住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.716 　2018/01/04～2018/01/10

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.716 　2018/01/04～2018/01/10
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【日本経済新聞】
1 中古マンション、18年は価格差拡大　「駅歩」などで
2 民泊の「駆け付け」任せて　エアビー、トラブルに備え
3 千葉直下地震の災害廃棄物　「東日本」の50倍に
4 埼玉県、子育て世代向け住宅情報の発信強化
5 建築で世界の街をどう変えますか
6 仮設住宅で最後のダルマ市　全町避難の福島県双葉町
7 ＩｏＴ住宅の利用料を２年間負担　アキュラホーム
8 アヤラランド、マレーシアの不動産会社を傘下に
9 有馬温泉、民泊は閑散期に　神戸市が条例案検討
10 埼玉のトップ年頭あいさつ　「変革」を強調
11 積水化学、働き方改革に２年間で１００億円投資
12 正月5回超えてから　マンション売却、「短期」は損気

【朝日新聞】
13 仮想通貨の不動産売買サービス開始　イタンジ
14 4月から大阪と名古屋で「新スタイル」ホテル開業　ダイワRHC
15 21年にマリオットの「Wホテル」を大阪に開業　積水ハウス
16 土屋太鳳さん起用の新CM放送開始　エイブル
17 中国で「水環境基金」強化　5年で約1億円寄付　TOTO
18 住宅の売却検討から査定依頼までは短期間　スマイスター調べ
19 新規店舗「鶴見センター」を開設　大成有楽不販
20 社宅代行サービスの新支店を神戸に開設　S-FIT
21 ハウスドゥ　全国の加盟契約数が500店舗突破
22 パナホームが4月に社名を「パナソニック ホームズ」に変更

【読売新聞】
23 【DINKS編】東京駅まで30分以内・中古マンション価格相場が安い駅ランキング
24 住宅ローン、変動金利型を選ぶ人が減っている!? 自分に合った金利タイプの選び方とは
25 【シングル編】東京駅まで30分以内・中古マンション価格相場が安い駅ランキング
26 「勝ち組・負け組」はっきりと？　2018年の不動産市場を5つのキーワードで予測

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1 中古マンション、18年は価格差拡大　「駅歩」などで 2018/1/10 日本経済新聞
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不動産コンサルタント　田中歩
　2018年は首都圏の中古マンションの価格差が拡大しそうです。平均値としては17年と同様、横ばいになると予想しますが、駅からの徒歩距離の違いによる格差は拡大傾向に歯止めがかかりそうにありません。成約価格はそれだけに左右されるわけでは決してありませんが、その傾向が強くなり、価格の上昇や横ばい、下落という物件ごとのばらつきも拡大する年になりそうです。

■住宅ローン金利の低下で価格が上昇
　18年の首都圏の中古マンション市場を予測するのにあたり、ここ数年の市場動向を振り返ってみましょう。中古マンション価格は上昇を続けていますが、その発端となったのは13年で、日銀がこれまでにない異次元金融緩和政策に舵（かじ）を切った時期です。これにより住宅ローン金利が大きく下がり、ローンが組みやすく住まいを購入しやすい環境に拍車がかかりました。同じ返済額であれば金利が下がった分、調達できる金額が増え、新築だけでなく中古マンションの価格も上昇する要因の一つとなっていたのです。
　こうした中、13年から14年春ころまでは中古マンション在庫が減少する一方で、月間平均取引件数が2600件から3000件を超える水準にまで増加。価格が上昇するのもうなずけます。その後14年4月の8％への消費税引き上げによる心理的影響から取引件数は一時的に減少しますが、16年に住宅ローン金利がさらに下がり、在庫が増えても価格が上がるという状況になっていました。そして17年は在庫と取引件数が高止まりしている状況で、金利がこれ以上は下がらないという水準に下げ止まり、首都圏の中古マンションの価格は横ばい傾向となりました。
■18年の取引件数、大きな増減はなし
　さて、今年の首都圏中古マンション市場はどのような動きが予想されるのでしょうか？　まず、取引件数について考えてみます。
　経済情勢をみると世界的に経済環境は良好ですし、日本の経済も同様だといわれています。北朝鮮や中東リスクといった地政学リスクが問題になる可能性はありますが、こうした突発的事象がない限りは昨年と大きく変わることはなさそうです。住宅市場に影響を及ぼす金利も、すぐに上昇するということはなく、低位安定のままと考えられます。したがって、取引件数が大きく増減することはなさそうです。
■在庫は17年と同じか微減
　在庫についても、おおむね同じか微減といったところではないかと筆者は考えています。というのは、首都圏で供給される中古マンションの平均築年数は約20年程度となっているので、在庫数は「約20年前に新築マンションとして供給された物件数」の影響を強く受けていると考えられるからです。18年は1998年前後に建てられたマンションが中古市場に流れてくると思われますが、97年当時の供給戸数は18.2万戸で、前年よりやや少ない供給となっています。このため、在庫は昨年と同じか微減する程度と考えています。
　以上から、今年の首都圏の中古マンション価格は昨年と同様に横ばいで推移すると予想されます。
■駅歩による成約単価の差、年々広がる
　しかし、ここまでの話はあくまで平均値です。平均値で見落としがちなのは、ばらつきの大きさです。似たような価格水準で多くの物件が取引されていればよいのですが、そうではない場合、平均値をうのみにはできません。
　マンションの価格は駅からの距離と築年数に大きく影響を受けるといわれています。そこで駅と駅との間隔が郊外周辺よりも狭い、すなわち比較的ばらつきが少ないと思われる都心中心部の7区（千代田、中央、港、渋谷、新宿、目黒、品川）で13年1月から17年11月末までに取引された2万2943件の成約事例をもとに、駅からの距離と築年数によって成約単価がどのように決まっているかについて各年毎に調査してみました。
　この表は駅からの徒歩距離が1分遠くなるごと、築年数が1年経過するごとにそれぞれの成約単価にどの程度の差が生まれているのかを分析したものです。
　築年数による成約単価の差にはさほど変化が見られませんが、駅からの徒歩距離については、1分遠くなるごとの値下がり単価が毎年大きくなっており、13年と17年とではその差はおよそ2倍にも達しています。つまり、駅からの徒歩距離による価格差が年々広がっていることを意味しています。おそらくこの傾向は駅と駅の間隔が離れている郊外のほうが都心以上に顕著になっているのではないかと筆者は考えています。
　このように見てくると、18年はやはり「駅から近い物件の価格は下がりにくい」「遠いと下がりやすい」という傾向に拍車がかかり、冒頭で述べたように首都圏の中古マンション価格はばらつきが大きくなるといえそうです。

田中歩
　1991年三菱信託銀行（現・三菱UFJ信託銀行）入行。企業不動産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインスペクション（住宅診断）付き住宅売買コンサルティング仲介などを提供。2014年11月から個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクションなどのサービスを提供する「さくら事務所」に参画。

