住宅関連新聞記事

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.719 　2018/01/25～2018/01/31

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.719 　2018/01/25～2018/01/31
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【日本経済新聞】
1 ２月の住宅ローン金利　３行が引き上げ
2 17年住宅着工、３年ぶり減　持ち家低迷で96.4万戸
3 ２０１７年の建設機械の出荷額19％増　輸出がけん引
4 マンション管理費もクレカ払い　修繕積立金や駐車場代
5 民泊の「通年規制」に国が懸念　行き過ぎ？自治体と溝
6 12月の実質消費支出、前年比0.1％減　住宅リフォーム低迷
7 「狭い屋根でも大容量」、LIXILが小型太陽光パネル
8 つみたてNISA、iDeCoとの相性は？　併用術を考える
9 芳井敬一・大和ハウス工業社長の講評
10 国循センター敷地、地元不動産が購入　千里最後の大規模開発
11 自然光に近い白色ＬＥＤ　日亜化学
12 民泊向け管理システム、ＵＳＥＮＨＤ系が開発
13 毎日コムネット、地方物件好調で最高益
14 三栄建築設計、首都圏と中京圏が好調

【朝日新聞】
15 UR都市機構　東洋大学と技術協力の覚書を締結
16 東京グレードAオフィスの空室率は1.8%　CBRE調べ
17 東西線沿線、住みたい街1位は「門前仲町」　ライフル調べ
18 池袋で「ポップアップストア向け物件」の貸し出し開始
19 暮らしの情報届ける「電子版」を発売　CHINTAI
20 日立とサンヨ―ホームズ　高齢者の生活支援サービスで提携
21 リストサザビーズ、ハワイ不動産の専門サイトを開設
22 売却物件をリフォームで演出。サービスを全店舗展開へ　東急リバブル
23 6カ月連続で増加　首都圏17年12月の賃貸成約
24 17年のマンション管理費市場は7235億円　矢野経済調べ
25 日経新聞「環境経営調査」で建設業分野2年連続1位に　積水ハウス

【読売新聞】
26 IT重説などテーマに3月6日にセミナー　家賃債務保証事業者協
27 多雪地域に対応、単身世帯向け賃貸商品を発売、大東建託
28 女性は特にご用心！？　”見栄っ張り”住宅ローンの落とし穴
29 自治体によって違う！　「ごみ出しのルール違反」はトラブルの元
30 新築と中古のマンション市場、2017年首都圏の市況はどうだった？
31 それってリフォーム詐欺かも…？　悪徳業者の手口と対抗策
32 部屋にお化けが出た！　管理会社は対応してくれるの？
33 「第3回いいね！地方の暮らしフェア」、2月18日池袋サンシャインシティで開催

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1 ２月の住宅ローン金利　３行が引き上げ 2018/1/31 日本経済新聞
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　大手行が31日、２月に適用する住宅ローン金利を発表した。みずほ銀行を除く３行が10年固定型の最優遇金利を0.05％引き上げる。三菱東京ＵＦＪ銀行は0.80％、三井住友信託銀行が0.75％、三井住友銀行は1.10％になる。みずほ銀行は0.80％で据え置く。

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2 17年住宅着工、３年ぶり減　持ち家低迷で96.4万戸 2018/1/31 日本経済新聞
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　国土交通省が31日発表した2017年の新設住宅着工戸数は16年に比べ0.3％減の96万4641戸となり、３年ぶりに減少した。持ち家が2.7％減の28万4283戸と需要が低迷した。同省の建設経済統計調査室は「低金利の環境が長く続いており、住宅購入を急がない人が増えている」と指摘した。
　貸家は0.2％増の41万9397戸、分譲住宅は1.9％増の25万5191戸だった。地域別の総戸数をみると、首都圏が0.7％増、中部圏が0.3％増の一方、近畿圏は2.1％減った。戸建て住宅は増加したが、マンションは減少した傾向が共通している。
　同時に発表した17年の12月単月では相続税対策の需要減少からアパート建設が減り、貸家が７カ月連続で落ち込んだ。アパート供給は全国で一服感が強まっている。持ち家も７カ月連続で減少。貸家と持ち家の減少基調が続いており、18年の住宅着工に影響しそうだ。

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3 ２０１７年の建設機械の出荷額19％増　輸出がけん引 2018/1/31 日本経済新聞
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　日本建設機械工業会は31日、2017年の建設機械出荷額（補給部品を含む総額）が16年比で19.1％増の２兆5513億円だったと発表した。プラスは３年ぶりで、過去３番目の高水準。インフラや住宅建設で建機需要が高まった北米やアジアなどの外需が全体をけん引し、排ガス規制の強化前に駆け込み購入が広がり内需も堅調だった。
　輸出は30％増の１兆5332億円。住宅やエネルギー関連の建設需要が膨らみ、北米向けが17年10～12月に16年10～12月に比べて50.5％増だった。世界的な景気改善を踏まえ、アジアなど幅広い地域で出荷が伸びた。
　一方、内需を示す国内出荷額は5.6％増の１兆181億円だった。17年８月末に排ガス規制の強化に伴う生産猶予が終了。駆け込み需要が一服した秋口以降からは徐々に出荷が伸び悩んだ。
　17年12月単体の建機出荷額は前年同月比19.2％増の2181億円で、14カ月連続のプラスとなった。外需は41.6％増、内需が8.8％減だった。中国を除くアジア向けの出荷が14カ月連続で増加するなど外需の堅調さが続いた。

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4 マンション管理費もクレカ払い　修繕積立金や駐車場代 2018/1/31 日本経済新聞
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　前回は賃貸住宅の家賃をクレジットカードで決済してポイントを獲得できる機会が増えているという話をしました。今回は分譲マンションについてです。管理費や修繕積立金、駐車・駐輪場代をカードで払えるケースが最近、出てきました。対象物件は今のところ限られますが、同様の動きが広がればポイントを大量に獲得する好機となります。
　一例が野村不動産グループが扱う「プラウド」です。入居者は特定のカード（野村不動産グループカスタマークラブゴールドカード）を使うと管理費や修繕積立金、駐車場代などの決済が可能で、0.5％分のポイントを獲得できます（4月以降導入予定）。管理費が月2万円、修繕積立金が1万円、駐車場代が3万円だとすると年間支払額は72万円。3600円分のポイントがたまる計算です。
　同カードは年会費が1万2700円（税別）かかり、マンション費用の決済で得るポイントだけでは元を取れません。ただカード継続2年目には1万円分のポイントがたまるキャンペーンも実施しています。基本となるポイント還元率も1％と高めで、トータルではお得感があります。
　三井不動産レジデンシャルが管理する「パークコート」「パークタワー」「パークシティ」などもカード払いが可能です。対象カードは三井のすまいLOOP VISAカードです。三菱地所グループの「ザ・パークハウス」などは三菱地所グループCARDレジデンスクラブで決済できます。いずれも年会費がかかる点は留意しましょう。
　これらのマンションの中でもカード決済が導入されていない物件もあるので、管理会社に確認しましょう。手続きは通常、管理会社や専用サイトが窓口となります。カードに入会したうえでカード決済を申し込むようにしましょう。

菊地崇仁
　北海道札幌市出身。1998年に法政大学工学部を卒業後、NTTに入社。社内システムやLモードの料金システムの開発などに携わり、2002年に退社。同年、友人と共に起業し、システムの設計・開発・運用を行う。06年、ポイント交換案内サービス・ポイ探の開発に携わり、11年3月代表取締役に就任。一般からプラチナまで、57枚のクレジットカードを所有。

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5 民泊の「通年規制」に国が懸念　行き過ぎ？自治体と溝 2018/1/31 日本経済新聞
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　住宅の空き部屋に旅行者を有料で泊める民泊を巡り、東京都大田区が導入する予定の独自規制が波紋を広げている。住宅宿泊事業法（民泊法）に基づく独自規制の条例を全国に先駆けて2017年12月に制定し、ホテルや旅館が営業できない地域では年間を通じて民泊を禁じた。民泊を推進したい政府は通年規制に否定的だが、区が通年規制の旗を降ろす気配はない。
　民泊法は条例での規制を認めた。ただ、政府は「通年や自治体全域で禁じるのは行き過ぎ」と繰り返し、12月末に公表したガイドライン（指針）でも「法の目的を逸脱するもので、適切でない」と明記した。「大田区の条例は法律違反ではないか」。条例制定直後の規制改革推進会議では委員から厳しい意見も出た。
　民泊法では通年や全域の規制の是非は明確にしていない。指針の公表が遅れたため、自治体が指針を待たずに条例制定作業を進めざるを得なかった面もある。他の自治体でも「民泊事業者の届け出が始まる18年3月に準備が間に合わない」との困惑が広がった。
　大田区は通年規制の理由として、国家戦略特区を活用した「特区民泊」との整合性を挙げる。区内の特区民泊もホテルや旅館が営業できない地域では認めていない。区幹部は「苦情もほとんどなく実績を重ねてきた特区民泊を普及させたい。条例は国や弁護士と相談して策定した。いま見直す予定はない」と話す。
　自治体による独自規制は宿泊者の騒音やごみ出しマナー、治安悪化への不安を訴える地元住民に配慮したものだ。全域禁止は東京都中央区や目黒区、特定地域での通年規制は兵庫県などで検討が進む。
　独自規制の是非は民泊法案の検討段階から争点の一つだった。民泊を商機とみていた都内の不動産業者は「法定の年間180日規制ですら厳しいのに、上乗せされては商売にならない」と漏らす。地域で異なる規制には旅行者からも「分かりにくい」との声が出る。
　民泊に詳しい日本総合研究所の高坂晶子主任研究員は「地域事情に応じた規制は必要。ただ、厳しすぎれば違法民泊が減らない。規制の実効性をどう高めるかが大切だ」と話す。訪日外国人客らを地域に呼び込むことによる経済効果と、住民の懸念への対応のバランスをどう取るか。自治体の模索はなお続きそうだ。

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6 12月の実質消費支出、前年比0.1％減　住宅リフォーム低迷 2018/1/30 日本経済新聞
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　総務省が30日発表した2017年12月の家計調査によると、２人以上世帯の消費支出は１世帯あたり32万2157円と、物価変動の影響を除いた実質で前年同月比0.1％減少した。リフォームや自動車への支出減少が響いた。ＱＵＩＣＫがまとめた市場予想の中央値は1.5％増。総務省は消費支出について「持ち直してきている」との判断を据え置いた。
　消費支出は季節調整して前月と比べると2.5％減少した。名目ベースでは、前年同月比1.2％増だった。
　消費支出の内訳をみると、設備修繕・維持など「住居」が実質で前年同月比23.3％減少した。総務省は「例年ほど12月にリフォーム需要が盛り上がらなかった」とみている。
　「交通・通信」は自動車購入の動きが鈍り、2.7％減った。価格上昇したレタスやマグロなど一部の生鮮野菜や魚介類の支出減少も目立った。半面、「教養娯楽」は国内パック旅行がけん引し5.5％増えた。
　高額でぶれが大きい住居と自動車を除くと実質で前年同月比2.9％増加した。勤労者（サラリーマン）世帯の１世帯あたりの消費支出は35万2076円と実質で0.5％減少した。減少は３カ月ぶり。

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7 「狭い屋根でも大容量」、LIXILが小型太陽光パネル 2018/1/29 日本経済新聞
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　LIXILは、短辺826mmの新サイズを採用した太陽光パネル「Gシリーズ」を2018年2月1日から受注する。狭小住宅や複合屋根など搭載量が限られる物件でも大容量発電が可能で、ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）の普及促進に貢献するという。
　標準サイズのF（1638×828mm）と、その約80％サイズのS（1322×828mmm）の2種類をラインアップした。どのような屋根形状でも効率的にパネルを敷き詰められ、大容量の設置が可能という。
　太陽光パネルは、セル（発電素子）内部に形成されるパッシベーション膜によって光を反射させる新技術を用いた単結晶PERCセルを採用した。Fサイズは公称最大出力250W／枚、モジュール（パネル）変換効率18.48％。Sサイズは公称最大出力195W／枚、モジュール変換効率17.86％。
　同社製のアルミ架台「ソーラーラック」に対応し、傾斜屋根に設置できる。縦桟と横桟を組み合わせることで、強度を高める垂木施工が可能。
　Fサイズのパネル18枚（3段6列）とパワーコンディショナー（PCS）のシステム構成（定格出力4.5kW）の場合の価格は271万5000円（税別、ソーラーモニター、架台、配線材、設置工事費は含まず）。自社比120％の販売拡大を目指す。

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8 つみたてNISA、iDeCoとの相性は？　併用術を考える 2018/1/29 日本経済新聞
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　今月はつみたてNISA（積み立て型の少額投資非課税制度）について紹介してきました。最終週のテーマは「他の制度と組み合わせてみる」です。
　米国のファイナンシャルプランナーの間で近年流行している運用の考え方の一つに、「アセット・ロケーション」があります。株式や債券の資産配分を最適化する「アセット・アロケーション」に語感が似ていますが、こちらは文字通り資産（アセット）の「置き場（ロケーション）」を重視する考え方。特に重視されているのは税制優遇のある口座の有効活用です。
　税制優遇口座というと、iDeCo（個人型確定拠出年金）、財形貯蓄が代表例。それでは、つみたてNISAと相性のよい制度はどちらか考えてみましょう。

■iDeCoと併用する場合は満額にこだわらない
　まず比較してみたいのはiDeCoです。iDeCoとつみたてNISAはいくつかの点で似ています。まず、定期的な積み立てを行うこと、運用益が非課税であること、非課税枠は比較的少額であることです。
　一方でiDeCoと違い、つみたてNISAは掛け金そのものは所得控除の対象ではありません。積み立て段階で税制優遇される分、iDeCoの方が有利です。投資対象の商品の売買を繰り返しても税制優遇が維持される点でもiDeCoに軍配が上がります。
　iDeCoは「最強の投資優遇税制」ともいわれており、活用しない手はありません。税制優遇面だけ考えれば、同じように有利なつみたてNISAとの併用は最強の組み合わせといえるかもしれません。
ただし、iDeCoはあくまで年金ですので、60歳まで受け取りできないことについては留意すべきです。老後の資産形成としては最適ですが、それ以外の目的には用いることは原則できません。
　iDeCoと組み合わせる場合は、「iDeCoファースト」の考え方に立ちつつ、併用を考えるといいでしょう。資金に余裕がなければ無理に両方満額積み立てる必要はありません。「iDeCoに月1万円（限度額は2.3万円）、つみたてNISAに月1.5万円（同3.3万円）ずつ積み立てていく」でもいいわけです。できれば投資枠はフル活用したいところですが、少額でも積み立てを継続すれば将来大きな財産になるはずです。

■財形貯蓄との併用はリスク分散の利点
　次に、会社員の多くが利用できる財形貯蓄との組み合わせはどうでしょうか。税制メリットがある財形貯蓄には住宅購入目的の住宅財形、年金受け取り目的の年金財形と2種類あり、いずれも利息が非課税です。
　定期的に積み立てるという点では財形貯蓄とつみたてNISAは同じですが、一般的に財形貯蓄は預貯金であり、投資信託というリスク商品しか選べないつみたてNISAと対照的です。
　組み合わせの相性として考えると、「積み立て投資と積み立て預金の同時並行」になり、リスク管理として悪くない発想です。同額ずつ積み立てれば、元本ベースでは「リスク資産5：安全資産5」になりますし、資産配分を変えて「7：3」「3：7」のように比率をアレンジすることも可能です。
　リスク資産に自らの財産のほとんどをつぎ込んでしまうと、相場の短期的な下落の際に損失が直撃します。定期預金金利があまりにも低いのが残念ではありますが、相場の下落時には定期預金の積み立て効果によって資産のマイナスインパクトは軽くなります。また、リスク資産の部分について相場の回復を待つことができる（特に心理的な）余裕も生み出してくれます。リスク分散という点で、財形貯蓄とつみたてNISAの併用は大いにアリだと思います。

■一つの制度にとらわれず有効活用を考える
　ちなみに、一般NISAとの関係ですが、NISAとつみたてNISAは選択制なので毎年どちらか1つしか利用できません。つみたてNISAは投信のみが対象なのに対し、一般NISAでは個別株にも投資できますが、長期での資産形成を第一に考えるのであれば、つみたてNISAを優先して考えた方がいいでしょう。
　今回はいくつかの制度とつみたてNISAの組み合わせを検討してみましたが、一つの制度にとらわれず有効活用を考える視点は重要です。
　私たちはつい制度ごとの限度額を使い切るまで他の制度を使ってはいけないような気にとらわれます。しかし、そういったルールはありません。少額でも税制優遇を受けながら複数の制度を併用していけばいいのです。
　今回取り上げた制度との併用であれば、管理の手間やコストもそれほど問題にはならないでしょう。ぜひ、いくつかの制度を組み合わせた「アセット・ロケーション」を構築してみてください。

マネーハックとは　ハックは「術」の意味で、「マネー」と「ライフハック」を合わせた造語。ライフハックはIT（情報技術）スキルを使って仕事を効率よくこなすちょっとしたコツを指し、2004年に米国のテクニカルライターが考案した言葉とされる。マネーハックはライフハックの手法を、マネーの世界に応用して人生を豊かにしようというノウハウや知恵のこと。

山崎俊輔
　AFP、消費生活アドバイザー。1972年生まれ。中央大学法学部卒。企業年金研究所、FP総研を経て独立。退職金・企業年金制度と投資教育が専門。著書に『誰でもできる確定拠出年金投資術』（ポプラ新書）など。http://financialwisdom.jp

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9 芳井敬一・大和ハウス工業社長の講評 2018/1/29 日本経済新聞
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　「建築で未来の街をどう変えるか」という課題に多くのご提案をいただきました。３Ｄプリンターで作る「未来の建築」や「移動する家」などユニークなものから、持続可能な社会に向けた「何度でも再構築できる家」、「お味噌汁みたいな家」のように共感が持てるものまでアイデアは多岐にわたります。
　すでに試みがなされているご提案もありました。例えば「アリの巣」や「地下都市」といった地下空間の活用です。鉄道を地中化して空いた地上空間を緑化し、新たなふれあいの場をつくるプロジェクトが各地で進んでいます。住まいでも地下空間の上手な活用法を真剣に考える必要があると思っています。
　私たちは建設という事業を通じ地域の皆さんと交わることが多いですが、ある日「芳井さんにとって家とは何ですか」と聞かれたことがありました。そこで答えたのが「ほっとできる場所」です。人口減少を受け、コンパクトシティが話題になっていますが、特に高齢者にとってつらいのは異なる住環境を押しつけられることです。人に合わせて建物を移動させるなど、そこで住まう人の気持ちに寄り添い、柔軟に発想することが大切だと思います。
　一方、家の中で様々なデータを収集し、人工知能（ＡＩ）で住みやすい環境を提案することも重要になっていきます。最近、ＡＩスピーカーを活用した取り組みを始めましたが、将来的には健康状態や自然環境などの情報を集め、住まいを自在に変化させていけたら素晴らしいのではないでしょうか。
　そして建物に忘れてはならない重要な要素が「絆」です。過去の大震災を通じ、私たちはその重要性を実感しました。高齢者世帯や単身世帯が増えていく今後は、仮想現実（ＶＲ）技術などを活かし、家族や地域の人々がバーチャルな空間の中で絆を深められるような仕組みづくりも重要だと思います。

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　「衣食足りて礼節を知る」ということわざがありますが、私たちが豊かな生活を送るためには、もうひとつ「住」の要素が欠かせません。高齢化社会を迎えた今、住まいの大切さはむしろ相対的に高まっているといえるでしょう。寿命が延びた分、ライフスタイルに合わせ、建物も進化させていく必要があります。住宅のリフォーム需要が高まっているのもそうしたニーズが背景にあります。今後は人間の成長に合わせ、家屋も一緒に成長できるような工夫や仕組みが求められています

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10 国循センター敷地、地元不動産が購入　千里最後の大規模開発 2018/1/26 日本経済新聞
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　国循が売却したのはセンターの敷地約６万６千平方メートルと隣接する宿舎跡地８千平方メートル。７社による競争入札の結果、アーク不動産が落札した。同社はアサヒビール西宮工場（兵庫県西宮市）跡地再開発や大津パルコ（大津市）再生など大型施設を手掛けた実績がある。
　国循センターの周辺は住宅街で、最寄りの阪急北千里駅から徒歩20分程度。建物の高さ最高31メートルという規制の対象地域に含まれるため、アーク不動産による跡地再開発はマンションや戸建て住宅、子育て、高齢者向け施設が軸になりそうだ。
　千里ＮＴでは大阪府が府営住宅を建て替える大規模事業に取り組んでいるほか、千里中央駅（大阪府豊中市）の中核商業施設、千里セルシーも建て替えが取り沙汰されており、国循跡地が再開発されれば、千里ＮＴの再生事業は一段落する。

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11 自然光に近い白色ＬＥＤ　日亜化学 2018/1/25 日本経済新聞
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　日亜化学工業（徳島県阿南市）は25日、従来製品より自然光に近い色味の光が出せる白色発光ダイオード（ＬＥＤ）を、２月から量産出荷すると発表した。紫外線の放出がほとんど無く、照らした物が劣化しづらい特長もある。
　新しいＬＥＤの名称は「オプティソリス」。青色ＬＥＤと蛍光体を使い、従来より自然光に近い色味の光を出す。15種類の色を照らしたときに、自然光で照らした時とどれだけ近く見えるかのテストでは、どの色でも一般的な白色ＬＥＤを上回ったという。
　従来から自然光に近い光を出す白色照明はあるが、紫外線を多く出すため照らす物を劣化させるというデメリットがある。新製品は青色の光を基にして白色の光を出すため紫外線が少ない。
　まずは博物館や美術館、塗装や写真の色味を見るための照明などに向けて販売する。将来的には住宅向けなど一般的な照明向けにも販売する。

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12 民泊向け管理システム、ＵＳＥＮＨＤ系が開発 2018/1/25 日本経済新聞
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　ＵＳＥＮ―ＮＥＸＴ　ＨＯＬＤＩＮＧＳ傘下のアルメックス（東京・港）は25日、民泊や簡易宿所向け宿泊管理システムの提供を３月に始めると発表した。スタートアップのａｎｄ　ｆａｃｔｏｒｙ（東京・目黒）と共同で開発した。従来の紙やエクセルに代わってクラウドで予約状況などの情報を管理できる。
　提供する「ｉｎｎｔｏ」は予約状況やスケジュール、料金設定などを管理できる。初期費用は不要。30室以内の施設の場合は一律で月額5980円、31室以上は１室当たり月額199円がかかる。自宅や外出先でもインターネット環境があれば利用できる。2020年までに累計で3000件の受注をめざす。
　訪日外国人客（インバウンド）の増加で民泊施設や簡易宿所が増えている。合法的な民泊が可能になる住宅宿泊事業法（民泊法）が６月に施行されることで市場はさらに拡大する見通しだ。
　両社は専用端末ではなくクラウドを活用することで管理コストを抑えられる点をアピールする。業務効率を高めたい宿泊施設の需要を取り込む。

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13 毎日コムネット、地方物件好調で最高益 2018/1/25 日本経済新聞
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【地方物件好調で最高益】学生向け賃貸住宅の開発事業は手持ち案件が少なく、売却益が減る。賃貸住宅の運営事業は主力の首都圏から地方へ広げ、北海道や広島などで食事付き寮タイプなどの管理戸数が増える。三井不動産との提携も収益に貢献。企業の採用意欲強く、新卒採用支援事業も好調。最高益。

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14 三栄建築設計、首都圏と中京圏が好調 2018/1/25 日本経済新聞
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【首都圏と中京圏が好調】主力の分譲住宅販売は首都圏と中京圏で伸びる。子会社による関西圏の顧客開拓も進む。狭小宅地向けの３階建てアパートの受注が不動産所有者の投資用に好調。増収増益。
【ベトナム】2017年12月にベトナムの不動産会社に出資。既存子会社と連携して現地の事業拡大。

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15 UR都市機構　東洋大学と技術協力の覚書を締結 2018/1/31 朝日新聞
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　UR都市機構は東洋大学情報連携学部学術実業連携機構と技術協力の覚書を締結した。UR賃貸住宅における屋内外の住環境の向上のためのIoTおよびAIの活用に向けた検討を進める。

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16 東京グレードAオフィスの空室率は1.8%　CBRE調べ 2018/1/31 朝日新聞
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　CBREの17年第4四半期のオフィス市場調査によると、東京グレードAの空室率は17年第3四半期比0.7ポイント減の1.8%、想定成約賃料(坪当たり)は同0.1%減の3万6450円を計上した。東京グレードAの賃料は18年通年で3.0%の下落を予測している。
　一方、大阪グレードAでは、空室率は05年の調査開始以来の最低値である0.3%で前期比横ばい。賃料は同0.7%増の2万1950円。名古屋グレードAでは、空室率が同2.3ポイント減の2.3%、賃料が同0.8%増の2万4550円を記録した。

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17 東西線沿線、住みたい街1位は「門前仲町」　ライフル調べ 2018/1/30 朝日新聞
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　ライフル(東京都千代田区)が東西線沿線に住む500人を対象に行ったインターネット調査によると、同沿線で「最も住みたい駅」の1位は門前仲町(63票)、2位神楽坂(49票)、3位浦安(44票)となり、都心部への交通利便性と歴史を感じられる街並みが人気を集めた。また、「代表的だと思う駅」の1位は大手町(142票)となり、全体の約3割の票を獲得した。
　調査対象は、事前調査で「東西線沿線に最寄り駅があり、週に3日以上同線を利用している」と答えた15～69歳の男女。有効回答数500。

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18 池袋で「ポップアップストア向け物件」の貸し出し開始 2018/1/30 朝日新聞
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　不動産賃貸仲介事業を行うARROWEAST(東京都豊島区)は、「ポップアップストア向け物件」として、JR池袋駅徒歩2分の物件の貸し出しを開始した。物件は、明治通りに面した建物1階部分で、専有面積は21平方メートル。現在、スタートアップキャンペーン(期間未定)として、割引価格の日額4万円、週額26.6万円、月額98万円で利用できる。
　ポップアップストアとは、路面の空きスペース等を使って、期間限定で開かれる出店形態のこと。

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19 暮らしの情報届ける「電子版」を発売　CHINTAI 2018/1/29 朝日新聞
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　CHINTAIは、全国主要7つのエリアで展開する雑誌「CHINTAI」の中の好評ページをデジタル化した「CHINTAI電子版」の販売を開始した。毎号テーマを変えて賃貸での暮らし方や生活を豊かにする情報を提供する。価格は120円。
　物件情報とは違った、身近に役立つ情報を発信することで、暮らしをサポートするという。ウェブ書店で毎月24日に発売し、2つの読み放題サービスはウェブ書店発売の翌月上旬にリリースする。

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20 日立とサンヨ―ホームズ　高齢者の生活支援サービスで提携 2018/1/29 朝日新聞
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　日立製作所とサンヨーホームズは1月29日、住まいと暮らしの向上を目指した生活支援サービス事業において、協創パートナーシップを締結した。
　協創の第1弾として「高齢者向け生活支援サービス事業協創プロジェクト」を開始する。同プロジェクトでは、日立のIoT技術と、サンヨーホームズの住まい・介護施設、関連設備を活用し、人・家・街・社会をデータでつなぎ、高齢者の見守り支援サービスを展開する。
　18年度中に大阪府豊中市のデイサービス施設で両社が検討したサービス実証を開始。実証されたサービスを提供する場所として「健康支援センター」を設立。海外も視野に入れて店舗数と売り上げの拡大を図る考えだ。更に、離れて暮らす高齢者の日常を家族に知らせる様子見サービスや、高齢者の健康状態の維持をサポートする事業も展開していく。

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21 リストサザビーズ、ハワイ不動産の専門サイトを開設 2018/1/26 朝日新聞
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　リストインターナショナルリアルティ(神奈川県横浜市、北見尚之社長)はこのほど、ハワイ不動産専門サイトを立ち上げた。同社は国際不動産仲介FC「サザビーズインターナショナルリアルティ」の加盟店で、13年には初の海外拠点としてハワイに拠点を開設した。
　今回のサイトでは、ハワイの物件情報のほか、売買に関する知識なども掲載している。

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22 売却物件をリフォームで演出。サービスを全店舗展開へ　東急リバブル 2018/1/26 朝日新聞
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　東急リバブルは、首都圏で展開している「アクティブ売却パッケージ」(通称・アクセル君)の提供を新たに関西や地方都市でも始めた。同社売買仲介の全店舗に拡大する。
　同サービスはマンションの売主向けに提供。空き家マンションをリフォームし、家具や装飾品でモデルルームのように演出するため、高値売却に期待できる。リフォーム費用の支払いは売却後となり、初期費用の必要がない。更に、一定期間内に売却できなかった場合は、同社が「査定価格・リフォーム費用」の100%で買い取るという。

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23 6カ月連続で増加　首都圏17年12月の賃貸成約 2018/1/26 朝日新聞
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　アットホームの調査によると、17年12月の首都圏における居住用賃貸物件成約数は1万7158件で、前年同月比3.3%増となり、6カ月連続でプラスとなった。アパートが新築・中古共に好調で同7カ月連続増だった。マンションは新築が同5カ月連続増、中古も同2カ月連続増となった。これは東京23区の好調によるもの。
　エリア別に見ると、東京23区は7943件で同9.6%増、東京都下(1598件、同5.1%増)も増加し、それぞれ同7カ月連続増。千葉県(1877件、同7.9%増)も同6カ月連続で増加。これに対し、神奈川県(4261件、同2.0%減)は同3カ月連続で減少。埼玉県(1479件、同15.6%減)も同9カ月連続の減少となり、エリアによる好不調の差は依然大きくなっている。
　成約物件の戸当りの賃料指数は、マンションは新築が108.6で前月比2カ月連続で下落。中古は95.0で前月の下落から上昇に転じた。アパートは新築(105.5)が同3カ月連続で上昇。中古(99.0)は同2カ月連続の下落となった。

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24 17年のマンション管理費市場は7235億円　矢野経済調べ 2018/1/26 朝日新聞
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　矢野経済研究所は1月23日、マンション管理市場に関する調査の結果を公表した。調査対象はマンション管理会社などで、調査期間は17年10～12月。
　同調査によれば、17年の管理費市場は前年比2.7%増の7235億円と推計、共用部修繕工事市場は同4.3%減の6207億円を見込む。
　将来的には、25年に管理費市場は8600億円超、共用部修繕工事市場は7000億円超への拡大を予測した。

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25 日経新聞「環境経営調査」で建設業分野2年連続1位に　積水ハウス 2018/1/26 朝日新聞
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　積水ハウスはこのほど、日本経済新聞社が実施した「第21回環境経営度調査」の建設業分野で2年連続となる第1位を獲得した。同調査は、企業の環境経営を分析し、温暖化ガスや廃棄物の低減などの環境対策と経営効率の向上の両立について評価するもの。
　積水ハウスは、販売商品における高いZEH率や事業活動に利用する電力の再生可能エネルギー化、施工現場で建築廃棄物を分別・把握する管理システムの構築などで高い評価を受けた。これらの取り組みにより、同社は5項目の建設業評価指標のうち「環境経営推進体制」「汚染対策・生物多様性対応」「資源循環」「製品対策」の4指標で最高スコアを獲得。また残りの「温暖化対策」についても好評価を得て、2年連続の建設業総合首位に輝いた。

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26 IT重説などテーマに3月6日にセミナー　家賃債務保証事業者協 2018/1/25 朝日新聞
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　日本賃貸住宅管理協会の家賃債務保証事業者協議会は3月6日に第3回定例会(セミナー)を開催する。テーマは家賃債務保証のIT重説や電子契約の導入など。参加希望者を先着順200人で2月28日まで受け付ける。開催時間は午後2時30分から午後5時まで。
　家賃債務保証は17年10月に国土交通省により登録制度が創設された。登録保証会社は、家賃債務保証に関する重要事項の説明や書面交付が義務化されたため、今後、賃貸借契約と同様に、IT重説や電子契約が進むと見られる。当日は、これらのほか、自動音声対応システムを活用した滞納督促の効率化をテーマとして、3部構成で講演する。参加費は家賃債務保証事業者協議会会員が無料、日管協会員が4000円、一般が8000円。参加申し込みは家賃債務保証事業者協議会のホームページで受け付けている。

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27 多雪地域に対応、単身世帯向け賃貸商品を発売、大東建託 2018/1/31 読売新聞
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大東建託（株）は、2月1日（木）より、多雪地域に対応した単身世帯向け賃貸住宅のDK SELECT新商品「LUTAN LACHIC（ルタンラシック）」の販売を開始する。
同商品では、オリジナルシステムキッチンや三面鏡洗髪洗面化粧台など、ワンランク上の住宅設備に加え、インテリアフックやアクセントニッチといった“自分らしさ”でアレンジできるアイテムを採用している。
また、一般地域で人気のシリーズ「ルタン」のコンセプトを多雪地域用に展開した商品で、多層構造の外壁により気密性・断熱性を高め、窓には「高遮熱・高断熱Low-E複層ガラス」、給湯設備は潜熱回収型給湯器「エコジョーズ」を採用するなど、省エネルギー設計となっている。
フロアプランは1、2階ともにコンパクトな1Kタイプ（1階：32.23m2、2階：40.74m2）。初年度は年間100棟の販売を目指すという。

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28 女性は特にご用心！？　”見栄っ張り”住宅ローンの落とし穴 2018/1/31 読売新聞
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住宅ローンが低金利なので収入に対して多額の住宅ローンが組んでしまいがちな時代です。この際だからと、ワンランク上のエリアや物件などを選んでしまう人もいるかもしれませんね。しかし、返済のことをしっかりと考えた上で毎月の収入から無理なく返済できる金額を考えることが大切です。
住まいに関する支出は、家庭の大きな割合を占めるもの。保活から住宅ローン控除まで、住まいに関する家計管理や節約術に定評のあるファイナンシャルプランナー（FP）の花輪陽子さんが解説します。

「せっかくだから」とよいものを選ぶと、トータルですごい金額に
「せっかくだし、ウッドデッキを付けたい」「おうちを買うなら港区か渋谷区がよい」など、“一生に一度だから”とマイホームにこだわりを持ち過ぎる人は予算をオーバーしがちです。女性は特にご用心。「壁紙は変えたい」「カーテンとソファーカバーは統一したい」など「友達が来た時に自慢をしたい」という見栄っ張り支出は、一つ一つは何とかなる金額でも積み重なると総額で大きな金額になるからです。このオプションを付けるといくら追加支出がかかるのかをメモをして総額を計算するようにしましょう。
そもそもマイホーム探しの前に予算を決めるべきです。予算とは自己資金と無理なく返済できる住宅ローンの金額の合計額です。住宅ローンは毎月の収入のなかから無理なく返済でき、かつ定年退職までに返済できる金額に留めるようにしましょう。

借入額によって毎月返済額はこんなに変わる
例えば、借入金額3000万円、金利1.5%、35年返済（元利均等返済）の場合、毎月の返済額は約9万2000円です。他の条件は同じで借入額を4000万円にした場合の毎月返済額は約12万2000円になります。毎月の返済額が3万円も変わるのでその差は大きいですね。
「ローン返済額は家賃相当額」とも言われますが、その他にもかかる固定資産税など維持費にも注目しましょう。また、マンションの場合、管理組合や、管理人常駐のための管理費、将来のメンテナンスのための修繕積立金が必要になります。どちらも5年毎に見直しがあるケースが多く、修繕積立金に関しては途中から上昇する場合も多いです。ローン返済額に維持費も加えて、以前に借りていた家賃と同等額であれば家計を無理なく回しやすいでしょう。
また、変動金利で借りる場合は毎月の返済額が途中で変わる可能性もあるので注意しましょう。変動金利で借りる場合、市場金利の変化によって住宅ローン金利も変動します。半年ごとに金利の見直しがあるのが一般的です。10年以上の固定金利を組むとその期間は返済額が一定のために将来の返済額を見通しやすくなります。

ローンを返済しながら老後資金を作れますか？
住宅ローンを組めるだけ組んではいけないもう一つの理由にローンを返済しながら老後資金を貯めなければならないということが挙げられます。60歳以上の単身無職世帯の平均的な収入は約12万円ですが、支出は約15万6000と毎月約3万6000円の赤字になっています（総務省統計局「家計調査報告2016」より）。年間で約43万円の貯金を取り崩している計算になるのです。
例えば、65歳までは働くというA子さんの場合。65歳から90歳までの25年間は年金と貯金の取り崩しでの生活になります。平均的な支出と同じように年43万円取り崩すのであれば、生活費だけでも25年間で1075万円になります。介護などの予備費も加えると約1500万円の老後資金を作る必要があることが分かるでしょう。老後資金は退職金、確定拠出年金、積立型の生命保険などで準備をしてももちろん大丈夫です。

老後とのバランスも考えて、マイホームの予算を再度調整しましょう
老後資金が恐ろしいと感じた人も多いかもしれません。ですが、ローンを完済済みのマイホームがあるということは一つの老後への備えになります。実は先ほどの家計調査の平均的な支出額のうち、住居費は月約1万3000円程度。ローン完済後の持ち家で維持費だけを支払っている金額を前提として計算されています。つまり一生賃貸の場合、あるいは退職後もローンを完済できていないという場合は更に多くの貯金を準備する必要があるのです。
無理のない範囲のローンに留め、退職までに完済をして、その住宅に住み続けるということが原則にはなりますが、老後を迎えるにあたって持ち家ということは一つの安心材料にはなりそうです。
住宅購入は一生で一番というくらい大きなライフプランになります。金融広報中央委員会の「知るぽると」というサイトでも資金プランシミュレーションができます。借入額の条件を入れて毎月の返済額を試算する「借入返済額シミュレーション」を事前にすることもおすすめです。借入額によって毎月の返済額が、さらには老後のゆとりが大きく変わるために、じっくり考えて決断をすることをおすすめします。

花輪陽子phpto2花輪　陽子（ファイナンシャルプランナー）
CFP認定者、1級FP技能士。外資系投資銀行を経てFPに。「夫婦で貯める1億円！」「貯金ゼロ借金200万円！ダメダメOLが資産1500万円を作るまで」などの著書やテレビ出演、雑誌監修など多数。

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29 自治体によって違う！　「ごみ出しのルール違反」はトラブルの元 2018/1/31 読売新聞
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ご近所に対する不満として登場することが多い「ごみ出しのマナー」。実は、ごみに関するクレームを言ってくる方のほとんどは匿名です。他人の捨てたごみに関して、誰が捨てたか監視したり、中身をチェックしたりすることに抵抗のある方が多い証拠だと思いますが、クレームを言う側の「口うるさい人だと思われたくない」という気持ちがこの問題を厄介にしています。
みんなが嫌な思いをしないためにも、どんなときにごみに関するクレームが発生するのかを学び、予防に努めるのが得策だと思います。それでは、実際に発生したごみクレームの事例を見ていきましょう。

ごみ出しのクレームが発生する理由は、自治体ごとにルールが違うから
これまで連載では、ご近所トラブルが発生しやすいのは「新しく引越してきたタイミング」であると書いてきましたが、「ごみ出し」に関するトラブルも同じです。
これは、ごみ出しのルールが自治体ごとに違うことが大きな原因となっていると思います。
まず多いのは、分別の間違いによるご近所トラブルです。ごみの分別に関しては、分別するごみの種類が多い地域と少ない地域との差がかなりあるため、きちんと分別しているつもりでも実は間違っていることが多々あります。
東京23区で見ても、例えば足立区は「燃やすごみ、燃やさないごみ、資源ごみ、粗大ごみ」の４種類の分別で、資源ごみは「古紙、びん、缶、ペットボトル」に分かれており、新しく引越してきた人にも比較的分かりやすくなっています。
一方で、リサイクルに力を入れている練馬区では、一般的な分類に加えて、古着・古布や使用済み食用油、なべやフライパンなどを区立施設で回収していたり、携帯電話などの有用金属をリサイクルしたり、家庭用のインクカートリッジをプリンターメーカーと協力してリサイクルするなどしています。なんと、在宅医療で出る注射針まで薬局で回収していると言うから、その意識の高さに驚きです。
例えば練馬区から足立区への引越しならば問題は起こりにくいのですが、逆のケースだった場合どうでしょうか。今までと同じように分別して出していたら当然目立ってしまいますし、回収されずに集積所に残されればクレームの原因になってしまいます。

「ごみ出しをする時間」にもルールが！
完璧にごみを分別してもクレームになってしまうケースもあります。その原因は、ごみ出し時間のルール違反でした。
分別のルールだけでなく、ごみを出してよい時間帯も各自治体で異なります。ある方は「前日の夜に出してよい地域」から「当日の朝にしか出してはいけない地域」へと引越ししたため、夜にごみを出してご近所の方に見咎められてしまいました。
また、最近は24時間ごみ出し可能なマンションが人気ですが、比較的規模が大きく管理費も高めのマンションでないと導入は難しいものです。こういう便利なマンションに慣れていて、その感覚のまま地方転勤などで24時間ごみ出しができない賃貸に引越したケースなどは、ご本人も大変かもしれません。
なぜなら24時間ごみ出し可能な物件は、入居者さんがマンション専用のごみ庫に出したごみを、収集日に合わせて作業員の方が表に出してくれており、間違った分別をやり直してくれる場合もあるから。
そんな至れり尽くせりの暮らしに慣れてしまっているためか、ごみ出しに関してあまり知識が無い、といったケースもあるのです。するとごみ出しの時間に決まりがあることを知らなかったり、知っていても「ちょっとくらいいいか」と夜中に出してしまったりしてトラブルになることがあります。

夜にごみを出したらだめなのはなぜ？
では、なぜごみを夜のうちに出してはいけない地域や物件があるのでしょうか。それにはいくつか理由があります。
生活スタイルが多様化して暮らしのサイクルが人によって異なるため、ごみを出したい時間も人それぞれ。ただでさえ一週間のうち半分以上が何らかのごみ収集の日に当たるのに、みんなが自由な時間にごみを出してしまうと、ごみ集積所はいつでもごみがあるような状況になってしまいます。
割れ窓理論（割れた窓をそのままにしていると、そこにはごみが捨てられ、環境が悪化し、犯罪が増える）をご存じの方も多いと思いますが、われわれ管理会社の経験から言っても「ごみがさらなるごみを呼ぶ」という法則が確かにあると感じています。ごみが常にある状態にしておくと、不法投棄が増え、周辺が汚れ、環境が悪化していくのです。
また、地域によっては長時間置いておくと猫やカラスに荒らされてしまうこともあります。もっと困ることには、長時間置かれているごみは放火の原因にもなるのです。周辺の住環境を保つためにも、ごみ集積所の近くに住んでいる人の安全のためにも、ごみ出しの時間帯はきちんと守りたいものです。

本当に迷惑なのは不法投棄！！
これまで小さなルール違反の話をしてきましたが、私たち管理会社が一番困っているのは、「粗大ごみの不法投棄」です。
不法投棄されやすい賃貸住宅では防犯カメラを設置したり、ごみストッカーを設置したりして捨てられにくくするなどの対策を取っています。本来は賃貸住宅の住環境を安全に保つための防犯カメラが、入居者さんへの疑いの目として利用されることはとても残念ですが、物件によっては入居者さん自身による不法投棄が多いところがあることも事実なのです。
不法投棄が頻発するのは引越しで退去するタイミングが多いため、防犯カメラを見てみるとせっせと粗大ごみを運んでいる引越し予定の人が映っていることがあります。また、普段から不法投棄を苦々しく思っている入居者さんからの目撃証言で犯人が発覚したりもします。
犯人が発覚したらもちろん注意するわけですが、粗大ごみは事前申し込み制の自治体が多く、申し込んでから回収までに数週間掛かる場合もあり、「引越し日に間に合わなかったのでつい……」と言われることもしばしば。注意されて嫌な思いをしないためにもきちんと正規の捨て方で捨ててほしいものです。
また、引越し当日に粗大ごみ回収の業者さんを呼んで、「値段が高すぎる！」とトラブルになっている人を時折見かけます。急ぎで依頼したいときは、自治体の粗大ごみ受付センターに一度相談してみましょう。もしくは私たち管理会社に事前に連絡をいただければ、リフォーム業者さんに粗大ごみ回収を依頼できる場合もあります。しかし、いずれの場合も自治体の回収より高額になりますので、前もって計画を立てて粗大ごみを捨てるのが一番です。
ごみをきちんと分別してルールを守っている人は、少しでも違反をしている人のことをとても厳しく見ているケースが多いように感じるかもしれません。しかし、ごみ出しのマナー違反は他の入居者さんやごみ集積所を共有している近隣の方に迷惑を掛ける行為なので、怒るのも無理はないと感じます。
なぜなら、ひどい状態が続けば、何らかの対策を取らざるを得なくなり、管理費が値上げになってしまう可能性もあるのです。また、ごみ集積所が回収されないごみでいっぱいの物件は、入居募集をしても決まりにくく、物件自体の価値も下がってしまうため、大家さんやわれわれ管理会社にとっても本当に困る行為です。
お互いに気持ちよく暮らすために、お住まいの地域や物件のルールをしっかり確認して、きちんとごみを出してくださいね。

谷　尚子谷　尚子　賃貸住宅での暮らし応援団
独立系の賃貸管理会社ハウスメイトパートナーズに勤務。仲介・管理の現場で働くこと20年超のキャリアで、賃貸住宅に住まう皆さんのお悩みを解決し、快適な暮らしをお手伝い。金融機関・業界団体・大家さんの会等での講演多数。大家さん・入居者さん・不動産会社の3方良しを目指して今日も現場で働いています。

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30 新築と中古のマンション市場、2017年首都圏の市況はどうだった？ 2018/1/31 読売新聞
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不動産経済研究所が首都圏と近畿圏における2017年の新築マンション市場動向を、東日本不動産流通機構（東日本レインズ）が2017年の「首都圏不動産流通市場の動向」を、それぞれ発表した。さて、2017年首都圏の新築と中古のマンション市場は、どんな市況だったのだろう？

首都圏の新築マンションは4年ぶりの増加、中古マンションは3年連続の増加で過去最高に
まず、不動産経済研究所によると、新築マンションの2017年の新規供給戸数は3万5898戸で、前年比0.4％増だった。2013年から供給減が続いていたが、4年ぶりの増加となった。ただし地域別で違いがあり、東京都下と神奈川県、千葉県では減少、東京都区部と埼玉県で増加した。
これに対して、東日本レインズによると、中古マンションの2017年の成約件数は3万7329件で、前年比0.4％増と伸び率は新築マンションと同様。成約件数は3年連続で増加となり、過去最高を更新した。地域別では、埼玉県と神奈川県では減少、東京都と千葉県では増加した。
注意したいのは、不動産経済研究所の市場動向では、ファミリータイプの民間の新規分譲マンションだけが対象となっている点だ。加えて、数値は供給戸数、つまり新規に販売された戸数なので、すべてが契約に至ったわけではない。ちなみに、累積契約率は83.2％となっている。
一方、東日本レインズの市場動向では対象が幅広く、ワンルームやリゾートマンションなども含まれる。加えて、数値は成約件数、つまり契約に至ったと東日本レインズに報告があった件数（件数は戸数と同じ）となっている。
したがって、単純に数値だけで比較することはできないが、2017年の首都圏のマンション市場では新築と中古で同じくらいの成約があったと推測できる。

次に、マンションの価格について見ていこう。
新築マンションの1戸当たりの平均価格は5908万円で、前年より418万円・7.6％上昇した。地域別では、東京都区部7089万円（6.9％上昇）、東京都下5054万円（1.4％上昇）、神奈川県5524万円（9.6％上昇）、埼玉県4365万円（2.6％上昇）、千葉県4099万円（0.3％上昇）とすべてで上昇となった。
中古マンションの1戸当たりの平均成約価格は3195万円で、前年より56万円・4.8％上昇し、5年連続の上昇となった。地域別では、東京都区部4238万円（5.0％上昇）、東京都下2635万円（0.8％上昇）、神奈川県2805万円（5.1％上昇）、埼玉県2016万円（3.5％上昇）、千葉県1969万円（2.2％上昇）と、こちらもすべてで上昇した。
次に、各戸の面積の違いによる影響を排除するために、1m2当たりの平均単価を比べてみよう。
新築マンションの1m2当たりの平均単価は85.9万円で、前年より8.3％上昇した。地域別では、東京都区部108.3万円（7.8％上昇）、東京都下71.2万円（2.7％上昇）、神奈川県77.1万円（8.3％上昇）、埼玉県61.1万円（2.0％上昇）、千葉県57.0万円（1.8％上昇）と、やはりすべてで上昇となった。
中古マンションの1m2当たりの平均単価は50.00万円で、前年より4.4％上昇し、5年連続で上昇し23年ぶりに50万円台に達した。地域別では、東京都区部73.78万円（4.1％上昇）、東京都下39.03万円（1.1％上昇）、神奈川県41.88万円（4.3％上昇）、埼玉県29.68万円（3.3％上昇）、千葉県26.90万円（2.1％上昇）とすべてで上昇した。ただし、平均築年数は20.70年となり、経年化が年々進んでいる。
新築マンションの価格は2013年、2015年、2017年で高騰しているのに対して、中古マンションは2013年からじりじりと上昇している点が特徴だ。

新築マンションの価格はさまざまな要因で変動し、新築の動きにつれて中古も変動する
新築マンションの市場動向は、経済情勢などの影響を強く受ける。例えば、リーマンショックや東日本大震災が起こったときには市場は縮小した。縮小期は確実に売れる人気エリアに新築マンションの供給が集中し、そのため価格が上昇する傾向が見られる。
また、東京オリンピックの開催が決まると、オリンピック需要でマンションの建築資材が高騰し、震災復興需要や地価が上昇に転じたことも加わって、マンションの原価といえる部分が値上がりした。こうしたことが、近年の新築マンションの価格上昇の理由となっている。
中古マンションは、新築マンション市場の影響を受ける。新築マンションの供給が少ないエリアでは、中古マンションに目が向けられるようになるし、新築の価格高騰、特に都心部などでは一般の人の手が届かない価格で販売されるようになると、中古マンションの需要が強くなる。その結果、成約件数が増えて、成約価格も新築ほど急激ではないがじりじりと上昇しているというのが、首都圏のマンション市場の実態だ。
これまで新築と中古を比較してマンション市場を見てきたが、マンション選びをする際に、当初から新築か中古かを決めてしまうのはどうかと思う。本来はどんな街に住みたいか、どんな暮らしがしたいかを考えて、それが実現するマンションを選ぶべきだろう。その結果として選んだマンションが、新築だったり中古だったりするという選び方が、スタンダードになることを期待している。

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31 それってリフォーム詐欺かも…？　悪徳業者の手口と対抗策 2018/1/30 読売新聞
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心躍るリフォーム。その一方で昨今は、悪徳会社による「リフォーム詐欺」も世の中を騒がせています。詐欺に巻き込まれないまでも、業者の見極め方やいざというときの解決策を知りたいところ。欠陥住宅問題やトラブル解決に取り組む「NPO法人建築Gメンの会」理事長の大川さんにポイントを伺いました。

耐震、床下、屋根など次々と契約を迫る。こんな事例があるので注意！
詐欺事例のなかでは、「次々詐欺」といわれる手口が非常に多いという大川さん。いくつかの事例を紹介します。
＜ケース1＞点検しますという訪問で床下を見て「湿気がすごい」などと言って不安をあおり、本来ならば必要のない工事の契約を勧めてくる。その契約がとれると、次は屋根、外壁、小屋裏を見て、同じ手口で次々と工事の契約を勧めてくる。検査の結果、通常の2～3倍の工事費を支払ってしまった（建設業法による建設業登録不要な500万円未満の工事となるよう、複数回に分けて契約させる手口）
＜ケース2＞「近所を回っているのですが、床下のシロアリ検査を無料でしますよ」と訪問。「さらに屋根の瓦が傾いているのが気になります」などといって、このままだと雨漏りするので屋根全体を工事したほうがいいと言われ、つい流れで即日契約。
また、工事自体は行っているので一見正当性があるように見えるが、不合理な工事やずさんな工事をされてしまうこともあるという。なかには感情に訴えてくる手法もあるとのことです。
＜ケース3＞外壁の補修が必要という名目で訪問。塗装も行ったがその後の第三者検査の結果、塗装の質が悪かったり、養生の仕方が雑で、塗料があちこちに飛散。また鍵穴が塗料で埋まっていたり、ドアまで塗装されて開かなくなったり。加えて床下の換気効率を上げなくては腐るといわれたものの、調湿材を敷きこむ工事をされ、逆にその調湿材が湿気をため込んでしまい換気効率がダウン。結局別業者に依頼することに。
＜ケース4＞複数人で業者が訪問。屋根や外壁などのリフォームを提案し、その場で大まかな見積もりを提示。「高すぎる」と断ったところ、その場で一人が「上の者を説得します」と電話。その間、別の人間が家主に家の思い出などを聞き、いい人をアピール。その後電話をしていた業者が「金額をこれだけ抑えられました！説得できましたよ」と努力をアピール。まあそれならと契約書にサインしてしまい、必要のない工事や相場より高い工事を行う。

あやしい業者かどうかを見極めるには
もしも悪徳リフォーム業者が接触を図ってきたら……。どんな業者があやしいのか、見極めのポイントを教えてもらいました。
＜1＞いきなり訪問してくるリフォーム業者
突然訪問が多い。まったく心当たりのない業者の訪問には、話に乗らず、できるだけ家に入れないことが肝心。
＜2＞その日のうちに見積もり、契約を迫ってくる
悪徳業者は工事の既成事実をつくるために即日契約、次の日に工事開始と急いでくる。話を聞いて建物を見せてしまっても、契約までには検討期間を設けるのが防衛手段に。
＜3＞その場で「耐震診断を行う」「見積もりを出す」などと言い出したら疑うべし！
もちろんリフォーム業者によるが、本来はその場ですぐにできるものではないので、できる、出すと言ったら悪徳業者の確率が高い。
アポなし訪問の業者の全てが悪徳とは言い切れないが、やはり「いきなり訪問販売をしてくる業者」には注意をしたほうがよさそうです。
また悪徳リフォーム業者に引っかかりやすい人の特徴として大川さんは次のように話します。
「高齢者のみの世帯（特に独居高齢者）がターゲットになることが多いですね。こうした方々は築年数の古い家に住んでいて、自分で自由に使えるお金を持っていることが多い。オレオレ詐欺などもそうですが、やはり高齢者を狙ってくる率が高いです。また子ども世帯が遠方に住んでいて疎遠だと、相談もしにくく、子どもが訪れたところ、詐欺工事がすでに行われていたというケースも多いです。独居が長かったりすると人情にもほだされやすいですね。防衛するためには、家族はもちろん、普段から隣近所とコミュニケーションをとり、誰かに相談できる体制をつくっておくことが大切だと思います」

だまされた！と思ったら、どこに相談すればよい？
「公的な相談機関が第一歩だと思います。例えば公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センター、消費生活センターですね。こうした機関は無料相談を受け付けていたり、検査を行える建築士や消費者被害に詳しい弁護士をあっせんしてくれるなどの対応をしてくれます」（大川さん）
またいざ訴訟となる場合、法的な観点から直接弁護士に相談するのも手。クーリングオフ制度も使えるので、適用される内容や期限なども聞いておきたいところです。さらに建築目線で工事が適当かどうかを素人が判断するのは難しいので、信頼できそうなリフォーム業者に相談するのもひとつの手段です。さらに建築Gメンの会のような、専門家の視点で検査や技術的な側面から工事を評価できる建築士も相談に乗ってくれます。
「とにかくあやしい、だまされたかも、と思ったらなるべく早く相談するのが大切です。前述したとおり、悪徳業者は契約から工事までが早いです。工事の既成事実をつくられたり、工事完了して逃げられたりしたら厄介になります」
誰しも思い入れのある住まい。長く快適に暮らすためのリフォームはとても大切。そこに付け込んでくるような悪徳な業者に引っかかって悲しい思いをしないためにも、ぜひ今回上げたポイントを参考に、被害にあわないよう心掛けたいところです。特に高齢者をターゲットにすることが多いということで、自分だけでなく親のことも考えて、注意しておくことが必要になるのではないでしょうか。

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32 部屋にお化けが出た！　管理会社は対応してくれるの？ 2018/1/29 読売新聞
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賃貸を借りるときに、気になる人は気になってしまうのが「心霊現象」。内見をして気に入った部屋に引越した矢先、万が一心霊現象に遭遇してしまったら、どうしたらいいの？　賃貸物件を多数管理するハウスメイトパートナーズ東京営業部の谷　尚子さんと矢富　絵理さんに教えてもらいました。

ポイントは「心霊現象の“実態”」が証明できるかどうか
心霊現象とひとことで言っても、感じ方は人それぞれ。まずはその“実態”を明らかにすることが重要になるようです。
「お化けが出る・出ないは人によって見え方も感じ方も違いますし、そもそも本当に心霊現象なのかも分からないので対応が難しいですが、もしその部屋で過去に自殺や殺人、事故死や病死があれば話は別。お化けが出る、出ないにかかわらず、お部屋でそういうことがあったこと自体“気味が悪い”と感じる人も多いでしょうから、ある程度の期間は当然その旨告知しますし、賃貸料を減額してお貸出しすることもあります」（谷さん、以下同）
この告知は法律上の決まりではないそうですが、不動産業界ではそれらの“事故”が起こった後、どのくらいの期間告知すべきかについて各社で自主的なルールを設けているそう。“ある程度の期間”なので過去を遡って起きた事件・事故全てを告知するわけではないそうですが、ルールで決められた期間内であれば、必ず事前に「心理的瑕疵物件」などとして告知するといいます。
「きちんと告知を受けて入居された後に心霊現象に遭って退去したい、という場合だと、通常通りの手続きで解約していただくことになると思います」

ただし、なかには“例外”もあるといいます。
「最近は不動産売買も活発で、中古物件を買ったオーナーから依頼を受け、途中から私たちが管理することも少なくありません。その場合、『その物件で人が亡くなった』という話を、オーナーも私たちも後から知ることがあります。また、オーナー自身あまり気にしない人で、物件の管理を依頼するときに、そのことをお伝えしてくださらないということもありえます。
入居者様から心霊現象のご相談を受けて調べてみて、後からそのことが発覚し、それを告知しなかったことに相応の過失があるとなれば、それに伴うお引越しの際に引越し費用を負担したり、違約金の対象外になったりする可能性もあるでしょう」
対応はケースバイケース。まずは管理会社に相談を
では、事前に何の告知も受けていない物件で、心霊現象など”異変“を感じた場合はどうすればいいのでしょうか。
「もし、心霊現象などが気になるという人は、まずは管理会社に尋ねてみてはどうでしょうか？　その物件で過去に何か原因となるようなことがあったのかどうか、オーナーさんなどに聞き込みするなど分かる範囲で調べて、お伝えすることはできます」
また、相談があった際は、原因を調べるために管理会社や仲介会社が現地調査をする場合もあるそう。
「たとえば心霊現象で音がするという場合、もしかしたら建て付けや土地の地盤など、ほかの原因も考えられますから、現地調査などをさせていただくことがあります。私も以前、『部屋の仏壇が夜になるとカタカタ揺れる』というご相談を受け、現地調査に伺ったことがあります」（矢富さん）
矢富さんいわく、「対応は案件によってもケースバイケース」だそうですが、何かしら借りた部屋に不安がある場合は、一度相談してみるといいかもしれませんね。
心霊物件を避けたければ「ワンオーナー」で「家賃が妙に安くない」物件に！
そもそも、心霊物件に好んで入居する人はごくわずか。なかには、内見に “霊感の強い友人”を連れてくる人もいるそうですが、霊感がない人でも、心霊物件を避けるためにできることはあるそうです。
「お化けが出る・出ないは分かりかねますが、心霊現象が起こる“原因”が少ないお部屋を探すコツはあります。例えば、新築のころから同じオーナーさんや管理会社が管理している物件は、過去にそこで何が起こったのかを把握しやすいです。そこで『心霊現象が怖いんですけど、過去に何かありましたか？』と尋ねてもらえれば、知っていることはお伝えしますし、分かる範囲で調べてお伝えすることもできます。
まれに、新築からずっとそういった事故が無いにもかかわらず、お化けが出ると言ううわさがある物件も存在します。事故の事実が無いので告知はしませんが、もしお客様から聞かれてそういううわさを聞いたことがあれば、そのことはお伝えします」（谷さん）
また、“価格”にも注目すべきだと矢富さん。
「これは心霊現象にかぎったことではないですが、相場より明らかに安い物件には“何か”があると思ったほうが良いでしょう。基本、賃貸不動産に“目玉商品”はないので、周辺相場と比較して妙に安い物件には心霊現象に限らず何か事情があるということ。部屋で心霊現象に遭いたくない、という方は相場にあった賃料のお部屋を選んだほうが良いでしょう」（矢富さん）
“招かれざる客”の来訪で、新生活スタートの出鼻をくじかれるのは嫌なもの。お化けが怖いという方は、これらのポイントを参考にしつつ、お気に入りの物件を探してみてくださいね。

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33 「第3回いいね！地方の暮らしフェア」、2月18日池袋サンシャインシティで開催 2018/1/25 読売新聞
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「日本創生のための将来世代応援知事同盟」は、首都圏在住の若い世代に向け、地方の暮らしの魅力を発信し、地方への移住を推進していくことを目的に、「第3回いいね！地方の暮らしフェア」を2月18日（日）、池袋サンシャインシティで開催する。
「日本創生のための将来世代応援知事同盟」は、将来世代を支える社会を実現するため、13県（岩手県、宮城県、福島県、長野県、三重県、滋賀県、鳥取県、岡山県、広島県、山口県、徳島県、高知県、宮崎県）で結成された同盟。
当日、オープニングセレモニーでは、スペシャルサポーターを務めるアイドルグループ「AKB48 Team8」のメンバーによる応援リレーを開催。また、各県知事がご当地で働く魅力を紹介し、来場者の投票により、転職して移住したい県No.1を決定する。
さらに、リクナビNEXTによる地方転職シンポジウムや、地方での子育てトークショーなど様々なコンテンツを用意。ほかにも、会場内には13県による移住・就業に関する相談ブース＆特産品販売ブースや、子ども連れでも楽しめる「森と木の子育て広場」を設置する。

【フェア概要】
●日時：2018年2月18日（日）10:00～16:00 ※開場10:00
●会場：池袋サンシャインシティ文化会館4階展示ホールB（東京都豊島区東池袋3-1-4）
●入場料：無料（事前申込不要）
●主催：「日本創生のための将来世代応援知事同盟」

2018-02-01 ｜ Posted in 住宅関連新聞記事｜ Comments Closed　

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.718 　2018/01/18～2018/01/24

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.718 　2018/01/18～2018/01/24
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【日本経済新聞】
1 積水ハウス、社長に仲井氏　和田会長は退任
2 援護資金の申請、１年延長　大震災で住宅損壊の被災者
3 パナソニック、施工しやすい分電盤
4 相続節税、借金だけではできない　不動産賃貸も視野
5 家賃・敷金、カード払いで　獲得ポイント年1万円も
6 外資ホテルは五輪後も強気　新設続々、リスクは日本側
7 パナ、車いす介助者乗りやすい戸建て用エレベーター
8 2017年10～12月の資金需要ＤＩ、個人はプラス７に悪化　企業は改善
9 ロコパートナーズ、民泊予約を開始　１泊１万～20万円
10 トシン・グループ、受注競争激化
11 大和ハウス、中古住宅で新ブランド　空き家対策にも
12 ヤマダ・エスバイエルホーム、受注伸びる
13 投資で損をするのが嫌な人に効く、コツコツ投資の方法
14 買い物、外食、家賃…　子育て優遇制度を使いこなせ

【朝日新聞】
15 住宅売却ではお金関係の不安多く　スマイスター調べ
16 中部圏の物流施設　空室率が5.4%に大幅低下　CBRE調べ
17 第5回ステップフォトコンの作品募集開始　住友不販
18 東京グレードAビルの空室率が1%台に　CBRE調べ
19 17年の首都圏マンション供給、前年比微増の3万5898戸
20 12月中古マンション、首都圏の動き目立たず　東京カンテイ
21 住宅設備のECサイト「Urasic」がサービス拡充　大塚設備
22 合格点は36点以上　17年度管理業務主任者試験
23 17年の国内商業用不動産投資が4兆円超に　JLL調べ
24 ニッソウがTOKYO PRO Marketに上場　リフォーム専業で初
25 二宮団地でオープンルームと見学ツアー　神奈川県住宅供給公社

【読売新聞】
26 2017年首都圏マンション市場、新規供給戸数が4年ぶりの増加、不動産経済研究所
27 2017年近畿圏マンション発売戸数、対前年比4.7%増、不動産経済研究所
28 マンション管理費市場、2020年には7,825億円まで拡大と予測、矢野経済研究所
29 中古住宅を買ってリフォームした人、それぞれ費用はいくら？どう捻出した？
30 リクルート住まいカンパニー、民泊仲介サイト「Airbnb」と業務提携、住宅宿泊関連事業に参入

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1 積水ハウス、社長に仲井氏　和田会長は退任 2018/1/24 日本経済新聞
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　積水ハウスは24日、仲井嘉浩取締役常務執行役員（52）が２月１日付で社長に昇格する人事を発表した。阿部俊則社長（66）は会長になり、和田勇会長は取締役相談役に退き、４月の株主総会後に取締役を退任する。同社の業績は好調だが国内の住宅事業は今後縮小が予想されており、仲井氏は国際事業の強化を推進する。
　同社の社長交代は08年４月に阿部氏が就任して以来10年ぶり。仲井氏は経営企画が長く、16年から経営企画・経理財務担当の取締役常務執行役員として阿部社長をサポートしてきた。策定に携わった20年１月期を最終年度とする中期経営計画では、国際ビジネスを中核事業の一つに据えた。仲井氏は自ら計画の着実な実現に挑む。
　積水ハウスは和田氏が1998年に社長に就任して以来、社長、会長として経営の中枢を担ってきた。今回の人事異動で最高経営責任者（ＣＥＯ）体制を改める。18年１月期に最高益を更新する見込みで、業績の好調時に世代交代を進めて対処する。
　和田氏は15年から住宅生産団体連合会の会長も務めた。現在も優良ストック住宅推進協議会の会長を兼務するなど、住宅産業の活動に注力していた。

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2 援護資金の申請、１年延長　大震災で住宅損壊の被災者 2018/1/24 日本経済新聞
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　政府は24日、2011年の東日本大震災で住宅が全半壊するなどした世帯に国と自治体が生活再建資金を最大350万円貸し付ける災害援護資金について、18年３月末の申請期限を１年間延長する方針を固めた。自治体の土地区画整理事業の終了を待って住宅再建を始めたり、仮設住宅から災害公営住宅に転居したりする被災者の申請が今後も見込まれると判断した。
　近く関連政令を改正する。同資金は災害弔慰金法に基づき貸し付けられる。東日本大震災では特例が適用され、通常年３％の利率が、保証人のいる場合に無利子になる。返済の据え置き期間も３年から６年に延長される。対象地域は、大震災で災害救助法が適用された青森、岩手、宮城、福島、茨城、栃木、千葉、東京、新潟、長野の各都県の市町村。
　東日本大震災での貸し付けは約３万件に上り、資金を借りた被災者の返済は、17年度から本格化する。貸付金は転居に伴う家財の購入などに充てられることが多いという

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3 パナソニック、施工しやすい分電盤 2018/1/24 日本経済新聞
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　パナソニックは24日、太陽光発電機器や家電などの稼働を適切に制御する家庭用エネルギー管理システム（ＨＥＭＳ）に対応した分電盤の新商品を３月21日に発売すると発表した。設置時に住宅内の回路ごとの電圧を識別し、100ボルトか200ボルトかを自動で設定するようになった。手動での作業がなくなり施工の手間を減らせる。
　ＨＥＭＳ機器との接続が有線か無線かによって替える必要があった通信部を１品種に統一した。他社のＨＥＭＳ機器とつなぎやすくなる。
　パナソニックは分電盤で国内シェア約５割を持つ。家庭内でのエネルギー消費を自動管理するＨＥＭＳの普及を見込んでおり、対応する分電盤の需要も高まるとみている。新製品の希望小売価格は工事費別で税別３万3500～26万4000円。

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4 相続節税、借金だけではできない　不動産賃貸も視野 2018/1/24 日本経済新聞
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不動産コンサルタント　田中歩
　「借金をすれば相続税が安くなる」。こんなフレーズを一度は聞いたことがあるのではないでしょうか。しかし、相続財産のほとんどが現金などの場合は借金ではなく不動産を取得したほうがよいケースがある一方、相続財産が不動産しかない場合は借り入れで賃貸物件を建てて運用したほうがよいケースもあります。今回はその見極め方についてお話しします。

■借金しても正味の遺産額は変わらない
　相続税は「プラスの財産」から「マイナスの財産」である借入金などの債務を差し引いた「正味の遺産額」から、基礎控除（3000万円＋600万円×相続人の数）を引いた残りの課税遺産総額に課税されます。この総額が大きければ税額も大きくなりますが、総額よりも基礎控除のほうが大きいと相続税はかかりません。これを計算式にすると、下記のようになります。
　プラスの財産（不動産・現金・株式など）－借入金＝正味の遺産額
　正味の遺産額－基礎控除＝課税遺産総額
　上の式をよく見てみましょう。借入金を増やせば正味の遺産額が小さくなり、結果として課税遺産総額も小さくなり、最終的に相続税が少なくなるように見えます。しかし、実は違うのです。借金だけでは相続税は減らせません。
　例えば、1000万円の借金をすると「プラスの財産」の現金が1000万円増えるので、結果的に借入前と正味の遺産額に変わりはなくなります。つまり、単にお金を借りたからといって相続税の節税ができるというわけではないのです。

■現金と不動産の評価額の違いを利用
　相続税を節税する基本パターンは正味の遺産額を小さくすることですが、その主な手法の一つは現金と不動産の評価額の違いを利用することです。例えば、現金1000万円で500万円の土地と500万円の建物を購入したとします。すると相続税法上、例えば土地の評価額は400万円、建物の評価額が300万円と実際の時価より低く評価されるのです。
　一般に土地は路線価で評価しますが、路線価は時価の8割程度で設定されています。建物は固定資産税評価額で評価しますが、時価の6割程度となっています。相続税上の評価額は通常、いずれも時価より低くなるため、正味の遺産額を小さくできるわけです。つまり、時価1000万円の不動産が相続税評価上は700万円となり、現金よりも正味の遺産額は300万円少なく評価され、結果として節税につながるのです。
　ですから、節税を考えなければならないような人で相続財産のほとんどが現金などの金融資産である場合は、借金ではなく金融資産の一部で不動産を取得したほうがよいのです。一方、不動産しか財産がない場合は借金して建物を建築し、賃貸で運用するのも相続税対策として十分機能します。もっとも、現金を不動産に換える場合、どんな不動産でもよいというわけではなく、将来的に価格が下がりにくい不動産を選ばないと意味がないのは言うまでもありません。

■最終の手取り額の推移、事前に想定を
　現金を不動産に換える場合、値下がりしにくい不動産を選ぶのは当然です。一方、借金して不動産を取得する場合は値下がりだけでなく、元本と金利を返済し、税金を支払ったあとにきちんとお金が残っているかどうかが非常に大事なチェックポイントになります。最終的な手取りがほとんどない状態だと、賃料の下落や空室、金利の上昇などによって瞬く間に赤字になり、自己資金を持ち出すことになります。また、不動産業者の家賃保証があるといっても賃料の相場が下がれば、保証された賃料でも下がる可能性は否定できず、入退去が頻繁に繰り返されれば原状回復費用もかさみます。
　最近、お金を貸したい金融機関と工事を受注したい建築会社が組んで、相続税対策を前提に賃貸住宅の建築営業を繰り広げるケースが散見されます。しかし、相続税が安くなるかどうかだけでなく、返済期間中の賃貸事業収支、特に税引き後の最終の手取り額の推移を事前にきちんと見極めておく必要があります。賃貸事業収支表は税引き前のものが多く、それだけでは賃貸事業に乗り出すべきか否かの判断が難しいことも多いのです。
　実際に判断する際は安易に考えず、相続税に強い税理士と、賃貸市場や賃貸事業に詳しい中立的な不動産コンサルタントなどにアドバイスをもらいながら判断したほうが、失敗するリスクや減らせるでしょう。

田中歩
　1991年三菱信託銀行（現・三菱UFJ信託銀行）入行。企業不動産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインスペクション（住宅診断）付き住宅売買コンサルティング仲介などを提供。2014年11月から個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクションなどのサービスを提供する「さくら事務所」に参画。

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5 家賃・敷金、カード払いで　獲得ポイント年1万円も 2018/1/24 日本経済新聞
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ポイント賢者への道（46）
　これから4月にかけては引っ越しで新居を探す人が増えます。賃貸住宅選びで知っておきたいのが、家賃や敷金をクレジットカードで支払えるケースが増えていることです。月々の生活費の中でも家賃は特に多額になります。カードで決済できれば、大量のポイントを獲得できます。
　家賃の支払いは従来、振り込みなどに限られていました。最近では新規の入居者を対象に、カード決済に対応する不動産仲介業者や家主が増えています。
　不動産情報サイトを見ると、立地や間取りなどの基本条件のほかに、「カード決済可」という項目を条件の一つとして加える例が目立ちます。例えば「ホームズ」「いい部屋ネット」「SUUMO」などのサイトでチェックを入れて検索すると、対象物件が現れます。複数の仲介業者がその物件を扱っている場合、カード決済に対応する業者だけが表示されます。
　全国賃貸管理ビジネス協会の調べによると、賃貸住宅の家賃は、間取り3部屋の全国平均で約6.6万円（2017年12月）です。年間合計では約80万円になります。ポイント還元率1％のカードで決済すれば、年8000円相当のポイントを獲得できます。
　入居時には多くの場合、家賃2カ月分の敷金、1カ月分の仲介手数料などの初期費用がかかります。これだけで約20万円です。家賃と合わせてカードで決済できれば、入居後1年間で約1万円相当のポイントがたまる計算です。
　家賃のカード決済は今のところ、新規入居者を募るための特典という位置づけです。住人が途中からカード決済に変更したいと頼んでも対応してくれない場合が多いようなので、契約する前に確認しましょう。次回は分譲マンションに関連する費用のカード決済について取りあげます。

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6 外資ホテルは五輪後も強気　新設続々、リスクは日本側 2018/1/24 日本経済新聞
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　外資系ホテルの日本進出が止まらない。米マリオット・インターナショナルが積水ハウスと大阪市に高級ホテルを2021年に開くと発表。米ヒルトンも東急不動産との新ホテル計画を公表した。背景にあるのは訪日客の増加が地方に波及し、東京五輪・パラリンピックの後も続くとの期待だ。ただ供給過剰に陥った場合、誘致に動いている日本の不動産大手が投資リスクを負うことになる。
　「日本の観光産業が急成長するこの好機を世界的なホテルブランドとして逃すわけにはいかない」。マリオットのクレイグ・スミス・アジア太平洋地域社長は1月10日、大阪・心斎橋に開く新ホテルへの意気込みを語った。
　新ホテルには同社の高級ブランド「Wホテル」を日本で初採用、地域性を反映したデザインで特徴を出す。積水ハウスが27階建ての施設をつくり、マリオットがホテルの運営を受託。50室のスイートルームを含む337室を備え、料金は「大阪市内で最高水準をめざす」（スミス氏）という。
　ヒルトンも長野県軽井沢町に開くホテルに日本初のブランド「キュリオ・コレクションbyヒルトン」を採用。東急不動産が2017年3月に取得した「旧軽井沢ホテル」をリニューアルし18年春に開業する。米ハイアット・ホテルズも20年までに10カ所に新ホテルを開く計画だ。
　英インターコンチネンタル・ホテルズ・グループは大和ハウス工業と19年に神奈川県箱根町で日本初進出ブランド「ホテルインディゴ」をオープンする。約100の全客室に温泉風呂を備え、このうちの80室にはバルコニーに露天風呂を用意する。客室の広さは30平方メートル以上にする予定。
　外資系ホテルの進出が相次ぐのは日本を訪れる外国人観光客が今後も増え続けるとみているためだ。訪日客数は17年に2800万人に迫る勢いで、旅行業界では政府が掲げる20年4千万人の目標達成も確実視されている。一時は20年の東京五輪を境に失速するのではとの懸念もあったが、スミス氏は「五輪の本当の恩恵は長期的な需要の創出。五輪後も日本の観光市場は成長する」と話す。
　息の長い訪日需要に期待するのは日本の不動産大手も同じ。供給過剰のオフィスビルに代わる収益源としてホテルに着目し世界の著名ホテル誘致に動いた。背景には「日本のホテル運営会社は世界的なブランドを確立できていない」（国内ホテル大手）との事情もある。世界で約1億人の会員を囲うマリオットなどの集客力を生かす狙いだ。
　ただ、ホテルの経営は稼働率次第。供給が増えすぎれば採算は悪化する。足元でシティーホテルの稼働率は大阪も東京も満室に近い状況だが、みずほ総合研究所がCBRE（東京・千代田）のデータから試算したところ、20年には8都道府県のホテルの供給量は需要を11万室上回るという。6月施行予定の住宅宿泊事業法で高級マンションなどの民泊転用が進めば供給はさらに増える。
　今後、開業する外資系ホテルの多くは運営受託やフランチャイズ方式。外資の各社は客が入らなくても手数料などの収入が減るだけだ。損失などのリスクを主に負うのは経営主体となる日本の不動産会社。需給バランスが大きく崩れるような事態になれば、事業全体にも影響が及びかねない。

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7 パナ、車いす介助者乗りやすい戸建て用エレベーター 2018/1/23 日本経済新聞
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　パナソニックは23日、奥行きが業界最長の戸建て住宅用のエレベーターを２月１日に発売すると発表した。国土交通省が定める床面積の規制が1.1平方メートル以下から1.3平方メートル以下に緩和されたことを受けて、車いすの介助者が同乗しやすいように改良した。パナソニックは戸建て用エレベーターで約７割弱の国内シェアを持つ。
　全長は1.5メートルとなり従来品に比べ35センチメートル延びた。背もたれが後ろに傾いており、長さが1.3メートル強ある型式の車いすも乗せられるようになった。エレベーターの強度を上げた。定員は３人で、200キログラムの重量まで耐えられる。希望小売価格は施工費込みで税別398万～493万円。
　戸建て住宅の多層化が進む中で、改築を含めたエレベーターの需要は高まっているという。新商品は2020年度に200台の売り上げを目指す。

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8 2017年10～12月の資金需要ＤＩ、個人はプラス７に悪化　企業は改善 2018/1/23 日本経済新聞
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　日銀が23日に発表した１月の主要銀行貸出動向アンケート調査で、2017年10～12月期の個人向け資金需要判断ＤＩはプラス７と前回調査（プラス８）から１ポイント悪化した。悪化は２期ぶりとなる。貸出金利の低下を背景に住宅ローンの資金需要は強まったものの、消費者ローンの需要が弱まり、全体の重荷となった。
　企業向け資金需要判断ＤＩはプラス８と前回（プラス６）から２ポイント改善した。改善は２期連続。企業規模別でみると、大企業は製造業でマイナス２（前回はプラス１）、非製造業でマイナス１（同プラス３）といずれも悪化した。一方で中小企業を中心に、設備投資の拡大による資金需要が強まったようだ。
　今後３カ月の資金需要見通しＤＩは個人向けがプラス１（前回はプラス２）、企業向けがプラス５（前回はプラス３）だった。
　資金需要判断ＤＩは貸し出し需要が増えたと答えた金融機関の割合から、減ったと答えた割合を差し引いた値。日銀が国内の主要50機関を対象に四半期に一度調査している。今回は17年12月11日から18年１月12日に調査した。

