住宅関連新聞記事

住宅関連新聞記事ダイジェスト No.714  2017/12/07~2017/12/13

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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.714  2017/12/07~2017/12/13
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【日本経済新聞】
1 中古住宅の売買が変わる 「診断」の意思、確認義務化
2 熊谷組社長、住友林業と5分野で協力
3 東京都新宿区の民泊規制条例が可決・成立
4 日本ハウスの17年10月期、純利益7%増 戸建て好調
5 楽天、民泊でブッキング・ドットコムと連携
6 東京都大田区、全国初の民泊規制条例制定
7 積水ハウスの2~10月期、営業益微減 都市再開発事業が反動減
8 新規の住宅ローン撤退、三菱UFJ信託
9 家主同居は○、空き家は× 民泊規制で京都市が新機軸

【朝日新聞】
10 11月中古マンション成約数 2カ月連続減 東日本レインズ
11 約4割が相続で土地を入手 スマイスター調べ
12 キャピタル重視型ファンドへの出資を募集 インベスターズクラウド
13 女性活躍推進で厚労省「えるぼし」認定 大東建託パートナーズ
14 不動産価格指数の3カ月先予測を開始 リーウェイズ
15 住宅ローン借り換え相談をLINEなどで対応 WhatzMoney
16 11月中古一戸建て価格、首都圏は4カ月ぶり下落 近畿圏、中部圏は上昇
17 実物大3D建物プレゼンを開始 大東建託
18 男性社員の育児休業取得率21%超 レオパレス21
19 17年の住宅リフォーム市場規模を6.6兆円と予測 矢野経済調べ
20 マンション上昇53カ月連続 7月・不動産価格指数
21 東急不動産 6つの新物流施設プロジェクトに着手
22 185人が合格 マンションリフォームマネジャー試験
23 管理業務主任者試験の受験者約1・7万人 マンション管理業協会
24 豊島区内物件で初の「東京都子育て支援住宅」認定 西武G
25 東急田園都市線、「代表的」「住みたい」駅は二子玉川 ライフル調べ
26 LIFULL、楽天LS、釜石市が空き家の利活用で連携協定を締結

【読売新聞】
27 郊外団地の手狭な間取りが大変身!? 2つの住戸をつなげるリノベプラン「ニコイチ」とは
28 一人住まいの引越し、近隣への挨拶は不要が7割超!なぜ?
29 マンションって、誰がどうやって管理してるの?マンションの「管理」を担う人たちに聞いてきた
30 名古屋駅から30分圏内! 家賃相場が安い駅ランキング
31 サイトを利用して1億円の節約を実現、マンション大規模修繕の見直し術

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1 中古住宅の売買が変わる 「診断」の意思、確認義務化 2017/12/13 日本経済新聞
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6動産コンサルタント 田中歩
 来春から中古住宅の買い方、売り方が変わることをご存じですか? これまで中古住宅を売買する際、建物の劣化状況を専門家が事前に調査し、その内容を確認してから売買するということは一部でしか実施されていませんでした。しかし2018年4月1日に改正宅地建物取引業法が施行され、不動産業者は中古住宅の売り主や買い主に対し、インスペクション(建物状況調査)をする業者のあっせんの可否を事前に示さなければならなくなります。要するに業者に対して、消費者が中古住宅の「診断」をするかしないかの確認を義務づけた形になったといえます。

■国の登録を受けた技術者が調査
 改正法の狙いはインスペクションを消費者に知ってもらい、インスペクションをしたうえで売買するケースを増やすことで、買い主も売り主も安心して取引ができるような市場をつくることです。
 宅建業法の改正で規定されたインスペクションとは、国の登録を受けた「既存住宅状況調査技術者」が建物の基礎や外壁のひび割れ、雨漏りなどの劣化や不具合の状況を目視や計測で調査するものです。調査結果を見れば、従来よりずっと安心して売買契約ができます。さらに劣化や不具合がないなど一定の条件を満たせば「既存住宅売買瑕疵(かし)保険」に加入できるので、中古住宅を買った後に万一問題が見つかっても保険でカバーされた範囲については安心です。
 中古住宅を購入するときの流れに基づいて国土交通省が改正のポイントをまとめたのが下の図です。今回のコラムでは改正を踏まえ、中古住宅を買う人が何に注意すべきかについてお話しします。
国土交通省「宅地建物取引業法の一部を改正する法律 概要」より筆者抜粋

■媒介契約は早めに結ぶ
 まず図の「取引フロー」を見てみましょう。物件を見学し、購入物件が決まったら「購入申し込み」をします。申し込んで数日後から1週間後には売買契約を締結するのが一般的です。「取引フロー」にある通り、
(1)媒介契約締結(物件探しを不動産業者に依頼する契約)→(2)重要事項説明(売買対象の重要な事項の説明)→(3)売買契約締結
と進みます。しかし、現場の実務では契約日と同じ日にこの3つの作業を実施するのがほとんどです。つまり現状の取引慣行のままでは、建物の不具合や欠陥の有無をインスペクションで明らかにしたうえで契約したくても物理的にできません。
 このため、改正法で定められたインスペクションをしたうえで購入したい場合、早い段階で「インスペクションのあっせんが可能な不動産業者かどうか」をチェックし、そのうえで媒介契約を締結しておく必要があります。インスペクションをした結果、問題が見つかってしまい契約ができなくなる、つまり仲介手数料をもらえなくなることを恐れ、媒介契約をなかなか締結しない、あるいは「インスペクションは不要だ」と説明する不動産業者が出てくる可能性もありますので気をつけましょう。
 なお、媒介契約は複数の不動産業者に物件探しを依頼できる「一般媒介契約」にしておくのがよいでしょう。「専任媒介」や「専属専任媒介契約」だと1社のみにしか依頼できず、ほかの不動産業者から売り物件の情報を提供してもらえないばかりか、インターネットなどで自由に物件を探すことすらできなくなるので注意が必要です。

■インスペクション済みの物件も
 購入の申し込みをした物件が、売り主側でインスペクション済みというケースも考えられます。この場合、必ずしも改めてインスペクションをする必要はないのですが、注意したいのはインスペクションをした時期です。ルールでは1年以内となっていますので時期をチェックしましょう。また、1年近く経過していると劣化の状況は変化している可能性があると認識しておくべきです。なお、売り主側でインスペクション済みでも、売り主が了承すれば買い主側の負担で新たなインスペクションはできるので、必要に応じて不動産業者に依頼するとよいでしょう。
 既存住宅状況調査技術者はインスペクションをすると、「建物状況調査の結果の概要」を作成します。この書面を重要事項説明の際、調査ノウハウがない宅地建物取引士が説明することになっています。結果の概要は調査した部位の劣化の有無または「調査ができなかった」部位をチェックする書面であり、劣化の程度や修繕の必要性(今すぐ修繕すべきなのか、しばらく様子を見てもよいのか)や修繕費用などは一切語られません。

■調査者から説明を受けるのがベスト
 このような説明内容では逆に不安になってしまうと筆者は思います。しかし、調査者は劣化状況などの確認結果を含む詳細な情報を盛り込んだ報告書も同時につくっているのです。そこで国交省は「買い主には結果の概要だけでなく、詳細な内容が記された報告書も渡すのが望ましい」としているので、少なくともこの報告書は不動産業者から入手すべきです。さらに「不動産業者は結果の概要の詳細な説明を依頼者から求められた場合、調査を実施した者に連絡して詳細な説明のための調整することが望ましい」としていますので、事前に説明を受けられるよう不動産業者に依頼しましょう。できれば契約前に実施されるインスペクションに同席し、終了後に調査者から説明を受けられるとベストです。
「建物状況調査の結果の概要」の書面。これだけでは不安は解消されない
 筆者は長らく、第三者によるインスペクション付き住まいの仲介をしてきましたが、インスペクションに買い主も同席させるよう売り主や不動産業者と調整し、終了後に調査者から買い主に説明してもらっていました。このくらいしないと中古住宅の場合、本当に契約すべきかどうかの判断はできないと考えているからです。
 なお、インスペクションの結果次第で瑕疵保険に入れるようなら、保険への加入を検討しましょう。特に築20年以上の建物(マンションなどの耐火建築物は25年以上)の場合、瑕疵保険に入れば住宅ローン控除の適用が受けられたり、登録免許税や不動産取得税の軽減を受けられたりします。住宅ローン控除は中古住宅では最大200万円の税金が戻ってくるので、買い主にとってのメリットは極めて大きいのです。

■広範囲かつきめ細やかな住宅診断を
 宅建業法上のインスペクションは実質的には瑕疵保険のためのもので、調査範囲は限定的です。買い主がその住まいと長く付き合っていくために、広範囲かつきめ細やかに現状の劣化状況を把握し、どんなメンテナンスをしていくとよいかのアドバイスを受けるためのインスペクション(住宅診断)とは中身が異なります。こうした趣旨のインスペクションも兼ね合わせた調査を望む場合、媒介契約時に業者のあっせんが可能かどうか、不動産業者に確認するとよいでしょう。
 次回は宅建業法の改正で、中古住宅を売る側の人が注意すべき点について解説します。

田中歩
 1991年三菱信託銀行(現・三菱UFJ信託銀行)入行。企業不動産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインスペクション(住宅診断)付き住宅売買コンサルティング仲介などを提供。2014年11月から個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクションなどのサービスを提供する「さくら事務所」に参画。

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2 熊谷組社長、住友林業と5分野で協力 2017/12/12 日本経済新聞
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 熊谷組が成長に向けて住友林業との提携関係を強めている。日本経済新聞の取材に応じた樋口靖社長は「早いものはすぐにでも着手していく」と述べ、都市の再開発や海外事業など5分野で連携を加速する考えを示した。2018年3月までに分野別の分科会で協力のロードマップを策定し、同年4月から本格的な協業体制に移る。
 熊谷組は11月、住友林業との資本提携を発表した。住友林業が約346億円で熊谷組の発行済み株式の20%を取得、熊谷組は約100億円で住友林業の同2.85%を持つ株主となった。提携による相乗効果として、中長期的に両社合計で売上高で1500億円程度、営業利益で100億円程度の上積みを見込む。
 2社は都市再開発などでの木化・緑化関連事業、再生可能エネルギー事業、海外事業、ヘルスケアなど周辺事業、共同研究開発の5分野を中心に協力していく。
 樋口氏は都市の再開発について「住宅は住友林業、中高層のマンションや学校、病院などは当社が手がける」とした。
 海外事業については「注力してきた地域が全く異なる。互いの拠点を通じて現地での事業展開を加速できる」と述べた。熊谷組は台湾やベトナムなどで施工実績がある一方、住友林業は米国やオーストラリアが強い。
 2社が業務提携にとどまらず、相互出資を選んだのは「本気度の表れだ」と強調。今後出資比率を高める可能性については「互いにそのつもりはない」と指摘した。
 熊谷組は傘下の道路施工会社との共同事業体(JV)で道路工事を担うなど、グループ内での連携を成長につなげてきたが「グループ内の協力関係を通じた成長は限界が見えてきた」。「異業種との協業によるる刺激を成長につなげる」
 今後もM&A(合併・買収)も含め提携は積極的に進める。樋口氏は「(提携の候補は)たくさんある」とし、橋梁の施工会社などを念頭に「互いにメリットがあれば検討する」と指摘した。住友林業との提携もあくまで「他社との連携の一環」とのスタンスだ。
 首都圏の再開発などを背景に、建設業界は好調だ。樋口氏は住友林業との協業について「フォローの風が吹いている今だからこそ取り組む提携だ」と強調。建設需要は「3~5年以内に1つの山を越える」とし、東京五輪後に想定される需要減に備える提携であることもにじませた。

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3 東京都新宿区の民泊規制条例が可決・成立 2017/12/11 日本経済新聞
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 東京都新宿区議会は11日、住宅の空き部屋に観光客らを有料で泊める民泊について、区の独自ルールを定めた条例を可決した。月曜正午~金曜正午は住宅地(住居専用地域)での営業を認めず、苦情の対応記録を3年保存するよう求める。民泊を全国で解禁する住宅宿泊事業法(民泊法)の施行にあわせ、2018年6月15日に施行する。

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4 日本ハウスの17年10月期、純利益7%増 戸建て好調 2017/12/11 日本経済新聞
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 木造注文住宅の日本ハウスホールディングスが11日発表した2017年10月期の連結決算は純利益が30億円と前の期比7%増えた。戸建て販売が好調だったほか人件費などのコストも減った。ビール製造子会社の売却に伴い、4億8000万円の特別利益を計上した。
 売上高は1%増の464億円、営業利益は14%増の43億円。断熱・省エネ性能を高めた注文住宅の販売が伸びた。東北地方を中心とするホテル事業は婚礼部門が振るわず事業別営業利益が減ったが、住宅事業の伸びで補った。
 同日発表した18年10月期の連結業績見通しは、売上高が前期比5%増の490億円、営業利益が30%増の57億円、純利益が20%増の36億円。住宅販売が引き続き伸びるほか、ホテル事業でコスト削減を進める。

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5 楽天、民泊でブッキング・ドットコムと連携 2017/12/11 日本経済新聞
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 楽天は11日、旅行予約サイト世界大手のブッキング・ドットコム(オランダ)と民泊事業で業務提携すると発表した。2018年から楽天の仲介サイトに掲載する数万件の物件をブッキング・ドットコムのサイトにも供給する。海外からの旅行者を誘客するほか、外国人に人気の物件や地域のデータを集める。民泊の世界最大手の米エアビーアンドビーに対抗する。
 楽天が不動産住宅情報サイトのLIFULL(ライフル)と共同出資して設立した楽天ライフルステイ(東京・千代田)とブッキング・ドットコムが提携する。楽天ライフルステイは民泊の仲介サービスと部屋の貸し手の運営代行への参入を表明している。18年6月に予定される住宅宿泊事業法(民泊法)の施行に合わせて始める。
 楽天はこれまで中国最大手の途家(トゥージア)や米エクスペディア子会社のホームアウェイとも同様の提携を表明している。楽天ライフルステイの太田宗克社長は物件の開拓状況について「予想以上の引き合いがある。開設時点で十分確保して市場を盛りあげていける」と話す。先行するエアビーの対抗馬になる可能性がある。

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6 東京都大田区、全国初の民泊規制条例制定 2017/12/8 日本経済新聞
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 住宅の空き部屋に旅行者らを有料で泊める民泊を巡り、「住居専用地域」や「工業地域」などでの営業を全面禁止する東京都大田区の条例が8日の区議会で可決、成立した。観光庁によると、民泊を全国で解禁する住宅宿泊事業法(民泊法)に基づく独自規制の条例制定は全国初という。
 住環境を保つため、民泊事業者には近隣住民への事前説明や宿泊者への対面案内も求める。条例は民泊法施行に合わせ、2018年6月15日に施行する。
 同区は国家戦略特区を活用し、民泊を認める特区民泊を全国で初めて導入した。特区民泊に関しても利用条件を従来の「6泊7日以上」から「2泊3日以上」に短縮する条例が8日に可決、成立した。短期間でも利用できるようにし、利用を促す。条例施行日は18年3月15日。
 民泊を巡っては、宿泊者の騒音やごみ出しマナー、治安悪化への不安を訴える住民が多い。区は違法営業する「ヤミ民泊」の実態調査にも乗り出す方針だ。8日成立した補正予算に必要経費として320万円を計上した。

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7 積水ハウスの2~10月期、営業益微減 都市再開発事業が反動減 2017/12/8 日本経済新聞
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 積水ハウスが8日発表した2017年2~10月期連結決算は、営業利益が前年同期比微減の1270億円となった。前期に都心部のオフィスビルなどを販売した反動が出て、都市再開発事業が落ち込んだ。国際事業は伸びたものの、補いきれなかった。
 売上高は3%増の1兆4947億円と、最高となった。買収した米住宅会社を連結化したほか、中国で開発物件の売却も進み、国際事業が72%増収となった。土地購入を伴う分譲住宅の販売も伸びた。
 経常利益は4%増の1325億円。為替差損益が大幅に改善した影響が大きい。純利益は3%増の858億円。前期は米国の合弁事業などすべてが親会社株主のものにならない利益が多めだったため、その反動が出た。マンション用地の取引事故に絡んで特別損失を計上したが補った。
 18年1月期通期は売上高を6%増の2兆1440億円、純利益を5%増の1280億円とする従来予想を据え置いた。
 同社は中国の2つのプロジェクト開発の権利を売却したことを同日明らかにした。現地企業からの買収提案に応じた。95億円の特別利益を18年1月期の第4四半期に計上する。

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8 新規の住宅ローン撤退、三菱UFJ信託 2017/12/8 日本経済新聞
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 三菱UFJ信託銀行は8日、新規の住宅ローン事業から撤退すると正式に発表した。2018年3月末で自前のローン商品について新規申し込みの受け付けを終える。4月以降はグループの三菱東京UFJ銀行の代理店として住宅ローンを扱う。事業の選択と集中の一環で、経営資源を富裕層向けの資産運用や相続ビジネスなど強みを持つ分野に振り向ける。
 既存のローン契約は、そのまま三菱UFJ信託銀行が管理を続ける。同行の住宅ローンの融資残高は約1兆2千億円、融資先は約5万7千件。残高が10兆円以上のメガバンクや他の信託銀行に比べて規模が小さく、低金利競争で採算が悪化していることも考慮して自前の新規融資をやめることにした。
 三菱UFJフィナンシャル・グループは傘下組織の役割分担を見直している。三菱UFJ信託はグループで富裕層向けの資産運用や不動産、相続など付加価値の高い手数料ビジネスの担い手で、人材を含めた経営資源を同分野に傾ける。

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9 家主同居は○、空き家は× 民泊規制で京都市が新機軸 2017/12/8 日本経済新聞
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緊急時の「駆け付け」を義務付け、硬軟両様で観光振興めざす
 一般の住宅に旅行者を泊める民泊について、京都市は条例案の骨子をまとめた。居住者がいない空き家は住居専用地域において1~2月に営業を限定するなど厳しく規制する。一方、家主が居住するタイプと歴史的な遺産である京町家には特別な制限を設けない。条例作りで先行する東京都区部の多くは「空き家」と「家主同居」を一律に規制しようとしており、京都市の硬軟両様の取り組みは一石を投じそうだ。
 「地域住民と観光客の安心安全を両立させるには(法律の)ぎりぎり限界に挑戦する条例が必要だ」。民泊規制を検討するため11月に開かれた有識者会議で、門川大作京都市長はこう強調した。2018年2月の市議会に条例案を提出する方針だ。
 まず住居専用地域では、家主同居タイプと京町家は国が定めた住宅宿泊事業法(民泊法)にのっとって年180日まで営業できるようにする。これらを独自規制の枠外に置いたのは、家主の目が行き届き、騒音やゴミ出しなどのルールが守られやすいと考えたため。家主は地域の自治会などに所属しており、周辺住民は自治会を通じて苦情を直接伝えることができる。「京町家を相続したものの、民泊で収入を得なければ維持費を捻出するのが難しい」という住民の声にも応えた。
 一方で空き家タイプの民泊は厳しく制限する。住居専用地域では観光の閑散期である1~2月の60日間に営業を限定する。住宅地以外でも緊急時の「駆け付け」を義務付ける。10分程度で宿泊施設に駆け付けられるよう、施設から半径800メートル以内に事業者か管理者が駐在するよう求める。これまで海外に拠点を置き、緊急時に連絡が取れない事業者も多かったが、国内に管理する代理人を置く必要が生じる。京都市内では観光地と住宅地が隣接しており、有識者委員会では「住宅地以外でも制限を設けなければ条例の意味がなくなる」という声が多くあがったという。
 ほかにも、住民の生活環境を守るため、分譲マンション内で民泊を営業する場合は管理組合が禁止していないことを示す書類の提出を求めるほか、宿泊者の有無や人数を住民に周知させる。違反した場合は最大5万円の過料を科す。
 今回の条例案に対して、地元の不動産業界からは不安の声があがっている。京都市内で不動産業を営むフラット・エージェンシーは「規制を強めると民泊事業をやりたがっている新規参入者の意欲をそいでしまう可能性がある」と指摘。市内で不動産業を営む都ハウジングの岡本秀巳社長は「全国的にも大変厳しい条例」と語る。
 18年6月の民泊法施行により全国的に民泊が解禁となり、無許可で営業していた民泊が法に基づいて営業できるようになる。だが実態の不透明な民泊が野放しになりかねないとの懸念から、自治体には不安の声が大きい。民泊法は地域の実情に合わせて区域を定め、営業期間を制限する条例を定めてよいとしている。
 先行して条例作りが進んでいるのが東京都区部だ。世田谷区は住居専用地域において月曜から金曜の宿泊(月曜正午から土曜正午までの利用)を禁じる方針。新宿区や中野区は住居専用地域で月曜から木曜の宿泊を禁止することを目指している。いずれも家主同居タイプと空き家タイプを一律に規制する内容だ。民泊の現場からは「利用の実態を無視しており、民泊をするなと言っているのと同じ」という声があがっている。
 石井啓一国土交通相は12月1日の記者会見で、自治体による過度な規制に懸念を示した。日本を代表する国際観光都市である京都市の試みは、ほかの自治体からも注目を集めそうだ。

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10 11月中古マンション成約数 2カ月連続減 東日本レインズ 2017/12/13 朝日新聞
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 東日本不動産流通機構(東日本レインズ)はこのほど、11月の首都圏流通動向をまとめた。首都圏の中古マンションの成約件数は2904件で、前年同月比2.7%減。前月に引き続き減少した。中古戸建ての成約件数は979件で同4.6%減となり、こちらも2カ月連続で減少となった。

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11 約4割が相続で土地を入手 スマイスター調べ 2017/12/13 朝日新聞
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 不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルは12月12日、「スマイスター」を利用した20歳以上の男女全国583人を対象に、「土地」に関する調査を実施し、その結果を発表した。
 「土地を持っているか」の質問では、「はい」が46.5%、「いいえ」が53.5%。土地の取得方法は、「購入」が66.1%。「相続」は38.7%を占めた。
 土地所有者に「遊休地になっている土地はあるか」の質問をしたところ、「はい」が33.6%、「いいえ」が66.4%。遊休地になった理由(複数回答)では、「相続・譲渡したまま」(30.8%)、「活用方法を検討中」(28.6%)、「売りたいが売れない」(26.4%)、「家から遠い」(24.2%)の順になった。
 「土地活用したいか」の質問には、「土地活用したくない」が59.7%、「土地活用したい」が31.6%、「土地活用している」が8.7%となった。
 調査期間は17年11月9日~12月1日。

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12 キャピタル重視型ファンドへの出資を募集 インベスターズクラウド 2017/12/12 朝日新聞
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アプリで始めるアパート経営「TATERU」の開発・運営を行うインベスターズクラウドは12月15日から、不動産投資型クラウドファンディング「TATERU FUNDING」事業において、キャピタル重視型第1号TATERU APファンドの出資募集を開始する。
 同ファンドは運用益に加え、物件の売却で得られる売却益の2つの配当を得られるのが特徴。運用物件は木造アパート1棟(8室)。所在地は名古屋市緑区鳴海町母呂後106番。竣工は18年3月を予定。
 募集総額は5320万円で、口数は5320口(1口1万円)。募集期間は12月15日午前11時から12月18日午前10時まで。運用期間は18年1月1日から3月31日まで。分配率は年利換算で5.0%を予定する。

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13 女性活躍推進で厚労省「えるぼし」認定 大東建託パートナーズ 2017/12/12 朝日新聞
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 大東建託の100%出資子会社の大東建託パートナーズは、厚生労働大臣から「女性活躍推進法」に基づく「えるぼし」企業として、2段階目の認定を受けた。「えるぼし」は、女性の活躍推進の取り組みで実施状況の優良な企業を認定。同社は2020年までに女性管理職割合を現状の1・9パーセントから5・0パーセント以上へ、女性従業員の採用比率を25・0パーセント以上とする目標を設定している。
 「えるぼし」では5つの項目として、採用や労働時間、キャリア、継続就業、管理職比率で評価され、基準の達成状況に応じて3段階に分かれる。認定企業は全国で442社(東京229社)という。

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14 不動産価格指数の3カ月先予測を開始 リーウェイズ 2017/12/12 朝日新聞
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 リーウェイズは12月11日、不動産市場価格の動向を表す「不動産価格指数」の3カ月先を予測するサービスの開始を発表した。
 このサービスは「不動研住宅価格指数」を基に、1カ月先から3カ月先までの指数値を同社独自の指数を用いて予測するもの。不動研住宅価格指数とは東日本不動産流通機構から提供された首都圏既存マンション(中古マンション)の成約価格情報を活用し、同一物件の価格変化に基づいて算出された指数。同社の予測値は、過去から蓄積したビッグデータをもとに、賃料とキャップレート(収益還元率)をそれぞれ推計。収益還元法でモデル物件(東京都・70平方メートル)の価値を算出する。

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15 住宅ローン借り換え相談をLINEなどで対応 WhatzMoney 2017/12/11 朝日新聞
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 ローン分野のスタートアップ企業であるWhatzMoneyはこのほど、住宅ローン借り換えサービス「WhatzMoneyローン比較」において、LINEとFacebookメッセンジャーに対応した無料相談チャットサービスを開始した。
 「WhatzMoneyローン比較」はこれまで、主にウェブの登録フォームを通して相談に対応。一方、住宅会社、リフォーム会社、工務店などに対しては、導入企業への対面相談で住宅ローン借り換えサービスを提供してきた。同社はフォーム入力や対面ではなく、より簡単に気軽に相談できる環境が求められていると判断。今回、ツールとして、LINEとFacebookメッセンジャーに対応したチャット形式のサービス開始となった。
 チャット相談は無料で利用可能。サービス手数料は借り換えがない場合は発生しない、成功報酬型となる。

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16 11月中古一戸建て価格、首都圏は4カ月ぶり下落 近畿圏、中部圏は上昇 2017/12/11 朝日新聞
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 東京カンテイが発表した11月の中古木造一戸建て住宅価格(木造・所有権物件、土地面積100平方メートル以上300平方メートル以下)によると、首都圏は前月比でマイナス2.6%の3054万円と4カ月ぶりに下落に転じた。都県別に見ると、東京都は前月比マイナス7.2%の6044万円と大きく反転下落。神奈川県(3146万円、前月比プラス1.6%)は8カ月ぶりに上昇に転じ、千葉県(2121万円、同0.4%)は4カ月連続の上昇となった。
 なお、近畿圏は前月比プラス2.5%の2393万円と反転上昇。中部圏は同2.1%の2044万円と2カ月連続で上昇している。

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17 実物大3D建物プレゼンを開始 大東建託 2017/12/11 朝日新聞
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 大東建託は12月から、全国の建築事業部17カ所でマイクロソフト社製のゴーグル型ヘッドマウントディスプレイ「ホロレンズ」を配備する。実物大の3D建物を用いたプレゼンテーションで利用を開始。現地や屋内(30分の1スケールに縮小でも立体的に確認できるため、現地見学会などの際に土地オーナーとプランイメージを共有化しやすくする。

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18 男性社員の育児休業取得率21%超 レオパレス21 2017/12/8 朝日新聞
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 レオパレス21は、2016年10月から17年9月の1年間に、配偶者が出産した男性社員の育児休業取得率が前年度の2.88%を大幅に上回る21.43%になったと発表した。
 同社は14年1月に「ワークライフバランス推進室」を設置。育児休業取得に関する注意事項を送付するなど、この取得を促進する「ウェルカムベビー登録制度」を導入したことが寄与した。国が掲げる20年までの13%達成を前倒しで実現したかたちだ。

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19 17年の住宅リフォーム市場規模を6.6兆円と予測 矢野経済調べ 2017/12/8 朝日新聞
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 矢野経済研究所は12月7日、17 年第3四半期(7~9月)の住宅リフォーム市場(国内)の短期的な市場トレンド調査を実施し、発表した。
 リフォーム市場の規模は1兆5978億円、前年同期比4.7%増と推計。17 年度の上期(4~9月)では3兆1910億円、同7.7%増と推計した。
 また、17 年の住宅リフォーム市場規模は6.3~6.6 兆円と予測し、前期比増で推移する見込みだ。

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20 マンション上昇53カ月連続 7月・不動産価格指数 2017/12/8 朝日新聞
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 国土交通省は17年7月と第2四半期分の不動産価格指数をまとめた。10年平均を100とした7月の全国の住宅総合指数は110.0で、前年同月比で3.1%上昇した。住宅地は99.8(同3.3%増)、戸建て住宅は101.3(同1.2%増)、マンションは136.4(同5.7%増)。マンションは13年3月から53カ月連続のプラスとなった。
 第2四半期分の全国の商業用不動産総合は116.8で前年同期比1.4%増。店舗は135.9(同7.0%増)、オフィスは125.2(同0.4%減)、マンション・アパート(1棟)は132.5(同4.0%増)。

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21 東急不動産 6つの新物流施設プロジェクトに着手 2017/12/8 朝日新聞
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 東急不動産は新たに6つの物流施設開発プロジェクトに着手した。場所は埼玉県(2物件)、千葉県(2物件)、大阪府、福岡県で物流施設のブランド名も「LOGI’Q(ロジック)」に決定。現在、大阪府枚方市と埼玉県白岡市で事業を推進している2物件を「LOGI’Q枚方」「LOGI’Q白岡」として展開する。

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22 185人が合格 マンションリフォームマネジャー試験 2017/12/8 朝日新聞
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 17年度第26回のマンションリフォームマネジャー試験の最終合格者数は185人で、最終合格率は38・4%だった。東京、大阪、名古屋、札幌、福岡の全国5会場で10月1日に行われた試験結果を住宅リフォーム・紛争処理支援センターが発表したもの。実受験者数は482人。

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23 管理業務主任者試験の受験者約1・7万人 マンション管理業協会 2017/12/7 朝日新聞
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 マンション管理業協会は、12月3日に全国8試験地・18会場で実施した、2017年度管理業務主任者試験の受験状況をまとめた。申し込み者2万98人に対し、実際の受験者は1万6950人となり、受験率は84・3%だった。昨年度の受験率83・7%を上回った。合格発表は18年1月19日に全受験者に対して郵便で合否を通知する。
 同試験は申し込み者数、受験者数ともに減少傾向にある。ここ数年は申し込み者数は2万人程度、受験者は1万7000人程度で、合格率は20%程度で推移している。

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24 豊島区内物件で初の「東京都子育て支援住宅」認定 西武G 2017/12/7 朝日新聞
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 西武鉄道(埼玉県所沢市、若林久社長)と西武プロパティーズ(同、上野彰久社長)の手掛ける賃貸住宅がこのほど、「東京都子育て支援住宅認定制度」の設計認定を取得した。
 認定を受けた物件は、両社が西武鉄道池袋線東長崎駅(東京都豊島区)の南口周辺で、19年の開業を目指して開発を進めている複合施設「(仮称)東長崎駅南口計画」の賃貸住宅部分。同認定は、物件周辺の公園や子育て施設などの有無のほか、共用部分に関する危険防止基準や管理・運営に関する基準などを必要数満たすことで認められるもので、豊島区内の物件が同認定を取得するのは今回が初となる。

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25 東急田園都市線、「代表的」「住みたい」駅は二子玉川 ライフル調べ 2017/12/7 朝日新聞
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 ライフル(東京都千代田区)はこのほど、「東急田園都市線の駅に関する調査」を発表した。それによると、渋谷駅から中央林間駅までの27駅のうち、「最も住みたい駅」「代表的な駅」「はやりそうな駅」の3項目で二子玉川が1位になった。特に「代表的な駅」では全体の4割に当たる204票を獲得し、知名度や期待度の高さがうかがえた。また、「雰囲気が好きな駅」では、たまプラーザが1位となり、「落ち着いて品もある」「おしゃれな店が多い」といった理由が挙げられた。
 調査はインターネットで、「東急田園都市線沿線に最寄駅があり、週に3日以上同線を利用している」と回答した15~69歳の男女500人を対象に行った。

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26 LIFULL、楽天LS、釜石市が空き家の利活用で連携協定を締結 2017/12/7 朝日新聞
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LIFULL、楽天LIFULL STAY、岩手県釜石市は12月6日、釜石市の地域経済の活性化を目的に、空き家利活用を通じた地域活性化連携協定を締結した。
 協定内容は(1)空き家情報の掘り起こし・集約、(2)空き家、その他の遊休不動産の利活用、(3)空き家を活用した民泊の受け入れ環境づくり、(4)空き家利活用を推進する民間人材の育成、(5)地域活性化の促進――などで、3者は相互に連携・協力していく。
釜石市は19年9月開幕のラグビーワールドカップ日本大会の開催地の一つで、観戦客・観光客への対応を進めている。LIFULLグループは釜石市の空き家情報を集約し、全国に発信。空き家の課題解決を推進する「地域おこし企業人」を派遣し、事業モデルの検証や事業開発をサポートする。楽天LSは空き家を利用した民泊施設のモデルケース開発や、民泊施設への転換・運営支援、集客・マーケティング支援などを行っていく。

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27 郊外団地の手狭な間取りが大変身!? 2つの住戸をつなげるリノベプラン「ニコイチ」とは 2017/12/11 読売新聞
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郊外の古い団地をリノベーションで再生し、若い世代を呼び込もうとする動きがある。そんななか、大阪府堺市茶山台(ちゃやまだい)団地でユニークな団地が登場した。2戸をつなぎ合わせて1戸の住居にリノベーションした賃貸「ニコイチ」。デザイナーズマンションのような90m2の住戸が家賃約8万円とあって、昨年行われた募集ではなんと平均で定員の7倍の申込者があったという。

玄関やリビングがふたつある、斬新な住空間
茶山台団地は昭和40年代に建てられた総戸数941戸の団地だが、その中に「ニコイチ」住戸が誕生し、大人気を博している。
「ニコイチ」は単に専有面積が2倍に広がるだけでなく、間取りやデザインもこれまでの団地とは全く違う、斬新な住空間に変身させているのが特徴だ。
例えば2016年度の事例では、従来の45m2から2倍の90m2に広がった空間を大胆にV字に間仕切りしたり、土間風リビングを設けたり。何よりもともと2戸の住戸だった特徴を活かして、玄関やリビングがふたつある斬新な住空間を実現しているのが「ニコイチ」ならでは。いずれもこれまでの団地のイメージを一新する住まいだ。
この取り組みを手がけた大阪府住宅供給公社の川原光憲(かわはら・みつのり)さんは「少子高齢化により、茶山台団地のある泉北ニュータウンでも人口減が進み空き家問題が深刻化しています。そこで大阪府や堺市と連携し、泉北ニュータウン全体の再生を目指すなかで、外部から若いカップルやファミリーに移り住んでもらうのが重要だと考えました。しかし若い子育て世代にとって、茶山台団地の45m2の住戸はやはり手狭です。そこで2つの住戸をつなぎ合わせて大きな住戸にしようというアイデアが浮かび上がったんです」という。

V字型間仕切りや土間風リビングなど建築家が腕をふるった4プラン
“魅力的で新しい団地”を実現するために、リノベーションプラン(設計・施工)を外部へ求める方法を採用した。
「ふたつの隣り合う住戸をつなぎ合わせるため、二戸の間に共用の階段部分があり壁の一部が抜けないなど、どうしても間取りに制限がかかります。かえってそのことで建築家の方たちが腕をふるってくださり、非常に面白い発想が生まれました。入居者募集では若い世代を中心に応募が殺到し、昨年は平均の募集倍率7倍を記録する人気を得ました」(川原さん)
昨年は6住戸、4プランを募集した。その4プランを紹介しよう。

プラン1:バーチカルブラインドのある家
広げたり畳んだりできるバーチカルブラインド(※)で空間を仕切ったプラン。メインリビングとセカンドリビングがあるので、アイデア次第でさまざまな使い方ができる。
※縦に細長い帯状の布を並べてひもでつなぎ、窓の内側などに上からつるして日よけや目隠しにするブラインド

プラン2:ふたつのリビングを持つ贅沢な家
V字型の間仕切りが独創的な間取りで、土間空間のようなふたつのリビングを配置。

プラン3:ウッドバルコニーと機能的なキッチンスペースのある開放的な家
2戸をウッドバルコニーでつないでいる。土間空間にパントリーのあるキッチンも特徴。

プラン4:来客者も招きやすいおもてなし空間のある家
広々としたキッチンスペース、小上がりの和室などを配し、床は上質な吉野スギの無垢のフローリングを使用。階段室とホールをつなぐフリースペースがあり、ゲストを招きやすい。

半分は生活スペースに、半分はゆとりの空間に
今年、プラン1に入居した、ご夫婦ふたり暮らしのKさんに話を聞いた。
――応募の動機は何でしたか?
「団地に興味があり応募しました。以前、兵庫県の団地に住んでいたことがあったのですが、子どもから高齢者までさまざまな世代の人が仲良く、マンションより住民同士の距離が近い感じがしたので、そこが魅力でした」
――ニコイチの住み心地はどうですか?
「90m2と専有面積が広いのでとても快適です。一般的なマンションでは8万円の家賃でこんなに広い部屋は無理。郊外の団地なので駅から徒歩15分かかりますが、その点は特に気になりません」
――ふたつのリビングをどう利用していますか?
「半分を生活スペースに、半分はゆとりの部屋と考えています。今後、子どもができたら子ども部屋にしてもいいですし、趣味の部屋にしてもいい。使い方はこれから生活していくなかで決まっていくと思います」
――団地のコミュニティーが好きということでしたが、茶山台団地はどうですか?
「毎月住民が集まって団地について話し合う機会があり、若い人たちも参加しているのに驚きました。イベントもいろいろあるようなので楽しみです。やはりマンションよりも住民同士がつながりを大事にしている気がします」
来年1月に9プランの募集を開始。縁側付き、サンルーム付きなど遊び心いっぱい
少子高齢化や空き家問題など社会の課題にアプローチする視点から生まれたニコイチは、その取り組みが評価され、「2017年度グッドデザイン賞」を受賞した。
大阪府住宅供給公社では、今年度は茶山台団地(大阪府堺市)と香里三井C団地(大阪府寝屋川市)の2団地で、合わせて10住戸、9プランの入居者を2018年1月から募集する。
「サンルームがある家」「通り庭がある家」「ガレージがある家」など、それぞれ特徴が異なり、遊び心あふれるプランだ。
外観は昭和の面影が残る団地だが、中に入ればまるでデザイナーズマンションのような住空間。ほかでは出合うことができない個性的な間取りやデザインは、ふたつの住戸をつなぎ合わせたからこそ生まれたものだ。ふたつのリビングをどう使おうか、V字にカットされた空間にはどんなインテリアがいいか、などと考えるだけでわくわくする。それが家賃8万円なのだから、賃貸を考えるときの新しい選択肢になりそうだ。

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28 一人住まいの引越し、近隣への挨拶は不要が7割超!なぜ? 2017/12/13 読売新聞
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引越しの挨拶は「必要ない」という回答が7割超に達したという調査結果を、FJネクストが発表した。調査対象は、首都圏のワンルームに単身入居している20代・30代の社会人。彼らはなぜ、挨拶は不要と考えているのだろう?

引越しの挨拶、不要は約7割、していないは約8割
引越しの挨拶は必要かどうかを聞いたところ、「必要」は26.3%、「必要ない」は73.8%という回答だった。男女別や20代・30代別に見ても、それほど大きな開きは見られなかった。
では実際に、今の住まいに入居したときに引越しの挨拶をしたかどうか聞いたところ、「した」は21.8%、「していない」は78.3%という回答となり、挨拶していない割合は8割近くにまで達した。引越しの挨拶は減少傾向にあると思ってはいたが、これほどまで少ないとは驚きだ。
実際に挨拶した人に、挨拶をした部屋を聞いたところ、「隣の部屋」(86.2%)が最多で、次いで「下の部屋」(35.6%)となった。部屋が何階か、ワンフロアはどんな部屋配置かなどによって、挨拶する部屋も変わるだろうが、興味深いのは男女別で違いが見られたことだ。男性のほうが「隣の部屋」を重視するのに対し、女性のほうが「下の部屋」を重視する傾向がうかがえる。女性は、階下に伝わる生活音のトラブルを未然に防ぎたいということだろう。

挨拶しないのは、防犯のため?
この調査では、引越しの挨拶を必要・不必要とする理由をフリーコメントで聞いている。
引越しの挨拶を「必要」とする理由としては、マナーや礼儀のほかに、助け合いやトラブル予防といった声が多かったという。一方、「必要ない」とする理由は、男女で違いがあった。男性がプライバシー重視、他人に干渉されたくないといった声が多いのに対して、女性は犯罪やトラブルから身を守るという声が多かったという。
女性が防犯を重視する傾向は、ほかの調査項目でも見られた。
部屋を決める際に、「家賃」と「セキュリティー」のどちらを重視するかを聞いたところ、男性のほうが「家賃重視派」(79.5%)が多くなり、女性のほうが「セキュリティー重視派」(38.5%)が多くなる傾向があった。
また、欠かせないセキュリティー設備として評価が高かった、“セキュリティー三種の神器”ともいえるものは「モニター付インターホン」「ドアチェーン」「オートロック」だった。いずれも男性より女性のニーズが高いのだが、特に男女差が大きかったのは「ドアチェーン」だ。室内に押し入られる不安が、女性で特に強いということだろう。

本当に挨拶しないほうが、防犯に役立つ?
「引越しの挨拶」は、単に引越しの際の話にとどまらず、以降の近所づきあいの入り口となるものだ。つまり、挨拶をしない根底には、近所づきあいをしたくないという気持ちがあるのだろう。一人暮らしの男性が挨拶不要とする理由として挙げたのは、まさしくこれだ。
一方、一人暮らしの女性は、一人で暮らすからこその強い不安も加わって、近所づきあいを遠ざけている。引越しの挨拶を不必要とする理由として、具体的に次のようなコメントが紹介されている。
「女性なので一人で住んでいることを知られたくない」
「以前、挨拶した人にしつこくされたので」
「どんな人が住んでいるか分からないので怖い」
「女性の一人暮らしであることを知られたくない」という気持ちはよく分かる。だからといって、近所づきあいを遠ざけるのが防犯に役立つといえるのだろうか?
犯罪者への調査によると、侵入者が犯行をあきらめる最大の要素は「声をかけられた」だ(都市防犯研究センターのサイトより)。セキュリティーシステムや防犯カメラよりも、人の目のほうを気にする犯罪者は多い。近所付き合いが防犯効果につながると言われる由縁だ。
どんな人が住んでいるか分からないままで暮らすより、分かっていたほうが、トラブルに気をつけたり、何かあったときに助けを求めたりできるという考え方もあるだろう。
また、近隣に不快な思いをさせられた場合は、管理会社に相談して適切な対処を求めるのがよい。放置せずにきちんと対処してくれる管理会社かどうかも、住まい選びには重要なカギになる。
実は一戸建ての場合、侵入を防ぐために周囲に高い塀をめぐらすと、かえって敷地内の犯行を容易にする可能性があると言われている。敷地や周辺環境との関係性を把握して、適切な外構を設計するというのが防犯設計上のポイントになる。近所づきあいも同じようなことが言えるのではないか。

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29 マンションって、誰がどうやって管理してるの?マンションの「管理」を担う人たちに聞いてきた 2017/12/12 読売新聞
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「戸建て住宅と違って、マンションに住んでいれば自分以外の第三者が管理してくれる」という認識で分譲マンションを購入する人が結構いるようだ。しかし、いったいどこの誰が、いつ、どのように管理してくれているかについて、きちんと把握できているだろうか。分譲マンション購入を検討するなら、知っておきたい、マンションの管理の仕組みのイロハを取材してきた。

管理組合、管理者、理事会、管理会社、管理員…それぞれの役割とは?
「マンション管理」の構成員として、管理組合、管理者、理事会、管理会社、管理員と似たような言葉が羅列され分かりづらい。それぞれの立場や役割が違うので、それをまとめておこう。
まず管理組合とは「区分所有者が全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体(区分所有法第3条)」のことで、マンションを購入した人が構成員となる組織だ。つまり区分所有者による区分所有者のための団体である。ここで大切なことは、区分所有者は本人の意思に関係なく管理組合には必ず加入しなければならないということだ。「区分所有者=管理組合」ということである。「面倒なので管理組合には加入しない」といった選択の余地はない。
「一棟の建物全てを所有するオーナーが賃借人に貸している賃貸マンションは区分所有法の適用になりませんし、管理組合は存在しません。所有者が1人のオーナーだけなので建物の管理もオーナーの責任になります。分譲マンションの場合は専有部の管理は区分所有者が各々管理し、共用部は区分所有者全員で管理する責任があります」と、今回取材を受けていただいたマンション管理業協会、業務部の 山崎有恒さん。
建物等の管理は「区分所有法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、管理者を置くという方法によって行われる(同法3条)」と決められている。
そしてここでの「管理者」とは区分所有者全体の集まりである管理組合の代表者にあたる。その管理業務を全員で行うことは難しいので、「集会(総会)の決議により管理者を選任し、選任された管理者が管理業務を実行すること(同法25条~29条)」となっている。多くのマンションではこれが「理事会」にあたり、その目的は、管理組合がするべき業務を執行する機関として機能することだ。会社で言えば取締役会に似たような役割になるだろう。
管理の具体的な業務については専門的・技術的な知識が必要なことも多く、管理組合と理事会だけで行うのは実際には難しい。管理業務を管理会社に一括して委託、あるいは一部を委託して行うのが通常だ。
つまり管理会社は、管理の主体である管理組合と締結した管理委託契約に基づいて管理業務を委託されているという立場だ。あくまでも管理に関する主役は管理組合であり、その意思決定に沿った「業務」を依頼されて実施するのが管理会社というわけだ。
国土交通省作成の「マンション標準管理委託契約書」では、下記のように管理業務を類型化している。

■事務管理業務
管理組合の会計の収入及び支出の調定、出納、当該マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整を期間事務というが、管理会社はこの3つを一括しての外部に再委託することは禁止されている。この業務に関連して、管理費、修繕積立金の収納があり、管理に管理業者が関与するため、財産の分別管理について、詳細な規定が設けられている。

■基幹事務以外の事務管理業務(理事会支援業務、総会支援業務、その他)
・管理員業務
一般的には通勤方式が多く、受付等の業務、点検業務、立会業務、報告連絡業務に細分化される。
・清掃業務
日常清掃(床の掃き拭きやちりはらい等を中心とした清掃)と特別清掃(定期的に床の清掃やワックス仕上げ等を行うことをいう)に細分化され、いずれも清掃員が作業を行う。
・建物・設備管理業務
建物点検、検査、エレベーター設備、浄化槽、排水設備、消防用設備、機械式駐車場設備が掲載されている。
「管理会社は、管理組合と『管理業務委託契約』を締結し、管理業務を委託される立場です。その管理業務のうち、『基幹事務』の会計面については管理会社の会計部が、マンションの実務的な運営面は一般的に『フロントマン』と呼ばれる担当者が対応する例が多いですね。そして管理業務のうち最も日常的な業務を担当しているのが一般に管理員と呼ばれる人たちです」と山崎さん。管理と言っても、その仕事内容は幅が広い。

「管理員室」の管理員さんは、毎日何をしているの?
管理員さんは、どのような立場なのかも聞いてみた。
「各管理員は管理会社と雇用契約を結んで各マンションに派遣されている場合が多いです。業務内容もあらかじめ管理会社と管理組合が決めた内容に沿って仕事の範囲が決められています。ごく稀に自主管理をしているマンションの場合は管理組合が直接管理員を雇っている場合がありますが、ほとんどの場合は管理会社の社員もしくは派遣です」とのこと。
次に管理員さんは一体どんな仕事をしているか、疑問に思ったことを聞いてみた。
「実際の仕事は大きく分けて受付業務、点検・巡回業務、立会業務、報告連絡業務等です。居住者や来訪者からの問い合わせ・ご相談の対応や集会室等共用施設の予約管理が『受付業務』。建物・設備の目視点検、無断駐車等の確認が『点検・巡回業務』。外注業者の業務履行やゴミ搬出時に立ち会う『立会業務』です。中には日常の清掃やゴミ出し等の『清掃業務』を管理員がかねている場合もあります」
マンションの規模によっては、各担当者が別々にいる場合もあるようだ。
住民から「自分の部屋(専有部)の電球交換をしてほしい」といった要望もあるらしいが、基本的には共用部の管理が中心だ。あくまでも「管理委託契約書」で決められていて、必ず年1回(契約期間1年の場合)は管理会社から区分所有者にその内容の説明が行われてから契約することになっている。つまりプラスαの要望があれば住民は管理組合・理事会に要望して、それが管理組合全体の要望であれば管理会社と協議して契約条項に入れる必要がある。管理員に直接交渉しても契約外の業務は依頼できないというのが通常だ。
つい、あれもこれもお願いしたくなるが、その業務が契約に沿っているかどうかは「管理委託契約書」で確認しておく必要がある。

あくまでも「管理組合」が管理の主役である
「マンションの管理」はめんどうなので他人事と思っていても、購入して区分所有者となった人は、同時に管理組合員になり、主体的に取り組む責任が生まれるのだと思う。それはマンションを購入する前から頭に入れておきたい。
「管理のいい悪い」が取りざたされることが多いが、実はそれを決めるのは区分所有者であり、その集合である管理組合だ。マンションの「管理規約」にしても、「管理委託契約書」にしても、個々のマンションにあったものに総会の決議で変更はできる。またマンション管理会社や管理員を信頼して、存分に働いてもらうようにするのも、管理組合の能力にかかっている。快適なマンション生活のために知恵を出し合って工夫していくと、自ずと「管理のいいマンション」にたどり着けることが可能であり、強いては自分たちの財産を守ることにつながる。
最近では、マンションの管理を自分ごとと捉え、積極的に参加している理事たちの話題も耳にする。マンションの理事の情報交換の場も生まれつつある。しかし一般的にはまだその意識は低い。自分自身の資産運用の1つとしても、もっと区分所有者一人ひとりが主体的に「マンション管理」にかかわる必要がある。

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30 名古屋駅から30分圏内! 家賃相場が安い駅ランキング 2017/12/11 読売新聞
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東海道新幹線をはじめとするJR各線と、名古屋市営地下鉄、あおなみ線が乗り入れる中部エリア屈指の巨大ターミナル駅・名古屋駅。駅周辺には高層ビルが林立し、ビジネスや観光の拠点として多くの人でにぎわっている。そんな名古屋駅まで、30分以内で行けちゃう家賃相場が安い駅を調査してみた。

●名古屋駅まで30分以内にある家賃相場が安い駅TOP15駅
順位/駅名/家賃相場(主な路線/所在地/名古屋駅までの所要時間/乗り換え回数)
1位 島氏永 2.8万円(名鉄名古屋本線/愛知県一宮市・稲沢市/約23分/2回)
2位 穂積 3.2万円(JR東海道本線/岐阜県瑞穂市/約26分/0回)
3位 西岐阜 3.4万円(JR東海道本線/岐阜県岐阜市/約23分/0回)
4位 高蔵寺 3.6万円(JR中央本線/愛知県春日井市/約26分/0回)
4位 国府宮 3.6万円(名鉄名古屋本線/愛知県稲沢市/約19分/1回)
4位 笠松 3.6万円(名鉄名古屋本線/岐阜県羽島郡/約29分/1回)
7位 観音寺 3.7万円(名鉄尾西線/愛知県一宮市/約27分/2回)
8位 稲沢 3.8万円(JR東海道本線/愛知県稲沢市/約11分/0回)
8位 八事日赤 3.8万円(名古屋市営地下鉄名城線/愛知県名古屋市/約29分/2回)
10位 平針 3.9万円(名古屋市営地下鉄鶴舞線/愛知県名古屋市/約29分/1回)
10位 植田 3.9万円(名古屋市営地下鉄鶴舞線/愛知県名古屋市/約26分/1回)
12位 大山寺 4.0万円(名鉄犬山線/愛知県岩倉市/約22分/3回)
12位 丸ノ内 4.0万円(名鉄名古屋本線/愛知県清須市/約24分/2回)
12位 八事 4.0万円(名古屋市営地下鉄名城線/愛知県名古屋市/約22分/1回)
12位 塩釜口 4.0万円(名古屋市営地下鉄鶴舞線/愛知県名古屋市/約24分/1回)

名古屋駅の30分圏内まで選択肢を広げると2万円台から住める!
家賃相場が最も安かったのは名鉄名古屋本線・島氏永(しまうじなが)駅。上り線ホームは一宮(いちのみや)市、下り線ホームは稲沢(いなざわ)市に位置している。もともとあった島駅と氏永駅が統合され、1つの駅になったことが一風変わった駅名の由来だ。現在は無人駅で一日の利用客はさほど多くなく、駅周辺は田園や一戸建て住宅が広がる静かな環境。SUUMO掲載の賃貸物件数は50件以下(今回の調査時点。以下同)で選択肢が豊富とは言いがたいが、名古屋駅から約23分の立地で家賃相場が2.8万円というのは魅力的だろう。
これまで調査してきた東京近郊の家賃相場に比べると、1位の2万円台という家賃相場が破格値に感じられる。一方で、名古屋駅は6.4万円という家賃相場だったので、東京近郊と比べてもそこまで安くはない。しかし名古屋駅の30分圏内まで選択肢を広げると、だいぶ家賃相場が下がることがランキングから見て取れる。ランクインした15駅のうち最も高い家賃相場でもジャスト4万円だった。
家賃相場が4万円だったのは4駅あり、そのうち名古屋市営地下鉄鶴舞線・塩釜口(しおがまぐち)駅は名城大学天白キャンパスの最寄駅。学生向けの賃貸物件が多いためか、こちらはランクインした15駅中で最も多い、1000件以上の賃貸物件がSUUMOにも掲載されている。駅周辺にはコスパのいい飲食店や居酒屋がそろい、夜でも人通りが少なくない。ファミリー層よりは若者におすすめの街と言えるかもしれない。

県外や市外にも目を向けると穴場の駅が見つかるかも
名古屋駅は愛知県内でも西側に寄ったロケーションのため、電車に30分も乗ると隣県へ出ることができる。トップ15駅のなかでも3駅は、お隣・岐阜県の駅がランクインしている。
そのうち2位のJR東海道本線・穂積(ほづみ)駅は岐阜県瑞穂市に位置。駅周辺には幼稚園や小中学校が複数点在し、子育て世代の住民も少なくない様子。郵便局や市役所、スーパーなど日々の生活に必要な施設も駅周辺にそろっている。また、名古屋駅まで乗り換えせずに行けるだけでなく、岐阜県の繁華街・岐阜駅まで電車で2駅。愛知と岐阜、両県の都市部に出やすいため、休日のおでかけも楽しめそうだ。
ランキング中で名古屋駅からの所要時間が最も短かった駅も見てみよう。それは8位のJR東海道本線・稲沢駅。名古屋駅からは3駅・約11分の近さで、家賃相場は3.8万円。駅前の再開発が進行し、大規模マンションや大型ショッピングセンター「リーフウォーク稲沢」が誕生している。
名古屋駅を基点に住まい探しをするとき、ついつい基点駅がある名古屋市内に注目してしまいがち。しかし家賃相場が同じ8位の稲沢駅と八事日赤(やごとにっせき)駅を見比べると、名古屋市内の八事日赤駅よりも名古屋市外にある稲沢駅のほうが、名古屋駅からの所要時間も乗り換え回数も少ない。
また、2位の穂積駅のように、県をまたいではいても乗り換えせずに30分以内で名古屋駅まで行ける駅もある。住所表記にこだわりすぎず、路線図や地図で位置関係を確認しながら住まいのエリア決めをすることが、お得な物件探しのコツかもしれない。

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31 サイトを利用して1億円の節約を実現、マンション大規模修繕の見直し術 2017/12/8 読売新聞
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マンションも築10年が近づいてくると、そろそろ初めての大規模修繕を考えなければならない。しかし「大規模修繕はどこに頼めばいいのか」、「そもそも相場が分からない」等々、マンションの管理組合の悩みは尽きない。今回、大規模修繕を比べられる「マンション修繕入札サイト」を活用して、1億円もの節約を実現した管理組合があると聞き、その実情を聞いてみた。

そもそも大規模修繕は誰がどのように行うのか
管理組合に建築の専門家がいればいいが、おそらくいない場合が多いはずだ。また組合員に建設会社に勤めている人がいても改修部門に携わる方でないと知識は十分ではない。おそらく最初は委託している管理会社に頼むことが多いだろう。しかしそれが正解なのだろうか。
大規模修繕の依頼方法として、現在は大きく2つの方法がある。責任施工方式と設計監理方式だ。
「責任施工方式」とは、マンション管理組合と工事施工会社が工事請負契約を直に結ぶ方式。この場合は、調査診断、改修設計、資金計画から実際の工事までの全てを1社がおこなう。
「設計監理方式」とは、第三者(専門家)である設計コンサルタント会社に、調査診断、改修設計、工事施工会社選定補助、資金計画、工事監理などを委託する方法だ。「管理」ではなく「監理」ということばを使う意味は、単に工事を管理するのではなく、工事の内容自体も現場で監督するということで使われている。
最近では「チェック機能が働く」と、設計監理方式が人気を集めている。工事費以外に、設計監理業務費用として専門家の費用が発生するが、建物診断から始まり、工事の仕様決定、施工会社選定の補助、工事が始まってからは現場巡回や施工内容のチェックも委託できるので注目されている。
しかし国土交通省住宅局からの「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」(平成29年1月27日)という通知でも示されたように、設計会社と施工会社の談合があったり、一部の設計コンサルタントがバックマージンをもらうなどの事例があり、設計コンサルタント選びも注意が必要だ。
それではどうやって適切なパートナーを選べばいいのか。紆余曲折しながら、実際に大規模修繕に取り組んだ例を聞くのが一番早い。ということで、あるマンションの事例について取材してみた。

修繕積立金の予算額とぴったり。見積もり額に不信感…
築14年、約280戸のAマンションは首都圏の郊外に位置するマンションだ。修繕委員会としてかかわっているAさんにお話を伺った。
「2014年2月、築10年を越えたところで大規模修繕に取り組むことになりました。まず管理を委託していたX管理会社自身が、自社と自分たちの推薦する2社の合計3社での設計監理の相見積もりを出してきました。結局、総会では最安値のX管理会社を設計監理者として可決しましたが、X管理会社主導の不透明な決め方にすっきりしませんでした」とAさん。
そのX管理会社が設計監理者として算出した当初の大規模修繕工事の設計見積もりは3億8000万円という提示だった。「当時、修繕積立金の額がちょうど同額程度貯まっていたので、どうも金額ありきの見積もりではないかと不信感が生まれました」
翌年の3月に修繕委員会が発足。委員会の中には、X管理会社を信用する人たちと、X管理会社に不信感を持つ人たちに分かれていた。修繕委員会の中でX管理会社の見積もりに不信感を持つ委員が「1戸80万円位が相場だと聞いている」という話が出ると、管理会社派の委員が「それなら1戸80万円の見積もりを作ればいい」と言い出す人もいた。実際それに応じてX管理会社は2億2000万円の設計見積もりを提示してきたそうだ。

サイトを利用して最終的に1億円の節約を実現できた
いったい見積もりとは何のためにあるのかと不安感を持つようになったAさんたちは、8月に「マンション修繕入札サイト」を知り、客観的な判断を求めて相談することにしたそうだ。「単なるマッチングサイトではなく、コンサルティングもしてくれるということで信頼できそうだと思いました」とA さん。
「入札サイトの担当者から、同じX管理会社が管理し設計監理も請け負った埼玉のBマンションの事例を聞いたのですが、X管理会社が仕様や数量を作成、計算した統一の見積内訳書について、Zという設計事務所に検証してもらったところ、たとえば塗装面積がマンションの面積より広くなっているなど、不透明に4000万円ほど増額されていたことがあったというのです」
そこで、Aマンションでも、Bマンションで設計検証をしたというZ設計事務所に頼むことにしたそうだ。
結局Z設計事務所にX管理会社の設計見積もりの設計検証をしてもらったところ、同じ工事内容で3億8000万円から3億2000万円へと設計見積もりが下がったそうだ。
X管理会社に不信感を抱いた修繕委員会と理事会は2016年7月には臨時総会を開き、設計監理をZ設計事務所に引き継いでもらうことに決定した。12月には入札サイトや住民紹介、業界新聞を使っての公募など、幅広く募集して、工事会社15社が応募してきた。
「その間も反対派の住民からはかなりの抵抗にあいました。X管理会社と結びついている住民がビラを配るなど、臨時総会は大荒れに荒れましたが、結局X管理会社を設計監理者から外すことができました」
修繕委員会としてはオーバースペックである工事を取りやめるなどZ設計事務所とともに工事内容も精査し、結局入札サイトの会員である新工事会社が2億6000万円で請け負うことが決まった。追加工事の2000万円を含めて合計2億8000万円に工事費が決定。最初の見積もりから1億円も節約できることになった。
一連の事態を鑑みて、Aマンションは管理の委託自体も他の管理会社に変更した。そのため年間の委託料も300万円下がったそうだ。
公平・客観的な情報を得るためには外部組織を上手く活用するべき
ほとんどのマンションでは、管理を管理会社に委託している場合が多く何の疑問も持たず、大規模修繕も管理会社におまかせという例も多いだろう。
管理会社自身が施工会社として大規模修繕工事に手を挙げる場合以外でも、管理会社と関係のある工事会社を紹介されることも多く、適正利益以外のマージンが上乗せされる事もあるようだ。
そもそも見積もりが上がってきても、それが劣化具合に応じた必要な工事のものかどうか判断するのは管理組合側では難しい。そのとき、どんな点をチェックするべきだろうか。
「責任施工方式で工事会社から見積書を取得した場合、各社がバラバラな仕様項目や数量を入れてくる事が多いです。その場合、マンションの劣化具合に対してどの仕様項目が必要か、またその仕様のグレードは適正か、数量は正しいのか、という判断を管理組合側でしなくてはいけません。その際、工事金額が安いというだけで施工会社を決めてしまうと、手抜き工事をされたり、その結果大規模修繕工事が終わってまだそれほど月日が経っていないのに修繕箇所が再度劣化したりする事もあります。このような事を念頭にいれて信用のおける会社を吟味することが大切です」と入札サイトの担当者。
「設計監理方式の場合では、大規模修繕工事の経験豊富な一級建築士が理事会、修繕委員会の意見をくみ取りながら、今行うべき工事が何かを教えてくれます。劣化具合からして先送りできる工事内容と今手を打つべき工事内容を見極めてくれますし、例えば使い勝手が悪い箇所の改良や、住民の多くが希望する駐輪場の増設工事なども、資金面を含めてアドバイスしてもらえるため、管理組合としては必要な工事と適正金額の判断がしやすく安心です」(同上)

見積もりを取る前に、管理組合が建物・設備の劣化を把握する
正しい見積もりを取るためには、まずマンションが実際にどのような状態になっているかの現況把握が第一歩だ。建物や設備の各箇所について劣化度をランク付けして、実際の工事の必要性・緊急度を明確にする必要がある。そのために、まずは簡易建物調査診断を無料でやってくれるところ(設計事務所・施工会社・入札サイトなど)があるので、そのようなところを利用して複数の診断資料を得るのも1つの手だ。
簡易版の調査診断で、ある程度の概要を把握し、より詳細な状況を知るために正式な調査診断を有料で依頼するのがよいだろう。いずれにしても、管理会社にお任せすればいいというものではなく、管理組合自体がマンションの現状をきちんと把握しておくことが大切だ。
自分たちが納得した工事内容を基本に見積もりを取れば、高すぎる費用や安すぎる費用は排除できる。また自ずと相場観も養えるはずだ。そのためにも工事費の見積もりは項目ごとにきちんと出してもらおう。素人でもわかる見積もりを作ってもらうのは当然のことである。
大規模修繕はあくまでも管理組合が主導権を握り、必要な工事を適切な費用で実施するべきだ。そして公平・客観的な情報を得るためには外部組織を上手く活用するべきだろう。

2017-12-14 | Posted in 住宅関連新聞記事Comments Closed 

 

住宅関連新聞記事ダイジェスト No.713  2017/11/30~2017/12/06

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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.713  2017/11/30~2017/12/06
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【日本経済新聞】
1 建機生産2割増 コマツ粟津工場、18年3月期見通し 米国の需要旺盛
2 土地分譲と水道事業を統合 千葉県が19年度に
3 民泊監視法案が衆院通過
4 LIXIL、スマートスピーカー連携でスマートホーム
5 クワザワ、リフォーム需要の開拓強化
6 キムラ、住宅分野の商品開発強化
7 空き家で街がスカスカ 郊外で進む「スポンジ化」現象
8 足利銀、埼玉・所沢に出店 住宅ローンなど開拓
9 太陽光・蓄電池付き高齢者住宅、災害時には供給対応
10 LIXIL、ドアやシャッターをAIスピーカーで操作
11 京都市の民泊規制厳しく 条例素案、不動産業界は懸念の声
12 低圧一括受電でZEH基準を満たす賃貸集合住宅
13 CTC、住宅ローン 対話型動画で説明
14 12月の住宅ローン金利 全行据え置き
15 パナ、リフォーム事業の売上高目標を引き下げ
16 10月の住宅着工戸数、4カ月連続減少
17 早川ゴム、集合住宅などの改修に的 部材生産の新工場完成
18 10月の新設住宅着工、前年比4.8%減 マンションが16.9%減少

【朝日新聞】
19 長谷工、マンション向け「杭」開発 性能維持しつつ経済的に
20 建材とAIスピーカーを連携させた国内初のシステム開発 LIXIL
21 ライフルが海外不動産投資セミナー開催、12月10日・本社で
22 野村不動産アーバンネット 不動産サイト「ノムコム」にVRホームステージング導入
23 国際不動産FCのサザビーズ、”新興富裕層”でシェア拡大へ
24 「ご近所付き合い」「インターネット」お題に川柳募集 東京土地家屋調査士会
25 クラウドで観光などに特化した不動産投資を募集 プレリートファンド
26 物流施設事業に本格参入、首都圏で第1弾を着工 新日鉄興和不動産
27 大阪の建築コンペに参加 早稲田と芝浦工大の合同チーム
28 大阪宅建協会がライフルと業務提携、不動産情報サイト分野で
29 ナーブ、「VR内見システム」をケイアイスターに提供開始
30 前月比再び下落 10月・首都圏、新築戸建て成約価格
31 「JIBANGOO」のアプリをリリース 地盤ネットHD
32 老後の暮らしを考えるセミナー12月15日開催 ウスイホーム

【読売新聞】
33 参考にしたい「理想の新婚部屋」はどれ? ライフスタイルに合わせた4つの間取りを紹介
34 若者がセルフリノベ! 過疎の団地が”海を臨む別宅”に
35 部屋の間取りや家具にも変化が起こる!? 専門家に聞いた“テレワーク”の可能性

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1 建機生産2割増 コマツ粟津工場、18年3月期見通し 米国の需要旺盛 2017/12/6 日本経済新聞
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 コマツ粟津工場(石川県小松市)は5日、2018年3月期の建機生産台数が17年3月期に比べて2割増えて1万3900台規模になる見通しを明らかにした。売上高は同23%増の約2045億円を見込み、3年ぶりに2千億円台を回復する。住宅着工が堅調な米国を中心に海外の建機需要が旺盛で、輸出比率は64%台と17年3月期を5ポイント超上回る。
 生産台数、売上高ともに6月時点の見通しを1割ほど上方修正した。為替が円安方向で安定していることに加え、石炭や非鉄など資源価格が高値で推移し鉱山用の需要が回復。米国のほか東南アジアや中南米からの引き合いも増えた。藤田直樹工場長は「比較的大型の機種の製造を他工場から(粟津工場に)移管している」と語った。
 国内向け生産台数は1割ほど増える見通しという。東京五輪を控えた都心の建設工事や北陸新幹線の延伸工事が本格化している恩恵を受けた。建設機械は今秋から国内で排ガス規制が強化されたが、夏までの駆け込み生産の反動減は現時点で目立っていないという。
 北陸電力が来春から大口向け電気料金を引き上げることについて、藤田工場長は「引き上げ幅は交渉中。生産改革で使用電力を減らし、値上げ分を吸収したい」とした。

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2 土地分譲と水道事業を統合 千葉県が19年度に 2017/12/5 日本経済新聞
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 千葉県は5日、県の造成地を分譲・管理する企業土地管理局を2018年度末で事実上廃止し、水道局と統合する方針を明らかにした。事業規模が年々縮小しており、単独での存続は非効率だと判断した。前身の県企業庁は幕張新都心など数々の大型開発プロジェクトを主導した歴史がある。企業土地管理局の廃止により、工業用地や住宅地の供給を専門とした公営企業は姿を消す。
 森田健作知事が同日の県議会本会議で武田正光氏(自民党)の質問に答え、両局を19年度に統合する方針を表明した。森田知事は「企業土地管理局には処分できそうな土地がまだ残っているが、単独の企業体として存続するほどの業務量にはならない」と説明した。
 企業土地管理局は旧企業庁の業務を引き継ぎ、16年4月に発足した。15年度末時点で575ヘクタールの土地を保有していたが、工業用地や住宅地の分譲が進み、18年度末には350ヘクタール程度に縮小する見通しだ。
 廃止にともない、企業土地管理局が県有地の売却などで得た322億円(18年度末見込み)の資金のうち、大規模災害の対策費として必要な分を除く270億円を県の一般会計に繰り入れる。森田知事は「道路や橋梁の長寿命化をはじめ、県の社会基盤整備に活用したい」と話した。
 企業土地管理局は146人、水道局は1015人(4月1日時点)の職員を抱えている。統合後は総務や人事、給与管理といった間接部門を一本化することで、人件費の抑制効果を期待できる。統合後の組織形態は今後詰めるが、名称は「水道局」以外に変わる可能性もある。
 戦後の人口増加や都市開発の進展に対応し、千葉県は1959年に庁内に開発部を設置し、県主導の大型開発事業に乗り出した。63年には地方公営企業法に基づく千葉県開発局に改組。その後も組織改正を重ね、74年に企業庁が発足した。
 この間、京葉臨海工業地帯の造成や幕張地区の埋め立て、千葉ニュータウンの開発などさまざまな大型プロジェクトを展開。臨海部を中心に石油化学や鉄鋼業など数多くの企業を誘致し、住宅地も東京のベッドタウンとして成長した。
 企業誘致に大きな成果を挙げた一方、企業庁時代の苦戦ぶりを象徴するのが千葉ニュータウン事業だ。用地買収や分譲が難航し、開発規模を段階的に縮小。計画人口は14万3000人と当初計画に比べて6割近く下方修正したが、実際の居住人口は9万8000人(10月末)にとどまる。企業土地管理局は水道局との統合前に土地を完売したい考えだが、実現のメドは立っていない。
 2000年代以降は日本経済の長期低迷や人口増の鈍化が響き、企業庁の経営は悪化。12年度には土地の新規造成から撤退し、土地の分譲や賃借に事業を縮小した。
 後継組織である企業土地管理局が看板を下ろすことで、千葉県の経済発展を支えた旧企業庁は名実ともに役割を終える。

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3 民泊監視法案が衆院通過 2017/12/5 日本経済新聞
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 住宅に旅行者を有料で泊める民泊への監視を強める旅館業法改正案が5日の衆院本会議で全会一致で可決、参院に送付された。営業許可なく旅行者を泊める「ヤミ民泊」に対し、行政の立ち入り検査の権限を与え、罰金の上限額を引き上げる。今国会で成立する見通し。
 国家公務員の給与を引き上げる給与法改正案、地方競馬の支援期限を延長する競馬法改正案、C型肝炎患者の給付金の請求期限を延ばす薬害肝炎救済法改正案も、同日の衆院本会議で可決した。

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4 LIXIL、スマートスピーカー連携でスマートホーム 2017/12/5 日本経済新聞
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 LIXILは2017年12月4日、スマートスピーカーで玄関ドア、シャッターなどの建材や家電を制御できるIoT(インターネット・オブ・シングズ)システム「住まいのリンクシステム」を開発したと発表した。2018年4月に全国で発売する。同社によると、スマートスピーカーと建材が連携するシステムは国内初という。
 住まいのリンクシステムは主に3つの機器で構成する。スマートメーターなどの利用状況を把握したり、家電を遠隔操作したりする「ホームコントローラ」、各種センサーやWebカメラなどのデータを取得する「リンクコントローラ」、ホームコントローラとリンクコントローラを連携させるルーターである。
 例えばユーザーが外出前にスマートスピーカーに話しかけると、スピーカーと連携する音声センサーが音声データを収集。このデータを活用してリンクコントローラとホームコントローラが連携して、照明やエアコンをオフにしたり、シャッターを閉めたりできる。スマートフォンでもスマートスピーカーと同様に操作できるほか、玄関ドアの開閉をきっかけに他の建材を制御することも可能という。
 同システムで利用できるスマートスピーカーは、米アマゾン・ドット・コムの「Amazon Echo」シリーズと、米グーグルの「Google Home」シリーズの予定。LIXILは同社の建材で住宅を新築する顧客を主な対象に、年間1万棟に同システムの採用を目指すとしている。

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5 クワザワ、リフォーム需要の開拓強化 2017/12/5 日本経済新聞
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【リフォーム需要の開拓強化】少子高齢化の進展で新規住宅着工は減少見込み。リフォーム需要の開拓を強化する。インターネットを使った工事請け負いも続ける。住宅関連では今後普及が見込まれる省エネ商材を使った資材の営業を拡大する。東海・北陸エリアの需要も取り込む。最終増益に。

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6 キムラ、住宅分野の商品開発強化 2017/12/5 日本経済新聞
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【住宅分野の商品開発強化】住宅関連資材の卸売事業は次世代型モデル住宅の全国展開で販売力を強化。自然素材の輸入品など新商品の開発にも力を入れる。ホームセンター関連の小売り分野では新規開店した大型店舗の売り上げ拡大を見込む。増収増益だが、セール実施や広告費などがかさめば減益も。

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7 空き家で街がスカスカ 郊外で進む「スポンジ化」現象 2017/12/5 日本経済新聞
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 「都市のスポンジ化」という現象を聞いたことがあるでしょうか。人口が減るなかで空き家や空き地がランダムに発生し、街がスポンジのようにスカスカになってしまうことです。この問題が東京の郊外で注目され始めています。
 「1970年代ごろまでに建てられた家で空き家が増えている。マッピングすると、スポンジ化を実感する」。こう話すのは、埼玉県毛呂山町役場の酒井優さんです。「街の人口密度が下がると、多額の投資をしてきた下水道や道路などが無駄になる。小売店なども収支があわず撤退してしまう。それでまた人が減る負のスパイラルに陥る」と懸念しています。
 スポンジ化は日本特有の現象とされます。高度経済成長期に都市部に若者が大勢やってきました。彼らは結婚するとマイホームを求めて郊外に散らばりました。その家を相続した子どもが放置すると空き家や空き地になります。団塊の世代の持ち家の相続期を迎える2033年には3軒に1つが空き家になるとの予測もあります。
 奇妙なことに周辺では開発が続いています。2000年代の規制緩和により、それまで開発できなかったところに、若い人向けの住宅や、相続対策用のアパートが大量につくられているのです。東洋大学の野沢千絵教授は「少しでも人口を確保したい自治体が郊外の開発を許容している。焼き畑農業的な対応」と批判します。
 都市計画制度の限界もあります。日本では開発時点での規制はありますが、開発後にどう使うかは事実上、個人の自由です。英国では開発した後もより良い街にしていくための仕組みがあります。開発事業者と自治体、土地の所有者が協定を結び、土地の使い道を考えるのです。そうした開発費も事業者が負担します。
 野放図な街づくりのツケを背負うのは住民です。景観が悪化したり、水道などのインフラ整備費が膨らんだりします。国土交通省も対策を考え始めていますが、具体化はこれからです。首都大学東京の饗庭伸教授は「いろんな立場の人が、生活を良くしようと考えることが大切」と話します。街をどう縮小していくか。知恵の絞りどころです。

■饗庭伸・首都大学東京教授「コンパクトシティー、すぐ実現は難しい」
 「都市のスポンジ化」の現状と対策などについて、都市計画に詳しい首都大学東京の饗庭伸教授に聞きました。
――「都市のスポンジ化」はいつごろから問題視されるようになりましたか。

首都大学東京の饗庭伸教授
 「都市計画関係の専門家の間では2000年代後半から指摘されるようになりました。人口が減っていく中で、都市は外側からじわじわと縮んでいくと考えられていましたが、現実は都市の大きさは変わらないまま空き家や空き地がランダムに出現するスポンジ化が進んでいるのです。空き家問題は、ゴミ屋敷になったり、周辺の治安が悪化したり、というスポット的な生活環境上の問題で扱われることが多いですが、スポンジ化は、これから都市をどう再編していくかという問題意識から空き家や空き地を捉えています」
 ――海外でもスポンジ化の例はありますか。
 「ないと思います。国土全体でこれほど激しい人口減少が起きているのは日本だけでしょう。そもそも歴史的に見て、都市が大きくなる際に、農地が虫食いのように開発される『スプロール』現象が大きく進んだことが日本の特徴です。日本は個人の土地の所有権が強く、都市計画がうまく機能しませんでした。これが今のスポンジ化の問題へとつながっていきます。ただ、私はスプロール開発により都市が緩やかに広がることで、スラムが発生しなかったなどの利点もあったと考えています」
 ――都市の再編としては、街の中心に機能を集約する「コンパクトシティー」を掲げる自治体も増えています。
 「コンパクトシティー政策は理想ですが、実際に人を思い通り動かすのは難しい。すぐに実現するのは難しいでしょう。都市は拡大するときは30年くらいでバーンと大きくなってしまいますが、小さくなるときは50年、100年といった時間がかかります。そしてその時に、確実にスポンジが出てきてしまう。50年後に都市が小さくなるからといって、50年間何もしないというのは人々の生活を支えることにはなりません。だから、スポンジの穴をどう使うかといった議論が必要なのです」
 ――スポンジ化にはどのような対策が考えられますか。
 「空き家や空き地をどう活用していくかだと思います。みんなが使える公園にしたり道路にしたり、都市をより良くする方向に使っていかなくてはなりません。こうしたことを行政がやろうとするととてもコストがかかるので、不動産業者など民間で進めてもらうしかありません。街や暮らしを豊かにしようとする取り組みをするNPOや若者も増えています。行政はこうした人たちをつないだり、事業への参入障壁を低くしたりする工夫が必要でしょう」

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8 足利銀、埼玉・所沢に出店 住宅ローンなど開拓 2017/12/4 日本経済新聞
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 めぶきフィナンシャルグループ(FG)傘下の足利銀行は埼玉県所沢市に出店する。「所沢支店」を、まずは2018年1月11日に川越支店(同県川越市)の店舗内店舗として開設。その後、同年5月に所沢市の西武所沢駅近くに移転、開業する予定だ。所沢市など埼玉県西部で、個人向けの住宅ローンや法人向けの事業資金など需要の掘り起こしを強化する。
 所沢への出店は、めぶきFGが22年3月期までにリースや証券を含め15店舗程度を新設する計画の一環。同じくFG傘下の常陽銀行は千葉県で攻勢をかける。10月に船橋支店を柏支店(同県柏市)の店舗内に設け、18年3月にJR船橋駅(同県船橋市)近くに移す。