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2 民泊の「駆け付け」任せて　エアビー、トラブルに備え 2018/1/10 日本経済新聞
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損保ジャパンと組んで近隣の不安軽減、保険の共同開発も
　民泊の仲介世界最大手の米エアビーアンドビーは損害保険ジャパン日本興亜と業務提携する。2018年6月の住宅宿泊事業法（民泊法）の施行をにらみ、苦情に対する現場への駆け付け対応といった部屋の貸し手支援や保険商品の開発などで幅広く協力する。民泊は個人間の取引が多くトラブルなどの不安を感じやすい。環境整備を進め、普及を促す。
　エアビーが日本の保険大手と提携するのは初めて。まず損保ジャパンの持ち株会社のSOMPOホールディングス（HD）のグループ会社と連携し、部屋の貸し手向けの業務支援サービスなどを提供する。
　SOMPOHD傘下のプライムアシスタンス（東京・中野）がエアビーのサイトに登録した物件に関し、設備の不具合やゴミの放置などの相談を部屋の貸し手や利用者から24時間運営のコールセンターで受け付けるほか、現地に駆けつけてトラブル拡大を防ぐ。一部地域で試行展開しており、結果を受けてサービスを拡充する。民泊物件の場所が分からない宿泊客向けにコールセンターで道案内するサービスも18年1月から始める。
　保険商品の開発でも連携する。エアビーは部屋の貸し手向けに世界共通の補償保険を提供するが、損保ジャパンはエアビーの知見を生かし、よりきめ細かな保険商品の開発を目指す。
　損保ジャパンは全国84の自治体と地方創生などで協定を結んでいる。宿泊施設不足や空き家対策など民泊で解決できる課題の相談を受けるほか、古民家の再生支援やリノベーションなどでもエアビーと連携を検討する。
　民泊は国内大手の参入が相次いでいる。楽天は民泊法の施行に合わせて民泊の仲介と貸し手の運営の代行サービスを提供する。住友林業やJTBは百戦錬磨（仙台市）と連携し民泊に参入する。民泊は法整備で市場拡大が期待される。幅広い分野で大手がサービスを提供することで、ルール面以外でも民泊を利用しやすい環境が整いそうだ。

◇　　◇　　◇

　エアビーと損保ジャパンが民泊事業で提携する背景には、部屋の貸し手や利用者、地域住民の不安を軽減する狙いがある。民泊は個人間取引の多さから騒音やゴミの放置などが問題となるケースもあり「トラブルが多い」というイメージもある。独自の規制に乗り出す自治体も増える中、両社は民泊の信頼性を高めて、民泊の普及を促す。
　自治体は住宅宿泊事業法（民泊法）に上乗せする規制を導入する方針を相次ぎ表明している。民泊法は年間180日の営業日数の上限があるが、それに上乗せする形で営業できる曜日や地域を限定する。東京23区は半数近くが規制案を公表しており、北海道や京都市も独自の規制を設ける方針だ。
　こうしたなかで民泊を普及させるには、地域住民からの理解や一層の物件確保が欠かせない。民泊は空き家を活用したり訪日外国人客（インバウンド）を誘客したりできる。2020年の東京五輪・パラリンピックに向けてインバウンドの需要は一段と盛り上がる見通しで、自治体や企業には地方創生の好機を逃さない環境づくりが求められる。

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3 千葉直下地震の災害廃棄物　「東日本」の50倍に 2018/1/10 日本経済新聞
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　千葉県は県北西部で直下地震が起こった場合、県内全体で702万トンの災害廃棄物が発生するとの試算をまとめた。船橋市や市川市など人口密集地域で大きな被害が予想されるため、発生量は東日本大震災時（約14万トン）の50倍に上る。県の担当者は「各市町村が事前に廃棄物の処理計画を策定するなど、平時の備えが重要だ」（循環型社会推進課）と話している。
　このほど県災害廃棄物処理計画の案をまとめ、被害想定を示した。県が発生を予想する「千葉県北西部直下地震」は千葉市と習志野市の境界付近を震源とし、住宅やオフィスビルなどに大きな被害が見込まれる。この地震で予想される災害廃棄物は体積ベースで東京ドーム8.7杯分（1074万立方メートル）に相当し、がれきやごみの仮置き場として214ヘクタールの敷地が必要となる。
　県北西部直下地震と同様、今後30年以内に発生する可能性がある房総半島東方沖の地震では124万トンの廃棄物が発生すると試算。神奈川県の三浦半島断層群による地震での発生量は46万トンと見込んでいる。
　県の災害廃棄物処理計画案は「災害廃棄物は一般廃棄物に該当し、処理の主体は市町村が基本になる」と明記。災害発生前に市町村が取り組むべき課題として、処理計画の策定や仮置き場の選定などを挙げた。スムーズに廃棄物を処理する体制を整え、災害の復旧・復興にかかる期間を３年程度までに抑える。

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4 埼玉県、子育て世代向け住宅情報の発信強化 2018/1/9 日本経済新聞
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　埼玉県は、県内外に住む子育て世代などの住み替えを支援するＰＲキャンペーンを始めた。多子世帯向けの住宅取得支援制度や中古住宅の紹介制度など関連情報をまとめた特設サイトを開設。県内に乗り入れている鉄道会社の車内広告や不動産仲介サイトの広告なども活用し、県の支援施策を周知する。
　期間は３月まで。県外からの移住を促して働く世代や子供の人口増につなげるほか、県内各地で増えつつある空き家の有効活用を促進する狙いもある。
　特設サイト「住むなら埼玉！」では、中古住宅や新築分譲住宅などを取得する多子世帯向けに補助金を支給する県の制度や、各市町村が提供する「空き家バンク」の情報などを集約して紹介する。家を借りたい人は県営住宅などの情報、貸したい人は「マイホーム借り上げ制度」の仕組みなども知ることができる。
　埼玉高速鉄道や東武鉄道、西武鉄道など県内に乗り入れる鉄道会社とも連携。車体広告や中づり広告などで住み替え応援制度を発信する。不動産仲介サイトのウェブ広告や検索大手のヤフーのプロモーション広告も活用する。