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9 ロコパートナーズ、民泊予約を開始　１泊１万～20万円 2018/1/22 日本経済新聞
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　宿泊予約サイト「Ｒｅｌｕｘ（リラックス）」を運営するロコパートナーズ（東京・港、篠塚孝哉社長）は22日、民泊の予約サービスを23日に始めると発表した。１泊１万～20万円までの比較的高級な物件を扱い、リラックス内に民泊予約のセクションを設ける。６月施行の住宅宿泊事業法（民泊新法）に先駆け、まずは簡易宿所の免許を取得した町家や１棟貸しの建物などを掲載する。
　22日、ホテル雅叙園東京（同・目黒）で開いたホテルや旅館の関係者を集めた「Ｒｅｌｕｘカンファレンス2018」で発表した。民泊予約サービスの名前は「バケーションホーム」とする。リラックスは高級ホテルや旅館など1000施設を掲載しているが、民泊にも対応することで顧客を拡大する。

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10 トシン・グループ、受注競争激化 2018/1/19 日本経済新聞
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【受注競争激化】顧客の省エネ志向高まりＬＥＤ照明器具が住宅や商業施設向けに引き合いは強いが、電気工事関係の労務費の上昇による受注競争の激化が重荷に。電線・ケーブルの単価が下落し収益押し下げ。特徴的な商品の品ぞろえを拡充。人員の適正配置でコストを削減。売上高、純利益ともに横ばい。

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11 大和ハウス、中古住宅で新ブランド　空き家対策にも 2018/1/19 日本経済新聞
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　大和ハウス工業は19日、中古住宅を専門に取り扱うブランド「リブネス」を立ち上げると発表した。戸建て住宅や賃貸住宅、分譲マンションなどの仲介や再販、改装の事業を１つの窓口に集約。中古住宅に大和ハウス独自の保証をつけて再販しやすいようにし、増加する空き家の問題に対応する。既存住宅関連事業の売上高を2025年度に16年度比９割増の２千億円に引き上げる考えだ。
　新ブランドは大和ハウス工業のほか、日本住宅流通や大和ライフネクストなどグループ８社で共有し、同社の販売物件以外の住宅も対象とする。売買・仲介を担う店舗は現在の2.5倍の100拠点に拡充。地方では地域の不動産業者と提携して展開する。
　具体的には、中古物件の地盤や構造を検査して「リブネス特別仕様」という独自規格を設定。最長10年の保証をつけて再販しやすいようにする。自社で買い取り再販も手掛ける。25日に専用ウェブサイトも立ち上げ、中古物件を買いたい人の窓口も一本化する。
　仮想現実感（ＶＲ）を使った店舗外での内見サービスも始める。ＶＲゴーグルを使い、住宅やマンションの室内の様子が確認ができるようにする。商業施設に専用スペースを設置するほか、サイト登録先着者に無料でゴーグルを配り自宅からの内見も可能にする。
　日本の空き家は直近で820万戸と住宅全体の14％にのぼっており、政府は既存住宅市場の拡大を政策課題に掲げている。野村総合研究所は世帯数の減少と住宅戸数の増加で、33年には空き家比率が30％を超えると予測。既存住宅の価値を高めることが急務となっている。

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12 ヤマダ・エスバイエルホーム、受注伸びる 2018/1/18 日本経済新聞
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【受注伸びる】18年２月期は首都圏を中心に住宅展示場を増やす。営業担当者を増やし、受注件数を伸ばす。増収。新規業者の積極採用や支払い条件の見直しを進め、仕入れ原価を抑える。採算改善。採用や出店のコストは膨らむが黒字転換。19年２月期も在庫管理などを見直し、採算改善続く。増収増益。

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13 投資で損をするのが嫌な人に効く、コツコツ投資の方法 2018/1/18 日本経済新聞
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　投資をするときの不安症状でよくあるのが、「損したら嫌という気持ち」ではないでしょうか。そこで、そんな投資不安症に効くノウハウをご紹介しましょう。

■気持ちをプラスに持つために
　株式、投資信託、外貨。これらに共通するのが、商品の値段が日々変わること。だからこそ、投資したものが成長する楽しみがあり、期待通りに値上がるとうれしいものです。
　でもその一方、値下がりが不安というのも、投資をするときの正直な気持ちでしょう。値下がると気持ちは暗くなるし、値動きは見たくないし、投資した自分の行動を後悔したり、場合によっては投資そのものが嫌になってしまったりします。
　でも、投資の方法によっては、買った商品が値下がっても、「今は、仕入れどき！かき入れどき！安く買えてよかった！」と思えるかもしれません。そんな、不安に効くお薬となるノウハウを紹介します。

■投資の方法を比べてみた
　ちょっと想像してみてください。私と読者の皆さんが、それぞれ10万円を持って、同じ時期から、同じ投資信託に投資をするとします。そのときに、私は「今が買いどきだ！」と思って、10万円全額を「一括投資」しました。
　それに対して皆さんは、「将来の値動きがどうなるか分からないから、毎月1万円ずつ投資をして、10カ月後に10万円を使い切るように投資をしよう」と考えて、「コツコツ投資」を行いました。
　さて、実際に投資をしたときの値段と、10カ月後の残高が次の表です。

一括投資とコツコツ投資の残高比較
　皆さんは、コツコツ投資で毎月1万円ずつ買っていくわけなので、1月に投資信託の値段が1万円だとすると、投資信託が1個買えます。8月に6000円まで値下がったときは、積立額1万円で1.7個の投資信託を買うことができます。同じ1万円でも、値段が下がったときの方がたくさん買えることが分かりますね。
　そう、金融商品も一つの「モノ」なので、同じ金額を払うとしても、値段が下がったときには、よりたくさんのモノを買うことができるのです。これが先ほどの「今は、仕入れどき！かき入れどき！安く買えてよかった！」ということですね。
　こうしたコツコツ投資の効果は、10カ月後に出てきます。
　毎月1万円ずつコツコツ投資しているわけですから、10カ月後の皆さんの手元には、全部で投資信託が13.2個あります。10月のこの投資信託の時価は、8000円ですから、1個8000円×13.2個は10万5600円、これが皆さんの資産です。
　コツコツ積立に投資した金額は、10万円でしたから、投資信託そのものの値段は値下がりしていますが、皆さんの資産は増えていますね。
　一方、一括投資をした私はどうでしょうか。
　投資信託が1万円のときに一気に10万円を使って、10個の投資信託を買いました。すると、現在は8000円ですから、1個8000円×10個となり、資産は8万円です。つまり、買ったときから値下がりしているので、2万円の損となり、あとはもう、値段が元に戻るのを待つしかないのです。
　同じとき、同じ商品、同じ総額で投資したのに、私はマイナス、皆さんはプラスです。この違いはなぜ起こったのでしょう。

■コツコツ投資の魅力
　先ほどからの繰り返しですが、毎月コツコツと一定金額で投資をすると、値段が安いときにたくさん買うことができるため、買ったときの平均単価は下がります。すると、少しの値上がりでプラスの利益が出やすくなるのですね。
　これが、時間を分散して投資する「コツコツ投資」あるいは「コツコツ積立」の効果なのです。
　これを知っていると、自分が気に入って投資した商品の値段が一時的に下がったとしても、「今は、仕入れどき！かき入れどき！安く買えてよかった！」と思えるので、不安も軽くなりますね。

■コツコツ投資の注意点
　ただし、コツコツ投資も万能ではありません。
　毎月コツコツ積み立てた場合でも、一方的な値下がりが続くと、商品そのものの価値が下がっている可能性が高いので、コツコツ積立でも損することがあります。また、積み立てたといっても、2カ月ですぐやめました！となると、その効果を生かすことができません。
　これらのマイナス面をプラスにするためには、「自分が理解できる商品」を選び、「時間を味方に付けた投資」を行うことは欠かせません。
　そのための制度の一つが2018年から始まった「つみたてNISA」であり、2017年から加入者が急増している「iDeCo」なのです。
つみたてNISAの「コツコツ積み立て」ペースは、金融機関によって異なります。毎日積み立てるものから隔月、3カ月、4カ月、6カ月のペースもありますし、最低金額も100円や1000円など手軽な金額でできるところが増えています。
　投資不安を直すには、コツコツ投資のお薬が効きます。2018年は、投資元年として、一歩踏み出してみませんか？

前野彩
　Cras代表取締役。FPオフィス will代表。大阪在住のファイナンシャルプランナー。中学・高校の保健室の先生から、結婚、退職、住宅購入、加入保険会社の破たんを経て転身。働く女性や子育て世帯が、お金の安心と可能性を実感できる「知れば得トク、知らなきゃソンするお金の知恵」を伝える。講演やテレビでも活躍。新著に「本気で家計を変えたいあなたへ〈第2版〉書き込む“お金のワークブック」（日本経済新聞出版社）。

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14 買い物、外食、家賃…　子育て優遇制度を使いこなせ 2018/1/18 日本経済新聞
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自治体カード、全国で相互利用可能に
　スーパーや飲食店、賃貸住宅などで子育て世帯への優遇サービスが広がっている。インターネットなどで情報収集して使いこなせば家計の助けになるだろう。
　さいたま市のカフェ「ポコリット」。それぞれ幼児を連れたママ友2人が店員にカードを見せると、子どもたちに1杯200円のオレンジジュースとミルクが出てきた。4歳の長女とよく来店するというA子さんは「見せるだけで無料だからうれしい。レストランとか、薬局とかでも優待サービスがないか必ずチェックする」と話す。
　このカードは埼玉県が発行する「パパ・ママ応援ショップ優待カード」。ポコリットは協賛店の一つで、カード提示で小学生以下の子どもに無料ドリンクを提供している。こうした子育て世帯の優遇カードは、名称はまちまちだがすべての都道府県にある。インターネットや役所の窓口などで申し込めば無料で発行してもらえる。
　子どもの対象年齢は自治体によって異なる。パスを使う際、大人だけでもサービスを受けられる場合もある。1世帯につき1枚の発行が原則だが、一部自治体は複数枚発行しており、父母それぞれがパスを携帯できる。
　2017年4月からは「子育て支援パスポート事業」として、県境を越えて相互利用できるようになった。都道府県の専用サイトで協賛店とサービスを調べることができる。埼玉県や京都府、大阪府などは飲食店などの割引サービスが多いようだ。京都府は現在地の周辺にある協賛店を探せるスマートフォンのアプリを提供している。
　日本マクドナルドは16年から全国規模で協賛しており、子ども向けの玩具付きメニュー「ハッピーセット」を100円引きの390円で提供している。このほか、関東地方の食品スーパー、カスミは毎月の第3日曜に1000円以上の買い物をしてカードを見せると5％割引になる。
　子育て世帯優遇サービスは同カードに限らない。
　イトーヨーカ堂は14年から4歳以下の子どもがいる世帯を対象に、通常324円のネットスーパーの配送料を100円に割り引いている。店員か配送スタッフに母子健康手帳を見せて、必要事項を用紙に記入して登録する。約12万世帯が登録しているという。
　学習塾は兄弟姉妹で通うと割引になることがある。全国で約400教室を運営する「個別指導塾スタンダード」は、講師1人が生徒4人を教える小中学生コースが対象で、下の子の授業料が半額になる。「栄光ゼミナール」は兄弟姉妹全員の授業料が20％割引。約7万人いる生徒の約2割に適用されている。
　コナミスポーツクラブの「併学割引」は、スイミングと体操など複数のクラスに通うと優遇がある。割引率などは施設によって異なるが、例えば「コナミスポーツクラブ本店」（東京・品川）でスイミングとダンススクールに通えば、それぞれの月額料金が540円引きになる。
　都市再生機構（UR）の賃貸住宅には、課税所得が月25万9000円以下の子育て世帯の家賃を最長6年間、20％引きにする「子育て割」がある。割引額の上限は月2万5000円。13都道府県の250団地、1900戸を対象にしている。16年に子どもの人数と年齢の要件を緩和しており、18歳未満の子が1人いれば対象になる。申込時に妊娠している場合も含まれる。
　住宅金融支援機構の長期固定型住宅ローン「フラット35」は17年4月から、子育て世帯向けに金利を年0.25％優遇している。同機構と協定を結んだ約150自治体がそれぞれ「小学生以下の子どもがいる」「3世代同居」といった条件を決めている。昨年11月末までに186件の申し込みがあった。
　子育て世帯の優遇サービスは多方面にわたるが、「子ども」の定義はまちまちだ。子どもの年齢や人数に応じてどんなサービスがあるか調べてみると、身近なところでうれしい発見があるかもしれない。

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15 住宅売却ではお金関係の不安多く　スマイスター調べ 2018/1/24 朝日新聞
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　不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルはこのほど、「スマイスター」を利用した、住宅売却を検討している20歳以上の男女全国107人に、売却に関する調査を実施し、結果を発表した。
　不安なこと(複数回答)では、1位が「査定額が適正か」(68.2%)、2位が「希望額で売れるか」(54.2%)など、回答の上位6位まで、お金関係が独占した。
　重視すること(複数回答)では、「価格」(70.1%)が1位。2位に「納得感」(35.5%)、3位に「売却の確実性」(34.6%)と続いた。
　調査期間は17年12月1日～10日で、調査方法はインターネット調査(任意でアンケートに回答)。

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16 中部圏の物流施設　空室率が5.4%に大幅低下　CBRE調べ 2018/1/24 朝日新聞
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　CBREは1月23日、17年第4四半期の三大都市圏における大型マルチテナント型物流施設(LMT)の市場動向を発表した。
　空室率は首都圏で4.9%に低下。15年第3四半期以来、9四半期ぶりに5%を下回った。近畿圏では前期15.7%に低下していたが、今期は19.6%に反転上昇。中部圏では、前期14.2%から今期5.4%と大幅に低下した。
　中部圏のリーシングは想定を上回るペースで進行。17年の新規竣工LMT8棟のうち、7棟が竣工から1年以内に満床となっている。

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17 第5回ステップフォトコンの作品募集開始　住友不販 2018/1/23 朝日新聞
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　住友不動産販売は1月20日から、第5回「住友不動産販売STEP(ステップ)フォトコンテスト」の作品の募集を開始した。CSRの一環として14年にコンテストがスタート。昨年までの4回で計9万1307作品が応募された。
　5回目となる今回のテーマは「日本の風景」。優秀者には、賞金100万円(グランプリ1人)、同30万円(金賞3人)などを贈呈。作品の募集期間は5月25日まで。審査結果は、9月20日に同社ホームページとアサヒカメラ10月号で発表する。詳細は特設サイト(http://www.stepon.co.jp/photocon/)で確認を。

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18 東京グレードAビルの空室率が1%台に　CBRE調べ 2018/1/23 朝日新聞
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　CBREは1月22日、17年第4四半期の全国13都市オフィスビルの市場動向を発表した。
　グレードAビルの空室率は、東京で17年第3四半期比0.7ポイント減の1.8%、大阪は05年の調査開始以来で最低の0.3%、名古屋で同2.3ポイント減の2.3%を計上。名古屋では今期、小売業大手1社が新築グレードAビルへの本社移転を決定し、空室率を引き下げた。
　グレードAの18年末までの賃料予想では、東京が3.0%の下落、大阪で3.4%の上昇、名古屋で1.2%の上昇を予想している。

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19 17年の首都圏マンション供給、前年比微増の3万5898戸 2018/1/22 朝日新聞
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　不動産経済研究所が1月22日に発表した「首都圏マンション市場動向2017年まとめ」によると、年間の供給戸数は3万5898戸で、前年比0・4%増の微増となった。増加したのは4年ぶり。初月契約率は68・1%で、好不調の目安となる70%を下回った。

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20 12月中古マンション、首都圏の動き目立たず　東京カンテイ 2018/1/22 朝日新聞
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　東京カンテイ(https://www.kantei.ne.jp/)が発表した17年12月度の中古マンション価格(70平方メートル換算)によると、首都圏は前月比マイナス0.2%の3615万円と3カ月ぶりに弱含んだ。都県別では、東京都で同プラス0.2%の4849万円となったのをはじめ、神奈川県(プラス0.1%、2863万円)や千葉県(プラス0.2%、1999万円)でわずかに強含んだ。
　近畿圏は、大阪府での強含みや事例シェアの拡大が影響して、同プラス1.7%の2143万円と、3月に記録した直近での最高値(2126万円)を上回った。
　中部圏は、同プラス0.6%の1732万円で3カ月ぶりのプラス。愛知県でも同プラス0.3%の1868万円と小幅ながら引き続き上昇した。

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21 住宅設備のECサイト「Urasic」がサービス拡充　大塚設備 2018/1/22 朝日新聞
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　住宅設備の販売・施工を手掛ける大塚設備(埼玉県本庄市、大塚弘司社長)はこのほど、同社の運営する住宅設備販売ECサイト「Urasic(ユウラシク)」の新サービスを開始した。
　今回追加されたのは、平面図からプランボードの製作を「ユウラシク」が代行する「設備プラン」と、モデルハウスなどに飾ってある小物を顧客にプレゼントできる「ギフト&ノベルティ」、個人客からの相談に対応する「DIY」の3サービス。顧客からの要望に応えたサービスを追加することで、より幅広いニーズへの提案力を高めていく方針だ。

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22 合格点は36点以上　17年度管理業務主任者試験 2018/1/19 朝日新聞
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　17年度の管理業務主任者試験の合格発表が1月19日行われ、3679人(16年度3816人)が合格した。指定試験機関であるマンション管理業協会によると、受験者数は1万6950人(同1万6952人)、合格率は21.7%(同22.5%)だった。
　合格基準点は、50問中36問正解(試験の一部免除者は45問中31問正解)となり、16年度の35点から1点アップした。合格者の内訳は、男女別で男性が2881人、女性が798人。合格率は、男性が21.5%、女性が22.5%。合格者の平均年齢は41.8歳(男性43.2歳、女性36.6歳)。最高年齢合格者は86歳(男性)、最低年齢合格者は18歳(男性、女性)だった。

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23 17年の国内商業用不動産投資が4兆円超に　JLL調べ 2018/1/19 朝日新聞
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　JLLがまとめた投資分析レポートによると、17年第4四半期の日本の商業用不動産投資額は速報ベースで1兆2180億円、前年同期比で38%増加した。
　17 年通年では、前年比16%増の4 兆2520億円となり、2年ぶりに4兆円を超える水準を回復。14年に次ぐ2番目の規模となった。

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24 ニッソウがTOKYO PRO Marketに上場　リフォーム専業で初 2018/1/18 朝日新聞
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　ニッソウは2月26日、東京証券取引所TOKYO PRO Marketに新規上場する。リフォームを取り扱う企業は全国に数万社あるが、リフォーム専業の企業が上場するのは同社が初めて。
　同社は設立が88年9月1日。資本金は1億円で、年商は15億5000万円(17年7月期)の規模。戸建て住宅、ビル、マンション、アパートなどのリフォーム工事を展開している。

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25 二宮団地でオープンルームと見学ツアー　神奈川県住宅供給公社 2018/1/18 朝日新聞
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　神奈川県住宅供給公社は、神奈川県中郡二宮町内にある「二宮団地」で、1月20日に事前予約不要でモデルルームを初公開し、1月27日には事前申込制で先着順20人程度に限定した団地見学ツアーを開催する。いずれも参加費は無料となる。
　モデルルームは、内装に地元・小田原杉を多用した新プラン1LDK-A5タイプなどを午前11時から午後3時まで公開。無垢材によるこだわりの空間を演出している。対象は22号棟と6号棟で直接現地に来場できる。
　一方、団地見学ツアーは、同公社が新たな暮らしを提案する二宮団地再編プロジェクトをテーマとして、午後2時から午後4時30分まで、昔ながらの住棟のほか、セルフやセレクトでリノベーションした後の居室や商店街内にある囲炉裏端「コミュナルダイニング」などを見学できる。

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26 2017年首都圏マンション市場、新規供給戸数が4年ぶりの増加、不動産経済研究所 2018/1/24 読売新聞
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（株）不動産経済研究所はこのたび、2017年の首都圏マンション市場動向を発表した。
それによると、首都圏における2017年年間（1～12月）の新規供給戸数は対前年（3万5,772戸）比0.4%（126戸）増の3万5,898戸で、4年ぶりの増加となった。都県別供給戸数は東京都区部1万6,017戸（シェア44.6%）、東京都下4,016戸（11.2%）、神奈川県8,540戸（23.8%）、埼玉県3,956戸（11.0%）、千葉県3,369戸（9.4%）。
2017年の分譲価格は首都圏平均で5,908万円。2016年の平均価格5,490万円に比べて418万円・7.6%のアップとなった。東京都区部は7,089万円（2016年6,629万円）、都下5,054万円（同4,985万円）、神奈川県5,524万円（同5,039万円）、埼玉県4,365万円（同4,255万円）、千葉県4,099万円（同4,085万円）。全エリアが上昇しており、上昇幅が最も大きかったエリアは神奈川県だった。
m2単価は首都圏平均85.9万円で5年連続の上昇。都区部108.3万円、都下71.2万円、神奈川県77.1万円、埼玉県61.1万円、千葉県57.0万円。売れ行きは、2017年の初月契約率の平均が68.1%であり、2016年の68.8%を0.7ポイント下回っている。
2017年年間の即日完売戸数は2,079戸（全体の5.8%）、フラット35登録物件は3万3,550戸（同93.5%）だった。なお、2018年の供給見込みは3.8万戸。2017年に比べて5.9%の増加と、2年連続で増加する見込み。

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27 2017年近畿圏マンション発売戸数、対前年比4.7%増、不動産経済研究所 2018/1/24 読売新聞
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（株）不動産経済研究所はこのたび、2017年の近畿圏マンション市場動向を発表した。
それによると、2017年の新規発売戸数は1万9,560戸。対前年（1万8,676戸）比884戸、4.7%の増加となった。地域別発売戸数は大阪市部9,482戸（全体比48.5%）、大阪府下3,615戸（同18.5%）、神戸市部1,747戸（同8.9%）、兵庫県下1,917戸（同9.8%）、京都市部1,220戸（同6.2%）、京都府下249戸（同1.3%）、奈良県153戸（同0.8%）、滋賀県937戸（同4.8%）、和歌山県240戸（同1.2%）。月間契約率の平均は76.1%、前年の71.9%に比べて4.2ポイントのアップとなった。
2017年の1戸当たりの平均価格、m2単価は3,836万円、63.0万円。2016年は3,919万円、61.6万円だったので、前年比総額では83万円（2.1%）ダウン、m2単価では1.4万円（2.3%）アップした。
2017年の地域別平均価格、1m2当たりの単価は、大阪市部3,566万円、72.5万円。大阪府下3,935万円、53.2万円。神戸市部4,112万円、65.0万円。兵庫県下4,321万円、57.6万円。京都市部4,378万円、64.1万円。京都府下4,021万円、54.2万円。奈良県3,783万円、48.4万円。滋賀県4,005万円、53.0万円。和歌山県3,563万円、47.3万円。
12月末現在の継続販売戸数は2,539戸で、2016年末現在の2,782戸に比べ243戸減少した。
2018年の発売戸数は、8.0%減の1万8,000戸が見込まれる。

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28 マンション管理費市場、2020年には7,825億円まで拡大と予測、矢野経済研究所 2018/1/24 読売新聞
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（株）矢野経済研究所はこのたび、国内のマンション管理市場の調査を行った。調査期間は2017年10月～12月。同調査におけるマンション管理市場とは、分譲マンションを対象とし、マンション管理費市場、および共用部修繕工事市場により構成される。
それによると、2017年の国内マンション管理費市場規模（管理費ベース）は7,235億円（前年比2.7%増）の見込み。また同社は、2018年は7,447億円（同2.9%増）、2019年は7,656億円（同2.8%増）、2020年には7,825億円（同2.2%増）まで拡大すると予測した。
さらに、2025年までのマンション管理費市場をみると、マンション管理市場はストックビジネスであるため、新築分譲マンションが供給され続ける限り市場規模は伸び続け、2025年の同市場規模は8,655億円に拡大すると予測。一方で、人口・世帯数の減少に伴う新築ニーズの減少等を背景に伸び率は鈍化していくと考察した。
2017年の国内マンション共用部修繕工事市場規模（工事金額ベース）においては、前年比4.3%減の6,207億円を見込んだ。また、2018年は同7.8%増の6,693億円、2019年は同0.5%減の6,660億円、2020年には同2.0%増の6,793億円になると予測。さらに、2025年までの共用部修繕工事市場をみると、2021年以降はリーマンショックの影響によりマンション供給戸数が絞られた築年のマンションの1回目の大規模修繕工事の実施時期に当たることなどを背景に、2022～2023年頃まで低調に推移するものと予測している。

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29 中古住宅を買ってリフォームした人、それぞれ費用はいくら？どう捻出した？ 2018/1/24 読売新聞
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リクルート住まいカンパニーが「2017年大型リフォーム（リフォーム費用300万円以上）実施者調査」の結果を発表した。中古を買ってリフォームした人の場合、物件購入費用は平均3156万円、リフォーム費用は平均628万円だという。それぞれ費用はどうやって捻出するのだろうか？
購入した中古住宅を入居前にリフォームした理由に、「自分好み」や「割安」も
この調査は、直近3年以内に、300万円以上のリフォームを実施した人が対象。300万円以上のリフォームということは、キッチンや浴室などの水まわりの交換や複数居室など広範囲なリフォームをしたということだろう。
この中でも、中古住宅を購入してリフォームした人に注目してみたい。
中古で購入した住宅をリフォームした人は、全体の20.2％。この中には、入居後ある程度住んだうえでリフォームした人も含まれるので、純粋に「中古で購入した住宅をリフォームしてから住み始めた」という人を見ると、このうちの55.1％だった。つまり、全体の1割強が中古を買ってリフォームして住んだと見られる。
入居前にリフォームした理由を複数回答で聞くと、「リフォームすることで、自分好みの家にしたかったから（デザイン）」が35.9%、「住みたい物件を見つけたがリフォームが必要だったから」が34.8％、「（新築と比べて）費用を抑えたいと思ったため」が27.2%、「リフォームすることで、自分好みの家にしたかったから(間取り)」が26.1％と上位に挙がった（画像1）。
老朽化などによる「必要性」もさることながら、「自分好み」や「割安」を求めたということが分かる。

中古を買ってリフォームは、割安？
新築を購入するより中古を購入してリフォームしたほうが、費用が抑えられるのだろうか？
新築の価格が高騰している都心部などでは、総額で抑えられる可能性も高いが、実際には希望する立地や物件によって異なるだろう。
調査結果ではどうなっているのだろう。
中古を購入してリフォームした人の全体の平均額は以下のとおりだ。（　）内は首都圏と関西圏の平均額だ。
・物件購入費用　：3156.3万円（首都圏：4014.1万円、関西圏：2280.0万円）
・リフォーム費用：628.1万円（首都圏：513.9万円、関西圏：757.9万円）
もちろん、物件価格に重きを置いた人もいれば、安く買ってリフォームにお金をかけた人もいるだろう。
調査結果の特徴としては、広範囲に分散していることが挙げられる。画像2を見ると、物件購入費用は、「1000万円未満」～「5000万円以上」までそれぞれに分散しているし、リフォーム費用は、「300万～500万円未満」が半数近いものの「500万～700万円未満」～「1000万円以上」までそれぞれ分散している。
また、首都圏では物件購入価格が高くなる代わりにリフォーム費用を抑える傾向が見られ、関西圏ではその逆の傾向が見られるといった特徴もうかがえる。
中古+リフォームは、「築年数の古いものを安く買って、大がかりにリフォームをする」のか、「立地や広さなどにこだわる代わりに、リフォーム費用を抑えられる物件を選ぶ」のかなど、戦略的に選択できるという側面もあるわけだ。
購入＋リフォーム、それぞれの費用はどうやって捻出する？
調査結果（複数回答）を見ると、物件購入費用は「住宅ローン」が62.0％、「自己資金」が52.2％だが、リフォーム費用は「自己資金」が66.3％、「（物件と合わせて借りる）住宅ローン」が22.8％、「リフォームローン」が9.8％となっている。ほかには、親などからの贈与や融資などがある。
物件購入費用で住宅ローンを使っていない人が4割近くいるということは、物件購入の全額を自己資金や親からの贈与などでまかなったということだろう。物件価格が1000万円未満や1000万円台であれば、それも十分可能だ。
つまり、どのように費用を捻出するかは、「自己資金や贈与などでどれだけの額を充当できるか」でかなり変わってくる。
中古+リフォームの費用については、物件購入費用には主に「住宅ローン」を活用し、リフォーム費用には「自己資金」や「親からの贈与」を活用するのが一般的だ。リフォーム費用は、追加工事が発生するなど変動する可能性が大きいので、柔軟に対応できる自己資金などを利用するほうが使い勝手がよいからだ。調査結果を見ても、リフォーム費用では圧倒的に自己資金が多くなっている。
「住宅ローン」は、住宅購入だけでなく、一定のリフォームでも利用できる。購入した物件を担保にするので、35年などの長期間の返済で、低金利で借りることができる。その分、審査に時間がかかったり、抵当権設定などの諸費用がかかったりする。
最近では、「中古住宅＋リフォーム一体型」の住宅ローンも登場し、物件購入にリフォーム費用をプラスした金額を借りることができる事例も増えている。ただし、中古住宅を購入する段階で、リフォーム費用が確定している必要があるなど、購入とリフォームの見積もりを並行して行っていないと利用できないということがある。
一般的に「リフォームローン」なら無担保なので審査期間も短く、購入後にリフォームの見積額が確定してから申し込んでも間に合うなど、柔軟な対応がしやすい。ただし、住宅ローンに比べると借りられる額が少ない、返済期間が短い、金利も高めに設定されているといった違いがある。
こうしたローンの違いを理解したうえで、自己資金や贈与などでいくらまで住宅取得に充てられるのか、その額をどこで使うかというように検討し、それぞれの費用の捻出方法を決めるのがよいだろう。
「中古住宅を購入」して、入居前に「リフォームする」のは、決して簡単なことではない。それぞれ難易度が高いうえ、時間的な制約もあって効率よく進める必要があるからだ。一方で、自分の予算をどう振り分けるかといった選択肢が豊富なので、安く買って思い切ったリフォームをしたり、立地にこだわって手が届くものを探したりといったことも考えられる。それが楽しめるか、難しいと思うかは、人それぞれだろう。

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30 リクルート住まいカンパニー、民泊仲介サイト「Airbnb」と業務提携、住宅宿泊関連事業に参入 2018/1/18 読売新聞
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（株）リクルート住まいカンパニーは、民泊仲介サイト「Airbnb」と業務提携し、住宅宿泊関連事業に参入する。不動産情報サイト「SUUMO」に掲載している賃貸管理会社や賃貸オーナーに、空き部屋を活用した住宅宿泊運営を支援することで、賃貸物件の収益向上に寄与する。
同社に賃貸物件の情報を提供すると、従来通り「SUUMO」上で入居者募集を行うことに加え、物件の空室時に住宅宿泊運営の提案を行う。住宅宿泊運営の際は、同社と提携契約を結んだ住宅宿泊運営代行会社を利用し、「Airbnb」などのホームシェアリングプラットフォームを通じて、全世界から利用者の集客を行うことが可能となる。
また、「Airbnb」の業務提携先である同社からの提案で住宅宿泊運営を行う場合は、通常の「Airbnb」サイトでの集客のみでなく、特別サイトを通じた集客施策も展開していく予定。法令はもとより、独自に設定したガイドラインを順守し、宿泊者・賃貸管理会社ともに安全・安心なサービス提供を図る。

2018-01-25 ｜ Posted in 住宅関連新聞記事｜ Comments Closed　

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.717 　2018/01/11～2018/01/17

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.717 　2018/01/11～2018/01/17
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【日本経済新聞】
1 「楽天トラベル」でも民泊選択可能に　９月メド
2 パナソニック、電力管理機器の機能拡充　ＡＩスピーカーにも対応
3 ハイアス・アンド・カンパニー、コンサル事業が好調
4 五輪施設に「プレハブ工法」　少ない人手で素早く作業
5 パワーカップル　マンション厳冬市場の熱源
6 住宅地で民泊、平日ダメ　名古屋市が条例案
7 三協立山の18年５月期、純利益43％減に下方修正
8 富士通、ＩｏＴ活用の介護事業向け遠隔見守りサービス

【朝日新聞】
9 12月首都圏の新築戸建ては横ばい、中古は連続下落　東京カンテイ
10 3月15日から民泊物件のサイト登録受け付けを開始　楽天LS
11 木造高層ビル可能に、シェルターが木質部材で「3時間耐火」取得
12 不特事業第二号の投資募集開始　レオパレス21
13 敷地特性に応じた地震動予測システム開発へ　旭化成ほか
14 中小企業の景況感が過去最高を更新　TDB調べ
15 17年12月中古マンション成約数　3カ月ぶりの増　東日本レインズ
16 賃経管理士試験の合格者8033人　賃経管理士協議会
17 トーセイ、新中経策定　3年後に売上高1000億円へ
18 猫好きのための賃貸住宅「necofino」が2月に完成　潮産業
19 2月、リノベ業界で働きたい新卒向けセミナー開催　リノベ推進協
20 合格点は36点以上　17年度マン管試験
21 東京Bグレードオフィスの空室率が1%台に　JLL調べ
22 イタンジがnomad事業を譲渡
23 オーナー向け賃貸経営セミナーを1月27日開催　北九州賃経協
24 2月に「家事と子育て」テーマの家づくりセミナー　エアサイクルH

【読売新聞】
25 2017年・分譲マンション平均賃料、首都圏は上昇鈍化が顕著、東京カンテイ
26 リフォーム費用、首都圏平均は591.2万円、リクルート住まいカンパニー調べ
27 まだこんなにあったの！？違法貸しルームの危険性を再確認しよう
28 2018年、住宅ローン控除を受けるために必要な書類は？はじめての確定申告ガイド
29 「１階」を視野に入れた部屋探し、メリット＆注意点は？
30 旧社宅を“留学生支援”のシェアハウスに　JR東日本がリノベーションプロジェクト
31 【ファミリー編】東京駅まで30分以内・中古マンション価格相場が安い駅ランキング
32 移住・交流＆地域おこしフェア、東京ビッグサイトで開催、移住・交流推進機構
33 ビットコインで不動産売買できる新サービス開始、イタンジ

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1 「楽天トラベル」でも民泊選択可能に　９月メド 2018/1/17 日本経済新聞
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　楽天は17日、民泊の仲介サイトに掲載する施設を、９月ごろをめどに旅行予約サイト「楽天トラベル」にも掲載すると発表した。楽天は６月15日の住宅宿泊事業法（民泊法）の施行にあわせて仲介サイトを設けると表明している。楽天トラベルでもホテルや旅館などと同じように、民泊施設を選べるようにする。
　楽天は同日、民泊物件の登録を３月15日に始めることも発表した。民泊法では３月15日から貸し手が都道府県に届け出られる。楽天は貸し手に自社サイトへの登録を促して施設を確保する。
　民泊事業は不動産住宅情報サイトのＬＩＦＵＬＬ（ライフル）と共同出資して設立した楽天ライフルステイ（東京・千代田）が運営する。

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2 パナソニック、電力管理機器の機能拡充　ＡＩスピーカーにも対応 2018/1/16 日本経済新聞
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　パナソニックは16日、太陽光発電システムや家電などの稼働を適切に制御する家庭用エネルギー管理システム（ＨＥＭＳ）機器の新商品を３月21日に発売すると発表した。合計で14社の家電や住宅設備に接続できるようにして、従来の４社から拡大。接続機器を増やすことで利用者がより正確に家庭でのエネルギー消費を把握できるようにした。
　ＨＥＭＳは電力使用の調整などに使うシステムで、利用者は適切な電気料金プランを選びやすくなるメリットがある。新商品では天気予報をもとに給湯器が湯沸かしする時間帯を自動変更する機能をつけた。このほか設定した１日の電力使用量を超えた際に冷房の設定温度を上げたり、照明の明るさを落としたりする。価格は操作に使うパネル付きの機種で税別８万円を想定している。
　2018年度中に米グーグルのＡＩ搭載スピーカー「グーグルホーム」にも接続する。例えば、グーグルホームに「おやすみ」と話しかけると、家中の照明やエアコンなどが自動的に切れるとしている。
　太陽光発電機器を手掛ける各社は国内市場が縮小する中、ＨＥＭＳなどエネルギー機器で周辺機能の拡充を進めている。ＨＥＭＳでは消費エネルギーを適切に管理できることに加えて、便利さをどこまで広げられるかを追求している。

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3 ハイアス・アンド・カンパニー、コンサル事業が好調 2018/1/15 日本経済新聞
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【コンサル事業が好調】デザイナーズ住宅の施工方法や営業ノウハウ、建築部材を地域の中小工務店に助言するサービスが好調。手数料収入やデザイナーズ住宅が建設された際に発生する成功報酬が伸びる。個人向け相続相談のノウハウを中小工務店に提供するサービスも伸びる。増収増益。

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4 五輪施設に「プレハブ工法」　少ない人手で素早く作業 2018/1/15 日本経済新聞
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　作業員の不足が深刻な建設土木業界で、工場で生産した製品を現場で組み立てる「プレハブ式」が広がっている。2020年の東京五輪・パラリンピック開催を控え、競技施設などの整備を急ピッチで進める必要があるためだ。プレハブ式はコストが比較的高い一方で、少ない作業員で速く作業を進められる利点があり、各社は受注を伸ばしている。
　東京五輪で使う競泳施設やカヌー会場の基礎部分は、プレハブ式で建設している。日本コンクリート工業は、建築物を支える円柱形のくいを工場で製造し、納入している。従来は現地で地中に穴を開けてコンクリートを流し込み、くいにするのが一般的だった。同社の基礎事業の売上高は17年4～9月期に前年同期比で6割増えた。
　首都高速道路「横浜環状北西線」の整備も受注。地下トンネルの内壁部分をあらかじめ工場で生産し、現場に輸送している。今井昭一取締役常務執行役員は「現場で使うコンクリート製品を生産する工場は16年夏からフル稼働が続く」と話す。
　日本ヒュームは、一部をプレハブ方式で建設中の東京外かく環状道路（外環道）向けの製品を供給している。外環道の避難通路を造るためのコンクリート製品を工場で生産し、建設現場に輸送している。
　大阪府高槻市のゲリラ豪雨対策でも、地下に水をためる遊水地建設でプレハブ式を採用。ゼニス羽田ホールディングスは、工場で生産したコンクリート製の柱や壁などを納入した。
　工場で造ったものを作業現場で組み立てる方式は「プレキャスト工法」と呼ばれ、プレハブ住宅の造り方と似ている。セメント協会によると、セメントの販売量全体に占めるプレキャスト工法向けコンクリート製品の割合は、右肩上がりで高まっている。

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5 パワーカップル　マンション厳冬市場の熱源 2018/1/13 日本経済新聞
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　３年連続の供給戸数４万戸割れ――。不動産経済研究所（東京・新宿）がまとめた2018年の首都圏新築マンション供給戸数予想は寂しい内容だ。ただ、市場の冷え込みも何のその、ポンポンと買っていく人たちもいる。「パワーカップル」と呼ばれる、夫婦共働きの実力世帯だ。
　東京都千代田区の高級住宅街、番町。東急不動産が「常識破り」の物件を近く投入する。「ブランズ六番町」。売り出す戸数は39戸だ。最低価格は１億４千万円、最高価格は５億円台にもなる。

■オール億ション
　「株価が26年ぶりの高水準にあり、富裕層には資産効果が表れている」（佐藤知之・住宅事業ユニット販売統括部長）。それでもすべて「億ション」というのは驚きだ。
　セオリー（定説）に従うなら、億ションは全体戸数の２～３割というのが相場。残りは１億円未満に抑える。「様々な所得層を取り込める価格帯に設定して販売期間の短縮を狙うのが通例だ」（不動産コンサルティング会社、トータルブレインの久光龍彦社長）
　だが、東急不動産は強気の姿勢を崩さない。「東京の希少性の高い立地ならこの水準でもまだ安い」と佐藤統括部長。実際「ブランズ六番町」は２月の売り出しを前に反応は上々。17年に会員向けに限定した販売した分のうち、すでに半分は契約済みとなった。
　東急不動産は今後も年に１件は、こうした物件を投入する計画だ。都心物件の販売チームの人員を17年度から増員し、高級物件を中心に販売を強化していくという。
　冷え込む市場、攻めるデベロッパー（マンション開発会社）――。違和感のある組み合わせだ。いったいデベロッパーは何を攻めるのか。
　標的はパワーカップルだ。この層をうまく引き込めれば、冷え込みが厳しくても物件は確実に売れる。
　パワーカップルの大まかな定義は「購買力のある共働き夫婦」（ニッセイ基礎研究所の久我尚子・主任研究員）。世帯年収については「1000万円以上」、「2000万円以上」と諸説あるが、久我氏は２人とも年収が700万円超の夫婦をパワーカップルとする。いずれにしても、マンション市場で主導権を握っているのは、２人ともフルタイムで働く夫婦だ。
　パワーカップルの最大の強みは資金力だ。代わりに不足しているのが時間だ。しかも、子どもはいないか、いても１人であることが多い。だから住環境よりも利便性を重視する。
　「最寄り駅まで徒歩８分以内、（オフィス街の）東京駅や大手町駅まで乗り換えなしで15～30分」（トータルブレインの久光社長）。これが首都圏のパワーカップルが好む物件の最大公約数的条件だ。価格は二の次。だから、いい物だと判断すれば迷わずに買う。
　ついにここまで来たか――。パワーカップルの実力に三菱地所レジデンスの担当者が驚いた。
　17年秋に発売した都心の駅近物件（販売戸数70戸程度）の購入者リストには「ペアローン比率30％」の数字が記されている。夫婦が個別に住宅ローンを組み、これを合算してマンションを購入した世帯の割合が３割に達したのだ。インターネットで手続きして直接資金調達した人たちを含めると４割近くがペアローンによる購入者だと想定される。このペアローンこそパワーカップルの最大の武器だ。
ペアローンを利用した30代のパワーカップルが取材に応じてくれた。
　この夫婦が17年に購入したマンションの広さは55平方メートル（２ＬＤＫ）で価格は6600万円。首都圏における単位面積あたりの平均価格で見ると、約1.5倍する高級物件だが、「最寄り駅から徒歩７分、（２人の勤務先がある）渋谷まで電車で９分という利便性に大満足している」。

■控除が後押し
　夫は金融機関、妻はメーカーに勤務する。いずれも正社員で個別にローンを組む力があり、合わせて6100万円を借り入れた。月々の支払いは夫が９万2800円、妻は６万8000円。決して小さな額ではないが「負担感は小さい」と口をそろえる。なぜなら住宅ローン控除が大きくなるからだ。
　仮にこの物件で6600万円の35年ローン（年利0.625％）を組むと、返済総額は7350万円になる。１人でローンを組むのであれば、控除額は最大400万円。実質的な返済総額は約7000万円になる。
　だが、２人でローンを組めば控除額は最大566万円になり、実質的な返済総額は約6800万円に減る。夫婦のどちらかだけでローンを組んだ場合より、200万円程度得になる。
　しかも、利便性が高ければ、購入した物件が値下がりするリスクは低くなる。賃貸住宅に支払う家賃と住宅ローンを比べてほぼ同じなら、分譲マンションを買い住宅ローンを払うのがパワーカップルの選択だ。
　「城西（世田谷区や杉並区など）は無理しなくてもいい」。大京の事業統括部の藤原純一・室長は東京での用地仕入れについてこんな方針を出した。藤原氏が代わりに出した指示が「城東（墨田区や江戸川区など）を攻めろ」だ。
　大京が年間目標とする供給戸数は2500戸。しかし、16年は1200戸にとどまった。供給を増やして目標を達成するには用地取得を増やすことが必須。しかし、人気の城西エリアにはあまり用地は残っていない。これまでデベロッパーとの競合が激しくなく、大京の「ライオンズ」ブランドが強い城東エリアを再発掘する。
　狙うのは、パワーカップルが好む都心に直結する駅の近くの土地だ。16年３月期に供給を開始した物件の購入者の調査をしたところ「駅から徒歩10分」の物件の購入者に比べ「駅から５分以内」の物件購入者に占める共働き世帯の比率が圧倒的に多かった。この世帯こそターゲットと、しらみつぶしに土地情報を収集する。「地方銀行はもちろん信用金庫まで足を運ぶ」（藤原室長）
　不動産経済研究所によると、17年の首都圏の新築マンション供給戸数は「４万戸割れは確実な情勢」（企画調査部主任研究員の松田忠司氏）。18年も３万８千戸と予測しており回復の兆しは見えない。だが、デベロッパーに悲壮感はない。それは、ターゲットを正確に見定めていけば売れるという確信があるからだ。かつてない冷え込みの中でパワーカップルを射止めようとするデベロッパーの競争が始まった。

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6 住宅地で民泊、平日ダメ　名古屋市が条例案 2018/1/11 日本経済新聞
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　名古屋市は11日、住宅の空き部屋に旅行者を有料で泊める民泊の営業について、市内の住宅地で制限する方針を明らかにした。市が「住居専用」と定めている地域では、休日を除く月曜の正午から金曜の正午までは営業を制限。土日や休日だけ営業を認める。静かな住環境を守るのが目的で、商業地などは対象としない。２月の市議会定例会に条例案を出す。
　民泊を全国で解禁する住宅宿泊事業法（民泊法）が６月に施行されるのに合わせて条例制定を目指す。条例に違反した場合、市が事業者を指導したり、業務改善を命じたりする。規制案の骨子に市民から意見を募るパブリックコメントを１月末まで実施する。
　市によると、名古屋市内には民泊として活用されている部屋が600室前後あるという。民泊の営業を制限する条例は東京都の特別区の一部や横浜市などで制定に向けた動きがある。

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7 三協立山の18年５月期、純利益43％減に下方修正 2018/1/11 日本経済新聞
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　三協立山は11日、2018年５月期の連結純利益が前期比43％減の12億円になる見通しと発表した。従来予想を８億円下回る。競争が激しいビル用アルミ建材出荷重量が減少するうえ、原材料のアルミ地金価格が上昇し採算が悪くなる。業績悪化を受け、従来20円としていた期末配当の予想を未定とした。
　売上高は前期比５％増の3360億円を見込む。従来予想を20億円下回る。住宅、ビル向けにアルミ建材の売り上げが減る。建材事業の利益が減り、営業利益は前期比63％減の25億円と従来予想を18億円下回る。鉄道や自動車、産業機械など製造業向けアルミ形材の利益は増えるが補えない。
　同日発表した17年６～11月期の連結決算は、純利益が前年同期比43％減の11億円だった。アルミ地金価格が前年同期より25％高く、利益を圧迫した。

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8 富士通、ＩｏＴ活用の介護事業向け遠隔見守りサービス 2018/1/11 日本経済新聞
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　富士通は、介護施設居住者が転倒した場合などに対し、介護スタッフによる迅速な対応を可能にする「居住者の見守りソリューションリモートモニタリングサービス」を2018年1月下旬から提供する。居室内に設置した音響センサー搭載の「リモートケアベース」で検知した生活音を独自のアルゴリズムで解析し、転倒の可能性など異常が疑われる場合に介護スタッフに通知する。価格は1ID当たり2200円。
　2017年11月下旬に提供を開始した高齢者ケアをサポートする「FUJITSU IoT Solution UBIQUITOUSWARE 居住者の見守りソリューション」サービスを拡充したもの。同ソリューションは異常を検知した場合に、同社グループのコールセンター経由で必要に応じて家族への連絡や居住者宅への駆けつけなどを行っている。今回提供するリモートモニタリングサービスと従来のソリューションを併用することで、介護事業者のニーズに応じた多様な運用ができる。
　リモートモニタリングサービスでは、居室内で一定時間生活の気配がない状態や、異常音の発生、室内の温湿度の異変などのアラームをウェブアプリの画面一覧表示で確認可能。アラームは、介護スタッフのスマートフォン（スマホ）へメールで通知される。速やかな駆けつけ対応を可能にする他、定期巡回数やスタッフ間での情報共有の効率化、複数施設の人員配置最適化など業務の効率化にも役立つという。
　居住者からの緊急コールや相談に常時対応する緊急相談サービスをオプションで提供する。居住者がリモートケアベースの緊急ボタンや相談ボタンを押すと、管理事務所のパソコンや、スタッフのスマホに直接電話がかかる。夜間や祝日など人員確保が難しい時間帯には、看護師が24時間365日常駐するコールセンターに転送することもできる。
　せき・いびきや呼吸の乱れといった日々のセンシングデータから分析した居住者の健康データを、施設の看護師などがウェブアプリの画面で確認できるため、居住者に対して健康状態や室内環境などの状況に合わせた適切な健康アドバイスも可能という。
　同サービスの提供開始に先駆け、西日本の29カ所で有料老人ホームや高齢者向け住宅を運営する、あなぶきメディカルケア（香川県高松市）と共同で導入検証を実施した。「施設内や同じエリアにある施設が連携して、入居者が部屋で過ごしている様子を見守ることができ、安全・安心につながるサービスの提供だけでなく夜勤スタッフの負荷軽減につなげることができた」（あなぶきメディカルケア福山・倉敷・岡山エリアマネージャーの伊藤洋範氏）と評価している。

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9 12月首都圏の新築戸建ては横ばい、中古は連続下落　東京カンテイ 2018/1/17 朝日新聞
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　東京カンテイが発表した17年12月度の新築一戸建て住宅の価格(木造・所有権物件/土地面積100平方メートル以上300平方メートル以下)によると、首都圏は前月比プラス0.1%の3489万円、近畿圏は同1.1%の2877万円、中部圏はマイナス1.8%の2906万円と、首都圏は横ばい、近畿圏は上昇に転じた。
　一方、中古は首都圏でマイナス0.2%の3047万円、近畿圏は同2.4%の2335万円、中部圏はプラス3.0%の2105万円と、首都圏では連続で下落、近畿圏は反転下落、中部圏は連続上昇した。

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10 3月15日から民泊物件のサイト登録受け付けを開始　楽天LS 2018/1/17 朝日新聞
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　楽天LIFULL STAYは住宅宿泊事業法(民泊新法)への民泊事業者の申し込みが始まる3月15日に合わせて、民泊サイト「Vacation STAY」(仮称)に掲載する民泊施設の登録受け付けを開始する。また、9月をめどに楽天が運営する旅行予約サービス「楽天トラベル」に「Vacation STAY」の掲載物件を供給する。
　楽天LSはこれまで、民泊・宿泊予約サイトを運営する海外企業と提携を進めてきたが、海外サイトとの在庫連携は「Vacation STAY」開設以降、順次開始していく。

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11 木造高層ビル可能に、シェルターが木質部材で「3時間耐火」取得 2018/1/17 朝日新聞
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　山形市に本社を置く木構造メーカーのシェルター(木村一義社長)は1月17日、木質耐火部材「クールウッド(柱・梁)」で3時間耐火の国土交通大臣認定を取得したと発表した。木質部材では国内初という。これにより、これまで鉄骨造や鉄筋コンクリート造に限られていた15階建て以上の高層建築物に、木造を取り入れることが可能となる。

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12 不特事業第二号の投資募集開始　レオパレス21 2018/1/17 朝日新聞
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　レオパレス21は、任意組合型のスキームを活用した不動産特定共同事業商品として「LOVIE第二号」任意組合の募集を開始した。投資対象不動産は、東京都の中心エリアに位置する「LOVIE銀座東」となる。募集総額は14億円、募集総口数は1400口、申し込み単位は1口100万円で、最低5口からとする。運用期間は15年となる。
　同社は17年10月に不動産特定共同事業者としての認可を得ている。これまでに「LOVIE第一号」として「LOVIE麻布十番」と「LOVIE文京音羽」の2棟は完売している。

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13 敷地特性に応じた地震動予測システム開発へ　旭化成ほか 2018/1/16 朝日新聞
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　旭化成と旭化成ホームズ、国立研究開発法人防災科学技術研究所(林春男理事長)はこのほど、「極小アレイ微動観測を利用した建築物敷地別地震動予測システムの開発」についての共同研究を開始した。
　同研究は、同研究所などが開発した、表層地盤ごとに異なる揺れやすさを推定する「極小アレイ微動観測」によって蓄積された地盤構造データをもとに、実際の地震時の地震動予測を行うもの。
　今後、旭化成ホームズは同研究のデータを踏まえ、顧客の住宅の建設予定地で「微動観測」を実施し、その予測地震動データを設計や構造の検討にも生かしていく方針。また将来的には、個別の敷地における地震動の予測により、建築する建物に発生する建築物の損傷を推定する「建築物ヘルスチェックシステム」の構築も視野に入れている。

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14 中小企業の景況感が過去最高を更新　TDB調べ 2018/1/16 朝日新聞
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　帝国データバンクがまとめた景気動向調査によると、17年12月の景気DIは、前月比0.9ポイント増の50.9となり、7カ月連続で改善。02年の調査開始以来、過去最高(14年3月、51.0)に迫る水準まで上向いてきた。10業界中9業界が改善し、「製造」「運輸・倉庫」「サービス」が過去最高を更新。規模別でも「中小企業」「小規模企業」が過去最高を更新するなど、年末需要や株高を追い風に、景況感の改善が業界・規模間で広がった。

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15 17年12月中古マンション成約数　3カ月ぶりの増　東日本レインズ 2018/1/15 朝日新聞
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　東日本不動産流通機構(東日本レインズ)は1月15日、17年12月の首都圏流通動向をまとめた。首都圏の中古マンションの成約件数は3011件で、前年同月比0.6%増。ほぼ横ばいながらも3カ月ぶりに前年同月を上回った。中古戸建ての成約件数は1024件で同7.0%増となり、こちらも3カ月ぶりに増加となった。

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16 賃経管理士試験の合格者8033人　賃経管理士協議会 2018/1/15 朝日新聞
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　賃貸不動産経営管理士協議会は、2017年11月19日に実施した「平成29年度賃貸不動産経営管理士」の資格試験の合格者を発表した。合格者は、前回よりも9・3%増えて8033人となり、合格率は48・3%だった。
　全国で1万7532人が申し込み、実際に1万6624人(受験率94・8%)が受験に臨んだ。

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17 トーセイ、新中経策定　3年後に売上高1000億円へ 2018/1/15 朝日新聞
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　トーセイはこのほど、20年11月期を最終年度とする3カ年の中期経営計画を発表した。全セグメントの事業を拡大し、3年後に連結で売上高1000億円(17年11月期577億5400万円)、税引前利益120億円(同90億4900万円)を目指す。現在、売り上げ総利益における売買事業(流動化、開発)と安定事業(賃貸、ファンド・コンサルティング、管理、その他)の比率は6対4だが、安定事業の比率を引き上げ、3年後には5対5とする計画だ。

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18 猫好きのための賃貸住宅「necofino」が2月に完成　潮産業 2018/1/15 朝日新聞
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　潮産業が札幌市西区発寒で建設している猫共生型賃貸住宅「necofino(ネコフィーノ)」が2月中旬に完成する。
　同物件は同社が施工から販売までを手掛けている木造賃貸デザインアパート「norfino(ノルフィーノ)+」シリーズの一つ。設計段階から猫の特性を生かし、キャットウォークやトイレスペースなど猫に関する設備がインテリアに溶け込むようにデザインされているのが特長だ。
　物件の名称は「necofino gracia(ネコフィーノ　グラシア)」。木造地上3階建てで、総戸数は6戸。間取りは1LDKで、住戸専有面積は42.49平方メートル。駐車場は各戸1台。
　2月17、18日には内覧会を開催する。

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19 2月、リノベ業界で働きたい新卒向けセミナー開催　リノベ推進協 2018/1/12 朝日新聞
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　リノベーション住宅推進協議会(山本卓也理事長)は、リノベーション業界への就職を希望する2019新卒対象イベント「第3回リノベーション業界研究セミナー」を2月3日、東京都千代田区のライフル本社(地下鉄半蔵門駅徒歩2分)で開催する。募集職種は、営業、企画、設計、施工などさまざま。当日は、地方も含めた業界の人気企業が集結し、実際に働く社員のリアルな声を聞くことができる。午後1時半開始、同6時終了予定。昨年2月に開催した第2回セミナーでは約200人が参加した。

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20 合格点は36点以上　17年度マン管試験 2018/1/12 朝日新聞
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　17年度マンション管理士試験の合格者発表が1月12日行われ、同試験の指定試験機関であるマンション管理センターによると、1168人が合格した(16年度は1101人)。受験者は1万3037人(同1万3737人)、合格率は9.0%(同8.0%)だった。
　合格最低点は、50問中36問以上正解(試験の一部免除者は45問中31問以上正解)で、昨年より1点上がった。同日付の官報に合格者の氏名と受験番号が掲載されたほか、受験者には合否通知書が発送された。
　合格者の平均年齢は46.8歳。最高年齢は83歳だった。合格者の男女比は、男性が1041人(89.1%)、女性が127人(10.9%)。男性の合格率は9.1%、女性の合格率は8.1%となった。

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21 東京Bグレードオフィスの空室率が1%台に　JLL調べ 2018/1/12 朝日新聞
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　JLLは1月11日、17年12月末における東京中心業務地区のオフィスの空室率と賃料を発表。Bグレードオフィスは四半期ごとに発表しているが、空室率が07年第2四半期以来、初めて1%台となった。
　Bグレードは延べ床面積が5000平方メートル以上、地上8階以上。17年12月末の空室率は1.9%で前四半期比0.3ポイント低下した。賃料は月額坪当たり2万2739円(共益費込み)で、同0.3%上昇している。

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22 イタンジがnomad事業を譲渡 2018/1/11 朝日新聞
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　イタンジ(東京都港区)は、ジャパンインベスターパートナーズ(東京都豊島区)に対し、nomad(ノマド)事業を譲渡する契約を1月1日付で締結した。「nomad」は、無店舗型の不動産仲介サービス。来店の必要がなく、直接希望する物件の見学へ向かうことができるほか、チャットで気軽に質問が可能。なお、イタンジは事業譲渡後もアドバイザーとして、「nomad」事業へ携わる。
　また、イタンジで行っている「CloudChintAI」「ノマドクラウド」事業など、法人向けサービスは引き続き事業を継続していく。

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23 オーナー向け賃貸経営セミナーを1月27日開催　北九州賃経協 2018/1/11 朝日新聞
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　北九州賃貸住宅経営者協会は、1月27日に「賃貸住宅オーナー向け賃貸経営セミナー」を開催する。CPM公認不動産経営管理士などの資格を持つ、不動産中央情報センター資産コンサル課課長代理の山中順二氏が「相続対策」をテーマに、同社営業統括室係長の伏見清司氏が「繁忙期対策」をテーマに、それぞれ解説する。定員は先着50人。
　開催場所はTKP小倉シティセンター(北九州市小倉北区)、開催時間は午後3時30分から午後5時30分まで。参加費は会員が無料、一般が2000円。問い合わせ先は同協会事務局(不動産中央情報センター内)電話093(952)2000まで。

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24 2月に「家事と子育て」テーマの家づくりセミナー　エアサイクルH 2018/1/11 朝日新聞
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　無垢の木や漆喰などの自然素材を使った住宅建築やリフォームを手掛けるエアサイクルハウジング(東京都中央区、市川小奈枝社長)は2月1日、セミナー「オーガニックライフ～家事と子育てが楽しくなる家づくり」を開催する。講師は同社の正田純子氏が務め、「家事と子育てが楽しくなる間取りのヒント」や「アレルギーやストレスから家族を守る家づくり」などについて講演する。
　会場は東京都調布市のキッズカフェ「aona」で、京王線調布駅から徒歩3分。時間は午前10時から11時30分まで。参加費は無料で定員は4人(子連れ参加可)。詳細、申し込みはURL:http://www.passive.co.jp/event/へ。

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25 2017年・分譲マンション平均賃料、首都圏は上昇鈍化が顕著、東京カンテイ 2018/1/17 読売新聞
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（株）東京カンテイはこのほど、「2017年年間分譲マンション平均賃料」を発表した。
それによると、首都圏の分譲マンション年間平均賃料は前年比＋0.3%の2,654円/m2。首都圏では東京都が牽引して1%以上の上昇が続いてきたが、2017年は新築・築浅物件での賃料調整に加え、東京都の事例シェアが縮小傾向に転じ、上昇鈍化が鮮明となった。
近畿圏は1,788円/m2。2016年春頃を境に賃料水準が高い大阪府の事例シェアが縮小傾向となっており、近畿圏全体では弱含んだ。
中部圏は1,595円/m2と横ばいだった前年から対照的な動き。愛知県の堅調さを背景に上昇基調を維持している。

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26 リフォーム費用、首都圏平均は591.2万円、リクルート住まいカンパニー調べ 2018/1/17 読売新聞
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（株）リクルート住まいカンパニーはこのたび、「2017年大型リフォーム実施者調査」を行い、その結果を発表した。
対象は首都圏・東海圏・関西圏の20歳以上の男女で、300万円以上のリフォームを3年以内に実施した人。有効回答数は826。
それによると、リフォーム費用は全体で平均610.4万円となった。エリア別では、首都圏が591.2万円、東海圏674.7万円、関西圏607.4万円で、首都圏が最も安い。年代別では、20-40代は617.7万円、50代以上は608.3万円と、20-40代が9.4万円上回った。
リフォームのきっかけは、戸建リフォームでは「家が古くなった・老朽化した」（46.8%）、「住宅設備が古くなった・壊れた」（43.4%）、「外観の見栄えが悪くなった」（18.9%）など、家の老朽化への不安や外観の古さがきっかけとなる傾向が見られた。
マンションリフォームでは「住宅設備が古くなった・壊れた」（46.8%）、「設備の使い勝手に不満がある」（28.6%）、「間取りに不満がある」（20.8%）、「好みのインテリア・デザインに変えたい」（18.8%）、「収納スペースの確保」（18.2%）など、間取りの使い勝手改善や内装の刷新願望がきっかけとなる傾向が見られた。
リフォームにおける重視項目においては、戸建リフォームでは「最新機能のついた設備を設置したい」（18.6%）、「省エネルギー性の向上」（17.3%）、「断熱性の向上」（16.7%）、「耐震性の向上」（13.9%）など、機能性の向上や住宅性能の向上を重視する傾向。
マンションリフォームでは「家事がしやすい」（31.2%）が最も高く、「デザインや質感が気に入っている設備や素材を取り入れたい」（27.3%）、「収納スペースが充実している」（26.6%）、「最新機能のついた設備を設置したい」（26.0%）など、間取りの使い勝手やデザインを重視する傾向が見られた。

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27 まだこんなにあったの！？違法貸しルームの危険性を再確認しよう 2018/1/17 読売新聞
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「まだこんなにあったのか」というのが、筆者の感想だ。社会問題化した「違法貸しルーム」の最新の調査で、建築基準法違反が判明した物件数が全国で1456物件あり、1年前の前回調査から35件増加しているというのだ。違法貸しルームとはどんなものか、再度確認してみよう。

ところで「違法貸しルーム」ってなんだっけ？
4、5年前に社会問題化したのが、「脱法シェアハウス」や「違法貸しルーム」などと呼ばれる、防火上の安全基準を満たさない賃貸住宅だ。
この問題が知られるようになったきっかけは、インターネットカフェ業者が、実際には多人数に賃貸しているのに、レンタルオフィスとして届けを出し、住宅に必要な火災報知器などを設置していないことが判明したこと。
簡単に仕切った小さなスペースを居住用として貸し出すことで、1人当たりの賃料を低く抑える代わりに、数多く貸して大きな利益を上げる仕組みだ。景気が悪かった当時は、賃料の安さにひかれて借りる人も多くいたのだが、景気が回復基調にある今でも、この仕組みが成立するということなのだろう。
問題となるのは居住の安全性だ。人が生活する住宅とするなら、建物の耐震性はもちろんのこと、火災が起きた場合に避難路を確保したり、火が燃え広がりにくいような建材を使ったりする必要がある。居室に日差しを取り込んだり、空気を入れ替えたりできる窓を設置したり、遮音性に配慮したりといったことも必要だ。こうした規制を定めているのが「建築基準法」だ。
ほかに、地方公共団体でそれぞれ条例を定めて、建築基準法よりもさらに厳しい基準を設けている場合もある。
国土交通省では、こうした建築基準法や地方公共団体の条例に違反している疑いがある貸しルームの通報を呼びかけ、平成25年6月から継続して調査や是正指導を行っている。

被災リスクのある違法貸しルームは、東京都に多い
踏査結果を見ると、平成29年8月31日時点で、建築基準法違反が判明した物件数は1456物件で、前年より35件増えている。是正指導を行ったのは1449物件で、こちらも前年より38件増えている。一方、是正が済んだ物件数は249物件で、このうち166物件は閉鎖している。
また、都道府県別では、建築基準法違反が判明した1456物件のうち1156物件が東京都で占める。最も多いのは新宿区の132物件だ。
違反の内容としては、必要な非常用照明装置が設置されていないもの（1035件）、必要な広さの窓先空地がないもの（858件）、防火上主要な間仕切壁が十分でないもの（703件）がTOP3。ほかにも、居室に必要な面積がなかったり、居室の窓がなかったり小さかったり、といった違反も多く見られる。
さて、窓先空地とは、火災時などで避難経路となるように、共同住宅の1階居室の窓の外側の敷地に一定の余裕をもたせること。防火上主要な間仕切壁とは、居室と廊下の間や居室間などの壁を防火性能の高いものし、天井裏まで到達するように設置することなどを指す。TOP3はいずれも、火災時などで避難を困難にする要因となり、被災者が増える危険性が高くなるものばかりだ。
説明してきたように、違法貸しルームは賃料が安くても、居住環境が極めて悪く、火災時に逃げ遅れるリスクなどが高い。仕事が不安定などの理由で、賃料の安さにひかれる人もいるかもしれないが、命と引き換えという実態もある。地方公共団体に住まいについて相談して、安全な住宅を借りるようにしてほしい。

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28 2018年、住宅ローン控除を受けるために必要な書類は？はじめての確定申告ガイド 2018/1/16 読売新聞
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昨年、住宅ローンを借りて住宅を購入した人は、条件が合えば住宅ローン控除（住宅ローン減税）が適用になる。ただし、住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受けるためには確定申告が必要だ。会社員にはあまり縁のない確定申告だけれど、所得税や住民税の節税対策になるので忘れずに手続きをしたい。ここでは制度を利用するための条件や手続きの方法について詳しく紹介していく。

住宅ローン控除（住宅ローン減税）の基本をおさらい。戻ってくるのはいくら？
住宅ローン控除（住宅ローン減税、住宅借入金等特別控除）とは、住宅ローンの年末残高の1％相当額が10年間、所得税から控除される制度。確定申告をすることで、控除をうけることができる。
確定申告は、1年間の所得を税務署に申告して所得税額を「申告納税」する、または納めすぎた所得税額を「還付申告」すること。会社員の場合、毎月の給与からその年の所得税の概算額が天引きされているため、住宅ローン控除（住宅ローン減税）で、確定申告（還付申告）をすることで、このすでに納めてある所得税から、控除される金額が戻ってくることになる。
住宅ローン控除（住宅ローン減税）の最大控除額は下の表のとおり。一般住宅の場合、10年間で400万円（1年で40万円）ととても大きな金額だ。ただし、実際に所得税から戻ってくる金額は納めている税額が上限。所得税から年間40万円を控除されるには、年末時に住宅ローン残高が4000万円以上あること、所得税を40万円以上納めていることが条件になるため、実際の控除額は年収や借入額によってケースバイケース。なお、所得税から控除し切れなかった分は、一定の限度で住民税からも控除される。

利用できるのはどんな住宅ローン？どんな人？どんな家？
住宅ローン控除（住宅ローン減税）を利用するには、住宅ローン、人、家それぞれに要件がある。下にまとめた要件をチェックして、自分がクリアしていれば確定申告の準備を始めよう。

＜住宅ローンの要件＞
・返済期間10年以上
・借入金は住宅の建物の取得のために借り入れたもの。または住宅の建物と敷地にかかる借入金を一体として借り入れたもの
・銀行や信用金庫、農業協同組合、住宅金融支援機構、社内融資などからの借入金（親族や、役員をしている会社などからの借入は対象外）
・勤務先からの融資の場合は、無利子又は0.2％（平成28年12月31日以前に居住の用に供する場合は1％）に満たない利率による借入金を除く

＜人と家の要件＞
・新築住宅の場合
・新築または取得の日から6カ月以内に入居し、適用を受ける各年の12月31日まで引き続き住んでいること
・住宅ローン控除（住宅ローン減税）を受ける年の合計所得金額が3000万円以下であること
・新築または取得した住宅の登記簿上の床面積が50m2以上。店舗併用住宅等の場合は床面積の2分の1以上が居住用であること
・居住した年とその前後2年間（通算5年間）、居住用の財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除等の特例を受けていないこと

・中古住宅の場合
上記の「新築住宅の場合」の要件を満たしたうえで
・建築後使用されたものであること
・次のいずれかに該当すること
〇マンション等の耐火建築物の場合は、建築後から取得までの経過年数が25年以内
○木造など非耐火建築物の場合、建築後から取得までの経過年数が20年以内
○新耐震基準に適合する建物であること（既存住宅売買瑕疵保険に加入して2年以内の中古住宅も、新耐震基準に適合するものとされる）
○贈与や、生計を一にする親族等からの購入ではないこと

確定申告はいつからいつまで？　手続きはどうすればいい？
2017年分の確定申告書の受け付けは2018年2月16日（金）から3月15日（木）まで。ただし、住宅ローン控除（住宅ローン減税）は確定申告のなかの「還付申告」に当たり、入居した年の翌年1月1日から申告ができる。つまり、昨年家を買って入居した人の場合、2月16日を待たなくても、すでに申告することができるのだ。確定申告期間中は税務署が混雑するので、準備が整っているなら早めに申告してしまうといいだろう。また、還付金は指定の金融機関口座に振り込まれるが、手続きが早いほうが振り込まれる時期も早くなる傾向にある。
ではここで、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の手続きに必要な書類とどこで入手するのかを確認しておこう。
上表の書類がそろったら、必要事項を確定申告書、住宅借入金等特別控除額の計算明細書に記入して税務署に持参してもいいし、郵送してもいい。また、国税庁のサイト上で確定申告書を作成してインターネット（e-Tax）で送信する方法もある。
確定申告は生まれてはじめてという場合、「書類の記入の仕方がよく分からない」「間違えないか不安」「ふるさと納税や医療費控除も重なっていて混乱してしまう」など、不安に感じる人もいるだろう。
その場合は、最寄りの税務署に相談を。確定申告期間中、税務署に設けられる確定申告会場では税務署員がマンツーマンで相談にのってくれる。また、税務署によっては確定申告の期間中は日曜日にも会場を開けているところもある。居住地を管轄している税務署の予定を事前にチェックしておこう（なお、一部地域では確定申告会場が税務署以外の場所に設けられるところもあるので注意）。

確定申告は毎年しなくてもOK。2年目以降は年末調整の対象に
会社員など給与所得者の場合、一度確定申告をしてしまえば、2年目以降の住宅ローン控除（住宅ローン減税）の手続きは勤務先の年末調整で済む。1年目の確定申告後、税務署から残り9年分の「年末調整のための住宅借入金等特別控除証明書」が送られてくるので保管しておき、毎年、金融機関からの住宅ローンの「残高証明書」といっしょに勤務先に提出すればOKだ。
つまり、住宅ローンを使って家を買ったら、その翌年に1度だけ確定申告をすれば、あとは自力での申告をしなくても最長10年間の節税ができるのだ（自営業者、個人事業主等の場合は、毎年申告が必要）。
なお、還付申告の場合は入居の翌年1月1日から5年間申告書を提出することができる、つまり、申告をし忘れたり、3月15日を過ぎたりしても過去5年分までさかのぼって申告し、税金の控除を受けることができるのだ。
年度末が近づいてきて何かと忙しい時期だが、住宅ローン控除（住宅ローン減税）の申告手続きをしなければせっかくの節税チャンスを逃しかねない。これから10年間の節税のために、早めに準備をして申告しよう。

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29 「１階」を視野に入れた部屋探し、メリット＆注意点は？ 2018/1/15 読売新聞
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部屋探しの希望条件のひとつに、なんとなく「2階以上」を入れていないだろうか。1階といえば家賃の安さが魅力だが、実はそれ以外にも1階ならではのメリットがある。さらに、以前は不安視されがちだったポイントも、最近ではかなり改善されていることもあるそう。実際、どんなメリットがあるの？　賃貸物件を多くもつ大東建託と、安全生活アドバイザーの佐伯幸子さんに教えてもらった。

「2階以上でないとダメ」の思い込みは初心者ほど強い？
駅から徒歩○分以内、広さは○m2以上……などと住みたい部屋の条件はさまざまだが、このひとつに「2階以上」を挙げる人もいる。どちらかというと、部屋探しの経験が多いよりは少なめの人、男性よりは女性のほうが「2階以上」にこだわる人が多い傾向にあるようだ。
実際には「１階だから侵入されやすい、と思い込んでいる人は多いです。しかし部屋に侵入されるのは、階にかかわらず『無施錠』によることも多いよう。さらに近年では、設計や住宅設備の工夫によって防犯性を高めた物件が増えてきています」（大東建託）。
それでも、やはり1階は「セキュリティ面が不安」、「プライバシーが保てないのでは？」と考える人が多いだろう。こういう悩みを解決するには、どんな部屋を選べばいいのだろうか？
「多くの人の目に触れやすいところに窓が面していれば、防犯性が高まります。視認性の高い物件は、部屋の中を覗きながら歩くこともしにくくなるためです」。実際に、警察庁の調査（※）によると、侵入者が下見を行う際に気にすることは「人通りや人目が少なくないか」が1位となっている。ただし、夜間には明かりのついた室内は外からの視認性が否応なしに高まってしまうので、カーテンを引くなどの配慮は必要だろう。
※警視庁住まいる防犯110番

では、セキュリティ面も考えつつ、プライバシーを保つなら、どんな物件を選べばいいのだろう？　また住むときの注意点とは？　安全生活アドバイザーの佐伯幸子さんに聞いてみた。
「敷地内外の仕切りはブロック塀よりもフェンスのほうが人の目に触れやすく、防犯性が高まります。窓下の地面などに、足音が大きく鳴る防犯砂利が敷いてあるとさらにいいでしょう。また、浴室乾燥機や室内物干しが備わっていると、洗濯物を外に干さずに済むので盗まれるのを防げます」
入居してからできる工夫もある。「女性が選びそうな色柄のカーテンより、性別が分かりにくいものがオススメ。窓からの侵入を防ぐには、窓の上下に補助錠を取り付ければ安全性がアップします」
つまり部屋の選び方や、入居後の窓まわりのちょっとした工夫により、1階の安全性は大きく変わる。物件によってはメリットいっぱいのケースも多いので、一概にダメと決めつけず、幅広く検討してみるのがいいだろう。

ズバリ！　1階のメリットって？
1階の最大のメリットといえば、なんと言っても「家賃が安め」に設定されていること。同じ条件で2階以上の物件と比べた場合、「ワンルームの部屋でも数千円以上の違いが出ることがあります」。そして、家賃の安さ以外にもさまざまなメリットがあるのでまとめてみた。

●1階の主なメリット
□ 音のストレスから解放される（下の階に音が響くのでは？という気遣いが少なくてすむ）
□ エレベーターの待ち時間がない（通勤時間のラッシュ、点検時の運転停止による足止めがない）
□ 重い荷物を持っての移動がしやすい（ベビーカーを押して、買い物袋を持っての移動がラク）
□ 専用庭、床下収納があるケースも（1階ならではのプランを満喫）
□ 物件によっては、夏は涼しく過ごすことができる（冬の防寒対策にはさまざまな方法がある）
□ 玄関の近くに駐車場がある場合は、駐車場との行き来がしやすい

物件にはさまざまな条件があるため、一概にどんなタイプがいいとはいえないが、気になるポイントに対して解決策があり、なおかつ自分のライフスタイルに合っていれば、リーズナブルに大満足の部屋にたどり着くことができるかもしれない。1階を頭ごなしにNGと決めつけず、視野を広げ、後悔のない部屋探しを。

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30 旧社宅を“留学生支援”のシェアハウスに　JR東日本がリノベーションプロジェクト 2018/1/15 読売新聞
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2020年までに日本への留学生を30万人に増やすことを目標に掲げる「留学生30万人計画」。計画発表当時の2008年は14万人だった留学生は、2017年時点で約24万人にまで増加している（日本学生支援機構調べ）。
今後も留学生の増加が見込まれることから、ＪＲ東日本グループは旧社宅建物を用途変更してリノベーション、留学生等をターゲットとしたシェアハウスとして活用する。計画地は周辺に大学が多数立地している中央線沿線の東小金井。仮称を東小金井シェアハウスとして、2017年12月11日より、2018年春からの入居者の募集が始まっている。
同社はこれまでも旧社宅の機能及び価値の再生を図るリノベーション賃貸住宅等を展開しているが、今後は「提案型賃貸住宅」として、よりターゲットを絞った新しいタイプの賃貸住宅も展開していく。留学生支援をコンセプトとした今回のシェアハウスのほか「子育て支援」や「多世代交流」をコンセプトとした提案型賃貸住宅２物件も、入居者募集を開始している。
東小金井シェアハウスでは、１階に入居者の留学生及び日本人学生がパーティー等を通じて交流できるよう、キッチンやソファーを併設した「管理共用室」を設置する。各戸内の共有スペースとは別に大人数で集まれる場があることで、学生同士の交流を促す間取りとなっている。
JＲ東日本生活サービス事業ＰＲ事務局によると「街や周辺地域にどのようなニーズがあるかを分析し、ターゲットとなる住人属性を想定して住人を絞り込むことにより、より住人のニーズにフィットした良質な賃貸住宅を提供できる」という考えが同社の提案型賃貸住宅展開のベースになっているとのこと。
同社は今後も居住者のニーズ分析の精度を上げ2026年度までに管理戸数3,000戸をめざしていくそうだ。
東京都内においても人口減少が続く今後、賃貸住宅には“選ばれる個性”が必要になってくる。沿線の住人属性を熟知しているJＲ東日本グループだからこそ可能な、街と人、そして住まいがリンクする提案型賃貸住宅に注目だ。

留学生向け「東小金井シェアハウス（仮称）」詳細
[1]所在地：東京都小金井市梶野町一丁目1－32
[2]交通：ＪＲ中央線東小金井駅　徒歩8分
[3]敷地面積：約1,643m2
[4]延床面積：約1,078m2
[5]建物規模：鉄筋コンクリート造　3階建て
[6]戸数：シェアハウス70室
[7]事業主体：（株）ジェイアール東日本都市開発（運営：(株)ジェイ・エス・ビー）
[8]募集開始：2017年12月11日より（2018年春入居開始予定）

子育て支援賃貸住宅「びゅうリエット三鷹」詳細
[1]所在地：東京都三鷹市下連雀三丁目45－16
[2]交通：ＪＲ中央線三鷹駅　徒歩3分
[3]敷地面積：約793m2
[4]延床面積：約2,819m2
[5]建物規模：鉄筋コンクリート造　地下1階、地上9階建
[6]間取り･戸数：2LDK・18戸
[7]子育て支援施設：東京都認証保育園、病児保育室、児童発達支援デイサービス、一時保育室、親子広場
[8]事業主体：（株）ジェイアール東日本都市開発（子育て支援施設運営：（株)スリーホークス、（医）千実会）
[9]募集開始：2017年12月11日より子育て世帯優先受付開始（2018年春入居開始予定）

多世代交流賃貸住宅「びゅうリエット新川崎」
[1]所在地：神奈川県川崎市幸区北加瀬二丁目11-2
[2]交通：ＪＲ横須賀線新川崎駅　徒歩10分
[3]敷地面積：約11,600m2（全体）
[4]延床面積：約3,900m2
[5]建物規模：鉄筋コンクリート造　5階建
[6]間取り･戸数：1LDK～3LDK・60戸
[7]事業主体：（株）ジェイアール東日本都市開発
[8]募集開始：2017年12月11日より（2018年春入居開始予定）

