東京都不動産住宅情報/住まいの名探偵　新宿/どこまでリフォームが可能なの？一戸建て編

+どこまでリフォームが可能なの？一戸建て編

｛言葉の意味｝
■用途地域・・・都市計画法によって市街化区域内を用途別に区分したもの。第一種低層住居専用地域、第一種中高層住居専用地域などがあり、建てられる建物の種類や規模が規定されています。

■防火地域・・・都市計画で指定される地域であり、火災を防止するため特に厳しい建築制限が行なわれる地域である（建築基準法61条）。
防火地域での建築規制は次のとおりである。
1）すべての建築物は少なくとも「準耐火建築物」としなければならない。
2）次のAまたはBの建築物は必ず「耐火建築物」としなければならない。
　A）階数が3以上の建築物
　B）延べ面積が100平米を超える建築物ここで「階数が3以上」とは、地下の階数も含む。したがって防火地域内の地上2階地下1階の建物は耐火建築物とする必要がある。延べ面積が100平方メートルちょうどであれば、上記2）には該当しないことにも注意したい。

■建ぺい率・・・敷地面積に対する建築面積の割合のこと。1階部分を増築する場合は、増築後の建築面積が建ぺい率の範囲に収まるようにしなければなりません。

■容積率・・・敷地面積に対する建物の総床面積の割合のこと。建ぺい率同様、増築する場合は建築後の総床面積が容積率の範囲内にならなければなりません。

■高さ制限・・・第一種、第二種低層住居専用地域では建物の高さは10ｍ又は12ｍ以下といった制限があります。その他、建物の各部分にも道路幅員、隣地境界線などによる高さの制限があります。

■建築確認申請・・・増築部分が10平方メートルを超える場合、建物が建築基準法や地域の条例に適合しているかどうか、都道府県または市町村の建築主事に確認を受ける為の申請をしなければなりません。
※防火地域又は準防火地域では10平方メートル未満でも建築確認が必要になります。

Q1	間取りの変更は可能でしょうか？
A1	間取りの自由度は建物の構造によって違います。柱と梁で建物を支える木造の在来工法の場合、柱をすべて取り外すわけにはいきませんが、適切な補強をするなどの方法で間仕切りはかなり自由に変更できます。2×4工法や軽量鉄骨造では建物を支えている耐力壁は基本的には抜かないほうが良いため、間取りの変更には制約がでます。RC造や重量鉄骨造の建物でラーメン構造であれば、間仕切り壁をすべて撤去して自由に間取りを変更することが可能です。

Q2	キッチンやトイレの移動は可能か？
A2	一戸建ての場合はマンションに比べて水まわりの間取り変更がしやすいのが特徴です。コストの面で問題がなければ、キッチンの向きを変えたり、移動したり、2世帯住宅にするためにキッチンや浴室などの水まわりを増やしたりと、自由にリフォームすることができます。

Q3	窓の数を増やせるか？
A3	建物を支えている耐力壁の場合は、窓を設けることは難しい。開口部を作っても建物の強度に影響がない壁であれば、窓を増やしたり移動することも可能です。

Q4	地下や屋根裏に物置を作れるでしょうか？
A4	地下室の増築は可能です。但し、地下におりる階段のためのスペースの確保と換気への配慮が必要でしょう。また、小屋裏は構造的に余裕があれば物置としての利用が可能です。たとえば、2階の部屋50平方メートルの部屋の上に面積25平方メートルで高さが1.4mであれば屋根裏を増築しても階としては参入されません。
Q5	コンセントの数は増やせるのか？

A5	コンセントを増やすことや移動することは自由にできます。コンセントが増えることで電力使用量が増えると電力会社との契約容量のアップが必要になる場合があります。

Q6	木製のドアに変更できますか？
A6	防火地域では木造のおそれのある部分は防火戸・政令で定める防火設備が必要です。最近は木製でも耐火性能の基準をクリアした玄関ドアも登場しているようです。

Q7	トップライトや吹き抜けはできるでしょうか？
A7	既存の屋根にトップライトを設けることは、よほど大きな面積の開口部にならなければ比較的容易にできます。しかし、雨漏りを防ぐための防水処理や屋根の強度を下げない為の補強工事などをきちんと行うことがポイントです。

Q8	2階建から3階建の建物にリフォームは可能ですか？
A8	2階建と3階建はもともと基礎部分が違うため将来3階建にすることを前提に建てた建物でない限り不可能です。

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