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5 建築で世界の街をどう変えますか 2018/1/9 日本経済新聞
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芳井敬一・大和ハウス工業社長　経営者編第８回
　大和ハウス工業がこれまで手掛けてきたのは衣食住の「住」の部分ですが、時代の変化とともに人々が住まいに求めるものも変わってきました。最初は雨露がしのげればよかったわけですが、次第に個性が重要になり、超高齢社会を迎えた今は「絆」という要素が大切になっています。女性のひとり暮らしも増えており、街づくりの観点からも、安心や安全ということがとても大事になっています。
　もちろんそれだけでは足りません。日本では「四季」の感覚も不可欠です。我々はそうした環境に配慮した住宅を品質と量の両面から安定的に提供する「建築の工業化」を推し進めてきました。東京都世田谷区で開発した高級木造注文住宅プロジェクト「プレミアムグランウッド世田谷・等々力の家」では、屋外だけでなく、家の中にいても四季を感じられるような工夫を施しました。吉野杉など国産材をふんだんに使った住宅というのも大きな特徴です。
　我々が持つ感覚や日本で育まれた建築技術は海外にも十分通用すると思っています。米国や中国、オーストラリアなど海外での事業展開に力を入れており、中国の大連市では延べ床面積が52万平方メートルにも及ぶマンションや商業施設などの複合開発をしています。当社としては２件目の開発ですが、この規模になると、建設というより、街づくりといってよいでしょう。
　街づくりを通して人々の暮らしや経済を豊かにしてきた例は過去にも色々あります。例えば安土・桃山時代の「楽市・楽座」は、税制によって人口を増やし街の活性化に成功した例だといえます。中国にならった飛鳥時代の藤原京は碁盤の目の街に様々な施設を置くことで政治や防災という目的を巧みに実現しました。
　その意味では2020年に開かれる東京五輪も東京の街づくりを促す意味で重要なイベントです。選手村を開発するコンソーシアムに我々も参画していますが、子供たちが将来にわたって使えるレガシーをどう残していくかという視点が重要です。英国は12年のロンドン五輪を通じて街をハイテク都市に変えるなどして、都市ランキングでも順位を上げました。
　では皆さんは建築を通じ日本や世界の街をどう変えていったらよいと思いますか。日本では地方の交通機関の不足や空き家などが大きな社会問題となっています。一方、新興国や途上国では、個性を持った住宅を購入したいという人が増えてくるでしょう。そうした世界の建築ニーズにどう応えていったらいいのか、ぜひ皆さんのアイデアをお聞きできればと思います。たくさんのご応募をお待ちしております。
　古代エジプトのピラミッドに始まり、欧州の大聖堂やアジアの寺院など、歴史的な建築物はその時代の為政者の力を示す象徴でした。また第３代米大統領のトーマス・ジェファーソンはドイツ南部の古都をモデルにワシントンＤＣを設計、街づくりを通じて新しい国を治めようとしました。建築物は人々が生活や仕事をする場としてだけでなく、その国の文化や伝統を後世に伝えるものだといえます。
　日本でも2020年の東京五輪を控え、将来に向けた東京の街づくりに関心が集まっています。12年のロンドン五輪では治安の悪かった東部にあえて競技場を建設、終了後はハイテク産業を振興する「テックシティ」に衣替えさせました。人口減少が進む日本ではコンパクトシティの建設が叫ばれていますが、そこでも建物をどう造るかが重要なカギとなります。技術や技法にたけた「宮大工」の流れをくむ日本の建築技術は、その意味で世界の街づくりにも貢献できるといえるでしょう。（編集委員　関口和一）

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6 仮設住宅で最後のダルマ市　全町避難の福島県双葉町 2018/1/6 日本経済新聞
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　東京電力福島第１原子力発電所事故で全町避難が続く福島県双葉町の伝統行事「ダルマ市」が６日、避難先の同県いわき市の仮設住宅で開かれた。住民の多くは市内に建設中の復興公営住宅に移るため、仮設住宅での開催は今年で最後となる。
「ダルマ市」で、巨大だるまの脇を練り歩く子どもみこし（６日、福島県いわき市）＝共同
「ダルマ市」で、巨大だるまの脇を練り歩く子どもみこし（６日、福島県いわき市）＝共同
　ダルマ市は、大小のだるまを販売する新春の恒例行事で、数百年の歴史がある。避難している町民の交流の場として継続させようと、2012年に有志が仮設住宅で始め、今年で７回目となった。
　この日は約３メートルの巨大だるまが立つ会場に、県内外に避難している多くの町民らが訪れ、にぎわった。仮設住宅に住む松倉光枝さん（84）は「懐かしい人に会える年に一度の楽しみ。これからも続けてもらいたい」と話した。
　ダルマ市は２日間の日程で、７日はだるまみこしが披露される。町によると、復興公営住宅は３月までに完成し、来年のダルマ市の会場となる予定

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7 ＩｏＴ住宅の利用料を２年間負担　アキュラホーム 2018/1/6 日本経済新聞
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　注文住宅を手掛けるアキュラホームは、2018年1月2日から3月31日までの期間限定で、IoT（モノのインターネット）を活用した住宅「MIRAI ZEH – NEO（ミライゼッチ・ネオ）」を販売する。
　同社が展開するZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）仕様の住宅をベースに、KDDIのIoTサービス「with HOME」を組み込んだ。スマートスピーカーなどと連携して、エアコンや照明器具の操作が可能になる。
　価格は、延べ面積112.61m2（平方メートル）の木造2階建てで7.25kWの太陽光発電を搭載した場合、税込みで1840万円から。with HOMEの使用料は月額490円かかるが、2年間はアキュラホームが負担する方針だ。
　IoTを活用した住宅の販売について、アキュラホームの広報担当者は次のように語った。「IoT住宅が注目されているから商品を企画したというわけではない。16年ころから、建て主の生活の利便性を高めるためにはどのようなものが必要かを検討し採用してきた。IoTの活用はそのうちの1つだ」
　また、IoTサービスを独自開発せずにKDDIと連携したことについて、こう続けた。「いかに安くいい住宅を顧客に提供するかということに重点を置いている。そのため、IoTの研究開発などに莫大な費用をつぎ込むことはしないというのが、アキュラホームの基本的な方針だ。よいサービスを提供する企業を探しだし連携する道を選択した」

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8 アヤラランド、マレーシアの不動産会社を傘下に 2018/1/5 日本経済新聞
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　■アヤラランド（フィリピンの不動産大手）　子会社を通じて、マレーシアの不動産会社ＭＣＴの株式約17％を追加取得すると発表した。出資比率は50％を超え、経営権を握る。マレーシアでの不動産事業を本格化する狙い。
　子会社のリージェント・ワイズ・インベストメンツを通じて取得する。取得費用は約２億リンギ（約57億円）。ＭＣＴは1999年に建設事業を始め、その後不動産などに拡大。現在はマレーシアでオフィスビルや商業施設、住宅などの大規模開発などを手がけている

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9 有馬温泉、民泊は閑散期に　神戸市が条例案検討 2018/1/5 日本経済新聞
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　住宅に宿泊客を有料で泊める民泊を巡り、神戸市は有馬温泉がある同市北区有馬町について閑散期のみ実施可能とする条例案を検討していることを明らかにした。ゴールデンウイーク明けから夏休み前の約２カ月間が対象。有馬町は宿泊施設が集まり観光客が多い。繁忙期は民泊を実施できないようにし、利用者増加による騒音などのトラブルを防ぐ狙いだ。
　学校や児童福祉施設の周辺100メートル以内の区域では、年間を通して民泊を実施できないようにする。民泊を検討する場合は届け出前に近隣住民に書面で周知し、市へ結果を報告するよう求める方向だ。
　神戸市は26日まで市民から条例案について意見を募集する。

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10 埼玉のトップ年頭あいさつ　「変革」を強調 2018/1/4 日本経済新聞
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　埼玉県内の多くの企業が４日、仕事始めを迎えた。トップの年頭あいさつでは、少子高齢化など社会構造の変化や国内外の政治・経済情勢を踏まえ、企業自らが中長期的視点に立って変革に挑む重要性を強調する声が相次いだ。
　埼玉りそな銀行の池田一義社長は、人工知能（ＡＩ）やあらゆるモノがネットにつながる「ＩｏＴ」など産業界で進む技術革新を念頭に「時代の変化を自分たちの構造改革と結びつけてビジネスモデルを変えていく」との所感を発表。事務のデジタル化を進めて営業人員を増強し、手数料収入などの拡大につなげていく考えを改めて示した。
　本店ビルの建て替えを表明している武蔵野銀行は現在のビルで最後となる新年祝賀式を開いた。加藤喜久雄頭取は、金融とＩＴ（情報技術）を融合したフィンテックなど新たな技術やサービスの進展で「競合相手は異業種になっていく」と指摘。行員に「変革を恐れず、健全な危機意識を持って業務に取り組んでもらいたい」と訓示した。
　西武ホールディングスの後藤高志社長は「各職場で働き方改革と生産性向上を両立させ、長期的な視点を持ち、持続的な成長を実現してもらいたい」と強調。住宅事業のポラスグループ（越谷市）の中内晃次郎代表は、2019年に予定する消費税率引き上げを見据え「反動減などのマイナス局面に備え、しっかりとした土台づくりをする年にしたい」と表明した。

