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住宅関連新聞記事ダイジェスト　��249　　2008/9/11〜2008/9/17
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―*―*―*　ＭＥＮＵ　*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―

【日本経済新聞】
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【朝日新聞】
1　　近畿圏のマンション新築販売、２カ月連続で前月下回る
2　　首都圏マンション発売戸数、４割近い大幅減

【読売新聞】
3　　進化するシステムキッチン新型レンジフード人造大理石シンク
4　　オフィスビル空室率、７か月連続で上昇…東京都心５区
5　　【解説】区画整理　最高裁判決
6　　区画整理、計画段階で提訴可能

【日経産業新聞】
7　　大和ハウス、パターンオーダー住宅発売　内装11種から選択
8　　ネクスト、吉本興業とコラボ企画　サイトでコントや街紹介
9　　ＨＬＤ、工務店向け住宅ローン販売支援
10　　三井不、不動産証券化で東大に寄付講座
11　　不動産私募ファンド、国内運用総額37％増
12　　積水ホームテクノ、ジャクソンとユニットバスを共同開発

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1　　近畿圏のマンション新築販売、２カ月連続で前月下回る　　2008/9/16　朝日新聞
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　不動産経済研究所が１６日発表した近畿圏の８月のマンション市場動向によると、新築の販売戸数は１１６１戸で前月比３５％減となり、２カ月連続で前月を下回った。１戸あたりの平均単価が前年同月比１４．６％上昇、１平方メートルあたりの平均単価が１２カ月連続で上昇するなど資材高による価格高騰が一因とみられる。首都圏では３カ月連続の前月割れとなっており、同研究所は「マンション市況は年初から厳しい状態が続いている」と分析している。

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2　　首都圏マンション発売戸数、４割近い大幅減　　2008/9/16　朝日新聞
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　不動産経済研究所が１６日発表した８月の首都圏マンション市場動向調査によると、発売戸数は２０４１戸で前年同期比３８．８％の大幅減だった。８月としては９３年以来の低水準。埼玉、千葉では７割減と落ち込みが目立った。
　一方、平均価格は４７９９万円で同２１％アップとなった。契約率は７０．９％で３カ月ぶりに７０％台を回復した。同研究所は「良い物件が集まっただけで、市況が良くなったわけではない」としている。

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3　　進化するシステムキッチン新型レンジフード人造大理石シンク　　2008/9/17　読売新聞
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　レンジフードの周囲から風が出てくる（東京・新宿のＴＯＴＯショールームで）　システムキッチンの機能やデザインが進化している。開放的で居間とつながった「オープンキッチン」が広まるにつれ、メーカー各社も商品に工夫を凝らしている。
　ＴＯＴＯ（北九州市）が今夏に開発した新型レンジフード（４１万７９００円）は調理のときに出る煙やにおいが、周囲に広がりにくいのが特徴だ。レンジフードの周囲３方に細長い送風口があり、そこから下向きに吹き出す微風で“空気のカーテン”を作る。横風が吹いてもこのカーテンが遮断。鍋などから出るにおいや煙は真上の排気口に吸い込まれる。高級システムキッチンの一部として８月から販売されている。
　ヤマハリビングテック（浜松市）はシンクの部分に人造大理石を採用したタイプを発売。ピーチピンクやマンゴーオレンジなど７種類の色がある。ステンレス製のシンクの場合と比較して２万４５００円高くなるが、人気だという。
　サンウエーブ工業（東京）が今年発売したシステムキッチンは、電子レンジや炊飯ジャーなどの家電を隠せる扉付きの専用収納庫（４８万９００円）を組み入れた。「家具のような雰囲気に作っています」と広報担当者は話す。

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4　　オフィスビル空室率、７か月連続で上昇…東京都心５区　　2008/9/12　読売新聞
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　賃貸オフィスビル仲介の三鬼商事が１１日発表した東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の８月末のオフィスビル平均空室率は、前月末に比べ０・１１ポイント高い３・８６％となり、７か月連続で上昇した。
　景気後退を受けて企業の移転意欲が後退、大型の新築ビルを中心にオフィス需要が低迷しているためだ。８月末の平均賃料（３・３平方メートル当たり）は２万２９０１円で前月末より０・１８％（４１円）上昇した。

