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住宅関連新聞記事ダイジェスト　��158　　2006/11/16〜2006/11/22
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【日本経済新聞】
１　　「長周期地震動」で超高層ビルに被害の恐れ、土木・建築学会が報告
２　　モルガン・スタンレー証券が住宅ローン参入
３　　超高層ビル、完成ラッシュ・地価上昇で高度利用機運

【朝日新聞】
４　　関東私鉄７社決算、住宅販売増の会社は好調
５　　「幸輝」幹部ら詐欺容疑で逮捕　客情報、隠語で引き継ぎ
６　　国交相、「安心くださいまでいってない」耐震偽装１年
７　　姉歯物件、進まぬマンション補強ホテル再開は５割超
８　　不動産５社、大幅増益オフィスやマンションが好調

【読売新聞】
９　　中古物件　業者が購入し再生販売
10　　高校生死亡「シティハイツ竹芝」他社エレベーターに交換
11　　専門家が原因究明、死亡事故の隣接機…シ社エレベーター
12　　「安全宣言」越年の公算…耐震偽装発覚から１年国交省の調査難航
13　　シ社事故、住民が「安全守る会」
14　　公的支援のマンション建て替え、２００９年３月ごろ完了…耐震偽装

【日経産業新聞】
15　　東京23区の住宅賃料、成約時0.7％安く・民間調べ
16　　スターツＣＡＭ、免震体験できる起震車を導入
17　　千葉県野田市の再開発事業、長谷工が戸建て分譲開始
18　　オルタスクエア、国産むつ材使用したオーダーメード住宅を開発
19　　北清建設、無添加住宅と提携・自然素材を多用した住宅販売
20　　長周期地震動、超高層ビルに損傷も・土木学会と日本建築学会が共同提言
21　　マッカーサー道路、09年度開通へ
22　　容量20分の１、肥料にも再生・日立ハウステックが生ゴミ処理システム

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１　　「長周期地震動」で超高層ビルに被害の恐れ、土木・建築学会が報告　　2006/11/21日本経済新聞
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　土木学会と日本建築学会は20日、巨大地震で発生が予想されるゆっくりとした揺れ「長周期地震動」により、超高層ビルや石油タンクが損傷する恐れがあるという共同研究結果を発表した。立地によっては従来設計の想定以上のエネルギーがかかるため、建物ごとに確認し必要な補強をすべきだと提言した。国の中央防災会議に提出する。
　直接の縦揺れ・横揺れとは別に、高層ビルや堤防、橋、大型石油タンクなどは長周期地震動に共振を起こし、ゆっくり大きく揺れ続けることがある。

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２　　モルガン・スタンレー証券が住宅ローン参入　　2006/11/20　日本経済新聞
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　米系大手証券のモルガン・スタンレー証券は八十二銀行など地方銀行約20行と組み、住宅ローン事業に参入する。信用力の低い顧客にも貸し出す新型の住宅ローンで、地銀が販売したローンをモルガンが機関投資家に転売してリスクを分散する。年間数千億円規模の融資を目指す。
　外資系証券と地銀が住宅ローン開発で提携するのは初めて。第一弾として基幹システムの共有化を目指している八十二銀や武蔵野銀行、親和銀行など地銀８行との提携を決めた。８行は共通の新型ローンをモルガンと共同で開発し、来年春までに順次販売を始める。その後、20行程度まで地銀の提携先を広げる。

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３　　超高層ビル、完成ラッシュ・地価上昇で高度利用機運　　2006/11/17　日本経済新聞
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　東京や大阪など大都市圏で超高層ビルの建設ラッシュが起きている。2007年1月には東京・六本木の防衛庁跡地でタワー棟が完成し、高さ200メートル以上のビルが全国で25棟に達する。建築技術向上や容積率規制の緩和が高層化を後押ししており、初の「200メートルマンション」も登場した。地価上昇を背景に土地の高度利用機運は再び高まっており、超高層ビルの建設ブームはしばらく続きそうだ。
　三井不動産などが年明けに防衛庁跡地で完成させる「東京ミッドタウン」は５棟から成り、中央のタワーの高さは248メートル。東京都第一本庁舎（東京・新宿、243メートル）を抜き、都内で最高層となる。名古屋市でも9月末にトヨタ自動車などの「ミッドランドスクエア」（247メートル）が完成し、中京圏で最高層となった。
　07年秋にはＪＲ東日本などの「グラントウキョウ」（東京・千代田）で205メートルのツインタワー、08年秋にはモード学園の「コクーンタワー」（東京・新宿、203メートル）が完成する予定だ。西新宿では200メートルを超えるオフィスやマンションなど複数の建物を建てる再開発計画もある。