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11 積水化学、働き方改革に２年間で１００億円投資 2018/1/4 日本経済新聞
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　積水化学工業は４日、働き方改革に向けて2018年からの２年間で100億円を投資すると発表した。高下貞二社長は限られた時間で成果を最大化するために業務改革や人事制度改革、就業環境改革の３つの改革に取り組むと表明した。ＩＣＴ（情報通信技術）関連に投資するほか、現場社員からの要望に応じて改善を図る。
　同社は社員１人あたりの年間労働時間を2000時間以内にすることを目標にする。地域ごとにあるグループの住宅販売会社の営業担当者が取得する休日数を高める。住宅の営業担当者は土日に出勤することが多いため、同社単体の年間休日よりも低い水準にあった。

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12 正月5回超えてから　マンション売却、「短期」は損気 2018/1/4 日本経済新聞
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　都心回帰を追い風に、活況を呈する中古マンション市場。中古マンション仲介サービス「カウル」の運営を手掛けるハウスマート代表取締役CEOの針山昌幸氏に、売却時の注意点を解説してもらった。

◇　　◇　　◇

　2020年の東京オリンピック開催を目前に盛り上がる不動産市場。公益財団法人・東日本不動産流通機構のデータによれば、首都圏の中古マンションの平方メートル単価は12年10月から61カ月連続で前年同月を上回っており、特に都心部でその傾向が顕著です（17年10月時点）。実際に当社（ハウスマート）が扱った物件でも、数百万～1000万円程度の利益が出ていると思われる事例が何件もあります。
　これだけ不動産価格が上向いてくると、「今のうちに利益を確定して、もっといい物件に住み替えようか」と考える人も多いのではないでしょうか。また、当面その気はなくても、「いくらで売れるのかな？」と気になる方も多いことでしょう。こうした状況の中、当社にもマンションの買い替えや売却の相談が多数舞い込んでいます。特に、お子さんが大きくなって手狭になった若いファミリー層には買い替え需要が強いようです。
　そんな中で、お客様に必ず確認することがあります。「今のマンションに住んで、お正月を『5回』迎えられましたか？」――。
　別に世間話というわけではありません。回答が「いいえ」だった場合、お客様には売却・買い替えを延期するようにお話しすることもあります。なぜなら、売却時の税金が2倍に跳ね上がり、場合によっては数百万円単位で損する可能性もあるからです。

■保有期間が5年以内だと税金は2倍に
　不動産の売却利益に対する税金は、物件の保有期間が5年を超えているかどうかで大きく異なります。保有期間が5年以下の売却における所得を短期譲渡所得、5年を超える売却における所得を長期譲渡所得と呼びます。

・短期譲渡所得の税金　……　譲渡所得×39％（所得税30％＋住民税9％）
・長期譲渡所得の税金　……　譲渡所得×20％（所得税15％＋住民税5％）
（注）平成25～49年までは所得税額に対して2.1％の復興特別所得税が追加で課税される
　このように、不動産を取得してから5年以内で売った場合と、5年を超えてから売った場合では、税金は2倍も変わってくるのです。仮に1000万円の譲渡益が出た場合、短期譲渡の場合の税金は396万円、長期譲渡なら203万円。その差は193万円にも達します。ちょっとしたコンパクトカーなら買えてしまう金額ですね。
　「うちは買ってから5年たっているから大丈夫だろう」と言う方もいますが、この「5年」の数え方には独特のルールがあり、注意が必要です。ここで言う「5年超」とは、保有期間がちょうど5年を迎えた日の次の年の「1月1日」以降に売却した場合を指します。例えば12年4月1日にマンションを購入したとすると、5年を超える「長期譲渡所得」として扱われるのは17年の4月1日以降ではなく、次の「1月1日」、つまり18年1月1日以降なのです。
分かりづらいルールですが、これを簡単に理解する方法があります。それが先ほどの「お正月を5回過ぎたかどうか」。お住まいの家でお正月の写真が5年分あれば、間違いなく長期譲渡の対象となります。マンション売却の前には、このルールを思い出してください。

【事例】　横浜のマンションを売却したMさん
　うっかり100万円も税金を多く支払うところだったのが、横浜のマンションを売却したMさんです。2人目の子供が大きくなり手狭になってきたことから、それまで住んでいた2LDKのマンションを売却。3LDKのマンションに住み替えることにしました。
　Mさんのマンションは築浅であったこともあり、販売開始から1カ月ほどで買い手が見つかりました。Mさんは割安な時期にマンションを購入していたこともあり、500万円強の売却益が見込まれました。
　買い手は年内の引き渡しを希望し、Mさんも「そのスケジュールで問題ありません」とのことで話が進んでいきました。大半のお客様は「新しいマンションで新年を迎えたい」と思われるので、年内引き渡しを希望するケースが非常に多いのです。
　ところが、ここでMさんに確認してみると、「お正月を5回過ごしていない」ことが判明。これだと短期譲渡所得の扱いになり、売却益に39％の税金がかかってしまいます。年内引き渡しと年明けの引き渡しで、税金の差は実に100万円。そこで買い手と当社が交渉したところうまく話がまとまり、年明けの引き渡しとなりました。これによりMさんが支払う税金は半分の100万円で済みました。

■特別控除をとるか住宅ローン控除をとるか
　不動産売買に詳しい方は、「短期売却でも『特別控除』を使えば、よほど高額な不動産でもない限り税金はかからないだろう」と思われたかもしれません。
　実は、不動産の売却には、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」という制度があります。これは、実際に自分が住んでいる不動産であれば、居住年数にかかわらず、売却益が3000万円までであれば無税という強力な制度です。この制度を使って、多くの方が不動産の売却益にかかる税金をゼロにしています。
　非常に強力な3000万円控除ですが、こちらを使うと結果的に「損」することもあるのです。具体的には、自宅の買い替えを検討しているケースです。
　実は、この3000万円控除を利用すると、「家を売却した年とその後2年間、新しく購入した家に対して住宅ローン減税を利用できない」という制限があるのです。住宅ローンの減税額は、新たに購入する住宅が新築なら最大で400万円（長期優良住宅は最大500万円）、中古住宅だと200万円にもなります（法人売主の中古住宅は最大400万円）。つまり、家の買い替えを検討している場合は、まず自宅が短期譲渡なのか長期譲渡なのかを把握した上で、3000万円控除が得か、新しい家の住宅ローン減税が得か、想定される売却益を前に頭を悩ませなければなりません。
　一般論としては、自宅の売却で大きな利益が出た場合は3000万円の特別控除を利用した方がお得になります。自宅を売却した年を含めた3年間は、新たな不動産を購入せずに賃貸に住むのがよいでしょう。その後に新居を購入すれば、住宅ローン減税の恩恵を余すところなく享受できます。
　他方、売却利益が少額だった場合は、税金を支払った上で住み替え、住宅ローン控除を受けた方がお得になります。もちろん、「5回のお正月」を待てるのであれば税金が安くなりますので、売買を急がないのであれば時間をおいた方がよいでしょう。
　では、住み替えで新しい物件を購入する際に、税金と3000万円特別控除の「損益分岐点」はいくらなのでしょうか。具体的には下の金額を超えた場合は、3000万円控除を使った方が「お得」になります（いずれも住宅ローン控除を最大限使えるものとします）。