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31 【ファミリー編】東京駅まで30分以内・中古マンション価格相場が安い駅ランキング 2018/1/11 読売新聞
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住宅は人生最大の買い物といわれている。家選びの判断軸はそれぞれだが、子どもがいる家庭は、子育ての環境や地域性に加え、実家との距離なども考慮する必要があるだろう。それに加え、通勤などの利便性も、高価な買い物には欠かせない大切な要素だ。
子育てと仕事の両立に便利な駅はどこなのか、日本の玄関口であるターミナル駅、東京駅へのアクセスから考えるべく、東京駅まで30分圏内の中古マンションの価格相場が安い駅をリサーチ。これまでシングル、DINKSと世帯のタイプ別に紹介をしてきたが、最後は3K以上の物件を対象としたファミリー向けトップ10を紹介する。

●ファミリー向け、東京駅まで30分以内の物件相場が安い駅TOP10
（順位／駅名／価格相場（沿線／所在地／東京駅までの所要時間）
1位　扇大橋　2285万円（日暮里・舎人ライナー／東京都足立区／約25分）
2位　東船橋　2380万円（JR総武線／千葉県船橋市／約30分）
2位　西新井大師西　2380万円（日暮里・舎人ライナー／東京都足立区／約30分）
4位　江北　2490万円（日暮里・舎人ライナー／東京都足立区／約28分）
5位　下総中山　2605万円（JR総武線／千葉県船橋市／約26分）
6位　栄町(東京)　2640万円（都電荒川線／東京都北区／約26分）
7位　四ツ木　2690万円（京成押上線／東京都葛飾区／約26分）
8位　西船橋　2780万円（JR総武線ほか／千葉県船橋市／約25分）
8位　西川口　2780万円（JR京浜東北線／埼玉県川口市／約29分）
10位　柏　2830万円（JR常磐線ほか／千葉県柏市／約30分）

1位は日暮里・舎人ライナーの扇大橋。同沿線駅は上位に３駅ランクイン
1位は、東京都足立区にある日暮里・舎人ライナーの駅、扇大橋。日暮里・舎人ライナーは2008年3月に開業した路線だ。沿線には都道58号線があるため、車でのお出かけには便利といえそう。荒川の河川敷も近く、のびのびした子育てをしたい家庭には魅力的。駅から近くに小学校も２校存在している。

8～10位の駅は、乗り換えがゼロ
子育て世帯が気になるのは、周囲の買い物施設の充実具合だろう。8位の西船橋駅は、駅ビルのほか、タイムセールの充実したスーパー「ベルクス」や駐車場完備の総合ディスカウントストア「ドン・キホーテ」など、子育てで便利なものの買い物がほぼまかなえそうな環境だ。
ファミリー層に人気の街なのか、調査対象物件数も100以上。JR総武線のほか、JR武蔵野線やJR京葉線、東京メトロ東西線、東葉高速鉄道と利用できる路線も多く、東京駅まで乗り換えがゼロなのは、通勤だけでなく休日に子連れで遊びに行くにも魅力的だ。
同じく8位で、埼玉県川口市の西川口駅も、乗り換えが不要。ランクインした駅のなかでは物件数が一番多く、150件以上掲載されている。駅直結の商業施設「ビーンズ西川口」や、24時間営業のスーパー「東武ストア」があり、買い物も便利。整備計画の浸透からか、現在は落ち着いた住宅街に変わりつつあるのに加え、飲食店も充実している。なかでも、本格的な中華料理店が多く、日本では珍しい郷土料理などが楽しめる店もある。
10位の柏も、西船橋や西川口よりはわずかに時間がかかるものの乗り換えがいらない駅。JR常磐線は快速、特急もとまるほか、東武野田線も乗り入れており、商業施設「柏高島屋ステーションモール」が直結している。ほかにも駅周辺には百貨店や家電量販店などのショップも集中しているほか、野菜の直売所などもあり、子どもの食にこだわりたい人には楽しみが見いだせそうだ。
また、スーパーサイエンスハイスクール指定校の千葉県立柏高等学校や、「医歯薬コース」がある中高一貫の千葉県立東葛飾高等学校など、特徴のある学校が近くにあることも、子どもの将来を考えると大きな魅力だろう。
子どもが小さいうちは、電車に乗ってのお出かけは子どもにとっては楽しい思い出となるが、親にとっては少し負担があるもの。だからこそ、主要駅まで乗り換えが不要な駅、または自家用車の所有に便利な駅は、子育て世帯にとって魅力的にうつるだろう。同じ東京駅から30分圏内でも、千葉から埼玉まで範囲は広い。子育てに重視するものの優先順位を吟味して、すてきな環境を探したいものだ。

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32 移住・交流＆地域おこしフェア、東京ビッグサイトで開催、移住・交流推進機構 2018/1/11 読売新聞
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（一社）移住・交流推進機構（東京都中央区）は、2018年1月21日（日）、「JOIN移住・交流＆地域おこしフェア」を東京ビッグサイト（東京都江東区）で開催する。
今年で5回目となるこのイベントは、全国から移住者受入れに積極的な約400の自治体が一堂に会す日本最大級の移住イベント。参加自治体のブースにおいて、来場者は自治体担当者へ移住や地域おこし協力隊について直接相談することができる。
また、移住関連メディアや地域での仕事情報、女性向けの情報を紹介する移住女子ブースやマルシェコーナーも設置、移住に対して具体的なイメージが無い方も「地域の魅力」や「自分らしいライフスタイル」を発見できる内容を用意した。

【イベント概要】
●日時：2018年1月21日（日）10:00～17:00
●会場：東京ビッグサイト西1ホール（東京都江東区有明3丁目3-11-1）
●対象：地方移住や二地域居住、田舎暮らしに関心がある方
●参加費：無料（事前予約不要、入退場自由）

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33 ビットコインで不動産売買できる新サービス開始、イタンジ 2018/1/11 読売新聞
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イタンジ（株）（東京都港区）は、1月10日（水）より、仮想通貨で不動産の売買ができる新サービス「HEYAZINE COIN（ヘヤジンコイン）」を開始した。
仮想通貨の中でも最も浸透しているビットコインは、2017年だけでも約20倍（2017年12月7日時点、出典：bitflyer）に値上がりしたと報じられている。「HEYAZINE COIN」では、ビットコインによる不動産売買を可能にする。
現在取り扱いは7物件。2018年9月までに物件掲載数1000件、取引数300件を目指す。なお、ビットコインで不動産売買できるサービスは日本初だという。

2018-01-18 ｜ Posted in 住宅関連新聞記事｜ Comments Closed　

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.716 　2018/01/04～2018/01/10

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.716 　2018/01/04～2018/01/10
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【日本経済新聞】
1 中古マンション、18年は価格差拡大　「駅歩」などで
2 民泊の「駆け付け」任せて　エアビー、トラブルに備え
3 千葉直下地震の災害廃棄物　「東日本」の50倍に
4 埼玉県、子育て世代向け住宅情報の発信強化
5 建築で世界の街をどう変えますか
6 仮設住宅で最後のダルマ市　全町避難の福島県双葉町
7 ＩｏＴ住宅の利用料を２年間負担　アキュラホーム
8 アヤラランド、マレーシアの不動産会社を傘下に
9 有馬温泉、民泊は閑散期に　神戸市が条例案検討
10 埼玉のトップ年頭あいさつ　「変革」を強調
11 積水化学、働き方改革に２年間で１００億円投資
12 正月5回超えてから　マンション売却、「短期」は損気

【朝日新聞】
13 仮想通貨の不動産売買サービス開始　イタンジ
14 4月から大阪と名古屋で「新スタイル」ホテル開業　ダイワRHC
15 21年にマリオットの「Wホテル」を大阪に開業　積水ハウス
16 土屋太鳳さん起用の新CM放送開始　エイブル
17 中国で「水環境基金」強化　5年で約1億円寄付　TOTO
18 住宅の売却検討から査定依頼までは短期間　スマイスター調べ
19 新規店舗「鶴見センター」を開設　大成有楽不販
20 社宅代行サービスの新支店を神戸に開設　S-FIT
21 ハウスドゥ　全国の加盟契約数が500店舗突破
22 パナホームが4月に社名を「パナソニックホームズ」に変更

【読売新聞】
23 【DINKS編】東京駅まで30分以内・中古マンション価格相場が安い駅ランキング
24 住宅ローン、変動金利型を選ぶ人が減っている!? 自分に合った金利タイプの選び方とは
25 【シングル編】東京駅まで30分以内・中古マンション価格相場が安い駅ランキング
26 「勝ち組・負け組」はっきりと？　2018年の不動産市場を5つのキーワードで予測

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1 中古マンション、18年は価格差拡大　「駅歩」などで 2018/1/10 日本経済新聞
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不動産コンサルタント　田中歩
　2018年は首都圏の中古マンションの価格差が拡大しそうです。平均値としては17年と同様、横ばいになると予想しますが、駅からの徒歩距離の違いによる格差は拡大傾向に歯止めがかかりそうにありません。成約価格はそれだけに左右されるわけでは決してありませんが、その傾向が強くなり、価格の上昇や横ばい、下落という物件ごとのばらつきも拡大する年になりそうです。

■住宅ローン金利の低下で価格が上昇
　18年の首都圏の中古マンション市場を予測するのにあたり、ここ数年の市場動向を振り返ってみましょう。中古マンション価格は上昇を続けていますが、その発端となったのは13年で、日銀がこれまでにない異次元金融緩和政策に舵（かじ）を切った時期です。これにより住宅ローン金利が大きく下がり、ローンが組みやすく住まいを購入しやすい環境に拍車がかかりました。同じ返済額であれば金利が下がった分、調達できる金額が増え、新築だけでなく中古マンションの価格も上昇する要因の一つとなっていたのです。
　こうした中、13年から14年春ころまでは中古マンション在庫が減少する一方で、月間平均取引件数が2600件から3000件を超える水準にまで増加。価格が上昇するのもうなずけます。その後14年4月の8％への消費税引き上げによる心理的影響から取引件数は一時的に減少しますが、16年に住宅ローン金利がさらに下がり、在庫が増えても価格が上がるという状況になっていました。そして17年は在庫と取引件数が高止まりしている状況で、金利がこれ以上は下がらないという水準に下げ止まり、首都圏の中古マンションの価格は横ばい傾向となりました。
■18年の取引件数、大きな増減はなし
　さて、今年の首都圏中古マンション市場はどのような動きが予想されるのでしょうか？　まず、取引件数について考えてみます。
　経済情勢をみると世界的に経済環境は良好ですし、日本の経済も同様だといわれています。北朝鮮や中東リスクといった地政学リスクが問題になる可能性はありますが、こうした突発的事象がない限りは昨年と大きく変わることはなさそうです。住宅市場に影響を及ぼす金利も、すぐに上昇するということはなく、低位安定のままと考えられます。したがって、取引件数が大きく増減することはなさそうです。
■在庫は17年と同じか微減
　在庫についても、おおむね同じか微減といったところではないかと筆者は考えています。というのは、首都圏で供給される中古マンションの平均築年数は約20年程度となっているので、在庫数は「約20年前に新築マンションとして供給された物件数」の影響を強く受けていると考えられるからです。18年は1998年前後に建てられたマンションが中古市場に流れてくると思われますが、97年当時の供給戸数は18.2万戸で、前年よりやや少ない供給となっています。このため、在庫は昨年と同じか微減する程度と考えています。
　以上から、今年の首都圏の中古マンション価格は昨年と同様に横ばいで推移すると予想されます。
■駅歩による成約単価の差、年々広がる
　しかし、ここまでの話はあくまで平均値です。平均値で見落としがちなのは、ばらつきの大きさです。似たような価格水準で多くの物件が取引されていればよいのですが、そうではない場合、平均値をうのみにはできません。
　マンションの価格は駅からの距離と築年数に大きく影響を受けるといわれています。そこで駅と駅との間隔が郊外周辺よりも狭い、すなわち比較的ばらつきが少ないと思われる都心中心部の7区（千代田、中央、港、渋谷、新宿、目黒、品川）で13年1月から17年11月末までに取引された2万2943件の成約事例をもとに、駅からの距離と築年数によって成約単価がどのように決まっているかについて各年毎に調査してみました。
　この表は駅からの徒歩距離が1分遠くなるごと、築年数が1年経過するごとにそれぞれの成約単価にどの程度の差が生まれているのかを分析したものです。
　築年数による成約単価の差にはさほど変化が見られませんが、駅からの徒歩距離については、1分遠くなるごとの値下がり単価が毎年大きくなっており、13年と17年とではその差はおよそ2倍にも達しています。つまり、駅からの徒歩距離による価格差が年々広がっていることを意味しています。おそらくこの傾向は駅と駅の間隔が離れている郊外のほうが都心以上に顕著になっているのではないかと筆者は考えています。
　このように見てくると、18年はやはり「駅から近い物件の価格は下がりにくい」「遠いと下がりやすい」という傾向に拍車がかかり、冒頭で述べたように首都圏の中古マンション価格はばらつきが大きくなるといえそうです。

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2 民泊の「駆け付け」任せて　エアビー、トラブルに備え 2018/1/10 日本経済新聞
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損保ジャパンと組んで近隣の不安軽減、保険の共同開発も
　民泊の仲介世界最大手の米エアビーアンドビーは損害保険ジャパン日本興亜と業務提携する。2018年6月の住宅宿泊事業法（民泊法）の施行をにらみ、苦情に対する現場への駆け付け対応といった部屋の貸し手支援や保険商品の開発などで幅広く協力する。民泊は個人間の取引が多くトラブルなどの不安を感じやすい。環境整備を進め、普及を促す。
　エアビーが日本の保険大手と提携するのは初めて。まず損保ジャパンの持ち株会社のSOMPOホールディングス（HD）のグループ会社と連携し、部屋の貸し手向けの業務支援サービスなどを提供する。
　SOMPOHD傘下のプライムアシスタンス（東京・中野）がエアビーのサイトに登録した物件に関し、設備の不具合やゴミの放置などの相談を部屋の貸し手や利用者から24時間運営のコールセンターで受け付けるほか、現地に駆けつけてトラブル拡大を防ぐ。一部地域で試行展開しており、結果を受けてサービスを拡充する。民泊物件の場所が分からない宿泊客向けにコールセンターで道案内するサービスも18年1月から始める。
　保険商品の開発でも連携する。エアビーは部屋の貸し手向けに世界共通の補償保険を提供するが、損保ジャパンはエアビーの知見を生かし、よりきめ細かな保険商品の開発を目指す。
　損保ジャパンは全国84の自治体と地方創生などで協定を結んでいる。宿泊施設不足や空き家対策など民泊で解決できる課題の相談を受けるほか、古民家の再生支援やリノベーションなどでもエアビーと連携を検討する。
　民泊は国内大手の参入が相次いでいる。楽天は民泊法の施行に合わせて民泊の仲介と貸し手の運営の代行サービスを提供する。住友林業やJTBは百戦錬磨（仙台市）と連携し民泊に参入する。民泊は法整備で市場拡大が期待される。幅広い分野で大手がサービスを提供することで、ルール面以外でも民泊を利用しやすい環境が整いそうだ。

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　エアビーと損保ジャパンが民泊事業で提携する背景には、部屋の貸し手や利用者、地域住民の不安を軽減する狙いがある。民泊は個人間取引の多さから騒音やゴミの放置などが問題となるケースもあり「トラブルが多い」というイメージもある。独自の規制に乗り出す自治体も増える中、両社は民泊の信頼性を高めて、民泊の普及を促す。
　自治体は住宅宿泊事業法（民泊法）に上乗せする規制を導入する方針を相次ぎ表明している。民泊法は年間180日の営業日数の上限があるが、それに上乗せする形で営業できる曜日や地域を限定する。東京23区は半数近くが規制案を公表しており、北海道や京都市も独自の規制を設ける方針だ。
　こうしたなかで民泊を普及させるには、地域住民からの理解や一層の物件確保が欠かせない。民泊は空き家を活用したり訪日外国人客（インバウンド）を誘客したりできる。2020年の東京五輪・パラリンピックに向けてインバウンドの需要は一段と盛り上がる見通しで、自治体や企業には地方創生の好機を逃さない環境づくりが求められる。

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3 千葉直下地震の災害廃棄物　「東日本」の50倍に 2018/1/10 日本経済新聞
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　千葉県は県北西部で直下地震が起こった場合、県内全体で702万トンの災害廃棄物が発生するとの試算をまとめた。船橋市や市川市など人口密集地域で大きな被害が予想されるため、発生量は東日本大震災時（約14万トン）の50倍に上る。県の担当者は「各市町村が事前に廃棄物の処理計画を策定するなど、平時の備えが重要だ」（循環型社会推進課）と話している。
　このほど県災害廃棄物処理計画の案をまとめ、被害想定を示した。県が発生を予想する「千葉県北西部直下地震」は千葉市と習志野市の境界付近を震源とし、住宅やオフィスビルなどに大きな被害が見込まれる。この地震で予想される災害廃棄物は体積ベースで東京ドーム8.7杯分（1074万立方メートル）に相当し、がれきやごみの仮置き場として214ヘクタールの敷地が必要となる。
　県北西部直下地震と同様、今後30年以内に発生する可能性がある房総半島東方沖の地震では124万トンの廃棄物が発生すると試算。神奈川県の三浦半島断層群による地震での発生量は46万トンと見込んでいる。
　県の災害廃棄物処理計画案は「災害廃棄物は一般廃棄物に該当し、処理の主体は市町村が基本になる」と明記。災害発生前に市町村が取り組むべき課題として、処理計画の策定や仮置き場の選定などを挙げた。スムーズに廃棄物を処理する体制を整え、災害の復旧・復興にかかる期間を３年程度までに抑える。

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4 埼玉県、子育て世代向け住宅情報の発信強化 2018/1/9 日本経済新聞
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　埼玉県は、県内外に住む子育て世代などの住み替えを支援するＰＲキャンペーンを始めた。多子世帯向けの住宅取得支援制度や中古住宅の紹介制度など関連情報をまとめた特設サイトを開設。県内に乗り入れている鉄道会社の車内広告や不動産仲介サイトの広告なども活用し、県の支援施策を周知する。
　期間は３月まで。県外からの移住を促して働く世代や子供の人口増につなげるほか、県内各地で増えつつある空き家の有効活用を促進する狙いもある。
　特設サイト「住むなら埼玉！」では、中古住宅や新築分譲住宅などを取得する多子世帯向けに補助金を支給する県の制度や、各市町村が提供する「空き家バンク」の情報などを集約して紹介する。家を借りたい人は県営住宅などの情報、貸したい人は「マイホーム借り上げ制度」の仕組みなども知ることができる。
　埼玉高速鉄道や東武鉄道、西武鉄道など県内に乗り入れる鉄道会社とも連携。車体広告や中づり広告などで住み替え応援制度を発信する。不動産仲介サイトのウェブ広告や検索大手のヤフーのプロモーション広告も活用する。

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5 建築で世界の街をどう変えますか 2018/1/9 日本経済新聞
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芳井敬一・大和ハウス工業社長　経営者編第８回
　大和ハウス工業がこれまで手掛けてきたのは衣食住の「住」の部分ですが、時代の変化とともに人々が住まいに求めるものも変わってきました。最初は雨露がしのげればよかったわけですが、次第に個性が重要になり、超高齢社会を迎えた今は「絆」という要素が大切になっています。女性のひとり暮らしも増えており、街づくりの観点からも、安心や安全ということがとても大事になっています。
　もちろんそれだけでは足りません。日本では「四季」の感覚も不可欠です。我々はそうした環境に配慮した住宅を品質と量の両面から安定的に提供する「建築の工業化」を推し進めてきました。東京都世田谷区で開発した高級木造注文住宅プロジェクト「プレミアムグランウッド世田谷・等々力の家」では、屋外だけでなく、家の中にいても四季を感じられるような工夫を施しました。吉野杉など国産材をふんだんに使った住宅というのも大きな特徴です。
　我々が持つ感覚や日本で育まれた建築技術は海外にも十分通用すると思っています。米国や中国、オーストラリアなど海外での事業展開に力を入れており、中国の大連市では延べ床面積が52万平方メートルにも及ぶマンションや商業施設などの複合開発をしています。当社としては２件目の開発ですが、この規模になると、建設というより、街づくりといってよいでしょう。
　街づくりを通して人々の暮らしや経済を豊かにしてきた例は過去にも色々あります。例えば安土・桃山時代の「楽市・楽座」は、税制によって人口を増やし街の活性化に成功した例だといえます。中国にならった飛鳥時代の藤原京は碁盤の目の街に様々な施設を置くことで政治や防災という目的を巧みに実現しました。
　その意味では2020年に開かれる東京五輪も東京の街づくりを促す意味で重要なイベントです。選手村を開発するコンソーシアムに我々も参画していますが、子供たちが将来にわたって使えるレガシーをどう残していくかという視点が重要です。英国は12年のロンドン五輪を通じて街をハイテク都市に変えるなどして、都市ランキングでも順位を上げました。
　では皆さんは建築を通じ日本や世界の街をどう変えていったらよいと思いますか。日本では地方の交通機関の不足や空き家などが大きな社会問題となっています。一方、新興国や途上国では、個性を持った住宅を購入したいという人が増えてくるでしょう。そうした世界の建築ニーズにどう応えていったらいいのか、ぜひ皆さんのアイデアをお聞きできればと思います。たくさんのご応募をお待ちしております。
　古代エジプトのピラミッドに始まり、欧州の大聖堂やアジアの寺院など、歴史的な建築物はその時代の為政者の力を示す象徴でした。また第３代米大統領のトーマス・ジェファーソンはドイツ南部の古都をモデルにワシントンＤＣを設計、街づくりを通じて新しい国を治めようとしました。建築物は人々が生活や仕事をする場としてだけでなく、その国の文化や伝統を後世に伝えるものだといえます。
　日本でも2020年の東京五輪を控え、将来に向けた東京の街づくりに関心が集まっています。12年のロンドン五輪では治安の悪かった東部にあえて競技場を建設、終了後はハイテク産業を振興する「テックシティ」に衣替えさせました。人口減少が進む日本ではコンパクトシティの建設が叫ばれていますが、そこでも建物をどう造るかが重要なカギとなります。技術や技法にたけた「宮大工」の流れをくむ日本の建築技術は、その意味で世界の街づくりにも貢献できるといえるでしょう。（編集委員　関口和一）

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6 仮設住宅で最後のダルマ市　全町避難の福島県双葉町 2018/1/6 日本経済新聞
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　東京電力福島第１原子力発電所事故で全町避難が続く福島県双葉町の伝統行事「ダルマ市」が６日、避難先の同県いわき市の仮設住宅で開かれた。住民の多くは市内に建設中の復興公営住宅に移るため、仮設住宅での開催は今年で最後となる。
「ダルマ市」で、巨大だるまの脇を練り歩く子どもみこし（６日、福島県いわき市）＝共同
「ダルマ市」で、巨大だるまの脇を練り歩く子どもみこし（６日、福島県いわき市）＝共同
　ダルマ市は、大小のだるまを販売する新春の恒例行事で、数百年の歴史がある。避難している町民の交流の場として継続させようと、2012年に有志が仮設住宅で始め、今年で７回目となった。
　この日は約３メートルの巨大だるまが立つ会場に、県内外に避難している多くの町民らが訪れ、にぎわった。仮設住宅に住む松倉光枝さん（84）は「懐かしい人に会える年に一度の楽しみ。これからも続けてもらいたい」と話した。
　ダルマ市は２日間の日程で、７日はだるまみこしが披露される。町によると、復興公営住宅は３月までに完成し、来年のダルマ市の会場となる予定

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7 ＩｏＴ住宅の利用料を２年間負担　アキュラホーム 2018/1/6 日本経済新聞
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　注文住宅を手掛けるアキュラホームは、2018年1月2日から3月31日までの期間限定で、IoT（モノのインターネット）を活用した住宅「MIRAI ZEH – NEO（ミライゼッチ・ネオ）」を販売する。
　同社が展開するZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）仕様の住宅をベースに、KDDIのIoTサービス「with HOME」を組み込んだ。スマートスピーカーなどと連携して、エアコンや照明器具の操作が可能になる。
　価格は、延べ面積112.61m2（平方メートル）の木造2階建てで7.25kWの太陽光発電を搭載した場合、税込みで1840万円から。with HOMEの使用料は月額490円かかるが、2年間はアキュラホームが負担する方針だ。
　IoTを活用した住宅の販売について、アキュラホームの広報担当者は次のように語った。「IoT住宅が注目されているから商品を企画したというわけではない。16年ころから、建て主の生活の利便性を高めるためにはどのようなものが必要かを検討し採用してきた。IoTの活用はそのうちの1つだ」
　また、IoTサービスを独自開発せずにKDDIと連携したことについて、こう続けた。「いかに安くいい住宅を顧客に提供するかということに重点を置いている。そのため、IoTの研究開発などに莫大な費用をつぎ込むことはしないというのが、アキュラホームの基本的な方針だ。よいサービスを提供する企業を探しだし連携する道を選択した」

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8 アヤラランド、マレーシアの不動産会社を傘下に 2018/1/5 日本経済新聞
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　■アヤラランド（フィリピンの不動産大手）　子会社を通じて、マレーシアの不動産会社ＭＣＴの株式約17％を追加取得すると発表した。出資比率は50％を超え、経営権を握る。マレーシアでの不動産事業を本格化する狙い。
　子会社のリージェント・ワイズ・インベストメンツを通じて取得する。取得費用は約２億リンギ（約57億円）。ＭＣＴは1999年に建設事業を始め、その後不動産などに拡大。現在はマレーシアでオフィスビルや商業施設、住宅などの大規模開発などを手がけている

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9 有馬温泉、民泊は閑散期に　神戸市が条例案検討 2018/1/5 日本経済新聞
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　住宅に宿泊客を有料で泊める民泊を巡り、神戸市は有馬温泉がある同市北区有馬町について閑散期のみ実施可能とする条例案を検討していることを明らかにした。ゴールデンウイーク明けから夏休み前の約２カ月間が対象。有馬町は宿泊施設が集まり観光客が多い。繁忙期は民泊を実施できないようにし、利用者増加による騒音などのトラブルを防ぐ狙いだ。
　学校や児童福祉施設の周辺100メートル以内の区域では、年間を通して民泊を実施できないようにする。民泊を検討する場合は届け出前に近隣住民に書面で周知し、市へ結果を報告するよう求める方向だ。
　神戸市は26日まで市民から条例案について意見を募集する。

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10 埼玉のトップ年頭あいさつ　「変革」を強調 2018/1/4 日本経済新聞
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　埼玉県内の多くの企業が４日、仕事始めを迎えた。トップの年頭あいさつでは、少子高齢化など社会構造の変化や国内外の政治・経済情勢を踏まえ、企業自らが中長期的視点に立って変革に挑む重要性を強調する声が相次いだ。
　埼玉りそな銀行の池田一義社長は、人工知能（ＡＩ）やあらゆるモノがネットにつながる「ＩｏＴ」など産業界で進む技術革新を念頭に「時代の変化を自分たちの構造改革と結びつけてビジネスモデルを変えていく」との所感を発表。事務のデジタル化を進めて営業人員を増強し、手数料収入などの拡大につなげていく考えを改めて示した。
　本店ビルの建て替えを表明している武蔵野銀行は現在のビルで最後となる新年祝賀式を開いた。加藤喜久雄頭取は、金融とＩＴ（情報技術）を融合したフィンテックなど新たな技術やサービスの進展で「競合相手は異業種になっていく」と指摘。行員に「変革を恐れず、健全な危機意識を持って業務に取り組んでもらいたい」と訓示した。
　西武ホールディングスの後藤高志社長は「各職場で働き方改革と生産性向上を両立させ、長期的な視点を持ち、持続的な成長を実現してもらいたい」と強調。住宅事業のポラスグループ（越谷市）の中内晃次郎代表は、2019年に予定する消費税率引き上げを見据え「反動減などのマイナス局面に備え、しっかりとした土台づくりをする年にしたい」と表明した。

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11 積水化学、働き方改革に２年間で１００億円投資 2018/1/4 日本経済新聞
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　積水化学工業は４日、働き方改革に向けて2018年からの２年間で100億円を投資すると発表した。高下貞二社長は限られた時間で成果を最大化するために業務改革や人事制度改革、就業環境改革の３つの改革に取り組むと表明した。ＩＣＴ（情報通信技術）関連に投資するほか、現場社員からの要望に応じて改善を図る。
　同社は社員１人あたりの年間労働時間を2000時間以内にすることを目標にする。地域ごとにあるグループの住宅販売会社の営業担当者が取得する休日数を高める。住宅の営業担当者は土日に出勤することが多いため、同社単体の年間休日よりも低い水準にあった。

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12 正月5回超えてから　マンション売却、「短期」は損気 2018/1/4 日本経済新聞
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　都心回帰を追い風に、活況を呈する中古マンション市場。中古マンション仲介サービス「カウル」の運営を手掛けるハウスマート代表取締役CEOの針山昌幸氏に、売却時の注意点を解説してもらった。

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　2020年の東京オリンピック開催を目前に盛り上がる不動産市場。公益財団法人・東日本不動産流通機構のデータによれば、首都圏の中古マンションの平方メートル単価は12年10月から61カ月連続で前年同月を上回っており、特に都心部でその傾向が顕著です（17年10月時点）。実際に当社（ハウスマート）が扱った物件でも、数百万～1000万円程度の利益が出ていると思われる事例が何件もあります。
　これだけ不動産価格が上向いてくると、「今のうちに利益を確定して、もっといい物件に住み替えようか」と考える人も多いのではないでしょうか。また、当面その気はなくても、「いくらで売れるのかな？」と気になる方も多いことでしょう。こうした状況の中、当社にもマンションの買い替えや売却の相談が多数舞い込んでいます。特に、お子さんが大きくなって手狭になった若いファミリー層には買い替え需要が強いようです。
　そんな中で、お客様に必ず確認することがあります。「今のマンションに住んで、お正月を『5回』迎えられましたか？」――。
　別に世間話というわけではありません。回答が「いいえ」だった場合、お客様には売却・買い替えを延期するようにお話しすることもあります。なぜなら、売却時の税金が2倍に跳ね上がり、場合によっては数百万円単位で損する可能性もあるからです。

■保有期間が5年以内だと税金は2倍に
　不動産の売却利益に対する税金は、物件の保有期間が5年を超えているかどうかで大きく異なります。保有期間が5年以下の売却における所得を短期譲渡所得、5年を超える売却における所得を長期譲渡所得と呼びます。

・短期譲渡所得の税金　……　譲渡所得×39％（所得税30％＋住民税9％）
・長期譲渡所得の税金　……　譲渡所得×20％（所得税15％＋住民税5％）
（注）平成25～49年までは所得税額に対して2.1％の復興特別所得税が追加で課税される
　このように、不動産を取得してから5年以内で売った場合と、5年を超えてから売った場合では、税金は2倍も変わってくるのです。仮に1000万円の譲渡益が出た場合、短期譲渡の場合の税金は396万円、長期譲渡なら203万円。その差は193万円にも達します。ちょっとしたコンパクトカーなら買えてしまう金額ですね。
　「うちは買ってから5年たっているから大丈夫だろう」と言う方もいますが、この「5年」の数え方には独特のルールがあり、注意が必要です。ここで言う「5年超」とは、保有期間がちょうど5年を迎えた日の次の年の「1月1日」以降に売却した場合を指します。例えば12年4月1日にマンションを購入したとすると、5年を超える「長期譲渡所得」として扱われるのは17年の4月1日以降ではなく、次の「1月1日」、つまり18年1月1日以降なのです。
分かりづらいルールですが、これを簡単に理解する方法があります。それが先ほどの「お正月を5回過ぎたかどうか」。お住まいの家でお正月の写真が5年分あれば、間違いなく長期譲渡の対象となります。マンション売却の前には、このルールを思い出してください。

【事例】　横浜のマンションを売却したMさん
　うっかり100万円も税金を多く支払うところだったのが、横浜のマンションを売却したMさんです。2人目の子供が大きくなり手狭になってきたことから、それまで住んでいた2LDKのマンションを売却。3LDKのマンションに住み替えることにしました。
　Mさんのマンションは築浅であったこともあり、販売開始から1カ月ほどで買い手が見つかりました。Mさんは割安な時期にマンションを購入していたこともあり、500万円強の売却益が見込まれました。
　買い手は年内の引き渡しを希望し、Mさんも「そのスケジュールで問題ありません」とのことで話が進んでいきました。大半のお客様は「新しいマンションで新年を迎えたい」と思われるので、年内引き渡しを希望するケースが非常に多いのです。
　ところが、ここでMさんに確認してみると、「お正月を5回過ごしていない」ことが判明。これだと短期譲渡所得の扱いになり、売却益に39％の税金がかかってしまいます。年内引き渡しと年明けの引き渡しで、税金の差は実に100万円。そこで買い手と当社が交渉したところうまく話がまとまり、年明けの引き渡しとなりました。これによりMさんが支払う税金は半分の100万円で済みました。

■特別控除をとるか住宅ローン控除をとるか
　不動産売買に詳しい方は、「短期売却でも『特別控除』を使えば、よほど高額な不動産でもない限り税金はかからないだろう」と思われたかもしれません。
　実は、不動産の売却には、「居住用財産を譲渡した場合の3000万円の特別控除の特例」という制度があります。これは、実際に自分が住んでいる不動産であれば、居住年数にかかわらず、売却益が3000万円までであれば無税という強力な制度です。この制度を使って、多くの方が不動産の売却益にかかる税金をゼロにしています。
　非常に強力な3000万円控除ですが、こちらを使うと結果的に「損」することもあるのです。具体的には、自宅の買い替えを検討しているケースです。
　実は、この3000万円控除を利用すると、「家を売却した年とその後2年間、新しく購入した家に対して住宅ローン減税を利用できない」という制限があるのです。住宅ローンの減税額は、新たに購入する住宅が新築なら最大で400万円（長期優良住宅は最大500万円）、中古住宅だと200万円にもなります（法人売主の中古住宅は最大400万円）。つまり、家の買い替えを検討している場合は、まず自宅が短期譲渡なのか長期譲渡なのかを把握した上で、3000万円控除が得か、新しい家の住宅ローン減税が得か、想定される売却益を前に頭を悩ませなければなりません。
　一般論としては、自宅の売却で大きな利益が出た場合は3000万円の特別控除を利用した方がお得になります。自宅を売却した年を含めた3年間は、新たな不動産を購入せずに賃貸に住むのがよいでしょう。その後に新居を購入すれば、住宅ローン減税の恩恵を余すところなく享受できます。
　他方、売却利益が少額だった場合は、税金を支払った上で住み替え、住宅ローン控除を受けた方がお得になります。もちろん、「5回のお正月」を待てるのであれば税金が安くなりますので、売買を急がないのであれば時間をおいた方がよいでしょう。
　では、住み替えで新しい物件を購入する際に、税金と3000万円特別控除の「損益分岐点」はいくらなのでしょうか。具体的には下の金額を超えた場合は、3000万円控除を使った方が「お得」になります（いずれも住宅ローン控除を最大限使えるものとします）。

（1）短期譲渡かつ新規購入物件が中古住宅　……　504万6682円
（2）長期譲渡かつ新規購入物件が中古住宅　……　984万4945円
（3）短期譲渡かつ新規購入物件が新築住宅　……　1009万3364円　※
（4）長期譲渡かつ新規購入物件が新築住宅　……　1968万9884円　※
※法人売主の中古住宅も同額
　売却益が上記金額を上回る場合は、住宅ローン控除による減税分を捨ててでも、3000万円控除のメリットを受けた方がよいのです。また前述したように、短期譲渡と長期譲渡では税金が2倍変わってきますから、待てるのであれば「お正月を5回」過ごして、長期譲渡のメリットを享受した方がよいでしょう。

針山昌幸
ハウスマート代表取締役CEO。2009年に大手不動産会社に入社。不動産業界の非効率さに疑問を感じ、楽天に転職。2014年にハウスマートを創業し代表取締役CEOに就任。ITを活用して不動産営業の効率を5倍に高め、仲介手数料を半額に据えた中古マンション仲介サービス「カウル」（https://kawlu.com/）の運営などを手掛ける。著書に『中古マンション本当にかしこい買い方・選び方』（日本実業出版社）がある。

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13 仮想通貨の不動産売買サービス開始　イタンジ 2018/1/10 朝日新聞
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　イタンジは1月10日から、仮想通貨で不動産の売買ができる新サービス「HEYAZINE　COIN」(ヘヤジン　コイン)を開始した。ビットコインで不動産を売買できるサービスは業界初という。現在、7物件を取り扱っており、18年9月までに物件掲載数1000件、取引数300件を目指している。

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14 4月から大阪と名古屋で「新スタイル」ホテル開業　ダイワRHC 2018/1/10 朝日新聞
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　大和ハウスグループのホテル運営会社で17年6月に発足したダイワロイヤルホテルシティ(東京都江東区、柴山良成社長)は18年4月から、大阪と名古屋で「ダイワロイヤルホテルD-CITY」の4ホテルを開業する。
　同ホテルは、ビジネス利用のイメージの強い、いわゆる「ビジネスホテル」のスタイルを一新し、女性や観光客などの層もターゲットとして設備や環境を整えたブランド。4月1日に開業する「大阪新梅田」はJR大阪駅から徒歩10分の立地で、延べ床面積は約3400平方メートル。鉄骨造りの地上10階建て、客室数は150室。
　また5月17日に開業する「大阪東天満」は大阪天満宮駅から徒歩2分、延べ床面積は約5300平方メートル、鉄骨造りの地上14階建て全223室。いずれも、1月15日から予約受付を開始する。更に8月には「名古屋納屋橋」、19年4月には「名古屋伏見」を開業し、20年までに全国で10軒以上の新規ホテルを開業する予定だ。

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15 21年にマリオットの「Wホテル」を大阪に開業　積水ハウス 2018/1/10 朝日新聞
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　積水ハウスは21年2月をめどに、マリオット・インターナショナルが展開するブランドの一つである「W(ダブリュー)ホテル」を大阪市中央区に開業する。
　同ブランドは日本初進出。ホテルの名称は「W　OSAKA」で、立地は関西国際空港から車で約60分の御堂筋沿いとなる。建物は地上27階・地下1階・塔屋2階で、客室は337室を配備する計画だ。

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16 土屋太鳳さん起用の新CM放送開始　エイブル 2018/1/10 朝日新聞
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　エイブルは、イメージキャラクターに起用している女優の土屋太鳳さんが登場する新しいコマーシャルの放送を開始した。エイブル社員による「物件確認」の業務を、スポーツ中継のアナウンサーのように土屋さんが実況するスタイルとなっている。

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17 中国で「水環境基金」強化　5年で約1億円寄付　TOTO 2018/1/10 朝日新聞
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　TOTOは中国における節水・水資源保全活動のため、18年1月から22年12月までの5年間「中華環境保護基金会TOTO水環境基金」への寄付を行う。寄付金額は年間120万元(2040万円)で、総額は1億200万円となる。
　同基金は同社が08年に設立したもので、これまでに孤児院への寄付や子供向けの節水教育、給水設備建設支援など、中国での節水・水資源保全のための取り組みを行ってきた。5年ごとに活動の更新を行っており、3期目となる今回はその活動を強化し、これまで100万元としていた寄付金額を20万元増額した。

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18 住宅の売却検討から査定依頼までは短期間　スマイスター調べ 2018/1/9 朝日新聞
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　不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルは1月9日、「住宅売却の検討状況」について調査を実施し、結果を公表した。調査期間は17年12月1～10日。インターネット調査で、「スマイスター」を利用した20歳以上の男女全国107人が対象。
　検討者の「売却住宅の種類」は「戸建て」が73.8%、「マンション」が26.2%。「その住宅はどのように使用しているか」の質問には「本人・家族居住」が59.8%と多数を占め、「空き家(空室)」は24.3%に上った。
　また、売却の検討開始は1位が「1年以内」(25.2%)、2位が「1カ月以内」(24.3%)、3位が「3カ月以内」と「半年以内」で共に14.0%となった。売却の検討開始から、「スマイスター」での査定依頼までの期間は比較的短いことが分かった。

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19 新規店舗「鶴見センター」を開設　大成有楽不販 2018/1/9 朝日新聞
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　大成有楽不動産販売(東京都中央区)は1月6日、新規店舗の「鶴見センター」を開設した。JR鶴見駅徒歩3分の場所で、横浜市鶴見区を中心とし、神奈川区北東部、港北区エリアにおける営業強化を図る狙い。
　住所は、神奈川県横浜市鶴見区豊岡町7の10パーライトビル3階。フリーコール0120(992)351。

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20 社宅代行サービスの新支店を神戸に開設　S-FIT 2018/1/9 朝日新聞
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　S-FITは、社宅サービスを担当する法人営業部の新支店として、神戸支店をオープンした。これまでは大阪にある既存2店舗で近畿エリアの借り上げ社宅サービスを提供してきたが、今回の新支店の開設により、既存顧客の要望への対応を強化し、業務を効率化する。
　新支店の所在地は神戸市中央区布引町地内で、各線の三宮駅からは徒歩2分。

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21 ハウスドゥ　全国の加盟契約数が500店舗突破 2018/1/9 朝日新聞
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　ハウスドゥ(東京都千代田区)は、全国の加盟契約数が17年12月31日現在で501店舗になったと発表した。同社は16年10月31日時点で400店舗を達成しており、その後14カ月で100店舗増加した。同社では、古田敦也氏をイメージキャラクターに起用したブランド戦略や、15年の東証マザーズへの上場および16年の東証一部上場などが奏功し、店舗数の増加につながったとしている。

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22 パナホームが4月に社名を「パナソニックホームズ」に変更 2018/1/9 朝日新聞
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　パナホームは4月1日付で、社名を「パナソニックホームズ」に変更し、併せてブランド名も「Panasonic」に変える。17年10月に同社がパナソニックの完全子会社となったことを受けて行われるもの。変更は社名とブランド名のみで、事業内容や本社所在地などは現行と変わらず、引き続き松下龍二社長が代表を務める。
　パナホームは「パナソニックグループの総力を結集してシナジーを発揮し、住宅事業を更に伸長すると共に、同グループの一員としてグループの住空間事業の拡大に貢献していく」としている。

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23 【DINKS編】東京駅まで30分以内・中古マンション価格相場が安い駅ランキング 2018/1/10 読売新聞
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家を購入するとき、立地はとくに重視するポイントだろう。交通の便の良さは誰もが求めるものだが、どう重視するのかは、世帯のタイプによって異なるもの。その基準のひとつになるのは、日本の玄関口ともいえるターミナル駅、東京駅へのアクセスだ。
そこで、東京駅まで30分圏内の、中古マンションの価格相場が安い駅をリサーチ。今回は2K、2DK、2LDKの物件を対象とした、DINKS向けのトップ10を紹介する。

●DINKS向け、東京駅まで30分圏内の物件相場が安い駅TOP10駅
（順位／駅名／価格相場（沿線／所在地／東京駅までの所要時間）
1位　江北　1780万円（日暮里・舎人ライナー／東京都足立区／約28分）
2位　西新井大師西　1990万円（日暮里・舎人ライナー／東京都足立区／約30分）
3位　京成立石　2280万円（京成押上線／東京都葛飾区／約27分）
3位　西川口　2280万円（JR京浜東北線／埼玉県川口市／約29分）
5位　四ツ木　2330万円（京成押上線／東京都葛飾区／約26分）
5位　青砥　2330万円（京成本線／東京都葛飾区／約29分）
7位　下総中山　2380万円（JR総武線／千葉県船橋市／約26分）
8位　小菅　2480万円（東武伊勢崎線／東京都足立区／約29分）
9位　板橋本町　2500万円（都営三田線／東京都板橋区／約29分）
10位　綾瀬　2535万円（JR常磐線・東京メトロ千代田線／東京都足立区／約26分）

23区内で2000万円を切る江北駅が1位　近所で楽しく飲める街も
1位は、東京都足立区に位置する江北駅。駅の周辺の商業施設は多くないが、スーパーや家電量販店などがあり、生活必需品の買い物に困ることはなさそうだ。また、2位の西新井大師西駅は、日暮里・舎人ライナーで江北駅と隣同士。両駅ともに東京23区内でありながら、価格が2000万円を切ることは、大きな魅力といえるだろう。
3位は東京都葛飾区の京成立石駅。駅前には下町情緒あふれるアーケード街、立石仲見世通りや、昭和レトロな飲食店が並ぶ「呑んべ横丁」などがあり、仕事帰りに夫婦で待ち合わせて赤ちょうちんで軽く飲んで帰宅、といったオトナの時間が味わえそうだ。
しかし京成立石駅は、これから工事が始まる京成押上線の高架化対象区域のため、オトナの雰囲気ある街並みを楽しめるのは、残りあとわずかかもしれない。その代わり、現在は交通渋滞が課題となっている11カ所の踏切がなくなるほか、高架下空間には公共施設などが整備される予定。生活する上で快適さが向上することは間違いないだろう。
商店街がある街は、ファミリーになってもそのまま住めそうな魅力
7位の下総中山駅は千葉県船橋市。JR総武線の各駅停車駅だが、京成中山駅が徒歩圏内のため、京成本線も利用が可能だ。駅前は24時間スーパーなどの買い物拠点のほか船橋市役所の連絡所もあり、用事をコンパクトに済ませられる。お互い仕事で忙しいDINKSにとって心強い味方となりそう。こちらも再開発が進んでおり駅前は整然としているが、少し歩けばローカルな雰囲気が漂う店舗もあり、休日はのんびり散歩ができそうだ。
9位の板橋本町駅周辺は、環七通りと中山道17号線が交差しており、車の便が良い。スキーやゴルフなどアウトドアレジャーが好きで車を所有する夫婦にとっては、趣味を満喫するのに住みやすそうだ。
駅前のスーパーは小規模なものが多いが、中山道の隣に並行している旧中山道は板橋本町商店街という長い商店街。今後子どもが生まれたとしても、買い物を含めて快適に住み続けられる街だろう。
また、板橋本町駅は都営三田線沿線。東京駅までは1回乗り換えがあるが、実はその必要がない場合も。大手町駅で下車すれば、地上からも地下からも東京駅に出られるため、実質は乗り換えゼロだ。
夫婦共働きで子どもがいない世帯は、比較的経済的な余裕があることが一般的で、双方が趣味やこだわりを大切にしている家庭も多い。マンションを購入するなら通勤に加え、それぞれの好きなことやライフスタイルへの考慮も必要かもしれない。

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24 住宅ローン、変動金利型を選ぶ人が減っている!? 自分に合った金利タイプの選び方とは 2018/1/10 読売新聞
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住宅ローンには主に、変動金利型や固定期間選択型、全期間固定型の3タイプがある。2016年度に最も多く貸し出されたのは変動金利型なのだが、実は前年度より大幅に減少したという。その背景と金利タイプによる違いについて説明していこう。
住宅ローンの金利タイプには、半年ごとに金利が見直される「変動金利型」、当初一定期間の金利を固定する「固定期間選択型」、返済中金利が変わらない「全期間固定型」があり、「固定期間選択型」で当初金利が固定される期間は、2年、3年、5年、10年などがある。
住宅金融支援機構が2017年7～9月に実施した「民間住宅ローンの貸出動向調査」によると、金融機関が2016年度に新たに貸し出した（借り換え含む）民間住宅ローンの額の構成比は、「変動金利型」が49.9％と半数を占めたが、2015年度の61.8％に比べて大幅に減少した。
一方、「固定期間選択型」は増加し、特に当初10年金利を固定する「10年固定」は2015年度の18.2％から28.8％と大幅に増加する結果となった。
住宅ローンを利用した人を対象とした調査結果のなかには、変動金利型が増えたという結果が出たものもあるが、全国の金融機関311件の貸出額の調査結果なので、全体の傾向を表していると見てよいだろう。
ただし、この調査には民間金融機関と住宅金融支援機構が提携する全期間固定型ローンの【フラット35】は含まれていない。そのため実際には、【フラット35】の貸出額が加わることで、「全期間固定型」は調査結果より多くなると考えられる。

今後の金利動向にも注意！金利タイプはどう選ぶ？
さて、住宅ローンを借りる際に、どう考えて金利タイプを選んでいるのだろう？
どの金利タイプを選ぶか決めるには、適用される金利や予定している返済期間、今後の金利変動をどう予測するか、金利上昇による利息増加への対応力などによって変わる。
金利は低いほど利息が少なくて済むが、長期的に返済を続ける住宅ローンの場合、金利が変動するリスクを読み込んでおく必要がある。ローンを借りる際に金利を固定した期間は、市場の金利が変動しても固定される。
一般的に、今のような市場が低金利のときには、「変動金利型」のほうが適用される金利が低く、長く金利が固定される「全期間固定型」のほうが金利は高くなる傾向にある。
もし「今後は市場の金利が上がる」と予測するなら、適用される金利が変動金利型より少し高くても、今の低金利を長く固定できる「全期間固定型」などを選ぶほうがよいとされる。逆に「市場の金利はまだ下がる」と予測するなら、「変動金利型」を選ぶほうがよいとされる。
また、「今後も市場の金利が変わらない」と予測するなら、適用金利が低い「変動金利型」や変わらないと思う期間の「固定期間選択型」（2年くらいは変わらないと思うなら2年固定を選ぶなど）を選ぶとよいだろう。
調査結果で変動金利型が減少しているのは、すでに最低水準の低金利になっているのでもう大きく下がることはないという予測が増えているという見方もできる。さらに、10年固定が増加しているのは、そうはいっても10年程度は今の低金利が続くという予測が多いとも考えられる。

返済期間や金利上昇への備えによっても選択肢は変わる
ただし、返済期間によって考え方は変わる。借り換えで返済期間が短くなっている場合などはなおさらだ。
最長の35年返済では、35年間にわたって金利が上乗せされるが、例えば10年返済なら金利は10年間にかかるだけだ。5年後に市場の金利が上昇を始めたとすると、残りの30年間も金利上昇の影響を受ける場合と残りの5年間しか影響を受けない場合では大違いだ。
金利は借入額の元金にかかる点も見逃せない。同じ額を借りた場合でも返済期間が短いほど、毎月の返済額は増えるが借入額の元金の減り方も早い。元金の減り方が早いほど、金利上昇による利息増加の影響を小さくできるというわけだ。
ほかにも、めいっぱいローンを借りて家計に余裕がない場合は、金利が上昇して毎月の返済額が増えると家計を圧迫するが、余裕が十分ある場合なら毎月返済額の上昇への対応策もいろいろ考えられる。
今後は金利が上昇すると予測した場合でも、返済期間が短い場合、金利上昇への備えがある場合などでは、適用される金利が低い金利タイプを選ぶという選択肢もある。
どの金利タイプを選ぶかは、こうしたことを総合的に考えて判断するのがベストだ。
そうはいっても、目先の適用金利の低いものを選ぶ人が多いのが現実だろう。長く返済する不安から、毎月の返済額を減らしたい気持ちも分からないではない。
でも、長く返し続けるからこそ、借入額や返済期間、金利タイプは慎重に判断したいもの。多くの人が選ぶ金利タイプではなく、自分の家計や将来プランに合った金利タイプを選ぶようにしてほしいものだ。

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25 【シングル編】東京駅まで30分以内・中古マンション価格相場が安い駅ランキング 2018/1/9 読売新聞
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家を購入するとき、重視する項目の大きなひとつが交通の便だろう。通勤や通学先への近さや乗り換えの有無など、人によって重視するポイントはさまざまだが、日本の玄関口ともいわれる東京駅へのアクセスを重視する人は多いかもしれない。
東京駅はJR主要幹線と東京メトロ丸ノ内線が乗り入れ、東海道新幹線・東北新幹線の起点駅であるなど、通勤・通学はもちろんのこと、国内外から人が行き来する巨大ターミナル駅。
今回は、その東京駅まで30分圏内の、中古マンションの価格相場が安い駅をリサーチし、シングル、DINKS、ファミリーと世帯のタイプ別にトップ10を紹介する。まずは、ワンルーム、1K、1DK、1LDKの物件を対象とした、シングル向けの結果から見てみよう。

●シングル向け、東京駅まで30分圏内の物件相場が安い駅TOP10駅
（順位／駅名／価格相場（沿線／所在地／東京駅までの所要時間）
1位　鶴見　1430万円（JR京浜東北線ほか／神奈川県横浜市／約26分）
2位　葛西　1680万円（東京メトロ東西線／東京都江戸川区／約26分）
3位　北池袋　2080万円（東武東上線／東京都豊島区／約26分）
3位　板橋本町　2080万円（都営三田線／東京都板橋区／約29分）
5位　新子安　2175万円（JR京浜東北線／神奈川県横浜市／約30分）
6位　亀戸水神　2180万円（東武亀戸線／東京都江東区／約25分）
6位　巣鴨新田　2180万円（都電荒川線／東京都豊島区／約26分）
6位　とうきょうスカイツリー　2180万円（東武伊勢崎線／東京都墨田区／約27分）
9位　小岩　2190万円（JR総武線／東京都江戸川区／約21分）
9位　北千束　2190万円（東急大井町線／東京都大田区／約28分）

1位は横浜・鶴見駅。ラッシュ時には始発列車もアリ！
1位になったのは、神奈川県横浜市にある鶴見駅。幹線であるJR京浜東北線の沿線のため、乗り換えなしで東京駅まで利用できる。快速なら約26分だが、普通列車にのっても約30分で東京駅まで到着可能。しかも、ラッシュ時には鶴見駅始発の列車も設定されている。
「鶴見」というと工業地帯というイメージをもつ人も多いだろうが、鶴見駅周辺は横浜市の副都心に指定され、商業施設が多く入った駅ビル「CIAL鶴見」をはじめ、飲食店や銀行、スーパーなどが点在し、生活に必要なものは不自由しないだろう。また、物件数もランキング内では一番多く、単身者の住環境がととのっていることがうかがえる。
3位の北池袋は、東武東上線の各駅停車駅。日本最大級の繁華街のひとつである池袋の隣駅であり、距離も2キロ弱と近いため、池袋駅の圏内ともいえる。池袋で遊んで終電を逃しても、徒歩でも帰宅が可能なので、シングルの気楽さを満喫できるのではないだろうか。
とうきょうスカイツリー駅周辺は買い物環境が充実。浅草駅や押上駅も使えて便利！
6位のとうきょうスカイツリー駅も、遊びや趣味を優先したいシングルには楽しい場所だろう。観光名所である東京スカイツリーや、商業施設「東京ソラマチ」のおひざ元であるため、食べ物やファッションアイテムなどの買い物に困らない。
また、１駅隣は浅草駅で距離も遠くなく、散歩がてら歴史ある街並みや料理を毎日楽しむことも可能だ。東京スカイツリーを挟んだ反対側の最寄駅、押上駅を利用すれば、成田空港（時間によっては羽田空港も）まで一本という便の良さも、旅行が好きなシングルには魅力的だろう。
また、東武伊勢崎線は東京メトロ日比谷線と半蔵門線と相互直通運転しているのも、大きな利点。有楽町や渋谷など、通勤や遊びに便利な街へ乗り換えなしで行くことができる。
東京駅からの所要時間が一番短かったのが、9位の小岩駅。総武線の各駅停車駅で、かつ隅田川と荒川と２つの大きな川を越えるため、都心からとても離れたような気持ちになるのだが、意外にも約21分で東京駅に到着できる。駅周辺はスーパー以外にも商店街が多く、生活必需品の購入には便利。また、駅東側には韓国料理店が立ち並んでおり、外食好きには楽しい街だろう。
身軽なシングルにとって、通勤環境と同じくらい趣味や交流の場も重要視するポイントのはず。マンション購入を考えるときは、会社までのアクセスだけでなく、駅周辺の環境も見極めたいところ。自分が求めるそのものスバリな駅や沿線でなくても、理想の暮らしをかなえられる駅はまだまだたくさんあるといえそうだ。

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26 「勝ち組・負け組」はっきりと？　2018年の不動産市場を5つのキーワードで予測 2018/1/5 読売新聞
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明けましておめでとうございます。2017年の不動産市場を振り返ると、一時、新築マンションの発売戸数や契約率が伸び悩んだものの、「供給調整」「価格調整」によって適温状態にまで回復した感があります。
こうした流れを受けて2018年の不動産市場はどうなるでしょうか？　注目すべき5つのキーワードを元に予測してみましょう。
「2017年の振り返りはこちら：「中古マンション」「空き家」「事故物件」…5つのキーワードで2017年不動産市場を振り返る」

キーワード1「金利動向」:不動産価格を左右も大きくは動かない？
まず気になるのは「金利動向」。金利が上がれば不動産価格は下がり、金利が下がれば不動産価格は上がります。例えば月々10万円の住宅ローン支払いで金利1.5パーセントなら3270万円借りられますが、仮に３パーセントに上昇すると、借入額は2600万円と、670万円も減ってしまい、それだけ不動産取得能力が減退してしまうためです。
黒田日銀総裁の任期が18年４月8日に満了するのに伴い「後継は誰か」「再任はあるか」などが話題になっていますが、いずれにしても2017年衆議院選挙で信任を得た安倍政権の路線を、大きく転換するような事態にはならず、このことで金利が大きく動く可能性は考えにくいでしょう。
景気動向を見れば、世界景気の同時回復にも支えられ、上場企業の業績は拡大しており、18年3月期の純利益は前期に続いて過去最高を更新する見通し。18年には世界経済もやや鈍化する可能性があるものの、アメリカは段階的な金利上げ、EUも金融緩和引き締め方向へ動くと見られ、緩和を継続する日本との金利差が拡大すれば円安になり、輸出企業を中心に株価は上がります。
日経平均株価はかつてより随分上昇した感がありますが、それでもPER（株価収益率）は15倍程度と、欧米の20倍程度に比して相対的な割安感があり、現行水準の2万2000～2万3000円のラインを超えるようだと不動産市場には思い切り追い風。一定の株式売却益が不動産市場に流れる可能性があります。
ただ、気になるのは「地政学リスク」。北朝鮮が今後どのような動きに出るか。複数のシナリオのうち、政権維持を条件として北朝鮮が核を手放すことになれば安心感が増しプラスの影響、米軍が先制攻撃を行った場合、多少の動揺はあるものの短期で収束すれば大きな影響はなく、国内の米軍基地が攻撃にさらされるようだと株価にも景気にも大マイナスで先が見通しにくくなる、といったところでしょう。

キーワード2「三極化」：価値が上がり続ける物件も
いずれにせよ長期的な不動産市場は「三極化」に向かいます。国内の多くの不動産価格は下がり続け、価値ゼロないしはマイナス価値に向かう物件が出てくる中で、一部の不動産は価格維持、ないしは上昇の余地が残されています。
　その内訳はざっと、
「価値維持あるいは上昇する　10～15％」
「徐々に価値を下げ続ける　70％」
「無価値あるいはマイナス価値に向かう　15～20％」
　といった具合です。
このことは、どのタイミングで、どんな場所に、どのような不動産を買うかで、天地ほどの格差が生まれることを意味します。資産化する「富動産」からマイナス資産となる「負動産」まで、「勝ち組不動産」と「負け組不動産」がはっきりする時代が到来したのです。「不動産は、1にも2にも3にも「立地」です。その地域の人口動態が不動産価値にどのような影響を与えそうか、よく見極めましょう。

キーワード3「立地適正化計画」：「活かす街」と「そうでない街」が決まる
不動産価格の「価値維持ないしは上昇」といえば、都心の一等立地をイメージしがちですが、都市郊外や地方にもこうした立地は存在します。
本格的な人口減少社会の到来を踏まえ「活かす街」と「そうでない街」を決める「立地適正化計画」の取り組みが全国357の自治体で行われていますが（2017年7月末時点）、昨年に引き続き、2018年も多くの自治体で続々とこの計画が公表されます。今後、誘導区域の内側か外側かで地価水準が大きく分かれ、地価維持できるのは区域内だけになりそう。不動産業者や金融機関が資産価値を維持しやすい区域への投資を優先するためです。
埼玉県毛呂山町は作成中の立地適正化計画のなかで「20年後に公示地価を10%以上、上昇させる」といった目標を掲げています。町の人口は同期間に18%程度減る見通しですが、居住区域に住宅を誘導して人口密度を保ち、投資を呼び込むことで地価上昇につなげるとしています。こうした自治体の姿勢が長期的には、暮らしやすさはもちろん、不動産価値にも大きな影響を与えるのは必至ですので、自治体のHPなどで確認しましょう。

キーワード4「中古市場活性化策」：インスペクション説明義務化、経験不足のインスペクターに注意
国は2025年までに「中古住宅市場」「リフォーム市場」を倍増させる方策を掲げており、2018年は具体的な活性化策が目白押し。
まずは「インスペクション説明義務化」。もう少し詳しくいえば「媒介契約」「重要事項説明」「売買契約」の各段階で、ホームインスペクション（住宅診断）の存在やその内容について、宅建業者に説明を義務付けるものです。住宅診断そのものが義務付けられたわけではないことにご注意ください。いずれにせよこれで、中古住宅の「よくわからないから不安」といった懸念が一定程度解消され、日本でも爆発的にインスペクション（住宅診断）が普及するものとみられます。
ただし懸念もあります。国は、インスペクションを行う「既存住宅状況調査技術者」を養成し、年度末には2万4600人になる見込みですが、半日程度の講習を受けるだけの比較的簡単なものであるため、経験不足のインスペクターが市場に多数出ることになります。そうなると必然的にトラブルが予想され、ユーザーがインスペクターの「実績」や「経験」、また「不動産業者と癒着がないか」などのフィルターを持つことが重要となるでしょう。

キーワード5「テック元年」：AIやVR、IoTでワクワクの未来
昨年あたりから萌芽が見え始めた各種の新技術。AI（人工知能）で物件情報の提供などを行う不動産会社が今後も増加。現在はごく簡単な対応しかできませんが、データの蓄積とディープラーニング（情報の蓄積）によって大きく機能向上を果たすでしょう。「AIに提案されたマンションを買った」という事例も増えるかもしれません。
VR（バーチャルリアリティー）は、ゴーグルなどをかけると内外装のリフォーム後の映像、インテリアコーディネートの例などが見られるというもの。ゴーグル不要の技術などもで始めており、中古活性化には大きく寄与しそうです。
IoT（Internet of Things）は住宅とインテリア・家電などをつなげ、生活を一変させるかもしれません。朝起きれば自動でカーテンが開き、冷暖房は自動調整、コーヒーも勝手に沸かしてくれ、カギの開け閉めはスマホでなんてことはあたりまえに。冷蔵庫の在庫確認やお年寄りの見守り、空き家のセキュリティー対策なども容易になるでしょう。
更なる先に「自動運転」が可能になれば、やはり街のあり方や暮らしは激変。「ブロックチェーン」といった技術は不動産取引を根本的に変える可能性を秘めています。やや専門的になりますが、米国内の複数の州はすでに、不動産取引において仮想通貨の使用を認める法整備を進めています。例えばバーモント州は、ブロックチェーン技術による取引記録が、証拠の観点から許容されるとの前提を認めた法律を制定しました。こうなると不動産業者を介さずとも、より安全に不動産取引を行うことが理論的には可能です。
技術の進展が変える不動産の世界。なんだかワクワクしますね。

s-長嶋修_正方形.jpg長嶋　修　　さくら事務所創業者・会長
業界初の個人向け不動産コンサルティング・ホームインスペクション（住宅診断）を行う「さくら事務所」を創業、現会長。不動産購入ノウハウの他、業界・政策提言や社会問題全般にも言及。著書・マスコミ掲載やテレビ出演、セミナー・講演等実績多数。【株式会社さくら事務所】

2018-01-12 ｜ Posted in 住宅関連新聞記事｜ Comments Closed　

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.715 　2017/12/14～2017/12/20

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.715 　2017/12/14～2017/12/20
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【日本経済新聞】
1 大正モダン薫る「大大阪」　船場ビル（もっと関西）
2 11月の米住宅着工件数、約１年ぶり高水準　前月比3.3％増
3 民泊施設、近隣住民に事前説明を　大阪市が条例案骨子
4 名駅・栄、容積率上限1300％に緩和　名古屋市方針
5 ＪＲ東、留学生向けシェアハウスを開設
6 三菱地所レジなど、30階建て複合ビル　北千住で着工
7 東京23区の半数、独自規制を準備　民泊法施行まで半年
8 リクルート、住宅決定前にローン事前審査
9 改正民法、20年４月施行決定　契約ルール抜本見直し
10 岡山の展示場跡地再開発　天満屋など、来年秋に複合施設
11 「IoT機器への攻撃増加」　トレンドマイクロが予測
12 鹿島、米国で住宅企業を買収

【朝日新聞】
13 18年2月にリノベの可能性探るシンポ　住団連、リ推協ほか
14 全住協、消費者相談で新サービス　会員がメールで回答
15 改正公営住宅法を閣議決定　現行の収入計算法を継続適用
16 IoTやAIサービス強化などで子会社設立　インヴァランス
17 外国籍の顧客専門の住宅営業所を開設　三承工業
18 5カ月連続で増加　首都圏11月の賃貸成約　アパートが新築・中古共に好調
19 国内最大級の大型物流施設に着工　ラサール不動産投資顧問ほか
20 マンション管理組合理事長、理事会で解任可に　最高裁が初の判断
21 不動産売買サポート新会社「フィルライフ」設立　スターツなど
22 インベスターズクラウド、不特事業拡大へ新会社
23 首都圏、ほぼ全域で強含み　11月分譲マンション賃料
24 18年度税制大綱決定　買取再販の取得税減額を敷地にも拡充
25 管理会社向け入居者管理アプリ提供開始　ファミリーネット・ジャパン
26 国内最高クラスの高断熱玄関ドアを18年4月発売　LIXIL
27 国民の決断アワードで「お墨付き住宅を買う」が5位　オールアバウト

【読売新聞】
28 「イケアとURに住もう。」、東京・千葉・福岡で6プラン新登場
29 駅より保育園・学童保育を重視!? リクルート2018年の住まいトレンドは「育住近接」
30 危機管理アドバイザーがおすすめする、「災害時に本当に役に立つ備え」とは？
31 環境省課長と突撃！　大規模マンション元理事長に聞く、断熱・省エネ修繕のメリット
32 荷物受け取りの救世主!?　「宅配ボックス」の今とこれから【宅配ボックスの実態調査（後編）】
33 無駄な内見を回避！VRゴーグルで様々なスポットを見学できる「Warp」開始
34 96.5％は荷物の「再配達」を依頼した経験アリ！　その理由とは？【宅配ボックスの実態調査（前編）】
35 配偶者控除大改正、何が変わる？　
36 「あれ？　この土地安い？」と思ったときに、気を付けたいポイントとは　
37 2018年度の税制改正、ポイントを解説　住宅購入に関わる減税措置や特例の延長など　
38 京都・嵐山のマンション、リノベでおしゃれな宿泊施設に　訪日外国人ターゲット　

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1 大正モダン薫る「大大阪」　船場ビル（もっと関西） 2017/12/20 日本経済新聞
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　大阪市の人口が市域拡張で東京市を上回り、日本一になったのは1925年（大正14年）である。「大大阪」と呼ばれる黄金時代を迎えた大阪都心部には、この頃、近代的なビルが次々に建てられた。同年10月に竣工した船場ビルディング（中央区淡路町、登録有形文化財）は古き良き大阪の雰囲気を今に伝える。
　鉄筋コンクリート５階建ての外観は地味だが、中に入ると不思議な光景が目に飛び込んでくる。玄関のスロープや１階の床面に敷き詰められているのは年輪が分かる木材のブロック（木煉瓦（もくれんが））だ。空が見える吹き抜けのパティオ（中庭）があり、各階には中庭を見下ろす形の回廊が設けられている。壁はオフホワイト、手すりやドア、窓枠は深緑色に統一され、落ち着いた空間が演出されている。

■入居希望者が列
　ビルを建てたのは化粧品会社「桃谷順天館」を創業した桃谷政次郎。建築当初、１階は地下にも部屋のあるメゾネット型の住宅、２階以上が事務所として貸されていた。当時は繊維産業の隆盛期で、船場はその中心地。「中に布地を積んだ馬車や荷車がそのまま入れるようにスロープを設けたようです」。ビル管理会社の桃谷宣子社長は話す。
　90年以上の歳月を経た、大大阪時代の面影を残すレトロモダンの建物には人々を引きつける磁力が生まれている。約80ある賃貸区画は現在満室で、空き室待ちの入居希望者が列をなす。
　９月下旬に高級紳士服を仕立てるテーラーを開いた東徳行さん（38）は、船場ビルに入居する服飾関係の先輩の写真共有サイト「インスタグラム」の投稿を見てビルを訪問。「たたずまいに一目ぼれしてしまい、空きが出るまで１年半待ちました」と語る。
　弁護士の中沢未生（みお）子さんは「女性の依頼者が落ち着いて訪問できそう」と思い、今年４月に事務所を構えた。中小企業診断士、産業カウンセラーの資格も持ち、主に女性経営者からの相談に乗っている。「ここではじっくり話が聞ける。私にも居心地がいい。場所の威力ってあるんだ、と思いました」
　船場ビルに魅力を感じて入ってくるテナントには、デザインや建築、ファッション、インテリアなどの分野でこだわりのある仕事をしている人が多い。
　３階にはスペインのガウディ建築をモチーフにした螺旋（らせん）状のインテリアが特徴の小部屋があり、現在、「サロン・ドゥ・螺（ら）」という名称で古楽のミニコンサートや貸しギャラリー、学習会などに使われている。

■「南欧路地の趣」
　もともとは2012年に入居したアンティークショップのオーナーが改装してつくった土壁の異空間だ。その店が撤退することになった時、「壊してしまうのはもったいない」と、建築物の保存などに関心を持つ約20人が共同出資して合同会社を設立、「居抜き」で使うことになったという。
　その１人で1920年代の建築に関する著書もある北夙川（きたしゅくがわ）不可止（ふかし）さんは「パティオ周辺は南欧の路地のような趣がある。日本では珍しい建物」と説明する。設計した建築家、村上徹一は国内の他の実績や経歴もよく分かっていないといい「どうしてこんな設計にしたのかなど謎が多い」。
　天井が高くなっている４階には昔、ダンスホールがあったという。ビルの中を歩くと、着飾った若者たちが行き来していた華やかな大正モダンの時代を思い浮かべられるかもしれない。

《交通・ガイド》大阪市営地下鉄本町駅から徒歩で５分、淀屋橋駅から同６分。北浜駅（同７分）や堺筋本町駅（同８分）も利用できる。
　ビルの見学者への開館は平日の午前９時から午後５時。見学を希望する場合はビルを管理する桃井商事に事前に連絡が必要。館内の歩行喫煙は禁止されている。

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2 11月の米住宅着工件数、約１年ぶり高水準　前月比3.3％増 2017/12/19 日本経済新聞
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　【ワシントン＝長沼亜紀】米商務省が19日発表した11月の米住宅着工件数は約129万７千戸（季節調整済み、年率換算値）と、前月の改定値より3.3％増加した。２カ月連続の増加で、2016年10月以来、１年１カ月ぶりの高水準となった。ダウ・ジョーンズがまとめた市場予測（125万戸程度）を上回った。前年同月比では12.9％増えた。
　主力の一戸建てが前月比5.3％増の93万戸だった。５世帯以上の集合住宅は0.8％増の35万９千戸だった。
　一方、先行指標である許可件数は129万８千戸で、1.4％減った。

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3 民泊施設、近隣住民に事前説明を　大阪市が条例案骨子 2017/12/19 日本経済新聞
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　大阪市は19日、民泊条例案の骨子を発表した。施設の運営者が近隣住民に対し、民泊施設として使用することを事前に説明するようルール化するのが柱。「近隣住民」の具体的な定義は今後、規則やガイドラインで定める方針だ。2018年２月議会での議決を目指す。
　18年６月の住宅宿泊事業法（民泊新法）施行に伴って定める条例に「近隣への周知」を盛り込む。営業日数や区域の制限は設けない方針。民泊新法が定める以上の独自の規制を設けると、申請せず、違法のまま営業する民泊施設が増える懸念があるとみている。
　市の担当者は「近隣への事前説明は市民の安心、安全を確保するために守ってほしい最低限のルール」としている。

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4 名駅・栄、容積率上限1300％に緩和　名古屋市方針 2017/12/19 日本経済新聞
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　名古屋市が2019年度にも、名古屋駅周辺や栄などの容積率の上限を1300％に緩和する方針であることが19日、分かった。現在の上限である1000％から引き上げる。1300％は建築基準法上の最大値で、市によると東京駅周辺並み。27年のリニア中央新幹線開通を見据え、高層ビル建設など民間投資を呼び込み再開発を促す。
　容積率は土地の敷地面積に対する建物の延べ床面積の割合で、200％だと敷地面積の最大２倍までの床面積を持つ建物を建てられる。地方自治体が商業地や住宅地など土地の用途に合わせて定めている。
　名古屋市内の商業地で1000％に指定されているのは、名駅東側のＪＲゲートタワーや名鉄百貨店、ミッドランドスクエア周辺と、栄の名古屋三越付近など。容積率の緩和方針は22日の市議会都市消防委員会で市が表明する。市の都市計画審議会で有識者らの意見を踏まえて具体的な指定区域を検討する。
　これとは別に、一定の区域で建物にホールや国際交流施設などを併設すると容積率を積み増す制度の新設も検討している。

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5 ＪＲ東、留学生向けシェアハウスを開設 2017/12/16 日本経済新聞
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　ＪＲ東日本は留学生向けシェアハウス事業を始める。2018年春に東京都小金井市に第１号施設を開設する。文部科学省の「留学生30万人計画」などを踏まえ、留学生の需要を取り込む。社宅を改修して賃貸住宅にするなど、生活サービス事業の強化の一環。
　第１号施設はＪＲ東小金井駅から徒歩８分の場所で、築37年の社宅を現在改装している。３階建てで、延べ床面積は1000平方メートル強。同社子会社のジェイアール東日本都市開発（東京・渋谷）が事業主体になる。留学生向け賃貸住宅で実績があり、大学とつながりを持つジェイ・エス・ビー（京都市）に管理や募集を委託する。
　12月11日から募集を始め、18年春から入居を開始。留学生に加え、日本人学生や大学職員も受け入れる。個室70室のほか、共用の台所やトイレ、シャワー、交流スペースも設ける。月額賃料は管理費などを含め６万円程度。
　ＪＲ東日本は18年春には東京都三鷹市に保育所などを併設した子育て支援型の賃貸住宅や、川崎市に高齢者福祉施設などを複合した多世代交流型の賃貸住宅も開設する。今後も賃貸住宅を増やし、26年度までに管理戸数ベースで3000戸の展開を目指す。

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6 三菱地所レジなど、30階建て複合ビル　北千住で着工 2017/12/15 日本経済新聞
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　三菱地所レジデンスなどは2020年12月の完成を目指し、北千住駅周辺で大型再開発の工事に着手した。地上30階建ての複合ビルを建設し、住宅（184戸）や店舗が入る。計画地は老朽化した建物が多い木造住宅密集地域で、消防車が通りにくいなど防災上の課題を抱えていた。再開発で地域の防災機能を高め、若い世代などの住民を呼び込む。
　計画地は足立区千住１丁目で、ＪＲ常磐線など５路線が乗り入れる北千住駅から徒歩３分と利便性が高い。計画地の広さは約5000平方メートルで、延べ床面積は約２万4000平方メートル。４～30階にマンション、１～２階に店舗や子育て支援施設が入る。マンションは18年夏に発売し、21年２月に引き渡す計画だ。間取りはワンルーム～４ＬＤＫで、専有面積は25～110平方メートル程度。
　北千住は大学誘致などで街のイメージが変わり、人気が高まっている。再開発では約300平方メートルの空地確保や周辺道路の整備・拡幅で木密地域を解消する。

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7 東京23区の半数、独自規制を準備　民泊法施行まで半年 2017/12/15 日本経済新聞
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　住宅宿泊事業法（民泊法）の施行まで半年に迫るなか、自治体が条例で独自に営業エリアや日数を制限するなど上乗せ規制する動きも広がってきた。観光客が多くいち早く動きが進む東京都内では、12月に入って大田区と新宿区でそれぞれ規制条例が成立。導入の方針を表明している区を含めると、すでに23区の半数近くが規制案を公表し準備を進めている。
　大田区の場合は住宅地（住居専用地域）や工業地域などでの営業を全面禁止。新宿区は月曜正午から金曜正午まで住宅地での営業を認めないことを決めた。世田谷、中野などの区も独自規制案を公表しており、18年２月開会の各区議会に条例案を提出する考えだ。
　都道府県や保健所を置く市・東京23区は民泊法にもとづき条例で独自に規制ができる。訪日客に人気の高い北海道や京都市も導入する方針を打ち出す。
　各地の自治体が独自規制を設けようとする背景の一つにあるのが、許可を得ない「ヤミ民泊」の増殖だ。
　「民泊は禁止」。渋谷区のあるマンションでは入り口に４言語で警告されている。
　しかし、複数の部屋の持ち主がひそかに仲介サイトに掲載。住民女性は「スーツケースを引く旅行者が現れる」と眉をひそめる。厚生労働省の調査では、許可取得を確認できた物件は対象の16.5％にとどまった。サイト「民泊ポリス」には、「騒音やゴミ出しなどマナーが悪い」といった無許可民泊の情報が、開設から１年半で1500件強寄せられた。
　ただ、規制があまりに厳しくなれば、民泊法が骨抜きになると懸念する声もある。当面、規制と普及の難しいバランスが求められそうだ。

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8 リクルート、住宅決定前にローン事前審査 2017/12/15 日本経済新聞
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　リクルートホールディングス子会社のリクルート住まいカンパニー（東京・中央）は16日、住宅ローンの事前審査を購入する住宅が確定する前に申し込めるサービスを始める。全国約100店の相談窓口「スーモカウンター」で扱う新築マンションが対象。金利や借入限度額が事前に分かるため、購入計画をスムーズに進められるようになるという。
　通常の住宅ローンは借り手と物件の与信がそれぞれ必要となるため、購入物件が決まってから事前審査を申し込む。今回はスーモカウンターで事前審査を終えられるため、購入計画が立てやすくなるという。りそな銀行や近畿大阪銀行、埼玉りそな銀行、イオン銀行の４行が対応する。

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9 改正民法、20年４月施行決定　契約ルール抜本見直し 2017/12/15 日本経済新聞
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　政府は15日の閣議で、企業や消費者の契約ルールを定める債権関係規定（債権法）に関する改正民法を2020年４月１日に施行すると決めた。民法制定以来、約120年ぶりに債権部分を抜本的に見直し、今年５月に通常国会で成立した。インターネット取引の普及など時代の変化に対応し、消費者保護を重視した。改正は約200項目に及び、周知を図る。
インターネット通販など、不特定多数の消費者と同じ内容の取引をする場合に事業者が示す「約款」の規定を新設。消費者の利益を一方的に害する条項は無効になると定めた。契約内容の確認不足によるトラブルで泣き寝入りするケースが減りそうだ。
　当事者間で利率を定めていない際に適用する「法定利率」は引き下げる。現在は年５％で固定されているが、低金利が続く実勢に合っていない。年３％に引き下げ、３年ごとに見直す変動制も導入する。
　連帯保証制度は、中小零細企業への融資などで親族や知人など第三者が個人で保証人になる場合、公証人による自発的な意思の確認が必要になる。リスクを十分に認識せずに保証人になったために自己破産に追い込まれるような事例を防ぐ。
　生活に密着したルール変更も多い。賃貸住宅の敷金について、退去時に原則として返すと明文化した。飲食代のツケ払いは取り立て期間が長くなる。飲食代は１年、弁護士報酬は２年など業種ごとに異なる「短期消滅時効」を改め、原則「権利を行使できると知ってから５年」に統一する。

