住宅関連新聞記事

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.668 　2017/01/19～2017/01/25

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.668 　2017/01/19～2017/01/25
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【日本経済新聞】
1 住宅購入　右手に「夢」、左手に「そろばん」を
2 武蔵小金井駅南口で超高層の再開発ビル、7月着工　20年完成
3 オフィスビル所有者の37％が賃料上げ　都心5区、民間調べ
4 ＪＲ千葉駅周辺の通行量、「エキナカ」開業で休日2割増
5 住友不とパナホーム、梅田高層マンション公開 大型ラウンジ併設
6 16年の首都圏マンション発売戸数、24年ぶり低水準　11.6％減
7 近畿マンション、16年発売1.3％減 価格上昇・販売抑制響く

【朝日新聞】
8 都区部の住宅・中古マンション価格の上昇率低下　　野村UN調べ
9 16年12月中古マンション売り価格　首都圏は東京が弱含みで反落
10 リフォーム費用は650万円、300万円以上実施者に調査　リクルート住まいカンパニー
11 住宅購入のタイミングは良い物件との出会い　シースタイル調べ
12 10カ月連続でマイナス　首都圏16年12月の賃貸成約　神奈川は増加
13 インスペクター講習団体として4月から講習開始　　全国住宅技術品質協会
14 住宅ストック循環支援事業の補助金申請受付開始　JHS
15 首都圏中古マンション成約件数　2年連続前年比増で過去最高　東日本レインズ調べ
16 35問以上正解で合格　16年度管理業務主任者試験
17 首都圏・16年12月新築マンション供給、3カ月ぶりに増加
18 16年12月分譲マンション賃料、首都圏6カ月ぶりに下落　東京カンテイ調べ
19 首都圏新築マンション供給、16年は7年ぶりの低水準
20 11月建設工事出来高　民間20カ月連続増　国交省調べ

【読売新聞】
21 大和ハウス　射水に物流拠点
22 住民が「経営者」目線でマンション管理するワケ
23 木の良さは匂いや手触り　木造で市街地に多様性を
24 空き家を「共同別荘」に。地方に人が集える場所を生み出した
25 窓を少なく…で14万円カット！ 注文住宅の予算オーバーを解消するワザ
26 “捨てたい病”のゆるりまいさんに教わる「なんにもない家」のつくり方

【日経産業新聞】
27 住友大阪セメント　石灰石の埋蔵量をドローンで測量
28 バンヤンツリー　中米に熱い視線
29 パナソニック、スマホで照明の明るさ調節
30 日産化学　家庭用除草剤、即効性と持続性を両立
31 ソフトバンク系　ドローン動画、検査を素早く
32 都、モデル住宅に補助　高齢者・現役世代の交流支援、東急不・桜美林大系など

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1 住宅購入　右手に「夢」、左手に「そろばん」を 2017/1/25 日本経済新聞
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不動産コンサルタント　田中歩
　引っ越しシーズンが近づいてきました。この時期までに家を買おうという人も多いのではな
いでしょうか。家を探すときは物件サイトなどで地域や沿線を絞り、買えそうな価格をイメー
ジして検索するというのが一般的です。
　ところで、「買えそうな価格」をどうやって決めていますか？　毎月のローン返済額をイメ
ージして「買えそうな価格」を計算しているという人が多いでしょう。でも、実はそんなに単
純な話ではないのです。気を付けないと、あとで金銭的に大きなしわ寄せが来ることもあるの
です。

■住宅以外に様々な費用
　家を買うときにかかる費用には、住宅購入価格のほかに以下のような費用があります。
◇売買契約書に添付する印紙税、不動産仲介手数料（中古住宅の場合）、固定資産税などの精
算金、所有権移転登記費用
◇ローン契約書に添付する印紙税、ローン事務手数料、ローン保証料、団体信用生命保険料、
火災保険料、抵当権設定費用
◇不動産取得税、固定資産税、都市計画税、引っ越し代、家具などの購入資金など
　これらの費用は中古住宅の場合、住宅価格の８～10％程度かかります。この費用を加味して
おかないと、後々支払いがきつくなります。
　新築住宅の場合は、仲介手数料（購入価格の約３％）はかかりませんので、購入価格の５～
８％程度と考えておくとよいでしょう。新築マンションは修繕積立基金も支払う必要がありま
す。
　気の利いた不動産業者ならば、すぐに調べて教えてくれますので聞いてみるとよいでしょう
。

■購入後かかる費用に注意
　購入後は毎月のローン返済のほかに、固定資産税と都市計画税がかかります。税額がどのぐ
らいになるのか、事前にしっかり説明されるケースは少ないので、不動産業者に聞いておきま
しょう。都内の中古住宅ですと年間10万～15万円程度、新築ならもう少し金額が上がります。
　マンションの場合は管理費と修繕積立金、駐車場使用料もかかります。修繕積立金は徐々に
上昇しますので、ローン返済期間中にどの程度まで上昇するか予想しておくことも大事です。
長期修繕計画案という資料を不動産業者からもらえば、ある程度の見積もりをすることが可能
です。
　戸建ての場合、修繕積立金はかかりませんが、一切の修繕をしないで済むということではあ
りません。15年に１度くらいは、屋根や外壁の防水工事を行わないと劣化が進み、思った以上
に多額の修繕費用を支払わなければならなくなることがあります。こうした防水工事は建物の
サイズや形状によって異なりますが、100万～150万円程度かかります。
　修繕積立金があるマンションの場合、修繕費は気にしなくてよいかというとそうではありま
せん。マンションも戸建ても部屋の内部にある設備機器や配管などの修繕費用は自己負担です
。
　中古住宅の場合は給湯器の交換時期が思ったよりも早く訪れることがあります。給湯器の交
換サイクルは10～15年程度といわれていて、給湯器のサイズにもよりますが交換費用は15万～2
5万円程度かかります。
　こうした中長期にわたる修繕費用については、購入時の建物や設備の劣化状況をホームイン
スペクターなどの専門家に調査してもらい、いつ頃、どの程度の費用がかかるのか事前にチェ
ックしておくと安心です。

■収入と支出のバランスを確認
　このように、住宅を購入すると、住宅購入価格以外にいろいろとかかるものです。働いて得
たお金を住宅にばかり偏って拠出し続けるというのでは、後々困ったことになるかもしれませ
ん。人生には住宅資金以外にも、大きな支出があります。その一つが子どもの教育資金です。
　修繕積立金が上昇し、設備機器を交換しなければならない時期に教育費が思った以上にかか
ると、ともすると収入以上に支出が増え、赤字になることもあり得ます。ここで預貯金を取り
崩すと老後資金に影響を及ぼします。昨今では長寿命化が進んでいることもあり、従来以上に
老後資金の蓄えについて考慮しておく必要があるといわれています。
　住宅資金、教育資金、老後資金のバランスについては、ファイナンシャルプランナーなどに
一生の資金収支をシミュレーションしてもらうと無理のない住宅購入が可能となります。家を
買うときは夢やロマンを追いつつも、冷静なそろばん勘定を忘れてはならないのです。

田中歩（たなか・あゆみ）　1991年三菱信託銀行（現・三菱ＵＦＪ信託銀行）入行。企業不動
産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務
に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインス
ペクション付き住宅売買コンサルティング仲介など、ユーザー目線のサービスを提供。2014年1
1月から「さくら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」執行役員として、総合不動産コンサ
ルティング事業の企画運営を担う。

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2 武蔵小金井駅南口で超高層の再開発ビル、7月着工　20年完成 2017/1/25　日本経済新
聞
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　東京都小金井市のＪＲ中央線武蔵小金井駅南口で分譲マンションを中心とする地上26階の超
高層再開発ビルが7月に着工する。このほど、東京都から市街地再開発事業の権利変換計画の認
可を受けた。地元の地権者ら60人でつくる再開発組合が事業主体で、2020年3月の完成を予定し
ている。
　敷地面積は約1万4千平方メートル。4階から上層階はＡ棟（地下2階地上26階建て）とＢ棟（
同24階建て）の2棟のタワー状になっている。建物面積は約9900平方メートル。
　1～4階は商業施設が大半を占め、3～26階は野村不動産が分譲するマンション（約720戸）が
入る。4階には民間事業者が子育て支援施設を設ける。

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3 オフィスビル所有者の37％が賃料上げ　都心5区、民間調べ 2017/1/23　日本経済新聞
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　東京都心のオフィスビルで賃料引き上げが進んでいる。仲介大手、三鬼商事（東京・中央）
がまとめたオフィスビル賃料改定の実施状況によると、2016年に都心5区（千代田、中央、港、
新宿、渋谷）のビルオーナーの37％が賃料を引き上げた。賃料が安い時期に契約した物件を中
心として入居企業と値上げ交渉した事例が多かった。
　都心5区で、1フロア面積が330平方メートル以上のビルを所有するオーナー523社を対象に、1
年以内の賃料改定の状況を聞き取り調査した。482社（92％）から回答を得た。調査期間は16年
10月3日から12月9日。平均募集賃料が上昇基調にあるなか、オーナーの賃料引き上げの実態を
つかむため、調査を実施した。

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4 ＪＲ千葉駅周辺の通行量、「エキナカ」開業で休日2割増 2017/1/21　日本経済新聞
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　2016年11月のＪＲ千葉駅の新装開業が、駅周辺の人の流れに変化をもたらしている。ちばぎ
ん総合研究所（千葉市）が実施した調査によると、休日の通行量は開業前に比べ約2割増加し、
最大で5割増えた地点もあった。一方、競合する商業施設は通行量が2割減少するところもあっ
た。
　調査は8カ所で午前8時から午後8時まで1時間おきに男女別の歩行者数を集計。開業前（16年1
0月上旬）と開業後（同12月上旬）の木曜日と日曜日に調べた。

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5 住友不とパナホーム、梅田高層マンション公開 大型ラウンジ併設 2017/1/21　日本経
済新聞
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　住友不動産とパナホームは20日、関西最大級の広さの住民用スカイラウンジを設けた大阪・
梅田のタワーマンション 「シティタワー梅田東」〔資料請求する〕 を報道陣に公開した。44
階建ての42階に設けたラウンジは約250平方メートルで、高さ135メートルからの景色が楽しめ
る。総戸数は501戸で価格は3800万～9200万円。大阪市内ではタワーマンションが増えており、
共用部を充実させて差異化を進める。

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6 16年の首都圏マンション発売戸数、24年ぶり低水準　11.6％減 2017/1/19　日本経済
新聞
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　不動産経済研究所（東京・新宿）が19日発表したマンション市場動向調査によると、首都圏
で2016年に売り出されたマンションの戸数は15年比11.6％減の3万5772戸だった。バブル崩壊直
後の1992年（2万6248戸）に次ぐ24年ぶりの低水準だった。松田忠司主任研究員は「販売価格の
高止まりで購買需要が低迷した」と話した。
　発売戸数が4万戸を下回るのは09年（3万6376戸）以来。1戸あたりの平均価格は15年比0.5％
下落の5490万円。4年ぶりに下落に転じたが、5千万円台の大台を3年連続で記録。価格が1億円
以上の「億ション」の発売戸数も1265戸と25.1％減った。

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7 近畿マンション、16年発売1.3％減 価格上昇・販売抑制響く 2017/1/19　日本経済新
聞
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　不動産経済研究所（東京・新宿）が19日発表した2016年の近畿2府4県のマンション市場動向
調査によると、新規発売戸数は前年比1.3％減の1万8676戸と2年ぶりに減少した。当初は2万戸
程度を見込んでいたが、地価上昇で物件価格が上昇し販売を延期した物件が出た。15年に起き
た横浜のマンションのくい打ちデータ偽装問題の影響を考慮し、発売を抑制する動きも出た。
　人気の高いタワーマンションなど高額物件が増えたため、1戸当たりの平均価格は3919万円と
前年比3.5％上昇し4年連続で上がった。契約率は1.1ポイント上昇の71.9％で、好不調の目安と
なる7割を超えた。

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8 都区部の住宅・中古マンション価格の上昇率低下　　野村UN調べ 2017/1/25 朝日新
聞
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　野村不動産アーバンネットが実施した2017年1月1日時点の首都圏の実勢調査によると、「東
京都区部」の住宅地価格と中古マンション価格の平均変動率の「上昇率」が、ともに3カ月前の
前回調査時に比べて低下した。
　ただ、調査対象の全エリア(東京都区部・都下・神奈川県・埼玉県・千葉県)の平均変動率で
見ると、住宅地価格と中古マンション価格のいずれもプラスとなり、13年7月調査以降、連続し
てプラスを維持している。今回、全エリアの住宅地価格は「値上がり」地点が減少したが、「
横ばい」が増加。一方、中古マンション価格は「値上がり」地点が増加したが、「値下がり」
地点と「横ばい」地点が減少している。

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9 16年12月中古マンション売り価格　首都圏は東京が弱含みで反落 2017/1/25 朝日新
聞
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　東京カンテイが発表した16年12月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格
)によると、首都圏は前月比0.6%上昇の3568万円。全域的におおむね横ばいから強含みになった
ことで小幅上昇となった。都県別に見ると東京都は同0.6%プラスの4838万円と上昇した。東京2
3区では同プラス0.9%の5328万円と2カ月連続上昇となり、6月に記録した最高値(5287万円)を更
新した。神奈川県と埼玉県ではわずかだが引き続きプラス。千葉県は横ばいだった。

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10 リフォーム費用は650万円、300万円以上実施者に調査　リクルート住まいカンパニー
2017/1/24 朝日新聞
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　リクルート住まいカンパニーがこのほど実施した「16年リフォーム実施者調査」によると、
リフォーム費用は全体平均で649.9万円となり前年比約8万円上昇した。築年数別では、築10年
未満で469.2万円、築40年以上だと839.2万円だった。また、マンションは519.4万円、戸建て住
宅は675.7万円だった。
　リフォームをした部位については、キッチン(58.4%)、トイレ(58.2%)、浴室(55.6%)、洗面室
(53.6%)など水回りが上位となっている。
　同調査は、300万円以上のリフォームを直近3年以内に実施した人を対象に調査したもの。有
効回答数は844サンプルだった。

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11 住宅購入のタイミングは良い物件との出会い　シースタイル調べ 2017/1/24 朝日新
聞
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　不動産売却の経験や購入意欲などに関して30~60代の全国500人を対象に実施したインターネ
ット調査によると、持家の人の住宅購入のタイミングは、住み替えなどの売却経験「有り」の
人の半数(47.4%)が「良い物件があった」からと回答。物件との運命的な出会いが購入を後押し
ている状況が浮かび上がった。調査はシースタイルが2016年11月に実施した。
　また、住宅購入の「自己資金額」が売却経験の有無によって大きく差があることも分かった
。売却経験「有り」の人の1位は「2000万円以上」(構成比27.1%)で、一方の売却経験「無し」
の人は同率1位で「100~300万円未満」と「500~700万円未満」(同20.8%)だった。

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12 10カ月連続でマイナス　首都圏16年12月の賃貸成約　神奈川は増加 2017/1/24 朝日
新聞
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　アットホームの調査によると、16年12月の首都圏における居住用賃貸物件成約数は1万6603件
で、前年同月比5.3%減となり、10カ月連続のマイナスとなった。東京23区は7245件で同8.5%減
で、こちらも10カ月連続減。埼玉県も減少したが、東京都下はほぼ横ばい、神奈川県は増加し
た。東京23区はマンション、アパート共不調だった。また、シングル向き新築アパートは前月
、2年11カ月ぶりに減少したが、今月再び増加した。

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13 インスペクター講習団体として4月から講習開始　　全国住宅技術品質協会 2017/1/2
3 朝日新聞
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　全国住宅技術品質協会は、国の長期優良住宅化リフォーム推進事業に伴う「インスペクター
講習団体」として登録し、2017年4月から全国で順次にインスペクター(建物検査員)向けの講習
会を開く。
　同事業では既存住宅の長寿命化や三世代同居のためのリフォームなどに補助金が交付される
。補助要件の一つが工事前のインスペクション(建物検査)で、この講習を受けて修了考査に合
格し、同団体に登録した建築士か建築施工管理技士がインスペクターとして検査を実施するこ
とが条件となる。

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14 住宅ストック循環支援事業の補助金申請受付開始　JHS 2017/1/23 朝日新聞
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　ジャパンホームシールドは、良質なストック住宅の形成やリフォーム市場の拡大を図る国の
補助金制度「住宅ストック循環支援事業」のインスペクション(建物検査)事業者としての登録
を完了し、補助金交付申請の受付を開始した。
　消費者が補助対象の「良質な既存住宅」を購入する際、同社は窓口として補助金の申請を受
け付ける。補助対象は、買い主が40歳未満であること、インスペクションを実施して既存住宅
売買瑕疵保険に加入していること――などが要件となる。

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15 首都圏中古マンション成約件数　2年連続前年比増で過去最高　東日本レインズ調べ
2017/1/23 朝日新聞
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　東日本不動産流通機構は1月23日、2016年の「首都圏不動産流通市場の動向」を発表し、16年
における首都圏中古マンションの成約件数が2年連続で前年を上回り、2013年の3万6432件を超
えて過去最高となったことが分かった。
　首都圏中古マンションの成約件数は3万7189件で前年比6.9%増。すべての都県、地域別で前年
を上回っていて、東京都区部では同11.1%増で二桁増となった。

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16 35問以上正解で合格　16年度管理業務主任者試験 2017/1/20 朝日新聞
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　マンション管理業協会は1月20日、16年度管理業務主任者試験の合格発表を行った。
　50問中35問以上正解で合格となり、合格者数は3816人で、合格率は22・5%となった。

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17 首都圏・16年12月新築マンション供給、3カ月ぶりに増加 2017/1/20 朝日新聞
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　不動産経済研究所の調査によると、16年12月の新築マンションの供給戸数は7007戸(前年比13
.2%増加)で3カ月ぶりに増加した。初月契約率は76.6%で3カ月ぶりに70%台を上回った。すべて
のエリアで前年を上回った。平均価格は5078万円で前年比6.9%下落、1平方メートル当たり単価
は75.5万円(同0.9%下落)だった。

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18 16年12月分譲マンション賃料、首都圏6カ月ぶりに下落　東京カンテイ調べ 2017/1/2
0 朝日新聞
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　東京カンテイ(http://www.kantei.ne.jp/)の調査によると、16年12月の首都圏・分譲マンシ
ョン賃料は前月比0.7%下落の2720円(1平方メートル当たり、以下同)と6カ月ぶりに下落した。
約3分の2の事例シェアを占める東京都での弱含みが影響した。
　都県別で見ると、東京都は同マイナス0.4%の3198円。一方前月に軒並みマイナスとなってい
た周辺3県だが、今月は神奈川県(2031円、同1.1%上昇)、埼玉県(1594円、同0.6%上昇)や千葉県
(1522円、同1.9%上昇)でプラスとなり、おおむね10月の水準まで持ち直している。

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19 首都圏新築マンション供給、16年は7年ぶりの低水準 2017/1/19 朝日新聞
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　不動産経済研究所の調査によると、16年の1年間に供給された新築分譲マンションは3万5772
戸で、15年と比べて11.6%下回った。3年連続の前年比減。3万戸台まで落ち込んだのは09年以来
7年ぶりのことだ。契約率は68.8%で、好不調ラインの70%台を割ったのは09年以来のこと。
　17年の供給予想は、16年比6.2%増の3万8000戸程度としている。

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20 11月建設工事出来高　民間20カ月連続増　国交省調べ 2017/1/19 朝日新聞
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　国土交通省はこのほど、11月分の建設総合統計を発表した。この統計は国内の建設活動を出
来高ベースで把握することを目的としたもの。
　11月の出来高総計は、4兆7572億円で前年同月比1・0%増。このうち民間は2兆7580億円(同6・
9%増)で20カ月連続の増。居住用は1兆4279億円(同7・3%増)だった。
　公共は1兆9992億円(同6・3%減)で、このうち居住用は586億円(同24・8%減)だった。

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21 大和ハウス　射水に物流拠点 2017/1/24 読売新聞
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◆２０年開業へ　２５０人雇用見込む
　射水市は２３日、企業団地「小杉インターパーク地区」（射水市上野）に住宅メーカー大手
「大和ハウス工業」（大阪市）の進出が決まったと発表した。大和ハウスは、市土地開発公社
から約４万１０００平方メートルの土地を８億９０００万円で購入し、物流拠点施設を建設す
る。テナントを受け入れて２０２０年の開業を目指しており、約２５０人の新規雇用が見込ま
れるという。
　小杉インターパーク地区への企業進出は、１５年８月に開業した会員制大型スーパー「コス
トコ」に続いて２社目。残る土地は約１万８０００平方メートルとなった。
　大和ハウスが建設する物流拠点施設は、計画では鉄骨２階建てで延べ床面積４万平方メート
ル。入居するテナントは３、４社を想定している。テナントの要望に応じ、倉庫のほかに、冷
蔵・冷凍や簡易加工などの機能も用意する。大和ハウスの浦川竜哉常務執行役員は「北陸道の
インターチェンジ、港、空港という陸海空の三つが結節しており、北陸の要となる立地だ。物
流開発を通して街づくりのお手伝いをしたい」と述べた。
　夏野元志市長は「企業誘致を図ることで雇用を生み、地域の活力につなげる。税収の安定や
転入増など、さまざまな相乗効果が生まれると期待したい」と語った。

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22 住民が「経営者」目線でマンション管理するワケ 2017/1/23 読売新聞
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住宅ジャーナリスト　四宮朱美
　何となく住民に敬遠されがちなマンション管理組合。だが最近は、積極的に組合活動に参加
する住民が増えているという。資産としてのマンションを劣化させず、住みやすくて、転売に
も有利にするには、管理組合の積極的な関与が欠かせないと考えているからだ。住宅ジャーナ
リストの四宮朱美さんが、都市部のマンション管理の最前線をリポートする。
「都心回帰」＋「永住志向」＝？
　少子高齢化が進み、共働き世帯が増えている。商業地や行政サービスの拠点を集約し、効率
的な暮らしを目指す「コンパクトシティー」の街づくりも広がっている。かつては郊外に一戸
建てを持つのが“住宅すごろく”のアガリとされたが、近年は都市部のマンション暮らしを選
ぶ「都心回帰」の傾向が強まっている。国土交通省の「マンション総合調査（２０１３年度）
」でも、マンションに永住したいという人は５２．９％に上った。
　一方で、マンションの老朽化の話題をよく耳にする。業務委託された管理会社が点検・修繕
してくれているはずだが、任せきりにしていると、気づいた時には資産価値が急落していたと
いう話もある。実際に住んでいる人の目線と、管理会社の目線は必ずしも一致しているとは限
らないのだ。

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23 木の良さは匂いや手触り　木造で市街地に多様性を 2017/1/23 読売新聞
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建築家　小杉栄次郎さん ４８（秋田市）
　ＪＲ秋田駅改札前に設置された秋田杉製のベンチとカウンター。「木の良さは匂いや手触り
にある。その場にいるだけで会話が弾んだり、くつろげたりする、居心地のいい空間になって
ほしい」。市街地に木質空間を取り入れる「都市木造」をテーマに、県の２０１４年度事業の
一環で設計を手がけた。今春の秋田新幹線開業２０周年に合わせて刷新される秋田駅の待合室
のデザインも担当する。
　東京都出身。大学卒業後、建築家の磯崎新さんの事務所で技術を磨いた後に、建築家として
独立した。
　都市木造に興味を持ったのは、建築基準法の改正がきっかけだ。改正前は火事に強い都市づ
くりが求められたことなどから、高さ１３メートル超、軒先の高さ９メートル超の木造建物は
建築できなかった。だが、００年の法改正で、一定の基準を満たせばその制限がなくなった。
　半世紀の間、研究の進んでいない分野に関わる絶好の機会だった。建築家としての仕事をこ
なしつつ、建材の研究者や設計者ら有志が集まる研究会に参加し、環境面や防災面など様々な
方面から研究に没頭した。
　ただ、理解はなかなか広がらなかった。
　研究会の評判を聞いた男性から東京都世田谷区に木造の集合住宅を建築してほしいと依頼さ
れたときのことだ。火に耐性のある木材の開発を待ち、法律の基準を満たした設計をしたにも
かかわらず、「木造の耐火建築など聞いたことがない」などと、銀行に融資をことごとく断ら
れた。広く普及させるには専門家ではなく、一般の人に訴える必要があると気づいた。
　仲間と共に、都市木造のデザイン展示会を開き、東京、名古屋、北海道など全国を回った。
「耐火性の木材も開発されている」「設計次第で強固な木造建築物は造れる」。丁寧に説明す
ると、来場者は十分理解してくれた。次第に世間が環境問題に注目するようになると、国が木
造建築への助成制度を整えた。時代の後押しを受けて、着工。依頼から１０年を経て２０１３
年９月、高さ約１５メートルのモダンな木造５階集合住宅（一部鉄筋コンクリート）の完成に
こぎつけた。
　秋田杉の魅力にひかれ、秋田公立美術大学に同年、准教授として着任してからは、県内で住
宅の着工件数が減り続ける中、県産木材をどのように活用していくかを考える日々だ。駅前に
くつろぎの空間を作ったのも、一般の人に木の良さを知ってもらう狙いがあった。現在手がけ
る駅の待合室も、県産の木材をふんだんに使ったデザインにする予定だ。
　「県内の大工や木工職人の方の技術は素晴らしい。市街地に多様性を持たせるためにも、象
徴的な場所で都市木造を実現させたい」。林業県の魅力発信にさらに貢献したいと考えている
。

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24 空き家を「共同別荘」に。地方に人が集える場所を生み出した 2017/1/23 読売新聞
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誰もが憧れる別荘を、自分たちでつくって、気軽に利用できる「共同別荘」にする。そして各
地の共同別荘を利用することで、新たな人の流れを生み出す。そんなユニークな取り組みをし
ているのが、徳島県にある「ハンモサーフィン協会」。2015年の設立以来、四国を中心に10の
共同別荘を設け、そこを拠点にした活動が地域の活性化にもつながっているようだ。
ゲストハウスに集まる人たちの様子にヒントを得た
“ハンモサーフィン”とは、「ハンモック」とネットサーフィンなどの「サーフィン」を合体
させた造語。つまり、“心地の良いハンモックのような別荘を、おもむくままに渡り歩いてい
くこと”を意味する。そんな由来のひとつを教えてくれたのは、同協会代表理事の柴田義帆さ
ん。
徳島県美馬市脇町にあるゲストハウス「のどけや」のオーナーでもある柴田さん。同協会を立
ち上げたきっかけは、古民家を自ら改築し開業したこのゲストハウスに、多くの外国人観光客
が集う様子を目の当たりにしたことからはじまる。
「四国遍路88カ所すべてに88カ所のゲストハウスがあればおもしろいはず」。そうひらめいた
ものの、実際に自分が88カ所のゲストハウスを開業するのは非現実的。そこで地方の古い空き
家を安く借りて別荘にする。それを徐々に増やしていき、誰もが気軽に利用できる仕組みをつ
くることにしたのだ。
疲弊した地方に、人が集える場所が生まれた
現在四国、淡路島に10カ所あるハンモサーフィン協会の別荘を利用したり、別荘づくりや別荘
を拠点に地域活動をする場合には会員登録が必要。滞在や宿泊が可能な一般会員は年会費4万80
00円（月額4000円）（税別）、またその拠点で事業も行える特別会員は年会費12万円（月額1万
円）（税別）となる。これさえ払えれば、自分の別荘のように、無料で何度も宿泊できること
を考えればお得ではないだろうか。
「会員はまだまだ少ないですが、積極的に勧誘しているわけではありません（笑）」と柴田さ
ん。10カ所ある別荘のうち実際に稼動しているのは6カ所。現在本州にも拠点となる別荘の開設
を目論んでいるものの、まだ総数が多いとは言えないため、会員数よりも拠点づくりや仕組み
を調えることに力を入れている。
その一方で実際に稼動している高知県越知町にある別荘では、地元の人を交えたバーベキュー
大会などを催し、人口１2人という小さな集落に一時的にではあるが、にぎわいを生み出すこと
に成功している。利用されていない空き家を同町のホームページで見つけ、その後の賃貸契約
に至るまでは、役場の窓口も大屋さんも同協会の趣旨を理解してスムーズに進んだという。
また徳島県三好市東祖谷にある重要伝統的建造物郡保存地区・落合集落にある提携拠点「なこ
ち」では、オーナー自身が周辺を地元ならではの視点でガイドするツアーも開催。「秘境」と
呼ばれるこの山深い集落に30人ほどの参加者が集まり盛況だったという。
「定住や移住に対する助成金もいいですが、一時的に居住するためやセカンドハウスへの助成
金も必要ではないでしょうか」。
過疎化する地方へ人の流れを生み出すための助成金のあり方に、柴田さんなりの考えを語る。