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４　　関東私鉄７社決算、住宅販売増の会社は好調　　2006/11/17　朝日新聞
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　１７日出そろった関東の大手私鉄７社の９月中間連結決算では、３社が増収だった。景気の回復で定期通勤客など旅客収入は大半が堅調。地価上昇を追い風に住宅販売を増やした会社の業績がとりわけ好調だった。
　沿線開発に力を入れる東京急行電鉄は旅客定期収入が２．３％の増。京浜急行電鉄は羽田空港、京成電鉄は成田空港に向かう路線が好調だった。一方で定期収入０．１％減の東武鉄道は「通勤客、学生の減少幅は今後も都市部から離れるほど広がる」とみている。

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５　　「幸輝」幹部ら詐欺容疑で逮捕　客情報、隠語で引き継ぎ　　2006/11/17　朝日新聞
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　住宅リフォーム業者「幸輝」（大阪市北区）の従業員らが虚偽の説明で高齢者から現金をだまし取ったとされる事件で、京都府警は同社の元社長ら４人について詐欺容疑と特定商取引法違反（不実の告知）容疑で逮捕状を取った。うち同社幹部ら２人を１７日、両容疑で逮捕し、元社長の所在確認を進めている。
　調べによると、元社長らは元従業員らと共謀して昨年２月〜５月、大阪府内や京都市内の高齢者宅で、「家の柱にひびが入って傷んでいる。地震がきたら危険です」などとうその説明をして工事契約を結び、４世帯で４０万〜１３０万円をだましとった疑いが持たれている。元社長らは直接客と交渉することはなかったが、従業員を指導するなどして事件の主導的立場にあったと府警はみている。
　調べでは、同社は社内で客の年齢、家族構成、資産状況などをまとめた顧客情報を引き継いでいた。だまされやすい客を「丸ごと信じる」をもじって「まるい客」、特にだまされやすいとする客を「どんまる」と呼んでいた。営業成績に応じて給料を高額にし、幹部が成績の悪い社員を正座させたり、殴りつけたりしたこともあったという。

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６　　国交相、「安心くださいまでいってない」耐震偽装１年　　2006/11/17　朝日新聞
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　姉歯秀次・元１級建築士による耐震強度偽装を国土交通省が発表してから１年となる１７日、冬柴国交相は閣議後の記者会見で、中高層建築物の耐震性について、まだ国民に対する「安全宣言」を出せない、という考えを示した。
　同省が姉歯物件以外の検証として、民間検査機関が確認した耐震強度が基準ぎりぎりの１０３件を調べたところ、１５件に構造計算の不備が判明。一部は強度不足が濃厚だ。また、全国３８７の分譲マンションを抽出したサンプル調査でも、これまでに問題なしと判定されたのは７４件。
　冬柴国交相は「今日までに結論を出して不信感を払拭（ふっしょく）したかったが、安心くださいと申し上げるところまでいっていない」と説明した。
　制度の不備に対する国の責任については、「非常に難しい法律判断を伴う」と明言を避け、「住民の立場で損害を軽くする方策を実行している。これが国の責任の履行ではないか」と述べた。