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10 岡山の展示場跡地再開発　天満屋など、来年秋に複合施設 2017/12/15 日本経済新聞
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　百貨店の天満屋などは14日、岡山市の問屋町地区にある貸し展示場「オレンジホール」跡地を再開発し、住宅展示場と商業店舗を組み合わせた複合施設「問屋町テラス」を建設すると発表した。同地区には近年、衣料店や雑貨店、飲食店が開業し、若者を中心に人気を集めている。2018年１月の着工、10月の開業を予定する。
　天満屋は不動産業のベルデ企画（岡山市）、天満屋グループで建設・設計業のティ・シー・シー（同）と共同で、ホールを所有する協同組合岡山県卸センター（同）と20年の事業用定期借地契約を締結した。敷地面積は約6970平方メートル。ＪＲ岡山駅から約４キロの距離で国道からも近い。
　住宅展示場エリアには県内メーカーなどのモデルハウス９棟が建つ。商業店舗棟は２階建てで、延べ床面積や総投資額、入居テナントは未定。敷地の中央部には広場を設け、イベントなどを開催できるようにする。住宅展示場と商業店舗を組み合わせた施設は、県内で初めてという。
　オレンジホールは繊維卸などで構成する同協同組合が運営してきたが、利用減や老朽化で17年６月末に閉館していた。

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11 野村不、サービスアパートメントに参入　まずタイで 2017/12/14 日本経済新聞
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　■野村不動産　14日、タイでサービスアパートメント事業に参入すると発表した。英インターコンチネンタル・ホテルズ・グループ（ＩＨＧ）と組み、バンコクの高級住宅地に物件を開発。2019年の完成を目指す。
　タイ不動産大手のオリジンと組み、バンコクの高級住宅地トンローで物件を開発する。建物は31階建てで、敷地面積は2800平方メートル。ＩＨＧが欧米を中心に展開するサービスアパートメントブランド「ステイブリッジ　スイーツ」で展開する。投資額は明らかにしていないが「数十億円」（野村不動産の塚崎敏英執行役員）という。
　野村不がサービス付きの賃貸住宅を展開するのは、国内外含めて初めて。塚崎執行役員は会見で「ポテンシャルのある国であれば他国への展開も考えていきたい」と語った。
　同社は2025年までの中期経営計画で、東南アジアを中心としたアジアの住宅・賃貸事業で3000億円の投資を予定。すでにベトナムやフィリピンで分譲住宅の開発に取り組んでいる。タイでは８月にオリジンとジョイントベンチャーを立ち上げ、分譲用コンドミニアムの開発を始めている。今回はオリジンが2021年までに開業を目指す３物件のうち、１件で協力する格好だ。

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11 「IoT機器への攻撃増加」　トレンドマイクロが予測 2017/12/14 日本経済新聞
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　トレンドマイクロは2017年12月14日、2018年のサイバー攻撃動向を予測したレポートを公表した。ランサムウエアを使った手口が定着するのに加え、IoT（インターネット・オブ・シングズ）機器へのサイバー攻撃が拡大すると、注意喚起している。今後IoT機器の普及に伴い、脅威は深刻化するとみられる。
　トレンドマイクロはレポート内で、「IoT機器のすべてがセキュリティーを考慮して設計されたものではない」と指摘する。しかも、PCに比べて更新プログラムを適用する際の作業が複雑だ。IoT機器が、ネットワークに侵入するための入り口になり得ると見込む。過去には、IoT機器を狙ったマルウエア「Mirai」が猛威を振るい、Miraiの亜種も確認されている。
　一例として挙げるのがドローンだ。配達用途などで使用するドローンの乗っ取りが懸念されるという。ドローンの悪用も考えられる。ハッキングツールを搭載したドローンを飛ばし、LTEやWiFiを傍受。通信中のPCの情報を不正に収集するといったケースが発生する可能性があるとする。
　スマートスピーカーを通して、個人の住居を特定したり、住宅侵入に活用したりする可能性もあるという。こうした攻撃に対し、利用者自身による初期パスワードの変更やファームウエアの定期更新といった基本的なセキュリティー対策が必要とする。
　トレンドマイクロは、ビジネスメールを装った詐欺への警鐘も鳴らす。ビジネスメール詐欺の被害額は、2016年末までの累積で50億米ドルだったが、2017年末には90億米ドルに達すると予測。2018年には、さらに被害が拡大すると見る。特に、企業の役員になりすまして送金を指示するといった手法が増加するという。従業員教育の徹底に加え、送金手続きを巡る業務プロセスの見直しが有効だとする。
　セキュリティー対策を向上させる技術として期待される機械学習やブロックチェーン技術も万全ではない。トレンドマイクロは、機械学習による検出をかいくぐるランサムウエアを確認済み。ブロックチェーンに関しては、「Ethereum（イーサリアム）」上で稼働する事業投資ファンド「The DAO」が脆弱性を突かれ、数十億円の仮想通貨が流出した。「新技術についても、過信せずに細心の注意を払って利用していく必要がある」（トレンドマイクロのレポート）
　2017年は、ランサムウエア「WannaCry」が世界中に被害をもたらした。攻撃者にとってはランサムウエアは新たな“ビジネスモデル”として定着しているといい、攻撃手段を手軽に入手できるサービスも存在する。「ランサムウェアの脅威は2018年も衰えることはないと予測される」（トレンドマイクロのレポート）

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12 鹿島、米国で住宅企業を買収 2017/12/14 日本経済新聞
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　■鹿島　14日、米国の住宅企業フラワノイ（ジョージア州）を買収したと発表した。米国南部で賃貸集合住宅の開発・建設・運営を手掛けており、2016年12月期の売上高は約200億円。鹿島は北米で既に展開する既存の建設・開発事業との相乗効果を見込む。創業者などから全株式を取得した。投資額は数十億円と見られる。

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13 18年2月にリノベの可能性探るシンポ　住団連、リ推協ほか 2017/12/20 朝日新聞
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　住宅生産団体連合会、住宅リフォーム推進協議会、住宅金融支援機構の主催する「住宅リノベーションシンポジウム」が18年2月9日、東京・水道橋の同機構すまい・るホールで開かれる。時間は午後1時30分から4時30分までで、参加無料。要事前申し込みで先着200人。
　同シンポジウムでは、「住宅産業の未来を切り拓く住宅リノベの可能性」をテーマに、省エネ性能など住まいの質を向上させるリノベについての事例や動向などを紹介。東京大学の松村秀一教授による基調講演「住宅産業の大転換」や、リノベの専門家によるパネルディスカッション「住宅リノベ　次のステージ」が行われる。
　参加希望者はURL:https://krs.bz/jhf/m?f=191の申し込みフォームに必要事項を入力して送信。問い合わせは同機構個人業務グループ、電話03(5800)8448へ。

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14 全住協、消費者相談で新サービス　会員がメールで回答 2017/12/20 朝日新聞
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　全国住宅産業協会はこのほど、インターネット上で、一般消費者から寄せられた住まいに関する悩みに対して協会会員が回答する「住まい相談サービス」の試行運用を始めた。消費者と会員それぞれのニーズや、運用上の課題を整理し、18年4月をメドに本格運用に移行する。

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15 改正公営住宅法を閣議決定　現行の収入計算法を継続適用 2017/12/19 朝日新聞
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　政府は12月19日に、「公営住宅法施行令の一部を改正する政令」を閣議決定した。これにより18年1月1日以降の改正所得税法の施行後も、公営住宅入居者の「収入」の計算で現行の所得控除の方法が引き続き適用されることとなった。
　今回の所得税法の改正では「控除対象配偶者」の定義が見直された。これまで所得制限は設けられていなかったが、「居住者の合計所得金額が1000万円以下」との所得制限が設けられることとなった。また、「老人控除対象配偶者」についても同様の所得制限が設けられた。
　そこで改正法施行後も公営住宅の「収入」の計算で、現行と同様の所得控除の方法を引き続き適用させるため、公営住宅法施行令の一部を改正し、これまでの「控除対象配偶者」を「同一生計配偶者」、「老人控除配偶者」を「同一生計配偶者で70歳以上の者」と改正する。改正前の所得税法による制限のない「控除対象配偶者」に相当させる。

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16 IoTやAIサービス強化などで子会社設立　インヴァランス 2017/12/19 朝日新聞
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　インヴァランスは子会社として、「ACCEL　LAB」(アクセルラボ)と「スペロボ」を設立し、事業を開始した。設立の狙いには、自社開発のIoT、投資を行ったスマートホームAIを活用した事業の強化、新たなIoT・AI関連サービス、事業の開発や提供にあり、住空間のスマート化を提案していく。
　入居者やオーナーがコミュニケーションを図れるアプリシステムやIoTデバイスの開発や提供を行う。

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17 外国籍の顧客専門の住宅営業所を開設　三承工業 2017/12/19 朝日新聞
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　岐阜県で住宅の建築やリフォームなどを手掛けている三承工業(岐阜市、西岡徹人社長)は20日、同県可児市に外国籍の人専門の住宅営業所「SUNSHOW Global Office」を開設する。
　同営業所開設に当たっては、同社が14年に美濃加茂支店を開設して以来外国籍の受注が増えており、現在では全体の2割を占めているという背景がある。そうした中、外国籍の人が住宅を購入する際のハードルとして、住宅ローンの借り入れや永住権取得の有無、言語の壁などがあるため、「より充実したサービス提供のため」(同社)、今回の専門営業所の開設に至った。
　同営業所では主に英語とポルトガル語を使用し、住宅ローンの融資手続きや申請業務、土地探しなどは日本人のスタッフが行う。また書類やパンフレット、看板なども各言語に対応し、住宅取得についての一貫したサポートを行っていく。

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18 5カ月連続で増加　首都圏11月の賃貸成約　アパートが新築・中古共に好調 2017/12/18 朝日新聞
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　アットホームの調査によると、11月の首都圏における居住用賃貸物件成約数は1万6746件で、前年同月比2.3%増となり、5カ月連続でプラスとなった。アパートが新築・中古共に好調で同6カ月連続増と好調だった。マンションは新築が同4カ月連続増。中古は23区の成約増が神奈川県・埼玉県の減少をカバーし、再び増加に転じた。エリア別に見ると、東京23区は7709件で同7.4%増、東京都下(1438件、同8.1%増)も増加し、それぞれ同6カ月連続増。千葉県(1758件、同2.3%増)も同5カ月連続で増加。これに対し、神奈川県(4212件、同4.5%減)は同2カ月連続で減少。埼玉県(1629件、同5.8%減)も同8カ月連続の減少となり、引き続きエリアによる好不調の差が大きかった。
　成約物件の戸当りの賃料指数は、マンションは新築が109.8、中古は94.6で共に前月比3カ月ぶりに下落。アパートは新築(102.9)が同2カ月連続で上昇。中古(99.2)は同3カ月ぶりに下落となった。

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19 国内最大級の大型物流施設に着工　ラサール不動産投資顧問ほか 2017/12/18 朝日新聞
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　ラサール不動産投資顧問、三菱地所、NIPPOの3社は12月15日、大型物流施設「ロジポート川崎ベイ」に着工した。
　同施設は3社が共同出資する特定目的会社が事業主体となって開発する。敷地面積が13万4832平方メートル、延べ床面積が29万6798平方メートルで、国内最大級の5階建てマルチテナント型物流施設となる。
　立地は川崎市川崎区東扇島。首都高速湾岸線の東扇島出入口まで約1.5キロメートルに位置し、東京や横浜へのアクセスが良好。また、川崎港至近に位置し、各高速道路へのアクセスも良好なため、広域への輸配送も可能となる。
　竣工は19年5月31日を予定している。

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20 マンション管理組合理事長、理事会で解任可に　最高裁が初の判断 2017/12/18 朝日新聞
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　マンション管理組合の理事長を理事会で解任できるかどうかが争われた裁判の上告審判決で、最高裁第一小法廷(大谷直人裁判長)は12月18日、「理事会で選任した理事長について、理事の過半数の一致で理事長を解任することができる」との初めての判断を示した。そして「解任できない」とした、一、二審判決を破棄し、理事会の手続きの瑕疵の有無などについて審理するため、本件を高等裁判所に差し戻した。

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21 不動産売買サポート新会社「フィルライフ」設立　スターツなど 2017/12/15 朝日新聞
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　スターツコーポレーションとリブセンスの2社は、ITを使って不動産売買などの取引をサポートする合弁会社「フィルライフ」の設立について、合弁契約締結で合意した。2018年1月に新会社を設立する予定。
　スターツグループによる不動産取引、また、リブセンスのITと不動産テックを活用した情報提供サービスといった両社のノウハウと実績を融合させ、不動産流通市場の更なる活性化を実現する。
　具体的には以下の2つのサービスを提供する。(1)不動産の購入・売却・投資を検討する消費者にデータを最大限に活用して対面でアドバイスし、最適な不動産会社を紹介する窓口サービス「住まいのミカタ」(2)売主・買主双方のメリットを最大化させるためITを活用した新たな不動産取引サービス(着手時期未定)
　オフィスは東京・日本橋に置く。社長にはスターツピタットハウスの早川哲氏が就任する。

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22 インベスターズクラウド、不特事業拡大へ新会社 2017/12/15 朝日新聞
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　インベスターズクラウド(東京都港区、古木大咲社長)は12月14日、展開している不動産特定共同事業を独立化させるため、18年1月4日付で新会社「TATERU　Funding(タテルファンディング)」を設立すると発表した。同事業の拡大と提供商品の多様化を図る。

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23 首都圏、ほぼ全域で強含み　11月分譲マンション賃料 2017/12/15 朝日新聞
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　東京カンテイの調査(https://www.kantei.ne.jp/)によると、11月の首都圏・分譲マンション賃料は、ほぼ全域的に強含んだ影響から、前月比0・6%上昇の2661円(1平方メートル当たり、以下同)と3カ月連続で上昇した。都県別で見ると、東京都は同0・7%上昇の3174円(同)と引き続き上昇したものの、前年同月をやや下回る水準で推移している。神奈川県(2130円、同0・6%上昇)では3カ月ぶりに、築古事例が減少した埼玉県(1588円、同2・4%上昇)でも5カ月ぶりにそろって反転上昇となった。一方、千葉県(1506円、同0・2%下落)ではわずかながら弱含んだ。

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24 18年度税制大綱決定　買取再販の取得税減額を敷地にも拡充 2017/12/15 朝日新聞
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　自民党と公明党による与党は12月14日に、18年の税制大綱を取りまとめた。住宅不動産関連では、買取再販での住宅取得と、耐震基準を満たしていない住宅を取得後に耐震改修を行った場合の双方の特例措置で、建物以外にも敷地への拡充が認められた。また土地の固定資産税への負担調整措置と条例減額制度は3年間延長される。

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25 管理会社向け入居者管理アプリ提供開始　ファミリーネット・ジャパン 2017/12/14 朝日新聞
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　ファミリーネット・ジャパンは、入居者との円滑なコミュニケ―ションをサポートするクラウド型アプリケーションサービス「おへやアプリ」(TM)を賃貸管理会社や社員・学生寮の運営管理受託会社など向けに提供を開始する。
　サービス内容は、入居者サイト(スマートフォンアプリ、パソコン)とそのサイトを簡便に設定変更できる管理画面がセットになる。導入すれば、バックオフィス機能の業務を効率化できるという。例えば、画面を通じて入居者に情報を発信でき、電話や来店してもらわなくても、更新や退去の手続きができる。同社の試算によると、管理物件が4000戸の場合に1戸当たりの月額費用は約50円となる。

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26 国内最高クラスの高断熱玄関ドアを18年4月発売　LIXIL 2017/12/14 朝日新聞
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　LIXILは18年4月2日から、業界初(同社調べ)となる樹脂枠の採用により国内最高クラスの断熱性能を実現した高断熱玄関ドア「グランデル2」を発売する。
　同新商品は、樹脂枠採用の「ハイグレード仕様」と、サーマルブレイク枠を使用した「スタンダード仕様」の2種類を用意。また業界最多(同)となる27デザイン(うち3デザインは「ハイグレード」専用)・17カラーのラインアップを揃え、多様なニーズに対応する。
　価格は、片開きドアの仕様でスタンダード仕様が35万4000円～58万4000円。ハイグレード仕様は70万円～76万円。どちらも税別で、組み立てや取り付け、運搬などの費用は含まない。

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27 国民の決断アワードで「お墨付き住宅を買う」が5位　オールアバウト 2017/12/14 朝日新聞
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　総合情報サイト「ALL About」を運営するオールアバウトは12月13日、今年生活者にとって特徴的だった事柄をランキング形式でまとめた「国民の決断アワード2017」を発表。暮らし部門で「続『中古“で”いい』から『中古“が”いい』～お墨付き住宅を買う決断」が1位、総合ランキングで5位を獲得した。
　「お墨付き住宅を買う決断」の内容はオールアバウトと住宅メーカー7社が合同で運営するサイト「イエノミカタ」が11月上旬、中古住宅の購入検討者を対象に実施したインターネットリサーチ。どの建築会社によって建てられたかを考慮した人(439人)のうち、約8割が「全国展開する大手ハウスメーカー」を購入先として検討したと回答している。
　アワードのランキングは専門家へのアンケート結果、ALL About編集部の審議で決定される。

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28 「イケアとURに住もう。」、東京・千葉・福岡で6プラン新登場 2017/12/20 読売新聞
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（独）都市再生機構（UR都市機構）とイケア・ジャパン（株）は、全国で実施している「イケアとURに住もう。」の平成29年度新プラン展開を決定、東京都・千葉県・福岡県にて5団地6プランを追加し、平成30年1月27日（土）より入居者募集を開始する（一部団地を除く）。
新プランは、クラシカルな色調のツートンカラーの壁を特徴とした住戸や海辺の爽やかさをイメージした住戸、壁面にキャビネットなど設置できるカラフルな壁を用意した住戸などが登場。団地ロケーションに合わせてそこに住む家族の暮らしを想定して暮らし方を提案する。
「サンヴァリエ桜堤」（武蔵野市桜堤、1LDK：56.78m2、3戸）では、「スカンジナビアンモダンスタイル」を提案。シンプルで機能的、自然素材を生かしたデザインで、大胆な色彩をアクセントに使い、高品質で洗練された空間に仕上がっている。
「コンフォール舞浜」（浦安市弁天、3LDK：71.74m2、1戸）では、「ポピュラートラディショナルスタイル」を提案。クラシカルな色調のフローリングやツートンカラーの壁が特徴。モノトーンの家具を配置し、ラグジュアリーな空間を演出している。
また、新プラン発表に合わせ、IKEA Tokyo-Bay（千葉県船橋市）に、UR賃貸住宅オリジナルブースを設置。「イケアとURに住もう。」の新プラン住戸の室内やUR賃貸住宅の四季の屋外環境をVRの360度動画で体験することができる。

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29 駅より保育園・学童保育を重視!? リクルート2018年の住まいトレンドは「育住近接」 2017/12/20 読売新聞
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リクルートホールディングスが、恒例の「2018年のトレンド予測」を発表した。これは、「住まい・美容・人材派遣・飲食など8領域の新たな兆し」として、2018年のトレンド予測をキーワードで発表するもの。筆者専門の住まい領域のトレンド予測は、『職住』ならぬ「『育住』近接」。うーん、それほど新味がないかなと思ったのだが、どうやら単なる距離の問題ではないようだ。

駅からの距離より、保育園や学童を重視する傾向が増えていく
マンションを購入する層で共働き世帯が増えているので、「駅からの距離」を重視する傾向はますます強まっている。リクルート住まいカンパニーの2016年の調査結果では、「駅からの距離」を重視する割合が過去最高だったという（画像1）。
一方で、「教育環境」を重視する傾向も強まっていて、こちらの割合も2016年で過去最高に達した。
以前取材した子育て世帯は、子どもが私立の小学校に合格したので、その小学校の近くで家を探したと言っていた。小学校への道のりの安全性も気になるようで、できるだけ短くしたいと考えたという。子育て世帯ならではの発想だ。
また、最近の待機児童問題は、保育園から学童保育へと広がっている。働くママにとって、子どもを預けることができる場所の確保は大きな問題だ。リクルート住まいカンパニーが子育て世帯に調査したところ、「保育園や学童保育が設置されているマンション」なら、駅からの距離は許容できるという回答は約35％あったという。
「通勤より子どもを預けられる場所のほうを優先」という子育て世帯が増えて、「育住近接」重視へということは、当然の流れだろう。ここまでの話なら、特に新しい兆しということでもないように思えたのだが、面白い事例が増えているというのだ。
近くにあるだけではなく、ハード+ソフトの両輪で子育て支援
そこで、新しい兆しが感じられるとして紹介された、いくつかの事例を見ていこう。
まず、「子育てママの助け合い」を促す賃貸の共同住宅の事例（へーベルメゾン母力）。中庭に子どもが遊べる場とそれを見守るママが集える「お母さんステーション」を設置し、各住戸から中庭に出入りしやすいように設計されている。入居には、住民憲章「子育てクレド」への賛同が前提で、先輩ママが定期訪問して相談にも応じてくれる仕組みを整えた。互いに助け合いができるハードとソフトを備えた、江戸時代の長屋のような住宅だ。
次に、分譲マンション内に施設として民間学童を誘致する事例（ザ・パークハウス国分寺四季の森）。預かるだけでなく、英語や音楽、芸術など豊富なプログラムで充実した学び・体験ができるようにしたもの。同じような事例として、UR賃貸の団地の敷地内に、多彩な学び・体験ができる民間学童を誘致したもの（東雲キャナルコートCODAN）もある。
顔見知り同士で子どもの送迎や託児の頼り合いができるネットの仕組み「子育てシェア」（有料、謝礼1時間当たり500円～700円）を導入した事例（イニシア大井町）もある。交流イベントなども開催し、顔見知りを増やす工夫もしている。こうした手法なら、既存の規模の小さいマンションでも実現可能だ。
いずれも、単に居住空間に子育て施設があるという利便性だけでなく、ママたちの精神的・時間的な負担も軽減し、豊かな子育てができるソフトを提供することが大きな特徴だ。
保育園不足が指摘されるなか、国土交通省と厚生労働省は、保育園不足が見込まれるエリアに大規模マンションを新築する場合は、保育施設などの設置をするように要請する通達を出した。今後は、マンションや団地内に子育て施設が併設される事例が増えると見込まれている。
ただし、子育て施設をつくるというだけでなく、子育て支援でどういった付加価値を備えていくか、ソフトの工夫も同時に求められる。
在宅勤務やテレワークの推進、高齢者の子育て参加など、社会は大きく変わりつつある。居住する人たちのライフスタイルやニーズに応じた、それぞれ独自の「育住近接」が実現されることに期待したい。
その他の領域については、次の通り。いずれも、「人生100年時代」「働き方改革」「役割と価値観の多面化」といった社会のメガトレンドを受けているといえるようだ。

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30 危機管理アドバイザーがおすすめする、「災害時に本当に役に立つ備え」とは？ 2017/12/20 読売新聞
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防災に関心が集まる現在、防災グッズはとりあえず用意したけれど、なんとなく不安を感じたまま日々を過ごしているという人は多いのではないだろうか。まさかのときに困らないためには、どんな備えをしておくべきかを、被災地での支援活動等を積極的に行っている、危機管理教育研究所代表の国崎信江さんに話を伺った。

まず注意すべきは家具の配置
まず、あまりお金や時間をかけることなくすぐにでも実践できる住まいの工夫を教えてもらった。
「家具の配置に気を付けましょう。いざというときのために逃げる動線を確保しておくことが大切です。玄関に大きな棚があると倒れて逃げられません。また寝室には大きな家具は置かないような工夫をしてください」と国崎さん。寝ているときに家具が倒れてケガをすることも多い。家電などが飛び出さないように滑り止め粘着ジェルマット等で止めておくのも大切なことだ。
「最近では防災グッズを用意している方が多いですが、ふだんの生活では意外に気付かない、実際に被災生活を送る場面で必要なものをプラスしておきましょう」
具体的には寝室にスリッパを置いている人はいるが、室内を歩くときでも長靴などの底の厚い靴が必要だそうだ。また、「室内に壊れたガラスが散乱した場合、掃除用具がまず必要になるので忘れずに用意しておきましょう。軍手よりも防刃手袋のような手を保護してくれる手袋を準備しましょう。災害ごみとなった生活用品はビニール袋よりも麻袋のような丈夫な袋に捨てると破れにくいのでおすすめですよ」(同)
加えて意外に忘れがちなのは、給水時に水を運ぶ給水袋も備えておきたいものだ。

味見もアリ！？食材も一工夫で「備蓄用」に
また日ごろから防災グッズを暮らしのなかで活用しておくことも大事とのこと。「カセットコンロのように、家族で鍋を囲んだり、庭でBBQを楽しんだりしていれば、とっさのときにも使い方が分かり、非常時にも慌てません」
また備蓄用の食べ物もふだんから食べてみるのが大切だそうだ。「非常食も最近ではどんどんおいしくなっています。気が付くと賞味期限切れということを防ぐこともできるので、一度はみんなで味見をしておくといいですよ。自分たちの好みのものを用意しておけば、つらい避難生活でも楽しみが増えますから」
また特に備蓄用ではない食べ物でも、パスタや乾麺、缶詰などふだんから多めに用意して、順番に新しいものから使っていくことでも備蓄になるそうだ。「災害時は野菜不足になるので、野菜は下ゆでしてカットして冷凍しておけば自然解凍しておいしく食べられます。食べる順番は冷蔵庫の食品、常温保存している食品、非常食のように傷みやすいものから食べていくと変化があってよいですよ」

リフォームするなら防災観点もお忘れなく
建物の老朽化などでリノベーションする必要がでてきた場合には、良い機会なので一緒に防災についても取り組んでおくとよいそうだ。
「最近の傾向としては、寝室はコンパクトにまとめ、リビングをより広くした間取りが人気を集める傾向にあります。そのため、なるべく寝室には家具を置かなくて済むようにしておくことは大切です。なるべく収納スペースは造り付けにして余計な家具を置かなくてもよいようにしておくといいですね」
室内の動線にも配慮しておくのがベストだそうだ。「一戸建てならば階段の位置が大事です。動線を考えてどこに階段を置くかを考えておきましょう。例えばリビングの中に階段があるような間取りだと、2階にいる家族の避難状況が把握しやすいですね」と国崎さん。
マンションの場合でも動線は重要だ。「マンションによっては、各部屋に小さいウォークインクローゼットや収納があちこちについていますが、それを1つに集約して、出入口がいくつもあるというウォークスルークロゼットをつくれば『閉じ込め』に遭いにくい空間になります」。個々の部屋の出入口が一カ所しかなくても、ウォークスルークロゼットがつながっていれば、部屋のドアとクローゼットといった2つの動線から部屋の外に出ることができる。
冷蔵庫やテレビなど、明らかに置き場所が決まっているような場所には、あらかじめその壁に補強板をつくっておくことも効果的だという。「賃貸マンションの場合は壁に穴をあけられない場合がありますが、防災に関しては家主に相談してみてもいいと思いますよ」。加えてバルコニーにモノを置かないようにするのも動線のために大切なことだ。

レンタルシステムやクラウド活用　モノを減らすのも防災に役立つ
国崎さんは、防災の観点からモノを減らすべく、新しいサービスも活用しているそうだ。
「最近ではレンタルシステムを活用して、なるべくモノを持たない暮らしを心がけています。客用の布団、ベ
ビーグッズ、冠婚葬祭や季節によって必要なものなど、何でも今は借りられますから積極的に活用しましょう」
20年も前からトランクルームなどさまざまな新しい試みをしているそうだ。
「以前は、限られた収納スペースだったので、少し離れた地方の県にトランクルームを借りていました。何かあってもすべてをなくすことがないのでリスクヘッジになります」
今は、衣類のクリーニングについても、保管付きサービスを利用している。「日ごろの利便性と　防災の両面で重宝しています。本当に重要なものは銀行の貸金庫を借りて保管するのも一案です。自宅に貴重品を置かなければ盗まれる心配もしなくて済みます」
子どもの本以外は時間をかけて写真に残し、デジタル化しているそうだ。「子どもが小さいときからつくった絵や作品も写真に撮ってデータで残してクラウドサービスで保存しています。上の子が大きくなったときに、今までの軌跡として見せてあげたら、すごく感動してくれました」一見合理的だが、心がこもった方法かもしれない。
室内にモノが少なければふだんのくらしにも便利だ。「収納スペースに合わせて暮らしているので、子どもたちも余計なモノを欲しがりません。逆に本当にいいモノはふだんから使うようにしています。そのほうが扱い方も丁寧になり、勉強にもなると思っています」
国崎さんの家では家族全員のパスポートをきちんと更新して、何かあったらすぐ海外に出られるような準備もしているそうだ。最近話題の多拠点居住もリスクヘッジに有効だと教えてくれた。
「子どもたちには日ごろからキャンプなどを体験させ、非日常にも慣れさせておくことが大切です」
国崎さん一家ほど徹底できるかどうかはともかくとして、日ごろの備えが「まさか」というときに力強い味方になってくれるということは、覚えておきたいところだ。

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31 環境省課長と突撃！　大規模マンション元理事長に聞く、断熱・省エネ修繕のメリット 2017/12/20 読売新聞
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住宅のリフォームが省エネルギーにつながることは分かっていても、なかなか進めづらいもの。自宅はもちろん、特にマンション全体でリフォームを進めようとすると住民間での調整が必要で、単世帯ごとで決められないだけに難易度が高いことがあります。SUUMOジャーナル編集部では今年9月、地球温暖化対策のために省エネ対策を推進する環境省　地球環境局地球温暖化対策課の松澤課長に、住宅関係の地球温暖化対策について直撃取材。松澤課長によると、「電球や家電の買い替えに加えて、住宅を改修することで省エネ目標を達成できる」というお話だったのですが、そうは言っても「言うは易く行うは難し」ということわざもあります。
地球温暖化対策の旗振り役である松澤課長宅は、果たして万全の対策をされているのか。編集部員Y（20代男性）がまずは松澤課長宅に押しかけ、家電から窓ガラス、サッシまで厳しくチェック！　さらに、個人のリフォーム以上に難易度が高いと言われるマンションの省エネ改修工事はいったいどの程度大変なのか、お役所の方にも知っていただきたい。松澤課長と一緒に、とあるマンション管理組合の元理事長にお話を聞きに行きました。

ご自宅におじゃまします！環境省課長自宅の温暖化対策状況は！？
―― 本当に来てしまいました。本日はよろしくお願いします。
松澤課長「ほ、本当に来られたんですね。よろしくお願いします」
―― 先日の取材では、日本が温暖化対策の目標値（2030年度にマイナス26%削減）を達成するためには、各家庭では「電球をLEDに換える」「冷蔵庫を省エネ対応のものに換える」「エアコンを省エネ対応のものに換える」「窓ガラスをシングルガラスから複層ガラスに換える」の4つのうち、いずれか3つを対応すればよいとのことでした。ということはLED交換や家電の買い替えはもちろん対応ずみ、と（室内を見わたす）。
松澤課長「一応、普段使っているリビングの電球はLEDになっています。他の部屋は夜寝るだけなので使用頻度も低いですし、切れたタイミングで交換する予定です」
―― なるほど、まずは1つクリアですね。エアコンや冷蔵庫はどうでしょうか。
松澤課長「エアコンは去年の冬に買い替えました。やはり性能が上がっていて、夏場(8月)で電気代が1万5500円から7700円と半分程度に下がっています (室内で犬を飼っているので、夏は日中エアコンが稼動)。年間で2万6000円(約30%)電気代を節約できました。冷蔵庫は10年選手なので、そろそろ買い替えのタイミングかなと考えています」
―― あれ？　この窓は、シングルガラスでアルミサッシ。推進する立場なのに、まさか自分では実行されてない、なんてことは……。
松澤課長「なかなか厳しいことをおっしゃいますね。確かにそのとおりです。窓は複層ガラスに交換していないですし、サッシも断熱性が高い樹脂素材ではなく、アルミです。検討はするのですが、マンションなので共用部の窓のリフォームとなると難易度が高くて――。でも冬場が寒いのに加えて、結露が多くて困っています。換気もしているのですが、レースカーテンがかびてしまっていて」
―― これはひどいですね。個人宅でもこうですから、マンション全体の省エネリフォームはもっと大変そうです。実は、私の知人に玄関や窓のリフォームを大規模マンションで実現した元理事長がいるのですが、その人に話を聞きに行きませんか。課長のお仕事の参考になるかもしれませんよ。
松澤課長「えっ、今からですか……。分かりました」
環境省課長と一緒に突撃！　大規模マンションの省エネ修繕、実態は？
心なしか元気がなくなった課長とやってきたのは、横浜市内の高台に位置する全105戸のとあるマンション。案内いただくのはこのマンションの管理組合で、以前理事長を務められていた岸一正（きし・かずまさ）さんです。
岸「本日はようこそいらっしゃいました。私が岸です」
―― 岸さんは理事長としてマンション大規模修繕を推進されたんですよね。どんな手順で実施されましたか？
岸「はい。私は当時管理組合の理事長だったのですが、修繕を始める前に、まず理事会内で、1回目の大規模修繕の振り返りから、マイナスをゼロに戻す修繕だけでなく「資産価値の向上」を目指していく、その具体的なあり方として「快適な住み心地」を高めていく、という基本方針を固めました。その上で、住民に対して、どんな修繕をしてほしいか、アンケートを実施し、その結果『窓の結露』『玄関の隙間風』に対する不満が多く寄せられました」
―― アンケートを踏まえ、どのような改修を実施したのでしょうか。
岸「全居室の、ドアや窓などの開口部に対するリフォームですね。玄関ドアの取り替えと、すべての窓に対する内窓の取り付け（内窓が取り付けられない窓は複層ガラスに交換）を実施しました」
―― 正直なところ、住民の追加負担費用は発生しなかったのですか？
岸「修繕積立金を多めに取っておいたことに加え、足場のいらない工事は翌年以降に繰り延べるなど、資金調達の工夫をしました。また、当時は国からの補助金で、手続きを踏めば工事費の3分の1を負担してもらえるというのもあり、1住戸当たり玄関ドア交換14万円、内窓取り付け35万円の負担でした」
―― そのくらいの金額で実施できるものなんですね。やってみて効果はどうでしたか。
岸「断熱性が高まったことは実感しました。冬、外気温が5℃ぐらいでも部屋の中は15℃から18℃までの間に保たれています。そのおかげか、マンションの各住戸平均で、電気の使用量が年間11.6％、ガスの使用量は10.3％減少しています。また、住民の不満として多く上げられていた結露も発生しなくなりました。ただし、こまめな換気は必要になります」
―― 窓と玄関を替えるだけでそこまで違うのですね。
岸「意外だったのは、遮音性が上がったことですね。近所に学校があり、以前は室内でもブラスバンド部の音が聞こえていたのですが、今は聞こえません。生活音についても、他の部屋で飼われている犬の声が聞こえなくなったり。音は窓を通じて出入りしていたことが分かりました。掃除機も夜に気にせずかけられるようになりましたね」
松澤課長「私も夜にトイレに行くときに気づいたのですが、玄関って意外と隙間風が入るんですよね」
岸「うちも以前は玄関のあたりが非常に寒かったのですが、今はまったく寒くないですね」
―― 二重窓にすると、窓の開け閉めが面倒ではないですか？
岸「おっしゃるとおり、手間は増えます。ただ、すべての窓を頻繁に開け閉めするわけでもないですし、日常的にはメリットのほうが大きいと感じます」
―― マンション全体で大規模改修を進めるにあたり、大変だったことはありますか。
岸「住民の合意形成ですね。管理規約上は2分の1の合意があれば進められますし、たいてい委任される方が多いので、進めようと思えば強引に進めることも可能でした。しかし、事前調査・施工と2回も各住戸に立ち入ることになるため、丁寧なコミュニケーションを心がけました」
―― 改修を進める上で、反対する方はいなかったのですか。
岸「住み慣れた高齢者など、気乗りがしない様子の方もいたことは確かです。私も高齢者と呼ばれる層に片足突っ込んでいるので気持ちは分かるのですが、『年を重ねてしかるべき施設に入るときに、保有している住宅の資産価値が重要になりますよ』というお話もして理解してもらいました」

マンションは社会の最小単位
―― このマンションには高齢の方から子持ち世帯まで、幅広い年齢層の方が住んでいるそうですね。
岸「そうですね。マンションというのはさまざまな人が暮らす“社会”の最小単位であり、管理組合というのはある意味自治体に近いと思っています。そういう意味では、大規模修繕は“公共政策”と言えるかもしれません。そういえば修繕後の変化として、マンションで実施している防災訓練の参加率が上がったというのがありました。自治の意識が高まったように思います」
―― “マンションは社会の最小単位”、ですか。その考え方はおもしろいですね。松澤課長、いかがでしたか。参考になりそうですか。
松澤課長「はい、マンションで生活する一人として、さらに地球温暖化対策の推進役としても、大変参考になりました。いち個人としても、マンション全体の修繕のタイミングで、窓や玄関のドアリフォームを管理組合に働きかけてみます」

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32 荷物受け取りの救世主!?　「宅配ボックス」の今とこれから【宅配ボックスの実態調査（後編）】 2017/12/19 読売新聞
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インターネット通販は、現代の忙しい生活になくてはならないものとなっています。不在時に荷物が届いたときに役立つ宅配ボックスは、最近では物件探しの希望条件で重視する人も増えているといわれていますが、本当のところはどのくらい役に立っているのでしょうか。そして、理想の宅配ボックスとは？　宅配ボックスを利用した経験のある人へ調査してみました。

当日中に受け取りは8割、1週間放置の利用者も
宅配ボックスは、マンションなどの集合住宅ではエントランスなどの共用スペースに設置されており、荷物が届くとポストに不在票が投函される仕組み。受取人が回収するまで、荷物が保管されています。
宅配ボックスに荷物が届いてから受け取りにいく時間は、83.3％が「当日」。12.6％が翌日に受け取り、「3～4日」が3.3％、0.8％が1週間程度そのままとの回答でした。
翌日以降に受け取る理由は、「不在票に気付かなかった」が最多で60.7％。「不在票は見たがそのまま忘れてしまった」が26.2％で、「覚えていたが面倒だった」（19.7％）、「覚えていたが、重くて自分で運べなかった」（9.8％）と続きました。
ポストを毎日見る習慣がない人も多いもの。配送会社へ向けた再配達の手続きなどの必要がなく、荷物も安全に保管される宅配ボックスの存在は、急ぎで必要なものでもない限り、受け取りを“油断”してしまうのかもしれません。

自宅以外で荷物を受け取りたい人は約4割。その理由とは？
自宅に宅配ボックスがなくても、近年は注文した本がコンビニで受け取れるなど、自宅以外の場所を宅配ボックスのように利用することも可能です。そこで、自宅以外で宅配便を受け取りたいかと聞くと、6割強が「いいえ」との答えでした。
その理由は、「取りに行くのが面倒」が78.3％、「持ち運びが重い」が63.1％。また、受け取りたいと答えた人が受け取りたい場所は「コンビニ」が最多で82.2％、「駅」（31.9％）、「宅配便会社営業所」（22.5％）、「会社」（21.5％）と続きました。
配送会社を利用する利点のひとつは、どんなに重い荷物であっても自宅まで持ってきてくれるところです。せっかくのサービスがあるのに自分で足を運ぶ手間や重い思いをすることを考えると、やはり自宅以外の場所は、自宅の宅配ボックスほどにはまだ訴求力が弱いといえるのかもしれません。

「1住戸につき1個の宅配ボックス」の要望は過半数
現在の宅配ボックスに関する不満については、「大きな荷物が入らない」が30.8％で、「全体的に個数が少ない（いつも満杯である）」が23.0％、「すぐに取りに行かない住民が多い」が16.8％。大きなものや重い荷物ほどインターネット通販で買うメリットがあるものですが、宅配ボックスのサイズも考慮するとなると、便利さが半減してしまうかもしれません。
その不満を反映してか、今後こんな宅配ボックスがあったらいいなという希望では、「1住戸につき1個の宅配ボックス」が過半数の56.4％。「荷物が入ったことをメールやLINEでお知らせ」が46.0％と続き、余裕をもって利用したいという要望の大きさがうかがえました。
最後に、次に引越す家には宅配ボックスは必要かどうかでは、「あればうれしい」が54.8％、「必要(家を検討するうえでの、重要要素)」が22.4％で、多忙な現代人にとっての宅配ボックスの需要の大きさがみてとれました。
共働き家庭の増加など、荷物を受け取るために日中自宅で待機することは難しくなっています。宅配ボックスが不在時の強い味方であることは間違いなく、普及の拡大が期待されます。しかし、自分の都合のいいタイミングで対面せずに荷物を受け取れるといっても、ほかの利用者と共有する公共の設備。マナーを大切にし、より便利で快適に使うことを心掛けたいものです。

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33 無駄な内見を回避！VRゴーグルで様々なスポットを見学できる「Warp」開始 2017/12/19 読売新聞
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あるはずのないものが、目の前に本当にあるかのように感じられるVR（仮想現実）の世界。そんな最新技術が不動産業界にも進出！ VRを活用したシステムを開発しているOneStone株式会社(埼玉県所沢市)が、VRを使って物件の見学ができるサービス「Warp」を2017年12月4日に始動させた。スマホとVRゴーグルを組み合わせることで、誰でも簡単にVR見学ができるサービスだ。
この「Warp」をいち早く不動産仲介店舗での接客ツールとして活用している株式会社大興不動産(宮崎県宮崎市)には、続々と驚きと喜びの声が届いている。
地方への転勤・転居など、遠方での部屋探しは、なかなか実際の物件を見られないことも。そんな時にありがちなのが、「実物を見てがっかり」という体験。けれど「Warp」を利用したVR内見を実施している大興不動産では、そんな心配はもうない。「Warp」を利用した顧客からは「わざわざ見に行かなくてもいいですね」と利便性を評価するコメントが寄せられている。実際の内見をせずにVR見学のみで成約を決断する人も毎月着実に増えているという。
開発会社のワンストーンの担当者は、VRの一番のメリットを「写真では分からない雰囲気が体感できるという点」だと太鼓判を押している。部屋の広さや質感も、画像よりも圧倒的に高い精度で体感できるそう。それなら確かに、「写真では良かったけど、実際に見たらイメージと違った」といった残念な体験を減らし、効率よく物件が探せそうだ。
ワンストーンの「Warp」を体験するためのシステムは非常にシンプル。
(1)VRで見学してみたいスポットをWebから選んで申し込み
(2)自宅に無料でダンボール製のVR用ゴーグルが届く
(3)専用アプリをスマホにインストールし、ゴーグルにセット
(4)さまざまなスポットをVRで確認できる
見学できるスポットは、Warpの加盟企業に関する場所。開発会社のワンストーンは、今後は加盟店を増やし全国のさまざまなスポットをVR化したいと意気込んでいる。近い将来には転居先、旅行先、結婚式場、デート先などの大事な行き先を選定する際、忙しくて時間が無くても、Warpを使って効率的に自分に合った場所やプランを見つけられるかもしれない。
なお、加盟に必要な料金は、月額5,000円(税別)からWarpの基本システムが利用でき、プラス5,000円(税別)でVR用の特設サイトを自動で構築する機能を利用できる。

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34 96.5％は荷物の「再配達」を依頼した経験アリ！　その理由とは？【宅配ボックスの実態調査（前編）】 2017/12/18 読売新聞
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インターネット通販が一般化し、荷物の流通量が爆発的に増えた近年、再配達の増加が社会問題になっています。荷物の再配達はなぜ減らないのか。SUUMOジャーナル編集部は、集合住宅における再配達の依頼実態や、「宅配ボックス」の利用方法に関する意識調査を実施。まずは再配達に関する調査結果からご紹介します。

「在宅していたが再配達を依頼」も3割以上。その理由は……
ボタンひとつでかさばる荷物や重い品物も家まで届くインターネット通販は、もはや生活に欠かせないものといっても過言ではないかもしれません。その半面、受取人が不在で繰り返される再配達の在り方は、社会問題にもなっています。
宅配ボックスが設置されている物件にお住まいの方400名と、設置されていない物件にお住まいの方400名の両方を対象に行った調査結果では、これまでに荷物の再配達を依頼したことがある人の割合は96.5％。自宅に宅配ボックスがあっても、ほとんどの人が再配達を依頼した経験がありました。
そのうち、在宅していたのに再配達を依頼した経験がある人は10.6％。その理由として、「トイレに入っていた」（46.3％）、「お風呂に入っていた」（54.9％）など、物理的に受け取れないであろう事情が多く挙がりました。それ以外で目立ったのは、メイクをしていなかったりパジャマ姿だったりなどで「出たくなかった」という回答が3割を超えていたこと。短時間の荷物の受け取りであっても、スキのある姿を他人にさらすことを避ける人の多さが見て取れました。
再配達の受け取りは“気分次第”？　「スマホをいじっていて出られなかった」人も
また、1つの荷物を最高で何回再配達依頼したかを聞くと、7割弱は「1回」でしたが、「2回」が18.3％で、「3回以上」は14.1％もいるという結果に。複数回依頼したという回答の中では、在宅していたのに再配達を依頼した人の割合は18.4％へと、倍近く増えていました。
「出たくなかった」という回答は17.4％へと減っていましたが、8.7％の人は「スマホをいじっていたので」という理由で、荷物を受け取らず。急ぎで必要とする荷物ではないのかもしれませんが、再配達を複数回依頼する人ほど、受け取るかどうかは “気分次第”という傾向がうかがえました。
配達時間は「指定を義務に」、再配達は「有料化」も？　再配達問題を解決するアイデア
再配達の依頼について後ろめたさはあるかと聞くと、「すごくある」「ややある」が6割を超えるものの、「ほとんどない」「全くない」も2割強。

その理由は
・「仕事で不在なのはやむをえないから」（30歳／女性）
・「こちらが購入した商品は時間指定をして受け取るが、相手から送られてきた荷物は指定されていないので仕方がない」（44歳／女性）
など、「正当な理由があれば仕方がない」という意見が大多数を占めました。
一方で、
・「当該宅配企業がそれを正式なサービスとしてうたっているならば、気遣うこと自体がおかしい」（55歳／男性）
・「サービスに含まれていると思っている。再配達時は必ず受け取れる状態にある」（50歳／男性）
という、サービス利用者としての権利の主張も見受けられました。
しかし、再配達の依頼の増加によって配送会社の負担が大きくなったからなのか、指定時間に届かなったり不適切に不在通知が入れられたりと、結果として利用者への不利益にもつながっています。
その問題は、どうしたら解決できるか聞いたところ、
・「ネットショップでは最初から時間指定ができるようにしてほしい」（45歳／女性）
・「配達する場所や時間を細かく指定できるようにするか、配達する前に連絡をもらえれば不在であることを事前に伝えられるのでは」（33歳／女性）
など、届く時間を指定、連絡する手段の充実への提案が多く寄せられました。
また、
・「再配達を繰り返す人には有料にする」（32歳／女性）
といった、マナーを守らない利用者へのペナルティーの必要性を訴える意見も。受け取り場所の拡大を求める声も多く、住宅以外にもコンビニや駅などへの宅配ボックス設置の拡充に期待の声も目立ちました。
再配達の要望を繰り返す利用者の姿勢は自分本位なようにも感じられますが、調査の結果から読み取れるのは、他人である配送会社と不本意なタイミングで顔を合わせることへの敬遠が、大きな要因となっているようです。であれば、自分の好きなときに対面ではなく荷物を受け取ることができる宅配ボックスは、再配達問題の解消に多いに役立ちそう。次回は、宅配ボックスを実際に利用している人たちの実態をさらに深掘りしてみます。

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35 配偶者控除大改正、何が変わる？　 2017/12/18 読売新聞
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働く女性の就労促進を促す効果を狙って、2018年１月から配偶者控除が大きく改正されます。配偶者控除が改正されることによって、共働き世帯の働き方はどのように変わるのでしょうか。控除額を超えたとしても、住宅ローン控除と合わせ技で節税する方法もあります。どういうことなのか、解説していきましょう。
住まいに関する支出は、家庭の大きな割合を占めるもの。保活から住宅ローン控除まで、住まいに関する家計管理や節約術に定評のあるファイナンシャルプランナー（FP）の花輪陽子さんが解説します。

配偶者控除大改正、何が変わる？
そもそも配偶者控除とは、妻（夫）の年収が「103万円以下」なら、パートナーの給与所得から38万円が控除されるという仕組み。103万円を越えると控除額が段階的に減っていき、141万円でゼロになるために「103万円の壁」と言われてきました。
今回の改正で、38万円の控除が受けられる妻（夫）の年収の範囲が「150万円以下」に変わります。150万円を超えると控除額が減っていき、201万円を越えるとゼロになります。政府は控除を受けることができる範囲を広げることにより、より働きやすい社会を目指していくとしています。
もう一つのポイントとして、配偶者控除が適用される夫に年収制限が付くようになることが挙げられます。夫の年収が「1120万円を超える」と控除額が次第に減り、年収「1220万円を超える」とゼロになるのです。従来は配偶者特別控除にのみ年収制限が付いていましたが、今後はたとえ妻に収入がなくても、高額納税者である夫は配偶者控除を適用されなくなります。
配偶者控除を越える働き方もあり？　それぞれが住宅ローンを借りられる！　
とはいえ、子育てが落ち着いて再就職を考える際に、配偶者控除の上限を少しだけ越えてしまうという場合も出てくるでしょう。頑張って働いて年収が250万円という場合、受けられる控除がなくなってしまい、損になってしまうのでしょうか。
たしかに、配偶者控除は受けることができなくなります。しかし、妻が安定した収入を得ることによって受けることができる有利な制度もあります。
その代表例として「住宅ローン控除」があります。住宅ローンを借入れて住宅を取得する場合に、取得者の金利負担の軽減を図るための制度ですが、住宅ローンを借入れる者が個人単位で申請をし、世帯単位ではないのがポイントです。つまり、夫婦でしっかりと収入がある場合はそれぞれがローンを借り、それぞれが住宅ローン控除を受けることができるのです。住宅ローン控除は税額から直接差し引く税額控除のために、非常に有利な制度になります。
具体的には、毎年末の住宅ローン残高または住宅の取得対価のうちいずれか少ない方の金額の1%が10年間に渡り所得税の額から控除されます。また、所得税からは控除しきれない場合には、住民税からも一部控除されるのです。

どれくらい節税できる？ケーススタディで考えてみよう！
「子育てが落ち着いて再就職をしたい」「家族計画も固まってきたのでおうちも買いたい」そんな風に考えているA家庭の場合。妻が働いて収入をしっかりつけてから、夫婦で住宅ローン控除を受けるという方法も考えられます。
例えば、夫収入600万円、妻収入250万円、5000万円の住宅ローンを組む予定で、夫が4000万円、妻が1000万円の借り入れをし、住宅ローン控除を受ける場合。軽減される所得税・住民税は最大で夫が約40万円、妻が約10万円になります。年末のローン残高が減ることによって受けられる税額控除は少しずつ軽減されますが、10年間控除を受けることができます。
具体的な控除の仕組みを知りたい場合はこちら

住宅ローン控除って、実際いくら戻ってくるの？　
次に共働きをしていた時にそれぞれ住宅ローンを組んでいたB家庭のケース。出産後に妻が働いていない期間があり、その期間は所得がないため、当然住宅ローン減税を受けられなかった期間がありました。しかし、子育てを終えて再び働くことで、また夫婦で住宅ローン控除を受けることができるようになります。
このように、妻が安定をした収入をつけることで住宅ローンを組むことができ、住宅ローン控除のような有利な税金のメリットを享受することができる場合もあるのです。
「103万円の壁」など扶養の範囲で働くということに目が行きがちですが、収入を付けることで社会的な信用を得ることができ、お金を借りるということも可能になります。住宅ローン控除のように、夫婦それぞれ個人単位で受けることができる税制の優遇と、”合わせ技”で考えていきたいものですね。

花輪　陽子花輪　陽子（ファイナンシャルプランナー）
CFP認定者、1級FP技能士。外資系投資銀行を経てFPに。「夫婦で貯める1億円！」「貯金ゼロ借金200万円！ダメダメOLが資産1500万円を作るまで」などの著書やテレビ出演、雑誌監修など多数。

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36 「あれ？　この土地安い？」と思ったときに、気を付けたいポイントとは　 2017/12/15 読売新聞
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「注文住宅でマイホームを建てたい」と思うなら、まずは土地を手に入れる必要がある。ポータルサイト等で土地を検索していると、たまに立地も広さも同じような条件なのに、お値打ちの土地が見つかることがある。安心して暮らせるなら何の問題もないが、事前にチェックしておくべきことがあるのではないか？　一級建築士の佐川旭（さがわあきら）さんに土地のチェックポイントについて教えてもらった。

なぜ、相場より安い土地があるのだろう？
まず、相場よりも安い価格で土地が売り出されるときには、一般的にどんな理由が考えられるかを聞いてみた。
・土地の形がいびつ
三角形や極端に長いなどの土地は、正方形や長方形などの整形の土地より評価額が低くなる
・土地が傾斜している
土地の一部または全体が傾斜している。平らな土地に比べて価格が低く抑えられていることが多い
・建物に囲まれた旗竿地（はたざおち）である
出入口となる通路部分が狭く、その奥に家の敷地となる部分が存在する旗のような形状の土地。日当たりが悪いなどの理由で価格が抑えられている
・接道（土地が接している道路の幅）の条件が悪い
建築基準法による接道義務に準じていない場合、建物が建てられない場合もある。建てられてもセットバック（建築物を道路の境界線から一定の距離だけ後退させること）の必要があり、敷地面積が削られる
・地盤が軟弱である
泥や多量の水を含んだ柔らかい土などからなる地盤。建物の重さを支えきれず、建物が沈下するおそれがある
つまり「地盤の良い整形地で建築基準法に準じた道路に面した開放感のある土地」というのが、一般的に評価が高く、価格も高い土地ということになるようだ。「同じようなエリアに位置していても、マイナスポイントがあることで土地の価格が安くなっているということはあります」と佐川さんは話す。

マイナスポイントは、設計次第でプラスに変えられる!?
それでは安い土地を選んではいけないのだろうか。答えはノーだそう。
「例えば三角形の土地ならば、角の部分を活かして、駐車場にしたり庭にしたりすることができます。傾斜地の場合は、通常の土地に立つ建物では味わえない絶景を得られることもあります。旗竿地は中庭をつくって空からの光を取り入れるなどの工夫で、開放感のある家にすることも可能です。
一般的にはマイナスでも、人によってはプラスに変わることもあります。ピンチはチャンスと考えて、設計の工夫で魅力的な家にすることは可能です。逆に欠点を魅力に変えた物件のほうが、唯一無二の住まいが出来上がることが多いですよ」(同)
地盤が心配な場合は、その場所が以前どんな用途に使われていたかをしっかり調べるといいそうだ。「行政のサイトなどで調べることもできますが、加えて昔から住んでいる近隣の方に話を聞いてみるのもいいですよ」(同)。地盤調査を購入前にできることはまれなので、情報を集めておくことは大切だ。
しかし軟弱な地盤の場合も、地盤改良をすれば家を建てられる強度は得られるそう。「地盤改良は100万円程度で可能です。むしろ、どんな土地であっても家を建てる前には必ず地盤調査をします。土地は個々で条件が違うので、きちんと調べて問題があれば改良しましょう。そうしておけば、どんな家を建てるにしても安心ですからね」(同)

建てたい家が実現できない可能性も？　必ず確認すべきこととは
マイナスがプラスに変えられるとはいえ、おさえておかなければならないポイントもあるようだ。
「土地には法的な制限があるので、自分の土地だからといって好き勝手に建てるわけにはいきません。用途地域、容積率、建ぺい率、高さ制限や斜線制限など、購入前にチェックするべき項目がいくつもあります。自分が建てたい家が実現できない場合もあるので、きちんとチェックすることをお勧めします」(同)
・用途地域
用途地域とは、住宅地、商業地、工業地など、土地利用を指定した12種類の地域区分のこと。用途地域によって住環境が左右される
・建ぺい率と容積率
建ぺい率とは、敷地面積に対する建築面積の割合。容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合のこと。同じ敷地面積でも建てられる建物の大きさが異なる
・高さ制限と斜線制限
高さ制限とは、その土地に建てられる建物の高さの上限を定めたもの。斜線制限とは、道路や隣地に影響する部分の建物の高さの上限を定めたもの。建物の形状や大きさが変わることがある
「これらに加えて、景観を維持するための景観条例や、がけ付近の建築を制限する『がけ条例』などの特殊な制限があったり、都市計画で道路予定地になっていたりする場合などもあります。いずれも家を建てる場合に、頭に入れておく必要がある大切なポイントです」(同)

何はともあれ、「どんな家を建てたいか」を家族で話し合おう
土地を購入する際は、事前に勉強しておきたいことが山ほどある。しかし、それ以前に重要なこともあるようだ。
「まず家族で、どんな暮らしをしたいか、そのためにどんな環境と住まいが必要かを話しあっておくことが大切ですね。自分たちが建てたい家によって土地選びも違ってきます」(同)
気になる土地を見に行くときも1人では行かずに家族で行くことが大切だ。
「朝、昼、晩、晴れた日、雨の日など何回も足を運ぶことを勧めます。同じ土地でも時間帯や気象条件で様相が変わります。音の問題なども時間帯によって変わる可能性があるので確認しておく必要があります」(同)
土地を購入することは人生でそう何度もない。ほとんどの人が家づくりに必要な条件や法規制を知るところから始めるはずだ。今まで聞いたこともない専門用語で頭が混乱してしまう可能性もある。そうならないためにも、まずは家族でどんな家を建てたいのかを話し合い、ある程度の知識を蓄えることが重要だ。そのうえで、可能ならば建築会社や建築士といった家づくりのプロに相談することを勧めたい。

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37 2018年度の税制改正、ポイントを解説　住宅購入に関わる減税措置や特例の延長など　 2017/12/15 読売新聞
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自民・公明両党が2018年度の税制改正大綱を決定した。目玉となった所得税改革では、基礎控除の引き上げと給与所得控除の減額により、2020年から年収850万円を超える会社員が増税となる。そのほか、住宅購入などに関係する改正も含まれているので見ていこう。

新築住宅の固定資産税の減額措置を2年間延長
今回の大綱に盛り込まれた住宅関連の税制改正は、既存の特例などの期限延長がほとんどだ。
まず新築住宅向けの固定資産税の減額措置は2年間延長される。この措置は新築住宅の建物分の固定資産税を、一戸建ては3年間、マンションは5年間、2分の1に減額するというもの。国土交通省の試算によると、2000万円の一戸建てを新築した場合の固定資産税が、減額措置によって3年間で約26万円軽減されるという。措置の期限が2018年3月31日までとなっているが、これを2020年3月31日まで延長する。
長期優良住宅に対する特例措置も2年間延長される。長期優良住宅とは、良質な住宅を長期にわたって良好な状態で住み続けるために、耐久性や耐震性、維持管理のしやすさなどの基準を満たす住宅を認定する制度。認定された住宅は購入時の登録免許税や不動産取得税、新築時から一定期間（一戸建ては5年間、マンションは7年間）の固定資産税が軽減される。この特例措置の期限を2020年3月31日まで延長するという内容だ。
土地を購入する場合の不動産取得税については、税額を計算する際の評価額を2分の1にしたり、税率を本則の4％から3％に軽減する特例措置がとられている。この特例の期限を3年間延長し、2021年3月31日までとする。
不動産会社が中古住宅を買い取ってリフォームをした上で販売する「買取再販」について、耐震や省エネ、バリアフリーなど一定のリフォームを行った住宅を買うと建物分の登録免許税が通常の3分の1に軽減される特例措置がある。この特例の期限も、2020年3月31日まで2年間延長される。

マイホームの買い替えなどに関する特例を2年間延長
不動産を売って売却益（譲渡所得）が出た場合、所得税や住民税がかかるが、自宅を買い替えた場合は各種特例が受けられる。売却益がなかったものとして次に買い替えるまで課税を繰り延べられる「買換え特例」や、売却損が出た場合に最長4年間の所得から繰り越して相殺できる「譲渡損失の繰越控除」だ。これらの特例の期限を2019年12月31日まで2年間延長する。
一定の性能向上リフォームを行った場合の固定資産税の特例措置も2年間延長となる。この特例は耐震改修の場合は2分の1が、バリアフリー改修や省エネ改修の場合は3分の1が、長期優良住宅化改修の場合は3分の2が、それぞれ工事の翌年度の固定資産税から減額されるというもの。改正により特例の期限が2020年3月31日まで延長される。
不動産を買うときの売買契約書や、住宅を建てるときの工事請負契約書に貼る印紙税は、特例措置により軽減されている。例えば契約金額が1000万円超5000万円以下の場合の印紙税は本則では2万円だが、現行では1万円だ。この特例の期限を2年間延長し、2020年3月31日までとする。
税制改正大綱はあくまで与党による税制改正“案”だが、ほぼ大綱の内容どおりに改正されるのが通例となっている。今後は2018年1月からの通常国会に関連法案が提出され、3月末までに確定する見通しだ。

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38 京都・嵐山のマンション、リノベでおしゃれな宿泊施設に　訪日外国人ターゲット　 2017/12/14 読売新聞
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2016 年に日本を訪れた外国人は、前年比 21.8％増の約 2,400 万人となり、1964 年の統計開始以来、過去最多。外国人観光客の増加などによって、近年は観光スタイルは多様化してきている。従来型のホテルや旅館で食事の提供を受ける代わりに、価格を抑えて長期滞在を希望する観光客に対応する簡易宿泊所や民泊などのニーズも今後一層高まると想定されている。
そのような状況を受けて、ミサワホームグループのミサワホーム近畿株式会社（大阪府大阪市）は、京都の嵐山（あらしやま）にある賃貸マンションの大規模リノベーションを行い、外国人宿泊客の長期滞在ニース?に対応する簡易宿所に用途変更。ミサワホーム不動産株式会社（東京都新宿区）が一括借上して運営を手がける宿泊施設が完成した。ミサワホームグループにおいて、宿泊施設の企画から設計･施工、運営までをワンストップで対応する初の宿泊施設として2017年12月より運営を開始する。
外国人客が増えるなかでも、京都市には高い宿泊需要がある。2016年に京都市を訪れた外国人宿泊客は約 320 万人、平均宿泊日数は全国平均や都道府県別実績で第１位となった東京都を上回った。市場ニーズをくみとったミサワホーム近畿は、周辺に有名な観光名所が複数存在する京都市西京区嵐山の築 32 年の賃貸マンションを、大胆に様変わりさせた。元々は 46 室のワンルームを有する建物を、ゆとりある広さの 23 室の客室に一新し、新たにフロントやエレベーターを設置。目隠しフェンス、騒音防止用の床仕上げ材の設置などを行い、近隣への配慮もなされている。エントランスのスロープとエレベーターで、幅広い宿泊客に対応できそうだ。
フロントには英語、中国語、韓国語に対応できるフロントスタッフの 24 時間常駐を実現。日本人のみならず外国人の宿泊客にも対応できるサービスを提供していく。
ミサワホーム株式会社担当者によると、この宿泊施設の特色は「手ごろな価格で長期滞在の希望に対応できる点」。食事のサービスを行わない代わりに、宿泊費を安く提供できるのだ。その他にも、「戸建住宅で培った内装や家具の選定・配置センスが遺憾なく発揮されています」と自信をのぞかせている。部屋内にあえて設けられたという小上がりも、靴を脱いで暮らす日本らしい生活様式として外国人に好まれそうだ。
来るべき 2020 年の東京オリンピック・パラリンピックでは訪日外国人宿泊客の急増が見込まれており、懸念されている客室数不足にも貢献できると見込んでいる。
ミサワホームグループは、今回の一括借上を皮切りに、宿泊施設に関するノウハウを蓄積していく予定。今後、増加が想定される宿泊需要への取り組みを推進する意気込みを見せている。

2017-12-21 ｜ Posted in 住宅関連新聞記事｜ Comments Closed　

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.714 　2017/12/07～2017/12/13

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.714 　2017/12/07～2017/12/13
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―*―*―*　ＭＥＮＵ　*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 中古住宅の売買が変わる　「診断」の意思、確認義務化
2 熊谷組社長、住友林業と５分野で協力
3 東京都新宿区の民泊規制条例が可決・成立
4 日本ハウスの17年10月期、純利益７％増　戸建て好調
5 楽天、民泊でブッキング・ドットコムと連携
6 東京都大田区、全国初の民泊規制条例制定
7 積水ハウスの２～10月期、営業益微減　都市再開発事業が反動減
8 新規の住宅ローン撤退、三菱ＵＦＪ信託
9 家主同居は○、空き家は×　民泊規制で京都市が新機軸

【朝日新聞】
10 11月中古マンション成約数　2カ月連続減　東日本レインズ
11 約4割が相続で土地を入手　スマイスター調べ
12 キャピタル重視型ファンドへの出資を募集　インベスターズクラウド
13 女性活躍推進で厚労省「えるぼし」認定　大東建託パートナーズ
14 不動産価格指数の3カ月先予測を開始　リーウェイズ
15 住宅ローン借り換え相談をLINEなどで対応　WhatzMoney
16 11月中古一戸建て価格、首都圏は4カ月ぶり下落　近畿圏、中部圏は上昇
17 実物大3D建物プレゼンを開始　大東建託
18 男性社員の育児休業取得率21%超　レオパレス21
19 17年の住宅リフォーム市場規模を6.6兆円と予測　矢野経済調べ
20 マンション上昇53カ月連続　7月・不動産価格指数
21 東急不動産　6つの新物流施設プロジェクトに着手
22 185人が合格　マンションリフォームマネジャー試験
23 管理業務主任者試験の受験者約1・7万人　マンション管理業協会
24 豊島区内物件で初の「東京都子育て支援住宅」認定　西武G
25 東急田園都市線、「代表的」「住みたい」駅は二子玉川　ライフル調べ
26 LIFULL、楽天LS、釜石市が空き家の利活用で連携協定を締結

【読売新聞】
27 郊外団地の手狭な間取りが大変身!?　2つの住戸をつなげるリノベプラン「ニコイチ」とは
28 一人住まいの引越し、近隣への挨拶は不要が7割超！なぜ？
29 マンションって、誰がどうやって管理してるの？マンションの「管理」を担う人たちに聞いてきた
30 名古屋駅から30分圏内！　家賃相場が安い駅ランキング
31 サイトを利用して1億円の節約を実現、マンション大規模修繕の見直し術

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1 中古住宅の売買が変わる　「診断」の意思、確認義務化 2017/12/13 日本経済新聞
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6動産コンサルタント　田中歩
　来春から中古住宅の買い方、売り方が変わることをご存じですか？　これまで中古住宅を売買する際、建物の劣化状況を専門家が事前に調査し、その内容を確認してから売買するということは一部でしか実施されていませんでした。しかし2018年4月1日に改正宅地建物取引業法が施行され、不動産業者は中古住宅の売り主や買い主に対し、インスペクション（建物状況調査）をする業者のあっせんの可否を事前に示さなければならなくなります。要するに業者に対して、消費者が中古住宅の「診断」をするかしないかの確認を義務づけた形になったといえます。

■国の登録を受けた技術者が調査
　改正法の狙いはインスペクションを消費者に知ってもらい、インスペクションをしたうえで売買するケースを増やすことで、買い主も売り主も安心して取引ができるような市場をつくることです。
　宅建業法の改正で規定されたインスペクションとは、国の登録を受けた「既存住宅状況調査技術者」が建物の基礎や外壁のひび割れ、雨漏りなどの劣化や不具合の状況を目視や計測で調査するものです。調査結果を見れば、従来よりずっと安心して売買契約ができます。さらに劣化や不具合がないなど一定の条件を満たせば「既存住宅売買瑕疵（かし）保険」に加入できるので、中古住宅を買った後に万一問題が見つかっても保険でカバーされた範囲については安心です。
　中古住宅を購入するときの流れに基づいて国土交通省が改正のポイントをまとめたのが下の図です。今回のコラムでは改正を踏まえ、中古住宅を買う人が何に注意すべきかについてお話しします。
国土交通省「宅地建物取引業法の一部を改正する法律　概要」より筆者抜粋

■媒介契約は早めに結ぶ
　まず図の「取引フロー」を見てみましょう。物件を見学し、購入物件が決まったら「購入申し込み」をします。申し込んで数日後から1週間後には売買契約を締結するのが一般的です。「取引フロー」にある通り、
（1）媒介契約締結（物件探しを不動産業者に依頼する契約）→（2）重要事項説明（売買対象の重要な事項の説明）→（3）売買契約締結
と進みます。しかし、現場の実務では契約日と同じ日にこの3つの作業を実施するのがほとんどです。つまり現状の取引慣行のままでは、建物の不具合や欠陥の有無をインスペクションで明らかにしたうえで契約したくても物理的にできません。
　このため、改正法で定められたインスペクションをしたうえで購入したい場合、早い段階で「インスペクションのあっせんが可能な不動産業者かどうか」をチェックし、そのうえで媒介契約を締結しておく必要があります。インスペクションをした結果、問題が見つかってしまい契約ができなくなる、つまり仲介手数料をもらえなくなることを恐れ、媒介契約をなかなか締結しない、あるいは「インスペクションは不要だ」と説明する不動産業者が出てくる可能性もありますので気をつけましょう。
　なお、媒介契約は複数の不動産業者に物件探しを依頼できる「一般媒介契約」にしておくのがよいでしょう。「専任媒介」や「専属専任媒介契約」だと1社のみにしか依頼できず、ほかの不動産業者から売り物件の情報を提供してもらえないばかりか、インターネットなどで自由に物件を探すことすらできなくなるので注意が必要です。

■インスペクション済みの物件も
　購入の申し込みをした物件が、売り主側でインスペクション済みというケースも考えられます。この場合、必ずしも改めてインスペクションをする必要はないのですが、注意したいのはインスペクションをした時期です。ルールでは1年以内となっていますので時期をチェックしましょう。また、1年近く経過していると劣化の状況は変化している可能性があると認識しておくべきです。なお、売り主側でインスペクション済みでも、売り主が了承すれば買い主側の負担で新たなインスペクションはできるので、必要に応じて不動産業者に依頼するとよいでしょう。
　既存住宅状況調査技術者はインスペクションをすると、「建物状況調査の結果の概要」を作成します。この書面を重要事項説明の際、調査ノウハウがない宅地建物取引士が説明することになっています。結果の概要は調査した部位の劣化の有無または「調査ができなかった」部位をチェックする書面であり、劣化の程度や修繕の必要性（今すぐ修繕すべきなのか、しばらく様子を見てもよいのか）や修繕費用などは一切語られません。

■調査者から説明を受けるのがベスト
　このような説明内容では逆に不安になってしまうと筆者は思います。しかし、調査者は劣化状況などの確認結果を含む詳細な情報を盛り込んだ報告書も同時につくっているのです。そこで国交省は「買い主には結果の概要だけでなく、詳細な内容が記された報告書も渡すのが望ましい」としているので、少なくともこの報告書は不動産業者から入手すべきです。さらに「不動産業者は結果の概要の詳細な説明を依頼者から求められた場合、調査を実施した者に連絡して詳細な説明のための調整することが望ましい」としていますので、事前に説明を受けられるよう不動産業者に依頼しましょう。できれば契約前に実施されるインスペクションに同席し、終了後に調査者から説明を受けられるとベストです。
「建物状況調査の結果の概要」の書面。これだけでは不安は解消されない
　筆者は長らく、第三者によるインスペクション付き住まいの仲介をしてきましたが、インスペクションに買い主も同席させるよう売り主や不動産業者と調整し、終了後に調査者から買い主に説明してもらっていました。このくらいしないと中古住宅の場合、本当に契約すべきかどうかの判断はできないと考えているからです。
　なお、インスペクションの結果次第で瑕疵保険に入れるようなら、保険への加入を検討しましょう。特に築20年以上の建物（マンションなどの耐火建築物は25年以上）の場合、瑕疵保険に入れば住宅ローン控除の適用が受けられたり、登録免許税や不動産取得税の軽減を受けられたりします。住宅ローン控除は中古住宅では最大200万円の税金が戻ってくるので、買い主にとってのメリットは極めて大きいのです。

■広範囲かつきめ細やかな住宅診断を
　宅建業法上のインスペクションは実質的には瑕疵保険のためのもので、調査範囲は限定的です。買い主がその住まいと長く付き合っていくために、広範囲かつきめ細やかに現状の劣化状況を把握し、どんなメンテナンスをしていくとよいかのアドバイスを受けるためのインスペクション（住宅診断）とは中身が異なります。こうした趣旨のインスペクションも兼ね合わせた調査を望む場合、媒介契約時に業者のあっせんが可能かどうか、不動産業者に確認するとよいでしょう。
　次回は宅建業法の改正で、中古住宅を売る側の人が注意すべき点について解説します。

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2 熊谷組社長、住友林業と５分野で協力 2017/12/12 日本経済新聞
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　熊谷組が成長に向けて住友林業との提携関係を強めている。日本経済新聞の取材に応じた樋口靖社長は「早いものはすぐにでも着手していく」と述べ、都市の再開発や海外事業など５分野で連携を加速する考えを示した。2018年３月までに分野別の分科会で協力のロードマップを策定し、同年４月から本格的な協業体制に移る。
　熊谷組は11月、住友林業との資本提携を発表した。住友林業が約346億円で熊谷組の発行済み株式の20％を取得、熊谷組は約100億円で住友林業の同2.85％を持つ株主となった。提携による相乗効果として、中長期的に両社合計で売上高で1500億円程度、営業利益で100億円程度の上積みを見込む。
　２社は都市再開発などでの木化・緑化関連事業、再生可能エネルギー事業、海外事業、ヘルスケアなど周辺事業、共同研究開発の５分野を中心に協力していく。
　樋口氏は都市の再開発について「住宅は住友林業、中高層のマンションや学校、病院などは当社が手がける」とした。
　海外事業については「注力してきた地域が全く異なる。互いの拠点を通じて現地での事業展開を加速できる」と述べた。熊谷組は台湾やベトナムなどで施工実績がある一方、住友林業は米国やオーストラリアが強い。
　２社が業務提携にとどまらず、相互出資を選んだのは「本気度の表れだ」と強調。今後出資比率を高める可能性については「互いにそのつもりはない」と指摘した。
　熊谷組は傘下の道路施工会社との共同事業体（ＪＶ）で道路工事を担うなど、グループ内での連携を成長につなげてきたが「グループ内の協力関係を通じた成長は限界が見えてきた」。「異業種との協業によるる刺激を成長につなげる」
　今後もＭ＆Ａ（合併・買収）も含め提携は積極的に進める。樋口氏は「（提携の候補は）たくさんある」とし、橋梁の施工会社などを念頭に「互いにメリットがあれば検討する」と指摘した。住友林業との提携もあくまで「他社との連携の一環」とのスタンスだ。
　首都圏の再開発などを背景に、建設業界は好調だ。樋口氏は住友林業との協業について「フォローの風が吹いている今だからこそ取り組む提携だ」と強調。建設需要は「３～５年以内に１つの山を越える」とし、東京五輪後に想定される需要減に備える提携であることもにじませた。

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3 東京都新宿区の民泊規制条例が可決・成立 2017/12/11 日本経済新聞
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　東京都新宿区議会は11日、住宅の空き部屋に観光客らを有料で泊める民泊について、区の独自ルールを定めた条例を可決した。月曜正午～金曜正午は住宅地（住居専用地域）での営業を認めず、苦情の対応記録を３年保存するよう求める。民泊を全国で解禁する住宅宿泊事業法（民泊法）の施行にあわせ、2018年６月15日に施行する。

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4 日本ハウスの17年10月期、純利益７％増　戸建て好調 2017/12/11 日本経済新聞
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　木造注文住宅の日本ハウスホールディングスが11日発表した2017年10月期の連結決算は純利益が30億円と前の期比７％増えた。戸建て販売が好調だったほか人件費などのコストも減った。ビール製造子会社の売却に伴い、４億8000万円の特別利益を計上した。
　売上高は１％増の464億円、営業利益は14％増の43億円。断熱・省エネ性能を高めた注文住宅の販売が伸びた。東北地方を中心とするホテル事業は婚礼部門が振るわず事業別営業利益が減ったが、住宅事業の伸びで補った。
　同日発表した18年10月期の連結業績見通しは、売上高が前期比５％増の490億円、営業利益が30％増の57億円、純利益が20％増の36億円。住宅販売が引き続き伸びるほか、ホテル事業でコスト削減を進める。

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5 楽天、民泊でブッキング・ドットコムと連携 2017/12/11 日本経済新聞
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　楽天は11日、旅行予約サイト世界大手のブッキング・ドットコム（オランダ）と民泊事業で業務提携すると発表した。2018年から楽天の仲介サイトに掲載する数万件の物件をブッキング・ドットコムのサイトにも供給する。海外からの旅行者を誘客するほか、外国人に人気の物件や地域のデータを集める。民泊の世界最大手の米エアビーアンドビーに対抗する。
　楽天が不動産住宅情報サイトのＬＩＦＵＬＬ（ライフル）と共同出資して設立した楽天ライフルステイ（東京・千代田）とブッキング・ドットコムが提携する。楽天ライフルステイは民泊の仲介サービスと部屋の貸し手の運営代行への参入を表明している。18年６月に予定される住宅宿泊事業法（民泊法）の施行に合わせて始める。
　楽天はこれまで中国最大手の途家（トゥージア）や米エクスペディア子会社のホームアウェイとも同様の提携を表明している。楽天ライフルステイの太田宗克社長は物件の開拓状況について「予想以上の引き合いがある。開設時点で十分確保して市場を盛りあげていける」と話す。先行するエアビーの対抗馬になる可能性がある。

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6 東京都大田区、全国初の民泊規制条例制定 2017/12/8 日本経済新聞
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　住宅の空き部屋に旅行者らを有料で泊める民泊を巡り、「住居専用地域」や「工業地域」などでの営業を全面禁止する東京都大田区の条例が８日の区議会で可決、成立した。観光庁によると、民泊を全国で解禁する住宅宿泊事業法（民泊法）に基づく独自規制の条例制定は全国初という。
　住環境を保つため、民泊事業者には近隣住民への事前説明や宿泊者への対面案内も求める。条例は民泊法施行に合わせ、2018年６月15日に施行する。
　同区は国家戦略特区を活用し、民泊を認める特区民泊を全国で初めて導入した。特区民泊に関しても利用条件を従来の「６泊７日以上」から「２泊３日以上」に短縮する条例が８日に可決、成立した。短期間でも利用できるようにし、利用を促す。条例施行日は18年３月15日。
　民泊を巡っては、宿泊者の騒音やごみ出しマナー、治安悪化への不安を訴える住民が多い。区は違法営業する「ヤミ民泊」の実態調査にも乗り出す方針だ。８日成立した補正予算に必要経費として320万円を計上した。

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7 積水ハウスの２～10月期、営業益微減　都市再開発事業が反動減 2017/12/8 日本経済新聞
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　積水ハウスが８日発表した2017年２～10月期連結決算は、営業利益が前年同期比微減の1270億円となった。前期に都心部のオフィスビルなどを販売した反動が出て、都市再開発事業が落ち込んだ。国際事業は伸びたものの、補いきれなかった。
　売上高は３％増の１兆4947億円と、最高となった。買収した米住宅会社を連結化したほか、中国で開発物件の売却も進み、国際事業が72％増収となった。土地購入を伴う分譲住宅の販売も伸びた。
　経常利益は４％増の1325億円。為替差損益が大幅に改善した影響が大きい。純利益は３％増の858億円。前期は米国の合弁事業などすべてが親会社株主のものにならない利益が多めだったため、その反動が出た。マンション用地の取引事故に絡んで特別損失を計上したが補った。
　18年１月期通期は売上高を６％増の２兆1440億円、純利益を５％増の1280億円とする従来予想を据え置いた。
　同社は中国の２つのプロジェクト開発の権利を売却したことを同日明らかにした。現地企業からの買収提案に応じた。95億円の特別利益を18年１月期の第４四半期に計上する。

