住宅関連新聞記事ダイジェスト No.392 2011/7/7～2011/7/13
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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.392 2011/7/7～2011/7/13 Vol.1
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【日本経済新聞】
1 敷引特約、最高裁が有効判決 反対意見も
2 相模原市、マンション管理アドバイザーを８月から派遣
3 震災で延期のマンション次々と ５月の都内住宅着工37％増
【朝日新聞】
4 敷引の特約「有効」、最高裁が判断 判事１人が反対意見
5 スマートハウスのシステム共通化検討 １０社が組織発足
6 国内最大級の環境型都市、１４年春に中核完成 千葉・柏
7 東京のオフィス賃料、過去最低水準 震災の影響で
【読売新聞】
8 災害に備え正確測量、地図作製
9 二重ローン、再建期間５年に緩和
10 ４４都道府県、防災計画を見直し…読売調査
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1 敷引特約、最高裁が有効判決 反対意見も 2011/7/12 日本経済新聞
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関西地方などを中心に賃貸住宅の家主が原状回復費などとして敷金（保証金）から一定額を引き去る「敷引特約」が、消費者への過重な負担を禁じた消費者契約法に照らし無効かが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第３小法廷（田原睦夫裁判長）は12日、特約は有効との判断を示した。
一審・京都地裁判決は「特約は無効」と判断、二審・大阪高裁も支持していた。
問題となったのは月額賃料17万５千円（更新後17万円）、敷引金60万円の契約。最高裁は３月、第１小法廷が「高額過ぎなければ特約は有効」との初判断を示し、今回の判決も「敷引金は賃料の3.5倍程度にとどまり、高額に過ぎるとは言い難い」と結論付けた。
ただ岡部喜代子裁判官（学者出身）は「敷引金の具体的内容が明示されておらず、3.5倍の負担も決して軽くない」として反対意見を付けた。
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2 相模原市、マンション管理アドバイザーを８月から派遣 2011/7/12 日本経済新聞
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相模原市は分譲マンションの維持管理や修繕で管理組合に出向いて相談に応じる「分譲マンションアドバイザー派遣制度」を８月１日に始める。マンション管理士などの派遣費用を初回は市が全額負担し、２回目以降も一部助成する。
市はマンション管理士会などが推薦する専門家をアドバイザーとして、管理組合が準備した集会場などに派遣する。マンションの維持管理や大規模修繕や建て替え、修繕積立金管理などについて１回３時間をメドに相談・指導する。
１管理組合当たり、６回まで利用できる。１回の費用は３万円で初回は市が全額負担する。２、３回目は費用の３分の２を、４～６回目は半分を助成する。
市によると市内の分譲マンション戸数は約４万6400戸で人口の７分の１の約11万人の市民が住んでいる。マンション約1200棟のうち築30年を超す物件は10年後は620棟になるという。
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3 震災で延期のマンション次々と ５月の都内住宅着工37％増 2011/7/8 日本経済新聞
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東京都がまとめた５月の都内の新設住宅着工戸数は１万1160戸と、前年同月に比べ37.7％増えた。増加は２カ月連続。持ち家と貸家、分譲住宅が共に増加。特に分譲住宅の伸びが大きく、「東日本大震災で延期されたマンションの着工が本格化してきた」（不動産経済研究所）という。
持ち家は9.9％増の1581戸で２カ月連続で増えた。賃貸マンションを含む貸家は25.1％増の4436戸で３カ月ぶりの増加となった。
分譲住宅は14カ月連続で増え、70.3％増。このうち分譲マンションは2.1倍、戸建ては19.9％増だった。国の住宅取得支援策や低金利も需要を下支えした。
大型物件の着工が少なかった千代田、中央、港の都心３区が26.8％減だった。一方、市部は74％増えた。不動産経済研究所は「今後も回復基調が続くが、液状化への懸念で湾岸部の回復は鈍い」とみる。