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9 太陽光・蓄電池付き高齢者住宅、災害時には供給対応 2017/12/4 日本経済新聞
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 積水化学工業のグループ会社である東北セキスイハイム不動産(仙台市宮城野区)とヘルシーサービス(千葉市)は、仙台市に自社運営のサービス付き高齢者向け住宅「ハイムガーデン仙台泉」を竣工し、2017年12月7日に開所する。
 鉄骨ユニット造2階建てで、介護を必要とする高齢者向け「一番館」(30戸)と、アクティブシニア向けの「二番館」(18戸)の2棟構成。一番館には定格出力7.07kW、二番館には同9.90kWの太陽光発電システムを搭載した。太陽光パネルおよびパワーコンディショナー(PCS)は、一番館がシャープ製、二番館が京セラ製。
 また、一番館にはニチコン製の屋外設置型蓄電池を、二番館には京セラ製の屋内設置型蓄電池を設置した。容量は各12kWh。さらに、余剰電力を電気自動車(EV)に蓄電し災害時などに建物に供給するVtoHシステムを備えた。EVには日産自動車の7人乗りワゴン「e-NV200」を導入した。
 各居室はバリアフリーにするとともに、IHキッチン、介助しやすいトイレ空間、車イスでも使える洗面化粧台、緊急通報装置などを設置した。高気密・高断熱の建物で温度差の少ない環境で安全、快適に生活できるという。
 一番館はヘルシーサービスが運営を担当し、専任スタッフが24時間365日体制でサポートする。二番館は東北セキスイハイム不動産が運営し、セキスイハイムグループとセントラルスポーツとの協業で、運動機能の維持・改善のための「うちジム」を設けた。二番館の入居者が要介護になった場合、一番館への転居も可能。

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10 LIXIL、ドアやシャッターをAIスピーカーで操作 2017/12/4 日本経済新聞
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 LIXILは4日、AIスピーカーと連携した電動シャッターや玄関ドアなどの建材を開発したと発表した。AIスピーカーに「行ってきます」などと話しかけると、センサーを組み込んだドア類が自動で動く。AIスピーカーと連携した建材は国内で初めてという。
 2018年4月に全国で発売する。AIスピーカーやスマートフォン(スマホ)と建材を連携するシステムとして販売し、導入費用は基本プランで10万円程度(建材の購入費は除く)の見通し。
 浴室やトイレなどの水回り商品のほか、照明やエアコンなど外部メーカーが発売する機器でも使えるようにする。スマホと連携した外出先からの遠隔操作や、カメラを利用して不在時の留守宅の見守りに使うなど、住宅内のあらゆるモノがネットにつながる「IoT」の総合的なシステムとして構築したい考えだ。

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11 京都市の民泊規制厳しく 条例素案、不動産業界は懸念の声 2017/12/1 日本経済新聞
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 京都市は1日、民泊条例案の骨子をまとめた。市中心部で営業する民泊でも、管理者らが緊急時などに約10分内で駆けつけられるよう求めるなど、全国でも厳しい規制の内容となった。トラブルを警戒する地域住民らへの配慮をにじませた一方、不動産業界からは懸念の声も出ている。
 「地域住民と観光客の安心安全の両立のためには(法律の)ぎりぎり限界に挑戦する条例が必要だ」。民泊規制を検討するため11月に開かれた有識者会議で門川大作京都市長は語気を強めた。
 2018年6月の住宅宿泊事業法(民泊新法)施行に伴い、全国的に民泊が解禁となる。無許可で営業していた民泊が法に基づいて営業できるようになるが、自治体には不安の声が大きい。実態の不透明な民泊が野放しになりかねないとの懸念があるためだ。
 民泊新法は地域の実情に合わせて区域を定め、営業期間を制限する条例を定めてよいとしている。京都市は金閣寺や南禅寺の周辺などの住居専用地域(京町家や家主居住型民泊除く)については、閑散期の1~2月の60日間に営業を制限するよう検討してきた。
 だが京都市内では観光地と住宅地が隣接し、市中心部には京都御苑や二条城などの観光施設が集中する。有識者会議でも「上京区や中京区など、市中心部でも制限を設けないと意味がなくなるのでは」との声があった。
 そこで設けたのが「駆け付け要件」だ。緊急時でも宿泊施設から10分程度で駆けつけられるよう、施設から半径800メートル以内に事業者か管理者が駐在するよう求めた。これまでは海外に拠点を置き、緊急時に連絡が取れない事業者も多かったが、国内に管理する代理人を置く必要が生じる。
 一方、不動産業界からは不安の声も。京都市内で不動産業を営むフラット・エージェンシーは「規制を強めると民泊事業をやりたがっている新規参入者の意欲をそいでしまう可能性がある」と指摘。市内で不動産業を営む都ハウジングの岡本秀巳社長は「全国的にも大変厳しい条例」と語る。
 石井啓一国土交通相は1日の記者会見で、自治体による過度な規制に懸念を示した。シェアエコノミーの一角を占める民泊は、既存の経済の枠組みにとらわれない新しいビジネスのあり方ともいえる。地域と共生し、どう国際観光都市の未来を模索するのか。京都市の挑戦に注目が集まる

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12 低圧一括受電でZEH基準を満たす賃貸集合住宅 2017/12/1 日本経済新聞
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 大東建託と京セラは2017年11月30日、静岡県伊豆市にて、戸建てのネット・ゼロ・エネルギー・ハウス(ZEH)基準を満たす賃貸集合住宅「ルタン」が完成したと発表した。現在、共同特許を出願中という。
 木造ツーバイフォー(2×4)工法を採用した1棟6世帯の集合住宅で、21.8kWの太陽光発電設備を備える。屋根形状を招き屋根とすることで、太陽光パネルの設置容量を増やした。太陽光パネルおよびパワーコンディショナー(PCS)はともに京セラ製。
 戸建てZEH基準と「低圧一括受電システム」を組み合わせた。同システムは、低圧での電力の受電と余剰電力の売電、各戸への太陽光発電電力の分配などを電力会社との間で一括して行う。全住戸の電気を取りまとめることでPCSなどの設備投資を削減できるため、賃貸住宅オーナーにとって事業性の向上が期待できる。
 この他にも、小屋裏および床下の断熱性能を向上し、省エネ性能の高いアルミ樹脂複合サッシを採用した。断熱性能を高めることで冬は暖かく、夏は涼しい快適な住空間を提供するほか、資産価値も向上するという。
 既に全室入居契約済みで、12月1日から入居開始する。両社は、低圧一括受電システムを組み合わせたZEH基準を満たす賃貸集合住宅を積極的に展開していく。

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13 CTC、住宅ローン 対話型動画で説明 2017/12/1 日本経済新聞
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 システム開発の伊藤忠テクノソリューションズ(CTC)は1日、顧客と画面上で対話しながら説明を進める動画配信システムを活用し、三井住友信託銀行に住宅ローンなどを紹介する専用動画「どこでもローンガイド」を提供したと発表した。
 三井住友信託銀行は店舗やDVD、インターネットで住宅ローン契約の説明をしている。ただ説明が画一的になりやすく申込内容に沿った案内や顧客の理解度に合わせた説明が難しかった。
 そこでピツニーボウズジャパン(東京・品川)が開発したシステムの導入を決めた。視聴者の属性や嗜好、契約内容などに応じた対話型の動画を配信する機能を備える。動画の視聴時間や回数なども一覧で確認できる。動画を通じた説明の進捗も簡単に把握することが可能だ。
 同システムを活用したどこでもローンガイドでは顧客の住宅ローンの申し込みプランに合わせて動画が進む。申し込みプランの内容に沿って契約後の手続きなどを分かりやすく説明する。
 銀行店舗の担当者は顧客がどこでもローンガイドをどれだけ視聴しているか知ることで理解度や質問、要望を事前に把握し、来店時に円滑な説明ができる。動画では家計の見直しや資産運用、相続といった関連の商品・サービスも紹介している。

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14 12月の住宅ローン金利 全行据え置き 2017/11/30 日本経済新聞
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 三菱東京UFJ銀行など大手行は30日、12月に適用する住宅ローン金利を据え置くと発表した。固定型10年の最優遇金利は三菱UFJ銀が0.75%、三井住友信託銀は0.70%で前月から横ばい。三井住友銀は1.05%、みずほ銀行は0.80%とする。りそなグループも前月から据え置いた。

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15 パナ、リフォーム事業の売上高目標を引き下げ 2017/11/30 日本経済新聞
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 パナソニックは30日、住宅リフォーム事業の売上高で2025年度に16年度比55%増の500億円を目指すと発表した。18年度に1000億円にするとしていた従来目標を引き下げる。台所やトイレなど家の一部だけを改修する事業で競争が厳しくなる中、当初想定していたM&A(合併・買収)を用いた成長路線を撤回。今後は自社の営業員で住空間全体を提案する大規模改修に注力する。
 16年4月に設立した子会社「パナソニックリフォーム」の事業方針を見直した。同社推定で市場の84%を占める費用100万円以下の設備交換や一部スペースの改修は、家電量販店やネット経由の業者などの参入が相次いでいる。
 パナソニックリフォームの和田庸平副社長は「パナホームによる新築元請けを通じて多くの顧客を抱えている」としたものの、今後は価格競争が激しくなると予想される。一部改修を得意とする企業を買収して量による拡大を描いていたが、他社との違いを出すのが難しくなると判断した。
 今後は「住空間リノベーション」と呼ぶ費用500万円以上の大規模改修に経営資源を割く。他社を含めた過去の3500の改修事例を、想定される顧客の要望や改修場所ごとに分けて体系化した上で案を作る「くらしコレクション」と呼ぶサービスを12月から始める。全国450人の営業担当者全員にタブレット端末を持たせ、顧客と一緒に操作しながら同サービスから理想の改修案を練る。経験が浅い営業員でも適格な提案をできるようにする。
 パナソニックが持つ照明や空調などの技術を組み合わせて、家全体を住みやすくする提案を増やす。大規模改修では25年度に16年度比2.4倍の300億円を目指す。

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16 10月の住宅着工戸数、4カ月連続減少 2017/11/30 日本経済新聞
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 国土交通省が30日発表した10月の新設住宅着工戸数は前年同月比4.8%減の8万3057戸となり、4カ月連続で減少した。貸家は同4.8%減の3万8017戸と5カ月連続で減った。
 貸家は5月まで相続税の節税対策と低金利を背景に19カ月連続で伸びていた。しかし供給過多で地方では借り手がつかず空室が増えている。地銀による「アパートローン」が増えていることを金融庁と日銀が問題視しており、茨城県、山梨県、鳥取県、高知県の減少率はそれぞれ4割を超えた。持ち家と分譲住宅も4.8%減で、それぞれ2万4807戸、1万9588戸だった。

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17 早川ゴム、集合住宅などの改修に的 部材生産の新工場完成 2017/11/30 日本経済新聞
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 建築・産業用ゴム製品の早川ゴム(広島県福山市)はマンションや上下水道の改修需要の取り込みに力を入れる。大規模改修に使う防水シート部材などを生産する第2成型工場がこのほど本社・蓑島工場(広島県福山市)敷地内に完成、2018年4月に稼働させる。また、耐震製品を使った上下水道の改修も首都圏で拡大。老朽物件の耐震化・長寿命化ニーズを的確に捉えるため、社内システムも更新する。
 新工場では建築物の屋根などに使われる鋼板に塩化ビニール樹脂製の防水シートを圧着した塩ビ積層鋼板を製造する。工場建屋は鉄骨2階建てで、延べ床面積は約3100平方メートル。総建設費は5億円。2億円をかけて鋼板と防水シートを圧着する機械なども導入する。18年4月に稼働させ、21年3月期にはフル生産させて20億円規模の年間売上高を目指す。
 国内では築後30年以上のマンションが増えており、大規模改修工事の需要は拡大が続きそうだ。矢野経済研究所(東京・中野)によると、17年に6207億円と見込まれるマンション共用部修繕工事の市場規模は、20年に6788億円となる見通し。その中で防水シートは「特に施工が容易な塩ビ樹脂製の需要が伸びる」(早川雅則社長)。
 早川ゴムは19年に創業100周年を迎える。工場新設は、これを機に生産体制を効率化する一環でもある。老朽化した創業地の松浜工場(福山市)の一部を簑島に移し、簑島の既存設備も再配置して生産効率を高める。新工場はスペースに余裕を持たせており、成長の見込める電子部品接合材などの新製品開発にも力を入れる考えだ。
 同社は上下水道のマンホール用「耐震可とう継ぎ手」大手でもあることから、首都圏で上下水道の改修需要も開拓する。
 耐震可とう継ぎ手は上下水道管とマンホールをつなぐゴムを内蔵したリング状の止水製品で、地震が発生しても要所を壊れにくくする。同社はこの継ぎ手本体と水道管を延命するための部材、両者をマンホールと水道管に取り付ける短工期の施工法をセットにした新サービス「リメイクリング」を展開する。
 すでに東京都八王子市で受注しており、18年3月までにマンホール計1000カ所で提供する。16年2月に神奈川県小田原市(100カ所)の案件を請け負ってから首都圏を中心に受注を伸ばしており、21年3月期に売上高3億円を目指す。
 国土交通省の推定によると、下水道の総延長約45万キロメートルのうち、建設後50年以上たった割合は13年に約2%だったが、23年には約9%、33年には約24%に増えるという。
 マンションや下水道の改修需要を取り込むために、19年1月には基幹システムも刷新する。受注や生産、出荷、在庫管理などを“見える化”することで、現場の作業負担の軽減や納期、工期の管理体制を強化する。

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18 10月の新設住宅着工、前年比4.8%減 マンションが16.9%減少 2017/11/30 日本経済新聞
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 国土交通省が30日発表した建築着工統計調査によると、10月の新設住宅着工戸数は前年同月比4.8%減の8万3057戸だった。4カ月連続で減少した。QUICKがまとめた市場予想の中央値は2.8%減だった。マイナス金利政策導入後に増加した反動もあり、持ち家、貸家、分譲全ての項目が減少した。季節調整済みの年率換算値では前月比2.0%減だった。
 内訳をみると、貸家が前年同月比4.8%減の3万8017戸だった。減少は5カ月連続。相続税の節税を目的とした着工が一服したことが響いた。10月の貸家着工は首都圏と中部圏で前年実績を下回った。
 分譲は4.8%減の1万9588戸だった。減少は2カ月連続。分譲マンションが大規模案件の減少で16.9%減少した。一方で、分譲住宅は5.0%増加した。持ち家は4.8%減の2万4807戸と5カ月連続で減少した。
 同時に発表した10月の新築に関する住宅投資予定額は前年同月比2.5%減の1兆2536億円だった。減少は4カ月連続。項目別では、持ち家が4.0%減、貸家が5.1%減、分譲住宅が2.7%増だった

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19 長谷工、マンション向け「杭」開発 性能維持しつつ経済的に 2017/12/6 朝日新聞
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 長谷工コーポレーションはこのほど、日興基礎と大亜ソイルと共に、場所打ちコンクリートによる中間拡径杭「HND―NB工法」を開発し、ベターリビングの建築技術審査証明と評定を取得したと発表した。従来の「HND工法」よりも杭長が短く、杭径も細いものの、同等の支持力と引き抜き抵抗力を持つという。使用するコンクリート量を削減することができるため経済的で、施工時間も短い。
 同社が設計・施工する新築分譲マンションに積極的に採用していく。

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20 建材とAIスピーカーを連携させた国内初のシステム開発 LIXIL 2017/12/6 朝日新聞
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 LIXILは、家電やデジタル機器だけでなく、玄関ドアや窓シャッターなどの建材までIoT技術でトータルにつながる、住まいのリンクシステムを開発。建材とAIスピーカーを連携させた国内初(同社調べ)の商品として、18年4月から全国で発売する予定だ。
 新システムは住宅設備機器などを操作・連携させる「ホームコントローラ」と、各種センサ、カメラ、AIスピーカーなどを操作・連携させる「リンクコントローラ」を融合し、IoT連携させるもの。AIスピーカーやスマートフォンアプリでの一括管理・コントロールに加え、建材を操作することでも、エアコンや照明を自動で連動させることが可能。さらに、離れて暮らす家族や、外出時の子どもの帰宅など、玄関ドアの開閉を契機にカメラが連動し、その映像をメールでスマートフォンに通知することも可能となる。

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21 ライフルが海外不動産投資セミナー開催、12月10日・本社で 2017/12/5 朝日新聞
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 ライフル(東京都千代田区)は12月10日、同社本社(東京メトロ半蔵門駅徒歩2分)で海外不動産投資セミナー「ドル建て不動産投資のススメ」を開催する。講師に経世論研究所所長の三橋貴明氏、エコノミストの崔真淑氏を招き、米ドル建て不動産に投資するべき理由や、米ドル資産保有の優位性について講演する。午後1時~午後5時半。参加費無料。問い合わせは電話03(6774)1672まで

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22 野村不動産アーバンネット 不動産サイト「ノムコム」にVRホームステージング導入 2017/12/5 朝日新聞
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 野村不動産アーバンネットは12月5日、同社の不動産サイト「ノムコム」にVRホームステージングを導入した。バーチャルリアルティ技術により、VRシステムのVR内見に家具データベースを組み込み、360度カメラで撮影した室内の写真にCGの家具データを配置する。物件のイメージをよりつかみやすくするもの。

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23 国際不動産FCのサザビーズ、”新興富裕層”でシェア拡大へ 2017/12/5 朝日新聞
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 世界69カ国で富裕層向け高額不動産FC事業を展開するサザビーズ・インターナショナル・リアルティ(本部・米国ニュージャージー州)。このほど、同社トップのフィリップ・A・ホワイト氏が来日し、都内で会見した。「来年はグローバル化を一段と進め、マーケットシェアを現在の2倍に拡大したい」。そのための戦略として「これまでオークションで数十億円の絵画を落札するような超富裕層をメーンとしていたが、今後は間口を広げ、もう少し投資可能資金の少ない“新興富裕層”もターゲットとしていく」と述べた。

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24 「ご近所付き合い」「インターネット」お題に川柳募集 東京土地家屋調査士会 2017/12/4 朝日新聞
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 東京土地家屋調査士会は12月4日から、「ご近所付き合い」「インターネット」をテーマにした川柳を募集する。土地の境界線などで隣人とトラブルなどが起きるケースは日常発生しており、そうしたトラブル解決も土地家屋調査士の仕事の1つであること。また、インターネットは生活に欠かせないツールになっていることから、テーマに選んだ。
 どちらかをテーマにした川柳を18年1月12日まで募集している。応募方法は、東京土地家屋調査士会のHPから専用フォームで行うものと、はがきで応募する方法がある。
 詳しい問い合わせは東京土地家屋調査士会のホームページ(http://www.tokyo-chousashi.or.jp/)まで。

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25 クラウドで観光などに特化した不動産投資を募集 プレリートファンド 2017/12/4 朝日新聞
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 プレリートファンド株式会社は12月11日から、maneoマーケット株式会社との協働で不動産特化型のクラウドファンディング・サービス「プレリートファンド」の提供を開始。同月18日から投資の募集を開始する。
 「プレリートファンド」は今後も成長が期待できる観光、ヘルスケアなどの分野に特化。ファンドの出口戦略として国内外のREITを想定。投資を募る不動産情報を積極的に開示し、高い透明度を確保する。

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26 物流施設事業に本格参入、首都圏で第1弾を着工 新日鉄興和不動産 2017/12/1 朝日新聞
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 新日鉄興和不動産は12月1日、物流施設「LOGIFRONT(ロジフロント)」シリーズを新規に展開し、第1弾となる「LOGIFRONT越谷1」を着工した。
 同施設は国道16号線の内側、都心から25キロメートル圏内、東京外環自動車道「草加」ICから約6キロメートルに位置。国道4号線へのアクセスも良好で、道路の混雑状況に応じた配送ルートの選択が可能。1~3階まで大型トラックが自走可能なランプウェイおよび着床可能なトラックバースを設置する。
 同社は、同施設を契機に物流施設事業に本格参入。新日鉄住金グループの遊休地活用などを含め、首都圏、関西圏などで物流施設事業を展開していく。同施設の東側敷地には、シリーズ第2弾となる「LOGIFRONT越谷2」の開発計画も推進している。

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27 大阪の建築コンペに参加 早稲田と芝浦工大の合同チーム 2017/12/1 朝日新聞
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 早稲田大学と芝浦工業大学の両大学の研究室を中心とする合同チームは、12月2日から17日まで大阪市のうめきたサザンパークで公開される大学対抗建築コンペ「エネマネハウス2017」に参加する。学生が提案から施工まで携わったモデルハウスを提示する。
 70年代につくられた工業化住宅をリデザイン。既存構造体を残しつつ高断熱壁の配置や設備の導入と運用に工夫を加え、ゼロエネルギーを達成したという。同チームの一人である芝浦工大建設工学専攻修士1年の女子学生は、「初めての合同チームで同じ環境シミュレーションでもまったく別のソフトを使うなど学ぶことが多く、貴重な機会となった」と話している。

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28 大阪宅建協会がライフルと業務提携、不動産情報サイト分野で 2017/12/1 朝日新聞
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 大阪府宅地建物取引業協会(大阪府大阪市、阪井一仁会長)は、ライフル(東京都千代田区、井上高志社長)と不動産情報サイト業務において11月28日付けで業務提携を締結した。大阪宅建協会は府内最大の約8500社が加盟する業界団体。この提携により、同協会会員が持つ物件情報を、ライフルが運営する「ライフルホームズ」を通じて公開し、会員会社の業務支援と不動産流通の活性化を目指す。

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29 ナーブ、「VR内見システム」をケイアイスターに提供開始 2017/12/1 朝日新聞
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 ナーブ(東京都千代田区)はこのほど、VR(ヴァーチャルリアリティ)で不動産内見・接客ができる「VR内見」システムを、関東を中心に不動産販売を行うケイアイスター不動産(埼玉県本庄市)に提供開始した。ケイアイスターが運営するビジネスネットワーク事業「KEIAI.net」サービスの一環としたもので、新築戸建て建売仲介業界では初めての取り組みとなる。竣工前に建築後イメージを確認できるため、現地案内の時間短縮効果が期待できる。

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30 前月比再び下落 10月・首都圏、新築戸建て成約価格 2017/11/30 朝日新聞
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 アットホームの調査によると、10月の首都圏における新築戸建て住宅の平均成約価格は3359万円(前月比1.5%下落)で、3カ月ぶりに上昇した前月から再び下落した。エリア別に見ると、東京23区の平均価格は4817万円(同1.5%上昇)。東京都下は3615万円(同0.4%下落)、埼玉県は成約数も多く、同2.4%プラスの2959万円と上昇したが、神奈川県は3586万円(同2.1%下落)、千葉県も2603万円で、同4.4%下落した。
 09年1月を100とした価格指数を見ると、首都圏の価格指数は前月比1.4ポイント増の94.9。東京23区が最も高い値となっており、104.2(同1.6ポイント増)だった。

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31 「JIBANGOO」のアプリをリリース 地盤ネットHD 2017/11/30 朝日新聞
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 地盤ネットホールディングスは11月28日、関連会社である地盤ネット総合研究所が開発したスマートフォン端末対応のウェブサービス「JIBANGOO(ジバングー)」をリリースした。
 ジバングーは同社が2月に開設した不動産ポータルサイトで、地盤の安全性を見える化し、新しい価値基準を提案するマッチングサイト。2月のリリース後、約9カ月で利用ユーザーが5000人を突破し、累計掲載物件数は1200件を超える。今回、新たにリリースしたのはiOS版、Android版となる。

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32 老後の暮らしを考えるセミナー12月15日開催 ウスイホーム 2017/11/30 朝日新聞
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 ウスイホームは、12月15日に同社馬堀海岸店(神奈川県横須賀市)で、「老後を自宅で安心・安全に暮らすための無料セミナー」を予約先着20人限定で開催する。参加費無料。
 1部では、認知症高齢者の対応や介護予防の方法などを看護師が紹介するほか、認知症の薬の種類や注意点について薬剤師が解説。2部では、同社担当者がバリアフリーリフォームの事例や費用を紹介する

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33 参考にしたい「理想の新婚部屋」はどれ? ライフスタイルに合わせた4つの間取りを紹介 2017/12/06 読売新聞
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結婚情報誌「ゼクシィ」編集部とデベロッパーの伊藤忠都市開発が共同で、新婚夫婦向けの「理想の新婚部屋」を4タイプ提案している。新婚といっても、人それぞれ新婚生活の過ごし方が異なるため、理想の部屋も変わるのだという。実際にどんな間取りが提案されているのか?詳しく見ていこう。
どの「理想の新婚部屋」が好み?ライフスタイルで間取り・内装は大違い!
「理想の新婚部屋」を4タイプ用意したのは、ゼクシィ編集部が花嫁285人に調査し、新婚夫婦のライフスタイルを分析した結果、大きく4タイプあることが分かったから。伊藤忠都市開発のマンションのモデルルームなども参考にして、両者で検討してそれぞれの理想の空間を具体化していったという。
新婚部屋の基本は、バルコニー付きの50m2の空間だ。ライフスタイルに応じて、間取りや内装を大胆に変えて次のような図面で表現している。詳しい間取り説明は、『ゼクシィ』首都圏版 1 月号や「理想の新婚部屋投票サイト」に掲載されているが、ここでは筆者の各間取りに対する印象を述べてみたい。

●Aタイプ
Aタイプは、いつでも二人でいたい、互いの存在を感じていたい夫婦向けの間取りだ。メインルームは大きなベッドを置いたリビング兼寝室。ソファに座ったりベッドの上でごろごろしながらテレビや映画の視聴ができる。バスルームが大きいのも特徴で、これなら二人一緒に入ることも可能だ。玄関に2人の思い出を飾れるメモリアルコーナーを用意するといった工夫も。
この間取りの場合、来訪者の居場所があまりないので、基本的に二人だけの時間を楽しみたい夫婦向きだろう。独立したダイニングスペースがなく、リビングのソファがそれを兼ねるので、普段は互いに仕事が忙しくて一緒にじっくり食事をする機会が少ない夫婦という想定だろうか。
互いが視界に入ることの多い間取りなので、違うことをしていても相手の存在を感じられるが、一方で室内から気持ちを解放したいと思うことも。そのとき生きてくるのが、中央のガラス張りの中庭空間なのだろう。非日常世界がどこにいても見えることで、気持ちがリセットできるのかもしれない。

●Bタイプ
Bタイプは、間仕切りのない開放的な空間で、室内での行き来がしやすい。相手がどこにいるか自然と感じられるようになっているが、壁に向いた読書や趣味のための小さなカウンターも複数用意されているので、一人で集中作業をする場所も確保できている。
この間取りの大きな特徴は、平面の図面では分かりにくいのだが、室内空間の高低差を活用している点だ。ダイニングと一体のキッチンは、土台を下に敷いてここだけ高くしている。周囲が見渡せる工夫だ。ベッドはロフトに配置(ハシゴで移動)していて、その下は収納などの閉じた空間として使えるようになっている。ただし、高低差を活用するには天井の高さが必要。天井が低いと逆に圧迫感が生じてしまうからだ。
ほとんどの時間は相手の行動を見ながら、離れたり一緒に行動したりといった選択ができる間取りなので、ゆる~くつながっていたい夫婦向き、あるいは開放的な間取りが好きな夫婦向きといえるだろう。

●Cタイプ
Cタイプは、玄関から入るとまずそれぞれの収納付き個室に入る間取りだ。夫婦といえども自分の時間を大事にしたい、睡眠をしっかりとりたいといった夫婦向きだろう。
来訪者の動線も、必ずどちらかの個室を通ることになる。一方で、LDKのスペースもしっかり確保している。くつろぎ空間として、そのままソファとしてもベッドとしても使える「デイベッド」を据え、ごろごろしたりうたたねしたりしながら夫婦二人の時間を楽しむこともできる。
「七夕カップル」とはうまく名付けたものだ。互いが個室にいる時間が長くならないように、夫婦一緒の時間はラブラブでいたいという愛の強さがあってこそ生きる間取りか?

●Dタイプ
Dタイプは、必要なプライベート空間をコンパクトに集約し、バルコニーと一体にしてLDK空間を活用できるようにした間取りだ。
大きなキッチンカウンターを囲むダイニング空間とグニャグニャソファを置いた「ふわモコスペース」と名付けたリビング空間を独立して確保している。機能分けをしたLDKは来訪者を迎えるハレの時間も、夫婦で過ごす日常のケの時間も、常に使われる空間となる。
玄関からLDKへの動線も兼ねる広い廊下的な空間は、子どもの遊び場になる「キッズランド」として提案されている。子どもと大人のパブリック空間を分けるという発想のようだが、来訪者の荷物置き場や夫婦の収納置き場になってしまう危険性も感じる。
ホームパーティー好きの夫婦、あるいはパブリックとプライベートなど機能をしっかり分けたい夫婦向きと言えるだろう。

人気投票の結果で理想の新婚部屋が実現する?
通常のマンションでは、できるだけ多くの人に買ってもらうために、万人受けする間取りや内装が採用されることが多い。今回提案された4タイプの間取りは、新婚夫婦に限らず、ライフスタイルが確立している夫婦に合うように、かなり大胆な間取りとなっている。
50m2という制約があるので、LDKも寝室も収納も水まわりも広く……ということはできない。どこを重視してどこを妥協するかメリハリをつけた結果が、個性的な間取りを生んでいる。こうした間取りの考え方は、これからリフォームする人や家を建てる人にも、参考になる点があるだろう。
提案する4タイプについて、人気投票が2018年1月31日まで行われている。その結果を受けて、実際にその間取りが伊藤忠都市開発の新築マンションで採用されるという。実現した部屋も見てみたいものだ。

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34 若者がセルフリノベ! 過疎の団地が”海を臨む別宅”に 2017/12/01 読売新聞 
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過疎化が進む郊外の団地を、自らの手でリノベーションして暮らしを楽しむ若者たちがいる。二宮団地に実際に住んで日々の生活を発信する「暮らし体験ライター」として生活している彼らに、新しい団地暮らしの楽しみ方をきいた。

若者を呼び込み団地を再生!
皆さんは“団地”という言葉に、何を想起するだろうか。懐かしい昭和の香りや、家族やご近所さんとの親しい人間関係、ゆったりとした共用敷地。そんなプラスのイメージを持つ人もいるかもしれない。
一方で近年の団地が抱えているマイナス面に思いを馳せる人もいるだろう。1960年代から1980年代にかけて各地で団地が建設・供給されたが、それから約50年が経ち、建物の老朽化が進んでいる。日本の人口減少を背景に若い世代が入居せず、住人も高齢化している。実際多くの団地が膨大な空室を抱えて過疎化している現実がある。
そんななか、発信力のある若者を暮らし体験ライターとして迎えることで、プラス面を引き出し、マイナス面を乗り越えようとする団地がある。それが、神奈川県中郡二宮町にある「二宮団地」。“さとやまライフ”をキーワードに団地と地域の魅力を再発見・発信する再編プロジェクトを展開しており、暮らし体験ライターはその一環だ。ライターたちは二宮団地での暮らしをブログに綴り、 オンラインで発信している。
団地を再生する新たな取り組みを、二宮団地の事務所にて推進する神奈川県住宅供給公社の鈴木伸一朗さんと、暮らし体験ライターのチョウハシトオルさん、岸田壮史(きしだ・そうし)さん、大井あゆみさんに話をきいた。

団地再生のキーワードは、セルフリノベーションと多拠点居住
「神奈川県住宅供給公社は、ふたつの視点から二宮団地の暮らし体験ライターを人選しました。ひとつめは、セルフリノベーションのスキルがある人材。ふたつめには、団地の他にも拠点を持ち、都市部と二宮団地を行き来しながら暮らす人材です。リノベーションと多拠点居住は、今後二宮団地を再生していくカギとなる要素だと考えています。ですからライターが率先して成功事例をつくってくれることに期待しました」(鈴木伸一朗さん)
二宮団地は今年2017年から、築50年の老朽化した建物をリノベーションして賃貸する試みを始めており、徐々に住人が増え始めている。団地で想起される、畳敷きの部屋やバランス釜の風呂といった古い設備を一新し、無垢材を使った清潔感のあるさとやま風の内装や3点給湯など現代の設備仕様にすることで、若い借り手が増えたという。そこから一歩進めて、オリジナルの内装で団地をカスタマイズするモデルケースをつくることで、より個性的な暮らし方を発信する考えだ。
また、“さとやまライフ”を打ち出していることからも伝わるように、二宮団地は自然に恵まれている。しかも東海道本線や湘南新宿ラインを使えば横浜まで39分、品川まで58分、新宿まで72分と、都心の近くに位置している。JR二宮駅からバスで10分前後と通勤にはやや不便な立地だが、高台に位置する団地は見晴らしがよく、気軽に訪れて別荘のようにリフレッシュしたり、在宅ワーカーが集中して仕事をするための拠点にしたりといった用途には最適と考え、定住以外の居住スタイルも模索する。

デザインセンスとリノベーションのスキルで、古いものを輝かせる
募集の背景から、暮らし体験ライターのうち2名はリノベーションスキルのあるチョウハシトオルさん、岸田壮史さんが選ばれた。ふたりとも神奈川を拠点に活動するフリーランスの設計・施工技術者。実際に団地の一室をセルフリノベーションし、建物の古さを逆手に取ったクリエイティブな暮らしを楽しんでいる。
「僕は大学でインテリアデザインを学んでいたころから、古いものにデザインを加えて再生することに興味がありました。古くからあるものは時代とのズレが生じてしまいがちですが、視点を変えることで新たな魅力が見えてくることがあります。団地も部屋の使い方やコミュニティ運営などをリデザインすることで、新しい暮らし方が発見できるのではないでしょうか」(チョウハシトオルさん)
「去年7月に横須賀の工務店を辞めて、今後はフリーランスとして地域に密着したスタイルで建築や内装の仕事をしていきたいと考えています。二宮団地で自分のリノベーション作品を発信し、かつそこに住まうことで、地域とのつながりが増えたらうれしいですね。二宮の記事で僕のことを知ったお客さんから発注をいただくなど、すでに仕事にもプラスになっています」(岸田壮史さん)
若者を中心にセルフリノベーションの人気が定着しているが、都会ではリノベーション可能な物件が少ないのが現状。団地の内部を思い切りリノベーションして新しい暮らし方を発信することに、チョウハシさんも岸田さんも期待感をもって取り組んでいるようだ。

忙しい都会暮らしから距離を置く拠点として、団地を活用
チョウハシさんも岸田さんも、二宮団地に居住するが、フリーランスの編集者、大井あゆみさんは東京の中野の住まいと二宮団地を行き来している2拠点居住者だ。
「佐々木俊尚さんやナガオカケンメイさんなど、多拠点居住を実践する著名人を仕事で取材したことがあり、さまざまな拠点を行き来するライフスタイルに興味を持っていました。また個人的な出来事として、今年はじめに大分の実家を引き払い、両親を東京に呼び寄せた経緯があります。都会は便利ですが、故郷を彷彿とさせるような自然豊かな地域にも愛着があります。今は両親も一緒にふたつの拠点を行き来し、都会と田舎の暮らしを満喫中です」(大井あゆみさん)
政府が“働き方改革”の旗振りを行っていることもあり、在宅勤務を導入する企業も増えている。頻繁に都心に通勤する必要がなければ、住む場所も自由に選べる。大井さんのようなフリーランサーでなくても、週に何日かの田舎暮らしがリアリティを持つ時代になってきた。
「セルフリノベーションした私の部屋の家賃は、36.94m2の2DKで月に3万円ほどです。都心なら駐車場を持つ金額とほぼ同額で、海を望む別宅を持てるのは魅力的だと思いますよ。お試しで住んでみて、こちらの暮らしが性に合えば将来の移住を視野に入れるのもアリかもしれません」(大井さん)
全国的に空き家の増加が問題になっている一方で、東京都中心部の住宅価格は高騰を続けている。今後は東京に働く拠点を維持しながら、手ごろな価格で暮らせる郊外や他府県へと徐々に軸足を移し、“ときどき東京に出稼ぎしつつ、終の住処となる地方の拠点を整える“というライフスタイルを実践する人も増えてくるかもしれない。
住人の高齢化や空き家問題――昭和の時代に団塊世代向けに一括供給され、同世代人口の比率が高い団地は、日本がこれから直面する問題を先取りしているともいえる。
二宮団地に関していえば、空き家率が40%と既に深刻な状況だが、こういった状況を逆手に取って、暮らしを楽しもうとする若い世代は、着実に増えてきている。また賃貸住宅の所有者・事業者である神奈川県住宅供給公社も、老朽化した建物をメンテナンスしたり、今までの原則を緩和したりといった、受け入れ体制を整えている。二宮団地のチャレンジには、全国の住宅問題を考えるうえでも重要なヒントがありそうだ。

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35 部屋の間取りや家具にも変化が起こる!? 専門家に聞いた“テレワーク”の可能性 2017/11/30 読売新聞
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情報通信技術(ICT)を活用し、場所や時間を有効活用できる柔軟な働き方「テレワーク」への関心が高まっています。2020年の東京オリンピック開会式の日にちなみ、今年7月24日には在宅勤務やモバイルワークなどの「テレワーク」を推奨する「テレワーク・デイ」が実施され、全国の922の企業や自治体がテレワークに取り組みました。なぜ今改めてテレワークが注目されているのか、今回はテレワークの専門家として、講演や講義も数多く行う株式会社テレワークマネジメント代表取締役の田澤由利さんにお話を伺いました。

もはや“特例”ではない! テレワークが広がる理由とは……
経済産業省や総務省、厚生労働省、国土交通省、内閣官房、内閣府が主体となり、今年から始まった「テレワーク・デイ」。IT・情報通信業だけでなく、サービス、製造などさまざまな企業や団体が参加しました。労働力人口の減少でどの企業も慢性的な人手不足に悩むなか、在宅でも仕事ができるテレワークへの関心が高まっているようです。
「今後さらに高齢化が加速し、親の介護で出社が難しくなる人もますます増えていくでしょう。テレワークというと、育児中のママやパパのための制度と考える人もいるかと思いますが、“期間限定”である育児に対して介護はいつまで続くか分かりません。誰にとってもひとごとではないと思います。
また、育児や介護に関係なく、テレワークによって出社にかかる時間のロスがなくなれば、できた時間を有効に活用することもできます。昨今終身雇用制度が揺らぐなか、個人のスキルアップのために勉強したり、副業をしたりするための時間を確保したいと考える人にとってもメリットは大きいのではないでしょうか。テレワークは何か特別な事情がある人のためのものではなく、みんなが自分の働き方を考える上で大切な制度なのではないかと思います」(田澤さん、以下同)

住まいから家の間取りまで!? テレワークで変わるのは働き方だけではない
また、テレワークが多くの人に浸透すれば “働き方”だけではなく、“住まい”にも大きな変化をもたらす可能性があるといいます。
「これまでの家探しは、通勤の利便性が重要な条件の一つでしたが、毎日会社に通う必要がなくなれば、住む場所の選択肢も広がります。『地方に住む』という発想も出てくると、都心に集中している人口も分散し、地方創生や待機児童解消にもつながります。パートナーの転勤によってどちらかが仕事を辞めざるを得ない状況になったり、単身赴任で家族がバラバラになったり……という状況も変わってくるかもしれません」
さらに、細かいところでは「部屋の間取り」や「家具の選び方」などにも影響があるのでは、と田澤さん。
「例えば、家族がいると自分だけの書斎を持つことはなかなか難しいと思いますが、テレワークが普及すれば狭くても仕事部屋として簡易的な書斎を家に設ける人が増えてくるかもしれません。また、リビングで作業する人に向けて、リビングに置いても違和感のないオフィスチェアなど、新しい家具が生まれる可能性だってある。椅子一つから住む場所まで、テレワークによってさまざまな変化が起きることが考えられます」

ICT技術の活用によって、テレワークならではの課題も解決
自身も20年近くテレワークをしてきたという田澤さん。代表を務める株式会社テレワークマネジメントでは、社員がオンラインチャットやテレビ会議などのICTツールを活用し、自分のライフスタイルに合わせたテレワークを実践しています。
今回のテレワーク・デイ参加者からは「職場とのコミュニケーションが難しい」「自宅での業務効率が落ちた」などの声も一部寄せられましたが、これらの課題に対して同社ではICTツールを活用し、解決を図っているそうです。
「例えば、うちでは職場でのコミュニケーションを円滑にするため、ウェブ上に“バーチャルなオフィス”を設けています。これで在宅勤務している人、各地のオフィスで働いている人の状況が一目で分かる。出勤している人をクリックすればチャットや音声で話しかけられるので、実際の職場にいるのと変わらず、コミュニケーションを取ることができます」
また、勤務状況はタイムカードで管理。席について作業を始める際に『着席』ボタン、仕事を中断するときや終業時に『退席』ボタンを押すことで、実質労働時間が分かるといいます。ちなみに、『着席』中は、PCの画面のキャプチャがランダムに記録されるため、作業の内容を把握することもできるといいます。
「われわれは『働いた時間はきちんと計りましょう』というスタンスで、所定労働時間はしっかり働いてもらうことを目標としています。『出社/退社』ではなく、『出席/退席』にすれば、少しお昼寝をしたいときや、子どものお迎えがあるときは『退席』を押すことで時間を管理できる。もし定時になって時間が足りなければ『子どもが寝てから1時間やります』ということも可能です。きちんと時間を管理すれば、みんな時間を意識した働き方ができるようになり、生産性も上がります」
今後ICTツールがさらに進化することにより、導入があまり進んでいない業界などにもテレワークが普及する可能性は十分にある、と田澤さん。
「人材不足は全ての業界に通じる問題ですので、企業には『今できない』ではなくて、『将来できるようにしよう』というビジョンが求められていくのだと思います」
働く人の暮らし方や生き方だけではなく、企業の人材不足や効率化などの課題を解決することにもなりうるテレワーク。東京オリンピック・パラリンピック競技大会が開催される2020年には、テレワークによって住まいや職場の様相はがらりと変わっているのかもしれません。

2017-12-07 | Posted in 住宅関連新聞記事Comments Closed 

 

住宅関連新聞記事ダイジェスト No.712  2017/11/23~2017/11/29

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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.712  2017/11/23~2017/11/29
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【日本経済新聞】
1 新築戸建て価格1.5%下落 10月首都圏
2 楽天、民泊にかかわる業務を肩代わり
3 オウチーノ、黒字転換目指す
4 投資用中古マンションの価格 上昇の要素は見当たらず
5 北陸財務局、住宅建設判断3年ぶり下げ 11月
6 戸建ての省エネ基準適合率は大規模住宅を上回る
7 協立エアテック、東京のビル建設増で需要取り込む
8 健全な民泊の促進求める 京都商議所、市に要望
9 トヨタ系と群馬県玉村町、宅地232区画を分譲
10 ジャニス工業、最終減益
11 不動産契約の手間を削減、ブロックチェーンの可能性
12 住宅ローンの団信保険、上乗せ保障広がる 全疾病型も
13 カネカ、住宅用部材ブランド刷新 太陽光や照明も
14 国産合板出荷量、10月27万立方メートル 単月で最高
15 北川精機、建材機械が好調
16 大和ハウス、グーグルAIスピーカーでスマートホーム
17 新日本建設、増配
18 スターツコーポレーション、不動産管理伸びて増益

【朝日新聞】
19 20代、半数以上が最初の不動産会社で契約 いえらぶG調べ
20 中古住宅購入のリフォームに関する調査を実施 シースタイル
21 12月、ロボット介護で展示会 高経協
22 17年度宅建士試験 合格点は35点
23 伝統木造建築用の高性能木造耐力壁2種類を開発 大成建設
24 12月に建築業者向けIoT住宅システムを発売 サンエー
25 長野・白馬スキー場の命名権取得 エイブル
26 音源探査システム「TSounds―Radar」を開発 大成建設
27 「京橋エドグラン」来館者、開業1年で460万人 日土地
28 注目集めるレンタル収納スペース事業、推進協がフォーラム
29 規格住宅チェーンのパートナー説明会 ジブンハウス
30 12月、全国の賃貸市場の変化を考えるシンポジウム HEAD研究会
31 新構築のプレゼンシステムにITビジネス賞 ミサワホーム

【読売新聞】
32 国際不動産価格、上昇率トップは「香港」、日本不動産研究所調べ
33 家の中で寒さを感じやすいシーン、トップは「起床したとき」、積水化学工業調べ
34 最高級木造邸宅プロジェクト、東京23区で本格始動、大和ハウス工業
35 品川勤務者が朝快適に通勤できる路線はどこ? 路線の「混雑率」と「遅延状況」から探ってみた
36 家とココロの専門家に聞く「癒し」のリフォーム 4つのコツ
37 「旧耐震」って危ないの? それでも住みたいならどう選ぶ?
38 保活で高額な「認可外」に 退職するしかない? 賢い住まいのマネー術(1)
39 なぜ空き家は増えるのか?そのヒントが、人気アニメの間取りに隠されていた

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1 新築戸建て価格1.5%下落 10月首都圏 2017/11/29 日本経済新聞
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 不動産サービス大手、アットホーム(東京・大田)が29日発表した10月の首都圏の新築戸建て住宅の平均成約価格は、1戸当たり3359万円と9月に比べて1.5%下がった。下落は2カ月ぶり。神奈川県が3586万円と2.1%下がったほか、千葉県が4.4%安となったのも響いた。
 東京都区部は4817万円と1.5%上昇した。価格が相対的に高い城南・城西エリアで成約事例の割合が高まり、全体に占める5000万円以上の住戸の割合は3割を超えている。埼玉県も高額物件が多いエリアで成約が伸び、2959万円と2.4%上昇した。

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2 楽天、民泊にかかわる業務を肩代わり 2017/11/29 日本経済新聞
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 楽天は29日、古民家やアパートの所有者の代わりに民泊にかかわる業務を代行するサービスを始めると発表した。2018年6月に民泊が全国で解禁される。所有する不動産を民泊で収益化したいと考える個人や法人が増える公算が大きい。半面、物件のPRや清掃、料金設定などを負担に感じる可能性もある。楽天はそこに商機があると判断した。
 「合法で安心な民泊が普及するきっかけにしたい」。楽天LIFULLSTAY(東京・千代田)の太田宗克社長はこの日の記者会見で新サービスに込める思いをこう表現した。同社は楽天の子会社で、民泊にかかわる業務の代行を実際に担当する。すでに法人からの受け付けを始めており、18年春には個人からも受け付ける。
 楽天LIFULLSTAYは法人や個人が所有する民泊用の物件を「RakutenSTAY」のブランド名で仲介会社を通じて提供する。物件の清掃や備品管理、修繕なども肩代わりする。料金設定なども担い、所有者から利益の一部を手数料として受け取る。
 楽天LIFULLSTAYは仲介事業への参入も表明している。空き部屋などを民泊物件として登録し、サービス開始時には数万件の宿泊施設を登録する見通しだ。仲介大手の中国の途家(トゥージア)や米エクスペディア子会社の米ホームアウェイとも連携し、訪日外国人客(インバウンド)を誘客する。
 現在、民泊は「国家戦略特区」に指定された東京都大田区など一部の地域で認められている。インバウンドの増加でホテル不足が深刻になっているとの指摘もあり、18年6月には住宅宿泊事業法(民泊法)が施行され、全国で民泊ができるようになる。
 ただ、民泊を合法的に行うには、宿泊者の本人確認が求められるなど、様々な周辺業務が発生する。個人や中小企業にとって重荷になる公算が大きい。楽天は物件を提供するだけで収益を得られる状況を生み出す考えだ。

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3 オウチーノ、黒字転換目指す 2017/11/29 日本経済新聞
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【黒字転換目指す】17年12月期は住宅・不動産関連ポータル事業で7月から広告の掲載方法の見直しで掲載物件数が増える。微増収。システム開発で人件費の増加を吸収できない。最終赤字に。18年12月期は海外不動産ポータルサイトなどが伸びる。増収。広告費削減で採算改善。黒字転換目指す。

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4 投資用中古マンションの価格 上昇の要素は見当たらず 2017/11/29 日本経済新聞
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不動産コンサルタント 田中歩
 2012年末以降、都区部の中古マンション価格は上昇を続けています。昨年の秋以降、その勢いは衰えつつあるとの声が聞かれるものの、依然として価格の調整局面に入ったとはいえない状況です。一方、投資用マンションの収益の源泉となる賃料は08年のリーマン・ショック以降、売買価格とは全く異なる動きを見せています。

■表面利回りの下落で価格上昇
 上のグラフを見れば明白ですが、12年末以降、23区の中古マンションの売買成約単価は上昇しているものの、マンションの賃料単価はおおむね横ばい傾向です。給与所得者などの可処分所得が増えにくい状況では、賃料の上昇は期待できませんし、実際に可処分所得が増えなかったために賃料上昇が実現しなかったのです。
 このように賃料が横ばいなのにマンションの価格が上昇しているときは、結果として表面利回りが下がります。つまり、
 表面利回り=年間賃料÷中古マンション価格
で計算するので当然のことです。この算式を以下のように変形すると、マンション価格を求める算式になります。
 中古マンション価格(上昇)=年間賃料収入(横ばい)÷表面利回り(下落)
 つまり、投資用の中古マンション価格の上昇は表面利回りの下落によってもたらされたということになります。
 ところで、なぜ表面利回りが下がったのでしょうか。実は表面利回りは「無リスク金利」と「リスクプレミアム」という2つの要素で構成されています。
 世の中にはまったくリスクがないものからリスクの高いものまで、様々な投資商品があります。リスクのない投資商品の代表選手は国債です。国債は国が破綻しない限り、必ず利息は支払われますし、元本も確実に戻ってきます。このことから一般に「無リスク金利」は10年国債利回りとして考えます。
 一方、リスクが高い商品になればなるほど利回りの要求は高まります。無リスク金利にどの程度の上乗せを要求されるかでその投資商品の期待利回りが決まるわけです。この上乗せ部分が「リスクプレミアム」(投資家が上乗せしたいと考える収益率)です。立地や築年数などによって利回りが異なるのは、賃料下落や退去、突発的な修繕などのリスクに対して要求される上乗せ分が異なるからなのです。以上のことから、中古マンションの価格を求める算式の表面利回りの部分を詳しくすると、
 中古マンション価格=年間賃料収入÷(10年国債利回り+リスクプレミアム)
となります。
 それでは、表面利回りを構成する10年国債利回りとリスクプレミアムの動きを見てみましょう。

■今後はリスクプレミアムの変動に注目
 リーマン・ショック後の09年3月ごろは、表面利回りは7%を超えピークを示し、そこから徐々に利回りが低下し現在では5%弱となっています。この期間、10年国債利回りは1.5%程度から右肩下がりを続け、現在は0%付近で横ばい傾向です。08年以降、徐々に表面利回りを下げた要素は10年国債利回りの低下によるものといえますが、10年国債利回りがこれ以上低くなることは考えにくいですし、当面は急上昇するということもなさそうです。となると今後、表面利回りを動かすのはリスクプレミアムの変動ということになりそうです。
 上記のグラフは、リスクプレミアムと日経平均株価の推移を示しています。リスクプレミアムの動きを見てみると上下動を繰り返していますが、面白いことに日経平均株価はこれと反対の動きを、しかもリスクプレミアムに少々先行した動きとなっていることが分かります。
 例えばリーマン・ショックのような経済危機が発生すると、株価下落による損失から投資を控えようとしてリスクプレミアムも上昇します。つまり株価が下がると不動産投資に対して不安感が増し、リスクプレミアムも上がるわけです。逆に株価が上がると不動産投資に対して安心感が増してリスクプレミアムも下がるという動きになります。東日本大震災が発生すれば建物の損壊リスクに目が向き、リスクプレミアムは上昇しました。政権交代後、国内景気が良くなると株価上昇による安心感からリスクプレミアムも低くなっています。

■リスクプレミアムの下落は考えにくい
 問題は今後、リスクプレミアムがどう動くかです。筆者は都区部の投資用中古マンションに対するリスクプレミアムは、基本的には5%弱から6%弱という範囲で変動すると考えており、現在は最も低い水準に張り付いているのではないかと考えています。日経平均が2万3000円を突き抜け2万5000円をうかがう勢いになるようなことがなければ、つまり経済環境のステージが大きく変わるという事象がない限りは、リスクプレミアムがさらに下がることは考えにくいと思っています。
 賃料上昇の可能性は低い、これ以上の金利低下は見込みにくい、リスクプレミアムは現状のままだとすると、都区部の投資用中古マンションの価格がこれ以上、上昇する理由は見当たらないと言わざるを得ません。楽観的な投資は控えたほうがよいかもしれません。
 ただし、ここで見てきた数値は23区内のマクロ的な状況であり、言ってみれば平均値です。おそらく、価格上昇の余地がある中古マンションも少なからず存在しているはずです。逆に価格下落予備軍はかなりの量で存在するでしょう。マクロ的には投資環境として決してよいという状況ではありませんが、ミクロ的に個別物件を見極めていくと活路が見いだせる可能性もあります。新たに投資をされる方もすでに保有されている方も、それぞれの物件において、コスト削減の可能性や競争力アップの余地など、個別物件の特性や背景を加味し、投資や運営を行っていく必要性が極めて高い状況と言えるでしょう。

田中歩
 1991年三菱信託銀行(現・三菱UFJ信託銀行)入行。企業不動産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインスペクション(住宅診断)付き住宅売買コンサルティング仲介などを提供。2014年11月から個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクションなどのサービスを提供する「さくら事務所」に参画。

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5 北陸財務局、住宅建設判断3年ぶり下げ 11月 2017/11/29 日本経済新聞
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 北陸財務局は28日に発表した11月の経済調査で、3県の住宅建設の動向を「回復のテンポが緩やかになっている」とし、前月の「緩やかに回復している」から判断を引き下げた。下方修正は3年1カ月ぶりとなる。住宅ローンの低金利を追い風に増加していた持ち家の着工の減速感が強まった。相続税対策で増えていた貸家も鈍っている。
 景気全体の総括判断は「回復している」として29カ月連続で据え置いた。個人消費も「回復している」とする判断を維持した。このうち新車販売については前月の「回復しつつある」から「回復のテンポが緩やかになっている」に下方修正した。引き下げは1年4カ月ぶり。日産自動車の不正検査による出荷停止の影響が出た。
 小売りの業態別ではドラッグストアが前月の「順調」から「好調」に前進。新規出店や店舗の改装効果が寄与した。ホームセンターも園芸用品の動きが出ていることで「前年並み」から「堅調」に上方修正した。

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6 戸建ての省エネ基準適合率は大規模住宅を上回る 2017/11/29 日本経済新聞
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 国土交通省の調査によると、2015年度における戸建て住宅の省エネ基準への適合率は53%と半数を超えたことが明らかになった。これに対して、2000m2(平方メートル)以上の大規模住宅が36%、300m2以上2000m2未満の中規模住宅が44%、300m2未満の小規模な共同住宅が46%だった。住宅の規模が小さくなるほど適合率が高いことが分かった。
小規模住宅の基準適合率は51%で、大規模の36%、中規模の44%を上回っている。省エネ基準よりも、さらに高い水準の性能を求める「誘導基準」の適合率も同じ傾向が見られる(資料:国土交通省)
小規模住宅の基準適合率は51%で、大規模の36%、中規模の44%を上回っている。省エネ基準よりも、さらに高い水準の性能を求める「誘導基準」の適合率も同じ傾向が見られる(資料:国土交通省)
 現行の省エネ基準は13年10月に施行されたものがベースになっている。1999年施行の旧基準と異なり、新たに1次エネルギー消費量基準を導入。冷暖房設備、換気設備、給湯設備、照明設備などの1次エネルギー消費量を算出して合計する。また、外皮性能(断熱性能や日射取得量)の計算方法については、99年基準では建物表面から失われる総熱量を床面積で割った「熱損失係数(Q値)」を用いたが、13年基準では総熱量を建物の表面積で割った「外皮平均熱貫流率(UA値)」を使う。 16年に一部を改正した。
 この省エネ基準は、建築物省エネ法(建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律)によって20年までに住宅を含むすべての建築物の適合義務化が予定されている。適合義務化は建物の床面積に応じて段階的に進められており、延べ面積2000m2以上の非住宅建築物は既に17年4月から義務化ルールの運用が始まっている。今回の調査は建築物省エネ法の施行状況を把握し、適合率向上に向けた課題を洗い出すのが目的だ。
 調査に当たっては、延べ面積が2000m2以上の大規模住宅、300m2以上2000m2未満の中規模住宅は省エネ計画の届け出が義務付けられているので、省エネ計画から基準適合率を算出。一部、届け出のなかった物件があることも考慮して、適合率を補正した。300m2未満の小規模住宅については届け出義務がないため、大手ハウスメーカーやパワービルダー、中小工務店など約4万社を対象にアンケート調査を実施。着工数や部位別の仕様、設備別の仕様について調査し、得られた回答をもとに算定した
 調査の結果、小規模住宅の省エネ基準への適合率は51%で、大規模住宅の36%、中規模住宅の44%より高かった。戸建て住宅に限れば53%とさらに高い。省エネ基準よりも高い水準の性能を求める「誘導基準」への適合率も、小規模は31%だったのに対して、大規模が14%、中規模が17%と規模が大きいほど低かった。

■RC造の適合率の低さが際立つ
 省エネ基準への適合率が36%と低い大規模住宅だが、構造別に適合率を見ると、木造が85%、鉄骨造(S造)が60%、鉄筋コンクリート造(RC造)が35%となっており、木造、S造に比べRC造の適合率の低さが際立っている。この傾向は戸建て住宅でも同じで、木造が51%、S造が55%なのに比べRC造は10%と低い。規模の大小に関係なくRC造の省エネ基準への対応が遅れているといえる。
 国交省では、「柱と柱の間に断熱材の充てんが難しいRC造では、内断熱を選択するのが一般的だ。しかし、そうすると専有部分の面積が減ってしまう。部屋を狭くしてまで、断熱材を厚くして断熱性能を確保する必要はないと考えている事業者が多いせいではないか」とみている。
 戸建て住宅のなかでも、住宅会社の規模による達成率の違いが鮮明になった。住宅トップランナー制度において勧告対象となり得る年間150戸以上の建て売り戸建て住宅を供給する事業者では、省エネ基準の適合率は88%であるのに対して、着工戸数4戸以下の事業者では、その半分以下の39%しかない。さらに高い性能が求められる誘導基準への適合率に至っては、年間着工戸数150戸以上の事業者では86%だったが、年間着工戸数が4戸以下の小規模事業者では27%と低かった。
 とはいえ、誘導基準への適合率では、年間着工戸数が4戸以下の小規模事業者も27%あることから、国交省では「中小工務店でも省エネ基準に達成してる事業者の多くは誘導基準も達成しており、対応できない工務店との二極化が進んでるようだ」と分析する。今後は建築物省エネ法がどの程度まで浸透しているかを調査するなどして、省エネ基準に対応できていない工務店などへの対策を講じる考えだ。

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7 協立エアテック、東京のビル建設増で需要取り込む 2017/11/28 日本経済新聞
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【東京のビル建設増で需要取り込む】主力のビル向け空調設備は首都圏を中心に再開発物件が増加傾向で、17年12月期は前期並みの売り上げを確保。増益予想だが、材料費などの高騰で達成は厳しい見通し。18年12月期は東京五輪前のビル建設ラッシュで案件が増えるほか住宅向けも伸び、増収増益を目指す。

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8 健全な民泊の促進求める 京都商議所、市に要望 2017/11/28 日本経済新聞
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 京都商工会議所は28日、京都市の主な観光政策に対する要望を公表した。市が検討を進めている住宅に旅行者らを有料で泊める「民泊」の独自条例案について、立石義雄会頭は定例会見で「(民泊が)京都らしい良質な宿泊サービスになるようにしてほしい」と注文。悪質な施設への監督・指導を強化する一方、優れた施設を顕彰するなど、健全な運営を促すよう求めた。月内にも要望書を市に提出する。

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9 トヨタ系と群馬県玉村町、宅地232区画を分譲 2017/11/28 日本経済新聞
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 住宅販売のトヨタウッドユーホーム(宇都宮市)は27日、群馬県玉村町と住宅地の分譲販売を12月1日から始めると発表した。玉村町が土地区画整理事業で開発を進める約8万3400平方メートルの敷地で、町の販売分と合わせて232区画を分譲販売する。官民で連携して新たな住宅地づくりを進め、町の人口減少に対応する。
 玉村町の文化センター周辺の土地を分譲販売する。まず初回分として1日から同社が8区画、町が14区画を販売する。価格帯は同日、インターネットなどで公表する。
 工事は2期に分けて実施し、第1期は2018年3月末、第2期は20年3月末に完了する予定。同社は計202区画、町は30区画を販売する。早ければ来年7月下旬から入居が可能になるという。
 文化センター周辺の土地区画整理事業では玉村町が民間の開発事業者を公募し、15年に同社が事業者に決定していた。町は15年度から19年度までの期間で土地の整備など同事業に14億7312万円の予算を充てる計画だ。
 玉村町では05年の約3万8千人をピークに、少子高齢化による人口減少が進んでいる。現在の人口は約3万6600人。角田紘二町長は27日の記者会見で「若い人に地域にどう入ってきてもらうかが重要となっている。玉村町の魅力が十分発揮できるような町づくりを進めていきたい」と話した。

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10 ジャニス工業、最終減益 2017/11/27 日本経済新聞
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【最終減益】新設住宅着工戸数は横ばいが続くと想定。提案営業の推進による新規開拓に加えて、「フロントスリム」トイレの拡販に注力する。子会社とのシナジー創出にも注力し増収確保。焼成炉更新による製造原価低減など進め、営業、経常増益。繰延税金資産算入に伴う増益効果なくなり最終減益に。

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11 不動産契約の手間を削減、ブロックチェーンの可能性 2017/11/26 日本経済新聞
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 「これは全てを変えるだろう」――。米アップルは2007年、初代「iPhone」についてこう紹介した。これは今や、ブロックチェーン(分散型台帳)と、その様々な業界を変えるイノベーションをもたらす潜在力についても当てはまる。
 ブロックチェーンを使ったイノベーションの事案が最も発達しているのは、銀行や金融サービス、サイバーセキュリティーだ。サプライチェーンマネジメントや保険、ヘルスケアでも有用な解決策が登場しつつある。
 それに比べ、あまり議論されていないのが不動産業界だ。この業界は不透明になりがちで、消費者の利益よりも自己保身に走ることが多い。
 法律の大幅な改正というサポートがあれば、ブロックチェーンにより既存プロセスが強化、効率化されるだけでなく、住宅に手が届きやすくなる新たなモデルを実現できる。

■契約を自動履行、無駄な仕事を減らす
 典型的な「普通の」住宅売却では、土地登記所、買い手と売り手、それぞれの事務弁護士と住宅ローン会社、不動産審査会社、不動産業者という多くの利害関係者が関わる。しかもこれは、他の買い手や売り手が絡んでいない「チェーンフリー(売り手が新たな不動産を購入する必要がない)」取引の場合だ。取引を次の段階に進めるにはどの関係者がいつ何をすべきかを理解しなくてはならないため、プロセスは無駄に長くなる。
 ブロックチェーンはこのプロセスを透明化し、あらゆる面の信頼を高め、無駄な仕事を減らしてくれる。契約を自動的に履行する「スマートコントラクト」を使えば、送った代金が取引代行業者の手を離れて銀行に返済されるか、名義が移るまでに、必要なプロセスは全て実行される。ブロックチェーンの分散的な特性により、当事者はもはや「信頼できる唯一の情報源(通常は弁護士)」に依存することなく、取引の信頼性を高め、コストを削減し、迅速化できる。
 買い手と売り手が動きを明確に把握して承認できるようになり、こうした中間業者がもはや契約を進める唯一の担い手でなくなれば、仲介的な役割の一部が縮小したり、完全に消滅したりするのは想像に難くない。
 英政府の「shared ownership(共同所有)」は、住宅を初めて購入する人がその一部だけを買い、残りの価値に対して家賃を支払うことで、「住宅すごろく」のスタートラインに立てるよう支援する制度だ。借り手は金銭的に余裕ができれば持ち分を増やせるので、「階段」制度とも呼ばれる。
 現時点では、この制度を適用できる物件は限られており、厳しい基準を満たした買い手しか利用できない。だが、ブロックチェーンを使えば対象者を全ての買い手に広げ、これまでの所有か賃貸かの二者択一から脱却できる。この制度は買い手と売り手の双方にとって明らかに魅力的だ。元の持ち主にとっては空き家になる期間や家賃、管理費を気にすることなく一定の家賃収入を得られるし、借り手は好きなように飾ったり、改修したりできる自分の城を持てる。これを実現するのがスマートコントラクトだ。家賃の支払いを持ち分に応じて自動的に調整し、ブロックチェーンの台帳に記録し、追加持ち分の評価も自動で実行してくれるからだ。
 例えば住宅所有者が自宅の0.03%を友人に売って資金を調達する、あるいはクラウドファンディングで出資を募る場合のように、買い手が金銭的な支援を受けた家族や友人に対し、見返りに不動産の持ち分を供与したりすることは、法規制や実務的な制約から難しい。

■法改正も不可欠
 英ブリックベストや英プロパティパートナーなど一部のスタートアップは、ブロックチェーンを使ってはいないものの、既に不動産の分割所有を実現しようとしている。ブロックチェーンのオンライン分散台帳を使えば、株式の売買を記録するように、不動産の個々の持ち分の規模や金額を安全かつ確実に追跡できるため、複雑な処理が可能になる。
 ブロックチェーンが不動産業界に及ぼす最も大きなインパクトは、一元的な登記機関が無かったり、登記に不正の恐れがあるか信頼性が低かったりする国でも財産所有権を設定できるようになることだろう。
 明確で不変な所有権を認める不動産の権利証を持つことは極めて重要だ。これにより、住宅ローンの借り入れが可能になるなど多額の資金が経済サイクルに投入されるからだ。ブロックチェーンの分散的な特性に備わる強力な抑制均衡機能は、監督当局を信頼できない市場が経済発展を果たす上で非常に有用だ。スウェーデンのスタートアップ、クロマウェイはこの問題に取り組み、スウェーデンの土地登記所と共同で実証実験を進めている。
 もっとも、破壊的な革新をもたらす企業だけでは住宅の所有や不動産業界全体の仕組みを変えられないだろう。テクノロジーを活用した所有権の新たなモデルを安全かつ確実に推進するには、法律を改正しなくてはならない。恩恵が広く及ぶようにするには、ブロックチェーン技術を使った革新的な企業と業界の既存各社との連携も必要だ。欧米では住宅の高騰で購入をあきらめる層への懸念が高まっている。すべての人にとって住宅が買いやすくなるイノベーションには大きな関心が集まるはずだ。
By Eyal Malinger=英ベンチャーキャピタル(VC)べリンギアの投資部門責任者。「プロップテック(不動産とテクノロジーの融合)」に強い関心がある

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12 住宅ローンの団信保険、上乗せ保障広がる 全疾病型も 2017/11/26 日本経済新聞
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住宅ローンの選び方(下)
 平日の夜遅く。筧家のダイニングテーブルでは満が難しい顔で本を読んでいます。これまで住宅ローンの金利タイプや借り換えについて学んできた満ですが、まだまだ学び足りない様子です。同僚と食事を終えて帰宅した良男がその熱心さに驚き、声をかけました。

筧幸子(かけい・さちこ、48=上) 筧良男(かけい・よしお、52=中) 筧満(かけい・みつる、15) 
筧良男 満、秋の夜長に読書とは本当に感心だな。今度はいったい何を読んでいるんだ?
筧幸子 満ったら、私の持ってる住宅ローン関連の実用書を読んでいるのよ。
筧満 尊敬する米国の著名投資家は1日に何時間も本や資料を読むんだって。だから見習おうと思って。それにこの前、団体信用生命保険(団信)の費用の話をしてたでしょ。そもそも団信って何か知らなかったから勉強しようと思ったんだ。いざとなったらローンを返さなくてすむなんて便利だよね。
幸子 正確には、加入している保険から残高と同額の保険金が支払われてローンを完済するしくみなの。ローンの契約者が亡くなったり、高度障害を負ったりして収入が途絶えて返済できないと、その家には住み続けられないでしょう? 残された家族が困らないようにするのが団信よ。金融機関にとっても残債が返ってくるからリスクを回避できるわ。ローンを組む際には加入が条件で、保険料は金融機関が負担するのが一般的よ。
良男 あれ? 私がローンを組んだときには病気の保障が付いてなかったかな?
幸子 パパの言うとおり、保障の範囲は広がっているわ。団信に上乗せする形で、様々な病気を保障する商品が増えていて、「疾病保障付き住宅ローン」という名称で知られているの。住宅ローンの獲得競争が厳しくなって金利の引き下げが限界に近づく中、それぞれの金融機関が力を入れている分野よ。
満 どんな病気が対象の保障があるの?
幸子 まずはがん団信ね。2001年にカーディフ生命保険が開発したの。がん(上皮内がんなど一部を除く)と医師に診断されると、通常の団信のようにローン残高がゼロになるのが一般的よ。その後は、がんに急性心筋梗塞と脳卒中を加えた3大疾病保障、3大疾病に糖尿病など5つの生活習慣病を対象に加えた8大疾病保障が登場し、インフルエンザやノロウイルスなど8大疾病以外の病気やケガを保障する全疾病保障へと広がっているわ。通常の団信とは異なり、保険料はローン金利に上乗せするほか、毎月の支払いが必要なタイプもあるの。
満 ママに借りた本には、病気やケガ以外を保障する商品もあるって書いてあるよ。
幸子 勤務先の倒産などで失業した際に保障する失業保障、入院した場合の入院保障もあるわ。最近は共働きでローンを返す夫婦も増えているので、連帯債務として借りている夫婦のどちらか一方が亡くなったり高度障害を負ったりするとローン残高がゼロになる商品も出てきたの。
良男 ということは、保障が広い方がお得なのかな?
幸子 そうとも限らないわ。同じ金融機関では保障対象が増えるほど、金利の上乗せ幅も大きくなるのが一般的なのよ。ただ金融機関ごとに方針が違うこともあり、保障対象が増えても金利への上乗せがないところもあるし、金融機関で上乗せ幅が異なる例も珍しくないわ。
満 難しくなってきたぞ。
幸子 保障のしかたも主に3通りあるの。まず通常の団信やがん団信、3大疾病保障などのようにローン残高がゼロになるタイプ。次に就業不能が一定期間続いたり、ローンの返済日に入院や失業したりしていると毎月のローン返済額を保障してもらえるタイプ。期間は1年など限度があって、就業不能が一定期間を超えると保険金で残高が完済されることが多いわ。3つ目は特定のがんや病気と診断されたり、先進医療を受けたりすると一時金などが受け取れるタイプね。
満 じゃあ、保障対象になる病気の範囲と保障のしかたで決めればいいんだね。
幸子 注意したいのは金融機関ごとに保障を受けるための条件が異なることがある点ね。例えば同じ8大疾病保障でも、就業不能状態が何日続けば保障を受けられるかは金融機関によって違うの。3大疾病保障では、急性心筋梗塞か脳卒中の際に入院すれば保障を受けられる金融機関もあれば、後遺症などの所定の状態が一定期間を経過したり手術を受けたりすることが条件のところもあるのよ。
良男 ややこしいなあ。
幸子 さらに、同じ病気でも商品や金融機関によっては保障を受けられる条件が違う場合もあるわ。例えばがん。がん団信や3大疾病保障なら診断を受ければ残高がゼロになったりするけど、8大疾病保障や全疾病保障では就業不能が一定期間続かないと保障が受けられない例があるわ。団信の上乗せ保障を比較するのは難しいのよ。
良男 病気やケガに備えるなら、医療保険やがん保険でいいんじゃないかな。
幸子 ファイナンシャルプランナーの高田晶子さんは「医療保険やがん保険は主に病気やケガの治療費、団信の上乗せ保障は住宅ローンの返済で、保障の目的が違う。どちらか一方に加入すればいいわけではない」と指摘しているわ。もちろん、一時金を支払われるタイプなどで保障が重ならないようにする必要はあるけどね。

■借り換えの場合、継続できず
 ファイナンシャルプランナー 高田晶子さん
 団体信用生命保険の上乗せ保障を利用すると、住宅ローン金利に0.2~0.4%程度を上乗せされるのが一般的です。上乗せ保障を利用するかどうかは、収入に占めるローン返済額の割合や、病気やケガの際に収入だけで対処できるかどうかで判断すべきです。例えば家計の担い手が1人なら、手厚い保障が必要です。返済額の割合が高ければ、万一の際に返済負担に耐えられなくなるリスクも高まるので、上乗せ保障を検討すべきでしょう。
 住宅ローンの金利を比較する際は、利用したい保障の上乗せ金利をあらかじめ考慮することも必要です。保険料を別途支払うタイプを除くと、上乗せ保障は中途解約したり後から追加したりできないからです。なお、他の金融機関に借り換えた場合、上乗せ保障は継続できないので注意が必要です。

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13 カネカ、住宅用部材ブランド刷新 太陽光や照明も 2017/11/25 日本経済新聞
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 カネカは24日、住宅用部材のブランドを刷新し、12月から「カネカのお家」として売り込むと発表した。これまでは断熱材のみだったが、太陽光パネルや蓄電池、有機EL照明なども加えて家全体で省エネルギーができる点を訴求する。ブランドに社名を入れることで認知度も高めたい考え。
 これまで断熱気密住宅の工法に「ソーラーサーキットの家」という名前をつけて、提携する工務店に技術ノウハウやブランド使用権を提供してきた。今後はカネカのお家に名前を変え、太陽光パネルや蓄電池、有機EL照明なども商材に加える。契約工務店の募集も始める。
 住宅の年間エネルギー消費量を実質的にほぼゼロにする「ゼロエネルギー住宅(ZEH)」は政府も後押ししている。カネカは省エネにつながる部材をセット売りすることで1戸当たりの単価を引き上げる狙いだ。

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14 国産合板出荷量、10月27万立方メートル 単月で最高 2017/11/24 日本経済新聞
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 農林水産省が24日発表した10月の国産針葉樹合板の出荷量は前年同月比5.8%増の27万3133立方メートルだった。単月では針葉樹合板の統計を取り始めた1998年以来過去最高だった。戸建て分譲住宅など建築需要が堅調なほか「幼稚園や高齢者施設といった非住宅施設向けの出荷も伸びており、忙しい」(大手合板メーカー)。
 生産量は26万7804立方メートルと6.5%増えた。在庫量は10万595立方メートルと10.1%多いが、前月比では4.5%減っており、流通市場には品薄感が広がっている。

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15 北川精機、建材機械が好調 2017/11/24 日本経済新聞
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【建材機械が好調】新設住宅着工は堅調。20年の国産材供給量4千万立方メートルに向け、合板用原木の供給拡大。輸出合板への設備投資も回復し、産業機械のスマホ向け需要一服をこなして増収、経常増益に。
【経産省事業採択】新用途にらみ炭素繊維強化熱可塑性樹脂の量産化技術を同志社大などと共同研究。

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16 大和ハウス、グーグルAIスピーカーでスマートホーム 2017/11/23 日本経済新聞
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 大和ハウス工業は2017年11月22日、スマートホーム事業「Daiwa Connect」を2018年1月6日に開始すると発表した。住宅設備や家電の制御用デバイスに米グーグルの人工知能(AI)を搭載したスピーカー「Google Home(グーグルホーム)」を利用する。
 Daiwa Connectは、ユーザーがGoogle Homeに定型のメッセージを呼びかけることで、住宅設備や家電などの機器を制御できるサービス。Google Homeのほかに赤外線リモコンなどを組み合わせて実現する。バックエンドの仕組みには、東京急行電鉄系のイッツ・コミュニケーションズのスマートホームサービス「インテリジェントホーム」を利用している。
 大和ハウス工業の有吉善則取締役常務執行役員は制御用デバイスにGoogle Homeを選んだ理由を、「音声インターフェースは顧客にとってなじみやすく、なかでもGoogle Homeの日本語認識力はほかの製品よりも優れていると判断した」と説明する。ただし、今後は提携先を拡大する方針を明かし、ほかのデバイスを採用する可能性を否定しなかった。
 同日に大和ハウス工業の渋谷展示場(東京・渋谷)で実施したデモンストレーションでは、Google Homeにメッセージを1回呼びかけるだけで、複数の住宅設備、家電を連動して制御できる点をアピールした。例えば「オーケーグーグル、朝の準備をお願い」とモデルの男性が呼びかけると、縦型ブラインドが開き、照明が点灯するといった具合である。
 サービスの利用料金は、Google Homeや赤外線リモコンなどの費用を含め、2年間で18万円程度の見込みという。住宅設備や家電はユーザーが別途用意する。

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17 新日本建設、増配 2017/11/23 日本経済新聞
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【増配】東京都や千葉県など首都圏の自社開発マンション「エクセレントシティ」シリーズの販売が好調。初めて住宅購入する家族層を中心に駅近の50戸前後の物件を伸ばす。増収。建築事業と開発事業がともに伸びる。訪日外国人向けホテルや大型病院など比較的好採算の非住宅分野も堅調。税負担がおおきく増えて最終減益。1円増配。

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18 スターツコーポレーション、不動産管理伸びて増益 2017/11/23 日本経済新聞
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【不動産管理伸びて増益】建設事業は教育施設や医療施設の工事が減る。アパートやマンションなど賃貸住宅で補えず減収。好採算の不動産管理事業が伸びる。不動産売買の仲介も好調。増益。5円増配。
【京都】京都市から中央卸売市場でのホテルと商業施設を組み合わせた複合施設を受注。20年度開業。

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19 20代、半数以上が最初の不動産会社で契約 いえらぶG調べ 2017/11/29 朝日新聞
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 いえらぶGROUP(東京都新宿区)が全国の20代408人を対象に行った部屋探しに関する意識調査によると、引越しのタイミングで多いのは「入学(29・6%)」「就職(28・3%)」となり、全体の約6割を占めた。20代の半数以上が「2週間以内」に部屋探しをしており、同じく半数以上が「最初の不動産会社で契約(1社のみ訪問)」していた。また、検索する際、「エリア名+ビッグワード」といった大まかなキーワード検索が主流であることも分かった。

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20 中古住宅購入のリフォームに関する調査を実施 シースタイル 2017/11/29 朝日新聞
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 不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルは11月28日、「スマイスター」を利用した成人男女全国592人を対象に「中古住宅を購入するなら、リフォーム前かリフォーム済みか」についての調査を実施し、結果を発表した。
 「もし中古住宅を購入するなら、リフォーム前とリフォーム済みではどちらが良いか」の質問には、「リフォーム前の住宅」が31.8%、「リフォーム済みの住宅」が68.2%となった。
 リフォーム前の住宅が良いという回答の理由には、「好きな設備や間取りに変更できる」が53.2%と最も多く、「劣化状況が確認できる」が33.5%、「リフォームするつもりがない」が21.8%と続いた。リフォームの予算は「50万円未満」が26.6%と最も多かった。
 リフォームしたい場所(複数回答)では、1位が「キッチン」(48.9%)、2位が「バスルーム」(43.1%)、3位が「トイレ」(37.9%)と、水回りのリフォームが上位を占めた。
 調査期間は17年10月18日~11月9日。

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21 12月、ロボット介護で展示会 高経協 2017/11/29 朝日新聞
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 高齢者住宅経営者連絡協議会(森川悦明会長)は12月8日、東京都港区のパナソニック東京汐留ビルで「第2回ロボット介護機器展示会」を開く。自立支援、見守り、移乗、コミュニケーション分野のロボットやIоT機器を展示する。出展企業による施設事例プレゼンも行う予定。時間は午前10時から午後5時半。
 問い合わせ先は、同協会、電話03(3292)3289。