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8 新規の住宅ローン撤退、三菱ＵＦＪ信託 2017/12/8 日本経済新聞
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　三菱ＵＦＪ信託銀行は８日、新規の住宅ローン事業から撤退すると正式に発表した。2018年３月末で自前のローン商品について新規申し込みの受け付けを終える。４月以降はグループの三菱東京ＵＦＪ銀行の代理店として住宅ローンを扱う。事業の選択と集中の一環で、経営資源を富裕層向けの資産運用や相続ビジネスなど強みを持つ分野に振り向ける。
　既存のローン契約は、そのまま三菱ＵＦＪ信託銀行が管理を続ける。同行の住宅ローンの融資残高は約１兆２千億円、融資先は約５万７千件。残高が10兆円以上のメガバンクや他の信託銀行に比べて規模が小さく、低金利競争で採算が悪化していることも考慮して自前の新規融資をやめることにした。
　三菱ＵＦＪフィナンシャル・グループは傘下組織の役割分担を見直している。三菱ＵＦＪ信託はグループで富裕層向けの資産運用や不動産、相続など付加価値の高い手数料ビジネスの担い手で、人材を含めた経営資源を同分野に傾ける。

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9 家主同居は○、空き家は×　民泊規制で京都市が新機軸 2017/12/8 日本経済新聞
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緊急時の「駆け付け」を義務付け、硬軟両様で観光振興めざす
　一般の住宅に旅行者を泊める民泊について、京都市は条例案の骨子をまとめた。居住者がいない空き家は住居専用地域において1～2月に営業を限定するなど厳しく規制する。一方、家主が居住するタイプと歴史的な遺産である京町家には特別な制限を設けない。条例作りで先行する東京都区部の多くは「空き家」と「家主同居」を一律に規制しようとしており、京都市の硬軟両様の取り組みは一石を投じそうだ。
　「地域住民と観光客の安心安全を両立させるには（法律の）ぎりぎり限界に挑戦する条例が必要だ」。民泊規制を検討するため11月に開かれた有識者会議で、門川大作京都市長はこう強調した。2018年2月の市議会に条例案を提出する方針だ。
　まず住居専用地域では、家主同居タイプと京町家は国が定めた住宅宿泊事業法（民泊法）にのっとって年180日まで営業できるようにする。これらを独自規制の枠外に置いたのは、家主の目が行き届き、騒音やゴミ出しなどのルールが守られやすいと考えたため。家主は地域の自治会などに所属しており、周辺住民は自治会を通じて苦情を直接伝えることができる。「京町家を相続したものの、民泊で収入を得なければ維持費を捻出するのが難しい」という住民の声にも応えた。
　一方で空き家タイプの民泊は厳しく制限する。住居専用地域では観光の閑散期である1～2月の60日間に営業を限定する。住宅地以外でも緊急時の「駆け付け」を義務付ける。10分程度で宿泊施設に駆け付けられるよう、施設から半径800メートル以内に事業者か管理者が駐在するよう求める。これまで海外に拠点を置き、緊急時に連絡が取れない事業者も多かったが、国内に管理する代理人を置く必要が生じる。京都市内では観光地と住宅地が隣接しており、有識者委員会では「住宅地以外でも制限を設けなければ条例の意味がなくなる」という声が多くあがったという。
　ほかにも、住民の生活環境を守るため、分譲マンション内で民泊を営業する場合は管理組合が禁止していないことを示す書類の提出を求めるほか、宿泊者の有無や人数を住民に周知させる。違反した場合は最大5万円の過料を科す。
　今回の条例案に対して、地元の不動産業界からは不安の声があがっている。京都市内で不動産業を営むフラット・エージェンシーは「規制を強めると民泊事業をやりたがっている新規参入者の意欲をそいでしまう可能性がある」と指摘。市内で不動産業を営む都ハウジングの岡本秀巳社長は「全国的にも大変厳しい条例」と語る。
　18年6月の民泊法施行により全国的に民泊が解禁となり、無許可で営業していた民泊が法に基づいて営業できるようになる。だが実態の不透明な民泊が野放しになりかねないとの懸念から、自治体には不安の声が大きい。民泊法は地域の実情に合わせて区域を定め、営業期間を制限する条例を定めてよいとしている。
　先行して条例作りが進んでいるのが東京都区部だ。世田谷区は住居専用地域において月曜から金曜の宿泊（月曜正午から土曜正午までの利用）を禁じる方針。新宿区や中野区は住居専用地域で月曜から木曜の宿泊を禁止することを目指している。いずれも家主同居タイプと空き家タイプを一律に規制する内容だ。民泊の現場からは「利用の実態を無視しており、民泊をするなと言っているのと同じ」という声があがっている。
　石井啓一国土交通相は12月1日の記者会見で、自治体による過度な規制に懸念を示した。日本を代表する国際観光都市である京都市の試みは、ほかの自治体からも注目を集めそうだ。

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10 11月中古マンション成約数　2カ月連続減　東日本レインズ 2017/12/13 朝日新聞
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　東日本不動産流通機構(東日本レインズ)はこのほど、11月の首都圏流通動向をまとめた。首都圏の中古マンションの成約件数は2904件で、前年同月比2.7%減。前月に引き続き減少した。中古戸建ての成約件数は979件で同4.6%減となり、こちらも2カ月連続で減少となった。

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11 約4割が相続で土地を入手　スマイスター調べ 2017/12/13 朝日新聞
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　不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルは12月12日、「スマイスター」を利用した20歳以上の男女全国583人を対象に、「土地」に関する調査を実施し、その結果を発表した。
　「土地を持っているか」の質問では、「はい」が46.5%、「いいえ」が53.5%。土地の取得方法は、「購入」が66.1%。「相続」は38.7%を占めた。
　土地所有者に「遊休地になっている土地はあるか」の質問をしたところ、「はい」が33.6%、「いいえ」が66.4%。遊休地になった理由(複数回答)では、「相続・譲渡したまま」(30.8%)、「活用方法を検討中」(28.6%)、「売りたいが売れない」(26.4%)、「家から遠い」(24.2%)の順になった。
　「土地活用したいか」の質問には、「土地活用したくない」が59.7%、「土地活用したい」が31.6%、「土地活用している」が8.7%となった。
　調査期間は17年11月9日～12月1日。

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12 キャピタル重視型ファンドへの出資を募集　インベスターズクラウド 2017/12/12 朝日新聞
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アプリで始めるアパート経営「TATERU」の開発・運営を行うインベスターズクラウドは12月15日から、不動産投資型クラウドファンディング「TATERU FUNDING」事業において、キャピタル重視型第1号TATERU APファンドの出資募集を開始する。
　同ファンドは運用益に加え、物件の売却で得られる売却益の2つの配当を得られるのが特徴。運用物件は木造アパート1棟(8室)。所在地は名古屋市緑区鳴海町母呂後106番。竣工は18年3月を予定。
　募集総額は5320万円で、口数は5320口(1口1万円)。募集期間は12月15日午前11時から12月18日午前10時まで。運用期間は18年1月1日から3月31日まで。分配率は年利換算で5.0%を予定する。

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13 女性活躍推進で厚労省「えるぼし」認定　大東建託パートナーズ 2017/12/12 朝日新聞
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　大東建託の100%出資子会社の大東建託パートナーズは、厚生労働大臣から「女性活躍推進法」に基づく「えるぼし」企業として、2段階目の認定を受けた。「えるぼし」は、女性の活躍推進の取り組みで実施状況の優良な企業を認定。同社は2020年までに女性管理職割合を現状の1・9パーセントから5・0パーセント以上へ、女性従業員の採用比率を25・0パーセント以上とする目標を設定している。
　「えるぼし」では5つの項目として、採用や労働時間、キャリア、継続就業、管理職比率で評価され、基準の達成状況に応じて3段階に分かれる。認定企業は全国で442社(東京229社)という。

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14 不動産価格指数の3カ月先予測を開始　リーウェイズ 2017/12/12 朝日新聞
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　リーウェイズは12月11日、不動産市場価格の動向を表す「不動産価格指数」の3カ月先を予測するサービスの開始を発表した。
　このサービスは「不動研住宅価格指数」を基に、1カ月先から3カ月先までの指数値を同社独自の指数を用いて予測するもの。不動研住宅価格指数とは東日本不動産流通機構から提供された首都圏既存マンション(中古マンション)の成約価格情報を活用し、同一物件の価格変化に基づいて算出された指数。同社の予測値は、過去から蓄積したビッグデータをもとに、賃料とキャップレート(収益還元率)をそれぞれ推計。収益還元法でモデル物件(東京都・70平方メートル)の価値を算出する。

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15 住宅ローン借り換え相談をLINEなどで対応　WhatzMoney 2017/12/11 朝日新聞
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　ローン分野のスタートアップ企業であるWhatzMoneyはこのほど、住宅ローン借り換えサービス「WhatzMoneyローン比較」において、LINEとFacebookメッセンジャーに対応した無料相談チャットサービスを開始した。
　「WhatzMoneyローン比較」はこれまで、主にウェブの登録フォームを通して相談に対応。一方、住宅会社、リフォーム会社、工務店などに対しては、導入企業への対面相談で住宅ローン借り換えサービスを提供してきた。同社はフォーム入力や対面ではなく、より簡単に気軽に相談できる環境が求められていると判断。今回、ツールとして、LINEとFacebookメッセンジャーに対応したチャット形式のサービス開始となった。
　チャット相談は無料で利用可能。サービス手数料は借り換えがない場合は発生しない、成功報酬型となる。

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16 11月中古一戸建て価格、首都圏は4カ月ぶり下落　近畿圏、中部圏は上昇 2017/12/11 朝日新聞
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　東京カンテイが発表した11月の中古木造一戸建て住宅価格(木造・所有権物件、土地面積100平方メートル以上300平方メートル以下)によると、首都圏は前月比でマイナス2.6%の3054万円と4カ月ぶりに下落に転じた。都県別に見ると、東京都は前月比マイナス7.2%の6044万円と大きく反転下落。神奈川県(3146万円、前月比プラス1.6%)は8カ月ぶりに上昇に転じ、千葉県(2121万円、同0.4%)は4カ月連続の上昇となった。
　なお、近畿圏は前月比プラス2.5%の2393万円と反転上昇。中部圏は同2.1%の2044万円と2カ月連続で上昇している。

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17 実物大3D建物プレゼンを開始　大東建託 2017/12/11 朝日新聞
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　大東建託は12月から、全国の建築事業部17カ所でマイクロソフト社製のゴーグル型ヘッドマウントディスプレイ「ホロレンズ」を配備する。実物大の3D建物を用いたプレゼンテーションで利用を開始。現地や屋内(30分の1スケールに縮小でも立体的に確認できるため、現地見学会などの際に土地オーナーとプランイメージを共有化しやすくする。

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18 男性社員の育児休業取得率21%超　レオパレス21 2017/12/8 朝日新聞
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　レオパレス21は、2016年10月から17年9月の1年間に、配偶者が出産した男性社員の育児休業取得率が前年度の2.88%を大幅に上回る21.43%になったと発表した。
　同社は14年1月に「ワークライフバランス推進室」を設置。育児休業取得に関する注意事項を送付するなど、この取得を促進する「ウェルカムベビー登録制度」を導入したことが寄与した。国が掲げる20年までの13%達成を前倒しで実現したかたちだ。

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19 17年の住宅リフォーム市場規模を6.6兆円と予測　矢野経済調べ 2017/12/8 朝日新聞
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　矢野経済研究所は12月7日、17 年第3四半期(7～9月)の住宅リフォーム市場(国内)の短期的な市場トレンド調査を実施し、発表した。
　リフォーム市場の規模は1兆5978億円、前年同期比4.7%増と推計。17 年度の上期(4～9月)では3兆1910億円、同7.7%増と推計した。
　また、17 年の住宅リフォーム市場規模は6.3～6.6 兆円と予測し、前期比増で推移する見込みだ。

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20 マンション上昇53カ月連続　7月・不動産価格指数 2017/12/8 朝日新聞
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　国土交通省は17年7月と第2四半期分の不動産価格指数をまとめた。10年平均を100とした7月の全国の住宅総合指数は110.0で、前年同月比で3.1%上昇した。住宅地は99.8(同3.3%増)、戸建て住宅は101.3(同1.2%増)、マンションは136.4(同5.7%増)。マンションは13年3月から53カ月連続のプラスとなった。
　第2四半期分の全国の商業用不動産総合は116.8で前年同期比1.4%増。店舗は135.9(同7.0%増)、オフィスは125.2(同0.4%減)、マンション・アパート(1棟)は132.5(同4.0%増)。

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21 東急不動産　6つの新物流施設プロジェクトに着手 2017/12/8 朝日新聞
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　東急不動産は新たに6つの物流施設開発プロジェクトに着手した。場所は埼玉県(2物件)、千葉県(2物件)、大阪府、福岡県で物流施設のブランド名も「LOGI’Q(ロジック)」に決定。現在、大阪府枚方市と埼玉県白岡市で事業を推進している2物件を「LOGI’Q枚方」「LOGI’Q白岡」として展開する。

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22 185人が合格　マンションリフォームマネジャー試験 2017/12/8 朝日新聞
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　17年度第26回のマンションリフォームマネジャー試験の最終合格者数は185人で、最終合格率は38・4%だった。東京、大阪、名古屋、札幌、福岡の全国5会場で10月1日に行われた試験結果を住宅リフォーム・紛争処理支援センターが発表したもの。実受験者数は482人。

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23 管理業務主任者試験の受験者約1・7万人　マンション管理業協会 2017/12/7 朝日新聞
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　マンション管理業協会は、12月3日に全国8試験地・18会場で実施した、2017年度管理業務主任者試験の受験状況をまとめた。申し込み者2万98人に対し、実際の受験者は1万6950人となり、受験率は84・3%だった。昨年度の受験率83・7%を上回った。合格発表は18年1月19日に全受験者に対して郵便で合否を通知する。
　同試験は申し込み者数、受験者数ともに減少傾向にある。ここ数年は申し込み者数は2万人程度、受験者は1万7000人程度で、合格率は20%程度で推移している。

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24 豊島区内物件で初の「東京都子育て支援住宅」認定　西武G 2017/12/7 朝日新聞
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　西武鉄道(埼玉県所沢市、若林久社長)と西武プロパティーズ(同、上野彰久社長)の手掛ける賃貸住宅がこのほど、「東京都子育て支援住宅認定制度」の設計認定を取得した。
　認定を受けた物件は、両社が西武鉄道池袋線東長崎駅(東京都豊島区)の南口周辺で、19年の開業を目指して開発を進めている複合施設「(仮称)東長崎駅南口計画」の賃貸住宅部分。同認定は、物件周辺の公園や子育て施設などの有無のほか、共用部分に関する危険防止基準や管理・運営に関する基準などを必要数満たすことで認められるもので、豊島区内の物件が同認定を取得するのは今回が初となる。

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25 東急田園都市線、「代表的」「住みたい」駅は二子玉川　ライフル調べ 2017/12/7 朝日新聞
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　ライフル(東京都千代田区)はこのほど、「東急田園都市線の駅に関する調査」を発表した。それによると、渋谷駅から中央林間駅までの27駅のうち、「最も住みたい駅」「代表的な駅」「はやりそうな駅」の3項目で二子玉川が1位になった。特に「代表的な駅」では全体の4割に当たる204票を獲得し、知名度や期待度の高さがうかがえた。また、「雰囲気が好きな駅」では、たまプラーザが1位となり、「落ち着いて品もある」「おしゃれな店が多い」といった理由が挙げられた。
　調査はインターネットで、「東急田園都市線沿線に最寄駅があり、週に3日以上同線を利用している」と回答した15～69歳の男女500人を対象に行った。

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26 LIFULL、楽天LS、釜石市が空き家の利活用で連携協定を締結 2017/12/7 朝日新聞
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LIFULL、楽天LIFULL STAY、岩手県釜石市は12月6日、釜石市の地域経済の活性化を目的に、空き家利活用を通じた地域活性化連携協定を締結した。
　協定内容は(1)空き家情報の掘り起こし・集約、(2)空き家、その他の遊休不動産の利活用、(3)空き家を活用した民泊の受け入れ環境づくり、(4)空き家利活用を推進する民間人材の育成、(5)地域活性化の促進――などで、3者は相互に連携・協力していく。
釜石市は19年9月開幕のラグビーワールドカップ日本大会の開催地の一つで、観戦客・観光客への対応を進めている。LIFULLグループは釜石市の空き家情報を集約し、全国に発信。空き家の課題解決を推進する「地域おこし企業人」を派遣し、事業モデルの検証や事業開発をサポートする。楽天LSは空き家を利用した民泊施設のモデルケース開発や、民泊施設への転換・運営支援、集客・マーケティング支援などを行っていく。

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27 郊外団地の手狭な間取りが大変身!?　2つの住戸をつなげるリノベプラン「ニコイチ」とは 2017/12/11 読売新聞
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郊外の古い団地をリノベーションで再生し、若い世代を呼び込もうとする動きがある。そんななか、大阪府堺市茶山台（ちゃやまだい）団地でユニークな団地が登場した。2戸をつなぎ合わせて1戸の住居にリノベーションした賃貸「ニコイチ」。デザイナーズマンションのような90m2の住戸が家賃約8万円とあって、昨年行われた募集ではなんと平均で定員の7倍の申込者があったという。

玄関やリビングがふたつある、斬新な住空間
茶山台団地は昭和40年代に建てられた総戸数941戸の団地だが、その中に「ニコイチ」住戸が誕生し、大人気を博している。
「ニコイチ」は単に専有面積が2倍に広がるだけでなく、間取りやデザインもこれまでの団地とは全く違う、斬新な住空間に変身させているのが特徴だ。
例えば2016年度の事例では、従来の45m2から2倍の90m2に広がった空間を大胆にV字に間仕切りしたり、土間風リビングを設けたり。何よりもともと2戸の住戸だった特徴を活かして、玄関やリビングがふたつある斬新な住空間を実現しているのが「ニコイチ」ならでは。いずれもこれまでの団地のイメージを一新する住まいだ。
この取り組みを手がけた大阪府住宅供給公社の川原光憲（かわはら・みつのり）さんは「少子高齢化により、茶山台団地のある泉北ニュータウンでも人口減が進み空き家問題が深刻化しています。そこで大阪府や堺市と連携し、泉北ニュータウン全体の再生を目指すなかで、外部から若いカップルやファミリーに移り住んでもらうのが重要だと考えました。しかし若い子育て世代にとって、茶山台団地の45m2の住戸はやはり手狭です。そこで2つの住戸をつなぎ合わせて大きな住戸にしようというアイデアが浮かび上がったんです」という。

V字型間仕切りや土間風リビングなど建築家が腕をふるった4プラン
“魅力的で新しい団地”を実現するために、リノベーションプラン（設計・施工）を外部へ求める方法を採用した。
「ふたつの隣り合う住戸をつなぎ合わせるため、二戸の間に共用の階段部分があり壁の一部が抜けないなど、どうしても間取りに制限がかかります。かえってそのことで建築家の方たちが腕をふるってくださり、非常に面白い発想が生まれました。入居者募集では若い世代を中心に応募が殺到し、昨年は平均の募集倍率7倍を記録する人気を得ました」（川原さん）
昨年は6住戸、4プランを募集した。その4プランを紹介しよう。

プラン1：バーチカルブラインドのある家
広げたり畳んだりできるバーチカルブラインド（※）で空間を仕切ったプラン。メインリビングとセカンドリビングがあるので、アイデア次第でさまざまな使い方ができる。
※縦に細長い帯状の布を並べてひもでつなぎ、窓の内側などに上からつるして日よけや目隠しにするブラインド

プラン2：ふたつのリビングを持つ贅沢な家
V字型の間仕切りが独創的な間取りで、土間空間のようなふたつのリビングを配置。

プラン3：ウッドバルコニーと機能的なキッチンスペースのある開放的な家
2戸をウッドバルコニーでつないでいる。土間空間にパントリーのあるキッチンも特徴。

プラン4：来客者も招きやすいおもてなし空間のある家
広々としたキッチンスペース、小上がりの和室などを配し、床は上質な吉野スギの無垢のフローリングを使用。階段室とホールをつなぐフリースペースがあり、ゲストを招きやすい。

半分は生活スペースに、半分はゆとりの空間に
今年、プラン1に入居した、ご夫婦ふたり暮らしのKさんに話を聞いた。
――応募の動機は何でしたか？
「団地に興味があり応募しました。以前、兵庫県の団地に住んでいたことがあったのですが、子どもから高齢者までさまざまな世代の人が仲良く、マンションより住民同士の距離が近い感じがしたので、そこが魅力でした」
――ニコイチの住み心地はどうですか？
「90m2と専有面積が広いのでとても快適です。一般的なマンションでは8万円の家賃でこんなに広い部屋は無理。郊外の団地なので駅から徒歩15分かかりますが、その点は特に気になりません」
――ふたつのリビングをどう利用していますか？
「半分を生活スペースに、半分はゆとりの部屋と考えています。今後、子どもができたら子ども部屋にしてもいいですし、趣味の部屋にしてもいい。使い方はこれから生活していくなかで決まっていくと思います」
――団地のコミュニティーが好きということでしたが、茶山台団地はどうですか？
「毎月住民が集まって団地について話し合う機会があり、若い人たちも参加しているのに驚きました。イベントもいろいろあるようなので楽しみです。やはりマンションよりも住民同士がつながりを大事にしている気がします」
来年1月に9プランの募集を開始。縁側付き、サンルーム付きなど遊び心いっぱい
少子高齢化や空き家問題など社会の課題にアプローチする視点から生まれたニコイチは、その取り組みが評価され、「2017年度グッドデザイン賞」を受賞した。
大阪府住宅供給公社では、今年度は茶山台団地（大阪府堺市）と香里三井C団地（大阪府寝屋川市）の2団地で、合わせて10住戸、9プランの入居者を2018年1月から募集する。
「サンルームがある家」「通り庭がある家」「ガレージがある家」など、それぞれ特徴が異なり、遊び心あふれるプランだ。
外観は昭和の面影が残る団地だが、中に入ればまるでデザイナーズマンションのような住空間。ほかでは出合うことができない個性的な間取りやデザインは、ふたつの住戸をつなぎ合わせたからこそ生まれたものだ。ふたつのリビングをどう使おうか、V字にカットされた空間にはどんなインテリアがいいか、などと考えるだけでわくわくする。それが家賃8万円なのだから、賃貸を考えるときの新しい選択肢になりそうだ。

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28 一人住まいの引越し、近隣への挨拶は不要が7割超！なぜ？ 2017/12/13 読売新聞
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引越しの挨拶は「必要ない」という回答が7割超に達したという調査結果を、FJネクストが発表した。調査対象は、首都圏のワンルームに単身入居している20代・30代の社会人。彼らはなぜ、挨拶は不要と考えているのだろう？

引越しの挨拶、不要は約7割、していないは約8割
引越しの挨拶は必要かどうかを聞いたところ、「必要」は26.3％、「必要ない」は73.8％という回答だった。男女別や20代・30代別に見ても、それほど大きな開きは見られなかった。
では実際に、今の住まいに入居したときに引越しの挨拶をしたかどうか聞いたところ、「した」は21.8％、「していない」は78.3％という回答となり、挨拶していない割合は8割近くにまで達した。引越しの挨拶は減少傾向にあると思ってはいたが、これほどまで少ないとは驚きだ。
実際に挨拶した人に、挨拶をした部屋を聞いたところ、「隣の部屋」（86.2％）が最多で、次いで「下の部屋」（35.6％）となった。部屋が何階か、ワンフロアはどんな部屋配置かなどによって、挨拶する部屋も変わるだろうが、興味深いのは男女別で違いが見られたことだ。男性のほうが「隣の部屋」を重視するのに対し、女性のほうが「下の部屋」を重視する傾向がうかがえる。女性は、階下に伝わる生活音のトラブルを未然に防ぎたいということだろう。

挨拶しないのは、防犯のため？
この調査では、引越しの挨拶を必要・不必要とする理由をフリーコメントで聞いている。
引越しの挨拶を「必要」とする理由としては、マナーや礼儀のほかに、助け合いやトラブル予防といった声が多かったという。一方、「必要ない」とする理由は、男女で違いがあった。男性がプライバシー重視、他人に干渉されたくないといった声が多いのに対して、女性は犯罪やトラブルから身を守るという声が多かったという。
女性が防犯を重視する傾向は、ほかの調査項目でも見られた。
部屋を決める際に、「家賃」と「セキュリティー」のどちらを重視するかを聞いたところ、男性のほうが「家賃重視派」（79.5％）が多くなり、女性のほうが「セキュリティー重視派」（38.5％）が多くなる傾向があった。
また、欠かせないセキュリティー設備として評価が高かった、“セキュリティー三種の神器”ともいえるものは「モニター付インターホン」「ドアチェーン」「オートロック」だった。いずれも男性より女性のニーズが高いのだが、特に男女差が大きかったのは「ドアチェーン」だ。室内に押し入られる不安が、女性で特に強いということだろう。

本当に挨拶しないほうが、防犯に役立つ？
「引越しの挨拶」は、単に引越しの際の話にとどまらず、以降の近所づきあいの入り口となるものだ。つまり、挨拶をしない根底には、近所づきあいをしたくないという気持ちがあるのだろう。一人暮らしの男性が挨拶不要とする理由として挙げたのは、まさしくこれだ。
一方、一人暮らしの女性は、一人で暮らすからこその強い不安も加わって、近所づきあいを遠ざけている。引越しの挨拶を不必要とする理由として、具体的に次のようなコメントが紹介されている。
「女性なので一人で住んでいることを知られたくない」
「以前、挨拶した人にしつこくされたので」
「どんな人が住んでいるか分からないので怖い」
「女性の一人暮らしであることを知られたくない」という気持ちはよく分かる。だからといって、近所づきあいを遠ざけるのが防犯に役立つといえるのだろうか？
犯罪者への調査によると、侵入者が犯行をあきらめる最大の要素は「声をかけられた」だ（都市防犯研究センターのサイトより）。セキュリティーシステムや防犯カメラよりも、人の目のほうを気にする犯罪者は多い。近所付き合いが防犯効果につながると言われる由縁だ。
どんな人が住んでいるか分からないままで暮らすより、分かっていたほうが、トラブルに気をつけたり、何かあったときに助けを求めたりできるという考え方もあるだろう。
また、近隣に不快な思いをさせられた場合は、管理会社に相談して適切な対処を求めるのがよい。放置せずにきちんと対処してくれる管理会社かどうかも、住まい選びには重要なカギになる。
実は一戸建ての場合、侵入を防ぐために周囲に高い塀をめぐらすと、かえって敷地内の犯行を容易にする可能性があると言われている。敷地や周辺環境との関係性を把握して、適切な外構を設計するというのが防犯設計上のポイントになる。近所づきあいも同じようなことが言えるのではないか。

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29 マンションって、誰がどうやって管理してるの？マンションの「管理」を担う人たちに聞いてきた 2017/12/12 読売新聞
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「戸建て住宅と違って、マンションに住んでいれば自分以外の第三者が管理してくれる」という認識で分譲マンションを購入する人が結構いるようだ。しかし、いったいどこの誰が、いつ、どのように管理してくれているかについて、きちんと把握できているだろうか。分譲マンション購入を検討するなら、知っておきたい、マンションの管理の仕組みのイロハを取材してきた。

管理組合、管理者、理事会、管理会社、管理員…それぞれの役割とは？
「マンション管理」の構成員として、管理組合、管理者、理事会、管理会社、管理員と似たような言葉が羅列され分かりづらい。それぞれの立場や役割が違うので、それをまとめておこう。
まず管理組合とは「区分所有者が全員で建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体（区分所有法第3条）」のことで、マンションを購入した人が構成員となる組織だ。つまり区分所有者による区分所有者のための団体である。ここで大切なことは、区分所有者は本人の意思に関係なく管理組合には必ず加入しなければならないということだ。「区分所有者=管理組合」ということである。「面倒なので管理組合には加入しない」といった選択の余地はない。
「一棟の建物全てを所有するオーナーが賃借人に貸している賃貸マンションは区分所有法の適用になりませんし、管理組合は存在しません。所有者が1人のオーナーだけなので建物の管理もオーナーの責任になります。分譲マンションの場合は専有部の管理は区分所有者が各々管理し、共用部は区分所有者全員で管理する責任があります」と、今回取材を受けていただいたマンション管理業協会、業務部の　山崎有恒さん。
建物等の管理は「区分所有法の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、管理者を置くという方法によって行われる（同法３条）」と決められている。
そしてここでの「管理者」とは区分所有者全体の集まりである管理組合の代表者にあたる。その管理業務を全員で行うことは難しいので、「集会（総会）の決議により管理者を選任し、選任された管理者が管理業務を実行すること（同法25条～29条）」となっている。多くのマンションではこれが「理事会」にあたり、その目的は、管理組合がするべき業務を執行する機関として機能することだ。会社で言えば取締役会に似たような役割になるだろう。
管理の具体的な業務については専門的・技術的な知識が必要なことも多く、管理組合と理事会だけで行うのは実際には難しい。管理業務を管理会社に一括して委託、あるいは一部を委託して行うのが通常だ。
つまり管理会社は、管理の主体である管理組合と締結した管理委託契約に基づいて管理業務を委託されているという立場だ。あくまでも管理に関する主役は管理組合であり、その意思決定に沿った「業務」を依頼されて実施するのが管理会社というわけだ。
国土交通省作成の「マンション標準管理委託契約書」では、下記のように管理業務を類型化している。

■事務管理業務
管理組合の会計の収入及び支出の調定、出納、当該マンションの維持又は修繕に関する企画又は実施の調整を期間事務というが、管理会社はこの3つを一括しての外部に再委託することは禁止されている。この業務に関連して、管理費、修繕積立金の収納があり、管理に管理業者が関与するため、財産の分別管理について、詳細な規定が設けられている。

■基幹事務以外の事務管理業務（理事会支援業務、総会支援業務、その他）
・管理員業務
一般的には通勤方式が多く、受付等の業務、点検業務、立会業務、報告連絡業務に細分化される。
・清掃業務
日常清掃（床の掃き拭きやちりはらい等を中心とした清掃）と特別清掃（定期的に床の清掃やワックス仕上げ等を行うことをいう）に細分化され、いずれも清掃員が作業を行う。
・建物・設備管理業務
建物点検、検査、エレベーター設備、浄化槽、排水設備、消防用設備、機械式駐車場設備が掲載されている。
「管理会社は、管理組合と『管理業務委託契約』を締結し、管理業務を委託される立場です。その管理業務のうち、『基幹事務』の会計面については管理会社の会計部が、マンションの実務的な運営面は一般的に『フロントマン』と呼ばれる担当者が対応する例が多いですね。そして管理業務のうち最も日常的な業務を担当しているのが一般に管理員と呼ばれる人たちです」と山崎さん。管理と言っても、その仕事内容は幅が広い。

「管理員室」の管理員さんは、毎日何をしているの？
管理員さんは、どのような立場なのかも聞いてみた。
「各管理員は管理会社と雇用契約を結んで各マンションに派遣されている場合が多いです。業務内容もあらかじめ管理会社と管理組合が決めた内容に沿って仕事の範囲が決められています。ごく稀に自主管理をしているマンションの場合は管理組合が直接管理員を雇っている場合がありますが、ほとんどの場合は管理会社の社員もしくは派遣です」とのこと。
次に管理員さんは一体どんな仕事をしているか、疑問に思ったことを聞いてみた。
「実際の仕事は大きく分けて受付業務、点検・巡回業務、立会業務、報告連絡業務等です。居住者や来訪者からの問い合わせ・ご相談の対応や集会室等共用施設の予約管理が『受付業務』。建物・設備の目視点検、無断駐車等の確認が『点検・巡回業務』。外注業者の業務履行やゴミ搬出時に立ち会う『立会業務』です。中には日常の清掃やゴミ出し等の『清掃業務』を管理員がかねている場合もあります」
マンションの規模によっては、各担当者が別々にいる場合もあるようだ。
住民から「自分の部屋（専有部）の電球交換をしてほしい」といった要望もあるらしいが、基本的には共用部の管理が中心だ。あくまでも「管理委託契約書」で決められていて、必ず年１回（契約期間１年の場合）は管理会社から区分所有者にその内容の説明が行われてから契約することになっている。つまりプラスαの要望があれば住民は管理組合・理事会に要望して、それが管理組合全体の要望であれば管理会社と協議して契約条項に入れる必要がある。管理員に直接交渉しても契約外の業務は依頼できないというのが通常だ。
つい、あれもこれもお願いしたくなるが、その業務が契約に沿っているかどうかは「管理委託契約書」で確認しておく必要がある。

あくまでも「管理組合」が管理の主役である
「マンションの管理」はめんどうなので他人事と思っていても、購入して区分所有者となった人は、同時に管理組合員になり、主体的に取り組む責任が生まれるのだと思う。それはマンションを購入する前から頭に入れておきたい。
「管理のいい悪い」が取りざたされることが多いが、実はそれを決めるのは区分所有者であり、その集合である管理組合だ。マンションの「管理規約」にしても、「管理委託契約書」にしても、個々のマンションにあったものに総会の決議で変更はできる。またマンション管理会社や管理員を信頼して、存分に働いてもらうようにするのも、管理組合の能力にかかっている。快適なマンション生活のために知恵を出し合って工夫していくと、自ずと「管理のいいマンション」にたどり着けることが可能であり、強いては自分たちの財産を守ることにつながる。
最近では、マンションの管理を自分ごとと捉え、積極的に参加している理事たちの話題も耳にする。マンションの理事の情報交換の場も生まれつつある。しかし一般的にはまだその意識は低い。自分自身の資産運用の1つとしても、もっと区分所有者一人ひとりが主体的に「マンション管理」にかかわる必要がある。

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30 名古屋駅から30分圏内！　家賃相場が安い駅ランキング 2017/12/11 読売新聞
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東海道新幹線をはじめとするJR各線と、名古屋市営地下鉄、あおなみ線が乗り入れる中部エリア屈指の巨大ターミナル駅・名古屋駅。駅周辺には高層ビルが林立し、ビジネスや観光の拠点として多くの人でにぎわっている。そんな名古屋駅まで、30分以内で行けちゃう家賃相場が安い駅を調査してみた。

●名古屋駅まで30分以内にある家賃相場が安い駅TOP15駅
順位／駅名／家賃相場（主な路線／所在地／名古屋駅までの所要時間／乗り換え回数）
1位　島氏永　2.8万円（名鉄名古屋本線／愛知県一宮市・稲沢市／約23分／2回）
2位　穂積　3.2万円（JR東海道本線／岐阜県瑞穂市／約26分／0回）
3位　西岐阜　3.4万円（JR東海道本線／岐阜県岐阜市／約23分／0回）
4位　高蔵寺　3.6万円（JR中央本線／愛知県春日井市／約26分／0回）
4位　国府宮　3.6万円（名鉄名古屋本線／愛知県稲沢市／約19分／1回）
4位　笠松　3.6万円（名鉄名古屋本線／岐阜県羽島郡／約29分／1回）
7位　観音寺　3.7万円（名鉄尾西線／愛知県一宮市／約27分／2回）
8位　稲沢　3.8万円（JR東海道本線／愛知県稲沢市／約11分／0回）
8位　八事日赤　3.8万円（名古屋市営地下鉄名城線／愛知県名古屋市／約29分／2回）
10位　平針　3.9万円（名古屋市営地下鉄鶴舞線／愛知県名古屋市／約29分／1回）
10位　植田　3.9万円（名古屋市営地下鉄鶴舞線／愛知県名古屋市／約26分／1回）
12位　大山寺　4.0万円（名鉄犬山線／愛知県岩倉市／約22分／3回）
12位　丸ノ内　4.0万円（名鉄名古屋本線／愛知県清須市／約24分／2回）
12位　八事　4.0万円（名古屋市営地下鉄名城線／愛知県名古屋市／約22分／1回）
12位　塩釜口　4.0万円（名古屋市営地下鉄鶴舞線／愛知県名古屋市／約24分／1回）

名古屋駅の30分圏内まで選択肢を広げると2万円台から住める！
家賃相場が最も安かったのは名鉄名古屋本線・島氏永（しまうじなが）駅。上り線ホームは一宮（いちのみや）市、下り線ホームは稲沢（いなざわ）市に位置している。もともとあった島駅と氏永駅が統合され、1つの駅になったことが一風変わった駅名の由来だ。現在は無人駅で一日の利用客はさほど多くなく、駅周辺は田園や一戸建て住宅が広がる静かな環境。SUUMO掲載の賃貸物件数は50件以下（今回の調査時点。以下同）で選択肢が豊富とは言いがたいが、名古屋駅から約23分の立地で家賃相場が2.8万円というのは魅力的だろう。
これまで調査してきた東京近郊の家賃相場に比べると、1位の2万円台という家賃相場が破格値に感じられる。一方で、名古屋駅は6.4万円という家賃相場だったので、東京近郊と比べてもそこまで安くはない。しかし名古屋駅の30分圏内まで選択肢を広げると、だいぶ家賃相場が下がることがランキングから見て取れる。ランクインした15駅のうち最も高い家賃相場でもジャスト4万円だった。
家賃相場が4万円だったのは4駅あり、そのうち名古屋市営地下鉄鶴舞線・塩釜口（しおがまぐち）駅は名城大学天白キャンパスの最寄駅。学生向けの賃貸物件が多いためか、こちらはランクインした15駅中で最も多い、1000件以上の賃貸物件がSUUMOにも掲載されている。駅周辺にはコスパのいい飲食店や居酒屋がそろい、夜でも人通りが少なくない。ファミリー層よりは若者におすすめの街と言えるかもしれない。

県外や市外にも目を向けると穴場の駅が見つかるかも
名古屋駅は愛知県内でも西側に寄ったロケーションのため、電車に30分も乗ると隣県へ出ることができる。トップ15駅のなかでも3駅は、お隣・岐阜県の駅がランクインしている。
そのうち2位のJR東海道本線・穂積（ほづみ）駅は岐阜県瑞穂市に位置。駅周辺には幼稚園や小中学校が複数点在し、子育て世代の住民も少なくない様子。郵便局や市役所、スーパーなど日々の生活に必要な施設も駅周辺にそろっている。また、名古屋駅まで乗り換えせずに行けるだけでなく、岐阜県の繁華街・岐阜駅まで電車で2駅。愛知と岐阜、両県の都市部に出やすいため、休日のおでかけも楽しめそうだ。
ランキング中で名古屋駅からの所要時間が最も短かった駅も見てみよう。それは8位のJR東海道本線・稲沢駅。名古屋駅からは3駅・約11分の近さで、家賃相場は3.8万円。駅前の再開発が進行し、大規模マンションや大型ショッピングセンター「リーフウォーク稲沢」が誕生している。
名古屋駅を基点に住まい探しをするとき、ついつい基点駅がある名古屋市内に注目してしまいがち。しかし家賃相場が同じ8位の稲沢駅と八事日赤（やごとにっせき）駅を見比べると、名古屋市内の八事日赤駅よりも名古屋市外にある稲沢駅のほうが、名古屋駅からの所要時間も乗り換え回数も少ない。
また、2位の穂積駅のように、県をまたいではいても乗り換えせずに30分以内で名古屋駅まで行ける駅もある。住所表記にこだわりすぎず、路線図や地図で位置関係を確認しながら住まいのエリア決めをすることが、お得な物件探しのコツかもしれない。

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31 サイトを利用して1億円の節約を実現、マンション大規模修繕の見直し術 2017/12/8 読売新聞
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マンションも築10年が近づいてくると、そろそろ初めての大規模修繕を考えなければならない。しかし「大規模修繕はどこに頼めばいいのか」、「そもそも相場が分からない」等々、マンションの管理組合の悩みは尽きない。今回、大規模修繕を比べられる「マンション修繕入札サイト」を活用して、1億円もの節約を実現した管理組合があると聞き、その実情を聞いてみた。

そもそも大規模修繕は誰がどのように行うのか
管理組合に建築の専門家がいればいいが、おそらくいない場合が多いはずだ。また組合員に建設会社に勤めている人がいても改修部門に携わる方でないと知識は十分ではない。おそらく最初は委託している管理会社に頼むことが多いだろう。しかしそれが正解なのだろうか。
大規模修繕の依頼方法として、現在は大きく2つの方法がある。責任施工方式と設計監理方式だ。
「責任施工方式」とは、マンション管理組合と工事施工会社が工事請負契約を直に結ぶ方式。この場合は、調査診断、改修設計、資金計画から実際の工事までの全てを1社がおこなう。
「設計監理方式」とは、第三者（専門家）である設計コンサルタント会社に、調査診断、改修設計、工事施工会社選定補助、資金計画、工事監理などを委託する方法だ。「管理」ではなく「監理」ということばを使う意味は、単に工事を管理するのではなく、工事の内容自体も現場で監督するということで使われている。
最近では「チェック機能が働く」と、設計監理方式が人気を集めている。工事費以外に、設計監理業務費用として専門家の費用が発生するが、建物診断から始まり、工事の仕様決定、施工会社選定の補助、工事が始まってからは現場巡回や施工内容のチェックも委託できるので注目されている。
しかし国土交通省住宅局からの「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について」(平成29年1月27日)という通知でも示されたように、設計会社と施工会社の談合があったり、一部の設計コンサルタントがバックマージンをもらうなどの事例があり、設計コンサルタント選びも注意が必要だ。
それではどうやって適切なパートナーを選べばいいのか。紆余曲折しながら、実際に大規模修繕に取り組んだ例を聞くのが一番早い。ということで、あるマンションの事例について取材してみた。

修繕積立金の予算額とぴったり。見積もり額に不信感…
築14年、約280戸のAマンションは首都圏の郊外に位置するマンションだ。修繕委員会としてかかわっているＡさんにお話を伺った。
「2014年2月、築10年を越えたところで大規模修繕に取り組むことになりました。まず管理を委託していたX管理会社自身が、自社と自分たちの推薦する2社の合計3社での設計監理の相見積もりを出してきました。結局、総会では最安値のX管理会社を設計監理者として可決しましたが、X管理会社主導の不透明な決め方にすっきりしませんでした」とAさん。
そのX管理会社が設計監理者として算出した当初の大規模修繕工事の設計見積もりは3億8000万円という提示だった。「当時、修繕積立金の額がちょうど同額程度貯まっていたので、どうも金額ありきの見積もりではないかと不信感が生まれました」
翌年の3月に修繕委員会が発足。委員会の中には、X管理会社を信用する人たちと、X管理会社に不信感を持つ人たちに分かれていた。修繕委員会の中でX管理会社の見積もりに不信感を持つ委員が「1戸80万円位が相場だと聞いている」という話が出ると、管理会社派の委員が「それなら1戸80万円の見積もりを作ればいい」と言い出す人もいた。実際それに応じてX管理会社は2億2000万円の設計見積もりを提示してきたそうだ。

サイトを利用して最終的に1億円の節約を実現できた
いったい見積もりとは何のためにあるのかと不安感を持つようになったAさんたちは、8月に「マンション修繕入札サイト」を知り、客観的な判断を求めて相談することにしたそうだ。「単なるマッチングサイトではなく、コンサルティングもしてくれるということで信頼できそうだと思いました」とA さん。
「入札サイトの担当者から、同じX管理会社が管理し設計監理も請け負った埼玉のＢマンションの事例を聞いたのですが、Ｘ管理会社が仕様や数量を作成、計算した統一の見積内訳書について、Zという設計事務所に検証してもらったところ、たとえば塗装面積がマンションの面積より広くなっているなど、不透明に4000万円ほど増額されていたことがあったというのです」
そこで、Aマンションでも、Ｂマンションで設計検証をしたというZ設計事務所に頼むことにしたそうだ。
結局Z設計事務所にX管理会社の設計見積もりの設計検証をしてもらったところ、同じ工事内容で3億8000万円から3億2000万円へと設計見積もりが下がったそうだ。
X管理会社に不信感を抱いた修繕委員会と理事会は2016年7月には臨時総会を開き、設計監理をZ設計事務所に引き継いでもらうことに決定した。12月には入札サイトや住民紹介、業界新聞を使っての公募など、幅広く募集して、工事会社15社が応募してきた。
「その間も反対派の住民からはかなりの抵抗にあいました。X管理会社と結びついている住民がビラを配るなど、臨時総会は大荒れに荒れましたが、結局X管理会社を設計監理者から外すことができました」
修繕委員会としてはオーバースペックである工事を取りやめるなどZ設計事務所とともに工事内容も精査し、結局入札サイトの会員である新工事会社が2億6000万円で請け負うことが決まった。追加工事の2000万円を含めて合計2億8000万円に工事費が決定。最初の見積もりから1億円も節約できることになった。
一連の事態を鑑みて、Aマンションは管理の委託自体も他の管理会社に変更した。そのため年間の委託料も300万円下がったそうだ。
公平・客観的な情報を得るためには外部組織を上手く活用するべき
ほとんどのマンションでは、管理を管理会社に委託している場合が多く何の疑問も持たず、大規模修繕も管理会社におまかせという例も多いだろう。
管理会社自身が施工会社として大規模修繕工事に手を挙げる場合以外でも、管理会社と関係のある工事会社を紹介されることも多く、適正利益以外のマージンが上乗せされる事もあるようだ。
そもそも見積もりが上がってきても、それが劣化具合に応じた必要な工事のものかどうか判断するのは管理組合側では難しい。そのとき、どんな点をチェックするべきだろうか。
「責任施工方式で工事会社から見積書を取得した場合、各社がバラバラな仕様項目や数量を入れてくる事が多いです。その場合、マンションの劣化具合に対してどの仕様項目が必要か、またその仕様のグレードは適正か、数量は正しいのか、という判断を管理組合側でしなくてはいけません。その際、工事金額が安いというだけで施工会社を決めてしまうと、手抜き工事をされたり、その結果大規模修繕工事が終わってまだそれほど月日が経っていないのに修繕箇所が再度劣化したりする事もあります。このような事を念頭にいれて信用のおける会社を吟味することが大切です」と入札サイトの担当者。
「設計監理方式の場合では、大規模修繕工事の経験豊富な一級建築士が理事会、修繕委員会の意見をくみ取りながら、今行うべき工事が何かを教えてくれます。劣化具合からして先送りできる工事内容と今手を打つべき工事内容を見極めてくれますし、例えば使い勝手が悪い箇所の改良や、住民の多くが希望する駐輪場の増設工事なども、資金面を含めてアドバイスしてもらえるため、管理組合としては必要な工事と適正金額の判断がしやすく安心です」（同上）

見積もりを取る前に、管理組合が建物・設備の劣化を把握する
正しい見積もりを取るためには、まずマンションが実際にどのような状態になっているかの現況把握が第一歩だ。建物や設備の各箇所について劣化度をランク付けして、実際の工事の必要性・緊急度を明確にする必要がある。そのために、まずは簡易建物調査診断を無料でやってくれるところ（設計事務所・施工会社・入札サイトなど）があるので、そのようなところを利用して複数の診断資料を得るのも１つの手だ。
簡易版の調査診断で、ある程度の概要を把握し、より詳細な状況を知るために正式な調査診断を有料で依頼するのがよいだろう。いずれにしても、管理会社にお任せすればいいというものではなく、管理組合自体がマンションの現状をきちんと把握しておくことが大切だ。
自分たちが納得した工事内容を基本に見積もりを取れば、高すぎる費用や安すぎる費用は排除できる。また自ずと相場観も養えるはずだ。そのためにも工事費の見積もりは項目ごとにきちんと出してもらおう。素人でもわかる見積もりを作ってもらうのは当然のことである。
大規模修繕はあくまでも管理組合が主導権を握り、必要な工事を適切な費用で実施するべきだ。そして公平・客観的な情報を得るためには外部組織を上手く活用するべきだろう。

2017-12-14 ｜ Posted in 住宅関連新聞記事｜ Comments Closed　

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.713 　2017/11/30～2017/12/06

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.713 　2017/11/30～2017/12/06
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【日本経済新聞】
1 建機生産２割増　コマツ粟津工場、18年３月期見通し　米国の需要旺盛
2 土地分譲と水道事業を統合　千葉県が19年度に
3 民泊監視法案が衆院通過
4 LIXIL、スマートスピーカー連携でスマートホーム
5 クワザワ、リフォーム需要の開拓強化
6 キムラ、住宅分野の商品開発強化
7 空き家で街がスカスカ　郊外で進む「スポンジ化」現象
8 足利銀、埼玉・所沢に出店　住宅ローンなど開拓
9 太陽光・蓄電池付き高齢者住宅、災害時には供給対応
10 ＬＩＸＩＬ、ドアやシャッターをＡＩスピーカーで操作
11 京都市の民泊規制厳しく　条例素案、不動産業界は懸念の声
12 低圧一括受電でＺＥＨ基準を満たす賃貸集合住宅
13 ＣＴＣ、住宅ローン対話型動画で説明
14 12月の住宅ローン金利　全行据え置き
15 パナ、リフォーム事業の売上高目標を引き下げ
16 10月の住宅着工戸数、４カ月連続減少
17 早川ゴム、集合住宅などの改修に的　部材生産の新工場完成
18 10月の新設住宅着工、前年比4.8％減　マンションが16.9％減少

【朝日新聞】
19 長谷工、マンション向け「杭」開発　性能維持しつつ経済的に
20 建材とAIスピーカーを連携させた国内初のシステム開発　LIXIL
21 ライフルが海外不動産投資セミナー開催、12月10日・本社で
22 野村不動産アーバンネット　不動産サイト「ノムコム」にVRホームステージング導入
23 国際不動産FCのサザビーズ、”新興富裕層”でシェア拡大へ
24 「ご近所付き合い」「インターネット」お題に川柳募集　東京土地家屋調査士会
25 クラウドで観光などに特化した不動産投資を募集　プレリートファンド
26 物流施設事業に本格参入、首都圏で第1弾を着工　新日鉄興和不動産
27 大阪の建築コンペに参加　早稲田と芝浦工大の合同チーム
28 大阪宅建協会がライフルと業務提携、不動産情報サイト分野で
29 ナーブ、「VR内見システム」をケイアイスターに提供開始
30 前月比再び下落　10月・首都圏、新築戸建て成約価格
31 「JIBANGOO」のアプリをリリース　地盤ネットHD
32 老後の暮らしを考えるセミナー12月15日開催　ウスイホーム

【読売新聞】
33 参考にしたい「理想の新婚部屋」はどれ？ライフスタイルに合わせた４つの間取りを紹介
34 若者がセルフリノベ！過疎の団地が”海を臨む別宅”に
35 部屋の間取りや家具にも変化が起こる!?　専門家に聞いた“テレワーク”の可能性

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1 建機生産２割増　コマツ粟津工場、18年３月期見通し　米国の需要旺盛 2017/12/6 日本経済新聞
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　コマツ粟津工場（石川県小松市）は５日、2018年３月期の建機生産台数が17年３月期に比べて２割増えて１万3900台規模になる見通しを明らかにした。売上高は同23％増の約2045億円を見込み、３年ぶりに２千億円台を回復する。住宅着工が堅調な米国を中心に海外の建機需要が旺盛で、輸出比率は64％台と17年３月期を５ポイント超上回る。
　生産台数、売上高ともに６月時点の見通しを１割ほど上方修正した。為替が円安方向で安定していることに加え、石炭や非鉄など資源価格が高値で推移し鉱山用の需要が回復。米国のほか東南アジアや中南米からの引き合いも増えた。藤田直樹工場長は「比較的大型の機種の製造を他工場から（粟津工場に）移管している」と語った。
　国内向け生産台数は１割ほど増える見通しという。東京五輪を控えた都心の建設工事や北陸新幹線の延伸工事が本格化している恩恵を受けた。建設機械は今秋から国内で排ガス規制が強化されたが、夏までの駆け込み生産の反動減は現時点で目立っていないという。
　北陸電力が来春から大口向け電気料金を引き上げることについて、藤田工場長は「引き上げ幅は交渉中。生産改革で使用電力を減らし、値上げ分を吸収したい」とした。

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2 土地分譲と水道事業を統合　千葉県が19年度に 2017/12/5 日本経済新聞
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　千葉県は５日、県の造成地を分譲・管理する企業土地管理局を2018年度末で事実上廃止し、水道局と統合する方針を明らかにした。事業規模が年々縮小しており、単独での存続は非効率だと判断した。前身の県企業庁は幕張新都心など数々の大型開発プロジェクトを主導した歴史がある。企業土地管理局の廃止により、工業用地や住宅地の供給を専門とした公営企業は姿を消す。
　森田健作知事が同日の県議会本会議で武田正光氏（自民党）の質問に答え、両局を19年度に統合する方針を表明した。森田知事は「企業土地管理局には処分できそうな土地がまだ残っているが、単独の企業体として存続するほどの業務量にはならない」と説明した。
　企業土地管理局は旧企業庁の業務を引き継ぎ、16年４月に発足した。15年度末時点で575ヘクタールの土地を保有していたが、工業用地や住宅地の分譲が進み、18年度末には350ヘクタール程度に縮小する見通しだ。
　廃止にともない、企業土地管理局が県有地の売却などで得た322億円（18年度末見込み）の資金のうち、大規模災害の対策費として必要な分を除く270億円を県の一般会計に繰り入れる。森田知事は「道路や橋梁の長寿命化をはじめ、県の社会基盤整備に活用したい」と話した。
　企業土地管理局は146人、水道局は1015人（４月１日時点）の職員を抱えている。統合後は総務や人事、給与管理といった間接部門を一本化することで、人件費の抑制効果を期待できる。統合後の組織形態は今後詰めるが、名称は「水道局」以外に変わる可能性もある。
　戦後の人口増加や都市開発の進展に対応し、千葉県は1959年に庁内に開発部を設置し、県主導の大型開発事業に乗り出した。63年には地方公営企業法に基づく千葉県開発局に改組。その後も組織改正を重ね、74年に企業庁が発足した。
　この間、京葉臨海工業地帯の造成や幕張地区の埋め立て、千葉ニュータウンの開発などさまざまな大型プロジェクトを展開。臨海部を中心に石油化学や鉄鋼業など数多くの企業を誘致し、住宅地も東京のベッドタウンとして成長した。
　企業誘致に大きな成果を挙げた一方、企業庁時代の苦戦ぶりを象徴するのが千葉ニュータウン事業だ。用地買収や分譲が難航し、開発規模を段階的に縮小。計画人口は14万3000人と当初計画に比べて６割近く下方修正したが、実際の居住人口は９万8000人（10月末）にとどまる。企業土地管理局は水道局との統合前に土地を完売したい考えだが、実現のメドは立っていない。
　2000年代以降は日本経済の長期低迷や人口増の鈍化が響き、企業庁の経営は悪化。12年度には土地の新規造成から撤退し、土地の分譲や賃借に事業を縮小した。
　後継組織である企業土地管理局が看板を下ろすことで、千葉県の経済発展を支えた旧企業庁は名実ともに役割を終える。

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3 民泊監視法案が衆院通過 2017/12/5 日本経済新聞
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　住宅に旅行者を有料で泊める民泊への監視を強める旅館業法改正案が５日の衆院本会議で全会一致で可決、参院に送付された。営業許可なく旅行者を泊める「ヤミ民泊」に対し、行政の立ち入り検査の権限を与え、罰金の上限額を引き上げる。今国会で成立する見通し。
　国家公務員の給与を引き上げる給与法改正案、地方競馬の支援期限を延長する競馬法改正案、Ｃ型肝炎患者の給付金の請求期限を延ばす薬害肝炎救済法改正案も、同日の衆院本会議で可決した。

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4 LIXIL、スマートスピーカー連携でスマートホーム 2017/12/5 日本経済新聞
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　LIXILは2017年12月4日、スマートスピーカーで玄関ドア、シャッターなどの建材や家電を制御できるIoT（インターネット・オブ・シングズ）システム「住まいのリンクシステム」を開発したと発表した。2018年4月に全国で発売する。同社によると、スマートスピーカーと建材が連携するシステムは国内初という。
　住まいのリンクシステムは主に3つの機器で構成する。スマートメーターなどの利用状況を把握したり、家電を遠隔操作したりする「ホームコントローラ」、各種センサーやWebカメラなどのデータを取得する「リンクコントローラ」、ホームコントローラとリンクコントローラを連携させるルーターである。
　例えばユーザーが外出前にスマートスピーカーに話しかけると、スピーカーと連携する音声センサーが音声データを収集。このデータを活用してリンクコントローラとホームコントローラが連携して、照明やエアコンをオフにしたり、シャッターを閉めたりできる。スマートフォンでもスマートスピーカーと同様に操作できるほか、玄関ドアの開閉をきっかけに他の建材を制御することも可能という。
　同システムで利用できるスマートスピーカーは、米アマゾン・ドット・コムの「Amazon Echo」シリーズと、米グーグルの「Google Home」シリーズの予定。LIXILは同社の建材で住宅を新築する顧客を主な対象に、年間1万棟に同システムの採用を目指すとしている。

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5 クワザワ、リフォーム需要の開拓強化 2017/12/5 日本経済新聞
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【リフォーム需要の開拓強化】少子高齢化の進展で新規住宅着工は減少見込み。リフォーム需要の開拓を強化する。インターネットを使った工事請け負いも続ける。住宅関連では今後普及が見込まれる省エネ商材を使った資材の営業を拡大する。東海・北陸エリアの需要も取り込む。最終増益に。

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6 キムラ、住宅分野の商品開発強化 2017/12/5 日本経済新聞
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【住宅分野の商品開発強化】住宅関連資材の卸売事業は次世代型モデル住宅の全国展開で販売力を強化。自然素材の輸入品など新商品の開発にも力を入れる。ホームセンター関連の小売り分野では新規開店した大型店舗の売り上げ拡大を見込む。増収増益だが、セール実施や広告費などがかさめば減益も。

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7 空き家で街がスカスカ　郊外で進む「スポンジ化」現象 2017/12/5 日本経済新聞
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　「都市のスポンジ化」という現象を聞いたことがあるでしょうか。人口が減るなかで空き家や空き地がランダムに発生し、街がスポンジのようにスカスカになってしまうことです。この問題が東京の郊外で注目され始めています。
　「1970年代ごろまでに建てられた家で空き家が増えている。マッピングすると、スポンジ化を実感する」。こう話すのは、埼玉県毛呂山町役場の酒井優さんです。「街の人口密度が下がると、多額の投資をしてきた下水道や道路などが無駄になる。小売店なども収支があわず撤退してしまう。それでまた人が減る負のスパイラルに陥る」と懸念しています。
　スポンジ化は日本特有の現象とされます。高度経済成長期に都市部に若者が大勢やってきました。彼らは結婚するとマイホームを求めて郊外に散らばりました。その家を相続した子どもが放置すると空き家や空き地になります。団塊の世代の持ち家の相続期を迎える2033年には3軒に1つが空き家になるとの予測もあります。
　奇妙なことに周辺では開発が続いています。2000年代の規制緩和により、それまで開発できなかったところに、若い人向けの住宅や、相続対策用のアパートが大量につくられているのです。東洋大学の野沢千絵教授は「少しでも人口を確保したい自治体が郊外の開発を許容している。焼き畑農業的な対応」と批判します。
　都市計画制度の限界もあります。日本では開発時点での規制はありますが、開発後にどう使うかは事実上、個人の自由です。英国では開発した後もより良い街にしていくための仕組みがあります。開発事業者と自治体、土地の所有者が協定を結び、土地の使い道を考えるのです。そうした開発費も事業者が負担します。
　野放図な街づくりのツケを背負うのは住民です。景観が悪化したり、水道などのインフラ整備費が膨らんだりします。国土交通省も対策を考え始めていますが、具体化はこれからです。首都大学東京の饗庭伸教授は「いろんな立場の人が、生活を良くしようと考えることが大切」と話します。街をどう縮小していくか。知恵の絞りどころです。

■饗庭伸・首都大学東京教授「コンパクトシティー、すぐ実現は難しい」
　「都市のスポンジ化」の現状と対策などについて、都市計画に詳しい首都大学東京の饗庭伸教授に聞きました。
――「都市のスポンジ化」はいつごろから問題視されるようになりましたか。

首都大学東京の饗庭伸教授
　「都市計画関係の専門家の間では2000年代後半から指摘されるようになりました。人口が減っていく中で、都市は外側からじわじわと縮んでいくと考えられていましたが、現実は都市の大きさは変わらないまま空き家や空き地がランダムに出現するスポンジ化が進んでいるのです。空き家問題は、ゴミ屋敷になったり、周辺の治安が悪化したり、というスポット的な生活環境上の問題で扱われることが多いですが、スポンジ化は、これから都市をどう再編していくかという問題意識から空き家や空き地を捉えています」
　――海外でもスポンジ化の例はありますか。
　「ないと思います。国土全体でこれほど激しい人口減少が起きているのは日本だけでしょう。そもそも歴史的に見て、都市が大きくなる際に、農地が虫食いのように開発される『スプロール』現象が大きく進んだことが日本の特徴です。日本は個人の土地の所有権が強く、都市計画がうまく機能しませんでした。これが今のスポンジ化の問題へとつながっていきます。ただ、私はスプロール開発により都市が緩やかに広がることで、スラムが発生しなかったなどの利点もあったと考えています」
　――都市の再編としては、街の中心に機能を集約する「コンパクトシティー」を掲げる自治体も増えています。
　「コンパクトシティー政策は理想ですが、実際に人を思い通り動かすのは難しい。すぐに実現するのは難しいでしょう。都市は拡大するときは30年くらいでバーンと大きくなってしまいますが、小さくなるときは50年、100年といった時間がかかります。そしてその時に、確実にスポンジが出てきてしまう。50年後に都市が小さくなるからといって、50年間何もしないというのは人々の生活を支えることにはなりません。だから、スポンジの穴をどう使うかといった議論が必要なのです」
　――スポンジ化にはどのような対策が考えられますか。
　「空き家や空き地をどう活用していくかだと思います。みんなが使える公園にしたり道路にしたり、都市をより良くする方向に使っていかなくてはなりません。こうしたことを行政がやろうとするととてもコストがかかるので、不動産業者など民間で進めてもらうしかありません。街や暮らしを豊かにしようとする取り組みをするNPOや若者も増えています。行政はこうした人たちをつないだり、事業への参入障壁を低くしたりする工夫が必要でしょう」

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8 足利銀、埼玉・所沢に出店　住宅ローンなど開拓 2017/12/4 日本経済新聞
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　めぶきフィナンシャルグループ（ＦＧ）傘下の足利銀行は埼玉県所沢市に出店する。「所沢支店」を、まずは2018年１月11日に川越支店（同県川越市）の店舗内店舗として開設。その後、同年５月に所沢市の西武所沢駅近くに移転、開業する予定だ。所沢市など埼玉県西部で、個人向けの住宅ローンや法人向けの事業資金など需要の掘り起こしを強化する。
　所沢への出店は、めぶきＦＧが22年３月期までにリースや証券を含め15店舗程度を新設する計画の一環。同じくＦＧ傘下の常陽銀行は千葉県で攻勢をかける。10月に船橋支店を柏支店（同県柏市）の店舗内に設け、18年３月にＪＲ船橋駅（同県船橋市）近くに移す。

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9 太陽光・蓄電池付き高齢者住宅、災害時には供給対応 2017/12/4 日本経済新聞
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　積水化学工業のグループ会社である東北セキスイハイム不動産（仙台市宮城野区）とヘルシーサービス（千葉市）は、仙台市に自社運営のサービス付き高齢者向け住宅「ハイムガーデン仙台泉」を竣工し、2017年12月7日に開所する。
　鉄骨ユニット造2階建てで、介護を必要とする高齢者向け「一番館」（30戸）と、アクティブシニア向けの「二番館」（18戸）の2棟構成。一番館には定格出力7.07kW、二番館には同9.90kWの太陽光発電システムを搭載した。太陽光パネルおよびパワーコンディショナー（PCS）は、一番館がシャープ製、二番館が京セラ製。
　また、一番館にはニチコン製の屋外設置型蓄電池を、二番館には京セラ製の屋内設置型蓄電池を設置した。容量は各12kWh。さらに、余剰電力を電気自動車（EV）に蓄電し災害時などに建物に供給するVtoHシステムを備えた。EVには日産自動車の7人乗りワゴン「e-NV200」を導入した。
　各居室はバリアフリーにするとともに、IHキッチン、介助しやすいトイレ空間、車イスでも使える洗面化粧台、緊急通報装置などを設置した。高気密・高断熱の建物で温度差の少ない環境で安全、快適に生活できるという。
　一番館はヘルシーサービスが運営を担当し、専任スタッフが24時間365日体制でサポートする。二番館は東北セキスイハイム不動産が運営し、セキスイハイムグループとセントラルスポーツとの協業で、運動機能の維持・改善のための「うちジム」を設けた。二番館の入居者が要介護になった場合、一番館への転居も可能。

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10 ＬＩＸＩＬ、ドアやシャッターをＡＩスピーカーで操作 2017/12/4 日本経済新聞
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　ＬＩＸＩＬは４日、ＡＩスピーカーと連携した電動シャッターや玄関ドアなどの建材を開発したと発表した。ＡＩスピーカーに「行ってきます」などと話しかけると、センサーを組み込んだドア類が自動で動く。ＡＩスピーカーと連携した建材は国内で初めてという。
　2018年４月に全国で発売する。ＡＩスピーカーやスマートフォン（スマホ）と建材を連携するシステムとして販売し、導入費用は基本プランで10万円程度（建材の購入費は除く）の見通し。
　浴室やトイレなどの水回り商品のほか、照明やエアコンなど外部メーカーが発売する機器でも使えるようにする。スマホと連携した外出先からの遠隔操作や、カメラを利用して不在時の留守宅の見守りに使うなど、住宅内のあらゆるモノがネットにつながる「ＩｏＴ」の総合的なシステムとして構築したい考えだ。

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11 京都市の民泊規制厳しく　条例素案、不動産業界は懸念の声 2017/12/1 日本経済新聞
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　京都市は１日、民泊条例案の骨子をまとめた。市中心部で営業する民泊でも、管理者らが緊急時などに約10分内で駆けつけられるよう求めるなど、全国でも厳しい規制の内容となった。トラブルを警戒する地域住民らへの配慮をにじませた一方、不動産業界からは懸念の声も出ている。
　「地域住民と観光客の安心安全の両立のためには（法律の）ぎりぎり限界に挑戦する条例が必要だ」。民泊規制を検討するため11月に開かれた有識者会議で門川大作京都市長は語気を強めた。
　2018年６月の住宅宿泊事業法（民泊新法）施行に伴い、全国的に民泊が解禁となる。無許可で営業していた民泊が法に基づいて営業できるようになるが、自治体には不安の声が大きい。実態の不透明な民泊が野放しになりかねないとの懸念があるためだ。
　民泊新法は地域の実情に合わせて区域を定め、営業期間を制限する条例を定めてよいとしている。京都市は金閣寺や南禅寺の周辺などの住居専用地域（京町家や家主居住型民泊除く）については、閑散期の１～２月の60日間に営業を制限するよう検討してきた。
　だが京都市内では観光地と住宅地が隣接し、市中心部には京都御苑や二条城などの観光施設が集中する。有識者会議でも「上京区や中京区など、市中心部でも制限を設けないと意味がなくなるのでは」との声があった。
　そこで設けたのが「駆け付け要件」だ。緊急時でも宿泊施設から10分程度で駆けつけられるよう、施設から半径800メートル以内に事業者か管理者が駐在するよう求めた。これまでは海外に拠点を置き、緊急時に連絡が取れない事業者も多かったが、国内に管理する代理人を置く必要が生じる。
　一方、不動産業界からは不安の声も。京都市内で不動産業を営むフラット・エージェンシーは「規制を強めると民泊事業をやりたがっている新規参入者の意欲をそいでしまう可能性がある」と指摘。市内で不動産業を営む都ハウジングの岡本秀巳社長は「全国的にも大変厳しい条例」と語る。
　石井啓一国土交通相は１日の記者会見で、自治体による過度な規制に懸念を示した。シェアエコノミーの一角を占める民泊は、既存の経済の枠組みにとらわれない新しいビジネスのあり方ともいえる。地域と共生し、どう国際観光都市の未来を模索するのか。京都市の挑戦に注目が集まる

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12 低圧一括受電でＺＥＨ基準を満たす賃貸集合住宅 2017/12/1 日本経済新聞
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　大東建託と京セラは2017年11月30日、静岡県伊豆市にて、戸建てのネット・ゼロ・エネルギー・ハウス（ZEH）基準を満たす賃貸集合住宅「ルタン」が完成したと発表した。現在、共同特許を出願中という。
　木造ツーバイフォー（2×4）工法を採用した1棟6世帯の集合住宅で、21.8kWの太陽光発電設備を備える。屋根形状を招き屋根とすることで、太陽光パネルの設置容量を増やした。太陽光パネルおよびパワーコンディショナー（PCS）はともに京セラ製。
　戸建てZEH基準と「低圧一括受電システム」を組み合わせた。同システムは、低圧での電力の受電と余剰電力の売電、各戸への太陽光発電電力の分配などを電力会社との間で一括して行う。全住戸の電気を取りまとめることでPCSなどの設備投資を削減できるため、賃貸住宅オーナーにとって事業性の向上が期待できる。
　この他にも、小屋裏および床下の断熱性能を向上し、省エネ性能の高いアルミ樹脂複合サッシを採用した。断熱性能を高めることで冬は暖かく、夏は涼しい快適な住空間を提供するほか、資産価値も向上するという。
　既に全室入居契約済みで、12月1日から入居開始する。両社は、低圧一括受電システムを組み合わせたZEH基準を満たす賃貸集合住宅を積極的に展開していく。

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13 ＣＴＣ、住宅ローン対話型動画で説明 2017/12/1 日本経済新聞
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　システム開発の伊藤忠テクノソリューションズ（ＣＴＣ）は１日、顧客と画面上で対話しながら説明を進める動画配信システムを活用し、三井住友信託銀行に住宅ローンなどを紹介する専用動画「どこでもローンガイド」を提供したと発表した。
　三井住友信託銀行は店舗やＤＶＤ、インターネットで住宅ローン契約の説明をしている。ただ説明が画一的になりやすく申込内容に沿った案内や顧客の理解度に合わせた説明が難しかった。
　そこでピツニーボウズジャパン（東京・品川）が開発したシステムの導入を決めた。視聴者の属性や嗜好、契約内容などに応じた対話型の動画を配信する機能を備える。動画の視聴時間や回数なども一覧で確認できる。動画を通じた説明の進捗も簡単に把握することが可能だ。
　同システムを活用したどこでもローンガイドでは顧客の住宅ローンの申し込みプランに合わせて動画が進む。申し込みプランの内容に沿って契約後の手続きなどを分かりやすく説明する。
　銀行店舗の担当者は顧客がどこでもローンガイドをどれだけ視聴しているか知ることで理解度や質問、要望を事前に把握し、来店時に円滑な説明ができる。動画では家計の見直しや資産運用、相続といった関連の商品・サービスも紹介している。

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14 12月の住宅ローン金利　全行据え置き 2017/11/30 日本経済新聞
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　三菱東京ＵＦＪ銀行など大手行は30日、12月に適用する住宅ローン金利を据え置くと発表した。固定型10年の最優遇金利は三菱ＵＦＪ銀が0.75％、三井住友信託銀は0.70％で前月から横ばい。三井住友銀は1.05％、みずほ銀行は0.80％とする。りそなグループも前月から据え置いた。

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15 パナ、リフォーム事業の売上高目標を引き下げ 2017/11/30 日本経済新聞
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　パナソニックは30日、住宅リフォーム事業の売上高で2025年度に16年度比55％増の500億円を目指すと発表した。18年度に1000億円にするとしていた従来目標を引き下げる。台所やトイレなど家の一部だけを改修する事業で競争が厳しくなる中、当初想定していたＭ＆Ａ（合併・買収）を用いた成長路線を撤回。今後は自社の営業員で住空間全体を提案する大規模改修に注力する。
　16年４月に設立した子会社「パナソニックリフォーム」の事業方針を見直した。同社推定で市場の84％を占める費用100万円以下の設備交換や一部スペースの改修は、家電量販店やネット経由の業者などの参入が相次いでいる。
　パナソニックリフォームの和田庸平副社長は「パナホームによる新築元請けを通じて多くの顧客を抱えている」としたものの、今後は価格競争が激しくなると予想される。一部改修を得意とする企業を買収して量による拡大を描いていたが、他社との違いを出すのが難しくなると判断した。
　今後は「住空間リノベーション」と呼ぶ費用500万円以上の大規模改修に経営資源を割く。他社を含めた過去の3500の改修事例を、想定される顧客の要望や改修場所ごとに分けて体系化した上で案を作る「くらしコレクション」と呼ぶサービスを12月から始める。全国450人の営業担当者全員にタブレット端末を持たせ、顧客と一緒に操作しながら同サービスから理想の改修案を練る。経験が浅い営業員でも適格な提案をできるようにする。
　パナソニックが持つ照明や空調などの技術を組み合わせて、家全体を住みやすくする提案を増やす。大規模改修では25年度に16年度比2.4倍の300億円を目指す。

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16 10月の住宅着工戸数、４カ月連続減少 2017/11/30 日本経済新聞
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　国土交通省が30日発表した10月の新設住宅着工戸数は前年同月比4.8％減の８万3057戸となり、４カ月連続で減少した。貸家は同4.8％減の３万8017戸と５カ月連続で減った。
　貸家は５月まで相続税の節税対策と低金利を背景に19カ月連続で伸びていた。しかし供給過多で地方では借り手がつかず空室が増えている。地銀による「アパートローン」が増えていることを金融庁と日銀が問題視しており、茨城県、山梨県、鳥取県、高知県の減少率はそれぞれ４割を超えた。持ち家と分譲住宅も4.8％減で、それぞれ２万4807戸、１万9588戸だった。

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17 早川ゴム、集合住宅などの改修に的　部材生産の新工場完成 2017/11/30 日本経済新聞
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　建築・産業用ゴム製品の早川ゴム（広島県福山市）はマンションや上下水道の改修需要の取り込みに力を入れる。大規模改修に使う防水シート部材などを生産する第２成型工場がこのほど本社・蓑島工場（広島県福山市）敷地内に完成、2018年４月に稼働させる。また、耐震製品を使った上下水道の改修も首都圏で拡大。老朽物件の耐震化・長寿命化ニーズを的確に捉えるため、社内システムも更新する。
　新工場では建築物の屋根などに使われる鋼板に塩化ビニール樹脂製の防水シートを圧着した塩ビ積層鋼板を製造する。工場建屋は鉄骨２階建てで、延べ床面積は約3100平方メートル。総建設費は５億円。２億円をかけて鋼板と防水シートを圧着する機械なども導入する。18年４月に稼働させ、21年３月期にはフル生産させて20億円規模の年間売上高を目指す。
　国内では築後30年以上のマンションが増えており、大規模改修工事の需要は拡大が続きそうだ。矢野経済研究所（東京・中野）によると、17年に6207億円と見込まれるマンション共用部修繕工事の市場規模は、20年に6788億円となる見通し。その中で防水シートは「特に施工が容易な塩ビ樹脂製の需要が伸びる」（早川雅則社長）。
　早川ゴムは19年に創業100周年を迎える。工場新設は、これを機に生産体制を効率化する一環でもある。老朽化した創業地の松浜工場（福山市）の一部を簑島に移し、簑島の既存設備も再配置して生産効率を高める。新工場はスペースに余裕を持たせており、成長の見込める電子部品接合材などの新製品開発にも力を入れる考えだ。
　同社は上下水道のマンホール用「耐震可とう継ぎ手」大手でもあることから、首都圏で上下水道の改修需要も開拓する。
　耐震可とう継ぎ手は上下水道管とマンホールをつなぐゴムを内蔵したリング状の止水製品で、地震が発生しても要所を壊れにくくする。同社はこの継ぎ手本体と水道管を延命するための部材、両者をマンホールと水道管に取り付ける短工期の施工法をセットにした新サービス「リメイクリング」を展開する。
　すでに東京都八王子市で受注しており、18年３月までにマンホール計1000カ所で提供する。16年２月に神奈川県小田原市（100カ所）の案件を請け負ってから首都圏を中心に受注を伸ばしており、21年３月期に売上高３億円を目指す。
　国土交通省の推定によると、下水道の総延長約45万キロメートルのうち、建設後50年以上たった割合は13年に約２％だったが、23年には約９％、33年には約24％に増えるという。
　マンションや下水道の改修需要を取り込むために、19年１月には基幹システムも刷新する。受注や生産、出荷、在庫管理などを“見える化”することで、現場の作業負担の軽減や納期、工期の管理体制を強化する。

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18 10月の新設住宅着工、前年比4.8％減　マンションが16.9％減少 2017/11/30 日本経済新聞
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　国土交通省が30日発表した建築着工統計調査によると、10月の新設住宅着工戸数は前年同月比4.8％減の８万3057戸だった。４カ月連続で減少した。ＱＵＩＣＫがまとめた市場予想の中央値は2.8％減だった。マイナス金利政策導入後に増加した反動もあり、持ち家、貸家、分譲全ての項目が減少した。季節調整済みの年率換算値では前月比2.0％減だった。
　内訳をみると、貸家が前年同月比4.8％減の３万8017戸だった。減少は５カ月連続。相続税の節税を目的とした着工が一服したことが響いた。10月の貸家着工は首都圏と中部圏で前年実績を下回った。
　分譲は4.8％減の１万9588戸だった。減少は２カ月連続。分譲マンションが大規模案件の減少で16.9％減少した。一方で、分譲住宅は5.0％増加した。持ち家は4.8％減の２万4807戸と５カ月連続で減少した。
　同時に発表した10月の新築に関する住宅投資予定額は前年同月比2.5％減の１兆2536億円だった。減少は４カ月連続。項目別では、持ち家が4.0％減、貸家が5.1％減、分譲住宅が2.7％増だった

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19 長谷工、マンション向け「杭」開発　性能維持しつつ経済的に 2017/12/6 朝日新聞
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　長谷工コーポレーションはこのほど、日興基礎と大亜ソイルと共に、場所打ちコンクリートによる中間拡径杭「HND―NB工法」を開発し、ベターリビングの建築技術審査証明と評定を取得したと発表した。従来の「HND工法」よりも杭長が短く、杭径も細いものの、同等の支持力と引き抜き抵抗力を持つという。使用するコンクリート量を削減することができるため経済的で、施工時間も短い。
　同社が設計・施工する新築分譲マンションに積極的に採用していく。

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20 建材とAIスピーカーを連携させた国内初のシステム開発　LIXIL 2017/12/6 朝日新聞
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　LIXILは、家電やデジタル機器だけでなく、玄関ドアや窓シャッターなどの建材までIoT技術でトータルにつながる、住まいのリンクシステムを開発。建材とAIスピーカーを連携させた国内初(同社調べ)の商品として、18年4月から全国で発売する予定だ。
　新システムは住宅設備機器などを操作・連携させる「ホームコントローラ」と、各種センサ、カメラ、AIスピーカーなどを操作・連携させる「リンクコントローラ」を融合し、IoT連携させるもの。AIスピーカーやスマートフォンアプリでの一括管理・コントロールに加え、建材を操作することでも、エアコンや照明を自動で連動させることが可能。さらに、離れて暮らす家族や、外出時の子どもの帰宅など、玄関ドアの開閉を契機にカメラが連動し、その映像をメールでスマートフォンに通知することも可能となる。

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21 ライフルが海外不動産投資セミナー開催、12月10日・本社で 2017/12/5 朝日新聞
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　ライフル(東京都千代田区)は12月10日、同社本社(東京メトロ半蔵門駅徒歩2分)で海外不動産投資セミナー「ドル建て不動産投資のススメ」を開催する。講師に経世論研究所所長の三橋貴明氏、エコノミストの崔真淑氏を招き、米ドル建て不動産に投資するべき理由や、米ドル資産保有の優位性について講演する。午後1時～午後5時半。参加費無料。問い合わせは電話03(6774)1672まで