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4 敷引の特約「有効」、最高裁が判断 判事１人が反対意見 2011/7/13 朝日新聞
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賃貸住宅の退去時に敷金を返す際、一定額を差し引くと定めた契約条項（敷引〈しきびき〉特約）が消費者契約法により無効かどうかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第三小法廷（田原睦夫裁判長）は１２日、特約は有効とする判断を示した。
敷引特約をめぐっては、最高裁の別の小法廷が今年３月、「不当に高額でなければ有効」と判断している。今回の判決もこれを踏襲したが、５人の裁判官のうち学者出身の岡部喜代子裁判官は、１カ月の家賃の約３．５倍にのぼる敷引額について「高額で、契約書に敷引の性質が明記されていないので無効だ」と反対意見を述べた。
訴えていたのは、京都市の男性。２００２年に同市のマンションを家賃１７万５千円で借りる際、貸主側に保証金１００万円を預けた。退去時に特約に基づく６０万円と補修費用約２０万円が差し引かれたため、全額の返還を求めていた。
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5 スマートハウスのシステム共通化検討 １０社が組織発足 2011/7/12 朝日新聞
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東芝や日立製作所など電機大手に三菱自動車、東京電力、ＫＤＤＩを加えた計１０社は１２日、家電などを制御して家庭での省エネを進める「スマートハウス」のシステム（ＨＥＭＳ）の共通化を検討する組織を発足させたと発表した。どのメーカーの家電でも使えるシステムを作り、省エネ家電やスマートハウスの普及に役立てたい考えだ。
参加する電機メーカーはそのほか、ＮＥＣ、三菱電機、パナソニック、シャープ、ダイキン工業で、３月末に検討組織を発足。課題ごとに各社でチームをつくり、早ければ１年後、遅くとも３年後には成果を発表したいという。
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6 国内最大級の環境型都市、１４年春に中核完成 千葉・柏 2011/7/12 朝日新聞
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三井不動産は１２日、千葉県柏市で工事が進む国内最大級のスマートシティー（環境型都市）の中核的な区画が２０１４年春に完成すると発表した。エネルギー需給を一元管理して住民がいつでも確認できるようにし、節電を促すシステムを導入。地熱や太陽熱などの未利用エネルギーも使うエコタウンをめざす。
「柏の葉キャンパスシティ」と呼ばれる街づくりで、約２万４千平方メートルの中核区画にはホテルや住宅、ホール、商業施設、オフィス棟を建設する。投資額は約１７０億円。いずれも今春、着工した。このほか東大が超高齢化や次世代交通、エネルギーに関する社会実験の研究拠点を設けることになっており、１３年度に完成する予定だ。
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7 東京のオフィス賃料、過去最低水準 震災の影響で 2011/7/7 朝日新聞
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日本不動産研究所とオフィス仲介の三鬼商事は７日、東京都心部にあるオフィスの今年の平均賃料が前年より４％下がって過去最低水準に落ち込むとの予測を発表した。東日本大震災で業績の悪化した企業が高い賃料を払えなくなっていることが影響している。
東京都の千代田、中央、港、新宿、渋谷の５区を対象に、これまでに調べた計約２４００件の取引事例と最近の経済状況から推計した。その結果、調査を始めた１９８５年の賃料水準を１００とすると、今年は８８で過去最低。ただ、賃料の値下げによって空室率の悪化には歯止めがかかる見通し。今年の平均空室率は８．８％で前年（８．９％）並みを維持するという。
来年以降は、復興需要もあって企業の業績が回復。賃料は上昇し、空室率も改善するとみている。震災直後に一部でみられた西日本への移転は収束しており、大阪では東京より高い空室率が続くとも予測する。
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8 災害に備え正確測量、地図作製 2011/7/13 読売新聞
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復興の妨げ、無用な混乱を回避
土地の境界線や所有権を確定させるために、法務省や国土交通省が全国で正確な地図の製作を進めているが、整備率は５割強にとどまり、府内では１割程度の低さだ。