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22 17年度宅建士試験 合格点は35点 2017/11/29 朝日新聞
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 不動産適正取引推進機構は11月29日、17年度の宅地建物取引士資格試験の実施結果概要を発表した。
 それによると、受験者は16年度を1万891人上回る20万9354人(男性14万3971人、女性6万5383人)で、合格者は2055人増の3万2644人(男性2万1677人、女性1万967人)。合格率は15.6%(登録講習修了者は19.9%)。登録講習修了者のうち、女性の合格率は22.5%で男性の合格率(18.7%)を4%近く上回った。
 合否判定は35問以上正解(登録講習修了者は45問中30問以上)を基準とした。
 合格者の平均年齢は35.3歳。最高齢合格者は茨城県の89歳の男性、最年少合格者は福岡の13歳の男性だった。

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23 伝統木造建築用の高性能木造耐力壁2種類を開発 大成建設 2017/11/28 朝日新聞
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 大成建設はこのほど、伝統木造建築用の2種類の高性能木造耐力壁を開発し、日野山徳恩寺(神奈川県横浜市)本堂(18年4月に着工予定)、九品仏淨眞寺(東京都世田谷区)閻魔堂(18年7月の竣工予定)の新築工事に適用する。
 伝統建築物では重厚な瓦屋根を支えるための壁が少なく、大地震の大きな揺れに耐えられない構造となっている。そこで、同社では一般建築物と同等以上の耐震性能を確保できる2種類の新たな木造耐力壁「T-WOOD 真壁」「T-WOOD 組み板壁」を開発した。
 「T-WOOD 真壁」は釘ではなく壁板(厚物構造用合板)を長いビスで片側から打ち抜いて壁をつなぎ留めると共に、柱に高強度のPC鋼棒を配して耐震性能を大幅に向上させた。
 「T-WOOD 組み板壁」は落とし込み板壁工法を改良し、金物を使わない高耐力の壁。柱に2種類の深さの溝を設け、板の配置を交互にずらし、はめ込むことで、従来工法による性能の約2倍の剛性と耐力を得ることが可能となった。

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24 12月に建築業者向けIoT住宅システムを発売 サンエー 2017/11/28 朝日新聞
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 住宅建築や電気設備工事を手掛けるサンエー(神奈川県横須賀市、庵崎栄社長)は12月13日、建築業者向けに家電や住宅設備をスマートフォンで操作できる住宅向け新システム「S-REMOS(エス・リモス)」を発売する。
 同新商品は制御基板や有線ルーター、カメラやセンサーなどのセットで、新築工事の際に住宅設備として据え付けることで、住宅購入者が照明やエアコンなどをスマホで操作できるようになるというもの。初年度の目標として、1万戸の新築住宅への導入を目指している。

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25 長野・白馬スキー場の命名権取得 エイブル 2017/11/27 朝日新聞
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 エイブルは、長野県白馬村の白馬五竜スキー場のネーミングライツ(命名権)を取得した。スキー場のネーミングライツ取得は国内初という。これに伴い、スキー場運営会社の五竜と大糸の2社の社名をエイブル白馬五竜に変更した。

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26 音源探査システム「TSounds―Radar」を開発 大成建設 2017/11/27 朝日新聞
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 大成建設は11月27日、建築部材の干渉などで起こる異音の発生箇所を高精度に測定する音源探査システム「TSounds―Radar」を開発したと発表した。
 従来は複数の測定点で音と振動を測定し、発生箇所を特定していたが、異音の発生頻度が低い場合が多く、短時間で発生箇所を特定するのは困難だった。そのため、同社は1カ所に設置した複数のマイクロホンを使用し、建物内で発生する全方位の異音の発生箇所を測定。画像データと合わせて可視化する音源探査システム「Tsounds―Radar」を開発した。
 同システムの特徴は(1)異音の発生箇所を高精度に測定・可視化(2)探査範囲に応じてマイクロホンの配置を最適化(3)信頼性の高い計測を実現――となる。

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27 「京橋エドグラン」来館者、開業1年で460万人 日土地 2017/11/27 朝日新聞
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日本土地建物はこのほど、東京都中央区に立地する複合施設「京橋エドグラン」の来館者数が、開業から1年で延べ460万人超になると発表した。この数字は、当初想定と比べて15%増。オフィス入居者の増加に加え、魅力的な店舗や緑豊かなオープンスペースなどを生かしたタウンマネジメントによって賑わいづくりを進めたことが奏功したという。

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28 注目集めるレンタル収納スペース事業、推進協がフォーラム 2017/11/27 朝日新聞
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 レンタル収納スペース推進協議会はこのほど、都内でフォーラムを開いた。レンタル収納スペース事業者のほか、金融、不動産業界から約150人が参加した。
 冒頭、同協議会の多田充伸代表理事は、「ここ数年でレンタル収納スペースは日本でも定着しつつある。不動産や金融業界と一緒に大きな業界に成長させていきたい」とあいさつした。

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29 規格住宅チェーンのパートナー説明会 ジブンハウス 2017/11/24 朝日新聞
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 住宅購入サイト運営や住宅チェーン事業を展開するジブンハウス(神奈川県川崎市、内堀孝史社長)は、全国で随時パートナー説明会を開催している。
 直近の開催予定は、12月6日(金沢)、12日(福岡)、12日(大阪)、14日(神奈川)、21日(名古屋)。全日程とも午後2時から4時までで、参加費は無料。また全て事前予約制(定員に達し次第締め切り)となっており、申し込みや会場の詳細についての問い合わせなどは、同社のwebサイト(http://jibunhouse.co.jp)から行う。

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30 12月、全国の賃貸市場の変化を考えるシンポジウム HEAD研究会 2017/11/24 朝日新聞
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 建築にかかわる専門家と若者が参加するHEAD研究会(東京都千代田区)は12月12日、千代田区のアーツ千代田3331で、シンポジウム「全国の賃貸マーケットの変化」を開催する。「ネット集客から考える空室対策」「ターゲット変更と用途変更」などについて、パネリストと共に考える。午後6時開場。先着順150人。参加費無料。詳細は同会ホームページ(http://www.head-sos.jp/)で確認を。

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31 新構築のプレゼンシステムにITビジネス賞 ミサワホーム 2017/11/24 朝日新聞
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 ミサワホームはこのほど、営業現場の業務効率化やCS向上を目指して構築したプレゼンシステムで、(公社)企業情報化協会の主催する17年度IT賞の「ITビジネス賞」を受賞した。
 今回受賞したのは、高精細な3DCGやVRデータを短時間で生成するために、同社が中心となって構築したプレゼンシステム。高精細なCGは住宅を検討する上で顧客にとって有用なものの、一般的なPCの処理能力ではデータ処理に長い時間がかかり、通常8~12時間程度を要する。そこで同社は、クラウド上で高精細な3D処理が行えるCGシステム「V-Rayクラウド」を国内で初採用し、3DCGやVRデータの作成時間を数分から最大20分までに短縮した。
 同社は今年度からこのシステムを全国の営業拠点に順次導入し、業務効率化や顧客満足度の向上につなげていく予定だ。

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32 国際不動産価格、上昇率トップは「香港」、日本不動産研究所調べ 2017/11/29 読売新聞
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(一財)日本不動産研究所はこのほど、第9回「国際不動産価格賃料指数」(2017年10月現在)の調査結果を公表した。
これは、国際的な主要都市の不動産市場動向を調査するため、対象都市の調査物件について、同研究所の不動産鑑定士が評価した価格・賃料を指数化したもの。
対象都市は東京、大阪、ソウル、北京、上海、香港、台北、シンガポール、クアラルンプール、バンコク、ジャカルタ、ホーチミン、ニューヨーク、ロンドンの14都市。
それによると、オフィス価格の上昇率が最も大きかったのは「香港」(+6.5%)だった。「香港」は、中国本土からの旺盛な投資需要がある一方で、供給は限定的というタイトな需給環境があり、市場予想を上回る高額取引の出現もオフィス価格上昇の一因となった。
「東京」(5番目、+3.1%)と「大阪」(2番目、+4.8%)は、日銀の金融緩和等を背景に利回りの低下が続き、結果として今回調査でも価格上昇の上位にランクイン。「ニューヨーク」(10番目、+0.1%)は米国FRBの金融政策(政策金利の緩やかな引き上げ)をにらみ、市場は模様眺めの状態が定着し、価格動向に大きな変化はみられなかった。
また、マンション価格の上昇率が最も大きかったのも「香港」(+5.2%)だった。一方、前回調査まで際立つ価格上昇を見せてきた「北京」は、一転して1%未満の僅かな上昇。「大阪」(7番目、+0.9%)と「東京」(8番目、+0.6%)も僅かな上昇だった。
マンション賃料の変動率においても、最も高かったのは「香港」で+3.1%。次いで「上海」+2.1%、「ホーチミン」+1.0%、「東京」+0.9%と続く。「大阪」は9番目で+0.1%だった。

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33 家の中で寒さを感じやすいシーン、トップは「起床したとき」、積水化学工業調べ 2017/11/29 読売新聞
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積水化学工業(株)住宅カンパニーは、同社の調査研究機関である(株)住環境研究所と共に、寒さが厳しくなるこれからの季節に合わせ「家庭内寒暖格差」をテーマにした調査を行った。
調査対象は10~70代男女500名。調査方法はインターネット。調査期間は2017年10月30日(月)~11月2日(木)。同調査における「家庭内寒暖格差」とは、『同じ家の中で場所による寒暖の差が大きい状態』『同じ家の中で、寒さを感じる場面が多い人と、そうでない人がいる状態』と定義。
冬、家の中にいるにもかかわらず、寒いと感じることはありますか?では、38%が「よくある」、43%が「たまにある」と回答。合計すると81%もの人が、家の中で寒さを感じていることになる。また、築年数20~29年では86%、30年以上では89%と、築年数の長い家ほど寒さを感じやすいようだ。
具体的に家の中で寒さを感じやすい場所は、「トイレ」「脱衣所(洗面所)」「玄関」「廊下」といった、一般的に暖房のない「非居室」が上位を占める。一方で、暖房設置率が高い「リビング・ダイニング(居間)」も3人に1人が寒さを感じやすいと回答している。また、リビングで寒さを感じやすい時間帯としては「午前4時から7時まで」の朝の時間帯が最も高い。
家の中で寒さを感じやすいシーンでは、およそ3分の2の方が「起床したとき」と回答し、第1位に。続いて、「入浴前後(着替え)のとき」「トイレのとき」と続く。シニア世代の回答が多かったのが「部屋から廊下に出たとき」(46%)。シニア層の暮らし方として、「廊下までは対策しないけれども、リビングでは暖房をつけて暖かく過ごす」という傾向があるようだ。
生活シーンごとに「寒さを感じやすい身体の部位」を調べたところ、いずれの場面でも「足」という回答が最多。場所や時間帯にかかわらず、足元は寒さの落とし穴になりやすいようだ。特に「足」という回答が多かったシーンが、「就寝前」で79%。約8割もの人が、眠りにつくまでの間に、足元が寒いと思っていることがわかった。

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34 最高級木造邸宅プロジェクト、東京23区で本格始動、大和ハウス工業 2017/11/29 読売新聞
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大和ハウス工業(株)は、創業以来培ってきた戸建住宅の建築技術とノウハウを結集させた木造フルオーダーの家づくりプロジェクト「PREMIUM GranWood(プレミアムグランウッド)」東京プロジェクトを、2017年12月1日(金)より東京23区において本格始動する。
同プロジェクトは、2017年4月、兵庫県芦屋市の「プレミアムグランウッド 神戸・芦屋の家」をケーススタディハウスとして始動した、最高級木造フルオーダー邸宅プロジェクトの第二弾。
東京プロジェクトでは、顧客のこだわりを余すことなくカタチにする「匠」、最高の「素材」、磨き抜かれた技術や安全かつ快適な暮らしを提供する「技術」がそろうプレミアムな住まいを提供する。
過去に「グッドデザイン賞」を受賞した社内デザイナーを代表とする優れたデザイン技量を持った設計士と「現代の名工」に選ばれた職方など「匠」による選任スタッフが設計・デザインを手掛ける。建材・設備・仕上げに関しては、顧客の要望に合わせて上質な素材を厳選し、オーダーメイドの邸宅を提案。
なお、東京プロジェクトのケーススタディハウスとして「プレミアムグランウッド世田谷・等々力の家」を一般公開する。このモデルハウスでは、安全性に加え、見た目の美しさや機能にも逸品の「業」を採り入れた。キッチンにおいては、イタリアのキッチンメーカーValcucine社(バルクッチーネ社)の最高級グレードキッチン「GENIUS LOGI(ジーニアス・ロッチ)」を採用している。同モデルハウスの参考価格は、土地・建物・外構・家具含め2億7,500万円(税込)。

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35 品川勤務者が朝快適に通勤できる路線はどこ? 路線の「混雑率」と「遅延状況」から探ってみた 2017/11/29 読売新聞
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日々、ビジネスパーソンのストレスとなる朝の通勤ラッシュ。もう少し快適に通勤したい……と考える人も多いだろう。では、どの路線が快適に通勤できるのか。勤務地によって答えは変わってくるが、今回は新駅開設やリニア中央新幹線のターミナル駅として注目を集め、周辺の開発も進む「品川駅」に通うビジネスパーソンを想定して、路線の「混雑率」と「遅延状況」から快適に通勤できる路線を探ってみたい。
品川駅に快適に通勤できる路線はどこか? まずは電車の「混雑率」から探ってみたい。「混雑率」については、国土交通省が毎年データを公表しており、そこからどの路線が混雑しているのか知ることができる。品川駅に乗り入れている路線は、JRの東海道線、山手線、京浜東北線、横須賀線(総武線快速線)と、京浜急行電鉄。(今回は特別急行列車である成田エクスプレスと、新幹線は除外)
それぞれの路線の混雑率は以下のとおり。
【JR】
・東海道線 川崎 → 品川 混雑率 184%(7:39~8:39)
・山手線
-外回り 上野 → 御徒町 混雑率 159%(7:40~8:40)
-内回り 新大久保 → 新宿 混雑率 165%(7:40~8:40)
・京浜東北線 大井町 → 品川 混雑率 182%(7:34~8:34)
・横須賀線(総武快速線)武蔵小杉 → 西大井 混雑率 191%( 7:26~8:26)

【大手民鉄】
・京浜急行電鉄 戸部 → 横浜 混雑率 145%(7:30~8:30)

※混雑率は最混雑時間帯1時間の平均
平成28年 国土交通省発表 混雑率データ より引用

このデータを見ると、品川駅に乗り入れる路線のうち、最も混雑率が少ないのは「京浜急行電鉄」ということが分かる。しかも、最も混雑するのは戸部駅から横浜駅の区間。すなわち、横浜駅から品川駅の最混雑時間帯の混雑率は、145%よりも低いということだ。ちなみに、混雑率の目安は
・100% 定員乗車(座席につくか、吊革につかまるか、ドア付近の柱につかまることができる)。
・150% 広げて楽に新聞を読める。
・180% 折りたたむなど無理をすれば新聞を読める。
・200% 体がふれあい相当圧迫感があるが、週刊誌程度なら何とか読める。
・250% 電車がゆれるたびに体が斜めになって身動きができず、手も動かせない。
と定められており、145%であればある程度快適に通勤できそうだ。

各路線の「遅延状況」はどうか?
快適に通勤するために、混雑率とともに見ておきたいのが、「遅延状況」。通常は快適に通勤することができても、頻繁に遅延するようであれば快適とはいえない。遅延によって突発的な混雑も発生し、ストレスとなる。
この「遅延状況」についても、国土交通省が2016年4月に公開した「東京圏における今後の都市鉄道のあり方について(案)」内の、「遅延対策ワーキング・グループ最終取りまとめ」において、首都圏11事業者51路線の平成25年11月の平日20日間における遅延証明書の発行状況が公表されている。
各路線の遅延証明書の発行状況は以下のとおり。
【JR】
・東海道線 東京~湯河原 80%
・山手線 全線 90%
・京浜東北線 大宮~大船 85%
・横須賀線・総武快速線(大船~東京~稲毛) 85%

【大手民鉄】
・京浜急行電鉄 品川~横浜 10%

国土交通省 遅延対策ワーキング・グループ報告資料より。
JRの各路線が全て80%を超えているのに対して、京浜急行電鉄は10%と大幅に低い。この遅延証明書の発行状況から見ても、混雑率同様に「京浜急行電鉄」が最も快適な路線といえそうだ。

実際どうなのか? 朝の京浜急行に乗ってみた
「混雑率」と「遅延状況」、それぞれデータ上では品川勤務者が品川駅まで快適に通勤できそうなのが「京浜急行電鉄」という結果になったが、実際のところはどうなのだろう? 「遅延状況」について体感するのは難しいが、混雑率については、実際に確かめることができるだろう。ということで、今回は、普段JRの逗子駅から東京駅まで通勤をしている編集部員に、朝のラッシュの時間帯に逗子駅から徒歩5分程度のところにある、京浜急行電鉄の新逗子駅から品川駅まで電車に乗ってもらい、混雑の状況について聞いてみた。
「毎朝逗子駅からJR横須賀線で東京駅まで通勤する際に、品川駅も通過するのですが、その時の混み具合に比べると余裕があるように感じました。混雑率のデータでも、武蔵小杉から西大井が191%とあるように、本当にぎゅうぎゅう詰めで隣の人と密着するくらいなのですが、京浜急行電鉄ではさすがにラッシュ時なので人は多いものの、隣の人と触れることなく、スマートフォンでニュースのチェックも快適にすることもできました」
とのこと。実際の声を聞いてみても、品川まで通勤する場合、京浜急行電鉄を使うとある程度は快適に通うことができそうだ。

「住みたい街ランキング」にランクインする京浜急行電鉄の街と相場
品川駅へ行くには、京浜急行電鉄が他の路線と比較して快適に通勤できそうだということが分かったところで、路線内では、どの街(駅)が人気なのだろうか。SUUMOが毎年発表している「住みたい街ランキング2017(関東版)」で上位100位にランクインした駅を見てみた。
・横浜駅(3位)
・京急蒲田(※蒲田駅が75位。京急蒲田までは歩いて約12分と徒歩圏内のため含んだ)
・上大岡(88位)
※品川駅(5位)は除く

住みたい街ランキングのトップ100位にランクインした駅のなかで、京浜急行電鉄を使えるのは「横浜駅(3位)」、「京急蒲田(※蒲田駅が75位)」、「上大岡(88位)」の3駅。気になる家賃相場について、SUUMOの家賃相場で確認した。
検索条件を「アパート」「駅徒歩1分~5分」「築年数0年~5年」を指定したところ、ワンルームでは横浜が「6.6万円」、京急蒲田が「7.3万円」、上大岡駅が「6.3万」。都内の物件と比較して割安な6万円台から物件があるというのはうれしい。しかも、通勤は比較的快適。気になった品川勤務の方は一度街に行って雰囲気を見てみるのもいいかもしれない。
今回は「品川」に通うビジネスパーソンを想定して、快適な路線を「混雑率」と「遅延状況」から見た結果、「京浜急行電鉄」が最も快適に通勤できそうだという結果になった。毎朝の通勤ラッシュはかなりのストレスだが、ここが快適になれば、日々の生活の満足度もかなり高まるかもしれない。引越し前には、住む街の雰囲気とともにこういった「混雑率」などのデータを確認したり、実際に通勤に使う電車に乗ってみたりすることで、混み具合を確認しておくのがよいだろう。

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36 家とココロの専門家に聞く「癒し」のリフォーム 4つのコツ 2017/11/28 読売新聞
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わが家は「ほっと落ち着く空間」であってほしいもの。現状の不満を解消するだけではない、心も体も伸びやかになる住まいへ。暮らしに寄り添う「癒し」がある、本記事ではそんなリフォームをご紹介しよう。

ココロの専門家に聞く 心をほぐす癒しの住まいとは?
住まいが癒しの場になる理由
ストレス社会といわれる現代において、住まいには「癒し」が必要だと語るのは、心理学者の小俣謙二さん。
「ストレスの対処法には、その原因に直接働きかける『直接的対処』と、ストレスを別の形で解消する『間接的対処』があります。買い物やスポーツで気分転換するのは後者に当たりますが、家も同様。癒しを感じられる環境なら、ストレスによって生じた心身のバランスの崩れを回復させることができます」
そのためにはどのような住まいが良いのだろう。
「まずは、快適温度が保たれていて、外から風が入ってくる住環境を整えること。外からの風は、心地よい刺激になり、脳をリフレッシュさせます。加えてさまざまな研究から森林に癒し効果があることはわかっているので、外の緑を眺められる窓があると効果的です」
「次に間取り。縁側や広縁のような特定の目的をもたない『間(ま)』に、人はゆとりを感じます。物理的な余裕は心理的・行動的にもゆとりを生んで、本を読んだり昼寝をしたり、ただボーッとしてもいい場所となる。ストレス解消に効果を発揮します」
「また、自分だけの空間を得るのも大切なこと。ストレスや心理的問題を抱えたときには1人になって感情の整理や自己内省をする必要があり、個室が緊張解消の場となるのです。使うときに1人になれる空間なら、家族共用のコーナーでも構いません」

ありがちな「癒されない環境」とは?
一方で、癒しを阻害する間取りもあると、小俣さんは注意を促す。
「動線や収納のプランが悪いと、無意識にストレスをため込むことに。リフォームでは暮らしやすい間取りにすることが必要です。家が舞台装置、住まい手が演者、ライフスタイルが脚本だとすると、それらがマッチして初めて癒しを得られる住環境になる。家族構成や子どもの成長、ライフステージに合わせて、都度ライフスタイルを見直し、それを活かせる間取りにしたいですね。家は、住まい手を心理的にも物理的にも支えるベースキャンプですから」

家の専門家に聞く 住まい手をやさしく包む空間づくり
“人間が大きな気宇(きう)を養うのに、その住まいの大らかさ自由さくらい大きな力を及ぼすものはない”
 19世紀の思想家、ジョン・スチュアート・ミルのこの言葉に感銘を受けたという建築家の田中敏溥さん。住まい手が自然体でいられる安らぎを得て、凛とした気構えを養うことができる……そんな家を数多く手掛けてきた。
「家族構成やライフスタイル、好みといった、変化するものに合わせてしつらえること。隣接している道路や公園などの周辺環境といった、変化しないものを活かして設計すること。そうした気遣いのある家は五感が窮屈になりません。場と人にフィットする家は、ミルが言うように人間の心持ちを支え、癒しを与える力があると考えています」

<提案1> 安らげるベースを住環境でつくる
癒される家をつくるための提案として、一つ目に田中さんが挙げたのは住環境だ。
「温熱、採光、通気は、身体的なストレスを左右します。それが心地よければ五感が解放されて癒される住まいになります。そこで目指したいのが『夏、蒸し暑くなく、冬、寒くない』家づくり。
木を植える庭がなくて直射日光が入ったり、狭小地や密集地だったりしても、住環境を良くする工夫はできます。冬の寒気が入るのを防ぎつつ、家の中を南風が抜ける工夫や、夏の直射日光を避けて冬の低い日差しが室内の奥まで届く開口計画などを意識しましょう。
冷暖房が必要なのはたいてい冬と夏。春秋の半年はチョウが舞い、トンボが飛ぶそよ風を感じられる家にすれば、そこに居るだけで日々癒されることでしょう」

<提案2> 室内を調える
二つ目の提案は、室内を調えることだと田中さん。
「いい家具があると空間がよく見えるし、家具や建具がバラバラだと落ち着かない気分になりますよね。つまり、住まい手の好みと家屋と家具が互いにフィットするしつらえであれば、リラックスできて、ゆったり過ごせる空間になるのです。リフォームでは既存の柱や梁などを残すこともできますし、家具を造作して自分らしさを織り交ぜることもできます」
 思い出の柱や梁は、ずっと見守られているようなぬくもりを感じさせ、自分の好みを反映した素材や色、デザインは安心感をもたらす。
「また、ゴチャゴチャした空間にならないように、必要な場所に必要な量の収納を設けることも大切。調っている空間は、気持ちもスッキリするはずです」

<提案3> 自然を取り入れる
設計では、家屋だけでなく、屋外にも気を配るという田中さん。三つ目の提案として、家と自然が良い関係になる家づくりの大切さを訴える。
「庭師の言葉に『庭をつくると家が二倍よく見える』というものがあります。まさにその通りで屋外と家屋は一体で考えなければいけません。敷地が狭くて大きな庭をつくれなければ、窓の近くに木を一本植えるだけでもいい。周辺に公園があるなら、借景を活かして自然を室内に取り込みたい。
間取りや開口、素材などで室内外につながりがあったり、外に視界が抜けたりする家は広がりを感じられ、心も伸びやかになります」
移ろう四季を愛でる窓でしみじみとした平穏を味わい、室内に用いた自然素材の香りや肌触りで五感が満たされる。そんな暮らしを意識してみよう。

<提案4> 自分空間をつくる
四つ目の提案は、個の空間をつくること。「人間は、会いたいときに会えて、会いたくないときには会わずにいられる環境が必要」だと、田中さんは話す。
「人が集うための大きい空間だけでなく、1人きりになれる空間も、実は同じぐらい大切です」
誰にも気兼ねせず、肩の力を抜いてホッとできるスペースは、心身をリセットするために必要だ。階段ホールを利用して1坪程度の夫の書斎を設けたり、キッチンの近くに家事スペースを兼ねた妻のデスクを置いたり。広さよりも、デッドスペースの活用などで設置場所を賢く工夫したいもの。
思いのままに過ごせる場所で、いつでも素の自分に戻れる安心感と、ストレスをそぎ落とす開放感を得られるだろう。
心身のバランスの崩れを回復させ、癒しの場になりうる住まい。そんな家づくりを叶えるために、4つの提案をリフォームプランに取り入れてみよう。

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37 「旧耐震」って危ないの? それでも住みたいならどう選ぶ? 2017/11/28 読売新聞
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「少しでも賃料が安い物件に住みたい」あるいは「かっこいいリノベーションマンションに住みたい」……。そんなとき、候補に挙がるのが築年数を経た中古マンションだ。しかし、大型地震が頻発している昨今、いわゆる「旧耐震」の物件に不安に感じる人も多いだろう。そこで、耐震制度そのものの解説から、旧耐震物件に住みたい場合はどう選んだらよいかを、碓井建築オフィス代表で一級建築士の碓井民朗(うすい・たみお)さんに聞いてみた。

そもそも「新耐震」と「旧耐震」って、どういうこと?
中古マンションを選ぶときの基準として、新耐震か旧耐震であるかはよく取り沙汰される。だが、そもそも旧耐震・新耐震とはいったい何かについて、一般人の知識は曖昧であることも多い。
「耐震基準というのは、建物が地震の震動に耐えうる能力を定めるものです。1919年に日本で最初の建築法規である『市街地建築物法』が制定されますが、最初は木造のみの基準でした。関東大震災の次の年の1924年に同法が規則改正され、耐震基準が導入されました。その後1950年に同法が廃止され、あらたに『建築基準法』が制定され、その中で耐震性に関する基準ができたのです。
その後も大きな地震があるたびに見直されています。例えば1968年の十勝沖地震を経て1971年に建築基準法の改正があり、鉄筋コンクリート造の柱の帯筋が強化されました。さらに1978年の宮城県沖地震を経て1981年6月に大きな『耐震基準』の改正がありました」(碓井氏)
なかでも大幅な改正が行われたのが、1981年6月1日。耐震設計法が抜本的に見直された。
「現在では1981年以前の基準を『旧耐震』、以後の設計法を『新耐震』と呼んでいます」(同)
「旧耐震」では、震度5程度の地震に耐えられることが基準だったが、「新耐震」では、建物の倒壊を回避するだけでなく、建物内の人命が重要視され、比較的よく起きる中程度の地震では軽度なひび割れ程度、まれに起きる震度6~7程度の大きな地震でも崩壊・倒壊しないことが求められている。
「注意したいのは、新耐震かどうかの判断は建物が完成した『竣工年』ではないということです。特にマンションは完成まで時間がかかるので、1982年に完成したマンションでも、建築確認済証の交付日が1981年6月1日以前であれば旧耐震になります。中古マンションや中古住宅を購入する場合は、不動産販売会社や自治体で確認する必要があります」(同)

耐震改修工事の実施率はわずか5.9%、なぜ進まない?
これだけ大きな問題なのに耐震補強工事はあまり進められていない。2013年に東京都が発表した「マンション実態調査(※1)」では、都内にある旧耐震基準の分譲マンションのうち耐震診断を行った物件は17.1%、実際に耐震改修工事の実施率は5.9%となっている。
つまり8割以上のマンションではマンションの耐震診断すら行っていないということだ。その理由についても聞いてみた。
「耐震補強工事は実は難しいのです。1階のピロティ部分(※2)を補強しただけで耐震工事をしたと言っている場合がありますが、『耐震補強工事』は全ての階を行わないと効果はないと思います。住戸のバルコニー側や廊下側の外壁には『筋かい』(※3)が最低限必要になりますが、技術的には可能でも実際には無理です。『筋かい』を入れるとなると住戸内での生活が不自由になりますし、大変な工事費の負担になります」と碓井氏。
耐震診断自体に費用がかかるうえ、不適格という結果が出れば耐震工事にどれだけ費用がかかるか分からない。結果的に耐震診断も実施しないという結論になる場合が多いようだ。

旧耐震物件に住むなら? 中古マンションの選び方
しかし旧耐震のマンションは、都心からのアクセスに恵まれた立地が多い。新築マンションでは手が届かない場合でも、中古マンションだからこそ住めることもあるはずだ。どうしても住みたいと思う際のアドバイスを聞いてみた。
「どうしても旧耐震のマンションを選ぶ必要があるならば、私は『壁式構造』(※4)のものをすすめます。壁全体で建物を支えているので強度が『ラーメン構造』(※4)よりも高いです。阪神・淡路大震災でも、5階建て(高さ地上15m)以下の『壁式構造』については被害が少なく、また、少数の被災事例も、地盤の関係で沈下や傾斜が生じたもので、建物の壁等の破損はほとんどなかったと言われています」(同)
立地についてはどこをチェックすべきだろうか。
「築年数を経た建物であれば、より地盤がしっかりしていることが重要視されます。国土交通省による国土地盤情報検索サイト(KuniJiban)や行政が公開している液状化予測図等を確認しておくのも重要ではないでしょうか」と碓井氏。
中古マンションの購入を検討する場合、やはり「旧耐震であるか新耐震であるか」ということが、大きなチェックポイントであることが分かった。併せて立地条件や構造など、さまざまな条件を照らし合わせることも大切だ。住まいは資産としてはもちろん、人の暮らしや命を預かるものなので、冷静に判断する必要があるだろう。

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38 保活で高額な「認可外」に 退職するしかない? 賢い住まいのマネー術(1) 2017/11/27 読売新聞
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今年も本格化してきた「保活戦争」。しかし同じ東京都でも、住むエリアによって認可保育園の保育料が大きく変わることをご存じでしょうか。今回は住む場所によって家計やライフプランが大きく変わることを解説すると共に、もし保育料が高額な認可外保育園しか入れなかったとしても、働き続けたほうがよい理由をお伝えします。
住まいに関する支出は、家庭の大きな割合を占めるもの。保活から住宅ローン控除まで、住まいに関する家計管理や節約術に定評のあるファイナンシャルプランナー(FP)の花輪陽子さんが解説します。
認可保育園の保育料、自治体によって年30万円の差!?
同じ東京23区内であれば、認可保育園の保育料は大差ない……そう思っていませんか? 実は自治体によっては、月額2倍以上の差が出ることもあるんです。
具体的なケースを見てみましょう。
「保育園を考える親の会」作成の「100都市保育力充実度チェック(2017年度版)」で認可保育園の保育料(※中間額)が安い街をみると、1位の渋谷区では7490円、23位の江戸川区では3万1500円と、同じモデルケースでも月額2万4000円もの差があります。

■3歳未満児の認可保育園 月額保育料が「安い」自治体TOP3(東京23区・中間額)
1位:渋谷区 7490円
2位:中央区 1万3100円
3位:練馬区 2万600円
※100都市保育力充実度チェック(2017年度版)より

■3歳未満児の認可保育園 月額保育料が「高い」自治体TOP3(東京23区・中間額)
1位:江戸川区 3万1500円
2位:江東区 2万9800円
3位:墨田区 2万8500円
※100都市保育力充実度チェック(2017年度版)より

年間の差額は30万円近くになりますので、決して小さな額ではありません。住まい探しの前にぜひとも下調べしておきたいですね。
※中間額:所得控除前の年収が夫496万2396円・妻78万7584円、夫の社会保険料額を69万4735円、子供1人とした第1子保育料

とはいえ、現在東京23区内にお住まいであれば、希望の認可保育園にすんなり入れるケースは珍しいかもしれません。認証保育園や認可外保育園を選択せざるをえない場合でも、注意すべき点があります。
家賃が高いエリアでも、認可外助成がある区のほうがオトクなことも
料金が変わるのは認可保育園の保育料だけではありません。東京都の基準を満たしている認可外施設に通わせている家庭に対し、認可保育所を利用した場合との差額を助成する自治体もあります。しかし、助成のない自治体も多く、助成額が多い自治体と比べると大きく家計が変わってしまいます。
例えば、港区の場合、通っている認可外保育園の保育料または助成基準額(3歳未満児は10万円、3歳以上児は9万7000円)のいずれか低い金額と、認可保育園等保育料との差額を助成します。
また、世田谷区でも平成28年から、3歳児以下について、認証保育園以外の認可外保育施設でも認証と同じ5000円~4万円を補助する制度を創設しました。これは待機児童が多いことを受けた緊急対策との位置付けで、平成31年度までの期間限定で運用されるといいます。
家計はどうなるのか、具体的なモデルケースで考えてみましょう。
港区に住むA家庭は、認可保育園に通う場合、家庭の収入から月額保育料は3万1000円ですが、認可外保育園に通う場合、保育料は月額11万円と高額です。しかし、助成基準額の10万円と認可保育料の3万1000円の差額である6万9000円を助成してもらえ、保護者負担は10万円を超過した1万円と認可保育園料の合計となる4万1000円になります。月額11万円だったはずの保育料の多くを、自治体からの助成で賄うことができるのです。

■計算式
1歳児の認可外保育園の保育料:月額11万円
・港区の場合:11万円(認可外保育料)― 6万9000円(助成額)=4万1000円(自己負担額)
・補助額0円の区の場合:11万円(自己負担額)
●月間保育料の差額:6万9000円
●年間保育料の差額:82万8000円

同じ東京都内であっても、認可外保育園に対する助成がゼロの区に住んでいれば、月額の保育料の負担は11万円になります。港区に住んだケースと比べると、年額で82万8000円も差が出ます。家賃が少し上がっても、助成のある区に住んだほうが支出を抑えることができる場合もあるのです。

出産で退職すると、2億5000万円を失う
とはいっても、すでに認可保育園に入りにくく助成額も少ない自治体に住んでいる場合、そう簡単に引っ越しできるものではありませんよね。
時短勤務などを取得していれば、認可外保育園の保育料と、月々のお給料がトントンになってしまうケースもあるかもしれません。そんな時は「いっそ退職しようか……」といった考えが頭をよぎるのも無理はないかもしれませんが、出産で仕事をやめると、約2億5000万円もの生涯賃金を失うことをご存じでしょうか。
「国民生活白書」によれば、大卒女性が仕事を中断することなく、38年間働き続けた場合の生涯賃金は退職金込みで約2億7700万円です。育児休業を2年間取得して36年間働く場合、失うお金は約1900万円と比較的少なく済み、生涯賃金は約2億5800万円となります。(平成17年版、第3章「子育てにかかる費用と時間」より)
一方、出産後退職をして8年間のブランクを経て再就職する場合、正社員として復帰するケースの生涯賃金は約1億7700万円、パートとして復帰するケースの生涯賃金は約4900万円になります。
結婚後は専業主婦という場合の生涯賃金は約2200万円と、ずっと働き続ける場合と比べると2億5000万円ものお金を失うことになります。(「国民生活白書」平成17年版。28歳で第1子出産、31歳で第2子出産と仮定)
生涯賃金という視点から考えると、できる限りキャリアにブランクを空けず、正社員として復帰をすることが大切だということが分かります。妊娠中に体調が優れずにやむを得ずに退職をすることになったという場合も、できるだけ早期に正社員として復帰するほうが、当然生涯賃金は多くなります。

高い保育料は期間限定 長期的な視野で保活を
認可外保育園の保育料は月額10万円を越える場合もありますが、それは長いライフプランの中の限られた期間に限定されます。子育ては計画が立てやすいものです。
0~2歳時は期間限定と割り切り、高い保育料を支払ったとしても、3歳児以降になれば延長保育のある幼稚園も含めて選択肢が広がります。仕事をキープしたほうが、生涯賃金を考えると逸失金額が少なく済む場合が多いでしょう。どのエリアに住むかによって受けられるベネフィットが大きく違いますから、これからを住まい探す場合は、希望エリアの行政サービスをよく調べておきたいものです。
もし高額な保育料を払うことになったとしても、「保育料以上に稼げないから働くのをあきらめる」という短期的な目線だけではなく、3歳以上になると保育の選択肢が広がること、働き方によって生涯賃金が大きく変わるということを頭に入れ、長期的に試算した上で保活を考えることが大切です。
人気のエリア、子育てがしやすそうというイメージだけではなく、数字でしっかりと把握してから住まいを選ぶほうが賢明ですね。

花輪 陽子花輪 陽子(ファイナンシャルプランナー)
CFP認定者、1級FP技能士。外資系投資銀行を経てFPに。「夫婦で貯める1億円!」「貯金ゼロ 借金200万円!ダメダメOLが資産1500万円を作るまで」などの著書やテレビ出演、雑誌監修など多数。

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39 なぜ空き家は増えるのか?そのヒントが、人気アニメの間取りに隠されていた 2017/11/24 読売新聞
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わが国の空き家数はもうすぐ1000万戸に迫ろうとしている。7軒に1軒は空き家だ。しかし、日本では欧米に比べて、中古住宅の取引は低い水準にある(2013年国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」)。その理由は、親世代の家の間取りに理由があるという。埼玉県で、行政の立場から空き家問題に取り組むお二人にお話を聞いた。
時代を代表する4つのアニメ、その間取りから浮かび上がるのは……?
親世代の生活や住宅スタイル、ひいては「間取り」がその子世代の暮らし方にはマッチしない!? そんな問題提起をしたのは、埼玉県鴻巣市 都市整備部副部長(埼玉県から派遣)の高橋英樹さんと、埼玉県庁 都市整備部 建築安全課企画担当主幹の小松克枝さんだ。日本人の生活スタイルと住宅の間取りについて、人気アニメに登場する住宅、磯野家(サザエさん)とさくら家(ちびまる子ちゃん)、野原家(クレヨンしんちゃん)、天野家(妖怪ウォッチ)の4つを比較し、その変遷を分析している。

着目したキーワードは次の2つだ。
◎家族構成(多世代同居・核家族)
◎家族のコミュニケーション空間の割合(居間・リビング)
いったいどういうことなのか。さっそく4つのアニメの間取りを見てみよう。

[1]サザエさん:磯野家の間取り
原作の4コマ漫画は、昭和20年代に新聞連載としてスタートしている。磯野家の家族構成等の設定は戦前のモノであったが、1969年(昭和44年)のアニメ化の際に時代設定等がいったん整理された。このため「昭和40年代」の設定と言える。

特徴
設定:昭和40年代
■3世代の同居
■それぞれの世代に個別の部屋を確保
■家族の団らんは主に居間(和室・8畳)
■家族のコミュニケーション空間は限定的

[2]ちびまる子ちゃん:さくら家の間取り
作者の子ども時代の設定で、昭和40年代後半から50年代前半をベースにしている。

特徴
設定:昭和40~50年代
■3世代の同居
■それぞれの世代に個別の部屋を確保
■家族の団らんは主に居間(和室・8畳)
■家族のコミュニケーション空間は限定的

[3]クレヨンしんちゃん:野原家の間取り(1階)
漫画の連載は1990年(平成2年)で、1992年(平成4年)にアニメ化されている。

特徴
設定:平成初期
■両親と子どもの核家族
■家族の団らんの場は、リビング・ダイニング&キッチン
■1階の大部分が家族のコミュニケーション空間

[4]妖怪ウォッチ:天野ケータくんの家
2012年(平成24年)に漫画での連載がスタートし、2014年(平成26年)にテレビアニメがスタート。平成20年代を代表する大ヒットアニメ。

特徴
設定:平成20年代
■両親と子どもの核家族
■家族の団らんの場は、リビング・ダイニング&キッチン
■1階の大部分が家族のコミュニケーション空間

ここまで、日本を代表する4つのテレビアニメから間取りの変遷を見てもらった。
高橋さんは「ここから読み取れるのは、核家族化の進展と生活スタイルの欧米化です」と分析する。
「平成に入ったころから祖父母世代用の部屋と来客用の空間がなくなりました。平成20年代になると和室も消え、1階空間のほぼ全てが家族のコミュニケーション空間になりました」(同)
確かに、筆者が最近目にする新築住宅の広告でも、システムキッチンや床暖房はすでに定番アイテムとなり、10年ほど前には目新しかった「リビングイン階段」や「メザニン(中2階)」なども一般的になった。和室はノスタルジー空間となり、来客用の空間は親子間を含む家族間のコミュニケーションのための空間に吸収されていった。
高橋さんはその結果として、リビング空間が広がり、現在の住宅では家族のコミュニケーション、とりわけ「親と子がどうかかわるか」が、家の間取りにも影響しているのではないかと考えている。

”今どきの間取り”の中古住宅も増える?
高橋さん自身、10年前に熊谷市の実家を受け継ぐ際に、すでに築40年ほどたっていた親の家を取り壊して新築した。
当時、妻と子ども1人(現在は2人)と暮らしていた高橋さんは
「ユニットバス、システムキッチン、床暖房、これら3つの要素が僕らの世代が家に求めるものだと思います。
設備が古いうえに、親が建てた家は“ちびまる子ちゃん”の家のような中廊下型で、自分の家族の暮らしには向かないと感じました。実家では、家族5人が6畳の居間で窮屈にテレビを見たり食事をしたりしていましたが、廊下をはさんだ二間続きの和室はほとんど使われていませんでした(笑)」
と打ち明ける。
一方、小松さんは「私は、10年ほど前、実家の近くに中古住宅を買ってリフォームして暮らしています」と言う。
「私の家族は夫と子ども2人ですが、1990年代後半に建てられた住宅で“クレヨンしんちゃん”の家のような、リビング・ダイニング&キッチンで家族団らんできるタイプだったことと、耐震性が高かったことが理由として大きいでしょう。
同規模の新築物件より安価なこともお得感がありました。私は仕事柄、スクラップ&ビルドではなく、躯体さえしっかりしていれば既存の建物を再活用したいという思いもありました。実は、高橋さんの言う住宅に求める3つの要素(ユニットバス、システムキッチン、床暖房)は無かったのですが、おいおいリフォームしていこうと思っていたので気になりませんでした。入居前に内装を、入居後に洗面・ユニットバス、外構と、数年ごとにじっくり、自分好みにリフォームして楽しんでいます」

そんな小松さんに対し高橋さんは
「抵抗感がなくリフォームを選択できる人って、まだあまり多くないのではないでしょうか。私の実家のように築40年以上の住宅の場合、リフォーム後の姿をイメージすることは難しい。みんながみんな建築の知識をもっているわけではありません。10年前の私もそれができませんでした。今から考えると少し残念な気もします」
と話す。
高橋さん、小松さんともに、埼玉県におけるこれからの住宅のあり方、そして空き家問題に行政の立場から対策に取り組んでいく立場にある。
小松さんは「自治体が目指す方向性や、住まい手の住宅の選び方はいまだ新築志向という現実と、空き家の数を抑えたいという目標とのギャップに戸惑うこともあります」と打ち明けてくれた。
埼玉県は、1970年から2010年までの40年間で、人口は約2倍に増加した。しかし、日本全体の少子高齢化は埼玉県でも例外ではなく、これから人口減少が始まると予想されている。
小松さんは「これからは、平成以降に建てられた、リビング・ダイニング&キッチンが一体となった今どきの家族にも通用する間取りの中古住宅が多くでてきます。今の生活スタイルに適したこうした中古住宅を購入する人も増えてくるでしょう」として
「中古住宅を次の利用者に受け継いでいくためには、その地域で活躍する建築士さんや不動産屋さんの役割が非常に大きいと感じています。多くの人が『買いたい、住みたい』と思えるすてきな住まい方を提案してもらいたい。そのことが、誰も住まない空き家を少なくすることにもつながります」と、その思いを語ってくれた。

2017-11-30 | Posted in 住宅関連新聞記事Comments Closed 

 

住宅関連新聞記事ダイジェスト No.711  2017/11/16~2017/11/22

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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.711  2017/11/16~2017/11/22
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【日本経済新聞】
1 建売住宅に欠陥 売り主の責任、どこまで追及できる?
2 10月の米中古住宅販売件数、2.0%増加 2カ月連続増
3 三春情報センター、英語の学童保育事業に参入
4 新栄合板工業 大分に工場建設 90億円投資
5 新東、小幅な増益
6 サンゲツ、成長投資重く
7 東京・新宿区長、民泊規制で「社会の受け入れ環境を」
8 東京都世田谷区、民泊規制の条例骨子案
9 戸建て、住宅ローンごと「返却」可能に ミサワホーム
10 住宅ローンの借り換え、諸費用に注意 金利交渉も一手
11 東急電鉄、綱島駅近くに高架下保育所
12 横浜市、民泊規制の条例案骨子 住宅地の営業制限
13 ポラスグループ、西大宮で分譲住宅販売
14 美樹工業、上振れの公算
15 穴吹興産、最高益
16 エアビー社に立ち入り 独禁法違反疑いで公取委
17 「フラット35」申請13%減 四国4県4~9月 融資実績も減

【朝日新聞】
18 小判型コンクリート杭の地盤補強工法を本格展開 池永セメント工業所
19 首都圏10月中古マンション売り価格 小幅な値動き
20 東急建物グループ 優良老人ホーム「グレイプスウィズ四谷」開業
21 壁紙サービスに人気アニメのコンテンツ追加 エイブルリフォーム
22 低価格帯賃貸住宅の一般媒介で業務提携 エイブル
23 大京穴吹不 川越店を開設、埼玉の仲介営業を強化
24 水天宮に初のサービスアパートメント パナホーム
25 外国人入居者など向けに海外送金サービス レオパレス21
26 4カ月連続で増加 首都圏10月の賃貸成約 マンションは減少
27 「今後の動向を注視」 石井国交相がエアビーアンドビーへの立入検査で
28 リノベ済み住宅「Styles」で水回り設備保証を10年に 阪急不
29 月額990円のクラウド型カメラサービス アイテム
30 JIOわが家の保険、保険契約戸数累計150万戸達成

【読売新聞】
31 都民の生活実態、「持家」は61.3%・「借家・賃貸住宅等」は37.0%、東京都
32 10月の首都圏中古マンション価格、主要エリアは強含み、東京カンテイ
33 空き巣犯の傾向と対策を公表、ALSOK 2017/11/22 読売新聞
34 日本人は多機能型のバス・トイレが好き? 欧米との違いはどこにある?
35 部屋の寒さは窓次第!? 進化する「省エネ窓」の断熱効果に注目
36 「移動できる家」のレンタルプランで、夢の暮らしもかなっちゃう?
37 「収納力」がカギ!? 賃貸お部屋探しで重視すべきこと~子育て夫婦編~
38 AI技術を活用した住宅ローン審査手法を導入、住信SBIネット銀行

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1 建売住宅に欠陥 売り主の責任、どこまで追及できる? 2017/11/22 日本経済新聞
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弁護士 佐野雄一
男性会社員のAさん(35)は妻と子供と賃貸マンションに住んでいました。しかし、子供が大きくなってきたことから、かねて希望だった新築の戸建て(建売住宅)を購入したいと思い、不動産業者から薦められた物件を検討することにしました。どのような点に注意して物件を見ればいいのでしょうか?

■建築中のチェックはできない
 建売住宅とは、すでに竣工(完成)済みか、許認可済みで建築前や建築中の建物を売り買いする場合の建物です。建売住宅の最大のメリットは、実際の建物を見てから購入できることです。自身のイメージと実物を比較できるので安心できます。また現在の住まいが賃貸であれば、引き払えばすぐに住み始められるので、その分の家賃が抑えられます。
 一方、デメリットとしては、すでに建築内容が決まっているので、基本的には自分の理想や意思を反映させることができません。また、原則として建築中のチェックができないため、手抜き工事が比較的発生しやすいうえ、購入時点では建物は完成または建築途中なので、構造部分や配管など見えない部分の問題点の発見が難しいことなどが挙げられます。
 建売住宅の購入の基本的な流れとチェックポイントを下記に示しました。
(1)建物の本体と周辺の状況などの確認・検討
(2)買い付け証明書(物件の購入意思を記載した書面)を提出
(3)売買契約の締結(売買契約の前後でオプション工事の選択ができる場合がある)
(4)代金決済(住宅ローンの審査、決定、実行)
(5)物件の引き渡し

Aさんはインターネットで調べたり、不動産業者を何度か訪れたりして物件を探していたところ、希望に近い物件を見つけました。そこで不動産業者と一緒にその物件を見に行きました。パッと見は良さそうな印象ですが、何をどのように確認すればよいか分かりません。また、将来どんな問題が発生するのでしょうか?

■物件を確認する際の注意点
 物件や周辺の状況について確認すべき点は多くあります。家族構成や生活スタイルなどによって何が重要であるかはそれぞれ異なってきますが、自身が実際に生活する状況をイメージするとよいでしょう。下記に注意点をまとめました。
(1)付近の住環境(公園やスーパー、コンビニエンスストア、薬局などの有無、近隣の建物や住民の様子など)
(2)交通の便
(3)公共施設(役所や区民会館、幼稚園などの有無)
(4)現地を実際に見て、土地の形、隣地との境界線や高低差、日照、隣接地からの騒音、雨水の流れなどを確認
(5)購入予定地やその周辺が以前どのような地形だったか、地盤はどのようなところかにも注意(田や沼を埋め立てているケースもあり、土地を造成している場合はその方法によって安全性が異なる)
(6)用途地域や市街化区域など法令上の制限(将来の建て替え時や近隣の環境が変わる可能性があるので、役所などで確認)
(7)すでに建築済みの場合、建築に必要な各書類(確認申請書や確認済証、工事完了検査済証)、より詳細な設計図である実施設計図や地盤の調査報告書などの書類を売り主から受け取り、実際の建物と比較してチェック
(詳細は8月30日のコラム「住まいの土地選び、思わぬ落とし穴があちこちに」を参照)
 ただ、(7)については専門的なチェックは素人には難しいので、実際には書類を手に入れたうえで、第三者の建築士に依頼して確認してもらうことになるでしょう。一方、基礎に名刺の厚さ以上のひび割れがないか、ゴルフボールを床に軽く落として勢いよく転がるかなど個人でも確認できることはあります。
 では、購入後に発生する問題はどんなものがあるのでしょう?
Aさんと家族は新築の建物に引っ越して新生活を始めました。ところが3年が過ぎたころ、2階の和室の天井と壁面のクロスに大きなシミができているのに気がつきました。業者に調査させたところ、外部から漏水しているようです。また調査の際、壁に断熱材の施工不良があることも分かりました。購入後、しばらく時間がたっているので、自分で直すしかないのでしょうか?
 購入した不動産に隠れた瑕疵(かし)があった場合、その瑕疵があることで売買した目的が達成できない場合は売買契約を解除できますし、そこまで言い切れない場合も、瑕疵を補修するための工事に必要な金銭を支払うように売り主に請求できます。
 ここで重要なのは請求できる期間です。多くの場合は売買契約書で引き渡し後1年または2年となっているケースが多く、それ以上は責任を認めないという規定がある場合もあるので、売買契約締結の際に契約書をしっかり確認するようにしてください。ただし、構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分に限っては、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)によって引き渡し後10年間が瑕疵担保責任を負う期間とされているので、契約書に特約があったとしても10年間は責任を求めることができます。
 Aさんの売買契約書にも、瑕疵担保責任は引き渡し後2年の制限がありましたが、漏水は品確法の「雨水の浸入を防止する部分」に当たるので、3年後の今でも補修費用について損害賠償を請求できます。しかし、断熱材は品確法の規定には当てはまらず、引き渡し後2年の期間を超えていたので、当初の施工不良であったとしても売り主に損害賠償は請求できません。
 雨漏り以外にも、排水に問題があってトイレからの逆流があったり、床のきしみやフローリングのゆがみが生じたり、シックハウスと疑われる症状が出たりと色々な可能性がありますが、売り主に責任を問う方法としては、基本的にこの瑕疵担保責任に基づいて請求することになります。売買契約の締結の際には、特に契約書の瑕疵担保責任に関する条項や、契約書の最後に記載があることが多い特約事項に注意しましょう。

■オプション工事、書面で金額を特定
男性公務員のBさん(38)は建築途中の物件について、不動産業者から「間取りの変更や壁紙、キッチン、風呂などは後日選ぶことができる」と説明を受け、ある程度自分の好みが反映されると思い、その物件を購入することにしました。売買契約を結んだ後、ショールームで壁紙とキッチンを選んだのですが、予定より100万円以上も高くなってしまいました。売買契約を結んだときに見たイメージ画像と最も似ているものを選んだつもりなのですが、100万円は支払わないといけないのでしょうか?
 この事例のように、売買契約を結んだ後でオプション工事の内容を選択する場合、売買契約書と同時に示された設計図書や見積書に壁紙やキッチンの型番の表記があれば、その型番の壁紙やキッチンの値段との比較から差額が決められます。このため売買契約締結の際には、各仕様についてもきちんと確認しておくことが大切です。
 もし、売買契約書などに仕様が定められていなかった場合は、当事者がどの程度のものを想定していたのかということから確認することになります。例えば型番の記載はなく、「壁紙は1平方メートル当たり1000円、キッチンは100万円」との記載しかなかった場合、その金額のものを想定していたとして追加料金を計算することになるでしょうし、金額もあいまいだった場合は、建物全体の設備や仕様と比較してどの程度のものを想定していたか判断することになります。
 このような問題を避けるため、オプション工事が選択できる場合は、売買契約を締結する前に何をいくらで入れ替えるのかなど、オプション工事の内容と金額を特定する書面の交付を売り主に求めたうえで売買契約を結ぶことが肝要です。

■事前に専門家に相談を
 以上のように建売住宅を購入する場合は、物件の内部はもちろん、土地の履歴や周辺の状況、契約書の瑕疵担保責任期間や特約条項、オプション工事を踏まえた総額を把握したうえで、決めるようにしてください。もし、物件の引き渡し時や工事中に不安や不信が生じたならば、事前に建築士や弁護士などの専門家団体の窓口に相談しましょう。例えば、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターが開設する「住まいるダイヤル」(0570-016-100)が電話相談に応じてくれます。また、公益社団法人日本建築家協会の建築相談室が全国各支部に開設されており、無料相談に応じています。無料相談だけでなく、依頼があれば、購入者が工事中や引き渡し前の確認などをする際、設計専業の建築士が個人の業務(有料)としてアドバイザーの立場で立ち会うことも可能です。

(監修 建築家 米田耕司)
佐野雄一
2007年弁護士登録。原法律事務所所属。金融機関の訴訟業務を中心とした企業法務に加え、建築案件や交通事故案件、相続案件、離婚案件なども扱っている。第二東京弁護士会建築法律相談担当。趣味はボルダリング、ダンスなど。

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2 10月の米中古住宅販売件数、2.0%増加 2カ月連続増 2017/11/22 日本経済新聞
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 【ワシントン=長沼亜紀】全米不動産協会(NAR)が21日発表した10月の中古住宅販売件数は、季節調整済みの年率換算で548万戸となり、前月比で2.0%増加した。2カ月連続の増加で、ダウ・ジョーンズがまとめた市場予測(540万戸程度)をやや上回った。しかし、前年同月比では0.9%減少し、前月に続いて前年同月比を下回った。
 販売価格(中央値)は24万7000ドル(約2770万円)で、前年同月比5.5%の値上がりだった。
 NARは「住宅市場は若干勢いを得たが、物件不足で選択肢が少なく価格も高騰しているため、販売件数は前年同月に届かなかった」と分析した。

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3 三春情報センター、英語の学童保育事業に参入 2017/11/22 日本経済新聞
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 横浜以南を地盤とする、不動産・住宅建築の三春情報センター(横浜市)が学童保育事業に参入する。このほど学習塾大手のやる気スイッチグループホールディングス傘下の拓人こども未来(東京・中央)とフランチャイズチェーン(FC)契約を結び、英語で預かる学童保育「キッズデュオ」を開業する。
 18年1月にJR根岸線の港南台駅近くに一つ目の店舗をオープンする。3年後に3店舗に増やす計画で、JR根岸線の磯子駅や本郷台駅の周辺などへの出店を検討しているという。
 対象は3歳から小学6年生までで、受け入れ人数は1店舗でおよそ100人ほど。英語が母国語の先生や2カ国語を話せる先生を配置して、子どもたちは基本的に英語で会話する。年齢に応じてアルファベットの勉強ができるプリントなども用意する。平日5日間営業しており、バスの送迎もつく。
 小学校で英語授業の導入が進むほか、女性の社会進出の進展に伴い学童保育の需要は拡大している。楠元知毅執行役員は「主力の不動産以外でも必要なサービスを提供して、地元民の暮らしを便利にしていきたい」と話す。

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4 新栄合板工業 大分に工場建設 90億円投資 2017/11/21 日本経済新聞
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 国産合板最大手セイホクグループの新栄合板工業(東京・文京、尾崎公一社長)は21日、大分県玖珠町の玖珠工業団地に約90億円を投じて新工場を建設すると発表した。九州地区では熊本地震からの復興住宅建設などにより合板素材の需要が増えているのに対応する。
 玖珠工業団地は現在造成中で、2018年3月までに完成する。同社は敷地約10ヘクタールを取得し、このうち1万5000平方メートルに平屋の合板工場を建設する。早ければ18年4月に着工、19年春からの稼働を目指す。
 新工場では大分県産をはじめ国産の杉やひのきを活用、住宅の壁や床など向けの合板を製造する。年間生産量は6万8000立方メートルと見込む。同社は地元から最大で50人を新規雇用する考え。
 新栄合板工業は熊本県水俣市に主力工場を持っているが、震災などによる需要増で製造能力が上限に近づいている状況だったという。尾崎社長は「軽くて強い国産材の利用は伸びている。大分県には原料となる木が多く、輸送コストの面からも新工場周囲の原木を積極的に使っていきたい」などと語った。

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5 新東、小幅な増益 2017/11/21 日本経済新聞
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【小幅な増益】戸建て住宅の着工戸数が低水準で足元は厳しい。主力の洋風F型瓦「CERAMシリーズ」などの拡販や新規顧客の開拓に引き続き注力し増収を確保する。原油価格など製造コストの上昇や、新設住宅着工戸数の動向などは懸念材料だが、業務効率化や財務体質のスリム化で営業利益は小幅増。

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6 サンゲツ、成長投資重く 2017/11/21 日本経済新聞
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【成長投資重く】買収した米国の壁装材メーカーが通年で寄与。非住宅分野の壁装材、床材の営業を強化。増収。平均販売単価の下落に加え、先行投資が増加。前期に有価証券売却益や退職給付制度終了益があった反動もあり最終減益。新中計を策定。総還元性向は3年合計で100%超。資本効率を改善。

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7 東京・新宿区長、民泊規制で「社会の受け入れ環境を」 2017/11/20 日本経済新聞
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 東京都新宿区の吉住健一区長は20日の記者会見で、住宅に旅行者らを有料で泊める民泊を巡る区独自の規制について「違法営業によるマナーなどの問題が生じていた。きちんとした管理・営業を通じて社会的に受け入れられる環境をつくるのが大事だ」と強調した。
 同区は区内の約3分の1を占める「住居専用地域」で月曜正午~金曜正午の民泊営業を制限する条例案を29日開会の区議会に提出する。民泊を正式に解禁する住宅宿泊事業法(民泊法)では年間営業日数の上限は180日だが、同区の規制地域では156日程度になる見通しだ。
 民泊の営業場所や事業者の連絡先などを公表するほか、近隣住民に営業の届け出7日前までに説明することも求める。条例施行は民泊法施行と同じ2018年6月15日を目指す。
 区に届いた民泊を巡る苦情は17年度には260件(10月末時点)に達し、16年度実績(246件)を上回っている。

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8 東京都世田谷区、民泊規制の条例骨子案 2017/11/20 日本経済新聞
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 東京都世田谷区は住宅に旅行者らを有料で泊める民泊について、独自の規制を定める条例骨子案をまとめた。区内の約8割を占める住宅地で月曜正午~土曜正午の営業を原則禁止する方針。条例案は2018年2月に区議会に提出し、同6月に条例を施行する見通しだ。
 骨子案は区面積の78.4%を占める「住居専用地域」で、民泊の営業を週末と祝日のみ認める。これにより、住宅地での営業は年間124日程度になる見通しだ。平日は区外で勤務する区民が多いため、区民の目が行き届きやすい週末や祝日に限定するのが適切だと判断した。
 区は月内に骨子案に関するパブリックコメント(意見公募)を始める。今後は区民への事前周知などのルールをさらに検討する。
 民泊を正式に解禁する住宅宿泊事業法(民泊法)は18年6月に施行される。民泊を巡っては、見知らぬ宿泊者の騒音やごみ出しなどのトラブルを懸念する声がある。

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9 戸建て、住宅ローンごと「返却」可能に ミサワホーム 2017/11/20 日本経済新聞
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 ミサワホームは住宅の購入者が住宅ローンを返済できなくなった場合に、返済を同社が肩代わりするサービスを始めた。高齢者などが途中でローンの返済ができなくなっても土地と建物を引き渡せば、ローン返済を免除する。ミサワホームは2017年度末までに7680戸の住宅受注を目指していたが、市況の悪化で190戸減の7490戸に下方修正した。新システムの活用で受注戸数の巻き返しを図る。
 新制度は「かeせるオプション」。働き盛りのビジネスマンが転勤したり、高齢者が老人ホームに入居したりするため、住み替えなくてはならなくなっても、残った住宅ローンを気にしなくても済む。
 購入者が返済できなくなった住宅ローンは移住・住みかえ支援機構(JTI、東京・千代田、大垣尚司代表)が肩代わりする。JTIは残債を引き受ける代わりに引き継いだ住宅を賃貸に回し、その賃料収入を住宅ローンの返済に振り向ける仕組みだ。
 一般的に戸建て住宅は建築後20年で建物の資産価値がゼロになる。たとえば返済期間が35年の住宅ローンを利用した購入者が20年住んだ後に住宅を手放す場合、土地の売却収入程度しか得られないことも多い。この制度を使えばそうしたリスクを背負わなくても済み、積極的な戸建ての取得が可能になる。
 この制度を利用するには住宅を建築、または購入する際、住宅金融支援機構の35年金利固定の住宅ローンの審査に合格する必要がある。ローンの申請はミサワホームの子会社であるミサワフィナンシャルサービスを通じて行うことが条件となる。
 また、制度の利用にはミサワホームと提携するJTIに長期優良住宅、またはこれに準じる長寿命住宅として認定してもらう必要がある。JTIに証明書を発行してもらうことが条件となり、発行手数料として5万円が必要になる。
 施工費の上昇などで戸建ての受注単価は年々高騰しており、住宅大手の新規販売戸数は鈍化している。ミサワホームは新制度も含め幅広い選択肢を住宅購入者に提示し、需要を掘り起こして取り込む。

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10 住宅ローンの借り換え、諸費用に注意 金利交渉も一手 2017/11/19 日本経済新聞
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住宅ローンの選び方(中)
 休日の昼下がり。良男が散歩から帰宅すると、息子の満がダイニングテーブルでスマートフォン(スマホ)を熱心に操作しています。かたわらで幸子が住宅ローンの借り換えを特集した雑誌をめくりながら、満に色々とアドバイスをしています。
筧幸子(かけい・さちこ、48=上) 筧良男(かけい・よしお、52=中) 筧満(かけい・みつる、15) 

筧良男 住宅ローンの研究は終わったんじゃないのか。
筧満 この際だから借り換えについても調べようと思って。最近はパソコンやスマホのアプリで簡単に借り換えの試算ができるようになっているんだ。
良男 そういえば職場の同僚も最近、借り換えをして総返済額を300万円減らせたそうだ。どんな人なら借り換えのメリットがあるんだろう?
筧幸子 例えば10年前に返済期間30年、年2.7%の固定金利で3000万円の住宅ローンを借りた人は、現在の残高は約2300万円。残り20年を住宅金融支援機構の「フラット20」に借り換えると金利は年1.3%になるので、月々の返済額は約1万5000円減って総返済額は約366万円減るわ。
良男 ほう、これは検討してみる価値はあるね。
満 以前は(1)借り換え前と後の金利差が1%以上(2)残りの返済期間が10年以上(3)ローン残高が1000万円以上――の3つのうち、1つでも当てはまればメリットがあるといわれていたんだ。住宅ローンのコンサルタント会社のホームローンドクター(東京・中央)代表の淡河範明さんは「金利差が1%なくても返済期間が長ければ、借り換えのメリットがある場合もあるので検討してみるといい」と話しているよ。
幸子 変動金利で借りていれば、10年ぐらい前の金利は年1.8%ぐらいだったの。仮に1.8%として同じように年1.3%の固定金利に借り換えると、月々の返済額は約5000円減り、総返済額も約127万円減るのよ。
良男 今の超低金利の恩恵を受けるには固定金利への借り換えがベストなのかな。
幸子 残りのローン返済期間や家庭の状況によるわ。借り換えの金利も新規の住宅ローンと同じように大きく分けて3タイプあるの。固定金利、固定期間選択型、変動金利よ。固定への借り換えに向くのは、ローンの残存期間が長く毎月の返済額を定額にして安心したい人ね。逆にローンの残存期間が短く収入に比較的余裕がある家庭なら、低金利の恩恵を享受できる変動に借り換える手もあるわ。
満 固定期間選択型に借り換えるメリットはあるの?
幸子 例えば残存期間が12~13年なら、固定期間10年を選び、期間終了時点でもう一度考えるという方法があるわ。固定期間が終わっても変動金利になるわけではなく、再度、固定金利を選べるの。その時点で金利が上がっていてもローン残高は減っているので月々の返済額はそれほど増えないし、思い切って繰り上げ返済する手もあるわ。
良男 そういえば職場の同僚は「借り換えには結構、費用がかかる」と言っていたな。
満 借り換えのメリットを計算するには諸費用も考慮に入れないといけないんだ。さっき変動から固定への借り換えで総返済額が約127万円減ると試算したけど、諸費用が約55万円かかるから実際には約72万円しか減らないことになるね。
幸子 諸費用は主に事務手数料、保証料、司法書士費用、団体信用生命保険(団信)料。事務手数料が1万800~3万2400円(税込み)の場合は、保証料が別途必要で融資額の1~2%程度かかるの。保証料が無料という金融機関もあるんだけど、その場合は融資額の1~2%の事務手数料がかかるわ。前者の条件で保証料率1.5%で仮に2300万円を借り換えると、事務手数料と保証料を合わせて35万~37万円になるの。司法書士費用で大きなものは登録免許税で、融資額の0.4%かかるわ。2300万円なら9万2000円。違いがあるとすると司法書士への報酬かしら。
満 団信の保険料も最近は借り換え金利に上乗せするタイプが多いよ。特にがん、脳卒中、心筋梗塞の3大疾病の保障をつけた団信はその傾向にあるんだ。
幸子 50代で借り換える場合は3大疾病保障といった手厚い団信に入れないことがあるわ。それまでの住宅ローンの団信でその保障があっても、借り換えの団信では保障が付かないので、心配な人は別途がん保険などに加入しなければならないの。持病があったりすると団信に入れず、借り換え自体ができなくなる例もあるそうよ。
良男 諸費用を抑えることはできないのかい?
幸子 他の金融機関で借り換えるのではなく、現在の借入先と交渉して金利を下げてもらう方法があるわ。交渉に応じてくれるかどうかは金融機関の判断だし、交渉できたとしても借り換え金利ほど低くならないけど、変更にかかる手数料は多くは1万800円(税込み)のみで、諸費用はかからないの。
良男 ひとくちに借り換えといっても選択肢は多いな。
幸子 自分で試算するのが大変だという人は専門のコンサルタント会社に相談するという方法もあるわ。複数の金融機関に借り換えの審査を依頼するなど有利な条件を引き出してくれるの。ただ、借り換えの手続きが終わると報酬を求められるので、説明をよく聞いたうえで利用するようにしましょうね。

■返済期間短縮でリスク回避
 ファイナンシャルプランナー 畠中雅子さん
 住宅ローンの借り換えでは毎月の返済額や総返済額がどのくらい減るのかだけを見ている人がいますが、返済期間を短縮することの方が重要です。利息を減らせますし、その間に病気になったり、子供の教育費がかかったり、親の介護が始まったりといった、家計を圧迫するリスクに見舞われる機会が減ります。万一、家計が厳しくなったら、金融機関に相談すれば少なくとも短縮した年数分は返済期間を延長できて毎月の返済額を減らせます。
 表面の借り換え金利だけでなく、金融機関のサービス面も比べましょう。例えばイオン銀行では、住宅ローン利用者が専用のクレジットカードを利用してイオングループで買い物をすればいつでも5%割引になります。ATMの時間外手数料や他行への振込手数料を無料にする金融機関もあります。

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11 東急電鉄、綱島駅近くに高架下保育所 2017/11/18 日本経済新聞
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 東京急行電鉄は2018年4月、東横線の綱島駅(横浜市港北区)の近くの高架下に認可保育所を開設する。未利用の高架下に施設を設け、保育所運営会社に賃貸する。同社が高架下に保育所を整備するのは3カ所目。子育てしやすい環境を整え、沿線の魅力を高める。
 新たな保育所は綱島駅から徒歩約9分の場所に設け、こどもの森(東京都国分寺市)が運営する。定員は60人で、0~5歳児を預かる。営業時間は午前7時~午後8時。建物は木造で、吸音性に優れた構造にする。
 施設の建設には横浜市の補助制度を活用する。市が特に保育需要の高い地域を指定し、鉄道業者が高架下などに保育所を建設する際に補助する制度の初適用となる。補助額は約2400万円。
 綱島駅は東京都心や横浜市中心部へのアクセスが良く、周辺では住宅開発などが進んでいる。22年度には相模鉄道との相互直通運転が始まり、綱島駅の近くに新駅も開業する予定。このため、保育需要は一段と高まる見通しだ。

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12 横浜市、民泊規制の条例案骨子 住宅地の営業制限 2017/11/18 日本経済新聞
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横浜市は17日、住宅に旅行者らを有料で泊める民泊について独自の規制を定める条例案の骨子をまとめた。低層住居専用地域では祝日などを除く月曜日から木曜日まで営業を禁止する方針。2018年2月の市議会に条例案を提出する。
 第1種低層住居専用地域と第2種低層住居専用地域が規制の対象で、市の面積の31.4%に当たる。
 市観光振興課は規制に関して「騒音などによる生活環境の悪化を防ぎ、居住地としての横浜のブランドを守りたい」としている。一方、市内の主要ホテルの平均客室稼働率は80%を超す高水準が続いていることから、宿泊需要が高まる週末などは規制しない方針だ。
 民泊を正式に解禁する住宅宿泊事業法(民泊法)は18年6月に施行され、同3月から民泊事業者の届け出が可能になる。
 市は11月20日~12月19日に条例案の骨子に関するパブリックコメント(意見公募)を実施した上で、条例案を策定する。

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13 ポラスグループ、西大宮で分譲住宅販売 2017/11/17 日本経済新聞
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 住宅事業のポラスグループ(埼玉県越谷市)は、JR川越線西大宮駅(さいたま市)周辺で分譲住宅332棟を開発する「ワンリンク西大宮 332プロジェクト」の販売を始めた。周辺は都市再生機構(UR)が土地区画整理事業を進めており、住宅建設が相次ぐ。大宮や東京都心へのアクセスが良く、発展が期待される地域で、子育て世帯などに売り込む。
 同グループの中央住宅が11日、敷地面積135~200平方メートルで販売価格3780万~6280万円の第1期15棟を売り出し、即日完売した。
 周辺はURが開発面積115.5ヘクタール、計画人口約1万3000人の土地区画整理事業を進めている。中央住宅はURの分散している保留地を購入。2021年4月まで16期程度に分け、40区画で計332棟を販売する計画だ。
 各区画に「フラワー」「ストーン」などテーマを設定し、内装は木の質感が味わえる設計にする。農業体験やサッカー教室などのワークショップを定期開催し、住民同士がつながりを持てるようにする。
 同社は西大宮を、マンションを含めた複合開発の重点エリアに位置づけている。同地域ではトヨタホームや桧家ホールディングスなども住宅開発を進めており、特徴のあるまちづくりを進めることで競争力を高める。

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14 美樹工業、上振れの公算 2017/11/17 日本経済新聞
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【上振れの公算】17年12月期は太陽光発電設備が落ち込むが建設事業は拡大。のれん償却負担などで最終減益予想だが上振れの可能性。18年12月期は太陽光の大型案件見込むが建設で競争が激化、横ばい圏。
【住宅土地取得】19年10月予定の消費増税による駆け込み需要を取り込むため住宅用土地の取得を強化。

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15 穴吹興産、最高益 2017/11/17 日本経済新聞
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【最高益】主力の分譲マンションは低金利を追い風に売上戸数が増加。将来の基幹事業と位置づける高齢者向け住宅は投資先行で採算割れ続くが、赤字幅縮小。施設運営事業も好調で純利益は過去最高に。
【新規事業】医療機関の開業・運営支援事業に参入。機器の調達や事務を代行。複合施設への誘致も。

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16 エアビー社に立ち入り 独禁法違反疑いで公取委 2017/11/17 日本経済新聞
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 民泊仲介サイト世界最大手の米・Airbnb(エアビーアンドビー)が民泊の代行業者に対し、他社の仲介サイトを利用しないよう求めていたとして、公正取引委員会は17日までに、独占禁止法違反(不公正な取引方法)の疑いで同社の日本法人(東京・新宿)を立ち入り検査した。
 関係者によると、エアビーは民泊物件の掲載を依頼してきた代行業者に対し、掲載の条件として他社のサイトとは取引をしないことなどを求めた疑いが持たれている。他社のサイトを利用しないよう記載した契約書にサインさせることもあったという。
 独禁法は、取引先に対して競合他社を利用しないよう強要するのは他社のビジネスの機会を不当に奪うとして、不公正な取引方法の一つにあたる「排他条件付き取引」として禁じている。
 公取委は押収した資料の調査とともにエアビーの関係者らから事情聴取。エアビーが競合他社の取引機会を減らし、自社の利益確保を図っていた可能性があるとみて実態解明を進める。
 代行業者は民泊物件の貸主と契約。貸主の代わりに仲介サイトとの取引や室内の清掃、料金設定などを行い、宿泊料から数割程度の手数料を得る。国内には代行業者が数百社程度、仲介サイトは10前後あるとみられている。
 エアビーは2014年に日本進出し、国内に民泊が普及する契機をつくった。代行業者らは室内の写真や最寄り駅などの基本情報を登録し、利用者は物件をエアビーのサイトで検索する。エアビーに登録されている部屋数は5万室以上で、年間利用者は500万人を超える。
 18年6月に住宅に旅行者を有料で泊める住宅宿泊事業法(民泊法)の施行が決まり、国内企業も続々と市場に参戦し、登録物件の獲得競争の過熱が予測される。海外からの観光客が大幅に増加する20年東京五輪・パラリンピックに向け、市場競争はさらに激しさを増すとみられている。
 エアビーアンドビー日本法人の話 公正取引委員会には全面的に協力している。ただ、民泊物件の貸主や代行業者に対して自社サイトへの掲載を条件として他サイトと取引しないよう要求した事実は一切ない。

 ▼民泊 旅行者に一般住宅を有料で貸す宿泊サービス。国は2016年4月から旅館業法に基づく「簡易宿所」として、許可制で認めている。
 旅館やホテルより割安な料金で人気が高まり、外国人観光客がインターネットの仲介サイトを通じて予約、利用することが多い。
 東京都大田区や大阪府などでは国家戦略特区の規制緩和を利用し、首長の認定を受ければ営業できる。受け入れ客の増加とともに近隣トラブルも頻発。政府は民泊を対象にした「住宅宿泊事業法」を18年6月から施行するなど、制度面の整備を進める。

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17 「フラット35」申請13%減 四国4県4~9月 融資実績も減 2017/11/16 日本経済新聞
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 住宅金融支援機構がまとめた長期固定型住宅ローン「フラット35」(買い取り型)の四国4県での利用動向によると、2017年度上半期(4~9月)は融資の申請が1554戸と前年同期に比べ13%減った。日銀のマイナス金利政策に伴う低金利で前年同期に変動型ローンからの借り換えが進み、その反動などが出たためとみられる。
 同機構四国支店によると、半期での前年割れは14年度上半期以来。金融機関を通じた融資実績は20%減の1263戸、金額ベースでは18%減の約310億円だった。融資申請件数および融資実績の件数・金額の減少幅はいずれも全国平均を下回った。
 融資申請件数を県別にみると愛媛県が26%増えたものの、高知県の40%減を筆頭に香川県が26%減、徳島県は25%減だった。住宅購入価格の8割などを対象に適用金利がさらに低い保証型のフラット35は申請が85%増の163戸と伸びた。

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18 小判型コンクリート杭の地盤補強工法を本格展開 池永セメント工業所 2017/11/22 朝日新聞
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 コンクリート製品メーカーの池永セメント工業所は11月21日、一戸建て住宅の地盤補強工法(地盤改良工法)として開発した「家のねっこ」を本格導入した。同工法は11月10日に九州地方発明表彰で「発明協会会長賞」を受賞している。
 「家のねっこ」はプレキャスト鉄筋コンクリート杭圧入式地盤補強工法。コンクリート杭の断面が小判型で、建物の真下の地盤に圧入機で打ち込み、不同沈下の防止に効力を発揮する。
 同社は既に、40カ所で試験的な施工を行っており、18年から本格的な受注に動く考え。

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19 首都圏10月中古マンション売り価格 小幅な値動き 2017/11/21 朝日新聞
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 東京カンテイが発表した10月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格)によると、首都圏は前月比でプラス0.7%の3581万円と上昇したものの、前年同月比はマイナスに転じた。
 都県別に見ると東京都は前月比プラス0.6%の4811万円と再び上昇したが、前年同月比はマイナスだった。神奈川県(2857万円、前月比プラス0.8%)や千葉県(1978万円、同プラス0.7%)では上昇傾向を維持している一方で、埼玉県では前月の反動から、同マイナス0.6%の2192円と4カ月ぶりに下落した。
 東京23区は同横ばいの5292万円となっており、前年同月比もプラス1%程度となっている。

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20 東急建物グループ 優良老人ホーム「グレイプスウィズ四谷」開業 2017/11/21 朝日新聞
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 東京建物の子会社である誠愛苑は、11月23日から介護付き優良老人ホーム「グレイプスウィズ四谷」を開業する。グループとしては都心部で初となるもの。鉄筋コンクリート造5階建てで居室数は48室。

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21 壁紙サービスに人気アニメのコンテンツ追加 エイブルリフォーム 2017/11/21 朝日新聞
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 エイブルリフォームは、一枚からオリジナル壁紙が製作できるサービス「プリカベ」のプレミアムコースに人気アニメ「ガールズ&パンツァー最終章」とコラボレーションした壁紙コンテンツを追加し、施工販売を開始した。空室対策としても効果の実績があるという。