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７　　姉歯物件、進まぬマンション補強ホテル再開は５割超　　2006/11/17　朝日新聞
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　耐震強度偽装事件で被害が明らかになった完成済み分譲マンションのうち、補強が必要とされる強度０．５以上１．０未満の建物は、建築主が買い取って解体中の１件を除いて具体的な改修計画が決まっていないことが、朝日新聞の調査で分かった。建て替えが必要とされた０．５未満のマンションでも具体的な建て替え計画が固まったのは半数にとどまる。一方、被害ホテルは半数以上が補強を終えて再開にこぎつけた。
　国土交通省が姉歯秀次・元１級建築士（４９）＝公判中＝による構造計算書の偽造を公表してから１７日で１年となるのを機に、被害にあった全９９物件のうち、名称が公表されていない９件を除く９０件の現状を調査した。
　このうち補強が必要とされた分譲マンションは１４物件。建築主が買い取って解体中の東京都大田区の物件以外は、実地調査や補強計画の策定段階となっている。
　これらの物件には強度不足判明後も住民が暮らす。対策の遅れは、国交省や自治体が公的支援策や費用負担の基準をまとめるのに時間がかかったことも影響している。住民側が建築主に補強ではなく建て替えを求めたために調整が難航している物件もある。
　また、建て替えが必要とされた１２の分譲マンションでは、年内に建て替え決議を予定している物件を含めても、協議がまとまったのは６物件。ほかは費用負担などをめぐる住民の協議が続いている。
　建て替え完了は最も遅い物件で０９年３月ごろの見込みで、国交省と関係自治体は原則２年間としていた家賃補助の期間を延長する方針を固めている。
　３８にのぼった被害ホテルは問題発覚直後から休業が相次いだが、すでに２１軒が補強などを済ませて営業を再開。再建断念は１軒あったが、残りは建て替え・補強工事やその準備を進めている。
　賃貸や建設中に偽装が見つかったマンション計２５物件は建築主による解体・建て替えや売却などが進む。ほかに名称が公表された分譲１物件は強度が基準以上だった。

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８　　不動産５社、大幅増益オフィスやマンションが好調　　2006/11/16　朝日新聞
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　１６日出そろった不動産大手５社の０６年９月中間連結決算は、主力のオフィス賃貸やマンション分譲が好調で、全社が増収増益になった。最大手の三井不動産を除く４社の売上高、経常・当期利益は、いずれも過去最高だった。
　三井はオフィスや商業施設などの賃貸事業が、空室率の低下などで、前年同期比６％の増収。三菱地所も、東京・丸の内の空室率が０．６２％まで改善し、賃料収入が８．８％増えた。住友不動産もマンションと戸建ての分譲の売り上げが７６．５％増と大幅に増えた。

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９　　中古物件　業者が購入し再生販売　　2006/11/21　読売新聞
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「リフォーム済み」を売りに【マンション快適ライフ】
　中古の分譲マンションをリフォームして住もうという人は多い。ただ、古くなるほど、どの程度の費用が必要か見込みが立ちにくく、購入の妨げになる。
　こうした中、企業が中古を購入してリフォームを済ませ、販売する形が注目されている。
　会社員の男性（４８）は１０月、東京都足立区内の築１９年の中古マンションを購入した。内装も設備類もすべて新築同様にリフォームされ、床の段差もなくしていた。妻（４６）は「専有部だけ新築マンションをそっくり移してきたような感じ。引っ越し作業中、近所の人が『うちと全然違います』と話しかけてくるほどです」と話す。
　この物件は、中古マンション再生販売会社「インテリックス」（東京）から買った。同社は中古物件を不動産仲介会社を通して売り主から買い入れ、リフォームして再び仲介会社を通じて販売している。中には、専有部を水回りの配管から間取りまですべて変えることも。価格は築３０年なら、リフォームしていない物件より２〜３割高めが目安。年間の販売件数は東京や神奈川を中心とした首都圏で約１１００件。今月から、間取りや内装の色などを選べる物件も販売し始めた。
　国土交通省が毎年行っている住宅市場動向調査によると、三大都市圏で中古物件を購入した世帯のうち、直後にリフォームしたのは、約５６％（２００５年度）。リフォーム需要が高いことを裏付けている。特に、築年数が古い物件ほど、水回りの配管の腐食が進んでいる可能性が高く、間取りもライフスタイルの変化に合っていないため、需要は高まる。
　だが、売り主はリフォームに費用をかけたがらず、一方の買い主はどの程度費用がかかるか分からないため購入への不安が大きい。同社の山本卓也社長は「専門に扱う会社がリフォームをして販売することで、買い主にも売り主にもメリットがある」と語る。ただし、管理組合が機能していない物件は購入しない。
　同様の事業を行っている会社はほかにもある。不動産販売会社「ラ・アトレ」（東京）では、中古マンションの住戸を購入してリフォームするだけでなく、企業の社宅など建物一棟ごと購入、外観なども含めてリフォームして分譲する方法も採用している。
　ただ、リフォームされた物件は、表面上は良さそうに見えても、水回りの配管や給湯などの設備が点検されていない可能性もある。自ら、あるいは仲介会社を通して、販売会社に確認する必要がある。売り主が補償の責任を負う瑕疵（かし）担保責任の期間は、売り主が個人でなく会社の場合は２年間となるが、それ以外にも独自のアフターサービス保証を持っているかなどは、購入するかどうか決める際のポイントになりそうだ。