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22 野村不動産アーバンネット　不動産サイト「ノムコム」にVRホームステージング導入 2017/12/5 朝日新聞
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　野村不動産アーバンネットは12月5日、同社の不動産サイト「ノムコム」にVRホームステージングを導入した。バーチャルリアルティ技術により、VRシステムのVR内見に家具データベースを組み込み、360度カメラで撮影した室内の写真にCGの家具データを配置する。物件のイメージをよりつかみやすくするもの。

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23 国際不動産FCのサザビーズ、”新興富裕層”でシェア拡大へ 2017/12/5 朝日新聞
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　世界69カ国で富裕層向け高額不動産FC事業を展開するサザビーズ・インターナショナル・リアルティ(本部・米国ニュージャージー州)。このほど、同社トップのフィリップ・A・ホワイト氏が来日し、都内で会見した。「来年はグローバル化を一段と進め、マーケットシェアを現在の2倍に拡大したい」。そのための戦略として「これまでオークションで数十億円の絵画を落札するような超富裕層をメーンとしていたが、今後は間口を広げ、もう少し投資可能資金の少ない“新興富裕層”もターゲットとしていく」と述べた。

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24 「ご近所付き合い」「インターネット」お題に川柳募集　東京土地家屋調査士会 2017/12/4 朝日新聞
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　東京土地家屋調査士会は12月4日から、「ご近所付き合い」「インターネット」をテーマにした川柳を募集する。土地の境界線などで隣人とトラブルなどが起きるケースは日常発生しており、そうしたトラブル解決も土地家屋調査士の仕事の1つであること。また、インターネットは生活に欠かせないツールになっていることから、テーマに選んだ。
　どちらかをテーマにした川柳を18年1月12日まで募集している。応募方法は、東京土地家屋調査士会のHPから専用フォームで行うものと、はがきで応募する方法がある。
　詳しい問い合わせは東京土地家屋調査士会のホームページ(http://www.tokyo-chousashi.or.jp/)まで。

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25 クラウドで観光などに特化した不動産投資を募集　プレリートファンド 2017/12/4 朝日新聞
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　プレリートファンド株式会社は12月11日から、maneoマーケット株式会社との協働で不動産特化型のクラウドファンディング・サービス「プレリートファンド」の提供を開始。同月18日から投資の募集を開始する。
　「プレリートファンド」は今後も成長が期待できる観光、ヘルスケアなどの分野に特化。ファンドの出口戦略として国内外のREITを想定。投資を募る不動産情報を積極的に開示し、高い透明度を確保する。

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26 物流施設事業に本格参入、首都圏で第1弾を着工　新日鉄興和不動産 2017/12/1 朝日新聞
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　新日鉄興和不動産は12月1日、物流施設「LOGIFRONT(ロジフロント)」シリーズを新規に展開し、第1弾となる「LOGIFRONT越谷1」を着工した。
　同施設は国道16号線の内側、都心から25キロメートル圏内、東京外環自動車道「草加」ICから約6キロメートルに位置。国道4号線へのアクセスも良好で、道路の混雑状況に応じた配送ルートの選択が可能。1～3階まで大型トラックが自走可能なランプウェイおよび着床可能なトラックバースを設置する。
　同社は、同施設を契機に物流施設事業に本格参入。新日鉄住金グループの遊休地活用などを含め、首都圏、関西圏などで物流施設事業を展開していく。同施設の東側敷地には、シリーズ第2弾となる「LOGIFRONT越谷2」の開発計画も推進している。

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27 大阪の建築コンペに参加　早稲田と芝浦工大の合同チーム 2017/12/1 朝日新聞
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　早稲田大学と芝浦工業大学の両大学の研究室を中心とする合同チームは、12月2日から17日まで大阪市のうめきたサザンパークで公開される大学対抗建築コンペ「エネマネハウス2017」に参加する。学生が提案から施工まで携わったモデルハウスを提示する。
　70年代につくられた工業化住宅をリデザイン。既存構造体を残しつつ高断熱壁の配置や設備の導入と運用に工夫を加え、ゼロエネルギーを達成したという。同チームの一人である芝浦工大建設工学専攻修士1年の女子学生は、「初めての合同チームで同じ環境シミュレーションでもまったく別のソフトを使うなど学ぶことが多く、貴重な機会となった」と話している。

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28 大阪宅建協会がライフルと業務提携、不動産情報サイト分野で 2017/12/1 朝日新聞
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　大阪府宅地建物取引業協会(大阪府大阪市、阪井一仁会長)は、ライフル(東京都千代田区、井上高志社長)と不動産情報サイト業務において11月28日付けで業務提携を締結した。大阪宅建協会は府内最大の約8500社が加盟する業界団体。この提携により、同協会会員が持つ物件情報を、ライフルが運営する「ライフルホームズ」を通じて公開し、会員会社の業務支援と不動産流通の活性化を目指す。

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29 ナーブ、「VR内見システム」をケイアイスターに提供開始 2017/12/1 朝日新聞
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　ナーブ(東京都千代田区)はこのほど、VR(ヴァーチャルリアリティ)で不動産内見・接客ができる「VR内見」システムを、関東を中心に不動産販売を行うケイアイスター不動産(埼玉県本庄市)に提供開始した。ケイアイスターが運営するビジネスネットワーク事業「KEIAI.net」サービスの一環としたもので、新築戸建て建売仲介業界では初めての取り組みとなる。竣工前に建築後イメージを確認できるため、現地案内の時間短縮効果が期待できる。

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30 前月比再び下落　10月・首都圏、新築戸建て成約価格 2017/11/30 朝日新聞
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　アットホームの調査によると、10月の首都圏における新築戸建て住宅の平均成約価格は3359万円(前月比1.5%下落)で、3カ月ぶりに上昇した前月から再び下落した。エリア別に見ると、東京23区の平均価格は4817万円(同1.5%上昇)。東京都下は3615万円(同0.4%下落)、埼玉県は成約数も多く、同2.4%プラスの2959万円と上昇したが、神奈川県は3586万円(同2.1%下落)、千葉県も2603万円で、同4.4%下落した。
　09年1月を100とした価格指数を見ると、首都圏の価格指数は前月比1.4ポイント増の94.9。東京23区が最も高い値となっており、104.2(同1.6ポイント増)だった。

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31 「JIBANGOO」のアプリをリリース　地盤ネットHD 2017/11/30 朝日新聞
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　地盤ネットホールディングスは11月28日、関連会社である地盤ネット総合研究所が開発したスマートフォン端末対応のウェブサービス「JIBANGOO(ジバングー)」をリリースした。
　ジバングーは同社が2月に開設した不動産ポータルサイトで、地盤の安全性を見える化し、新しい価値基準を提案するマッチングサイト。2月のリリース後、約9カ月で利用ユーザーが5000人を突破し、累計掲載物件数は1200件を超える。今回、新たにリリースしたのはiOS版、Android版となる。

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32 老後の暮らしを考えるセミナー12月15日開催　ウスイホーム 2017/11/30 朝日新聞
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　ウスイホームは、12月15日に同社馬堀海岸店(神奈川県横須賀市)で、「老後を自宅で安心・安全に暮らすための無料セミナー」を予約先着20人限定で開催する。参加費無料。
　1部では、認知症高齢者の対応や介護予防の方法などを看護師が紹介するほか、認知症の薬の種類や注意点について薬剤師が解説。2部では、同社担当者がバリアフリーリフォームの事例や費用を紹介する

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33 参考にしたい「理想の新婚部屋」はどれ？ライフスタイルに合わせた４つの間取りを紹介 2017/12/06 読売新聞
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結婚情報誌「ゼクシィ」編集部とデベロッパーの伊藤忠都市開発が共同で、新婚夫婦向けの「理想の新婚部屋」を4タイプ提案している。新婚といっても、人それぞれ新婚生活の過ごし方が異なるため、理想の部屋も変わるのだという。実際にどんな間取りが提案されているのか？詳しく見ていこう。
どの「理想の新婚部屋」が好み？ライフスタイルで間取り・内装は大違い！
「理想の新婚部屋」を4タイプ用意したのは、ゼクシィ編集部が花嫁285人に調査し、新婚夫婦のライフスタイルを分析した結果、大きく4タイプあることが分かったから。伊藤忠都市開発のマンションのモデルルームなども参考にして、両者で検討してそれぞれの理想の空間を具体化していったという。
新婚部屋の基本は、バルコニー付きの50m2の空間だ。ライフスタイルに応じて、間取りや内装を大胆に変えて次のような図面で表現している。詳しい間取り説明は、『ゼクシィ』首都圏版 1 月号や「理想の新婚部屋投票サイト」に掲載されているが、ここでは筆者の各間取りに対する印象を述べてみたい。

●Aタイプ
Aタイプは、いつでも二人でいたい、互いの存在を感じていたい夫婦向けの間取りだ。メインルームは大きなベッドを置いたリビング兼寝室。ソファに座ったりベッドの上でごろごろしながらテレビや映画の視聴ができる。バスルームが大きいのも特徴で、これなら二人一緒に入ることも可能だ。玄関に2人の思い出を飾れるメモリアルコーナーを用意するといった工夫も。
この間取りの場合、来訪者の居場所があまりないので、基本的に二人だけの時間を楽しみたい夫婦向きだろう。独立したダイニングスペースがなく、リビングのソファがそれを兼ねるので、普段は互いに仕事が忙しくて一緒にじっくり食事をする機会が少ない夫婦という想定だろうか。
互いが視界に入ることの多い間取りなので、違うことをしていても相手の存在を感じられるが、一方で室内から気持ちを解放したいと思うことも。そのとき生きてくるのが、中央のガラス張りの中庭空間なのだろう。非日常世界がどこにいても見えることで、気持ちがリセットできるのかもしれない。

●Bタイプ
Bタイプは、間仕切りのない開放的な空間で、室内での行き来がしやすい。相手がどこにいるか自然と感じられるようになっているが、壁に向いた読書や趣味のための小さなカウンターも複数用意されているので、一人で集中作業をする場所も確保できている。
この間取りの大きな特徴は、平面の図面では分かりにくいのだが、室内空間の高低差を活用している点だ。ダイニングと一体のキッチンは、土台を下に敷いてここだけ高くしている。周囲が見渡せる工夫だ。ベッドはロフトに配置（ハシゴで移動）していて、その下は収納などの閉じた空間として使えるようになっている。ただし、高低差を活用するには天井の高さが必要。天井が低いと逆に圧迫感が生じてしまうからだ。
ほとんどの時間は相手の行動を見ながら、離れたり一緒に行動したりといった選択ができる間取りなので、ゆる～くつながっていたい夫婦向き、あるいは開放的な間取りが好きな夫婦向きといえるだろう。

●Cタイプ
Cタイプは、玄関から入るとまずそれぞれの収納付き個室に入る間取りだ。夫婦といえども自分の時間を大事にしたい、睡眠をしっかりとりたいといった夫婦向きだろう。
来訪者の動線も、必ずどちらかの個室を通ることになる。一方で、LDKのスペースもしっかり確保している。くつろぎ空間として、そのままソファとしてもベッドとしても使える「デイベッド」を据え、ごろごろしたりうたたねしたりしながら夫婦二人の時間を楽しむこともできる。
「七夕カップル」とはうまく名付けたものだ。互いが個室にいる時間が長くならないように、夫婦一緒の時間はラブラブでいたいという愛の強さがあってこそ生きる間取りか？

●Dタイプ
Dタイプは、必要なプライベート空間をコンパクトに集約し、バルコニーと一体にしてLDK空間を活用できるようにした間取りだ。
大きなキッチンカウンターを囲むダイニング空間とグニャグニャソファを置いた「ふわモコスペース」と名付けたリビング空間を独立して確保している。機能分けをしたLDKは来訪者を迎えるハレの時間も、夫婦で過ごす日常のケの時間も、常に使われる空間となる。
玄関からLDKへの動線も兼ねる広い廊下的な空間は、子どもの遊び場になる「キッズランド」として提案されている。子どもと大人のパブリック空間を分けるという発想のようだが、来訪者の荷物置き場や夫婦の収納置き場になってしまう危険性も感じる。
ホームパーティー好きの夫婦、あるいはパブリックとプライベートなど機能をしっかり分けたい夫婦向きと言えるだろう。

人気投票の結果で理想の新婚部屋が実現する？
通常のマンションでは、できるだけ多くの人に買ってもらうために、万人受けする間取りや内装が採用されることが多い。今回提案された4タイプの間取りは、新婚夫婦に限らず、ライフスタイルが確立している夫婦に合うように、かなり大胆な間取りとなっている。
50m2という制約があるので、LDKも寝室も収納も水まわりも広く……ということはできない。どこを重視してどこを妥協するかメリハリをつけた結果が、個性的な間取りを生んでいる。こうした間取りの考え方は、これからリフォームする人や家を建てる人にも、参考になる点があるだろう。
提案する4タイプについて、人気投票が2018年1月31日まで行われている。その結果を受けて、実際にその間取りが伊藤忠都市開発の新築マンションで採用されるという。実現した部屋も見てみたいものだ。

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34 若者がセルフリノベ！過疎の団地が”海を臨む別宅”に 2017/12/01 読売新聞　
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過疎化が進む郊外の団地を、自らの手でリノベーションして暮らしを楽しむ若者たちがいる。二宮団地に実際に住んで日々の生活を発信する「暮らし体験ライター」として生活している彼らに、新しい団地暮らしの楽しみ方をきいた。

若者を呼び込み団地を再生！
皆さんは“団地”という言葉に、何を想起するだろうか。懐かしい昭和の香りや、家族やご近所さんとの親しい人間関係、ゆったりとした共用敷地。そんなプラスのイメージを持つ人もいるかもしれない。
一方で近年の団地が抱えているマイナス面に思いを馳せる人もいるだろう。1960年代から1980年代にかけて各地で団地が建設・供給されたが、それから約50年が経ち、建物の老朽化が進んでいる。日本の人口減少を背景に若い世代が入居せず、住人も高齢化している。実際多くの団地が膨大な空室を抱えて過疎化している現実がある。
そんななか、発信力のある若者を暮らし体験ライターとして迎えることで、プラス面を引き出し、マイナス面を乗り越えようとする団地がある。それが、神奈川県中郡二宮町にある「二宮団地」。“さとやまライフ”をキーワードに団地と地域の魅力を再発見・発信する再編プロジェクトを展開しており、暮らし体験ライターはその一環だ。ライターたちは二宮団地での暮らしをブログに綴り、オンラインで発信している。
団地を再生する新たな取り組みを、二宮団地の事務所にて推進する神奈川県住宅供給公社の鈴木伸一朗さんと、暮らし体験ライターのチョウハシトオルさん、岸田壮史（きしだ・そうし）さん、大井あゆみさんに話をきいた。

団地再生のキーワードは、セルフリノベーションと多拠点居住
「神奈川県住宅供給公社は、ふたつの視点から二宮団地の暮らし体験ライターを人選しました。ひとつめは、セルフリノベーションのスキルがある人材。ふたつめには、団地の他にも拠点を持ち、都市部と二宮団地を行き来しながら暮らす人材です。リノベーションと多拠点居住は、今後二宮団地を再生していくカギとなる要素だと考えています。ですからライターが率先して成功事例をつくってくれることに期待しました」（鈴木伸一朗さん）
二宮団地は今年2017年から、築50年の老朽化した建物をリノベーションして賃貸する試みを始めており、徐々に住人が増え始めている。団地で想起される、畳敷きの部屋やバランス釜の風呂といった古い設備を一新し、無垢材を使った清潔感のあるさとやま風の内装や3点給湯など現代の設備仕様にすることで、若い借り手が増えたという。そこから一歩進めて、オリジナルの内装で団地をカスタマイズするモデルケースをつくることで、より個性的な暮らし方を発信する考えだ。
また、“さとやまライフ”を打ち出していることからも伝わるように、二宮団地は自然に恵まれている。しかも東海道本線や湘南新宿ラインを使えば横浜まで39分、品川まで58分、新宿まで72分と、都心の近くに位置している。JR二宮駅からバスで10分前後と通勤にはやや不便な立地だが、高台に位置する団地は見晴らしがよく、気軽に訪れて別荘のようにリフレッシュしたり、在宅ワーカーが集中して仕事をするための拠点にしたりといった用途には最適と考え、定住以外の居住スタイルも模索する。

デザインセンスとリノベーションのスキルで、古いものを輝かせる
募集の背景から、暮らし体験ライターのうち２名はリノベーションスキルのあるチョウハシトオルさん、岸田壮史さんが選ばれた。ふたりとも神奈川を拠点に活動するフリーランスの設計・施工技術者。実際に団地の一室をセルフリノベーションし、建物の古さを逆手に取ったクリエイティブな暮らしを楽しんでいる。
「僕は大学でインテリアデザインを学んでいたころから、古いものにデザインを加えて再生することに興味がありました。古くからあるものは時代とのズレが生じてしまいがちですが、視点を変えることで新たな魅力が見えてくることがあります。団地も部屋の使い方やコミュニティ運営などをリデザインすることで、新しい暮らし方が発見できるのではないでしょうか」（チョウハシトオルさん）
「去年7月に横須賀の工務店を辞めて、今後はフリーランスとして地域に密着したスタイルで建築や内装の仕事をしていきたいと考えています。二宮団地で自分のリノベーション作品を発信し、かつそこに住まうことで、地域とのつながりが増えたらうれしいですね。二宮の記事で僕のことを知ったお客さんから発注をいただくなど、すでに仕事にもプラスになっています」（岸田壮史さん）
若者を中心にセルフリノベーションの人気が定着しているが、都会ではリノベーション可能な物件が少ないのが現状。団地の内部を思い切りリノベーションして新しい暮らし方を発信することに、チョウハシさんも岸田さんも期待感をもって取り組んでいるようだ。

忙しい都会暮らしから距離を置く拠点として、団地を活用
チョウハシさんも岸田さんも、二宮団地に居住するが、フリーランスの編集者、大井あゆみさんは東京の中野の住まいと二宮団地を行き来している2拠点居住者だ。
「佐々木俊尚さんやナガオカケンメイさんなど、多拠点居住を実践する著名人を仕事で取材したことがあり、さまざまな拠点を行き来するライフスタイルに興味を持っていました。また個人的な出来事として、今年はじめに大分の実家を引き払い、両親を東京に呼び寄せた経緯があります。都会は便利ですが、故郷を彷彿とさせるような自然豊かな地域にも愛着があります。今は両親も一緒にふたつの拠点を行き来し、都会と田舎の暮らしを満喫中です」（大井あゆみさん）
政府が“働き方改革”の旗振りを行っていることもあり、在宅勤務を導入する企業も増えている。頻繁に都心に通勤する必要がなければ、住む場所も自由に選べる。大井さんのようなフリーランサーでなくても、週に何日かの田舎暮らしがリアリティを持つ時代になってきた。
「セルフリノベーションした私の部屋の家賃は、36.94m2の２DKで月に3万円ほどです。都心なら駐車場を持つ金額とほぼ同額で、海を望む別宅を持てるのは魅力的だと思いますよ。お試しで住んでみて、こちらの暮らしが性に合えば将来の移住を視野に入れるのもアリかもしれません」（大井さん）
全国的に空き家の増加が問題になっている一方で、東京都中心部の住宅価格は高騰を続けている。今後は東京に働く拠点を維持しながら、手ごろな価格で暮らせる郊外や他府県へと徐々に軸足を移し、“ときどき東京に出稼ぎしつつ、終の住処となる地方の拠点を整える“というライフスタイルを実践する人も増えてくるかもしれない。
住人の高齢化や空き家問題――昭和の時代に団塊世代向けに一括供給され、同世代人口の比率が高い団地は、日本がこれから直面する問題を先取りしているともいえる。
二宮団地に関していえば、空き家率が40％と既に深刻な状況だが、こういった状況を逆手に取って、暮らしを楽しもうとする若い世代は、着実に増えてきている。また賃貸住宅の所有者・事業者である神奈川県住宅供給公社も、老朽化した建物をメンテナンスしたり、今までの原則を緩和したりといった、受け入れ体制を整えている。二宮団地のチャレンジには、全国の住宅問題を考えるうえでも重要なヒントがありそうだ。

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35 部屋の間取りや家具にも変化が起こる!?　専門家に聞いた“テレワーク”の可能性 2017/11/30 読売新聞
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情報通信技術（ICT）を活用し、場所や時間を有効活用できる柔軟な働き方「テレワーク」への関心が高まっています。2020年の東京オリンピック開会式の日にちなみ、今年7月24日には在宅勤務やモバイルワークなどの「テレワーク」を推奨する「テレワーク・デイ」が実施され、全国の922の企業や自治体がテレワークに取り組みました。なぜ今改めてテレワークが注目されているのか、今回はテレワークの専門家として、講演や講義も数多く行う株式会社テレワークマネジメント代表取締役の田澤由利さんにお話を伺いました。

もはや“特例”ではない！　テレワークが広がる理由とは……
経済産業省や総務省、厚生労働省、国土交通省、内閣官房、内閣府が主体となり、今年から始まった「テレワーク・デイ」。IT・情報通信業だけでなく、サービス、製造などさまざまな企業や団体が参加しました。労働力人口の減少でどの企業も慢性的な人手不足に悩むなか、在宅でも仕事ができるテレワークへの関心が高まっているようです。
「今後さらに高齢化が加速し、親の介護で出社が難しくなる人もますます増えていくでしょう。テレワークというと、育児中のママやパパのための制度と考える人もいるかと思いますが、“期間限定”である育児に対して介護はいつまで続くか分かりません。誰にとってもひとごとではないと思います。
また、育児や介護に関係なく、テレワークによって出社にかかる時間のロスがなくなれば、できた時間を有効に活用することもできます。昨今終身雇用制度が揺らぐなか、個人のスキルアップのために勉強したり、副業をしたりするための時間を確保したいと考える人にとってもメリットは大きいのではないでしょうか。テレワークは何か特別な事情がある人のためのものではなく、みんなが自分の働き方を考える上で大切な制度なのではないかと思います」（田澤さん、以下同）

住まいから家の間取りまで!?　テレワークで変わるのは働き方だけではない
また、テレワークが多くの人に浸透すれば “働き方”だけではなく、“住まい”にも大きな変化をもたらす可能性があるといいます。
「これまでの家探しは、通勤の利便性が重要な条件の一つでしたが、毎日会社に通う必要がなくなれば、住む場所の選択肢も広がります。『地方に住む』という発想も出てくると、都心に集中している人口も分散し、地方創生や待機児童解消にもつながります。パートナーの転勤によってどちらかが仕事を辞めざるを得ない状況になったり、単身赴任で家族がバラバラになったり……という状況も変わってくるかもしれません」
さらに、細かいところでは「部屋の間取り」や「家具の選び方」などにも影響があるのでは、と田澤さん。
「例えば、家族がいると自分だけの書斎を持つことはなかなか難しいと思いますが、テレワークが普及すれば狭くても仕事部屋として簡易的な書斎を家に設ける人が増えてくるかもしれません。また、リビングで作業する人に向けて、リビングに置いても違和感のないオフィスチェアなど、新しい家具が生まれる可能性だってある。椅子一つから住む場所まで、テレワークによってさまざまな変化が起きることが考えられます」

ICT技術の活用によって、テレワークならではの課題も解決
自身も20年近くテレワークをしてきたという田澤さん。代表を務める株式会社テレワークマネジメントでは、社員がオンラインチャットやテレビ会議などのICTツールを活用し、自分のライフスタイルに合わせたテレワークを実践しています。
今回のテレワーク・デイ参加者からは「職場とのコミュニケーションが難しい」「自宅での業務効率が落ちた」などの声も一部寄せられましたが、これらの課題に対して同社ではICTツールを活用し、解決を図っているそうです。
「例えば、うちでは職場でのコミュニケーションを円滑にするため、ウェブ上に“バーチャルなオフィス”を設けています。これで在宅勤務している人、各地のオフィスで働いている人の状況が一目で分かる。出勤している人をクリックすればチャットや音声で話しかけられるので、実際の職場にいるのと変わらず、コミュニケーションを取ることができます」
また、勤務状況はタイムカードで管理。席について作業を始める際に『着席』ボタン、仕事を中断するときや終業時に『退席』ボタンを押すことで、実質労働時間が分かるといいます。ちなみに、『着席』中は、PCの画面のキャプチャがランダムに記録されるため、作業の内容を把握することもできるといいます。
「われわれは『働いた時間はきちんと計りましょう』というスタンスで、所定労働時間はしっかり働いてもらうことを目標としています。『出社／退社』ではなく、『出席／退席』にすれば、少しお昼寝をしたいときや、子どものお迎えがあるときは『退席』を押すことで時間を管理できる。もし定時になって時間が足りなければ『子どもが寝てから1時間やります』ということも可能です。きちんと時間を管理すれば、みんな時間を意識した働き方ができるようになり、生産性も上がります」
今後ICTツールがさらに進化することにより、導入があまり進んでいない業界などにもテレワークが普及する可能性は十分にある、と田澤さん。
「人材不足は全ての業界に通じる問題ですので、企業には『今できない』ではなくて、『将来できるようにしよう』というビジョンが求められていくのだと思います」
働く人の暮らし方や生き方だけではなく、企業の人材不足や効率化などの課題を解決することにもなりうるテレワーク。東京オリンピック・パラリンピック競技大会が開催される2020年には、テレワークによって住まいや職場の様相はがらりと変わっているのかもしれません。

2017-12-07 ｜ Posted in 住宅関連新聞記事｜ Comments Closed　

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.712 　2017/11/23～2017/11/29

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.712 　2017/11/23～2017/11/29
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【日本経済新聞】
1 新築戸建て価格1.5％下落　10月首都圏
2 楽天、民泊にかかわる業務を肩代わり
3 オウチーノ、黒字転換目指す
4 投資用中古マンションの価格　上昇の要素は見当たらず
5 北陸財務局、住宅建設判断３年ぶり下げ　11月
6 戸建ての省エネ基準適合率は大規模住宅を上回る
7 協立エアテック、東京のビル建設増で需要取り込む
8 健全な民泊の促進求める　京都商議所、市に要望
9 トヨタ系と群馬県玉村町、宅地232区画を分譲
10 ジャニス工業、最終減益
11 不動産契約の手間を削減、ブロックチェーンの可能性
12 住宅ローンの団信保険、上乗せ保障広がる　全疾病型も
13 カネカ、住宅用部材ブランド刷新　太陽光や照明も
14 国産合板出荷量、10月27万立方メートル　単月で最高
15 北川精機、建材機械が好調
16 大和ハウス、グーグルＡＩスピーカーでスマートホーム
17 新日本建設、増配
18 スターツコーポレーション、不動産管理伸びて増益

【朝日新聞】
19 20代、半数以上が最初の不動産会社で契約　いえらぶG調べ
20 中古住宅購入のリフォームに関する調査を実施　シースタイル
21 12月、ロボット介護で展示会　高経協
22 17年度宅建士試験　合格点は35点
23 伝統木造建築用の高性能木造耐力壁2種類を開発　大成建設
24 12月に建築業者向けIoT住宅システムを発売　サンエー
25 長野・白馬スキー場の命名権取得　エイブル
26 音源探査システム「TSounds―Radar」を開発　大成建設
27 「京橋エドグラン」来館者、開業1年で460万人　日土地
28 注目集めるレンタル収納スペース事業、推進協がフォーラム
29 規格住宅チェーンのパートナー説明会　ジブンハウス
30 12月、全国の賃貸市場の変化を考えるシンポジウム　HEAD研究会
31 新構築のプレゼンシステムにITビジネス賞　ミサワホーム

【読売新聞】
32 国際不動産価格、上昇率トップは「香港」、日本不動産研究所調べ
33 家の中で寒さを感じやすいシーン、トップは「起床したとき」、積水化学工業調べ
34 最高級木造邸宅プロジェクト、東京23区で本格始動、大和ハウス工業
35 品川勤務者が朝快適に通勤できる路線はどこ？路線の「混雑率」と「遅延状況」から探ってみた
36 家とココロの専門家に聞く「癒し」のリフォーム　4つのコツ
37 「旧耐震」って危ないの？　それでも住みたいならどう選ぶ？
38 保活で高額な「認可外」に　退職するしかない？賢い住まいのマネー術（1）
39 なぜ空き家は増えるのか？そのヒントが、人気アニメの間取りに隠されていた

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1 新築戸建て価格1.5％下落　10月首都圏 2017/11/29 日本経済新聞
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　不動産サービス大手、アットホーム（東京・大田）が29日発表した10月の首都圏の新築戸建て住宅の平均成約価格は、１戸当たり3359万円と９月に比べて1.5％下がった。下落は２カ月ぶり。神奈川県が3586万円と2.1％下がったほか、千葉県が4.4％安となったのも響いた。
　東京都区部は4817万円と1.5％上昇した。価格が相対的に高い城南・城西エリアで成約事例の割合が高まり、全体に占める5000万円以上の住戸の割合は３割を超えている。埼玉県も高額物件が多いエリアで成約が伸び、2959万円と2.4％上昇した。

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2 楽天、民泊にかかわる業務を肩代わり 2017/11/29 日本経済新聞
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　楽天は29日、古民家やアパートの所有者の代わりに民泊にかかわる業務を代行するサービスを始めると発表した。2018年６月に民泊が全国で解禁される。所有する不動産を民泊で収益化したいと考える個人や法人が増える公算が大きい。半面、物件のＰＲや清掃、料金設定などを負担に感じる可能性もある。楽天はそこに商機があると判断した。
　「合法で安心な民泊が普及するきっかけにしたい」。楽天ＬＩＦＵＬＬＳＴＡＹ（東京・千代田）の太田宗克社長はこの日の記者会見で新サービスに込める思いをこう表現した。同社は楽天の子会社で、民泊にかかわる業務の代行を実際に担当する。すでに法人からの受け付けを始めており、18年春には個人からも受け付ける。
　楽天ＬＩＦＵＬＬＳＴＡＹは法人や個人が所有する民泊用の物件を「ＲａｋｕｔｅｎＳＴＡＹ」のブランド名で仲介会社を通じて提供する。物件の清掃や備品管理、修繕なども肩代わりする。料金設定なども担い、所有者から利益の一部を手数料として受け取る。
　楽天ＬＩＦＵＬＬＳＴＡＹは仲介事業への参入も表明している。空き部屋などを民泊物件として登録し、サービス開始時には数万件の宿泊施設を登録する見通しだ。仲介大手の中国の途家（トゥージア）や米エクスペディア子会社の米ホームアウェイとも連携し、訪日外国人客（インバウンド）を誘客する。
　現在、民泊は「国家戦略特区」に指定された東京都大田区など一部の地域で認められている。インバウンドの増加でホテル不足が深刻になっているとの指摘もあり、18年６月には住宅宿泊事業法（民泊法）が施行され、全国で民泊ができるようになる。
　ただ、民泊を合法的に行うには、宿泊者の本人確認が求められるなど、様々な周辺業務が発生する。個人や中小企業にとって重荷になる公算が大きい。楽天は物件を提供するだけで収益を得られる状況を生み出す考えだ。

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3 オウチーノ、黒字転換目指す 2017/11/29 日本経済新聞
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【黒字転換目指す】17年12月期は住宅・不動産関連ポータル事業で７月から広告の掲載方法の見直しで掲載物件数が増える。微増収。システム開発で人件費の増加を吸収できない。最終赤字に。18年12月期は海外不動産ポータルサイトなどが伸びる。増収。広告費削減で採算改善。黒字転換目指す。

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4 投資用中古マンションの価格　上昇の要素は見当たらず 2017/11/29 日本経済新聞
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不動産コンサルタント　田中歩
　2012年末以降、都区部の中古マンション価格は上昇を続けています。昨年の秋以降、その勢いは衰えつつあるとの声が聞かれるものの、依然として価格の調整局面に入ったとはいえない状況です。一方、投資用マンションの収益の源泉となる賃料は08年のリーマン・ショック以降、売買価格とは全く異なる動きを見せています。

■表面利回りの下落で価格上昇
　上のグラフを見れば明白ですが、12年末以降、23区の中古マンションの売買成約単価は上昇しているものの、マンションの賃料単価はおおむね横ばい傾向です。給与所得者などの可処分所得が増えにくい状況では、賃料の上昇は期待できませんし、実際に可処分所得が増えなかったために賃料上昇が実現しなかったのです。
　このように賃料が横ばいなのにマンションの価格が上昇しているときは、結果として表面利回りが下がります。つまり、
　表面利回り＝年間賃料÷中古マンション価格
で計算するので当然のことです。この算式を以下のように変形すると、マンション価格を求める算式になります。
　中古マンション価格（上昇）＝年間賃料収入（横ばい）÷表面利回り（下落）
　つまり、投資用の中古マンション価格の上昇は表面利回りの下落によってもたらされたということになります。
　ところで、なぜ表面利回りが下がったのでしょうか。実は表面利回りは「無リスク金利」と「リスクプレミアム」という2つの要素で構成されています。
　世の中にはまったくリスクがないものからリスクの高いものまで、様々な投資商品があります。リスクのない投資商品の代表選手は国債です。国債は国が破綻しない限り、必ず利息は支払われますし、元本も確実に戻ってきます。このことから一般に「無リスク金利」は10年国債利回りとして考えます。
　一方、リスクが高い商品になればなるほど利回りの要求は高まります。無リスク金利にどの程度の上乗せを要求されるかでその投資商品の期待利回りが決まるわけです。この上乗せ部分が「リスクプレミアム」（投資家が上乗せしたいと考える収益率）です。立地や築年数などによって利回りが異なるのは、賃料下落や退去、突発的な修繕などのリスクに対して要求される上乗せ分が異なるからなのです。以上のことから、中古マンションの価格を求める算式の表面利回りの部分を詳しくすると、
　中古マンション価格＝年間賃料収入÷（10年国債利回り＋リスクプレミアム）
となります。
　それでは、表面利回りを構成する10年国債利回りとリスクプレミアムの動きを見てみましょう。

■今後はリスクプレミアムの変動に注目
　リーマン・ショック後の09年3月ごろは、表面利回りは7％を超えピークを示し、そこから徐々に利回りが低下し現在では5％弱となっています。この期間、10年国債利回りは1.5％程度から右肩下がりを続け、現在は0％付近で横ばい傾向です。08年以降、徐々に表面利回りを下げた要素は10年国債利回りの低下によるものといえますが、10年国債利回りがこれ以上低くなることは考えにくいですし、当面は急上昇するということもなさそうです。となると今後、表面利回りを動かすのはリスクプレミアムの変動ということになりそうです。
　上記のグラフは、リスクプレミアムと日経平均株価の推移を示しています。リスクプレミアムの動きを見てみると上下動を繰り返していますが、面白いことに日経平均株価はこれと反対の動きを、しかもリスクプレミアムに少々先行した動きとなっていることが分かります。
　例えばリーマン・ショックのような経済危機が発生すると、株価下落による損失から投資を控えようとしてリスクプレミアムも上昇します。つまり株価が下がると不動産投資に対して不安感が増し、リスクプレミアムも上がるわけです。逆に株価が上がると不動産投資に対して安心感が増してリスクプレミアムも下がるという動きになります。東日本大震災が発生すれば建物の損壊リスクに目が向き、リスクプレミアムは上昇しました。政権交代後、国内景気が良くなると株価上昇による安心感からリスクプレミアムも低くなっています。

■リスクプレミアムの下落は考えにくい
　問題は今後、リスクプレミアムがどう動くかです。筆者は都区部の投資用中古マンションに対するリスクプレミアムは、基本的には5％弱から6％弱という範囲で変動すると考えており、現在は最も低い水準に張り付いているのではないかと考えています。日経平均が2万3000円を突き抜け2万5000円をうかがう勢いになるようなことがなければ、つまり経済環境のステージが大きく変わるという事象がない限りは、リスクプレミアムがさらに下がることは考えにくいと思っています。
　賃料上昇の可能性は低い、これ以上の金利低下は見込みにくい、リスクプレミアムは現状のままだとすると、都区部の投資用中古マンションの価格がこれ以上、上昇する理由は見当たらないと言わざるを得ません。楽観的な投資は控えたほうがよいかもしれません。
　ただし、ここで見てきた数値は23区内のマクロ的な状況であり、言ってみれば平均値です。おそらく、価格上昇の余地がある中古マンションも少なからず存在しているはずです。逆に価格下落予備軍はかなりの量で存在するでしょう。マクロ的には投資環境として決してよいという状況ではありませんが、ミクロ的に個別物件を見極めていくと活路が見いだせる可能性もあります。新たに投資をされる方もすでに保有されている方も、それぞれの物件において、コスト削減の可能性や競争力アップの余地など、個別物件の特性や背景を加味し、投資や運営を行っていく必要性が極めて高い状況と言えるでしょう。

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5 北陸財務局、住宅建設判断３年ぶり下げ　11月 2017/11/29 日本経済新聞
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　北陸財務局は28日に発表した11月の経済調査で、３県の住宅建設の動向を「回復のテンポが緩やかになっている」とし、前月の「緩やかに回復している」から判断を引き下げた。下方修正は３年１カ月ぶりとなる。住宅ローンの低金利を追い風に増加していた持ち家の着工の減速感が強まった。相続税対策で増えていた貸家も鈍っている。
　景気全体の総括判断は「回復している」として29カ月連続で据え置いた。個人消費も「回復している」とする判断を維持した。このうち新車販売については前月の「回復しつつある」から「回復のテンポが緩やかになっている」に下方修正した。引き下げは１年４カ月ぶり。日産自動車の不正検査による出荷停止の影響が出た。
　小売りの業態別ではドラッグストアが前月の「順調」から「好調」に前進。新規出店や店舗の改装効果が寄与した。ホームセンターも園芸用品の動きが出ていることで「前年並み」から「堅調」に上方修正した。

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6 戸建ての省エネ基準適合率は大規模住宅を上回る 2017/11/29 日本経済新聞
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　国土交通省の調査によると、2015年度における戸建て住宅の省エネ基準への適合率は53％と半数を超えたことが明らかになった。これに対して、2000m2（平方メートル）以上の大規模住宅が36％、300m2以上2000m2未満の中規模住宅が44％、300m2未満の小規模な共同住宅が46％だった。住宅の規模が小さくなるほど適合率が高いことが分かった。
小規模住宅の基準適合率は51％で、大規模の36％、中規模の44％を上回っている。省エネ基準よりも、さらに高い水準の性能を求める「誘導基準」の適合率も同じ傾向が見られる（資料：国土交通省）
小規模住宅の基準適合率は51％で、大規模の36％、中規模の44％を上回っている。省エネ基準よりも、さらに高い水準の性能を求める「誘導基準」の適合率も同じ傾向が見られる（資料：国土交通省）
　現行の省エネ基準は13年10月に施行されたものがベースになっている。1999年施行の旧基準と異なり、新たに1次エネルギー消費量基準を導入。冷暖房設備、換気設備、給湯設備、照明設備などの1次エネルギー消費量を算出して合計する。また、外皮性能（断熱性能や日射取得量）の計算方法については、99年基準では建物表面から失われる総熱量を床面積で割った「熱損失係数（Q値）」を用いたが、13年基準では総熱量を建物の表面積で割った「外皮平均熱貫流率（UA値）」を使う。 16年に一部を改正した。
　この省エネ基準は、建築物省エネ法（建築物のエネルギー消費性能の向上に関する法律）によって20年までに住宅を含むすべての建築物の適合義務化が予定されている。適合義務化は建物の床面積に応じて段階的に進められており、延べ面積2000m2以上の非住宅建築物は既に17年4月から義務化ルールの運用が始まっている。今回の調査は建築物省エネ法の施行状況を把握し、適合率向上に向けた課題を洗い出すのが目的だ。
　調査に当たっては、延べ面積が2000m2以上の大規模住宅、300m2以上2000m2未満の中規模住宅は省エネ計画の届け出が義務付けられているので、省エネ計画から基準適合率を算出。一部、届け出のなかった物件があることも考慮して、適合率を補正した。300m2未満の小規模住宅については届け出義務がないため、大手ハウスメーカーやパワービルダー、中小工務店など約4万社を対象にアンケート調査を実施。着工数や部位別の仕様、設備別の仕様について調査し、得られた回答をもとに算定した
　調査の結果、小規模住宅の省エネ基準への適合率は51％で、大規模住宅の36％、中規模住宅の44％より高かった。戸建て住宅に限れば53％とさらに高い。省エネ基準よりも高い水準の性能を求める「誘導基準」への適合率も、小規模は31％だったのに対して、大規模が14％、中規模が17％と規模が大きいほど低かった。

■RC造の適合率の低さが際立つ
　省エネ基準への適合率が36％と低い大規模住宅だが、構造別に適合率を見ると、木造が85％、鉄骨造（S造）が60％、鉄筋コンクリート造（RC造）が35％となっており、木造、S造に比べRC造の適合率の低さが際立っている。この傾向は戸建て住宅でも同じで、木造が51％、S造が55％なのに比べRC造は10％と低い。規模の大小に関係なくRC造の省エネ基準への対応が遅れているといえる。
　国交省では、「柱と柱の間に断熱材の充てんが難しいRC造では、内断熱を選択するのが一般的だ。しかし、そうすると専有部分の面積が減ってしまう。部屋を狭くしてまで、断熱材を厚くして断熱性能を確保する必要はないと考えている事業者が多いせいではないか」とみている。
　戸建て住宅のなかでも、住宅会社の規模による達成率の違いが鮮明になった。住宅トップランナー制度において勧告対象となり得る年間150戸以上の建て売り戸建て住宅を供給する事業者では、省エネ基準の適合率は88％であるのに対して、着工戸数4戸以下の事業者では、その半分以下の39％しかない。さらに高い性能が求められる誘導基準への適合率に至っては、年間着工戸数150戸以上の事業者では86％だったが、年間着工戸数が4戸以下の小規模事業者では27％と低かった。
　とはいえ、誘導基準への適合率では、年間着工戸数が4戸以下の小規模事業者も27％あることから、国交省では「中小工務店でも省エネ基準に達成してる事業者の多くは誘導基準も達成しており、対応できない工務店との二極化が進んでるようだ」と分析する。今後は建築物省エネ法がどの程度まで浸透しているかを調査するなどして、省エネ基準に対応できていない工務店などへの対策を講じる考えだ。

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7 協立エアテック、東京のビル建設増で需要取り込む 2017/11/28 日本経済新聞
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【東京のビル建設増で需要取り込む】主力のビル向け空調設備は首都圏を中心に再開発物件が増加傾向で、17年12月期は前期並みの売り上げを確保。増益予想だが、材料費などの高騰で達成は厳しい見通し。18年12月期は東京五輪前のビル建設ラッシュで案件が増えるほか住宅向けも伸び、増収増益を目指す。

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8 健全な民泊の促進求める　京都商議所、市に要望 2017/11/28 日本経済新聞
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　京都商工会議所は28日、京都市の主な観光政策に対する要望を公表した。市が検討を進めている住宅に旅行者らを有料で泊める「民泊」の独自条例案について、立石義雄会頭は定例会見で「（民泊が）京都らしい良質な宿泊サービスになるようにしてほしい」と注文。悪質な施設への監督・指導を強化する一方、優れた施設を顕彰するなど、健全な運営を促すよう求めた。月内にも要望書を市に提出する。

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9 トヨタ系と群馬県玉村町、宅地232区画を分譲 2017/11/28 日本経済新聞
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　住宅販売のトヨタウッドユーホーム（宇都宮市）は27日、群馬県玉村町と住宅地の分譲販売を12月１日から始めると発表した。玉村町が土地区画整理事業で開発を進める約８万3400平方メートルの敷地で、町の販売分と合わせて232区画を分譲販売する。官民で連携して新たな住宅地づくりを進め、町の人口減少に対応する。
　玉村町の文化センター周辺の土地を分譲販売する。まず初回分として１日から同社が８区画、町が14区画を販売する。価格帯は同日、インターネットなどで公表する。
　工事は２期に分けて実施し、第１期は2018年３月末、第２期は20年３月末に完了する予定。同社は計202区画、町は30区画を販売する。早ければ来年７月下旬から入居が可能になるという。
　文化センター周辺の土地区画整理事業では玉村町が民間の開発事業者を公募し、15年に同社が事業者に決定していた。町は15年度から19年度までの期間で土地の整備など同事業に14億7312万円の予算を充てる計画だ。
　玉村町では05年の約３万８千人をピークに、少子高齢化による人口減少が進んでいる。現在の人口は約３万6600人。角田紘二町長は27日の記者会見で「若い人に地域にどう入ってきてもらうかが重要となっている。玉村町の魅力が十分発揮できるような町づくりを進めていきたい」と話した。

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10 ジャニス工業、最終減益 2017/11/27 日本経済新聞
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【最終減益】新設住宅着工戸数は横ばいが続くと想定。提案営業の推進による新規開拓に加えて、「フロントスリム」トイレの拡販に注力する。子会社とのシナジー創出にも注力し増収確保。焼成炉更新による製造原価低減など進め、営業、経常増益。繰延税金資産算入に伴う増益効果なくなり最終減益に。

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11 不動産契約の手間を削減、ブロックチェーンの可能性 2017/11/26 日本経済新聞
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　「これは全てを変えるだろう」――。米アップルは2007年、初代「ｉＰｈｏｎｅ」についてこう紹介した。これは今や、ブロックチェーン（分散型台帳）と、その様々な業界を変えるイノベーションをもたらす潜在力についても当てはまる。
　ブロックチェーンを使ったイノベーションの事案が最も発達しているのは、銀行や金融サービス、サイバーセキュリティーだ。サプライチェーンマネジメントや保険、ヘルスケアでも有用な解決策が登場しつつある。
　それに比べ、あまり議論されていないのが不動産業界だ。この業界は不透明になりがちで、消費者の利益よりも自己保身に走ることが多い。
　法律の大幅な改正というサポートがあれば、ブロックチェーンにより既存プロセスが強化、効率化されるだけでなく、住宅に手が届きやすくなる新たなモデルを実現できる。

■契約を自動履行、無駄な仕事を減らす
　典型的な「普通の」住宅売却では、土地登記所、買い手と売り手、それぞれの事務弁護士と住宅ローン会社、不動産審査会社、不動産業者という多くの利害関係者が関わる。しかもこれは、他の買い手や売り手が絡んでいない「チェーンフリー（売り手が新たな不動産を購入する必要がない）」取引の場合だ。取引を次の段階に進めるにはどの関係者がいつ何をすべきかを理解しなくてはならないため、プロセスは無駄に長くなる。
　ブロックチェーンはこのプロセスを透明化し、あらゆる面の信頼を高め、無駄な仕事を減らしてくれる。契約を自動的に履行する「スマートコントラクト」を使えば、送った代金が取引代行業者の手を離れて銀行に返済されるか、名義が移るまでに、必要なプロセスは全て実行される。ブロックチェーンの分散的な特性により、当事者はもはや「信頼できる唯一の情報源（通常は弁護士）」に依存することなく、取引の信頼性を高め、コストを削減し、迅速化できる。
　買い手と売り手が動きを明確に把握して承認できるようになり、こうした中間業者がもはや契約を進める唯一の担い手でなくなれば、仲介的な役割の一部が縮小したり、完全に消滅したりするのは想像に難くない。
　英政府の「shared ownership（共同所有）」は、住宅を初めて購入する人がその一部だけを買い、残りの価値に対して家賃を支払うことで、「住宅すごろく」のスタートラインに立てるよう支援する制度だ。借り手は金銭的に余裕ができれば持ち分を増やせるので、「階段」制度とも呼ばれる。
　現時点では、この制度を適用できる物件は限られており、厳しい基準を満たした買い手しか利用できない。だが、ブロックチェーンを使えば対象者を全ての買い手に広げ、これまでの所有か賃貸かの二者択一から脱却できる。この制度は買い手と売り手の双方にとって明らかに魅力的だ。元の持ち主にとっては空き家になる期間や家賃、管理費を気にすることなく一定の家賃収入を得られるし、借り手は好きなように飾ったり、改修したりできる自分の城を持てる。これを実現するのがスマートコントラクトだ。家賃の支払いを持ち分に応じて自動的に調整し、ブロックチェーンの台帳に記録し、追加持ち分の評価も自動で実行してくれるからだ。
　例えば住宅所有者が自宅の0.03％を友人に売って資金を調達する、あるいはクラウドファンディングで出資を募る場合のように、買い手が金銭的な支援を受けた家族や友人に対し、見返りに不動産の持ち分を供与したりすることは、法規制や実務的な制約から難しい。

■法改正も不可欠
　英ブリックベストや英プロパティパートナーなど一部のスタートアップは、ブロックチェーンを使ってはいないものの、既に不動産の分割所有を実現しようとしている。ブロックチェーンのオンライン分散台帳を使えば、株式の売買を記録するように、不動産の個々の持ち分の規模や金額を安全かつ確実に追跡できるため、複雑な処理が可能になる。
　ブロックチェーンが不動産業界に及ぼす最も大きなインパクトは、一元的な登記機関が無かったり、登記に不正の恐れがあるか信頼性が低かったりする国でも財産所有権を設定できるようになることだろう。
　明確で不変な所有権を認める不動産の権利証を持つことは極めて重要だ。これにより、住宅ローンの借り入れが可能になるなど多額の資金が経済サイクルに投入されるからだ。ブロックチェーンの分散的な特性に備わる強力な抑制均衡機能は、監督当局を信頼できない市場が経済発展を果たす上で非常に有用だ。スウェーデンのスタートアップ、クロマウェイはこの問題に取り組み、スウェーデンの土地登記所と共同で実証実験を進めている。
　もっとも、破壊的な革新をもたらす企業だけでは住宅の所有や不動産業界全体の仕組みを変えられないだろう。テクノロジーを活用した所有権の新たなモデルを安全かつ確実に推進するには、法律を改正しなくてはならない。恩恵が広く及ぶようにするには、ブロックチェーン技術を使った革新的な企業と業界の既存各社との連携も必要だ。欧米では住宅の高騰で購入をあきらめる層への懸念が高まっている。すべての人にとって住宅が買いやすくなるイノベーションには大きな関心が集まるはずだ。
By Eyal Malinger＝英ベンチャーキャピタル（ＶＣ）べリンギアの投資部門責任者。「プロップテック（不動産とテクノロジーの融合）」に強い関心がある

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12 住宅ローンの団信保険、上乗せ保障広がる　全疾病型も 2017/11/26 日本経済新聞
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住宅ローンの選び方（下）
　平日の夜遅く。筧家のダイニングテーブルでは満が難しい顔で本を読んでいます。これまで住宅ローンの金利タイプや借り換えについて学んできた満ですが、まだまだ学び足りない様子です。同僚と食事を終えて帰宅した良男がその熱心さに驚き、声をかけました。

筧幸子（かけい・さちこ、48＝上）筧良男（かけい・よしお、52＝中）　筧満（かけい・みつる、15）　
筧良男　満、秋の夜長に読書とは本当に感心だな。今度はいったい何を読んでいるんだ？
筧幸子　満ったら、私の持ってる住宅ローン関連の実用書を読んでいるのよ。
筧満　尊敬する米国の著名投資家は1日に何時間も本や資料を読むんだって。だから見習おうと思って。それにこの前、団体信用生命保険（団信）の費用の話をしてたでしょ。そもそも団信って何か知らなかったから勉強しようと思ったんだ。いざとなったらローンを返さなくてすむなんて便利だよね。
幸子　正確には、加入している保険から残高と同額の保険金が支払われてローンを完済するしくみなの。ローンの契約者が亡くなったり、高度障害を負ったりして収入が途絶えて返済できないと、その家には住み続けられないでしょう？　残された家族が困らないようにするのが団信よ。金融機関にとっても残債が返ってくるからリスクを回避できるわ。ローンを組む際には加入が条件で、保険料は金融機関が負担するのが一般的よ。
良男　あれ？　私がローンを組んだときには病気の保障が付いてなかったかな？
幸子　パパの言うとおり、保障の範囲は広がっているわ。団信に上乗せする形で、様々な病気を保障する商品が増えていて、「疾病保障付き住宅ローン」という名称で知られているの。住宅ローンの獲得競争が厳しくなって金利の引き下げが限界に近づく中、それぞれの金融機関が力を入れている分野よ。
満　どんな病気が対象の保障があるの？
幸子　まずはがん団信ね。2001年にカーディフ生命保険が開発したの。がん（上皮内がんなど一部を除く）と医師に診断されると、通常の団信のようにローン残高がゼロになるのが一般的よ。その後は、がんに急性心筋梗塞と脳卒中を加えた3大疾病保障、3大疾病に糖尿病など5つの生活習慣病を対象に加えた8大疾病保障が登場し、インフルエンザやノロウイルスなど8大疾病以外の病気やケガを保障する全疾病保障へと広がっているわ。通常の団信とは異なり、保険料はローン金利に上乗せするほか、毎月の支払いが必要なタイプもあるの。
満　ママに借りた本には、病気やケガ以外を保障する商品もあるって書いてあるよ。
幸子　勤務先の倒産などで失業した際に保障する失業保障、入院した場合の入院保障もあるわ。最近は共働きでローンを返す夫婦も増えているので、連帯債務として借りている夫婦のどちらか一方が亡くなったり高度障害を負ったりするとローン残高がゼロになる商品も出てきたの。
良男　ということは、保障が広い方がお得なのかな？
幸子　そうとも限らないわ。同じ金融機関では保障対象が増えるほど、金利の上乗せ幅も大きくなるのが一般的なのよ。ただ金融機関ごとに方針が違うこともあり、保障対象が増えても金利への上乗せがないところもあるし、金融機関で上乗せ幅が異なる例も珍しくないわ。
満　難しくなってきたぞ。
幸子　保障のしかたも主に3通りあるの。まず通常の団信やがん団信、3大疾病保障などのようにローン残高がゼロになるタイプ。次に就業不能が一定期間続いたり、ローンの返済日に入院や失業したりしていると毎月のローン返済額を保障してもらえるタイプ。期間は1年など限度があって、就業不能が一定期間を超えると保険金で残高が完済されることが多いわ。3つ目は特定のがんや病気と診断されたり、先進医療を受けたりすると一時金などが受け取れるタイプね。
満　じゃあ、保障対象になる病気の範囲と保障のしかたで決めればいいんだね。
幸子　注意したいのは金融機関ごとに保障を受けるための条件が異なることがある点ね。例えば同じ8大疾病保障でも、就業不能状態が何日続けば保障を受けられるかは金融機関によって違うの。3大疾病保障では、急性心筋梗塞か脳卒中の際に入院すれば保障を受けられる金融機関もあれば、後遺症などの所定の状態が一定期間を経過したり手術を受けたりすることが条件のところもあるのよ。
良男　ややこしいなあ。
幸子　さらに、同じ病気でも商品や金融機関によっては保障を受けられる条件が違う場合もあるわ。例えばがん。がん団信や3大疾病保障なら診断を受ければ残高がゼロになったりするけど、8大疾病保障や全疾病保障では就業不能が一定期間続かないと保障が受けられない例があるわ。団信の上乗せ保障を比較するのは難しいのよ。
良男　病気やケガに備えるなら、医療保険やがん保険でいいんじゃないかな。
幸子　ファイナンシャルプランナーの高田晶子さんは「医療保険やがん保険は主に病気やケガの治療費、団信の上乗せ保障は住宅ローンの返済で、保障の目的が違う。どちらか一方に加入すればいいわけではない」と指摘しているわ。もちろん、一時金を支払われるタイプなどで保障が重ならないようにする必要はあるけどね。

■借り換えの場合、継続できず
　ファイナンシャルプランナー　高田晶子さん
　団体信用生命保険の上乗せ保障を利用すると、住宅ローン金利に0.2～0.4％程度を上乗せされるのが一般的です。上乗せ保障を利用するかどうかは、収入に占めるローン返済額の割合や、病気やケガの際に収入だけで対処できるかどうかで判断すべきです。例えば家計の担い手が1人なら、手厚い保障が必要です。返済額の割合が高ければ、万一の際に返済負担に耐えられなくなるリスクも高まるので、上乗せ保障を検討すべきでしょう。
　住宅ローンの金利を比較する際は、利用したい保障の上乗せ金利をあらかじめ考慮することも必要です。保険料を別途支払うタイプを除くと、上乗せ保障は中途解約したり後から追加したりできないからです。なお、他の金融機関に借り換えた場合、上乗せ保障は継続できないので注意が必要です。

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13 カネカ、住宅用部材ブランド刷新　太陽光や照明も 2017/11/25 日本経済新聞
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　カネカは24日、住宅用部材のブランドを刷新し、12月から「カネカのお家」として売り込むと発表した。これまでは断熱材のみだったが、太陽光パネルや蓄電池、有機ＥＬ照明なども加えて家全体で省エネルギーができる点を訴求する。ブランドに社名を入れることで認知度も高めたい考え。
　これまで断熱気密住宅の工法に「ソーラーサーキットの家」という名前をつけて、提携する工務店に技術ノウハウやブランド使用権を提供してきた。今後はカネカのお家に名前を変え、太陽光パネルや蓄電池、有機ＥＬ照明なども商材に加える。契約工務店の募集も始める。
　住宅の年間エネルギー消費量を実質的にほぼゼロにする「ゼロエネルギー住宅（ＺＥＨ）」は政府も後押ししている。カネカは省エネにつながる部材をセット売りすることで１戸当たりの単価を引き上げる狙いだ。

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14 国産合板出荷量、10月27万立方メートル　単月で最高 2017/11/24 日本経済新聞
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　農林水産省が24日発表した10月の国産針葉樹合板の出荷量は前年同月比5.8％増の27万3133立方メートルだった。単月では針葉樹合板の統計を取り始めた1998年以来過去最高だった。戸建て分譲住宅など建築需要が堅調なほか「幼稚園や高齢者施設といった非住宅施設向けの出荷も伸びており、忙しい」（大手合板メーカー）。
　生産量は26万7804立方メートルと6.5％増えた。在庫量は10万595立方メートルと10.1％多いが、前月比では4.5％減っており、流通市場には品薄感が広がっている。

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15 北川精機、建材機械が好調 2017/11/24 日本経済新聞
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【建材機械が好調】新設住宅着工は堅調。20年の国産材供給量４千万立方メートルに向け、合板用原木の供給拡大。輸出合板への設備投資も回復し、産業機械のスマホ向け需要一服をこなして増収、経常増益に。
【経産省事業採択】新用途にらみ炭素繊維強化熱可塑性樹脂の量産化技術を同志社大などと共同研究。

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16 大和ハウス、グーグルＡＩスピーカーでスマートホーム 2017/11/23 日本経済新聞
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　大和ハウス工業は2017年11月22日、スマートホーム事業「Daiwa Connect」を2018年1月6日に開始すると発表した。住宅設備や家電の制御用デバイスに米グーグルの人工知能（AI）を搭載したスピーカー「Google Home（グーグルホーム）」を利用する。
　Daiwa Connectは、ユーザーがGoogle Homeに定型のメッセージを呼びかけることで、住宅設備や家電などの機器を制御できるサービス。Google Homeのほかに赤外線リモコンなどを組み合わせて実現する。バックエンドの仕組みには、東京急行電鉄系のイッツ・コミュニケーションズのスマートホームサービス「インテリジェントホーム」を利用している。
　大和ハウス工業の有吉善則取締役常務執行役員は制御用デバイスにGoogle Homeを選んだ理由を、「音声インターフェースは顧客にとってなじみやすく、なかでもGoogle Homeの日本語認識力はほかの製品よりも優れていると判断した」と説明する。ただし、今後は提携先を拡大する方針を明かし、ほかのデバイスを採用する可能性を否定しなかった。
　同日に大和ハウス工業の渋谷展示場（東京・渋谷）で実施したデモンストレーションでは、Google Homeにメッセージを1回呼びかけるだけで、複数の住宅設備、家電を連動して制御できる点をアピールした。例えば「オーケーグーグル、朝の準備をお願い」とモデルの男性が呼びかけると、縦型ブラインドが開き、照明が点灯するといった具合である。
　サービスの利用料金は、Google Homeや赤外線リモコンなどの費用を含め、2年間で18万円程度の見込みという。住宅設備や家電はユーザーが別途用意する。

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17 新日本建設、増配 2017/11/23 日本経済新聞
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【増配】東京都や千葉県など首都圏の自社開発マンション「エクセレントシティ」シリーズの販売が好調。初めて住宅購入する家族層を中心に駅近の50戸前後の物件を伸ばす。増収。建築事業と開発事業がともに伸びる。訪日外国人向けホテルや大型病院など比較的好採算の非住宅分野も堅調。税負担がおおきく増えて最終減益。１円増配。

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18 スターツコーポレーション、不動産管理伸びて増益 2017/11/23 日本経済新聞
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【不動産管理伸びて増益】建設事業は教育施設や医療施設の工事が減る。アパートやマンションなど賃貸住宅で補えず減収。好採算の不動産管理事業が伸びる。不動産売買の仲介も好調。増益。５円増配。
【京都】京都市から中央卸売市場でのホテルと商業施設を組み合わせた複合施設を受注。20年度開業。

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19 20代、半数以上が最初の不動産会社で契約　いえらぶG調べ 2017/11/29 朝日新聞
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　いえらぶGROUP(東京都新宿区)が全国の20代408人を対象に行った部屋探しに関する意識調査によると、引越しのタイミングで多いのは「入学(29・6%)」「就職(28・3%)」となり、全体の約6割を占めた。20代の半数以上が「2週間以内」に部屋探しをしており、同じく半数以上が「最初の不動産会社で契約(1社のみ訪問)」していた。また、検索する際、「エリア名+ビッグワード」といった大まかなキーワード検索が主流であることも分かった。

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20 中古住宅購入のリフォームに関する調査を実施　シースタイル 2017/11/29 朝日新聞
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　不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルは11月28日、「スマイスター」を利用した成人男女全国592人を対象に「中古住宅を購入するなら、リフォーム前かリフォーム済みか」についての調査を実施し、結果を発表した。
　「もし中古住宅を購入するなら、リフォーム前とリフォーム済みではどちらが良いか」の質問には、「リフォーム前の住宅」が31.8%、「リフォーム済みの住宅」が68.2%となった。
　リフォーム前の住宅が良いという回答の理由には、「好きな設備や間取りに変更できる」が53.2%と最も多く、「劣化状況が確認できる」が33.5%、「リフォームするつもりがない」が21.8%と続いた。リフォームの予算は「50万円未満」が26.6%と最も多かった。
　リフォームしたい場所(複数回答)では、1位が「キッチン」(48.9%)、2位が「バスルーム」(43.1%)、3位が「トイレ」(37.9%)と、水回りのリフォームが上位を占めた。
　調査期間は17年10月18日～11月9日。

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21 12月、ロボット介護で展示会　高経協 2017/11/29 朝日新聞
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　高齢者住宅経営者連絡協議会(森川悦明会長)は12月8日、東京都港区のパナソニック東京汐留ビルで「第2回ロボット介護機器展示会」を開く。自立支援、見守り、移乗、コミュニケーション分野のロボットやIоT機器を展示する。出展企業による施設事例プレゼンも行う予定。時間は午前10時から午後5時半。
　問い合わせ先は、同協会、電話03(3292)3289。

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22 17年度宅建士試験　合格点は35点 2017/11/29 朝日新聞
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　不動産適正取引推進機構は11月29日、17年度の宅地建物取引士資格試験の実施結果概要を発表した。
　それによると、受験者は16年度を1万891人上回る20万9354人(男性14万3971人、女性6万5383人)で、合格者は2055人増の3万2644人(男性2万1677人、女性1万967人)。合格率は15.6%(登録講習修了者は19.9%)。登録講習修了者のうち、女性の合格率は22.5%で男性の合格率(18.7%)を4%近く上回った。
　合否判定は35問以上正解(登録講習修了者は45問中30問以上)を基準とした。
　合格者の平均年齢は35.3歳。最高齢合格者は茨城県の89歳の男性、最年少合格者は福岡の13歳の男性だった。

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23 伝統木造建築用の高性能木造耐力壁2種類を開発　大成建設 2017/11/28 朝日新聞
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　大成建設はこのほど、伝統木造建築用の2種類の高性能木造耐力壁を開発し、日野山徳恩寺(神奈川県横浜市)本堂(18年4月に着工予定)、九品仏淨眞寺(東京都世田谷区)閻魔堂(18年7月の竣工予定)の新築工事に適用する。
　伝統建築物では重厚な瓦屋根を支えるための壁が少なく、大地震の大きな揺れに耐えられない構造となっている。そこで、同社では一般建築物と同等以上の耐震性能を確保できる2種類の新たな木造耐力壁「T-WOOD 真壁」「T-WOOD 組み板壁」を開発した。
　「T-WOOD 真壁」は釘ではなく壁板(厚物構造用合板)を長いビスで片側から打ち抜いて壁をつなぎ留めると共に、柱に高強度のPC鋼棒を配して耐震性能を大幅に向上させた。
　「T-WOOD 組み板壁」は落とし込み板壁工法を改良し、金物を使わない高耐力の壁。柱に2種類の深さの溝を設け、板の配置を交互にずらし、はめ込むことで、従来工法による性能の約2倍の剛性と耐力を得ることが可能となった。

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24 12月に建築業者向けIoT住宅システムを発売　サンエー 2017/11/28 朝日新聞
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　住宅建築や電気設備工事を手掛けるサンエー(神奈川県横須賀市、庵崎栄社長)は12月13日、建築業者向けに家電や住宅設備をスマートフォンで操作できる住宅向け新システム「S-REMOS(エス・リモス)」を発売する。
　同新商品は制御基板や有線ルーター、カメラやセンサーなどのセットで、新築工事の際に住宅設備として据え付けることで、住宅購入者が照明やエアコンなどをスマホで操作できるようになるというもの。初年度の目標として、1万戸の新築住宅への導入を目指している。

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25 長野・白馬スキー場の命名権取得　エイブル 2017/11/27 朝日新聞
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　エイブルは、長野県白馬村の白馬五竜スキー場のネーミングライツ(命名権)を取得した。スキー場のネーミングライツ取得は国内初という。これに伴い、スキー場運営会社の五竜と大糸の2社の社名をエイブル白馬五竜に変更した。

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26 音源探査システム「TSounds―Radar」を開発　大成建設 2017/11/27 朝日新聞
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　大成建設は11月27日、建築部材の干渉などで起こる異音の発生箇所を高精度に測定する音源探査システム「TSounds―Radar」を開発したと発表した。
　従来は複数の測定点で音と振動を測定し、発生箇所を特定していたが、異音の発生頻度が低い場合が多く、短時間で発生箇所を特定するのは困難だった。そのため、同社は1カ所に設置した複数のマイクロホンを使用し、建物内で発生する全方位の異音の発生箇所を測定。画像データと合わせて可視化する音源探査システム「Tsounds―Radar」を開発した。
　同システムの特徴は(1)異音の発生箇所を高精度に測定・可視化(2)探査範囲に応じてマイクロホンの配置を最適化(3)信頼性の高い計測を実現――となる。

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27 「京橋エドグラン」来館者、開業1年で460万人　日土地 2017/11/27 朝日新聞
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日本土地建物はこのほど、東京都中央区に立地する複合施設「京橋エドグラン」の来館者数が、開業から1年で延べ460万人超になると発表した。この数字は、当初想定と比べて15%増。オフィス入居者の増加に加え、魅力的な店舗や緑豊かなオープンスペースなどを生かしたタウンマネジメントによって賑わいづくりを進めたことが奏功したという。

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28 注目集めるレンタル収納スペース事業、推進協がフォーラム 2017/11/27 朝日新聞
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　レンタル収納スペース推進協議会はこのほど、都内でフォーラムを開いた。レンタル収納スペース事業者のほか、金融、不動産業界から約150人が参加した。
　冒頭、同協議会の多田充伸代表理事は、「ここ数年でレンタル収納スペースは日本でも定着しつつある。不動産や金融業界と一緒に大きな業界に成長させていきたい」とあいさつした。

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29 規格住宅チェーンのパートナー説明会　ジブンハウス 2017/11/24 朝日新聞
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　住宅購入サイト運営や住宅チェーン事業を展開するジブンハウス(神奈川県川崎市、内堀孝史社長)は、全国で随時パートナー説明会を開催している。
　直近の開催予定は、12月6日(金沢)、12日(福岡)、12日(大阪)、14日(神奈川)、21日(名古屋)。全日程とも午後2時から4時までで、参加費は無料。また全て事前予約制(定員に達し次第締め切り)となっており、申し込みや会場の詳細についての問い合わせなどは、同社のwebサイト(http://jibunhouse.co.jp)から行う。

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30 12月、全国の賃貸市場の変化を考えるシンポジウム　HEAD研究会 2017/11/24 朝日新聞
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　建築にかかわる専門家と若者が参加するHEAD研究会(東京都千代田区)は12月12日、千代田区のアーツ千代田3331で、シンポジウム「全国の賃貸マーケットの変化」を開催する。「ネット集客から考える空室対策」「ターゲット変更と用途変更」などについて、パネリストと共に考える。午後6時開場。先着順150人。参加費無料。詳細は同会ホームページ(http://www.head-sos.jp/)で確認を。

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31 新構築のプレゼンシステムにITビジネス賞　ミサワホーム 2017/11/24 朝日新聞
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　ミサワホームはこのほど、営業現場の業務効率化やCS向上を目指して構築したプレゼンシステムで、(公社)企業情報化協会の主催する17年度IT賞の「ITビジネス賞」を受賞した。
　今回受賞したのは、高精細な3DCGやVRデータを短時間で生成するために、同社が中心となって構築したプレゼンシステム。高精細なCGは住宅を検討する上で顧客にとって有用なものの、一般的なPCの処理能力ではデータ処理に長い時間がかかり、通常8～12時間程度を要する。そこで同社は、クラウド上で高精細な3D処理が行えるCGシステム「V-Rayクラウド」を国内で初採用し、3DCGやVRデータの作成時間を数分から最大20分までに短縮した。
　同社は今年度からこのシステムを全国の営業拠点に順次導入し、業務効率化や顧客満足度の向上につなげていく予定だ。

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32 国際不動産価格、上昇率トップは「香港」、日本不動産研究所調べ 2017/11/29 読売新聞
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（一財）日本不動産研究所はこのほど、第9回「国際不動産価格賃料指数」（2017年10月現在）の調査結果を公表した。
これは、国際的な主要都市の不動産市場動向を調査するため、対象都市の調査物件について、同研究所の不動産鑑定士が評価した価格・賃料を指数化したもの。
対象都市は東京、大阪、ソウル、北京、上海、香港、台北、シンガポール、クアラルンプール、バンコク、ジャカルタ、ホーチミン、ニューヨーク、ロンドンの14都市。
それによると、オフィス価格の上昇率が最も大きかったのは「香港」（＋6.5%）だった。「香港」は、中国本土からの旺盛な投資需要がある一方で、供給は限定的というタイトな需給環境があり、市場予想を上回る高額取引の出現もオフィス価格上昇の一因となった。
「東京」（5番目、＋3.1%）と「大阪」（2番目、＋4.8%）は、日銀の金融緩和等を背景に利回りの低下が続き、結果として今回調査でも価格上昇の上位にランクイン。「ニューヨーク」（10番目、＋0.1%）は米国FRBの金融政策（政策金利の緩やかな引き上げ）をにらみ、市場は模様眺めの状態が定着し、価格動向に大きな変化はみられなかった。
また、マンション価格の上昇率が最も大きかったのも「香港」（＋5.2%）だった。一方、前回調査まで際立つ価格上昇を見せてきた「北京」は、一転して1%未満の僅かな上昇。「大阪」（7番目、＋0.9%）と「東京」（8番目、＋0.6%）も僅かな上昇だった。
マンション賃料の変動率においても、最も高かったのは「香港」で＋3.1%。次いで「上海」＋2.1%、「ホーチミン」＋1.0%、「東京」＋0.9%と続く。「大阪」は9番目で＋0.1%だった。

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33 家の中で寒さを感じやすいシーン、トップは「起床したとき」、積水化学工業調べ 2017/11/29 読売新聞
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積水化学工業（株）住宅カンパニーは、同社の調査研究機関である（株）住環境研究所と共に、寒さが厳しくなるこれからの季節に合わせ「家庭内寒暖格差」をテーマにした調査を行った。
調査対象は10～70代男女500名。調査方法はインターネット。調査期間は2017年10月30日（月）～11月2日（木）。同調査における「家庭内寒暖格差」とは、『同じ家の中で場所による寒暖の差が大きい状態』『同じ家の中で、寒さを感じる場面が多い人と、そうでない人がいる状態』と定義。
冬、家の中にいるにもかかわらず、寒いと感じることはありますか？では、38%が「よくある」、43%が「たまにある」と回答。合計すると81%もの人が、家の中で寒さを感じていることになる。また、築年数20～29年では86%、30年以上では89%と、築年数の長い家ほど寒さを感じやすいようだ。
具体的に家の中で寒さを感じやすい場所は、「トイレ」「脱衣所（洗面所）」「玄関」「廊下」といった、一般的に暖房のない「非居室」が上位を占める。一方で、暖房設置率が高い「リビング・ダイニング（居間）」も3人に1人が寒さを感じやすいと回答している。また、リビングで寒さを感じやすい時間帯としては「午前4時から7時まで」の朝の時間帯が最も高い。
家の中で寒さを感じやすいシーンでは、およそ3分の2の方が「起床したとき」と回答し、第1位に。続いて、「入浴前後（着替え）のとき」「トイレのとき」と続く。シニア世代の回答が多かったのが「部屋から廊下に出たとき」（46%）。シニア層の暮らし方として、「廊下までは対策しないけれども、リビングでは暖房をつけて暖かく過ごす」という傾向があるようだ。
生活シーンごとに「寒さを感じやすい身体の部位」を調べたところ、いずれの場面でも「足」という回答が最多。場所や時間帯にかかわらず、足元は寒さの落とし穴になりやすいようだ。特に「足」という回答が多かったシーンが、「就寝前」で79%。約8割もの人が、眠りにつくまでの間に、足元が寒いと思っていることがわかった。

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34 最高級木造邸宅プロジェクト、東京23区で本格始動、大和ハウス工業 2017/11/29 読売新聞
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大和ハウス工業（株）は、創業以来培ってきた戸建住宅の建築技術とノウハウを結集させた木造フルオーダーの家づくりプロジェクト「PREMIUM GranWood（プレミアムグランウッド）」東京プロジェクトを、2017年12月1日（金）より東京23区において本格始動する。
同プロジェクトは、2017年4月、兵庫県芦屋市の「プレミアムグランウッド神戸・芦屋の家」をケーススタディハウスとして始動した、最高級木造フルオーダー邸宅プロジェクトの第二弾。
東京プロジェクトでは、顧客のこだわりを余すことなくカタチにする「匠」、最高の「素材」、磨き抜かれた技術や安全かつ快適な暮らしを提供する「技術」がそろうプレミアムな住まいを提供する。
過去に「グッドデザイン賞」を受賞した社内デザイナーを代表とする優れたデザイン技量を持った設計士と「現代の名工」に選ばれた職方など「匠」による選任スタッフが設計・デザインを手掛ける。建材・設備・仕上げに関しては、顧客の要望に合わせて上質な素材を厳選し、オーダーメイドの邸宅を提案。
なお、東京プロジェクトのケーススタディハウスとして「プレミアムグランウッド世田谷・等々力の家」を一般公開する。このモデルハウスでは、安全性に加え、見た目の美しさや機能にも逸品の「業」を採り入れた。キッチンにおいては、イタリアのキッチンメーカーValcucine社（バルクッチーネ社）の最高級グレードキッチン「GENIUS LOGI（ジーニアス・ロッチ）」を採用している。同モデルハウスの参考価格は、土地・建物・外構・家具含め2億7,500万円（税込）。

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35 品川勤務者が朝快適に通勤できる路線はどこ？路線の「混雑率」と「遅延状況」から探ってみた 2017/11/29 読売新聞
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日々、ビジネスパーソンのストレスとなる朝の通勤ラッシュ。もう少し快適に通勤したい……と考える人も多いだろう。では、どの路線が快適に通勤できるのか。勤務地によって答えは変わってくるが、今回は新駅開設やリニア中央新幹線のターミナル駅として注目を集め、周辺の開発も進む「品川駅」に通うビジネスパーソンを想定して、路線の「混雑率」と「遅延状況」から快適に通勤できる路線を探ってみたい。
品川駅に快適に通勤できる路線はどこか？　まずは電車の「混雑率」から探ってみたい。「混雑率」については、国土交通省が毎年データを公表しており、そこからどの路線が混雑しているのか知ることができる。品川駅に乗り入れている路線は、JRの東海道線、山手線、京浜東北線、横須賀線(総武線快速線)と、京浜急行電鉄。（今回は特別急行列車である成田エクスプレスと、新幹線は除外）
それぞれの路線の混雑率は以下のとおり。
【JR】
・東海道線　川崎 → 品川　混雑率　184％（7:39～8:39）
・山手線
-外回り上野 → 御徒町　混雑率　159％（7:40～8:40）
-内回り新大久保 → 新宿　混雑率　165％（7:40～8:40）
・京浜東北線　大井町 → 品川　混雑率　182％（7:34～8:34）
・横須賀線（総武快速線）武蔵小杉 → 西大井　混雑率　191％（ 7:26～8:26）

【大手民鉄】
・京浜急行電鉄　戸部 → 横浜混雑率　145％（7:30～8:30）

※混雑率は最混雑時間帯１時間の平均
平成28年　国土交通省発表　混雑率データ　より引用

このデータを見ると、品川駅に乗り入れる路線のうち、最も混雑率が少ないのは「京浜急行電鉄」ということが分かる。しかも、最も混雑するのは戸部駅から横浜駅の区間。すなわち、横浜駅から品川駅の最混雑時間帯の混雑率は、145％よりも低いということだ。ちなみに、混雑率の目安は
・100％　定員乗車（座席につくか、吊革につかまるか、ドア付近の柱につかまることができる）。
・150％　広げて楽に新聞を読める。
・180％　折りたたむなど無理をすれば新聞を読める。
・200％　体がふれあい相当圧迫感があるが、週刊誌程度なら何とか読める。
・250％　電車がゆれるたびに体が斜めになって身動きができず、手も動かせない。
と定められており、145％であればある程度快適に通勤できそうだ。

各路線の「遅延状況」はどうか？
快適に通勤するために、混雑率とともに見ておきたいのが、「遅延状況」。通常は快適に通勤することができても、頻繁に遅延するようであれば快適とはいえない。遅延によって突発的な混雑も発生し、ストレスとなる。
この「遅延状況」についても、国土交通省が2016年4月に公開した「東京圏における今後の都市鉄道のあり方について（案）」内の、「遅延対策ワーキング・グループ最終取りまとめ」において、首都圏11事業者51路線の平成25年11月の平日20日間における遅延証明書の発行状況が公表されている。
各路線の遅延証明書の発行状況は以下のとおり。
【JR】
・東海道線　東京～湯河原　80%
・山手線　全線　90％
・京浜東北線　大宮～大船　85%
・横須賀線・総武快速線（大船～東京～稲毛）　85％

【大手民鉄】
・京浜急行電鉄　品川～横浜　10％

国土交通省　遅延対策ワーキング・グループ報告資料より。
ＪＲの各路線が全て80％を超えているのに対して、京浜急行電鉄は10％と大幅に低い。この遅延証明書の発行状況から見ても、混雑率同様に「京浜急行電鉄」が最も快適な路線といえそうだ。