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22 低価格帯賃貸住宅の一般媒介で業務提携 エイブル 2017/11/20 朝日新聞
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 エイブルは、レジデンシャル・サービス・ジャパンなどが全国で運営する1001棟(9万9005戸)の旧・雇用促進住宅をリブランディングした「ビレッジハウス」の一般媒介について業務提携し、全国のエイブル店舗で賃貸仲介の紹介を開始した。
 ビレッジハウスは、低価格帯の賃貸住宅市場の新たな供給先として、高齢者や生活保護受給者、シングルマザー、保証人のいない外国人などの入居を積極的に受け入れている。

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23 大京穴吹不 川越店を開設、埼玉の仲介営業を強化 2017/11/20 朝日新聞
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 大京穴吹不動産(東京都渋谷区)は、埼玉県川越市、ふじみ野市、富士見市、入間郡三芳町での仲介営業を強化するため、川越店を11月23日に開設すると発表した。これにより、18年3月期の店舗展開は、長崎営業所、盛岡営業所、大分営業所に次いで4店舗目の出店となり、全国で74拠点(60店・14営業所)体制となる。
 店舗所在地は、埼玉県川越市脇田町18-1川越駅前ビル1階、電話049(250)3510。火・水曜日定休。

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24 水天宮に初のサービスアパートメント パナホーム 2017/11/20 朝日新聞
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 パナホームは12月上旬、東京都中央区で同社初のサービスアパートメント「BUREAU(ビュロー)水天宮」をオープンする。訪日外国人観光客やビジネスにおける長期滞在者からの需要などを見込んでいる。
 同サービスアパートメントは東京メトロ半蔵門線水天宮駅から徒歩4分の立地にある建物で、鉄筋コンクリート造・地上10階建て。敷地面積は397・32平方メートル。1K(25・23平方メートル)から1LDK(45・58平方メートル)まで6タイプ全54戸の住戸を用意し、全室に家具や調理器具、食器等を備えており、国内外の単身者やカップル、ファミリー層などからの需要に対応している。

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25 外国人入居者など向けに海外送金サービス レオパレス21 2017/11/17 朝日新聞
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 レオパレス21は11月20日から、海外送金代行サービス「トランスマン」を入居者をはじめとしたステークホルダー向けに提供を開始する。留学生など、増え続ける外国人入居者などの利便性を高めるのが狙い。
 同サービスはNVI(東京都中央区)が運営しており、国内送金代行サービスを運営するJPLinks(宮城県仙台市)と業務提携して販売する。この販売先第一号がレオパレス21となる。
 同サービスでは従来の4分の1程度の料金、また、4日から5日程度掛かっていた期間を短縮するという。

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26 4カ月連続で増加 首都圏10月の賃貸成約 マンションは減少 2017/11/17 朝日新聞
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 アットホームの調査によると、10月の首都圏における居住用賃貸物件成約数は1万7728件で、前年同月比0.6%増となり、わずかながらも4カ月連続でプラスとなった。ただし、アパートは5カ月連続増と好調だったものの、マンションは4カ月ぶりに減少した。エリア別に見ると、東京23区は8094件で同4.9%増、東京都下(1646件、同18.2%増)も増加し、それぞれ5カ月連続増。千葉県(1909件、同2.8%増)も4カ月連続で増加。一方、神奈川県(4343件、同7.5%減)は3カ月ぶりに減少。埼玉県(1736件、同11.1%減)も7カ月連続の減少となり、エリアによる好不調の差が大きかった。新築、中古別成約数の前年比を見ると、マンションは新築が3カ月連続で増加したが、中古は4カ月ぶりに減少。アパートは、新築、中古とも5カ月連続増加となった。
 成約物件の戸当りの賃料指数は、マンションは新築が110.7、中古は95.0で共に前月比2カ月連続で上昇。アパートは新築(101.8)が3カ月ぶりに上昇。中古(100.5)は2カ月連続で上昇となった。

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27 「今後の動向を注視」 石井国交相がエアビーアンドビーへの立入検査で 2017/11/17 朝日新聞
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 民泊仲介サイトのエアビーアンドビーに対して、公正取引委員会が独占禁止法違反の疑いで立ち入り検査に入ったことに関して、石井国交相は11月17日の会見で「詳細についてはまだ把握していないが、来年6月の住宅宿泊事業法施行を控え、今後の動向に注視していきたい」と語った。また、同社の仲介業者としての今後の登録については「今回の件に関する動きも踏まえつつ、観光庁において公正かつ厳正に審査を行うことになる」とした。

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28 リノベ済み住宅「Styles」で水回り設備保証を10年に 阪急不 2017/11/17 朝日新聞
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 阪急不動産は11月16日、リノベーション済み住宅「Styles(スタイルズ)」で、水回り設備を10 年間無償で保証するサービスの開始を発表した。同社が納品・施行した国内メーカーのユニットバス、キッチン、洗面化粧台、トイレの機器本体が対象となる。
 「Styles」は買取リノベーション再販事業として、同社がトータルプロデュースした一戸単位のリフォーム済み住宅。既に、同社は自宅のリフォーム・リノベーション「阪急のリフォームプラス」、中古物件を購入しリノベーションする「Reno―Bloom(リノブルーム)」でも、水回り長期保証サービスを開始している。

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29 月額990円のクラウド型カメラサービス アイテム 2017/11/16 朝日新聞
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 情報通信コンサルティングなどの事業を展開するアイテム(大阪府大阪市、松井里子社長)は11月15日、低料金で始められるクラウド型スマートホームカメラサービス「ピースアイ」の提供を開始した。
 同サービスはカメラをレンタルで提供し、自宅やオフィス、店舗などの様子をクラウドサーバー経由で見守ることができるというもの。映像はスマートフォンやタブレット端末から確認できる。
 月額料金は990円(税別)で、カメラのレンタル料も含まれる。オプションの端末保証サービスは月額100円(同)。初回のみ、事務手数料1000円(同)が必要となる。

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30 JIOわが家の保険、保険契約戸数累計150万戸達成 2017/11/16 朝日新聞
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 日本住宅保証検査機構(東京都千代田区、JIO〈ジオ〉)はこのほど、新築住宅瑕疵保険「JIOわが家の保険」の保険契約戸数が累計で150万戸を達成したと発表した。08年8月の販売開始から9年3カ月での達成となる。同保険は住宅業者が加入者となり、住宅着工前の申し込みが可能。新築住宅の引き渡し日から10年間の保険期間が開始。

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10月分譲マンション賃料 首都圏、小幅ながら連続上昇 2017/11/16 朝日新聞
 東京カンテイ(http://www.kantei.ne.jp/)の調査によると、10月の首都圏・分譲マンション賃料は、賃料水準が高い東京都にけん引される形で、前月比0.5%上昇の2645円(1平方メートル当たり、以下同)と小幅ながら引き続き上昇した。
 都県別で見ると、東京都は同プラス0.8%の3152円と3カ月ぶりに上昇して、再び3100円台半ばまで水準を戻している。一方、神奈川県(2118円、同0.7%下落)や埼玉県(1551円、同2.1%下落)、千葉県(1509円、同1.4%下落)は軒並み下落しており、中でも、平均築年数がやや進んだ埼玉県や千葉県では比較的大きく賃料水準を下げている。

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31 都民の生活実態、「持家」は61.3%・「借家・賃貸住宅等」は37.0%、東京都 2017/11/22 読売新聞
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東京都はこのほど、平成28年度東京都福祉保健基礎調査「都民の生活実態と意識」における調査結果を発表した。
この調査は都内における各世帯及び世帯員の生活実態と意識を把握することにより、都における福祉・保健施策充実のための基礎資料を得ることが目的。昭和56年度から5年毎に行っており、今回で8回目。調査期間は平成28年10月12日~同年11月11日。調査対象者は都内に居住する6,000世帯及び調査基準日現在満20歳以上の世帯員。
世帯構成を世代別にみると、「二世代」の割合が最も高く40.5%、次いで「単身者」が30.7%、「夫婦のみ」が24.7%。「単身者」(単独世帯)のうち、60歳以上の割合は52.5%だった。また、18歳未満の子供がいる世帯は18.7%で、調査を開始した昭和56年度(42.7%)と比べて、2分の1以下となっている。一方、65歳以上の高齢者がいる世帯は46.0%で、昭和56年度(19.9%)と比べて2倍以上。
住宅の種類を所有関係別にみると、「持家」の割合は61.3%、「借家・賃貸住宅等」は37.0%。住宅の種類は、「持家(一戸建て)」が46.3%で最も高く、次いで「民間賃貸住宅(共同住宅)」が25.2%。
また、一戸建てでバリアを感じるところが「ある」と答えた人(899人)に、バリアを感じる箇所を聞いたところ、「住宅の玄関」の割合が54.4%で最も高く、次いで「道路から住宅の玄関に至るまでの通路」の割合が52.4%で続く。
共同住宅でバリアを感じるところが「ある」人(680人)に、バリアを感じる箇所を聞いたところ、「道路からマンション、アパートなどの共同住宅の共用出入口に至るまでの通路」と「お風呂、洗面所」の割合がともに44.0%で最も高い。
子育て支援としてどのような施策やサービスが有効だと思うか?では、「保育所の数や定員の増、保育サービスの質の充実」の割合が40.9%で最も高く、次いで「妊娠・出産、乳幼児健診などを支える保健医療体制の整備」が35.5%、「男性も女性も仕事と子育てが両立しやすい環境の整備」が34.7%となっている。
現在の東京のまちにおける建物、道路、駅、電車などの施設や設備のバリアフリー化の状況について、「進んでいる」と「やや進んでいる」を合わせた割合は48.4%、「進んでいない」と「あまり進んでいない」を合わせた割合は47.7%で、ほぼ同じ割合だった。

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32 10月の首都圏中古マンション価格、主要エリアは強含み、東京カンテイ 2017/11/22 読売新聞
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(株)東京カンテイは11月21日、2017年10月度「三大都市圏・主要都市別/中古マンション70m2価格月別推移」を発表した。
これは、同社のデータベースに登録された中古マンションの“売り希望価格”を行政区単位に集計・算出し、70m2に換算したもの。対象はファミリータイプのみ(専有面積30m2未満の住戸、事務所・店舗用は集計から除外)。
それによると、10月の首都圏中古マンション価格は、主要エリアの強含みに伴って前月比+0.7%の3,581万円と上昇したものの、前年同月比はマイナスに転じた。都県別では、東京都は+0.6%の4,811万円と再び上昇したが、前月に引き続き前年同月の水準を下回った。神奈川県(+0.8%、2,857万円)や千葉県(+0.7%、1,978万円)では上昇傾向を維持している一方で、埼玉県(-0.6%、2,192万円)では前月の反動から4ヵ月ぶりに下落した。
近畿圏平均は前月比+0.4%の2,122万円と小幅ながら引き続き上昇。大阪府では+0.3%の2,285万円と3ヵ月ぶりに上昇した。また、兵庫県では神戸市をはじめ大阪寄りのエリアでも強含んだ影響から、県平均は+2.0%の1,893万円と比較的大きく上昇した。
中部圏平均は前月比-1.5%の1,726万円、愛知県では-1.6%の1,861万円と、最高値が更新される状況は一服したものの、依然として上昇基調で推移している。

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33 空き巣犯の傾向と対策を公表、ALSOK 2017/11/22 読売新聞
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ALSOKはこのほど、空き巣犯の傾向と年末年始にとるべき対策をまとめ、それを公表した。
警察庁の統計によると、侵入窃盗の認知件数は年々減少しており、2016年における認知件数は前年比-11.5%となる76,477件。そのうち約6割(約4万4千件)は住宅で発生している。
住宅で発生する侵入窃盗には主に、家人が留守にしている間に侵入する「空き巣」、夜間、家人の就寝時に侵入する「忍込み」、家人が在宅中に気付かれないように侵入する「居あき」といった3つの手口があるが、その中でも最も多いのが「空き巣」の手口だった。2016年には、およそ20分に1件のペースで空き巣被害が発生している。
空き巣の侵入方法は、「ガラス破り(41.6%)」、鍵の閉め忘れである「無締まり(37.6%)」の2つが大半を占めている。空き巣犯は、「周囲に気付かれずに破ることができる窓はないか」、「カギをかけ忘れている窓はないか」という視点から標的を物色すると言われている。
また、一概に「住宅」といっても、一戸建てから高層マンションまでその形態は様々で、空き巣の侵入経路や侵入手段はそれぞれ大きく異なる。一戸建住宅では「窓」から「ガラス破り」で侵入される手口の割合が特に多い。一方、共同住宅では、一戸建住宅と比べて「無締り」となった箇所から侵入される割合が高くなっており、「エントランスにオートロック扉があるから」、「高層階だから」と油断して施錠を疎かにする住人の隙が狙われていることがわかる。
共同住宅高層階を狙う窃盗犯は、屋上や非常階段などからベランダへ侵入し、ベランダ伝いに隣の住戸へ移動して、次々と犯行を行う。マンション全体の防犯対策としては、「屋上に簡単に立ち入れないようにする」、「想定される侵入犯の動線上に防犯カメラを設置する」、「共用部からベランダに飛び移れそうな場所があれば忍び返しや有刺鉄線を設置する」、といった対策が効果があるようだ。

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34 日本人は多機能型のバス・トイレが好き? 欧米との違いはどこにある? 2017/11/22 読売新聞
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Houzz Japanがバスルーム(バス・洗面・トイレ)のリフォームについて、国際比較の調査をした。北米やヨーロッパの各国と比べて、日本の回答が大きく異なる点もいくつか見られた。どんな点が異なるのか?詳しく見ていこう。

多機能好きの日本。世界各国との違いが鮮明に
調査対象の世界各国とは、北米2(アメリカ、カナダ)、アジア・太平洋地域3(オーストラリア、ニュージーランド、日本)、ヨーロッパ9(フランス、ドイツ、アイルランド、イタリア、ロシア、スペイン、デンマーク、スウェーデン、イギリス)の計14カ国※で、それぞれ過去1年から今後3ヶ月の間に「バスルームのリフォーム・リノベーションを行った」または「行う予定がある」人に、Houzzが調査をした。
※デンマークとスウェーデンの数字は合算
リフォームによる「バスルームの広さの変化」を聞くと、ほとんどの国がバスルームを拡張した割合よりシャワースペースを拡張した割合のほうが多かった。一方、バスルームを拡張した割合のほうが多かったのは、14カ国中、日本とロシアの2カ国のみ。日本では、浴槽の外で体を洗って浴槽につかる生活習慣があるからだろう。寒さの厳しいロシアも、バスタブに湯をためて身体を洗う習慣があるようだ。
また、日本人の多機能好きも明らかになった。「多機能トイレ」の採用割合は日本が突出して高く93%にも達した。2番目に採用率が高いアメリカとドイツではわずか29%と、その差は圧倒的だ。「多機能浴槽」の採用割合でも、日本が最も高い20%だが、次ぐカナダは15%。「多機能トイレ」の採用率と比べるとその開きは小さくなる。「多機能シャワー」の採用割合になると、イタリアの21%が最も高く、シャワー習慣の歴史が浅い日本はわずか8%で欧米各国より採用割合が低くなっている。

ほかの傾向についても簡単に紹介しておこう。
●アルコーブ浴槽(三辺を壁に囲まれた浴槽)の採用割合は、日本(72%)が飛びぬけて高い。
●一方で、2人用のサイズの浴槽の採用割合は、デンマーク、スウェーデン(43%)、ドイツ(41%)が高く、日本(17%)は真ん中あたり。
●大小の水流が選べるトイレの採用割合が高いのはもちろん日本(78%)だが、オーストラリア(70%)も高い。低いのはアメリカ(15%)、フランス(32%)、カナダ(33%)。
●洗面ボウルが2つ並んでいるダブルボウルを採用する割合が高いのは、アメリカ(48%)、フランス(35%)、カナダ(33%)。日本(14%)は下から3番目で、最も低いのはロシア(6%)。

掃除のしやすさは優先するが、照明の良さは気にしない日本
さて、バスルームをリフォームする際の機能的な優先事項を聞くと、「掃除がしやすい」ことを優先する傾向がどの国でも強いことが分かった。掃除のしやすさを優先する回答はニュージーランドの68%からイタリアの44%の間に分布しているが、ニュージーランドの68%、アイルランドの67%に次いで日本は66%と3番目の位置にいる。
これに対して、「照明がよい」を優先するという回答では、ほかの国がロシアの53%からイタリアの29%の間に分布しているのに対し、日本はわずか17%で最も少なかった。日本の照明への関心の低さが際立つ結果だ。
日本人は住宅の照明への関心度が低いと言われている。しかし最近では日本でも、間接照明やダウンライトなどを上手に利用した室内、光の明るさを段階的に調節できる調光機能付き照明をつけた浴室など、照明への関心も高まっている。海外の事例などを参考にして、照明にこだわったリフォームをするという視点も面白いと思う。
また、筆者が面白いと思った調査結果は、バスルームリフォームの依頼先だ。日本を含め14カ国中9カ国が「最も多く設計の仕事を依頼した専門家カテゴリ」は「建築家」となっているのに対し、アメリカ、カナダ、ドイツ、ロシア、イギリスはバスルームデザイナーやインテリアデザイナーとなっている。バスルーム専門にデザインしたり、インテリアと統一してデザインしたりする専門家が、これらの国では比較的身近な存在だということが分かる。
Houzzは、家づくりを考えている人と住宅の専門家が交流できる国際的なプラットフォームだが、専門家について、建築家やビルダーなどのほか、キッチン&バスデザイナー、インテリアデザイナー&デコレータ、ランドスケープアーキテクト&ランドスケープデザイナーといったカテゴライズをしている。水まわりなどの特定範囲専門のデザイナーに依頼することが、世界標準になっているということだろう。
どのようなリフォームをするかは、各国の生活習慣や住環境への関心度の違いなどが強く影響するものだ。しかし、日本のスタンダードにとらわれずに、思い切って浴槽を大きくしたり、装飾したり、あるいは洗面所を多機能にしたりといった、自分の暮らしに応じたリフォームを考えてみてはいかがだろう。

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35 部屋の寒さは窓次第!? 進化する「省エネ窓」の断熱効果に注目 2017/11/22 読売新聞
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寒い冬がやってきた。暖房を効かせた家に居ても、窓際ではダウンを着たくなったり、廊下に出るとブルっと震えたりするのがこの季節。日本人の死亡率が夏よりも冬のほうが高い(※)のも、家の中での寒暖差が血圧の急な上昇や変動を引き起こすヒートショックと無関係ではないだろう。そんな日本の家の寒さの解決のカギを握る断熱効果について、「窓」を手掛ける2つのメーカーに聞いてみた。
※厚生労働省「人口動態調査」(2016年)より

「廊下やトイレでブルルッ」がなくなる?
突然だが、皆さんの住まいは築何年だろうか。古い家は、冬になると寒さを感じることも……? 2017年10月にオープンしたばかりのLIXILの「住まいStudio」では、そんな“昔の家”と“今の家”、“これからの家”の寒さや暖かさの違いを体感できるというので、早速、行ってきた。
LIXILの「住まいStudio」の「冬体験ゾーン」では、外気温0度の巨大な冷蔵庫のような環境を人工的につくり出して、その中に断熱性能が異なる3段階の一戸建てを置き、それぞれの室内の暖かさや寒さを体感できるようにしている。
3種類の一戸建てのスペックは、下の表のとおり。私と編集スタッフのS女史は、このなかの“昔の家”から順に足を踏み入れてみた。
“昔の家”は、リビングのエアコンこそ20度に設定されているものの、スリッパを履いた足元がひんやりと冷たい。エアコンがついているリビングはまだましで、エアコンなしの廊下に出てみると「寒っ!」と私とS女史の両方とも思わず悲鳴をあげる始末。「そうそう、おばあちゃんの家がまさにこうで、トイレに行くのがおっくうだったんだよなあ」と思い出したものだった。
「リビングの室温は20度でしたが、廊下は8度。実家がちょうどこんな感じと言うお客様が多いですね。実際、日本の家の約7~8割はこの水準の断熱性能(※) 以下と言われています」(LIXIL ハウジングテクノロジージャパン販売推進部販売推進グループグループリーダー 古溝洋明さん)
※国土交通省による推計(2012年)
次に 断熱性能を高めた“今の家”に移動すると、リビングでは足元のひんやりはなくなり、廊下で感じる寒さのショックも和らいだ。さらに断熱性能の高い“これからの家”に移動したところ、リビングのエアコンはさほど頑張っていないのに実に快適な室温が保たれている。エアコンのない廊下に出たときも同様で、この家の構造が、エアコンの助けをほとんど借りずに、冷蔵庫のような寒さから室内の環境を守っていることが分かった。
同じ条件下でもこれほどまでに室内の環境が違うのは、住まいの断熱性を決定づける要素である壁の構造と窓のつくりがそれぞれ異なるため。特に窓は、壁よりも熱の出入りが多いことから、断熱性能に及ぼす影響がより大きいということになる。

家を建てるときは、断熱効果の高い窓を選ぼう
住まいの断熱の上で最も大きな役割を果たす「窓」。では、どんな窓なら、断熱性能が高いのだろうか。
さきほど体験した“昔の家”の窓は、単板、つまりガラスが1枚で、フレームは熱伝導率の高いアルミ。“今の家”に使われていた複層(ペア)ガラスのほうが、2枚のガラスの間に空気層を挟む分、断熱効果が高くなっていた。そして“これからの家”では、複層(ペア)ガラスの間に空気よりも断熱性の高いアルゴンガスが挟まれている分、さらに断熱効果が高まっていた。
また、“これからの家”に使われていた窓は、フレームがアルミと樹脂の組み合わせでできている「ハイブリッド窓」。樹脂の高い断熱性と、経年劣化しにくいアルミの耐久性とを併せ持った「いいとこ取り」の窓なのだ。
さらに、これらの上を行く「トリプルガラス」、つまりガラス3枚の窓もある。ガラスが3層になるとさらに性能や断熱効果が高まるようだ。
「これから家を新築する方なら、こうした断熱性の高い窓を選ぶことをお勧めします。建物面積36坪(約120m2)の一戸建ての場合、 “これからの家”を建てると、太陽光発電システムも含めて2550万円と、“今の家”よりもイニシャルコストは350万円高くなります。しかし35年間の光熱費や断熱性能による金利優遇(省エネルギー性の高い住宅に対して【フラット35】の金利を0.25%引き下げる『【フラット35】S』の適用)による差額が生じるため、トータルのコストは“これからの家”のほうが80万円安く済むことに。その上、暖かくて快適な生活が送れるわけですから、お得です」(古溝さん)

リフォームでも断熱性の高い窓に変えられる
では、当面、家を建てる予定がないという人は、足元ひんやり、廊下でブルブルな日々を今後も送り続けなければならないのだろうか? 実はそんなことはない。今住んでいる家の窓だけを、リフォームすることもできるからだ。

窓の断熱リフォームの方法は、主に3つ。
[1]二重窓にする(今ある窓に内窓をつける)
[2]窓交換(カバー工法)
[3]窓のガラスのみを替える

[1]は、今ある窓の内側にもう一枚、新しい窓を付けるやり方。実は筆者宅も家全体のリフォームのときに、この方式で内窓を付けた。既存の窓との間に空気層ができたことで、断熱性も防音性も高まり、結露も減ったが、その分、内側の空間が若干狭くなる点が残念といえば残念かもしれない。料金の目安は掃き出し窓2枚で10万~12万円(商品代+工事費/LIXIL「インプラス」の場合)。作業時間は1窓約1時間。
[2]は、壁を壊さずに今あるサッシの枠の上から新たに枠とサッシを取り付けるというやり方で、断熱性の高いサッシを付けることで、それまでよりも断熱性能が高まるというもの。料金の目安は、掃き出し窓2枚で約17万~23万円(商品代+工事費/LIXIL「リフレム リプラス」の場合)。作業時間は1窓最短1時間半だという。
「カバー工法は、立ち上がりの分、どうしても開口面積が狭くなってしまいますが、以前のカバー工法よりも立ち上がり部分を縮小してガラス面を広げて明るさを確保したこともあり、売り上げは約2倍に増えました」(LIXILハウジングテクノロジージャパンサッシ・ドア事業部サッシ・ドア商品部部付部長 石上桂吾さん)
[3]は、窓のガラス部分のみ断熱性の高いガラスに取り換えるというもの。後述する日本板硝子の真空ガラス「スペーシア」に取り換えた場合、掃き出し窓2枚で約14万~16万円(商品代のみ。工事費別)。作業時間は1窓30分程度。
ここで初めて「真空ガラス」が登場してきた。「真空ガラス」は、これまでに出てきたペアガラスやトリプルガラスとはどう違うのだろうか?

「窓」は進化を遂げ続けている
さきほど唐突に登場した「真空ガラス」は、日本板硝子が20年前に開発した複層(ペア)ガラス。一般的な複層(ペア)ガラスが、2枚のガラスの間に空気層やアルゴンガス層を設けるのに対して、こちらは特殊技術によって2枚のガラスの間を真空状態にするというものだ。
「断熱性は、空気<アルゴンガス<真空の順で高まるため、空気層やアルゴンガスの複層(ペア)ガラスは、通常18mmほどの厚さなのに対して、当社の真空ガラス『スペーシア』は6.2mmで十分な断熱性能を発揮します。既存の単板ガラスとほぼ同じ厚さなので、今、単板ガラスが入っているサッシにも問題なく入るという点で、実にリフォーム向きの商品です。断熱性能は単板ガラスの約4倍になります」(日本板硝子建築ガラス事業部門アジア事業部日本統括部営業部営業企画グループ担当課長 朝香寛さん)
この「スペーシア」。20年の歴史のなかで、どんどん進化を遂げてきており、つい最近も、一般的なトリプルガラスの半分の厚みで同等の断熱性をもつ新製品「スーパースペーシア」が発売されたばかりだ。厚み10.2mmと既存のサッシには入りにくいので、一戸建ての場合は、これから家を建てる人向きだが、マンションならリフォームでも使えるケースもあるとか。同社の複層(ペア)真空ガラス「スペーシア21」よりも薄く、コストも2割ほど抑えられるという。
取材を通じて、日本の窓は自分が思っていた以上に進化していることが分かった。LIXIL住まいStudioで、冷蔵庫の中にある”これからの家“の窓が結露していなかったこと。日本板硝子のショールームで裏側からコールドスプレーを吹き付けられた真空ガラスに触っても、冷たさを感じなかったこと。数字を並べるよりも、体感、体験することで、イマドキの窓のすごさを実感できたし、築40年の実家の単板ガラス+アルミ枠のサッシを今すぐ全部、高断熱仕様に替えたくなった(100万円近くかかるらしいけれど……)。
なお、断熱性の高い家を建てると、「フラット35S」など金利優遇のあるローンを利用できるなどの特典があるが、今の家の窓を断熱性の高いものに替えるだけでも、東京都をはじめ、多くの自治体が補助金を支給している。税制の優遇等も受けられるので、制度を上手に利用して住まいの断熱化を進めるのも一案。
今から腰を上げれば、1~2月の厳寒期到来前にポカポカなわが家が実現するかも!

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36 「移動できる家」のレンタルプランで、夢の暮らしもかなっちゃう? 2017/11/21 読売新聞
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エコロジー建築にこだわる北海道の住宅メーカー・アーキビジョン21が2016年に発表した「スマートモデューロ」。木造建築の“ 粋 ”をコンテナサイズにぎゅっと詰め込み、従来のトレーラーハウスとはひと味違った新しい住まいの形として注目を集めています。このほど、購入という方法以外に、レンタルプランが本格化。この今までにない「移動できる家」×「レンタル」というスタイルには、一体どんな可能性があるのでしょうか。

夏は北海道、冬は沖縄……なんてことも可能に!?
簡単に移動可能なトレーラーハウスがレンタルできるとなれば、暮らし方の可能性は無限に広がりそうです。でもトレーラーハウスのレンタルなんて、なかなか想像がつきませんよね。「スマートモデューロ」がどんな住まいで、どんな使い方ができるのか、最初にちょっとシミュレーションをしてみましょう。アーキビジョン21の担当者に、詳しいお話を伺いました。

――まずはスマートモデューロとはなにか、基本的な説明をお願いします。
「長さ12m、幅2.5mのコンテナサイズにあわせた、世界中どこにでも移動可能なミニマムムービングハウスです。設置、撤去、移動が容易にできるのが特徴です。移動可能といってもプレハブのような簡易的な住宅ではありません。外断熱工法による、断熱性、気密性の高い木造建築で、フレーム部分は100年の耐久年数を誇ります」

――早速ですが、スマートモデューロのレンタルプランを利用して、転勤の多い会社員が、土地だけ引越しながら暮らすというのは可能ですか?
「はい。可能です。家ごと引越しをするため、新しい家に荷物を移しかえる手間が不要で、転居作業もスムーズだと思いますよ。レンタルなので、もし家族が増えて家をかえる必要が出た場合は、返却いただければ大丈夫です」
「土地を移ることになりますので、スマートモデューロが搬入・設置できる土地を探す必要はあります。ちなみに、引越す先での土地探しもお手伝いしています」

――ということは、北海道と沖縄に土地を持ち、春夏は北海道、秋冬は沖縄という二拠点生活もできちゃったりします?
「笑。おもしろいですね。世界統一規格のコンテナサイズなので、原理的には可能です。一応、離島にも輸送対応はできます。ただ、もし実際に北海道・沖縄生活をやろうとすると、陸送に加えて船便での輸送となり、船の輸送費がかかります。あと、輸送中はスマートモデューロの中に住むことはできないので、ほかの住まいを確保する必要がありますね」

間取り変更や棚の取りつけなど、自由にDIYしてOK!

アーキビジョン21さんと話していて、建物の内部を自由に変更できるスマートモデューロは、DIY好きの人にとっても魅力的な物件であるということが分かりました。
「建物の中に柱や壁はなく、ビスで止めるタイプのボードで仕切っているので、DIYで間取りの変更も可能です。腕に覚えがあれば、フレームだけの状態でレンタルいただき、ご自身で内装を全部やるというのも楽しいでしょうね。間取り変更ほどの大掛かりなDIYではなくとも、どんどんいじって暮らしを楽しんでほしいですね。レンタルの場合でも、退去時にこちらで戻すことが容易なので、どんどんやっていただいて大丈夫です」

――自宅の横に子ども部屋としてレンタルし、子どもと一緒にDIYをするのも楽しそうですね。子どもが成長したらスマートモデューロを返却するというのはアリですか?
「アリです、アリです! お子さまが独立して不要になれば返却できますし、間取りを変えて別の用途で利用いただいたり、別の場所に移動させてご利用いただいたりすることも可能です」
レンタルなら月額7.5万円~設置可能!
家ごと住む土地を移動するという暮らし方や、好きなだけDIYも楽しめるスマートモデューロ。購入より気軽なレンタルの仕組みを活用すれば、アイデア次第で実験的な暮らし方も楽しめそうです。ところで気になるお値段は?

――標準的な価格を教えてください。
「購入される場合は、本体価格750万円(税別)に加えて、運搬費、設置工事等の付帯工事が約150万円になります。同じものをレンタルする場合、月々の支払いは本体価格の100分の1で7.5万円。レンタル期間は3年~10年で、10年後に買い取ることも可能です。レンタルの場合は、最初に保証金として本体価格の2割の150万円が必要となります」

――スマートモデューロを運ぶ場合のコストと時間はどれくらいですか?
「スマートモデューロを専用の移送車に乗せて移動させるのですが、例えば北海道内で、札幌からニセコまでの約100kmなど、インフラの整った場所への引越しであれば、費用は50万~100万円程度です。期間は1週間もかかりません。海を渡ると運賃がプラスされますが、本州はもちろん、離島への移動もできます。国際的なコンテナサイズなので、船で海外へと運ぶことも可能です。さすがにまだ実績はありませんが(笑)」

――スマートモデューロはコンテナ1個分の広さとのことですが、長期間住むには狭くないですか?
「縦長という寝台列車のようなスペースなので、住むにはどうなのかなという不安がある方も多いですね。でも実際に暮らしてみたら、意外と使い勝手がいいと評判です。もちろん広さに制約があるので、トイレやシャワールームが狭かったり、収納スペースが限られたりというのはありますが、暮らし方に合わせ約40種類以上もの間取りプランを用意しています」
「また2つ、3つと連結して使用することも可能なので、ご家族で住んだり、職場として利用したりすることもできます。ただし、山奥で道が狭かったり、逆に住宅密集地だったり、トレーラーが入れない場所には設置ができません。その場合は、長さを自由に短くできる “ モデューロ ” というユニットをご紹介させていただいています。長さを短くできるので移動の制約が少なく、設置可能なエリアが広がります」
最初は利用シーンがイメージできなかったスマートモデューロですが、アーキビジョン21さんの話を聞いているうちに、もし自分の生活スタイルに合うのであれば、こんなにドキドキできる物件はなかなかないのではという気がしてきました。縦長の、独特の狭さは、物をなるべくもたないミニマリストにとっても、堪らない物件かもしれません。

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37 「収納力」がカギ!? 賃貸お部屋探しで重視すべきこと~子育て夫婦編~ 2017/11/20 読売新聞
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「家賃は○万円まで」「駅から徒歩○分まで」といった夫婦それぞれの希望はあったとしても、子どもがいると部屋探しの優先順位をつけるのは一苦労。そこで、賃貸住宅に住む「子持ち夫婦」の男女にアンケートを実施。重視したポイント、重視しなかったが実は重要だったポイントなどについて聞いてみた。

最も重視したのは「家賃」。妥協したのは「築年数」
「子持ち夫婦」200名(20・30代の男女各100名ずつ)に部屋探しで「重視」したポイント、「妥協」したポイントをそれぞれ聞いた結果が、下記の表となっている。
「重視」したポイントは、やはり「家賃」を挙げた人が最も多く、8割以上。一方、「特になし」の回答を除くと、「妥協」したポイントでも2位に挙がっているのが特徴的だ。
「家賃○万円まで」といった条件は誰もが重視するが、それ以外の条件をかなえるためには緩和せざるをえなかった、という人が多いよう。フリーコメントにも、
・「希望の家賃で探すとなかなか見つからず、少し予算をあげたら気に入ったとこを見つけられた」(36歳・女性)などといった声が多く寄せられた。
「妥協」したポイントで最も多くの票を集めたのが「築年数」。「重視」したポイントのランキングでは、9位と高くなかったことから、多くの人が妥協しやすいポイントといえそうだ。
ただし、シングル、カップルを対象とした同じ調査では「築年数」で妥協する際に「見た目の古さ」を気にする声が多いのに対し、ファミリーでは「耐震性」を気にする人が多いのが特徴。フリーコメントでは、
・「古くても修繕がしっかりしているところは新築よりも安いうえに安心できる」(39歳・男性)
・「築年数が39年と古く、耐震診断もしてない物件ではあったが、リノベーションしてあったので選んだ」(38歳・女性)
などの声があった。子どもがいると、建物としての安全性も重要ポイントとして優先順位が上がるようだ。
重視しなかったが「収納」や「防音性」は実は重要だった!
「重視」・「妥協」したポイントを見てきたが、ここで注目したいのが「重視しなかったが、実は重要だった」ポイント。部屋探しの段階では気にしなかったことも、実際に住んでみると、重視すべきことだったと気づくこともある。これから部屋探しをする人には、とても参考になるデータといえそうだ。
「特になし」の回答者は38.1%だが、データを裏返すと、住んでみてから重要だったポイントに気づく人のほうが圧倒的に多いということが分かる。1位の「収納」は、重視したランキングでは10位。特に入居後に子どもが生まれたり、人数が増えたりした場合、「収納」の不足は大きな問題となるようだ。フリーコメントでは、
・「子どものものがどんどん増えて、部屋が物であふれかえっている」(37歳・女性)
と同様の声がたくさん寄せられた。
2位の「防音性」は、重視したランキングでは、意外にも18位。しかし、集合住宅では赤ちゃんの泣き声、子どもが走り回る足音などの、子育て中の「音」の悩みは切実だ。フリーコメントでは、
・「子どもが生まれて、泣き声や暴れたときの足音など、筒抜けではないかと心配」(29歳・女性)
・「子どもが飛んだり跳ねたりするため、防音性の高い構造かどうかは重要だった」(32歳・男性)
など、外から入ってくる音より、自分の子どもが発生する音が外にもれないかを心配する声が多かった。
「収納」の少なさや「防音性」の低さは、壁面が多い物件を選ぶことで解決できることもある。壁の多い間取りは家具を置きやすいため、後から家具を買い足すことができ、収納家具を置けば「防音性」を高めることもできそうだ。部屋探しをする際に気になることは、不動産会社に聞いてみよう。
部屋探しでは、誰もがたくさんの希望・条件を挙げつつ、ときには妥協しながら候補を絞っていく。特にファミリーの場合、子どもの人数や成長段階などによっても優先順位が変わっていく。そこに何年住むのか、その間に家族はどのようなステージを迎えるのか、よくシミュレーションして後悔のない部屋を選ぼう。

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38 AI技術を活用した住宅ローン審査手法を導入、住信SBIネット銀行 2017/11/16 読売新聞
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住信SBIネット銀行(株)は、住宅ローン審査業務の高度化に向けてAI(人工知能)技術を活用した先進的審査手法を導入すると発表した。
今回用いたAI技術は、複数の機械学習手法を混合したアンサンブルモデル。近時の機械学習手法に見られるアルゴリズムの不透明性を排除しつつ、伝統的な審査モデルと比較して高い予測精度を実現した。
住宅ローン審査業務の高度化を図り、より一層多様化していく顧客ニーズに応えるとともに、更なる利便性向上を目指す。

2017-11-24 | Posted in 住宅関連新聞記事Comments Closed 

 

住宅関連新聞記事ダイジェスト No.710  2017/11/09~2017/11/15

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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.710  2017/11/09~2017/11/15
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【日本経済新聞】
1 老後資金3000万円でも70歳で破綻 50代夫婦の誤算
2 マンション投資、手取り額が減っていく その原因は?
3 長野県、民泊の独自規制条例案を議会に提出へ
4 合計2.5MWの屋根上太陽光、1300戸の米住宅
5 個人版の民事再生が増加 自宅を残して債務大幅カット
6 タマホーム、栃木県と花粉症対策支援などで協定
7 住宅ローン 金利タイプどう選ぶ? 余力あれば変動も
8 飯田GHDの4~9月、純利益10%減 利益率悪化
9 ケネディクスなどREIT2社、18年3月に合併
10 三井不の4~9月期、純利益33%減 物件売却増の反動
11 東急不動産ホールディングス、増収増益
12 民泊解禁前に独自規制、都内自治体が検討
13 民泊条例案は3地域別に 京都府方針、優良施設は認定
14 大和ハウス、増配 2017/11/9 日本経済新聞
15 千葉大と積水ハウス、快適な室内空間を研究
16 大和ハウスの18年3月期、純利益7%増 商業施設など好調
17 大日本印刷、4~9月に特損535億円 壁紙に不具合
18 住友林業と熊谷組が資本・業務提携、海外など共同で開拓

【朝日新聞】
19 住みよい街調査で東京都武蔵野市など3市が同率1位 日経BP総研
20 10月・首都圏マンション、契約率60・7%に低下、不動産経済研
21 AIスピーカー搭載スマート端末を新築全戸に レオパレス21
22 耐震木造住宅「MJウッド」に50周年記念の新シリーズ ミサワH
23 野村不動産 「プラウド浦和東仲町ガーデン」第1期即日完売
24 住宅売却前に12.5%の予定者がリフォーム スマイスター調べ
25 家賃支払いでセゾンカード利用可能に 東急住宅リース
26 10月の倒産件数は775件 TDB調べ 2017/11/13 朝日新聞
27 10月中古マンション成約数 前年比で減少 東日本レインズ
28 平均賃料が1万9千円台に 東京ビジネス地区 三鬼商事調べ
29 都心ビル空室率が9カ月連続の低下 三幸エステート調査
30 三井不動産 柏の葉スマートシティに子育て応援型の大規模マンション
31 野村不動産 富山と新潟で分譲マンション事業に着手

【読売新聞】
32 9月末時点の「サ高住」登録棟数は6,786棟、サービス付き高齢者向け住宅協会
33 「地方移住・二拠点居住に意向あり」24.8%、クロス・マーケティング調べ
34 相続対策「何もしていない」8割強、ハイアス調べ
35 初めて住宅を購入する人はここに注意!見落としがちなポイントとは?
36 京都市内で宅配ボックスの実証実験、京都市・パナソニックなど

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1 老後資金3000万円でも70歳で破綻 50代夫婦の誤算 2017/11/15 日本経済新聞
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家計再生コンサルタント 横山光昭
 専業主婦のKさん(53)がショックを受けた様子で相談に来ました。老後も含めたライフプラン表を自分で作ってみたものの、大企業に勤める夫(54)が70歳になった時点で貯蓄が底をつくことが分かったそうです。これまで2人の子どもの教育費を払いながら約800万円を貯蓄しました。夫の退職金も約2200万円もらえる予定なので、老後資金は3000万円ほどが見込まれています。それなのになぜ老後破綻してしまうのでしょう?
 Kさんは2人の子どもがすでに独立していることもあり「老後の生活は悠々自適だろう」と思っていました。夫の定年退職後、公的年金がもらえる65歳になるまでの5年間は蓄えで暮らすとしても、年金が受給できるようになれば、また安定した生活に戻れると考えていたのです。「夫と老後を楽しもう」との思いで作成したライフプラン表ですが、「計算の仕方が間違っているのか」とKさんは不安でなりません。

■夫の収入増につられ、支出も増加
 Kさんの夫の収入は手取りで月約46万円、夫婦の支出は月約43万円です。収支は赤字ではありません。ただ貯蓄が800万円あるとはいえ、収入の割には貯蓄できていません。夫のボーナスも夏冬それぞれ手取りで約90万円支給されるそうですが、気が付いたらほとんど残っていないそうです。子どもたちが学校に通っている間は「節約し、何とか貯蓄しなくては」と家計をやりくりしていましたが、子どもたちが働き始めて手がかからなくなったころ、夫の収入がぐんぐん上がり始め、それにつられるかのように支出も多くなっていきました。このため、ここ数年は貯蓄を増やせませんでした。
 この膨らんでしまった支出を減らしていかないと、老後の生活は早々に破綻します。今の月43万円の支出だと、夫が無年金の60~65歳までの5年間は年間516万円の生活費が必要です。65歳以降は、夫の公的年金の受給額は概算で月額約22万円。妻の分の約6万円を加えても約28万円にしかなりません。月々約7万円の住宅ローンの返済は夫が65歳のときに終わるので、単純に考えると月の支出は43万円から7万円を差し引いた約36万円になりますが、公的年金は夫婦合わせて月約28万円なので、毎月約8万円を蓄えから補填することが必要です。1年間だと約96万円にもなります。そのほか、生活費以外でお金がかかることもあるでしょう。
夫が退職した時点では退職金も含めて貯蓄が3000万円に達するとしても、65歳の年金受給開始までの5年間に少なくとも516万円×5=2580万円を貯蓄から取り崩すことになるので、65歳時点の貯蓄額は多くても約420万円。65歳以降の貯蓄からの補填額は年約96万円ですので、この420万円は4年余りで底をつく計算です。夫が70歳になった時点で家計が破綻するというKさんの試算は間違っていなかったのです。

■まず家計をダウンサイジング
 老後の資金が不足している場合の対応は、家計の改善と同様に収入を増やすか支出を減らすかの2つしかありません。夫が定年後も再雇用などで仕事を続けたり、妻が働きに出たりして収入を増やす一方、生活費を減らして余剰金を捻出し、貯蓄を増やすことが今、Kさん夫婦にできることなのです。家計をダウンサイジングできれば、老後資金から支出する生活費を少なくすることができ、蓄えが長持ちします。
 Kさん夫婦の家計は夫の収入増に伴って、外食中心となった食費のほか、Kさん自身の交際費が膨らんでいます。子どもが独立するまでは我慢していた洋服なども頻繁に買うようになりました。エアコンを24時間つけっ放しにすることも多く、水道光熱費も高くなっています。一度味わった楽、ぜいたくを手放したくない、つまり「支出を減らしたくない」とKさん夫婦は当初、家計改善に抵抗していましたが、それ以外に老後資金を増やす効果的な方法はありません。
 一方、支出が増えたのは自由になるお金や時間が増えたことによる気のゆるみが原因でしたので、子育てをしていた時のように節約に神経質になる必要はないものの、当時のつつましい暮らしに近づけることを目標にしました。といっても、外食を減らして自炊を増やしたり、洋服を買う頻度を減らしたり、エアコンは必要な時だけつけたりといった基本的なことです。さらにスマートフォンを格安スマホに替え、しばらく見直していなかった生命保険も夫婦2人で暮らしていくのに最低限必要な保障内容の商品に入り直しました。
 こうした取り組みで支出は月に8万8000円ほど減り、月に11万8000円を貯蓄することができるようになりました。今の生活を継続できると、ライフプラン表では夫が90歳になるまでは貯蓄を取り崩しても破綻しない見通しが立ちました。もし、夫が60歳以降も働くようになれば家計はさらに改善しますし、生活費をより圧縮できればKさんの不安も少なくなりそうです。

■今できることにしっかり取り組む
 収入が増えたとき、それに合わせて支出も増やしてしまうのは人間の心理として自然なことでしょう。しかし、生活のペースは崩さないよう気をつけなければなりません。公的年金は今後、減るかもしれませんし、日本人の平均寿命は延びています。今後、増税などで手取りの収入が減る可能性もあるなど、何が起きるか分からず、老後の暮らしは計画通りにいかないことも多いのです。だから可能な限り老後資金を蓄えておくことが必要です。今できることにしっかり取り組んで老後に備えていきたいものです。

横山光昭
マイエフピー代表取締役、家計再生コンサルタント、ファイナンシャルプランナー。お金の使い方そのものを改善する独自のプログラムで、これまで1万人以上の赤字家計を再生。書籍・雑誌の執筆や講演も多く手掛け、「はじめての人のための3000円投資生活」(アスコム)は47万部を超え、著書累計は218万部。

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2 マンション投資、手取り額が減っていく その原因は? 2017/11/15 日本経済新聞
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不動産コンサルタント 田中歩
 前回のコラム「マンション投資 『年金の代わりになる』は本当か?」では、ローンを完済した35年後には黒字になると言われても、賃料の下落や入退去のサイクルの違いによって収入が減ったり賃貸運営の経費が増えたりする可能性があることを伝えました。また不動産投資においては、賃料収入から賃貸運営経費を差し引いたネット・オペレーショナル・インカム(NOI)で借入金が返済できるかどうか、が重要だということもお話ししました。NOIはその不動産の実力を知ることができる重要な指標ですが、実際の手取り額とは大きく異なります。実際はNOIから元利返済額と税金(所得税、住民税など)を差し引いた残額が手取り額となります。2回シリーズ後半の今回はこの手取り額に関するポイントを説明します。

■元利均等返済は手取り額を徐々に減らす
 このシリーズで取り上げるマンションは、築15年で売買代金は1500万円、ローンの金利は変動金利で1.5%、貸した場合の年間収入は84万円、税や経費などを考慮しない表面利回りは5.6%です。賃料も賃貸運営経費も上昇しない前提の税引き前キャッシュフロー(CF)までを示したのが下記の収支表です。
 まず、不動産投資をするならば元利均等返済という仕組みが毎年の手取り額を減らすことを知っておくべきです。不動産投資の税額は、以下の算式で概算値を求めることができます。

 税額概算値=不動産所得×税率
 不動産所得=NOI-支払金利-減価償却費

 税率は個人の課税所得金額(給与所得や不動産所得などを合算した総所得金額から各種控除を差し引いた額)に応じたものとなります。その税率を限界税率(所得の課税対象がある水準から増大したとき、その増大分に適用される税率)として適用しています。
 この算式は手取り額を考えるうえで非常に重要になります。
 元利均等返済は金利変動がない限り、毎月の返済額は返済期間中はずっと同じです。しかし下のグラフのように、金利と元本の内訳は当初は金利の支払いが多く、元本の返済は少なめですが、時間の経過とともに金利の支払いが減り元本の返済が増えていきます。
 このように元利均等返済でローンを組んだ場合、NOIから差し引ける金利は毎年減っていきますので、NOIが変わらないならば不動産所得は毎年上昇して税額も上昇し、結果的に手取り額は下がります。

■減価償却が引き起こす手取り額の減少
 次に減価償却です。減価償却とは建物の本体や設備を買った金額を耐用年数に応じて毎年、費用化するという会計処理です。今回のケースで売買代金1500万円のうち、建物の本体が約950万円、設備が約240万円で減価償却が認められた場合、それぞれの耐用年数で割り算した額を毎年、費用としてNOIから引くことができます。
 対象となるのは築15年の鉄筋コンクリートのマンションです。計算式は省略しますが、建物本体の耐用年数は35年となり、概算で毎年約27万円(約950万円÷35年)を35年間にわたりNOIから引き算できます。建物の設備の法定耐用年数は一般に15年です。ここでも計算式は省略しますが、築15年の建物の設備の耐用年数は3年となります。これにより概算で毎年約80万円(約240万円÷3年)を3年間、NOIから引くことができます。
 ここで問題となるのは、建物や設備の減価償却は3年で終わってしまうためNOIから引ける金額が4年目から激減し、税額がアップすることです。では「家賃の下落がなく、4年に1回の入退去で空室期間は1カ月だけ、賃貸運営経費は当初から上昇することなく不変」という、ある意味バラ色のシナリオだった場合、実際の手取り額はどのように変化するのでしょうか。
限界税率は給与所得にかかる課税所得が500万円程度(年収850万円程度)を想定。本来は、物件取得にかかる諸経費(登記費用、不動産取得税など)は第1期に経費として計上するが省略している
 少々細かいですが、上の表の(9)の税引き前損益を見てみましょう。第1期(1年目、以下同じ)から第3期は設備部分の減価償却で約80万円をNOIから差し引くことができているため、(11)の不動産所得がマイナスになり、(13)の税金が戻ってくる形になっています。プラスの給与所得とマイナスの不動産所得を合算して課税所得を求めることから、結果的に税金が減るのです。このことが「不動産投資が節税になる」といわれるゆえんです。
 しかし、4期目には設備部分の減価償却はなくなっているため税金の戻りがなくなり、(14)の税引き後CFは9296円まで大幅減少します。さらに金利が徐々に減少するため、第10期以降は税額が徐々にアップし、第14期以降の税引き後CFは赤字に転落します。(15)の税引き後CF累計額は35年間で約24万円ですから、年平均では手取り額は約7000円です。この程度の手取り額ならば、長期にわたってわざわざ不動産投資をする必要もなさそうです。

■売ったときの手取り額も併せて考える
 節税できる当初の3年間だけ保有して売却すればいいという考えもあると思いますが、筆者の試算によると、仮に3年後に買った金額と同額で売れたとしても、仲介手数料や契約書貼り付け印紙税といった譲渡費用、そして短期譲渡で税率が高くなる譲渡税を支払ってしまうと、残債を完済しきれなくなってしまいます。
 なお、長期譲渡で譲渡税率が下がる第6期以降にならないと黒字にはならないということも試算で分かりましたので、もし相談のケースのマンションを購入するなら、事業収支表(14)の税引き後CFが赤字になる手前の第13期までに売却するのがよさそうです。しかし、実際には経年劣化による売却価格の低下や賃料の下落を想定しておく必要がありますので、これを踏まえた場合、売却時期についての結論は大きく変わってきます。

■自己資金の回収期間にも着目
 今回の例ですと、売買金額はローンでカバーできますが、購入時の不動産仲介手数料や登記費用、不動産取得税、融資費用など約90万円強を自己資金で賄う必要があります。これらの自己資金について、マンションを保有している期間中の毎年の手取りでいつ回収できるかということもチェックポイントのひとつです。短期間で回収できれば、再びその資金を元手に別の不動産に投資することができるからです。
 事業収支表(15)の税引き後CF累計額を見ると、その最大値は第13期の約76万円です。つまり、このマンションを保有し続けても自己資金を全額回収することはできないということになり、今回の資金調達プランでこのマンションに投資することは、資産を増やすことが目的の投資には不向きということになります。

■マンション投資がしやすい環境ではない
 リーマン・ショック後の2010年から11年ころは、今回の例で挙げたようなマンションであっても表面利回りが7~8%で売り出されていたこともあり、NOIや毎年の手取り額も良好でした。自己資金の回収期間が3~5年程度という物件もよく見受けられました。その後、投資用マンション価格が上昇(利回りは低下)したこともあり、現在は当時のように投資しやすい環境では必ずしもありません。
 しかし、今回お話ししたいくつかのチェックポイントを押さえ、自身の投資目的と市場環境に照らし、収入や支出、資金調達をどのようにコントロールしていけばよいかを事前に吟味して投資判断をすれば、きっとよい結果につながると思います。

田中歩
 1991年三菱信託銀行(現・三菱UFJ信託銀行)入行。企業不動産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインスペクション(住宅診断)付き住宅売買コンサルティング仲介などを提供。2014年11月から個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクションなどのサービスを提供する「さくら事務所」に参画。

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3 長野県、民泊の独自規制条例案を議会に提出へ 2017/11/14 日本経済新聞
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長野県は住宅に旅行者らを有料で泊める民泊について、営業できる期間と区域を指定して制限する方針を示した。民泊を正式に解禁する住宅宿泊事業法(民泊法)が2018年6月に施行されるのを踏まえ、事前に独自ルールを定める。法施行の3カ月前から民泊事業者の届け出が可能になるため、18年2月県議会に条例案を提出する。
 白馬村で開いた宿泊事業者らとの意見交換会で明らかにした。県は11月下旬までの期限で県内市町村から民泊の規制を望む区域を募っている。市町村からの要望がある地域については、県が合理性を考慮したうえで規制地域に指定するかどうかを判断する。
 規制期間については地域からの要望を反映する方針だ。民泊法上では年間180日が営業日数の上限となっているが、規制期間にあわせて上限を設ける。
 軽井沢町は16年に町内全域で民泊を認めない方針を示した。白馬村の意見交換会でも宿泊客の安全性の観点から反対の意見が出た。県の担当者は「既存の宿泊施設保護が目的ではなく、あくまで生活環境悪化を防ぐことが目的」と説明している。

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4 合計2.5MWの屋根上太陽光、1300戸の米住宅 2017/11/14 日本経済新聞
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 米カリフォルニア州のビスタソーラー(Vista Solar)はサンマテオ郡サンブルーノ(San Brune)の分譲住宅地に2.5MW分の太陽光パネルを設置するプロジェクトを受注したと、現地時間2017年11月9日に発表した。
 同プロジェクトでは、1296戸からなる分譲コンドミニアム「シェルタークリーク・コンドミニアムズ(Shelter Creek Condominiums)」において、建物の屋根上に8つの工期に分けて太陽光パネルを設置する。
 シェルタークリーク・コンドミニアムズのRonnie Rosen総支配人は、「サンマテオ郡における最大規模の集合住宅として、最新の環境技術を導入するモデルケースとなる。太陽光発電システム、電気自動車向け充電ステーション、共用エリアのLED照明、敷地内にあるネオニコチノイド系農薬不使用の養蜂場、などサステナビリティー(持続可能性)の取り組みは、住宅としての多大な付加価値をもたらす」と述べている。
 ビスタソーラーが代理店となっている米サンパワー(Sun Power)の高効率パネルを採用する。プロジェクトの完成後は、年間に同住宅地が消費する電力量の70%となる363万2773kWhを太陽光で発電できると見込む。
 温室効果ガスの排出量換算では、自動車で579台分、家庭の消費電力で292軒分、火力発電で約1340トンの石炭燃焼を抑制できる効果があるとしている。
 今回のプロジェクトでEPC(設計・調達・施工)サービスを担当するビスタソーラーは、カリフォルニア州全域を対象として産業用、農業用、非営利団体向けなどの法人向け太陽光発電を中心に事業を手がけている。

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5 個人版の民事再生が増加 自宅を残して債務大幅カット 2017/11/14 日本経済新聞
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住宅ローンは免除されず
 借金が膨らんで返済が難しくなった際に、自己破産ではなく「個人民事再生」を利用する人が増えていると聞きました。背景や特徴、注意点を教えてください。

◇  ◇  ◇

 個人民事再生の利用者は2016年、前年比13.3%増の9602件と2年連続で増えた。15年も同10.6%増と2ケタの伸びだ。16年は自己破産も13年ぶりに増加に転じた。志賀剛一弁護士は「超低金利で身の丈以上の住宅ローンを借り入れた結果、生活費などが不足し、銀行のカードローンや消費者金融から借金を重ねるケースが目に付く」と話す。

■カット後の債務を原則3年で返済
 個人民事再生とは企業の民事再生手続きを個人に応用したもの。借金の免除と引き換えにすべての財産を失う自己破産と異なり、自宅を手放さずに住宅ローン以外の債務を大幅に免除してもらえるのが最大の特徴だ。カット後の債務を原則3年で返す。
 自営業者も利用できる小規模個人再生と会社員や公務員などが対象の給与所得者等再生があるが、一般的には小規模個人再生が多い。利用の条件は、まず住宅ローンを除く借金総額が5000万円以下であること。また自営業者や会社員を問わず安定収入の見込みがなければならない。
 返済額の最低限が決まっていて、借金の合計額によって5段階ある。100万円未満は全額、500万超~1500万円以下は5分の1、3000万超~5000万円以下は10分の1などとなっている。

■自己破産したと仮定したら…
 債務者には「自宅を残し、借金も大幅カット」という都合のいい仕組みだが、債権者からすると不公平になる。このため「債務者が自己破産したと仮定した場合の清算額が最低返済額を上回る際は、清算額相当を返済しなければならない」(志賀弁護士)。
 手続きの大まかな流れははこうだ。まず債務者が地方裁判所に申し立て、借金の額と件数を申告する。債権者はその内容を精査し、裁判所が金額を確定。債務者は確定した債権額を基に再生計画案を提出する。小規模個人再生の場合、債権者の半分以上が同意しない計画案は認められない。
 さらに月々の返済予定額を数カ月間積み立てて返済能力を確かめる裁判所のテストをクリアしなければならない。その上で裁判所が計画案を認めれば返済が始まる。手続きを始めてから返済開始まで半年ほどかかるが、この間は債務の返済はいったんストップする。

■官報に載る
 自宅は残せるが住宅ローンの返済は免除されず、住宅ローンと同時に再生計画で決められた金額を返済しなければならないので、厳しい生活を余儀なくされる可能性がある。また自己破産と同様、官報に載るので当面、新規にクレジットカードを発行したり、ローンを組んだりすることは制限される。
 さらに手続きが複雑で、通常は弁護士や司法書士に依頼することになり、その費用がかかることも認識しておく必要がある。

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6 タマホーム、栃木県と花粉症対策支援などで協定 2017/11/13 日本経済新聞
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 注文住宅大手のタマホームは13日、栃木県と連携して森林の花粉症対策などに取り組む協定を結んだ。スギについて花粉の少ない品種への植え替え促進が柱。タマホームは県に毎年度100万円を寄付する予定で、県は花粉症低減への取り組みに加え、県産材をはじめとする国産材の利用促進や林業の事業者支援につなげる。
 「花粉の少ないとちぎの元気な森づくり協定」の有効期間は、2023年3月末までの約5年間とする。ただ、タマホームの玉木康裕会長兼社長兼最高経営責任者は「5年で終わるとは思っていない」と述べ、更新に前向きな姿勢を示した。
 花粉量が従来の1%未満という少花粉品種への植え替えに関し、行政の補助では賄えない部分にタマホームの寄付金を充てる。県は植え替え以外にも、獣害対策など森林の環境保全などに役立てる方針だ。

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7 住宅ローン 金利タイプどう選ぶ? 余力あれば変動も 2017/11/12 日本経済新聞
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住宅ローンの選び方(上)
 ある夜の筧家。良男が会社から帰宅すると、幸子と息子の満がダイニングテーブルで熱心に話し込んでいます。テーブルの上には住宅ローンのパンフレットがずらり。まだ15歳の満がなぜ住宅ローンに興味を持ち始めたのでしょうか? 良男は不思議でなりません。

筧幸子(かけい・さちこ、48=上) 筧良男(かけい・よしお、52=中) 筧満(かけい・みつる、15) 
 良男 きょうは何事だ? 満、いくら何でもまだ住宅購入を考える年じゃないだろう。
 満 仲の良い同級生が今度、駅前の新築マンションに引っ越すんだ。彼の両親が住宅ローンを選ぶ時にずいぶん悩んでいたと聞いて勉強しようかと。
 幸子 マンション自体よりローンに関心を持つのが満らしいわ。さて、住宅ローンを理解するにはまず金利タイプの違いを知る必要があるわね。
 良男 それなら私でも分かるよ。変動と固定だろ?
 幸子 そうね。大きく分ければ金利は3タイプ。まず通常は半年に一度、金利を見直す変動型。次に2~10年など借入期間の当初だけ金利が変わらないようにする当初期間固定型。そして借入期間中はずっと金利が変わらない全期間固定型よ。
 満 3つのタイプのうち、金利が低いのはどれなの?
 幸子 一般的には変動型が最も低いわ。11月の適用金利でみると、大手銀行は年0.625%とする例が多いの。次が当初期間固定型、最も高いのは全期間固定型という順番が普通ね。住宅ローンは35年などの長い時間をかけて返す例が多いの。遠い将来の金利予測は難しいから、固定の期間が長いほど金利上昇リスク分が計算に入り、高めの金利となるわ。ただ今は全体的に金利は低いから、全期間固定の住宅金融支援機構「フラット35」でも主力タイプは11月で最低金利が1.37%よ。
 良男 変動型を選んだら毎月、金利が気になるなぁ。
 幸子 毎月、金利が変わるわけではないのよ。金利が動くのは半年に一度とするのが普通。多くの金融機関は新しくローンを借りる人向けの金利を毎月発表するから「金利が変わる」と思い込む人もいるけど、すでに借りた人の金利は通常、それほど頻繁に変わらないのよ。
 満 それでも金利が上がったら返済が増えて大変だね。
 幸子 変動型は金利上昇時も返済額を急増させない仕組みがあるのが普通よ。一つが金利変更があっても5年間は毎月返済額は変えないというルール。もう一つが返済額が増えるとき、増加の限度を前回返済額の125%までとするルールよ。
 良男 それなら、あまり心配しなくていいのかな。
 幸子 ただし、当面の返済額の増加を避けただけで返済が軽減されたわけではないわ。つまり、返済額の内訳として、金利上昇分を利息に反映する一方で元金部分の割合を減らすなどの調整をするからで、元金の減りは鈍くなるわ。一部に5年ルールなどを採用しない金融機関もあることも注意が必要よ。
 満 当初期間固定型は?
 幸子 例えば、子供のいる世帯が「今後10年は教育費がかかるので、この間だけは金利上昇リスクを避けよう」といった意識で選ぶような例があるの。ただ、注意点もあるわ。適用金利を決める時、基準金利から一定の優遇をする金融機関が多いんだけど、固定期間が終わった後にこの優遇の幅が縮小する例があるの。もし固定期間が終わった後、基準金利も上昇していたら、優遇幅の縮小とダブルパンチになり、思っていた以上に返済負担が重くなる可能性もあるわね。
 満 その点では全期間固定型は安心だね。
 幸子 借入期間中は金利は変わらないから、金利上昇リスクは気にせず済むわ。全期間固定型はフラット35が有名だけど、最近は大手銀行の一部も30~35年の全期間固定型に力を入れ、フラット35より低い金利を提示するところもあるわ。ちなみにフラット35は以前、別払いだった団体信用生命保険(団信)の費用が10月から毎月の返済額に含まれるようになり、民間銀行と比較しやすくなったの。
 良男 比較できる選択肢が増えるのはいいことだな。
 幸子 ちなみにフラット35も金利は多くの金融機関で一緒だけど、借りる時に必要になる融資手数料は意外に差があるの。住宅ローンコンサルティングのMFS(東京・新宿)の塩沢崇取締役によれば「借入額の2.16%が一般的だが、0.5~1%程度と低めに設定する金融機関もある」そうよ。
 満 結局どの金利タイプがいいのかなぁ。
 幸子 一概には言えないわ。借入額が小さく、将来もし金利が上昇しても返済できるだけの貯蓄がある世帯なら、変動型で低金利のメリットを享受するのも一つの考え方よ。ただ、金利が上昇したら家計が苦しくなる心配があるなら全期間固定型を軸に考える方が無難ね。
 満 色々とシミュレーションすべきなんだね。
 幸子 試算するときはインターネットで情報収集するだけでなく、各金融機関の審査の方針も知る必要があるの。MFSの塩沢さんは「金利の高低と返済能力の審査の厳しさは密接に関係する。例えば低金利のネット銀行の審査は総じて厳しい」と教えてくれたわ。最近では大手の金融機関が新規の住宅ローンから撤退するという話題も出たばかり。ネットで低金利の金融機関を見つけても、常にその条件で借りられるとは限らないと考えておくべきね。

■元金や返済期間に注意を
 ファイナンシャルプランナー 久谷真理子さん
 金利と毎月の返済見込み額だけを見て住宅ローンを選んでしまう人がいますが、借りる元金の大きさにはもっと注意が必要です。現在の金利は低いですが、元金が大きすぎると家計運営は不安定になります。「年収の何倍までの借入額なら安心」とも単純に言えません。現在は年収が高い世帯も将来、年収が減ったり、教育費などで出費が増えたりする可能性があるなら、適正な借入額も変わるからです。
 返済期間も軽視できません。特に会社員の場合、定年退職前に完済することが基本です。個人差はありますが、定年前後は年収が下がるケースが多く、返済が行き詰まりかねません。手間はかかりますが、将来の収入や出費の見込みも含め、きちんと返済を続けられるか、ローン契約前には必ず試算しましょう。

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8 飯田GHDの4~9月、純利益10%減 利益率悪化 2017/11/10 日本経済新聞
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 飯田グループホールディングスが10日発表した2017年4~9月期の連結決算(国際会計基準)は、純利益が前年同期比10%減の353億円だった。前期は日銀のマイナス金利政策を受けて戸建て住宅事業の注文が増えたが、足元はその効果が一巡。受注競争の激化で1棟あたりの利益率が悪化した。
 売上高に相当する売上収益は8%増の6333億円だった。戸建て住宅の販売棟数が増えた。マンション分譲事業の販売戸数は横ばいだった。

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9 ケネディクスなどREIT2社、18年3月に合併 2017/11/10 日本経済新聞
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 賃貸住宅などに投資する不動産投資信託(REIT)のケネディクス・レジデンシャル投資法人は10日、ヘルスケア施設に投資するジャパン・シニアリビング投資法人を2018年3月1日付で吸収合併すると発表した。合併で資産規模は約1900億円になる見込み。物件の取得競争が激しくなるなか、投資分野を広げて成長を加速する狙いがある。

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10 三井不の4~9月期、純利益33%減 物件売却増の反動 2017/11/10 日本経済新聞
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 三井不動産が10日発表した2017年4~9月期の連結決算で、純利益は前年同期比33%減の485億円だった。前年同期に投資家向けの物流施設などの売却が集中していたことの反動が大きく響いた。
 営業利益は20%減の922億円、売上高は11%減の7217億円だった。
 既存オフィスの賃料増額改定や三井不が展開する商業施設のテナントの売上の伸長で賃料収入が増えるなど賃貸事業は増収増益だった。個人向け住宅分譲も伸び、中核事業の一角は好調だった。
 18年3月期の業績見通しは増収増益の従来予想を据え置いた

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11 東急不動産ホールディングス、増収増益 2017/11/10 日本経済新聞
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【増収増益】投資家への物件売却益が増加。賃貸ビルはほぼ満室で、賃料の引き上げも進む。不動産の売買仲介も好調。住宅事業は減益だが、営業益は小幅増を確保。減損損失が減り純利益は過去最高。

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12 民泊解禁前に独自規制、都内自治体が検討 2017/11/10 日本経済新聞
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 空き部屋に客を有料で泊める「民泊」を解禁する住宅宿泊事業法(民泊法)施行を前に、独自に営業日数・地域などの規制を準備する動きが東京都内で本格化してきた。新宿区や大田区は住宅地での導入をめざす。一方、規制できる範囲や条件を具体的に示す政府の指針の公表はこれからで、対応を決めかねている自治体も多い。民泊を推進する政府と住環境への影響を懸念する地元の声との間で揺れている。
 民泊はこれまで旅館業法に基づく簡易宿所として営業するか、地域を限って認める「特区民泊」で展開するのが原則だった。ただこうした枠組みの外で違法民泊が横行。訪日外国人客の急増などを背景に需要が伸びるなか、一定のルールが必要との声が挙がった。政府は「営業は年間180日まで」などの条件付きながら解禁すると決めた。
 2018年6月15日施行予定の民泊法では地域の実情に合わせて都道府県や政令市、特別区など保健所を設置する自治体で独自に上乗せ規制できるようにした。都内では民泊による騒音やごみ出しのトラブル、見知らぬ人の出入りへの不安を訴える声が多く、規制を検討するところが目立つ。

【独自規制条例を検討する主な都内自治体】
自治体名 状況
大田区 住居専用地域などでの全面禁止をめざす条例案
新宿区 住居専用地域では毎週月曜から木曜の営業を禁止する条例案
世田谷区 有識者会議を6月に設けて対応協議中
千代田区 有識者会議を6月に設け、規制強化の方向で検討中
八王子市 10月に検討会を設置
目黒区 7月に検討会を設置

 いち早く検討を進めてきた新宿区は主に住宅地となる「住居専用地域」で毎週月曜日から木曜日までの民泊営業を禁止する方針だ。営業を事前に周辺住民に説明することなどと合わせた条例案をまとめ、月内にも開く区議会定例会に提出する。
 同区では16年10月に有識者や住民らが参加する検討会議を設け、都市部の実情に沿った民泊ルールを話し合ってきた。住民からの苦情の多さもあり、民泊法の趣旨は踏まえつつも住宅地での規制強化に踏み切る。
 大田区は住居専用地域を中心に、ホテルや旅館が営業できない地域の民泊を全面禁止する意向だ。宿泊時は対面で本人確認や利用法の説明なども求める。同区が全国で初めて導入した特区民泊では住居専用地域などでの営業を認めていないため、歩調を合わせた。新宿区と同じく11月に開く区議会定例会に提出し、18年春の施行をめざす。
 国は民泊法の具体的な運用を示すガイドライン(指針)をまだ明らかにしていない。法案検討時には「住居専用地域では1日も営業できない」といった規制は認めないと説明していた。今後明らかになる国の指針の内容次第では先行する両区も条例案の見直しを迫られる可能性がある。
 都内の他の自治体も条例での規制を模索する。千代田区や世田谷区は有識者会議で協議し、多摩でも八王子市が庁内組織で検討に入った。ただ指針や他の自治体の動きを見定めたいとの声が多く、条例案提出は18年以降が大半だ。法施行3カ月前の18年3月になると民泊営業したい個人や事業者の届け出などが始まる。残された期間は少なく、準備は綱渡りになりそうだ。

■背景に住民の声
 民泊は余っている時間や場所、モノを共有する「シェアリングエコノミー」の代表格だ。遊休資産の活用や新ビジネス創出といった面で注目が集まる。政府は訪日外国人客を2020年までに年間4000万人まで増やす目標を掲げており、受け皿としての期待も大きい。
 一方で民泊には都市部を中心に、多発する近隣住民とのトラブルや違法行為に利用されるのではといったマイナスイメージもつきまとう。住民の反対が多ければ、自治体は「不利益を最小限に抑える方向に動かざるを得ない」(ある区の担当者)のが実情だ。
 事業者は共存の道を探っている。民泊仲介サイト世界最大手の米エアビーアンドビーは民泊営業したい個人や事業者が必要な届け出について、サイト登録時に行政に直接情報を伝える仕組みづくりなどを提案中だ。マイク・オーギル同社アジア太平洋公共政策局長は「課題を創造的な形で解決したい」と話す。
 関係者からは「規制が厳しすぎると、地下に潜ってヤミ民泊を続ける人が増える。真面目に届け出た方が損をする」といった声も聞かれる。民泊がすでに広がる中、どこまで規制すべきなのか。自治体の悩みは尽きない。

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13 民泊条例案は3地域別に 京都府方針、優良施設は認定 2017/11/9 日本経済新聞
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 京都府は9日、住宅に旅行者らを有料で泊める「民泊」の独自条例案の方針を公表した。京都府を(1)住民の生活環境などを守るために規制すべき地域、(2)観光振興などのために推進すべき地域、(3)両者の中間的な地域――に分け、地域の実情に応じた柔軟なルールづくりを目指す。
 外国人や障害者に配慮したり地域の活性化に貢献したりと、優れた民泊施設を認定する制度を設ける方針も示した。
 山下晃正副知事は「市町村の意向を踏まえて全体のバランスをとる形にしたい」と説明した。宿泊施設の少ない地域では民泊施設を観光客の受け皿にする考えだ。
 この方針をもとに市町村や観光事業者と議論し、11月中にも条例案の骨子をまとめる。2018年2月の府議会への提出、制定を目指す。

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14 大和ハウス、増配 2017/11/9 日本経済新聞
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【増配】賃貸住宅、商業施設、物流センターの主力3事業が好調。訪日外国人増でホテル運営も拡大する。地方の主要駅近くなどのスマートタウン造成にも注力、増収増益。配当は前期比6円増の98円。
【戸建て復調】戸建ての主力商品の部品点数を2割ほど減らして原価圧縮。採算性を高め、収益事業に。

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15 千葉大と積水ハウス、快適な室内空間を研究 2017/11/9 日本経済新聞
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 千葉大学と積水ハウスは快適な室内環境の共同研究に乗り出す。柏の葉キャンパス(柏市)内に実証実験用の住宅を2棟建設。空気中の化学物質濃度などが異なる室内環境をつくり、被験者に一定時間過ごしてもらう。それぞれの環境下で被験者の精神状態や体調、屋内での作業効率に違いが出るかどうか検証し、将来の快適な住まいづくりに生かす。
 実証実験につかう住宅2棟がこのほど完成し、9日に報道陣に公開された。2LDKの間取りや外観、内装、家具は全く同じだが、1棟目にはシックハウス症候群の原因となる化学物質の濃度を抑える建材や換気システムを導入。2棟目は通常工法で建設し、空気の質が異なる2通りの住空間を用意する。
 実験では被験者が両方の住宅に約90分ずつ滞在し、計算や暗記のテストを受けたり、ベッドでくつろいだりする。化学物質の濃度や温湿度、室内を照らす光の色や量が異なる環境下で、被験者の脳波や自律神経がどのように働くか測定する。被験者へのアンケートも実施し、室内環境が快適かどうか実際の印象をたずねる。
 近く本格的な実験を開始し、2021年度までに400人の被験者に参加してもらう計画だ。参加希望者はホームページなどで募集する。当面は短時間の滞在で実験する予定だが、軌道に乗れば宿泊実験に移行することも検討する。長期滞在に備えて実験用の住宅にはバスルームやトイレも完備している。
 以前から千葉大と積水ハウスはシックハウス症候群を抑制する住環境に関する共同研究を進めてきた。積水ハウスは研究成果を生かし、シックハウス症候群を抑える建築仕様「エアキス」を実用化している。
 今回の実証実験ではシックハウス症候群の発生を防ぐだけでなく、空気環境の改善によって「健康増進や健康寿命を伸ばすことにも効果があるかどうか検証したい」(積水ハウスの石井正義執行役員)という。
 実験を担当する千葉大予防医学センターの鈴木規道特任准教授は「屋内の空気の質が良ければ、作業のパフォーマンスが向上するという仮説も検証していきたい」と話している。

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16 大和ハウスの18年3月期、純利益7%増 商業施設など好調 2017/11/9 日本経済新聞
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 大和ハウス工業は9日、2018年3月期の連結純利益が前期比7%増の2160億円になる見通しだと発表した。従来予想を60億円上回る。商業施設、賃貸住宅、物流センターの3事業が伸びる。戸建て住宅事業も復調する。年間配当は前期比6円増の98円と従来予想から3円上積みする。
 売上高は7%増の3兆7500億円と予想を据え置いた。営業利益は5%増の3250億円と、従来予想から100億円引き上げた。
 4~9月期連結決算は純利益が前年同期比29%増の1235億円。戸建て住宅事業の営業利益は59%増えた。芳井敬一社長は「住宅の主力商品の部品点数が2割ほど減り、原価の圧縮が進んだ」と述べた。
 同日、アパレル向けの在庫管理でノウハウを持つアッカ・インターナショナル(東京・港)を買収すると発表した。香曽我部武・最高財務責任者(CFO)は「物流施設の機能を高め、付加価値をつけられるようになる」と話した。

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17 大日本印刷、4~9月に特損535億円 壁紙に不具合 2017/11/9 日本経済新聞
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 大日本印刷は9日、2017年4~9月期決算で特別損失を535億円計上したと発表した。販売済みの壁紙製品が剥がれる不具合があり、張り替えなどの補修関連費用を積み増すため。4~9月期の連結最終損益は214億円の赤字(前年同期は151億円の黒字)に転落した。
 不具合があったのは、11年2月~14年2月に製造した住宅用の壁紙。安全性に影響はないが、素材の組み合わせなどに問題があったという。同社の調査によると、不具合のある製品は国内10万戸に使われている。16年4~9月期にも関連費用302億円を特別損失として計上していたが、人件費や材料費の値上がりで費用が膨らんだ。
 前期比3%増を見込む18年3月期の純利益予想は変更しなかった。生産拠点の統廃合や遊休地の売却などを進め、損失を埋め合わせる方針だ。

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18 住友林業と熊谷組が資本・業務提携、海外など共同で開拓 2017/11/9 日本経済新聞
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 住友林業と準大手ゼネコン(総合建設会社)の熊谷組は9日、資本・業務提携すると発表した。住友林業は熊谷組の筆頭株主となり、熊谷組も住友林業に出資。それぞれが得意な一戸建て住宅と土木・建築のノウハウを持ち寄り、海外事業や木造・緑化関連の建設事業を開拓する。人口減に伴う住宅需要の縮小や東京五輪後の建設需要の冷え込みをにらみ、業種を越えて提携する。
 両社は28日に第三者割当増資などを実施し、住友林業が約346億円で熊谷組の発行済み株式の20%を取得。熊谷組は約100億円で住友林業の同2.85%を持つ株主となる。
 住友林業の市川晃社長は9日の記者会見で「今後の成長には住宅、建設、都市開発でグローバルな事業展開が欠かせない。そのためにはゼネコン機能の強化が不可欠だ」と提携の狙いを語った。
 10日に提携を推進する委員会を設け、2018年3月までに具体的なロードマップを策定する。木造・緑化関連の建設事業、海外事業、再生エネルギーなど5分野で特に協力を進める。
 建設分野では、住友林業と熊谷組がそれぞれ強みを持つ木造建築と鉄筋コンクリート施工の技術を組み合わせ「ハイブリッドな商品を提供する」(市川社長)。海外事業では、アジアを中心に共同で都市開発などに参画していく方針だ。
 提携による相乗効果として、中長期的に両社合計で売上高で1500億円程度、営業利益で100億円程度の上積みを見込む。住友林業は在来工法の木造住宅の大手で、売上高で国内4位の住宅メーカー。熊谷組は関門トンネルなどの土木工事で実績がある。

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19 住みよい街調査で東京都武蔵野市など3市が同率1位 日経BP総研 2017/11/15 朝日新聞
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 日経BP社の日経BP総研は11月15日、「シティブランド・ランキング―住みよい街2017―」のトップ100を発表。茨城県守谷市、東京都武蔵野市、福岡県大野城市の3市が同率1位となった。同社のウェブサイト「新・公民連携最前線」(http://www.nikkeibp.co.jp/ppp/)で、働く世代2万人を対象に実施した調査によるもの。