滞在するだけじゃない別荘のあり方
ゲストハウスでもある「のどけや」は、ハンモサーフィン協会の別荘としての側面ももつ。同
館の1階では、特別会員が月額1万円で飲食店を経営している。昼はランチ、夜はおでんやバー
など、曜日によって異なる飲食業が会員によって展開されている。
「滞在するだけでなく、特別会員になれば、この別荘を利用して破格で事業にチャレンジでき
るのです」と柴田さん。白壁の古い町並みが残る脇町で、新たな人の流れが生まれたことで、
地元美馬市や徳島県も同協会の活動に注目し始めた。柴田さんは県職員の研修やサテライトオ
フィス事業などにも力を貸している。
さらに別荘を共有オフィスであるコワーキングスペースとしても利用できるような取り組みも
始めた。「観光客、会員、コワーカーなど、この拠点をさまざまな人が利用できるプラットホ
ームにしたい」。共同別荘から始まった同協会の活動は、別荘という箱を利用して、さまざま
な人が行き交い、交流する拠点づくりへと発展しているようだ。
「ただ観光するだけじゃなく、別荘を拠点にもっと気軽に地域の人と交流してもらいたい」。
そんな思いのもとで活動するハンモサーフィン協会。まだ立ち上がったばかりだが、活動拠点
となる別荘や共感する自治体・企業も増えつつある。今後、全国へと展開していけば、地方か
ら地方へと人の流れが大きく変わってくるかもしれない。

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25 窓を少なく…で14万円カット！ 注文住宅の予算オーバーを解消するワザ 2017/1/21
読売新聞
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せっかく注文住宅を建てるなら、自分のこだわりを実現したいもの。一方で予算は無限ではな
く、頭を悩ませている人も多いだろう。今回は、予算オーバーを防ぐ家づくりのワザを専門家
に聞いた。
家のカタチ、間取り、設備・建材の3つの面で、コストダウンを実現
「家づくりのコストは、家のカタチ、間取り、設備・建材の3つの面から考えるといいでしょう
」と柏崎文昭さん（甚五郎設計企画）。
「例えば、総2階というカタチは、上下階が不ぞろいなカタチの家や凹凸のある家に比べて、材
料が少なくてすみ経済的です。スッキリした外観になり、周囲の街並みに溶け込みやすいとい
うメリットも」
また、間取りについては、仕切りの少ないオープンなプランを勧める。「壁を少なくすること
で、骨組みとクロスなどの材料費、施工費や建具が省けるのが大きい。暮らしの面からは間取
りがオープンになることで、家の中に一体感が生まれ、家族の自然な交流が生まれます」

図面を見て間仕切り壁を省略できないかチェックしよう。
設備・建材選びは自分が何を優先するかがポイントになる。
「自分には過剰と思える機能もあると思うので、どこまで必要なのかをもう一度考えてみては
。省けるものがあったら、その分こだわりたいものに予算をまわせます」
なお、費用調整を行うのは、見積もり提案後、契約までの期間。この間を逃すと、調整が難し
くなるので気をつけたい。
11万円～40万円も削減！ コストダウンの秘訣は「シンプル」な形状にあり
ここからは、コストダウンできる方法を建築家の試算付きで紹介。予算を超えたときに自分な
らどこを調整するのか、参考にしよう。
※掲載しているコストダウンの金額は、記載している条件でシミュレーションしたもの、また
はカタログ記載価格に基づく目安です。

1●総2階にして屋根・木工事を減らす
約28万円DOWN
試算条件：延床面積120m2程度で、1階部分の屋根（幅11.20ｍ、奥行き2.60ｍ）付きの家と総2
階の家を比べる
1、2階の面積を同じにする総2階は、基礎や柱など構造部と屋根材が最小限ですむ。隣家への日
照を妨げない、間取り的に問題がないなど条件が整っていれば、不ぞろいより総2階がコストを
抑えられておトク。デザイン的にはすっきりしたフォルムになるし、変化が欲しければ外壁を
ツートンにしたり、スリット窓など窓の形状の工夫で補える。

2●施工手間の多い屋根よりシンプルに
約11万円DOWN
試算条件：延床面積120 m2程度、総2階建てで寄棟と切妻を比べた場合。屋根材を標準的な化粧
スレートとして
屋根には寄棟、切妻、片流れなどがある。このうち寄棟は棟が多くなるので部材と施工費が膨
らむ。切妻は寄棟よりコストが安く、片流れはさらに安い。外観全体のデザインを考慮し、シ
ンプルなカタチがよければコストは下げられる。ただ勾配がきついと施工時の危険防止のため
屋根面に足場が必要になりコストアップするので、勾配は抑え気味に。

3●外壁量が多くなる凹凸を減らす
約40万円DOWN
試算条件：延床面積120 m2で、四角いカタチよりも、凹凸があることで外壁の量が約13％増え
た場合
同じ床面積なら四角いカタチより凹凸のある家のほうが外壁量は多くなる。また凹凸の隅部に
は構造的な補強も必要。四角いカタチのほうがコスト面ではおトクだが、四角にすることで間
取りに不都合が生じないか要検討。

4●窓の数を減らすか、サイズを小さくする
約14万円DOWN
試算条件：40.5㎝×183㎝のフィックス窓を2カ所減らした場合
窓の数を減らす、あるいはサイズを小さくすることもコストダウンになる。西日の当たる窓を
減らす、北側の窓は換気用として小さくすると、かえって冷房費の削減になるし、プライバシ
ーが守れる家になる。窓の数を減らすか、サイズを小さくする。

予算オーバーを解消する方法は、まだまだたくさんある。希望の優先順位をつけて、予算内で
納得の家を建てよう。

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26 “捨てたい病”のゆるりまいさんに教わる「なんにもない家」のつくり方 2017/1/20
読売新聞
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「物を捨てたい病」を発症した「捨て魔」のゆるりまいさん。ドラマにもなったコミックエッ
セイ『わたしのウチには、なんにもない。』をはじめ、『なんにもない』シリーズを７冊出版
。物を捨てたいけど捨てられない著者が、捨てる極意を学びにゆるりさん宅を訪ねた。
最初は身のまわりから「ゆるり」と。震災を機に一気に「捨て革命」
東日本大震災後に建て直したという仙台市のゆるりまいさん宅は、失礼ながら想像以上に立派
でモダンな一戸建てだった。玄関に入っても靴が1足も出ていない。リビング・ダイニング・キ
ッチンには、壁掛けテレビとラグ、ダイニングテーブルと椅子だけ。チリひとつない、ピカピ
カに磨かれたフローリング床が印象的だ。
モデルルームより家具が少ない、引越したてのようなガラーンとした部屋、棚もスカスカでデ
ィスプレイ棚のよう。やかん、炊飯器、電子レンジ、テレビのリモコン、ティッシュなど、普
通の家にあるものが見当たらない。夫婦と母親、もうすぐ2歳になる長男、猫4匹が生活してい
て、こんなにキレイな状態をキープできるだろうか？
「物があふれて散らかっている『汚屋敷（おやしき）』に住んでいて恥ずかしいと気づいたの
が高校生のころでした。祖母も父母も仕事にエネルギーを注ぐタイプで、家にこだわらない人
。だから自分が片づけなきゃ、と思いましたが、結局物を捨てないとキレイにならないんです
」と、ゆるりさん。
はじめから家族全員を巻き込むのは難しく、まず自分のまわりから、ちょこちょこと地道に捨
て始めた。「最初は捨てられないと思っても、捨てているうちに訓練されて『捨てるハードル
』が低くなってきます。捨てることに慣れると、今度は『捨てても困らなかった』という成功
体験が積み重なって、どんどん捨てられるように。そして家がきれいになることがどんどん楽
しくなっていきます」。それこそ「捨ての良循環」というものだろうか。
「一気に大量の物を捨てることは、よほどの心境の変化やきっかけでもないと難しいですね」
。家族全員に『捨てる』暮らしが及んだのは東日本大震災のとき。家は全壊し、家具は倒れ、
物は崩れ落ちた。物は凶器となり、ほとんどの物が瓦礫になった。本当に必要な物だけを持ち
出そうとしたとき、持ち物の1/10にも満たなかったという。物はたくさんあるのに欲しい物や
必要な物がなかなか見つからなかった。さらには、新居に引越す際の荷造りの大変さから、家
族も物を処分することをついに決意したという。
「捨てられない人は「絶対にこれは必要」と思いこんでいるふしがあると思います。『家には
ソファがないとダメ。ソファがあって当然』と思っていると捨てられない。なければないでだ
んだん慣れてきます」
「捨てる」「とっておく」の選別は難しい。筆者のように捨てられない人は、捨てた後に「と
っておけば良かった」と後悔するのが怖いのだが、ゆるりさんが捨てて後悔したのはひとつ。
「そういえば捨てなきゃ良かったと思うのは、昔の家の門の鍵かな。アンティーク調のすてき
なデザインで、もうどこにも売っていないので」。そういった貴重な物を除いて、ほとんどの
物は捨てても買い直せるという。
「造作家具とたくさんの収納スペース」で家具がほとんどない家を実現
家を建て替える際、地震で倒れる可能性がある収納家具は置きたくないため、造りつけの棚、
収納スペースをたくさん造ることを要望した。また、以前の家のキッチンは、寒い北側にある
独立型で、調理している人が孤立していたことから、フルオープンではないが、料理をしてい
る人に声をかけられるキッチンを希望した。「玄関から入ってくるお客さんからキッチンが丸
見えになりますが、キレイにしようという緊張感があるのはいいかもしれないですね」
収納スペースを見せていただいたが、パラッと物が置かれていて、空間のほうが多い。家族全
員の服や小物が重なった山が点在し、自分の物を探すのにひと苦労した『汚屋敷（おやしき）
』時代の反省から、ひと目で全部見渡せる、どこに何があるか分かるクローゼットを実現した
という。
服は必要最小限で着まわすが、バッグや靴にはこだわりがあって捨てられないものがあり、比
較的多めに残している。女性の場合、「仕事のときの服、山や海などアウトドアに遊びに行く
ときの服、パーティーや同級会に出席する服、冠婚葬祭用のあらたまった服」など、TPOに応じ
た洋服が必要なのでは、と疑問をなげかけると「それほど交際範囲は広くないし、海や山にも
出掛けないので」とさらりと答えが返ってきた。余計な物を持たない暮らしは、シンプルな暮
らしとリンクしてこそなのだ。私は買って一度しか使わない「○○用のアレ、○○のときに使
うコレ」をどれだけ持っているのだろうか……と反省しきり。
そして、ゆるりさんの仕事部屋は、猫4匹が頻繁に出入りする。雑貨が好きで、かわいい雑貨を
飾っていたこともあったが、猫たちが走りまわって片っ端から物を落としたり、おもちゃにし
て遊んだり。また、ビニールの袋類を飲み込んでしまうこともあり、危険だった。そして「猫
の安全のため、自分のためにも猫が走りまわったときの障害物をなくそう」と仕事部屋にも何
も置かないことにした。面倒だが使うときは「いちいち出す」のが習慣になっている。
模範となり時間をかけて「捨てられない」家族の協力を得る
ゆるりさんが高校時代に「捨てる」ことに目覚めて、実際に「なんにもない部屋」になるまで
は、家族の協力が得られず、8、9年かかった。捨て魔で、物を持ちたくない自分と、片づけが
苦手で「捨てる」という言葉にも過敏に反応した母と祖母。「今では断捨離とか、ミニマリス
トという言葉も生まれましたが、当時は捨てること自体がもったいないとか『物を粗末にして
はいけない』と、拒否反応を示していました」。家族と何度も衝突し、心が折れたり、諦めた
りしながら、せめて自分のまわりだけは理想の空間を得ようと試みた。
「最初は家族だからこそ強く言ってもいいかな、と家に長くいるのは自分だから好き勝手にや
っていた時期がありました。でも、自分が捨てたくても家族にとっては大事なものがあるから
、無理強いはできない。無理やり捨てると、後々までしこりが残り、反発しか生まれない。話
し合い、時間をかけて徐々に理解してもらいました」。決定打は、大震災。「災害は人の価値
観を変えますね。大事にしていた物も簡単に壊れて物のはかなさを実感しました」。そして一
気に「持たない暮らし」が加速した。
リビング・ダイニング・キッチンなど共用スペースは、極力物が少ない「ガラーン」状態にし
たが、各自の部屋では好きなインテリアを楽しむという家族のルールを決めた。ゆるりさんは
、自分自身のスペースをきれいにして、家族に「物が少なくても大丈夫」と思わせることに成
功した。小物を飾るのが好きな母親も「なんにもない空間」がキレイでラクだと分かると、次
第に協力的になっていった。「片づけは伝染しますね。楽しそうに捨てていると、周りも整理
したくなるみたい」
震災後、結婚した夫は「君がやりたいようにしていいよ」と協力的なのも幸いだった。その後
、子どもが生まれ、子育て生活が確立するにつれて、また物の価値基準が変わったという。子
どもの服はあっという間にサイズが変わる。「値段が高い物がいい」「これでそろえなきゃ」
という力みがなくなった。もともと「物を100持つより厳選した10の物を持ちたい」のがモット
ーだったが、「短期間で買い替える消耗品はこだわらず、長く使う物はいいものを選ぶ」と区
別するようになった。
子どもがいると部屋は当然散らかるが「子どもには物が少ない生活を強制する気はありません
。自分の部屋におさまるなら、好きなものはとっておいてほしい。ただ、出したら自分のスペ
ースに片づけることを習慣にしたいですね。持たない暮らしをしていると、家族の理解こそな
いがしろにしてはいけないと思うようになりました」としみじみ語る。
捨てて捨てて「なんにもない」暮らしから得たものは？
「なんにもないわが家流の暮らし」を実現し、ずっとあこがれてきた、友人をいつでも呼べる
家。すっきり広々とした空間。物が探しやすい便利さが手に入ったゆるりさん。そのほか「な
んにもない暮らし」を実現することで得るもの、変化を聞いた。
「まず、掃除がラクになったと同時に掃除が好きになりましたね」。集中して掃除をするのは1
日に1時間半位だが、常に片づけているそう。「常に片づけている、といっても、持ってきて使
ったらしまう、出したら戻すが癖になっているので苦になりません」
夫の仕事が忙しい時期に、帰宅して「家が片づいていると何も考えなくてすむから楽でいいな
」と言われたひと言がうれしかったという。確かに、忙しい時期に家が散らかっているのはス
トレスになるものだ。ゆるりさん自身も、物が少ないと雑務が気にならず仕事に集中できると
いう。
部屋がきれいに片づくと空気まで変わる。「昔の家では窓の前に物がたくさんあって、窓を開
けるだけでもひと苦労で、窓を開けたこともほとんどありませんでした。開けても風を入れた
らチリやホコリが飛んだりして。同じ風でも、掃除が終わった後のきれいな空間を風が通ると
部屋が浄化されるよう。何にも変えられない気持ち良さがあります」と話す。
心境の変化もあった。「物をもたない暮らしをする人には、物にあまり興味がない人と、物が
ものすごく好きな人と2種類いると思います。私の場合は、基本的に物がすごく好き。いらない
物を捨てることで自分にとって大好きな物が見えてきて、大切にしたいと思うようになりまし
た」。いらない物を捨てることで「なぜ買ったのか、なぜ捨てることになったのか」を反省し
、買い物の失敗、無駄遣いが減るという経済効果もあった。
そして、家の中をキレイに片づけておくことは「安心・安全に住む」ことでもあると、震災を
経験して知ったゆるりさん。新居は、「災害のときに危険がない家、すぐ逃げられる家、すぐ
物を取り出せる家」を心がけた。玄関脇にはいざというときに必要な物を、整理整頓して収納
している。
熊本地震のときもだが、災害があるたびに「なんにもない暮らしを参考に物を捨てていて良か
った」と何かしら感謝のメールをもらうという。「被災して家がなくなった自分の経験が誰か
につながっていることを考えると、自分の生活をさらけ出して書いて良かったと思います」
「捨てたい病」を発症し情熱と理想をもって「捨て道」を突き進んできた自称「捨て魔、捨て
変態」のゆるりさん。「神経質そう、疲れそう」と想像する人もいるかもしれないが、名前の
とおり「ゆるり」としたスタンスで、周りには穏やかできれいな空気が漂い、幸せオーラ、安
定感が感じられた。物を持つ自由、持たない選択。どちらにしても、自分で管理できるだけの
物を厳選して、丁寧に手入れして長く使うことが大事だと再認識した。「持つ、持たない」の
線引きは人それぞれ、自分自身や家族と向き合い相談して決めることとしよう……。

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27 住友大阪セメント　石灰石の埋蔵量をドローンで測量 2017/1/25 日経産業新聞
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　住友大阪セメントは小型無人機（ドローン）を石灰石鉱山の埋蔵量算出と在庫管理に活用す
る。ドローンで撮影した鉱山全体の写真から作成した３次元（３Ｄ）データをもとに、石灰石
がどれくらい存在するかを割り出す。外注費などの削減で測量にかかるコストを10分の１程度
まで圧縮できるという。まず４月に北九州市の鉱山に導入し、順次全国に広げていく方針だ。

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28 バンヤンツリー　中米に熱い視線 2017/1/24 日経産業新聞
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　シンガポールのリゾートチェーン、バンヤンツリー・ホールディングスは中米事業を強化す
る。３月、キューバに同社初のホテルを開業し、向こう数年内にさらに３カ所のリゾートを開
く計画だ。アジアを中心に展開してきた高級路線を見直し、新たに観光地として注目を浴びる
中米で中価格帯のホテルを広げ、若年層の取り込みを図る。

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29 パナソニック、スマホで照明の明るさ調節 2017/1/24 日経産業新聞
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　パナソニックはスマートフォン（スマホ）で明るさを調節できる照明「リンクスタイルＬＥ
Ｄ」を2月17日に発売すると発表した。近距離無線通信のブルートゥースを使って、最大15台の
照明をスマホで操作できる。複数の照明の明るさを簡単に調節できることで、部屋の雰囲気を
自分好みに仕立てやすい点を訴求する。
　専用のアプリから明るさや色味を調整できる。天井に設置するシーリングライトと床に置く
ライト2種類の合計3製品を用意した。価格はオープンだが、1万4000～5万円前後（税別）。シ
リーズ全体で月2000台の販売を目指す。

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30 日産化学　家庭用除草剤、即効性と持続性を両立 2017/1/23 日経産業新聞
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　農薬メーカーの日産化学工業は天然由来の成分を使い即効性を高めた家庭用除草剤を今春発
売する。散布した翌日から雑草が枯れ始め、数日で根まで絶やすため散布回数も少なく済む。
一戸建てに住む世帯にとって庭の草むしりの負担は重く、高齢化や共働き世帯の増加で除草剤
の需要は拡大している。即効性と持続性を両立した点を強調し、シェア拡大につなげる。

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31 ソフトバンク系　ドローン動画、検査を素早く 2017/1/20 日経産業新聞
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　システム開発のソフトバンク・テクノロジーは小型無人機（ドローン）で空撮した動画を基
に、点検や修理などの作業を効率よくこなせる新サービスを月内に売り出す。農作物の生育状
況を撮影した動画に映る病害虫のカットから被害場所を速やかに特定するなど、人手による対
策が取りやすい。道路や建物の劣化検査や事故現場の検証など幅広い需要を狙う。

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32 都、モデル住宅に補助　高齢者・現役世代の交流支援、東急不・桜美林大系など 201
7/1/20 日経産業新聞
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　東京都内で高齢者住宅と一般の住宅を一体で開発する動きが広がってきた。都が補助金を出
すモデル事業の第1弾として、東急不動産や桜美林大学などが開発する物件が近く完成し、春か
ら入居が始まる。高齢者と子育て世代や学生が交流しやすい環境を売りに入居者を募る。
　東急不は世田谷区中町で分譲マンション 「ブランズシティ」〔資料請求する〕 と、サービ
ス付き高齢者住宅「グランクレール」を同じ敷地に建てる。約3万4千平方メートルの敷地に計5
03戸を建設する。

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.667 　2017/01/12～2017/01/18

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.667 　2017/01/12～2017/01/18
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―*―*―*　ＭＥＮＵ　*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 新築住宅、内覧会ではここをチェック
2 都内で外国人向け防災訓練、森ビル、英語・中国語で避難誘導
3 新規就農者の住宅建設を資金支援　農水省
4 17年から地震保険が改定　損害程度は４区分に細分化
5 東京・中央区、55年ぶり人口15万人　職住接近でマンション増
6 トイレの操作記号を統一　ＴＯＴＯ、ＬＩＸＩＬなど9社
7 西武HD、400人が池袋に移転　埼玉・所沢の空きスペースは賃貸に
8 民泊無断営業で賠償命令　大阪地裁、元マンション所有男性に
9 住宅の断熱化で血圧低下　国交省調査、リフォーム促す
10 ＪＲ東日本、川崎駅西口にオフィス・ホテル棟新設
11 犬の鳴き声・隣家で火事　ご近所トラブルどう解決？
12 東京都心5区のオフィスビル空室率、2カ月ぶり低下
13 東武、ホームドアを8駅に新設　20年度末までに

【朝日新聞】
14 資産運用業の競争力強化を図る新団体設立　平和不動産など
15 競売不動産取扱主任者試験の合格者発表　不動産競売流通協会
16 16年の不動産業の倒産、低水準で推移 東京商工リサーチ
17 住まいの不満解消方法は“住み替え”　　シースタイル調査
18 有料老人ホーム6物件を取得　ヘルスケア&メディカル
19 地盤調査の「液状化特約」を販売開始　ジャパンホームシールド
20 不動産業の倒産が減少傾向に　帝国データバンク調べ
21 12月中古マンション成約件数、4カ月連続増　東日本レインズ
22 アウトドア好きが住みたい街は「沖縄」と「軽井沢」　ネクスト調査
23 合格基準点は35点　16年度マンション管理士試験
24 648人が合格　16年度不動産コンサル試験
25 住宅を「買い時」との回答が増加　　全宅連など調査
26 UR都市機構　1月期の優良賃貸住宅の入居者募集
27 不動産業の景況感2カ月連続で改善　　帝国データバンク調べ
28 住まいのまちなみコンクール 国土交通大臣賞に北九州市の管理組合

【読売新聞】
29 『東京タラレバ娘』の舞台・表参道から30分以内の家賃相場安い駅
30 空き家を楽しもう！『カリアゲJAPAN』の野望
31 都心部で増えている？ 「一棟丸ごとリノベマンション」とは
32 住宅版「残価設定ローン」の導入が中古住宅市場の活性化を促す！

【日経産業新聞】
33 タマホーム、宿泊型展示場を開設　高価格帯向け住宅販売に的
35 明電舎　下水管の防災監視サービス、ＩｏＴで通信費10分の１
36 トヨタホームとミサワホーム、分譲マンションで連携　都内で販売
37 小型ロボで天井裏点検　千葉工大と大成建設
38 竹中工務店　ビル設備管理、３Ｄで見える化
39 アリーナ建設　早く安く　日本建築構造センター

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1 新築住宅、内覧会ではここをチェック 日本経済新聞 2017/1/18
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　一戸建て、マンションともに、年度末が差し迫るとどうしても雑な工事が増加するのが通例
だ。子供の春休みに合わせて引っ越したいといった購入者側の希望と、会社の決算上の都合か
らどうしても年度末までに引き渡したいといった業者側の理由とがあいまって、完成・引渡し
される物件が２月から３月に集中し、工期が逼迫するためだ。
　引き渡し前には現場で「完成内覧会」があるのが一般的だ。内覧会は「契約者による最終確
認」といった意味合いが含まれており、「建物を確認した旨の書類」に署名することになる。
引き渡し後には無償補修の「アフターサービス」があるが、補修までに時間がかかったり、入
居後に責任の所在が曖昧になったりしてもめることも多いので、引き渡し前の内覧会では、建
物の仕上がりをしっかりとチェックしておきたいところだ。さくら事務所のホームインスペク
ション（住宅診断）の実例から、ありがちな事例をいくつかご紹介しよう。

１　排気ダクトが排気口に接続されていない
２　床下に断熱材が入っていない
３　断熱材が電気配線に巻き込まれている
４　管の周囲に隙間ができている

１はとあるパワービルダー（低価格の建売住宅を大量供給する事業者）の新築一戸建て。工事
を急いだのか、ユニットバスの排気ダクトが壁の排気口に接続されていない。たんなるうっか
りミスと思われるが、このまま生活を始めたら屋根裏には湿気がたまり、カビやシロアリの温
床となるだろう。やがては木材の腐食につながり建物を傷める。
２は新築一戸建ての床下。押し入れの下部にあるべき断熱材が入っていない。
３は新築マンションの天井裏。断熱材が電気配線によってぐちゃぐちゃに巻き込まれてしまっ
ている。　写真４は新築一戸建ての外壁。給湯器の配管を通すために壁に穴を開けているが、
こうした箇所はゴム状のコーキング剤で丁寧に塞いでおく必要がある。隙間があれば、そこか
ら雨水が建物内部に侵入する。
２、３とも、このままでは当然、想定した省エネ性能は発揮できないだろう。一戸建て、マン
ションともに、床下や天井裏には点検口がついていることが多い。点検口は必ず開けて、工事
の状態を確認してみよう。
４は新築一戸建ての外壁。給湯器の配管を通すために壁に穴を開けているが、こうした箇所は
ゴム状のコーキング剤で丁寧に塞いでおく必要がある。隙間があれば、そこから雨水が建物内
部に侵入する。
　これはユニットバスやキッチンの排気管はもちろん、サッシまわりも同様で、建物に穴を開
けた部分の雨漏り防止はこうしたコーキング剤に依存している。こうした材料の寿命は７～10
年程度で、昨今では耐久性の高い材料も出ている。入居後も定期的な点検は必要だが、いずれ
にせよ、入居前にしっかりと補修してもらおう。

　内覧会で確認できた不具合は、原則引き渡し前、つまり残金を支払う前までに補修してもら
うのがセオリーだ。

長嶋修（ながしま・おさむ）　1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「さく
ら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」を設立、現会長。「第三者性を堅持した個人向け不
動産コンサルタント」の第一人者。国土交通省・経済産業省などの委員を歴任し、2008年４月
、ホームインスペクション（住宅診断）の普及・公認資格制度を整えるため、ＮＰＯ法人日本
ホームインスペクターズ協会を設立し、初代理事長に就任。『「空き家」が蝕む日本』（ポプ
ラ新書）、『不動産投資　成功の実践法則50』（ソーテック社）など、著書多数。

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2 都内で外国人向け防災訓練、森ビル、英語・中国語で避難誘導 日本経済新聞 2017/1
/18
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　急増する訪日外国人（インバウンド）を対象にした防災訓練が東京都内で広がっている。森
ビルが六本木ヒルズ（東京・港）で外国人の来館者を避難誘導する訓練を初めて実施したほか
、都も300人規模で外国人向けの訓練を開く。都内を訪れる外国人旅行者は年間１千万人を超え
ており、首都直下地震など有事の対応を強化する。
　「電車の運行状況を教えてください」「公共交通機関は全て運転見合わせです」――。森ビ
ルは17日、社員約1300人が参加し、初の外国人対応訓練を実施した。同社は有事の際、外国人
専用の案内カウンターを設置し、英語や中国語で困り事に対応する。
　災害発生直後はまず、エレベーターにとじ込められた来館者に防災センターのオペレーター
が英語で呼びかける。オフィスや商業施設を訪れた外国人には、英語や中国語を話せるスタッ
フが一時待機所に誘導する。
　外国人の居住者のケアにも力を入れる。森ビルの住宅には「六本木ヒルズレジデンス」（東
京・港）など外国人の居住者が多い。同社の賃貸物件約2300戸に住む外国人は約３千人と全体
の４割に上るという。同社の八木沢浩行・エリアマネージャーは「東京が国際都市を目指すう
えで重要なテーマだ」と強調する。
　都も20日、駒沢オリンピック公園（東京・世田谷）で外国人の支援に向けた防災訓練を開く
。大使館職員や在住外国人約250人のほか、都の防災語学ボランティアら約50人が参加する。
　都はあらかじめ登録したボランティアに、被災した外国人の支援活動をしてもらう考え。今
回は外国人からの電話の問い合わせを受ける訓練を行い、災害時の対応能力を高める。外国人
には家屋からの救出訓練や、心肺蘇生法などの応急救護訓練に参加してもらう。
　渋谷区なども２月７日、渋谷駅周辺や代々木公園で帰宅困難者向けの訓練を行う。スクラン
ブル交差点の大型ビジョンで４カ国語で情報提供したり、スマートフォンのアプリを使って商
店街の放送で流す防災情報を英語に翻訳したりする。外国人70人程度の参加を見込む。

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3 新規就農者の住宅建設を資金支援　農水省 2017/1/17　日本経済新聞
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　農林水産省は17日、増加傾向にある新規就農者を対象にした住宅支援策を発表した。自治体
などによる古民家の再生や地元木材を使った住宅建設を資金面で後押しする。大規模農業の担
い手である農業法人で働く人に暮らしやすい住環境を提供し、農業の活性化につなげる。
　自治体などからプロジェクトを募り、まずは計画の策定を手伝う。整備費などは2018年度予
算の概算要求に盛り込む。農業法人などに７カ月以上雇われた人を示す「常雇い数」は15年に2
2万人を超え、10年で９万人以上増えた。