実際どうなのか？　朝の京浜急行に乗ってみた
「混雑率」と「遅延状況」、それぞれデータ上では品川勤務者が品川駅まで快適に通勤できそうなのが「京浜急行電鉄」という結果になったが、実際のところはどうなのだろう？　「遅延状況」について体感するのは難しいが、混雑率については、実際に確かめることができるだろう。ということで、今回は、普段JRの逗子駅から東京駅まで通勤をしている編集部員に、朝のラッシュの時間帯に逗子駅から徒歩5分程度のところにある、京浜急行電鉄の新逗子駅から品川駅まで電車に乗ってもらい、混雑の状況について聞いてみた。
「毎朝逗子駅からJR横須賀線で東京駅まで通勤する際に、品川駅も通過するのですが、その時の混み具合に比べると余裕があるように感じました。混雑率のデータでも、武蔵小杉から西大井が191％とあるように、本当にぎゅうぎゅう詰めで隣の人と密着するくらいなのですが、京浜急行電鉄ではさすがにラッシュ時なので人は多いものの、隣の人と触れることなく、スマートフォンでニュースのチェックも快適にすることもできました」
とのこと。実際の声を聞いてみても、品川まで通勤する場合、京浜急行電鉄を使うとある程度は快適に通うことができそうだ。

「住みたい街ランキング」にランクインする京浜急行電鉄の街と相場
品川駅へ行くには、京浜急行電鉄が他の路線と比較して快適に通勤できそうだということが分かったところで、路線内では、どの街（駅）が人気なのだろうか。SUUMOが毎年発表している「住みたい街ランキング2017（関東版）」で上位100位にランクインした駅を見てみた。
・横浜駅（3位）
・京急蒲田（※蒲田駅が75位。京急蒲田までは歩いて約12分と徒歩圏内のため含んだ）
・上大岡（88位）
※品川駅（5位）は除く

住みたい街ランキングのトップ100位にランクインした駅のなかで、京浜急行電鉄を使えるのは「横浜駅（3位）」、「京急蒲田（※蒲田駅が75位）」、「上大岡（88位）」の3駅。気になる家賃相場について、SUUMOの家賃相場で確認した。
検索条件を「アパート」「駅徒歩1分～5分」「築年数0年～5年」を指定したところ、ワンルームでは横浜が「6.6万円」、京急蒲田が「7.3万円」、上大岡駅が「6.3万」。都内の物件と比較して割安な6万円台から物件があるというのはうれしい。しかも、通勤は比較的快適。気になった品川勤務の方は一度街に行って雰囲気を見てみるのもいいかもしれない。
今回は「品川」に通うビジネスパーソンを想定して、快適な路線を「混雑率」と「遅延状況」から見た結果、「京浜急行電鉄」が最も快適に通勤できそうだという結果になった。毎朝の通勤ラッシュはかなりのストレスだが、ここが快適になれば、日々の生活の満足度もかなり高まるかもしれない。引越し前には、住む街の雰囲気とともにこういった「混雑率」などのデータを確認したり、実際に通勤に使う電車に乗ってみたりすることで、混み具合を確認しておくのがよいだろう。

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36 家とココロの専門家に聞く「癒し」のリフォーム　4つのコツ 2017/11/28 読売新聞
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わが家は「ほっと落ち着く空間」であってほしいもの。現状の不満を解消するだけではない、心も体も伸びやかになる住まいへ。暮らしに寄り添う「癒し」がある、本記事ではそんなリフォームをご紹介しよう。

ココロの専門家に聞く　心をほぐす癒しの住まいとは？
住まいが癒しの場になる理由
ストレス社会といわれる現代において、住まいには「癒し」が必要だと語るのは、心理学者の小俣謙二さん。
「ストレスの対処法には、その原因に直接働きかける『直接的対処』と、ストレスを別の形で解消する『間接的対処』があります。買い物やスポーツで気分転換するのは後者に当たりますが、家も同様。癒しを感じられる環境なら、ストレスによって生じた心身のバランスの崩れを回復させることができます」
そのためにはどのような住まいが良いのだろう。
「まずは、快適温度が保たれていて、外から風が入ってくる住環境を整えること。外からの風は、心地よい刺激になり、脳をリフレッシュさせます。加えてさまざまな研究から森林に癒し効果があることはわかっているので、外の緑を眺められる窓があると効果的です」
「次に間取り。縁側や広縁のような特定の目的をもたない『間(ま)』に、人はゆとりを感じます。物理的な余裕は心理的・行動的にもゆとりを生んで、本を読んだり昼寝をしたり、ただボーッとしてもいい場所となる。ストレス解消に効果を発揮します」
「また、自分だけの空間を得るのも大切なこと。ストレスや心理的問題を抱えたときには１人になって感情の整理や自己内省をする必要があり、個室が緊張解消の場となるのです。使うときに１人になれる空間なら、家族共用のコーナーでも構いません」

ありがちな「癒されない環境」とは？
一方で、癒しを阻害する間取りもあると、小俣さんは注意を促す。
「動線や収納のプランが悪いと、無意識にストレスをため込むことに。リフォームでは暮らしやすい間取りにすることが必要です。家が舞台装置、住まい手が演者、ライフスタイルが脚本だとすると、それらがマッチして初めて癒しを得られる住環境になる。家族構成や子どもの成長、ライフステージに合わせて、都度ライフスタイルを見直し、それを活かせる間取りにしたいですね。家は、住まい手を心理的にも物理的にも支えるベースキャンプですから」

家の専門家に聞く住まい手をやさしく包む空間づくり
“人間が大きな気宇(きう)を養うのに、その住まいの大らかさ自由さくらい大きな力を及ぼすものはない”
　19世紀の思想家、ジョン・スチュアート・ミルのこの言葉に感銘を受けたという建築家の田中敏溥さん。住まい手が自然体でいられる安らぎを得て、凛とした気構えを養うことができる……そんな家を数多く手掛けてきた。
「家族構成やライフスタイル、好みといった、変化するものに合わせてしつらえること。隣接している道路や公園などの周辺環境といった、変化しないものを活かして設計すること。そうした気遣いのある家は五感が窮屈になりません。場と人にフィットする家は、ミルが言うように人間の心持ちを支え、癒しを与える力があると考えています」

＜提案１＞　安らげるベースを住環境でつくる
癒される家をつくるための提案として、一つ目に田中さんが挙げたのは住環境だ。
「温熱、採光、通気は、身体的なストレスを左右します。それが心地よければ五感が解放されて癒される住まいになります。そこで目指したいのが『夏、蒸し暑くなく、冬、寒くない』家づくり。
木を植える庭がなくて直射日光が入ったり、狭小地や密集地だったりしても、住環境を良くする工夫はできます。冬の寒気が入るのを防ぎつつ、家の中を南風が抜ける工夫や、夏の直射日光を避けて冬の低い日差しが室内の奥まで届く開口計画などを意識しましょう。
冷暖房が必要なのはたいてい冬と夏。春秋の半年はチョウが舞い、トンボが飛ぶそよ風を感じられる家にすれば、そこに居るだけで日々癒されることでしょう」

＜提案２＞　室内を調える
二つ目の提案は、室内を調えることだと田中さん。
「いい家具があると空間がよく見えるし、家具や建具がバラバラだと落ち着かない気分になりますよね。つまり、住まい手の好みと家屋と家具が互いにフィットするしつらえであれば、リラックスできて、ゆったり過ごせる空間になるのです。リフォームでは既存の柱や梁などを残すこともできますし、家具を造作して自分らしさを織り交ぜることもできます」
　思い出の柱や梁は、ずっと見守られているようなぬくもりを感じさせ、自分の好みを反映した素材や色、デザインは安心感をもたらす。
「また、ゴチャゴチャした空間にならないように、必要な場所に必要な量の収納を設けることも大切。調っている空間は、気持ちもスッキリするはずです」

＜提案３＞　自然を取り入れる
設計では、家屋だけでなく、屋外にも気を配るという田中さん。三つ目の提案として、家と自然が良い関係になる家づくりの大切さを訴える。
「庭師の言葉に『庭をつくると家が二倍よく見える』というものがあります。まさにその通りで屋外と家屋は一体で考えなければいけません。敷地が狭くて大きな庭をつくれなければ、窓の近くに木を一本植えるだけでもいい。周辺に公園があるなら、借景を活かして自然を室内に取り込みたい。
間取りや開口、素材などで室内外につながりがあったり、外に視界が抜けたりする家は広がりを感じられ、心も伸びやかになります」
移ろう四季を愛でる窓でしみじみとした平穏を味わい、室内に用いた自然素材の香りや肌触りで五感が満たされる。そんな暮らしを意識してみよう。

＜提案４＞　自分空間をつくる
四つ目の提案は、個の空間をつくること。「人間は、会いたいときに会えて、会いたくないときには会わずにいられる環境が必要」だと、田中さんは話す。
「人が集うための大きい空間だけでなく、１人きりになれる空間も、実は同じぐらい大切です」
誰にも気兼ねせず、肩の力を抜いてホッとできるスペースは、心身をリセットするために必要だ。階段ホールを利用して１坪程度の夫の書斎を設けたり、キッチンの近くに家事スペースを兼ねた妻のデスクを置いたり。広さよりも、デッドスペースの活用などで設置場所を賢く工夫したいもの。
思いのままに過ごせる場所で、いつでも素の自分に戻れる安心感と、ストレスをそぎ落とす開放感を得られるだろう。
心身のバランスの崩れを回復させ、癒しの場になりうる住まい。そんな家づくりを叶えるために、４つの提案をリフォームプランに取り入れてみよう。

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37 「旧耐震」って危ないの？　それでも住みたいならどう選ぶ？ 2017/11/28 読売新聞
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「少しでも賃料が安い物件に住みたい」あるいは「かっこいいリノベーションマンションに住みたい」……。そんなとき、候補に挙がるのが築年数を経た中古マンションだ。しかし、大型地震が頻発している昨今、いわゆる「旧耐震」の物件に不安に感じる人も多いだろう。そこで、耐震制度そのものの解説から、旧耐震物件に住みたい場合はどう選んだらよいかを、碓井建築オフィス代表で一級建築士の碓井民朗（うすい・たみお）さんに聞いてみた。

そもそも「新耐震」と「旧耐震」って、どういうこと？
中古マンションを選ぶときの基準として、新耐震か旧耐震であるかはよく取り沙汰される。だが、そもそも旧耐震・新耐震とはいったい何かについて、一般人の知識は曖昧であることも多い。
「耐震基準というのは、建物が地震の震動に耐えうる能力を定めるものです。1919年に日本で最初の建築法規である『市街地建築物法』が制定されますが、最初は木造のみの基準でした。関東大震災の次の年の1924年に同法が規則改正され、耐震基準が導入されました。その後1950年に同法が廃止され、あらたに『建築基準法』が制定され、その中で耐震性に関する基準ができたのです。
その後も大きな地震があるたびに見直されています。例えば1968年の十勝沖地震を経て1971年に建築基準法の改正があり、鉄筋コンクリート造の柱の帯筋が強化されました。さらに1978年の宮城県沖地震を経て1981年6月に大きな『耐震基準』の改正がありました」（碓井氏）
なかでも大幅な改正が行われたのが、1981年6月1日。耐震設計法が抜本的に見直された。
「現在では1981年以前の基準を『旧耐震』、以後の設計法を『新耐震』と呼んでいます」（同）
「旧耐震」では、震度5程度の地震に耐えられることが基準だったが、「新耐震」では、建物の倒壊を回避するだけでなく、建物内の人命が重要視され、比較的よく起きる中程度の地震では軽度なひび割れ程度、まれに起きる震度6～7程度の大きな地震でも崩壊・倒壊しないことが求められている。
「注意したいのは、新耐震かどうかの判断は建物が完成した『竣工年』ではないということです。特にマンションは完成まで時間がかかるので、1982年に完成したマンションでも、建築確認済証の交付日が1981年6月1日以前であれば旧耐震になります。中古マンションや中古住宅を購入する場合は、不動産販売会社や自治体で確認する必要があります」（同）

耐震改修工事の実施率はわずか5.9％、なぜ進まない？
これだけ大きな問題なのに耐震補強工事はあまり進められていない。2013年に東京都が発表した「マンション実態調査（※1）」では、都内にある旧耐震基準の分譲マンションのうち耐震診断を行った物件は17.1%、実際に耐震改修工事の実施率は5.9%となっている。
つまり8割以上のマンションではマンションの耐震診断すら行っていないということだ。その理由についても聞いてみた。
「耐震補強工事は実は難しいのです。1階のピロティ部分（※2）を補強しただけで耐震工事をしたと言っている場合がありますが、『耐震補強工事』は全ての階を行わないと効果はないと思います。住戸のバルコニー側や廊下側の外壁には『筋かい』（※3）が最低限必要になりますが、技術的には可能でも実際には無理です。『筋かい』を入れるとなると住戸内での生活が不自由になりますし、大変な工事費の負担になります」と碓井氏。
耐震診断自体に費用がかかるうえ、不適格という結果が出れば耐震工事にどれだけ費用がかかるか分からない。結果的に耐震診断も実施しないという結論になる場合が多いようだ。

旧耐震物件に住むなら？　中古マンションの選び方
しかし旧耐震のマンションは、都心からのアクセスに恵まれた立地が多い。新築マンションでは手が届かない場合でも、中古マンションだからこそ住めることもあるはずだ。どうしても住みたいと思う際のアドバイスを聞いてみた。
「どうしても旧耐震のマンションを選ぶ必要があるならば、私は『壁式構造』(※4)のものをすすめます。壁全体で建物を支えているので強度が『ラーメン構造』(※4)よりも高いです。阪神・淡路大震災でも、5階建て（高さ地上15m）以下の『壁式構造』については被害が少なく、また、少数の被災事例も、地盤の関係で沈下や傾斜が生じたもので、建物の壁等の破損はほとんどなかったと言われています」（同）
立地についてはどこをチェックすべきだろうか。
「築年数を経た建物であれば、より地盤がしっかりしていることが重要視されます。国土交通省による国土地盤情報検索サイト（KuniJiban）や行政が公開している液状化予測図等を確認しておくのも重要ではないでしょうか」と碓井氏。
中古マンションの購入を検討する場合、やはり「旧耐震であるか新耐震であるか」ということが、大きなチェックポイントであることが分かった。併せて立地条件や構造など、さまざまな条件を照らし合わせることも大切だ。住まいは資産としてはもちろん、人の暮らしや命を預かるものなので、冷静に判断する必要があるだろう。

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38 保活で高額な「認可外」に　退職するしかない？賢い住まいのマネー術（1） 2017/11/27 読売新聞
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今年も本格化してきた「保活戦争」。しかし同じ東京都でも、住むエリアによって認可保育園の保育料が大きく変わることをご存じでしょうか。今回は住む場所によって家計やライフプランが大きく変わることを解説すると共に、もし保育料が高額な認可外保育園しか入れなかったとしても、働き続けたほうがよい理由をお伝えします。
住まいに関する支出は、家庭の大きな割合を占めるもの。保活から住宅ローン控除まで、住まいに関する家計管理や節約術に定評のあるファイナンシャルプランナー（FP）の花輪陽子さんが解説します。
認可保育園の保育料、自治体によって年30万円の差！？
同じ東京23区内であれば、認可保育園の保育料は大差ない……そう思っていませんか？　実は自治体によっては、月額2倍以上の差が出ることもあるんです。
具体的なケースを見てみましょう。
「保育園を考える親の会」作成の「100都市保育力充実度チェック（2017年度版）」で認可保育園の保育料（※中間額）が安い街をみると、1位の渋谷区では7490円、23位の江戸川区では3万1500円と、同じモデルケースでも月額2万4000円もの差があります。

■3歳未満児の認可保育園月額保育料が「安い」自治体TOP3(東京23区・中間額)
1位：渋谷区　7490円
2位：中央区　1万3100円
3位：練馬区　2万600円
※100都市保育力充実度チェック（2017年度版）より

■3歳未満児の認可保育園月額保育料が「高い」自治体TOP3(東京23区・中間額)
1位：江戸川区　3万1500円
2位：江東区　2万9800円
3位：墨田区　2万8500円
※100都市保育力充実度チェック（2017年度版）より

年間の差額は30万円近くになりますので、決して小さな額ではありません。住まい探しの前にぜひとも下調べしておきたいですね。
※中間額：所得控除前の年収が夫496万2396円・妻78万7584円、夫の社会保険料額を69万4735円、子供1人とした第1子保育料

とはいえ、現在東京23区内にお住まいであれば、希望の認可保育園にすんなり入れるケースは珍しいかもしれません。認証保育園や認可外保育園を選択せざるをえない場合でも、注意すべき点があります。
家賃が高いエリアでも、認可外助成がある区のほうがオトクなことも
料金が変わるのは認可保育園の保育料だけではありません。東京都の基準を満たしている認可外施設に通わせている家庭に対し、認可保育所を利用した場合との差額を助成する自治体もあります。しかし、助成のない自治体も多く、助成額が多い自治体と比べると大きく家計が変わってしまいます。
例えば、港区の場合、通っている認可外保育園の保育料または助成基準額（3歳未満児は10万円、3歳以上児は9万7000円）のいずれか低い金額と、認可保育園等保育料との差額を助成します。
また、世田谷区でも平成28年から、3歳児以下について、認証保育園以外の認可外保育施設でも認証と同じ5000円～4万円を補助する制度を創設しました。これは待機児童が多いことを受けた緊急対策との位置付けで、平成31年度までの期間限定で運用されるといいます。
家計はどうなるのか、具体的なモデルケースで考えてみましょう。
港区に住むA家庭は、認可保育園に通う場合、家庭の収入から月額保育料は3万1000円ですが、認可外保育園に通う場合、保育料は月額11万円と高額です。しかし、助成基準額の10万円と認可保育料の3万1000円の差額である6万9000円を助成してもらえ、保護者負担は10万円を超過した1万円と認可保育園料の合計となる4万1000円になります。月額11万円だったはずの保育料の多くを、自治体からの助成で賄うことができるのです。

■計算式
1歳児の認可外保育園の保育料：月額11万円
・港区の場合：11万円（認可外保育料）―　6万9000円（助成額）＝4万1000円（自己負担額）
・補助額0円の区の場合：11万円（自己負担額）
●月間保育料の差額：6万9000円
●年間保育料の差額：82万8000円

同じ東京都内であっても、認可外保育園に対する助成がゼロの区に住んでいれば、月額の保育料の負担は11万円になります。港区に住んだケースと比べると、年額で82万8000円も差が出ます。家賃が少し上がっても、助成のある区に住んだほうが支出を抑えることができる場合もあるのです。

出産で退職すると、2億5000万円を失う
とはいっても、すでに認可保育園に入りにくく助成額も少ない自治体に住んでいる場合、そう簡単に引っ越しできるものではありませんよね。
時短勤務などを取得していれば、認可外保育園の保育料と、月々のお給料がトントンになってしまうケースもあるかもしれません。そんな時は「いっそ退職しようか……」といった考えが頭をよぎるのも無理はないかもしれませんが、出産で仕事をやめると、約2億5000万円もの生涯賃金を失うことをご存じでしょうか。
「国民生活白書」によれば、大卒女性が仕事を中断することなく、38年間働き続けた場合の生涯賃金は退職金込みで約2億7700万円です。育児休業を2年間取得して36年間働く場合、失うお金は約1900万円と比較的少なく済み、生涯賃金は約2億5800万円となります。（平成17年版、第3章「子育てにかかる費用と時間」より）
一方、出産後退職をして8年間のブランクを経て再就職する場合、正社員として復帰するケースの生涯賃金は約1億7700万円、パートとして復帰するケースの生涯賃金は約4900万円になります。
結婚後は専業主婦という場合の生涯賃金は約2200万円と、ずっと働き続ける場合と比べると2億5000万円ものお金を失うことになります。（「国民生活白書」平成17年版。28歳で第１子出産、31歳で第2子出産と仮定）
生涯賃金という視点から考えると、できる限りキャリアにブランクを空けず、正社員として復帰をすることが大切だということが分かります。妊娠中に体調が優れずにやむを得ずに退職をすることになったという場合も、できるだけ早期に正社員として復帰するほうが、当然生涯賃金は多くなります。

高い保育料は期間限定　長期的な視野で保活を
認可外保育園の保育料は月額10万円を越える場合もありますが、それは長いライフプランの中の限られた期間に限定されます。子育ては計画が立てやすいものです。
0~2歳時は期間限定と割り切り、高い保育料を支払ったとしても、3歳児以降になれば延長保育のある幼稚園も含めて選択肢が広がります。仕事をキープしたほうが、生涯賃金を考えると逸失金額が少なく済む場合が多いでしょう。どのエリアに住むかによって受けられるベネフィットが大きく違いますから、これからを住まい探す場合は、希望エリアの行政サービスをよく調べておきたいものです。
もし高額な保育料を払うことになったとしても、「保育料以上に稼げないから働くのをあきらめる」という短期的な目線だけではなく、3歳以上になると保育の選択肢が広がること、働き方によって生涯賃金が大きく変わるということを頭に入れ、長期的に試算した上で保活を考えることが大切です。
人気のエリア、子育てがしやすそうというイメージだけではなく、数字でしっかりと把握してから住まいを選ぶほうが賢明ですね。

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39 なぜ空き家は増えるのか？そのヒントが、人気アニメの間取りに隠されていた 2017/11/24 読売新聞
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わが国の空き家数はもうすぐ1000万戸に迫ろうとしている。7軒に1軒は空き家だ。しかし、日本では欧米に比べて、中古住宅の取引は低い水準にある（2013年国土交通省「中古住宅流通促進・活用に関する研究会」）。その理由は、親世代の家の間取りに理由があるという。埼玉県で、行政の立場から空き家問題に取り組むお二人にお話を聞いた。
時代を代表する4つのアニメ、その間取りから浮かび上がるのは……？
親世代の生活や住宅スタイル、ひいては「間取り」がその子世代の暮らし方にはマッチしない！？　そんな問題提起をしたのは、埼玉県鴻巣市都市整備部副部長（埼玉県から派遣）の高橋英樹さんと、埼玉県庁都市整備部建築安全課企画担当主幹の小松克枝さんだ。日本人の生活スタイルと住宅の間取りについて、人気アニメに登場する住宅、磯野家（サザエさん）とさくら家（ちびまる子ちゃん）、野原家（クレヨンしんちゃん）、天野家（妖怪ウォッチ）の4つを比較し、その変遷を分析している。

着目したキーワードは次の2つだ。
◎家族構成（多世代同居・核家族）
◎家族のコミュニケーション空間の割合（居間・リビング）
いったいどういうことなのか。さっそく4つのアニメの間取りを見てみよう。

[1]サザエさん：磯野家の間取り
原作の4コマ漫画は、昭和20年代に新聞連載としてスタートしている。磯野家の家族構成等の設定は戦前のモノであったが、1969年（昭和44年）のアニメ化の際に時代設定等がいったん整理された。このため「昭和40年代」の設定と言える。

特徴
設定：昭和40年代
■3世代の同居
■それぞれの世代に個別の部屋を確保
■家族の団らんは主に居間（和室・8畳）
■家族のコミュニケーション空間は限定的

[2]ちびまる子ちゃん：さくら家の間取り
作者の子ども時代の設定で、昭和40年代後半から50年代前半をベースにしている。

特徴
設定：昭和40～50年代
■3世代の同居
■それぞれの世代に個別の部屋を確保
■家族の団らんは主に居間（和室・8畳）
■家族のコミュニケーション空間は限定的

[3]クレヨンしんちゃん：野原家の間取り（1階）
漫画の連載は1990年（平成2年）で、1992年（平成4年）にアニメ化されている。

特徴
設定：平成初期
■両親と子どもの核家族
■家族の団らんの場は、リビング・ダイニング＆キッチン
■1階の大部分が家族のコミュニケーション空間

[4]妖怪ウォッチ：天野ケータくんの家
2012年（平成24年）に漫画での連載がスタートし、2014年（平成26年）にテレビアニメがスタート。平成20年代を代表する大ヒットアニメ。

特徴
設定：平成20年代
■両親と子どもの核家族
■家族の団らんの場は、リビング・ダイニング＆キッチン
■１階の大部分が家族のコミュニケーション空間

ここまで、日本を代表する4つのテレビアニメから間取りの変遷を見てもらった。
高橋さんは「ここから読み取れるのは、核家族化の進展と生活スタイルの欧米化です」と分析する。
「平成に入ったころから祖父母世代用の部屋と来客用の空間がなくなりました。平成20年代になると和室も消え、1階空間のほぼ全てが家族のコミュニケーション空間になりました」（同）
確かに、筆者が最近目にする新築住宅の広告でも、システムキッチンや床暖房はすでに定番アイテムとなり、10年ほど前には目新しかった「リビングイン階段」や「メザニン（中2階）」なども一般的になった。和室はノスタルジー空間となり、来客用の空間は親子間を含む家族間のコミュニケーションのための空間に吸収されていった。
高橋さんはその結果として、リビング空間が広がり、現在の住宅では家族のコミュニケーション、とりわけ「親と子がどうかかわるか」が、家の間取りにも影響しているのではないかと考えている。

”今どきの間取り”の中古住宅も増える？
高橋さん自身、10年前に熊谷市の実家を受け継ぐ際に、すでに築40年ほどたっていた親の家を取り壊して新築した。
当時、妻と子ども1人（現在は2人）と暮らしていた高橋さんは
「ユニットバス、システムキッチン、床暖房、これら３つの要素が僕らの世代が家に求めるものだと思います。
設備が古いうえに、親が建てた家は“ちびまる子ちゃん”の家のような中廊下型で、自分の家族の暮らしには向かないと感じました。実家では、家族5人が6畳の居間で窮屈にテレビを見たり食事をしたりしていましたが、廊下をはさんだ二間続きの和室はほとんど使われていませんでした（笑）」
と打ち明ける。
一方、小松さんは「私は、10年ほど前、実家の近くに中古住宅を買ってリフォームして暮らしています」と言う。
「私の家族は夫と子ども2人ですが、1990年代後半に建てられた住宅で“クレヨンしんちゃん”の家のような、リビング・ダイニング＆キッチンで家族団らんできるタイプだったことと、耐震性が高かったことが理由として大きいでしょう。
同規模の新築物件より安価なこともお得感がありました。私は仕事柄、スクラップ＆ビルドではなく、躯体さえしっかりしていれば既存の建物を再活用したいという思いもありました。実は、高橋さんの言う住宅に求める3つの要素（ユニットバス、システムキッチン、床暖房）は無かったのですが、おいおいリフォームしていこうと思っていたので気になりませんでした。入居前に内装を、入居後に洗面・ユニットバス、外構と、数年ごとにじっくり、自分好みにリフォームして楽しんでいます」

そんな小松さんに対し高橋さんは
「抵抗感がなくリフォームを選択できる人って、まだあまり多くないのではないでしょうか。私の実家のように築40年以上の住宅の場合、リフォーム後の姿をイメージすることは難しい。みんながみんな建築の知識をもっているわけではありません。10年前の私もそれができませんでした。今から考えると少し残念な気もします」
と話す。
高橋さん、小松さんともに、埼玉県におけるこれからの住宅のあり方、そして空き家問題に行政の立場から対策に取り組んでいく立場にある。
小松さんは「自治体が目指す方向性や、住まい手の住宅の選び方はいまだ新築志向という現実と、空き家の数を抑えたいという目標とのギャップに戸惑うこともあります」と打ち明けてくれた。
埼玉県は、1970年から2010年までの40年間で、人口は約２倍に増加した。しかし、日本全体の少子高齢化は埼玉県でも例外ではなく、これから人口減少が始まると予想されている。
小松さんは「これからは、平成以降に建てられた、リビング・ダイニング＆キッチンが一体となった今どきの家族にも通用する間取りの中古住宅が多くでてきます。今の生活スタイルに適したこうした中古住宅を購入する人も増えてくるでしょう」として
「中古住宅を次の利用者に受け継いでいくためには、その地域で活躍する建築士さんや不動産屋さんの役割が非常に大きいと感じています。多くの人が『買いたい、住みたい』と思えるすてきな住まい方を提案してもらいたい。そのことが、誰も住まない空き家を少なくすることにもつながります」と、その思いを語ってくれた。

2017-11-30 ｜ Posted in 住宅関連新聞記事｜ Comments Closed　

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.711 　2017/11/16～2017/11/22

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.711 　2017/11/16～2017/11/22
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―*―*―*　ＭＥＮＵ　*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 建売住宅に欠陥　売り主の責任、どこまで追及できる？
2 １０月の米中古住宅販売件数、2.0％増加　２カ月連続増
3 三春情報センター、英語の学童保育事業に参入
4 新栄合板工業　大分に工場建設　90億円投資
5 新東、小幅な増益
6 サンゲツ、成長投資重く
7 東京・新宿区長、民泊規制で「社会の受け入れ環境を」
8 東京都世田谷区、民泊規制の条例骨子案
9 戸建て、住宅ローンごと「返却」可能に　ミサワホーム
10 住宅ローンの借り換え、諸費用に注意　金利交渉も一手
11 東急電鉄、綱島駅近くに高架下保育所
12 横浜市、民泊規制の条例案骨子　住宅地の営業制限
13 ポラスグループ、西大宮で分譲住宅販売
14 美樹工業、上振れの公算
15 穴吹興産、最高益
16 エアビー社に立ち入り　独禁法違反疑いで公取委
17 「フラット35」申請13％減　四国４県４～９月　融資実績も減

【朝日新聞】
18 小判型コンクリート杭の地盤補強工法を本格展開　池永セメント工業所
19 首都圏10月中古マンション売り価格　小幅な値動き
20 東急建物グループ　優良老人ホーム「グレイプスウィズ四谷」開業
21 壁紙サービスに人気アニメのコンテンツ追加　エイブルリフォーム
22 低価格帯賃貸住宅の一般媒介で業務提携　エイブル
23 大京穴吹不　川越店を開設、埼玉の仲介営業を強化
24 水天宮に初のサービスアパートメント　パナホーム
25 外国人入居者など向けに海外送金サービス　レオパレス21
26 4カ月連続で増加　首都圏10月の賃貸成約　マンションは減少
27 「今後の動向を注視」　石井国交相がエアビーアンドビーへの立入検査で
28 リノベ済み住宅「Styles」で水回り設備保証を10年に　阪急不
29 月額990円のクラウド型カメラサービス　アイテム
30 JIOわが家の保険、保険契約戸数累計150万戸達成

【読売新聞】
31 都民の生活実態、「持家」は61.3%・「借家・賃貸住宅等」は37.0%、東京都
32 10月の首都圏中古マンション価格、主要エリアは強含み、東京カンテイ
33 空き巣犯の傾向と対策を公表、ALSOK 2017/11/22 読売新聞
34 日本人は多機能型のバス・トイレが好き？欧米との違いはどこにある？
35 部屋の寒さは窓次第!? 進化する「省エネ窓」の断熱効果に注目
36 「移動できる家」のレンタルプランで、夢の暮らしもかなっちゃう？
37 「収納力」がカギ!?　賃貸お部屋探しで重視すべきこと～子育て夫婦編～
38 AI技術を活用した住宅ローン審査手法を導入、住信SBIネット銀行

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1 建売住宅に欠陥　売り主の責任、どこまで追及できる？ 2017/11/22 日本経済新聞
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弁護士　佐野雄一
男性会社員のAさん（35）は妻と子供と賃貸マンションに住んでいました。しかし、子供が大きくなってきたことから、かねて希望だった新築の戸建て（建売住宅）を購入したいと思い、不動産業者から薦められた物件を検討することにしました。どのような点に注意して物件を見ればいいのでしょうか？

■建築中のチェックはできない
　建売住宅とは、すでに竣工（完成）済みか、許認可済みで建築前や建築中の建物を売り買いする場合の建物です。建売住宅の最大のメリットは、実際の建物を見てから購入できることです。自身のイメージと実物を比較できるので安心できます。また現在の住まいが賃貸であれば、引き払えばすぐに住み始められるので、その分の家賃が抑えられます。
　一方、デメリットとしては、すでに建築内容が決まっているので、基本的には自分の理想や意思を反映させることができません。また、原則として建築中のチェックができないため、手抜き工事が比較的発生しやすいうえ、購入時点では建物は完成または建築途中なので、構造部分や配管など見えない部分の問題点の発見が難しいことなどが挙げられます。
　建売住宅の購入の基本的な流れとチェックポイントを下記に示しました。
（1）建物の本体と周辺の状況などの確認・検討
（2）買い付け証明書（物件の購入意思を記載した書面）を提出
（3）売買契約の締結（売買契約の前後でオプション工事の選択ができる場合がある）
（4）代金決済（住宅ローンの審査、決定、実行）
（5）物件の引き渡し

Aさんはインターネットで調べたり、不動産業者を何度か訪れたりして物件を探していたところ、希望に近い物件を見つけました。そこで不動産業者と一緒にその物件を見に行きました。パッと見は良さそうな印象ですが、何をどのように確認すればよいか分かりません。また、将来どんな問題が発生するのでしょうか？

■物件を確認する際の注意点
　物件や周辺の状況について確認すべき点は多くあります。家族構成や生活スタイルなどによって何が重要であるかはそれぞれ異なってきますが、自身が実際に生活する状況をイメージするとよいでしょう。下記に注意点をまとめました。
（1）付近の住環境（公園やスーパー、コンビニエンスストア、薬局などの有無、近隣の建物や住民の様子など）
（2）交通の便
（3）公共施設（役所や区民会館、幼稚園などの有無）
（4）現地を実際に見て、土地の形、隣地との境界線や高低差、日照、隣接地からの騒音、雨水の流れなどを確認
（5）購入予定地やその周辺が以前どのような地形だったか、地盤はどのようなところかにも注意（田や沼を埋め立てているケースもあり、土地を造成している場合はその方法によって安全性が異なる）
（6）用途地域や市街化区域など法令上の制限（将来の建て替え時や近隣の環境が変わる可能性があるので、役所などで確認）
（7）すでに建築済みの場合、建築に必要な各書類（確認申請書や確認済証、工事完了検査済証）、より詳細な設計図である実施設計図や地盤の調査報告書などの書類を売り主から受け取り、実際の建物と比較してチェック
（詳細は8月30日のコラム「住まいの土地選び、思わぬ落とし穴があちこちに」を参照）
　ただ、（7）については専門的なチェックは素人には難しいので、実際には書類を手に入れたうえで、第三者の建築士に依頼して確認してもらうことになるでしょう。一方、基礎に名刺の厚さ以上のひび割れがないか、ゴルフボールを床に軽く落として勢いよく転がるかなど個人でも確認できることはあります。
　では、購入後に発生する問題はどんなものがあるのでしょう？
Aさんと家族は新築の建物に引っ越して新生活を始めました。ところが3年が過ぎたころ、2階の和室の天井と壁面のクロスに大きなシミができているのに気がつきました。業者に調査させたところ、外部から漏水しているようです。また調査の際、壁に断熱材の施工不良があることも分かりました。購入後、しばらく時間がたっているので、自分で直すしかないのでしょうか？
　購入した不動産に隠れた瑕疵（かし）があった場合、その瑕疵があることで売買した目的が達成できない場合は売買契約を解除できますし、そこまで言い切れない場合も、瑕疵を補修するための工事に必要な金銭を支払うように売り主に請求できます。
　ここで重要なのは請求できる期間です。多くの場合は売買契約書で引き渡し後1年または2年となっているケースが多く、それ以上は責任を認めないという規定がある場合もあるので、売買契約締結の際に契約書をしっかり確認するようにしてください。ただし、構造耐力上主要な部分または雨水の浸入を防止する部分に限っては、住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）によって引き渡し後10年間が瑕疵担保責任を負う期間とされているので、契約書に特約があったとしても10年間は責任を求めることができます。
　Aさんの売買契約書にも、瑕疵担保責任は引き渡し後2年の制限がありましたが、漏水は品確法の「雨水の浸入を防止する部分」に当たるので、3年後の今でも補修費用について損害賠償を請求できます。しかし、断熱材は品確法の規定には当てはまらず、引き渡し後2年の期間を超えていたので、当初の施工不良であったとしても売り主に損害賠償は請求できません。
　雨漏り以外にも、排水に問題があってトイレからの逆流があったり、床のきしみやフローリングのゆがみが生じたり、シックハウスと疑われる症状が出たりと色々な可能性がありますが、売り主に責任を問う方法としては、基本的にこの瑕疵担保責任に基づいて請求することになります。売買契約の締結の際には、特に契約書の瑕疵担保責任に関する条項や、契約書の最後に記載があることが多い特約事項に注意しましょう。

■オプション工事、書面で金額を特定
男性公務員のBさん（38）は建築途中の物件について、不動産業者から「間取りの変更や壁紙、キッチン、風呂などは後日選ぶことができる」と説明を受け、ある程度自分の好みが反映されると思い、その物件を購入することにしました。売買契約を結んだ後、ショールームで壁紙とキッチンを選んだのですが、予定より100万円以上も高くなってしまいました。売買契約を結んだときに見たイメージ画像と最も似ているものを選んだつもりなのですが、100万円は支払わないといけないのでしょうか？
　この事例のように、売買契約を結んだ後でオプション工事の内容を選択する場合、売買契約書と同時に示された設計図書や見積書に壁紙やキッチンの型番の表記があれば、その型番の壁紙やキッチンの値段との比較から差額が決められます。このため売買契約締結の際には、各仕様についてもきちんと確認しておくことが大切です。
　もし、売買契約書などに仕様が定められていなかった場合は、当事者がどの程度のものを想定していたのかということから確認することになります。例えば型番の記載はなく、「壁紙は1平方メートル当たり1000円、キッチンは100万円」との記載しかなかった場合、その金額のものを想定していたとして追加料金を計算することになるでしょうし、金額もあいまいだった場合は、建物全体の設備や仕様と比較してどの程度のものを想定していたか判断することになります。
　このような問題を避けるため、オプション工事が選択できる場合は、売買契約を締結する前に何をいくらで入れ替えるのかなど、オプション工事の内容と金額を特定する書面の交付を売り主に求めたうえで売買契約を結ぶことが肝要です。

■事前に専門家に相談を
　以上のように建売住宅を購入する場合は、物件の内部はもちろん、土地の履歴や周辺の状況、契約書の瑕疵担保責任期間や特約条項、オプション工事を踏まえた総額を把握したうえで、決めるようにしてください。もし、物件の引き渡し時や工事中に不安や不信が生じたならば、事前に建築士や弁護士などの専門家団体の窓口に相談しましょう。例えば、公益財団法人住宅リフォーム・紛争処理支援センターが開設する「住まいるダイヤル」（0570－016－100）が電話相談に応じてくれます。また、公益社団法人日本建築家協会の建築相談室が全国各支部に開設されており、無料相談に応じています。無料相談だけでなく、依頼があれば、購入者が工事中や引き渡し前の確認などをする際、設計専業の建築士が個人の業務（有料）としてアドバイザーの立場で立ち会うことも可能です。

（監修　建築家　米田耕司）
佐野雄一
2007年弁護士登録。原法律事務所所属。金融機関の訴訟業務を中心とした企業法務に加え、建築案件や交通事故案件、相続案件、離婚案件なども扱っている。第二東京弁護士会建築法律相談担当。趣味はボルダリング、ダンスなど。

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2 １０月の米中古住宅販売件数、2.0％増加　２カ月連続増 2017/11/22 日本経済新聞
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　【ワシントン＝長沼亜紀】全米不動産協会（ＮＡＲ）が21日発表した10月の中古住宅販売件数は、季節調整済みの年率換算で548万戸となり、前月比で2.0％増加した。２カ月連続の増加で、ダウ・ジョーンズがまとめた市場予測（540万戸程度）をやや上回った。しかし、前年同月比では0.9％減少し、前月に続いて前年同月比を下回った。
　販売価格（中央値）は24万7000ドル（約2770万円）で、前年同月比5.5％の値上がりだった。
　ＮＡＲは「住宅市場は若干勢いを得たが、物件不足で選択肢が少なく価格も高騰しているため、販売件数は前年同月に届かなかった」と分析した。

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3 三春情報センター、英語の学童保育事業に参入 2017/11/22 日本経済新聞
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　横浜以南を地盤とする、不動産・住宅建築の三春情報センター（横浜市）が学童保育事業に参入する。このほど学習塾大手のやる気スイッチグループホールディングス傘下の拓人こども未来（東京・中央）とフランチャイズチェーン（ＦＣ）契約を結び、英語で預かる学童保育「キッズデュオ」を開業する。
　18年１月にＪＲ根岸線の港南台駅近くに一つ目の店舗をオープンする。３年後に３店舗に増やす計画で、ＪＲ根岸線の磯子駅や本郷台駅の周辺などへの出店を検討しているという。
　対象は３歳から小学６年生までで、受け入れ人数は１店舗でおよそ100人ほど。英語が母国語の先生や２カ国語を話せる先生を配置して、子どもたちは基本的に英語で会話する。年齢に応じてアルファベットの勉強ができるプリントなども用意する。平日５日間営業しており、バスの送迎もつく。
　小学校で英語授業の導入が進むほか、女性の社会進出の進展に伴い学童保育の需要は拡大している。楠元知毅執行役員は「主力の不動産以外でも必要なサービスを提供して、地元民の暮らしを便利にしていきたい」と話す。

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4 新栄合板工業　大分に工場建設　90億円投資 2017/11/21 日本経済新聞
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　国産合板最大手セイホクグループの新栄合板工業（東京・文京、尾崎公一社長）は21日、大分県玖珠町の玖珠工業団地に約90億円を投じて新工場を建設すると発表した。九州地区では熊本地震からの復興住宅建設などにより合板素材の需要が増えているのに対応する。
　玖珠工業団地は現在造成中で、2018年３月までに完成する。同社は敷地約10ヘクタールを取得し、このうち１万5000平方メートルに平屋の合板工場を建設する。早ければ18年４月に着工、19年春からの稼働を目指す。
　新工場では大分県産をはじめ国産の杉やひのきを活用、住宅の壁や床など向けの合板を製造する。年間生産量は６万8000立方メートルと見込む。同社は地元から最大で50人を新規雇用する考え。
　新栄合板工業は熊本県水俣市に主力工場を持っているが、震災などによる需要増で製造能力が上限に近づいている状況だったという。尾崎社長は「軽くて強い国産材の利用は伸びている。大分県には原料となる木が多く、輸送コストの面からも新工場周囲の原木を積極的に使っていきたい」などと語った。

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5 新東、小幅な増益 2017/11/21 日本経済新聞
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【小幅な増益】戸建て住宅の着工戸数が低水準で足元は厳しい。主力の洋風Ｆ型瓦「ＣＥＲＡＭシリーズ」などの拡販や新規顧客の開拓に引き続き注力し増収を確保する。原油価格など製造コストの上昇や、新設住宅着工戸数の動向などは懸念材料だが、業務効率化や財務体質のスリム化で営業利益は小幅増。

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6 サンゲツ、成長投資重く 2017/11/21 日本経済新聞
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【成長投資重く】買収した米国の壁装材メーカーが通年で寄与。非住宅分野の壁装材、床材の営業を強化。増収。平均販売単価の下落に加え、先行投資が増加。前期に有価証券売却益や退職給付制度終了益があった反動もあり最終減益。新中計を策定。総還元性向は３年合計で100％超。資本効率を改善。

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7 東京・新宿区長、民泊規制で「社会の受け入れ環境を」 2017/11/20 日本経済新聞
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　東京都新宿区の吉住健一区長は20日の記者会見で、住宅に旅行者らを有料で泊める民泊を巡る区独自の規制について「違法営業によるマナーなどの問題が生じていた。きちんとした管理・営業を通じて社会的に受け入れられる環境をつくるのが大事だ」と強調した。
　同区は区内の約３分の１を占める「住居専用地域」で月曜正午～金曜正午の民泊営業を制限する条例案を29日開会の区議会に提出する。民泊を正式に解禁する住宅宿泊事業法（民泊法）では年間営業日数の上限は180日だが、同区の規制地域では156日程度になる見通しだ。
　民泊の営業場所や事業者の連絡先などを公表するほか、近隣住民に営業の届け出７日前までに説明することも求める。条例施行は民泊法施行と同じ2018年６月15日を目指す。
　区に届いた民泊を巡る苦情は17年度には260件（10月末時点）に達し、16年度実績（246件）を上回っている。

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8 東京都世田谷区、民泊規制の条例骨子案 2017/11/20 日本経済新聞
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　東京都世田谷区は住宅に旅行者らを有料で泊める民泊について、独自の規制を定める条例骨子案をまとめた。区内の約８割を占める住宅地で月曜正午～土曜正午の営業を原則禁止する方針。条例案は2018年２月に区議会に提出し、同６月に条例を施行する見通しだ。
　骨子案は区面積の78.4％を占める「住居専用地域」で、民泊の営業を週末と祝日のみ認める。これにより、住宅地での営業は年間124日程度になる見通しだ。平日は区外で勤務する区民が多いため、区民の目が行き届きやすい週末や祝日に限定するのが適切だと判断した。
　区は月内に骨子案に関するパブリックコメント（意見公募）を始める。今後は区民への事前周知などのルールをさらに検討する。
　民泊を正式に解禁する住宅宿泊事業法（民泊法）は18年６月に施行される。民泊を巡っては、見知らぬ宿泊者の騒音やごみ出しなどのトラブルを懸念する声がある。

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9 戸建て、住宅ローンごと「返却」可能に　ミサワホーム 2017/11/20 日本経済新聞
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　ミサワホームは住宅の購入者が住宅ローンを返済できなくなった場合に、返済を同社が肩代わりするサービスを始めた。高齢者などが途中でローンの返済ができなくなっても土地と建物を引き渡せば、ローン返済を免除する。ミサワホームは2017年度末までに7680戸の住宅受注を目指していたが、市況の悪化で190戸減の7490戸に下方修正した。新システムの活用で受注戸数の巻き返しを図る。
　新制度は「かｅせるオプション」。働き盛りのビジネスマンが転勤したり、高齢者が老人ホームに入居したりするため、住み替えなくてはならなくなっても、残った住宅ローンを気にしなくても済む。
　購入者が返済できなくなった住宅ローンは移住・住みかえ支援機構（ＪＴＩ、東京・千代田、大垣尚司代表）が肩代わりする。ＪＴＩは残債を引き受ける代わりに引き継いだ住宅を賃貸に回し、その賃料収入を住宅ローンの返済に振り向ける仕組みだ。
　一般的に戸建て住宅は建築後20年で建物の資産価値がゼロになる。たとえば返済期間が35年の住宅ローンを利用した購入者が20年住んだ後に住宅を手放す場合、土地の売却収入程度しか得られないことも多い。この制度を使えばそうしたリスクを背負わなくても済み、積極的な戸建ての取得が可能になる。
　この制度を利用するには住宅を建築、または購入する際、住宅金融支援機構の35年金利固定の住宅ローンの審査に合格する必要がある。ローンの申請はミサワホームの子会社であるミサワフィナンシャルサービスを通じて行うことが条件となる。
　また、制度の利用にはミサワホームと提携するＪＴＩに長期優良住宅、またはこれに準じる長寿命住宅として認定してもらう必要がある。ＪＴＩに証明書を発行してもらうことが条件となり、発行手数料として５万円が必要になる。
　施工費の上昇などで戸建ての受注単価は年々高騰しており、住宅大手の新規販売戸数は鈍化している。ミサワホームは新制度も含め幅広い選択肢を住宅購入者に提示し、需要を掘り起こして取り込む。

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10 住宅ローンの借り換え、諸費用に注意　金利交渉も一手 2017/11/19 日本経済新聞
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住宅ローンの選び方（中）
　休日の昼下がり。良男が散歩から帰宅すると、息子の満がダイニングテーブルでスマートフォン（スマホ）を熱心に操作しています。かたわらで幸子が住宅ローンの借り換えを特集した雑誌をめくりながら、満に色々とアドバイスをしています。
筧幸子（かけい・さちこ、48＝上）筧良男（かけい・よしお、52＝中）　筧満（かけい・みつる、15）　

筧良男　住宅ローンの研究は終わったんじゃないのか。
筧満　この際だから借り換えについても調べようと思って。最近はパソコンやスマホのアプリで簡単に借り換えの試算ができるようになっているんだ。
良男　そういえば職場の同僚も最近、借り換えをして総返済額を300万円減らせたそうだ。どんな人なら借り換えのメリットがあるんだろう？
筧幸子　例えば10年前に返済期間30年、年2.7％の固定金利で3000万円の住宅ローンを借りた人は、現在の残高は約2300万円。残り20年を住宅金融支援機構の「フラット20」に借り換えると金利は年1.3％になるので、月々の返済額は約1万5000円減って総返済額は約366万円減るわ。
良男　ほう、これは検討してみる価値はあるね。
満　以前は(1)借り換え前と後の金利差が1％以上(2)残りの返済期間が10年以上(3)ローン残高が1000万円以上――の3つのうち、1つでも当てはまればメリットがあるといわれていたんだ。住宅ローンのコンサルタント会社のホームローンドクター（東京・中央）代表の淡河範明さんは「金利差が1％なくても返済期間が長ければ、借り換えのメリットがある場合もあるので検討してみるといい」と話しているよ。
幸子　変動金利で借りていれば、10年ぐらい前の金利は年1.8％ぐらいだったの。仮に1.8％として同じように年1.3％の固定金利に借り換えると、月々の返済額は約5000円減り、総返済額も約127万円減るのよ。
良男　今の超低金利の恩恵を受けるには固定金利への借り換えがベストなのかな。
幸子　残りのローン返済期間や家庭の状況によるわ。借り換えの金利も新規の住宅ローンと同じように大きく分けて3タイプあるの。固定金利、固定期間選択型、変動金利よ。固定への借り換えに向くのは、ローンの残存期間が長く毎月の返済額を定額にして安心したい人ね。逆にローンの残存期間が短く収入に比較的余裕がある家庭なら、低金利の恩恵を享受できる変動に借り換える手もあるわ。
満　固定期間選択型に借り換えるメリットはあるの？
幸子　例えば残存期間が12～13年なら、固定期間10年を選び、期間終了時点でもう一度考えるという方法があるわ。固定期間が終わっても変動金利になるわけではなく、再度、固定金利を選べるの。その時点で金利が上がっていてもローン残高は減っているので月々の返済額はそれほど増えないし、思い切って繰り上げ返済する手もあるわ。
良男　そういえば職場の同僚は「借り換えには結構、費用がかかる」と言っていたな。
満　借り換えのメリットを計算するには諸費用も考慮に入れないといけないんだ。さっき変動から固定への借り換えで総返済額が約127万円減ると試算したけど、諸費用が約55万円かかるから実際には約72万円しか減らないことになるね。
幸子　諸費用は主に事務手数料、保証料、司法書士費用、団体信用生命保険（団信）料。事務手数料が1万800～3万2400円（税込み）の場合は、保証料が別途必要で融資額の1～2％程度かかるの。保証料が無料という金融機関もあるんだけど、その場合は融資額の1～2％の事務手数料がかかるわ。前者の条件で保証料率1.5％で仮に2300万円を借り換えると、事務手数料と保証料を合わせて35万～37万円になるの。司法書士費用で大きなものは登録免許税で、融資額の0.4％かかるわ。2300万円なら9万2000円。違いがあるとすると司法書士への報酬かしら。
満　団信の保険料も最近は借り換え金利に上乗せするタイプが多いよ。特にがん、脳卒中、心筋梗塞の3大疾病の保障をつけた団信はその傾向にあるんだ。
幸子　50代で借り換える場合は3大疾病保障といった手厚い団信に入れないことがあるわ。それまでの住宅ローンの団信でその保障があっても、借り換えの団信では保障が付かないので、心配な人は別途がん保険などに加入しなければならないの。持病があったりすると団信に入れず、借り換え自体ができなくなる例もあるそうよ。
良男　諸費用を抑えることはできないのかい？
幸子　他の金融機関で借り換えるのではなく、現在の借入先と交渉して金利を下げてもらう方法があるわ。交渉に応じてくれるかどうかは金融機関の判断だし、交渉できたとしても借り換え金利ほど低くならないけど、変更にかかる手数料は多くは1万800円（税込み）のみで、諸費用はかからないの。
良男　ひとくちに借り換えといっても選択肢は多いな。
幸子　自分で試算するのが大変だという人は専門のコンサルタント会社に相談するという方法もあるわ。複数の金融機関に借り換えの審査を依頼するなど有利な条件を引き出してくれるの。ただ、借り換えの手続きが終わると報酬を求められるので、説明をよく聞いたうえで利用するようにしましょうね。

■返済期間短縮でリスク回避
　ファイナンシャルプランナー　畠中雅子さん
　住宅ローンの借り換えでは毎月の返済額や総返済額がどのくらい減るのかだけを見ている人がいますが、返済期間を短縮することの方が重要です。利息を減らせますし、その間に病気になったり、子供の教育費がかかったり、親の介護が始まったりといった、家計を圧迫するリスクに見舞われる機会が減ります。万一、家計が厳しくなったら、金融機関に相談すれば少なくとも短縮した年数分は返済期間を延長できて毎月の返済額を減らせます。
　表面の借り換え金利だけでなく、金融機関のサービス面も比べましょう。例えばイオン銀行では、住宅ローン利用者が専用のクレジットカードを利用してイオングループで買い物をすればいつでも5％割引になります。ATMの時間外手数料や他行への振込手数料を無料にする金融機関もあります。

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11 東急電鉄、綱島駅近くに高架下保育所 2017/11/18 日本経済新聞
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　東京急行電鉄は2018年４月、東横線の綱島駅（横浜市港北区）の近くの高架下に認可保育所を開設する。未利用の高架下に施設を設け、保育所運営会社に賃貸する。同社が高架下に保育所を整備するのは３カ所目。子育てしやすい環境を整え、沿線の魅力を高める。
　新たな保育所は綱島駅から徒歩約９分の場所に設け、こどもの森（東京都国分寺市）が運営する。定員は60人で、０～５歳児を預かる。営業時間は午前７時～午後８時。建物は木造で、吸音性に優れた構造にする。
　施設の建設には横浜市の補助制度を活用する。市が特に保育需要の高い地域を指定し、鉄道業者が高架下などに保育所を建設する際に補助する制度の初適用となる。補助額は約2400万円。
　綱島駅は東京都心や横浜市中心部へのアクセスが良く、周辺では住宅開発などが進んでいる。22年度には相模鉄道との相互直通運転が始まり、綱島駅の近くに新駅も開業する予定。このため、保育需要は一段と高まる見通しだ。

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12 横浜市、民泊規制の条例案骨子　住宅地の営業制限 2017/11/18 日本経済新聞
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横浜市は17日、住宅に旅行者らを有料で泊める民泊について独自の規制を定める条例案の骨子をまとめた。低層住居専用地域では祝日などを除く月曜日から木曜日まで営業を禁止する方針。2018年２月の市議会に条例案を提出する。
　第１種低層住居専用地域と第２種低層住居専用地域が規制の対象で、市の面積の31.4％に当たる。
　市観光振興課は規制に関して「騒音などによる生活環境の悪化を防ぎ、居住地としての横浜のブランドを守りたい」としている。一方、市内の主要ホテルの平均客室稼働率は80％を超す高水準が続いていることから、宿泊需要が高まる週末などは規制しない方針だ。
　民泊を正式に解禁する住宅宿泊事業法（民泊法）は18年６月に施行され、同３月から民泊事業者の届け出が可能になる。
　市は11月20日～12月19日に条例案の骨子に関するパブリックコメント（意見公募）を実施した上で、条例案を策定する。

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13 ポラスグループ、西大宮で分譲住宅販売 2017/11/17 日本経済新聞
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　住宅事業のポラスグループ（埼玉県越谷市）は、ＪＲ川越線西大宮駅（さいたま市）周辺で分譲住宅332棟を開発する「ワンリンク西大宮　332プロジェクト」の販売を始めた。周辺は都市再生機構（ＵＲ）が土地区画整理事業を進めており、住宅建設が相次ぐ。大宮や東京都心へのアクセスが良く、発展が期待される地域で、子育て世帯などに売り込む。
　同グループの中央住宅が11日、敷地面積135～200平方メートルで販売価格3780万～6280万円の第１期15棟を売り出し、即日完売した。
　周辺はＵＲが開発面積115.5ヘクタール、計画人口約１万3000人の土地区画整理事業を進めている。中央住宅はＵＲの分散している保留地を購入。2021年４月まで16期程度に分け、40区画で計332棟を販売する計画だ。
　各区画に「フラワー」「ストーン」などテーマを設定し、内装は木の質感が味わえる設計にする。農業体験やサッカー教室などのワークショップを定期開催し、住民同士がつながりを持てるようにする。
　同社は西大宮を、マンションを含めた複合開発の重点エリアに位置づけている。同地域ではトヨタホームや桧家ホールディングスなども住宅開発を進めており、特徴のあるまちづくりを進めることで競争力を高める。

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14 美樹工業、上振れの公算 2017/11/17 日本経済新聞
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【上振れの公算】17年12月期は太陽光発電設備が落ち込むが建設事業は拡大。のれん償却負担などで最終減益予想だが上振れの可能性。18年12月期は太陽光の大型案件見込むが建設で競争が激化、横ばい圏。
【住宅土地取得】19年10月予定の消費増税による駆け込み需要を取り込むため住宅用土地の取得を強化。

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15 穴吹興産、最高益 2017/11/17 日本経済新聞
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【最高益】主力の分譲マンションは低金利を追い風に売上戸数が増加。将来の基幹事業と位置づける高齢者向け住宅は投資先行で採算割れ続くが、赤字幅縮小。施設運営事業も好調で純利益は過去最高に。
【新規事業】医療機関の開業・運営支援事業に参入。機器の調達や事務を代行。複合施設への誘致も。

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16 エアビー社に立ち入り　独禁法違反疑いで公取委 2017/11/17 日本経済新聞
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　民泊仲介サイト世界最大手の米・Ａｉｒｂｎｂ（エアビーアンドビー）が民泊の代行業者に対し、他社の仲介サイトを利用しないよう求めていたとして、公正取引委員会は17日までに、独占禁止法違反（不公正な取引方法）の疑いで同社の日本法人（東京・新宿）を立ち入り検査した。
　関係者によると、エアビーは民泊物件の掲載を依頼してきた代行業者に対し、掲載の条件として他社のサイトとは取引をしないことなどを求めた疑いが持たれている。他社のサイトを利用しないよう記載した契約書にサインさせることもあったという。
　独禁法は、取引先に対して競合他社を利用しないよう強要するのは他社のビジネスの機会を不当に奪うとして、不公正な取引方法の一つにあたる「排他条件付き取引」として禁じている。
　公取委は押収した資料の調査とともにエアビーの関係者らから事情聴取。エアビーが競合他社の取引機会を減らし、自社の利益確保を図っていた可能性があるとみて実態解明を進める。
　代行業者は民泊物件の貸主と契約。貸主の代わりに仲介サイトとの取引や室内の清掃、料金設定などを行い、宿泊料から数割程度の手数料を得る。国内には代行業者が数百社程度、仲介サイトは10前後あるとみられている。
　エアビーは2014年に日本進出し、国内に民泊が普及する契機をつくった。代行業者らは室内の写真や最寄り駅などの基本情報を登録し、利用者は物件をエアビーのサイトで検索する。エアビーに登録されている部屋数は５万室以上で、年間利用者は500万人を超える。
　18年６月に住宅に旅行者を有料で泊める住宅宿泊事業法（民泊法）の施行が決まり、国内企業も続々と市場に参戦し、登録物件の獲得競争の過熱が予測される。海外からの観光客が大幅に増加する20年東京五輪・パラリンピックに向け、市場競争はさらに激しさを増すとみられている。
　エアビーアンドビー日本法人の話　公正取引委員会には全面的に協力している。ただ、民泊物件の貸主や代行業者に対して自社サイトへの掲載を条件として他サイトと取引しないよう要求した事実は一切ない。

　▼民泊　旅行者に一般住宅を有料で貸す宿泊サービス。国は2016年４月から旅館業法に基づく「簡易宿所」として、許可制で認めている。
　旅館やホテルより割安な料金で人気が高まり、外国人観光客がインターネットの仲介サイトを通じて予約、利用することが多い。
　東京都大田区や大阪府などでは国家戦略特区の規制緩和を利用し、首長の認定を受ければ営業できる。受け入れ客の増加とともに近隣トラブルも頻発。政府は民泊を対象にした「住宅宿泊事業法」を18年６月から施行するなど、制度面の整備を進める。

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17 「フラット35」申請13％減　四国４県４～９月　融資実績も減 2017/11/16 日本経済新聞
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　住宅金融支援機構がまとめた長期固定型住宅ローン「フラット35」（買い取り型）の四国４県での利用動向によると、2017年度上半期（４～９月）は融資の申請が1554戸と前年同期に比べ13％減った。日銀のマイナス金利政策に伴う低金利で前年同期に変動型ローンからの借り換えが進み、その反動などが出たためとみられる。
　同機構四国支店によると、半期での前年割れは14年度上半期以来。金融機関を通じた融資実績は20％減の1263戸、金額ベースでは18％減の約310億円だった。融資申請件数および融資実績の件数・金額の減少幅はいずれも全国平均を下回った。
　融資申請件数を県別にみると愛媛県が26％増えたものの、高知県の40％減を筆頭に香川県が26％減、徳島県は25％減だった。住宅購入価格の８割などを対象に適用金利がさらに低い保証型のフラット35は申請が85％増の163戸と伸びた。

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18 小判型コンクリート杭の地盤補強工法を本格展開　池永セメント工業所 2017/11/22 朝日新聞
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　コンクリート製品メーカーの池永セメント工業所は11月21日、一戸建て住宅の地盤補強工法(地盤改良工法)として開発した「家のねっこ」を本格導入した。同工法は11月10日に九州地方発明表彰で「発明協会会長賞」を受賞している。
　「家のねっこ」はプレキャスト鉄筋コンクリート杭圧入式地盤補強工法。コンクリート杭の断面が小判型で、建物の真下の地盤に圧入機で打ち込み、不同沈下の防止に効力を発揮する。
　同社は既に、40カ所で試験的な施工を行っており、18年から本格的な受注に動く考え。

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19 首都圏10月中古マンション売り価格　小幅な値動き 2017/11/21 朝日新聞
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　東京カンテイが発表した10月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格)によると、首都圏は前月比でプラス0.7%の3581万円と上昇したものの、前年同月比はマイナスに転じた。
　都県別に見ると東京都は前月比プラス0.6%の4811万円と再び上昇したが、前年同月比はマイナスだった。神奈川県(2857万円、前月比プラス0.8%)や千葉県(1978万円、同プラス0.7%)では上昇傾向を維持している一方で、埼玉県では前月の反動から、同マイナス0.6%の2192円と4カ月ぶりに下落した。
　東京23区は同横ばいの5292万円となっており、前年同月比もプラス1%程度となっている。

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20 東急建物グループ　優良老人ホーム「グレイプスウィズ四谷」開業 2017/11/21 朝日新聞
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　東京建物の子会社である誠愛苑は、11月23日から介護付き優良老人ホーム「グレイプスウィズ四谷」を開業する。グループとしては都心部で初となるもの。鉄筋コンクリート造5階建てで居室数は48室。

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21 壁紙サービスに人気アニメのコンテンツ追加　エイブルリフォーム 2017/11/21 朝日新聞
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　エイブルリフォームは、一枚からオリジナル壁紙が製作できるサービス「プリカベ」のプレミアムコースに人気アニメ「ガールズ&パンツァー最終章」とコラボレーションした壁紙コンテンツを追加し、施工販売を開始した。空室対策としても効果の実績があるという。

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22 低価格帯賃貸住宅の一般媒介で業務提携　エイブル 2017/11/20 朝日新聞
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　エイブルは、レジデンシャル・サービス・ジャパンなどが全国で運営する1001棟(9万9005戸)の旧・雇用促進住宅をリブランディングした「ビレッジハウス」の一般媒介について業務提携し、全国のエイブル店舗で賃貸仲介の紹介を開始した。
　ビレッジハウスは、低価格帯の賃貸住宅市場の新たな供給先として、高齢者や生活保護受給者、シングルマザー、保証人のいない外国人などの入居を積極的に受け入れている。

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23 大京穴吹不　川越店を開設、埼玉の仲介営業を強化 2017/11/20 朝日新聞
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　大京穴吹不動産(東京都渋谷区)は、埼玉県川越市、ふじみ野市、富士見市、入間郡三芳町での仲介営業を強化するため、川越店を11月23日に開設すると発表した。これにより、18年3月期の店舗展開は、長崎営業所、盛岡営業所、大分営業所に次いで4店舗目の出店となり、全国で74拠点(60店・14営業所)体制となる。
　店舗所在地は、埼玉県川越市脇田町18-1川越駅前ビル1階、電話049(250)3510。火・水曜日定休。

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24 水天宮に初のサービスアパートメント　パナホーム 2017/11/20 朝日新聞
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　パナホームは12月上旬、東京都中央区で同社初のサービスアパートメント「BUREAU(ビュロー)水天宮」をオープンする。訪日外国人観光客やビジネスにおける長期滞在者からの需要などを見込んでいる。
　同サービスアパートメントは東京メトロ半蔵門線水天宮駅から徒歩4分の立地にある建物で、鉄筋コンクリート造・地上10階建て。敷地面積は397・32平方メートル。1K(25・23平方メートル)から1LDK(45・58平方メートル)まで6タイプ全54戸の住戸を用意し、全室に家具や調理器具、食器等を備えており、国内外の単身者やカップル、ファミリー層などからの需要に対応している。

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25 外国人入居者など向けに海外送金サービス　レオパレス21 2017/11/17 朝日新聞
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　レオパレス21は11月20日から、海外送金代行サービス「トランスマン」を入居者をはじめとしたステークホルダー向けに提供を開始する。留学生など、増え続ける外国人入居者などの利便性を高めるのが狙い。
　同サービスはNVI(東京都中央区)が運営しており、国内送金代行サービスを運営するJPLinks(宮城県仙台市)と業務提携して販売する。この販売先第一号がレオパレス21となる。
　同サービスでは従来の4分の1程度の料金、また、4日から5日程度掛かっていた期間を短縮するという。

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26 4カ月連続で増加　首都圏10月の賃貸成約　マンションは減少 2017/11/17 朝日新聞
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　アットホームの調査によると、10月の首都圏における居住用賃貸物件成約数は1万7728件で、前年同月比0.6%増となり、わずかながらも4カ月連続でプラスとなった。ただし、アパートは5カ月連続増と好調だったものの、マンションは4カ月ぶりに減少した。エリア別に見ると、東京23区は8094件で同4.9%増、東京都下(1646件、同18.2%増)も増加し、それぞれ5カ月連続増。千葉県(1909件、同2.8%増)も4カ月連続で増加。一方、神奈川県(4343件、同7.5%減)は3カ月ぶりに減少。埼玉県(1736件、同11.1%減)も7カ月連続の減少となり、エリアによる好不調の差が大きかった。新築、中古別成約数の前年比を見ると、マンションは新築が3カ月連続で増加したが、中古は4カ月ぶりに減少。アパートは、新築、中古とも5カ月連続増加となった。
　成約物件の戸当りの賃料指数は、マンションは新築が110.7、中古は95.0で共に前月比2カ月連続で上昇。アパートは新築(101.8)が3カ月ぶりに上昇。中古(100.5)は2カ月連続で上昇となった。

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27 「今後の動向を注視」　石井国交相がエアビーアンドビーへの立入検査で 2017/11/17 朝日新聞
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　民泊仲介サイトのエアビーアンドビーに対して、公正取引委員会が独占禁止法違反の疑いで立ち入り検査に入ったことに関して、石井国交相は11月17日の会見で「詳細についてはまだ把握していないが、来年6月の住宅宿泊事業法施行を控え、今後の動向に注視していきたい」と語った。また、同社の仲介業者としての今後の登録については「今回の件に関する動きも踏まえつつ、観光庁において公正かつ厳正に審査を行うことになる」とした。

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28 リノベ済み住宅「Styles」で水回り設備保証を10年に　阪急不 2017/11/17 朝日新聞
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　阪急不動産は11月16日、リノベーション済み住宅「Styles(スタイルズ)」で、水回り設備を10 年間無償で保証するサービスの開始を発表した。同社が納品・施行した国内メーカーのユニットバス、キッチン、洗面化粧台、トイレの機器本体が対象となる。
　「Styles」は買取リノベーション再販事業として、同社がトータルプロデュースした一戸単位のリフォーム済み住宅。既に、同社は自宅のリフォーム・リノベーション「阪急のリフォームプラス」、中古物件を購入しリノベーションする「Reno―Bloom(リノブルーム)」でも、水回り長期保証サービスを開始している。

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29 月額990円のクラウド型カメラサービス　アイテム 2017/11/16 朝日新聞
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　情報通信コンサルティングなどの事業を展開するアイテム(大阪府大阪市、松井里子社長)は11月15日、低料金で始められるクラウド型スマートホームカメラサービス「ピースアイ」の提供を開始した。
　同サービスはカメラをレンタルで提供し、自宅やオフィス、店舗などの様子をクラウドサーバー経由で見守ることができるというもの。映像はスマートフォンやタブレット端末から確認できる。
　月額料金は990円(税別)で、カメラのレンタル料も含まれる。オプションの端末保証サービスは月額100円(同)。初回のみ、事務手数料1000円(同)が必要となる。

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30 JIOわが家の保険、保険契約戸数累計150万戸達成 2017/11/16 朝日新聞
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　日本住宅保証検査機構(東京都千代田区、JIO〈ジオ〉)はこのほど、新築住宅瑕疵保険「JIOわが家の保険」の保険契約戸数が累計で150万戸を達成したと発表した。08年8月の販売開始から9年3カ月での達成となる。同保険は住宅業者が加入者となり、住宅着工前の申し込みが可能。新築住宅の引き渡し日から10年間の保険期間が開始。

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10月分譲マンション賃料　首都圏、小幅ながら連続上昇 2017/11/16 朝日新聞
　東京カンテイ(http://www.kantei.ne.jp/)の調査によると、10月の首都圏・分譲マンション賃料は、賃料水準が高い東京都にけん引される形で、前月比0.5%上昇の2645円(1平方メートル当たり、以下同)と小幅ながら引き続き上昇した。
　都県別で見ると、東京都は同プラス0.8%の3152円と3カ月ぶりに上昇して、再び3100円台半ばまで水準を戻している。一方、神奈川県(2118円、同0.7%下落)や埼玉県(1551円、同2.1%下落)、千葉県(1509円、同1.4%下落)は軒並み下落しており、中でも、平均築年数がやや進んだ埼玉県や千葉県では比較的大きく賃料水準を下げている。

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31 都民の生活実態、「持家」は61.3%・「借家・賃貸住宅等」は37.0%、東京都 2017/11/22 読売新聞
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東京都はこのほど、平成28年度東京都福祉保健基礎調査「都民の生活実態と意識」における調査結果を発表した。
この調査は都内における各世帯及び世帯員の生活実態と意識を把握することにより、都における福祉・保健施策充実のための基礎資料を得ることが目的。昭和56年度から5年毎に行っており、今回で8回目。調査期間は平成28年10月12日～同年11月11日。調査対象者は都内に居住する6,000世帯及び調査基準日現在満20歳以上の世帯員。
世帯構成を世代別にみると、「二世代」の割合が最も高く40.5%、次いで「単身者」が30.7%、「夫婦のみ」が24.7%。「単身者」（単独世帯）のうち、60歳以上の割合は52.5%だった。また、18歳未満の子供がいる世帯は18.7%で、調査を開始した昭和56年度（42.7%）と比べて、2分の1以下となっている。一方、65歳以上の高齢者がいる世帯は46.0%で、昭和56年度（19.9%）と比べて2倍以上。
住宅の種類を所有関係別にみると、「持家」の割合は61.3%、「借家・賃貸住宅等」は37.0%。住宅の種類は、「持家（一戸建て）」が46.3%で最も高く、次いで「民間賃貸住宅（共同住宅）」が25.2%。
また、一戸建てでバリアを感じるところが「ある」と答えた人（899人）に、バリアを感じる箇所を聞いたところ、「住宅の玄関」の割合が54.4%で最も高く、次いで「道路から住宅の玄関に至るまでの通路」の割合が52.4%で続く。
共同住宅でバリアを感じるところが「ある」人（680人）に、バリアを感じる箇所を聞いたところ、「道路からマンション、アパートなどの共同住宅の共用出入口に至るまでの通路」と「お風呂、洗面所」の割合がともに44.0%で最も高い。
子育て支援としてどのような施策やサービスが有効だと思うか？では、「保育所の数や定員の増、保育サービスの質の充実」の割合が40.9%で最も高く、次いで「妊娠・出産、乳幼児健診などを支える保健医療体制の整備」が35.5%、「男性も女性も仕事と子育てが両立しやすい環境の整備」が34.7%となっている。
現在の東京のまちにおける建物、道路、駅、電車などの施設や設備のバリアフリー化の状況について、「進んでいる」と「やや進んでいる」を合わせた割合は48.4%、「進んでいない」と「あまり進んでいない」を合わせた割合は47.7%で、ほぼ同じ割合だった。

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32 10月の首都圏中古マンション価格、主要エリアは強含み、東京カンテイ 2017/11/22 読売新聞
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（株）東京カンテイは11月21日、2017年10月度「三大都市圏・主要都市別／中古マンション70m2価格月別推移」を発表した。
これは、同社のデータベースに登録された中古マンションの“売り希望価格”を行政区単位に集計・算出し、70m2に換算したもの。対象はファミリータイプのみ（専有面積30m2未満の住戸、事務所・店舗用は集計から除外）。
それによると、10月の首都圏中古マンション価格は、主要エリアの強含みに伴って前月比＋0.7%の3,581万円と上昇したものの、前年同月比はマイナスに転じた。都県別では、東京都は＋0.6%の4,811万円と再び上昇したが、前月に引き続き前年同月の水準を下回った。神奈川県（＋0.8%、2,857万円）や千葉県（＋0.7%、1,978万円）では上昇傾向を維持している一方で、埼玉県（－0.6%、2,192万円）では前月の反動から4ヵ月ぶりに下落した。
近畿圏平均は前月比＋0.4%の2,122万円と小幅ながら引き続き上昇。大阪府では＋0.3%の2,285万円と3ヵ月ぶりに上昇した。また、兵庫県では神戸市をはじめ大阪寄りのエリアでも強含んだ影響から、県平均は＋2.0%の1,893万円と比較的大きく上昇した。
中部圏平均は前月比－1.5%の1,726万円、愛知県では－1.6%の1,861万円と、最高値が更新される状況は一服したものの、依然として上昇基調で推移している。

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33 空き巣犯の傾向と対策を公表、ALSOK 2017/11/22 読売新聞
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ALSOKはこのほど、空き巣犯の傾向と年末年始にとるべき対策をまとめ、それを公表した。
警察庁の統計によると、侵入窃盗の認知件数は年々減少しており、2016年における認知件数は前年比－11.5%となる76,477件。そのうち約6割（約4万4千件）は住宅で発生している。
住宅で発生する侵入窃盗には主に、家人が留守にしている間に侵入する「空き巣」、夜間、家人の就寝時に侵入する「忍込み」、家人が在宅中に気付かれないように侵入する「居あき」といった3つの手口があるが、その中でも最も多いのが「空き巣」の手口だった。2016年には、およそ20分に1件のペースで空き巣被害が発生している。
空き巣の侵入方法は、「ガラス破り（41.6%）」、鍵の閉め忘れである「無締まり（37.6%）」の2つが大半を占めている。空き巣犯は、「周囲に気付かれずに破ることができる窓はないか」、「カギをかけ忘れている窓はないか」という視点から標的を物色すると言われている。
また、一概に「住宅」といっても、一戸建てから高層マンションまでその形態は様々で、空き巣の侵入経路や侵入手段はそれぞれ大きく異なる。一戸建住宅では「窓」から「ガラス破り」で侵入される手口の割合が特に多い。一方、共同住宅では、一戸建住宅と比べて「無締り」となった箇所から侵入される割合が高くなっており、「エントランスにオートロック扉があるから」、「高層階だから」と油断して施錠を疎かにする住人の隙が狙われていることがわかる。
共同住宅高層階を狙う窃盗犯は、屋上や非常階段などからベランダへ侵入し、ベランダ伝いに隣の住戸へ移動して、次々と犯行を行う。マンション全体の防犯対策としては、「屋上に簡単に立ち入れないようにする」、「想定される侵入犯の動線上に防犯カメラを設置する」、「共用部からベランダに飛び移れそうな場所があれば忍び返しや有刺鉄線を設置する」、といった対策が効果があるようだ。

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34 日本人は多機能型のバス・トイレが好き？欧米との違いはどこにある？ 2017/11/22 読売新聞
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Houzz Japanがバスルーム（バス・洗面・トイレ）のリフォームについて、国際比較の調査をした。北米やヨーロッパの各国と比べて、日本の回答が大きく異なる点もいくつか見られた。どんな点が異なるのか？詳しく見ていこう。

多機能好きの日本。世界各国との違いが鮮明に
調査対象の世界各国とは、北米2（アメリカ、カナダ）、アジア・太平洋地域3（オーストラリア、ニュージーランド、日本）、ヨーロッパ9（フランス、ドイツ、アイルランド、イタリア、ロシア、スペイン、デンマーク、スウェーデン、イギリス）の計14カ国※で、それぞれ過去1年から今後3ヶ月の間に「バスルームのリフォーム・リノベーションを行った」または「行う予定がある」人に、Houzzが調査をした。
※デンマークとスウェーデンの数字は合算
リフォームによる「バスルームの広さの変化」を聞くと、ほとんどの国がバスルームを拡張した割合よりシャワースペースを拡張した割合のほうが多かった。一方、バスルームを拡張した割合のほうが多かったのは、14カ国中、日本とロシアの2カ国のみ。日本では、浴槽の外で体を洗って浴槽につかる生活習慣があるからだろう。寒さの厳しいロシアも、バスタブに湯をためて身体を洗う習慣があるようだ。
また、日本人の多機能好きも明らかになった。「多機能トイレ」の採用割合は日本が突出して高く93％にも達した。2番目に採用率が高いアメリカとドイツではわずか29％と、その差は圧倒的だ。「多機能浴槽」の採用割合でも、日本が最も高い20％だが、次ぐカナダは15％。「多機能トイレ」の採用率と比べるとその開きは小さくなる。「多機能シャワー」の採用割合になると、イタリアの21％が最も高く、シャワー習慣の歴史が浅い日本はわずか8％で欧米各国より採用割合が低くなっている。

ほかの傾向についても簡単に紹介しておこう。
●アルコーブ浴槽（三辺を壁に囲まれた浴槽）の採用割合は、日本（72％）が飛びぬけて高い。
●一方で、2人用のサイズの浴槽の採用割合は、デンマーク、スウェーデン（43％）、ドイツ（41％）が高く、日本（17％）は真ん中あたり。
●大小の水流が選べるトイレの採用割合が高いのはもちろん日本（78％）だが、オーストラリア（70％）も高い。低いのはアメリカ（15％）、フランス（32％）、カナダ（33％）。
●洗面ボウルが2つ並んでいるダブルボウルを採用する割合が高いのは、アメリカ（48％）、フランス（35％）、カナダ（33％）。日本（14％）は下から3番目で、最も低いのはロシア（6％）。

掃除のしやすさは優先するが、照明の良さは気にしない日本
さて、バスルームをリフォームする際の機能的な優先事項を聞くと、「掃除がしやすい」ことを優先する傾向がどの国でも強いことが分かった。掃除のしやすさを優先する回答はニュージーランドの68％からイタリアの44％の間に分布しているが、ニュージーランドの68%、アイルランドの67%に次いで日本は66％と3番目の位置にいる。
これに対して、「照明がよい」を優先するという回答では、ほかの国がロシアの53％からイタリアの29％の間に分布しているのに対し、日本はわずか17％で最も少なかった。日本の照明への関心の低さが際立つ結果だ。
日本人は住宅の照明への関心度が低いと言われている。しかし最近では日本でも、間接照明やダウンライトなどを上手に利用した室内、光の明るさを段階的に調節できる調光機能付き照明をつけた浴室など、照明への関心も高まっている。海外の事例などを参考にして、照明にこだわったリフォームをするという視点も面白いと思う。
また、筆者が面白いと思った調査結果は、バスルームリフォームの依頼先だ。日本を含め14カ国中9カ国が「最も多く設計の仕事を依頼した専門家カテゴリ」は「建築家」となっているのに対し、アメリカ、カナダ、ドイツ、ロシア、イギリスはバスルームデザイナーやインテリアデザイナーとなっている。バスルーム専門にデザインしたり、インテリアと統一してデザインしたりする専門家が、これらの国では比較的身近な存在だということが分かる。
Houzzは、家づくりを考えている人と住宅の専門家が交流できる国際的なプラットフォームだが、専門家について、建築家やビルダーなどのほか、キッチン＆バスデザイナー、インテリアデザイナー＆デコレータ、ランドスケープアーキテクト＆ランドスケープデザイナーといったカテゴライズをしている。水まわりなどの特定範囲専門のデザイナーに依頼することが、世界標準になっているということだろう。
どのようなリフォームをするかは、各国の生活習慣や住環境への関心度の違いなどが強く影響するものだ。しかし、日本のスタンダードにとらわれずに、思い切って浴槽を大きくしたり、装飾したり、あるいは洗面所を多機能にしたりといった、自分の暮らしに応じたリフォームを考えてみてはいかがだろう。