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20 10月・首都圏マンション、契約率60・7%に低下、不動産経済研 2017/11/15 朝日新聞
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 不動産経済研究所が11月15日に発表した「首都圏マンション市場動向」(10月)によると、発売戸数は2817戸で前年同月比3・0%減少した。契約率は60・7%(前年同月比0・9ポイント減)で、10月としては91年(56・5%)以来の低水準だった。

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21 AIスピーカー搭載スマート端末を新築全戸に レオパレス21 2017/11/15 朝日新聞
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 レオパレス21は、グラモ(東京都豊島区)が開発中のAI(人工知能)スピーカーを搭載したスマートステーション端末を2018年1月の契約物件から新築全戸に標準装備する。年間約1万戸を導入する見込み。
 同端末は、AI音声認識スピーカー機能に加え、既に標準搭載しているスマートロック(電子錠)との連携、家電制御、AIスピーカーの音声サービス、センサーと連携する住環境の自動制御を可能とする。

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22 耐震木造住宅「MJウッド」に50周年記念の新シリーズ ミサワH 2017/11/14 朝日新聞
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 ミサワホームはこのほど、創立50周年記念として、07年に発売した耐震木造住宅商品「MJウッド」の新シリーズ「MJフレーム」を発売した。
 同新シリーズは「暮らしのフレームを広げよう」というコンセプトで、木造住宅の開口部を耐力壁にする「J-耐震開口フレーム」を採用。耐震性を保ちながら最大有効開口幅約5.7m を実現し、設計の自由度を高めている。
 シリーズの第1弾として、今回発売されたのは「MJフレームVL」だ。「眺め(View)のよい暮らしを大空間(Large space)設計により実現する」から命名され、広い開口部からの眺めと共に、採光を吹き抜けや居室全体に行きわたらせるよう工夫を凝らしている。本体参考価格は坪当たり59.9 万円(税別)。

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23 野村不動産 「プラウド浦和東仲町ガーデン」第1期即日完売 2017/11/14 朝日新聞
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 野村不動産は10月28日に申込登録を開始した「プラウド浦和東仲町ガーデン」の第1期分譲70戸を即日完売した。総戸数は92戸。同社は浦和エリアで、現在販売中の物件を含めて累計で40棟・3745戸を供給してきた。現在は同物件のほか、「プラウドシティ南浦和」「プラウド浦和常盤サンクアージュ」「プラウド南浦和根岸」を販売している。

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24 住宅売却前に12.5%の予定者がリフォーム スマイスター調べ 2017/11/14 朝日新聞
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 不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルは11月14日、「住宅リフォームの日」(11月18日、日本記念日協会認定)に合わせ、「スマイスター」を利用した住宅売却予定の成人男女全国144人を対象に「売却予定住宅のリフォーム」に関する調査を実施した。
 住宅売却前のリフォームでは、「リフォームしない」が63.9%と最も多く、「検討中」が23.6%、「リフォームした」が8.3%、「リフォームする予定」が4.2%。アンケート全体の12.5%が売却前に住宅をリフォームする結果となった。
 リフォーム予算・費用について、最も多かった回答では「50万円以上100万円未満」が28.8%、続いて「50万円未満」が17.3%と、約半数が100万円未満に抑えたい意向を示した。
 リフォームしたい場所(複数回答)では、1位が「バスルーム」で42.3%、2位が「キッチン」で40.4%、3位が「壁」で36.5%となった。
調査期間は17年10月18日~11月9日。調査手法はインターネット調査(任意でアンケートに回答)。

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25 家賃支払いでセゾンカード利用可能に 東急住宅リース 2017/11/13 朝日新聞
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 東急住宅リースは管理受託する一部のマンション(22棟1402棟)の入居者を対象として、業務提携するクレディセゾン提供の「家賃保証サービス」を利用できるようにした。
 入居者はクレディセゾンと保証委託契約を締結するため、連帯保証人の必要なく賃貸借契約を結べる。セゾンカードで保証料や家賃を支払う場合、1000円ごとに永久不滅ポイントが1ポイント貯まる。

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26 10月の倒産件数は775件 TDB調べ 2017/11/13 朝日新聞
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 帝国データバンクによると、10月の企業倒産件数775件で、前月比は19.6%増、前年同月比も10.1%の増加となり、2カ月連続で前年同月を上回った。負債総額は1019億2000万円と、前月比で2.4%減、前年同月比でも12.8%減少し、2カ月ぶりの前年同月比減少となった。業種別では、7業種中5業種で前年を上回っており、このうち建設業(149件、前年同月比18.3%増)、不動産業(33件、同22.2%増)の2業種は、2カ月連続の前年同月比増加となった。
 なお、負債100億円以上の倒産は発生せず、小規模倒産が多数を占めた。

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27 10月中古マンション成約数 前年比で減少 東日本レインズ 2017/11/13 朝日新聞
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 東日本不動産流通機構(東日本レインズ)はこのほど、10月の首都圏流通動向をまとめた。首都圏の中古マンションの成約件数は3103件で、前年同月比7.1%減。増加となった前月から再び減少した。ここ3カ月間は増加と減少を1カ月ごとに繰り返している。中古戸建ての成約件数は1086件で同5.6%減となり、再び減少に転じた。

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28 平均賃料が1万9千円台に 東京ビジネス地区 三鬼商事調べ 2017/11/10 朝日新聞
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 三鬼商事が11月9日に発表した東京の最新オフィスビル市況によると、東京ビジネス地区(千代田、中央、港、新宿、渋谷の都心5区)の10月時点の平均賃料は1万9033円(坪当たり)で、前年同月比3.24%プラスとなった。東京ビジネス地区の平均賃料は46カ月連続の上昇で、09年11月以来7年11カ月ぶりの1万9千円台となった。

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29 都心ビル空室率が9カ月連続の低下 三幸エステート調査 2017/11/9 朝日新聞
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 三幸エステートが11月9日に発表したオフィスマーケットによると、10月31日現在の東京都心5区の大規模ビルの平均空室率は1.58%(前月比0.25ポイント減)となった。9カ月連続の低下で、築浅ビルを中心に、更なる空室床解消が進んでいる。現空面積は8万7306坪となり、08年4月以来で9万坪を下回った。既存ビルでの募集床不足から、大口需要は来年竣工予定の建築中のビルに流れる現象が続いている。

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30 三井不動産 柏の葉スマートシティに子育て応援型の大規模マンション 2017/11/9 朝日新聞
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 三井不動産は建設中の大規模賃貸マンション「パークシティ柏の葉キャンパス ザ・ゲートタワーウエスト」に、子育て支援施設などの入居が決まった。同マンションは492戸。低層階に保育園、学童保育施設、小児科クリニックなどが入居する。12月上旬に入居者募集を開始し、18年2月に入居開始予定。

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31 野村不動産 富山と新潟で分譲マンション事業に着手 2017/11/9 朝日新聞
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 野村不動産は地方中核都市で事業展開を広げる。富山県富山市と新潟県新潟市で分譲マンション事業に着手した。「プラウド富山神通本町」はタカラレーベン、「プラウド新潟米山」は日生不動産販売との共同事業となる。

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32 9月末時点の「サ高住」登録棟数は6,786棟、サービス付き高齢者向け住宅協会 2017/11/15 読売新聞
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(一財)サービス付き高齢者向け住宅協会は、このたび、2017年9月末時点における「サービス付き高齢者向け住宅」の登録動向を発表した。
それによると、2017年9月末日現在の登録棟数は6,786棟。9月単独では45棟が登録された。都道府県別登録棟数では、大阪(605棟)が600棟を超えて登録棟数が最も多い。次に、北海道(440棟)、更に、埼玉(349棟)、東京(326棟)、兵庫(323棟)、神奈川(295棟)と続く。登録棟数が最も少ないのは、佐賀県(22棟)。登録棟数・住戸数ともにトップ6都道府県は「大阪、北海道、埼玉、東京、兵庫、神奈川」だった。
登録事業者(サイト公開中)は、株式会社が半数を占める(60.1%:4,075棟/全登録棟数6,786棟)。医療法人(13.4%:911)、有限会社(10.7%:729)がそれに続く。以上の3法人形態の登録棟数で全体の84%を超す構成。
また、2017年9月末日現在の登録住戸数は222,085戸。9月単独では1,509戸が登録された。都道府県別では、大阪(23,632戸)、北海道(17,733戸)、東京(12,937戸)、埼玉(12,373戸)、兵庫(11,754戸)、神奈川(11,340戸)、千葉(9,702戸)、愛知(8,787戸)で、これら8都道府県の住戸数の合計は登録住戸数全体の49%を占める。
居室床面積別家賃については、18m2以上20m2未満の居室床面積区分で、家賃1万円~26万円の幅で設定。最も多いのは5万円(20.2%:24,971戸/127,690戸)。20m2以上22m2未満では、1.5万円~27万円。最も多いのは5万円(12.2%:3,906戸/29,232戸)。22m2以上25m2未満では、1.5万円~35万。6万円(10.3%:1,362戸/13,322戸)、3万円(10.7%:1,407戸)が多い。

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33 「地方移住・二拠点居住に意向あり」24.8%、クロス・マーケティング調べ 2017/11/15 読売新聞
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(株)クロス・マーケティング(東京都新宿区)は、全国47都道府県に在住する20歳~69歳の男女を対象に「地方創生に関するアンケート」を実施した。調査期間は2017年9月13日(水)~9月15日(金)。有効回答数は5,000サンプル。
それによると、地方移住・二拠点居住に意向がある(実行予定・関心がある、検討している)人は全体の24.8%と約3割。意向のある移住パターンでは「二拠点居住」(19.6%)や「Uターン居住」(15.1%)の関心が高い。一方、「まだわからない」も42.9%と半数近くを占め、移住への具体的な方法は未定という人が多い結果となった。
地方移住・二拠点居住を検討している人の理由としては、「スローライフを実践したい」(30.3%)、「自分の故郷で暮らしたい」(28.2%)、「美味しい水や食べ物、空気の中で暮らしたい」(26.3%)など、ゆっくりした暮らしを好む傾向。移住を検討しない人の理由では、「今の生活環境を変えたくない」(43.5%)が最多だった。
地方移住・二拠点居住実行の不安点・課題点は、「働き先が少ない」(34.5%)、「賃金が安い」(29.3%)といった仕事面や、「買い物など日常生活の快適さ」(29.4%)など、生活面を懸念する意識がみられた。

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34 相続対策「何もしていない」8割強、ハイアス調べ 2017/11/15 読売新聞
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「不動産相続の相談窓口」を全国で展開しているハイアス・アンド・カンパニー(株)は、このたび、「相続に関する意識調査2017」を男女1210名に実施した。調査期間は2017年10月10日~10月19日。
それによると、想定相続人(相続財産を受け取る側)に配偶者と子どもが含まれる回答者の相続資産に対する考えでは、「出来る限り子どもには残したい」(39.9%)が最も多く、次いで「出来る限り配偶者には残したい」(25.9%)、「出来る限り自分で使い切りたい」(22.2%)の順。2014年の調査結果と比較すると、「出来る限り子どもには残したい」は10pt近くアップしている。
回答理由としては、「孫の教育費が高額になると思う」「子供の家計を支援してゆとりある生活をしてほしい」といった、子どもの家計を心配する声があがっているほか、自分の資産に言及した「そんなにたくさんの財産がないから」、「もめごとの回避」「残しても争いになる」といった相続トラブルを回避させたいという理由があった。
想定被相続人(相続財産を渡す側)に父母を含む回答者を対象に、相続で資産を受け取ることへの期待について聞いたところ、「期待していない」(「期待していない」・「やや期待していない」の計)が約8割と、相続資産の受け取りに期待している層は少ない結果。さらに、前回調査と比較すると相続財産の受け取りに対して「期待していない」は2.6pt上昇しており、空き家問題等と言った負の相続財産の話題が影響しているのではないかと考えられる。
相続対策は全体で見ると、「何もしていない」が8割強と圧倒的に割合が高い結果。また、相続対策を何もしていない理由では「対策するほどの資産が無いから」がほぼ半数となり、被相続人では6割を越えている。資産が多くないから相続対策をしていない層が多いようだが、実際、相続で問題が生じる割合は、資産の多い少ないに関係無く、遺産分割事件の3割以上が遺産額1000万円以下で起こっており、5000万円以下となると約8割を占める(参照:平成28年度「司法統計年報 家事事件篇』)。

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35 初めて住宅を購入する人はここに注意!見落としがちなポイントとは? 2017/11/15 読売新聞
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住環境研究所の調査によると、住宅を初めて買った(一次取得)人と2回目・3回目(二次・三次取得)の人では、住宅を購入する際に重視するポイントなどに違いが見られるという。どんな点が違うのだろうか?どこを見逃さないようにすればいいのだろうか?詳しく見ていこう。
住環境研究所の調査では、住宅を初めて買った一次取得者の中でも、特に、40代以下の子育て世帯を「ファーストバイヤー」と名づけ、その購入意識を分析している。調査対象となる住宅の種類は、2階建て以下の一戸建てだ。
住宅会社を選ぶ際に重視するポイントを聞いたところ、「ファーストバイヤー(若年子育て世帯の一次取得者)」(以下、一次取得者)と二・三次取得者とで大きなギャップが生じる項目があることが分かった(画像1)。「営業担当者の対応が良い」と「予算内で購入できるかどうか」は、一次取得者が二・三次取得者より大幅に高くなっているのだ。
これはある意味、やむを得ないことと言えよう。初めて住宅ローンを借りるほど高額な買い物をするのだから、「会社が信頼できる」ことを重視しながらも、予算内で買えるかどうか、無理なく返済できるかどうかといった大きな不安を抱えて、対応が良い営業担当者についつい頼りがちになる、というのはありがちなことだ。
一方で、一次取得者が二・三次取得者と比べて重視度が低いのは、「会社が信頼できる」「耐震性に優れている」「実際に建築された家が良い」「採光・通風が良い」などだ。これらの項目は、例えば、その会社が過去に建築した、販売済みの住宅(施工事例)を実際に見せてもらうことでかなり解消できる。
耐震性や断熱性・気密性といった住宅の性能は、説明を聞くだけでは違いが分かりづらいものだが、完成した住宅を複数見学して実物を見たり、室内環境を体感したりすることで、会社の基本的な設計施工の考え方をうかがい知ることができる。
入居済みの施工事例で、その取得者から話が聞ける場合は、住み心地など具体的な話も聞くことができて参考になる。取得者と住宅会社の関係が良くないと、第三者の見学を受け入れようとはならない。施工事例を複数見学でき、かつその取得者と話ができるというのは、住宅会社の自信の表れとも言える。つまり、会社の信頼性を測る目安にもなるわけだ。
間取り・プランや収納、外まわりは、初めて買う人ほど不満が強い
この調査では、「“住宅購入の成功度満足度”は 100 点満点で何点か」も聞いている。「100点満点(不満無し)」が2割程度(一次取得者で19%、二・三次取得者で22%)いるが、残りの約8割はなんらかの不満を感じていることになる。
“住宅購入の成功度満足度が100点に満たない理由”について聞くと、一次取得者が二・三次取得者と比べてより多く不満に感じるのは、「間取り・プラン」「収納・収納量・片付けやすさ」「庭や車庫、外まわり」だった。
一次取得者でも二・三次取得者でも、不満点の1位は「間取り・プラン」であるが、これは購入後に住んでみて間取り・プランに不満が生じたのか、予算的な制約で例えば4LDKが欲しかった、広いリビングが欲しかったのに手に入れられなかったのか、などが定かではない。
しかし、住宅を取得することに関心が行きがちな一次取得者に比べ、住宅の使い勝手にも目が行き届く二・三次取得者のほうが、間取りや収納、外まわりへの不満が減るというのは理解できることだ。
重視点や不満点として挙げられた調査項目は、いずれも一戸建てのチェックポイントとして見逃せないものばかりだ。ただし、外まわりの見栄えの良さだけをチェックしていると、プライバシー確保や安全面の観点でチェック漏れをしたり、収納量に気を取られて適材適所の収納に目が行き届かなかったりといったこともある。
実物をできるだけ多く見て体感する機会を増やすこと、具体的な生活イメージをふくらませてチェックすることなどで、満足度の高い住宅を手に入れるようにしてほしい。

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36 京都市内で宅配ボックスの実証実験、京都市・パナソニックなど 2017/11/9 読売新聞
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パナソニック(株)、京都市、京都産業大学等が連携し、宅配ボックスの実証実験「京(みやこ)の再配達を減らそうプロジェクト」を開始した。
このプロジェクトでは、パナソニック製のアパート用宅配ボックス「COMBO-Maison(コンボーメゾン)」合計39台を、京都市内5箇所のアパート(合計106世帯)に設置するとともに、京都産業大学キャンパス内にも公共用の宅配ボックスを設置し、約3箇月にわたって利用実態や再配達抑制効果などを調査する。
日本一学生が集中する(文部科学省・平成29年度学校基本調査より)「大学のまち・学生のまち」京都において、インターネット通販等を利用する青少年世代に働きかけ、日中留守でも宅配便を受け取れる手段を提供することで、「環境にやさしいライフスタイル」への転換につなげようという試み。
実施期間は平成29年11月8日(水)~平成30年1月末の予定。実証実験の結果については、平成30年3月頃に公表するという。

2017-11-16 | Posted in 住宅関連新聞記事Comments Closed 

 

住宅関連新聞記事ダイジェスト No.709  2017/11/02~2017/11/08

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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.709  2017/11/02~2017/11/08
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【日本経済新聞】
1 ヤマダ電機、リフォームのナカヤマを買収へ
2 東京・江古田にマンション・福祉施設の街、18年秋
3 火災警報器、屋外でも鳴動 早期消火へ消防庁
4 エアビー、民泊+航空券で日本開拓 全日空とサイト
5 違法民泊で客盗撮容疑、津市の会社員を書類送検
6 常陽銀、茨城県守谷市と協定 中古住宅循環促す
7 鳥取県の移住、上半期が過去最高に
8 都知事、超高齢社会の都市づくりで諮問会議
9 埼玉県北部7市町、若者対象に移住誘致ツアー

【朝日新聞】
10 収益物件サイトの健美家、広告表示適正化へ 違反者には掲載停止も
11 家財保険でコンビニ払いにも対応 パーソナル少額短期保険
12 「高齢者を支える地域づくり協定」、都と締結 野村不アーバン
13 ネットで建築プランを一括請求できる新サービス シースタイル
14 本社工場が「緑化優良工場」として2賞を受賞 TOTO
15 ウッドデザイン賞ソーシャルデザイン部門受賞 東急住宅リースなど
16 12月1日から「安心R住宅」事業者団体登録申請の受付開始 国交省
17 明和地所、「コンパクトマンション」で早大と共同研究
18 第4次安倍内閣が発足 石井国交相ほか全閣僚を再任

【読売新聞】
19 9月の住宅着工数、2か月振りの減少、東京都
20 住友林業、1,000プランから選ぶセレクトスタイル住宅を発売
21 賃貸、購入で契約した人が不動産会社を選ぶときに重視したポイントは?
22 一戸建てに住んでいる人は、どの程度のご近所付き合いをしているの?
23 賃貸DIYにチャレンジしたい人必見! カリスマDIY主婦に初心者でもできるコツを聞いてみた

【日経産業新聞】
24 欧米でヒットの兆し? 小さな家、変な乗り物…
25 4%超え銘柄が急増 REIT、長期投資も有力選択肢に
26 動き鈍いREITの物件取得 価格高騰で物件買えず
27 夢の注文住宅のはずが… 業者まかせはトラブルのもと

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1 ヤマダ電機、リフォームのナカヤマを買収へ 2017/11/8 日本経済新聞
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アサヒ衛陶とも事業提携
 家電量販大手のヤマダ電機は住宅リフォーム事業を手がけるナカヤマ(埼玉県上尾市)を買収する。ヤマダ電機は自社で住宅リフォームを手掛けている。関東を地盤とするナカヤマを傘下に収めることで、高齢化などで需要拡大が見込めるリフォーム市場の開拓を急ぐ。

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2 東京・江古田にマンション・福祉施設の街、18年秋 2017/11/8 日本経済新聞
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 東京都中野区江古田でマンションの近くに病院や保育・介護施設など福祉インフラを集めた街が2018年秋に誕生する。都市再生機構(UR)や積水ハウス、地元の総合東京病院が連携し、遊休地約4ヘクタールを再開発する。都心に比較的近い地の利も生かし、子育て世帯やシニア層、学生など幅広い世代を呼び込む考えだ。
 再開発事業「江古田の杜プロジェクト」ではURが取得した国家公務員宿舎跡地に各種施設を整備する。積水ハウスが手掛ける分譲マンション(約530戸)は18年2月に完成する。同8月には賃貸マンション(約400戸)もできる計画だ。
 マンションから徒歩圏内に認可保育所や学童保育施設、サービス付き高齢者住宅、介護付き有料老人ホームも順次整備する予定だ。住民同士の交流スペースも設け、イベントや災害時の拠点として活用する。再開発の投資額は明らかにしていない。
 これに先立ち、総合東京病院が4月に新病棟を開設した。病床数は既存病棟と合わせて約500床に拡大。新病棟は病児保育や小児救急、高齢者の回復期リハビリなどに重点を置き、「小児から高齢者まで一貫してサービスを提供する」(同病院)という。
 再開発計画地は都営地下鉄大江戸線の新江古田駅から徒歩8分、西武池袋線の江古田駅から徒歩17分の場所。新宿や池袋にアクセスしやすく、「職住近接」志向の強い層の取り込みも狙う。「江古田の森公園」に隣接しており、豊かな自然環境もアピール。区立の小学校や図書館にも近く、教育環境が整っていることも売り物にする考えだ。

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3 火災警報器、屋外でも鳴動 早期消火へ消防庁 2017/11/7 日本経済新聞
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 総務省消防庁は、飲食店などの火災をすぐ把握するため、火災警報器の音声を屋外で鳴らす仕組みの普及を検討する。飲食店が不在でも近所の人が気付き、119番や初期消火できるようにする。効果を調べるモデル事業を7日から新潟県糸魚川市などで始め、2018年度中にシステムの仕様に関する指針を策定、メーカーに量産化を促したい考えだ。
 昨年12月に起きた糸魚川市の大火では、ラーメン店の店主がこんろの火を消し忘れたまま外出して出火、強風で木造住宅密集地に燃え広がった。営業時間外の飲食店は不在になりやすく、火元となるこんろなどを扱うため、消防庁は地域ぐるみで被害拡大を防ぐ仕組みが必要と判断した。
 想定しているのは、店の中と外に火災警報器をそれぞれ設置し、店内で煙や熱を感知すると、無線でつないだ屋外の警報器も連動するシステム。
 消防庁は、飲食店と隣接する住宅にある警報器を連動させる仕組みも検討している。糸魚川市などで行うモデル事業の一部で屋外にも警報器を設置、警報音が聞こえる範囲や風雨の影響を検証する。
 結果を基に、18年度は屋外の警報器に必要な機能や音の大きさを専門家らで検討、指針に反映させる

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4 エアビー、民泊+航空券で日本開拓 全日空とサイト 2017/11/7 日本経済新聞
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 一般住宅に旅行者などを有料で泊める民泊の仲介世界最大手、米エアビーアンドビーが日本で宿泊先と航空券を組み合わせて予約できるようにする。6日、全日本空輸グループと組み特設サイトを共同運営すると発表した。エアビーが日本の航空会社と提携するのは初めて。民泊の利用者が増えれば、シェアリングエコノミーの存在感が一段と高まりそうだ。
 特設サイトは同日立ち上げた。サイトを通じてエアビーの宿泊先に泊まると、宿泊料金に応じて最大200マイルがたまる。全日空のマイル会員は3100万人おり、マイル付与をきっかけにエアビーのサービス利用を促す狙いがある。
 宿泊先と航空券を組み合わせて販売するのは、JTBや楽天といったリアルとネットの大手も得意とする。これに民泊事業者が加わることで、価格やサービスの競争が激しくなりそうだ。
 ANAホールディングス傘下の格安航空会社(LCC)、ピーチ・アビエーションとも連携する。エアビーは宿泊だけでなく個人が提案する体験プランも仲介している。共同サイトで航空券とともにエアビーの宿泊や体験プランを提案する。ピーチの運航便を利用する顧客には個人旅行客が多く、エアビーとの相乗効果が高いとみている。
 ピーチはエアビーとの連携を皮切りにCtoC(個人間取引)型の旅行需要を開拓する。2018年春に旅の予約サービス「COTABI」を始める。個人が体験した旅行の移動手段や宿泊先を登録し、同じように旅したい利用者がまとめて予約できるようにする。
 エアビーは旅の選択肢を広げてきた。16年11月、米ロサンゼルスで旅行に関するすべてを同社のアプリで完結できる「トリップ」構想を明らかにした。現在はホテルの予約や体験プランの仲介を手がけるが、航空券の選択肢はない。全日空との連携は旅の総合的なサービスを提供するための足がかりになりそうだ。
 日本で住宅宿泊事業法(民泊法)が18年6月に施行される。ただ現時点ではエアビーに登録する物件は旅館業法などの許可を得ていない「ヤミ民泊」が多いとみられる。民泊法の施行前に民泊自体に手を出すことは航空大手にとってはリスクが大きい。全日空はエアビーとマイル付与などで協業を深め、民泊の顧客層の需要を掘り起こす。

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5 違法民泊で客盗撮容疑、津市の会社員を書類送検 2017/11/7 日本経済新聞
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 住宅に観光客を有料で宿泊させる「民泊」を無許可で営業し宿泊客を盗撮したとして、大阪府警守口署は6日、津市の谷口崇会社員(42)を旅館業法違反と軽犯罪法違反の疑いで書類送検した。同署によると「盗撮目的だった」と容疑を認めている。
 書類送検容疑は8月下旬、大阪府の許可を得ず同府守口市内のマンションに男女2人を宿泊させ、浴室の脱衣場と居間に設置したカメラで盗撮した疑い。不審に思った女性が110番した。
 同署によると、谷口会社員は15年12月ごろから、賃貸マンションの一室で違法民泊を営業。これまでに28回、外国人観光客などを宿泊させていた。火災報知機や置き時計に似せた隠しカメラを室内に設置し、盗撮を繰り返していたという。

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6 常陽銀、茨城県守谷市と協定 中古住宅循環促す 2017/11/6 日本経済新聞
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 めぶきフィナンシャルグループ(FG)傘下の常陽銀行は6日、同行グループの常陽産業研究所、茨城県守谷市の3者間でまちづくりに関する協定を結んだ。市内で中古住宅の居住者の循環などを促し、地域の活性化に向けて連携する。
 常陽銀グループはこれまでも、同市の「まち・ひと・しごと創生総合戦略」の取りまとめなどで協力してきた。今回の協定締結を通じて地域活性のための取り組みを強化する。
 常陽銀は市民向けに高齢者には広すぎるなどで住みにくくなった住宅を資金化し、生活に便利な住宅に引っ越したり、老後の生活設計全般の相談に応じたりする窓口を同行の守谷ローンプラザ内に設置する。フィナンシャルプランナー資格などを持つ行員が相談員を務める。住宅を担保に資金を借りるリバースモーゲージローンなど、同行の金融商品の活用なども提案する。
 12月~2018年3月にかけてはセミナー・個別相談会も開く。内容はリフォームや介護制度などを予定しており、同市は講師や広報面を担う。常陽産業研究所はセミナー・相談会の運営や今後の施策展開のための調査・研究などにあたる。

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7 鳥取県の移住、上半期が過去最高に 2017/11/3 日本経済新聞
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 2017年度上半期(4~9月)の鳥取県への移住者が933人に上り、上半期としては過去最高を記録した。同県の移住者を巡っては、11年度の504人から14年度には1246人へと増加。16年度には上半期が916人、年間で2022人と初めて2000人を突破した。とっとり暮らし支援課の担当者は「今年も2000人の大台に乗せる可能性が高い」と話す。
 県内19市町村のうち、10市町が前年同期より減少したが、鳥取、境港、倉吉3市などの増加が全体を押し上げた。鳥取市が前年同期より51人多い202人、境港市が38人多い112人、倉吉市が23人多い94人に上った。
 鳥取市は宝島社が発表した2017年版の「住みたい田舎」ランキングの総合部門で1位となるなど、移住者の関心を集めたことが背景にあるとみられる。倉吉市は移住生活の体験ツアーの提供などを通じて成果を上げている。
 同県は県内自治体と連携して移住促進策を展開。移住者向けお試し住宅の整備を進めてきたほか、移住者が住宅を取得したり改修したりする際の費用を補助する制度も拡充している。

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8 都知事、超高齢社会の都市づくりで諮問会議 2017/11/2 日本経済新聞
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 東京都の小池百合子知事は2日の記者会見で、超高齢社会での都市のあり方を議論する諮問会議を設けると発表した。有識者7人を委員とし、福祉や都市政策など幅広い視点から議論する。8日に初会合を開き、2018年夏をメドに知事への政策提言を目指す。
 諮問会議は「超高齢社会における東京のあり方懇談会」。委員は黒川清・日本医療政策機構代表理事や鈴木亘・学習院大学教授、住宅政策に詳しい園田真理子・明治大学教授らが務める。初会合では超高齢社会を迎えた東京の課題について意見交換する。
 都の人口に占める65歳以上の割合は15年に22.7%と、超高齢社会の基準である21%を上回っている。25年には団塊世代が75歳を迎え、その割合は23.3%になる見通しだ。
 小池知事は「福祉ニーズの増加はもとより、空き家問題、地域コミュニティーの希薄化など課題は少なくない」と指摘。「様々な専門家に分野を横断し、包括的な視点から東京ならではのモデルを提言してもらう」と語った。

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9 埼玉県北部7市町、若者対象に移住誘致ツアー 2017/11/2 日本経済新聞
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 埼玉県北部の7市町は4日と11日、東京都内や県南部の若者層を対象に、バスで各自治体のおすすめスポットを案内する「埼北移住促進モニターツアー」を実施する。人口減少に歯止めをかけるために定住・移住促進策で連携する埼玉県北部地域地方創生推進協議会の活動の一環だ。県北部を知ってもらう契機にしてもらい、移住につなげたい考えだ。
 4日は地域の西側の本庄市、上里町、美里町、神川町、11日は東側の熊谷市、深谷市、寄居町のコースを設定。農作物の収穫体験や工場見学、家族で楽しめる施設の紹介のほか、住宅街や文教エリアも案内し、地域での生活をイメージしてもらえるようにする。
 JTB関東熊谷支店に事業を委託した。大人1500円で都内や県南部で募集したところ、両日とも定員40人が満員となった。7市町は参加者に継続して情報を発信し、興味を深めてもらう。
 事務局の熊谷市は「いきなり移住してもらうのは難しい。まずは地域のよさを伝え、何度も足を運んでもらえるようにしたい」と話している。

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10 収益物件サイトの健美家、広告表示適正化へ 違反者には掲載停止も 2017/11/8 朝日新聞
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 収益物件の情報サイト「健美家」を運営する健美家(東京都港区)は11月7日、首都圏不動産公正取引協議会と連携し、公正競争規約違反の事業者に対する広告掲載停止の施策に参加すると発表した。不動産の表示に関する公正競争規約に違反し、同協議会が「厳重警告・違約金」の措置を講じた事業者に対し、原則として同サイトへの広告掲載を1カ月以上停止する。

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11 家財保険でコンビニ払いにも対応 パーソナル少額短期保険 2017/11/8 朝日新聞
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 パーソナル少額短期保険は、10月に販売を開始した賃貸居住者向け家財保険「賃貸保険ダイレクト」の支払い方法で、これまでのクレジットカードに加え、コンビニエンスストアでも対応できるようにした。部屋の面積だけで保険料が決まるのが特長で、申し込み手続きはインターネットで完結する。

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12 「高齢者を支える地域づくり協定」、都と締結 野村不アーバン 2017/11/8 朝日新聞
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 野村不動産アーバンネット(東京都新宿区)は11月1日、東京都と「都と事業者との連携による高齢者等を支える地域づくり協定」を締結した。今後は同協定に基づき、都内の「野村の仲介+(PLUS)」店舗での営業活動の際、高齢者等の見守り活動を実施していく。

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13 ネットで建築プランを一括請求できる新サービス シースタイル 2017/11/7 朝日新聞
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 不動産関連の見積り比較サイト「スマイスター」を運営するシースタイルは11月1日、「スマイスター 注文住宅」サービスを開始した。同サービスは「注文住宅を建てたい」「ハウスメーカー、工務店、設計事務所を探している」などの要望を持つ者が、複数の建築プラン(カタログ)に一括で問い合わせ(カタログ請求)できるもの。
 対象企業は注文住宅メーカー、集合住宅メーカー、工務店、設計事務所。課金方法は反響課金、初期費用・月額費用は無料。最大同時送信者数は設定なし。対応デバイスはPC、スマートフォン。
 国土交通省住宅局の住宅市場動向調査報告書(16年度)によると、住宅一次取得者の中で最も購入資金が高いのは、注文住宅。注文住宅所得世帯の施工者に関する情報収集方法は、住宅展示場に行く方法が主流となっている。
 その点を踏まえ、気軽に豊富な情報を知りたいという潜在ニーズに対応するため、今回のサービス開始となった。

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14 本社工場が「緑化優良工場」として2賞を受賞 TOTO 2017/11/6 朝日新聞
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 TOTOの本社・小倉第一工場(福岡県北九州市)がこのほど、「一般財団法人日本緑化センター緑化優良工場等表彰」の「日本緑化センター会長奨励賞」と、「17年度九州経済産業局緑化優良工場等表彰」の「九州経済産業局長賞」を受賞した。同社の事業所が「緑化優良工場等表彰」を受賞するのは、今回が初。
 同工場は同社の創立時に開設された工場で、住宅や商業地などに囲まれた市街地。敷地内の余裕を取りづらい立地ながら、工場の外周に樹木を植えるなど積極的な緑化計画を行ってきたほか、15年には緑化を取り入れた施設「TOTOミュージアム」を併設するなどの取り組みが評価され、今回の受賞に至った。敷地面積は10万2300平方メートルで、緑地・環境施設の面積は1万3759平方メートル。

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15 ウッドデザイン賞ソーシャルデザイン部門受賞 東急住宅リースなど 2017/11/6 朝日新聞
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 東急住宅リース、東急ハンズ、ハプティックの3社が協力して開発した定額制賃貸リノベーションパック商品「T×HAPTIC with HANDS」が、「ウッドデザイン賞2017 ソーシャルデザイン部門」を受賞した。木の良さや価値を再発見させる製品や取り組みを表彰する顕彰制度で、今後も3社は、無垢材の中でも床材で人気のある国産ヒノキ(三重県産)を使用し、快適な住空間を提供していくとしている。

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16 12月1日から「安心R住宅」事業者団体登録申請の受付開始 国交省 2017/11/6 朝日新聞
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 国土交通省は安心R住宅の事業者団体登録制度を11月6日に公布した。12月1日に施行し、事業者団体の登録申請の受付を開始する。耐震性があり、インスペクションが行われ、リフォームに関する情報提供が行われている既存住宅を「安心R住宅」として、流通を促進する。同登録制度は「安心R住宅」の標章使用を希望する事業者団体の登録要件や登録申請手続きなどを定めたもの。中古住宅のマイナスイメージを払拭して「住みたい」既存住宅の普及を目指す。

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17 明和地所、「コンパクトマンション」で早大と共同研究 2017/11/6 朝日新聞
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 明和地所はこのほど、「住まいのライフサイクルとコンパクトマンションの位置付け」について早稲田大学と共同研究を始めると発表した。コンパクトマンションに居住する2000世帯を対象に、ウェブアンケートやインタビュー調査を実施する。首都圏居住者の住み替えライフサイクルにおけるコンパクトマンションの位置付けを解明。コンパクトマンションの進化系として、新しい暮らしのスタイルと住まいのかたちを探るのが狙い。

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18 第4次安倍内閣が発足 石井国交相ほか全閣僚を再任 2017/11/2 朝日新聞
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 11月1日の特別国会で安倍晋三首相が第98代首相に選ばれ、同日、第4次安倍内閣が発足した。首相は石井国交相をはじめとするすべての閣僚を再任した。

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19 9月の住宅着工数、2か月振りの減少、東京都 2017/11/8 読売新聞
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東京都はこのたび、「平成29年9月及び平成29年第3四半期の新設住宅着工」についてとりまとめを発表した。

■平成29年9月
都内における9月の新設住宅着工戸数は11,564戸。前年同月比では、持家、貸家、分譲住宅とも減少し、全体で15.0%減と2か月振りの減少となった。
利用関係別では、持家は1,374戸(前年同月比0.5%減、5か月連続の減少)、貸家は6,055戸(同5.6%減、6か月連続の減少)、分譲住宅は4,110戸(同29.0%減、2か月振りの減少)、マンションは2,630戸(同37.0%減、2か月振りの減少)、一戸建ては1,410戸(同9.4%減、5か月連続の減少)。
地域別では、都心3区は534戸(前年同月比58.2%減、2か月振りの減少)、都心10区は3,012戸(同23.7%減、3か月連続の減少)、区部全体では9,422戸(同12.7%減、3か月連続の減少)、市部では2,116戸(同24.2%減、2か月振りの減少)となった。

※都心3区:千代田区、中央区、港区
都心10区:千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区

■平成29年第3四半期
都内における平成29年第3四半期の新設住宅着工戸数は34,750戸。前年同期比では、持家、貸家、分譲住宅とも減少し、全体で6.4%減と2期連続の減少となった。
利用関係別では、持家は4,124戸(前年同期比7.1%減、15期連続の減少)、貸家は18,151戸(同5.0%減、2期連続の減少)、分譲住宅は12,374戸(同7.8%減、5期振りの減少)、マンションは7,825戸(同5.5%減、4期振りの減少)、一戸建ては4,374戸(同12.5%減、2期連続の減少)。
地域別では、都心3区は1,665戸(前年同期比20.5%減、3期振りの減少)、都心10区は8,040戸(同19.0%減、6期振りの減少)、区部全体では26,571戸(同6.9%減、2期連続の減少)、市部では8,084戸(同4.5%減、4期連続の減少)となった。

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20 住友林業、1,000プランから選ぶセレクトスタイル住宅を発売 2017/11/8 読売新聞
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住友林業(株)は11月10日、セレクトスタイル商品「Forest Selection BF」を発売する。
同商品は、約30万邸の「住友林業の家」のノウハウをもとに、仕様、プランを厳選。1,000プラン、5つのインテリアスタイル、4つの建物外観の中から要望に合わせた1邸を選ぶことができる。
キッチン、バス、洗面化粧台等には、注文住宅の中で特に人気の高い仕様、設備を設定。システムキッチンは、汚れや熱に強く、カウンターの継ぎ目や排水口まわりの隙間がない一体成形の人造大理石のワークトップ。掃除がしやすく手入れが簡単にできる点が特徴。水滴が簡単に拭き取れ、凹凸がない一体成形カウンターの洗面化粧台は、汚れや水あかが溜まりにくく水廻りを清潔に保てる。
また、同社独自のビッグフレーム(BF)構法で将来的な間取り変更にも柔軟に対応する。本体価格は3.3m2あたり58万円(施工面積40.6坪のモデルケース)。

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21 賃貸、購入で契約した人が不動産会社を選ぶときに重視したポイントは? 2017/11/8 読売新聞
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売買・賃貸ともに、事前に不動産会社を絞り込む傾向が加速
RSCでは、2003年度からサイト利用者に対して調査を行っている。10年前の2007年度の調査結果を見ると、物件を契約した人が問い合わせた不動産会社の数は平均で3.6社(売買3.9社、賃貸2.9社)、その後訪問した不動産会社の数は平均で2.7社(売買2.8社、賃貸2.3社)だった。
これに対して、2017年度の調査結果では、問い合わせた不動産会社の数は平均で2.8社(売買2.8社、賃貸2.8社)、その後訪問した不動産会社の数は平均で2.1社(売買2.4社、賃貸2.1社)となり、問い合わせる不動産会社の絞り込みが加速している。

地元に強いことに加え、賃貸ではより誠実性を重視?
では、不動産会社を選ぶときにどういった点を重視しているのだろうか?
物件を契約した人が、「検索後に問合せや訪問をする不動産会社を選ぶ時のポイント」として挙がったのが物件の「写真の点数が多い」ことだ。中でも「特にポイントになるもの」として選ばれたものも、同じ「写真の点数が多い」ことだった。
「写真の点数が多い」ことと不動産会社選びのポイントは、どう関係するのだろうか?
前提として、最近は物件を選ぶ際に、外観や居室、水まわりなどの写真を多く掲載していることが重視されている。間取図やデータに加え、老朽化や使い勝手が一目で分かる写真を数多く掲載していることは、不動産会社の誠実さなどの姿勢が伝わるということなのだろう。
とはいえ、物件の写真を多く掲載すればいいのかというと、そういうわけではないだろう。売買と賃貸それぞれで、詳しく見ていこう。
売買では、2番目に「他にもたくさんの物件を掲載している」、3番目に「地元で知名度のある会社である」が挙がっていることから、地元に根づいて営業し、地元物件に精通している不動産会社かどうかを見ていると考えられるだろう。
一方、賃貸では、2番目は同じ「他にもたくさんの物件を掲載している」であるが、4番目に「その物件の欠点も書かれている」が挙がっている。「写真の点数が多い」ことを重視する割合が売買よりも高いことなども考えると、地元に精通していることに加え、より誠実性を不動産会社に求めていることがうかがえる。
さらに、売買も賃貸も「店舗がアクセスしやすい場所にある」ことが、特にポイントになる項目として高いことから、訪問する際のアクセスの良さも欠かせないポイントのようだ。

不動産会社に求めるのは「正確」で「詳細」な物件情報
調査では、物件を契約した人に「不動産会社に求めるもの」についても聞いている。結果は、売買・賃貸とも他を離して「正確な物件情報の提供」と「物件に対する詳細な説明」がトップ2だった。長く住むことになる物件に関して、プロに対して正確で詳細な説明を即座に求めることは当然だろう。
最後に、RSCとはどういった団体か説明しておこう。
不動産広告をインターネットで検索するユーザーも多いが、RSCは虚偽や不適切な広告が紛れ込んでサイトの信頼性が損なわれることのないように、不動産情報サイトを運営する事業者が立ち上げた団体だ。SUUMOを運営するリクルート住まいカンパニーやアットホーム、LIFULL、CHINTAIなどの8社で構成されている。
物件選びの入り口となるだけに、不動産サイトに物件の正確で詳細な情報が掲載されることはとても大切なことだ。一方で、物件に精通し、物件情報を的確に提供できる不動産会社かどうかを見抜く力もユーザーに求められる。
そういう意味では、不動産会社相互を比較検討しながら、それぞれの力量を見極める力をつけていくことも大切だ。事前に絞り込むだけでなく、比較検討しながら絞り込むという観点も忘れずにいてほしい。

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22 一戸建てに住んでいる人は、どの程度のご近所付き合いをしているの? 2017/11/6 読売新聞
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ご近所調査・集合住宅編に続いて一戸建て編。集合住宅に比べ、一戸建て住まいのほうがご近所付き合いはある程度必要とされる印象ですが、実際のところはどうなのでしょうか。どの程度のご近所付き合いが一般的なのか、子どもがいる・いないで差はあるのかなど、気になる内容満載です。

「挨拶を交わす程度」の交流は約6割。近隣とのかかわりに「満足」は8割強
実際に、近隣の住人と交流はあるかどうか聞いたところ、「会話はしないが、挨拶を交わす程度」(57.0%)がトップ、続いて「立ち話をする程度」(36.8%)、「おすそわけのやり取りをする程度」(24.5%)となりました。
集合住宅編では、交流がある人は賃貸住宅で22.3%(「よく交流がある」「ときどき交流がある」「たまに交流がある」を含める。以下同)、持ち家では42.6%という結果だったことを考えると、やはり一戸建て住まいのほうが近隣住人との交流はあるようですね。
近隣の住人とのかかわり方で、現状に満足しているかどうかについては、「満足している」(28.3%)「どちらかといえば満足している」(55.3%)を合わせると83.6%で、「満足している」人が多い結果となりました。
集合住宅でも、「満足している」「どちらかといえば満足している」を合わせると8割を超えており、住まいの形態にかかわらず現状に満足している人が多いということが分かります。
また、「どちらかといえば満足していない」「満足していない」と回答した人は、どのようなことで満足していないか聞いたところ、以下のような内容が挙がりました。

・いざ災害が起きたときに、しっかりとしたコミュニケーションや情報の共有がとれるのだろうかという点で少々心配(49歳・男性)
・もう少し近所付き合いをしたい(45歳・男性)
・交流がないこと(44歳・男性)
・もう少し接触したいが、お互い挨拶程度になってしまう(43歳・男性)
・挨拶しても、返してくれない人がいる(46歳・女性)
・気軽に話せる人がいない(44歳・女性)
・親の所有する土地に2世帯住宅を建て、引越してきた。地域の行事が多く、世代も違うので出席するのが嫌だ(41歳・女性)
・周りが年配の方ばかりで、地区清掃などのときに話す人もいなく、孤立している(34歳・女性)
・夫の実家に住んでいるので、自分だけ近所の人との関係が希薄だと感じる(29歳・女性)

満足していない人のなかでは、「もう少しかかわりたい」「ご近所付き合いをしたい」という人が多いようです。ほか少数ですが、ニ世帯住宅などで両親の住む土地に引越しをしてきた、夫の実家に住んでいる、ご近所と世代が違うなどの理由で周囲に溶け込めず、不満をもっている人もいるようです。

日々の生活で顔を合わせたり、子どもを通じて交流をもったりする人が多数
「会話はしないが、挨拶を交わす程度」「おすそ分けのやり取りをする程度」「立ち話をする程度」と回答した人に、どんなきっかけで周囲と交流が生まれたかを聞いてみました。
トップは「日常的に顔を合わせる機会が多いので」で、7割以上の人が支持しました。次に「同じ年ごろの子どもがいるので」「町内会などの集まりで会うことが多いので」が続きました。

近隣の人たちと交流している人に、具体的なエピソードも聞いてみました。
・子ども会でよく一緒に仕事をする(49歳・男性)
・奉仕活動など地域の活動参加など(46歳・男性)
・家の前の道路で子どもたちを一緒に遊ばせる。バーベキュー開催。パパ、ママ同士の飲み会を開催(39歳・男性)
・田舎に帰省した際、お土産を渡し合う(38歳・男性)
・夏場の天気のいい日は子どもたちが集まって遊んでいる。大人もただ見ているだけではなく、洗車をしながらなど、それぞれ過ごしている(36歳・男性)
・犬を飼っているので、共通の話題で情報交換している(49歳・女性)
・農作物などをたくさんもらうと、お互いにおすそ分けしあう(45歳・女性)
・同じ幼稚園に通っている子どもをもつ家庭が多く、幼稚園の話をしたりする(37歳・女性)
・毎年ハロウィンを近所の子どもたちと楽しんでいる、会えば何気ない会話をします(35歳・女性)
・ゴミ出しに外に出たときにばったり会って、天気の話など他愛もない話をすることがある(27歳・女性)

一戸建てでは、家の周りを掃除したりゴミを出したり、日々の生活のなかで顔を合わせる場面が多く、お互いに顔を覚え、挨拶をするようになるようですね。また、子どもがいる場合には、遊んだり、登下校が一緒だったりと、家が近いことで子ども同士の交流が生まれ、次第に親同士もつながりが出てきます。一戸建て住宅だと町内会の集まりなどもあり、そこでの会話をきっかけにという人もいるようです。さまざまなきっかけで顔を覚え、その後も付き合いが続いていくというのが多いようですね。
一方、「挨拶や会話をする間柄の人はいない」と回答した人に、その理由を聞いてみると、「顔を合わせる機会があまりないので」というのが60.7%で、生活リズムの違いなどから顔を合わせることがないことが、周囲とのつながりがない大きな要因となっているようです。
子どもがいる場合には、自らアクションをしなくても自然と周囲との交流が生まれますが、子どもがいない場合には、顔を合わせる機会自体が少なく、どうしても周囲と距離が生まれてしまうということかもしれません。そんなときは、町内会や子ども会のお手伝いなどに積極的に参加してみると、近隣の住人とのつながりが出てくるようです。「もう少し交流したいな」という人は、こうした集まりに顔を出すことからスタートするのもいいかもしれませんね。
ただし、「近所付き合いをしたくないので」という人も25.0%いて、一戸建てであっても、全ての人が交流を望んでいるわけではないことが分かります。
一戸建ての場合、集合住宅に比べて「ご近所付き合い」の度合いは高いことが分かりました。交流のきっかけは、日常的に顔を合わせる機会が多いのはもちろん、同世代の子どもの有無、町内会などの集まりへの参加が関係してくるようです。一戸建ての場合は賃貸よりも持ち家が多いので、近隣との交流を大切に思っている人が多いのかもしれません。一方で、「近所付き合いをしたくない」人も4人に1人の割合でいて、全ての人が密な交流を望んでいるわけではないようです。
ただし、一戸建ての場合には集合住宅のように管理組合や管理会社が存在しないため、密な交流までいかずとも、何かあった際に声をかけられるくらいの間柄でいたほうが、快適な生活を送ることができそうです。一戸建てを検討している人は、周囲の住宅環境をチェックしておくといいかもしれませんね。

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23 賃貸DIYにチャレンジしたい人必見! カリスマDIY主婦に初心者でもできるコツを聞いてみた 2017/11/2 読売新聞
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DIYで自分好みの部屋に変えてみたい、でも何から始めればいいのやら……。最近では「DIY可」の賃貸物件も少しずつ増えているなか、そんなお悩みを抱えている人もいるのではないでしょうか。そこで、今回はDIYで築47年の自宅を生まれ変わらせ、モデルルームのプロデュースなども手掛ける”DIYer Mari”さんこと、久米まりさんに、初心者でも簡単にできるDIYについて聞いてみました。

大きな工具が不要な“簡単DIYグッズ”も続々登場! DIYのトレンドと注意点
DIYと聞くと、重い工具や大きな材料が必要なイメージがあり、手を出しにくいという人も多いかもしれません。しかし、久米さんいわく、最近は初心者でも手軽にできるDIYグッズがたくさん登場しているとのこと。
「昔は壁紙のDIY一つとっても、『マスキングテープ』で壁を保護し、その上に『両面テープ』を付けて『ベニヤ板』を貼ってから作業する、とすごく大変だったんです。でもここ数年で、剥がせる両面テープやのりも出てきてとても簡単にできるようになりました。ホームセンターやネットで、貼って剥がせる壁紙や敷くだけの床材など賃貸物件向けのDIY商品も買えるようになっていますので、うまく活用すると賃貸に住んでいる人でも簡単にチャレンジできますよ」(久米さん、以下同)
最近のホームセンターでは、工具を貸し出してくれたり、その場で作業ができたりするスペースを設けているところも多いそうです。これなら誰でも簡単にDIYを楽しめそうですが、賃貸物件には『原状回復義務』が課せられている所も多いので、トラブルを避けるためにも、事前にDIY可の物件かどうかを確認しておきましょう。
初心者はまず「壁」や「床」など“大きい面積”を変えてみよう

以上の注意を守って、いざDIYスタート! ……でも、どこから手を付けたらいいのでしょう?
「初心者の人は、まずは広い面積、例えば壁や床を変えるのがおすすめです。最近は剥がせるのりで直接貼れる壁紙や、畳の上にそのままおいて使えるフローリング材なども数多く登場しています。大きな面積が変わると部屋の雰囲気もガラッと変えられるし、DIYへのモチベーションも高まりますよ」
なお、「いきなり壁紙の色を変えるのは勇気がいる」という人には、手持ちの雑貨や家具を使ってリメイクしてみるのもいいそうです。
「例えば、テーブルの天板だけ変えてみるのはどうでしょう。輸入壁紙にはかわいいデザインのものがたくさんあるので、それを貼ったら全くイメージが変わりますよ。壁紙を貼った後に撥水性のあるニスを塗ることで、水拭きもできます」
さらに、お風呂や台所のDIYで人気の“タイル貼り”の前段階として、コースターや鍋敷きに挑戦してみるのもおすすめだといいます。
「鍋敷き、もしくはコースターサイズの木材に接着剤を付けて、タイルを貼って、目地埋め材を練って隙間を埋める。そうすると、小さくてもかなり“やった感”があって、達成感が出ます。壁にタイルを貼りたい人も多いと思いますが少し難しいので、小さなもので練習して、自信を付けてから壁にステップアップしてみるのもいいかもしれないですね」
憧れのアイランドキッチンも自作できる! 中上級者におすすめのDIY

DIYに慣れてきたら、少し大掛かりな家具やインテリアにも挑戦してみたい……と思う方もいるはず。そこで、久米さんに中・上級者におすすめのDIYインテリアを教えてもらいました。
《材料》
・高さ60cmほどの木板 2枚
1.それぞれ板の真ん中あたりに、板の厚さ+2、3mmの幅(1cmの厚さがあれば、1.2~1.3mm)の直線を、板幅の半分くらいまで引く。
2.糸のこぎり、電動のこぎりなどで切り込みを入れる
3.切り込みを入れた部分を組み合わせると、“X型”のマガジンラックが完成
「簡単だけど、すごくオリジナリティがあるマガジンラックができます。マガジンラックが大きいと引っ越しの時に大変ですが、これならすぐ持ち運べるのもいいところ。2の作業は板を買った際に、ついでにホームセンターの工具を借りてやってしまうとゴミも出なくて便利です」

《材料》
・木製のパレット(荷物を運ぶときの荷役台) 適量
1.ベッドのマットレスの大きさに合わせて、パレットを好みの高さに積む
2.上にマットレスを置けば出来上がり
「置くだけで出来るのでお勧めです。パレットの間に照明をいれるとリゾート風に、壁に立てかけるとヘッドボードになるなど、色々工夫しても面白いかもしれません」

《材料》
・市販のカラーボックス 適量
・テーブル天板 1枚
1.カラーボックスを並べる
2.その上に天板を載せ、ビスなどで固定する
3.お好みでニス、ペンキなどを塗る
「憧れのアイランドキッチンも、市販のカラーボックスなどを使って簡単につくることができます。天板にはテーブルのDIY同様、壁紙+ニスでもいいし、タイルを貼ってもいいと思います」
中・上級とはいうものの、どれも少ない材料で手軽にできるものばかり。久米さんいわく、こうした手軽なものを「細く長く」続けていくことが、DIYを楽しんで、続けるコツだそうです。
「あんまり難しいものに手を出してしまうと、『買ったほうが早いやん!』と嫌になってしまいがち。だから、簡単で時間もわずかしかかからないものから、細く長く続けていくといいと思います。『春になったらあの壁紙変えてみたいな……』とか、目標を季節ごとに頭の中に描いていたら、楽しみもできるし、日常的にDIYに取り組めると思います」
なお、つくった家具やリフォームした部分の“メンテナンス”も重要になるといいます
「マスキングテープや“剥がせる”と銘打っている接着剤なども、経年劣化してしまい、はがれなくなってしまったり、跡が残ったりする可能性もありますし、カビが生えることもあるかもしれない。ですから、模様替えの意味も込めて、何年かに1回は剥がしてメンテナンスをすると、後々困らないと思います」
話を聞いていると、意外と手軽に挑戦できそうなDIY。「家族や友人を巻き込んでいくと、コミュニケーションが生まれて絆も深まりますよ」と久米さん。DIYを始めたいと考えている人は、今週末、家族や友人たちと一緒にホームセンターに出かけてみてはいかがでしょうか?

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24 欧米でヒットの兆し? 小さな家、変な乗り物… 2017/11/8 日経産業新聞
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 ユニークなスタートアップから老舗企業の挑戦まで、海外でも新しい商品やサービスが生まれている。まもなく日本に上陸し私たちの暮らしを変えるかもしれない、米国、欧州各国のトレンドを追った。

■小さな家でシンプルな生活を
タイニーハウス
 高額のローンを抱えてあくせく働くより、小さな家に住み、浮いたお金で自由な生活を楽しみたい―。新たな豊かさを求めるライフスタイルが、米国で支持を集めている。9~37m2(平方メートル)の家は、その名も「タイニーハウス」。以前からある概念だが、多くの自治体では法律に明記がなかった。近年の人気を受け、オレゴン州やワシントン州などで法整備する動きが出てきている。
 専門の業者も次々登場し、小さなスペースを有効活用できる家の開発が進む。収納可能なダイニングテーブルや、壁面を倒して造るテラスなど、工夫が満載だ。タイニーハウス専門業者の一つ、ニューフロンティアは、米国の多くのメディアで取り上げられており、1日40~50人の購入希望者から問い合わせがあるという。小さくとも豊かな暮らしができるタイニーハウスは、日本でも受け入れられそうだ。

■高品質な商品を低価格で提供
ブランドレス日用品
 そんなシンプルライフのムーブメントは、日用品にも起きている。品質が良ければ、大手メーカーの品である必要はないと考える人々が注目しているのが、「ブランドレス」というECサイトだ。ブランドレスは、米国シリコンバレーの2人の起業家が、社会貢献できる営利事業を模索し、17年7月にスタートしたサービス。物流や店舗運営、卸に払うマージンなどを排除するぶん、品質に配慮した日用品をすべて3ドル(約340円)で提供している。低価格ながら、食品は全商品、保存料や甘味料は不使用。半数以上がオーガニック商品だ。化粧品も全商品、400以上の有害物質を排除するなど、彼らが納得した商品のみが並んでいる。

■駅から会社までキックボードでスイスイ
シェアキックボード
予約も支払いもスマホで完了。空き状況も確認できる
 一方、欧州では、環境に配慮した移動手段がますます増えている。パリをはじめとするフランスの都市でじわじわと人気を集めるのが、シェアサイクルならぬ「シェアキックボード」。このサービスを開始したKnotの創業者によると、「ある友人が娘と一緒にキックボードを買ったところ思いのほか便利で、街なかでも借りることができたらいいのに、と話していたのが発案のきっかけ」という。
 大学のキャンパス内や、駅から会社の間など、1km未満の移動を想定しており、現在パリのオフィス街に10、郊外の都市サン・ドニに10のスポットが設置されている。利用方法は、スマホのアプリでアカウントを開設するだけ。1分ごとに課金するシステムで、2時間では1ユーロ(約133円)、10時間は5ユーロ、50時間は10ユーロで利用できる。今後はドイツをはじめとした欧州、米国での展開を予定しているという。「いずれは日本でも」と意気込む。

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25 4%超え銘柄が急増 REIT、長期投資も有力選択肢に 2017/11/4 日経産業新聞
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 市場の一部には、五輪前に不動産市況が崩れるのではないかという見方がある。これを懸念してか、REIT価格は不動産株とともに年初から下落基調が続く。東証REIT指数は2017年6月末に何の抵抗もなく、当然のように1700ポイントを割り込んだ。これは16年1月以来、ほぼ1年半ぶりの水準で、16年6月に英国が欧州連合(EU)離脱を決定した時の水準さえ下回る。REIT価格は短期的には日銀の金融緩和という材料でもない限り、15年同様の下落基調が続く可能性が高い。
 一方、価格下落に伴い、REIT分配金利回り(以下、利回り)の魅力が増している。6月末時点で、上場58銘柄の利回りは単純平均で4.5%、加重平均でも13年9月初旬以来となる4%超まで上昇している。銘柄の数で見ても、58銘柄中36銘柄の利回りは4%超えだ。
 これまでこの連載では「REIT投資は短期での売却を基本とすべし」と書いてきたが、ここまで利回りが高い銘柄が増えてくると、長期目線でのREIT投資も選択肢に入ってきたのではないかと考えている。銘柄を選別すれば、長期での分配金収益で価格下落分を十分に補える可能性が高い。

■狙い目はPBRで選別
注:投資口価格は2017年6月5日時点
 長期投資が選択肢となる理由として、まずREITの増配基調が続く可能性が高い点が挙げられる。前述の通りREITの利回りは13年9月以来となる4%超えの水準にある。しかし、13年の東証REIT指数は今より低い1300ポイント台前半だ。つまり13年時点より分配金が増えているので、1700ポイントでも4%台の利回りとなっている。
 無理な分配金を出しているわけではない。イオンやイトーヨーカドーなどがテナントとなっている郊外型商業施設はやや厳しいが、それを除けば、REITが投資する大半の用途で堅調な賃貸需要が続く可能性が高い。
 例えば東京都心部では、来年以降、大量のオフィスが供給される予定だ。賃貸オフィス市況の悪化を懸念する声もあるが、足元の株価上昇が企業業績の改善を見越しているなら、オフィスの供給過剰を懸念する必要はない。景気拡大期のオフィスビル完成ラッシュは、06年の例が示す通り、稼働率や賃料の低下には結びつかない。
 長期金利の上昇も3年超の投資だと懸念すべき材料となりそう。しかしREITの財務体質を考えるならその影響は軽微だ。当面は過去に調達した借入金の借り換えで金利負担が減少するフェーズが続くだけでなく、多くの銘柄は長期固定金利で資金を調達している。金利負担増を懸念する必要はない。
 従って長期投資前提で銘柄を選ぶなら、増資による分配金の希薄化懸念が少ない、PBR(価格÷1口当たり出資額)1.2倍超の銘柄が有力候補になる。その上で長期固定金利での借入金調達比率が高いなどの財務体質を検証材料に加えるといいだろう。

関大介
 不動産証券化コンサルティングおよび情報提供を手掛けるアイビー総研代表。REIT情報に特化した「JAPAN-REIT.COM」(http://www.japan-reit.com/)を運営する。

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26 動き鈍いREITの物件取得 価格高騰で物件買えず 2017/11/3 日経産業新聞
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 2017年9月の東証REIT指数は、1648~1675ポイントと狭い範囲で推移した。ただし、17年になって初めて1700ポイントを上回ることなく月間の取引を終えたことからも分かるように、年初から続く下落基調が収まったわけではない。
 価格同様、REITの物件取得も低調だ。17年度上半期(4~9月)の物件取得額は5585億円と、前年同期の9776億円から大幅に減少している。これは既存上場銘柄の物件取得(外部成長=物件取得による資産規模拡大)が大幅に減ったためだ。上半期の既存上場銘柄による物件取得額は、16年の7402億円から17年の3856億円へと、ほぼ半減した。
 REITは保有資産の分散効果を高めるためにも外部成長を続ける必要がある。運用会社もREITの保有物件が増えれば運用報酬が増えるので、REITの外部成長は歓迎だ。
 投資口価格が下げている時期に物件取得のための増資を行うと、1口当たりの分配金に悪影響を及ぼすこともあるが、足元では、そこまで下げている銘柄は少ない。
 外部成長が低迷しているのは、REIT価格の低迷ではなく、不動産価格高騰の影響が大きい。

■慎重姿勢は歓迎すべきこと
注:投資口価格は2017年9月1日時点
 REITは不動産市場から直接物件を買うより、スポンサー企業が保有する優良物件を取得することが多い。ただし大半のREITでは、その際の取得価格上限を不動産鑑定評価額とする規約を設けている。不当な高値での買い入れを防ぐためだ。
 不動産価格が高騰している現在、スポンサー企業は実勢価格より安い鑑定評価額で物件を傘下のREITに売却しても、うまみはない。実際、スポンサー企業が保有物件の一部を外部に売却する事例が増えている。
 REIT側も、リーマン・ショックの時に鑑定評価額が急激に低下し、大半の銘柄が含み損を抱えたという苦い経験を持つ。不動産価格に過熱感がある時期に物件を取得すると、不動産市場が変調を来たしたら、軒並み含み損に転じるのではないか、今は物件取得には慎重であるべきではないか、と考えるのは当然だろう。
 運用会社は、目先の利益(運用報酬)だけを考えるなら、高値だろうがREITの保有物件を増やすのが理にかなっている。投資家にとってもREITの物件取得が減ると、その分、分配金の伸びが抑制されるというデメリットもある。
 しかし、このような運用会社の慎重姿勢は、将来の含み損リスクを回避するという意味で、長期目線の投資家にとっては歓迎すべきことだろう。
 物流施設特化型やホテル特化型のように物件の収益環境が大幅に好転している銘柄を除き、ポートフォリオの拡大に走っている銘柄への投資は、短期的な投資と割り切る必要があるだろう。

関大介
 不動産証券化コンサルティングおよび情報提供を手掛けるアイビー総研代表。REIT情報に特化した「JAPAN-REIT.COM」(http://www.japan-reit.com/)を運営する。

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27 夢の注文住宅のはずが… 業者まかせはトラブルのもと 2017/11/2 日経産業新聞
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弁護士 上床竜司
 ハウスメーカーに注文住宅の新築を依頼することになりました。基本的な設計プランや工事金額の打ち合わせが終わり、近く請負契約を結ぶ予定ですが、ハウスメーカーから送られてきた契約書には、建物の簡単な間取り図と立面図しかついていません。このまま契約を結んでも大丈夫でしょうか。

■設計図と仕様書、念入りにチェックを
 「注文住宅でデザインも間取りも自分の理想のマイホームをつくる」。そう考えただけで夢が膨らみ、ワクワクするのではないでしょうか。注文住宅は自分の好みに合わせて自由に建物を設計できるメリットがあります。一方、建売住宅と違って契約時には建物はまだ影も形もありませんので、建物が建った後で「自分のイメージとは違う」といった理由でトラブルになることがあります。
 これから建てる建物の内容は設計図や仕様書で決まります。設計図や仕様書に書かれていない部分は、できあがったものが自分の希望と食い違っても、「契約違反だ」と主張しにくくなります。トラブルを防止するためには、ハウスメーカーに設計図や仕様書をきちんと作らせることが重要です。
 その設計図と仕様書の概要を下記にまとめました。
【設計図】建物の外観や間取り、構造、各部位の形状や寸法、設備の配置などを示した図面。設計図には配置図、平面図、立面図、断面図など建物全体を示した図面や、細部を拡大した詳細図、構造設計図、電気や給排水などを示した設備設計図など様々な図面がある。
【仕様書】工事で使う材料や製品の品質、性能、メーカー、施工方法などの仕様が書かれている。設計図には詳しい仕様までは書き込めないので、仕様書を別に作る。
 設計図と仕様書は、これから建てようとする建物の内容、つまり施工者との契約の内容を決める重要な書類なので、普通は工事請負契約書に設計図・仕様書を添付します。建物の設計を正確に表現しようとすれば、詳しい設計図や仕様書が必要になるはずです。ところが、中には契約書に間取り図や立面図など数枚の図面や簡易な仕様書しか添付しない業者もいます。「設計図や仕様書には細かい部分は書いていないけれど、打ち合わせでこちらの要望を伝えてあるから大丈夫だろう」と油断していると、後述するような思わぬ落とし穴が待っています。逆に、図面には寸法まで細かく書いてあるのに、見方がよくわからないからといって後で確認しようと見過ごしていると、これもトラブルの原因になります。

■トラブル事例(1)追加工事代金の請求
 業者と設計プランの打ち合わせを始めたところ、担当者から「まず契約を結ばせてほしい。細かい仕様は後からいくらでも変更できる」とせかされて契約を結びました。その後の打ち合わせで、内装材として契約前に見せられたイメージ図に近い色柄のクロスを選んだところ、「追加の工事代金が発生する」と言われました。仕様書では内装材の種類について「ビニールクロス」とだけ書かれていましたが、担当者からは「仕様書のものはベーシックなタイプで単価は1平方メートルあたり1000円。工事代金はこのタイプを使う前提で見積もっている。先ほど選んだクロスはプレミアムタイプで単価は1平方メートルあたり3000円なので、差額が追加になる」と言われました。イメージ図に近いのはプレミアムタイプなのですが、担当者は「イメージ図はあくまでもイメージ」と取り合ってくれません。
 このケースでは、仕様書にクロスの品名などが詳しく書かれていないのに、「後からいくらでも変更できる」という担当者の言葉を安易に信じて契約したことが原因です。

■トラブル事例(2)照明の位置にずれ
 天井に直接取り付ける「シーリングライト」をダイニングルームに設置したところ、テーブルの真ん中からかなりずれていました。契約前のイメージ図にはテーブルや家具、照明の絵も書かれていたので、当然その配置に合わせて取り付けてもらえると思っていました。業者に位置を変えてほしいと苦情を言ったところ、「設計図には照明の取り付け位置は書かれていない。部屋のだいたい真ん中に取り付けているので問題ない」と言われました。

■トラブル事例(3)駐車場に車が入らない
 我が家は普通乗用車を持っていて、新築を機にもう1台、大型のワゴンを購入することにしました。業者には車を2台とめられるよう、駐車場は広めに確保してほしいと要望しました。ところが、家が出来上がって車を駐車場にとめようとしたところ、幅が狭く2台の車を駐車できませんでした。しかし、業者は「駐車場の寸法は図面のとおりなので、契約違反ではない」と言われてしまいました。
 (2)(3)のケースでは、大切な要望が明確に業者に伝わらず、設計図に正確に反映されているのか確認しなかったことがトラブルの原因になっています。業者はプロなのだからきちんとやってくれるはず、という思い込みは禁物です。建築主はたとえ素人でも、設計図を見て照明やコンセントが表示されているかどうかや、その位置を確認したり、駐車場にとめる車の車種やサイズを伝えてスムーズに車庫入れができる幅を確保するよう求めたりすることはできます。特に自分がこだわりを持っている部分は期待が裏切られたときの落胆も大きくなりますので、入念にチェックしてください。

■設計契約を先に結ぶこともできる
 ハウスメーカーに依頼して注文住宅を建てる場合、設計・監理と施工を同じ会社に発注するのが一般的です。これを「設計施工一貫方式」と呼びます。この場合、まず設計・監理業務と施工業務を含めた形で工事請負契約を締結して、契約後に詳細な設計を行うことが一般的です。そのため契約を結ぶ前にはあまり詳細な設計の打ち合わせができないので、契約書に添付する図面は簡単なものになりがちです。しかし、それではトラブルを防ぐことができません。そこで、この方式であっても設計契約を先に結び、詳しい設計内容が固まった後で工事請負契約を締結することが考えられます。工事請負契約書のひな型として利用されている業界団体の約款の一つには「設計施工一貫」の場合でも、まず設計契約を結んで、設計が完了した後に施工と工事監理に関する工事請負契約を締結する、という二段階の手続きを前提にした契約の形もありますので、使うことができるか確認してください。
 設計プランを検討している段階では、設計図を何度か書き直しますが、請負契約書に設計図が添付されていないために、どれが最終的に確定した設計図なのかはっきりせず、後でトラブルになることもあります。設計図は必ず請負契約書に添付してもらうようにしてください。また、役所などへの確認申請手続きで使用した図面の内容が最終的に確定した設計図と違い、業者が確認申請用の図面に合わせて工事を進めてしまうトラブルもあります。これは確認申請用の図面に設計打ち合わせでの修正要望が反映されていないことなどが原因です。確認申請用の図面も業者まかせにしないできちんとチェックしましょう。

■内訳書のチェックも忘れずに
 契約を結ぶときに受け取る書類では、設計図や仕様書のほかに「内訳書」も大切です。内訳書は、各工事の単価と数量といった請負代金の詳しい内訳を表にまとめた書面です。契約書に添付することもあります。内訳書には、設計図や仕様書には書き切れなかった工事内容が書かれていることが多く、工事内容、つまり契約内容を知る手掛かりになりますし、工事代金額が適正かどうかをチェックするための資料になります。
 また、内訳書は工事の追加や変更があったときにも重要になります。例えば、契約時には書斎に作り付け棚をつける予定だったのを、契約後の予算の関係で取りやめることにした場合、本来ならば契約した工事代金から棚の金額を減額しなければなりません。しかし、内訳書に棚の金額(単価と数量)が書かれておらず、「建具工事 一式 ●●円」としか書いていなければ、いくら減額したらよいのかはっきりしません。悪質な業者であれば、棚の金額は本当は20万円なのに「5万円としか見積もっていなかった」と言い張って5万円分しか減額しないかもしれません。このようなトラブルを避けるためにも、工事の単価と数量が細かく書かれている内訳書の提出を求めるべきです。

(監修 建築家 米田耕司)

■上床竜司
 1994年弁護士登録。あさひ法律事務所所属。不動産法務、建築紛争、会社法など企業法務、倒産案件などを中心に取り扱っている。建築紛争の取り扱い経験は多数あり、マンションの瑕疵(かし)紛争や建て替え案件も多く手掛けている。弁護士会の委員として民法(債権法)改正検討作業にも従事。趣味はゴルフ、サッカー観戦など。

2017-11-09 | Posted in 住宅関連新聞記事Comments Closed 

 

住宅関連新聞記事ダイジェスト No.708  2017/10/26~2017/11/01

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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.708  2017/10/26~2017/11/01
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―*―*―* MENU *―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 「次の100年はデザイン」、パナソニックが弱点克服?
2 ホテル建築、「ユニット化」で工期短縮 三井住友建設が新工法
3 マンション投資 「年金の代わりになる」は本当か?
4 関西同友会の鈴木代表、「財政赤字歯止めを」
5 移住・子育て 金利優遇 住宅支援機構、愛媛19市町と協定
6 職人不足解消、絵本で後押し グッドデザイン賞に
7 浜松市、天竜材を生かした建築物を表彰
8 貸家の新設着工、4カ月連続減 9月
9 住居専用地域、民泊60日 営業制限へ道が条例案
10 マンション都心回帰鮮明 土地に占める敷地、渋谷区は9%弱に
11 積水ハウス 3~4階建て新工法 工期を5カ月短縮
12 富山市に「ゼロエネ街区」、太陽光+蓄電池+燃料電池
13 阪大留学生宿舎の整備運営受託 パナホームや合人社
14 住宅ローン金利を優遇 3メガ銀、台風21号被災者に
15 屋根スペースを最大限活用 住宅太陽光用パワコン
16 神戸港に住友不などが複合施設 円筒型水槽の水族館目玉に
17 グッドコムアセット、販売増
18 もしも親が老人ホームに入ったら、いくらかかる?
19 京都市の民泊条例案、金閣寺や南禅寺周辺など1~2月限定

【朝日新聞】
20 「全国版空き家・空き地バンク」開始5日間で18自治体公開 アットホーム
21 17年度マンションすまい・る債は8・5万口、422億円 住金機構
22 コンパクトマンション用の家具を発売 快適住まいづくり研と大塚家具
23 11月に渋谷で家主、不動産オーナー向けイベント ハウスコム
24 全国版空き家・空き地バンクの試行運用開始 国交省
25 賃貸管理会社向けHP制作サービスを開始 オーナーズエージェント
26 阪大の国際学生寮を整備 規模は全国最大級 パナホームほか
27 収益物件、保証付きで販売 武蔵コーポレーション
28 スマート賃貸住宅の実証試験開始 大東建託×東電PG
29 温室効果ガス削減で国際評価機関から2年連続最高評価 住友林業
30 住宅宿泊事業法を公布、宿泊日数2カ月ごとに報告義務 国交省
31 政策ベンチャー2030を発足 国交省
32 11月20日に管理・仲介業務支援の新商品発表会 日本エイジェント
33 「床遮音システム」でウッドデザイン賞受賞 三井ホーム

【読売新聞】
34 東急不動産、学生レジデンス事業のブランド名「CAMPUS VILLAGE」に決定
35 シングル向け賃貸住宅「CONTE COCO」発売、大東建託
36 東京・五反田にコンパクトマンション、トーシンパートナーズ
37 住宅取得の最大の不安は「無理のない資金計画」! どう考えればいい?