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4 17年から地震保険が改定　損害程度は４区分に細分化 2017/1/17　日本経済新聞
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　契約はしたものの、細かな内容はよく知らない――。生命保険や損害保険の契約者の中には
、こんな人も少なくないだろう。だが、保険は契約条項ひとつで受けられる補償が大きく変わ
る上、新たなサービスも続々と登場している。本コラムでは、生命保険と損害保険を交互に取
り上げ、保険選びの上で知っておきたい知識を解説する。
　2017年1月、地震保険の制度が改定された。その主要項目の一つが地震保険料率の見直しだ。
都道府県や住宅構造によって異なるが、多くの都道府県で保険料がアップする。上昇率が大き
いのは埼玉県のマンション（＋14.7％）、福島県の木造住宅（＋14.6％）、徳島県・茨城県・
高知県のマンション（＋14.4％）などだ（詳しくは日本損害保険協会のサイトを参照）。
　とはいえ、アップ率が最大の埼玉県のマンションでも、保険金額500万円の新保険料は年7800
円程度にすぎない。割引が適用される1981年以降築のマンションなら年7000円に、免震構造な
ら年3900円まで下がる。
　一方、南海トラフ地震による被害が懸念され、地震保険料がもともと高めだった愛知県や三
重県、和歌山県は、マンションと木造いずれの保険料も10％超引き下げられる。特にマンショ
ンの場合、引き下げ率は15.3％と大きく、保険金額500万円の新保険料は年8550円（割引前）と
なる。
　分譲マンションが被災すると、多額の修繕費が必要になる。修繕費が不足して住民の追加負
担が必要となれば、修繕に向けた合意形成のハードルは一気に上がる。その際、地震保険は修
繕資金確保の有力な手段になる。分譲マンションでは専有部のみならず、共用部にも地震保険
の備えは欠かせない。
　また今回の改定では、保険金を決定する「損害区分」も見直されるため、受け取れる保険金
がこれまでと変わるケースが出てくる。
　損害の程度に応じて、従来は「全損（保険金額の100％）」「半損（同50％）」「一部損（同
5％）」の3区分とされていた。改定後はこれが4区分になる。全損と一部損はそのままだが、全
損に近い半損は「大半損（同60％）」として、受け取れる保険金が従来より10％分多くなる。
一方で、一部損に近い半損は「小半損（同30％）」として保険金が20％分少なくなる（表）。

注： 建物の「主要構造部」とは建築基準法施行令（昭和25年政令第338号）第1条（用語の定義
）第3号の構造耐力上主要な部分。表中の「損害の程度」は揺れによる被害の程度を指す。焼失
や流失、浸水および液状化などの被害には別の基準がある
　ただし、4区分が適用されるのは17年1月以降に保険適用が開始される契約で、16年12月末ま
でに開始される契約は従来通りの3区分となる。つまり、同じ地震で同水準の被害を受けた場合
でも、個々の契約者が受け取れる保険金は保険開始時期（保険始期日）によって変わることに
なる。
　地震保険の契約を考えている人は、この点を覚えておこう。

清水香（しみず・かおり）
　生活設計塾クルー。学生時代から生損保代理店業務に携わり、2001年、独立系FPとしてフリ
ーランスに転身。翌年、生活設計塾クルー取締役に就任。『地震保険はこうして決めなさい』
（ダイヤモンド社）など著書多数。財務省「地震保険に関するプロジェクトチーム」委員。

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5 東京・中央区、55年ぶり人口15万人　職住接近でマンション増 2017/1/17　日本経済
新聞
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　東京都中央区の人口が15万人を突破した。臨海部を中心とするマンションの建設ラッシュや
「職住近接」志向などを背景に、1998年以降、人口の増加傾向が続いている。15万人台は62年
以来55年ぶり。街のにぎわいが増した一方で、保育や介護をはじめとする行政需要の拡大とい
う新たな課題も生じる。
　13日に外国人を含む住民基本台帳人口が15万人を超えた。中央区は終戦後の47年に人口が約1
1万6900人だったが、戦地からの復員や戦災復興の進展により53年に約17万2100人とピークを迎
えた。

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6 トイレの操作記号を統一　ＴＯＴＯ、ＬＩＸＩＬなど9社 2017/1/17　日本経済新聞
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　水回り住宅設備メーカーの業界団体、日本レストルーム工業会（名古屋市）は17日、トイレ
の操作パネルのピクトグラム（絵記号）を統一すると発表した。初めて使う外国人でも分かり
やすくする。1964年の東京五輪では男女のトイレをシルエットで示す絵記号が生まれ他国にも
広がった。2020年を控え、新しい統一記号でも世界標準をめざし、各社の海外販売に弾みをつ
ける。
　「日本が誇るトイレ文化を世界に広げる記念すべき一歩になる」。工業会会長の喜多村円Ｔ
ＯＴＯ社長が絵記号を披露した。便器洗浄の「大」「小」や便座の開閉など8つの操作のデザイ
ンを統一した。工業会に加盟するＬＩＸＩＬやパナソニックなど9社の製品が対象で17年度以降
の新製品から順次切り替える。

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7 西武HD、400人が池袋に移転　埼玉・所沢の空きスペースは賃貸に 2017/1/17　日本経
済新聞
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　西武ホールディングス（ＨＤ）が2019年春、埼玉県所沢市から東京・豊島に本社を移す。一
部のグループ会社の従業員も含め約400人が移転する。都心の利便性が高い立地を拠点にするこ
とで業務の効率化を狙う。現在の本社ビルの空きスペースは賃貸することを検討する。
　池袋の西武鉄道の旧本社ビル跡地に建設中のオフィスビルに入居する。西武ＨＤの従業員約3
00人のほか、グループ企業で都市開発などを手がける西武プロパティーズの一部従業員約100人
も移す。現在本社を構える所沢駅前のビルには、西武グループ全体で1300人が働いているが、2
割強の勤務地が変わる。西武鉄道など他の事業会社は引き続き所沢に本社を置く。

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8 民泊無断営業で賠償命令　大阪地裁、元マンション所有男性に 2017/1/14　日本経済
新聞
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　空き部屋などに旅行者を有料で泊める「民泊」を無断で営業したとして、マンション管理組
合の理事長が部屋を所有していた男性に損害賠償などを求めた訴訟の判決が、14日までに大阪
地裁であった。池田聡介裁判官は「民泊営業はマンション管理規約に違反し不法行為に当たる
」として、請求通り弁護士費用分の50万円の支払いを命じた。
　理事長側の代理人弁護士によると、民泊のトラブルを巡って賠償責任を認めた司法判断は珍
しいという。

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9 住宅の断熱化で血圧低下　国交省調査、リフォーム促す 2017/1/14　日本経済新聞
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　国土交通省は14日までに、冬の起床時に室温が低いほど高齢者を中心に血圧が高くなる一方
、住宅の壁や窓を断熱化して室温を上げると血圧が低下する傾向がみられたとの調査結果を発
表した。血圧の上昇は心筋梗塞や脳卒中などのリスクにつながることから、国交省は、壁に断
熱材を入れたり窓を２重化したりする住宅リフォームの推進を呼び掛けている。
　調査は、住宅の断熱性能と居住者の健康との関連を探ることを目的に、2014年度から４年間
の予定で実施。中間報告と位置付ける今回は、冬の２週間、2759人（平均年齢57歳）を対象に
、住宅の室温や居住者の血圧を連日測定した。
　その結果、起床時の室温が低いほど血圧が高くなる傾向が認められた。高齢になるほど血圧
の上昇幅は大きかった。
　対象者のうち165人について、国の補助で住宅を断熱改修したところ、室温が上がり、居住者
の血圧は下がる傾向が確認されたという。
　調査委員会の村上周三委員長（建築環境・省エネルギー機構理事長）は「断熱化が居住者の
健康に効果があることは明らかだ」と強調した。

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10 ＪＲ東日本、川崎駅西口にオフィス・ホテル棟新設 2017/1/14　日本経済新聞
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　東日本旅客鉄道（ＪＲ東日本）は2022年4月までに、ＪＲ川崎駅西口に地上28階建てのオフィ
ス棟と同18階建てのホテル棟を建設する。オフィスやコンサートホールからなるミューザ川崎
と線路の間の約1万2400平方メートルの敷地に総延べ床面積13万8900平方メートルの規模で新設
する。川崎駅周辺の再開発は西口でほぼ終了し、今後は東口に焦点が移る。
　着工は2018年2月で、このほど川崎市の条例に基づき環境影響評価の方法書を同市に提出した
。オフィス、ホテル以外に会議室やフィットネスジムなどビジネス支援、スポーツ・生活利便
施設などを導入し、周辺には歩行者専用デッキや緑地などを整備する。投資額は未定で、入居
する企業やホテル、店舗は今後詰める。

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11 犬の鳴き声・隣家で火事　ご近所トラブルどう解決？ 2017/1/13　日本経済新聞
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　今回は、ご近所トラブル。犬の鳴き声がうるさいとのクレーム、隣家の火事がわが家に延焼
したら？　など身近な困り事に、弁護士法人・響の徳原聖雨弁護士が解決法をアドバイスして
くれました。
■ＣＡＳＥ１　犬の鳴き声対策をしたので、訴えられないはず？
Ｑ．　自宅で犬を飼っています。うちの犬はよくほえるのでご近所のことを考えて防音設備を
付けました。犬がほえるのは動物として当たり前だし、こちらとしては防音設備というできる
限りの対策をしているので、近所に文句を言われても責任はないですよね？
Ａ．　今回のご相談、防音設備の取り付け前後で考えてみましょう。防音設備を取り付ける前
から犬がよくほえていたとすれば、その間、鳴き声が騒音とまでいえるかどうかは別として、
ご近所の方が我慢していたかもしれません。さらにその鳴き声を原因として、不眠症など体調
を崩した場合は飼い主であるあなたに損害賠償請求をされる可能性があります。
　もちろん、防音設備を取り付けたのであれば状況は改善されるとは思います。しかし、防音
設備を付けたとしてもその防音が十分でなかった場合や、取り付け前のことを理由に損害賠償
請求される可能性は残ります。実際、防音設備取り付け前のことを理由に、損害賠償請求が認
められたケースもあります。
　閑静な住宅地で犬を4匹飼育していた飼い主に対し、犬が夜間に連日断続的に鳴き続けたため
、飼い主は防音装置を付けたが、向かいの共同住宅の持ち主および居住者が1098万円の損害賠
償を請求したというものです。
　これに対し裁判所は、被害の状況は近隣者の受忍限度を超えていると認定しました。受忍限
度とは、社会通念上、我慢できる範囲のことです。さらに、飼い主の義務について住宅地で飼
育する以上、飼い犬に愛情をもって接し、十分なしつけをし、場合によっては専門家に訓練を
依頼すべきであるとし、被害者にはそれぞれ30万円の損害賠償（慰謝料）を認めたのです。共
同住宅の所有者には、犬の鳴き声が原因で賃貸借契約を解除されたことによる損害として、別
途32万円の賠償を認めました。
　この判決では損害賠償額を算定する際に、犬の鳴き声というよりも「ご近所付き合いの希薄
さが問題の根本のひとつである」ということにも言及しています。人間関係の希薄さが損害賠
償額へ影響をしているという点で、非常に興味深いケースといえます。

■ＣＡＳＥ２　隣の火事で、わが家も半壊。弁償はしてもらえるか
Ｑ．　お隣さんが火事になりました。原因は、寝ていたベッドからずり落ちた毛布に、つけた
ままにしていたガスストーブが引火したことです。わが家も半焼してしまいましたので、お隣
さんに弁償してもらえますよね？
Ａ．　まず、今回のケースを考えるうえで必要になるのが、失火責任法という法律です。この
法律では、火事を起こした張本人が故意や重過失で火事を起こしたといえない限りは、その人
に対して損害賠償請求ができないと定められています。この法律は明治32年に制定された古い
ものですが、現代でも適用されています。日本は狭い土地に木造家屋が密集しており、火災が
発生すると広がりやすいという住環境にあり、延焼させた人に、自宅を失ったうえに損害賠償
責任を負わせるのは賠償能力をはるかに超えるのではないか、といった様々な背景があるよう
です。
　重過失とは、ざっくり言うと容易に火災が予見・防止できるのに、非常識な行為をした場合
のことです。
　今回の場合は意図的ではなかったことから、お隣さんに重過失があったといえるかどうかが
ポイントになります。しかし残念ながら、今回のケースでは重過失があったとはいえないので
お隣さんに弁償してもらうことは難しいかもしれません。
　今回のケースとよく似た事例がありますのでご紹介します。この事例では、深夜6畳の居室内
でベッドから36センチ離れたところにあるガスストーブに点火して、ベッドで寝そべって週刊
誌を読んでいるうちに、そのまま寝入ってしまったところ、布団にガスストーブの火が燃え移
った、というものです。延焼を受けた住人が損害賠償請求をしました。しかし裁判所は、その
まま寝入ってしまうことも十分に予測できたので過失はあるものの、ベッドに寝そべって週刊
誌を読んでいるうちに不覚にも寝入ってしまうということはよくあることで、注意義務を著し
く欠いたとまでは言えないとしました。すなわち、重過失はないと判断したのです。
　ただ類似の事例では、重過失を認定しています。こちらでは、石油ストーブの灯油が切れて
いたために電気コンロを点火して寝入ってしまったところ、布団がずり落ちて引火したという
事案でした。
　どのような場合に重過失が認められるかは事案ごとに異なります。場合によっては、弁護士
などの専門家にご相談されるのがいいかと思います。

徳原聖雨
　『弁護士法人・響』の福岡オフィス支店長。福岡県弁護士会所属。子どもの権利委員会、法
教育委員会、消費者委員会、精神保健委員会所属。。交通事故・離婚・相続・借金問題など民
事案件を主に扱う。http://hibiki-law.or.jp/　(TEL)0120-205-376

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12 東京都心5区のオフィスビル空室率、2カ月ぶり低下 2017/1/12　日本経済新聞
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　オフィスビル仲介大手の三鬼商事（東京・中央）が12日まとめた東京都心5区（千代田、中央
、港、新宿、渋谷）の、2016年12月末のオフィスビルの空室率は3.61％と前月と比べて0.14ポ
イント下がった。空室率の低下は2カ月ぶりで、08年6月以来の低水準となる。
　オフィスの拡張移転など既存ビルを中心に新規の入居が進んでいる。空室率が低下する中、
都心オフィスの品薄感が強まっている。このため「テナントには選択肢が少ない状況が続いて
いる」（三幸エステートの今関豊和チーフアナリスト）という。

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13 東武、ホームドアを8駅に新設　20年度末までに 2017/1/12　日本経済新聞
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　東武鉄道は12日、2020年度末までにホームドアを新たに8駅に導入すると発表した。池袋や北
千住、北越谷駅などで、1日当たりの乗降客が10万人以上の駅や、東京五輪・パラリンピックの
競技会場の最寄り駅で優先して整備する。現在は柏、船橋、和光市駅の3駅に設置済み。21年度
以降も23駅に設置する方針だ。

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14 資産運用業の競争力強化を図る新団体設立　平和不動産など 朝日新聞 2017/1/18
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　東京の国際金融センター化に向け、一般社団法人「国際資産運用センター推進機構(JIAM)」
が設立された。政府や東京都、業界団体が連携し、海外の資産運用会社や国内外からの優れた
金融人材などを誘致し、国内資産運用業の国際的な競争力を強化する。
　組織トップの名誉会長には斉藤惇氏(KKRジャパン会長)が就任。会員として平和不動産、日本
証券業協会、投資信託協会、日本投資顧問業協会、日本取引所グループが事業に参画し、国内
外でのセミナーや起業のサポート、情報発信、調査・研究活動などを担う。

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15 競売不動産取扱主任者試験の合格者発表　不動産競売流通協会 朝日新聞 2017/1/18
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　不動産競売流通協会は1月18日、第6回平成28年度「競売不動産取扱主任者」試験の合格者を
発表した。受験者1985人のうち、合格者は759人(合格率38.2%)、合格点は30点だった。
　不動産競売取扱の根幹となる民事執行法を軸とした試験。競売不動産の一般消費者のニーズ
は高いが、宅建業法の範疇外のため、適正な取扱やアドバイスを図るべく、受験者の半数は不
動産業従事者となっている。合格者は協会HPで閲覧できる。

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16 16年の不動産業の倒産、低水準で推移 東京商工リサーチ 朝日新聞 2017/1/17
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　東京商工リサーチの調べによると、16年における不動産業の倒産件数は288件で前年比5.49%
の増加となった。
　2年ぶりの増加となるが、2年連続で300件割れの低水準で推移する結果となっている。
　同社は、「業界内では業者間に業績の好不調の開きが出て、二極化が広がっているとの指摘
がある。小規模業者を中心に息切れ倒産が増える可能性を払拭できない」と指摘している。

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17 住まいの不満解消方法は“住み替え”　　シースタイル調査 朝日新聞 2017/1/17
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　シースタイルが不動産売却や取得、その意志がある30～60代の全国500人を対象として16年11
月に実施したインターネット調査によると、家の「住み替え」によって、住まいへの満足度を
高めている持家世帯が多いことが分かった。
　売却経験者のうち86.5%が今の家に「満足」と回答。一方で売却経験がない人の満足度は64.9
%に止まった。1軒目よりも2軒目、3軒目と、売却と新たな住宅購入を成功させることで、住ま
いへの不満を解消しているようだ。

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18 有料老人ホーム6物件を取得　ヘルスケア&メディカル 朝日新聞 2017/1/17
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　ヘルスケア施設を投資対象とするヘルスケア&メディカル投資法人はこのほど、新たに介護付
き有料老人ホーム6物件の取得を決めた。取得予定価格は134億2300万円。これにより、同投資
法人の資産規模は、24物件(有料老人ホーム22、サービス付き高齢者向け住宅2)・383億4400万
円となる。

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19 地盤調査の「液状化特約」を販売開始　ジャパンホームシールド 朝日新聞 2017/1/
16
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　ジャパンホームシールド(JHS)は、住宅事業者向けに地盤品質を保証する「液状化特約」の販
売を開始した。JHS独自のセット調査サービス「地盤サポートシステム」の特約として、地盤調
査時に液状化の調査と判定も合わせて行う。
　10年間の保証期間中に震度5強以下の地震が発生し、その影響の液状化により建物が不同沈下
した場合には、最大500万円まで補修を対応する。

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20 不動産業の倒産が減少傾向に　帝国データバンク調べ 朝日新聞 2017/1/16
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　帝国データバンクが実施した2016年の全国企業倒産集計によると、不動産業の倒産件数は261
件だった。14年の319件、15年の270件に続き減少傾向にある。負債総額は1849億1600万円で、
大型倒産の影響のため2年ぶりに前年比で増加に転じた。
　全産業ベースで見ると、件数は8164件と7年連続で前年を下回り、負債総額は1兆9916億8300
万円と2年ぶりに前年比で減少。件数、負債総額ともに00年以降2番目の低水準となった。

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21 12月中古マンション成約件数、4カ月連続増　東日本レインズ 朝日新聞 2017/1/16
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　東日本不動産流通機構(東日本レインズ)は1月16日、16年12月の首都圏流通動向をまとめた。
首都圏の中古マンションの成約件数は2993件で、前年同月比は4カ月連続増となった。プラス17
.7%と二桁増だった。中古戸建ての成約件数は957件で同プラス3.2%となり、前年同月を上回っ
た。

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22 アウトドア好きが住みたい街は「沖縄」と「軽井沢」　ネクスト調査 朝日新聞 201
7/1/16
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　不動産・住宅情報サイト「HOME’S」を運営するネクストはこのほど、アウトドア好きに部屋
での楽しみ方を聞いた「お家キャンプ調査」を発表した。
　それによると、アウトドア好きが住みたい街1位は、「沖縄」と「軽井沢」が同率で13.1%だ
った。以下、「富良野」「長野」「ニセコ」と続いた。また、部屋でアウトドアグッズを利用
した経験があるかたずねたところ、79.3%の人が「ある」と答え、利用者が多かったグッズは、
1位が「懐中電灯」(44.1%)、2位が「寝袋」(31.1%)、3位が「ランタン」(29.8%)だった。
　この調査は、「アウトドア好きで、過去3年に1回以上キャンプに行っており、アウトドアグ
ッズを持っている」と回答した540人を対象にインターネットで行ったもの。

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23 合格基準点は35点　16年度マンション管理士試験 朝日新聞 2017/1/13
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　マンション管理センターは1月13日、16年度マンション管理士試験の合格発表を行った。
　50問中35問以上正解で合格となり、合格率は8・0%(昨年度は8・2%)となった。

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24 648人が合格　16年度不動産コンサル試験 朝日新聞 2017/1/13
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　不動産流通推進センターは1月13日、16年度不動産コンサルティング技能試験の合格者を発表
した。それによると、受験者数は1304人、合格者は648人、合格率は49.7%で、合格率が50%を下
回るのは3年連続。合否判定基準は、択一式試験と記述式試験の合計200点満点中110点以上。
　合格者には合格通知書を送付し、また同センターのホームページで合格者の受験番号と問題
の正解番号・正解を掲載している。同試験は16年11月13日、全国12会場で行われた。

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25 住宅を「買い時」との回答が増加　　全宅連など調査 朝日新聞 2017/1/12
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　9月23日の「不動産の日」に合わせて一般消費者を対象に毎年実施している「住宅の居住志向
及び購買等に関する意識調査」で、不動産を「買い時だと思う」との回答が3年ぶりに増加に転
じた。全体の3割近くが購入に前向きとなっており、その理由として「住宅ローン金利が低い」
との回答者が今回、大幅に増えた。特に20代の実に4割以上は「マイホームが夢」との将来像を
描いている。
　調査は2016年9月に全国宅地建物取引業協会連合会、全国宅地建物取引業保証協会が実施し、
1月12日に集計結果を発表した。

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26 UR都市機構　1月期の優良賃貸住宅の入居者募集 朝日新聞 2017/1/12
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　UR都市機構は、1月期の優良賃貸住宅の入居者を募集する。東京地区9戸(7団地)、千葉地区1
戸(1団地)、神奈川地区7戸(4団地)の計17戸(12団地)。申込本人の年齢が満60歳以上であること
などが資格要件。募集期間は1月20日～26日まで。問い合わせ先は東日本賃貸住宅本部募集案内
コーナー、電話03-3347-4375。

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27 不動産業の景況感2カ月連続で改善　　帝国データバンク調べ 朝日新聞 2017/1/12
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　帝国データバンクが実施した2016年12月期の景気動向調査によると、業種別で見る不動産業
の景気DI(企業の景況感を数値化。50以上が「良い」)は48.7となり、前月の47.7から2カ月連続
で改善した。
　帝国DBでは改善した背景として、住宅着工戸数の増加、インバウンド需要を見込んだ宿泊施
設のリニューアル・新規建築などがあると分析。企業の個別回答ではプラス判断の要因として
、賃料上昇や空室率改善、好調な投資用物件の売買などを挙げている。

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28 住まいのまちなみコンクール 国土交通大臣賞に北九州市の管理組合 朝日新聞 2017
/1/12
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第12回住まいのまちなみコンクールの国土交通大臣賞に福岡県北九州市の「サトヤマヴィレ
ッジ管理組合」が選ばれた。地域住民が主体となって良好なまちなみを形成している地区や団
体が表彰されるもの。
毎年6月のまちづくり月間に合わせ、主催者のまちづくり月間全国的行事実行委員会、住宅生
産振興財団、すまいづくりまちづくりセンター連合会が対象団体を募集。今回はこのほか、住
まいのまちなみ優秀賞に関東と関西の4団体を選出した。

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29 『東京タラレバ娘』の舞台・表参道から30分以内の家賃相場安い駅 読売新聞 2017/
1/17
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累計発行部数260万部を突破した東村アキコの人気漫画『東京タラレバ娘』が、水曜22時からの
連続ドラマとなって2017年1月18日（水）より日本テレビにてスタート。そこで今回は、吉高由
里子が演じる売れないアラサー脚本家の主人公・倫子の事務所があると原作で設定されている
「表参道」に注目。グルメやファッションの流行の火付け役となるショップも多い表参道まで3
0分以内で行ける、ワンルーム・１K・１DKの家賃相場が安い駅をチェックしよう。
狙い目はTOP5を独占した小田急線の駅！
累計発行部数260万部を突破した東村アキコの人気漫画『東京タラレバ娘』が、水曜22時からの
連続ドラマとなって2017年1月18日（水）より日本テレビにてスタート。そこで今回は、吉高由
里子が演じる売れないアラサー脚本家の主人公・倫子の事務所があると原作で設定されている
「表参道」に注目。グルメやファッションの流行の火付け役となるショップも多い表参道まで3
0分以内で行ける、ワンルーム・1K・1DKの家賃相場が安い駅をチェックしよう。

●表参道まで30分以内の家賃相場が安い駅TOP15
順位／駅名／家賃相場（沿線／所在地／表参道駅までの所要時間／乗り換え回数）
1位　和泉多摩川　6.14万円（小田急線／東京都狛江市／約28分／1回）
2位　狛江　6.16万円（小田急線／東京都狛江市／約26分／1回）
3位　向ヶ丘遊園　6.20万円（小田急線／神奈川県川崎市／約23分／0回）
4位　喜多見　6.27万円（小田急線／東京都世田谷区／約24分／1回）
5位　登戸　6.37万円（小田急線／神奈川県川崎市／約21分／0回）
6位　日吉(神奈川)　6.73万円（東急東横線／神奈川県横浜市／約28分／1回）
7位　梶が谷　6.78万円（東急田園都市線／神奈川県川崎市／約27分／0回）
8位　千川　7.00万円（東京メトロ有楽町線／東京都豊島区／約24分／1回）
9位　溝の口　7.01万円（東急大井町線／神奈川県川崎市／約22分／1回）
10位　桜上水　7.05万円（京王線／東京都世田谷区／約27分／2回）
11位　十条(東京)　7.07万円（JR埼京線／東京都北区／約27分／1回）
12位　浜田山　7.08万円（京王井の頭線／東京都杉並区／約26分／1回）
13位　沼袋　7.09万円（西武新宿線／東京都中野区／約27分／3回）
14位　成城学園前　7.10万円（小田急線／東京都世田谷区／約17分／0回）
15位　町屋　7.16万円（東京メトロ千代田線／東京都荒川区／約28分／0回）

表参道駅は東京メトロ銀座線・千代田線・半蔵門線の３線が乗り入れており、JR各線に接続す
る渋谷駅までは１駅。そのため各方面にアクセスしやすい便利な駅だが、ランキングを見るとT
OP５すべてが小田急小田原線小田急線の駅というラインナップになった。ちなみに小田急小田
原線小田急線の駅から表参道駅へ行くには、代々木上原駅で東京メトロ千代田線に乗り換える
ほか、１時間に上下３本ずつ運転される千代田線直通の急行列車なら乗り換えなしでＯＫだ。
1位の和泉多摩川（いずみたまがわ）駅は東京都狛江市にあるが、駅近くの多摩川を渡ると神奈
川県というロケーション。駅にはスーパーのほか、小田急電鉄の鉄道グッズショップや、多摩
川河川敷のランニング拠点としても使えるフィットネスクラブが併設されている。都内であり
つつも自然を感じられる環境で、静かな住宅地として人気がある。
3位の向ヶ丘遊園駅は急行停車駅。表参道駅まで乗り換えなしで約23分という近さでありながら
、家賃相場は6万円台前半に収まっている。駅周辺は複数の商店街が広がる活気ある街並み。北
口の中央銀座商店街を通り抜け、さらにそのまま弧を描く道を直進すれば、こちらも急行停車
駅である5位の登戸駅に到着。この向ヶ丘遊園駅、登戸駅ともに「川崎市 藤子・F・不二雄ミュ
ージアム」の最寄り駅でもあり、両駅の列車接近を知らせるメロディは藤子・Ｆ・不二雄原作
のアニメ主題歌になっている。
また、「川崎市 藤子・F・不二雄ミュージアム」は、雑木林や湿地が広がる自然豊かな自然公
園「生田緑地」の一角に位置している。一帯には科学館や岡本太郎の美術館なども点在し、春
は桝形山広場の桜や500種以上が咲き誇るバラばら園苑も見頃ごろを迎える。
TOP５の駅は表参道駅から見て、喜多見駅（4位）、狛江駅（2位）、向ヶ丘遊園駅（3位）、和
泉多摩川駅（1位）、登戸駅（5位）の順に隣接している。この5駅のうち登戸駅は都心の表参道
駅から2番目に遠いかかわらず家賃相場が最も高いのは、小田急線の急行停車駅であり、さらに
JR南武線も通っている利便性によるものだろう。
表参道駅まで1本で行ける便利な駅も意外に安く住めると判明
6位以下はさまざまな路線が入り乱れる結果に。そのうち3駅は表参道駅まで乗り換えなしで行
くことができる。それは、東京メトロ半蔵門線直通の列車がある東急田園都市線の梶が谷駅（7
位）、前述した東京メトロ千代田線直通の列車がある小田急線の成城学園前駅（14位）、東京
メトロ千代田線の町屋駅（15位）だ。
7位・梶が谷駅には「エルカジ通り」の愛称をもつ商店街がある。加盟店舗は94店にのぼり、春
と秋におまつりを行ったり、商店主の専門知識を活かした生活の知恵の動画を公式ウェブサイ
トで公開していたりと意欲的な商店街だ。2016年11月には商店街で飲み＆食べ歩きイベント「
梶バル」を開催していて、公式Facebookによると2017年２月に第２回を予定しているそう。ま
た駅前には2016年に小児科や眼科、歯科のクリニックや保育園も併設したコミュニティ型賃貸
物件が誕生した。
さて、家賃相場が最も安かった1位の和泉多摩川駅からは乗り換え1回、15位の町屋駅からは乗
り換えなしという違いはあれど、表参道駅までの所要時間は約28分と同じ。なのに家賃相場に
は1万円以上もの開きがあった。基点とする駅周辺の物件を探すときは所要時間や乗り換え回数
に意識がいきがちだが、だいたいの家賃相場もチェックしてエリアを絞るのも大切だろう。
ちなみに今回の調査時期における表参道駅のワンルーム・1K・1DKの家賃相場は12.94万円で、
さすが都心の人気エリアといった価格帯。新ドラマ『東京タラレバ娘』を見ながら、「主人公
・倫子の事務所は家賃いくらくらいかな……」なんて妄想をふくらませるのも一興だ。