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10　　高校生死亡「シティハイツ竹芝」他社エレベーターに交換　　2006/11/20　読売新聞
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　高校生が６月にシンドラーエレベータ社製のエレベーターに挟まれ死亡する事故があった東京・港区の区民向け住宅「シティハイツ竹芝」で２０日、事故機を別メーカーのエレベーターに交換する作業が完了した。
　昼過ぎに、武井雅昭・港区長が試乗した後、一般の住民向けに稼働を始めた。
　事故機は事故後停止したままで、他社製への交換作業が行われていた。区では、最近も閉じ込めや段差が生じるなどのトラブルが相次いでいる隣のエレベーターも含め、同住宅が入る建物内にあるシ社製の５基すべてを約４億円かけて来春までに交換する予定。

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11　　専門家が原因究明、死亡事故の隣接機…シ社エレベーター　　2006/11/18　読売新聞 ********************************************************************************
　東京都港区の区民向け住宅のエレベーターで６月、高校生が死亡した事故で、国土交通省は１７日、事故後もトラブルが多発している隣接機を保存するよう製造元の「シンドラーエレベータ」社に指示、専門家ら第三者が加わり、原因を究明する方針を明らかにした。
　事故があった「シティハイツ竹芝」では、シンドラー社製の事故機は既に撤去されているが、同社製の隣接機も７月以降、床と段差が生じたまま停止するなどトラブルが２９件発生。同機も今月２０日以降、交換・撤去されるが、国交省は「再発防止には原因究明が不可欠」として、撤去後、同機を別の場所で保存するよう同社社長に要請した。同区や業界団体の協力を得ながら、調査を進める。
　一方、国交省は１７日、事故後、全国の同社製エレベーター６２７３基に対する緊急点検の最終結果を発表。点検時に不備があったのは１０２基あり、「外部連絡用インターホン」の不良が２６件、「停電時の緊急着床装置」「停電灯」の不良が各１８件と、非常時に必要な装置の不備が目立った。ただ、不具合発生率は月１台当たり１・７％と、国内大手５社の平均１・２％と大きな差はなかった。

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12　　「安全宣言」越年の公算…耐震偽装発覚から１年国交省の調査難航　　2006/11/17読売新聞
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　耐震強度偽装事件が発覚してから１７日で１年となる。「主犯」の元１級建築士・姉歯秀次被告（４９）に来月、１審判決が言い渡されるなど、刑事責任追及は進んでいるが、国土交通省による住まいの「安全宣言」は越年する可能性が高い。
　同省の全国調査で、過去に民間の指定確認検査機関が建築確認を出したマンションを抽出して調べたところ、耐震性に疑問がある物件が予想以上に多く出てきたため、今年３月までに終える予定だった調査が難航を極めているからだ。
　事件をきっかけに、計９９件の姉歯物件以外に、福岡県の設計会社「サムシング」や札幌市の浅沼良一・元２級建築士による偽装や、複数の建築士による重大な設計ミスなどが次々と発覚した。このため当時の北側国交相が、「建物の安全性に対する信頼を回復するにはまず、現状を正確に把握する必要がある」と指示し、全国調査が始まった。
　調査ではまず、事件で検査の「甘さ」が露呈した民間の指定確認検査機関が手がけた物件のうち、耐震強度が基準ぎりぎりの計１０３件を再点検。この結果、耐震強度が基準の６０〜９０％しかない恐れがある物件が１５件も出てきてしまった。
　あわてて各自治体が、設計者からの事情聴取や、建物の現地調査に乗り出したが、現在までに、調査結果が国交省に報告されたのは１１件。この一部は、耐震強度不足が極めて濃厚となっている。
　このほか、全国の分譲マンション３８７件を無作為抽出し、専門家が構造計算書を調べ直すほか、実際に壁の一部を削ってコンクリートの強度を調べる「破壊検査」なども行う厳格な耐震性調査も実施中だ。
　しかし、一部マンションの管理組合は、「万が一、耐震強度が不足だとわかったら困る」などと調査協力を拒否するなど、調査は難航。現在までに診断結果が出ているのは７４件（１９％）にとどまる。
　国交省では当初、昨年度中に全国調査を終え、「安全宣言」を出して建築の信頼回復を図る目算だった。だが担当者は「慎重を期して調べているため、予想以上に時間がかかっている」と話し、年内の安全宣言は難しい情勢となっている。