【日経産業新聞】
38 ハピネット、LED電球に無線給電
39 ソーラーフロンティア、太陽光パネル 住宅向けを開拓
40 東芝、高感度ガスセンサー開発 電流量の変化で検出
41 セルテック、IoT末端機器の安全守れ、小容量のセキュリティーソフト

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1 「次の100年はデザイン」、パナソニックが弱点克服? 2017/11/1 日本経済新聞
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 パナソニックは1日、東京・六本木で「デザイン展」を開いた。対外的にデザインが評価さ
れた過去の自社製品や、未来を感じさせるコンセプトモデルの照明などを展示。同社は来年3
月に創業100周年を迎える。同日、記者会見した同社デザイン戦略室の中野二三康室長は「家電
で培ってきたデザインのDNAを住空間や車載に広げる。これが次の100年の使命だと思う」と
語った。
 六本木のミッドタウンの中庭で5日まで開く展示会は、黒いコンテナ内に未来のモデルを並
べた。グラスファイバーにレーザーの光を通した照明は斬新で、1日の太陽の光をイメージし
て白やオレンジなどに色が変わっていた。
 京都の伝統工芸とタイアップした製品も複数あり、編んだ竹とアクリルを使い、発光ダイオ
ード(LED)の光源が直接目に入らない照明なども展示している。机の上に敷いた薄い布き
れの上で料理を温めるといった、まだ技術的に確立できていないアイデアも紹介。プロジェク
ターとカメラを使い、床に置いたモノにまつわる家族の思い出を写真や音で自動で表示する展
示もあった。
 同社の創業者、松下幸之助氏は初の訪米から帰国した1951年に「これからはデザインの時代
」と宣言。当時の国内メーカーとしては初めて、企業内にデザイン戦略の部署「製品意匠課」
を設けたという。とはいえ「社内でデザイナーの市民権は低かった」とある幹部は話す。
 中野氏は「デザインの素晴らしい会社と比べ、パナソニックは世の中の人からそこまで特化
しているとは思われていない」と話す。「他社と違うのは専業メーカーではなく、とても大き
な領域をデザインしていること。それを逆に強みにしていかないといけない」と語る。
 成長に向け、家電から車載や住宅へと注力分野を広げる同社。今回、「ハンズ オン イノ
ベーション」という、手触り感のあるデザインを作っていくというテーマを打ち出した。重視
するBtoBではシステムのデザインが商品にもなりうる。「デザインの役割は圧倒的に増え
ている」。中野氏の言葉は、これまで弱いとされてきたパナソニックデザインの逆襲を誓うよ
うでもあった。

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2 ホテル建築、「ユニット化」で工期短縮 三井住友建設が新工法 2017/11/1 日本経
済新聞
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 三井住友建設は1日、ホテルなど建築物の施工を効率化する新工法を発表した。各部屋をユ
ニット化して、工場で内装まで施工したうえで現場で組み込む。建物の柱やはりを事前に工場
でつくるコンクリート部材と組み合わせ、コストは同等のまま約1年半かかるホテルの工期を
1~2カ月短縮できるという。2018年度からの実用化を目指して効果を検証中だ。
 鋼材・建材販売のサトコウ(新潟県上越市)と共同で「スクライム―サット工法」を開発し
た。現場で打設するのではなく事前に工場でつくる「プレキャストコンクリート(PC)」を
使った三井住友建設の既存工法と、建築物を部屋ごとにユニット化して工場で内製化するサト
コウの技術を組み合わせた。
 施工の手順はこうだ。まずは床部分の四隅にPCで作った柱を設置。それからサトコウの工
場で仕上げたユニットを四隅の間に組み込む。最後に柱同士をPCのはりで接続し、その上の
階で同様の作業を進めていく。
 バスルームを設置したり壁紙を貼ったりといった内装工事のほとんどの部分は工場で内製化
できる。そのため現場での作業は電気系統や空調周りなどごく一部のみになる。工期の短縮に
つながるほか、悪天候に直面する可能性のある現場での作業が減るため質の向上にもつながる
とみる。
 千葉県流山市にある三井住友建設の技術研究所内に、新工法を使って実物台の建築物を設け
た。ホテルを想定した2階建ての建物に、広さ18平方メートル、高さ2.7メートル程度のユニッ
トを3つ組み入れた。
 来年度からの提供に向けて、地震による影響や遮音・断熱性能などの検証を進めている。三
井住友建設技術本部の蓮尾孝一氏は「インバウンドで需要が見込めるビジネスホテルのほか、
将来的には集合住宅や高齢者施設などにも展開していきたい」と話す。

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3 マンション投資 「年金の代わりになる」は本当か? 2017/11/1 日本経済新聞
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不動産コンサルタント 田中歩
 先日、筆者の友人が「区分所有のワンルームマンションへの投資を勧められているが、どう
判断したらよいか」と相談に来ました。不動産会社の説明では、マンション購入のために1500
万円のローンを組み、完済まではほとんど手取りがないものの、ローンを完済した35年後以降
は年金代わりになるような収入が得られるというのです。しかし、実際はどうなのでしょうか
。読者の皆さんも知りたいところだと思いますので、ワンルームマンションへの投資で押さえ
ておきたいポイントを2回に分けて解説します。

■賃料収入は徐々に下がる
 友人によると、そのマンションは築15年で1500万円、ローンの金利は変動金利で1.5%、貸し
た場合の年間収入は84万円、税や経費などを考慮しない表面利回りは5.6%とのことです。
 まず考えてほしいことは「賃料が35年以上もずっと変わらないままなのか」ということです
。賃料は一般に建物の経年劣化に応じて下落します。筆者の調査によると、東京都の区部でも
築年数が1年異なると0.5~1%程度、賃料に差が出ています。今後の人口減少も加味すると、立
地によってはそれ以上に賃料が下落する可能性があります。
 もう一つは空室率。入居者が永遠に退去しないということは考えられません。退去後すぐに
次の入居者が決まるとしても、入居者募集や室内の原状回復工事などを考えると、少なくとも1
カ月はかかります。需要が少ない立地だと2~3カ月かかることはざらで、その期間中の賃料収
入はなくなります。
 入退去のサイクルも重要です。ファミリータイプの部屋であれば入居期間は比較的長いもの
の、単身向けのワンルームタイプは1~2年程度と短いケースも考えられます。サイクルが短け
れば短いほど、空室率は高くなりますので賃料収入は減少します。
 「家賃保証が付いているから問題ない」というセールスを受けることもありますが、35年間
「同額で保証」されることはないと考えてください。家賃保証契約は、その時点での建物の経
過年数や需給バランス、賃料などの実勢に合わせて一定期間ごとに改定されるのが普通ですし
、契約書をよく読めばそのように書いてあるのです。

■思わぬ賃貸運営経費のアップ
 賃貸区分マンションの運営に必要な経費は、一般に以下の通りです。
・管理委託費(家賃収納代行、苦情処理など。家賃の5%程度)
・一般修繕費(専有部設備などの修繕費用)
・原状回復費(退去後の清掃および壁紙張替などの費用)
・入居者募集費(賃料の1~2カ月分程度)
・管理費および修繕積立金
・固定資産税・都市計画税

 一般的にいって賃貸の運営経費は、賃料収入に対して20~30%程度となります。この経費率
ができる限り低くなるような運営が望まれますが、立地や建物の劣化の状況によって大きく左
右されますので注意が必要です。特に注意したいのは原状回復費と入居の募集費です。先ほど
説明した入退去のサイクルが短いと、これらの費用がかかる回数が増えます。入居サイクルに
ついては、その物件の過去数年の実績や周辺の不動産市場の現状を不動産会社などに確認して
おくべきでしょう。
 一般修繕費は水回り設備やエアコン、給湯器などの修理や交換の費用です。エアコンの交換
時期は10年程度、給湯器は10~15年程度といわれているので、交換時期が近い場合、そのコス
トを加味しておく必要があります。
 修繕積立金は築年数の経過とともに値上がりするケースがあります。管理組合で大規模修繕
に関してどのような議論が行われているか、過去数年分の総会議案書や総会議事録を読んでみ
ると、その経緯が分かることがあります。また、長期の修繕計画案を入手できれば、共用部分
の修繕計画とその費用について現在の修繕積立金で賄えるのかどうかや、賄えない場合に積立
金がどの程度上昇するのかを予想することもできます。

■借入金の返済は大丈夫?
 賃料収入からこの賃貸運営経費を差し引いたものを「ネット・オペレーショナル・インカム
(NOI)」と呼び、NOIを売買金額で割ったものを「NOI利回り」といいます。これらは表面利回
りに比べ、その投資用不動産の実力をより正確に表す指標となります。投資用のワンルームマ
ンションを購入する場合、ローンを利用する場合がほとんどだと思いますが、このNOIから借入
金の元本と利息の返済、税金の支払いをすることになります。
 まずは借入金の返済です。今回のケースでは1500万円を金利1.5%で、35年かけて元利均等返
済するという条件で借りることになっています。この場合、毎年の返済額は約55.1万円です。
返済額よりNOIが十分に大きくないと、何かあったときは返済できなくなってしまうわけです。
 では、実際に賃料も賃貸運営経費も上昇しない前提の収支表を見てみましょう。
 有効総収入(実際に想定される賃料収入)は第1期(1年目)については84万円で満額となっ
ていますが、4年に1回入退去があり、入居募集と原状回復工事に1カ月の期間を要すると想定し
ているため、第2期以降は有効総収入が82.25万円となっています。
 運営経費は初年度を除き、26.2万円です(有効総収入の5%と想定)。ここから元本と金利を
返済すると、上の表の「税引き前キャッシュフロー(CF)」の通りとなります。初年度は家賃
が満額となっていますので約2.6万円となっていますが、第2期以降は約9300円となっています
。不動産会社が言うように、ローン完済までは手取りがほとんどない状態です。
 これを見ると、ちょっとした賃料の下落や空室期間の長期化、金利上昇だけで持ち出しとな
る可能性が高いことが分かると思います。仮に入退去サイクルが2年となった場合、空室期間は
従来の2倍、入居募集費と原状回復費も2倍となり、税引き前CFは下の収支表のようにすべて赤
字になってしまいます。

■35年後は今と状況が違う
 この収支表を見て、「35年後以降はローン返済がなくなるのだから、NOIも税引き前CFも大幅
にアップするのでは?」と思う人もいるでしょう。これが「ローン完済後は年金の代わりにな
る」というロジックなのでしょうが、35年先の話です。今と状況がまったく変わらないという
ことはあり得ません。
 例えば30年前、筆者がまだ学生だったころに流行した3点ユニットバス(洗面とトイレが一体
になったユニットバス)が設置されたワンルームマンションは、今では当時のような人気はな
く、入居者が決まりにくい物件の象徴になっています。35年後の人口を考えれば、立地によっ
ては需要が大幅にダウンしているかもしれません。
 投資を判断する際は、私たちが何とか予想できる範囲の期間、つまり5年から10年先の賃貸収
入、賃貸運営経費についてどのようなリスクがあり、そのリスクを許容できるかどうかという
判断がまずは大切なのです。

◇  ◇  ◇

 次回は税引き後の手取り額や自己資金の回収期間などについて解説します。

田中歩
1991年三菱信託銀行(現・三菱UFJ信託銀行)入行。企業不動産・相続不動産コンサルティン
グなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、
ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインスペクション(住宅診断)付き住
宅売買コンサルティング仲介などを提供。2014年11月から個人向け不動産コンサルティング・
ホームインスペクションなどのサービスを提供する「さくら事務所」に参画。

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4 関西同友会の鈴木代表、「財政赤字歯止めを」 2017/11/1 日本経済新聞
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 関西経済同友会の鈴木博之代表幹事(丸一鋼管会長)は31日に開いた定例会見で、1日に発
足する第4次安倍内閣に対し、「財政赤字に歯止めをかけてほしい」と話した。2019年10月に1
0%に引き上げる消費税については「次に15%へ引き上げるロードマップを示してほしい」と注
文。社会保障改革など長期政権にしかできない痛みを伴う政策を求めた。
 神戸製鋼所のデータ改ざん問題については「丸一鋼管では自動車や住宅、建築から問題の材
料が使われていないか問い合わせを受けているが一つ一つ確認をしており、対応は終わりに近
づいている」と述べた。だが米国では司法省の調査対象になっていることに強い懸念を示し、
「早く原因の解明と健全化を願っている」と話した。

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5 移住・子育て 金利優遇 住宅支援機構、愛媛19市町と協定 2017/11/1 日本経済新聞
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 住宅金融支援機構は31日、愛媛県内の19市町と住宅ローン「フラット35」について移住者や
子育て世帯の金利を優遇する協定を結んだ。各自治体が設けている住宅取得に関係する助成制
度の利用者を対象に住宅ローン金利を一定期間、引き下げる。同機構は5月以降、同様の金利
引き下げの協定を全国の自治体と順次結んでいる。
 住宅支援機構は2017年度、子育て世帯やUIJターン者の住宅取得にかかる金利を優遇する
制度を設けた。自治体の支援制度の利用者を対象にフラット35の金利を当初の5年間、通常よ
り年0.25%引き下げる。
 同機構は協定締結を受け、融資実行ベースで11月1日から愛媛県内で優遇制度を開始する。
愛媛では県と19市町が設けている助成制度「移住者住宅改修支援事業」の利用者が対象。県外
からの移住者が購入、賃借した住宅を改修したりする費用を県と市町が共同で一定額、負担す
る。大洲、松野など4市町については子育て世帯を対象にした助成制度の利用者も金利を優遇
する。

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6 職人不足解消、絵本で後押し グッドデザイン賞に 2017/10/31 日本経済新聞
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 住宅メーカーのタツミプランニング(横浜市)によるものづくり職人不足の解消に向けた取
り組み「タツミのえほん部」が、日本デザイン振興会が主催する2017年度のグッドデザイン賞
を受賞した。企業の社会的責任(CSR)として、長期的な視点で問題解決に取り組んでいる
点が評価された。
 「タツミのえほん部」は、ものづくり職人が登場する絵本を横浜市内の保育園や幼稚園など
に寄贈する取り組みだ。14年から始まり、同社によるとこれまで約30万人の子どもが絵本に触
れているという。子どもが普段の遊びのなかで自然にものづくりの楽しさや職人の仕事の魅力
に触れる機会を増やし、将来職人になりたい子どもを増やす狙いがある。
 絵本は神奈川県内の大学生や専門学生などと協力して制作している。

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7 浜松市、天竜材を生かした建築物を表彰 2017/10/31 日本経済新聞
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 浜松市は31日、機能性やデザイン性などに優れた天竜材を使用した建築物を選ぶ「浜松ウッ
ドコレクション」の優秀作品を表彰した。住宅部門で25件、一般建築部門(非住宅)で16件の
応募があり、それぞれに対して最優秀賞、優秀賞、特別賞を選定した。機能性やデザイン性な
どに優れた天竜材の魅力を市内外に発信し、利用拡大やブランド力強化につなげる。
 住宅部門で最優秀賞を受賞したのは長谷守保建築計画(浜松市)が設計した「T―hous
e」。「美しい木目を生かしたあっさりした和食のようなデザインにした。景色との一体化を
意識した」(長谷守保1級建築士)。
 一般建築部門ではランドデザイン(同)設計の「はらっぱ保育園」が最優秀賞を受賞した。
「子どもが五感で木の温かみを感じられるようにした」(河野陽一社長)。
 審査委員長を務めた静岡文化芸術大学(同)の寒竹伸一大学院デザイン研究科長は「いい建
物が多かった。温暖な気候の浜松は自然と一体化する日本的な木造建築に適している」と講評
。鈴木康友浜松市長は「天竜材の良さが広く知られて消費が拡大し、林業が元気になれば」と
話した。

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8 貸家の新設着工、4カ月連続減 9月 2017/10/31 日本経済新聞
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 国土交通省が31日発表した9月の新設住宅着工戸数は、前年同月より2.9%減の8万3128戸だ
った。減少は3カ月連続。このうち貸家は同2.3%減って3万7521戸となり、4カ月連続でマイ
ナスになった。金融庁の監督強化を受け、地銀が融資に慎重になっていることが背景にある。
 貸家着工は相続税対策や低金利を背景に地銀が積極的に融資し、今年前半まで増勢が続いて
いた。ただ空室の増加を招くとして金融庁などが監督を強化したことで一転、減少に転じてい
る。国交省は「郊外では需要がピークアウトした可能性がある」としている。
 地域別での貸家着工は、首都圏が1.0%減った一方、中部圏は4.2%増、近畿圏は3.2%増だっ
た。
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9 住居専用地域、民泊60日 営業制限へ道が条例案 2017/10/31 日本経済新聞
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 北海道は30日、一般住宅に旅行者を有料で宿泊させる民泊に関する有識者会議を開き、民泊
の営業ルールを独自に定める条例案をまとめた。年間営業日数を住居専用地域では平日以外の
約60日以内、小中学校周辺は約110日以内に制限するのが柱。戸建て住宅の一部を貸す民泊には
制限を設けないという規定も盛り込んだ。
 道は来年の道議会に条例案を提出し、制定を目指す。条例案は子どもや地域の生活への影響
を考慮し、民泊の営業を制限できる区域を(1)住居専用地域(2)ホテルなどがない小中学校の周
囲100メートル(3)別荘地(4)道路事情が良くない地域――などに分類。住居専用地域は土日・祝
日の約60日以内、学校周辺は学校が休みの日の約110日以内とした。
 戸建て住宅の一部を貸す「ふれあい民泊」は条例の対象外とした。通常の民泊と異なりホス
トがいるためで、条例で定める制限区域内でも営業制限を受けない。
 来年6月に施行される民泊新法(住宅宿泊事業法)では、自治体に届け出た家主は年180日を
上限に民泊事業ができる。ただ、騒音など周辺環境への配慮から、自治体が条例で区域を定め
て、民泊の営業日数を制限することを認めている。
 北海道は都道府県レベルでは全国に先駆けて条例の検討作業が進んでいる。住居専用地域で
の「60日以内」制限案は京都市などの案と並んで厳しい内容で、全国の条例のモデルになりそ
うだ。

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10 マンション都心回帰鮮明 土地に占める敷地、渋谷区は9%弱に 2017/10/31 日本
経済新聞
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職住近接志向、価格高騰の要因に
 マンションの都心回帰が鮮明だ。居住できる土地(可住地)に占めるマンションの敷地の割
合は東京都区部で4.98%と10年間で1.02ポイント上昇し、都心部では9%近くに達する区も出
てきた。消費者の「職住近接」志向の高まりで都心部のマンションの人気が高まり、不動産会
社の分譲も集中。新築や中古の価格高騰の原因にもなっている。
 東京カンテイ(東京・品川)が31日、三大都市圏の9月時点のマンション敷地の割合をまと
めた。首都圏では東京都渋谷区の8.90%が最高で、2007年に比べ1.46ポイント上昇。高級住宅
街の広尾などで大型マンションの分譲が進んだ。
 中央区も6.07%と2.03ポイント上がった。晴海エリアで15年に完成した住友不動産の「ドゥ
・トゥール」など、湾岸部でタワーマンション建設が相次いだうえ、日本橋地区でも中小型マ
ンションの開発が目立つ。新宿区、文京区も敷地割合が高まった。皇居のある千代田区を除い
て東京都心部は軒並み6%を超えた。
 近畿圏でも中心部で分譲するマンションが増加している。大阪市北区の敷地割合は07年の4.1
8%から、今年9月時点では5.77%まで上昇。中央区も4.31%と1.28ポイント高まった。オフィ
ス街の色彩が濃かった北浜などでも最近はタワーマンションが増えている。
 仕事にも子育てにも忙しい共働き世帯が増えたことで、職場に近い大都市中心部のマンショ
ン需要は高まっている。富裕層が節税目的で購入する事例も多く、不動産会社は駅前のタワー
マンションなど都心部の高級物件の分譲に力を入れている。
 一方で、郊外ではマンションの分譲が伸び悩んでいる。東京都青梅市では0.67%と10年間で0
.07ポイントしか上昇しておらず、八王子市や立川市も2%に満たない。千葉県も千葉市美浜区
(6.25%)など一部を除いて敷地割合が低い。
 需要や分譲が大都市の中心部に偏っているのが影響し、マンションの分譲価格は高騰してい
る。不動産経済研究所(東京・新宿)によると、今年9月の新築マンションの分譲価格は首都
圏平均で5823万円と10年間で3割上昇した。中古マンションもつられて上昇しており、東京カ
ンテイがまとめた9月の売り出し価格(70平方メートル換算)も首都圏平均で3555万円と同2
割上がった。
 最近は東京都墨田区や江東区、さいたま市浦和区など都心近郊で相対的に分譲価格が安いエ
リアでもマンションの敷地割合は高まっている。ただ、東京カンテイの高橋雅之主任研究員は
「利便性が高く資産性が期待できる場所以外のマンションには消費者がなびかなくなっている
」と指摘しており、エリアの広がりには限界がある。マンションの都心回帰が続けば新築や中
古の価格も高止まりしそうだ。

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11 積水ハウス 3~4階建て新工法 工期を5カ月短縮 2017/10/30 日本経済新聞
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 積水ハウスは30日、3~4階建て住宅に特化した新工法を20年ぶりに発表した。建物を支え
る柱や梁(はり)の1本あたりの強度を高め、必要な本数を大幅に減らせるようにした。自社
が販売する戸建て住宅などに11月から活用する。積水ハウスは2020年度までに新工法を使った
住宅などで約3000億円以上の売上高を目指す。
 新工法「フレキシブルβシステム」では鉄骨の柱の横幅を従来の約2倍にした。建物を支え
るために必要な柱の本数を1棟あたり約25%削減できる。鉄骨の梁の縦幅を約1.8倍にした。1
つの梁で支えられる部屋幅が約1.6倍の最大9メートルになり、自由な設計もしやすいという。
 鉄骨の本数を減らせるため現場での作業時間を短縮できる。延べ床面積3000平方メートルで
、3階建ての共同住宅を鉄筋コンクリートで建てた場合と比べると、工期は約5カ月短くなる

 全国の住宅着工戸数が減少する中、都市部などの狭小地でも建てやすいことから中階層住宅
の受注は伸びているという。

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12 富山市に「ゼロエネ街区」、太陽光+蓄電池+燃料電池 2017/10/30 日本経済新聞
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 富山市が推進する環境配慮型街区「セーフ&環境スマートモデル街区」が完成し、2017年10
月25日に完成式典が開催された。富山市が火か月「ネット・ゼロ・エネルギー」に向けたPPP(
官民連携)事業で、公募型プロポーザルで選ばれた大和ハウス工業が工事を手掛けた。
 富山市立豊田小学校の跡地約8500m2(平方メートル)に、宅地21区画と公共施設を建設した
。宅地に建設する戸建住宅は、すべてに太陽光発電システムと家庭用Liイオン蓄電池、家庭用
燃料電池コージェネレーション(熱電併給)システムを搭載した「3電池搭載住宅」となる。9
棟が建売住宅、12棟が注文住宅で、現在はモデルルーム1棟が建設済み。
 太陽光発電とLiイオン蓄電池を連係制御するハイブリッドシステム「POWER iE 6 HYBRID(パ
ワーイエ・シックス・ハイブリッド)」(6.2kWh・太陽光発電システムと合わせて出力5.5kW)
を全戸に設置する。太陽光発電システムとLiイオン蓄電池のパワーコンディショナー(PCS)を
一体化することで、エネルギー制御を効率的に行う。PCSとLiイオン蓄電池ユニットはエリーパ
ワー製。
 公共施設は、地区センターや公民館、図書館分館の機能を持つ。また、太陽光発電とLiイオ
ン蓄電池、天然ガスによるマイクロコージェネシステムを搭載し、非常時には地域の防災拠点
となる。地区センターは10月23日から、公民館と図書館分館は10月26日から業務を開始した。
 このほかにも、街区で共有する「まちの太陽光発電所」(出力11kW)は、発電した電力を住
宅公園内の蓄電池に蓄え、平常時はLED防犯灯や防犯カメラに供給。災害時には非常用電力とし
て防災備蓄倉庫や防災パーゴラに設置するコンセントから携帯電話を充電できるようにする。
 住宅販売は、大和ハウス工業富山支店が担当する。宅地は平均201m2(約61坪)で、土地を含
めた1戸3500万円程度になる見込み。第1期として11区画を販売開始した。

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13 阪大留学生宿舎の整備運営受託 パナホームや合人社 2017/10/28 日本経済新聞
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 パナホームや、マンション管理の合人社計画研究所(広島市)などは27日、大阪大学が大阪
府吹田市に計画している外国人留学生や教員向けの宿舎の整備・運営を受託したと発表した。
病院や小売店などが一体となった複合施設で、2020年9月の完成予定。海外から招いた学生と
日本人学生との交流を促し、地域の活性化を図る狙いもある。
 パナホームを代表企業とし、合人社と松村組(大阪市)も出資する特別目的会社が事業を受
注した。老朽化が進んだ阪大の津雲台宿舎を取り壊し、跡地に「グローバルビレッジ」と呼ぶ
新施設を建設する。総敷地面積は2万平方メートル強となる。
 パナホームは宿舎以外の施設を保有し、介護施設や賃貸住宅、学習塾、飲食店などに活用し
て運営する。契約期間は2070年までとした。
 松村組が旧宿舎の解体や新宿舎の建設、類設計室(大阪市)が宿舎の設計、合人社が運営を
担う。学生向けの300室と教員向けの400室を備える。

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14 住宅ローン金利を優遇 3メガ銀、台風21号被災者に 2017/10/27 日本経済新聞
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 三菱東京UFJ、三井住友、みずほの3メガ銀行は27日、10月下旬に上陸した台風21号の被
災者向けに住宅ローン金利を優遇すると発表した。新たに自宅を買ったり、新築や増改築した
りする際に店頭表示から年1.85%下げる。いずれも被災証明書の提出が条件で、借入金額の上
限は1億円。融資期間は最長35年以内とする。

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15 屋根スペースを最大限活用 住宅太陽光用パワコン 2017/10/27 日本経済新聞
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 エクソル(京都市)は4回路を入力できる住宅太陽光発電システム用パワーコンディショナー
(PCS)「XL-PSME55L」の販売を開始する。2017年10月17日に発表した。設置レイアウトの自由
度が高く、屋根スペースを最大限に活用して太陽光パネルを設置できるという。変換効率は96
%。希望小売価格は52万8000円(税別)。
 自動昇圧機能により、屋根面(回路)ごとに太陽光パネルの枚数をそろえる必要がなく、自
由にレイアウトできる。従来の機種では、屋根にスペースがあっても屋根面(回路)ごとにパ
ネルの枚数(合計出力)をそろえる必要があった。
 騒音レベルは33dB以下と、「人のささやき声」程度に抑えた。環境基本法に基づく環境基準
で「療養施設、社会福祉施設等が集合して設置される地域など特に静穏を要する地域」(AA)
の基準値(昼間50dB以下、夜間40dB以下)を下回る。
 入力回路数は4回路、定格出力は5.5kW、定格出力電圧はAC202V。連系保護機能や出力制御機
能を備える。屋内外設置兼用型で塩害仕様の構造を採用し、海岸から50m以内または海水の直接
かかる重塩害地域以外であれば設置できる。本体寸法は630×225×400mm、重さは32.7kg。

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16 神戸港に住友不などが複合施設 円筒型水槽の水族館目玉に 2017/10/26 日本経済
新聞
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 神戸市は26日、神戸港の再開発エリアに、水族館や博物館が一体となった複合施設を住友不
動産などの企業グループが建設すると発表した。総事業費は約460億円。今年度末に同グループ
と契約し、土地を約68億円で売却する。2018年秋までの一部着工、21年度の一部開業を目指す

 住友不、SMBC信託銀行、自動車販売のジーライオングループ(神戸市)、フェリシモ、
関電不動産開発(大阪市)が参画する企業グループを優先交渉権者に選んだ。
 メリケンパークの東にある新港突堤西地区の約3万4000平方メートルの敷地に5つの施設を
建設する。目玉の文化施設棟には360度の円筒型水槽を設け、植物や芸術と融合した水族館を設
置。ブライダルデザイナーの桂由美さん、クラシックカーをテーマにしたミュージアムも設け
る。文化施設棟の開設初年度に150万人の集客を見込む。
 ツインタワーの住宅棟や企業の本社も入る。ジーライオンとフェリシモは同地区に本社を移
す。一般利用が可能なBMWのショールームや撮影スタジオも併設させる。
 新港突堤西地区は倉庫や港湾関係者向け施設があった地だが、神戸市みなと総局は「上質な
生活文化の発信地にさせる」としている。市は今後もウオーターフロントの再開発を計画して
おり、三宮再開発とあわせてにぎわい創出を狙う。

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17 グッドコムアセット、販売増 2017/10/26 日本経済新聞
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【販売増】17年10月期は地方公務員の名簿を使った電話勧誘など個人への営業に注力。住宅ロ
ーン金利低下も追い風となり、投資用マンションの販売が増加。増収増益。東証2部への市場
変更で記念配を実施。株式分割考慮で実質大幅増配。18年10月期も投資用マンションの販売が
引き続き好調。増益続く。

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18 もしも親が老人ホームに入ったら、いくらかかる? 2017/10/26 日本経済新聞
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 働く女性にお金についてのアンケートを取ると、貯蓄をするのは「老後資金のため」と答え
る方が一番多いようです。自分の老後はもちろん、親の老後についても不安に思っている人が
少なくありません。
 私たちが受け取れる年金は現在よりも少なくなることが予想される今、親の老後は親自身で
、そして、自分の老後も自分で見るのが基本です。でも、老後、もしかしたら利用するかもし
れない「老人ホーム」の金額については、未経験なだけに見当がつかないという方がほとんど
でしょう。
 そこで、老人ホームに入居した場合、いくらぐらいのお金がかかるのかを、少しのぞいてみ
ましょう。

■老人ホームの種類別・かかるお金
 「老人ホーム」と口にするとき、「介護をしてくれる人がいる老後の住まい」というニュア
ンスで使っていると思いますが、老人ホームにはいくつかの種類があります。
 下の表が、代表的な老人ホームとその介護レベル、そして入居一時金や月額費用の目安を表
したものです。
 同じ種類でも、個々の施設によって入居一時金も月額費用も幅がありますから、しっかりと
確認することが大切です。
 これらの施設の中でも、コストが低いのが特別養護老人ホームです。月額約7万~15万円程度
と、一般的な年金を受け取っていれば負担できる金額です。しかしながら、入居するには、「
立ち上がりや歩行、排せつや入浴、衣服の着脱などが一人ではできず、ほぼ全面的な介護が必
要な状態」の要介護3以上という条件があり、入居待ちの期間が長いのが実情です。
 どんなに入居したくても、空きがなければ入居できませんから、その点も施設選びの難しい
ところですね。そこで、施設数が増加している、サービス付き高齢者向け住宅を例に金額を見
てみましょう。
■サービス付き高齢者住宅に入居したらいくらかかるのか
 A子さんは、独り暮らしの母親に介護が必要になったことに備えて、母親が老後を安心して暮
らせる住宅を検討し始めました。A子さんの母親は、今は元気で介護の必要はありませんが、最
近は、歩いていてもつまずくことが増えてきたとのこと。A子さんと同居することは考えておら
ず、友人がいる今の住み慣れた地域で暮らしたいという希望があります。そんなとき、近所に
「サービス付き高齢者住宅」ができたので、その見学会に親子で参加しました。
 母親が1年間に受け取れる老後の年金は160万円です。この年金をベースに、この施設に入っ
た場合の収支を考えてみました。
○入居一時金:30万円
○要介護3での1カ月の月額費用:約24万円
 ホームページに出ていたのは、家賃、食費、生活サービス費、共益費の20万円でしたが、見
学会でもらったパンフレットには介護度によって変わるその他の支出の目安額も書いてくれて
いました。
 おむつパッド代に介護保険や医療費の自己負担額などは、入居者の個人の事情によって異な
りますが、家賃と食費だけではなく、生活していく上でのこまごまとした支出も含めると、こ
の施設では月額約24万円が必要ということになります。
 A子さんの母親の老後の年金は年160万円で、1カ月にすると年金額は約13万円ですから、不足
額は月額11万円になります。
 平均入居期間(※)は、介護付き老人ホームで平均3.8年というデータがありますから、これ
を基に計算すると、毎月の不足額11万円×3.8年=502万円となり、入居時に約500万円の預貯金
があれば、「平均データ」的にはなんとか乗り越えられるのかもしれません(データの出典:
公益社団法人 全国有料老人ホーム協会「平成25年度 有料老人ホーム・サービス付き高齢者
住宅に関する実態調査研究事業報告書」)。

※平均入居期間とは、入居から退去の期間ではなく、入居者が調査時点までに何年入居してい
るかの平均値
 しかしながら、現在は平均寿命が伸び、医療や介護の負担も所得に応じて増加している時代
ですから、私たちが実際に入居するまでの何十年先の環境は、今と大きく変わる可能性がある
でしょう。
 もちろん、人間の寿命は計れませんから、もしかしたら10年間、老人ホームで生活すること
だってあるでしょう。先ほど紹介した二つの表を参考に今の介護事情の目安を持っておくと、
「いくらかかるか分からない漠とした不安」に駆られることを防ぐことができます。
 親にとってまだ介護の問題が差し迫っていなくても、あなたが不安を感じているのなら、お
茶でも飲みながら、親自身が老後の準備ができているかどうかを確認してみましょう。親の老
後の主役は、親自身なのですから。
 なお、余談ながら、年を取るとホーム選びの見方も変わります。
 体が元気な私たちが家を選ぶのなら、同じ金額なら少しでも広い家が欲しいと思うのは自然
なこと。でも、年を重ねると歩いたり、体を動かしたりすることが大変になってくるため、実
は、行動しやすい狭い部屋が人気だとか。
 お金のことに加えて老人ホームの選び方も、親のため、そして、自分のためにも知っておき
たいものですね。

前野彩
 Cras代表取締役。FPオフィス will代表。大阪在住のファイナンシャルプランナー。中学・高
校の保健室の先生から、結婚、退職、住宅購入、加入保険会社の破たんを経て転身。働く女性
や子育て世帯が、お金の安心と可能性を実感できる「知れば得トク、知らなきゃソンするお金
の知恵」を伝える。講演やテレビでも活躍。新著に「本気で家計を変えたいあなたへ〈第2版〉
書き込む“お金のワークブック”」(日本経済新聞出版社)。

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19 京都市の民泊条例案、金閣寺や南禅寺周辺など1~2月限定 2017/10/26 日本経済
新聞
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 京都市は25日、住宅に旅行者を有料で泊める民泊で市独自のルールを検討する有識者会議を
開き、金閣寺や南禅寺周辺など市中心部を外れた住宅密集地の民泊は観光閑散期の冬に限定す
る方針を示した。この地域での過度の民泊増加は住民の生活環境に影響を及ぼす恐れがあると
判断した。これらを踏まえ11月4日に独自の条例の骨子案を示す方針だ。
 住宅宿泊事業法(民泊法)の2018年の施行を受け、今年12月にかけて市民からの意見を集約
、18年6月15日に市条例を施行する見通し。
 京都市は市街地を取り囲む東山、北山、西山の「三山」の麓一体を「住居専用地域」に定め
、店舗や宿泊施設の立地を制限している。民泊は観光閑散期の1~2月に限定し、60日程度に
営業日数を制限する方針だ。
 京町家の一棟貸しなど、京都らしい民泊の保全活用を推進するため、耐震性や火災時の避難
通路に関する規定を定めることなども検討する。
 京都市内は宿泊施設の不足を背景に5000軒を超える民泊施設があるとみられる。昨年1年間
で市内の無許可民泊施設に110万人が宿泊したとの試算もある。住宅地に民泊が乱立し、ゴミ捨
てや騒音による生活環境の悪化も指摘されてきた。門川大作市長は「地域の静かで落ち着いた
生活環境と観光の満足度を両立させたい」と語った。

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20 「全国版空き家・空き地バンク」開始5日間で18自治体公開 アットホーム 2017/11/
1 朝日新聞
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 アットホーム(東京都大田区)は10月25日、「全国版空き家・空き地バンク」サイトのβ版を
オープンした。サイトオープン後の5日間(10月31日14時時点)で、18自治体78物件が公開された
。同社は今年6月に国土交通省が主体となって推進する「全国版空き家・空き地バンク」のモデ
ル事業者に採択されており、各地方自治体が保有する空き家・空き地の情報と、全国の消費者
や多様なニーズをマッチングするためのサイトを構築してきた。同社は同バンクへの参画を呼
び掛け、現在163の自治体から申し込みがあるという。

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21 17年度マンションすまい・る債は8・5万口、422億円 住金機構 2017/11/1 朝日新

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 住宅金融支援機構はこのほど、17年度マンションすまい・る債の募集結果を発表した。応募
は8万4354口で、総額421億7700万円。対前年度比0・0%増となった。応募は1827組合(同8・0%減
)によるもの。募集口数は15万口で1口50万円、総額で750億円。4月24日から9月20日までが受付
期間だったもの。同債権はマンションの修繕積立金の計画的な積立てと適切管理を支援するた
め、同機構がマンション管理組合向けに発行しているもの。

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22 コンパクトマンション用の家具を発売 快適住まいづくり研と大塚家具 2017/11/1
朝日新聞
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 女性のための快適住まいづくり研究会(小島ひろ美代表)はこのほど、単身女性向けの家具シ
リーズ「コンパクトファニチャー」を大塚家具(大塚久美子社長)と共同開発した。30~40平米
台のコンパクトな部屋にも合うように、サイズや機能性を工夫したソファやテーブル、ベッド
、家電棚などを用意した。大塚家具8店舗で販売を始めた。

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23 11月に渋谷で家主、不動産オーナー向けイベント ハウスコム 2017/10/31 朝日新

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 ハウスコム(東京都港区)は11月26日、東京都渋谷区のセルリアンタワー東急ホテルで、賃貸
住宅オーナーを対象にイベントを開催する。午前9時30分から午後5時まで。賃貸住宅経営に役
立つ情報・サービスの紹介などを目的とするもので、14コマのセミナー・講演と50社以上の出
展ブース、体験コーナー等で構成。不動産テックによる業界の今後などを考える。特設サイト
からの事前申し込みで参加費無料。

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24 全国版空き家・空き地バンクの試行運用開始 国交省 2017/10/31 朝日新聞
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 国土交通省は、全国の空き家と空き地情報を提供する「全国版空き家・空き地バンク」を創
設し、試行運用を開始した。モデル事業者に選ばれたライフル(https://www.homes.co.jp/akiy
abank/)とアットホーム(https://www.akiya-athome.jp/)により、それぞれのバンクを運用しな
がら、必要な改善を施した上での本格運用に向ける。同省のホームページからも閲覧が可能。

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25 賃貸管理会社向けHP制作サービスを開始 オーナーズエージェント 2017/10/30 朝
日新聞
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 賃貸管理ビジネスの業務効率化を支援するオーナーズエージェントは、不動産オーナーから
の反響獲得を目的とした賃貸管理会社向けの企業ホームページの制作サービスを開始した。デ
ザインやパーツを自由に選べて、更にそれらを各社の仕様にカスタマイズできる。低価格・短
期間でホームページを制作できるという。
 ウェブ戦略は、賃貸「仲介」で年々重要性が高まっているが、賃貸「管理」分野ではそれほ
ど重要視されていないと考え、「まちの不動産屋さん」でもネットで闘えるだけの営業ITツー
ルを整えるべきとの観点でサービスの提供を決めた。

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26 阪大の国際学生寮を整備 規模は全国最大級 パナホームほか 2017/10/30 朝日新

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 パナホームは10月27日、大阪大学が大阪府吹田市で計画している新たな国際学生寮の整備・
運営のための事業契約を同大と締結したと発表した。同事業は、同社など4社による特別目的会
社PFI阪大グローバルビレッジ津雲台を設立して行われる。資本金は1000万円で、出資比率はパ
ナホーム50%、合人社計画研究所30%、松村組20%で、類設計室は出資を行わない協力企業として
の位置づけ。
 同事業は学生寮と併せて大規模な職員住宅が整備され、地域との交流や周辺住民の利便性な
ども考慮した計画となっており、国立大学における国際学生寮整備としては全国最大規模(パナ
ホーム調べ)。学生寮300室と職員宿舎400室のほか、社会福祉施設や教育文化施設などの民間付
帯施設を合わせた敷地面積は約2万3800平方メートルで、延べ床面積は約3万8200平方メートル

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27 収益物件、保証付きで販売 武蔵コーポレーション 2017/10/30 朝日新聞
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 中古アパートなど収益物件の買い取り再販とその管理を手掛ける武蔵コーポレーション(さい
たま市大宮区、大谷義武社長)はこのほど、一定水準を満たした収益物件を「リブレス」と名付
け、設備や賃料の保証を付けて販売していく方針を発表した。一般的に築古の収益物件は新築
のそれよりも利回りが高いものの、大規模修繕の発生や空室などのリスクが高く、投資家から
敬遠されることが多い。そこで、自社ノウハウを生かして物件の質を担保することで、投資家
のリスクを低減し、中古物件の流通を促進させるのが狙い。

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28 スマート賃貸住宅の実証試験開始 大東建託×東電PG 2017/10/27 朝日新聞
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 大東建託は、東京電力パワーグリッドが提供する宅内IoTプラットフォームを活用したスマー
ト賃貸住宅の実証試験を両社で開始した。対象住宅の分電盤に、住宅全体の電気の使用状況を
測定する専用電力センサーを設置。電力データを活用した新たなサービスを検討・検証する。
 検証結果を踏まえ、2018年4月以降、大東建託の管理物件への本格導入を検討する。

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29 温室効果ガス削減で国際評価機関から2年連続最高評価 住友林業 2017/10/27 朝日
新聞
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 住友林業はこのほど、国際的な非営利団体で企業の温室効果ガス排出量に関するSRI評価機関
のCDPから、世界の気候変動対策に特に優れた活動を行っているとして最高評価の「気候変動A
リスト」に選定された。「Aリスト」を受けた企業は世界で112社、日本企業は13社で、国内の
住宅・不動産関連企業では唯一の選定となる。

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30 住宅宿泊事業法を公布、宿泊日数2カ月ごとに報告義務 国交省 2017/10/27 朝日新

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 来年6月15日の施行となる住宅宿泊事業法が10月27日に公布され、省令が定まった。住宅宿泊
事業者は届け出住宅に非常用照明器具を設置し、避難経路を表示する。更に宿泊者名簿を備え
て、作成の日から3年間保存する。また、2カ月ごとに届け出住宅に人を宿泊させた日数を都道
府県に報告することとした。日数の算定では、正午から翌日の正午までの期間を1日とする。1
泊せずに昼間、チェックインして、その夜にチェックアウトした場合も、1日と数えられる。

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31 政策ベンチャー2030を発足 国交省 2017/10/26 朝日新聞
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 国土交通省は10月26日に、政策ベンチャー2030を発足させた。2030年頃に同省の中核を担う
世代の職員たちが、あるべき日本社会について議論しながら政策提言を行うもの。同日行われ
た発足式で石井国交相は「タブーなき議論を期待する」と訓示を述べた。

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32 11月20日に管理・仲介業務支援の新商品発表会 日本エイジェント 2017/10/26 朝
日新聞
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 日本エイジェントは、不動産会社向けの新商品発表会を11月20日、東京・丸の内の東京国際
フォーラムで開く。同社が提供する管理業務や仲介業務向けの強化ツール、支援サービスを紹
介する。
 同社の入居者対応の専用アプリケーションは現場対応マニュアルの閲覧や教育に使え、AI(人
工知能)技術で問い合わせに自動対応。クレームなどの問題を解決するチームの構築をサポート
するサービスも紹介する。また、無人の仲介店舗は無人内見やIT重説を可能とする。今回、バ
ージョンアップを図り、アミューズメント性も向上させ、楽しく部屋探しできる工夫を施した

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33 「床遮音システム」でウッドデザイン賞受賞 三井ホーム 2017/10/26 朝日新聞
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 三井ホームの木造建築用オリジナル床遮音システム「Mute床遮音システム」がこのほど、「
ウッドデザイン賞2017 ソーシャルデザイン賞」を受賞した。「グッドデザイン賞」「キッズ
デザイン賞」に続き、3つめのデザイン賞受賞となる。
 同システムは、上階からの衝撃音を一般的な鉄骨住宅の床遮音仕様と比べて約4分の1に低減
できるというもの。木の特性を生かした高い衝撃吸収性により、快適な歩行感を実現した点な
どが評価され、今回同賞に輝いた。

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34 東急不動産、学生レジデンス事業のブランド名「CAMPUS VILLAGE」に決定 2017/11/1
読売新聞
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東急不動産(株)は、学生レジデンス事業についてのブランド名を「CAMPUS VILLAGE(キャン
パスヴィレッジ)」に決定した。
学生レジデンス事業は、同社が手掛ける学生向けマンション・寮タイプの賃貸住宅事業。「学
生」を表す「CAMPUS」と「集い生活すること」を表す「VILLAGE」を組み合わせることで学生た
ちが集まり、暮らし、新たなライフスタイルの創造を生み出す場としたい、という意味を込め
ている。
第一弾プロジェクト「CAMPUS VILLAGE 椎名町」は、学生情報センターの管理運営により、入居
契約を2017年10月31日より開始。物件は、西武池袋線「椎名町」駅より徒歩9分、都営大江戸線
「落合南長崎」駅より徒歩10分と都心にもアクセス良好。また、居住者でシェアするリビング
キッチンやカフェテリアを設けることで居住者間のコミュニティ形成を図り、東急グループ各
社ソフトサービスとも連携することでワンルームマンションとの差別化を図る。
第二弾プロジェクト「北区志茂三丁目プロジェクト」は、東京メトロ南北線「志茂」駅徒歩8分
、隅田川沿いの開かれた立地に9月15日に着工した。学生自身が利用可能な共同キッチンを併設
した2層吹抜けのカフェテリア(食事提供機能付き)をつくり、共用部を充実させるほか、トリ
プルセキュリティを設置し住み込み管理人(予定)を置くことで安心安全を確保する。また、
自然の心地よさを感じられる中庭や共用ライブラリーを設け、居住者の快適なコミュニティ空
間を創出する。

【「CAMPUS VILLAGE 椎名町」概要】
●住所:東京都豊島区長崎三丁目2番(以下未定)
●交通:西武池袋線「東長崎」駅徒歩7分、「椎名町」駅徒歩9分、都営大江戸線「落合南長崎
」駅徒歩10分
●構造・規模:鉄筋コンクリート造6階建て、167室
●竣工・入居:2018年1月竣工(予定)、同年3月入居(予定)

【「北区志茂三丁目プロジェクト」概要】
●住所:東京都北区志茂三丁目34番(以下未定)
●交通:東京メトロ南北線「志茂」駅徒歩8分
●構造・規模:鉄筋コンクリート造8階建て、232室
●竣工・入居:2019年1月竣工(予定)、同年3月入居(予定)

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35 シングル向け賃貸住宅「CONTE COCO」発売、大東建託 2017/11/1 読売新聞
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大東建託(株)は、11月1日(水)より、首都圏及び地方都市におけるシングル向け新商品「CO
NTE COCO(コンテ ココ)」の販売を開始する。
同商品には、「DK SELECT」ブランドの住まいのコンセプト「暮らしに合わせて形を変える」を
ベースに、シングル世帯に人気の高いアイテムを揃えた新たなDK SELECTアイテム「くらし@one
(アットワン)」を初採用。男女問わずシングル世帯から求められる、「自分のスタイルに合
わせた暮らし」を実現するため、心地よい空間をつくる「マルチデスク」「キッチンシェルフ
(2階はキッチンバー)」「インテリアフック」「ハンガーバー」などを採り入れた。
フロアプランとしては、1階は玄関に奥行きの深いマルチクロークを設置。洗面化粧台を洋室に
接して設け、スクリーンパーテーションで洋室との一体感を演出し、シンプルな動線の間取り
を採用。2階は、1階玄関から入るタイプで、水周りを挟んでLDKと洋室に分かれ、洗面室へは洋
室と廊下どちらからも行き来できる。
販売地域は全国(多雪・北海道・沖縄地域は除く)。間取りは1K(35.00m2:サンルーム仕様)
と1LDK(43.84m2:階段除く)。

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36 東京・五反田にコンパクトマンション、トーシンパートナーズ 2017/11/1 読売新聞
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(株)トーシンパートナーズ(東京都武蔵野市)は、コンパクトマンション「ZOOM西五反田」
(東京都品川区)の販売を10月31日(火)より開始した。
物件はJR山手線「五反田」駅から徒歩14分、東急池上線「戸越銀座」駅から徒歩7分、都営地下
鉄浅草線「戸越」駅から徒歩8分、東急目黒線「不動前」駅から徒歩12分と、4駅4路線が利用可
能な利便性の良い立地。
エントランスホールは、コンクリート斫り(はつり)仕上げの壁面と大判タイルの床によるモ
ノトーン。天井一面のトロファ照明とマルセル・ブロイヤーのワシリーチェアが都心に住まう
ステータスを演出する。
外観と呼応するルームタイプは「Sophisticated Brown」と「Heat treated OAK」の2つを用意
。「Sophisticated Brown」は、ミディアムブラウン系のウォールナットによるシートフローリ
ングと、クラシカル・幾何学模様・カラーアクセントを融合させたインテリアで、知的で洗練
された雰囲気を実現。
間取りはステューディオ・1DK(28.497~33.470m2)。販売価格は3,420万円~4,350万円(税込
み)。

【物件概要】
●所在地:東京都品川区荏原一丁目16番5号(住居表示)
●交通:JR山手線「五反田」駅から徒歩14分、東急池上線「戸越銀座」駅から徒歩7分、都営地
下鉄浅草線「戸越」駅から徒歩8分、東急目黒線「不動前」駅から徒歩12分
●構造:鉄筋コンクリート造
●規模:地上15階建
●専有面積:28.497~33.470m2
●間取り:ステューディオ・1DK
●総戸数:49戸+1戸(管理室)
●販売戸数:45戸
●価格:3,420万円~4,350万円(税込み)

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37 住宅取得の最大の不安は「無理のない資金計画」! どう考えればいい? 2017/11/1
読売新聞
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ハイアス・アンド・カンパニーの「住宅購入に関する消費者調査」によると、マイホーム取得
の意向があるのに不安を感じている人の最大の不安が、「無理のない返済計画を立てられるか
分からない」だった。では、無理なく返済できる資金計画とは、どう考えたらよいのだろう?
 ファイナンシャルプランナーの資格をもつ筆者と一緒に考えていこう。

住宅取得にあたって感じる不安は、「無理のない返済計画を立てられるか」
この調査は、持ち家ではない20代~40代を対象に、マイホーム取得にあたっての不安などを聞
いたもの。マイホーム取得の意向がある人の約9割が不安を感じると回答しており、不安の具体
的な内容としては「無理のない返済計画が立てられるか」(59.3%)が最多で、「必要な自己
資金を用意できるか」(47.9%)が続いた(画像1参照)。
特に、「無理のない返済計画を立てられるか」については、「マイホーム取得の活動・計画を
具体的に進めるにあたって、困難で特に重要だと思うこと」や「住宅取得の不安の解消法や計
画・活動を進めるために住宅会社や不動産会社に求めるもの」といった質問の回答でも、約5割
とトップを占めている。
今の家計から無理なく住宅ローンに回せる金額を割り出そう
無理なく返済できる資金計画は、住宅ローンを借りて住宅を取得する場合は重要な課題だ。特
に、今のような超低金利のときには、返済額の利息分が多くなる高金利のときと比べると、よ
り多く借りることができる。ただし、借りられる額と無理なく返せる額は別物だ。
金融機関は一般的に、返済額が占める年収比率を重視する。年収によっても異なるが、例えば
年収が500万円なら35%くらい、つまり175万円までの年間返済額なら返済可能と見るわけだ。
でも、たとえ同じ年収でも家族構成や家計の内訳、年収が上昇する見込みの有無などによって
、無理なく返済できる額は変わる。そこで、まずは今の家計でどの程度住宅ローンに回せそう
かを試算してみるのがよいだろう。

■毎月返済できる額の計算例
毎月返済できる額
=今の家賃や駐車場代等+住宅取得のための積立金-住宅取得で増加する可能性のある支出
上記のように、今の家賃をベースに考えるが、駐車場・駐輪場使用の有無(マンションの場合
、通常の駐車場より駐車場使用料は安く設定されているが、駐輪場の使用料は生じる)、管理
費等の差(マンションの場合、賃貸の共益費より管理費や修繕積立金は高くなる)なども考慮
したい。また、住宅を取得すると固定資産税などの税金を納める必要があるので、検討してい
る物件があればこれらの額を当てはめて試算するのもいいだろう。
見落としがちだが、取得する住宅が前より広くなる場合は水道光熱費も増加する。住宅取得に
よって増加する可能性のある支出には注意が必要だ。逆に、これまでの家計に無駄な支出、無
目的な支出があれば、これを機会にお金の使い方を見直すのもいいだろう。ただし、子育て世
帯なら教育費の積立金は忘れずに確保しよう。
また、ボーナスの一部を住宅ローンの返済に充てる方法もあるが、ボーナスは経済情勢に左右
されること、ボーナスが最後の砦になる場合も多いことなどから、確実に回せる額にするなど
慎重に判断したい。

住宅ローンの金利選びにも注意を!
おおよその毎月返済できる額を割り出したら、いくら程度借りられるのか不動産会社に試算し
てもらおう。管理費・修繕積立金(一戸建ての場合もメンテナンス費用の積み立てが必要なの
で目安を確認)や駐車場などの毎月の支出、固定資産税の納税額なども見込むように依頼すれ
ば、自分で計算しなくても不動産会社で資金計画を立ててくれる。
注意したいのは、不動産会社が試算する資金計画は、最も多く借りられるように、最長の返済
期間、最低の金利タイプで試算することが多いことだ。返済期間でいえば、例えば45歳で購入
するのに返済期間が35年の前提で問題がないか。金利タイプでいえば、最低の金利のタイプは
変動型や当初3年など短い期間だけ金利が固定されるものになるので、返済中に金利が上がって
毎月の返済額が増加しても無理がないか、などを考えたい。
特に、家計に余裕がない、年収が低めといった場合は、目先の金利は少し高めでも長期間金利
を固定するタイプを選んだほうが安全なので、【フラット35】などの全期間固定型のローンの
場合で資金計画を立てるように不動産会社に依頼しよう。
このように、毎月やボーナス時にローン返済に充てられる金額を出し、希望する返済期間や金
利を固定したい期間などを伝えれば、不動産会社などが資金計画をパソコンで何度でも試算し
てくれる。希望通りではあまり借りられないからと無理に変動型を進めたり、返済額を増やし
たりするようであれば、そうした不動産会社から購入すること自体を見直したほうがいいかも
しれない。
住宅ローンを借りると団体信用生命保険に加入するので、これまでの生命保険料を圧縮できる
といったこともあるが、無駄な支出がよく分からない、見直すポイントがよく分からないとい
う場合は、不動産会社などでは無料のファイナンシャルプランナーによる相談会を行っている
ので、そうした場を利用して相談してみるといいだろう。
不安は抱えているだけでは解消しない。不動産会社などを利用して、積極的に不安を解消する
姿勢がカギになるだろう。

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38 ハピネット、LED電球に無線給電 2017/11/1 日経産業新聞
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 玩具・ゲーム卸大手のハピネットは小型発光ダイオード(LED)電球を無線で光らせるワ
イヤレス給電システムを商品化した。まずプラモデルに取り付けるLED電球と、無線給電台
をそれぞれ12月に発売する。台の上30センチメートル四方の空間に磁力を起こし、LED電球
が電気に換えて点灯する。水槽や生活雑貨、インテリア家具への採用も見込み、2018年3月ま
でに3万台の販売を目指す。

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39 ソーラーフロンティア、太陽光パネル 住宅向けを開拓 2017/10/31 日経産業新聞
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 昭和シェル石油子会社のソーラーフロンティアが7月に受注を開始した太陽光発電パネル「
SmaCIS」。パネルの搭載量を2割増やし、施工時間を3割削減するなど住宅向けのニー
ズを徹底して研究した同社の戦略商品だ。ハウスメーカーなどと共同でニーズの調査を行い、
「簡単にたくさん載せられる太陽光パネル」を実現させた。

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40 東芝、高感度ガスセンサー開発 電流量の変化で検出 2017/10/30 日経産業新聞
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 東芝は、空気中の微量のガスを高感度で検知するセンサーを開発した。ガスの分子と反応す
る化合物をグラフェン(シート状炭素分子)で覆ったトランジスタの表面に並べ、分子をとら
えるとトランジスタの電気特性が変わる。これにより、従来では大型装置を必要としたPPB
(PPBは10億分の1)レベルの濃度でも検出できるようになった。今後、PPT(PPTは
1兆分の1)レベルの検出を目指し改良を加える方針だ。

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41 セルテック、IoT末端機器の安全守れ、小容量のセキュリティーソフト 2017/10/2
6 日経産業新聞
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 セキュリティーソフトのセルテック(東京・渋谷、江川将偉社長)は電力のスマートメータ
ーや車載器、スマートハウスの制御機器などあらゆるモノがネットにつながる「IoT」の末
端機器向けのセキュリティーソフトの開発を加速する。スマートメーターでは大手電力会社と2
018年春にも提携して性能を検証し、実用化を目指す。IoT機器の半導体用ソフトも開発し、
セキュリティーの脆弱性が指摘される末端機器の安全を守る。

2017-11-02 | Posted in 住宅関連新聞記事Comments Closed 

 

住宅関連新聞記事ダイジェスト No.707  2017/10/19~2017/10/25

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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.707  2017/10/19~2017/10/25
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【日本経済新聞】
1 日立建機の今期、純利益300億円に上方修正 油圧ショベル好調
2 中古住宅流通のカギ(十字路)
3 工事請負契約書、ここをチェック 安易に押印しないで
4 東京の「ホテルラッシュ」止まらず 野村不動産が参戦
5 ビットコインでリフォーム費の支払いが可能に
6 民泊法、18年6月15日施行 政府が決定
7 三菱地所レジデンス、日本最高階数のタワマン公開
8 日立金属、桑名工場に30億円投資 配管の生産能力増強
9 首都圏の新築戸建て価格1.3%上昇 9月首都圏
10 小規模宅地等の特例 適用されれば相続税ゼロ・大幅減
11 東京五輪、選手村に岐阜産木材の建物
12 大京 理想のリフォーム、VRで追求
13 積水ハウス、「再エネ100%」目指す企業連合に加盟
14 売りモノは「空間」 パナソニック、家電×住宅設備の新製品
15 リクルート、住宅ローン審査一括で申し込み

【朝日新聞】
16 管理者、実務者の業務効率化 「テレワーク導入研修」発売 イマクリエ
17 改正住宅セーフティネット法支援事業者を募集 国交省
18 海外移住で、3人に1人は自宅を売却 スマイスター調べ
19 住宅宿泊事業法の施行日は18年6月15日 政府
20 9割が住宅取得に不安抱える 理由は資金関連が大半 ハイアス調べ
21 金融機関の対応「厳しくなった」が52%に増加、健美家・投資家調査
22 首都圏9月中古マンション売り価格 値動きに上振れ感なく
23 優秀勤労障害者表彰を受賞 大東建託グループ社員
24 17年度不動産鑑定士試験、106人が合格
25 前月比3カ月ぶりに上昇 9月・首都圏、新築戸建て成約価格
26 セーフティネット住宅情報提供システムの運用開始 国交省

【読売新聞】
27 「妻がメインで家事を担当」66%、マクロミル調べ
28 東池袋四丁目 再開発組合の設立を認可、東京都
29 10年後に後悔しないための「水まわりリフォーム3カ条」
30 リノベーションに適した中古一戸建てってどんな家?選び方のポイントは?
31 木を燃やして発電するのにエコ? 木質バイオマス発電の仕組みってどうなってるの?

【日経産業新聞】
32 何でもつかむぞ万能ロボハンド 東北大、柔軟に変形
33 オプト、VRやARの履歴データ収集 販促に活用

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1 日立建機の今期、純利益300億円に上方修正 油圧ショベル好調 2017/10/25 日本経済
新聞
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 日立建機は25日、2018年3月期の連結純利益(国際会計基準)が前期比3.7倍の300億円にな
りそうだと発表した。従来予想は180億円だった。売上高は従来予想の8100億円から8900億円に
大幅に上方修正した。建設機械の需要が中近東やアフリカを除く多くの地域で当初の想定を上
回る見込みだ。今年度の油圧ショベルの需要は第1四半期決算発表時の18万5000台から9000台
増えて19万4000台を想定しているという。
 併せて発表した17年4~9月期の連結決算は、純利益が前年同期比11.3倍の255億円と、同期
としては過去最高を記録した。2017年3月期に買収した鉱山機械向けの部品・サービス関連2
社が貢献するほか、中国で建設機械の需要が回復した。好調な業績を受け、中間配当は前年か
ら32円増の36円とする。
 第3四半期以降の為替レートは従来の想定を据え置いたが、仮に上期並の水準で推移すると
営業利益をさらに押し上げるという。好調な北米市場について桂山哲夫最高財務責任者(CF
O)は「住宅着工が好調で油圧ショベルのほかミニショベルも伸びており底堅い」と語った。
一方で中国市場については「共産党大会が終わって需要が急減する懸念はなくなった。ただイ
ンフラ投資はどこかで落ちてくると心配しておりしばらく見守りたい」という

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2 中古住宅流通のカギ(十字路) 2017/10/25 日本経済新聞
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 十数年前、自宅を売却した時のことである。引き渡し後、窓の傷から雨漏りがするとして、
買い主から修繕の要求を受けた。この時、夢でうなされるほど調べたのが「瑕疵(かし)担保
責任」だ。
 ところが今年5月の120年ぶりの民法改正で、この条項の廃止が決まった。不動産業界にとっ
てはコペルニクス的大転回だろう。とはいえ、売り主の責任が軽くなるわけではない。むしろ
その逆だ。
 買い主が見てわかる瑕疵について、現在は売り主の責任は問われないのが原則だ。私のケー
スでも買い主が数回内覧した上、雨漏りの兆候もなかったため事なきを得た。
 これに対し、新民法では買い主が見たかどうかにかかわらず、契約でうたわれたモノを引き
渡すのが原則となる。住宅として買ったのに住めないなら、売り主は修繕する義務を負う。後
から値引きを要求される可能性もある。「契約不適合責任」と呼ばれる。
 ただ、売却リスクが高くなれば、売り主がおよび腰になり、政府が目指す中古住宅の流通が
阻害されかねない。そこで売買促進に有効と期待されるのが、第三者が事前に住宅の状況を診
断する「住宅診断制度」である。中古住宅の流通拡大のため、2013年に制度化され、来年度か
ら仲介業者が売り主へ制度の説明をすることが義務となる。
 しかし、問題は診断の実施自体が義務化されないという点である。それでは普及は難しいし
、実効性が薄いのではないか。業界は違うが、食品業界も添加物表示が義務化されたからこそ
、食品自体の質の改善が促され、消費者の安心につながった。中古住宅も同様だ。
 法的な義務にしなくても、制度利用を後押しする方法はある。銀行が物件診断を住宅ローン
の条件にするとか、診断結果によって金利を優遇するなどして制度利用を促すというのも一案
だろう。

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3 工事請負契約書、ここをチェック 安易に押印しないで 2017/10/25 日本経済新聞
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弁護士 柴田亮子
 子供が来年、小学校に入学するのを機に、両親が所有する都内の土地に戸建ての住宅を建て
ることにしました。地元の施工業者に設計からお願いし、プランと予算が決まり、いざ契約と
いう段階です。先日、施工業者から簡単な説明を受け、工事請負契約書を渡されました。「次
回までに署名と印をお願いします」と言われましたが、よくわからないままに印を押してしま
っていいのか、高い買い物なだけに心配です。

■建築主と施工業者の約束を文書に
 そもそも工事請負契約書とはどんなものなのか、順を追って説明しましょう。
 工事請負契約書とは、こういう家を建てたいという注文者(建築主)と請負者(施工業者)
との約束を文書にしたものです。このため請負契約書と添付書類で、どんな家を建てる約束を
したのかがはっきりわかることが大切です。通常は請負契約書の冒頭に「工事請負契約約款、
設計図書(設計図○枚、仕様書○冊、現場説明書○枚、質問回答書○枚)、見積書に基づいて
工事契約を締結する」といった記載があり、添付書類の種類が書いてあります。まず、それら
の添付書類がそろっているか確認することが大切です。
 工事請負契約約款は、契約書に記載できない取り決めを記載しています。工期が延長してし
まったり、当初の約束通りの家ではなかったりといった、トラブルが生じたときの対応方法に
ついても記載があります。工事請負約款には「民間連合協定工事請負契約約款」「住宅金融支
援機構契約約款」「住宅建築工事請負契約約款(日弁連)」などがありますが、ハウスメーカ
ーの場合はメーカー独自の約款が使用されていることが多くあります。
 ここからは、工事請負契約をめぐるトラブル事例と対処方法についてQ&A形式で解説します

■トラブル事例1:システムキッチンの仕様が違う
Q 引き渡された家に備え付けられたシステムキッチンが、施工業者と一緒に選んだものと違う
ような気がします。どのように確認したらいいのでしょうか。
A 仕様書が請負契約書に添付されていませんか。仕様書と見積書にシステムキッチンのメーカ
ー、品番の記載がありますので、実際に入っているシステムキッチンのメーカー、品番と合っ
ているか確認してください。分からなければ、現場監督や設計者、工事監理者に問い合わせて
ください。

■トラブル事例2:コンセントが足りない
Q 家が完成し引き渡しを受けたのですが、ベッド横に予定していたコンセントがありません。
A コンセントの記載は設計図面にあります。ベッドの横にあるかどうか確認してください。ま
た、見積書のコンセントの数はどうなっていますか。設計図と見積書記載のコンセントの数と
引き渡しを受けた家のコンセントの数が違っている場合、施工業者にコンセントを増やすよう
に請求する、あるいはコンセント分の減額請求が可能となります。
【解説】 設計図書というと、設計図にばかり目が行きますが、仕様書も重要です。どんな家
を建てる約束かということは、設計図をみるとおおよそわかりますが、それだけでは足りませ
ん。仕様書とは、工事範囲や使用する構造などの強度や内外装の仕上げ方法、使用する材料の
種類と品番、住宅機器の名称と品番などが記載されている重要なものです。仕様書記載の建材
の品番と異なる材料が使用されている場合には施工業者の責任を追及できます。
 見積書も請負契約書記載の請負代金の内訳というだけの意味にとどまりません。見積書には
単価と数量の記載があり、例えばどのような材種の柱を何本使用するのかがわかります。「一
式」としか書かれていない見積書は要注意です。つまり、設計図、仕様書、見積書がそろって
はじめてどんな家を建てる約束なのかがわかることになります。
 施工業者によっては簡単な図面を作製して請負契約を締結し、その後詳細な設計を経て着工
する場合もあります。そのような場合、工事請負契約締結時に詳細な設計図と仕様書がないこ
とになります。つまり、どんな家を建てるのかというところが曖昧なままに大きな金額の契約
を締結することにもなりかねません。
 請負契約を結んだ後、着工してからも設計が変更されることはよくあることです。しかし当
初の設計が明確でないと、それが変更にあたるのか、変更によって金額が変わるのかもはっき
りしません。請負契約を締結したときに契約書以外に必要書類がしっかり添付されていること
がトラブルが発生したときに自身を守る盾となります。また契約締結後のプランの変更につい
ては、その都度、変更にあたり増減額がどうなるかを確認し、了解した場合は文書で取り交わ
すことが必要です。

■代金の支払い方法と引き渡し日が重要
 ところで、請負契約書を読む際、どういった点に注意すればよいのでしょうか。重要なのは
代金の支払い方法と引き渡し日です。請負代金の支払いは通常、分割払いになっています。契
約当初に大部分の支払いを済ませるような分割払いとなっている場合は、契約解除する場合や
施工者が万一破産した場合には、出来高を超えて支払ってしまった金銭の取り戻しは難航しま
す。この点について社団法人住宅生産団体連合会では3回分割の場合は「契約時2割、上棟時5割
、完成時3割」、5回分割の場合は「契約時1割、着工時2割、上棟時3割、内装着手時2割、完成
時2割」を推奨しています。過剰な前払いにならないよう出来高に合わせて支払うことが大切で
す。
 また引き渡し日についても、今回の相談事例では小学校入学前に引き渡しが受けられるかど
うかという点で重要です。工事期間中、仮住まいをする場合にはその費用もかかるので、約款
で引き渡しが遅れた場合の違約金についても確認しておいてください。

■トラブル事例3:注文した建物と違うのではないか?
Q 実際に建物が建ってくると、壁の材料が違うのではないか、設備の品番が違うのではないか
、こんな細い梁(はり)で大丈夫なのかなど、気になるところがでてきました。誰に相談した
らいいのでしょうか。
A 請負契約書または建築確認申請書に工事監理者が記載されていませんか。工事監理者は工事
を設計図書と照合し、確認するプロです。このため設計や打ち合わせに対する疑問点は、まず
は設計者、工事監理者に聞くことが肝要です。工事監理者がわからなければ現場監督や施工会
社に問い合わせましょう。
【解説】 請負契約書に必要な書類が全て添付されていたとしても、専門家でないと建ち上が
ってくる家と設計図書などとの違いがわかりません。万一、設計図書と違えば、工事中であれ
ば直してもらうように言わなければなりませんし、引き渡し後であっても補修させる、または
お金での解決を検討しなければなりません。いずれにせよ、設計図書と違うのかどうか判断す
るのは専門家でないと困難です。
 家を建てる際、都市計画のない区域やよほど小規模な家でない限り、建築士の資格をもった
工事監理者が必要とされます。工事監理者は、主に工事と設計図書とを照合し、設計図書どお
りに建築されているかどうか確認する業務を担っています。工事監理がしっかりしていると、
設計図書と違う家が建つリスクは減るといえます。逆に、工事監理者が施工業者の社員であっ
たりすると、監理が甘くなることもあるので注意が必要です。

■瑕疵担保の期間に注意
 「工事請負契約約款」を読む際にも細心の注意が必要です。これは大量の取引を迅速に処理
するために、あらかじめ契約内容を定型化し画一化したものです。これも契約内容となるので
、細かい字で書いてあっても重要です。
 気を付ける項目は、瑕疵(かし)担保期間です。建物に瑕疵(欠陥)があった場合、瑕疵担
保期間の間は、請負人に責任追及することが可能です。また、瑕疵担保期間は「引き渡し後○
年」などと定められていることが多いため、引き渡し日を確定するために引き渡し時に引き渡
し証などを取り交わすことをお勧めします。また、瑕疵担保期間が経過する前に引き渡された
家を点検するのもいいでしょう。

■トラブル事例4:リビングのドアの開閉がしにくい
Q 年々、リビングのドアの開閉がしにくくなっています。これは瑕疵として、施工業者に補修
請求できますか?
A 原因が経年劣化でなく、瑕疵担保期間中なら補修請求可能です。
【解説】 瑕疵があるとは、契約内容通りのものではない場合、つまり契約当事者が予定した
性能を満たしていない場合や建築基準法などの法律に反する場合をいいます。
 このトラブルの場合、まずはそれが経年劣化によるものか施工不良によるものか判断しなけ
ればなりません。施工不良とすると、何が原因かを特定する必要性があります。仕様書とは違
うドアが施工されていたとか、基礎の地盤対策の不具合によって家自体が傾いていたことが原
因かもしれません。それらの原因が瑕疵となります。瑕疵があった場合、瑕疵担保期間内であ
れば施工業者に対してドアの交換を求めたり、損害賠償請求したりすることができます。

■トラブル事例5:瑕疵担保期間は何年?
Q 引き渡しから4年がたったところで、床のタイルにひびが入っていることに気がつきました
。工事請負契約約款には、瑕疵担保期間は2年とあります。施工業者に補修請求できますか?
A 床のタイルのひびの原因によっては補修請求できます。
【解説】約款では2年となっており、実際には引き渡しから4年経過しているので瑕疵担保責任
を追及できないようにも見えます。確かに、仕様書と異なるドアが施工されていたということ
だけならば、施工業者に瑕疵担保責任を問うことは困難です。
 しかし、住宅の品質確保の促進等に関する法律(品確法)では家の構造に問題があるとき(
構造耐力上主要な部分に瑕疵があるとき)と、雨漏りがあるとき(雨水の浸入を防止する部分
に瑕疵があるとき)については、施工業者は引き渡しから10年間は瑕疵担保責任を負うことと
されています。つまり、契約書に瑕疵担保期間が2年とあっても、基礎に問題があって床のタイ
ルにひびが発生した場合には、引き渡しから4年たっていても施工業者に瑕疵担保責任を追及で
きます。
 瑕疵担保責任とアフターサービスとの違いもよく聞かれます。アフターサービスは法律によ
り発生するものではなく、当事者の合意により発生します。アフターサービスの場合、瑕疵に
あたらなくても、あるいは瑕疵がわからなくても、施工業者に補修等を請求できます。アフタ
ーサービスは瑕疵担保責任とは別物ですから、アフターサービス期間が経過したからといって
、瑕疵担保責任も追及できなくなるということにはなりません。

■不明な点、専門家に相談を
 最後にあらためて注意喚起します。工事請負契約は一生に何度もない大きな買い物の約束で
す。請負契約書と約款の記載事項だけではなく、添付書類(契約書、約款、設計図、仕様書、
見積書)など確認するものはたくさんありますが、万一トラブルが発生したときに判断基準と
なるものが上記の書類となります。安易に押印せずに、書類に目を通し、分からないことはで
きれば第三者の専門家に相談することが自らの身を守ることとなります。

(監修 建築家 米田耕司)

■柴田亮子
 東京工業大学卒業、キーストーン法律事務所所属。主に建築紛争(欠陥住宅、マンション紛
争)を取り扱う。日本建築学会司法支援建築会議調査研究部会、同補修工事費見積検討小委員
会オブザーバー、国分寺市建築審査会、同まちづくり委員会委員、中野区建築紛争調停委員会
委員、調布市固定資産税評価審査委員会委員を歴任。東京地方裁判所家事調停委員も務め、家
事事件も手がける。

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4 東京の「ホテルラッシュ」止まらず 野村不動産が参戦 2017/10/25 日本経済新聞
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三井不動産も新ブランドで拡大、訪日客取り込み
 不動産大手が都市部でホテル運営事業を相次ぎ拡大している。野村不動産は「ノーガホテル
」という独自ブランドで、2018年秋に東京・上野に第1号のホテルを開業する。三井不動産も東
京・銀座に宿泊特化型の新ブランドのホテルを開いた。2020年の東京五輪・パラリンピックに
向けてインバウンド(訪日外国人旅行客)が拡大するなか、オフィスビルに匹敵する収益が見
込めるホテル事業に注力する。
 野村不動産はグループ会社の野村不動産ホテルズ(東京・新宿)を通じてホテル事業に参入
する。第1弾となる東京・上野のノーガホテルは130室の宿泊特化型。平均客室単価は2万円前後
で、宿泊客の半数に外国人を想定する。初年度の売上高目標は8~9億円。
 東名阪の三大都市圏を中心に早期に2000室を展開する。札幌や福岡などの地方中枢都市も検
討する。100~150室規模を基本とし、1拠点の総事業費として50億円前後を想定する。将来は住
宅との複合開発、不動産投資信託(REIT)への物件売却も検討する。他社が持つ物件に入居す
る形での運営や大規模複合開発での外資系ホテル誘致も進める。

不動産大手はホテル事業を強化している
社名 主な取り組み
三井不動産
新ブランド「セレスティン」を東京・銀座で開業。2020年度までにグループ1万室規模に
三菱地所
宿泊特化型の新ブランド「ザ ロイヤルパーク キャンバス」を18年以降に東名阪で展開
住友不動産
羽田空港直結で合計1700室規模の3種類のホテルを20年6月開業予定。東京・有明でも
東急不動産
HD ビジネス客主体の東急ステイを首都圏以外で初めて11月に京都で開業。札幌、福岡でも

 三井不動産は10月5日、宿泊特化型の新ブランド「ホテル ザ セレスティン」を東京・銀座
に開いた。同ブランドとしては9月7日に開業した京都・祇園に続く2つ目で、11月28日には既存
のホテルを改装する形で東京・芝にも開く予定だ。三井不動産は都市型ホテルとして、「三井
ガーデンホテル」を含めグループで合計約5800室を運営しているが、20年度までに1万室に引き
上げる。
 不動産サービスのCBRE(東京・千代田)の17年7月の調査では、不動産の期待利回りは地価が
高い東京・大手町のオフィスの平均3.55%に対して東京主要5区の運営委託型ホテルの平均は4.
75%と高い。東京では18年からのオフィス供給過剰が懸念されている。不動産大手は物流施設
やホテルなど開発物件を多様化し「今は同じ規模・立地ならホテルはオフィスビルに負けない
収益が期待できる」(野村不動産)という。

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5 ビットコインでリフォーム費の支払いが可能に 2017/10/24 日本経済新聞
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 仮想通貨「ビットコイン」導入の波が、建築の世界にも広がりを見せている。住宅や店舗の
設計・施工を手掛けるファミリー工房(東京都足立区)は2017年11月1日から、新築およびリフ
ォーム費用の決済にビットコインを導入する。同社の経営統括を担うファミリーグループ・ホ
ールディングスが発表した。
 ビットコインとは、金融機関などを介すことなくインターネット上で決済ができるグローバ
ルな仮想通貨だ。手数料が安く、短時間で決済ができるというメリットがある。小売業や飲食
業などでは、ビットコインでの支払いが可能な店舗が拡大。両替なしで決済ができるため、訪
日外国人観光客の消費拡大にも期待が高まっている。
 ファミリーグループ・ホールディングスの古藤晃英代表は、「ビットコインで支払いができ
ないか、といった問い合わせが入り始めたのが導入のきっかけだ。導入に際して、コストがほ
とんどかからないのでデメリットはないと考えた」と説明する。
 ファミリー工房が手掛ける新築・リフォーム費用の一括払いに適用し、限度額は設けない。
決済には、国内ビットコイン取引所大手のビットフライヤーのシステムを採用する。支払う顧
客側は、ビットフライヤーのアプリ「bitFlyerウォレット」が必要になる。ファミリー工房が
提示するQRコードをアプリで読み取って送金すれば完了だ。
 ファミリーグループ・ホールディングスはビットコインでの資産運用などは想定しておらず
、入金されたビットコインは即、日本円に換金する。数百万円規模のリフォームから始めて軌
道に乗れば、他の取引所のシステム導入なども検討する考えだ。

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6 民泊法、18年6月15日施行 政府が決定 2017/10/24 日本経済新聞
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 政府は24日の閣議で、住宅に旅行者を有料で泊める住宅宿泊事業法(民泊法)の施行日を来
年6月15日に決定した。現在は非合法な「ヤミ民泊」が少なくないが、一定のルールを定める
ことで健全な普及をはかる。家主は自治体に登録を義務づけ、営業日数の上限は180日以内に定
めた。自治体によっては、独自に営業日数をさらに制限することも可能になる。

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7 三菱地所レジデンス、日本最高階数のタワマン公開 2017/10/23 日本経済新聞
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 三菱地所レジデンスは23日、タワーマンションとしては日本最高階数となる60階建ての「ザ
・パークハウス 西新宿タワー60」(東京・新宿、総戸数953戸)を公開した。44階のバーから
富士山が一望できる眺望環境を備えたほか、スギやヒノキを多用した共用施設や災害時に防災
拠点として活用される広場も設けた。10月31日から入居者に引き渡しを始める。
 西新宿タワー60は高さ208.97メートル。東京都内では最高で、日本でも「The Kita
hama(ザ・キタハマ)」(大阪市)に次ぐ高さ。2015年2月に販売を開始し、同年11月に
事業協力者住戸を除く777戸が完売した。最高価格は3億5千万円。建設地は従来、老朽化した
木造住宅が密集した地域で、緊急車両が通りにくいなどの課題があった。92年に有志による再
開発構想が浮上。14年に着工した。

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8 日立金属、桑名工場に30億円投資 配管の生産能力増強 2017/10/23 日本経済新聞
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 日立金属は23日、配管機器事業を手掛ける桑名工場(三重県桑名市)で、フレキシブル配管
システムの生産ラインを増強すると発表した。また鋳物継ぎ手の生産性改善のため、合理化も
進める。投資額は約30億円で、30年ぶりの大型投資となる。
 フレキシブル配管システムはビルや住宅のガス管に使われる部材で、今回の投資で生産能力
を2割高める。一方、ガスの配管と鉄パイプをつなぐ部材の鋳物継ぎ手は、現在の設備を使い
ながら改良を進め、生産性を高める。稼働時期は2018年度を予定している。
 配管機器の国内市場は住宅や建設市場の長期的な縮小傾向もあり、厳しさを増している。日
立金属は国内工場で生産性を高める一方、積極的な製品提案にも取り組んで、配管機器事業の2
1年度の売り上げ規模を16年度比4割増となる700億円に伸ばす計画。

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9 首都圏の新築戸建て価格1.3%上昇 9月首都圏 2017/10/23 日本経済新聞
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 不動産サービス大手、アットホーム(東京・大田)がまとめた9月の首都圏の新築戸建て住
宅の平均成約価格は、1戸当たり3410万円と8月に比べて1.3%上がった。上昇は3カ月ぶり。
埼玉県を除く主要エリアで価格が上がった。
 東京都区部は4744万円と5.1%上昇。城西や城南エリアの一部で高額物件の成約が増えた。神
奈川県は3663万円と3.1%上昇。川崎市などで成約価格が上がり、県内の成約件数に占める4千
万円以上の物件の割合が高まった。

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10 小規模宅地等の特例 適用されれば相続税ゼロ・大幅減 2017/10/22 日本経済新聞
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「家なき子」で特例が使えることも
 相続税セミナーの講師を頼まれた幸子は「国税庁」と書かれた茶封筒から取りだした資料を
広げてにらめっこ。「いち、じゅう、ひゃく、せん……」とつぶやきながら数字を追っていま
す。そこに玄関から「ただいま~」の声。息子の満が帰ってきたようです。

筧幸子(かけい・さちこ、48=上) 筧良男(かけい・よしお、52=中) 筧満(かけい・みつ
る、15) 