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35 部屋の寒さは窓次第!? 進化する「省エネ窓」の断熱効果に注目 2017/11/22 読売新聞
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寒い冬がやってきた。暖房を効かせた家に居ても、窓際ではダウンを着たくなったり、廊下に出るとブルっと震えたりするのがこの季節。日本人の死亡率が夏よりも冬のほうが高い（※）のも、家の中での寒暖差が血圧の急な上昇や変動を引き起こすヒートショックと無関係ではないだろう。そんな日本の家の寒さの解決のカギを握る断熱効果について、「窓」を手掛ける2つのメーカーに聞いてみた。
※厚生労働省「人口動態調査」（2016年）より

「廊下やトイレでブルルッ」がなくなる？
突然だが、皆さんの住まいは築何年だろうか。古い家は、冬になると寒さを感じることも……？　2017年10月にオープンしたばかりのLIXILの「住まいStudio」では、そんな“昔の家”と“今の家”、“これからの家”の寒さや暖かさの違いを体感できるというので、早速、行ってきた。
LIXILの「住まいStudio」の「冬体験ゾーン」では、外気温０度の巨大な冷蔵庫のような環境を人工的につくり出して、その中に断熱性能が異なる3段階の一戸建てを置き、それぞれの室内の暖かさや寒さを体感できるようにしている。
3種類の一戸建てのスペックは、下の表のとおり。私と編集スタッフのS女史は、このなかの“昔の家”から順に足を踏み入れてみた。
“昔の家”は、リビングのエアコンこそ20度に設定されているものの、スリッパを履いた足元がひんやりと冷たい。エアコンがついているリビングはまだましで、エアコンなしの廊下に出てみると「寒っ！」と私とS女史の両方とも思わず悲鳴をあげる始末。「そうそう、おばあちゃんの家がまさにこうで、トイレに行くのがおっくうだったんだよなあ」と思い出したものだった。
「リビングの室温は20度でしたが、廊下は8度。実家がちょうどこんな感じと言うお客様が多いですね。実際、日本の家の約7～8割はこの水準の断熱性能(※) 以下と言われています」（LIXIL ハウジングテクノロジージャパン販売推進部販売推進グループグループリーダー　古溝洋明さん）
※国土交通省による推計（2012年）
次に断熱性能を高めた“今の家”に移動すると、リビングでは足元のひんやりはなくなり、廊下で感じる寒さのショックも和らいだ。さらに断熱性能の高い“これからの家”に移動したところ、リビングのエアコンはさほど頑張っていないのに実に快適な室温が保たれている。エアコンのない廊下に出たときも同様で、この家の構造が、エアコンの助けをほとんど借りずに、冷蔵庫のような寒さから室内の環境を守っていることが分かった。
同じ条件下でもこれほどまでに室内の環境が違うのは、住まいの断熱性を決定づける要素である壁の構造と窓のつくりがそれぞれ異なるため。特に窓は、壁よりも熱の出入りが多いことから、断熱性能に及ぼす影響がより大きいということになる。

家を建てるときは、断熱効果の高い窓を選ぼう
住まいの断熱の上で最も大きな役割を果たす「窓」。では、どんな窓なら、断熱性能が高いのだろうか。
さきほど体験した“昔の家”の窓は、単板、つまりガラスが1枚で、フレームは熱伝導率の高いアルミ。“今の家”に使われていた複層（ペア）ガラスのほうが、2枚のガラスの間に空気層を挟む分、断熱効果が高くなっていた。そして“これからの家”では、複層（ペア）ガラスの間に空気よりも断熱性の高いアルゴンガスが挟まれている分、さらに断熱効果が高まっていた。
また、“これからの家”に使われていた窓は、フレームがアルミと樹脂の組み合わせでできている「ハイブリッド窓」。樹脂の高い断熱性と、経年劣化しにくいアルミの耐久性とを併せ持った「いいとこ取り」の窓なのだ。
さらに、これらの上を行く「トリプルガラス」、つまりガラス３枚の窓もある。ガラスが3層になるとさらに性能や断熱効果が高まるようだ。
「これから家を新築する方なら、こうした断熱性の高い窓を選ぶことをお勧めします。建物面積36坪（約120ｍ2）の一戸建ての場合、 “これからの家”を建てると、太陽光発電システムも含めて2550万円と、“今の家”よりもイニシャルコストは350万円高くなります。しかし35年間の光熱費や断熱性能による金利優遇（省エネルギー性の高い住宅に対して【フラット35】の金利を0.25％引き下げる『【フラット35】S』の適用）による差額が生じるため、トータルのコストは“これからの家”のほうが80万円安く済むことに。その上、暖かくて快適な生活が送れるわけですから、お得です」（古溝さん）

リフォームでも断熱性の高い窓に変えられる
では、当面、家を建てる予定がないという人は、足元ひんやり、廊下でブルブルな日々を今後も送り続けなければならないのだろうか？　実はそんなことはない。今住んでいる家の窓だけを、リフォームすることもできるからだ。

窓の断熱リフォームの方法は、主に３つ。
[1]二重窓にする（今ある窓に内窓をつける）
[2]窓交換(カバー工法）
[3]窓のガラスのみを替える

[1]は、今ある窓の内側にもう一枚、新しい窓を付けるやり方。実は筆者宅も家全体のリフォームのときに、この方式で内窓を付けた。既存の窓との間に空気層ができたことで、断熱性も防音性も高まり、結露も減ったが、その分、内側の空間が若干狭くなる点が残念といえば残念かもしれない。料金の目安は掃き出し窓２枚で10万～12万円（商品代+工事費／LIXIL「インプラス」の場合）。作業時間は1窓約１時間。
[2]は、壁を壊さずに今あるサッシの枠の上から新たに枠とサッシを取り付けるというやり方で、断熱性の高いサッシを付けることで、それまでよりも断熱性能が高まるというもの。料金の目安は、掃き出し窓2枚で約17万～23万円（商品代+工事費／LIXIL「リフレム　リプラス」の場合）。作業時間は１窓最短１時間半だという。
「カバー工法は、立ち上がりの分、どうしても開口面積が狭くなってしまいますが、以前のカバー工法よりも立ち上がり部分を縮小してガラス面を広げて明るさを確保したこともあり、売り上げは約2倍に増えました」（LIXILハウジングテクノロジージャパンサッシ・ドア事業部サッシ・ドア商品部部付部長　石上桂吾さん）
[3]は、窓のガラス部分のみ断熱性の高いガラスに取り換えるというもの。後述する日本板硝子の真空ガラス「スペーシア」に取り換えた場合、掃き出し窓２枚で約14万～16万円（商品代のみ。工事費別）。作業時間は１窓30分程度。
ここで初めて「真空ガラス」が登場してきた。「真空ガラス」は、これまでに出てきたペアガラスやトリプルガラスとはどう違うのだろうか？

「窓」は進化を遂げ続けている
さきほど唐突に登場した「真空ガラス」は、日本板硝子が20年前に開発した複層（ペア）ガラス。一般的な複層（ペア）ガラスが、2枚のガラスの間に空気層やアルゴンガス層を設けるのに対して、こちらは特殊技術によって2枚のガラスの間を真空状態にするというものだ。
「断熱性は、空気＜アルゴンガス＜真空の順で高まるため、空気層やアルゴンガスの複層（ペア）ガラスは、通常18mmほどの厚さなのに対して、当社の真空ガラス『スペーシア』は6.2mmで十分な断熱性能を発揮します。既存の単板ガラスとほぼ同じ厚さなので、今、単板ガラスが入っているサッシにも問題なく入るという点で、実にリフォーム向きの商品です。断熱性能は単板ガラスの約4倍になります」（日本板硝子建築ガラス事業部門アジア事業部日本統括部営業部営業企画グループ担当課長　朝香寛さん）
この「スペーシア」。20年の歴史のなかで、どんどん進化を遂げてきており、つい最近も、一般的なトリプルガラスの半分の厚みで同等の断熱性をもつ新製品「スーパースペーシア」が発売されたばかりだ。厚み10.2ｍｍと既存のサッシには入りにくいので、一戸建ての場合は、これから家を建てる人向きだが、マンションならリフォームでも使えるケースもあるとか。同社の複層（ペア）真空ガラス「スペーシア21」よりも薄く、コストも2割ほど抑えられるという。
取材を通じて、日本の窓は自分が思っていた以上に進化していることが分かった。LIXIL住まいStudioで、冷蔵庫の中にある”これからの家“の窓が結露していなかったこと。日本板硝子のショールームで裏側からコールドスプレーを吹き付けられた真空ガラスに触っても、冷たさを感じなかったこと。数字を並べるよりも、体感、体験することで、イマドキの窓のすごさを実感できたし、築40年の実家の単板ガラス+アルミ枠のサッシを今すぐ全部、高断熱仕様に替えたくなった（100万円近くかかるらしいけれど……）。
なお、断熱性の高い家を建てると、「フラット35S」など金利優遇のあるローンを利用できるなどの特典があるが、今の家の窓を断熱性の高いものに替えるだけでも、東京都をはじめ、多くの自治体が補助金を支給している。税制の優遇等も受けられるので、制度を上手に利用して住まいの断熱化を進めるのも一案。
今から腰を上げれば、1～2月の厳寒期到来前にポカポカなわが家が実現するかも！

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36 「移動できる家」のレンタルプランで、夢の暮らしもかなっちゃう？ 2017/11/21 読売新聞
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エコロジー建築にこだわる北海道の住宅メーカー・アーキビジョン21が2016年に発表した「スマートモデューロ」。木造建築の“ 粋 ”をコンテナサイズにぎゅっと詰め込み、従来のトレーラーハウスとはひと味違った新しい住まいの形として注目を集めています。このほど、購入という方法以外に、レンタルプランが本格化。この今までにない「移動できる家」×「レンタル」というスタイルには、一体どんな可能性があるのでしょうか。

夏は北海道、冬は沖縄……なんてことも可能に!?
簡単に移動可能なトレーラーハウスがレンタルできるとなれば、暮らし方の可能性は無限に広がりそうです。でもトレーラーハウスのレンタルなんて、なかなか想像がつきませんよね。「スマートモデューロ」がどんな住まいで、どんな使い方ができるのか、最初にちょっとシミュレーションをしてみましょう。アーキビジョン21の担当者に、詳しいお話を伺いました。

――まずはスマートモデューロとはなにか、基本的な説明をお願いします。
「長さ12m、幅2.5mのコンテナサイズにあわせた、世界中どこにでも移動可能なミニマムムービングハウスです。設置、撤去、移動が容易にできるのが特徴です。移動可能といってもプレハブのような簡易的な住宅ではありません。外断熱工法による、断熱性、気密性の高い木造建築で、フレーム部分は100年の耐久年数を誇ります」

――早速ですが、スマートモデューロのレンタルプランを利用して、転勤の多い会社員が、土地だけ引越しながら暮らすというのは可能ですか？
「はい。可能です。家ごと引越しをするため、新しい家に荷物を移しかえる手間が不要で、転居作業もスムーズだと思いますよ。レンタルなので、もし家族が増えて家をかえる必要が出た場合は、返却いただければ大丈夫です」
「土地を移ることになりますので、スマートモデューロが搬入・設置できる土地を探す必要はあります。ちなみに、引越す先での土地探しもお手伝いしています」

――ということは、北海道と沖縄に土地を持ち、春夏は北海道、秋冬は沖縄という二拠点生活もできちゃったりします？
「笑。おもしろいですね。世界統一規格のコンテナサイズなので、原理的には可能です。一応、離島にも輸送対応はできます。ただ、もし実際に北海道・沖縄生活をやろうとすると、陸送に加えて船便での輸送となり、船の輸送費がかかります。あと、輸送中はスマートモデューロの中に住むことはできないので、ほかの住まいを確保する必要がありますね」

間取り変更や棚の取りつけなど、自由にDIYしてOK！

アーキビジョン21さんと話していて、建物の内部を自由に変更できるスマートモデューロは、DIY好きの人にとっても魅力的な物件であるということが分かりました。
「建物の中に柱や壁はなく、ビスで止めるタイプのボードで仕切っているので、DIYで間取りの変更も可能です。腕に覚えがあれば、フレームだけの状態でレンタルいただき、ご自身で内装を全部やるというのも楽しいでしょうね。間取り変更ほどの大掛かりなDIYではなくとも、どんどんいじって暮らしを楽しんでほしいですね。レンタルの場合でも、退去時にこちらで戻すことが容易なので、どんどんやっていただいて大丈夫です」

――自宅の横に子ども部屋としてレンタルし、子どもと一緒にDIYをするのも楽しそうですね。子どもが成長したらスマートモデューロを返却するというのはアリですか？
「アリです、アリです！　お子さまが独立して不要になれば返却できますし、間取りを変えて別の用途で利用いただいたり、別の場所に移動させてご利用いただいたりすることも可能です」
レンタルなら月額7.5万円～設置可能！
家ごと住む土地を移動するという暮らし方や、好きなだけDIYも楽しめるスマートモデューロ。購入より気軽なレンタルの仕組みを活用すれば、アイデア次第で実験的な暮らし方も楽しめそうです。ところで気になるお値段は？

――標準的な価格を教えてください。
「購入される場合は、本体価格750万円(税別）に加えて、運搬費、設置工事等の付帯工事が約150万円になります。同じものをレンタルする場合、月々の支払いは本体価格の100分の1で7.5万円。レンタル期間は3年～10年で、10年後に買い取ることも可能です。レンタルの場合は、最初に保証金として本体価格の2割の150万円が必要となります」

――スマートモデューロを運ぶ場合のコストと時間はどれくらいですか？
「スマートモデューロを専用の移送車に乗せて移動させるのですが、例えば北海道内で、札幌からニセコまでの約100kmなど、インフラの整った場所への引越しであれば、費用は50万～100万円程度です。期間は1週間もかかりません。海を渡ると運賃がプラスされますが、本州はもちろん、離島への移動もできます。国際的なコンテナサイズなので、船で海外へと運ぶことも可能です。さすがにまだ実績はありませんが（笑）」

――スマートモデューロはコンテナ1個分の広さとのことですが、長期間住むには狭くないですか？
「縦長という寝台列車のようなスペースなので、住むにはどうなのかなという不安がある方も多いですね。でも実際に暮らしてみたら、意外と使い勝手がいいと評判です。もちろん広さに制約があるので、トイレやシャワールームが狭かったり、収納スペースが限られたりというのはありますが、暮らし方に合わせ約40種類以上もの間取りプランを用意しています」
「また2つ、3つと連結して使用することも可能なので、ご家族で住んだり、職場として利用したりすることもできます。ただし、山奥で道が狭かったり、逆に住宅密集地だったり、トレーラーが入れない場所には設置ができません。その場合は、長さを自由に短くできる　“　モデューロ　”　というユニットをご紹介させていただいています。長さを短くできるので移動の制約が少なく、設置可能なエリアが広がります」
最初は利用シーンがイメージできなかったスマートモデューロですが、アーキビジョン21さんの話を聞いているうちに、もし自分の生活スタイルに合うのであれば、こんなにドキドキできる物件はなかなかないのではという気がしてきました。縦長の、独特の狭さは、物をなるべくもたないミニマリストにとっても、堪らない物件かもしれません。

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37 「収納力」がカギ!?　賃貸お部屋探しで重視すべきこと～子育て夫婦編～ 2017/11/20 読売新聞
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「家賃は○万円まで」「駅から徒歩○分まで」といった夫婦それぞれの希望はあったとしても、子どもがいると部屋探しの優先順位をつけるのは一苦労。そこで、賃貸住宅に住む「子持ち夫婦」の男女にアンケートを実施。重視したポイント、重視しなかったが実は重要だったポイントなどについて聞いてみた。

最も重視したのは「家賃」。妥協したのは「築年数」
「子持ち夫婦」200名（20・30代の男女各100名ずつ）に部屋探しで「重視」したポイント、「妥協」したポイントをそれぞれ聞いた結果が、下記の表となっている。
「重視」したポイントは、やはり「家賃」を挙げた人が最も多く、8割以上。一方、「特になし」の回答を除くと、「妥協」したポイントでも2位に挙がっているのが特徴的だ。
「家賃○万円まで」といった条件は誰もが重視するが、それ以外の条件をかなえるためには緩和せざるをえなかった、という人が多いよう。フリーコメントにも、
・「希望の家賃で探すとなかなか見つからず、少し予算をあげたら気に入ったとこを見つけられた」（36歳・女性）などといった声が多く寄せられた。
「妥協」したポイントで最も多くの票を集めたのが「築年数」。「重視」したポイントのランキングでは、9位と高くなかったことから、多くの人が妥協しやすいポイントといえそうだ。
ただし、シングル、カップルを対象とした同じ調査では「築年数」で妥協する際に「見た目の古さ」を気にする声が多いのに対し、ファミリーでは「耐震性」を気にする人が多いのが特徴。フリーコメントでは、
・「古くても修繕がしっかりしているところは新築よりも安いうえに安心できる」（39歳・男性）
・「築年数が39年と古く、耐震診断もしてない物件ではあったが、リノベーションしてあったので選んだ」（38歳・女性）
などの声があった。子どもがいると、建物としての安全性も重要ポイントとして優先順位が上がるようだ。
重視しなかったが「収納」や「防音性」は実は重要だった！
「重視」・「妥協」したポイントを見てきたが、ここで注目したいのが「重視しなかったが、実は重要だった」ポイント。部屋探しの段階では気にしなかったことも、実際に住んでみると、重視すべきことだったと気づくこともある。これから部屋探しをする人には、とても参考になるデータといえそうだ。
「特になし」の回答者は38.1％だが、データを裏返すと、住んでみてから重要だったポイントに気づく人のほうが圧倒的に多いということが分かる。1位の「収納」は、重視したランキングでは10位。特に入居後に子どもが生まれたり、人数が増えたりした場合、「収納」の不足は大きな問題となるようだ。フリーコメントでは、
・「子どものものがどんどん増えて、部屋が物であふれかえっている」（37歳・女性）
と同様の声がたくさん寄せられた。
2位の「防音性」は、重視したランキングでは、意外にも18位。しかし、集合住宅では赤ちゃんの泣き声、子どもが走り回る足音などの、子育て中の「音」の悩みは切実だ。フリーコメントでは、
・「子どもが生まれて、泣き声や暴れたときの足音など、筒抜けではないかと心配」（29歳・女性）
・「子どもが飛んだり跳ねたりするため、防音性の高い構造かどうかは重要だった」（32歳・男性）
など、外から入ってくる音より、自分の子どもが発生する音が外にもれないかを心配する声が多かった。
「収納」の少なさや「防音性」の低さは、壁面が多い物件を選ぶことで解決できることもある。壁の多い間取りは家具を置きやすいため、後から家具を買い足すことができ、収納家具を置けば「防音性」を高めることもできそうだ。部屋探しをする際に気になることは、不動産会社に聞いてみよう。
部屋探しでは、誰もがたくさんの希望・条件を挙げつつ、ときには妥協しながら候補を絞っていく。特にファミリーの場合、子どもの人数や成長段階などによっても優先順位が変わっていく。そこに何年住むのか、その間に家族はどのようなステージを迎えるのか、よくシミュレーションして後悔のない部屋を選ぼう。

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38 AI技術を活用した住宅ローン審査手法を導入、住信SBIネット銀行 2017/11/16 読売新聞
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住信SBIネット銀行（株）は、住宅ローン審査業務の高度化に向けてAI（人工知能）技術を活用した先進的審査手法を導入すると発表した。
今回用いたAI技術は、複数の機械学習手法を混合したアンサンブルモデル。近時の機械学習手法に見られるアルゴリズムの不透明性を排除しつつ、伝統的な審査モデルと比較して高い予測精度を実現した。
住宅ローン審査業務の高度化を図り、より一層多様化していく顧客ニーズに応えるとともに、更なる利便性向上を目指す。

2017-11-24 ｜ Posted in 住宅関連新聞記事｜ Comments Closed　

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.710 　2017/11/09～2017/11/15

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.710 　2017/11/09～2017/11/15
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【日本経済新聞】
1 老後資金3000万円でも70歳で破綻　50代夫婦の誤算
2 マンション投資、手取り額が減っていく　その原因は？
3 長野県、民泊の独自規制条例案を議会に提出へ
4 合計２．５ＭＷの屋根上太陽光、１３００戸の米住宅
5 個人版の民事再生が増加　自宅を残して債務大幅カット
6 タマホーム、栃木県と花粉症対策支援などで協定
7 住宅ローン　金利タイプどう選ぶ？　余力あれば変動も
8 飯田ＧＨＤの４～９月、純利益10％減　利益率悪化
9 ケネディクスなどＲＥＩＴ２社、18年３月に合併
10 三井不の４～９月期、純利益33％減　物件売却増の反動
11 東急不動産ホールディングス、増収増益
12 民泊解禁前に独自規制、都内自治体が検討
13 民泊条例案は３地域別に　京都府方針、優良施設は認定
14 大和ハウス、増配 2017/11/9 日本経済新聞
15 千葉大と積水ハウス、快適な室内空間を研究
16 大和ハウスの18年３月期、純利益７％増　商業施設など好調
17 大日本印刷、４～９月に特損５３５億円　壁紙に不具合
18 住友林業と熊谷組が資本・業務提携、海外など共同で開拓

【朝日新聞】
19 住みよい街調査で東京都武蔵野市など3市が同率1位　日経BP総研
20 10月・首都圏マンション、契約率60・7%に低下、不動産経済研
21 AIスピーカー搭載スマート端末を新築全戸に　レオパレス21
22 耐震木造住宅「MJウッド」に50周年記念の新シリーズ　ミサワH
23 野村不動産　「プラウド浦和東仲町ガーデン」第1期即日完売
24 住宅売却前に12.5%の予定者がリフォーム　スマイスター調べ
25 家賃支払いでセゾンカード利用可能に　東急住宅リース
26 10月の倒産件数は775件　TDB調べ 2017/11/13 朝日新聞
27 10月中古マンション成約数　前年比で減少　東日本レインズ
28 平均賃料が1万9千円台に　東京ビジネス地区　三鬼商事調べ
29 都心ビル空室率が9カ月連続の低下　三幸エステート調査
30 三井不動産　柏の葉スマートシティに子育て応援型の大規模マンション
31 野村不動産　富山と新潟で分譲マンション事業に着手

【読売新聞】
32 9月末時点の「サ高住」登録棟数は6,786棟、サービス付き高齢者向け住宅協会
33 「地方移住・二拠点居住に意向あり」24.8%、クロス・マーケティング調べ
34 相続対策「何もしていない」8割強、ハイアス調べ
35 初めて住宅を購入する人はここに注意！見落としがちなポイントとは？
36 京都市内で宅配ボックスの実証実験、京都市・パナソニックなど

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1 老後資金3000万円でも70歳で破綻　50代夫婦の誤算 2017/11/15 日本経済新聞
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家計再生コンサルタント　横山光昭
　専業主婦のKさん（53）がショックを受けた様子で相談に来ました。老後も含めたライフプラン表を自分で作ってみたものの、大企業に勤める夫（54）が70歳になった時点で貯蓄が底をつくことが分かったそうです。これまで2人の子どもの教育費を払いながら約800万円を貯蓄しました。夫の退職金も約2200万円もらえる予定なので、老後資金は3000万円ほどが見込まれています。それなのになぜ老後破綻してしまうのでしょう？
　Kさんは2人の子どもがすでに独立していることもあり「老後の生活は悠々自適だろう」と思っていました。夫の定年退職後、公的年金がもらえる65歳になるまでの5年間は蓄えで暮らすとしても、年金が受給できるようになれば、また安定した生活に戻れると考えていたのです。「夫と老後を楽しもう」との思いで作成したライフプラン表ですが、「計算の仕方が間違っているのか」とKさんは不安でなりません。

■夫の収入増につられ、支出も増加
　Kさんの夫の収入は手取りで月約46万円、夫婦の支出は月約43万円です。収支は赤字ではありません。ただ貯蓄が800万円あるとはいえ、収入の割には貯蓄できていません。夫のボーナスも夏冬それぞれ手取りで約90万円支給されるそうですが、気が付いたらほとんど残っていないそうです。子どもたちが学校に通っている間は「節約し、何とか貯蓄しなくては」と家計をやりくりしていましたが、子どもたちが働き始めて手がかからなくなったころ、夫の収入がぐんぐん上がり始め、それにつられるかのように支出も多くなっていきました。このため、ここ数年は貯蓄を増やせませんでした。
　この膨らんでしまった支出を減らしていかないと、老後の生活は早々に破綻します。今の月43万円の支出だと、夫が無年金の60～65歳までの5年間は年間516万円の生活費が必要です。65歳以降は、夫の公的年金の受給額は概算で月額約22万円。妻の分の約6万円を加えても約28万円にしかなりません。月々約7万円の住宅ローンの返済は夫が65歳のときに終わるので、単純に考えると月の支出は43万円から7万円を差し引いた約36万円になりますが、公的年金は夫婦合わせて月約28万円なので、毎月約8万円を蓄えから補填することが必要です。1年間だと約96万円にもなります。そのほか、生活費以外でお金がかかることもあるでしょう。
夫が退職した時点では退職金も含めて貯蓄が3000万円に達するとしても、65歳の年金受給開始までの5年間に少なくとも516万円×5＝2580万円を貯蓄から取り崩すことになるので、65歳時点の貯蓄額は多くても約420万円。65歳以降の貯蓄からの補填額は年約96万円ですので、この420万円は4年余りで底をつく計算です。夫が70歳になった時点で家計が破綻するというKさんの試算は間違っていなかったのです。

■まず家計をダウンサイジング
　老後の資金が不足している場合の対応は、家計の改善と同様に収入を増やすか支出を減らすかの2つしかありません。夫が定年後も再雇用などで仕事を続けたり、妻が働きに出たりして収入を増やす一方、生活費を減らして余剰金を捻出し、貯蓄を増やすことが今、Kさん夫婦にできることなのです。家計をダウンサイジングできれば、老後資金から支出する生活費を少なくすることができ、蓄えが長持ちします。
　Kさん夫婦の家計は夫の収入増に伴って、外食中心となった食費のほか、Kさん自身の交際費が膨らんでいます。子どもが独立するまでは我慢していた洋服なども頻繁に買うようになりました。エアコンを24時間つけっ放しにすることも多く、水道光熱費も高くなっています。一度味わった楽、ぜいたくを手放したくない、つまり「支出を減らしたくない」とKさん夫婦は当初、家計改善に抵抗していましたが、それ以外に老後資金を増やす効果的な方法はありません。
　一方、支出が増えたのは自由になるお金や時間が増えたことによる気のゆるみが原因でしたので、子育てをしていた時のように節約に神経質になる必要はないものの、当時のつつましい暮らしに近づけることを目標にしました。といっても、外食を減らして自炊を増やしたり、洋服を買う頻度を減らしたり、エアコンは必要な時だけつけたりといった基本的なことです。さらにスマートフォンを格安スマホに替え、しばらく見直していなかった生命保険も夫婦2人で暮らしていくのに最低限必要な保障内容の商品に入り直しました。
　こうした取り組みで支出は月に8万8000円ほど減り、月に11万8000円を貯蓄することができるようになりました。今の生活を継続できると、ライフプラン表では夫が90歳になるまでは貯蓄を取り崩しても破綻しない見通しが立ちました。もし、夫が60歳以降も働くようになれば家計はさらに改善しますし、生活費をより圧縮できればKさんの不安も少なくなりそうです。

■今できることにしっかり取り組む
　収入が増えたとき、それに合わせて支出も増やしてしまうのは人間の心理として自然なことでしょう。しかし、生活のペースは崩さないよう気をつけなければなりません。公的年金は今後、減るかもしれませんし、日本人の平均寿命は延びています。今後、増税などで手取りの収入が減る可能性もあるなど、何が起きるか分からず、老後の暮らしは計画通りにいかないことも多いのです。だから可能な限り老後資金を蓄えておくことが必要です。今できることにしっかり取り組んで老後に備えていきたいものです。

横山光昭
マイエフピー代表取締役、家計再生コンサルタント、ファイナンシャルプランナー。お金の使い方そのものを改善する独自のプログラムで、これまで1万人以上の赤字家計を再生。書籍・雑誌の執筆や講演も多く手掛け、「はじめての人のための3000円投資生活」（アスコム）は47万部を超え、著書累計は218万部。

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2 マンション投資、手取り額が減っていく　その原因は？ 2017/11/15 日本経済新聞
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不動産コンサルタント　田中歩
　前回のコラム「マンション投資　『年金の代わりになる』は本当か？」では、ローンを完済した35年後には黒字になると言われても、賃料の下落や入退去のサイクルの違いによって収入が減ったり賃貸運営の経費が増えたりする可能性があることを伝えました。また不動産投資においては、賃料収入から賃貸運営経費を差し引いたネット・オペレーショナル・インカム（NOI）で借入金が返済できるかどうか、が重要だということもお話ししました。NOIはその不動産の実力を知ることができる重要な指標ですが、実際の手取り額とは大きく異なります。実際はNOIから元利返済額と税金（所得税、住民税など）を差し引いた残額が手取り額となります。2回シリーズ後半の今回はこの手取り額に関するポイントを説明します。

■元利均等返済は手取り額を徐々に減らす
　このシリーズで取り上げるマンションは、築15年で売買代金は1500万円、ローンの金利は変動金利で1.5％、貸した場合の年間収入は84万円、税や経費などを考慮しない表面利回りは5.6％です。賃料も賃貸運営経費も上昇しない前提の税引き前キャッシュフロー（CF）までを示したのが下記の収支表です。
　まず、不動産投資をするならば元利均等返済という仕組みが毎年の手取り額を減らすことを知っておくべきです。不動産投資の税額は、以下の算式で概算値を求めることができます。

　税額概算値＝不動産所得×税率
　不動産所得＝NOI－支払金利－減価償却費

　税率は個人の課税所得金額（給与所得や不動産所得などを合算した総所得金額から各種控除を差し引いた額）に応じたものとなります。その税率を限界税率（所得の課税対象がある水準から増大したとき、その増大分に適用される税率）として適用しています。
　この算式は手取り額を考えるうえで非常に重要になります。
　元利均等返済は金利変動がない限り、毎月の返済額は返済期間中はずっと同じです。しかし下のグラフのように、金利と元本の内訳は当初は金利の支払いが多く、元本の返済は少なめですが、時間の経過とともに金利の支払いが減り元本の返済が増えていきます。
　このように元利均等返済でローンを組んだ場合、NOIから差し引ける金利は毎年減っていきますので、NOIが変わらないならば不動産所得は毎年上昇して税額も上昇し、結果的に手取り額は下がります。

■減価償却が引き起こす手取り額の減少
　次に減価償却です。減価償却とは建物の本体や設備を買った金額を耐用年数に応じて毎年、費用化するという会計処理です。今回のケースで売買代金1500万円のうち、建物の本体が約950万円、設備が約240万円で減価償却が認められた場合、それぞれの耐用年数で割り算した額を毎年、費用としてNOIから引くことができます。
　対象となるのは築15年の鉄筋コンクリートのマンションです。計算式は省略しますが、建物本体の耐用年数は35年となり、概算で毎年約27万円（約950万円÷35年）を35年間にわたりNOIから引き算できます。建物の設備の法定耐用年数は一般に15年です。ここでも計算式は省略しますが、築15年の建物の設備の耐用年数は3年となります。これにより概算で毎年約80万円（約240万円÷3年）を3年間、NOIから引くことができます。
　ここで問題となるのは、建物や設備の減価償却は3年で終わってしまうためNOIから引ける金額が4年目から激減し、税額がアップすることです。では「家賃の下落がなく、4年に1回の入退去で空室期間は1カ月だけ、賃貸運営経費は当初から上昇することなく不変」という、ある意味バラ色のシナリオだった場合、実際の手取り額はどのように変化するのでしょうか。
限界税率は給与所得にかかる課税所得が500万円程度（年収850万円程度）を想定。本来は、物件取得にかかる諸経費（登記費用、不動産取得税など）は第1期に経費として計上するが省略している
　少々細かいですが、上の表の（9）の税引き前損益を見てみましょう。第1期（1年目、以下同じ）から第3期は設備部分の減価償却で約80万円をNOIから差し引くことができているため、（11）の不動産所得がマイナスになり、（13）の税金が戻ってくる形になっています。プラスの給与所得とマイナスの不動産所得を合算して課税所得を求めることから、結果的に税金が減るのです。このことが「不動産投資が節税になる」といわれるゆえんです。
　しかし、4期目には設備部分の減価償却はなくなっているため税金の戻りがなくなり、（14）の税引き後CFは9296円まで大幅減少します。さらに金利が徐々に減少するため、第10期以降は税額が徐々にアップし、第14期以降の税引き後CFは赤字に転落します。（15）の税引き後CF累計額は35年間で約24万円ですから、年平均では手取り額は約7000円です。この程度の手取り額ならば、長期にわたってわざわざ不動産投資をする必要もなさそうです。

■売ったときの手取り額も併せて考える
　節税できる当初の3年間だけ保有して売却すればいいという考えもあると思いますが、筆者の試算によると、仮に3年後に買った金額と同額で売れたとしても、仲介手数料や契約書貼り付け印紙税といった譲渡費用、そして短期譲渡で税率が高くなる譲渡税を支払ってしまうと、残債を完済しきれなくなってしまいます。
　なお、長期譲渡で譲渡税率が下がる第6期以降にならないと黒字にはならないということも試算で分かりましたので、もし相談のケースのマンションを購入するなら、事業収支表（14）の税引き後CFが赤字になる手前の第13期までに売却するのがよさそうです。しかし、実際には経年劣化による売却価格の低下や賃料の下落を想定しておく必要がありますので、これを踏まえた場合、売却時期についての結論は大きく変わってきます。

■自己資金の回収期間にも着目
　今回の例ですと、売買金額はローンでカバーできますが、購入時の不動産仲介手数料や登記費用、不動産取得税、融資費用など約90万円強を自己資金で賄う必要があります。これらの自己資金について、マンションを保有している期間中の毎年の手取りでいつ回収できるかということもチェックポイントのひとつです。短期間で回収できれば、再びその資金を元手に別の不動産に投資することができるからです。
　事業収支表（15）の税引き後CF累計額を見ると、その最大値は第13期の約76万円です。つまり、このマンションを保有し続けても自己資金を全額回収することはできないということになり、今回の資金調達プランでこのマンションに投資することは、資産を増やすことが目的の投資には不向きということになります。

■マンション投資がしやすい環境ではない
　リーマン・ショック後の2010年から11年ころは、今回の例で挙げたようなマンションであっても表面利回りが7～8％で売り出されていたこともあり、NOIや毎年の手取り額も良好でした。自己資金の回収期間が3～5年程度という物件もよく見受けられました。その後、投資用マンション価格が上昇（利回りは低下）したこともあり、現在は当時のように投資しやすい環境では必ずしもありません。
　しかし、今回お話ししたいくつかのチェックポイントを押さえ、自身の投資目的と市場環境に照らし、収入や支出、資金調達をどのようにコントロールしていけばよいかを事前に吟味して投資判断をすれば、きっとよい結果につながると思います。

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3 長野県、民泊の独自規制条例案を議会に提出へ 2017/11/14 日本経済新聞
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長野県は住宅に旅行者らを有料で泊める民泊について、営業できる期間と区域を指定して制限する方針を示した。民泊を正式に解禁する住宅宿泊事業法（民泊法）が2018年６月に施行されるのを踏まえ、事前に独自ルールを定める。法施行の３カ月前から民泊事業者の届け出が可能になるため、18年２月県議会に条例案を提出する。
　白馬村で開いた宿泊事業者らとの意見交換会で明らかにした。県は11月下旬までの期限で県内市町村から民泊の規制を望む区域を募っている。市町村からの要望がある地域については、県が合理性を考慮したうえで規制地域に指定するかどうかを判断する。
　規制期間については地域からの要望を反映する方針だ。民泊法上では年間180日が営業日数の上限となっているが、規制期間にあわせて上限を設ける。
　軽井沢町は16年に町内全域で民泊を認めない方針を示した。白馬村の意見交換会でも宿泊客の安全性の観点から反対の意見が出た。県の担当者は「既存の宿泊施設保護が目的ではなく、あくまで生活環境悪化を防ぐことが目的」と説明している。

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4 合計２．５ＭＷの屋根上太陽光、１３００戸の米住宅 2017/11/14 日本経済新聞
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　米カリフォルニア州のビスタソーラー（Vista Solar）はサンマテオ郡サンブルーノ（San Brune）の分譲住宅地に2.5MW分の太陽光パネルを設置するプロジェクトを受注したと、現地時間2017年11月9日に発表した。
　同プロジェクトでは、1296戸からなる分譲コンドミニアム「シェルタークリーク・コンドミニアムズ（Shelter Creek Condominiums）」において、建物の屋根上に8つの工期に分けて太陽光パネルを設置する。
　シェルタークリーク・コンドミニアムズのRonnie Rosen総支配人は、「サンマテオ郡における最大規模の集合住宅として、最新の環境技術を導入するモデルケースとなる。太陽光発電システム、電気自動車向け充電ステーション、共用エリアのLED照明、敷地内にあるネオニコチノイド系農薬不使用の養蜂場、などサステナビリティー（持続可能性）の取り組みは、住宅としての多大な付加価値をもたらす」と述べている。
　ビスタソーラーが代理店となっている米サンパワー（Sun Power）の高効率パネルを採用する。プロジェクトの完成後は、年間に同住宅地が消費する電力量の70％となる363万2773kWhを太陽光で発電できると見込む。
　温室効果ガスの排出量換算では、自動車で579台分、家庭の消費電力で292軒分、火力発電で約1340トンの石炭燃焼を抑制できる効果があるとしている。
　今回のプロジェクトでEPC（設計・調達・施工）サービスを担当するビスタソーラーは、カリフォルニア州全域を対象として産業用、農業用、非営利団体向けなどの法人向け太陽光発電を中心に事業を手がけている。

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5 個人版の民事再生が増加　自宅を残して債務大幅カット 2017/11/14 日本経済新聞
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住宅ローンは免除されず
　借金が膨らんで返済が難しくなった際に、自己破産ではなく「個人民事再生」を利用する人が増えていると聞きました。背景や特徴、注意点を教えてください。

◇　　◇　　◇

　個人民事再生の利用者は2016年、前年比13.3％増の9602件と2年連続で増えた。15年も同10.6％増と2ケタの伸びだ。16年は自己破産も13年ぶりに増加に転じた。志賀剛一弁護士は「超低金利で身の丈以上の住宅ローンを借り入れた結果、生活費などが不足し、銀行のカードローンや消費者金融から借金を重ねるケースが目に付く」と話す。

■カット後の債務を原則3年で返済
　個人民事再生とは企業の民事再生手続きを個人に応用したもの。借金の免除と引き換えにすべての財産を失う自己破産と異なり、自宅を手放さずに住宅ローン以外の債務を大幅に免除してもらえるのが最大の特徴だ。カット後の債務を原則3年で返す。
　自営業者も利用できる小規模個人再生と会社員や公務員などが対象の給与所得者等再生があるが、一般的には小規模個人再生が多い。利用の条件は、まず住宅ローンを除く借金総額が5000万円以下であること。また自営業者や会社員を問わず安定収入の見込みがなければならない。
　返済額の最低限が決まっていて、借金の合計額によって5段階ある。100万円未満は全額、500万超～1500万円以下は5分の1、3000万超～5000万円以下は10分の1などとなっている。

■自己破産したと仮定したら…
　債務者には「自宅を残し、借金も大幅カット」という都合のいい仕組みだが、債権者からすると不公平になる。このため「債務者が自己破産したと仮定した場合の清算額が最低返済額を上回る際は、清算額相当を返済しなければならない」（志賀弁護士）。
　手続きの大まかな流れははこうだ。まず債務者が地方裁判所に申し立て、借金の額と件数を申告する。債権者はその内容を精査し、裁判所が金額を確定。債務者は確定した債権額を基に再生計画案を提出する。小規模個人再生の場合、債権者の半分以上が同意しない計画案は認められない。
　さらに月々の返済予定額を数カ月間積み立てて返済能力を確かめる裁判所のテストをクリアしなければならない。その上で裁判所が計画案を認めれば返済が始まる。手続きを始めてから返済開始まで半年ほどかかるが、この間は債務の返済はいったんストップする。

■官報に載る
　自宅は残せるが住宅ローンの返済は免除されず、住宅ローンと同時に再生計画で決められた金額を返済しなければならないので、厳しい生活を余儀なくされる可能性がある。また自己破産と同様、官報に載るので当面、新規にクレジットカードを発行したり、ローンを組んだりすることは制限される。
　さらに手続きが複雑で、通常は弁護士や司法書士に依頼することになり、その費用がかかることも認識しておく必要がある。

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6 タマホーム、栃木県と花粉症対策支援などで協定 2017/11/13 日本経済新聞
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　注文住宅大手のタマホームは13日、栃木県と連携して森林の花粉症対策などに取り組む協定を結んだ。スギについて花粉の少ない品種への植え替え促進が柱。タマホームは県に毎年度100万円を寄付する予定で、県は花粉症低減への取り組みに加え、県産材をはじめとする国産材の利用促進や林業の事業者支援につなげる。
　「花粉の少ないとちぎの元気な森づくり協定」の有効期間は、2023年３月末までの約５年間とする。ただ、タマホームの玉木康裕会長兼社長兼最高経営責任者は「５年で終わるとは思っていない」と述べ、更新に前向きな姿勢を示した。
　花粉量が従来の１％未満という少花粉品種への植え替えに関し、行政の補助では賄えない部分にタマホームの寄付金を充てる。県は植え替え以外にも、獣害対策など森林の環境保全などに役立てる方針だ。

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7 住宅ローン　金利タイプどう選ぶ？　余力あれば変動も 2017/11/12 日本経済新聞
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住宅ローンの選び方（上）
　ある夜の筧家。良男が会社から帰宅すると、幸子と息子の満がダイニングテーブルで熱心に話し込んでいます。テーブルの上には住宅ローンのパンフレットがずらり。まだ15歳の満がなぜ住宅ローンに興味を持ち始めたのでしょうか？　良男は不思議でなりません。

筧幸子（かけい・さちこ、48＝上）筧良男（かけい・よしお、52＝中）　筧満（かけい・みつる、15）　
　良男　きょうは何事だ？　満、いくら何でもまだ住宅購入を考える年じゃないだろう。
　満　仲の良い同級生が今度、駅前の新築マンションに引っ越すんだ。彼の両親が住宅ローンを選ぶ時にずいぶん悩んでいたと聞いて勉強しようかと。
　幸子　マンション自体よりローンに関心を持つのが満らしいわ。さて、住宅ローンを理解するにはまず金利タイプの違いを知る必要があるわね。
　良男　それなら私でも分かるよ。変動と固定だろ？
　幸子　そうね。大きく分ければ金利は3タイプ。まず通常は半年に一度、金利を見直す変動型。次に2～10年など借入期間の当初だけ金利が変わらないようにする当初期間固定型。そして借入期間中はずっと金利が変わらない全期間固定型よ。
　満　3つのタイプのうち、金利が低いのはどれなの？
　幸子　一般的には変動型が最も低いわ。11月の適用金利でみると、大手銀行は年0.625％とする例が多いの。次が当初期間固定型、最も高いのは全期間固定型という順番が普通ね。住宅ローンは35年などの長い時間をかけて返す例が多いの。遠い将来の金利予測は難しいから、固定の期間が長いほど金利上昇リスク分が計算に入り、高めの金利となるわ。ただ今は全体的に金利は低いから、全期間固定の住宅金融支援機構「フラット35」でも主力タイプは11月で最低金利が1.37％よ。
　良男　変動型を選んだら毎月、金利が気になるなぁ。
　幸子　毎月、金利が変わるわけではないのよ。金利が動くのは半年に一度とするのが普通。多くの金融機関は新しくローンを借りる人向けの金利を毎月発表するから「金利が変わる」と思い込む人もいるけど、すでに借りた人の金利は通常、それほど頻繁に変わらないのよ。
　満　それでも金利が上がったら返済が増えて大変だね。
　幸子　変動型は金利上昇時も返済額を急増させない仕組みがあるのが普通よ。一つが金利変更があっても5年間は毎月返済額は変えないというルール。もう一つが返済額が増えるとき、増加の限度を前回返済額の125％までとするルールよ。
　良男　それなら、あまり心配しなくていいのかな。
　幸子　ただし、当面の返済額の増加を避けただけで返済が軽減されたわけではないわ。つまり、返済額の内訳として、金利上昇分を利息に反映する一方で元金部分の割合を減らすなどの調整をするからで、元金の減りは鈍くなるわ。一部に5年ルールなどを採用しない金融機関もあることも注意が必要よ。
　満　当初期間固定型は？
　幸子　例えば、子供のいる世帯が「今後10年は教育費がかかるので、この間だけは金利上昇リスクを避けよう」といった意識で選ぶような例があるの。ただ、注意点もあるわ。適用金利を決める時、基準金利から一定の優遇をする金融機関が多いんだけど、固定期間が終わった後にこの優遇の幅が縮小する例があるの。もし固定期間が終わった後、基準金利も上昇していたら、優遇幅の縮小とダブルパンチになり、思っていた以上に返済負担が重くなる可能性もあるわね。
　満　その点では全期間固定型は安心だね。
　幸子　借入期間中は金利は変わらないから、金利上昇リスクは気にせず済むわ。全期間固定型はフラット35が有名だけど、最近は大手銀行の一部も30～35年の全期間固定型に力を入れ、フラット35より低い金利を提示するところもあるわ。ちなみにフラット35は以前、別払いだった団体信用生命保険（団信）の費用が10月から毎月の返済額に含まれるようになり、民間銀行と比較しやすくなったの。
　良男　比較できる選択肢が増えるのはいいことだな。
　幸子　ちなみにフラット35も金利は多くの金融機関で一緒だけど、借りる時に必要になる融資手数料は意外に差があるの。住宅ローンコンサルティングのMFS（東京・新宿）の塩沢崇取締役によれば「借入額の2.16％が一般的だが、0.5～1％程度と低めに設定する金融機関もある」そうよ。
　満　結局どの金利タイプがいいのかなぁ。
　幸子　一概には言えないわ。借入額が小さく、将来もし金利が上昇しても返済できるだけの貯蓄がある世帯なら、変動型で低金利のメリットを享受するのも一つの考え方よ。ただ、金利が上昇したら家計が苦しくなる心配があるなら全期間固定型を軸に考える方が無難ね。
　満　色々とシミュレーションすべきなんだね。
　幸子　試算するときはインターネットで情報収集するだけでなく、各金融機関の審査の方針も知る必要があるの。MFSの塩沢さんは「金利の高低と返済能力の審査の厳しさは密接に関係する。例えば低金利のネット銀行の審査は総じて厳しい」と教えてくれたわ。最近では大手の金融機関が新規の住宅ローンから撤退するという話題も出たばかり。ネットで低金利の金融機関を見つけても、常にその条件で借りられるとは限らないと考えておくべきね。

■元金や返済期間に注意を
　ファイナンシャルプランナー　久谷真理子さん
　金利と毎月の返済見込み額だけを見て住宅ローンを選んでしまう人がいますが、借りる元金の大きさにはもっと注意が必要です。現在の金利は低いですが、元金が大きすぎると家計運営は不安定になります。「年収の何倍までの借入額なら安心」とも単純に言えません。現在は年収が高い世帯も将来、年収が減ったり、教育費などで出費が増えたりする可能性があるなら、適正な借入額も変わるからです。
　返済期間も軽視できません。特に会社員の場合、定年退職前に完済することが基本です。個人差はありますが、定年前後は年収が下がるケースが多く、返済が行き詰まりかねません。手間はかかりますが、将来の収入や出費の見込みも含め、きちんと返済を続けられるか、ローン契約前には必ず試算しましょう。

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8 飯田ＧＨＤの４～９月、純利益10％減　利益率悪化 2017/11/10 日本経済新聞
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　飯田グループホールディングスが10日発表した2017年４～９月期の連結決算（国際会計基準）は、純利益が前年同期比10％減の353億円だった。前期は日銀のマイナス金利政策を受けて戸建て住宅事業の注文が増えたが、足元はその効果が一巡。受注競争の激化で１棟あたりの利益率が悪化した。
　売上高に相当する売上収益は８％増の6333億円だった。戸建て住宅の販売棟数が増えた。マンション分譲事業の販売戸数は横ばいだった。

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9 ケネディクスなどＲＥＩＴ２社、18年３月に合併 2017/11/10 日本経済新聞
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　賃貸住宅などに投資する不動産投資信託（ＲＥＩＴ）のケネディクス・レジデンシャル投資法人は10日、ヘルスケア施設に投資するジャパン・シニアリビング投資法人を2018年３月１日付で吸収合併すると発表した。合併で資産規模は約1900億円になる見込み。物件の取得競争が激しくなるなか、投資分野を広げて成長を加速する狙いがある。

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10 三井不の４～９月期、純利益33％減　物件売却増の反動 2017/11/10 日本経済新聞
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　三井不動産が10日発表した2017年４～９月期の連結決算で、純利益は前年同期比33％減の485億円だった。前年同期に投資家向けの物流施設などの売却が集中していたことの反動が大きく響いた。
　営業利益は20％減の922億円、売上高は11％減の7217億円だった。
　既存オフィスの賃料増額改定や三井不が展開する商業施設のテナントの売上の伸長で賃料収入が増えるなど賃貸事業は増収増益だった。個人向け住宅分譲も伸び、中核事業の一角は好調だった。
　18年３月期の業績見通しは増収増益の従来予想を据え置いた

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11 東急不動産ホールディングス、増収増益 2017/11/10 日本経済新聞
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【増収増益】投資家への物件売却益が増加。賃貸ビルはほぼ満室で、賃料の引き上げも進む。不動産の売買仲介も好調。住宅事業は減益だが、営業益は小幅増を確保。減損損失が減り純利益は過去最高。

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12 民泊解禁前に独自規制、都内自治体が検討 2017/11/10 日本経済新聞
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　空き部屋に客を有料で泊める「民泊」を解禁する住宅宿泊事業法（民泊法）施行を前に、独自に営業日数・地域などの規制を準備する動きが東京都内で本格化してきた。新宿区や大田区は住宅地での導入をめざす。一方、規制できる範囲や条件を具体的に示す政府の指針の公表はこれからで、対応を決めかねている自治体も多い。民泊を推進する政府と住環境への影響を懸念する地元の声との間で揺れている。
　民泊はこれまで旅館業法に基づく簡易宿所として営業するか、地域を限って認める「特区民泊」で展開するのが原則だった。ただこうした枠組みの外で違法民泊が横行。訪日外国人客の急増などを背景に需要が伸びるなか、一定のルールが必要との声が挙がった。政府は「営業は年間180日まで」などの条件付きながら解禁すると決めた。
　2018年６月15日施行予定の民泊法では地域の実情に合わせて都道府県や政令市、特別区など保健所を設置する自治体で独自に上乗せ規制できるようにした。都内では民泊による騒音やごみ出しのトラブル、見知らぬ人の出入りへの不安を訴える声が多く、規制を検討するところが目立つ。

【独自規制条例を検討する主な都内自治体】
自治体名状況
大田区住居専用地域などでの全面禁止をめざす条例案
新宿区住居専用地域では毎週月曜から木曜の営業を禁止する条例案
世田谷区有識者会議を６月に設けて対応協議中
千代田区有識者会議を６月に設け、規制強化の方向で検討中
八王子市 10月に検討会を設置
目黒区７月に検討会を設置

　いち早く検討を進めてきた新宿区は主に住宅地となる「住居専用地域」で毎週月曜日から木曜日までの民泊営業を禁止する方針だ。営業を事前に周辺住民に説明することなどと合わせた条例案をまとめ、月内にも開く区議会定例会に提出する。
　同区では16年10月に有識者や住民らが参加する検討会議を設け、都市部の実情に沿った民泊ルールを話し合ってきた。住民からの苦情の多さもあり、民泊法の趣旨は踏まえつつも住宅地での規制強化に踏み切る。
　大田区は住居専用地域を中心に、ホテルや旅館が営業できない地域の民泊を全面禁止する意向だ。宿泊時は対面で本人確認や利用法の説明なども求める。同区が全国で初めて導入した特区民泊では住居専用地域などでの営業を認めていないため、歩調を合わせた。新宿区と同じく11月に開く区議会定例会に提出し、18年春の施行をめざす。
　国は民泊法の具体的な運用を示すガイドライン（指針）をまだ明らかにしていない。法案検討時には「住居専用地域では１日も営業できない」といった規制は認めないと説明していた。今後明らかになる国の指針の内容次第では先行する両区も条例案の見直しを迫られる可能性がある。
　都内の他の自治体も条例での規制を模索する。千代田区や世田谷区は有識者会議で協議し、多摩でも八王子市が庁内組織で検討に入った。ただ指針や他の自治体の動きを見定めたいとの声が多く、条例案提出は18年以降が大半だ。法施行３カ月前の18年３月になると民泊営業したい個人や事業者の届け出などが始まる。残された期間は少なく、準備は綱渡りになりそうだ。

■背景に住民の声
　民泊は余っている時間や場所、モノを共有する「シェアリングエコノミー」の代表格だ。遊休資産の活用や新ビジネス創出といった面で注目が集まる。政府は訪日外国人客を2020年までに年間4000万人まで増やす目標を掲げており、受け皿としての期待も大きい。
　一方で民泊には都市部を中心に、多発する近隣住民とのトラブルや違法行為に利用されるのではといったマイナスイメージもつきまとう。住民の反対が多ければ、自治体は「不利益を最小限に抑える方向に動かざるを得ない」（ある区の担当者）のが実情だ。
　事業者は共存の道を探っている。民泊仲介サイト世界最大手の米エアビーアンドビーは民泊営業したい個人や事業者が必要な届け出について、サイト登録時に行政に直接情報を伝える仕組みづくりなどを提案中だ。マイク・オーギル同社アジア太平洋公共政策局長は「課題を創造的な形で解決したい」と話す。
　関係者からは「規制が厳しすぎると、地下に潜ってヤミ民泊を続ける人が増える。真面目に届け出た方が損をする」といった声も聞かれる。民泊がすでに広がる中、どこまで規制すべきなのか。自治体の悩みは尽きない。

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13 民泊条例案は３地域別に　京都府方針、優良施設は認定 2017/11/9 日本経済新聞
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　京都府は９日、住宅に旅行者らを有料で泊める「民泊」の独自条例案の方針を公表した。京都府を(1)住民の生活環境などを守るために規制すべき地域、(2)観光振興などのために推進すべき地域、(3)両者の中間的な地域――に分け、地域の実情に応じた柔軟なルールづくりを目指す。
　外国人や障害者に配慮したり地域の活性化に貢献したりと、優れた民泊施設を認定する制度を設ける方針も示した。
　山下晃正副知事は「市町村の意向を踏まえて全体のバランスをとる形にしたい」と説明した。宿泊施設の少ない地域では民泊施設を観光客の受け皿にする考えだ。
　この方針をもとに市町村や観光事業者と議論し、11月中にも条例案の骨子をまとめる。2018年２月の府議会への提出、制定を目指す。

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14 大和ハウス、増配 2017/11/9 日本経済新聞
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【増配】賃貸住宅、商業施設、物流センターの主力３事業が好調。訪日外国人増でホテル運営も拡大する。地方の主要駅近くなどのスマートタウン造成にも注力、増収増益。配当は前期比６円増の98円。
【戸建て復調】戸建ての主力商品の部品点数を２割ほど減らして原価圧縮。採算性を高め、収益事業に。

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15 千葉大と積水ハウス、快適な室内空間を研究 2017/11/9 日本経済新聞
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　千葉大学と積水ハウスは快適な室内環境の共同研究に乗り出す。柏の葉キャンパス（柏市）内に実証実験用の住宅を２棟建設。空気中の化学物質濃度などが異なる室内環境をつくり、被験者に一定時間過ごしてもらう。それぞれの環境下で被験者の精神状態や体調、屋内での作業効率に違いが出るかどうか検証し、将来の快適な住まいづくりに生かす。
　実証実験につかう住宅２棟がこのほど完成し、９日に報道陣に公開された。２ＬＤＫの間取りや外観、内装、家具は全く同じだが、１棟目にはシックハウス症候群の原因となる化学物質の濃度を抑える建材や換気システムを導入。２棟目は通常工法で建設し、空気の質が異なる２通りの住空間を用意する。
　実験では被験者が両方の住宅に約90分ずつ滞在し、計算や暗記のテストを受けたり、ベッドでくつろいだりする。化学物質の濃度や温湿度、室内を照らす光の色や量が異なる環境下で、被験者の脳波や自律神経がどのように働くか測定する。被験者へのアンケートも実施し、室内環境が快適かどうか実際の印象をたずねる。
　近く本格的な実験を開始し、2021年度までに400人の被験者に参加してもらう計画だ。参加希望者はホームページなどで募集する。当面は短時間の滞在で実験する予定だが、軌道に乗れば宿泊実験に移行することも検討する。長期滞在に備えて実験用の住宅にはバスルームやトイレも完備している。
　以前から千葉大と積水ハウスはシックハウス症候群を抑制する住環境に関する共同研究を進めてきた。積水ハウスは研究成果を生かし、シックハウス症候群を抑える建築仕様「エアキス」を実用化している。
　今回の実証実験ではシックハウス症候群の発生を防ぐだけでなく、空気環境の改善によって「健康増進や健康寿命を伸ばすことにも効果があるかどうか検証したい」（積水ハウスの石井正義執行役員）という。
　実験を担当する千葉大予防医学センターの鈴木規道特任准教授は「屋内の空気の質が良ければ、作業のパフォーマンスが向上するという仮説も検証していきたい」と話している。

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16 大和ハウスの18年３月期、純利益７％増　商業施設など好調 2017/11/9 日本経済新聞
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　大和ハウス工業は９日、2018年３月期の連結純利益が前期比７％増の2160億円になる見通しだと発表した。従来予想を60億円上回る。商業施設、賃貸住宅、物流センターの３事業が伸びる。戸建て住宅事業も復調する。年間配当は前期比６円増の98円と従来予想から３円上積みする。
　売上高は７％増の３兆7500億円と予想を据え置いた。営業利益は５％増の3250億円と、従来予想から100億円引き上げた。
　４～９月期連結決算は純利益が前年同期比29％増の1235億円。戸建て住宅事業の営業利益は59％増えた。芳井敬一社長は「住宅の主力商品の部品点数が２割ほど減り、原価の圧縮が進んだ」と述べた。
　同日、アパレル向けの在庫管理でノウハウを持つアッカ・インターナショナル（東京・港）を買収すると発表した。香曽我部武・最高財務責任者（ＣＦＯ）は「物流施設の機能を高め、付加価値をつけられるようになる」と話した。

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17 大日本印刷、４～９月に特損５３５億円　壁紙に不具合 2017/11/9 日本経済新聞
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　大日本印刷は９日、2017年４～９月期決算で特別損失を535億円計上したと発表した。販売済みの壁紙製品が剥がれる不具合があり、張り替えなどの補修関連費用を積み増すため。４～９月期の連結最終損益は214億円の赤字（前年同期は151億円の黒字）に転落した。
　不具合があったのは、11年２月～14年２月に製造した住宅用の壁紙。安全性に影響はないが、素材の組み合わせなどに問題があったという。同社の調査によると、不具合のある製品は国内10万戸に使われている。16年４～９月期にも関連費用302億円を特別損失として計上していたが、人件費や材料費の値上がりで費用が膨らんだ。
　前期比３％増を見込む18年３月期の純利益予想は変更しなかった。生産拠点の統廃合や遊休地の売却などを進め、損失を埋め合わせる方針だ。

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18 住友林業と熊谷組が資本・業務提携、海外など共同で開拓 2017/11/9 日本経済新聞
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　住友林業と準大手ゼネコン（総合建設会社）の熊谷組は９日、資本・業務提携すると発表した。住友林業は熊谷組の筆頭株主となり、熊谷組も住友林業に出資。それぞれが得意な一戸建て住宅と土木・建築のノウハウを持ち寄り、海外事業や木造・緑化関連の建設事業を開拓する。人口減に伴う住宅需要の縮小や東京五輪後の建設需要の冷え込みをにらみ、業種を越えて提携する。
　両社は28日に第三者割当増資などを実施し、住友林業が約346億円で熊谷組の発行済み株式の20％を取得。熊谷組は約100億円で住友林業の同2.85％を持つ株主となる。
　住友林業の市川晃社長は９日の記者会見で「今後の成長には住宅、建設、都市開発でグローバルな事業展開が欠かせない。そのためにはゼネコン機能の強化が不可欠だ」と提携の狙いを語った。
　10日に提携を推進する委員会を設け、2018年３月までに具体的なロードマップを策定する。木造・緑化関連の建設事業、海外事業、再生エネルギーなど５分野で特に協力を進める。
　建設分野では、住友林業と熊谷組がそれぞれ強みを持つ木造建築と鉄筋コンクリート施工の技術を組み合わせ「ハイブリッドな商品を提供する」（市川社長）。海外事業では、アジアを中心に共同で都市開発などに参画していく方針だ。
　提携による相乗効果として、中長期的に両社合計で売上高で1500億円程度、営業利益で100億円程度の上積みを見込む。住友林業は在来工法の木造住宅の大手で、売上高で国内４位の住宅メーカー。熊谷組は関門トンネルなどの土木工事で実績がある。

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19 住みよい街調査で東京都武蔵野市など3市が同率1位　日経BP総研 2017/11/15 朝日新聞
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　日経BP社の日経BP総研は11月15日、「シティブランド・ランキング―住みよい街2017―」のトップ100を発表。茨城県守谷市、東京都武蔵野市、福岡県大野城市の3市が同率1位となった。同社のウェブサイト「新・公民連携最前線」(http://www.nikkeibp.co.jp/ppp/)で、働く世代2万人を対象に実施した調査によるもの。

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20 10月・首都圏マンション、契約率60・7%に低下、不動産経済研 2017/11/15 朝日新聞
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　不動産経済研究所が11月15日に発表した「首都圏マンション市場動向」(10月)によると、発売戸数は2817戸で前年同月比3・0%減少した。契約率は60・7%(前年同月比0・9ポイント減)で、10月としては91年(56・5%)以来の低水準だった。

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21 AIスピーカー搭載スマート端末を新築全戸に　レオパレス21 2017/11/15 朝日新聞
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　レオパレス21は、グラモ(東京都豊島区)が開発中のAI(人工知能)スピーカーを搭載したスマートステーション端末を2018年1月の契約物件から新築全戸に標準装備する。年間約1万戸を導入する見込み。
　同端末は、AI音声認識スピーカー機能に加え、既に標準搭載しているスマートロック(電子錠)との連携、家電制御、AIスピーカーの音声サービス、センサーと連携する住環境の自動制御を可能とする。

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22 耐震木造住宅「MJウッド」に50周年記念の新シリーズ　ミサワH 2017/11/14 朝日新聞
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　ミサワホームはこのほど、創立50周年記念として、07年に発売した耐震木造住宅商品「MJウッド」の新シリーズ「MJフレーム」を発売した。
　同新シリーズは「暮らしのフレームを広げよう」というコンセプトで、木造住宅の開口部を耐力壁にする「J-耐震開口フレーム」を採用。耐震性を保ちながら最大有効開口幅約5.7m を実現し、設計の自由度を高めている。
　シリーズの第1弾として、今回発売されたのは「MJフレームVL」だ。「眺め(View)のよい暮らしを大空間(Large space)設計により実現する」から命名され、広い開口部からの眺めと共に、採光を吹き抜けや居室全体に行きわたらせるよう工夫を凝らしている。本体参考価格は坪当たり59.9 万円(税別)。

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23 野村不動産　「プラウド浦和東仲町ガーデン」第1期即日完売 2017/11/14 朝日新聞
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　野村不動産は10月28日に申込登録を開始した「プラウド浦和東仲町ガーデン」の第1期分譲70戸を即日完売した。総戸数は92戸。同社は浦和エリアで、現在販売中の物件を含めて累計で40棟・3745戸を供給してきた。現在は同物件のほか、「プラウドシティ南浦和」「プラウド浦和常盤サンクアージュ」「プラウド南浦和根岸」を販売している。

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24 住宅売却前に12.5%の予定者がリフォーム　スマイスター調べ 2017/11/14 朝日新聞
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　不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルは11月14日、「住宅リフォームの日」(11月18日、日本記念日協会認定)に合わせ、「スマイスター」を利用した住宅売却予定の成人男女全国144人を対象に「売却予定住宅のリフォーム」に関する調査を実施した。
　住宅売却前のリフォームでは、「リフォームしない」が63.9%と最も多く、「検討中」が23.6%、「リフォームした」が8.3%、「リフォームする予定」が4.2%。アンケート全体の12.5%が売却前に住宅をリフォームする結果となった。
　リフォーム予算・費用について、最も多かった回答では「50万円以上100万円未満」が28.8%、続いて「50万円未満」が17.3%と、約半数が100万円未満に抑えたい意向を示した。
　リフォームしたい場所(複数回答)では、1位が「バスルーム」で42.3%、2位が「キッチン」で40.4%、3位が「壁」で36.5%となった。
調査期間は17年10月18日～11月9日。調査手法はインターネット調査(任意でアンケートに回答)。

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25 家賃支払いでセゾンカード利用可能に　東急住宅リース 2017/11/13 朝日新聞
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　東急住宅リースは管理受託する一部のマンション(22棟1402棟)の入居者を対象として、業務提携するクレディセゾン提供の「家賃保証サービス」を利用できるようにした。
　入居者はクレディセゾンと保証委託契約を締結するため、連帯保証人の必要なく賃貸借契約を結べる。セゾンカードで保証料や家賃を支払う場合、1000円ごとに永久不滅ポイントが1ポイント貯まる。

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26 10月の倒産件数は775件　TDB調べ 2017/11/13 朝日新聞
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　帝国データバンクによると、10月の企業倒産件数775件で、前月比は19.6%増、前年同月比も10.1%の増加となり、2カ月連続で前年同月を上回った。負債総額は1019億2000万円と、前月比で2.4%減、前年同月比でも12.8%減少し、2カ月ぶりの前年同月比減少となった。業種別では、7業種中5業種で前年を上回っており、このうち建設業(149件、前年同月比18.3%増)、不動産業(33件、同22.2%増)の2業種は、2カ月連続の前年同月比増加となった。
　なお、負債100億円以上の倒産は発生せず、小規模倒産が多数を占めた。

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27 10月中古マンション成約数　前年比で減少　東日本レインズ 2017/11/13 朝日新聞
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　東日本不動産流通機構(東日本レインズ)はこのほど、10月の首都圏流通動向をまとめた。首都圏の中古マンションの成約件数は3103件で、前年同月比7.1%減。増加となった前月から再び減少した。ここ3カ月間は増加と減少を1カ月ごとに繰り返している。中古戸建ての成約件数は1086件で同5.6%減となり、再び減少に転じた。

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28 平均賃料が1万9千円台に　東京ビジネス地区　三鬼商事調べ 2017/11/10 朝日新聞
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　三鬼商事が11月9日に発表した東京の最新オフィスビル市況によると、東京ビジネス地区(千代田、中央、港、新宿、渋谷の都心5区)の10月時点の平均賃料は1万9033円(坪当たり)で、前年同月比3.24%プラスとなった。東京ビジネス地区の平均賃料は46カ月連続の上昇で、09年11月以来7年11カ月ぶりの1万9千円台となった。

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29 都心ビル空室率が9カ月連続の低下　三幸エステート調査 2017/11/9 朝日新聞
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　三幸エステートが11月9日に発表したオフィスマーケットによると、10月31日現在の東京都心5区の大規模ビルの平均空室率は1.58%(前月比0.25ポイント減)となった。9カ月連続の低下で、築浅ビルを中心に、更なる空室床解消が進んでいる。現空面積は8万7306坪となり、08年4月以来で9万坪を下回った。既存ビルでの募集床不足から、大口需要は来年竣工予定の建築中のビルに流れる現象が続いている。

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30 三井不動産　柏の葉スマートシティに子育て応援型の大規模マンション 2017/11/9 朝日新聞
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　三井不動産は建設中の大規模賃貸マンション「パークシティ柏の葉キャンパス　ザ・ゲートタワーウエスト」に、子育て支援施設などの入居が決まった。同マンションは492戸。低層階に保育園、学童保育施設、小児科クリニックなどが入居する。12月上旬に入居者募集を開始し、18年2月に入居開始予定。

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31 野村不動産　富山と新潟で分譲マンション事業に着手 2017/11/9 朝日新聞
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　野村不動産は地方中核都市で事業展開を広げる。富山県富山市と新潟県新潟市で分譲マンション事業に着手した。「プラウド富山神通本町」はタカラレーベン、「プラウド新潟米山」は日生不動産販売との共同事業となる。

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32 9月末時点の「サ高住」登録棟数は6,786棟、サービス付き高齢者向け住宅協会 2017/11/15 読売新聞
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（一財）サービス付き高齢者向け住宅協会は、このたび、2017年9月末時点における「サービス付き高齢者向け住宅」の登録動向を発表した。
それによると、2017年9月末日現在の登録棟数は6,786棟。9月単独では45棟が登録された。都道府県別登録棟数では、大阪（605棟）が600棟を超えて登録棟数が最も多い。次に、北海道（440棟）、更に、埼玉（349棟）、東京（326棟）、兵庫（323棟）、神奈川（295棟）と続く。登録棟数が最も少ないのは、佐賀県（22棟）。登録棟数・住戸数ともにトップ6都道府県は「大阪、北海道、埼玉、東京、兵庫、神奈川」だった。
登録事業者（サイト公開中）は、株式会社が半数を占める（60.1%：4,075棟/全登録棟数6,786棟）。医療法人（13.4%：911）、有限会社（10.7%：729）がそれに続く。以上の3法人形態の登録棟数で全体の84%を超す構成。
また、2017年9月末日現在の登録住戸数は222,085戸。9月単独では1,509戸が登録された。都道府県別では、大阪（23,632戸）、北海道（17,733戸）、東京（12,937戸）、埼玉（12,373戸）、兵庫（11,754戸）、神奈川（11,340戸）、千葉（9,702戸）、愛知（8,787戸）で、これら8都道府県の住戸数の合計は登録住戸数全体の49%を占める。
居室床面積別家賃については、18m2以上20m2未満の居室床面積区分で、家賃1万円～26万円の幅で設定。最も多いのは5万円（20.2%：24,971戸/127,690戸）。20m2以上22m2未満では、1.5万円～27万円。最も多いのは5万円（12.2%：3,906戸/29,232戸）。22m2以上25m2未満では、1.5万円～35万。6万円（10.3%：1,362戸／13,322戸）、3万円（10.7%:1,407戸）が多い。

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33 「地方移住・二拠点居住に意向あり」24.8%、クロス・マーケティング調べ 2017/11/15 読売新聞
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（株）クロス・マーケティング（東京都新宿区）は、全国47都道府県に在住する20歳～69歳の男女を対象に「地方創生に関するアンケート」を実施した。調査期間は2017年9月13日（水）～9月15日（金）。有効回答数は5,000サンプル。
それによると、地方移住・二拠点居住に意向がある（実行予定・関心がある、検討している）人は全体の24.8%と約3割。意向のある移住パターンでは「二拠点居住」（19.6%）や「Uターン居住」（15.1%）の関心が高い。一方、「まだわからない」も42.9%と半数近くを占め、移住への具体的な方法は未定という人が多い結果となった。
地方移住・二拠点居住を検討している人の理由としては、「スローライフを実践したい」（30.3%）、「自分の故郷で暮らしたい」（28.2%）、「美味しい水や食べ物、空気の中で暮らしたい」（26.3%）など、ゆっくりした暮らしを好む傾向。移住を検討しない人の理由では、「今の生活環境を変えたくない」（43.5%）が最多だった。
地方移住・二拠点居住実行の不安点・課題点は、「働き先が少ない」（34.5%）、「賃金が安い」（29.3%）といった仕事面や、「買い物など日常生活の快適さ」（29.4%）など、生活面を懸念する意識がみられた。

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34 相続対策「何もしていない」8割強、ハイアス調べ 2017/11/15 読売新聞
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「不動産相続の相談窓口」を全国で展開しているハイアス・アンド・カンパニー（株）は、このたび、「相続に関する意識調査2017」を男女1210名に実施した。調査期間は2017年10月10日～10月19日。
それによると、想定相続人（相続財産を受け取る側）に配偶者と子どもが含まれる回答者の相続資産に対する考えでは、「出来る限り子どもには残したい」（39.9%）が最も多く、次いで「出来る限り配偶者には残したい」（25.9%）、「出来る限り自分で使い切りたい」（22.2%）の順。2014年の調査結果と比較すると、「出来る限り子どもには残したい」は10pt近くアップしている。
回答理由としては、「孫の教育費が高額になると思う」「子供の家計を支援してゆとりある生活をしてほしい」といった、子どもの家計を心配する声があがっているほか、自分の資産に言及した「そんなにたくさんの財産がないから」、「もめごとの回避」「残しても争いになる」といった相続トラブルを回避させたいという理由があった。
想定被相続人（相続財産を渡す側）に父母を含む回答者を対象に、相続で資産を受け取ることへの期待について聞いたところ、「期待していない」（「期待していない」・「やや期待していない」の計）が約8割と、相続資産の受け取りに期待している層は少ない結果。さらに、前回調査と比較すると相続財産の受け取りに対して「期待していない」は2.6pt上昇しており、空き家問題等と言った負の相続財産の話題が影響しているのではないかと考えられる。
相続対策は全体で見ると、「何もしていない」が8割強と圧倒的に割合が高い結果。また、相続対策を何もしていない理由では「対策するほどの資産が無いから」がほぼ半数となり、被相続人では6割を越えている。資産が多くないから相続対策をしていない層が多いようだが、実際、相続で問題が生じる割合は、資産の多い少ないに関係無く、遺産分割事件の3割以上が遺産額1000万円以下で起こっており、5000万円以下となると約8割を占める（参照：平成28年度「司法統計年報　家事事件篇』）。

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35 初めて住宅を購入する人はここに注意！見落としがちなポイントとは？ 2017/11/15 読売新聞
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住環境研究所の調査によると、住宅を初めて買った（一次取得）人と2回目・3回目（二次・三次取得）の人では、住宅を購入する際に重視するポイントなどに違いが見られるという。どんな点が違うのだろうか？どこを見逃さないようにすればいいのだろうか？詳しく見ていこう。
住環境研究所の調査では、住宅を初めて買った一次取得者の中でも、特に、40代以下の子育て世帯を「ファーストバイヤー」と名づけ、その購入意識を分析している。調査対象となる住宅の種類は、2階建て以下の一戸建てだ。
住宅会社を選ぶ際に重視するポイントを聞いたところ、「ファーストバイヤー（若年子育て世帯の一次取得者）」（以下、一次取得者）と二・三次取得者とで大きなギャップが生じる項目があることが分かった（画像1）。「営業担当者の対応が良い」と「予算内で購入できるかどうか」は、一次取得者が二・三次取得者より大幅に高くなっているのだ。
これはある意味、やむを得ないことと言えよう。初めて住宅ローンを借りるほど高額な買い物をするのだから、「会社が信頼できる」ことを重視しながらも、予算内で買えるかどうか、無理なく返済できるかどうかといった大きな不安を抱えて、対応が良い営業担当者についつい頼りがちになる、というのはありがちなことだ。
一方で、一次取得者が二・三次取得者と比べて重視度が低いのは、「会社が信頼できる」「耐震性に優れている」「実際に建築された家が良い」「採光・通風が良い」などだ。これらの項目は、例えば、その会社が過去に建築した、販売済みの住宅（施工事例）を実際に見せてもらうことでかなり解消できる。
耐震性や断熱性・気密性といった住宅の性能は、説明を聞くだけでは違いが分かりづらいものだが、完成した住宅を複数見学して実物を見たり、室内環境を体感したりすることで、会社の基本的な設計施工の考え方をうかがい知ることができる。
入居済みの施工事例で、その取得者から話が聞ける場合は、住み心地など具体的な話も聞くことができて参考になる。取得者と住宅会社の関係が良くないと、第三者の見学を受け入れようとはならない。施工事例を複数見学でき、かつその取得者と話ができるというのは、住宅会社の自信の表れとも言える。つまり、会社の信頼性を測る目安にもなるわけだ。
間取り・プランや収納、外まわりは、初めて買う人ほど不満が強い
この調査では、「“住宅購入の成功度満足度”は 100 点満点で何点か」も聞いている。「100点満点（不満無し）」が2割程度（一次取得者で19％、二・三次取得者で22％）いるが、残りの約8割はなんらかの不満を感じていることになる。
“住宅購入の成功度満足度が100点に満たない理由”について聞くと、一次取得者が二・三次取得者と比べてより多く不満に感じるのは、「間取り・プラン」「収納・収納量・片付けやすさ」「庭や車庫、外まわり」だった。
一次取得者でも二・三次取得者でも、不満点の1位は「間取り・プラン」であるが、これは購入後に住んでみて間取り・プランに不満が生じたのか、予算的な制約で例えば4LDKが欲しかった、広いリビングが欲しかったのに手に入れられなかったのか、などが定かではない。
しかし、住宅を取得することに関心が行きがちな一次取得者に比べ、住宅の使い勝手にも目が行き届く二・三次取得者のほうが、間取りや収納、外まわりへの不満が減るというのは理解できることだ。
重視点や不満点として挙げられた調査項目は、いずれも一戸建てのチェックポイントとして見逃せないものばかりだ。ただし、外まわりの見栄えの良さだけをチェックしていると、プライバシー確保や安全面の観点でチェック漏れをしたり、収納量に気を取られて適材適所の収納に目が行き届かなかったりといったこともある。
実物をできるだけ多く見て体感する機会を増やすこと、具体的な生活イメージをふくらませてチェックすることなどで、満足度の高い住宅を手に入れるようにしてほしい。

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36 京都市内で宅配ボックスの実証実験、京都市・パナソニックなど 2017/11/9 読売新聞
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パナソニック（株）、京都市、京都産業大学等が連携し、宅配ボックスの実証実験「京（みやこ）の再配達を減らそうプロジェクト」を開始した。
このプロジェクトでは、パナソニック製のアパート用宅配ボックス「COMBO-Maison（コンボーメゾン）」合計39台を、京都市内5箇所のアパート（合計106世帯）に設置するとともに、京都産業大学キャンパス内にも公共用の宅配ボックスを設置し、約3箇月にわたって利用実態や再配達抑制効果などを調査する。
日本一学生が集中する（文部科学省・平成29年度学校基本調査より）「大学のまち・学生のまち」京都において、インターネット通販等を利用する青少年世代に働きかけ、日中留守でも宅配便を受け取れる手段を提供することで、「環境にやさしいライフスタイル」への転換につなげようという試み。
実施期間は平成29年11月8日（水）～平成30年1月末の予定。実証実験の結果については、平成30年3月頃に公表するという。

2017-11-16 ｜ Posted in 住宅関連新聞記事｜ Comments Closed　