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30 空き家を楽しもう！『カリアゲJAPAN』の野望 読売新聞 2017/1/16
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全国に820万戸もあると言われている空き家。建物の古さや立地などが原因でなかなか活用され
にくい現状に対して、『カリアゲJAPAN』という空き家流通化サービスが昨年夏にスタートし、
オーナーと借り手双方にメリットがある活用方法を提案しています。そのサービス立ち上げの
背景、そして運営する方々の思いを取材しました。
「貸しにくい物件」×「格安で自由に使いたい」をマッチング
『カリアゲJAPAN』が提供するのは、「空き家を貸したいけれど、改装にお金をかけられず、貸
しにくい」物件のオーナーと、「家賃を安く抑え、自分でリノベーションしたい」借り手をつ
なぐ『カリアゲル』というマッチングサービスです。
『カリアゲル』の大きな特徴は次の2点。
●築30年以上で1年以上空き家である物件が対象（状況により築30年未満の物件も対応可能）。
→オーナーにとって、借り手がつきにくい物件でも、改修費をかけずに家賃収入を得られるメ
リットがあります。ただし、家賃は相場の1?7割ほどと安い設定になります。
●改装OKで原状回復義務がない。
→借り手は自分好みにリノベーションできて、周辺物件に比べて格安の家賃で借りられます。
ただし、契約期間は6年間もしくは2年以上と決められています。契約延長はカリアゲパートナ
ー（カリアゲJAPANに登録の運営事業者）やオーナーとの話し合い次第。
カリアゲパートナーと借り主が直接契約をし、カリアゲJAPANは契約事務手数料、入居サポート
管理費（各種相談、工具貸し出し等）などを得る仕組みです。
さらに、オーナーと借り手をマッチングさせるだけでなく、物件状況によってはカリアゲJAPAN
が借り上げ、物件の魅力を引き出すリノベーションをして転貸する、いわゆるサブリース事業
である「カリアゲ」も行っています。オーナーにとっては、収入は家賃の1?7割（物件の程度に
よる）と安くなりますが、全てを任せられるので手間がかかりません。
「空き家を楽しんで活用してもらうことで、豊かな暮らしをつくりたい」
全国にある空き家はおよそ820万戸。総住宅数のうち空き家の占める割合は年々増加し、2013年
には13.5%と過去最高値を更新しています（総務省調べ）。
空き家の数が増えるにつれて、空き家問題も深刻化しつつあります。空き家問題とは、管理さ
れていない放置空き家があると、近隣に悪影響を及ぼすというもの。例えば、廃棄物の不法投
棄、倒壊、放火、不審者の侵入、害虫の発生などにより近隣に迷惑や危険を及ぼす可能性が生
じます。
「全ての空き家の1％でもいい。空き家だからこそできる可能性を探り、とことん使い倒したい
」
「空き家を使えば、暮らしはもっと楽しくなる！」
そんな気持ちで立ち上げられたカリアゲJAPAN。空き家が増える一方の状況において、サービス
を立ち上げた背景を、共同代表で一級建築士の内田勝久さんに伺いました。
「私が空き家に興味を抱いたきっかけは、自分の地元、岐阜県で景色の良い川沿いに立つ多く
の空き家を見たこと。そのとき、それらの空き家は景観の良さを活かしたすてきな使い方がで
きそうなのに、活用されていない事実に気づきました。安く貸し出すことで、活用の仕方によ
っては地域の活性化につながるのではないかと考えたのです。例えば、格安店舗にして若い人
の起業の場としたり、格安賃貸住宅にして二拠点生活の場として県外の人を呼び込むなど、空
き家には大きな可能性があります」（内田さん、以下同）
「新築の場合なら入居時点で家は完成形。手を加えることはほとんどありませんが、古い家は
入居したときがスタート。古いからこそ自由に手を加えることができる。借り手は自分らしい
空間をとことん楽しめて、追求できる場となるのです」
「空き家は全国に820万戸もあふれているというのに、情報がほとんどありません。特に築30年
以上もの家となると家賃相場は安く、多額の改修費を掛けられない・入居者募集や管理が面倒
、だから貸し出さないというオーナーさんの意向もありますし、賃料の安さやクレームリスク
などから不動産仲介会社が取り扱いを避けるという業界の傾向もあります。それらが、空き家
情報が少なく、活用されない大きな原因となっています」
「一方で、近年、DIYがブームとなり、身の丈に合った家で自分らしく暮らしたいという感性を
もった方が増えています。改修OKという賃貸物件は増えてきたものの、実際には、その流通量
や自由度は大きくはありません。借り手のニーズの高まりに応えきれていない面があるのです
。ただ、よく探してみると、『築年数が経過した家だから自由に改装OK・家賃も安くてもいい
、でも仲介会社が扱ってくれない』と考えるオーナーさんはいるわけです。自分好みにリノベ
ーションしたい人にとって、未改装の空き家は魅力的に映ります。そうしたお互いの情報のミ
スマッチを減らして、空き家をどんどん活用していきたいのです」
自分は築浅の持ち家住まいだから空き家は関係ないという人でも、将来、実家を相続する可能
性もあります。
「40代以降の年代の人が直面する問題として、“相続した実家の空き家化“があります。暮ら
しの拠点が地元から離れていたり、自分の家を建てたなど、『相続しても実家には住まない、
かといって自分が生まれ育った家だから売却したくない』となって、空き家となるケースは多
々見られます」
実は私事ながら筆者の実家も築45年以上という築古の賃貸用空き家を抱えているので、ひとご
とではありません。
こうした「空き家をなんとかしたい、どうもできない空き家に光を当てたい」という気持ちか
ら、建築設計、建築施工、WEBデザインを本業とする４人の創設メンバーによってカリアゲJAPA
Nの仕組みが生み出されました。
「空き家があって活用せずに放置していても建物は傷む一方です。どうしようか悩んでいるオ
ーナーさんには何らかの形で活用することをお勧めします。どんな空き家でも味付け次第でい
かようにも変えることができます。私は、それまで誰にも見向きもされなかったような建物を
人が楽しく暮らす場所に変えられたとき、喜びを感じますね」
「カリアゲの仕組みを全国に広げたい。だから“JAPAN”なんです」
最近、築古ならではの懐かしいたたずまいの建物が見直され、新築では出せない味わいを活か
して改装した賃貸住宅やカフェ、店舗等が人気を集めています。
カリアゲJAPANの再生物件も古い建物の特徴をそのまま活かしつつ、手を加えているところが魅
力。個性的な3事例を紹介します。

●事例1「元釣り具倉庫をベーグル店に」神奈川県三浦市
漁師の息子さんから「放置している空き家がある」という相談に応えた事例です。三浦半島の
風光明媚（めいび）な立地を活かして地域に人を呼び込める活用方法をと考え、地元の小麦を
使ったベーグルや三浦野菜を練り込んだクリームチーズを販売する「みやがわベーグル」の店
舗に変身させました。

●事例2「築50年超の長屋を賃貸住宅に」東京都中野区
中野新橋駅から徒歩3分ほどの所にある、元々賃貸住宅として使われていた三軒長屋のうちの一
軒。築50年超で内装の傷みが激しかった物件を全面リノベーションしました。オーナーとサブ
リース契約を交わし、賃貸住宅として貸し出し中です。

●事例3「築60年近いビルの一室を賃貸住宅に」神奈川県横浜市
馬車道駅から徒歩4分ほどという立地の複合ビルの住居部分。築年数が60年近くあるため、多く
の部屋が空き家だったそう。こちらもカリアゲて、賃貸中です。

「カリアゲJAPANに“JAPAN”と入れたのは、この空き家活用のコンセプトを全国に広めたいか
らなんです。まずは“地方版”の手始めに、たまたま物件に縁のあった『カリアゲ横須賀三浦
』『カリアゲ岐阜』をつくり、なるべく地元に密着して展開していきたいと考えています。し
かし、東京を中心に活動している私たちができることには限りがあるので、今後は全国に“仲
間”といえるような信頼できるエリアサポーターを見つけて、『カリアゲ◯◯』を増やしたい
と考えています。拠点が増えればそれだけ地方の空き家活用が増えるわけですから」
「また現時点で、改装前の空き家情報はWEB上に掲載していませんが、今後、発信する予定です
。そのためには多くの空き家情報を集めたいですね。現在、情報を提供していただく“空き家
ハンター”を絶賛募集中です（笑）」
多くの空き家情報が集まれば、空き家を活用したいと考える人も次第に増えるでしょう。多く
の人が活用方法を考えることでアイデアも蓄積され、空き家活用の可能性が相乗的に広がるこ
とにつながります。
思い切りアートなインテリアに改装するのもあり。開きたかった小さな雑貨店を始めるのもあ
り。数人で暮らすシェアハウスにするのもあり。内田さんのお話を伺って、安く自由に暮らせ
る空き家には、楽しい可能性がたくさん詰まっていると感じました。

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31 都心部で増えている？ 「一棟丸ごとリノベマンション」とは 読売新聞 2017/1/13
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都心部の人気のあるエリアの新築マンションは用地取得の難しさもあって、今後、供給戸数は
減っていきそうだ。分譲されることがあっても価格は高止まりの様相を見せている。そんなな
か、賃貸マンションや社宅だった物件を企業がまるごと購入してリノベーション、共用部を含
めて設備もデザインもクラスアップさせて販売するマンションが誕生してきている。
専有部だけではなく共用部も機能・デザインともにランクアップ
「一棟リノベーションマンション」とは、デベロッパーなどの不動産業者が、既存の賃貸マン
ションや社宅などを購入し、それをリノベーションして販売するシステムだ。不動産業者が一
棟まるごと購入すると、「所有権」はいったんその不動産業者だけのものになり、専有部のみ
ならず共用部の設備や機能の充実、さらにデザインのバリューアップが容易になる。
通常、中古マンションを購入した場合、専有部の設備やデザインは変えられるが、共用部に関
しては他の所有権者全体との話し合いが必要になり、自分の自由にはできない。例えば自分の
専有部の配管は変えられても、その先の共用部の配管に問題が起きれば、管理組合を通した話
し合いで、共用部の保全管理をする必要があり、自由に改良することができない。そこが中古
マンションを買うときのネックになっている場合がある。
そんな不安を解消しつつ、新築並みの機能や設備が加えられ、デザイン面でもプラスアルファ
の魅力が加えられた「一棟リノベーションマンション」の例として、二つの物件を紹介しよう
。
都心のマンションでは珍しい、約160m2～という広さが得られる
株式会社リビタが提供する「ルクラス目白御留山」は、学習院大学や日本女子大学が最寄りと
する目白駅から歩いて9分。江戸時代には、徳川家の狩猟地で一般人の立ち入りを禁止していた
ため「御留山(おとめやま)」と呼ばれていたエリア。今も緑が多く、第一種低層住居専用地域
の閑静な住宅地だ。
低層全5邸、全方位からの採光、ゆったりとした専有面積約168m2～240m2と、都心のマンション
では珍しい広さとゆとりをもつマンションだ。「緑の多い街の景観を守るために、ファサード
や植栽をクラスアップさせました。重厚なエントランスゲートや1階の住戸に付随した外の庭を
囲む植栽など、オープンでいながらプライバシーも守る設えで、周辺の環境に溶け込みつつ存
在感のあるものになったと思っています」とプロジェクト担当の西川賀子さん。
また以前はなかったエレベーターも敷設した。「もともと３階建ての低層マンションだったの
で、エレベーターの必要性はなかったようですが、新しく生まれ変わるマンションのグレード
を考えると必須だと考えました。建物全体の配置や各々の住戸の間取りを調整しながら、適切
な場所に用意しました」と話してくれたのは建築担当の田村有理江さん。
また専有部の仕様も選べる内装パッケージである「ライフスタイルパッケージ」を用意。コン
セプトルームの一室は、休日の穏やかな日だまりをイメージした「HOLIDAY」タイプだ。その特
徴は、全体の印象を左右する床のフローリングはオーク系の材料に少し白色の塗装を加え、明
るさややわらかさを演出。その床に合わせて、建具やキッチンも自然の風合いを楽しむことが
できる素材を選定。家族で過ごすくつろぎの時間を想定している。
同社では、2013年より「暮らし・住まいから東京を豊かにする」をコンセプトとしたリノベー
ション事業の新サービス「R100 TOKYO」を本格的に開始。100m2を超す高価格帯賃貸・分譲中古
マンションを買取り、築後100年先を見据えた資産価値と普遍的な価値をそなえた住まいへと再
生し分譲している。
なかでも同サービスの一棟丸ごとリノベーション分譲マンションを「LUCLASS／ルクラス」とし
てブランド化し、力を入れている。さらに「オーナーズクラブ」を設け、入居後の暮らしをサ
ポートする住関連サービスの提供も行っている。
六本木駅徒歩4分という立地のよさ
東急不動産株式会社が提供する「マジェスタワー六本木」は、六本木駅から徒歩4分と便利な場
所にある27階建て地下3階のタワーマンションだ。リノベーション時は築10年。六本木の商業エ
リアの喧騒から少し離れた場所に位置するため、静穏な住環境と部屋からの景観も担保できる
。
「物件の顔であるエントランスの外部及び内部、植栽等の外構、照明計画をはじめ、各階のエ
レベーターホール、フィットネスルーム、自転車置き場、ゴミ置き場に至るまで、表面的な“
お化粧直し”ではなく、住まわれる方の使い勝手を考えた整備等を実現いたしました」と開発
担当の一色圭さんは話す。
物件の印象を決める外観正面デザインはフォワードスタイル株式会社の南部昌亮氏が総合プロ
デュース。「華美な装飾や設えではなく、圧倒的な眺望をインテリア空間の一つとして構成し
、都心生活のストーリーを描き出したほか、素材選びやデザインはもちろんのこと、照明の演
出に至るまで、細部にこだわりました」
「防災面でも、防災倉庫を新設して災害時へ配慮しています。また、エレベーター内部やフィ
ットネスルームでは、内装や器具を一新し、実用性を高めるなど、細部にわたり配慮した設え
としています」と一色さん。
専有部では「ゲストハウスやSOHOなど、六本木という立地にふさわしいライフスタイルを提案
することをテーマに、4戸のモデルルームを用意しました。42m2から118m2までの幅広い面積と
、3段階のグレード・カラーを組み合わせることで、さまざまなお客様のニーズに応える体制を
整えています」
東急不動産株式会社は、都心立地での中古マンション需要の高まりに応えるため、そして既存
の建物を活用するために、2015年、新たにマンションリノベーション事業に着手した。一般的
なリノベーション事業とは一線を画した、新しいリノベ事業として打ち出していくために、新
ブランド｢MAJES(マジェス)｣を創設。その第1号物件が“マジェスタワー六本木”だ。今後も都
心部で事業拡大を進めていく方針だ。
新築マンションを超えるようなアフターフォローも
いずれも新築マンションと同等、それ以上のアフターサービスや長期修繕計画が用意されてい
るのも安心材料だ。
「将来の建物価値を維持するためには、現時点での課題を踏まえた長期的視点での改善と次の
世代へ受け継ぐための超長期での維持管理プログラムが必要です。10年後に修繕積立金の不足
が発覚するようでは、建物価格は維持できません。『ルクラス』シリーズでは、築後100年目ま
での長期修繕計画を立案。次世代まで見据えた建物価値を創造していきます」とリビタの西川
さん。
「新築マンションで築いた体制に、勝るとも劣らない厳格な管理体制で、徹底して品質をチェ
ックしています。まず管理会社である東急コミュニティーが、暮らしやすさという「住む人の
目線」でチェック、不具合箇所を長期的な建物維持の観点で手直しします。その補修に関し、
東急不動産の品質管理部門が、建築・設備・電気・防水・防災・構造といった技術面で入念に
チェック。さらに第三者機関による検査も実施。より安心できる品質を徹底追求します」と東
急不動産の一色さん。
建物というハード面だけではなく、管理体制というソフト面でも、グレードアップが図られた
「一棟リノベーションマンション」。新築or中古だけではなく、都心居住の新しい可能性を感
じるシステムだ。価格は新築よりも抑えられていながら、かつ住み心地は新築マンション並み
、あるいはそれ以上のレベルに整えられている。都心部で住まいを探している方の選択肢とし
て注目したい。

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32 住宅版「残価設定ローン」の導入が中古住宅市場の活性化を促す！ 読売新聞 2017/
1/12
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「残価設定ローン」という言葉を聞いたことがあるだろうか。車を購入するときに勧められた
ことがある人もいるかもしれないが、数年後の車の下取り価格をあらかじめ差し引いて残りの
金額を分割して返済するローンのことだ。この仕組みを住宅ローンに活用し、性能の良い住宅
を購入しやすくしようという検討が「北海道R住宅ストック流通推進プロジェクト」で進められ
ている。
残価設定ローンで住宅を購入できれば毎月の返済負担は減ることに
車の購入で「残価設定ローン」を利用すると、返済するのは車の代金から将来の下取り価格を
マイナスした分。下取り時には車を販売した会社が買取保証額（＝残価）を支払い、ローンが
完済される仕組みだ。車の代金全額を分割して返済するよりも、当然、毎月返済額は少なくな
る。
もしも、この仕組みが住宅購入時のローンに導入されれば、住宅ローンの毎月返済負担は大き
く抑えることができる。
住宅の購入に使える残価設定ローンを、例えば10年後の残価（買取保証額）をあらかじめ設定
し、住宅価格から残価をマイナスした金額の範囲を分割して返済する仕組みとする。購入者は
、通常の住宅ローンで購入した場合よりも当初10年間の返済額を低く抑えることができ、10年
経過時には、「残価分を一括支払い、または再ローンを設定して住み続ける」「住宅を販売し
た会社に買取保証額で買い取ってもらって家を手放す」といった選択が可能だ。
良質な中古住宅の流通を促進させようという「北海道R住宅ストック流通推進プロジェクト」の
一環として、北海道でシー・アイ・エス計画研究所（本社：札幌市）を中心に、地元金融機関
などと恊働し、この「残価設定ローン」の仕組みを住宅へ導入しようという動きがある。
このプロジェクトは国土交通省の「平成28年度長期優良住宅化リフォーム推進事業（提案型）
」に採択され、補助金の対象にもなっている注目の取り組みだ。
「残価設定ローンを活用したプロジェクト」実現への取り組み
ローン返済額を少なくできる「残価設定ローン」のメリットを引き出すためには、住宅の価格
に占める買取保証額の割合を高く設定できることが重要。買取保証額は高く、ローン返済対象
分は少なくすることで、毎月の住宅ローン返済額を低くできるからだ。ケースによっては、周
辺の家賃相場よりも低い金額で住むことも可能になる。
将来の買取保証額を高くするには、住宅性能が高く、さらにその性能を長期間維持できること
が重要だ。「北海道R住宅ストック流通推進プロジェクト」では、まず、高い住宅性能を形にす
るため、リフォームには「北海道R住宅仕様」、新築住宅には「北方型住宅仕様」といった、長
期優良住宅と同レベルでの施工を規定している。そして、高い住宅性能を維持するために、定
期的な点検（インスペクション）や修繕、住宅の履歴情報の保管などを実施する。
また、万が一、買取保証をした住宅販売会社が倒産した場合でも、確実に買い取りが実行され
るよう、プロジェクトに協力している企業グループで買い取りを行うなど、住宅購入者のリス
クや不安をカバーすることも検討している。
取り組みの実現は、中古住宅市場の活性化にもつながる
この取り組みが北海道で生まれた背景のひとつに、北海道の住宅性能の高さがある。北海道で
は厳しい気候条件に耐えるため、住宅の断熱性や気密性の向上が早くから取り組まれてきた。
そのため、高性能な中古住宅のストックが他のエリアに比べて多いといえる。
「昭和50年代には北海道の住宅の基礎は、鉄筋が入った布基礎が一般的になっています。これ
は、当時の建築基準法よりも厳しい住宅金融公庫の技術基準を満たすものでした。平成に入っ
てからは、さらに性能の良い住宅が普及しています。既存住宅の性能を上げる際、もともと性
能・品質の高い住宅はリフォーム費用を少なく抑えられ、一般的な住宅よりも買取保証額の割
合を大きくすることができます」（シー・アイ・エス計画研究所代表取締役社長　服部倫史さ
ん）
つまり、住宅性能が高い北海道は、残価設定ローンを活用しやすい環境が整っていたのだ。と
はいえ、近年は全国的に、住宅の性能向上に関するさまざまな取り組みが行われている。2000
年に施行された「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」をはじめ、2009年の「長
期優良住宅の普及の促進に関する法律」など、国も優良な住宅の普及に力を入れている。
そのため、今後、全国の中古住宅市場には良質な住宅が増えてくることが見込まれる。その際
、性能の高い住宅が適正に評価され、残価設定ローンが利用できるこの仕組みが普及していれ
ば、住宅は購入しやすくなる。売却もしやすくなり住宅市場の活性化につながるだろう。購入
する家に永住するのではなく、ライフスタイルの変化に応じて住み替えをしたい人にとっても
選択肢が増えることになりそうだ。「北海道R住宅ストック流通推進プロジェクト」の今後に注
目したい。

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33 タマホーム、宿泊型展示場を開設　高価格帯向け住宅販売に的 2017/1/18 日経産業
新聞
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　注文住宅大手のタマホームは、高価格帯の住宅販売を強化する。2016年11月に発売した新ブ
ランドの住宅を宿泊体験できる施設を、2月に神奈川県鎌倉市に開く。また今夏までに東京都立
川市に初の直営展示場を開設する予定だ。21年5月期までに高価格帯の住宅だけで、累計で500
棟を超える引き渡しを目指している。
　中高価格帯の住宅を手がける子会社、日本の森と家（東京・港）が手がける新ブランド「Ｋ
ＯＴＴ（コット）」の宿泊型展示場を、鎌倉市に来月開設する。

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35 明電舎　下水管の防災監視サービス、ＩｏＴで通信費10分の１ 2017/1/17 日経産業
新聞
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　明電舎は下水管の防災監視サービスを高度化する。低消費電力の通信技術を採用し、従来と
比べて通信費を10分の１以下に抑える。あらゆるモノがネットにつながる「ＩｏＴ」を活用し
、増水時に自動で排水できる仕組みの開発にも取り組む。下水管の老朽化が全国的に課題とな
るなか、自治体などにシステムを提案し、災害に強い街づくりを支援する。

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36 トヨタホームとミサワホーム、分譲マンションで連携　都内で販売 2017/1/16 日経
産業新聞
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　トヨタホームとミサワホームは共同で分譲マンションの開発に乗り出す。東京都北区で総戸
数78戸のマンションを建設し、6月中旬に販売を始める。秋までに同中央区の物件も売り出す。
両社がマンション事業で組むのは初めて。
　トヨタホームは5日付でミサワホームを子会社化しており、不動産開発で連携を強める。
　ＪＲ尾久駅前の約1080平方メートルの敷地で、マンション 「アネシア東京尾久」〔資料請求
する〕 を2016年12月に着工した。トヨタ自動車系ディーラーの店舗跡地を両社で16年1月に取
得。トヨタホームが7割、ミサワホームが3割を負担し、トヨタホームのブランド名で供給する
。

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37 小型ロボで天井裏点検　千葉工大と大成建設 2017/1/16 日経産業新聞
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　千葉工業大学の未来ロボット技術研究センターは大成建設と共同で、天井裏を走行して建材
の劣化などを点検する小型ロボットを開発した。配管などを乗り越えて走行し、搭載した小型
カメラで天井を支える梁（はり）や金具を撮影し伝送する。大地震などで天井が落下する事故
を未然に防ぐのが狙いだ。

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38 竹中工務店　ビル設備管理、３Ｄで見える化 2017/1/16 日経産業新聞
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　竹中工務店は設計に使うＢＩＭ（ビルディング・インフォメーション・モデリング）を使っ
たビル管理の手法を開発した。配管や電源回路といった設備を３次元（３Ｄ）で見えるように
する。維持管理作業の品質や効率アップにつながるため、2017年からビルのオーナーらに新し
い管理手法の活用を提案する。

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39 アリーナ建設　早く安く　日本建築構造センター 2017/1/13 日経産業新聞
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　構造設計の日本建築構造センター（東京・渋谷、井口哲朗社長）は仮設型アリーナを開発し
た。シンプルな構造で、建設費や工期を従来の半分以下に抑え、最長50年ほど使える。競技施
設やイベント会場の相次ぐ改装を受け、予算の限られた自治体やスポーツ団体に需要があると
みている。2020年までに30棟の受注を目指す。

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.666 　2017/01/05～2017/01/11

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.666 　2017/01/05～2017/01/11
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―*―*―*　ＭＥＮＵ　*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 都内の橋の３割は50年以上　都が10年間のインフラ管理素案
2 中古マンション価格　金利より在庫と株価に注目
3 親族に代わって遺品整理　多死社会で需要高まる
4 危険なアラフィフの金銭感覚　家計見直しはお早めに
5 地震保険に上乗せ補償　自宅再建可能な額に
6 ＹＫＫＡＰ　防火窓、視界すっきり　金属網使わず耐火性
7 得する・楽になる　2017年に変わったお金の制度３つ

【朝日新聞】
8 東京Aグレードオフィス賃料、19四半期連続で上昇　JLL
9 近畿活性化協　2月に中古活性化セミナー　大阪で開催
10 不動産複数持ち　3人に1人は空室のまま　シースタイル調査
11 オフィス需要調査、「拡大予定」が64%に増加　森ビル
12 管理戸数100万戸超に 大東建託
13 住宅の取得・改修に関する支援制度の説明会開催　国交省
14 9月不動産指数マンション43ヶ月上昇　国交省
15 新春マイホームフェアを開催　プレミアムプレゼントも　住友不販
16 ERA、3月末まで春のフェア開催
17 フラット35金利、1.12%に上昇
18 森トラスト・ホテルリート、2月7日に上場
19 「住まいの耐震博覧会」と「木と住まいの大博覧会」開催 ナイス
20 住宅金融支援機構と土木研究所「理事長職」を追加公募　国交省
21 リノベビジネス交流会を関西で初開催　リノベーション住宅推進協

【読売新聞】
22 「リノベ・オブ・ザ・イヤー 2016」に見るリノベ最新事情とは？
23 賃貸でもVRでの内見が可能に！ どんなメリットがあるの？
24 定年後に親と同居・リフォーム［後編］ 相続の先まで考える
25 定年後に親と同居・リフォーム［前編］ 高齢二世帯のリフォーム
26 マンションルールNG集[後編] 駐車場や駐輪場、ベランダの注意点は
27 マンションルールNG集[前編] ここは専有部？ それとも共用部？