（1）短期譲渡かつ新規購入物件が中古住宅　……　504万6682円
（2）長期譲渡かつ新規購入物件が中古住宅　……　984万4945円
（3）短期譲渡かつ新規購入物件が新築住宅　……　1009万3364円　※
（4）長期譲渡かつ新規購入物件が新築住宅　……　1968万9884円　※
※法人売主の中古住宅も同額
　売却益が上記金額を上回る場合は、住宅ローン控除による減税分を捨ててでも、3000万円控除のメリットを受けた方がよいのです。また前述したように、短期譲渡と長期譲渡では税金が2倍変わってきますから、待てるのであれば「お正月を5回」過ごして、長期譲渡のメリットを享受した方がよいでしょう。

針山昌幸
ハウスマート代表取締役CEO。2009年に大手不動産会社に入社。不動産業界の非効率さに疑問を感じ、楽天に転職。2014年にハウスマートを創業し代表取締役CEOに就任。ITを活用して不動産営業の効率を5倍に高め、仲介手数料を半額に据えた中古マンション仲介サービス「カウル」（https://kawlu.com/）の運営などを手掛ける。著書に『中古マンション本当にかしこい買い方・選び方』（日本実業出版社）がある。

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13 仮想通貨の不動産売買サービス開始　イタンジ 2018/1/10 朝日新聞
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　イタンジは1月10日から、仮想通貨で不動産の売買ができる新サービス「HEYAZINE　COIN」(ヘヤジン　コイン)を開始した。ビットコインで不動産を売買できるサービスは業界初という。現在、7物件を取り扱っており、18年9月までに物件掲載数1000件、取引数300件を目指している。

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14 4月から大阪と名古屋で「新スタイル」ホテル開業　ダイワRHC 2018/1/10 朝日新聞
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　大和ハウスグループのホテル運営会社で17年6月に発足したダイワロイヤルホテルシティ(東京都江東区、柴山良成社長)は18年4月から、大阪と名古屋で「ダイワロイヤルホテルD-CITY」の4ホテルを開業する。
　同ホテルは、ビジネス利用のイメージの強い、いわゆる「ビジネスホテル」のスタイルを一新し、女性や観光客などの層もターゲットとして設備や環境を整えたブランド。4月1日に開業する「大阪新梅田」はJR大阪駅から徒歩10分の立地で、延べ床面積は約3400平方メートル。鉄骨造りの地上10階建て、客室数は150室。
　また5月17日に開業する「大阪東天満」は大阪天満宮駅から徒歩2分、延べ床面積は約5300平方メートル、鉄骨造りの地上14階建て全223室。いずれも、1月15日から予約受付を開始する。更に8月には「名古屋納屋橋」、19年4月には「名古屋伏見」を開業し、20年までに全国で10軒以上の新規ホテルを開業する予定だ。

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15 21年にマリオットの「Wホテル」を大阪に開業　積水ハウス 2018/1/10 朝日新聞
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　積水ハウスは21年2月をめどに、マリオット・インターナショナルが展開するブランドの一つである「W(ダブリュー)ホテル」を大阪市中央区に開業する。
　同ブランドは日本初進出。ホテルの名称は「W　OSAKA」で、立地は関西国際空港から車で約60分の御堂筋沿いとなる。建物は地上27階・地下1階・塔屋2階で、客室は337室を配備する計画だ。

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16 土屋太鳳さん起用の新CM放送開始　エイブル 2018/1/10 朝日新聞
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　エイブルは、イメージキャラクターに起用している女優の土屋太鳳さんが登場する新しいコマーシャルの放送を開始した。エイブル社員による「物件確認」の業務を、スポーツ中継のアナウンサーのように土屋さんが実況するスタイルとなっている。

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17 中国で「水環境基金」強化　5年で約1億円寄付　TOTO 2018/1/10 朝日新聞
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　TOTOは中国における節水・水資源保全活動のため、18年1月から22年12月までの5年間「中華環境保護基金会TOTO水環境基金」への寄付を行う。寄付金額は年間120万元(2040万円)で、総額は1億200万円となる。
　同基金は同社が08年に設立したもので、これまでに孤児院への寄付や子供向けの節水教育、給水設備建設支援など、中国での節水・水資源保全のための取り組みを行ってきた。5年ごとに活動の更新を行っており、3期目となる今回はその活動を強化し、これまで100万元としていた寄付金額を20万元増額した。

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18 住宅の売却検討から査定依頼までは短期間　スマイスター調べ 2018/1/9 朝日新聞
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　不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルは1月9日、「住宅売却の検討状況」について調査を実施し、結果を公表した。調査期間は17年12月1～10日。インターネット調査で、「スマイスター」を利用した20歳以上の男女全国107人が対象。
　検討者の「売却住宅の種類」は「戸建て」が73.8%、「マンション」が26.2%。「その住宅はどのように使用しているか」の質問には「本人・家族居住」が59.8%と多数を占め、「空き家(空室)」は24.3%に上った。
　また、売却の検討開始は1位が「1年以内」(25.2%)、2位が「1カ月以内」(24.3%)、3位が「3カ月以内」と「半年以内」で共に14.0%となった。売却の検討開始から、「スマイスター」での査定依頼までの期間は比較的短いことが分かった。

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19 新規店舗「鶴見センター」を開設　大成有楽不販 2018/1/9 朝日新聞
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　大成有楽不動産販売(東京都中央区)は1月6日、新規店舗の「鶴見センター」を開設した。JR鶴見駅徒歩3分の場所で、横浜市鶴見区を中心とし、神奈川区北東部、港北区エリアにおける営業強化を図る狙い。
　住所は、神奈川県横浜市鶴見区豊岡町7の10パーライトビル3階。フリーコール0120(992)351。

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20 社宅代行サービスの新支店を神戸に開設　S-FIT 2018/1/9 朝日新聞
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　S-FITは、社宅サービスを担当する法人営業部の新支店として、神戸支店をオープンした。これまでは大阪にある既存2店舗で近畿エリアの借り上げ社宅サービスを提供してきたが、今回の新支店の開設により、既存顧客の要望への対応を強化し、業務を効率化する。
　新支店の所在地は神戸市中央区布引町地内で、各線の三宮駅からは徒歩2分。

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21 ハウスドゥ　全国の加盟契約数が500店舗突破 2018/1/9 朝日新聞
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　ハウスドゥ(東京都千代田区)は、全国の加盟契約数が17年12月31日現在で501店舗になったと発表した。同社は16年10月31日時点で400店舗を達成しており、その後14カ月で100店舗増加した。同社では、古田敦也氏をイメージキャラクターに起用したブランド戦略や、15年の東証マザーズへの上場および16年の東証一部上場などが奏功し、店舗数の増加につながったとしている。

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22 パナホームが4月に社名を「パナソニック ホームズ」に変更 2018/1/9 朝日新聞
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　パナホームは4月1日付で、社名を「パナソニック ホームズ」に変更し、併せてブランド名も「Panasonic」に変える。17年10月に同社がパナソニックの完全子会社となったことを受けて行われるもの。変更は社名とブランド名のみで、事業内容や本社所在地などは現行と変わらず、引き続き松下龍二社長が代表を務める。
　パナホームは「パナソニックグループの総力を結集してシナジーを発揮し、住宅事業を更に伸長すると共に、同グループの一員としてグループの住空間事業の拡大に貢献していく」としている。