 幸子 お帰りなさい。あれ、どこまで数えたかしら? もう一回、いち、じゅう……
 満 ママ、なんの数字を数えてるの?
 幸子 相続税の「小規模宅地等の特例」の適用件数よ。
 満 ショーキボタクチトーノ……?
 幸子 国税庁に情報公開請求して取り寄せたデータなんだけど、数字が小さくて。あなたの
ほうが目がいいから、ちょっと確認してくれる? まずここ。
 満 えーと、2015年分の適用件数は6万7325件。14年分は2万7038件って書いてあるね。
 幸子 やっぱり! 私がにらんだ通りだわ。2.5倍にもなっていたのね。15年は相続税の基礎
控除が縮小されて、亡くなった人のうち相続税の申告が必要な人が約8割増えたの。そして新た
に課税されたのは都市部にマイホームがある中流層が多いとみられていたわ。小規模宅地等の
特例の増え方のほうがずっと大きいから、それが裏付けられたわね。
 満 なんだかチンプンカンプンだけど……。
 良男 「都市部にマイホームがある中流層」って、要するにウチのことだよ。
 満 あっパパ、いたんだ。じゃあ、ウチもそのショーキボタクチトーなの?
 良男 満に分かるように解説すると、小規模宅地等の特例というのは、亡くなった人の自宅
の土地の相続税が残された家族の生活を脅かさないようにする仕組みなんだ。もしパパが死ん
だときに自宅を売らないと相続税が払えないようなら、ママも満もここを出ていかなきゃなら
ない。いくらなんでもそれは理不尽だよな。
 幸子 だから、亡くなった人の配偶者や同居していた親族がその土地を相続する場合、330平
方メートルまでは相続税を計算するときの評価を8割減にできるのよ。例えば相続税の土地の評
価のモノサシとなる路線価で3000万円の価値がある土地でも、特例で600万円とみなすわけ。そ
れだけ相続税は少なくなるの。さっきの国税庁の資料によると、15年分は全国で合計1兆354億
円も評価が下げられていたわ。
 良男 財産の多くがマイホームの土地という人が亡くなった場合、特例を使うと相続税がゼ
ロになる場合もあるんじゃないかな。
 幸子 その数字も資料に出ていたわ。15年分に適用された6万7325件のうち相続税ゼロだった
のは1万7831件だから、おおむね4人に1人は、申告はしたけれど特例で相続税はかからなかった
わけね。例えば自宅の土地3000万円、預貯金など3000万円の財産がある人が亡くなって法定相
続人が子ども2人の場合を試算したら、特例が使えない場合の相続税は180万円、使える場合は
基礎控除の範囲におさまるから相続税はゼロになるわ。
 良男 特例が使えるのは配偶者か同居親族が土地を相続した場合だよね。長女の恵や長男の
満がいずれここを出ていって別居になると、この土地を相続しても特例を使えないのかな。
 幸子 そうとは限らないわ。実は小規模宅地等の特例にはいわゆる「家なき子」という規定
があって、一定の条件を満たすと、別居している親族が相続した場合も特例が使えることがあ
るのよ。
 満 家なき子って、なんか不幸なイメージだけど……。
 幸子 そんなことはないのよ。家なき子は別居の親族のうち自分自身か配偶者が所有してい
る家屋に3年間、住んでいない人のこと。満が就職して会社の寮に入ったり、結婚して賃貸アパ
ートを借りたりしても、家なき子というわけね。ただし、家なき子が特例を使えるのは、亡く
なった人に配偶者がおらず、さらに同居の法定相続人もいない場合だけよ。
 満 どういうこと?
 幸子 まずパパの配偶者であるママが生きているうちは賃貸アパート住まいの満は特例を使
えない。そしてパパから土地を相続したママが亡くなったとき、満にまだ持ち家がないとして
も、仮に恵がママと同居していたら満は特例を使えないわ。ママに同居の法定相続人、つまり
恵がいるからね。
 良男 ずいぶん、ややこしいんだね。
 幸子 小規模宅地等の特例は、その解説だけで専門書が出てるほどなの。ひとことで亡くな
った人の自宅の土地を同居の親族が相続する場合といっても、「自宅」や「同居」の定義は難
しい面があるからね。老人ホームで亡くなった場合とか、二世帯住宅の扱いとか……。
 良男 なるほど。
 幸子 実はマイホームの「居住用宅地」ではなく、貸し駐車場や賃貸アパートの「貸付事業
用宅地」の評価を200平方メートルまで5割減にできるルールなどもあるの。だから自宅よりも
路線価が高い土地を貸し駐車場にしている場合は駐車場に特例を使った方が有利かもしれない
。これらを併用するときの計算式もあるから、不明な点は税理士など専門家に早めに確認して
おくといいわね。

■「同居」の定義、気をつけて
 税理士 飯塚美幸さん
 小規模宅地等の特例は2010年に適用条件を厳しくする大きな改正がありました。その後は条
件が一部緩和されるなど制度変更が繰り返されています。これらの改正を踏まえずに立てた相
続税対策が最善のものかどうか、改めて確認することを勧めます。相続税額が数千万円単位で
増減することもあり得ますから、遺言の書き換えが必要かもしれません。
 適用条件の一つである「同居」の定義にも気をつけてください。例えば、娘が親の自宅に住
み込んで親が亡くなるまで介護をしても、夫や子どもが暮らす家が別にあれば原則として親と
の同居とはみなされません。このほか、亡くなったときは同居していても、相続税の申告期限
までに引っ越してしまうと、転勤などやむを得ない事情であっても特例が使えなくなることが
あります。
(聞き手は表悟志)

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11 東京五輪、選手村に岐阜産木材の建物 2017/10/20 日本経済新聞
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 2020年の東京五輪・パラリンピックの選手村の建物1棟が、岐阜県産の木材で造られること
になった。物販施設やメディアセンターなどになるになる見込みの施設で、選手村内で木材の
供給先を公募した木造建物では最大の平屋建て315平方メートルを建設する。
 建物には住宅7棟分に相当する140立方メートル(約2千万円相当)のスギやヒノキを使う。
大会組織委は9月後半に木材供給に協力する自治体を募り、岐阜県は中津川、下呂、郡上、関
の各市、白川町、東白川村の計6市町村と連名で応募した。いずれも「東濃ヒノキ」や「長良
スギ」の産地だ。
 1棟すべて同一産地の木材で造る建物は選手村に5棟整備され、木材提供には全国から43件
の応募があった。岐阜県は中部3県で唯一提供が決まり、他の4棟は岩手県、山形県、熊本県
、宮崎県日南市の木材を使う。
 今回の決定について岐阜県は「海外から大勢の人が集まる場で、県産材をPRする絶好の機
会」(県産材流通課)と話す。大会終了後、部材は岐阜県に戻る予定だ。

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12 大京 理想のリフォーム、VRで追求 2017/10/20 日本経済新聞
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 大京は20日、住宅リフォームのイメージを仮想現実(VR)で顧客に見せるサービスを同日
始めたと発表した。図面で示すよりも顧客がリフォーム後の室内をイメージしやすくなる。ス
マートフォン(スマホ)やタブレット(多機能携帯端末)で閲覧する。
 子会社の大京リフォーム・デザイン(東京・渋谷、豊田耕三社長)が全国で導入を始めてい
る。リフォームを検討する顧客はまず、プランナーに壁の色や床材のイメージを伝える。同社
はあらかじめ、360度撮影可能な特殊なカメラでリフォーム前の部屋を撮影。室内写真と完成予
想画像を組み合わせたCG(コンピューターグラフィックス)を作る。
 顧客は現状の部屋とリフォーム後の様子を見比べ、イメージと違うところがあれば同社に相
談できる。スマホをメガネ型端末に装着し、その場にいるかのように体験することもできる。
 従来はプランナーが図面におこして説明していた。ただ、想像しにくい点が否めず「難易度
の高い伝言ゲーム」といわれることもある。同社はCGをリフォーム前の現場で見てもらうこ
とで商談を円滑にまとめられると期待している。カメラやメガネ型端末は5万円程度で導入で
きる。

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13 積水ハウス、「再エネ100%」目指す企業連合に加盟 2017/10/20 日本経済新聞
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日本からはリコーに続き2社目
 積水ハウスは20日、事業活動で使う電気の全量を再生可能エネルギーで賄うことを目指す世
界の企業連合「RE100」に加盟したと発表した。2030年に消費電力の半分、40年までに全量を
再エネで賄う。同社が販売した住宅に設置する太陽光発電の電気を購入することで実現させる

RE100は14年の結成。米アップルやグーグル、独BMW、英蘭ユニリーバなど世界的企業11
0社程度が参加している。米マイクロソフトなどすでに再エネで全量賄う企業も出ている。企業
の持続成長を占う目安として、世界の機関投資家も注目している。日本からはリコーが参加、
積水ハウスは2社目になる。
 積水ハウスが建設した戸建てや集合住宅などに設置した太陽光発電の発電能力は、合計65万
キロワットにのぼる。そのうち3分の1程度を調達できれば、同社が事業活動で使う電力の全
量を賄えるとみている。
 19年以降、固定価格買い取り制度(FIT)による売電期間が終わる住宅用の太陽光発電設
備が順次出てくる。積水ハウスはそれらの住宅から、電気を買うことで再エネ比率を高める考
え。同社が施工・販売した住宅の所有者に呼びかける。
 同社は太陽光発電や断熱設備などを組み合わせて、住宅の電気代を実質ゼロにするゼロエネ
ルギー住宅(ZEH)の普及に注力している。事業活動でも環境負荷軽減を進めることで、Z
EHの販売促進につなげる。

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14 売りモノは「空間」 パナソニック、家電×住宅設備の新製品 2017/10/19 日本経
済新聞
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 パナソニックは19日、自社の家電製品と住宅設備を組み合わせ、「住空間」を提案する新し
いコンセプトの製品を発表した。ノックすると自動で扉が開いたり、手をかざすと照明がつい
たりするなど、最新技術を使いながらキッチン、お風呂、洗面所の3つの空間を提案する。「
住宅設備と家電事業を有する世界でもまれな企業」と自負するパナソニックが、単品売りから
の脱却に成長の種を見いだそうとしている。
 「同時に操作できるんだ」。19日に東京都内で開いたパナソニックの発表会。新製品が並ん
だステージで、同社のCMキャラクターのムロツヨシさんはこんな声を上げた。「囲炉裏を囲
むように集える」イメージから「いろりダイニング」と名付けた空間を体験。一見、黒いテー
ブルにシンクが付いたアイランドキッチンに見えるが、4口のIHクッキングヒーターが組み
込まれ、ステーキを焼きつつ、鍋も同時にあたためて「家族で料理しながら食べる」といった
こともできる。
 お皿をたくさん入れると重くなる食器洗い乾燥機は2回ノックすると自動で開く。換気扇の
ファンを室内から天井裏にすることで「図書館並みの静かさを実現」(同社)した。スピーカ
ーと一体型の頭上のライトから流れる音楽もよく聞こえる。
 「あ、ついた!」とCMキャラクターの石田ゆり子さんが驚いたのが「サロン ア・ラ・メ
ゾン」。洗面所、鏡台、ドレッサーといった機能を集約し、メーク、スキンケア、ボディーケ
アなどを1カ所でこなせる。いちいち手を洗わなくてもいいように照明は鏡に手をかざすだけ
でつく。出掛ける場所に応じたメークができるよう白や暖色へと光の種類や強さも変えられる

 足指のネイルなどができるよう、洗面の下段からは足置きも出てくる。「すべて女性目線で
細やかに考えられている空間に感動した」と石田さん。月明かりの露天風呂のような心地良さ
を演出する「マイホームリゾート」は、LED(発光ダイオード)照明や涼やかな風といった
住設技術を活用。風呂場の印象を変える。
 今回の3製品に続き来年2月にはスピーカーが一体となった照明、来春には部屋の温度や湿
度を一括管理する製品の販売を予定。まずは国内の50~60歳の富裕層をターゲットに、海外で
も住空間の販売を検討する。
 「家電やキッチン、太陽電池など、パナソニックは家のコアになるものが全部ある」。パナ
ソニックで住宅設備関連を担当する山田昌司執行役員はこう強調する。今はゼロの住空間の関
連製品の売上高目標は2020年度に350億円。電気自動車などの電池の売上高に比べれば小さいが
、電池のような巨額の設備投資は不要。単品でなく複数製品を連動させた「空間売り」は「付
加価値があり、利益率も高い」とみる。
 自動車関連と住宅というBtoBシフトへとカジを切った津賀一宏社長のもと、「家丸ごと
」の提案を訴えてきたパナソニック。家電と住設部門の100人超で2年前に立ち上げた「住空間
」売りのプロジェクトは、津賀社長が言う「ワン(1つの)パナソニック」の進捗を占う挑戦
でもある

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15 リクルート、住宅ローン審査一括で申し込み 2017/10/19 日本経済新聞
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 ■リクルートホールディングス 19日、複数の金融機関への住宅ローンの審査申し込みが一
括でできる個人向けのサービスを始めた。金利や借入限度額などの条件を比較しながら、借入
先を決められる。サービス開始時はみずほ銀行、三菱東京UFJ銀行など14の金融機関が対応
。18年3月末までに対応金融機関を50以上に増やす計画だ。
 リクルート子会社で住宅情報サイト「SUUMO(スーモ)」を運営するリクルート住まい
カンパニー(東京・中央)がサービスを提供する。これまで、不動産会社向けのサービスはあ
ったが、個人がパソコンやスマートフォン(スマホ)で一括申し込みをできるようになる

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16 管理者、実務者の業務効率化 「テレワーク導入研修」発売 イマクリエ 2017/10/2
5 朝日新聞
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 約2000人のテレワーカーが在籍するイマクリエ(東京都港区)は10月24日、「テレワーク導入
研修」の販売を開始した。これまで300社以上の企業との取引実績で培ったノウハウをもとに、
テレワークを導入し業務効率を上げたい企業を対象に、管理者向け、実務者向けのトレーニン
グを実施する。発売価格(目安)は45万円~(1人当たり3万円・3回セット。開催可能人数5人~)
。研修期間は3カ月。

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17 改正住宅セーフティネット法支援事業者を募集 国交省 2017/10/25 朝日新聞
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 国土交通省は10月25日に施行された改正住宅セーフティネット法に伴い、居住支援法人の活
動を補助する重層的住宅セーフティネット構築支援事業者を募集する。低額補助で限度額は100
0万円。
 同法に基づき、住宅確保要配慮者の登録住宅など民間賃貸住宅への入居の円滑化を行う法人
として、都道府県が指定する居住支援法人の活動を補助する。具体的には入居者への家賃債務
保証、住宅相談などの情報提供、見守りなど、要配慮者への生活支援など。
 問い合わせ先は住宅局安心居住推進課で電話03(5253)8111、内線39864まで。

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18 海外移住で、3人に1人は自宅を売却 スマイスター調べ 2017/10/25 朝日新聞
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 不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルは24日、国土交通省
が毎年10月に定めた「住生活月間」に合わせて、「スマイスター」を利用した20代以上の男女4
39人を対象に「海外移住」についての調査を実施、発表した。
 それによると、「将来、海外移住したいか」の質問には36.9%が「はい」と回答。移住したい
先(複数回答)では「ハワイ」(24.1%)が人気で、「マレーシア」(13.0%)、「オーストラリア」(
8.0%)、「タイ」(8.0%)が続いた。
 現在の住居形態では、67.9%が「持ち家」と答えたが、「海外移住する時、自宅はどうするか
」の設問には「売却する」が36.4%と最も多く、「子どもが住む」(28.2%)、「賃貸に出す」(18
.2%)となった。
 調査期間は17年9月26日~10月16日。調査手法はインターネット調査(任意でアンケートに回
答)。

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19 住宅宿泊事業法の施行日は18年6月15日 政府 2017/10/24 朝日新聞
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 住宅宿泊事業法の施行日が18年6月15日に決まった。10月24日に住宅宿泊事業法施行令と住宅
宿泊事業法の施行期日を定める政令が閣議決定されたもの。同施行令により、騒音などによる
生活環境の悪化を防止する必要があるときには、区域を定めて同事業を実施する期間を制限す
ることができる、とされた。

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20 9割が住宅取得に不安抱える 理由は資金関連が大半 ハイアス調べ 2017/10/24 朝
日新聞
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 ハイアス・アンド・カンパニーはこのほど、「住宅購入に関する消費者調査」を行い、結果
を公表した。対象は、全国の現在の住まいが持ち家でない20歳から49歳までの男女618人。
 調査結果によれば、マイホーム取得の意向があると答えた人のうち、不安に感じることが「
多くある」と答えた人が49・7%、「まあまあある」と答えた人が39・2%で、合計88・9%と約9割
に上った。
 またその不安の具体的な理由(複数回答)については、1位が「無理のない返済計画を立てられ
るか」59・3%、2位が「必要に自己資金を用意できるか」47・9%、「将来の収入の見通しが立た
ない」38・4%で、上位3位を全て資金に関連する内容が占めていることが分かった。
 更に、住宅取得の不安の解消や計画・活動を進めるため、住宅・不動産会社に求めるものの
調査~(同)でも「無理のない返済計画への助言」が47・6%で最も多かった。一方、収入と支出、
家族計画など、将来の生活の全体像を踏まえた提案についてのニーズは、20・9%とランキング
下位に留まった。
 この結果を受け、同社は「当面の自己資金や収入からマイホームを検討・購入し、その後の
収入や支出の変化によって生活がひっ迫、または破たんするケースは少なくない。安心して住
宅を取得するには、無理のない返済計画のもと、収入面だけでなく先々のライフプランを踏ま
えて計画を進めることが重要」だとしている。

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21 金融機関の対応「厳しくなった」が52%に増加、健美家・投資家調査 2017/10/24 朝
日新聞
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 収益物件の情報サイト「健美家」を運営する健美家はこのほど、同サイトの会員である投資
家を対象に意識調査を実施した。金融機関の融資状況について聞いたところ、「厳しくなった
」と回答した割合が52・3%で、前回調査(4月、34・5%)と比べて増加した。

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22 首都圏9月中古マンション売り価格 値動きに上振れ感なく 2017/10/23 朝日新聞
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 東京カンテイが発表した9月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格)によ
ると、首都圏は前月比でマイナス0.3%の3555万円と小幅ながら3カ月ぶりに下落した。
 都県別に見ると東京都は同マイナス0.9の4783万円と唯一下落し、前年同月比もマイナスに転
じた。神奈川県(2835万円、前月比プラス0.4%)や千葉県(1965万円、プラス0.3%)では小幅なが
ら上昇傾向で推移している。また、埼玉県では駅近や築浅物件からの事例が増えた影響から大
半の主要行政区で強含み、プラス2.6%の2206万円と比較的大きく価格水準を上げている。
 東京23区は同マイナス0.9%の5292万円と3カ月ぶりに下落し、年初来で初めて5300万円台を割
り込んだ。

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23 優秀勤労障害者表彰を受賞 大東建託グループ社員 2017/10/23 朝日新聞
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 大東建託特例子会社の大東コーポレートサービスに務める社員の藤本教嗣さんは、東京都な
どが主催する「平成29年度優秀勤労障害者表彰」を受賞した。藤本さんは大東コーポレートサ
ービスが設立された05年から12年間にわたり勤務。日頃の取り組みや勤務態度などが評価され
た。
 藤本さんは、「表彰したいただくことは、なかなかできない経験なので、ありがたい気持ち
でいっぱいです。ほんの少し会社に貢献できたのかなと思っております。今後も仕事に邁進し
ていきたい」とコメントしている。

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24 17年度不動産鑑定士試験、106人が合格 2017/10/20 朝日新聞
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 17年度の不動産鑑定士試験の合格発表が10月20日に行われ、合計で106人が合格した。男性が
89人、女性は17人。合格者の最高齢は56歳で最年少は21歳。30歳未満が全体の32・8%を占めた
。8月の試験には733人が受験した。

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25 前月比3カ月ぶりに上昇 9月・首都圏、新築戸建て成約価格 2017/10/19 朝日新聞
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 アットホームの調査によると、9月の首都圏における新築戸建て住宅の平均成約価格は3410万
円(前月比1.3%上昇)で、3カ月ぶりに上昇した。エリア別に見ると、東京23区の平均価格は4744
万円(同5.1%上昇)。東京都下は3628万円(同0.7%上昇)、神奈川県は3663万円(同3.1%上昇)、千
葉県も2723万円で、同1.1%上昇した。一方、埼玉県は2889万円(同1.3%下落)で唯一下落した。
 09年1月を100とした価格指数を見ると、首都圏の価格指数は前月比1.2ポイント増の96.3。東
京23区が最も高い値となっており、102.6(同5.0ポイント増)だった。

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26 セーフティネット住宅情報提供システムの運用開始 国交省 2017/10/19 朝日新聞
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 国土交通省は10月20日からセーフティネット住宅情報提供システムの運用を開始する。改正
住宅セーフティネット法の10月25日の施行に先立ち、住宅確保要配慮者向け賃貸住宅の情報提
供を行うもの。セーフティネット住宅の検索などが行える。詳しい問い合わせ先は、すまいづ
くりまちづくりセンター連合会内のセーフティネット住宅登録事務局で電話03(5299)7578まで

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27 「妻がメインで家事を担当」66%、マクロミル調べ 2017/10/25 読売新聞
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(株)マクロミルはこのほど、2017年現在の夫婦の家事分担状況を調べ、2016年調査との比較
を行った。
全国2万人を対象に、結婚の状況や自身・配偶者の就業状況等を尋ねたところ、既婚者の割合は
20代が28%、30代が59%、40代が65%だった。また、2万人の中から、配偶者と同居中のフルタイ
ム共働き夫婦1,000名を抽出し、家事の分担状況について調査したところ、夫婦間の家事分担割
合では、「妻がほとんどの家事を担っている」割合は30%、「妻が主に家事を担っているが、夫
も少し分担している」が36%で、あわせて66%の家庭では妻がメインで家事を担っていることが
分かった。
2016年9月に実施した同調査では、「妻がほとんどの家事を担っている」42%、「妻が主に家事
を担っているが、夫も少し分担している」33%で、妻が家事をメインで担う家庭は75%だった。
この1年間で「妻がほとんど家事」家庭は12ポイント減少、「妻がメインで家事」家庭も9ポイ
ント減少しており、夫が家事に参加する家庭が増えている様子がうかがえる。
夫と妻で、実際に何%ずつ家事を担っているか・担うべきか、実際と理想を尋ねたところ、理想
は「夫50%妻50%」で夫婦平等に分担と考える人が最多の37%、次いで「夫40%妻60%」が22%だっ
た。
一方、実際の分担割合をみると、最多は「夫10%妻90%」で24%、次いで「夫20%妻80%」が19%。
妻も夫と同様にフルタイムで働いている家庭においても、妻に家事負担が寄っている現状が見
えてくる。

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28 東池袋四丁目 再開発組合の設立を認可、東京都 2017/10/25 読売新聞
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東京都は、都市再開発法第11条第1項の規定に基づき、東池袋四丁目2番街区地区市街地再開発
組合の設立を認可した。
同地区を含む東池袋四、五丁目地区一帯は木造住宅密集市街地が広がり、災害時の防災上の課
題の多い地域。そのため、昭和58年から狭あい道路の拡幅や公共空間の創出など防災性の向上
に向けた取り組みが進められてきた。
同事業では、建物の不燃共同化により、延焼遮断帯を形成するとともに、外周道路の拡幅、地
区広場及び防災倉庫等の整備により、地域の防災性の向上を図る。また、都市計画道路補助第8
1号線沿いへの店舗の配置、子育て支援施設や広場空間の整備により、賑わいの創出や利便性の
向上を図るほか、ファミリータイプの住宅の供給に合わせて、緑化・バリアフリー化を行い、
良質で安心して住み続けられる環境を創出する。
施行区域は豊島区東池袋四丁目2番地内、約0.3ヘクタール。地上36階・地下2階、高さ約125mの
建物(住宅:232戸、店舗・事務所、子育て支援施設など)を建設する。事業費は約166億円。
工事着手は平成31年6月。建物竣工は平成34年4月の予定。

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29 10年後に後悔しないための「水まわりリフォーム3カ条」 2017/10/23 読売新聞
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リフォームで水まわりをキレイに使いやすくすれば、暮らしはもっと快適で楽しくなる。そん
なリフォームを限りある時間と予算の中で、効率的かつ賢く進めるために押さえておきたい3カ
条を紹介しよう。

【その1】リフォーム事例を通じて“できること”を知る
最新の水まわり機器は機能性や清掃性に優れているので、機器を交換するだけでも暮らしは便
利かつ快適になる。
例えば、一番手軽にできるのは、老朽化した機器を位置やサイズを変えずに新しいものに交換
すること。費用の多くを占めるのは機器の代金なので、どんな機器を選ぶかが費用を左右する
。さまざまなグレードの商品があるため、ショールームで実物を体感して選ぼう。また、オプ
ション採用も影響するので、自分に必要なものをよく見極めたい。
ほかにも、造作で自分好みにリフォームする方法もある。好きな素材やデザインを採用できる
のが造作の魅力だが、それだけに事前に費用を把握しづらい面がある。全ての希望を実現しよ
うとすると、いつの間にか費用が膨らんでしまうことも。それを避けるためには、打ち合わせ
段階で、費用も含めて十分検討を重ねることが大切。細かく見積もりを取り、必要に応じて修
正してもらいながら進めよう。
さらに、プラスして間取りの変更を行うと、リフォーム後の暮らしの満足度をよりアップさせ
ることが可能だ。たくさんの事例を見て、リフォームでどのようなことができるのかを知り、
今の住まいの不満を解消するヒントにするとよいだろう。

【その2】先を見据えた計画を立てる
どんなに小さなリフォームでも、それなりに手間も費用もかかるもの。気がつくと数年ごとに
リフォームしている……という状況を避けるには、先を見据えた計画がとても重要になる。
例えば、水まわり設備は耐用年数が同じぐらいなので、同じ時期に故障しやすい。故障のたび
にリフォームするのは、費用面でも手間の上でも大変。まだ使えるだろうと考えず、老朽化が
気になる場所はまとめてリフォームした方が賢明だ。
リフォームした家にこの先も長く住むなら、 “後悔しないリフォーム”をしておくということ
も重視したい。欲しいオプション機器やパーツがあったら、この先長い期間使うことを考えれ
ば小さな差額なので、少し予算を増やして入れておいた方が“入れておけばよかった”と後悔
せずに済む。
また、動線に不満があるのに、予算の都合で機器交換だけにすると、根本的な不満は解決して
いないため“間取りも変更しておくべきだった”と後々思うかもしれない。
さらに、5年後、10年後には今よりも身体が衰えている可能性を考慮することはとても大事。段
差の解消やドアの開き方の変更は大がかりな工事になるので、先を見据えて実施しておくとよ
いだろう。

【その3】リフォーム会社は比較して選ぶ
リフォーム会社選びは、プランと見積書の作成のために、リフォーム会社に「現場調査」を依
頼することから始まる。現場調査では、リフォームしたい場所の状態をチェックしてもらい、
住まいの不満やリフォームへの要望を伝えよう。
現場調査の後、伝えた不満や要望を反映させたプランと見積書が提出される。
リフォーム経験者が会社選びで主な決め手としたのは「費用」「担当者」「提案力」の3つ。見
積書の説明を受けるときには、費用の妥当性だけでなく、プラン内容、担当者の知識や話しや
すさもチェックしたい。また、比較検討するために、2、3社にプラン提案と見積もりを依頼し
よう。
「費用」「担当者」「提案力」の3つのポイントを押さえた比較で、早めに会社を選ぶことが、
スムーズかつ要望どおりのリフォームを実現するカギになりそうだ。
今回紹介した3カ条は、水まわりのリフォームをスムーズかつ満足できる仕上がりにするために
とても重要といえる。参考にしてリフォーム会社を決定したら、担当者の“プロの知恵”を借
りることで、便利かつ快適な水まわり空間を手に入れよう!

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30 リノベーションに適した中古一戸建てってどんな家?選び方のポイントは? 2017/10
/20 読売新聞
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「中古の一戸建て住宅を購入して自分好みの住まいにリノベーションしたい」という人が増え
ています。とはいえ、中古一戸建ての購入には注意すべき点が多く、どのように選んだら良い
のか素人には分かりにくいこともたくさん。どんな条件の物件が良いのか、リノベーションし
やすい物件を選ぶポイントは何か、注意すべき点とあわせて詳しくご紹介します。

中古の一戸建て住宅を購入してリノベーション、その魅力は?
中古一戸建てを購入してリノベーションするのは、新築の建売住宅や注文住宅を買うのとどん
な違いやメリットがあるのでしょうか。

●建売住宅より魅力的な点
・購入費用が安く、リノベで好みの家を得やすい
国交省の「平成28年度住宅市場動向調査」によると分譲一戸建て住宅(建売住宅)の平均は381
0万円、中古一戸建て住宅は2693万円で1100万円以上の差があります。リノベーションに1100万
円を掛け、建売住宅と同じ予算を使った場合でも、自分好みの内装や設備を選べる分、画一的
な建売住宅に比べて満足度は高いというケースが多いのではないかと思われます。

・流通量が多い
希望のエリアでなかなか新築物件を探すことは難しい場合がありますが、中古なら見つかる可
能性が高くなります。

●注文住宅より魅力的な点
・購入費用が安い
国交省の「平成28年度住宅市場動向調査」によると土地を購入して注文住宅を建てる費用の平
均は4194万円。既存の家を解体して建て替える場合は土地代が掛からないものの、3249万円が
平均となっています。中古一戸建て住宅(もちろん土地代込み)の平均購入費用2693万円に比
べて、それぞれ1501万円、556万円、高額になっています。

●中古一戸建て住宅の注意点
・構造の見えない部分の状態を確認できない
表面からは構造部分の状態が分からず、いざスケルトン状態にしてみたら補強工事等に予定外
のコストが掛かってしまうケースも考えられます。診断費用は掛かりますが、ホームインスペ
クター(住宅診断士)や一級建築士など専門家に確認してもらうと安心です。

・瑕疵担保期間が短い
購入前に気づかなかった瑕疵(欠陥)があった場合、買主は売主から修理や保証を受けられま
す。新築は構造耐力上の主要部分と雨水の浸入を防ぐ部分について10年間の保証がありますが
、中古住宅は売主が法人の場合で2年間、売主が個人なら3カ月と短く、なかには保証がない建
物もあるので、契約書を確認するなど注意が必要です。
中古でも、リノベーション住宅推進協議会の品質基準で認定された「リノベーション適合住宅
・R5住宅」のように、構造部分が5年、それ以外は2年の保証があるものもありますが、まだ登
録件数が多くはないのが現状です。
リノベーションに適した中古一戸建て住宅は何をチェックすればいいの?
築年数の古いもの、比較的新しいもの、大きな家、小さな家、木造、RC造など、中古一戸建て
住宅にはさまざまな家があります。そのなかで、リノベーションに適した中古一戸建てという
のはどういうものなのでしょうか。
「中古の一戸建て住宅はマンションに比べて、条件や家の状態が多彩なため、物件を見極める
ことがとても重要です」と話すのは、株式会社リビタ、リノベーションフルサポートサービス
事業部(リノサポ)の桜庭伸也さんと鈴木芽久美さん。お二人は、物件探しから資金計画、設
計・施工会社選び、引き渡しまで、中古リノベーションのトータルサポートを担当しています

「ポイントは、耐震性・コスト・構造になります」と桜庭さん、鈴木さん。

●2000年以降に申請された家は基本性能工事のコストが低く済む
「購入対象となる中古一戸建ての目安としては、木造住宅の改正建築基準法(現行法)が施行
された2000年6月以降に建築確認申請された家がお勧めです。それ以前の建築基準法の耐震基準
で建てられた家は耐震性が低い家がほとんどだからです。日本木造住宅耐震事業者協同組合(
木耐協)の調査によると、1950年から2000年までに建てられた、2階建て以下の木造在来工法住
宅の9割以上の家が、耐震性が不足しているそうです」
「安心して暮らすためには耐震補強工事が必要になりますが、その工事費の平均額は木耐協の2
013年の調査によると、築年数によっておよそ95万から190万円程度が発生しています。2000年
以降の現行法下で建てられた家なら、必要とされる耐震性が確保されているので、その費用は
少なくて済みます」

●築20年程度の家は土地代だけで買える
「日本の中古住宅は築20~30年で不動産としての評価がゼロになり、解体を前提とした『古家
付き土地』として売られていることが多いのですが、そうした築古物件は土地代のみで購入で
きます。購入コストを抑えれば、その分、リノベーション費用に掛けることができます。状態
の良い家を見極められれば、耐震補強工事や劣化部分の補修など、きちんと手を入れて長く住
み継ぐことができます。居住性能が向上するリノベーションを行えば、新築と同等の快適環境
を手に入れることも可能です」

●大手ハウスメーカーなど、強い構造にこだわった会社の家は構造がしっかりしている
「例えば、一部大手ハウスメーカーなどのように、剛性の高い構造の家を建てている会社の家
は、現在の建築基木造軸組工法準法の改正以前に建てられた家でも耐震基準を満たしているケ
ースが多く見られます。そうした家なら耐震改修にかかるコストを抑えられるのです。特に、
三井ホームなどが建てている2×4(ツーバイフォー)工法、積水ハウスなどが建てている軽量
鉄骨造、旭化成ホームズなどが建てている重量鉄骨造はもともと頑強な構造で耐震性が高いの
が特徴です」

●柱と梁を組む軸組工法は間取りの変更自由度が高い
「間取りを変更するリノベーションを行う場合は、変更しやすい工法とそうでない工法がある
ので注意が必要です。一戸建て住宅に最も多い『木造軸組工法』のように、柱と梁で構造が組
まれている軸組工法の家は、壁をとって間取りの変更をするのが容易です」
「2×4工法」は壁で建物を支える構造なので、取り払えない壁が多く、間取りの変更に制約が
生じます。「RC(鉄筋コンクリート)造」はラーメン構造と壁式構造の2タイプありますが、
ラーメン構造なら改変可能です。
また、「プレハブ工法」は素材によって木質系、鉄骨系、コンクリート系に分かれますが、「
鉄骨系プレハブ工法」は柱と梁の構造なので間取りの変更がしやすいのですが、木質系、コン
クリート系は壁式構造なので難しい場合があります。
「特にボックス型ユニットを現場へ運んで積み上げるようなプレハブ工法の場合は、間取りの
変更がほとんどできません」
鉄骨造は「重量鉄骨造」と「軽量鉄骨造」があり、いずれも柱と梁の構造ですが、軽量鉄骨は
耐力壁(建物を支える壁)の移動に制約があることが多いです。

要注意!住宅ローンを組めない物件がある
次のような土地の場合、基本的に住宅ローン融資を受けられない、もしくは融資限度額が低く
設定されることになるので、住宅ローンで購入費用やリノベーション費用の支払いを考えてい
る人は、注意が必要です。しかし、こうした制約がある土地は販売価格が比較的安いという傾
向があるので、コスト的に魅力的ではあります。
●「再建築不可」物件
通常、建物を建てるための土地は建築基準法で、幅4m以上の道路に敷地の2m以上が接している
必要がありますが、その接道条件を満たしていない土地には、新たに建物を建築することがで
きません。これを「再建築不可」といいます。
「リノベーションして住む分には問題ありませんが、もし火事で全焼なんていう事態になって
も、家を新築することができないリスクがあります」。万一そういう事態になったら、土地を
買い足して新築可の状態に変更することも考えられますが、うまく隣の土地を買えるかという
と状況は難しいでしょう。

●「要セットバック」の物件
敷地に接する道路の幅が4m未満の土地では、「セットバック」といって、4m以上の道路幅を確
保できるよう、建物を建てられる範囲が制限されます。また、将来、道路幅を片側2mに拡張す
ることが決まったら、建物の一部を取り壊して「減築」しなければならなくなります。もし建
て替えとなった場合は、要セットバックの部分を避ければ新築はできます。

●「建ぺい率」「容積率」オーバーの物件
「建ぺい率」と「容積率」がオーバーしている物件も住宅ローンが使えない場合が多いです。
建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合。100m2の土地で建ぺい率が70%なら、建築面積7
0m2の建物を建てることができます。容積率とは敷地面積に対する延床面積の割合。100m2の土
地で容積率が150%なら、延床面積150m2の建物を建てることができます。
「建ぺい率・容積率オーバーという違反物件は意外と多いのが実情です」

資料で判断せず、現地を訪れると魅力ある物件に出会えることも
「旗竿地、変形地、擁壁上に建つ家などは比較的人気が低く、その分、販売価格も抑えた価格
であることが多いのですが、地図や間取図といった資料を見るだけでは実際の良さが分からな
い物件も多いです。現地を見てみると、静かな緑地に隣接していたり、高台で眺望が開けてい
たり、何らかの良さがある物件だと判明することも少なからずありますよ」
「また、通常、一般的な古家付き土地は、建売住宅の会社が購入して分筆(土地登記を分割す
ること)して家を建てて売り出すことが多いのですが、擁壁上の土地に建つ家は分筆できない
ので、そうした会社はあまり買わないため競争率は低いですね」

購入前には専門家に家をチェックしてもらう
リノベーションに適した物件の条件が分かったとしても、実際に中古一戸建ての状態はさまざ
ま。探すとなると、やはりハードルは高いものです。暮らしたい街で中古住宅の扱いが多い不
動産会社に物件探しを依頼したり、リビタのように、物件選びから竣工までをワンストップで
サポートするリノベーション会社に依頼するのも良いでしょう(ただし、そうしたワンストッ
プサポートを行う会社は少ないのが現状です)。
そして、購入したい中古一戸建てが決まったら、購入申し込み後の契約前に、耐震性、劣化具
合など建物の状況を一級建築士、ホームインスペクターなどの専門家に見てもらいましょう。
売主がホームインスペクションを行っている物件もありますが、ない物件は買主がきちんと確
認を。築古の家は図面がないことが多く、基礎に鉄筋が入っているか、雨漏りはしていないか
、シロアリ被害はないかなど、現場を見ないと構造がどうなっているか判断できません。
専門家に確認してもらうことで明らかな欠陥住宅を回避できますし、その物件がリノベーショ
ンに適しているか、耐震改修の必要度や工事費の目安なども事前に分かるので、安心して購入
できます。設計担当者と一緒に確認すれば、実際の家を見ながら、間取りを構想したり打ち合
わせたりすることもできて、分かりやすいです。
築古の家でも、適切にリノベーションすることによって、長く暮らせる心地よい住空間を生み
出すことが可能です。数ある中古一戸建て住宅のなかから、リノベーションに適した魅力ある
家を見つけましょう。

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31 木を燃やして発電するのにエコ? 木質バイオマス発電の仕組みってどうなってるの?
2017/10/19 読売新聞
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「木」から電気をつくる木質バイオマス発電。現在、全国各地のさまざまな規模の発電所で木
を使った発電が行われている。木から電気をつくるとはどういうことなのだろう。また、木を
使うことで森林が減るなど環境に影響はないのだろうか。そこで、北海道ガス主催のエネルギ
ーを学ぶバスツアー「木質バイオマス発電 丸わかりツアー」に参加して、小学生といっしょ
に勉強してきた。

火力発電の仕組みをおさらい。木質バイオマス発電って何?
火力発電所は、巨大な扇風機のようなタービンを蒸気で回すことで、タービンにつながってい
る発電機を動かして電気をつくっている。タービンを回すための蒸気をつくる燃料としては、
天然ガスのほか、石油や石炭などの化石燃料がある。そして、最近注目されているのは、植物
や食物の食べ残し、下水汚泥、家畜の糞尿などさまざまな生物資源(バイオマス)だ。生物資
源のなかでも、「木」を使うものが木質バイオマス発電と呼ばれている。
木を使って発電することのメリットは何なのだろう。木を使うことは森林破壊につながったり
しないのだろうか。そんな疑問を解消すべく、私が参加したのが北海道ガス主催の「木質バイ
オマス発電 丸わかりツアー」だ。小学生を対象にしたツアーだから、発電の仕組みすら実は
よく分かっていなかった私でもきっと大丈夫。2017年9月16日の朝、約20組の小学生親子といっ
しょに札幌市の中心部から大型バスで出発した。
育つために間伐が必要な山林。廃棄される間伐材を発電の燃料に
ツアーは、クルマで約2時間の、むかわ町にある三井物産が所有する似湾乙(にわんおつ)山林
で間伐などを体験したあと、苫小牧バイオマス発電所を見学する。
見学する苫小牧バイオマス発電所は、三井物産、住友林業、イワクラ、北海道ガス4社の共同出
資で設立され、2017年4月に営業運転を開始している。発電した電気は、北海道ガス(北ガス)
が全量を買い取り、「北ガスの電気」として北海道内の家庭へ供給されている。
「木質バイオマス発電といっても、木質資源だけではなく、石炭など他の燃料を併用する発電
所が多いのですが、苫小牧バイオマス発電所はすべて地元北海道産の間伐材を使っています」
と、今回のツアーに「発電の先生」として同行した新谷一之さん(苫小牧バイオマス発電株式
会社 事業部長)。
その苫小牧バイオマス発電所で燃料として使われている間伐材は似湾乙山林からも運ばれてい
る。「森の先生」鎌田学さん(三井物産フォレスト北海道事業本部 札幌山林事務所所長)に
よると、
「人が木を植えて育てる人工林は、手入れをしないと元気な森に育ちません。木が茂りすぎて
隣の木と枝や根がぶつかったり、地面に光が届かなくなって下草が生えず土の元気がなくなっ
たり、動物が来なくなってしまったり。二酸化炭素をたっぷり吸える森になるよう、木を切っ
て間隔をまばらにする間伐が重要なのです」
また、間伐を行う場所と発電所が近く、運搬に大量のエネルギーを使わずに済んでいることが
、この発電所の特徴のひとつだ。
間伐された木は枝を払われ、幹は丸太となって森に積み上げられるが、引き取り手がなければ
そのまま放置され、土に還っていくのだそう。しかし、バイオマス発電所で使われれば廃棄物
は減り、資源として役立つものになる。つまり、木から電気をつくることは森林を減らすので
はなく、活用されていなかった森林の資産を有効活用することになる。さらに、新たな雇用を
生み出すことで地域や林業の活性化にもつながるのだ。
では、木を使うことで発電にはどんなメリットがあるのだろう。

木質バイオマス発電は二酸化炭素排出量の低減につながる
利用されないまま捨てられてしまうことも多い間伐材を燃料にした木質バイオマス発電は、再
生可能エネルギーを使った発電方法。間伐材の有効活用以外にもメリットがある。
特に大きなメリットは二酸化炭素の低減だ。地球温暖化の原因として問題になっている二酸化
炭素の増加。木質バイオマス発電も木を燃やすときには二酸化炭素が発生する。しかし、その
二酸化炭素は木が成長するときに大気中から吸収したものなので、大気中の二酸化炭素の量は
変化しないという「カーボンニュートラル」という考え方が当てはまる。このため、木を燃料
にすることは二酸化炭素の排出を抑え、地球温暖化防止に貢献することになる。
そのほか、間伐材の収集や搬出・搬入、バイオマスエネルギー供給施設や利用施設の新設や運
営などを通して、新しい雇用や産業が生まれ、林業の振興、地域活性化につながるという期待
も寄せられている。
現在、全国各地でバイオマス発電所の新設計画が打ち出されている。二酸化炭素の排出を抑え
ながら、森林の保護にもつながる木質バイオマス発電は、国産エネルギーを使った貴重な発電
方法として注目したい。

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32 何でもつかむぞ万能ロボハンド 東北大、柔軟に変形 2017/10/20 日経産業新聞
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 東北大学の多田隈建二郎准教授らは複雑な形をしたモノでも落とさずに持ち上げるロボット
ハンドを開発した。シリコーンゴムでできた円すい型で、モノの形状に合わせて形を変える。
2層構造になったゴムの隙間に粉体が入っており、変形したまましっかりとモノをつかむ。配
電盤の開け閉めやボタンを押す操作に成功した。災害現場や工場で働くロボット向けに2~3
年後の実用化を目指す。

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33 オプト、VRやARの履歴データ収集 販促に活用 2017/10/19 日経産業新聞
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 インターネット広告大手のオプトは仮想現実感(VR)や拡張現実(AR)を消費者がどの
ように利用しているかデータを収集する。不動産の内覧や家具の販売展示など、VRやARを
使った行動データを把握し、ネット広告配信に役立てるシステムをITベンチャー2社と開発
した。ネット上での消費者行動分析も組み合わせ、広告主向けにサービスを提供する。

2017-10-26 | Posted in 住宅関連新聞記事Comments Closed 

 

住宅関連新聞記事ダイジェスト No.706  2017/10/12~2017/10/18

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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.706  2017/10/12~2017/10/18
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―*―*―* MENU *―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 住宅ローン、失敗を避けるには 「3原則」を押さえる
2 高齢者の住まいに空き家活用 25日から新制度
3 災害住宅の半数、用地未確保 熊本地震1年半
4 建物公費解体、9割完了 なお4万5千人仮住まい 熊本地震1年半
5 ルノーが電力事業の子会社 EVの普及にらむ
6 世界都市ランキング3位東京、交通で高評価
7 十津川の新集落づくりにアジア景観賞 村と奈良県が受賞
8 移動式水洗トイレ刷新 TOTO、介護・高齢者需要に的
9 2階建て12部屋、家賃は7万円 ミサワホームがシェアハウス
10 糸魚川市、全飲食店に消火器設置義務付け

【朝日新聞】
11 空き地売却をサポート、「土地ステージング」開始 野村の仲介+
12 用地仕入れ向け専用地図情報アプリをリリース ゼンリン
13 容積率緩和大規模マンションに保育施設設置を要請 国交省・厚労省通知
14 9月分譲マンション賃料 首都圏、わずかに強含み 2017/10/17 朝日新聞
15 3カ月連続で増加 首都圏9月の賃貸成約 マンション・アパート、新築・中古問わず
16 9月の首都圏マンション発売、13%減 不動産経済研
17 賃貸オーナー向け管理型不動産信託会社を設立 大和ハウスG
18 9年ぶりに受験者20万人超え 17年度宅建試験
19 都心ビル空室率、8カ月連続低下で1%台に 三幸エステート調査
20 17年上半期、新築物件の人気ランキング発表 ライフル
21 平均賃料は45カ月連続上昇 東京ビジネス地区 三鬼商事調べ
22 「住宅地」「中古マンション」、首都圏価格変動率はプラス 野村不アーバン
23 仲介手数料割引「女子割」サービスの新CM放送開始 エイブル
24 「地盤マップ」で指定緊急避難場所を確認可能に JHS

【読売新聞】
25 7~9月期の首都圏中古マンション、成約件数は10期連続で前年同期比プラス、東日本レ
インズ
26 新築を購入すると200万円の補助金がもらえる自治体も!子育て世帯向けの住宅支援制度
とは?
27 深刻化する「土地所有者不明問題」 どんな影響があるの?
28 未来の窓は、まるでタブレット端末!? YKK APの「未来窓」プロジェクトがすごい!
29 来年4月からインスペクション(建物状況調査)説明義務化。中古住宅選びはどう変わる

【日経産業新聞】
30 百度の日本法人、部屋の壁に動画投映するAI照明 来夏に国内販売
31 3Dプリンター、建設にも 大林組が橋の部材

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1 住宅ローン、失敗を避けるには 「3原則」を押さえる 2017/10/18 日本経済新聞
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不動産コンサルタント 田中歩
 社宅の退去期限や子供の入学――。来春に向けて転居先を探し始めようとする人が増えてく
るのが今の季節です。つい理想の住まい探しばかりに目が向いてしまい、後になってから住宅
ローンの返済に苦しむといったことがないようにしたいものです。そこで今回は住宅ローンを
組むにあたって「最低限知っておきたい3つのポイント」についてお話ししたいと思います。

■(1)借りてもよい金額を見極める
 「借入限度額は年収の5倍、あるいは年間の元利返済額は年収の25%までにすれば大丈夫」と
いったざっくりした目安をよく耳にします。しかし、これはすべての人に当てはまる目安では
ありません。借りてもよい金額は、暮らし方や年齢などによって大きく変わるので注意が必要
です。最近では、借りるときの年齢が30代半ばから後半というケースが多く、あまり考えずに
返済期間を35年などと設定してしまうと、定年退職後も長く返済を続けなければならないとい
うことになってしまいます。
 借りてもよい金額を算出する基本は、生涯の年間収入(手取り額)と年間支出額の見極めで
す。働いている期間の年間収入と退職後の年間収入を前提に、生活費(衣食や趣味、旅行など
の費用も)や教育費、老後の生活費について毎年どの程度、支出があるのか考えます。毎年の
収入からこれらを差し引いて残った額が住宅ローンの返済や住宅維持費(固定資産税や都市計
画税、修繕費や管理費など)に回せる毎年の金額です。
 実際に収支表を作ってみると、「働いている間に返済を終わらせないと、老後の暮らしが厳
しくなる」と実感できると思います。また、年金しか収入がないのに支出だけが長く続くとい
うのは心理的な負担になるでしょう。一般に退職時点でローンを完済したほうがよいというの
はそういう理由からなのです。
 ここまで作業できれば、住宅ローンの年間返済額の上限と無理のない返済期間がわかります
ので、ウェブサイトのローン計算シミュレーションソフトなどを使い、借入額が簡単に計算で
きます。これが「借りてもよい金額」となります。

■(2)金利変動に耐えられるか
 住宅ローンには、金利の違いで大きく3つの商品タイプがあります。変動型、固定期間選択型
、全期間固定型です。変動型は返済期間中に金利が変動する商品で、金利が上がれば毎月の返
済額も上がります。ただし、金利が上昇しても5年間は返済額が変わらず、返済額が変わるとし
ても直前の返済額の1.25倍を上限とするルールとなっているのが一般的です。
 固定期間選択型は、3年、5年、10年などといった期間については固定金利が適用されますが
、期間経過後はその時点の金利で変動金利か固定金利を選ぶという商品です。こちらも金利が
上がれば返済額はアップします。一方、全期間固定型は返済期間中、原則として返済額は変わ
りません。このため今後、金利が上昇したとしても返済額を気にしなくてすむ商品です。
 仮に変動型や固定期間選択型を選ぶ場合、金利が上昇したときに支払いに耐えられるかどう
かをチェックしておくことが重要です。金利の上昇時期や上昇度合いは予想が難しいのですが
、内閣府が7月に発表した「中長期の経済財政に関する試算」のベースラインシナリオ(経済再
生シナリオほどは再生しない場合のシナリオ)では、長期金利は2025年には1.8%(現在は約0.
1%)と予測しています。経済再生を最優先課題にしているがゆえに、一定のバイアスはかかっ
ていると思われるものの、これは一つの参考になるでしょう。
 なお現在、35年の元利均等返済で3000万円を借り、10年後に現在の住宅ローン金利が1.7%上
昇した場合、毎月の支払額の変化、つまり上昇額は以下のようになります。

■(3)自己資金は諸経費+2割
 新築マンションも新築戸建ても、買ったあとは徐々に時価は下がるというのが一般的です。
例えば、新築マンションだと15年で約半分程度まで下がるといわれています。このとき注意し
なければならないことは、買った住まいの価格が下がっていくスピードと、ローンの残債務が
減っていくスピードの違いです。
 何らかの理由で収入が減り返済ができなくなってしまった場合、住宅を売却して得た資金で
債務を返済できればよいのですが、もしそれができないとすると大変なことになります。
 下のグラフは、4500万円の新築マンションを購入する際、諸経費のみ自己資金、残りはすべ
てローン(35年元利均等返済、金利1.2%)とした場合の売却手取り額とローン残債額のグラフ
です。購入時から20年後までは残債務のほうが大きく、いわゆる債務超過となるため、その超
過分を支払えるだけの余剰資金がなければ、極めて危険な状態です。
 一方、同じ条件で諸経費と売買金額の2割(900万円)を自己資金とした場合は、ほぼ債務超
過に陥ることはありません。一般的に「諸経費と購入額の2割は自己資金でまかなったほうがい
い」といわれるゆえんです。
 気に入った住まいが見つかると、その後は一気に売買契約の手続きと住宅ローンの契約手続
きが進みます。不動産業者に勧められるがままにローンを組むということがないよう、こうし
た「3原則」を押さえ、後悔しない資金調達を目指したいものです。

田中歩
 1991年三菱信託銀行(現・三菱UFJ信託銀行)入行。企業不動産・相続不動産コンサルティン
グなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、
ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインスペクション(住宅診断)付き住
宅売買コンサルティング仲介などを提供。2014年11月から個人向け不動産コンサルティング・
ホームインスペクションなどのサービスを提供する「さくら事務所」に参画。

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2 高齢者の住まいに空き家活用 25日から新制度 2017/10/15 日本経済新聞
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 賃貸住宅への入居を断られやすい単身高齢者や低所得者向けに、空き家や空き部屋を活用す
る新たな制度が25日から始まる。所有者に物件を登録してもらい、自治体が改修費用や家賃の
一部を補助するなどして、住まい確保につなげるのが狙い。政府は2020年度末までに全国で17
万5千戸の登録を目指す。
 65歳以上の単身世帯は15年の601万世帯から、35年には762万世帯に増える見込み。だが単身
高齢者や所得の低いひとり親世帯などは、賃貸住宅への入居を希望しても、孤独死や家賃滞納
のリスクがあるとして、入居を断られるケースが多い。
 一方、全国の空き家は820万戸(13年度、総務省調査)で20年前の約1.8倍に急増。このうち
耐震性があり、駅から1キロ以内の物件は185万戸に上る。
 新たな制度は、4月に成立した改正住宅セーフティーネット法に基づき、空き家などの所有
者が賃貸住宅として都道府県や政令市、中核市に届け出る。
 登録条件は(1)高齢者らの入居を拒まない(2)床面積25平方メートル以上(シェアハウスは専
用部分9平方メートル以上)(3)耐震性がある――など。自治体は登録された物件の情報をホー
ムページなどで入居希望者に公開。物件が適正かどうか指導監督したり、入居後のトラブルに
対応したりする。
 耐震改修やバリアフリー化が必要な場合は、所有者に最大200万円を助成。低所得者の家賃を
月額4万円まで補助したり、連帯保証を請け負う会社に支払う債務保証料を最高6万円助成し
たりする仕組みも設けた。
 このほか入居者のアフターケアとして、高齢者らを必要な福祉サービスにつなげる役割を担
う社会福祉法人やNPOを「居住支援法人」に指定。同法人や自治体、不動産関係団体などで
構成する居住支援協議会を自治体ごとに置き、物件探しや入居者とのマッチングも行う。〔共
同〕

 ▼賃貸住宅の入居拒否問題 日本賃貸住宅管理協会が行った調査では、1人暮らしの高齢者
の入居に拒否感がある大家は65%、高齢者のみの世帯では55%、ひとり親世帯は14%となって
いる。実際に60歳以上の単身者の入居を断っている大家は11.9%、高齢者のみ世帯では8.9%。
入居を制限する理由は「家賃の支払いに関する不安」(57.3%)が最多で、「居室内での死亡
事故等への不安」(18.8%)もあった。

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3 災害住宅の半数、用地未確保 熊本地震1年半 2017/10/14 日本経済新聞
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 熊本地震で住宅の自力再建が困難な被災者のために、熊本県内の12市町村で整備予定の災害
公営住宅約千戸のうち約半数は用地確保できていないことが14日、分かった。最初の激震から
1年半。入居希望者が大幅に増えている自治体もあり、対策が急務となっている。
 各市町村によると、11月に甲佐町で着工が始まり、続く宇土市の25戸が本年度中の完成を見
込む。一方、県内で整備予定の計1062戸のうち用地を確保できたのは計490戸にとどまる。
 整備予定68戸のうち約4割の用地が確保できていない南阿蘇村の担当者は、大半の公有地は
仮設住宅に利用したといい「農地を活用しようとしても転用の手続きが必要。(他の民有地も
)土地の所有者が複数にまたがる場合は交渉に時間がかかる」と難しさを語る。
 震度7を2回観測し仮設入居者が約4千人に上る益城町では、昨年12月の調査を踏まえ300戸
の整備計画を立てていた。しかし、今年7月以降の調査で入居条件を満たす希望者は676世帯と
倍増。町の担当者は「自宅を再建したいが資金のめどが立たない被災者がいる」とし、用地探
しを進める一方、転居費用助成など県の支援策のPRに努める。
 熊本地震の直接死は熊本県内で50人。避難生活で体調を崩すなどして亡くなった震災関連死
などを含めた犠牲者総数は熊本、大分両県で249人に上る。熊本県の住宅の全半壊は4万2千棟
以上で、約4万5千人が県内外で仮住まいをしている。

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4 建物公費解体、9割完了 なお4万5千人仮住まい 熊本地震1年半 2017/10/13 日
本経済新聞
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 熊本県は13日、熊本地震で全半壊し、熊本県内で公費解体の申請があった建物約3万6千棟
のうち、9割近くの約3万1千棟が完了したと発表した。解体から生じるがれきなどの災害廃
棄物も8割以上処理した。最初の激震から14日で1年半。約4万5千人が仮設住宅などでの仮
住まいを余儀なくされる一方、町の再生に向けた動きは進む。
 県によると、9月末時点で公費解体の進捗率は約87%で、27市町村のうち上天草市や山都町
など6市町で全て完了。ただ申請数の4割近くを占める熊本市の進捗率は77%と低く、3千棟
以上の解体を残す。県の担当者は「業者不足で住まい再建が遅れ、被災した住宅を解体できな
い人も多い」と説明。来年3月には27市町村全てが完了する見通しだ。
 廃棄物処理は今年8月末時点で推計量約289万トンのうち、84%の約243万トンの処理を終え
た。コンクリートを砕いて道路整備に利用するなどのリサイクル利用が全体の7割以上を占め
た。
 一方、仮設住宅約4300戸のうち7月末までに退去したのは1割弱の約千人にとどまり、政府
は原則2年の仮設の入居期限を1年延長すると決めた。
 県は仮設住宅やみなし仮設住宅の入居者を対象に、民間賃貸住宅に移った場合は初期費用と
して1世帯当たり一律20万円助成するなどの支援事業を始め、住まい再建を後押しする。
 熊本地震では家屋倒壊などによる直接死が50人、避難生活による震災関連死は熊本、大分両
県で計194人に上り、昨年6月の豪雨災害で亡くなった5人を含め、犠牲者総数は249人に上る

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5 ルノーが電力事業の子会社 EVの普及にらむ 2017/10/13 日本経済新聞
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 フランスRenault(ルノー)グループは2017年10月10日、電動車両の普及に必要なエネルギー
分野やスマートグリッド分野に積極的にかかわっていくため、子会社「Renault Energy Servic
es」を設立したと発表した。
 新会社はエネルギー業界の様々な投資家とともに、スマートグリッド関連のプロジェクトや
スタートアップ企業に資金提供する。スマート充電、車両と電力網の相互利用、2次電池の再利
用方法などに重点を置く。
 新会社の設立で、Renaultグループはスマート充電ネットワークの実現を目指す。車両と電力
網のデータ通信を容易にすることで、電力供給をリアルタイムに調整し、リソース管理をより
効率化する。
 電動車両用の2次電池は、電力需要に対して供給が上回ったときに充電され、再生エネルギー
の生産ピーク時や最低料金時の価格で充電料金を支払う。また、電力需要のピーク時には車両
から電力網に電力を供給する。これにより、車両の2次電池を電力網の一時蓄電システムとして
活用する。
 2次電池は車載用としての寿命が終わっても、蓄電能力は高い。そのため、定置用蓄電池とし
て利用できる。Renaultグループは住宅やオフィス、工場、学校、電気自動車(EV)の充電シス
テムなどの再利用方法を検討している。

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6 世界都市ランキング3位東京、交通で高評価 2017/10/13 日本経済新聞
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 森記念財団都市戦略研究所(東京・港)が12日発表した2017年版「世界の都市総合力ランキ
ング」で、東京は前年と同じ3位だった。交通・アクセスと文化・交流の分野でスコアを伸ば
し、2位のニューヨークとの差を詰めた。同研究所は「20年に五輪を控える東京は近い将来に
ニューヨークを抜き、2位になる可能性も見えてきた」と分析している。
 ランキングは世界の主要44都市を対象に、経済、研究・開発、文化・交流、居住、環境、交
通・アクセスの6分野の計70指標を点数化した。
 2位のニューヨークとのスコアの差は昨年の46.2ポイントから31.6ポイントに縮めた。ただ
、首位のロンドンは50ポイント近く伸ばし、2位以下を大きく引き離した。ロンドンは12年の
五輪開催を機に海外からの訪問客数などのスコアを伸ばし続けている。4位のパリは15年の同
時多発テロの影響で居住の順位を落とし、スコアを下げた。
 東京を分野別にみると、昨年11位だった交通・アクセスが6位に浮上。羽田空港で国際線直
行便の就航都市数が増えたことなどが寄与した。今回の調査では昨年までの指標だった「国際
線旅客数」を「国内・国際線旅客数」に変更したことも影響し、国内都市への就航が多い東京
のスコアが伸びた。
 文化・交流は昨年の5位から4位に上昇。訪日外国人客など「外国人受け入れ実績」や美術
館・博物館数など「集客施設」の評価が高かった。買い物や食事の魅力などの評価が高まった
ことも寄与した。
 一方、経済は昨年の首位から4位に順位を落とした。国内総生産(GDP)の成長率が他都
市に比べ低いことや為替の円安傾向が響いた。研究・開発の分野も昨年の2位から3位に後退
。研究者数や特許登録数はトップを維持したが、研究開発費でスコアを下げた。
 昨年は賃貸住宅の平均賃料や物価水準が割安と評価され、6位に浮上した居住は14位に下が
った。新たな指標になった「社会の自由度・公正さ・平等さ」で女性の社会進出の遅れが足を
引っ張った。
 森記念財団の市川宏雄理事(明治大学教授)は「1~2年後に東京とニューヨークの競争は
激化するだろう」と指摘。ビジネス環境や人材の豊富さで首位のロンドンに後れを取っている
ことを念頭に「この部分を変えていけば、東京はトップを争えるようになる」との見方を示し
た。

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7 十津川の新集落づくりにアジア景観賞 村と奈良県が受賞 2017/10/12 日本経済新聞

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 奈良県十津川村と同県は村営住宅などの新たな集落づくりで「アジア都市景観賞」を受賞し
た。同賞は国連ハビタット福岡本部などが主催し、アジアの優れた景観などに対して贈られる
。6年前の紀伊半島大水害を受け、村民が支え合い生き生きと暮らせる集落をつくったことが
評価された。
 十津川村の村営住宅「高森のいえ」は4月にオープンした全5棟の村営住宅と集会場。同村
は奈良県の支援を得ながら高森地区に村産の木材を使ったぬくもりのある住宅を建設し、大水
害後に「村内移住」を望む住民に移ってもらった。特別養護老人ホームに隣接し、介護サービ
スも受けられる。現在は高齢者を中心に13人が暮らしている。
 十津川村では今後、高森地区以外にもこうした村営住宅をつくる考えだ。更谷慈禧村長は「
新集落は活性化につながる。趣味を生かした仕事をしてもらい、生きがいも創出したい」と話
す。景観賞は群馬県草津町「湯煙のゆらぎを世界発信する街づくり」など、日本では奈良のほ
かに3地域が受賞している。

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8 移動式水洗トイレ刷新 TOTO、介護・高齢者需要に的 2017/10/12 日本経済新聞
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 TOTOは居室内に後付けできる水洗トイレを4年ぶりに刷新した。重さ66キログラムと従
来より2割軽くし、キャスターを搭載して1人でも動かせるようにした。価格も税別39万8000
円(設置・工事費除く)と従来品より約13万円下げ、自分で排せつしたい要介護者や高齢者の
需要を見込む。
 移動式の「ベッドサイド水洗トイレ」は戸建て住宅や高齢者施設向けで、汚物を回転羽根で
粉砕する装置を搭載。細い屋内配管でもポンプの圧力で流せるようにした。奥行き87センチメ
ートルと従来より約13センチメートル短くし、小型化を進めた。
 温水洗浄便座「ウォシュレット」や肘掛けの装備もあり、必要に応じてベッドの近くまで移
動させて利用できる。介助者が離れたトイレまで誘導する手間も省くことができる。高齢者同
士で介護するケースの増加や排せつ介助の心理的な負担から需要は伸びるとみており、発売3
年目に月約100台の販売を目指す。

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9 2階建て12部屋、家賃は7万円 ミサワホームがシェアハウス 2017/10/12 日本経済
新聞
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 ミサワホームは12日、報道陣向けに完工したシェアハウスを公開した。資産活用の手段とし
て、土地を持つオーナーに向けてシェアハウスを提案した。長年培ってきた戸建て住宅のノウ
ハウを生かし、今後もシェアハウスを増やしていく予定だ。

■5~6畳の部屋が食堂兼居間を囲む
 「belle philia(ベル・フィリア) 結」は2017年9月末に完成した。木造2
階建てで、10月下旬より女性に限定して入居者を募集する。延べ床面積約198平方メートル。東
京都杉並区内の閑静な住宅街内にあり、京王井の頭線の浜田山駅から徒歩8分の好立地だ。
 部屋数は12つで、広さは5~6畳(約9~10平方メートル)ほど。全部屋に洗面化粧台が完
備されているため、他の入居者に気を使わずに済む。各部屋には洗面台のほかベッドや机・椅
子、空調、たんすが用意されている。入居者は家財道具をそろえる手間と費用を省ける。また
、部屋のドアにはカード式の鍵が付いているため、セキュリティー面でも安心できる。
 より住みやすい空間にするため、トイレとバス・シャワールームを1階と2階の各階に配置
。1階には8部屋があり、2階に階段を上がると、広々とした食堂一体型の居間を中心に4つ
の個室が囲む作りになっている。居間はバルコニー型テラスにつながっている。また、自由に
使えるパウダールームやランドリールームもある。
 建物の前の空きスペースはカーシェア用の車の駐車スペースにする。入居者だけでなく、近
隣住民もカーシェアリングの契約を交わせば車を使えるようにする予定だ。シェアハウスに人
を集め、地元の交流スペースとして発展させたい考えだ。

■借り主見つけやすく
 家賃は平均7万円。水道光熱費を含む共益費が別途1.5万円かかる。シェアハウスは一般的に
アパートとの差異化が図れるため、オーナーにとっては借り主を見つけやすいというメリット
がある。シェアハウスの管理は設計を手がけたミサワホームの子会社、ミサワホーム不動産が
担う。
 ミサワホームは新築戸建て住宅市場が人口減で縮小するなか、シェアハウスを新たな収益源
の1つと考えている。16年3月に同社初となるシェアハウスの運営を始めた。今後は新築だけ
でなく中古の寮なども購入し改装する予定だ。今後3年間で首都圏を中心に約30カ所の受注を
目指す。

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10 糸魚川市、全飲食店に消火器設置義務付け 2017/10/12 日本経済新聞
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 糸魚川市は市内のすべての飲食店に消火器の設置を義務付ける改正火災予防条例を12月1日
に施行する。2016年12月に発生した同市の大火では、ラーメン店が火元になり中心市街地の住
宅や商店など147棟が延焼した。大火を教訓として、初期の消火対策を強化する。
 条例で、すべての飲食店に各階に1個以上の消火器の設置を義務付けた。さらに「店内の各
部分から歩行距離20メートル以内」に消火器を置かなければならない。罰則規定はない。
 すでに消防法施行令で延べ面積150平方メートル以上の飲食店には消火器の設置が義務付けら
れている。
 市内の約60店がすでに同施行令の対象となっているが、今回の条例改正により新たに約120店
の小規模飲食店も消火器の設置が義務付けられることになる。
 市消防本部は「古い消火器を使い続けている飲食店には、新しい消火器に替えるよう指導し
ていく」という。

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11 空き地売却をサポート、「土地ステージング」開始 野村の仲介+ 2017/10/18 朝日
新聞
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 野村不動産アーバンネット(東京新宿区)は10月16日から、土地の売主向けに「土地ステージ
ング」サービスを開始した。野村の仲介+(プラス)が提供する不動産売買サポートに新たに加わ
る。売却対象の土地に草刈り作業、防草シート施工、立ち入り禁止ロープ設置、売り物件看板
の設置をワンストップで実施し、スムーズな売却を目指す(費用は同社が負担)。対象不動産は
同社の首都圏営業エリア内、かつサービス実施時に更地となっている宅地で、敷地面積は80坪
以内。同社と専属専任媒介契約・専任媒介契約(媒介契約期間:3カ月)を締結した個人または法
人(宅建業者を除く)が利用できる。

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12 用地仕入れ向け専用地図情報アプリをリリース ゼンリン 2017/10/18 朝日新聞
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 ゼンリンは、地図配信サービス「ZENRIN GIS パッケージ不動産」シリーズに、用地仕入れ
事業者向けとなる「プレミアム」を加えた。
 物件周辺情報を提供する「ライト」、ブルーマップや路線価などが分かる「スタンダード」
に今回の新たな専用アプリがシリーズとして追加されたことで、賃貸仲介から売買、開発まで
不動産業務の全領域を網羅。紙地図とは違ったITを駆使した地図情報の提供により、不動産の
業務効率化を支援する。

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13 容積率緩和大規模マンションに保育施設設置を要請 国交省・厚労省通知 2017/10/1
8 朝日新聞
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 国土交通省と厚生労働省は大規模マンションでの保育施設を促進するため、10月18日付けで
連名による通知を都道府県と指定都市に対して出した。これにより容積率緩和の特例措置を活
用して建設される大規模マンションで、新たな保育施設が必要と見込まれる場合には、地方公
共団体が開発事業者に対して、保育施設の設置を要請することとされた。6月に発表された「子
育て安心プラン」に盛り込まれた「大規模マンションでの保育園の設置促進」に基づくもので
、今後、都道府県が指定都市を除く市町村に対して、同通知を周知させる。

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14 9月分譲マンション賃料 首都圏、わずかに強含み 2017/10/17 朝日新聞
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 東京カンテイ(http://www.kantei.ne.jp/)の調査によると、9月の首都圏・分譲マンション賃
料は、賃料水準が高い東京都での事例シェアが緩やかな拡大傾向にあることから、前月比0.2%
上昇の2632円(1平方メートル当たり、以下同)とわずかに強含んだ。
 都県別で見ると、東京都は同マイナス0.1%の3127円と弱含みが続いていて、神奈川県(2132円
、同1.0%下落)や埼玉県(1585円、同0.3%下落)でもここ3カ月間はおおむね下落傾向を示してい
る。一方、千葉県では築年数が26.1年から25.5年とやや若返った影響からプラス0.9%の1531円
と、同じ築年数だった7月の水準まで戻している。

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15 3カ月連続で増加 首都圏9月の賃貸成約 マンション・アパート、新築・中古問わず
2017/10/17 朝日新聞
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 アットホームの調査によると、9月の首都圏における居住用賃貸物件成約数は1万8586件で、
前年同月比5.4%増となり、3カ月連続でプラスとなった。マンション・アパート、新築・中古を
問わず増加となり、これは8月に続いて2カ月連続。エリア別に見ると、東京23区は8306件で同6
.4%増、東京都下(1576件、同8.6%増)も増加し、それぞれ同4カ月連続増。神奈川県(4885件、同
7.4%増)、千葉県(1999件、同12.1%増)も増加。一方、埼玉県(1820件、同10.7%減)はマイナス基
調が続くアパートに加えマンションも減少に転じ、同6カ月連続のマイナスとなった。新築、中
古別成約数の前年比を見ると、マンションは新築が2カ月連続で増加し、中古も3カ月連続で増
加。アパートは、新築、中古とも4カ月連続増加となった。
 成約物件の戸当りの賃料指数は、マンションは新築が106.4となり、前月比で再び上昇。中古
(92.0)も同上昇。アパートは新築(95.4)が同2カ月連続低下。中古(99.2)は同再び上昇となった

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16 9月の首都圏マンション発売、13%減 不動産経済研 2017/10/17 朝日新聞
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 不動産経済研究所の調査によると、9月に首都圏で発売されたマンションは2978戸(前年同期
比13・0%減)で、契約率は64・9%(同7・1ポイント減)だった。前月に続き、好不調の目安となる
70%を下回った。

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17 賃貸オーナー向け管理型不動産信託会社を設立 大和ハウスG 2017/10/17 朝日新聞
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 大和ハウスグループはこのほど、賃貸不動産オーナーの資産管理や承継サポートを目的とし
た管理型不動産信託会社としてハートワン信託(東京都江東区、安藤友章社長)を設立し、10月1
7日から事業を開始した。資本金は1億5000万円で、同グループの大和リビングマネジメントが1
00%出資。
 相続対策ニーズへの対応力強化により、長期的に安定した取り引き関係の維持向上や次世代
の顧客との円滑な関係構築などを図る。また「資産管理と承継に関するノウハウの蓄積とサー
ビスの拡充により、高い顧客満足を得られるよう事業を展開する」(大和リビングマネジメント
)としている。

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18 9年ぶりに受験者20万人超え 17年度宅建試験 2017/10/16 朝日新聞
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 17年度の宅地建物取引士資格試験が10月15日に行われ、試験実施機関の不動産適正取引推進
機構によると昨年を約5%上回る20万9145人が受験した。合格発表は11月29日に行われる。
 今年の試験の難易度は住宅新報社講師陣の見解によると、合格基準点が35点だった昨年とほ
ぼ同じか、やや難しい問題レベルだった。

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19 都心ビル空室率、8カ月連続低下で1%台に 三幸エステート調査 2017/10/16 朝日新

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 三幸エステートがこのほど発表したオフィスマーケットによると、9月30日現在の東京都心5
区の大規模ビルの平均空室率は1.83%(前月比0.22ポイント減)となり、8カ月連続の低下で、08
年3月以来となる1%台に低下した。06年7月に記録した統計開始以来の最低値1.2%にどこまで近
づくかが注目される。

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20 17年上半期、新築物件の人気ランキング発表 ライフル 2017/10/16 朝日新聞
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ライフル(東京都千代田区)はこのほど、17年上半期の新築分譲マンション・一戸建ての人気物
件ランキングを発表した。それによると、新築分譲マンションでは三井不動産レジデンシャル
、丸紅の「ザ・タワー横浜北仲」が全国1位に選出。みなとみらい線馬車道駅直結の地上58階建
て・1176戸のタワーマンションとして注目を集めた。また、新築一戸建ての1位は、兵庫県川辺
郡の「ワールドヒルズ白金」。ヨーロッパ風の街並みが個性的な全17区画の分譲地で、兵庫県
の一戸建てが全国1位となるのは16年の年間ランキングに続いて2度目となる。

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21 平均賃料は45カ月連続上昇 東京ビジネス地区 三鬼商事調べ 2017/10/13 朝日新

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 三鬼商事がこのほど発表した東京の最新オフィスビル市況によると、東京ビジネス地区(千代
田、中央、港、新宿、渋谷区)の9月時点の平均賃料は1万8995円(坪当たり)で、前年同月比3.59
%プラス、前月比0.20%プラスとなった。東京ビジネス地区の平均賃料はこれで45カ月連続の上
昇。

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22 「住宅地」「中古マンション」、首都圏価格変動率はプラス 野村不アーバン 2017/
10/13 朝日新聞
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 野村不動産アーバンネット(東京都新宿区)が調査した、首都圏の7~9月期における「住宅地
動向」と「中古マンション価格動向」によると、どちらもエリア平均の変動率は13年7月の調査
以降、連続してプラスを維持した。「住宅地価格」の変動率は首都圏エリア平均0・0%(前回0・
2%)で、エリア別では神奈川、千葉以外のエリアでプラスとなった。一方、「中古マンション価
格」の変動率は、同0・0%(前回0・1%)で、エリア別では東京都下と神奈川以外のエリアでプラ
スとなった。

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23 仲介手数料割引「女子割」サービスの新CM放送開始 エイブル 2017/10/13 朝日新

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 エイブルは、賃貸で一人暮らしを始める女子を応援するサービス「女子割」の新しいテレビ
コマーシャル(CM)の放送を開始した。仲介手数料を10パーセントオフにするサービスで、これ
までもCMイメージキャラクターで女優の土屋太鳳さんをアンバサダーとしてファッションイベ
ントや主演映画でタイアップ告知してきた。今回の新しいCMでは、サービス内容をよりインパ
クトのある映像で訴求している。

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24 「地盤マップ」で指定緊急避難場所を確認可能に JHS 2017/10/12 朝日新聞
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 戸建て住宅の地盤調査・建物検査を手掛けるジャパンホームシールド(東京都墨田区、斉藤武
司社長)はこのほど、地盤・防災情報ウェブサービス「地盤サポートマップ」に、災害種別ごと
の指定緊急避難場所の位置を地図上で確認できる新機能を追加した。
 指定緊急避難場所は地震や津波、洪水、大規模な火事、火山現象など、災害の種別に応じて
行政が指定する避難場所。今回の機能追加により、同サービスでは地盤や防災、生活情報を閲
覧できるほか、実際の災害が発生した際にその種別に応じた避難場所を確認するための情報ツ
ールとしても利用することも可能となった。

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25 7~9月期の首都圏中古マンション、成約件数は10期連続で前年同期比プラス、東日本レ
インズ 2017/10/18 読売新聞
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(公財)東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)は、首都圏(1都3県)における2017
年7~9月期の不動産流通市場の動向を発表した。
それによると、7~9月期の首都圏中古マンション成約件数は、前年比プラス0.8%の8,791件と、
10期連続で前年同期を上回った。成約m2単価は前年比で4.4%上昇し50.18万円/m2と13年1~3月
期から19期連続で前年同期を上回り、成約価格も前年比で5.1%上昇し3,204万円と12年10~12月
期から20期連続で前年同期を上回った。
地域別にみると、成約件数は東京都区部と多摩、埼玉県が前年比で増加し、東京都区部は10期
連続、多摩は5期連続で前年同期を上回った。成約m2単価は神奈川県他を除く各地域が前年比で
上昇し、東京都区部は13年1~3月期から19期連続、埼玉県と千葉県は14年7~9月期から13期連
続で前年同期を上回った。
首都圏・中古戸建住宅の7~9月期の成約件数は、前年比で4.5%減少し3,006件、3期連続で前年
同期を下回った。成約価格は前年比マイナス0.1%の3,080万円と、ほぼ横ばいながら5期ぶりに
前年同期を下回った。土地面積は前年比マイナス0.6%の147.84m2、建物面積は前年比マイナス0
.9%の106.22m2となった。
中古戸建住宅の地域別をみると、成約件数は多摩と横浜・川崎市を除く各地域が前年比で減少
し、神奈川県他は4期連続で前年同期を下回った。成約価格は横浜・川崎市と埼玉県を除く各地
域が前年比でマイナスとなり、東京都区部は3四半期連続で前年同期を下回った。

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26 新築を購入すると200万円の補助金がもらえる自治体も!子育て世帯向けの住宅支援制度
とは? 2017/10/18 読売新聞
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日本の少子化が進むなか、地方自治体は若い定住者を集めようとさまざまな政策を繰り出して
います。その一つが子育て世帯への住宅関連の補助制度。子どもを持つ夫婦や予定のある夫婦
に向け、住宅購入やリフォームの資金の一部を支援するものです。案外知られていませんが、
子育て世帯には見逃せない制度と言えるでしょう。

自治体が、子育て世帯への住宅購入やリフォームを補助
人口減少という潮流のなかで今、地方自治体が、若者の移住、定住の促進に力を入れるように
なっています。そのための補助制度を設ける地方自治体も少なくありません。背景には、地域
に若い世代が育たないと、将来、自治体の維持ができなくなるという危機感があります。
そこで、ここでは特に、子育て世帯のための住宅支援制度に焦点を当ててみます。子育て世帯
の住宅購入やリフォームに対して金銭補助をする制度は、自治体の規模にかかわらず、さまざ
まなものがあります。
例えば、町の面積が約4km2と日本全国の町のなかで最小の町という忠岡町(大阪府)は、「子育
て世帯等住宅取得補助」という制度を設けています。
「大阪府のなかでも、最も高齢化が進んでいる町なので、子育て世帯の定着をめざして設立し
ました。小学生以下のお子さんをお持ちの家族に対し、住宅ローン金額に合わせて補助金を提
供します。最大で20万円です」(忠岡町 人権広報課)。
補助金は予算額に達した時点で利用できなくなるため、希望者は早めに申し込んだほうがよい
でしょう。今年度(2017年度)は、8月に予算に達したため、制度利用を停止しました。今年度の
利用は18件に達し、町外からの移住者の利用もありました。
一方、首都圏で約730万人(平成29年9月1日時点)もの人口を抱える埼玉県には、多子世帯向け
の制度があります。埼玉県は多子世帯を「18歳未満の子が3人以上の世帯」、もしくは「18歳未
満の子が2人いて3人目を希望する夫婦で、夫婦共に40歳未満の世帯」と定義しています。
こうした世帯に対し、埼玉県では2015年度から、中古住宅取得、リフォームの補助金を出して
います。家が狭いという理由で、希望する数の子どもを持てない世帯を支援しようというので
す。
「ローン額などの制限はなく、補助金額は最大で50万円。リフォームの場合はこれに埼玉県住
宅供給公社の助成金20万円を加えることができます。主に住宅ローン保証料、仲介手数料、リ
フォーム瑕疵保険料などの手続き費用に用いられます」(埼玉県 都市整備部 住宅課)。
昨年は中古住宅取得で100件、リフォームで150件に適用しましたが、リフォームの要望が多か
ったので、今年はリフォームの件数を倍の300件に増やしました。
2017年度からは新築分譲住宅取得も補助金の対象になりました。こちらも最大で50万円です。