【日経産業新聞】
28 東急不、埼玉で総合病院一体マンションを共同開発　低層階に薬局など入居
29 トヨタホーム、賃貸併用住宅に参入　都内に展示場開設

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1 都内の橋の３割は50年以上　都が10年間のインフラ管理素案 2017/1/11　日本経済新
聞
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　東京都は10日、今後10年間の公共インフラの維持更新に向けた「都有施設総合管理方針（仮
称）」の素案をまとめた。素案によると、昨年３月末時点で建ててから50年以上経過している
のは、道路の橋梁部では34％に達した。庁舎や都立学校、都営住宅など公共建築物は３％だっ
た。
　インフラは耐用年数が50年程度とされるケースが多い。都内では1970年代にできた建物が目
立ち、築30年以上の割合は公共建築物では４割超だった。道路の橋梁部が７割、地下鉄のトン
ネルも５割近くに上る。
　都は計画的に維持管理や修繕、更新をし、施設の長寿命化や性能向上を進める考えだ。素案
では今後20年で維持更新経費に約６兆円（普通会計ベース）かかるとした2014年時点での第三
者試算も紹介した。
　公共施設を巡っては各地で老朽化が深刻になっており、防災上の観点からも計画的な修繕や
更新が必要になっている。総務省は自治体に中長期的な視点に立った「公共施設等総合管理計
画」の策定を求めている。
　都もこうした動きに対応。素案について24日まで都民の意見を募集し、年度内にも正式に管
理方針としてまとめる。

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2 中古マンション価格　金利より在庫と株価に注目 2017/1/11　日本経済新聞
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不動産コンサルタント　田中歩
　今年１月、フラット35の金利が２カ月連続で上昇しました。今月の金利は「返済期間21年以
上35年以内、借入額が住宅購入額の９割以下」の場合、先月より0.02ポイント上がって1.12％
です。このまま金利が上昇すると、住宅価格が下がる可能性があるとする意見も散見されます
。ところで、なぜ金利の変化によって住宅価格が変化するのでしょうか。

■金利下がると住宅価格は上昇
　2013年７月のフラット35の金利は2.05％でした。この時に4000万円を35年返済で借り入れた
場合、総支払額は約5600万円となります。一方、16年８月の金利は0.9％でしたので、同じ条件
で借りると総支払額は約4660万円となり、総支払額は約940万円も少なくなります。
　つまり、16年８月の時点であれば、13年７月時点と比べて940万円高い物件を買っても、結果
として総支払額は変わらないというわけです。ということは、その分、中古マンション価格は
上昇していてもおかしくないということになります。
　実際に13年７月における東京都23区の中古マンションの成約平均単価は57万6000円/平方メー
トルでしたので、70平方メートルの中古マンションなら価格は約4000万円、16年８月の成約平
均単価は71万4000円/平方メートルですから同約5000万円となり、金利低下による総支払額の減
少分と同じくらいの価格上昇が見られたということになります。

■今回の影響は限定的か
　このように、金利の変化が中古マンション価格に影響するとすれば、今後、金利が上昇する
と価格が下がる可能性はありますが、その影響は限定的だと思います。
　フラット35などの固定金利住宅ローンは長期金利の動向を踏まえて決められますが、日銀は
インフレ率２％を達成するまでの間は金融緩和を続ける予定であり、10年長期金利をおおむね
０％程度にコントロールしようとしています。
　筆者を含め多くの人が10年長期金利はマイナス0.1～プラス0.1％程度の範囲でコントロール
されるのではないかと見ていますので、昨年12月の10年長期金利の平均値0.05％程度だったこ
とからすると、上昇するとしてもあと0.05％程度ということになります。
　もし、フラット35の金利が上昇するとしても同程度と考えられますので、仮に現在1.12％の
フラット35金利が0.08％上昇し1.2％になったとしても「借入額4000万円、35年返済」であれば
、借入金返済の総支払額は約60万円増える程度のインパクトしかありません。

■在庫推移と株価に注目
　筆者としては、現時点において23区内の中古マンション価格に影響する要素は、金利という
よりは別の２つの要素、在庫と株価ではないかと思っています。
　グラフに示されているように、2015年７月以降は、在庫が急増しているものの価格が下落せ
ず横ばい傾向となっています。金利低下の影響が大きいのです。しかし、今後、さらなる金利
低下が見込めない、かといって金利が急騰する状況ではない中では、価格の動向を握るものは
在庫推移ということになると思います。
　価格が高止まりしているうちに売ろうという人がさらに増えれば在庫は増加し、価格下落圧
力は強まる可能性があります。
　もう一つは株価です。23区内の中古マンション価格は16年以降を除き、株価との相関が強い
ことが分かります。23区内の中古マンションにおいては、その取引金額が多額になることから
、ご両親が子供のために資金援助をすることが多々あります。現場の肌感覚ですが、株価が高
いときのほうが援助しやすいということが影響しているものと思われます。

■米新大統領の政策が左右
　今年の株価は、米国の金融財政政策（ドル・金利高→円安→株高）と保護主義的な通商政策
（リスクオフ→円高→株安）という２つの側面から影響を受けそうですが、新大統領の政策に
関する評価が明らかになるのは今年の夏から秋ころと思われます。
　筆者は、23区の中古マンション在庫水準が過去のトレンドから勘案して一気に減少せず、今
後１年程度は高止まり、またはやや上昇を継続すると予想していること、新大統領の通商政策
が国際的な景気高揚に資するとは考えていないことから、23区の中古マンション価格は本年夏
から秋ころまでは一進一退、以降は下落傾向が明確になるのではないかと予想しています。
　いずれにせよ、今年の23区中古マンション価格を占うためには、金利動向よりも、在庫と株
価動向に留意する必要がありそうです。

田中歩（たなか・あゆみ）　1991年三菱信託銀行（現・三菱ＵＦＪ信託銀行）入行。企業不動
産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務
に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインス
ペクション付き住宅売買コンサルティング仲介など、ユーザー目線のサービスを提供。2014年1
1月から「さくら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」執行役員として、総合不動産コンサ
ルティング事業の企画運営を担う。2017年1月14日（土）「不動産投資 成功の実践法則50」（
ソーテック社）出版記念イベントを開催。不動産コンサルタントの長嶋修と田中歩が不動産投
資の極意を語り尽くします。詳しくは http://www.sakurajimusyo.com/publish0114

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3 親族に代わって遺品整理　多死社会で需要高まる 2017/1/10　日本経済新聞
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130万人のピリオド
　故人の残した家財などを整理・処分する遺品整理。長年一人暮らしを続けて亡くなる高齢者
が増えるなか、親族に代わって遺品整理を手掛ける業者への需要が高まっている。ただ、新た
に参入する業者が増えるのに伴い、高額請求などのトラブルも起きている。年間130万人が亡く
なる多死社会において、業者を選ぶ際、どこに留意すればいいだろうか。
　暮れも押し詰まった昨年12月下旬。午前８時、埼玉県三郷市の団地に遺品整理業者、ワンス
テップサービス（埼玉県蓮田市）の作業員３人がトラックで到着した。向かったのは昨秋、79
歳で亡くなった男性が１人で暮らしていた部屋だ。
　作業を依頼したのは、男性の長女で蓮田市に住む山添由美子さん（51）。男性の部屋の広さ
は１ＤＫだが、整理・処分が必要な遺品は２トントラック2.5台分ある。「離れて住む私と弟、
妹で遺品整理をするのは難しい」とワンステップサービスに連絡。事前に入念な打ち合わせを
し、この日の作業に立ち会った。
　作業員は雑然とした室内に入り、まず合掌。その後、壁に注意書きを張り出す。現金・貴重
品、大切な品、思い出の品、写真・アルバムなど、処分する前に必ず立ち会い者に確認する遺
品のリストだ。
　作業員は遺品を整理し、ポリ袋や段ボールなどにまとめる。多いのは紙類と衣料品。衣料品
は押し入れなどから次から次へと出てくる。残すかどうかはそのつど確認。印鑑など貴重品を
見逃さないのも大切だ。この日は新聞の山の間から紙幣と硬貨も見つかった。
　作業は午後３時まで約７時間かかった。翌日も午前８時ごろから作業し、２日かけて無事終
了。料金は約12万６千円だった。山添さんの父親が亡くなったのは12月16日。「賃貸なので家
賃が発生する。早めに来てもらって助かった」と胸をなで下ろした。

　◇　　　◇

　一人暮らしや老夫婦のみの高齢世帯の増加に伴い、遺品整理業の需要は伸びている。新たな
参入業者も増えており、業界の推計で全国で１万を超すとみられている。ただ、良心的とはい
えない業者もあり、トラブルも発生している。
　各地の消費生活センターに寄せられた遺品整理に関する相談、苦情を見ると、最も多いのは
料金をめぐるトラブル。「部屋の広さから５万円程度でやってもらえると聞いていたのに、40
万円かかると吹っかけられた」（2016年10月、九州地方）、「解約をお願いしたら20％のキャ
ンセル料が発生すると言われた」（16年３月、東海地方）などだ。
　業界団体、遺品整理士認定協会（北海道千歳市）の小根英人副理事長によると、高額請求の
ほか、廃棄物の不法投棄、遺族の了解なしの遺品売却、作業した部屋の損傷などのトラブルが
あるという。
　業者選びでどんな点に気をつければいいのか。最も重要なのは見積書の確認だ。小根副理事
長は「複数の社から見積もりを取って、内容や金額を比較してほしい。キャンセル料の発生す
る時期はあらかじめ確認しておくことが欠かせない」とアドバイスする。
　「遺品整理一式いくら」という大ざっぱな見積もりは要注意。小根副理事長は「作業人数や
時間、廃棄する家具類の分量などが具体的に書かれているかを見てほしい」と言う。作業量が
増えたので割増料金がいるなどと「見積もり時の金額を変更することはない」（小根副理事長
）。
　作業員も「最低１人は女性がいるのが望ましい」（ワンステップサービスの藤川雅幸社長）
。収納状況などは女性の方が正確につかみやすく、故人が女性の場合、男性には見られたくな
いものもあるからだ。
　服装も確認しておきたい。作業員は制服着用が基本。立会者が作業員かどうか判別できるう
え、盗難トラブルも防げるためだ。
　依頼した業者が、処分するための資格を持っているかもチェックしよう。家庭の廃棄物を回
収・処分するには市区町村の一般廃棄物処理業の許可か委託が必要になる。書籍や骨董などを
買い取ってもらうには、古物商の資格がいる。
　作業には依頼者が立ち会うのが原則。遠方に住むなどの理由で立ち会えない場合も、必ず現
場写真を撮ってもらうなど、作業が確実に実施されたかを確認しておこう。

　◇　　　◇

■生前に部屋片付けも　不要物除き簡易清掃
　遺品整理とともに最近増えているのは、高齢者宅などの片付けを生前にする福祉整理と呼ば
れるサービスだ。遺品整理を手掛けるアールキューブ（東京・大田）は扱う室内整理の７割程
度が福祉整理という。
　出向くのは一人暮らしの高齢者宅が多いが、本人が依頼する例は少ない。「親族や近隣住民
が異臭がするなどの異変に気づいて行政などに相談し、依頼につながるケースが多い」（同社
）
　同社が昨年９月に実施した東京都内で一人で暮らす男性の室内整理は、生活保護を受けてい
る男性が一時入院していた病院から戻るための整理。テレビなど家電や家具は残して不要物を
撤去し、簡易清掃をした。
　都内の集合住宅で一人暮らしをする女性の例では、本人が整理を依頼。長期間住んでいるた
め、室内は新聞、チラシなど大量の紙と衣類で足の踏み場もない状態。約６時間かけて、仕分
け、貴重品捜索、搬出、清掃を実施した。
　一方で、福祉整理ならではの困難さも伴う。本人が認めない場合は処分できない。部屋から
異臭がしたり、脱ぎ捨てた衣類やペットボトルでゴミ屋敷化したりしても、家の中に入れても
らえないケースがある。

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4 危険なアラフィフの金銭感覚　家計見直しはお早めに 2017/1/10　日本経済新聞
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　「支出の蛇口を開けるのは簡単だけど、締めるのは難しい。いったん膨らんだ支出を絞るの
に苦労している40代後半～50代がものすごく多い」と話すのは、ファイナンシャルプランナー
の藤川太さん。藤川さんが代表を務める家計の見直し相談センターを訪れる40代半ば以降の相
談者の多くは「これ以上何を削っていいか分からない」という悩みを抱えているという。しか
し、そこには「世代による金銭感覚の違い」があると藤川さんは指摘する。
　「境目はバブル。1997年まで給料は右肩上がりでした。その頃、既に社会人だった人は、給
料は上がり続けるものという意識で生きてきた。背伸びをしたワンランク上の住宅を買い、ク
ルマを買った。職場を訪れる保険の営業職員や保険会社に勤める知り合いに言われるままに保
険に入り、食事を先輩におごってもらったように後輩におごってきた。社会人になってずっと
不況だった世代が“浪費”と考えることに当たり前のように出費している」と話す。
　住宅、保険、クルマ、教育、通信といった固定費に「ちょっとずつぜいたくをしている」た
め、食費や小遣いといった変動費で使えるお金が減り、ゆとりがなく、貯蓄ができない。
　「変動費を減らした生活は不可能だとは思いませんが、あまりお薦めはできません。中には
、毎日もやしなど安価な食品を食べて家族4人月1万5000円で生活をしているといった人もいま
すが、強靭（きょうじん）な精神力を持っていない限り、長続きしません」
　人生の楽しみを失わず支出を減らしたいなら、固定費を減らすこと。保険に入り過ぎていな
いか。住宅ローンを組み直した方がいいのではないか。クルマは必要か。携帯電話は大手キャ
リアにこだわる必要があるのか。そうしたことを一つひとつ見直していくと、「大抵の家計で
、月数万円は節約できる」という。
　「運用で月に1万円利益を出すのは大変なこと。運用は自分でコントロールできないからです
。でも、節約は自分でコントロールできますよね。講演会やセミナーの会場で『もっと若い時
に話を聞きたかった』と言われることがあるのですが、50代でも決して遅くはない。平均寿命
で見たら、あと30年は生きなければなりませんから。月1万円の見直しができたとしたら、1年
で12万円、10年で120万円、40年で480万円違う。節約のパワーはすごいんです」

藤川太さん
CFPファイナンシャルプランナー。「家計の見直し相談センター」にて、15年で2万世帯以上の
家計の診断を行う。不動産投資などにも精通

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5 地震保険に上乗せ補償　自宅再建可能な額に 2017/1/10　日本経済新聞
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　戸建てを新築して地震保険に入りましたが、万が一の場合、建て替え資金の最大50％しか補
償されません。住宅ローンを二重に抱えることがないよう補償を上乗せできないでしょうか。
　損害保険会社の火災保険では地震や噴火、津波などによる損害は補償されない。こうした自
然災害リスクは巨大で、民間では補償責任を負いきれない可能性があるからだ。これらを補償
する地震保険は国が最終的なリスクを引き受ける仕組みで運営されており、火災保険の保険金
額の最大50％が補償される。
　もっとも、最大50％では自宅の建て替えには不十分で、自己資金がなければ二重ローンを抱
えかねない。新たにローンを借りにくい高齢者などは自宅再建が難しくなるかもしれない。そ
こで、いくつかの損保会社が地震保険の補償を上乗せする契約を扱っている。
　損害保険ジャパン日本興亜は2015年10月から火災保険に「地震危険等上乗せ特約」を付けら
れるようにした。地震保険と同額の保険金が出るため、合わせれば建て替え資金の100％をまか
なえる。「昨年４月の熊本地震を契機に関心が高まり、現在は月300件前後の新規契約がある」
（リテール商品業務部）
　地震保険と同額の保険金が出る上乗せ特約は、東京海上日動火災保険の「トータルアシスト
超保険」にもある。ただし、これは火災保険だけでなく、自動車保険、生命保険などと組み合
わせて契約する生損保一体型の保険だ。
　ＳＢＩリスタ少額短期保険の地震補償保険「リスタ」は地震保険と仕組みがやや異なるが、
自治体発行の「り災証明書」に基づいて保険金が出る。補償額の上限は世帯人数によって決ま
り、５人以上なら900万円。地震保険に加入せず、リスタ単独で契約できる。
　地震保険の仕組みが一部変更されたことも覚えておきたい。昨年まで損害の程度は「全損」
「半損」「一部損」の３区分で認定され、それぞれ保険金額の100％、50％、５％の保険金が出
ていた。この１月からは半損が「大半損」「小半損」に細分化され、それぞれ同60％、同30％
の保険金が支払われる。
　同時に地震保険料は全国平均で5.1％上がった。東京都の木造の一戸建ての場合、地震保険10
00万円の保険料は年３万2700円。損保ジャパンでは、これとセットで加入する火災保険2000万
円の保険料が３万1440円、さらに地震危険等上乗せ特約を付けると６万4580円かかるため、保
険料は合計12万8720円に膨らむ。
　民間の上乗せ補償の保険料は地震保険に比べて割高だ。加入を検討するなら、万が一の際に
建て替え資金の50％を超える補償が必要かどうか見極めたい。地震によって発生した火災の損
害だけを補償する特約なら保険料を抑えられるが、地震の揺れや津波、土砂崩れ、地盤の液状
化による損害は補償されない。

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6 ＹＫＫＡＰ　防火窓、視界すっきり　金属網使わず耐火性 2017/1/6　日本経済新聞
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　ＹＫＫＡＰは5日、耐熱強化ガラスを採用した「網」がない防火窓を発売すると発表した。ア
ルミ複層とアルミ樹脂複合の2種類を用意し、10日から全国で発売する。網が入った一般的な防
火窓に比べて眺望性が高まるほか、最大15％軽くなるという。同社によると、同様の防火窓は
業界で初めて。防火・準防火地域が多い首都圏を中心に需要を開拓する。
　一般的な防火窓は火災の延焼を防ぐため、ガラスの間に金属の網が入っている。同社が投入
する「防火窓Ｇシリーズ　耐熱強化複層ガラス仕様」はガラスだけで防火性能を持たせ、防火
設備として国土交通相の認定を取得した。

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7 得する・楽になる　2017年に変わったお金の制度３つ 2017/1/5　日本経済新聞
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　お金をためることが最大の目的になって「貯蓄疲れ」していませんか。働く女性の相談を受
けることが多いファイナンシャルプランナーの加藤梨里さんが、お金やライフプランの課題を
解決します。今回は、2017年から導入された身近なお金の制度について教えてもらいましょう
。

■2017年１月から施行されたお金に関する制度
　あけましておめでとうございます。ファイナンシャルプランナーの加藤梨里です。
　2017年は、お金の面でもさまざまな変更があります。今回は、今年から変わるお金の制度を
３つご紹介します。

（１）経費精算で必要な領収書がスマホ写真でＯＫになる
　お勤めの方が、日々の業務の中で意外と負担に感じるのが経費の精算ですよね？　2017年１
月から、これまで原本が必要だった領収書による経費精算で、一定の要件を満たすとデジカメ
やスマートフォン（スマホ）で撮影した領収書でも可能になりました。
　これは、会計処理などのペーパーレス化について定める電子帳簿保存法が改正されたことに
よるもの。これまで、領収書類は原本を７年間保存することが義務付けられていましたが、画
像の改ざんが行われないよう適切な処理を経れば、スマホなどで撮影した領収書画像でも経費
精算できるようになりました。
　具体的には、立て替え支払いをして領収書を受け取ってから３日以内に画像にタイムスタン
プを押印することで、経理処理に必要な帳簿書類として認められます。ですから、タイムスタ
ンプを押印するためのシステムなどがお勤め先に導入されている必要がありますが（注）、こ
れに対応する経費精算ソフトやクラウドサービスが各社からリリースされています。
（注）2017年１月１日から適用するには、2016年９月30日までに、企業が国税庁に申請してお
く必要があります。
　お勤め先でシステムが導入されれば、営業などで外出中に経費を立て替えたとき、領収書を
スマホで撮影してシステムに送信すれば、その場で経費精算を完了できるようになります。
　出張管理クラウドサービスを提供する株式会社コンカーの「サラリーマンの経費精算に関す
る実態調査」によると、会社員が１カ月に提出する領収書は平均で6.5枚。領収書の保管やのり
付けなどを理由に、76％の人が経費精算を面倒と感じているそうです。スマホで撮影するだけ
で精算処理ができるようになれば、雑務が減って本業が効率的に進みそうですね。

（２）クレジットカードで払える税金が拡大
　税金の納付も楽になると話題になっています。クレジットカード払いができる税金が今年か
ら拡大するのです。これまで、自治体に払う地方税については、一部の地域で、住民税、固定
資産税・都市計画税、自動車税などのクレジットカード払いが可能でしたが、国に納める国税
は対応していませんでした。従来も、納付書を添えて現金で納付するほか、銀行引き落とし、
インターネット上からのダイレクト納付が可能でしたが、クレジットカード払いができること
で、より手間の少ない納付ができるようになります。
　対象となる国税は20種類以上ありますが、なかでもお勤めの方にかかわるのが所得税・復興
特別所得税でしょう。所得税は年末調整で納税を済ませている方が多いですが、医療費控除を
適用するときや、住宅ローン控除を初めて受けようとするときには確定申告が必要です。確定
申告をしたら、申告書を提出するだけでなく自分で納税もしなければなりませんから、年末調
整に比べて手間がかかるもの。これをクレジットカードで支払えれば、少し手間を省けます。
　クレジットカードによる納税サービスは2017年１月４日から開始。この日から国税庁がクレ
ジットカード納税専用のウェブサイトを開設します。納税手続きは、納税額がわかるものとク
レジットカードがあれば、24時間いつでも可能です。窓口の営業時間中に銀行などに行く必要
がないのはうれしいですね。
　ただし、クレジットカードで納付できる金額は1000万円未満かつクレジットカードの決済可
能額の範囲内です。カードの利用可能額が小さいと、納税できないことがありますので注意し
ましょう。
　また、納税額とは別に決済手数料がかかります。納付する税額が最初の１万円までは76円（
消費税別）、以後１万円を超えるごとに76円（消費税別）を加算した金額がかかります。実際
に自分が納税するときにかかる決済手数料は、１月に開設される国税クレジットカード納付の
専用サイトでシミュレーションできます。

（３）「医薬品」購入で税金が安くなるセルフメディケーション税制
　税金関連でもう一つ変わったのが「セルフメディケーション税制」です。これは医療費控除
の特例として創設されるもので、2017年１月１日から2021年12月31日までの期間限定の税制で
す。１年間にＯＴＣ医薬品を購入した金額の一部を所得税の課税対象から差し引ける制度です
。
　セルフメディケーションとは、自分自身の健康に責任を持ち、軽度な身体の不調は自分で手
当てすること。予防接種、定期健康診断、がん検診などを受診して自分で健康増進や病気の予
防に努めると、税の面でも優遇されることになります。
　具体的には、会社の定期健康診断や特定健診、予防接種、がん検診を受診した人が、自分や
家族のＯＴＣ医薬品を購入した場合、１年間での購入額が１万2000円を超えると、その超える
部分（上限８万8000円）を、所得税に対象になる「総所得金額」から差し引けます。たとえば
、納税する本人と、生計を共にしている家族が、対象のＯＴＣ医薬品を年間合計５万円分買っ
た場合、納税する人の総所得金額から３万8000円を差し引くことができます。差し引いた後に
所得税率をかけて納税額が決まりますので、それだけ税金が安くなるしくみです。
　対象になるＯＴＣ医薬品とは、病院などで使われる医療用の薬を転用した医薬品のことで、
薬局・ドラッグストアで市販されているかぜ薬、胃腸薬、鼻炎用内服薬、水虫薬、肩こり・腰
痛などの湿布などが相当します。厚生労働省のホームページでは、セルフメディケーション税
制の対象になる個別の医薬品リストを公表しています。また、一部の製品には、セルフメディ
ケーション税制の対象になることを示すマークがついていますので、それでも確認できます。

■あなたの場合、医療費控除とどちらが得か
　セルフメディケーション税制と似たしくみには、従来から医療費控除がありますが、両方を
同時に利用することはできません。どちらの制度を利用するかはご自身で選ぶことができます
。なお、医療費控除は年間10万円を超える部分が対象なのに対し、セルフメディケーション税
制は１万2000円を超える部分が対象になります。年間での医薬品の支払いが10万円に満たない
人は、セルフメディケーション税制の利用を検討するとよいでしょう。
　医療費控除と同様に、セルフメディケーション税制を利用するには確定申告が必要です。そ
の際、対象になる医薬品を買ったときの領収書・レシートが必要です。また、適用を受ける対
象年の間に健康診査や予防接種を受けて、その領収書や結果通知表を添付することも要件です
。
　以上３つ。どれも、上手に活用すると時間を節約できたり、税金が安くなったりとコストカ
ットの効果を見込めるものばかりです。ぜひチェックして、2017年も「お金が増える」体質を
目指してみてはいかがでしょうか。

【出典・参考資料】
サラリーマンの経費精算に関する実態調査
https://www.concur.co.jp/newsroom/article/06-10-16
国税庁ホームページ　電子帳簿保存法が改正されました
https://www.nta.go.jp/shiraberu/ippanjoho/pamph/sonota/03.pdf
国税庁ホームページ　クレジットカード納付のQ＆A
https://www.nta.go.jp/tetsuzuki/shinsei/annai/nozei-shomei/credit_nofu/pdf/credit_QA.
pdf
厚生労働省ホームページ　セルフメディケーション税制対象医薬品　品目一覧
http://www.mhlw.go.jp/file/06-Seisakujouhou-10800000-Iseikyoku/0000139974.pdf

加藤梨里（かとう・りり）
　ファイナンシャルプランナー（CFP認定者）、マネーステップオフィス代表。保険会社、銀行
、FP会社を経て独立開業。家計、保険などお金のセミナー、執筆、相談を行う。働く女性のラ
イフプランと健康にも関心があり、慶應義塾大学大学院健康マネジメント研究科特任助教も務
める。監修を担当した最新刊は『ガッツリ貯まる貯金レシピ』、『年金世代のしあわせ家計簿
』。

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8 東京Aグレードオフィス賃料、19四半期連続で上昇　JLL 2017/1/11　朝日新聞
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　JLLはこのほど、東京オフィス空室率・賃料(12月末)を発表した。Aグレードの月額賃料(坪単
価、共益費込)は3万6209円だった。前月比で0・6%上昇、前期比で1・0%上昇し、19四半期連続
の上昇となった。空室率は1・9%で前月比で0・7ポイント上昇、前期比で0・5ポイント上昇した
。六本木と京橋での新規供給が影響した。

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9 近畿活性化協　2月に中古活性化セミナー　大阪で開催 2017/1/11　朝日新聞
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　中古住宅売買を円滑化する「住宅ファイル制度」を推奨する近畿不動産活性化協議会(阪井一
仁会長)は2月11日、大阪・堂島のホテルエルセラ―ン大阪で、「既存(中古)住宅の流通活性化
と『住宅ファイル制度』～どうして誰も住んでくれないの?　ひとりぼっちの座敷わらし～」と
題したセミナーを開催する。開演時間は午後2時～4時30分。
　既存(中古)住宅の流通活性化に向けた「住宅ファイル制度」の活用に際し、一般消費者と事
業者、各種専門家が解決すべき課題に対し、それぞれの情報を共有し、互いに意見を述べ合い
、相互理解を深め、その解決策を探る。
　申込締切は1月31日。問い合わせは、電話06(6910)0100、同協議会事務局・担当目黒氏まで。

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10 不動産複数持ち　3人に1人は空室のまま　シースタイル調査 2017/1/10　朝日新聞
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　不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルが、所有する不動産
の空室率と所有件数による売却事情の違いについて調査したところ、不動産の空室率は全体で1
6.2%で、複数所有している人では、35.7%と3人に1人が空室のまま所有していることが分かった
。また、複数所有している人に空室の活用予定をたずねると、「売却」が64.0%、「貸出」が52
.0%と具体的な意欲が高い傾向にあった。
　この調査は、「不動産売却の経験がある、意志がある」という30～60代の全国500人を対象に
インターネットで行ったもの。

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11 オフィス需要調査、「拡大予定」が64%に増加　森ビル 2017/1/10　朝日新聞
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　森ビルはこのほど、東京23区の企業を対象に、オフィス需要についてアンケート調査を実施
した。今後、移転や借り増しを考えているかを聞いたところ、22%の企業が「ある」と回答し、
そのうち面積を「拡大する予定」が64%を占め、前年(59%)に比べて増加したことが分かった。

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12 管理戸数100万戸超に 大東建託 2017/1/10　朝日新聞
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　大東建託グループはこのほど、賃貸建物の管理戸数が100万戸を超えたと発表した。
　同社は、74年の創業。賃貸専門の会社として、賃貸建物の建設業務だけでなく、事業の企画
、立案、設計、施工、入居者募集に加え、賃貸建物の管理・運営を行い、入居者の暮らしをサ
ポートしている。

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13 住宅の取得・改修に関する支援制度の説明会開催　国交省 2017/1/6　朝日新聞
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　国土交通省は17年度予算や税制改正など、最近の住宅の取得や改修に関する支援制度などの
概要について説明会を全国47都道府県で開催する。主に事業者向けの内容で、ストック重視の
住宅政策や建築物の書エネ化推進などについて説明する。
　問い合わせ先は、国土交通省住宅局住宅生産課、電話03(5253)8510。