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23 【DINKS編】東京駅まで30分以内・中古マンション価格相場が安い駅ランキング 2018/1/10 読売新聞
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家を購入するとき、立地はとくに重視するポイントだろう。交通の便の良さは誰もが求めるものだが、どう重視するのかは、世帯のタイプによって異なるもの。その基準のひとつになるのは、日本の玄関口ともいえるターミナル駅、東京駅へのアクセスだ。
そこで、東京駅まで30分圏内の、中古マンションの価格相場が安い駅をリサーチ。今回は2K、2DK、2LDKの物件を対象とした、DINKS向けのトップ10を紹介する。

●DINKS向け、東京駅まで30分圏内の物件相場が安い駅TOP10駅
（順位／駅名／価格相場（沿線／所在地／東京駅までの所要時間）
1位　江北　1780万円（日暮里・舎人ライナー／東京都足立区／約28分）
2位　西新井大師西　1990万円（日暮里・舎人ライナー／東京都足立区／約30分）
3位　京成立石　2280万円（京成押上線／東京都葛飾区／約27分）
3位　西川口　2280万円（JR京浜東北線／埼玉県川口市／約29分）
5位　四ツ木　2330万円（京成押上線／東京都葛飾区／約26分）
5位　青砥　2330万円（京成本線／東京都葛飾区／約29分）
7位　下総中山　2380万円（JR総武線／千葉県船橋市／約26分）
8位　小菅　2480万円（東武伊勢崎線／東京都足立区／約29分）
9位　板橋本町　2500万円（都営三田線／東京都板橋区／約29分）
10位　綾瀬　2535万円（JR常磐線・東京メトロ千代田線／東京都足立区／約26分）

23区内で2000万円を切る江北駅が1位　近所で楽しく飲める街も
1位は、東京都足立区に位置する江北駅。駅の周辺の商業施設は多くないが、スーパーや家電量販店などがあり、生活必需品の買い物に困ることはなさそうだ。また、2位の西新井大師西駅は、日暮里・舎人ライナーで江北駅と隣同士。両駅ともに東京23区内でありながら、価格が2000万円を切ることは、大きな魅力といえるだろう。
3位は東京都葛飾区の京成立石駅。駅前には下町情緒あふれるアーケード街、立石仲見世通りや、昭和レトロな飲食店が並ぶ「呑んべ横丁」などがあり、仕事帰りに夫婦で待ち合わせて赤ちょうちんで軽く飲んで帰宅、といったオトナの時間が味わえそうだ。
しかし京成立石駅は、これから工事が始まる京成押上線の高架化対象区域のため、オトナの雰囲気ある街並みを楽しめるのは、残りあとわずかかもしれない。その代わり、現在は交通渋滞が課題となっている11カ所の踏切がなくなるほか、高架下空間には公共施設などが整備される予定。生活する上で快適さが向上することは間違いないだろう。
商店街がある街は、ファミリーになってもそのまま住めそうな魅力
7位の下総中山駅は千葉県船橋市。JR総武線の各駅停車駅だが、京成中山駅が徒歩圏内のため、京成本線も利用が可能だ。駅前は24時間スーパーなどの買い物拠点のほか船橋市役所の連絡所もあり、用事をコンパクトに済ませられる。お互い仕事で忙しいDINKSにとって心強い味方となりそう。こちらも再開発が進んでおり駅前は整然としているが、少し歩けばローカルな雰囲気が漂う店舗もあり、休日はのんびり散歩ができそうだ。
9位の板橋本町駅周辺は、環七通りと中山道17号線が交差しており、車の便が良い。スキーやゴルフなどアウトドアレジャーが好きで車を所有する夫婦にとっては、趣味を満喫するのに住みやすそうだ。
駅前のスーパーは小規模なものが多いが、中山道の隣に並行している旧中山道は板橋本町商店街という長い商店街。今後子どもが生まれたとしても、買い物を含めて快適に住み続けられる街だろう。
また、板橋本町駅は都営三田線沿線。東京駅までは1回乗り換えがあるが、実はその必要がない場合も。大手町駅で下車すれば、地上からも地下からも東京駅に出られるため、実質は乗り換えゼロだ。
夫婦共働きで子どもがいない世帯は、比較的経済的な余裕があることが一般的で、双方が趣味やこだわりを大切にしている家庭も多い。マンションを購入するなら通勤に加え、それぞれの好きなことやライフスタイルへの考慮も必要かもしれない。

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24 住宅ローン、変動金利型を選ぶ人が減っている!? 自分に合った金利タイプの選び方とは 2018/1/10 読売新聞
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住宅ローンには主に、変動金利型や固定期間選択型、全期間固定型の3タイプがある。2016年度に最も多く貸し出されたのは変動金利型なのだが、実は前年度より大幅に減少したという。その背景と金利タイプによる違いについて説明していこう。
住宅ローンの金利タイプには、半年ごとに金利が見直される「変動金利型」、当初一定期間の金利を固定する「固定期間選択型」、返済中金利が変わらない「全期間固定型」があり、「固定期間選択型」で当初金利が固定される期間は、2年、3年、5年、10年などがある。
住宅金融支援機構が2017年7～9月に実施した「民間住宅ローンの貸出動向調査」によると、金融機関が2016年度に新たに貸し出した（借り換え含む）民間住宅ローンの額の構成比は、「変動金利型」が49.9％と半数を占めたが、2015年度の61.8％に比べて大幅に減少した。
一方、「固定期間選択型」は増加し、特に当初10年金利を固定する「10年固定」は2015年度の18.2％から28.8％と大幅に増加する結果となった。
住宅ローンを利用した人を対象とした調査結果のなかには、変動金利型が増えたという結果が出たものもあるが、全国の金融機関311件の貸出額の調査結果なので、全体の傾向を表していると見てよいだろう。
ただし、この調査には民間金融機関と住宅金融支援機構が提携する全期間固定型ローンの【フラット35】は含まれていない。そのため実際には、【フラット35】の貸出額が加わることで、「全期間固定型」は調査結果より多くなると考えられる。

今後の金利動向にも注意！金利タイプはどう選ぶ？
さて、住宅ローンを借りる際に、どう考えて金利タイプを選んでいるのだろう？
どの金利タイプを選ぶか決めるには、適用される金利や予定している返済期間、今後の金利変動をどう予測するか、金利上昇による利息増加への対応力などによって変わる。
金利は低いほど利息が少なくて済むが、長期的に返済を続ける住宅ローンの場合、金利が変動するリスクを読み込んでおく必要がある。ローンを借りる際に金利を固定した期間は、市場の金利が変動しても固定される。
一般的に、今のような市場が低金利のときには、「変動金利型」のほうが適用される金利が低く、長く金利が固定される「全期間固定型」のほうが金利は高くなる傾向にある。
もし「今後は市場の金利が上がる」と予測するなら、適用される金利が変動金利型より少し高くても、今の低金利を長く固定できる「全期間固定型」などを選ぶほうがよいとされる。逆に「市場の金利はまだ下がる」と予測するなら、「変動金利型」を選ぶほうがよいとされる。
また、「今後も市場の金利が変わらない」と予測するなら、適用金利が低い「変動金利型」や変わらないと思う期間の「固定期間選択型」（2年くらいは変わらないと思うなら2年固定を選ぶなど）を選ぶとよいだろう。
調査結果で変動金利型が減少しているのは、すでに最低水準の低金利になっているのでもう大きく下がることはないという予測が増えているという見方もできる。さらに、10年固定が増加しているのは、そうはいっても10年程度は今の低金利が続くという予測が多いとも考えられる。