補助金200万円という制度を利用、新築の夢果たす
それでは実際にこうした制度を利用した方は、実際、どう感じているのでしょうか。新築住宅
に若者定住応援補助金として200万円が出るなど、子育て世帯への住宅支援が充実していること
で知られる奥多摩町(東京都)で住宅を新築した清水さん(31)にお聞きしました。
清水さんは奥多摩町の生まれ育ち。昭島市にある電子機器メーカーに勤務し、妻と3人のお子さ
ん(現在8歳、6歳、1歳)との5人家族で、青梅市に住んでいました。しかし、奥多摩の実家にい
る両親が高齢化してきたことから、奥多摩町に戻ることを決意します。妻に相談したうえで、
仕事も奥多摩町役場へと転職しました。「最初は、(他の地で育った)家内が奥多摩町に慣れる
時間を考え、賃貸も選択肢にありました。しかし家内は心配ないと言ってくれましたし、自分
も、“いつかは新築”と思っていたこともあって建てることに。もちろん奥多摩町に住宅支援
制度があることは大きかったですね」と清水さんは振り返ります。
清水さんが利用した奥多摩町の制度は、まず、「若者定住応援補助金」です。これは45歳以下
の夫婦、もしくは50歳以下で中学生以下の子どもがいる人、あるいは35歳以下の単身者を対象
に、住宅を新築、増築、改築(リフォーム)、購入したとき、最大200万円の補助金が出るもの。
新築なら一律200万円が、リフォームの場合は50万円以上の費用が発生すれば、その費用の2分
の1、最大200万円までが補助されます。
加えて「利子補給」があります。こちらは金融機関からのローン融資額が500万円以上で償還期
間が10年以上の場合、3年間にわたって、借入利率の2分の1の利子が補助される制度。住宅ロー
ンを組む場合、これら2つの制度を利用するのが普通です。
清水さんの場合、両親が持つ土地を生前贈与してもらって家を建てたので、費用をかけるのは
、ほぼ建物だけですみました。「ただ農地だった場所なので、造成工事の費用はかかりました
。それでも出費はトータルで2350万円くらい。そこに200万円の補助と利子補給を受けたのでか
なり助かりました」(清水さん)。
ローンは固定金利で組み、最初の10年の金利が低いので、補助金の200万円はすぐ使わず、10年
後をめどに元金を減らす形で利用しようと計画しています。
「自分の家を持てた喜びはもちろん、両親のそばに来たことで、いざというときの心配がなく
なったこと、自然の多い環境の中で、子どもがのびのびと育ってくれていることが大きな喜び
です」(清水さん)。
奥多摩町にはこのほか、15年以上継続的に定住した場合、無償で土地付き住宅を譲渡する、「
若者定住応援住宅」・「いなか暮らし支援住宅」もあります。これは町内に増えている空き家
の有効活用も兼ねた施策です。 (リフォーム費用等は入居者の負担となりますが、前述の若者
定住応援補助金が利用できます。)

制度をよく調べ、直接、担当部署に相談することが大事
全国を見ると、子育て世帯の住宅購入では、新庄市(山形県)「若者住宅取得助成金」、北広島
市(北海道)「ファーストマイホーム支援制度」などがあります。賃貸まで広げると、宇都宮市(
栃木県)「若年夫婦・子育て世帯家賃補助制度」、静岡市(静岡県)「特定優良賃貸住宅(子育て)
」、神戸市(兵庫県)「神戸市特定優良賃貸住宅子育て支援補助制度」、日出町(大分県)「日出
町子育て世帯移住奨励補助金」など、たくさんの制度があります。
ちょっと残念なのは、こうした制度が、一般の若者層にあまり知られていないことです。官庁
としては、知ってほしいのですが、予算は限られていますし、他の制度より突出した広報をす
るわけにもいかないからでしょう。
奥多摩町の「若者定住応援補助金」にしても、奥多摩町に縁のある人は、口コミなどで情報を
得やすいのですが、一般に知られることは少ないようです。「テレビなどで取り上げられると
、他府県からの問い合わせが一気に増えます」(清水さん)というのは、逆に、日常的に知られ
る機会が多くないことを示しているのではないでしょうか。
どの地方自治体のウェブサイトを見ても、子育て世帯への住宅支援のページにたどりつくのは
案外手間取るもの。カテゴリーも「移住」、「住まい」、「子育て支援」など、自治体によっ
てばらばらで、分かりにくいことが多いのです。
しかし、子育て世帯がこうした制度を知らないままでいるのは実にもったいないことです。ま
た、補助の条件だけを読んで、該当しないとあきらめるのも早計です。
例えば埼玉県の新築分譲住宅の補助を受けるには、「子育て応援住宅」の認定を受けた住宅で
あることが条件です。
しかしこの認定は始まったばかりで、「子育て応援住宅」が大量に供給されているわけではあ
りません。ですから現在、居住中の住宅が「子育て応援住宅」に該当しなくても、実際に専門
家の指導を受け、既存住宅を適宜、改装して「子育て応援住宅」にすればすみます。しかしこ
うしたことは、官庁に直接相談しないとなかなか分かりません。
子育て中の方は、労をいとわず、制度をもつ地域を探し、直接、担当部署に問い合わせて、少
しでも有利な条件で住宅を手に入れてほしいと思います。

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27 深刻化する「土地所有者不明問題」 どんな影響があるの? 2017/10/16 読売新聞
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2017年9月12日、国土交通省が「所有者が分からない土地に関する有識者会議」の初会合を開い
た。その対策について年内に方向性をまとめ、来年の通常国会へ関連法案の提出を目指すそう
だが、そもそも、「土地所有者不明問題」とは? われわれの生活に何か影響はあるのだろう
か? 「人口減少時代の土地問題ー『所有者不明化』と相続、空き家、制度のゆくえ」(中公
新書)の著者で、国土資源や土地制度の研究を行う吉原祥子さんに話を聞いた。

「土地所有者不明問題=所有者がまったくいない」ではない
土地所有者不明問題は、「所有者不明土地問題」や「土地の所有者不明問題」などと呼ばれる
こともあり、この言葉だけを見ると、「本当に誰の土地かが分からない」と思う人もいるかも
しれないが、そういう土地はレアケースだそう。
「土地所有者不明問題とは、『“現在の”土地の所有者の所在が、行政の台帳を見てもただち
に分からない状態』のことを指します。そのため、必ずしも所有者がまったく誰もいないとい
うことではありません」(吉原さん、以下同)
「行政の台帳」というのは、おもに「不動産登記簿」のことをいう。第三者が“ある土地”に
ついて所有者に連絡を取りたいと思ったとき、まずは各地の法務局が保管する不動産登記簿を
見て、コンタクトを取るのが一般的。しかし、いざ連絡を取ろうと思っても、登記されている
住所から転居していたり、すでに死亡していたりする。この状態が、「“現在の”土地の所有
者の所在が、行政の台帳を見てもただちに分からない状態」なのだ。
欲しい土地がある場合は、現在の所有者が分からなければ、「戸籍や住民票をいくつも取り寄
せて、相続人を探していかなければいけません。その相続人は必ずしも近くに住んでいるとは
限らず、日本各地、あるいは海外にいても全員に連絡を取る必要があります。その土地の権利
移転をしようと思ったら、相続人全員の合意を取らなければいけない。そこに時間がかかって
しまうのです」

相続登記は義務ではない!
吉原さんいわく、「相続登記は義務ではありません」とのこと。
「現在、登記は任意であり、相続によって代替わりがおこっても、土地を担保にローンを組む
必要がなく、売る見込みもないとなれば、名義が古いままでも困りません。つまり、相続登記
を行う必要がないのです」
また、「こうした任意の登記が主要な所有者情報源になっていることが、そもそも大きな課題
」と吉原さんはいう。
「不動産登記制度とは、本来、所有者の最新情報を把握するためのものではなく、権利を保全
し、取引の安全を守るためのものなのです」
「土地=資産」という考えが根強かったときには、争ってでもその土地が欲しいと思う人が多
かったが、現在ではむしろ欲しくない人が増えているという。なぜなら、使い道のない土地を
もらっても、管理責任や固定資産税など何かと負担が多いからだ。そんな負担を増やすために
、わざわざ相続登記をしようと考える人はそういない。
実際、法務省が行った「不動産登記簿における相続登記未了土地調査について」という2017年
6月の報告では、最後に登記されたのが50年以上前という土地が都市部では6.6%に対し、地方
都市や中山間地域では26.6%という結果も出ている。この数値を見れば一目瞭然。地方の土地
ほど登記がされにくくなっているというのが現状だ。
また、土地の価値に対する価値観の違いも一因となる。例えば、東京や大阪などの首都圏に土
地をもっているのなら、資産価値は比較的高いため、むしろ誰が所有しているのかをはっきり
させたいと思うもの。しかし、地方ならばどうだろう?
「田舎に帰る予定もない、畑や田んぼ、宅地など親の土地はいろいろあるけど場所もよく分か
らない。さらに、資産価値が見込めないとなると、わざわざきょうだい間で遺産分割協議をし
て、実印を押して、登記を書き換える、とはなりにくいかもしれません」

個人の行動の積み重ねが地域の問題に発展
土地所有者不明問題の現状がなんとなく見えてきたが、このままの状態が続くことで、われわ
れの生活に何か支障はあるのだろうか? 「今はあまり影響がないかもしれませんが、登記を
更新しないという個人の行動の積み重ねが、やがて地域の問題へと発展してしまいます」と、
吉原さん。
「人口減少が進み、自治体では移住を促進したり、農地で新規参入を呼びかけ新しい就農者に
農地を継承したり、国内外から優良な投資を呼び込んだりとさまざまな工夫をしています。し
かし、それらを円滑に進めるためには、基本情報をきちんとととのえ、権利を明確化し、流動
化しやすい土地・宅地にする必要があります。相続登記がされずに複数の法定相続人が権利を
共有したままだと、土地の権利の移転に時間がかかりすぎてしまい、自治体や地域の新たな取
り組みへの意欲を阻害しかねません。地方活性化の観点からも支障になるでしょう」
また、「震災や土砂災害などの復興の足かせにもなる」と吉原さんは続ける。例えば、崩壊し
かけた家屋をどうにかしたい、仮設住宅を建設したいといったときに、所有者が分からず手が
付けられないという状況が生まれる。
こうした事態を回避するため何かできることはないものか聞いてみると、「現在の不動産登記
をはじめとする土地制度は、明治以降の右肩上がりの時代につくられたものです。そのため、
土地への無関心や需要の減少などは想定されておらず、高齢化や人口減少、人口の都市部への
集中といった今起きている社会の変化との間にミスマッチが生じています。構造的な問題なの
で、さまざまな局面を丁寧に分析し、それぞれに対応策をうっていく必要があり、息の長い話
。万能薬や特効薬はありません」とのこと。
そこで、吉原さんが提案するのは、「相続登記の簡易化・税負担軽減」「受け皿の確保」「情
報基盤の整備」という3つの予防策。
1.相続登記の簡易化・税負担軽減
「登記をしようと思ったら、複数の人の住民票の写しや戸籍を全部たどって、法定相続人を確
定させるために、多くの書類が必要。そういった手続きの簡略化や登録免許税の負担軽減を図
るなどして、登記を促進することが大切です」
2.土地の受け皿の確保
「現在の土地所有者が安心して、納得して土地を手放せる受け皿をつくることも大切。現状、
土地を寄付したいと考えても寄付先はほとんどありません。自治体でも、公共事業で使える見
込みがある土地は受け取りますが、公的な使途がないと、『個人が維持・管理しきれないから
』という理由だけで受け取ることはしていません。管理責任と管理コストが半永久的に続くわ
けですから。所有者にとっては、誰かに使ってほしい、譲りたいと思っても譲る先がないので
す。『空き家バンク』が増えていますが、土地についても同様に、一旦プールできるような地
域の特性に応じた受け皿をつくる必要があります。国としては、そうした地域の取り組みを支
援するような財政面や法的な支援策をつくるべきです」
3.登記情報に関する情報基盤の整備
「3つ目は、きちんとした情報基盤を国がととのえていくこと。不動産登記は制度としては完成
度が高いといわれていますが、それも登記がされてこそ機能するもの。相続登記の促進ととも
に、どうやって今ある仕組みのなかで情報を共有していけるかが重要です。
死亡情報もその一例。現在、死亡届の情報は住民票がある自治体や本籍地の自治体、地方法務
局などには共有されます。しかし、A市に土地をもっていて、B市に住んでいる、といった「不
在地主」が亡くなった場合、A市には共有されず、把握できないのです。個人情報保護の観点か
ら難しいかもしれませんが、例えばマイナンバーとひもづけるなどして、自治体間の情報共有
をスムーズにできる情報基盤の整備が必要です」
国や自治体の対策も当然求められるが、それと同時に自分でできることを考えることも重要。
これから土地を相続するであろうわれわれの世代が、相続が発生したときにきちんと登記しよ
うという意識をもつだけでも、問題解決への大きな一歩となる。まずは、実家の土地や物件の
登記がどうなっているのか、現状を把握することから始めてみてはいかがだろうか。

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28 未来の窓は、まるでタブレット端末!? YKK APの「未来窓」プロジェクトがすごい!
2017/10/13 読売新聞
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窓が自分で考えて換気をしたり、エアコンや照明を操作したり……そんな未来の窓が現実のも
のとなる日も遠くはない? 実用化に向けてプロトタイプが公開されている「Window with Int
elligence」を体験しに、YKK APのショールームに行ってきました。

「窓が情報をもったなら。」……未来の窓のコンセプトとは
携帯電話や自動運転車など、今の大人が子どものころには「マンガの中の未来」にしか登場し
なかったモノが、猛スピードで現実のものとなってきています。そんななか、YKK APが未来の
窓を考えてカタチにする「未来窓」プロジェクトをスタート。それがついにカタチとなり、新
宿にある同社ショールームで公開されているとのことで、行ってきました。
そもそもこのプロジェクトが始まったのは「もっと一般の方にも窓に興味をもっていただきた
いという思いから」と同社・広報室の清水宏則さん(以下同)。「窓は生活にとって大事なも
のですが、多くの方にとっては、あることが当たり前すぎてあまり意識されないものとなって
います。でも、実は窓は断熱性ひとつとっても大きく進化しているし、どんな窓を選ぶかによ
って生活は大きく変わります。そこで、『もしこんな窓が未来にあったらおもしろいよね』と
いうことをカタチにしてみたら、もっと注目してもらえるのでは……と、そんな思いで動き始
めました」
例えば天気予報を見る、家電との連携、留守中の見守りなどは、スマートフォンなどのタブレ
ット端末でも可能な機能ですが、これを室内外の接点である「窓」にもたせることによって、
もっと何かできるのではないか、生活が楽しく快適になるのではないかというチャレンジです

そして「窓が情報をもったなら。」というコンセプトで生まれたのが、ショールームの特設ギ
ャラリーで一般公開中の「Window with Intelligence」。窓辺から外を見ることはもちろん、
採光や通風など、窓の基本機能を保ちながら、さらに人工知能や通信機能をもたせることで、
天気や室内環境に応じて窓を開閉させて換気を自動調整したり、家電をコントロールしたり、
離れた人との対話やお絵描き、メモを残すなど、7つの機能を搭載しています。
窓が大きなタブレット端末になったような状態をイメージすると、分かりやすいですね。

未来の窓にはどんな機能が? 実際に体験してきました!
ショールームのアドバイザーさんのデモ紹介のあと、さっそく編集部のスタッフが試してみま
した。

【メモ機能】
まずは、窓がメモを残せるキャンバスにもなるという【メモ機能】を体験。家族への伝言を書
いてコミュニケーションに使えるとのことで、編集部のスタッフも、指でスルスルと「ゴミ出
しをお願いします」と書いてみました。紙や伝言ボードのように、ペンを用意しなくてもいい
のは便利。外出先のスマホからメモを送ることも可能です。また、未来の窓はさまざまな機能
をもって生活の中心となっているはずなので、うっかり見落とされる心配もなさそうですね。
ほかにも、こんなびっくり&便利な機能が!

【家電連携機能】
音声で指示を出すと、窓の開閉はもちろん、エアコン、照明、空気清浄機など家電を連動させ
て快適な室内環境をつくり出します。

【チャット機能】
遠く離れた親族、海外に住む友人などと、窓を通じて顔を見ながら話せる機能。スマートフォ
ンやタブレット端末の小さな画面と違い、窓に映し出されるなんて、まるですぐ近くにいるか
のよう。

【換気機能】
窓が、部屋の空気環境を測定してレベルを色でお知らせ。空気が汚れたときには自動的に開閉
し、換気します。声をかけるだけで窓の開閉ができるから、寝たままでも換気OK!

【天気機能】
窓が、現在の屋外の気象情報をセンサーで取得したり、ネット経由で情報を入手したりして窓
に表示。窓をながめて判る気象状況はもちろん、1日・1週間の天気予報、目に見えない紫外
線・花粉情報なども窓を眺めればわかる時代が来るなんて!

【ライフログ機能】
窓が、毎日部屋の中を定期的に撮影。家族の思い出アルバムとして楽しめるのはもちろん、例
えば子どもだけで遊ぶときの見守り、高齢者などの安否確認にも便利ですね。

【ミラーリング機能】
スマートフォンの中のお気に入り画像を、窓に表示する機能も。例えば、寒い冬の日に夏休み
の思い出写真など、窓から見える景色を壁紙のように変えられるなんてすてき!

このような機能がもっと進化していくと、どんな未来の暮らしにつながるのかという想像を、
ストーリーにした展示もあるそう(品川ショールームにて)。
「例えばライフログの機能が発達した未来の暮らしでは、仲のいい夫婦がケンカを始めてしま
い、それを見て大変だと判断した窓が、夫婦の結婚式の写真を映し出し、それを見た夫婦が我
に返る。さらに、ヒートアップした夫婦をクールダウンさせるために、風を取り入れてくれる
……といったように、人工知能をもった窓が生活をサポートしてくれることも、将来は可能か
もしれません」。こうなったら、窓はもう家族の一員といっても過言ではないですね。 
こんな夢のような「未来窓」ですが、なんと3年後の実用化を目指して研究が進められている
のだそう。実際に「未来窓」のある暮らしが始まったら……例えば「今日はやけにくしゃみが
出るなぁ」「ほら、花粉の飛散量がアップしてるよ」みたいに、窓を中心にした家族のコミュ
ニケーションが増えそうですよね。YKK APショールーム新宿の特設ギャラリーでは、アドバイ
ザーによるデモ紹介もしているため、興味のある人はぜひ行ってみてはいかがでしょうか。

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29 来年4月からインスペクション(建物状況調査)説明義務化。中古住宅選びはどう変わる
? 2017/10/16 読売新聞
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住宅を購入するときに、選択肢のひとつである中古一戸建て住宅。都市部では特に、新築のマ
ンション・一戸建てに比べて、値ごろ感も高い。来年からはインスペクション(建物状況調査
)説明義務化が進められ、安心して取引ができるような状況が生まれようとしている。その前
に今、中古一戸建てをどのように見極めて、購入すればいいのか、個人向け住宅診断のさくら
事務所創業者長嶋さんにお話を聞いた。

インスペクションによる品質の開示で、高評価の中古住宅も
新築一戸建て住宅に比べて、中古一戸建て住宅の価格は横ばいで推移している。なぜか。その
理由の一つに個人間売買が主流の中古一戸建て物件は、現状有姿という契約条件のもと、将来
にわたって現出する建物の不具合を、多くの場合に買主がそのリスクを背負わなければならな
いということがある。
「建物の状況がよく分からないから、価格が抑えられているといえます。建築後10年で半値、2
5年でゼロ。というのが今の中古一戸建て住宅の価値です」(長嶋さん、以下同)
売買される建物の品質に関して、はっきりとした調査がなされないため、価値が価格に反映さ
れない状況と言えるだろう。結果、日本では外国に比べて中古物件の流通シェアが極端に低い
。国は、中古ストックの活用を目指しているため、その対策として、インスペクションと、こ
れを利用した瑕疵(かし)保険への加入促進を進めている。
インスペクションとは、建物の構造耐力上の重要な部分の状況を専門家によって調査するもの
。宅建業法の改正によって、2018年の4月から、売主や買主から依頼を受けた仲介業者は、イン
スペクションの中身を説明し、技術者をあっせんできるかどうかを告知するほか、実施した場
合の結果の開示等が義務づけられる。
インスペクションを利用し、外観などからでは判断できない建物の構造耐力上重要な部分の状
況をはっきりさせ、取引の不安が解消されるようになれば、どうなるのか。「中古住宅の正当
な価値が価格に反映されるようになると見ています。高品質な建物はそれなりに評価されると
考えます」
買主にとっては、販売価格が妥当な価格なのか、という客観的な判断材料が増えることになる
。売主にとっても、インスペクションを実施し評価を得ることで、築年数や見た目だけでなく
、建物の品質で判断してもらえる可能性が高まり、双方へのメリットが考えられる。
今回の宅建業法改正では、インスペクションそのものが義務化されたわけではなく、その費用
は誰が負担するのか、診断結果の客観性をどう確保するのかなど、課題も多い。すべての中古
一戸建て住宅で、インスペクションが実施されその品質が明確になるまでは、まだ、時間が必
要だろう。
狙いは築15年以上。インスペクションが広がれば、中古住宅がより選びやすくなる
インスペクション説明義務化は来年からだが、インスペクション自体は可能だ。中古住宅の購
入に不安があるなら検討してみる価値はある。
中古住宅の購入を検討する買主にとって、「この販売価格は果たして妥当なのか」「不具合の
ある物件ではないだろうか」などの不安要素があるだろう。価格の信ぴょう性を確かめるため
、また価格交渉の判断材料として重要視されるのは、「より客観性のある診断結果が得られる
かどうか」だ。仮に売主側からインスペクションの診断結果が提示された場合、売買に都合の
良い診断結果になっていないだろうか、と不安視する買主も少なくないだろう。
物件の検討段階で、買主としてプロの手を借り調査するとなれば、その費用を負担することに
なるが、より納得のいく診断結果を得る機会となる。購入後の補修費用と比べてみても、数万
円程度の費用は、後悔しない物件選択のための必要コストと言えるかもしれない。
市場に出ている中古一戸建て物件は多彩だ。インスペクションの実施を視野に入れたうえで、
目を付けたい物件とは。「建築後15年から20年を経た建物がいいと思います。これらの物件は
価格的にこなれてきて購入しやすい。15年もたてば外壁の色がくすんだり、汚れ始めているが
気にしないこと。外装の劣化は仕方がないものと割り切って、それより、できればプロの手を
借りて、構造躯体に不具合がないかどうかを見極める。あとは、購入後にきれいにお化粧を施
せば、長く快適に暮らせます」
購入後の外壁の塗り直しや、住宅設備の取り替えなどに充てる費用は、物件本体価格にリフォ
ーム費用も組み込んだローンも登場し、利用しやすくなっている。
木造住宅は、多くの部分が職人の手作業でつくられる。品質にばらつきがあるのも事実だ。見
た目に惑わされることなく、しっかりと基本を見極めることが大切だということだ。
最後にプロとして住宅診断に長くかかわってきた長嶋さんは言う。
「インスペクションによって、中古住宅は選択しやすい状況になると思います。基本がしっか
り保たれた住宅は、手入れしながらでも長く暮らしていけます。住宅の価値、市場の評価も、
そこで大きく分かれる時代がやってきます」
日本で長く続いてきた新築信仰は崩れつつある。流通の環境が変わろうとする今、インスペク
ションを前提とした中古住宅の検討を考えてみるのはどうだろう。

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30 百度の日本法人、部屋の壁に動画投映するAI照明 来夏に国内販売 2017/10/18
日経産業新聞
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 中国のインターネット検索大手、百度(バイドゥ)の日本法人バイドゥ(東京・港)は人工
知能(AI)を活用して部屋で映像を投写するプロジェクターを子会社を通じて開発し、来夏
に日本で発売する。米アマゾン・ドット・コムなど日米のIT(情報技術)大手がAIスピー
カーを相次ぎ発売しているが、百度は照明器具と組み合わせて個人向け市場に進出。広告を表
示して収益化を狙う。

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31 3Dプリンター、建設にも 大林組が橋の部材 2017/10/17 日経産業新聞
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 大林組は建設部材で使う3Dプリンター技術を発表した。これまでは建物の模型に使われる
程度だったが、小さな橋の部材も造ってみせた。職人の人手不足を補う利点が考えられるが、
実力のほどはどうなのだろうか。

2017-10-19 | Posted in 住宅関連新聞記事Comments Closed 

 

住宅関連新聞記事ダイジェスト No.705  2017/10/05~2017/10/11

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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.705  2017/10/05~2017/10/11
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【日本経済新聞】
1 住宅の電気消費、IoTで把握 東電と大東建託、賃貸で実証 見守りに応用も
2 TOKAI 水や電気、自給自足する家
3 竹内製作所、業績予想を上方修正 欧州向け建機が好調
4 訪日客向け賃貸マンション 大和ハウスが3千戸整備へ
5 REITに似た「インフラファンド」 太陽光発電に投資
6 住宅ビジネスに広がるAIスピーカー
7 LIXIL 研究開発でも働き方改革
8 埼玉県など、多子世帯の住宅ローン金利優遇
【朝日新聞】
9 不動産事業者向け買取再販ローン 活用法をセミナーで紹介 アルヒ
10 9月中古マンション成約数 再び増加 東日本レインズ
11 リフォームコン、11月15日まで投票受付 オノヤ
12 インスペクション加盟店説明会、21日仙台で さくら事務所
13 近所付き合い 「している」が6割 スマイスター調べ
14 マンション全住戸をVR内覧 長谷工など新ソフト開発
15 「ゴルゴ13」が立入禁止表示アイテムに 中発販売
16 シノケンG、「リノベ×投資用マンション」事業を開始
17 シンプルルームコンテスト入賞者決定 レオパレス21
18 埼玉限定フリーマガジン「街ドキ」創刊 CHINTAI
19 木造耐震住宅の最新技術学ぶ後援会 10月から 工務店F

【読売新聞】
20 9月の新築一戸建て価格、首都圏は4ヵ月ぶりに上昇、東京カンテイ
21 9月の小規模一戸建て価格、首都圏はやや弱含み、東京カンテイ
22 9月の首都圏中古マンション成約件数、前年比2.3%増の3,222件、東日本レインズ
23 熊本地震で分かった、地震のリスクを減らすための「表層地盤」とは?
24 築25年以上のマンション、交流イベントがあるほうが建て替えに積極的?
25 自宅からすぐ! むしろ自宅?設備充実「マンション内サークル」に潜入
26 住む人の生き方から変える? “日本のガウディ”梵寿綱が創る「寿舞(すまい)」

【日経産業新聞】
27 ゼロエネのマンション版 大京、太陽光・断熱で8割減

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1 住宅の電気消費、IoTで把握 東電と大東建託、賃貸で実証 見守りに応用も 2017
/10/11 日本経済新聞
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 東京電力ホールディングス傘下の送配電事業者、東京電力パワーグリッド(PG)と大東建
託は11日、あらゆるモノがネットにつながる「IoT」を使って電気の使用状況を把握する実
証試験をすると発表した。東電PGが大東建託の賃貸住宅内にセンサーを設置。電気の使用状
況を「見える化」して節電を促すことや見守りサービスへの応用をめざす。
 11日から3カ月間、関東圏にある大東建託の住宅20棟で実証実験を行う。東電PGが住宅内
の分電盤に電気の使用状況を把握するセンサーを設置する。
 計測したデータを元に、エアコンや電子レンジなどの家電ごとの電気の使用量などを把握す
ることができる。大東建託の入居者向けアプリで確認が可能で、家族の見守りサービスや入居
者の節電を促すことを検討する。
 また廊下やエントランスなど共用部の電気の使用状況も把握することで、集合住宅のオーナ
ーが電球切れや設備の故障に迅速に対応することもできるとみている。
 東電PGは大東建託からサービスの利用料を得る見込み。18年4月以降に大東建託が管理す
る賃貸住宅へ本格導入をめざす。

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2 TOKAI 水や電気、自給自足する家 2017/10/11 日本経済新聞
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島田市で公開
 TOKAIグループは10日、島田市内に建設していた生活用水や電気を自給自足する「OT
Sハウス」を公開した。雨水の大量貯留・循環システムと、自社のLPガスをエネルギー源と
する家庭用燃料電池「エネファーム」や太陽光発電などを組み合わせた。建設に協力したNE
Cと稼働データの蓄積、検証を進めて、小型化を含めた実用化への道筋を探る。
 OTSハウスは地下に巨大なタンクを設置、大地震などの災害時に水や電気のライフライン
が停止しても生活できる設計で、グループ各社が手がける情報通信サービスなども盛り込む。
敷地面積280平方メートルの2階建てで、太陽光や雨水を効率的に活用するため、特徴的な傾斜
をつけた大きい屋根と広い庭を配置した。
 今後は一般向けの宿泊モニター募集やイベントを随時実施する。将来的には普及価格帯の住
宅として投入を検討。グループ各社のサービス契約と合わせて「暮らし丸ごと」提案の強化を
目指す。

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3 竹内製作所、業績予想を上方修正 欧州向け建機が好調 2017/10/10 日本経済新聞
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 小型建機メーカーの竹内製作所は10日、2018年2月期の連結純利益が前期比13%増の88億円
になりそうだと発表した。ほぼ前期並みの79億円だった従来予想から増益幅が拡大する。景気
拡大が続く欧州でミニショベルの販売が好調なうえ、9月以降の想定為替レートをユーロなど
に対し円安方向に見直した。
 好調な業績を受け、年間配当は従来予想から3円増の32円にする方針。前期実績は26円だっ
た。
 連結売上高は8%増の900億円と、3%増の857億円だった従来予想から上方修正した。米欧
ではミニショベルや油圧ショベル、住宅建設工事などで土砂を整地するクローラローダーの販
売が計画を上回る見通し。
 円安基調が続く為替相場を反映し9月以降の想定為替レートを1ユーロ=128円に、1ポンド
=146円に見直した。前回予想に比べそれぞれ10円、9円ほど円安になる。対ドルは1ドル=11
0円で据え置いた。建機の販売台数と円安が重なり通期の増益幅が拡大する見込みだが、「建機
各社の価格競争は一段と厳しくなっている」(経営管理部)という。
 10日発表した17年3~8月期の連結決算は純利益が前年同期比6%増の57億円、売上高は12
%増の523億円だった。

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4 訪日客向け賃貸マンション 大和ハウスが3千戸整備へ 2017/10/10 日本経済新聞
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サービスは「民泊以上ホテル未満」、1泊から長期まで対応
 大和ハウス工業は2020年までに訪日客を主な対象にしたホテル仕様の賃貸マンションを全国
で3千戸整備する。キッチン付きで1戸当たり4~6人が利用できる。訪日客の急増でホテル不足
が指摘されるが、一般の家屋を貸し出す民泊は規制が厳しい。大和ハウスは旅館業の許可を得
られる規格の施設を建て、長期滞在ニーズにも対応した訪日客の受け皿を作る。
 整備するのは欧米では一般的に「アパートホテル」と呼ばれる施設。キッチン付きのホテル
のような仕様だが、ホテルよりもサービスを絞り込むことで手ごろな価格で1泊から長期滞在ま
で対応できるのが特徴。民泊やホテルなどの間にある隙間市場を狙う。
 首都圏や近畿圏など大都市部で地権者などとの交渉を始めた。自社で土地を購入して建設す
るほか、土地オーナーからアパートの建設を請け負い運営を受託することも想定する。1戸あた
りの建設コストは1千万円程度で、投資額は最大300億円規模となるもようだ。金沢市など観光
地でも展開する。
 1棟あたりの戸数は4~100戸ほどとする予定。各戸の間取りは2~3部屋(40~50平方メートル
)とし、6人程度までの収容を基本とする。宿泊費は1泊1室3万円程度に設定。1泊から泊まれる
が、6人なら1人5千円以下で泊まれるようにして長期滞在のニーズに応える。
 各戸に備えたキッチンで自炊できる。長期の滞在でも週2回の割合で清掃やシーツ替えをする
。1施設が数十戸を超える規模の物件ならフロントも設置し、宿泊者の相談に乗るコンシェルジ
ュを駐在させる。コンシェルジュには外国人を積極採用する。
 旅館業の登録は基本的に自治体が管轄する。大和ハウスは自治体や地域の保健所と協議して
「ホテル営業」や「簡易宿所営業」などの認可が通る仕様で建設する。管理でもホテル運営な
どで培ったノウハウを生かす。
 ホテルの代替となる施設ではマンションなど一般の住戸を貸し出す民泊も広がっている。た
だ基準を満たさない「違法民泊」が社会問題化しており、治安面の懸念などで同じマンション
住民からの苦情も相次いでいる。
 東京都大田区や大阪市などでは「特区民泊」の営業ができるが、2泊3日以上が前提。2018年
施行予定の「住宅宿泊事業法(民泊法)」では年180日の営業日数上限がある。

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5 REITに似た「インフラファンド」 太陽光発電に投資 2017/10/6 日本経済新聞
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 REIT市場では2017年初から高利回り銘柄の価格が堅調に推移している。同様の傾向を示して
いるのがインフラファンドだ。今回はREIT同様の仕組みでインフラに投資できるインフラファ
ンドについて紹介しよう。
 現在、東証にはインフラファンドが3銘柄上場している。分配金利回りはいずれも7%程度(1
7年9月5日時点)と高く、価格も6月末を基準とすれば、3銘柄平均で6%上昇している。東証の
インフラファンド市場ではまだ指数が算出されていないので単純比較はできないが、同じ期間
中、日経平均株価は3%弱、東証REIT指数は1%強下落していることを考えると堅調な値動きだ
と言えよう。
 本来、インフラとは上下水道などの社会基盤施設のことだ。北米で発展しているインフラフ
ァンドは様々な用途のインフラを投資対象に組み込んでいるが、東証上場の3銘柄が投資してい
るのは全て太陽光発電設備だ。日本のインフラファンドは、今のところは「太陽光ファンド」
となっている。これはREITのヘルスケア銘柄が、これまで病院などの医療施設を組み入れた実
績がないため、事実上、「シニア向け住宅銘柄」となっているのと同様だ。

■好天に恵まれると分配金増
 インフラファンドの投資の枠組みはREITと同じだ。投資家は発電所と呼ばれるような大規模
太陽光発電設備を保有する投資法人に投資を行い、売電収益から生じる分配金を受け取る。一
方、投資法人はスポンサー企業が設立した運用会社に運用を委託し、同時に保有設備を実際に
運営する会社に貸して賃料収入を得ている。
 上場3銘柄は、好天に恵まれて発電量収入が想定以上に増えた場合、投資法人は一定程度の変
動賃料を受け取れる契約を結んでいる。REITに例えるなら、客室稼働率で賃料収入が変動する
ホテル系銘柄と同様の契約だ。
 事実上の太陽光ファンドであるインフラファンドに投資する際には、再生可能エネルギーのF
IT(固定価格買い取り制度)の仕組みを理解しておく必要があるだろう。太陽光で作られた電
力は国が定めた価格で電力会社が買い取っているが、買い取り価格は制度が始まった12年の1kW
当たり43.2円から17年の同22.68円まで順次引き下げられてきた。
 この点を考えると、インフラファンドの収益は今後減少するようにも見える。しかし、イン
フラファンドが投資対象とするようなメガソーラー(出力10kW以上)の買い取り価格は20年間
固定で、既存施設は買取り価格下落の影響を受けない仕組みになっている。
 インフラファンドは収益基盤が「日照」という景気との関連が全くないというユニークな投
資商品だ。市場ができてから日も浅く、時価総額が小さいため市場の関心はまだ低いが、高い
利回りだけでなく分散投資先としても有望ではないかと考えている。

関大介
 不動産証券化コンサルティングおよび情報提供を手掛けるアイビー総研代表。REIT情報に特
化した「JAPAN-REIT.COM」(http://www.japan-reit.com/)を運営する。

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6 住宅ビジネスに広がるAIスピーカー 2017/10/5 日本経済新聞
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 AIスピーカーを住宅の販促に使う動きが広がりつつある。分譲マンションの購入客向けに
同スピーカーを使った住宅向けIoTサービスの月額料金を一定期間負担したり、住宅展示場
で未来の住宅を体験できるようしたりする。新たな生活スタイルの提案を通じて顧客を呼び込
む。
 東急不動産は分譲マンション「ブランズシティ世田谷中町」(東京・世田谷)の購入者にグ
ーグルの「グーグルホーム」を使うIoTサービスを2年間無償で利用できるようにする。
 大和ハウス工業はグーグルホームを使った新たな戸建て住宅の実証実験を11月23日に東京・
渋谷の住宅展示場を皮切りに全国10カ所の展示場で体験できるようにする。

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7 LIXIL 研究開発でも働き方改革 2017/10/5 日本経済新聞
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 LIXILは5日、ビルや玄関ドアなど建材の開発拠点である野田事業所(千葉県野田市)
内に設けた研究開発棟を報道陣に公開した。分散していた試作や試験の機能を集約した。オフ
ィスフロアではフリーアドレス制を採用するなど、新しい研究アイデアを共有しやすい環境を
整えた。
 新研究棟「ハウジングテクノロジーR&Dセンター」は10日から稼働する。投資額は25億円
で、2階建てで延べ床面積は約4400平方メートル。収容人数は約300人で、本店のある東京都江
東区や周辺拠点の研究開発機能をほぼ集約する。
 1階は研究のアイデアを具体化する約1千平方メートルの工作エリアがあり、近く3Dプリ
ンターなど設備を置く。中2階は「ナレッジエリア」として植栽や木目調のインテリアを取り
入れたコミュニケーションスペースとした。
 2階は大きなワンフロアの研究開発オフィス。フリーアドレスで、集中して作業しやすい半
個室、グループワークに適したセミオープンスペースなど自由な環境がある。外部の研究機関
とのワークスペースも確保、オープンイノベーションに取り組む。
 国内の建材事業を統括する吉田聡専務役員は「窓やドアを開いたときの快適な空間のあり方
など新しい研究にも取り組みたい」と話す。
 野田事業所の半径50キロの範囲には同社のサッシやドアの工場が集積し、生産拠点との交通
の利便性もいい。同事業所は、旧東洋サッシ工業がアルミの鋳造からサッシの押し出し・加工
まで一貫して担う製造拠点として1969年に操業を開始。現在は住宅用サッシや玄関ドアの研究
、設計、試験を担っている。

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8 埼玉県など、多子世帯の住宅ローン金利優遇 2017/10/5 日本経済新聞
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 埼玉県と住宅金融支援機構は子供が3人以上いるなどの多子世帯を対象に、同機構の住宅ロ
ーン「フラット35」の金利を当初5年間0.25%引き下げる相互連携協定を結んだ。最大50万円
を補助する県の事業と合わせて利用してもらい、少子化対策につなげる。
 18歳未満の子供が3人以上いるか、夫婦ともに40歳未満で3人目の子を希望する世帯が対象
。県が多子世帯向けに最大50万円を補助する新築分譲住宅取得支援事業、または中古住宅取得
・リフォーム支援事業の補助申請をする場合、フラット35子育て支援型の対象となり、当初の
5年間は通常の金利と比べ年0.25%引き下げる。
 同機構は2017年度から、子育て支援に積極的な自治体との間で協定を結ぶことで、子育て支
援型を利用できるようにしている。県住宅課は「住宅政策でも子育て支援を充実させたい。制
度を利用してより子育てに適した住宅を取得してもらいたい」と話す。

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9 不動産事業者向け買取再販ローン 活用法をセミナーで紹介 アルヒ 2017/10/11 朝
日新聞
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 アルヒは10月20日から、この7月に取り扱いを開始した「ARUHI買取再販ローン」について紹
介する不動産事業者およびリフォーム業者向けセミナーを全国5都市で開催する。
 この商品は、同社がアプラス(東京都千代田区)と提携して、アプラスが中古住宅の買い取り
およびリフォーム資金を不動産事業者に融資し、同社が媒介として全国の店舗で取り扱うもの
。融資金額は1件8000万円以下で、固定金利が年2.475%。17年12月31日申し込み分までは1.975%
となる。
 セミナーでは、買い取り再販ローン商品のほか、不動産売買に関する商品ラインナップなど
も紹介する。また、個別相談会も開く。詳細は、アルヒ・コールセンター電話0120(353)795ま
で。

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10 9月中古マンション成約数 再び増加 東日本レインズ 2017/10/11 朝日新聞
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 東日本不動産流通機構(東日本レインズ)はこのほど、9月の首都圏流通動向をまとめた。首都
圏の中古マンションの成約件数は3222件で、前年同月比2.3%増。3カ月ぶりに前年同月を下回っ
た前月から再び増加した。中古戸建ての成約件数は1087件で同3.1%増となり、6カ月ぶりに増加
した。

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11 リフォームコン、11月15日まで投票受付 オノヤ 2017/10/11 朝日新聞
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 リフォーム事業、不動産事業等を展開するオノヤ(福島県須賀川市)は、第4回デザインリフォ
ームコンテストを開催中だ。応募総数135点のうち、社内選考を通過したノミネート作品(LDK部
門8点、その他工事部門8点)に対し、11月15日まで店頭とウェブサイトで一般投票を行っている
。一般投票を経て最優秀賞等を決定し、12月の授賞式で発表する。また、ウェブ投票で1位に投
票した人の中から抽選で2人に3万円分の商品券を贈呈。

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12 インスペクション加盟店説明会、21日仙台で さくら事務所 2017/10/10 朝日新聞
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 さくら事務所(東京都渋谷区)は10月21日、宮城県仙台駅周辺で「ホームインスペクション加
盟店システム説明会」を開催する。東北地方でインスペクション事業を展開したい一級建築士
事務所事業主が対象。初期投資費用の目安、他エリア加盟店の実績と売上推移などを紹介する
。また、同社創業者で会長の長嶋修氏が業法改正を見据えた不動産・建築業界の動きについて
講演も行う。時間は午後4時~6時半。詳細は、専用サイト(http://www.sakura-his.com/recrui
t2017)から。

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13 近所付き合い 「している」が6割 スマイスター調べ 2017/10/10 朝日新聞
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 不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営する株式会社シースタイルは10日、国
土交通省が毎年10月に定めた「住生活月間」に合わせて、「スマイスター」を利用した20代以
上の男女500人を対象に「近所づきあい」についての調査を実施、発表した。
 「近所づきあいをしているか」の質問に対しては「はい」が63.0%、「いいえ」が37.0%。「
近所づきあいの範囲」では戸建てで向こう2~3軒両隣」が42.2%、集合住宅居住者では「同じ建
物」が42.2%という結果を示した。
 また、調査結果からは30代以下で半数以上が近所づきあいに否定的なことや、近所づきあい
で不快なことがあるとした回答者が約3割を占めるなどの結果が示された。

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14 マンション全住戸をVR内覧 長谷工など新ソフト開発 2017/10/10 朝日新聞
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マンション建設大手の長谷工コーポレーションはこのほど、パナソニックエコソリューショ
ンズと共同で、建築物データベースであるBIM(ビルディング・インフォメーション・モデリン
グ)から、直接3次元CG化するソフトを開発した。
 ソフトの名称は「長谷工オリジナルBIMビューワー」。これにより、従来よりも迅速かつ安価
にマンションの全住戸を3次元CG化できるという。そのCG化したデータは、VR(バーチャルリア
リティ)内覧などに活用可能で、販売センターでの営業ツールとなる。長谷工コーポレーション
では今後、自社で設計・施工する物件の事業主に対し、導入を提案していく予定だ。

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15 「ゴルゴ13」が立入禁止表示アイテムに 中発販売 2017/10/6 朝日新聞
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 工業用リールの製造販売などを行う中発販売(愛知県名古屋市、牧野彰夫社長)は10月13日、
さいとうたかを作のコミック『ゴルゴ13』とコラボレーションした、立入禁止区域表示アイテ
ムを発売する。
 コラボ新商品は、ゼンマイバネ式自動巻きテープ「バリアリール」と表示ボード「BIGバリア
ボード」。工事現場や点検現場で、人や車両などの進入規制区域を明確にするため、ゴルゴ13
の与えるインパクトで強いメッセージ性を持たせた商品だ。両商品ともデザインやイラスト、
セリフなどに複数のラインアップがある。
 バリアリールはシートの幅や長さなどによって価格は異なり、5800円から1万3000円(税別)の
4種類のサイズを用意。バリアボードは1万3000円(同)となっている。

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16 シノケンG、「リノベ×投資用マンション」事業を開始 2017/10/6 朝日新聞
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 シノケングループは、好立地な築古マンションを区分所有で仕入れ、リノベーションによっ
て価値を高めて投資用不動産として販売する「リノベ×投資用マンション」事業をスタートす
ると発表した。現在の主力商品である新築投資用アパートおよび同マンションに新たに加える
ことで、商品ラインナップの拡充を図る。同社では、初年度に100戸程度の仕入れおよび販売を
目指すという。

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17 シンプルルームコンテスト入賞者決定 レオパレス21 2017/10/5 朝日新聞
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 レオパレス21は、今夏に開催した「シンプルルームコンテスト2017」の最優秀賞など、各入
賞作品を決定した。最優秀賞は、学生の藤井隆道さんが受賞。コンセプトは一つのテーブルに
暮らしの要素を集約させ、散らばっていたデッドスペースを有効活用するというもの。壁では
なく、テーブルがつくる領域が部屋を柔らかく区切り、広々とした空間を演出するという。
 なお、佳作は、部屋の片側にそれぞれの家具を集約して小規模なワンルームでもスペースを
有効活用できるアイデアを提出した安田剛さん(設計事務所)のほか、タンス・机・キッチンの3
つの機能を部屋の片側に一つにつなぎ、可変収納を設けて室内を広く、明るく、シンプルで掃
除しやすい空間にするアイデアを提出した澤山晴菜さん(学生)がそれぞれ受賞した。

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18 埼玉限定フリーマガジン「街ドキ」創刊 CHINTAI 2017/10/5 朝日新聞
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 CHINTAIは、埼玉エリアに限定し、地域に密着した魅力ある情報を届けるコミュニティマガジ
ン「街ドキ」を創刊した。フリーマガジンで埼玉県内約500カ所に設置して無料配付する。
 異なる風情や文化を持つエリアごとにその魅力を紹介。店舗で使えるクーポン、家賃相場や
空室物件の情報も掲載する。

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19 木造耐震住宅の最新技術学ぶ後援会 10月から 工務店F 2017/10/5 朝日新聞
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 (一社)工務店フォーラム(東京都品川区、高口洋人代表理事)は静岡と東京の2会場で、「必ず
起きる大地震に備える 木造耐震住宅建築の最新技術講演会」を開催する。国交省国土技術政
策総合研究所との共催。
 10月27日には静岡商工会議所静岡事務所会館5階会議室で開催され、定員は150人(先着)。11
月21日には東京都品川区の大森MHビル3階で開かれ、定員は30人(同)。両会場とも参加費は無料
で、要事前申し込み。午後1時15分開演。
 講演会では、益田建設の鈴木強技術設計部長、地震シミュレーションソフト「ウォールスタ
ット」開発者で同研究所赴任技官の中川貴文氏、静岡大学防災総合センター長の岩田孝仁(静岡
会場のみ)が登壇。地震防災の現状や、最新の木造住宅の耐震化技術などを紹介する。問い合わ
せは同フォーラム、電話03(6410)8014へ。

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20 9月の新築一戸建て価格、首都圏は4ヵ月ぶりに上昇、東京カンテイ 2017/10/11 読
売新聞
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(株)東京カンテイは10月10日、2017年9月の「新築木造一戸建て住宅平均価格」月別推移を発
表した。
調査対象は敷地面積100m2~300m2。最寄り駅からの所要時間が徒歩30分以内かバス20分以内。
木造で土地・建物ともに所有権の物件。
それによると、9月の首都圏新築一戸建ての平均価格は、前月比+1.8%の3,471万円と4ヵ月ぶり
に上昇に転じた。東京都は+3.4%で4,631万円と連続上昇。神奈川県は+3.2%の3,784万円と4ヵ
月ぶりに反転上昇。千葉県は+0.4%の2,735万円と反転上昇。埼玉県は+0.1%の3,081万円と僅
かながら連続上昇した。
近畿圏の価格は+0.3%の2,902万円と2ヵ月連続上昇。府県別では、大阪府が±0.0%の3,080万円
と横ばい。兵庫県は+2.3%の3,020万円と反転上昇した。京都府は+0.6%の3,253万円と3ヵ月連
続上昇。近畿圏の主要府県では大阪府以外は上昇している。
愛知県の平均価格は-1.2%の3,202万円と4ヵ月ぶりに下落。中部圏全体でも-1.4%の2,926万円
と3ヵ月ぶりの下落。新築分譲戸数は前月比で+0.5%の1892戸と増加。福岡県は-1.8%の2,680
万円と連続下落した。分譲戸数は-11.8%の320戸に減少している。

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21 9月の小規模一戸建て価格、首都圏はやや弱含み、東京カンテイ 2017/10/11 読売新

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(株)東京カンテイは10月10日、2017年9月の「新築小規模木造一戸建て住宅平均価格」月別推
移を発表した。
調査対象は敷地面積50m2以上~100m2未満。最寄り駅からの所要時間が徒歩30分以内かバス20分
以内。木造で土地・建物ともに所有権の物件。
それによると、9月の首都圏新築小規模一戸建ての平均価格は、前月比-0.3%の4,035万円と反
転下落した。東京都は-1.3%の5,021万円と反転下落。神奈川県は+1.4%の3,850万円と反転上
昇。千葉県は-0.7%の3,317万円と反転下落。埼玉県は+0.5%の3,308万円と2ヵ月連続で上昇し
た。
近畿圏の平均価格は前月比+1.5%の3,034万円で2ヵ月連続上昇し、3ヵ月ぶりに3,000万円台を
回復。大阪府は+1.4%の3,006万円と連続上昇。兵庫県は-3.1%の3,297万円と2ヵ月連続下落。
京都府は+2.0%の3,072万円と3ヵ月連続上昇した。
愛知県は前月比+1.3%の3,641万円と反転上昇。中部圏全体でも+0.9%の3,491万円と反転上昇
した。
9月の小規模一戸建ての価格は、首都圏ではやや弱含みに移行しているが、近畿圏と中部圏は回
復基調となった。

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22 9月の首都圏中古マンション成約件数、前年比2.3%増の3,222件、東日本レインズ 201
7/10/11 読売新聞
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(公財)東日本不動産流通機構(通称:東日本レインズ)は、このたび、首都圏(1都3県)の2
017年9月度・不動産流通市場の動向を発表した。
それによると、9月の首都圏中古マンション成約件数は、前年比で2.3%増加し3,222件となった
。成約m2単価は前年比で3.3%上昇し50.67万円/m2、成約価格は前年比で3.2%上昇し3,226万円と
、ともに2013年1月から57ヶ月連続で前年同月を上回った。専有面積は前年比マイナス0.1%とほ
ぼ横ばいの63.67m2。
地域別の成約件数は、すべての地域が前年比でプラスとなり、多摩は前年比で2ケタ増。成約m2
単価は神奈川県他を除く各地域が前年比で上昇し、東京都区部は12年10月から60ヶ月連続、埼
玉県は15年12月から22ヶ月連続で前年同月を上回った。
中古戸建の成約件数は、前年比で3.1%増加し1,087件、6ヶ月ぶりに前年同月を上回った。成約
価格は前年比プラス0.8%の3,116万円と、ほぼ横ばいながら前年同月を上回った。土地面積は前
年比マイナス2.7%の141.07m2、建物面積は前年比マイナス0.2%の106.26m2だった。
中古戸建の地域別成約件数は、埼玉県と神奈川県他を除く各地域が前年比で増加し、東京都区
部と横浜・川崎市、千葉県は2ケタ増。成約価格は東京都区部を除く各地域が前年比で上昇し、
多摩は4ヶ月ぶりに前年同月を上回った。

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23 熊本地震で分かった、地震のリスクを減らすための「表層地盤」とは? 2017/10/11
読売新聞
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甚大な被害をもたらした熊本地震から、約1年半。防災科学技術研究所の研究グループが行った
調査結果で今、新たに注目されているのが「表層地盤」だ。表層地盤は地表にごく近い地盤の
こと。地震の波は堅い岩盤から表層の柔らかい地盤に伝わったときに増幅され、震度が大きく
なる。このため表層地盤が何で構成されているかで、地震が住宅に与える影響が一変するとい
う。地震による住まいのリスクや不安を少しでも減らすために、私たちは何をどうチェックす
べきなのか。専門家に聞いた。

同じエリアでも地盤の違いで地震の揺れが変わる!
昨年の熊本地震で最も大きな被害を受けたのは、益城町と南阿蘇村、西原村だ。その中でも熊
本から5kmしか離れていないベッドタウンの益城町では、同エリア内で数百メートル離れただ
けで、家が倒壊したところとそうでないところの二極化が生じ、住宅の被害状況が全く異なる
という事態が発生した。
そんな中、茨城県つくば市にある防災科学技術研究所は、国のプロジェクトにおいて、首都直
下地震等の地震災害発生時に備えた地盤の測定・調査を実施し、新しい揺れやすさマップの作
成に取り組んでいる。今年3月末に暫定的な揺れやすさマップを作成したが研究は続いており
、その成果を今年度中に公表予定としている。
このマップは、関東エリアを中心に地表から約100mまでの表層地盤の「速度増幅率」(地震発
生時の揺れが表層の地盤によってどれくらい増幅するかを示す数値)の測定や、1km間隔で行う
微動調査などを融合させたものだ。すると、これまでの想定より増幅率が1.5倍以上に強まる可
能性のある地域が、関東平野だけで約5000カ所もあることが発覚。増幅率が2倍になると、計測
震度は約0.5上がることになり、震度6強と予測されていた地域は、震度7に相当する揺れを感じ
るという。防災科学研究技術研究所レジリエント防災・減災研究所推進センター主幹研究員、
先名重樹さんは、「自分の家は活断層の上じゃないから大丈夫と安易に言いきれなくなった今
、地震のリスク回避を考え、表層地盤を意識した住まい選びが、今後重要になるでしょう」と
話す。
では、揺れやすい表層地盤とは、具体的にどのようなもので構成されているのか。例えば、も
ともと海だった埋め立て地は土(埋土沖積層や粘土層)でできているし、川の流域の地層には
砂地が広がる。このようなかつて海や川、水田や沼地だった土地の地盤は、柔らかく揺れやす
い。「柔らかい粘土層が一定程度堆積している場所では、地盤が軟弱な場合がままあり、古い
木造住宅にとって危険である可能性が高いです」(先名さん)。
そのほか、盛土、ローム層、堆積盤といったさまざまな地形・地質があり、基本的には、粘土
層や腐植土層といった柔らかい地盤の上に建つ建物の揺れ幅は大きくなり、堆積岩(砂・泥・
火山灰・生物の遺骸などが堆積してできた岩石のこと)などの固い地質だと揺れ幅が小さくな
る。ただし、同じ粘土層でも、堆積層が薄いと地盤波の伝播による揺れ幅が小さく、堆積層が
ある程度厚いと揺れ幅が増えて被害も大きくなるという。また、地盤が固い堆積岩で揺れによ
る被害が小さかったとしても、近くにある山地による崖崩れ、土石流、地滑りで倒壊するとい
った被害のリスクはあるということだ。
揺れやすさの違いは、柔らかい地盤をプリン、固い地盤をプリンより少し固いこんにゃくで比
較イメージすると、さらに分かりやすくなると先名さんは話す。「それぞれを揺らすと、柔ら
かいプリンはゆっくりと大きく揺れ、こんにゃくは小刻みにゆれます。柔らかい地盤ほど大き
な横揺れが発生するS波速度が遅く、固い地盤ほどS波速度が速い。つまり、ゆっくり揺れるほ
ど揺れ幅が大きくなり、建物の被害も大きくなるのです」。
ただし、建物にはそれぞれ揺れ方が異なる固有周期と呼ばれるものがあり、軟弱な地盤だから
すべての住居に多大な被害が起こるとは一概には言えない。固い地盤でも、その地盤の揺れ方
と、建物の固有周期が合ってしまうと被害は大きくなるので、地盤が柔らかいから危険、地盤
が固いから安全、と画一的に判断しないほうがよい。一般的に、木造よりも鉄筋コンクリート
造(RC造)の建物の方が剛性は高く、固有周期は短くなる。また、低層建物も高層建物に比べ
て、固有周期が短い傾向にあるという。

住まいを選ぶときの表層地盤を見極める手段とは
では住まいを選ぶとき、私たちはどのようにして地盤について調べればいいのか。産業技術総
合研究所活断層・火山研究部門地震災害予測研究グループ主任研究員、吉見雅行さんによると
、表層地盤を見極めるいくつかの方法があるという。
まず1つ目は、自分が住んでいる場所、あるいはこれから住もうと検討している場所の地盤を、
国が提供する昔の地図で調べることだ。「地域や周辺の地形、地盤、崖崩れが多い地域といっ
た自然環境の状況を確認しましょう。埋め立て地の地盤はすぐに分かりますが、海や川縁、水
田、標高が低い土地は泥が堆積しており、軟弱な地盤が多い。ただし、熊本のように『標高が
高い土地=地盤が固いので被害は少ない』と一概に言えないケースもあるので、地形だけで判
断するのも危険です」。
関東平野に限って言えば、国土地理院や農業環境変動研究センターのホームページにある「関
東平野迅速測図」という明治時代に作成された簡易地図をチェックすれば、「住みたい立地が
、昔は沼か水田だった」といった地盤を知る手がかりにもなると吉見さんは言う。「扇状地、
低地、湿地、台地なのかといった標高を確認するのもいいでしょう。台地ならリスクが小さい
可能性が高い」(吉見さん)。過去の災害記録などを調べるのも、災害の危険性を予測して対
策を考えるうえで役立つかもしれない。
2つ目は、防災科学技術研究所のサイトにあるハザードマップ(J?SHIS)を活用し、揺れやすい
活断層や赤い部分をチェックすることだ(使い方は「震度6以上の地震に襲われる確率は? 予
測地図でチェックしてみた」の記事を参照 )
これまで政府が公表してきた地盤の揺れやすさを示す地図では、山地や低地などの地形の区分
ごとに強度を推定し、細かく分析できていなかったという。だが近い将来までに、防災科学技
術研究所では揺れやすさを表した地図を作成し、一般向けの公開を目指していると先名さんは
いう。

続々登場する地盤を活用した対策サービス
3つ目は、地盤の論理を活用した地震対策サービスを活用することだ。最近は「地盤ネット」と
いう民間企業が、宅地の表層地盤増幅率や固有周期を実測データに基づいて示すサービスがあ
る。地盤の卓越周期と家の固有周期を計って、揺れ幅を計算すれば、住まいの補強が必要かど
うかの判断にもなる。さらに同社は、自分が現在居る場所の地盤評価をその場で示すスマート
フォン用アプリ「じぶんの地盤アプリ」を開発。地盤品質判定士という専門家に対策などを相
談することもできる。
表面調査を行うビイックでも、室内に地震計を設置し、実際に建物を揺らしてみて、揺れ(固
有周期)を計測するサービスを提供する。新築やリフォーム時などに計測すれば、揺れ幅が大
きそうな部分を重点的に補強することも可能だ。
2人の地震のスペシャリストが口をそろえて言うのは、「本州太平洋側は相模トラフ、南海トラ
フといった大規模な地震発生帯があり、いつ地震が起こってもおかしくない状況。これからは
自分が住みたい、あるいは住んでいる場所の地盤を知り、リスクを認知することが大事」とい
うこと。その上で、耐震基準をクリアした、できるだけ新しい住まいを選ぶことをおススメす
る。
「すでにお住まいの住居の地盤が揺れやすいと分かったときは、補強したり、地震保険をかけ
たりするなどして、対策を立てることをお勧めします。ただし、特に大災害の場合には、地震
保険を掛けたからと言って全額が保障されるとは限らないことも頭に入れておきましょう。ま
た地震が起きたときに集まる場所などを、家族と相談しておくことも大切です」と先名さん。
まずは、住んでいる、あるいはこれから住みたいと思う地形や地層に関心を持ち、理解するこ
とから始めてみてはいかがだろうか。

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24 築25年以上のマンション、交流イベントがあるほうが建て替えに積極的? 2017/10/1
1 読売新聞
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長谷工総合研究所は「超高齢社会における分譲マンション(その3)」として、築25年以上マン
ションの居住者意識の調査を行った。30代・40代と60代・70代とでは維持管理や役員就任意向
などにギャップが見られるほか、交流イベントの有無でも違いが見られたという。紹介したリ
リースに加え、より詳細なレポートが掲載されている「CRI」2017年10月号の情報を基に、詳し
く見ていこう。

役員就任に世代間ギャップあり。若年層ほど役員にはなりたくない!?
築25年以上など築年数が経過した分譲マンションでは、「2つの老い」が進行すると言われてい
る。建物の老朽化と区分所有者の高齢化だ。管理組合を構成する区分所有者の高齢化が進むと
、実質的に管理組合を運営する理事会の役員の高齢化や担い手不足といった問題も生じるよう
になる。
そこで長谷工総合研究所では、築25年以上のマンションの区分所有者の年代による意識の違い
や若年層の関心を高める要因などを調査した。まず、世代間意識の違いについて見てみよう。
役員への就任意向(「役員になってもよい」+「求められれば役員になってもよい」)を見ると
、30代で27.5%、40代で28.4%、50代で33.7%、60代で39.9%、70代で40.9%と、年代が高く
なるほど就任意向が高くなる。筆者のマンションでは、役員は輪番制なので10年に一度順番が
回ってくるが、立候補制であれば役員の高齢化や固定化が進むことを示唆する結果だ。
また、老朽化したマンションの場合、長寿命化や建て替えが大きな課題となるが、この調査で
は次の3つの計画を提示して、その意向を調べている。
(1)建て替えの計画(建て替え計画)
(2)費用をかけて安全性・快適性のグレードアップを行いながら長期的に建物を維持してい
く計画(グレードアップ計画)
(3)なるべく費用をかけずに必要最低限の修繕を行いながら長期的に建物を維持していく計
画(必要最低限計画)

(1)の建て替え計画に積極的な回答(「賛成する」+「前向きに考える」)を見ると、30代で
44.5%、40代で39.8%、50代で36.3%、60代で41.5%、70代で36.3%と、60代で4割を超えてい
るものの30代・40代など若年層で高い傾向が見られる。
逆に(2)のグレードアップ計画に積極的な回答を見ると、30代で46.5%、40代で46.3%、50代
で47.0%、60代で56.4%、70代で57.8%と、30代~50代と比べて60代・70代で高い傾向が見ら
れる。
また、(3)の必要最低限計画に積極的な回答を見ると、30代で59.0%、40代で61.2%、50代で
64.1%、60代で60.7%、70代で72.1%と、全年代で高いものの特に70代で7割を超えるほど顕著
になっている。
できるだけ費用をかけずに長寿命化したいというのは、どの年代でも思うことのようだが、費
用のかかる建て替えについては年代によって考え方に違いがあるようだ。
コミュニティ形成に資すると言われる交流イベントは、どういった影響がある?
最近では、夏祭りやクリスマス会、懇親会など交流イベントを開催するマンションも増えつつ
ある。交流イベントは、マンションのコミュニティ形成に寄与すると言われており、一般的に
交流イベントがあるマンションほど管理組合への活動に関心が高いと想定される。
この調査では、交流イベント(年に1回以上)の有無と管理への意識の関連性についても調べて
いる。その結果、交流イベントの有無と維持管理への関心では関連性が見られず、役員への就
任意向ではむしろ、交流イベントがあるほうが消極的という結果になった(画像1)。
一方、合意形成が難しいと言われている「(1)建て替え計画」については、交流イベントがあ
るほうが積極的な回答が多くなった(画像2)。(2)グレードアップ計画(3)必要最低限計画
でも、交流イベントがあるほうが積極的な回答が多いという。
同研究所では「交流イベントが行われているようなマンションには、コミュニティや管理全般
に意欲的な人材が既におり、適正な建物管理やコミュニティ活動が行われている一方、活動の
負担が一定程度あることで、担い手となることに消極的な居住者が多くなっている状況などが
考えられる」と分析している。
役員の担い手不足については、政府も管理規約のひな型となる「マンション標準管理規約」を
改訂し、区分所有者でない者(配偶者など)や外部の専門家などに道を開く改正を行っている
。それぞれのマンションの事情に応じて管理規約を改正することで、若年層など仕事が忙しく
て時間が取れない場合は、例えば配偶者をあらかじめ代理出席者として定めておくなどの方法
が取れるし、区分所有者の高齢化が進んで理事会が成り立たない場合は、マンション管理士な
どの専門家が理事会の監督下で理事の役割を担うこともできることになった。
リリースには紹介されてないが、「CRI」10月号に興味深い調査結果が見られる。マンションの
高齢化対策として例示したもののなかで、「管理組合役員に若年層を増やす」では60代・70代
で強く必要性を感じているが、30代~50代が必要性を感じている「管理組合活動の効率化・省
力化」では60代・70代であまり高くないというものだ。
つまりは、管理組合の活動内容を従来どおりとせず、効率よくできるように見直すといった努
力によっても、幅広い層が管理組合の活動に関心をもつ可能性があるということだ。
それぞれのマンションのルールや活動の経緯などによっても、取るべき対応は変わるだろうが
、居住者の声をよく聞いて、小さなことから大きなことまで見直していくことを積み重ねるし
か、解決策はないのだろう。

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25 自宅からすぐ! むしろ自宅?設備充実「マンション内サークル」に潜入 2017/10/6
読売新聞
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最近、注目されるマンションのコミュニティ作り。その一助となるマンションのサークル活動
も、プロの講師を呼んだり、特別な設備を導入したり、単なる趣味活動の域を越えてきている
。今回はそんなマンション独自の施設や、住民の特技を活かした活動などを取材させてもらっ
た。サークルに参加されている方の声もあわせて、いくつかのマンションの例をご紹介したい

共用部を活用したサークル活動や教室に注目
最近の大規模マンションでは、共用施設が充実しているものが多い。中にはマンションの共用
施設という常識を超えるような施設がある場合もある。だが、その活用方法に頭を悩ませてい
るマンションも多い。共用施設を上手く利用しつつ、住民同士の円滑なコミュニケーションに
も生かしている例を取材させてもらった。
1つは湾岸部の築10年とまだ新しいマンション、もう一つは築35年近い川崎市のマンションだ。
いずれもサークルが、住民の間のコミュニティツールとして活用されている。
東京江東区有明1丁目に建つ1085戸の「ブリリアマーレ有明」。 最大の特徴は33階の最上階に
共用施設が集まっていることだ。露天風呂付きのスパ(大浴場)、多彩な4つのゲストルーム、
セラピールーム、トレーニングジム、キッチンスタジオ、100席あるバーラウンジにはレストラ
ンも入っている。
なかでも本格的な25mプールは圧巻だ。この一角にあるウッドデッキで、週に4日、ヨガ、ピラ
ティス、脳活トレーニングなどの教室が開催されている。しかも利用料は1回500円のワンコイ
ンだ。現在、一回当たり定員14名だが毎月抽選になるほどの人気だ。
現在、理事長の川端正樹氏の案内で土曜日の朝ヨガに伺った。「このマンションは豊富な共用
施設をどう生かすかを工夫することが重要です。そのために『私は〇〇を教えられる』と『私
は△△を習いたい』をアンケートに取り、うまくマッチングさせ、共用施設を活用した教室や
サークル活動を実施しています」とのこと。
指導しているのは、プロのヨガインストラクターであり住民でもある吉澤愛さんだ。「2013年
からトライアルで始めました。気楽に始められると皆さんに喜んでもらえているようです」。
マンション内なので朝8時30分からでも参加しやすい。
「家からトレーニングウェアで来て、終わればそのまま着替えずに自宅に帰ってシャワーが浴
びられるのでラクに参加できるのが一番。だから無理なく続けられるんだと思います」と参加
者の方。
また「土曜日の朝、夫に子どもを見てもらっている間に参加しています。外の教室に通うのは
無理でも、ここなら大丈夫ですから」という子育てママも参加している。吉澤さん自身も子ど
もがいる上に、現在妊娠中だ。ママさん同士、妊娠期間中の体調や子育てについて相談できる
場にもなっている。
「ベテランママの方に私が相談することもありますよ。ヨガは妊娠している方にも良いので私
のレッスンでは無理のない範囲で続けられるようにしています」

子どもたちも加わって陶芸教室…パークシティ溝の口
1982年から1984年の間、5期にわたって竣工した全1103戸の「パークシティ溝の口」。高層棟5
棟、低層棟7棟の合計12棟が約5万7000m2の広大な緑豊かな敷地に、ゆとりを持って配置されて
おり、築30年を超えた今でも人気が衰えない。
「陶芸くらぶ」は同物件が完成したときに、売主の三井不動産より陶芸用電気窯を寄贈された
ことを契機に1985年に開設された。住民が自然と陶芸をする機会にめぐまれた珍しい例だと言
えよう。
ふだんは週に4日活動、年齢層は40代から80代の方まで幅広い世代の方が参加している。入会金
5000円 、月会費3000円(材料費や削り用道具等は各自負担、焼成代も実費支払い)と気軽な費用
で始められる。初心者用のカリキュラムも用意されているので、これから陶芸をやってみたい
という人でも、基礎から学ぶことができる。また月に1度、陶芸家の宮崎恭子先生も指導にきて
くれるそうだ。
取材させていただいた日は夏休みとあって「子ども陶芸くらぶ」が開催されていた。思い思い
の絵付けに挑戦しているのをベテラン部員が指導している。子どもたちもイキイキと絵付けし
ている。
陶芸用電気窯の他に、電動ろくろ、土練り台、釉薬、粘土などの必要な道具、材料がすべて揃
っている。この集会室で完成までできるのが大きな魅力だ。
「家の近くにあるというのが便利ですね。使う道具も集会室に置いておけるので、荷物を持た
ず家事の合間にこられるから続けられます」という会員の声が多い。
マンションで開催される秋まつりでは、会員の作品が販売されるがいつも好評だ。なんと当日
参加された栗山さんは、会員の作った陶器を購入していて、調理器具を紹介するという仕事の
記事の中で活用されていた。
「こんな風に活用されているのを知ると私たちも励みになりますね」と会員の方も喜んでいた

たくさんの方が参加されていてチームワークも抜群だ。他にも音楽や体操など、自主的に運営
されているサークルがたくさんあるそうだ。

費用も抑えられて知り合いも増える
どちらのマンションも施設内の共用施設を上手く活用している。外部施設では高額になる使用
料が安いので活動にかかる費用も抑えられる。しかも自宅から近いので参加するのも気軽だ。
加えてマンション内に顔見知りができるのも大きなメリットだろう。いずれも参加後にお茶を
飲んだり、会話を楽しむことが多い。同じ目的を持つ人間同士は自然なつながりができやすい

また、両マンションも独自のホームページを開設しているのも特徴だ。住んでいる人はもちろ
ん外部から見てもマンション内のコミュニティが上手く醸成されていることが分かやすい。マ
ンションの人気にもつながるサークル活動は、「第三の場所」(※)づくりにも貢献している
ようだ。
※第三の場所とは、社会学者のOldenburgが、主に都市生活において不可欠なものの一つとして
指摘したもの。 自宅は「第一の場所」、職場は「第二の場所」としたときに「 第三の場所」
とは、イギリスのパブやフランスのカフェのように、不特定の人々が交流する物理的な空間の
ことを指している。

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26 住む人の生き方から変える? “日本のガウディ”梵寿綱が創る「寿舞(すまい)」
2017/10/5 読売新聞
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現在の日本のマンションのほとんどは画一的なデザイン、構造です。そうした中で異彩を放つ
のが「日本のガウディ」と称される建築家、梵寿綱(ぼん・じゅこう)の手で創られたマンショ
ン。その建築は芸術品としての存在感を放ちつつ、長く人気を集めています。そんな梵寿綱作
品を巡るとともに、梵さん自身からお話をうかがいました。

住む人の心を動かす建築をめざす
早稲田駅から歩いて5分ほどの位置にある「ドラード和世陀」は、梵寿綱作品の中でも最もよく
知られたもの。外壁に彫刻やモザイクが施され、曲線の目立つ建築は、まるで生命体のようで
す。
建物そのものが語りかけてくるような魅力があり、周辺の建物とはまったく違うアートとして
の存在感を示しています。奇抜な外観に見えて、年月が経過しても、その斬新さは陳腐化して
いません。これは近代建築では稀有なことだと言えるでしょう。それにしてもこれが賃貸マン
ションだとは驚きです。

梵寿綱さんはこう語ります。
「僕は、すまいとは、“住まい”でなく、“寿舞(すまい)”だと言っています。喜びの舞う
中に人が生きる、そんな空間であるべきだと。僕は住空間に合理性を求めても意味がないと思
う。小さな日常空間に効率を追求しても何も生まれません。人は日々のふるまいの中で、視点
を変えながら、壁や天井や窓を見る。それによって気持ちも動く。そのときの心地よさや豊か
さこそが大切。僕が志向するのは、そうした生活感情を触発する場、住む人の心を変える建築
なのです」

梵さんの仕事の進め方も、現在の基準では常識破り。
「明確な完成形があり、そこに向かって作るというやりかたはしません。僕は完成予想図を描
かない。平面図、立面図は書き、大きな方針は決めますが、曖昧な状態を作っておくんです。
そうしないと完成予想図に縛られてしまうからね。そのうちに、知り合った職人さんや芸術家
が参加して、『お前、何できるの? そうか、じゃ、これやってよ』みたいな感じで共同作業が
始まる。言わば旅芸人の一座があって、その面々が得意技を活かし、お客さんの様子を見なが
ら、楽しませる舞台を作り上げていく感じです」
梵さん自身もアーティストであり、「ドラード和世陀」の外壁彫刻は自ら彫ったもの。旅芸人
一座の座長にして脚本家、そして役者でもあるわけです。

人生経験をすべて建築に投影する
一見、奇抜なまでに「ぶっ飛んだ」デザインですが、梵さんの設計したマンションには、長く
住む人が多く、空き部屋が出るとすぐに埋まってしまう人気物件です。

その理由はどこにあるのでしょうか。
「命や生き方に関わる価値は、言葉では表現できません。その価値を基準にモノを選ぶ程度に
は日本が成熟したということかな。言い換えれば、芸術品を選ぶのと同じ感性で、すまいを選
ぶ人が増えてきたということですね」
梵さんは、自分の建築が、人間に共通する芸術を求める心に響くのは、ユングの言う、集合的
無意識を反映しているからではないかと考えています。
背景には、激動する時代を生きた梵さんの人生経験があります。1934年(昭和9年)、東京・浅
草の生まれ。本名は田中俊郎。建築設計事務所を作ったとき、屋号に、ヒンズー教の最高原理
である「梵」を付けたことから、後にこれを発展させて「梵寿綱(ぼん・じゅこう)」と名乗
るようになりました。
小学校6年生のときに敗戦。このとき起こった日本社会の価値の大転換は、梵さんに痛烈な衝撃
を与えました。「昨日まで米英を敵視していた大人たちが、これからは民主主義だと手のひら
を返した。世の中は信用できない、確固たる自分がなければ、と心底思いました」
早稲田大学理工学部建築学科を卒業後、1958年(昭和33年)に設計事務所を設立。その後、シ
カゴに留学、シカゴ美術館付属美術学校で学ぶなど、海外で見聞を広めた後に帰国、「賢者の
石」(賃貸アパート)や「無量寿舞:生命潮流」(特別養護老人ホーム)などのユニークな作品群を
生み出していきます。

ヨーロッパ様式のようで、細部にオリエンタルな独自の作風
「ドラード和世陀」の一階には、アートギャラリー、アートブックショップ、アンティークシ
ョップが入居しています。いずれも経営者は小原聖史さん(52)。20代の頃からの梵寿綱建築の
ファンで、荻窪でアンティークウォッチのショップを経営していましたが、2008年にこちらに
移転してきました。
「実は梵寿綱の名前でしょっちゅうネット検索しては見ていたのです。移転先は別の所に決ま
りかけていたのですが、正式契約寸前にネットを見ると、ちょうどここの空きが出たところで
、おおっ!と。すぐ連絡を取りました」。話を進めていた物件をキャンセルし、「ドラード和
世陀」に入居しました。
「梵さんの建築の魅力は、本格的なアールデコ様式やガウディを彷彿とさせる様式でありなが
ら、決して模倣ではなく、オリジナリティがあること。一見、ヨーロッパ風に見えて、細部に
オリエンタリズムが凝縮しているのも楽しいところですね」
テナントとして入居してから約9年。今はギャラリー事業の比重が高くなっているそうです。小
原さんは画家としての顔も持ち、公募展の運営などもしています。
「梵さんについての本を出したり、公募展の審査員をお願いしたりと、ご本人とも親しくさせ
ていただいています」(小原さん)
東京には「ドラード和世陀」のほか、梵さん設計の集合住宅が数カ所にあります。中でも、世
田谷の代田橋駅(京王線)近くには、「ラポルタイズミ」と「マインド和亜」の二棟があり、歩
ける範囲で二つの作品を見ることができます。
特に「マインド和亜」は梵さん自身がやりたいように設計できたと感じている建物。施主がガ
ウディ好きだったことから指名で設計を依頼されました。外壁にオレンジを思わせるモザイク
・色のタイルが使われ、内部にはパティオを設置するなど、南スペインの雰囲気を感じさせま
す。それがなぜか日本の住宅街にしっくりと収まっているのも梵寿建築の不思議なところです

「マインド和亜」の住民の一人は、梵寿綱建築をめざしてここを訪れ、両物件を比較検討して
入居したそうです。「ここで生活できてとても満足。賃貸価格も10数万で、高いとは思いませ
ん。入居者はみなさん、長く住むようです」
建築を見に来る学生さんなども多いとのことでした。

名物建築、ユニーク物件と出会う楽しさ
「マーケティングや合理性だけで建築をしたらみな同じになってしまう。しかも現在はITでそ
れが加速する時代。今こそ、アートの復権をしなくてはいけないと思います」と、梵さんは語
ります。
梵寿綱建築は唯一無二の存在ですが、他にも名物建築のマンションがないわけではありません
。今、住んでいる部屋、あるいは生活に不満を感じたら、そんな物件を探してみてはどうでし
ょうか。自分の個性に合った、ユニークな物件に出会えれば、そこは梵さんの言う、“寿舞(
すまい)”になるかもしれないのですから。

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27 ゼロエネのマンション版 大京、太陽光・断熱で8割減 2017/10/9 日経産業新聞
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 大京はエネルギーの消費量を8割削減したマンションを兵庫県で分譲する。屋根の上に太陽
光発電を設置してエネルギーを作り、建物の断熱性能を高め各部屋の熱効率を向上させること
で省エネを実現する。普及が期待されているゼロエネルギー住宅(ZEH)のマンション版と
して事業展開を進めていく。

2017-10-14 | Posted in 住宅関連新聞記事Comments Closed 

 

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