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13　　シ社事故、住民が「安全守る会」　　2006/11/17　読売新聞
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　高校生が６月にシンドラーエレベータ社製のエレベーターに挟まれ死亡する事故があった東京・港区の区民向け住宅「シティハイツ竹芝」で、現在も同社エレベーターのトラブルが続いているとして、同住宅の住民が「安全を守る会」を結成し、１６日夜、記者会見を開いて不安解消や再発防止を訴える声明を出した。
　同会などによると、２３階建ての同住宅には事故当時、１００世帯が入居していたが、安全への不安などから１７世帯が一時転居したほか、１世帯は退去した。
　また、事故機の隣の同社製エレベーターでもトラブルが続いたため、住民有志が住民アンケートを行ったところ、回答した３９世帯のうち３４世帯が、エレベーター内への閉じ込めや段差のある状態で扉が開くなどのトラブルを経験していた。

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14　　公的支援のマンション建て替え、２００９年３月ごろ完了…耐震偽装　　2006/11/16　読売新聞
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　耐震強度偽装事件で著しい強度不足が見つかり、建て替えの公的支援の対象となった分譲マンション１０件について、国土交通省は１５日、遅くとも２００９年３月までに建て替えが完了する見通しであることを明らかにした。
　これに伴い、退去から「原則、２年」だった家賃補助の期間についても、完成までの間に延長されることになった。この日開かれた国交省と関係自治体による連絡協議会で、建て替えや耐震改修の進ちょく状況が報告された。

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15　　東京23区の住宅賃料、成約時0.7％安く・民間調べ　　2006/11/22　日経産業新聞 　 ********************************************************************************
　不動産市場調査のアトラクターズ・ラボ（東京・千代田、沖有人社長）は東京23区の賃貸住宅の募集賃料と成約した賃料との差を調べた。成約賃料は平均で募集時より0.7％安く、中野区、杉並区の下落幅が目立った。同社は、団塊ジュニア世代が区外に流出したことが賃料相場に影響したと分析している。
　23区で４―９月に成約した1万832件を調べた。募集通りの条件で成約したのは、共益費を含む賃料が全体の86.8％、礼金が96.6％だった。
　募集条件より下げたのは賃料が11.9％、礼金が2.9％。成約のため礼金よりも賃料を引き下げるケースが多かった。

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16　　スターツＣＡＭ、免震体験できる起震車を導入　　2006/11/22　日経産業新聞
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　建設会社のスターツＣＡＭ（東京、関戸博高社長、０３・３６８６・１０７３）は、免震構造の建物の揺れ方を体験できる起震車を導入した。独自開発した「高床免震工法」の地震時の揺れをコンピュータープログラムを使って再現する。マンションの建設希望者らに試乗してもらい免震技術を普及させる狙い。
　起震車は４トントラックと同じ大きさで、荷台部分に揺れを発生できる広さ4.5平方メートルの部屋を設置した。関東大震災など過去の大地震を中心に８種類の揺れを再現できる。消防署が所有する場合が多い起震車だが、民間企業の導入例は珍しいという。

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17　　千葉県野田市の再開発事業、長谷工が戸建て分譲開始　　2006/11/22　日経産業新聞
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　長谷工コーポレーションは21日、千葉県野田市で進めてきた再開発事業「野田　桜の里」の戸建て分譲を始めると発表した。1993年に同事業に参画したが、バブル崩壊で地価が下落し、事業が中断。業績悪化の一因となった。2015年までにマンションや商業施設などを建設する予定だ。
　敷地総面積は約52万平方メートル。東武野田線「清水公園」駅まで徒歩12分の場所にある。戸建て住宅を約600戸、マンションを約500戸建設し、商業施設を誘致する計画。巡回警備員を配置、セキュリティーも強化する。
　第１弾として戸建て住宅街区「四季のまち１」（209戸）の販売を始める。07年4月上旬からの第１期販売で40―50戸を売り出す予定。