返済期間や金利上昇への備えによっても選択肢は変わる
ただし、返済期間によって考え方は変わる。借り換えで返済期間が短くなっている場合などはなおさらだ。
最長の35年返済では、35年間にわたって金利が上乗せされるが、例えば10年返済なら金利は10年間にかかるだけだ。5年後に市場の金利が上昇を始めたとすると、残りの30年間も金利上昇の影響を受ける場合と残りの5年間しか影響を受けない場合では大違いだ。
金利は借入額の元金にかかる点も見逃せない。同じ額を借りた場合でも返済期間が短いほど、毎月の返済額は増えるが借入額の元金の減り方も早い。元金の減り方が早いほど、金利上昇による利息増加の影響を小さくできるというわけだ。
ほかにも、めいっぱいローンを借りて家計に余裕がない場合は、金利が上昇して毎月の返済額が増えると家計を圧迫するが、余裕が十分ある場合なら毎月返済額の上昇への対応策もいろいろ考えられる。
今後は金利が上昇すると予測した場合でも、返済期間が短い場合、金利上昇への備えがある場合などでは、適用される金利が低い金利タイプを選ぶという選択肢もある。
どの金利タイプを選ぶかは、こうしたことを総合的に考えて判断するのがベストだ。
そうはいっても、目先の適用金利の低いものを選ぶ人が多いのが現実だろう。長く返済する不安から、毎月の返済額を減らしたい気持ちも分からないではない。
でも、長く返し続けるからこそ、借入額や返済期間、金利タイプは慎重に判断したいもの。多くの人が選ぶ金利タイプではなく、自分の家計や将来プランに合った金利タイプを選ぶようにしてほしいものだ。

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25 【シングル編】東京駅まで30分以内・中古マンション価格相場が安い駅ランキング 2018/1/9 読売新聞
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家を購入するとき、重視する項目の大きなひとつが交通の便だろう。通勤や通学先への近さや乗り換えの有無など、人によって重視するポイントはさまざまだが、日本の玄関口ともいわれる東京駅へのアクセスを重視する人は多いかもしれない。
東京駅はJR主要幹線と東京メトロ丸ノ内線が乗り入れ、東海道新幹線・東北新幹線の起点駅であるなど、通勤・通学はもちろんのこと、国内外から人が行き来する巨大ターミナル駅。
今回は、その東京駅まで30分圏内の、中古マンションの価格相場が安い駅をリサーチし、シングル、DINKS、ファミリーと世帯のタイプ別にトップ10を紹介する。まずは、ワンルーム、1K、1DK、1LDKの物件を対象とした、シングル向けの結果から見てみよう。

●シングル向け、東京駅まで30分圏内の物件相場が安い駅TOP10駅
（順位／駅名／価格相場（沿線／所在地／東京駅までの所要時間）
1位　鶴見　1430万円（JR京浜東北線ほか／神奈川県横浜市／約26分）
2位　葛西　1680万円（東京メトロ東西線／東京都江戸川区／約26分）
3位　北池袋　2080万円（東武東上線／東京都豊島区／約26分）
3位　板橋本町　2080万円（都営三田線／東京都板橋区／約29分）
5位　新子安　2175万円（JR京浜東北線／神奈川県横浜市／約30分）
6位　亀戸水神　2180万円 （東武亀戸線／東京都江東区／約25分）
6位　巣鴨新田　2180万円（都電荒川線／東京都豊島区／約26分）
6位　とうきょうスカイツリー　2180万円（東武伊勢崎線／東京都墨田区／約27分）
9位　小岩　2190万円（JR総武線／東京都江戸川区／約21分）
9位　北千束　2190万円（東急大井町線／東京都大田区／約28分）

1位は横浜・鶴見駅。ラッシュ時には始発列車もアリ！
1位になったのは、神奈川県横浜市にある鶴見駅。幹線であるJR京浜東北線の沿線のため、乗り換えなしで東京駅まで利用できる。快速なら約26分だが、普通列車にのっても約30分で東京駅まで到着可能。しかも、ラッシュ時には鶴見駅始発の列車も設定されている。
「鶴見」というと工業地帯というイメージをもつ人も多いだろうが、鶴見駅周辺は横浜市の副都心に指定され、商業施設が多く入った駅ビル「CIAL鶴見」をはじめ、飲食店や銀行、スーパーなどが点在し、生活に必要なものは不自由しないだろう。また、物件数もランキング内では一番多く、単身者の住環境がととのっていることがうかがえる。
3位の北池袋は、東武東上線の各駅停車駅。日本最大級の繁華街のひとつである池袋の隣駅であり、距離も2キロ弱と近いため、池袋駅の圏内ともいえる。池袋で遊んで終電を逃しても、徒歩でも帰宅が可能なので、シングルの気楽さを満喫できるのではないだろうか。
とうきょうスカイツリー駅周辺は買い物環境が充実。浅草駅や押上駅も使えて便利！
6位のとうきょうスカイツリー駅も、遊びや趣味を優先したいシングルには楽しい場所だろう。観光名所である東京スカイツリーや、商業施設「東京ソラマチ」のおひざ元であるため、食べ物やファッションアイテムなどの買い物に困らない。
また、１駅隣は浅草駅で距離も遠くなく、散歩がてら歴史ある街並みや料理を毎日楽しむことも可能だ。東京スカイツリーを挟んだ反対側の最寄駅、押上駅を利用すれば、成田空港（時間によっては羽田空港も）まで一本という便の良さも、旅行が好きなシングルには魅力的だろう。
また、東武伊勢崎線は東京メトロ日比谷線と半蔵門線と相互直通運転しているのも、大きな利点。有楽町や渋谷など、通勤や遊びに便利な街へ乗り換えなしで行くことができる。
東京駅からの所要時間が一番短かったのが、9位の小岩駅。総武線の各駅停車駅で、かつ隅田川と荒川と２つの大きな川を越えるため、都心からとても離れたような気持ちになるのだが、意外にも約21分で東京駅に到着できる。駅周辺はスーパー以外にも商店街が多く、生活必需品の購入には便利。また、駅東側には韓国料理店が立ち並んでおり、外食好きには楽しい街だろう。
身軽なシングルにとって、通勤環境と同じくらい趣味や交流の場も重要視するポイントのはず。マンション購入を考えるときは、会社までのアクセスだけでなく、駅周辺の環境も見極めたいところ。自分が求めるそのものスバリな駅や沿線でなくても、理想の暮らしをかなえられる駅はまだまだたくさんあるといえそうだ。

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26 「勝ち組・負け組」はっきりと？　2018年の不動産市場を5つのキーワードで予測 2018/1/5 読売新聞
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明けましておめでとうございます。2017年の不動産市場を振り返ると、一時、新築マンションの発売戸数や契約率が伸び悩んだものの、「供給調整」「価格調整」によって適温状態にまで回復した感があります。
こうした流れを受けて2018年の不動産市場はどうなるでしょうか？　注目すべき5つのキーワードを元に予測してみましょう。
「2017年の振り返りはこちら：「中古マンション」「空き家」「事故物件」…5つのキーワードで2017年不動産市場を振り返る」