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14 9月不動産指数マンション43ヶ月上昇　国交省 2017/1/6　朝日新聞
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　国土交通省はこのほど、16年9月の不動産価格指数(住宅)をまとめた。
　10年平均を100とした全国の住宅総合指数は107・9(前年同月比1・0%増)。住宅地は97・1(同2
・7%減)、戸建て住宅は101・7(同0・7%減)、マンションは130・9(同6・3%増)。マンションは13
年3月分より43カ月連続のプラスとなった。

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15 新春マイホームフェアを開催　プレミアムプレゼントも　住友不販 2017/1/6　朝日
新聞
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　住友不動産販売は1月7日から、新春マイホームフェア　プレミアムプレゼントキャンペーン
を開催する。3月31日まで。
　期間中に同社と3カ月間の専任媒介契約(専属専任媒介契約含む)を締結した個人のうち、先着
2017人にQUOカードを進呈。また、抽選で5人に、東芝のプレミアム炊飯器、神戸牛特選カタロ
グギフトなどをプレゼントする。更に、期間中に売買仲介で成約した顧客29人にソニーのプレ
ミアム4Kビデオカメラ、ルンバなどをプレゼントする。

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16 ERA、3月末まで春のフェア開催 2017/1/6　朝日新聞
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　LIXILイーアールエージャパン(ERA)は1月9日から3月31日まで、ERA加盟店全店舗で「春のい
つもあなたのそばにフェア」を開催する。期間中のERA加盟店来店者の中から抽選で、床拭きロ
ボット「ブラーバジェット240」(3人)、マッサージシート「THRIVE」(3人)などをプレゼントす
る。

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17 フラット35金利、1.12%に上昇 2017/1/5　朝日新聞
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　住宅金融支援機構が提供する長期固定型住宅ローン「フラット35」の17年1月適用金利(返済
期間21年以上35年以下、融資率9割以下、最頻値)が、前月を0.02ポイント上回る1.12%となった
。これで2カ月連続の上昇となった。

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18 森トラスト・ホテルリート、2月7日に上場 2017/1/5　朝日新聞
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　「森トラスト・ホテルリート投資法人」が2月7日、東京証券取引所不動産投資信託証券市場
に上場する。このほど東証から上場承認を得た。資産運用会社は森トラストの子会社である森
トラスト・ホテルアセットマネジメント。森トラストグループが運用を行う上場リートは、森
トラスト総合リート投資法人に続き2つ目となる。

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19 「住まいの耐震博覧会」と「木と住まいの大博覧会」開催 ナイス 2017/1/5　朝日新
聞
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　ナイスは2月3日から5日の3日間、東京都江東区の東京ビッグサイトで、地震に強い家づくり
をテーマにした住宅総合展示会の「住まいの耐震博覧会」と、木に関する最新の製品や技術、
情報を紹介する「木と住まいの大博覧会」を同時に開催する。
　入場料は無料。時間は3日が午後1時から午後5時まで。4日が午前10時から午後5時まで。5日
が午前10時から午後4時まで。

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20 住宅金融支援機構と土木研究所「理事長職」を追加公募　国交省 2017/1/5　朝日新
聞
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　国土交通省は、昨年12月15日までとして公募していた住宅金融支援機構と土木研究所の理事
長職について、1月18日まで追加公募する。任期予定は双方ともに17年4月1日～21年3月31日ま
で。原則として任期満了時点で70歳未満であること。追加公募期間中に所定の提出書類(履歴書
、自己アピール文書、返信用封筒)を現金書留扱いで国交省担当に郵送する。
　問い合わせ先・国土交通省大臣官房人事課、電話03(5253)8174。

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21 リノベビジネス交流会を関西で初開催　リノベーション住宅推進協 2017/1/5　朝日
新聞
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　リノベーション住宅推進協議会関西部会は1月17日、リノベーションの理解と普及を促進する
ため、リノベーション関係者向けのビジネス交流会を開催する。9月から10月に開催する予定の
「リノベーションEXPO JAPAN 2017」に関西で1万人の集客を目指して開始する活動の一環で、
同交流会を関西で開催するのは初めてとなる。
　日時は1月17日、午後4時から6時まで。6時以降は懇親会となる。場所は、大阪市西区南堀江2
の6の19　リノベる事務所1階。

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22 「リノベ・オブ・ザ・イヤー 2016」に見るリノベ最新事情とは？ 2017/1/10　読売
新聞
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今年で4回目となる「リノベーション・オブ・ザ・イヤー 2016」の授賞式が2016年12月15日に
開催され、「この1年を代表するリノベーション作品」が決定しました。受賞作品はどれも、リ
ノベーションの大きな可能性や魅力、社会的意義を感じさせてくれます。その最新傾向を探っ
てみました。
空き店舗の可能性を見い出した作品がグランプリに
リノベーション・オブ・ザ・イヤーとは、「リノベーションの楽しさ、魅力、可能性」を感じ
させる作品を表彰する、一般社団法人リノベーション住宅推進協議会主催のコンテストです。
リノベーションとは、建物の性能を向上させたり、価値を高めたりすること。「中古住宅を購
入してリノベで自分らしい家に変えたい！」「魅力的なリノベ済み住宅が欲しい！」という消
費者の方々のリノベーション住宅に対する期待は年々高まっています。
そうした意識の高まりからか、「リノベーション・オブ・ザ・イヤー 2016」にエントリーされ
たのは過去最多の161作品。多くの候補作品の中から、グランプリ1作品、部門別最優秀作品賞4
作品、特別賞8作品が選ばれました。まず、グランプリと部門別最優秀作品賞の特徴を紹介しま
す。

●総合グランプリ
アーケードハウス　／　株式会社タムタムデザイン
福岡県行橋市にあるアーケード商店街の空き店舗となっている2階部分を住居としてリノベした
物件。この商店街で生まれ育ったお施主さんにとって、愛着のある商店街の風景をリビングに
取り入れた住まいとなりました。十分な採光が望めない状況に対し、インナーバルコニーを設
けることで家中に自然光が入るように設計。
空き店舗をカフェや雑貨店、アトリエなどに活用する例は浸透していますが、住居としての活
用に着目した点が「発想の転換」「ここに住んじゃうのはインパクト大」だと高い評価を受け
、満場一致でグランプリとなりました。
（エリア：福岡県、築年数：37年、施工面積：114.21m2、費用：1800万円、対象物件：元店舗
）

●部門別最優秀作品賞〈500万円未満部門〉
「ただいま」より、「いらっしゃい」が似合うカフェ部屋ライフ。　／　REISM株式会社
寝室部分が五角形という活用しづらい間取りの賃貸物件。工事現場の足場板をリサイクル活用
した床や、ウッディなカウンターなど、ヴィンテージ感漂うこだわりの愛着空間に仕上がって
います。
「トレンド的な素材遣いに度胸の良さを感じた。完成度の高さがある」「洗練された賃貸とし
てやりきった感があって、好印象」といった点で評価を受けました。
（エリア：東京都、築年数：18年、施工面積：33.47m2、費用：420万円、対象物件：マンショ
ン）

●部門別最優秀作品賞〈800万円未満部門〉
“高品質低空飛行“に暮らす家〈暮らしかた冒険家 札幌の家〉　／　棟晶株式会社
「リノベ前の薪消費量9m3、無理なく薪割りできるのは3m3。だから家の燃費を3分の1に」とい
うお施主さんの希望のもと、2020年に義務化される省エネ基準適合住宅よりも高い断熱性・気
密性を付加した家です。南の窓を大きくとり、冬の日差しを室内に入れ、壁、玄関ドア、サッ
シを高断熱のものに。
住宅性能を向上させるリノベには、暮らしの快適性を高めるだけでなく、命を守る（ヒートシ
ョックによる死亡が多い点を踏まえて）大きな社会的使命があるという点が、この物件で改め
て見直されました。
（エリア：北海道、築年数：31年、施工面積：104.14m2、費用：680万円、対象物件：一戸建て
）

●部門別最優秀作品賞〈800万円以上部門〉
三角屋根のブロック造の家　／　株式会社スロウル
昭和28年制定「北海道防寒住宅建設等促進法」を具現化した、補強コンクリートブロック造の
家。北海道遺産ともいえる貴重な姿を活かしつつ、結露、狭さ、古さなどを克服するリノベを
敢行。外断熱に変更し高断熱サッシに交換することで断熱性能を高め、ブロック壁、鉄骨梁、
小屋裏などをあらわしにすることで居住性を高めています。
その土地で培われたものを活かしている点、中古住宅の弱点である省エネ性に挑んでいる点で
評価されました。
（エリア：北海道、築年数：43年、施工面積：88.30m2、費用：2600万円、対象物件：一戸建て
）

●部門別最優秀作品賞〈無差別級部門〉
カフェ＆お宿『シーナと一平』　／　株式会社ブルースタジオ
とんかつ店が閉店して空き家だった建物が、手芸で人の交流を育む「ミシンカフェ」＆宿に生
まれ変わりました。豊島区が2015年から取り組んでいる「豊島区リノベーションまちづくり構
想」の第1号物件。
街の個人商店が減ってきている時代にあって、元々愛されていた場所が再び愛されるように引
き継いでいくことの重要性や活用方法の大きな可能性を示しています。
（エリア：東京都、築年数：44年、施工面積：111.78m2、費用：DIY等のためプライスレス、対
象物件：店舗付き一戸建て）

●SUUMOジャーナル関連記事
・とんかつ店をカフェと宿にリノベーションしてまちの“世代をつなぐ”空き店舗からモーテ
ル、車まで。リノベは対象を選ばない
グランプリ、部門別最優秀作品賞のほかに8作品が審査員特別賞を受賞しています。審査員特別
賞には「賃貸DIY推進賞」「空き家活用まちづくり賞」「インバウンド賞」などがあり、個々の
受賞作品や部門名からも分かるとおり、リノベーションの領域は広く、果たす役割は多様であ
ることを示しています。今年は特に次の5つのトレンドに注目しました。

（1）地域のつながりを活かした「空き家リノベ」が街を活性化させる
全国に820万戸あると言われている空き家。なかには、建ぺい率・容積率の制限により現在の建
築基準法下では建て替えが困難という空き家も数多くあります。そんな打ち捨てられている空
き家や空き店舗の問題を解決する手法としてリノベが用いられる事例は、ここ数年さまざまな
形で見られます。
昨年のグランプリを受賞したホシノタニ団地の空き団地再生に続き、今年はアーケードにある
空き店舗を魅力的な住空間として活用するというグランプリ受賞作品のように、地域性を活か
し、街とつながる新しい住まい方が示されました。

（2）「DIYリノベ」がより浸透・多様化
DIYは昨年に引き続き今年も住まい業界の大きな潮流となっていて、ノミネート作品にも多くの
DIYリノベが登場しています。
特別賞受賞の「DIY先生がいる工房付、賃貸一棟マンション！」（下写真参照）は、何から手を
つけていいか分からないという人々を意識し、最初の一歩を手助けしてくれる人がマンション
内にいて自分でリノベして完成させる「DIY賃貸」。総戸数58戸の約半数が空き家だったという
問題のあるマンションをDIYリノベによって解決する一つの手法を示している点でも注目です。
部門別最優秀賞の「カフェ＆お宿『シーナと一平』」「“高品質低空飛行”に暮らす家〈暮ら
しかた冒険家 札幌の家〉」も内装のほとんどがDIY作品。自ら手をかける人が増えているよう
です。

（3）リノベが、魅力的な「お宿」をつくる
昨今のインバウンド（訪日外国人旅行）増加による宿泊施設の需要の高まりからか、今年は「
お宿」のリノベ作品が目立っていました。特別賞受賞の「開放感あふれるデザインモーテル SP
ICE MOTEL OKINAWA」（下写真参照）は、いかがわしい雰囲気だったというモーテルを洗練され
たスタイルに変えた点で評価。ほかに「シーナと一平」もとんかつ店をインバウンド向けの「
和のお宿」に変えるなど、さまざまな取り組みが見られました。

（4）住宅性能を高めることはリノベの使命でもある
築古の家は断熱性や気密性、耐震性などが基準に達していないケースが多く、そうした問題を
解決するのはリノベの本質でもあります。特に寒冷地の住宅では断熱対策が必須。今年は北海
道の性能リノベ作品が2部門で受賞するなど、性能リノベの需要の高まりが見てとれました。

（5）コンパクト物件を魅力空間に変える
暮らしづらい狭小空間を、住み手の暮らし方に合わせて快適空間に変えるのもリノベの腕の見
せどころです。今年はコンパクトなリノベ作品も目立っていました。
リノベで新しい住まい方・使い方を”コンサル”する
リノベ作品というとデザインや構造などハード面を追求する事例が目立っていましたが、今年
は、グランプリ作品「アーケードハウス」、特別賞作品「DIY先生がいる工房付、賃貸一棟マン
ション！」、下記の「トラスム」などのように、発想を転換して新たな住まい方・使い方・買
い方を提案する、ソフト面を大胆に追求した事例が目立っていました。それは高いコンサルタ
ント能力をもつリノベ会社が増えてきている証。そうした提案力によって、ユーザーの選択肢
はますます多様化し、暮らしが豊かになるのだと感じました。

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23 賃貸でもVRでの内見が可能に！ どんなメリットがあるの？ 2017/1/6　読売新聞
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「VR※（Ｖitual Reality、バーチャルリアリティ）元年」ともいわれていた2016年。住まいの
領域でも続々とVRを活用したサービスが登場しているものの、新築マンションでのモデルルー
ムの内覧や、リフォーム後の様子をVRで体験できるなど、住宅購入での展開が中心だ。しかし
昨年、賃貸向けのVR見学サービスを開始する会社がでてきた。では、具体的にはどのようなメ
リットがあるのか、リアルでの内見は不要になるのか？ 今後の展開について聞いてきた。
部屋探しはVRとグーグルマップが主流……にはならない!？
最近では、VR用のゴーグルが量販店などで数千円くらいから購入できるようになり、確かに身
近になりつつあるVR。一方で、アラフォーの筆者は「いくら精巧につくったところで、リアル
にはかなわないのでは……？」という、少々冷めた気分でもあった。
では、賃貸でVR見学ができるようになると、どのようなメリットがあるのだろうか。リアルで
の見学は不要になるのか。11月からVRでの内見サービスをはじめた、リズム株式会社の経営本
部マーケティング部課長の挽地裕介さんに聞いてみた。同社は一般的な賃貸住宅ではなく、中
古物件を買い取って、「部屋の半分がキッチン」「壁一面が本棚」などとテーマをもたせてフ
ルリノベーションし、入居者募集や管理などを行っている。
「当社では、現地でしか分からないことがあると考えているので、現場での内見が基本だと思
っています。ただお部屋を見学する時間も限られているなか、事前に部屋のVR見学ができれば
、足を運んだのに“思っていたのと違う”というミスマッチを減らせますし、複数の候補があ
る場合では、あるお部屋を実際に見学しながら、別の部屋をVRで見て比較検討できるようにな
ります。また、部屋に入居者が住んでいても内覧ができる点もメリットです。VRで分かること
はVRにまかせておき、手触りや雰囲気など、現場でしか分からないことは現場で見て、感じて
もらいたい、と考えています」（挽地さん）
なるほど、遠方で生活していて物件見学に行けない場合や、忙しい人の物件選びには役立つも
のの、VR内見とストリートビューだけで、部屋の成約へつなげることを想定しての導入ではな
く、VR見学はリアルの住まい選びをアシストするポジションという位置づけのようだ。
ちなみに、現場でしか分からないこととして、挽地さんは、無垢（むく）材や漆喰などの素材
感／質感を例にあげていた。また最寄駅から部屋までの道のり、周辺環境もリアルでしか分か
らない。一方で、天気の悪い日の内見でも、景色・眺望の疑似体験ができ、喜ばれているそう
だ。
バーチャルで家具やアートを配置し、より自分好みの空間に近づける
11月にはじめたばかりのこのVRサービスだが、早くも好評のようで、「VRを見ました」という
声も多く寄せられているとか。しかし、全物件でVR見学のサービスを展開するとしたら、かな
りの手間がかかりそうだが……。
「360度カメラで10カットほどの撮影で終わるので撮影時間は5分、10分。それほど手間はかか
らないんです」
また、リズムが提供しているリノベーションブランドは、30ほどのシリーズがあり、現在、VR
見学できるのはごく一部のシリーズだけ。少しずつ拡充していき、どのシリーズでもVR見学を
可能にしていく予定だという。
一方で、VR見学ならではの展開も予定しているという。それは、家具やアート作品を仮想現実
で配置する、というもの。
「当社の物件にお住まいの方からよく聞くのは、部屋を契約したはいいけれど、家具はどうし
たらいい？ どんなアートをかざったらいい？ ということです。おしゃれな部屋にしたいとい
う思いはあっても、実際どうしたらいいのか分からないと悩む方が多いんです。そのため、当
社ではこの部屋に合う“家具“という提案・販売もしているのですが、さらにVRで踏み込んで
、実際に置くとどんな感じになるのか、体験できるようにしたいと考え、現在、システムを外
部の会社とともに開発中なんです」という。
確かに家具を購入する機会は、人生でそう多くはなく、「部屋に家具を置いてみたものの、思
っていたのと違う……」「気に入ったものを置いているけど、なんかちぐはぐ……」「高い家
具だったのに、失敗して後悔……」ということも少なくない。VRの擬似空間に家具や家電を置
くことができれば、失敗も少なくなるし、より自分好みの空間に近づくことができそうだ。
「当社はキッチンやガレージ、といった個性的な部屋へのリノベーションを手がけていますが
、昨今の“部屋飲み”に代表されるように、居心地のよくおしゃれな空間に住みたい、という
人は増えているように感じています。VR見学や疑似体験は、それを助ける良いツールとして浸
透していくのではないでしょうか」
なるほど、VRで住まい選びの時間が短縮できたり、家具を配置した部屋を疑似体験することで
より住みたい部屋に近づけられるのかもしれない。住まい選びの基準や方法、あわせて部屋づ
くりの方法も、確実に変化しているなと実感する取材となった。

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24 定年後に親と同居・リフォーム［後編］ 相続の先まで考える 2017/1/6　読売新聞
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定年を機に妻と猫4匹を連れて東京のマンションから38年ぶりに実家にUターン。親と合わせて
合計300歳になる高齢家族が、介護や相続など将来に備えてリフォームを実施しました。前回は
おもに水まわりのリフォームを計画してから実施後のBefore・Afterまでお伝えしましたが、今
回は相続など先を見据えた際のリフォームのポイントなどについてお伝えします。
自分が死んだあとのことまで考えて、売却も視野に入れる
一般的な二世帯住宅のリフォームでも、親の介護、看取りとその後の相続は当然視野に入れな
いといけないでしょうが、高齢二世帯では子世代の相続、つまり自分たちの死後のことも想定
せざるをえません。もちろん、親より自分が先に死ぬ可能性もないとはいえないのですが、と
りあえず親世代を看取ったうえで、妻より夫が先に死ぬと考えるのが自然でしょう。このとき
、仮に住宅を相続できたとしても、最後に残った妻にとってそこが「終の棲家」としてふさわ
しいかどうかも考えておくべきです。
わが家の場合、両親と夫を看取った後、妻は血縁も地縁もほとんどない土地にひとり残される
ことになります。しかし、子どもや孫たちが暮らす東京から遠く離れ、たった一人で老後を過
ごすことを果たして彼女は望むでしょうか。もし、彼女が東京に戻ることを願うなら、私が元
気なうちに自宅を処分するなどして資金を用意しておく必要があります。
また、親の死後に家だけ地方に残されても生活圏が東京の子どもたちにとってはありがた迷惑
ですから、いずれにしても私の代できちんと整理しておかないといけません。リフォームの際
も、今の住まいを夫婦の終の棲家として絶対視せず、妻や子の相続までも視野に入れ、将来の
売却可能性なども考えたうえでプランを検討する必要を感じます。
売却査定、ハウスメーカーの査定方式で建物が40％高くなる
近い将来の相続が予想され、また売却の可能性もあるなら、リフォームが資産価値にどれくら
い影響するのかは知っておきたいものです。このように考え、施工したハウスメーカーと信託
銀行の無料診断を利用してみました。
評価方法は、土地は取引事例比較法（近隣との比較）、建物は原価法といって、再調達原価（
同じ建物を建てる際にかかる費用）から経過年数分減価させるものです。結果、実査なしの簡
易査定だった信託銀行と、住宅の詳細な建築設備情報や維持管理の履歴情報を反映したハウス
メーカーとで、建物の評価額に大きな差が出ました。
現在の中古一戸建ての査定においては、耐久性に優れた構造躯体（スケルトン）と使用頻度が
高く劣化しやすい内装・設備（インフィル）を特に区別せず、一律20年前後の償却期間でまと
めて評価するのが一般的です。今回の信託銀行の査定がこれに当たりますが、重量鉄骨住宅な
ので木造住宅より減価率は低めに（残存価格は高めに）なっていました。
一方、ハウスメーカーが採用したスムストック（※）査定方式は、スケルトンとインフィルを
区別するもので、メンテナンスの状況やその履歴の有無など従来の査定方式では評価対象とさ
れていないポイントも加味します。結果として、スムストック方式で査定したほうが40％も高
くなったのには驚きました。建物が適切に維持管理され、履歴情報が整理されていれば資産査
定で有利だということです。
※優良ストック住宅推進協議会の会員各社が供給してきた建物のうち、（1）新築時の図面、こ
れまでのリフォーム、メンテナンス情報等が管理・蓄積されている、（2）建築後50年以上の長
期点検制度・メンテナンスプログラムの対象になっている、(3)「新耐震基準」レベルの耐震性
能がある、という条件を満たすものを「スムストック」と定義しています。
残念ながら、どのようなリフォームなら資産評価にどのくらいプラスになるかといった実証研
究は、中古流通市場が小さい日本にはまだあまりないようです。ただ、査定してくれた両社に
ヒアリングした感触では、リフォームにかけた金額分だけ資産価値が上がることはありえない
が、古い設備が更新されていればマイナス要因にはなりにくいだろう、というものでした。
確かに、自分が住むつもりの買い手が、30年は経とうかという旧式のトイレやユニットバスを
見たら、必要となるリフォーム分の値引きを要求してもおかしくありません。また、耐震補強
済みの住宅であれば、そうでない住宅より高く評価されるでしょう。一方、間取りの変更は、
趣味嗜好の違いもあって判断が難しそうです。結局、旧式の水まわりとエアコンの交換は最低
限すべきだと考えました。
親の資金に頼ってはいけない理由、兄弟姉妹でもよく話し合いを
兄弟姉妹など相続人が複数いる場合、リフォームで注意すべきことは資金の出どころです。例
えば、親と同居する長男だからといって、親の金融資産を勝手にリフォームに充てれば、兄弟
姉妹間のもめ事になる可能性があります。もちろん、自費でリフォームしたいと親が子どもた
ち全員の前で宣言してくれれば問題はないのでしょうが、親のためだからいいだろうと独断し
てしまうと危険です。親の資産は相続が発生すれば子どもたちで分配されるべき資産でもある
からです。
また、せっかくリフォームするのだからと、インテリアを一新したり自分の書斎をつくったり
など、本来の目的以外の改修までしてしまっては言い訳もできません。子ども間で無用のトラ
ブルを生まないために、事前にしっかりと話し合い、同意が得られない場合は自己資金でやれ
る範囲でする、という意識が必要だと思います。
今回は、とりあえず自分の退職一時金を充てるつもりでしたが、プランを見て両親が大乗り気
になってくれたら親資金の投入も期待できる、という皮算用もなかったといえばうそになりま
す。そんななか、自身に胃がんが見つかり一時はリフォームどころではなくなりました。幸い
早期発見のため大事に至らず、すぐに元の生活に復帰できたうえ、さらに幸運なことに三大疾
病特約付きの保険に加入していたため、保険金で自己資金を大幅に増額できました。自分たち
はまだまだ元気だし、トイレも風呂も使えるのにもったいない、と当初からリフォーム自体に
あまり乗り気でなかった親に資金を出してもらうのはちょっと難しそうだな、と思っていただ
けに本当にラッキーでした。まさに「人間万事塞翁が馬」です。
リフォーム資金に限らず、同居しているといって親の介護や延命治療、相続などデリケートな
問題を勝手に決めてしまうと、あとあともめ事になりかねません。「家族なのだから言わなく
ても分かってくれている」と思うと間違いのもとです。
筆者には弟と妹がいるのですが、事前に兄弟姉妹とのコミュニケーションをしっかり取ってお
くべき、というのがリフォーム会社から最初にもらったアドバイスでした。現に、兄弟げんか
から親と親の資産の取り合いに発展して最後の最後にリフォーム契約が破談になったことがあ
ったそうです。また、家裁で離婚や相続の調停委員をしている知人からも同様の助言を受けた
こともあり、親の介護やリフォームなどについてやや疎遠気味だった兄弟姉妹の意向も確認し
ました。
ちなみに、自己資金だけなら意思決定が速いというメリットもあります。他人の資金をあてに
していると予算がなかなか決まりませんが、自己資金だと「ない袖は振れない」だけに予算の
上限が明確です。また、設備や壁などの色やグレードを決める際、自分の意見を通しやすいと
もいえます。
リフォームは生活習慣を変えるきっかけにもなります。今回のリフォームを契機に、夫婦で整
理整頓や清掃をこまめにして生活空間をすっきりさせようと決めました。
実は、物を簡単に捨てられない両親が水まわりの収納にストックしていた古いバスマットやト
イレカバー、ブラシなどはリフォームの際にこっそり処分し、新しい洗面化粧台の収納面積も
あえて以前より小さくしています。手の届くところ、見えるところに何でも置きたがる両親に
は最大限配慮しつつ、少なくとも自分たちが使う物は最小限にして、使う都度収納から出し入
れするようにしています。
また、毎日掃除でしっかり身体を動かせば、消費カロリー増加でダイエットにもなり一石二鳥
です。風呂が1カ所しかないので入浴の順番をどうするかが悩ましい問題でしたが、風呂掃除を
買って出れば、堂々と一番風呂に入れるというメリットもあります。もっとも、日々の清掃で
トイレの汚れが気になるようになると、小用を足すときに座らざるをえなくなるのが悩ましい
ところです。
しかし、今回のリフォームによる最大の変化は、きれいで使いやすくなったDKやトイレ、洗面
化粧台のおかげで、妻が友人など来客をもてなす機会がずっと増えそうなことです。住み慣れ
た東京を離れて一緒に付いて来てくれた妻が、趣味の雑貨づくりに専念でき、自慢の料理や菓
子づくりの腕を存分にふるい、来客との楽しいおしゃべりに花を咲かせる環境をつくれたのな
ら何よりです。
定年退職して実家に戻ると告げたとき、「残された人生の目標をしっかりもち、両親や妻と向
き合いつつ、自分や家族の健康管理にも気を配らないといけないよ」と古い友人に言われまし
た。
実家に戻って生活価値観の違う両親とのコミュニケーションギャップに悩み、がんの手術とい
うアクシデントに見舞われながら、親や妻の将来を考え、兄弟姉妹とも話し合って取り組んだ
リフォームは、図らずも友人の助言を実践する貴重な経験でもあったといえます。