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18　　オルタスクエア、国産むつ材使用したオーダーメード住宅を開発　　2006/11/21　日経産業新聞
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　住宅設計・販売のオルタスクエア（横浜市、井上雅喜社長）は住宅の構造材や床、壁材すべてに国産のむく材を使用したオーダーメード木造住宅「オルタハウスＭＵＫＵ」を開発した。自然素材をふんだんに使ってシックハウス症候群などの恐れを減らす。
　構造材などには埼玉県秩父市の杉を活用。浴室の壁や天井には天然ヒノキを使う。家族構成やライフスタイルに合わせて台所や浴室などを自由に配置できる。
　延べ床面積は79.2平方メートル。販売価格は設計監理費込みで１棟当たり1650万円（土地代は含まず）。土地が100平方メートルあれば建設は十分可能という。住宅に安全性を求める20―30代の需要を取り込む。（横浜）

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19　　北清建設、無添加住宅と提携・自然素材を多用した住宅販売　　2006/11/21　日経産業新聞
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　北清建設（甲府市、清水保人社長）は化学物質を極力使わない住宅建築を手がける無添加住宅（兵庫県西宮市、秋田憲司社長）と提携した。代理店として山梨県内で拡販する。公共工事が減少し北清は個人住宅建設事業に力を入れている。健康志向の高まりを追い風に需要を開拓する。
　無添加社が開発した漆喰（しっくい）壁や天然石タイルを多用する住宅を販売する。接着剤に有機溶剤を使わず、天然素材の米のりや膠（にかわ）を使用。塗料や接着剤に含まれる化学物質で体調不良が生じるシックハウス症候群のリスクが少ない。
　価格は設計によるが、１坪（3.3平方メートル）あたり65万―70万円程度。年間12―15棟の受注を目指す。（甲府）

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20　　長周期地震動、超高層ビルに損傷も・土木学会と日本建築学会が共同提言　　2006/11/21　日経産業新聞
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　土木学会と日本建築学会は20日、東海・東南海地震などの大地震に伴う長いゆっくりとした揺れ「長周期地震動」を受けると、超高層ビルなどが大きく損傷する恐れがあるとした共同提言を発表した。
　立地によっては従来の設計の想定以上の大きなエネルギーを受けるため、建物ごとに影響を確認して補強を行うべきとしている。国の中央防災会議に提言書を提出し、対策を呼びかける。
　提言は長周期地震動について、立地によっては建物にかかるエネルギーが従来の設計の想定値の２―４倍になるとまとめた。例えば東海・東南海地震が起きたというシミュレーションの場合、名古屋市の高層ビルなどが大きく損傷する可能性があるとの結果が出た。

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21　　マッカーサー道路、09年度開通へ　　2006/11/20　日経産業新聞
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　住民の反対などで建設計画が中断していた通称「マッカーサー道路」（東京・虎ノ門―新橋間）が五輪誘致を機に2009年度に開通する見通しだ。東京都は地下を通る道路上部にオフィス、商業施設などが入る大型複合ビルを建設する計画。丸紅もマンションを建設中で都市再生の新たな拠点になりつつある。
　交通渋滞緩和を目指し地下方式を採用。虎ノ門の地下入り口付近の敷地（約１万7000平方メートル）には都が民間事業者を活用しマンション、オフィス、商業施設が入る複合ビルを建設する。11年度完成を目指す。
　隣接地では丸紅がマンションを建設中で今年度中に完成する。地上21階建てで総戸数は122戸。07年５月にも入居予定だ。

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22　　容量20分の１、肥料にも再生・日立ハウステックが生ゴミ処理システム　　2006/11/17　日経産業新聞　 ********************************************************************************
　日立ハウステック（東京・板橋、野見山徹社長）は21日、システムキッチンのシンク下に設置する生ゴミ処理システム「ＨＤＳ―１００Ｄ」を発売する。
　シンクの排水口につなげたディスポーザーが生ゴミを細かく粉砕、フィルターで固体と液体を分離した後、乾燥装置で生ゴミの粉末から水分を取り除く。
　処理能力は1日約1キログラム。容量は約20分の１に減り、ゴミ出しの回数は１―２カ月に１度で済む。有機肥料の材料としてリサイクルできる。１カ月当たりの電気代は650円程度。価格は税込み31万5000円（施工費は別）。