これら未作製の場所の中には、「地図混乱地域」と呼ばれる、法務局など保管の地図が実際と大きく異なる地域が全国に約７５０か所ある。
明治時代から測量調査がされないまま開発が進んだことが主な原因だが、災害の被災地域では復興の足かせになることもあり、専門家は早急な整備を呼びかけている。
「どの辺が隣家との境界と認識されていますか」
「分からへんなあ」
６月中旬、大阪府枚方市の住宅地で、巻き尺などを持った大阪法務局職員と土地家屋調査士、地権者との間で、こんな会話が交わされた。同法務局は昨年から、同市で地図作製作業を進めるが、戸別訪問し、地権者立ち会いのもと土地の境界線を画定させなければならない。
付近は戦前まで山林地区で、法務局の地図も明治時代に作製されたものに変更分を張り付けていったものしかない。「隣家とトラブルはないんやけど」と言う約１０年前に付近の土地と家を買った男性（６８）に対し、法務局職員は「正確な地図があれば、将来にわたり無用ないさかいを避けられる」と説明した。
正確な地図作りは、１９５１年から現在の国土交通省により始められたが、費用の一部を負担しなければならない自治体は消極的。府の担当者も「メリットが府民に浸透していないため要望も少なく、計画が後回しにされがち」と打ち明ける。２００４年度からは、法務省も並行して都市部を中心に本格的な調査を開始した。
◇
両省による正確な地図はなくても、ほぼ実情通りに境界などが反映されているケースは多い。実際とのズレが大きいのが地図混乱地域で、一番の問題点は、土地所有権があいまいなため公共事業による基盤整備や開発が滞ってしまう可能性があることだ。
阪神大震災で被害を受けた神戸市兵庫区。湊川地区などでは十数ヘクタールの地図混乱地域を震災が直撃し、当時数百人いた住民の土地所有権がはっきりしないため銀行などが土地を担保に融資を行えず、家屋の建て替えや土地売買を出来ない住民が続出した。住民は協議会を設立し、兵庫県土地家屋調査士会などの協力で詳細な地図を作製、４年がかりで神戸地方法務局に「公図の変更」を認めてもらった。
当時の測量に立ち会った同会の江本敏彦会長（５７）は「境界線の画定では、１０～２０センチの相違を巡っていさかいも起きた。正確な地図があれば、無用な混乱だった」と振り返る。
東日本大震災で壊滅的打撃を受けた東北でも海岸部の一部に地図混乱地域を抱えている。宮城県地域復興支援課では「家屋の再建などが本格化すると、隣家や道路との境界を巡り混乱も予想される」としている。大阪では東南海・南海地震も懸念され、早急な地図作りが必要だ。（坂木二郎）
東京大工学系研究科の清水英範教授（社会基盤学）の話「災害以前の境界線を画定させるのは、復興への大前提になる。地図混乱地域が多く、地震の可能性も取りざたされる関西では、正確な地図を一刻も早く充実させるべきだ」
◆地図混乱地域 全国の法務局などにある地図と、実際の土地の形状や境界が大きくずれている地域。法務省によると、こうした地域は全国に約８２０平方キロある。大阪や京都、東京などの都市部は土地の所有権が複雑に交錯するため、こうした地域は大きくなる傾向があるという。法務省が進める正確な地図作りは、不動産登記法第１４条１項に基づいて行われることから、地図は「１４条地図」とも呼ばれる。
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9 二重ローン、再建期間５年に緩和 2011/7/12 読売新聞
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弁護士ら専門家支援も…最終案
東日本大震災の被災者が新たな債務を抱える「二重ローン問題」で、個人や個人事業主が震災前の借金を整理しやすくするための「個人債務者の私的整理に関するガイドライン（指針）」の最終案が１１日、判明した。
弁護士や公認会計士ら専門家の支援を受けられるようにし、通常の私的整理では「３年以内」である再建期間を「原則５年以内」に緩和する。１５日に正式決定する。
法的整理によらない私的整理で、個人向けの指針ができるのは初めてだ。被災者が自己破産をせずに債権放棄を受けられ、金融機関も債権を無税償却できる。
最終案によると、対象は、被災により住宅・事業ローンを返済出来なくなった個人や個人事業主だ。適用の条件は、自己破産や民事再生手続きと同等以上の回収が見込め、個人事業主の場合は事業に再建の可能性がある点などとなっている。
返済計画を作る際には、新設の「第三者機関」に登録された弁護士や公認会計士らに相談できる。
農漁協や労働金庫、貸金業者などの融資も対象で、融資を受ける際に決めた保証人には、原則として責任を求めない。
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10 ４４都道府県、防災計画を見直し…読売調査 2011/7/12 読売新聞
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国の指針待たず推進、津波避難に重点