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5　　【解説】区画整理　最高裁判決　　2008/9/11　読売新聞
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住民の権利救済重視　行政監視強化も狙う
　１０日、土地区画整理事業訴訟の判決を受け、報道陣の質問に答える原告団の中村誠団長（左）＝東京・霞が関で　土地区画整理事業の計画について、取り消しを求める訴訟の提起を認めない判例を４２年ぶりに変更した１０日の最高裁判決は、住民の権利救済に向けて少しずつ門戸を広げてきた行政訴訟の流れの一つの到達点だった。今後、行政計画を巡る住民の訴えが裁判所で門前払いされる可能性は以前より低くなり、早い段階で司法判断を求めることができるようになりそうだ。（社会部　足立大）

「青写真判決」
　「事業計画の段階では、青写真の性質を持つ抽象的な単なる計画にとどまり、訴えの提起を認めることは妥当ではない」
　今回、変更された１９６６年の大法廷判決は、土地区画整理事業の事業計画は、個々の住民が自宅の移転を迫られるなど、具体的に権利が侵害される局面になるまでは、訴訟で取り消しを求めることはできないと判断していた。「青写真判決」とも呼ばれ、行政機関が立てた計画が訴訟の対象となるかどうかについて、消極的な司法判断が続くきっかけとなった。
　行政計画は、国や自治体が施策を進めていく際の方法や手順を総合的に定めたもので、土地利用や街づくり、福祉などの分野で多用されている。判例が、行政計画を訴訟の対象から外してきたのは、「青写真」に過ぎない計画段階では個人の権利に与える影響がはっきりせず、違法性を判断するうえで機が熟していないと考えたからだ。また、訴訟で裁判所に提出される証拠資料は限られており、複雑な利害関係を調整して立てられる計画の是非は、裁判による審査になじまないという意見も強かった。

手遅れ
　今回の判決で問題になった土地区画整理事業は、道路や公園など公共施設を整備するもの。現在、全国で約１３００件あり、約９０件で訴訟が起こされている。
　事業が進めば、住民は計画に沿って宅地を削られたり、別の場所への移転を迫られる「換地」が行われたりする。従来、訴訟が起こせたのはこの段階だったが、換地の取り消しを求めて提訴しても、判決が出るころには周囲で工事が進んで“外堀”が埋まり、もはや手遅れというケースも少なくなかった。
　この日の判決は、計画段階でも、いずれは宅地の換地が避けられないことや、建物の建築制限などを受ける点を指摘。「住民の権利に直接影響を与えるので、訴訟の対象とすべきだ」と判断した。また、換地処分の段階に至ってから提訴すると、事業全体に混乱が生じることを理由に請求が棄却されることが多く、「権利侵害に対する救済が果たされるとはいいがたい」と述べた。計画で影響を受ける住民の救済を重視した判断だと言える。

背　景
　最高裁が、行政訴訟の門戸を狭めていた代表的な判例の一つを見直した背景には、公権力の行使をチェックする行政訴訟を使いやすくしようという司法制度改革に発する流れがある。
　２００１年６月の司法制度改革審議会の意見書は、行政処分の取り消し訴訟が本来の機能を果たしていないと指摘。「司法の行政に対するチェック機能を強化する方向で制度を見直すべきだ」と提言した。
　行政訴訟では、裁判所が実質的な審理に入る前に、訴訟の条件を満たしていないとして、訴えを却下するケースが少なくない。特に、〈１〉原告の訴訟当事者としての資格（原告適格）〈２〉国民の権利に影響を与える行政処分に当たるかどうか――は、門前払いにする際の「２本柱」と称されてきた判断のポイントだった。
　このうち原告適格については、０５年４月に施行された改正行政事件訴訟法で、門戸を実質的に広げる規定が設けられたが、訴訟の対象となる行政処分に当たるかどうかに関する規定は改革が見送られていた。行政訴訟に詳しい裁判官は、「このままでは、土地区画整理事業などで不利益を被る人を裁判で救済することは不可能になるという懸念が、判例変更の一つの理由となった」と解説する。