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25 定年後に親と同居・リフォーム［前編］ 高齢二世帯のリフォーム 2017/1/5　読売新
聞
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定年を機に妻と猫4匹を連れて東京のマンションから38年ぶりに実家にUターン。一戸建て住宅
で二世帯居住を始めたものの、生活価値観の違う老親との暮らしに、ホームのはずなのにいま
だにアウェー感覚から抜けられない毎日。そんななか、胃がん発覚という想定外の危機にも見
舞われつつ、介護や相続など将来に備えてリフォームを果たすまでの様子を2回に分けてお伝え
します。
二世帯住人4人合わせて300歳のリフォーム
冬の寒さが残る3月に始めた同居ですが、エアコンを入れても猛烈に寒い1階には閉口しました
。一方、冬温かかった日当たりの良い3階は、夏は夜になっても熱がこもって寝苦しさは格別で
す。また、水まわりの設備は20年前のものだけに、陳腐化したデザインもさることながら、１
度に13Lも水が流れるトイレや保温の悪い湯船など省エネ面でも大いに不満があり、できればリ
フォームしたいと思いました。
若い世帯なら、生活の快適性や利便性、省エネなどがリフォームのキーワードになるでしょう
。趣味嗜好の実現や格好良さなどといった面も重視されるかもしれません。これに対して、二
世帯4人合わせて300歳になろうかという高齢世帯なので、お互いできるだけ長く健康に過ごせ
、たとえ加齢や病気、けがで身体が不自由になっても安心して住み続けられる環境の確保がよ
り重要だと考えました。
幸いわが家は丘陵地に20年前に建てられた重量鉄骨構造のプレハブ住宅なので防災・防火面は
安心で、災害時に足腰の弱った両親と一緒に避難生活するリスクは避けられそうです。また、
室内事故防止として、部屋の段差の解消や手すりの設置、傾斜が緩やかで踏み板の広い階段、
引き戸などのバリアフリー対策が建築時にされていたのには驚きました。
残念ながら玄関にスロープや手すりはありませんが、こちらは介護認定を受けて補助金で設置
するつもりです。しかし、窓が多く断熱性が低いうえ、エアコンの効きも悪くて気候の厳しい
夏や冬が過ごしにくいので、夏の熱中症や冬のヒートショックが心配です。また、浴室の洗い
場の狭さや洗面所との段差の大きさ、床のタイルの硬さは足腰の弱った高齢者には危険だと思
いました。
さらに、現在2階で生活している両親が、近い将来階段が使えなくなって1階に生活の場を移す
ことを想定する必要があります。すでに二人とも85歳を超えているので、リフォームに着手す
るなら急ぐべきです。また私自身、経済面でも体力面でもまだ余裕がある今なら決断できても
、10年後にリフォームできるかどうか自信がありません。
そこで、浴室以外ほとんど使われていなかった1階だけをフルリフォームすることにしました。
（1）キッチン、トイレ、洗面化粧台、ユニットバスを交換、（2）DK、トイレ、浴室、和室、
玄関、勝手口の窓やドアのガラス面を複層化、（3）トイレを拡張しドアを引き戸に、（4）DK
と和室に床暖房を設置、（5）ベッドが置きやすいよう和室をフローリング化、（6）古いエア
コンを交換　というもので、間取りはそのままで柱や壁など構造部分にはほとんど手を加えな
いつもりでした。なお、同居直前に3階は猫仕様に、2階の窓ガラスは複層化しており、外壁塗
装や屋上防水工事も済ませて維持管理状態は良好でした。
リフォーム会社探しと見積もり依頼。梅プランに絞り込み、検討開始
次に、具体化に向けて企画提案力と施工監理力のあるリフォーム会社を探しました。まず、以
前猫仕様への改修工事を発注したハウスメーカーのリフォーム担当者に、現在の住居の不満点
や改修イメージを表にまとめて相談を持ちかけました。施工当事者で建物の構造や履歴に精通
しているので期待しましたが、将来的にリフォームを検討したいと言ったのがまずかったのか
、食いつきが悪いというか受け身というか、鈍い反応しかありませんでした。
一方、最新の住宅設備を知るために住宅展示場に行ったのですが、そこで名刺交換した大手不
動産系列のリフォーム会社からはすぐにアプローチがありました。面談してみると、こちらの
ニーズをしっかり把握したうえで良いプランを提案してもらえそうな感触を得ました。また、
リフォーム専業としてかなりの実績もあり、無料で提案書までつくるというので話を進めるこ
とを決めました。
長い人生経験がある高齢者といえども、自宅の売買や建て替え、リフォーム経験が豊富な人は
普通いませんから、少々勉強したくらいではプロの知識や情報量にはかないません。最初から
自分の案を固め過ぎないためにも、リフォーム会社にはこちらのニーズや想いを反映したフル
リフォーム（松竹梅でいえば「松」）と、優先順位からリフォーム箇所を絞り込んだプチリフ
ォーム（「梅」）の提案と概算の予算見積もりを依頼しました。
さすがに「松」プランは素晴らしかったのですが、小さな一戸建て住宅が建てられるくらいの
予算が必要だと分かりました。和室のフローリング化や床暖房設置、対面式キッチン化など既
存の床をいったん壊して張り替えるので工期も長くなります。結局、両親の賛同も得られなか
ったため「松」は早々に断念し、「梅」をベースにどれだけ予算内でスペックの上積みができ
るか検討を進めました。その際、非常に役立ったのは、工事や材料ごとに単価や値引き率など
が細かく示されたリフォーム会社の見積書です。
高齢になると和室は不要、座布団・布団より、椅子とベッドの生活へ
断念した「松」プランでは、両親のベッドやソファーセットを持ち込むので和室を床暖房付き
のフローリングに変えるつもりでした。どうしても親が畳を残したいというなら、端に腰かけ
られる畳敷きの小上がりをつくろうかとも考えていました。床の間や違い棚はそのままでフロ
ーリングにしても結構マッチすることもこれまでの施工例で確認していただけに、リフォーム
できなかったのは残念です。最も、いざとなれば畳の上にカーペットを敷いてベッドなどの家
具を置けばいいだけで、ちぐはぐ感はあっても生活面で大きな問題があるわけではありません
が。
とはいえ、そもそも和室は高齢世帯には無用の長物のように思えます。畳とふすま、障子の部
屋で育った昭和世代にはそれなりの郷愁があるでしょうが、高齢になって足腰が弱ってくると
座布団と布団の生活より、椅子とベッドの生活の方が明らかに楽です。実際、母は介護用ベッ
ドを寝室の畳の上に置いて使っていますし、両親とも普段は居間のソファーに座ってテレビを
見ており、客間である和室は、子ども家族が来る帰省時期か法事の席以外はほとんど使われて
いません。
いまや、旅館の大広間にテーブルと椅子が並び、和室のない間取りの分譲マンションは珍しく
ありませんし、掘りごたつ席のない居酒屋やエレベーターのない旅館は高齢者に敬遠される時
代です。私自身も洋室で寝起きしているので、旅館よりホテルの方がよく眠れます。
もちろん和室は、季節や用途、人数に応じて布団や座布団、こたつなどを出し入れでき、空間
としてのフレキシビリティに優れています。ほどよいクッションのある畳のほうが、自由に寝
転がれてくつろげる、という人も多いでしょう。また、今の和室なら隙間風や暗さとも無縁で
す。しかし、超高齢社会となっている現在、住宅における和室のあり方はもっと議論されてい
いのではないかと思います。
不便を解消！水まわりリフォームBefore・After
結局、予算や家族の意向、建物の構造などの制約のなかで、トイレ、洗面化粧台、ユニットバ
スと和室のエアコンの交換ができました。やはり新しい設備は便利で気持ちが良いうえ、浴室
の床が柔らかく、洗面所（脱衣所）との段差がなくなったので転倒事故防止が図れ、トイレと
浴室の窓ガラスの複層化と洗面所への暖房機設置でヒートショック対策もできました。
なお、断念したDKの床暖房の代替策として、エアコンより足元が温まり部屋の乾燥も防げるガ
スファンヒーターを設置しましたが、いまのところ寒い日もずいぶん過ごしやすくなりました
。
今後の楽しみは、省エネ効果で毎月の水光熱費がどのくらい大きく減るかです。浴槽は湯量が
少なくてすむタイプで、シャワーや洗面化粧台、キッチンの水栓とトイレは節水タイプなので
、水道使用量が特に大きく減りそうです。今住んでいる街は東京より上下水道代が高いだけに
、節水効果の大きさに期待しています。また、和室のエアコンを最新式にし、電力供給者をガ
ス会社に変更したことで、エネルギー料金も減る見通しです。
高齢対応だけでなく生活が楽しくなるリフォームも同時に実施
せっかくリフォームするのですから、生活がより楽しくなるようDKや寝室を同時に模様替えし
ました。具体的には、（1）キッチン機器の交換や照明のLED化、（2）壁紙の一部張り替え、（
3）ダイニングのソファーやテーブル、マット、パネル、ブラインド、カーテン、グリーンなど
インテリアの見直しです。
対面式キッチンはあきらめましたが、気持ちよく料理ができるようLED照明付きの薄型レンジフ
ードや安全装置の付いたコンロ、シャワー切り替えのできる水栓に交換しました。キッチンと
寝室は、天井や柱まわり、壁の一部を色彩豊かで手触りの良い輸入壁紙に張り替えてアクセン
トをつけてみました。また、妻が職人さんからもらった輸入壁紙を板に貼ってパネルにしてみ
たのですが、華やかなデザインや色が白い壁に映えてすてきです。
長くなりましたが、ここまで具体的なリフォームについて紹介しました。後編では、高齢二世
帯住宅でリフォームをする際に注意したい相続や親兄弟との関係などについてご紹介します。
・松村徹
長年、シンクタンクで不動産調査に携わる中、業界の常識には顧客本位を貫く哲学や時代を先
取りする意欲が欠けていると痛感。フリーな立場になって自らも両親と同居して「実家問題」
に悩みながら、利用者目線から面白くて役に立つコラムや記事を発表している。共著に『不動
産ビジネスはますます面白くなる』、『不動産力を磨く』、『猫を助ける仕事』ほか

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26 マンションルールNG集[後編] 駐車場や駐輪場、ベランダの注意点は 2017/1/5　読売
新聞
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分譲マンションを購入すると、管理組合が定めたルールにしたがって生活することが求められ
るのが一般的です。その「ルール」とは、具体的には管理規約や使用細則といったものがあり
ますが、これらをじっくり読む方はおそらく少数派でしょう。前回の記事では、専有部分だと
誤解されやすい共用部分を取り上げましたが、今回は、特定の区分所有者が専用的に使用する
施設や場所に関するNG事例をご紹介します。
「転勤のために、マンションを他人に貸すことに……。駐車場も一緒に貸せるよね？」
分譲マンションの住戸を第三者に貸すこと自体は、定められた用途や用法を守る限り問題はあ
りません。ただし、現在専用使用している共用施設がある場合には注意が必要です。
こうした施設には、駐車場や駐輪場、トランクルーム等がありますが、利用希望者が管理組合
と使用契約を締結します。そして、これらの施設が不要になった場合には、管理組合に返還す
るルールになっているのが一般的です。
したがって、本ケースのように所有住戸を賃貸する際に、現在利用している駐車場も一緒に「
又貸し」するのはNGです。もし、賃借人が駐車場の利用を希望する場合には、入居の際に改め
て空き区画があるか、利用資格を有しているかなどを確認のうえ管理組合に申請することが必
要になります。
なお、筆者が見聞きした類似事例では、マンションを売却する際に駐輪場の利用権を管理組合
に無断でその購入者に引き継いでしまったケースがありました。（本件については、管理会社
を通じて規約の内容を説明のうえ、購入者に新たに利用登録をしてもらいました）
「自宅のベランダの一部が地震で損壊した！ 自分で修繕してよい？」
前回の記事でも説明しましたが、まずベランダが共用部分であることを思い出してください。
通常の管理規約では、「敷地ならびに共用部分等の管理は、管理組合がその責任と負担におい
て行う」と定められています。
したがって、たとえ自分の住戸のベランダが損壊したとしても、（早く修理したい気持ちは理
解できますが）自分の判断で修理を工事業者に依頼して、その費用を後で管理組合に請求する
ような行為はNGです。まずは管理組合（理事長）あるいは管理会社に相談するようにしましょ
う。
もっとも、バルコニーを含めて専用使用権が認められた共用部分については、管理規約で「通
常の使用に伴う管理は、その区分所有者の責任と負担で行う」と定められています。
この「通常の使用に伴う管理」の定義がこれまで曖昧であったため、国交省は2016年3月の標準
管理規約改正に伴うコメントとして「毎月の管理費で賄える範囲」という目安を定めるととも
に、障害物の除去、窓ガラスの破損修理などの範囲にとどまることを例示しています。
ただ、実際の管理規約はそのマンションによって多少の違いが見られるのが実情です。ご自身
のマンションの管理規約がどのように規定されているかを確認し、対処に迷ったら管理組合も
しくは管理会社に相談することをお勧めします。
「隣地の植栽が伸びてマンション敷地内を越えてきた。邪魔なので切りたい」
結論から言えば、隣の木が越境してきたからといって無断で切るのはご法度です。民法には、
「隣地の竹木の枝が境界線を越えるときは、その竹木の所有者に、その枝を切除させることが
できる。」（第233条1項）との規定があるからです。
つまり、その植栽の所有者に越境部分の枝を切るように請求することはできますが、所有者に
無断で勝手に切ることまでは許されていないのです。
なお、ついでに言えば、本ケースはマンションの敷地にかかわる問題のため、枝の切除を請求
する主体も居住者ではなく、管理組合となります。したがって、組合の代表である理事長（理
事会）を通じて切除を要請するのがよいでしょう。
マンションにおいて居住者が誤解しやすいポイントは２つ。ひとつは「専有部分と共用部分の
境界線」、もう一つは「専用使用権のある共用部分の取り扱い方」です。自分が所有者といっ
ても集合住宅であるため、一戸建てと異なりさまざまなルールがあるマンション。本記事をき
っかけに管理規約の内容に関心をもってもらえると幸いです。

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27 マンションルールNG集[前編] ここは専有部？ それとも共用部？ 2017/1/4　読売新
聞
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分譲マンションを購入すると、管理組合が定めたルールにしたがって生活することが求められ
るのが一般的です。その「ルール」とは、管理規約や使用細則といったものがありますが、こ
れらをじっくり読む方はおそらく少数派でしょう。最低限おさえておきたい、マンションでのN
G行為について、2回にわたってお伝えします。前編となる今回は、専有部分と共用部分の区別
について。これが正しく理解できないと、思わぬトラブルに発展する可能性があります。

（1）「住戸の玄関ドア」は専有部？ 共用部？
「それはもちろん専有部分でしょう！」と思ったあなた。残念ながら、不正解です。玄関ドア
の内側は専有部分ですが、外側は実は共用部分なのです。
例えば、現在の玄関ドアの色が気に入らないからと言って、各住戸で勝手に玄関ドアの外側を
ほかの色に変えるのはNGです。美観が統一されず、マンション全体の価値に悪影響を及ぼすこ
とも予想されるからです。一方、ドアの内側については専有部分ですから、部屋の壁紙張り替
えと同様、好みのカラー等に塗り直すことも可能です。
なお、玄関ドアにある「鍵穴」も専有部分です。したがって、区分所有者の責任と負担でシリ
ンダーを交換することができます。ただし、オートロック式のマンションの場合、集合インタ
ーホンの利用も兼ねているので、あらかじめ管理組合等にメーカーや仕様等を確認したうえで
進めることをお勧めします。

（2）「窓ガラス・網戸」は専有部？ 共用部？
これらも、玄関ドアと同様に住戸に接しているため専有部分と考えがちですが、実は共用部分
です。ガラスが破損した部分を修理する程度は可能ですが、例えば結露対策のために二重ガラ
スに変えたいと思っても、勝手に工事はできないのでご注意ください。
もしこのような不満や改修工事の要望がある場合には、まずは管理組合や管理会社に相談する
ようにしましょう。管理組合によっては細則等で許されているケースもあります。そうでない
場合でも、ニーズによってはマンション全体の修繕工事として検討してもらえるかもしれませ
ん。

（3）「バルコニー」は専有部？ 共用部？
各住戸に敷設するバルコニーも専有部分と考えがちですが、こちらも共用部分です。
マンションの共用部分には2種類あり、エントランスや階段・廊下、エレベーターなどのように
誰でも利用できる場所と、特定の区分所有者のみが専用的に使用できる場所があります。後者
には、バルコニーや専用庭のほか、駐車場、駐輪場、トランクルームなどがあります。
なお、専用使用権のある共用部分には、管理規約において「通常の使用に伴う管理については
、専用使用権を有する者がその責任と負担で行うものとする」と定められているのが一般的で
す。この「通常の使用に伴う管理」の範囲ですが、例えばバルコニー内の清掃作業や専用庭の
芝刈り、あるいは専用庭内の植栽への水やりなどが含まれ、その部屋の区分所有者自身が行う
ことを想定しています。

（4）専有住戸内にも共用部があるの？
住戸内部はすべて専有部分と早合点して自由に修繕できるものと考えがちですが、それは誤り
です。天井、床、壁については、壁紙を交換するなどの簡易なリフォームはもちろん可能です
が、その内側の躯体部分は共用部分と定められています。
例えば、間取りを変更するためにコンクリート壁を削る、あるいは部屋にエアコンを設置する
ために躯体内部に穴を開けるといった行為は、建物の構造上重要な部分やその内部にある配管
・配線類（電気、ガスや給排水など）に損傷を与える可能性があるからです。共用部の改造を
含むようなリフォーム工事を過って行わないようにご注意ください。
いかがでしょうか。今回取り上げたテーマはもっとも基本的な項目ですから、知らなかった方
はぜひご自身のマンションの規約等を読んで確認してみてください。なお、部屋のリフォーム
を行う場合には、管理規約や細則であらかじめ禁止事項や申請書類の提出等必要な手続きを定
めている管理組合が一般的なので、必ず事前に確認することをお勧めします。
後編では、駐車場、バルコニー、専用庭など、共用部分でありながら区分所有者が専用的に利
用できる施設等に関してありがちなNG集を取り上げます。お楽しみに！

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28 東急不、埼玉で総合病院一体マンションを共同開発　低層階に薬局など入居 2017/1/
10 日経産業新聞
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　東急不動産は埼玉県川口市で、地元総合病院と一体の分譲マンションを開発する＝「ブラン
ズ川口元郷」〔資料請求する〕。病院の隣接地にマンションを建て、低層階に病院の付属施設
が入居する。病院での健康診断の予約などができる住民専用ウェブサイトも計画している。埼
玉県は全国でも高齢化の進行が速く、住宅と医療を一体化する同社の試みが注目されそうだ。
　マンションを共同開発するのは川口工業総合病院で、15の診療科と約200の病床がある。2013
年に隣接地から病院を移転、新築。かつて病院があった隣接地（約3000平方メートル）の活用
法を検討していた。

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29 トヨタホーム、賃貸併用住宅に参入　都内に展示場開設 2017/1/5 日経産業新聞
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　トヨタホームは賃貸向け商品の販売を強化する。今月から一般の戸建て住宅と賃貸住宅の併
用商品に参入し、年間30棟を販売する計画だ。東京都内には同社初となる賃貸住宅の展示場を
開設した。戸建て市場が伸び悩む一方で賃貸は堅調に推移しており、成長市場を取り込む。
　併用商品「エスパシオ・ウィズメゾン」を9日に発売する。トヨタホームが併用の専用商品を
販売するのは初めてだ。狭小・変形敷地への対応が容易な鉄骨軸組工法の商品で、オーナーの
居住部分と一人暮らし向けのワンルームや小家族の入居を想定した1ＬＤＫを組み合わせること
ができる。参考価格は3.3平方メートルあたり75万円に設定した。

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.665 　2016/12/15～2016/12/21

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.665 　2016/12/15～2016/12/21
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―*―*―*　ＭＥＮＵ　*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 ミサワホーム、ＩｏＴ住宅を披露
2 住宅の売買、こんな仲介業者を選びたい
3 民泊巡る苦情、4～11月は166件　東京・新宿区、前年度比7割増
4 大和ハウス、転勤で賃貸なら家賃を定額保証
5 空き家やお墓、九電が見守り　生活密着で顧客引き留め
6 大建工業、マンションリノベ事業参入
7 東京・新宿区、「都市型モデル」の民泊ルール　新法見据え検討

【朝日新聞】
8 今後の不動産価格　「あまり変わらない」が過半数に　シースタイル調査　
9 9カ月連続でマイナス　首都圏11月の賃貸成約　千葉は増加
10 改正宅建業法　インスペクション規定は18年4月1日施行
11 マンション管理実務基礎講座の教材発行 管理協
12 11月分譲マンション賃料、首都圏5カ月連続上昇　東京カンテイ調べ
13 UR都市機構　女子のおしゃれな暮らしを提案する「ヘヤコレ」始動
14 首都圏新築マンション供給、11月は前年比22%減　不動産経済調べ
15 UR都市機構他　横浜市団地で「子育て支援共助」を推進

【読売新聞】
16 小池知事「避難者に都営住宅」支援策継続を表明
17 さあ大掃除！　フローリングのワックスがけに挑戦
18 泊村　水道料軽減廃止へ
19 マンションに児童相談所「反対」…住民組織決定
20 米ＦＲＢ、１年ぶり利上げ…来年は３回の見通し
21 熊本支援　組手什に奨励賞…ウッドデザイン賞

【日経産業新聞】
22 パナソニック、パナホームを完全子会社化　住宅で成長めざす
23 ＥＶから住宅へ給電　制御用リレー部品、富士通系が開発
24 建機の設計・操縦ＶＲで　米キャタピラー
25 太陽光パネル表面汚れ防ぐ　慶大、貝殻まねた被膜技術
26 演算工房　トンネルの変形見える化

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1 ミサワホーム、ＩｏＴ住宅を披露 2016/12/21　日本経済新聞
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　ミサワホームは21日、あらゆるモノがネットにつながる「ＩｏＴ」機器を設置したモデルハ
ウスを都内で報道公開した。シャープやヤフーなど約10社が参加し、ＩｏＴで家の中の生活が
どう変わるかを実演した。新築市場の縮小が見込まれるなか、家電メーカーなど異業種の知見
を集めて、付加価値が高い住宅の提案を目指す。
　21日午前、都内の２階建て住宅のリビングで、ＩｏＴを生かした生活シーンが次々と披露さ
れた。シャープのロボット型携帯電話「ロボホン」に話しかけてタクシーを呼んだり、ヤフー
のスマートフォン（スマホ）向けアプリを使って、照明やカーテンを天気に合わせて調整した
りする活用例を各社の担当者が紹介した。
　ユカイ工学（東京・新宿）のロボット「ボッコ」や、ロビット（同・板橋）のカーテン自動
開閉装置などベンチャー発の商品も一堂に会した。
　ミサワホームの宮本真一情報システム部長は「住む人にどんなメリットがあるかを一緒に確
認しながら、ロボットやＩｏＴ機器と調和する住宅の提案につなげていきたい」と狙いを話し
た。
　国内の新築住宅着工戸数は2015年度の92万戸から、30年度に54万戸台に減るとの予測もある
。ミサワホームは異業種と連携したＩｏＴの住宅への活用で、他社との違いを打ち出す。トヨ
タホームによるミサワホームの子会社化に続き、20日にはパナソニックがパナホームの完全子
会社化を発表した。ＩｏＴ家電と住宅を組み合わせた提案は競争が激化しそうだ。

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2 住宅の売買、こんな仲介業者を選びたい 2016/12/21　日本経済新聞
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不動産コンサルタント　田中歩
　不動産の売買仲介業に携わるひとりとして、「仲介の価値」とは何なのだろうと、ふと思う
ことがあります。
　売買仲介というのは（１）買い主のための物件探し、売り主のための買い主探し（２）価格
査定（３）権利関係や都市計画法や建築基準法などの公法規制、マンション管理に関する重要
なポイントなどに関する調査と説明（４）売買契約書案の策定と成約に向けた交渉――という
仕事です。そして、これらを通じて成約に至ると、仲介手数料をいただけるということになっ
ています。

■縮小する情報格差
　かつては、売り物件に対する情報量は仲介業者のほうが断然多かったのですが、現在はウェ
ブサイトの発展によって仲介業者も消費者も売り物件情報を知るチャンスにほとんど差はなく
なってきました。つまり、仲介業が消費者に提供してきた（１）の価値は大きく低下している
のです。
　そうなると、仲介の価値として残っているのは、上記（２）～（４）ということになります
。
　（２）の価格査定ですが、現在は人工知能（ＡＩ）技術を利用し、中古住宅の販売事例をベ
ースに価格を推定しているサイトがいくつも出てきています。
　過去の販売価格の事例をベースにするため正確性には欠けますが、もし実際の取引事例が公
開されれば、より正確な価格推定がウェブ上で無料かつ自動的に開示されることになります。
近い将来、仲介業者がわざわざ価格査定をする必要はなくなってしまうかもしれません。
　（３）や（４）は「消費者が後日トラブルに巻き込まれないようにするための業務」といえ
ますが、これについても仲介業者の専門性が試される業務なのかといえば、疑義があります。
　仲介業者からは、物件調査力や契約書作成力を通じたトラブル回避力が自分たちの価値であ
るとの主張が聞かれます。しかし、トラブルの多くは基本的なミスによるものばかりなのです
。
　例えば、宅地建物仲介業は従業員の５人に１人が宅地建物取引士であればいいというルール
になっているため、宅地建物取引士の資格がない人でも契約直前まで営業することができます
。しかし、売買契約締結前に行われる「重要事項説明」は宅地建物取引士でなければできませ
ん。
　結果として、物件を見たこともない、調査も自身で行っていない、これまでの交渉経緯も知
らない宅地建物取引士が重要事項説明を行うということが多々行われています。当然、調査ミ
スに気付かないことや、これまでの経緯を知らないが故の説明ミスが発生します。

■インスペクションの重要性
　最近では、設備保証や瑕疵（かし）保険などが付帯した仲介サービスも広がっており、より
安心な取引になってきてはいる面もあります。とはいえ、本来は保証や保険の前に、インスペ
クション（建物診断）で建物の劣化状況やコンディションをチェックし、購入後にどのような
メンテナンスをしていくべきかアドバイスすることの方が本質的です。設備についても交換時
期やその費用を事前に買い主に説明しておくことのほうが大切なのではないかと思うのです。
　宅建業法改正に伴い、インスペクションのあっせんの可否やインスペクション結果の説明な
どが仲介業者に義務付けられることになりましたが、インスペクションの経験のない仲介業者
に調査・説明能力があるのかどうか甚だ疑問です。
　では、仲介業が目指すべき価値とは何なのでしょうか？
　私見ではありますが、仲介業は金融業界でいう「ゲートキーパー（門番）」のような存在を
目指すべきではないかと思っています。情報劣位の消費者のために様々な情報を提供し、消費
者のためにわかりやすく説明しつつ、的確な選択肢を明示するという存在です。
　ゲートキーパーのような立場を目指すのであれば、少なくとも宅地建物取引士の資格がない
者は仲介営業をすべきではないでしょう。そして、できれば、建築や建物劣化に関する知識、
ＣＦＰやＦＰ技能士１級程度のファイナンスや税務についての知識も宅地建物取引士は身につ
け、かつ経験を積み、依頼者に寄り添いアドバイスしていく力が必要だと思います。
　中古住宅の売却についていえば、売り物件を一つの商品と考え、買ってくれそうな方を想定
し、そのためにどのように商品化し、どのように想定した買い主に情報を届けるかというマー
ケティングの経験と実績も積んでいかなければならないでしょう。
　買い主のための仕事をするなら、その方の人生と暮らしのデザインを考えるサポート力が必
須となるでしょう。買い主が何のために家を買おうとしているのか、その考え方は買い主にと
って適正なのか、住宅資金、教育資金、老後資金のバランスを考えてサポートできているのか
ということを買い主に寄り添って考え、提案できる力を身につけねばならないと思います。単
に「今払っている家賃と住宅ローンの返済額が変わらないから買った方がお得」というような
セールスは断じてやってはいけないと思います。
　こうした努力を私たち仲介業者が積み重ねる一方で、流通の仕組みも変えていく必要があり
ます。

■買い主にも仲介業者を選ぶ権利を
　売り主は仲介業者を選べますが、買い主は選べない環境にあります。ウェブなどに掲載され
ている物件には、はじめから仲介業者がひも付いているからです。
　買い主は物件を選ぶ権利があるだけでなく、仲介業者や仲介担当者を選ぶ権利もあるはずで
す。売り物件情報に対する情報格差がなくなってきている現在、そのほうが健全です。
　また、取引事例を一般に公開することも消費者や業界にとってもよいことだと思います。成
約価格がブラインドにならないということは、取引の活性化につながります。
　個々にばらばらになっている情報、例えば、公法規制、上下水等のインフラ情報、路線価、
固定資産税評価額や年税額、浸水履歴、洪水ハザードマップ、地盤データなどをウェブに掲載
された売り物件にひも付け、仲介業者だけでなく消費者も閲覧できるようにすればよいと思い
ます。
　情報開示のハードルは高いかもしれませんが、マンション管理組合の財政状況や議事録、修
繕履歴や長期修繕計画案、その他の活動実績なども開示されるべきだと思います。開示してい
るマンションは管理に自信がある証拠となり、開示していないマンションよりも資産価値が高
くなるのではないでしょうか。そうなれば、管理組合の方々にとって、情報開示は資産価値維
持向上のためのインセンティブにもなるでしょう。
　仲介業者はこうした各種情報を消費者に代わって読み解き、消費者に分かりやすく説明し、
消費者のアドバイザーとして仕事をしていくことが今求められる価値の一つなのではないでし
ょうか。
　読者の皆さんの中には、これから住まいを買おう、売ろうとお考えの方もいらっしゃると思
います。ここで挙げた仲介業の価値についてどうお感じになられたでしょうか。
　私と同じような考え方をしている仲介担当者の方は、大手中小問わず少なからずいらっしゃ
います。こうした考え方を行動に移している仲介業者や担当者をぜひ見つけていただければと
思います。

田中歩（たなか・あゆみ）　1991年三菱信託銀行（現・三菱ＵＦＪ信託銀行）入行。企業不動
産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務
に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインス
ペクション付き住宅売買コンサルティング仲介など、ユーザー目線のサービスを提供。2014年1
1月から「さくら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」執行役員として、総合不動産コンサ
ルティング事業の企画運営を担う。2017年1月14日（土）「不動産投資 成功の実践法則50」（
ソーテック社）出版記念イベントを開催。不動産コンサルタントの長嶋修と田中歩が不動産投
資の極意を語り尽くします。詳しくは http://www.sakurajimusyo.com/publish0114