東日本大震災を受け、４４都道府県と１５政令市が地域防災計画の見直しを始めていることが、読売新聞のアンケート調査でわかった。
また、沿岸にある１５政令市のうち、１２の政令市が、津波が起こった際に逃げ込める「避難ビル」を新たに指定したり、数を増やしたりしていることも判明。震災後、多くの自治体が危機意識から、国の防災指針の決定を待たずに対策を進めている実態が改めて明らかになった。
アンケートは、国の中央防災会議の「地震・津波対策に関する専門調査会」が先月公表した中間報告で、「想定し得る最大級の巨大な地震・津波を考慮するべき」と提言したことを受け、今月初旬、４７都道府県と１９政令市の防災担当者から聞き取った。
防災計画の見直しを始めている４４都道府県のうち、大阪、兵庫、大分、山形、秋田の５府県は、暫定値としながらも、想定される地震の規模や津波の高さを独自に見直し、他の２１府県も、計画見直しに向けて有識者会議などを設置。
ただ、「中央防災会議の検討結果を踏まえて津波高を決める」（青森県）、「東南海・南海・東海の３連動地震の被害想定を早く出してほしい」（徳島県）などと答える自治体も多く、具体的な計画策定は、来年以降に出される国の被害想定の結果待ちの状態だ。
一方、中間報告では、堤防や防波堤などの「ハード」だけでなく、防災教育や津波避難ビルの指定などの「ソフト」を組み合わせた総合的な津波対策の確立が急務とも提言。津波避難ビルの指定について、大阪市は、震災前に指定されていた施設３６か所を、３９３か所増やし、民間ビル１万棟にも協力を求める。新潟市も、民間ホテル５棟と指定に向けて協議を進めている。
◆地域防災計画 都道府県・市区町村が地震や津波などの災害に備え、予防や応急復旧などの対策を具体的に示したもの。過去に起きた災害を基に、地域ごとの地理、自然条件などが勘案される。災害対策基本法で、国の防災基本計画に基づいた策定が義務付けられている。
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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.392 2011/7/7～2011/7/13 Vol.2
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【読売新聞】
11 液状化９世帯全壊判定、国の支援対象に…埼玉・久喜
12 住宅ローン利用者に全商品、保険の銀行窓販緩和を発表
【日経産業新聞】
13 日本フネンが間仕切り材、外の光通すコンクリ 光ファイバー活用
14 トヨタウッドユーホーム、耐震・低価格の木造住宅 被災地復興を支援
15 セコム、災害に備えネットで個人情報保管
16 北海道の戸建て各社、太陽光パネルを壁に設置 雪積もらず通年発電
17 トピー工業、厚さ35ミリのＬＥＤ照明 継ぎ目目立たず、低い天井もＯＫ
18 積水化学、蓄電池付き住宅の実証実験 今秋メドに省エネ効果など検証
19 タカラレーベンなど、マンション戸別太陽光発電 電力ロス・屋根荷重配慮
20 ユニバーサルホーム、屋根裏・玄関脇に収納部、狭小地の住宅新商品
21 大京、共用部にＬＥＤ照明、新築マンションで採用
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11 液状化９世帯全壊判定、国の支援対象に…埼玉・久喜 2011/7/11 読売新聞
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埼玉県久喜市は８日、東日本大震災で液状化被害が出た同市南栗橋地区（旧栗橋町）について、罹災(りさい)証明に基づく調査を実施した結果、全壊９世帯が確認されたと発表した。
被災者生活再建支援法の支援を受けられる見通しとなり、市は、結果を県に報告した。
市によると、これまで大規模半壊と判定された住宅のうち、地面への潜り込みが床まで達しているケースは全壊と判定できるとの確認が内閣府から得られたため、５日から３回目の調査を実施。その結果、全壊９世帯、大規模半壊３７世帯、半壊５１世帯、一部損壊５９世帯と判明したとしている。
同法による支援は通常、全壊１０世帯以上が要件だが、旧栗橋町などの合併自治体は特例で２世帯以上に緩和されている。
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12 住宅ローン利用者に全商品、保険の銀行窓販緩和を発表 2011/7/7 読売新聞
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金融庁は６日、銀行窓口での保険商品の販売規制を一部緩和し、銀行が融資先である中小企業（社員５０人以下）の従業員にも、貯蓄性の高い保険商品を販売できるようにすると正式発表した。