１９６６年判決と今回の判決の比較
　1966年判決 今回の判決
事業計画決定の位置づけ 一般的、抽象的で事業の青写真の性質を持つに過ぎない 決定により、住民らは建築制限などを伴う換地処分を受ける法的地位に立たされる。一般的、抽象的とはいえない
　事業で生じる権利侵害の救済手段について 建築物の移転命令や換地処分など具体的な行政処分を受けた段階で取り消し訴訟を起こせば救済される 換地処分の段階では既に工事が進み、事業全体に著しい混乱をもたらす。実効的な権利救済のためには計画決定段階での訴訟を認めるべきだ

早期の行政訴訟　容易に
影　響
　この日の最高裁判決が訴訟の対象と認めたのは土地区画整理事業の事業計画だが、日本弁護士連合会行政訴訟センター委員長の斎藤浩弁護士は、「今後は行政計画全般で、住民が取り消し訴訟を通じて計画の是非を問えるようになるだろう」と波及効果に期待する。
　例えば、木造家屋の密集地域にビルを建て、公園などを整備する第１種市街地再開発事業。元の住民が所有していた不動産が、新しいビルの権利に置き換えられる。土地所有者が事業計画に不満を持っている場合、計画段階から訴訟を起こせることになる。
　都市計画法に基づく用途地域の指定では、例えば工業地域にはホテルや料理店が建てられないなど、地域によって建設できる建物の用途が制限される。これまでは新たな施設を建設しようとしても、費用をかけて設計したうえ、建築確認申請を却下された段階でないと、裁判を起こせなかったが、今後はより早い段階で訴訟を起こせるようになる可能性がある。
　ただ、行政計画の取り消しが訴訟の対象となるとしても、最終的に住民の請求が認められるかどうかは予断を許さない。別の民事裁判官は、「行政の側に明らかな誤りがなければ、行政判断を覆すのは難しい。今回の判決がただちに住民側に有利な状況をもたらすかは疑問だが、原告が訴訟の土俵に上がれる点で大きな一歩になる」と話している。

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6　　区画整理、計画段階で提訴可能　　2008/9/11　読売新聞
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最高裁、４２年ぶり変更
　自治体が決定した土地区画整理事業の計画について、住民が計画決定の段階で取り消しを求められるかどうかが争われた行政訴訟の上告審判決が１０日、最高裁大法廷（裁判長・島田仁郎長官）であった。
　判決は、事業計画の決定段階での取り消し訴訟は起こせないとした最高裁判決を４２年ぶりに変更。訴えを却下した１、２審判決を破棄、審理を１審・静岡地裁に差し戻した。
　１５人の裁判官全員が判例変更の判断を示した。今後は、計画段階で事業の是非について司法判断を求められるようになり、行政計画を巡る訴訟に影響を与えそうだ。
　原告は浜松市内に住む地権者ら２９人。同市に対し、２００３年１１月に決定した遠州鉄道上島駅周辺の区画整理事業計画を取り消すよう求め、０４年２月に提訴した。
　最高裁大法廷は１９６６年２月、「事業計画の決定段階では、一般的、抽象的な事業の青写真に過ぎない」として、計画段階では訴訟は起こせないとの判断を示し、その後の同種訴訟は却下が続いてきた。
　この日の判決は、事業計画が決定されると建築制限などの規制が課され、ほぼ確実に土地の交換などが行われることを挙げ、「計画決定が住民らの法的地位に直接的な影響を生じさせる」と述べた。その上で、「実効的な権利救済を図るためには、計画決定段階での提訴を認めることに合理性があり、判例は変更すべきだ」と判断した。