キーワード1「金利動向」:不動産価格を左右も大きくは動かない？
まず気になるのは「金利動向」。金利が上がれば不動産価格は下がり、金利が下がれば不動産価格は上がります。例えば月々10万円の住宅ローン支払いで金利1.5パーセントなら3270万円借りられますが、仮に３パーセントに上昇すると、借入額は2600万円と、670万円も減ってしまい、それだけ不動産取得能力が減退してしまうためです。
黒田日銀総裁の任期が18年４月8日に満了するのに伴い「後継は誰か」「再任はあるか」などが話題になっていますが、いずれにしても2017年衆議院選挙で信任を得た安倍政権の路線を、大きく転換するような事態にはならず、このことで金利が大きく動く可能性は考えにくいでしょう。
景気動向を見れば、世界景気の同時回復にも支えられ、上場企業の業績は拡大しており、18年3月期の純利益は前期に続いて過去最高を更新する見通し。18年には世界経済もやや鈍化する可能性があるものの、アメリカは段階的な金利上げ、EUも金融緩和引き締め方向へ動くと見られ、緩和を継続する日本との金利差が拡大すれば円安になり、輸出企業を中心に株価は上がります。
日経平均株価はかつてより随分上昇した感がありますが、それでもPER（株価収益率）は15倍程度と、欧米の20倍程度に比して相対的な割安感があり、現行水準の2万2000～2万3000円のラインを超えるようだと不動産市場には思い切り追い風。一定の株式売却益が不動産市場に流れる可能性があります。
ただ、気になるのは「地政学リスク」。北朝鮮が今後どのような動きに出るか。複数のシナリオのうち、政権維持を条件として北朝鮮が核を手放すことになれば安心感が増しプラスの影響、米軍が先制攻撃を行った場合、多少の動揺はあるものの短期で収束すれば大きな影響はなく、国内の米軍基地が攻撃にさらされるようだと株価にも景気にも大マイナスで先が見通しにくくなる、といったところでしょう。

キーワード2「三極化」：価値が上がり続ける物件も
いずれにせよ長期的な不動産市場は「三極化」に向かいます。国内の多くの不動産価格は下がり続け、価値ゼロないしはマイナス価値に向かう物件が出てくる中で、一部の不動産は価格維持、ないしは上昇の余地が残されています。
　その内訳はざっと、
「価値維持あるいは上昇する　10～15％」
「徐々に価値を下げ続ける　70％」
「無価値あるいはマイナス価値に向かう　15～20％」
　といった具合です。
このことは、どのタイミングで、どんな場所に、どのような不動産を買うかで、天地ほどの格差が生まれることを意味します。資産化する「富動産」からマイナス資産となる「負動産」まで、「勝ち組不動産」と「負け組不動産」がはっきりする時代が到来したのです。「不動産は、1にも2にも3にも「立地」です。その地域の人口動態が不動産価値にどのような影響を与えそうか、よく見極めましょう。

キーワード3「立地適正化計画」：「活かす街」と「そうでない街」が決まる
不動産価格の「価値維持ないしは上昇」といえば、都心の一等立地をイメージしがちですが、都市郊外や地方にもこうした立地は存在します。
本格的な人口減少社会の到来を踏まえ「活かす街」と「そうでない街」を決める「立地適正化計画」の取り組みが全国357の自治体で行われていますが（2017年7月末時点）、昨年に引き続き、2018年も多くの自治体で続々とこの計画が公表されます。今後、誘導区域の内側か外側かで地価水準が大きく分かれ、地価維持できるのは区域内だけになりそう。不動産業者や金融機関が資産価値を維持しやすい区域への投資を優先するためです。
埼玉県毛呂山町は作成中の立地適正化計画のなかで「20年後に公示地価を10%以上、上昇させる」といった目標を掲げています。町の人口は同期間に18%程度減る見通しですが、居住区域に住宅を誘導して人口密度を保ち、投資を呼び込むことで地価上昇につなげるとしています。こうした自治体の姿勢が長期的には、暮らしやすさはもちろん、不動産価値にも大きな影響を与えるのは必至ですので、自治体のHPなどで確認しましょう。

キーワード4「中古市場活性化策」：インスペクション説明義務化、経験不足のインスペクターに注意
国は2025年までに「中古住宅市場」「リフォーム市場」を倍増させる方策を掲げており、2018年は具体的な活性化策が目白押し。
まずは「インスペクション説明義務化」。もう少し詳しくいえば「媒介契約」「重要事項説明」「売買契約」の各段階で、ホームインスペクション（住宅診断）の存在やその内容について、宅建業者に説明を義務付けるものです。住宅診断そのものが義務付けられたわけではないことにご注意ください。いずれにせよこれで、中古住宅の「よくわからないから不安」といった懸念が一定程度解消され、日本でも爆発的にインスペクション（住宅診断）が普及するものとみられます。
ただし懸念もあります。国は、インスペクションを行う「既存住宅状況調査技術者」を養成し、年度末には2万4600人になる見込みですが、半日程度の講習を受けるだけの比較的簡単なものであるため、経験不足のインスペクターが市場に多数出ることになります。そうなると必然的にトラブルが予想され、ユーザーがインスペクターの「実績」や「経験」、また「不動産業者と癒着がないか」などのフィルターを持つことが重要となるでしょう。

キーワード5「テック元年」：AIやVR、IoTでワクワクの未来
昨年あたりから萌芽が見え始めた各種の新技術。AI（人工知能）で物件情報の提供などを行う不動産会社が今後も増加。現在はごく簡単な対応しかできませんが、データの蓄積とディープラーニング（情報の蓄積）によって大きく機能向上を果たすでしょう。「AIに提案されたマンションを買った」という事例も増えるかもしれません。
VR（バーチャルリアリティー）は、ゴーグルなどをかけると内外装のリフォーム後の映像、インテリアコーディネートの例などが見られるというもの。ゴーグル不要の技術などもで始めており、中古活性化には大きく寄与しそうです。
IoT（Internet of Things）は住宅とインテリア・家電などをつなげ、生活を一変させるかもしれません。朝起きれば自動でカーテンが開き、冷暖房は自動調整、コーヒーも勝手に沸かしてくれ、カギの開け閉めはスマホでなんてことはあたりまえに。冷蔵庫の在庫確認やお年寄りの見守り、空き家のセキュリティー対策なども容易になるでしょう。
更なる先に「自動運転」が可能になれば、やはり街のあり方や暮らしは激変。「ブロックチェーン」といった技術は不動産取引を根本的に変える可能性を秘めています。やや専門的になりますが、米国内の複数の州はすでに、不動産取引において仮想通貨の使用を認める法整備を進めています。例えばバーモント州は、ブロックチェーン技術による取引記録が、証拠の観点から許容されるとの前提を認めた法律を制定しました。こうなると不動産業者を介さずとも、より安全に不動産取引を行うことが理論的には可能です。
技術の進展が変える不動産の世界。なんだかワクワクしますね。

s-長嶋修_正方形.jpg長嶋　修　　さくら事務所創業者・会長
業界初の個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクション（住宅診断）を行う「さくら事務所」を創業、現会長。不動産購入ノウハウの他、業界・政策提言や社会問題全般にも言及。著書・マスコミ掲載やテレビ出演、セミナー・講演等実績多数。【株式会社さくら事務所】