住宅ローンを申し込んだ利用者には、すべての保険商品を銀行が売ることも認める。いずれも来年４月１日から実施する。ただ、保険業界の反対で、規制緩和は小幅にとどまった。
中小企業の従業員に金融機関が販売できるようになるのは、一時払い終身・養老保険、積立傷害保険など貯蓄型の商品だ。しかし、中小企業については、銀行が優越的な地位を乱用して、従業員への販売を強いる恐れがあるとして、主力の医療保険や介護保険、自動車保険、掛け捨て型の定期保険などは規制を続ける。
当初の想定より緩和が小幅になり、「影響は限定的」（生保関係者）との見方も出ている。
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13 日本フネンが間仕切り材、外の光通すコンクリ 光ファイバー活用 2011/7/13 日経産業新聞
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玄関ドア製造大手の日本フネン（徳島県吉野川市、久米徳男社長）は、外部の光が光ファイバーを通し透過するコンクリート製の建材を開発した。絵柄付きのフィルムを張ると反対側の表面に浮かび上がって見えるので、美術館やデザイン性の高いビルの壁や間仕切りに使える。防犯にも役立つとみている。価格は１平方メートルあたり20万円。年間１億円の売り上げを見込んでいる。
開発した「光透過パネル」は、表面から裏面に向けて、直径0.25ミリの光ファイバーを横方向に約１ミリ、縦方向に約４ミリの間隔で並べ、コンクリートで固めた。パネルの大きさや厚さは用途に応じて変えられる。
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14 トヨタウッドユーホーム、耐震・低価格の木造住宅 被災地復興を支援 2011/7/13 日経産業新聞
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住宅メーカーのトヨタウッドユーホーム（宇都宮市、中津正修社長）は耐震性能が高く、価格も抑えた木造住宅プランを東日本大震災の被災地向けに導入する。仙台周辺に加えて被害を受けた栃木や茨城でも扱い、復興を支援する。
被災地向けプラン「Ｌｅ ＴＹＰＥ ＰＬＵＳ（エル・イータイププラス）」は罹災（りさい）・被災証明書があるか、宮城県在住者が対象となる。集成材などを使って耐震強度や断熱性を高める独自のツーバイフォー工法を採用し品質を確保する。
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15 セコム、災害に備えネットで個人情報保管 2011/7/12 日経産業新聞
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セコムは11日、防犯、防火にインターネットを通じて身分証明書や緊急連絡先などの個人情報を預かるサービスを加えたホームセキュリティーシステムを12月に発売すると発表した。東日本大震災では連絡先を失い安否確認に手間取ったり身分が証明できず各種手続きが滞るなどの問題が生じた。こうした情報をデータセンターに蓄積し、必要に応じて引き出すことで災害時などでの対応が迅速になるとして年間10万件の受注を見込む。
新システムは火災や侵入者を監視する従来の「セコム・ホームセキュリティ」を刷新したもので、液晶パネル付きの専用端末と監視カメラなどで構成する。端末に付属するカメラで撮影した保険証、薬の処方箋、家族の写真などのデータをネットを通じて子会社のセコムトラストシステムズ（東京・渋谷）のデータセンターに保管する。
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16 北海道の戸建て各社、太陽光パネルを壁に設置 雪積もらず通年発電 2011/7/12 日経産業新聞
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北海道の一戸建て住宅会社が太陽光発電パネルを屋根でなく壁面に設置する提案を始める。冬季にパネルに雪が積もって発電できなくなるのを防ぎ、維持管理作業も容易になる。消費者の自然エネルギーへの関心が高まっており、ミサワホーム北海道（札幌市）や豊栄建設（同）は、壁面設置のモデルハウスを使って太陽光パネル付き住宅の需要を喚起する。
ミサワ北海道は北海道旭川市内に建てた住宅の壁面に１月から太陽光パネルを張り付け、発電データを集計。太陽光が当たる角度が緩やかで発電効率は屋根に設置するより落ちるが、雪が積もりにくく通年で発電することを確認した。年間発電量は屋根に設置する場合とほぼ同水準で、雪下ろしの手間も省ける。
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17 トピー工業、厚さ35ミリのＬＥＤ照明 継ぎ目目立たず、低い天井もＯＫ 2011/7/8 日経産業新聞