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7　　大和ハウス、パターンオーダー住宅発売　内装11種から選択　　2008/9/17　日経産業新聞
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　大和ハウス工業は18日、建売住宅よりも間取りなどの設計の自由度が高く、注文住宅より割安な「パターンオーダー住宅」を売り出す。同社が用意した間取りや内装のパターンから顧客が自由に選べる。選ぶ楽しさと価格のバランスが取れた商品として団塊ジュニア世代などに売り込む。
　新商品は耐震強度などを左右する骨組みや外観の一部は変更できないが、建物の基本的な形などは80通りから選べる。内装は収納重視、和風、防災・防犯機能の充実、環境配慮型など11のパターンから、色調も白から焦げ茶色までの７パターンから選べる。ホームページ上で色調やデザインの組み合わせを試せる仕組みも考案した。

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8　　ネクスト、吉本興業とコラボ企画　サイトでコントや街紹介　　2008/9/17　日経産業新聞
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　不動産情報会社のネクストは、同社が運営する不動産情報サイト「ホームズ」上で、吉本興業とコラボレーションした企画を始める。特設サイト「ガハハホームズ」を通して、吉本興業の若手芸人のコントや人気の街紹介の動画などを配信する。ネクストの情報サイトの閲覧者数増加につなげたい考えだ。
　特設サイトでは動画のほか、抽選でブルーレイディスクレコーダーなどをプレゼントする企画や、パソコン向けの待ち受け画像の配信などを実施する。動画コンテンツは順次拡充していくという。特設サイトは2009年３月までの期間限定で開設する予定だ。

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9　　ＨＬＤ、工務店向け住宅ローン販売支援　　2008/9/13　日経産業新聞
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　住宅ローンの情報提供会社、ホームローンドクター（ＨＬＤ、東京・中央、淡河範明社長）は工務店向けの販売支援サービスを強化する。住宅資材商社のジューテックと提携し、同社を窓口に全国の工務店にサービスの採用を働きかける。住宅購入希望者の資金計画作りを手助けするほか、住宅販売の助言や商談会開催の支援も始める。
　ジューテックの工務店向け会員制サービス「住まいるクラブ」に所属する約600社を対象に支援サービスを提供する。会員以外の工務店にも利用を働きかけ、年内に500社の利用を見込む。

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10　　三井不、不動産証券化で東大に寄付講座　　2008/9/13　日経産業新聞
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　三井不動産は東京大学公共政策大学院に不動産証券化を研究する寄付講座を開設する。開設期間は2009年度からの3カ年で、計9000万円を寄付する。寄付講座を設けることで不動産証券化の専門家の育成につなげると同時に、研究成果を社会に還元することを目指す。
　開設する講座は「不動産証券化の明日を拓く」。不動産証券化の概論や事例研究を柱とした内容とし、三井不動産が手掛けた東京ミッドタウンの再開発で実際に用いた不動産証券化手法などを題材に取り上げて進める方針。同大学院の金本良嗣教授が指導を担当し、初年度に延べ30人程度の受講を見込む。詳細は今後詰めるが、大学院の日程に沿って講座を開催する考えだ。

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11　　不動産私募ファンド、国内運用総額37％増　　2008/9/12　日経産業新聞
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　不動産経済研究所が発表　不動産経済研究所（東京・新宿）は11日、今年７月末時点の不動産私募ファンドの日本国内での運用資産総額が前年６月末比37％増の11兆6279億円に拡大したと発表した。世界的な金融不安の影響で欧米系金融機関の資金供給は停滞しているが、依然投資意欲の高いシンガポールや中東の投資家が全体をけん引した。
　不動産私募ファンドは金融機関や年金基金などの機関投資家から資金を集めて不動産を取得し、賃料収入や物件の売却益を投資家に分配する。投資家から集めた出資金に借入金を加えて投資額を増やし、利回りを引きあげるのが一般的。

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12　　積水ホームテクノ、ジャクソンとユニットバスを共同開発　　2008/9/12　日経産業新聞
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　積水化学工業の全額出資子会社、積水ホームテクノ（大阪市）は浴槽の製造・販売を手がけるジャクソン　エス・ピー・アイ（東京・港）と共同でユニットバスを開発し、10月に発売する。デザイン性や機能性を高めた高級ユニットバスとして売り込む。
　発売する新商品は「コンセプトタイプ」（施工費を除いた販売価格は約490万円から）、「トールミラータイプ」（約450万円から）、「ワイドミラータイプ」（約400万円から）の３種類。