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自動車用ホイール製造大手のトピー工業は7日、発光ダイオード（ＬＥＤ）を使った天井照明を開発したと発表した。厚みを35ミリメートルと他社製品に比べ3分の1程度に薄型化し、天井が低い空間でも光天井を採用できるようにした。価格は明らかにしていない。ゼネコンやマンションデベロッパーに向けて売り込む。
ＬＥＤを使いパネルを発光させ、拡散した光で部屋を照らす仕組み。アクリル導光板を使うなどして薄型化に成功した。これまでのＬＥＤ型の天井の厚みは10センチメートル程度の製品が多く、天井が低い空間では使えなかった。継ぎ目が目立たないのも特徴。駅や商業施設のほか、マンションのロビーなどでの採用を見込む。
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18 積水化学、蓄電池付き住宅の実証実験 今秋メドに省エネ効果など検証 2011/7/8 日経産業新聞
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積水化学工業は7日、今秋をメドに蓄電池付き住宅の実証実験に着手すると発表した。太陽光発電システムなどと組み合わせることで省エネ効果や経済性などを検証。効率的な使い方やデータを蓄積することで将来的な販売につなげたい考え。東日本大震災をきっかけに全国では節電需要が急速に拡大しているだけに、早期の実用化を目指している。
今月中旬から複数の電力会社の管内で、太陽光発電システムを搭載した自社の社員の住宅から10棟程度を選定。蓄電池を搭載したうえで今秋をメドに実証実験に着手する。深夜電力をためて日中に使うことで、家庭内の電力需要が最も高くなる時間帯にどれだけ電力使用量を抑えられるかなども調べる。実験の期間は1年半を予定している。
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19 タカラレーベンなど、マンション戸別太陽光発電 電力ロス・屋根荷重配慮 2011/7/7 日経産業新聞
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タカラレーベンとＪＸ日鉱日石エネルギーは６日、首都圏で初となる戸別に太陽光発電できるマンションを報道陣に公開した。屋根に太陽光パネルを敷き詰め、１戸あたり1.2キロワットを配分する。電力ロスに差が出ないようにパネルから各戸までの配線の長さを40～60メートルに収めた。屋根の構造強化費用がかからないようにパネルと架台を合わせた重量は１平方メートルあたり30～40キログラムに抑えた。
戸建て住宅の場合と同様に、入居者が東京電力と契約し余剰電力を売電できる。東日本大震災以降、太陽光発電の注目が集まっており、タカラレーベンは他の物件にも広げる考えだ。
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20 ユニバーサルホーム、屋根裏・玄関脇に収納部、狭小地の住宅新商品 2011/7/7 日経産業新聞
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木造注文住宅のユニバーサルホーム（東京・中央）は屋根裏や外部収納など延べ床面積に算入されないスペースを設けることができる住宅新商品を発売した。狭小地に住宅を建てることが多い都市部でも、ゆとりを持った住宅を建てられるようになるという。年間200棟の販売を目指している。
新たに発売したのは木造軸組工法の「シックス・プラス」。高さ1.4メートル以下で各階の床面積の２分の１未満の収納空間を玄関脇や屋根裏に設けることで、２階建て住宅を縦方向に広げる。延べ床面積が125平方メートル程度の住宅が約150平方メートルになる。同社の独自工法である「Ｊ―耐震開口フレーム」を適用しており、高い耐震性も実現した。
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21 大京、共用部にＬＥＤ照明、新築マンションで採用 2011/7/7 日経産業新聞
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大京は８月以降に着工する全ての自社ブランドマンションの共用部でＬＥＤ（発光ダイオード）照明を標準採用する。廊下や階段、エントランスなど場所に合わせてデザインを選び、大量に発注することなどで、蛍光灯を採用した場合とほぼ同じ価格で導入できるという。
新築の「ライオンズマンション」すべての共用部でＬＥＤ照明を採用するほか、他社との共同開発マンションでも導入を検討していく。既存物件でも３年前に共用部の照明を白熱灯から蛍光灯に切り替えた。昨年度に新規発売したライオンズマンションの約３分の２の物件で共用部にＬＥＤ照明を採用した。消費電力量が蛍光灯のおよそ半分となり、管理費の抑制も見込む。