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3 民泊巡る苦情、4～11月は166件　東京・新宿区、前年度比7割増 2016/12/21　日本経
済新聞
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　東京都新宿区は20日、マンションの空き部屋などに有料で旅行者を泊める「民泊」を巡り、
住民からの苦情が4～11月で166件に上ったと明らかにした。4～9月の半年間で115件とすでに前
年度（95件）を超えていたが、10月以降も月に20件を超すハイペースで推移している。
　区が同日開いた民泊に関する独自ルールの検討会議で明らかにした。

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4 大和ハウス、転勤で賃貸なら家賃を定額保証 2016/12/20　日本経済新聞
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　大和ハウス工業は19日、新築の戸建て住宅を販売する際、全物件で建物の賃貸価格を定額保
証する制度を導入すると発表した。20日から始める。転勤などで賃貸に出す場合、6カ月間空室
が続くと、以降は所定の家賃を保証する。ただ、地域によってはゼロ円になることもあるとい
う。一般社団法人の移住・住みかえ支援機構（東京・千代田）の制度を用いる。

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5 空き家やお墓、九電が見守り　生活密着で顧客引き留め 2016/12/19　日本経済新聞
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　九州電力は19日、来年1月から新たな生活支援サービスを導入すると発表した。九電の契約者
の空き家とお墓の状況を有料で確認。結果は写真を添えて報告する。今年4月からの電力の全面
自由化で価格競争が激しいが、生活に密着したサービスを充実させて顧客の引き留めを図る。
　生活支援サービス「九電あんしんサポート」の一環で、「空き家サポート」と「お墓サポー
ト」を来年1月16日から新たに始める。契約者の依頼を受けて空き家やお墓を確認し、報告書を
送る。実際の業務は検針の委託先である九州総合サービスなどが手掛ける。

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6 大建工業、マンションリノベ事業参入 2016/12/15　日本経済新聞
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　大建工業はマンションのリノベーション（大規模改修）事業に参入すると14日発表した。子
会社化したマンションリノベ会社のパックシステム（東京・品川）を活用する。建材の販売や
工事受注の獲得につなげてノウハウを拡充する。消費者のニーズを捉えて施工しやすい部材な
ども開発する。2019年3月期に、住宅リフォーム施工の売上高を16年3月期の約2.5倍の28億円に
伸ばす。

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7 東京・新宿区、「都市型モデル」の民泊ルール　新法見据え検討 2016/12/15　日本経
済新聞
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　東京都新宿区がマンションの空き部屋などに有料で旅行者を泊める「民泊」を巡り、区内独
自のルールづくりに乗り出した。訪日客の急増で宿泊需要が伸びる一方、旅館業法に基づく許
可を受けない違法民泊が目立ち、住民の苦情が後を絶たないため。政府が来年の通常国会に提
出予定の民泊規制を緩和する新法の施行後も見据えて一定の歯止めをかけたい考えだ。
　区は有識者や住民、不動産団体、警察・消防の代表が参加する検討会議を10月に設けた。民
泊の実情や課題について月1回程度意見交換し、条例も視野にルール策定の参考にする。新法を
にらんだルール作りは珍しく、吉住健一区長は「都市型民泊ルールのモデルケースにしたい」
と話す。

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8 今後の不動産価格　「あまり変わらない」が過半数に　シースタイル調査 2016/12/21
朝日新聞　
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　不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルが30代～60代の「不
動産売却の経験がある、意志がある」という全国500人を対象に今後の不動産価格の見通しにつ
いて調査した。
　それによると、不動産価格は「今後も変わらない」と思う人が55.2%、「上がると思う」が24
.8%、「下がると思う」が20.0%で、過半数が変化がないとの回答だった。20年の東京オリンピ
ック・パラリンピック後の見通しを聞くと、「今後も変わらない」が39.4%、「下がる」が35.4
%と増加、「上がる」が25.2%となり、東京オリンピックを1つの景気の転換点と考えている人が
多いことが分かった。
　また、地域別に見ると、中部や近畿では東京オリンピック後も「あまり変わらない」が半数
近くを占め、五輪特需は関東に限定されているという見方となった。

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9 9カ月連続でマイナス　首都圏11月の賃貸成約　千葉は増加 2016/12/21 朝日新聞
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　アットホームの調査によると、11月の首都圏における居住用賃貸物件成約数は1万6367件で、
前年同月比9.5%減となり、9カ月連続のマイナスとなった。また、先月まで4カ月連続全エリア
で減少が続いていたが、千葉が同6カ月ぶりに増加に転じた。東京23区は7180件で同11.6%減。
東京都下、埼玉県、神奈川県も減少した。東京23区はマンションに加え、アパートも二桁減と
なり同9カ月連続減。また、新築物件ではシングル向きアパートが、成約の多い神奈川県で大幅
減となったこともあり、同2年11カ月ぶりに減少に転じた。

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10 改正宅建業法　インスペクション規定は18年4月1日施行 2016/12/20 朝日新聞
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　第190回国会で成立し、本年6月3日に交付された改正宅建業法について12月20日、施行期日を
定める政令が閣議決定された。インスペクション(建物状況調査)に関する規定については18年4
月1日、それ以外の営業保証金等に関する施行期日は17年4月1日と決まった。

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11 マンション管理実務基礎講座の教材発行 管理協 2016/12/20 朝日新聞
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　マンション管理業協会は12月20日、マンション管理の基礎を学習する人に向けた教材「マン
ション管理実務基礎講座」の販売を開始した。
　内容は、テキストとテキスト解説用2枚組DVD、課題問題とその正解と解説で構成。販売価格
は、会員価格が9720円、一般価格が1万800円。問い合わせは、同協会試験研修部、電話03(3500
)2720。

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12 11月分譲マンション賃料、首都圏5カ月連続上昇　東京カンテイ調べ 2016/12/19 朝
日新聞
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　東京カンテイ(http://www.kantei.ne.jp/)の調査によると、11月の首都圏・分譲マンション
賃料は前月比1.5%上昇の2738円(1平方メートル当たり、以下同)と5カ月連続で上昇した。
　都県別で見ると、東京都では同プラス1.9%の3212円と大きく下げた前月からやや持ち直した
。対照的に、神奈川県(2008円、同0.9%下落)、埼玉県(1585円、同0.4%下落)や千葉県(1494円、
同2.7%下落)では軒並みマイナスとなっており、埼玉県と千葉県では下落傾向で推移している。

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13 UR都市機構　女子のおしゃれな暮らしを提案する「ヘヤコレ」始動 2016/12/16 朝
日新聞
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　UR都市機構は、日本最大級のファッションショー「神戸コレクション」との共同プロジェク
ト「ヘヤコレ」を立ち上げた。女子理想のおしゃれ部屋を作り、主に若い女性を対象に、団地
での暮らし方を発信するもの。第1弾として、4つのモデルルームを大阪と兵庫で公開する。

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14 首都圏新築マンション供給、11月は前年比22%減　不動産経済調べ 2016/12/15 朝日
新聞
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　不動産経済研究所の調査によると、11月に首都圏で供給された新築分譲マンションは2701戸
で、前年を22.7%下回った。大型物件の供給が少なく、市場に冷え込み感が出た。また、契約率
も62.5%(前年比19.6ポイント低下)で好不調ラインの70%台を下回った。1戸当たりの平均販売価
格は5161万円で前年比18.4%下落。価格が割高な東京都心部での供給が少なかったことが影響し
た。

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15 UR都市機構他　横浜市団地で「子育て支援共助」を推進 2016/12/15 朝日新聞
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　UR都市機構は、来年1月から横浜市の港北ニュータウンメゾンふじのき台で、子育て支援共助
による自立的な地域コミュニティの形成を目指す様々な取り組みを行う。AsMama(アズママ)の
企画を採用する形で、19年12月まで、取り組みを予定している。「子育てシェア」では、顔見
知り同士で子供の送迎や託児を頼りあう。御礼に1時間500～700円ルールとするなど。1月25日
には、この取り組みについての説明会とイベントを同団地で行う。

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16 小池知事「避難者に都営住宅」支援策継続を表明 2016/12/21 読売新聞
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　福島県外の自主避難者への県の住宅無償提供が来年３月で打ち切られることについて、東京
都の小池百合子知事は２０日、「引き続き出来るだけ多くの方々がお住まいいただけるような
制度にしていきたい」と述べ、都営住宅に優先枠を設けるなどの支援策を継続する考えを示し
た。
　同日、東京都庁で行われた内堀知事との会談の中で明らかにした。
　県によると、６月１日現在、県内から東京都内への自主避難者は７５０世帯で、うち３２１
世帯が都営住宅に入居している。
　また、２０２０年東京五輪の追加競技となる野球・ソフトボールの一部試合の県内開催につ
いても、小池知事は「『被災地の復興なくして大会の成功なし』という考え方を強く持ち続け
ていきたい」と支援する考えを伝えた。
　内堀知事は、小池知事が先月２日に県内の被災地を訪問したことに「多くの県民にねぎらい
と激励の声をかけていただき、みなさんが笑顔になって勇気をいただいた」と謝辞を述べ、あ
んぽ柿やリンゴなどの県産品を贈った。

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17 さあ大掃除！　フローリングのワックスがけに挑戦 2016/12/20 読売新聞
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　今年も暮れが近づいて参りました。大掃除の時期です！　年末の大掃除は、一年のホコリを
落として、新年の年神様お迎えの準備をするという意味もある大事な行事です。
　今年は、部屋をいっそう美しく豪華に見せてくれるフローリングのワックスがけに挑戦して
みてはいかがでしょう？　「大変だから……」と思いきや、コツさえつかめばワックスがけは
簡単です。

ツヤだしと傷、汚れの防止に
　ワックスをかけることにより、フローリングの表面に膜ができてツヤが生まれます。
　そして、この膜がフローリングを傷と汚れから守ってくれます。
　ワックスがけは、よく晴れた風のない日の午前中から始めることをおすすめします。雨の日
や湿度の高い日は避けましょう。
　理由としては、ワックス後にしっかりと乾かしたいということと、ワックス前の床の水拭き
掃除の乾燥を早くするためです。
　また、風の強い日はゴミ・ホコリが舞い、ワックスに付着してしまいますから、これも避け
ましょう。
　ワックスがけで困るのが荷物です。
　他の部屋に荷物が運べない場合は、荷物を部屋の半分側に寄せて、床を半分ずつワックスが
けすると簡単です。

ワックスをかけてみよう！
　ワックスをかける手順を紹介します。
■準備するもの■
・ワックス液
・モップ
・ワックス液を入れるトレー
＜１＞　床をキレイに掃除する
　ワックスをする部屋の床面のゴミ・ホコリを掃除機などできれいに取り除きます。バケツな
どの容器の中で、住宅用洗剤や床用洗剤などを水で薄めた液を作り、その液を染み込ませた雑
巾などで床の汚れを取り除きます。水拭きに替えて、汚れと洗剤をきれいに拭き取ります。床
を乾燥させます。
＜２＞　ワックスを塗る
　トレーにワックス液を入れ、モップにワックス液を吸い込ませてから、ワックスをムラなく
薄くフローリングに塗っていきます。その際の注意点として、フローリングの板目と平行にワ
ックスを塗り、また、塗った後の上を歩かないようにするために、ワックス塗りの最後が部屋
の出入り口に来るように塗ることが大切です。
＜３＞　ワックスを乾燥させ、２度塗り
　床を乾燥させます。ツヤや膜の効果を上げるために、ワックスの２度塗りをおすすめします
。

◇

　ワックスがけはコツさえつかめば簡単な作業です。
　天気の良い日にＤＩＹでワックスがけをして、ピカピカのフローリングで新年を迎えてみて
はいかがでしょう

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18 泊村　水道料軽減廃止へ 2016/12/20 読売新聞
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　◆高齢者医療費助成も
　泊村は、１９９６年度から続けていた上下水道料金の軽減措置を廃止するなど、来年度から
住民サービスを大幅に見直すこととし、村議会で１９日、関連議案が可決された。北海道電力
泊原子力発電所からの固定資産税収入が年々減るなど、財政見通しの厳しさが背景にある。
　廃止に伴い下水道料金は一般家庭で５割近く上がる見通しで、ほかにも高齢者（６５～６９
歳）の医療費助成も廃止され、１割ほど負担率が上がるという。また光ファイバーを使った村
内世帯へのＢＳデジタル放送配信や、村内通話無料のＩＰ電話も来年９月末で廃止する。さら
に無料配布していたごみ袋を来年度から有料化する。
　村の今年度の一般会計当初予算は約３９億８０００万円。泊原発関連の固定資産税は約１７
億９０００万円と歳入の半分近くを占めるが、減価償却などで減少傾向にあり、今年度は前年
度比では約６％減となった。泊原発稼働後の固定資産税の最高額は、１９９３年度の約２６億
９０００万円。村総務課は「サービスの全面縮小ではなく、住宅新築奨励金のアップなど手厚
くする部分もある」と説明している。泊村は、道内で唯一の普通交付税の不交付団体。

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19 マンションに児童相談所「反対」…住民組織決定 2016/12/18 読売新聞
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　大阪市が児童相談所（児相）の増設を検討している高層マンション（北区）の住民自治組織
が１７日、増設に反対する方針を決定した。
　全３６０戸の住民に行ったアンケート結果がこの日、まとまり、反対が過半数を占めていた
。市は、増設計画の承認権を持つ住民自治組織の反対が確定した場合、このマンションでの増
設は断念する考えだったため、今後、別の候補地の検討を進める。
　関係者によると、アンケート結果は、児相設置について反対が２３５、賛成は１７、無効３
の結果だったという。住民自治組織側は近く、吉村洋文市長に文書で増設反対の決定を伝える
。
　区分所有法の規定で、建物の改修などに際し、このマンションの場合、同組織内の住宅部会
の同意が必要だった。市はマンション内に広い市有スペースを持っているため、これを児相に
活用したい考えだったが、自治組織の反対方針の決定でこの場所での増設の道は閉ざされた。
２０１８年度から、と思い描いていた新児相の開所時期も後ろだおしになる見込みだ。
　これまで市は児相を１か所（中央区）しか開所していなかったが、虐待相談などの急増を踏
まえ、３か所体制への拡充を計画。既存の１か所に加え、今年１０月に市南部地域の児相（平
野区）を新設し、残る１か所の市北部地域での増設場所として、このマンションを第１選択肢
にしていた。
　だが、このマンションでの増設計画が明らかになると、住民らから疑問視する意見が続出。
児相に併設される一時保護所では、虐待を受けた子どもや、更生を目指す少年らも受け入れる
ため、住民の間から「地域の平穏に影響が出る可能性もある」などとする声が上がっていた。
加えて、「候補地に選定された根拠が明確でなく、市の説明も不十分」などと市への不満をに
じませる意見も多く出ていた。

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20 米ＦＲＢ、１年ぶり利上げ…来年は３回の見通し 2016/12/15 読売新聞
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　【ワシントン＝山本貴徳】米国の中央銀行にあたる連邦準備制度理事会（ＦＲＢ）は１４日
の連邦公開市場委員会（ＦＯＭＣ）で、政策金利であるフェデラル・ファンド（ＦＦ）金利の
誘導目標を現在の年０・２５～０・５０％から０・２５％引き上げ、年０・５０～０・７５％
とする追加利上げを決めた。
　利上げは昨年１２月以来、１年ぶりとなる。米経済が堅調に拡大を続けているためだ。ＦＯ
ＭＣのメンバーが想定する２０１７年の利上げ回数は、９月時点の２回から３回に増え、ペー
スが拡大するとの見通しが示された。
　ＦＦ金利は銀行間で資金を貸し借りする際の金利。短期金利の指標となり、住宅ローンや企
業の借り入れなど、様々な金利に影響を与える。政策金利の引き上げは、ＦＯＭＣで投票権の
ある１０人が全会一致で決めた。１５日から実施する。

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21 熊本支援　組手什に奨励賞…ウッドデザイン賞 2016/12/15 読売新聞
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　スギの板に切り込みを入れて簡単に組み立てられるようにした「組手什くでじゅう」を熊本
地震の被災地に寄贈し、被災住民の暮らしを支えた「組手什おかげまわし協議会」が、国産材
の利用拡大を目指すウッドデザイン賞の奨励賞に選ばれた。（千田龍彦）
　同協議会には、組手什を発案したおかげまわし東海（名古屋市東区）や、鳥取県の「賀露お
やじの会」など宮城、福島、栃木、滋賀の計６県、８団体が参加。４月の地震直後に、公益社
団法人国土緑化推進機構と連携して被災地支援に乗り出し、販売用の在庫を、熊本市や益城町
、西原村など熊本県内の避難所、仮設住宅に送り届けた。
　在庫が尽きた後も、協議会メンバーは「あいちの木で家をつくる会」や「木の駅」などＮＰ
Ｏやボランティアの支援を受けて新たに製作し、１１月までに届けた組手什は６０００本を超
えた。現地では九州森林インストラクター会など地元ボランティアが受け入れ団体となり、必
要とされている場所への配分や組み立て指導に当たった。
　東京都江東区の東京ビッグサイトで行われた表彰式に出席した、同協議会代表で、「組手什
おかげまわし東海」代表の長坂洋さん（６０）は「全国の仲間とともに、身近な木製品を使っ
て被災者支援を展開したことが評価された」と喜びを語った。また、「東日本大震災の際の支
援は手探り状態で始めたが、熊本では受け入れ態勢も早くでき、被災者にもいっそう喜んでい
ただけたと思う」と話している。
　ウッドデザイン賞は国土緑化推進機構など３団体による同賞運営事務局が主催し、アイデア
あふれた建築や木材製品と木材利用の取り組みが対象。昨年、創設され、今年は４５１点の応
募があり、うち２５１点が入賞。その中から、最優秀賞１点、優秀賞９点、奨励賞１５点が選
ばれた。
　同協議会の一連の支援活動には、蒲島郁夫・熊本県知事から１１月、感謝状が届けられてい
る。

◆組手什
　７年前に県内で開発された。長さ２メートル、幅４センチ、厚さ１．５センチのスギ板に、
８センチ間隔の切れ込みがあり、本棚やテレビ台など様々な家財を組み立てることができる。
切断すれば小さな家財にもなる。クギや接着剤を使わず、使い回しが可能。

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22 パナソニック、パナホームを完全子会社化　住宅で成長めざす 2016/12/21 日経産
業新聞
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　パナソニックは20日、54％を出資するパナホームを2017年8月1日付で完全子会社化すると発
表した。パナホームの株主にパナソニックが保有する自社株を割り当てる株式交換を実施する
。パナソニックは住宅事業を成長分野のひとつに位置づけ、18年度に15年度比2割増の1.6兆円
を目指している。パナホームの完全子会社化ではずみをつける。
　同日大阪市内で会見したパナソニックの吉岡民夫専務は「成長分野であるリフォームや介護
、海外などの事業で協力していきたい」と述べた。

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23 ＥＶから住宅へ給電　制御用リレー部品、富士通系が開発 2016/12/21 日経産業新
聞
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　電気自動車（ＥＶ）でためた電気を住宅に回すビークル・ツー・ホーム（Ｖ２Ｈ）の実現に
は、様々な部品の開発が欠かせない。ひとつは電気をオン・オフするリレー。技術者の悩みは
通常の自動車用リレーだと対応できないことだった。リレー大手の富士通コンポーネントは、
直流高電圧でも機能する新製品を開発した。体積は市場の製品の半分になった。

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24 建機の設計・操縦ＶＲで　米キャタピラー 2016/12/20 日経産業新聞
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　仮想現実（ＶＲ）技術の活用が建設機械の分野でも広がってきた。世界最大手、米キャタピ
ラーは主要拠点の明石事業所（兵庫県明石市）で研究開発、設計、営業、人材教育と幅広く取
り入れている。室内にいながら、実物大の建機のしくみを目の前で確認できる「ＶＲルーム」
を同事業所で体験した。

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25 太陽光パネル表面汚れ防ぐ　慶大、貝殻まねた被膜技術 2016/12/16 日経産業新聞
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　慶応義塾大学の白鳥世明教授らの研究グループは、貝殻の組成を参考にし、太陽光パネルの
表面をきれいに保つコーティング技術を開発した。砂や鳥のフンなどの汚れが簡単に落ちる。
集光性も高まり、発電効率が２％程度向上するという。16日に東京国際フォーラム（東京・千
代田）で開く同大の科学技術展で発表する。

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26 演算工房　トンネルの変形見える化 2016/12/15 日経産業新聞
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　建設用システムの演算工房（京都市、林稔社長）は、山岳トンネルの建設時に土の圧力で生
まれる１ミリメートルの変形をとらえるシステムの新機種を開発した。壁に発光ダイオード（
ＬＥＤ）機器を取り付け、歪（ひず）んでいる方向を示したうえで、危険度合いを色で表す。
リニア中央新幹線の案件で採用を目指す

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.664 　2016/12/08～2016/12/14

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.664 　2016/12/08～2016/12/14
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―*―*―*　ＭＥＮＵ　*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 新築マンション、「無償補修」の権利を有効活用
2 住友不、西新宿で150メートル級ツインタワー　18年8月に着工
3 ニセコのコンドミニアム、最高6億円
4 11月戸建て受注、大手7社でプラスは1社
5 「住んでみたい自治体」、札幌が総合トップ　民間調査
6 団地再生へ共同事業体　横浜市・ＵＲなど、建て替え・改修促進
7 池袋の区庁舎跡地一体開発　8つの劇場　オフィスにホールも

【朝日新聞】
8 電気融着不要な樹脂管継手を開発 長谷工コーポ　
9 首都圏マンション、16年供給は3.5万戸台へ　低水準のボリューム
10 3大都市のグレードAビル空室率、名古屋のみ上昇　CBRE
11 無電柱化推進法案　9日に可決、成立
12 不動産売却、「1人で決断」が3割　シースタイル調査
13 費用は100万円未満までが4割　住まいのリフォーム調査　ネクスト
15 11月の不動産業倒産件数、6カ月ぶりに減少 東京商工リサーチ
16 11月中古マンション成約件数、3カ月連続増もほぼ横ばい　東日本レインズ
17 UR都市機構　12月期高齢者向け優良賃貸住宅入居者募集
18 17年度税制改正大綱決まる　与党
19 競売取扱主任者資格試験、受験者は増加　競売流通協が実施
20 不動産信託受益権取引のモデル帳票を作成
21 不動産の売却代金、使い道は住み替え資金が1位　シースタイル調査
22 標準管理規約改正でセミナー　東京都管理士会板橋支部

【読売新聞】
23 会社の近く、実家の近く…エリア選びからはじめる家さがしのススメ
24 マンションの水がマズイのは受水槽のせい!? 直結給水方式のすすめ
25 2017年度税制改正、住宅への影響は？ タワマン高層階住戸が増税ほか
26 冒険を求めて、北海道移住歴18年。森のパン屋が語る幸せの秘訣は

【日経産業新聞】
27 仏ヴェオリア　漏水点検を手早く安く
28 ＬＩＸＩＬ　安全・防犯、ＩｏＴで賢い家
29 ダイワボウＨＤ　ひび割れを自己治癒する繊維　コンクリート向け

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1 新築マンション、「無償補修」の権利を有効活用 2016/12/14 日本経済新聞
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不動産コンサルタント　長嶋修
　新築住宅については入居後、主要構造部や雨漏りを防止する部分は10年の保証が「住宅の品
質確保の促進等に関する法律」（品確法）によって義務付けられている。また、それ以外の部
分については一定の期間内であれば、建物の不具合を無償で直してもらえる「アフターサービ
ス保証」がついているのが一般的だ。
　保証内容は、不動産売買契約書に添付されている「アフターサービス規準書」で確認できる
。例えばタイルの浮きや剥がれ、外壁のひび割れ、バルコニーや屋上の排水不良などは２～５
年程度であることが多い。

■「共用部分」は見落としがち
　この無償補修について、室内のドアや床の音鳴りなどについて所有者が個別に補修希望を申
し出るケースは多いが、マンションの場合、多くのケースで無償補修サービスが活用できない
のが、外壁や廊下・階段などの「共用部分」だ。
　共用部分は責任の範囲があいまいであり、誰かが指摘してくれるだろうとでもいった風潮に
なりがちだ。また屋上や地下ピットなど、所有者が普段立ち入らない共用部分に不具合があり
、誰も気付いていないということも多い。共用部分の不具合は小さなものでも数が集まれば数
百万円単位、大規模なマンションでは数千万円の補修費になることもしばしばだが、あくまで
期間内なら無償補修であり、期間が過ぎれば有償となる。
　一般的なマンションの長期修繕計画には、こうした「初期不良」の修繕費は見込まれていな
いため、管理組合の財政を圧迫する。将来に向けて修繕積立金の値上げを計画している管理組
合は多いが、支出を減らす工夫をしている管理組合はまだまだ少ない。

■管理組合の支出削減に
　アフターサービス保証が受けられる間に建物を調べれば、売り主に補修費用を負担させるこ
とができ、管理組合の支出を減らせる可能性がある。建物の不具合を早期にしっかり補修して
おけば、管理組合の支出削減につながる。
　小さな劣化は補修も軽微で済むが、時間を経るごとに劣化の深度・範囲が広がり、それだけ
補修費もかさむ。早期に小さな劣化の芽を摘んでおくことも、支出を減らす工夫といえよう。
アフターサービス保証を有効活用するためにはまず、管理組合が共用部分の不具合を把握す
べく、保証期間内に共用部分を一通り点検することが必要だ。これは区分所有者みんなが手分
けしてチェックしてもいいだろう。
　外部の専門家にチェックしてもらう場合は、一定のコストはかかるものの、第三者の専門家
による報告書を売り主側に提示できる分、補修の交渉もしやすくなる。アフターサービス保証
に基づき、売り主が直すべきものは積極的に補修請求したいところだ。

長嶋修（ながしま・おさむ）　1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「さく
ら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」を設立、現会長。「第三者性を堅持した個人向け不
動産コンサルタント」の第一人者。国土交通省・経済産業省などの委員を歴任し、2008年４月
、ホームインスペクション（住宅診断）の普及・公認資格制度を整えるため、ＮＰＯ法人日本
ホームインスペクターズ協会を設立し、初代理事長に就任。『「空き家」が蝕む日本』（ポプ
ラ新書）など、著書多数。

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2 住友不、西新宿で150メートル級ツインタワー　18年8月に着工 2016/12/14　日本経済
新聞
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　住友不動産などは2018年8月、東京・西新宿で高さ160メートルと147メートルのツインタワー
に着工する。総事業費は約793億円。住宅が主体で中・低層にオフィスや店舗が入る予定。木造
住宅密集地域（木密地域）である同地区の再開発で、建物の耐震化や不燃化が進み、地域の防
災力が大幅に高まる見通しだ。
　このほど同社や地権者でつくる「西新宿五丁目北地区防災街区整備事業組合」が東京都から
設立認可を受けた。事業区域は西新宿5丁目と6丁目の約2.4ヘクタール。住友不によると同地区
の地権者は約230人で、木造住宅が21棟、旧耐震基準の建物が23棟立っている。

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3 ニセコのコンドミニアム、最高6億円 2016/12/14　日本経済新聞
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　東急リゾートサービスは13日、倶知安町のヒラフ地区で完成したニセコ地域最大級のコンド
ミニアム「綾（あや）ニセコ」を公開した。建物を出てすぐにリフトに乗れる立地の良さが特
徴で、最上階にある床面積約370平方メートルの「ペントハウス」は約6億円という販売価格も
地元で話題を呼んでいる。
　綾の全戸数は79室。最も戸数が多い、寝室が2つの物件でも面積は約88平方メートルというぜ
いたくなつくり。レストランのほか、大浴場や約30人の乳幼児を預けられるキッズルーム、画
廊なども備える。

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4 11月戸建て受注、大手7社でプラスは1社 2016/12/12　日本経済新聞
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　戸建て住宅メーカー大手7社の11月の受注状況（金額ベース、速報値）が12日出そろった。前
年実績を上回ったのは旭化成ホームズだけだった。主力の注文住宅の前年同月比のマイナス幅
は積水ハウスや住友林業など5社が4～9％となった。パナホームは15％と2カ月連続で2桁減だっ
た。
2年1カ月ぶりに前年比プラスの会社がなかった10月に続き、消費増税の再延期で消費者が住
宅の購入を急がなくなった影響が出たとみられる。「商談の長期化に加え、9月ごろに荒天で展
示場の来場数が減ったのが11月の受注に響いた」（パナホーム）という。

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5 「住んでみたい自治体」、札幌が総合トップ　民間調査 2016/12/10　日本経済新聞
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　日経ＢＰ総合研究所（東京・港）が都市住民を対象に実施した住んでみたい自治体を選ぶ調
査で、札幌市がトップになった。男性からの人気が高かったほか、世代別でも60歳代を除く20
～50歳代の4世代で1位だった。
　札幌市を選んだ理由は「自然環境が豊かなこと」が39.8％で最多。「観光、仕事などで訪れ
たことがあり良い印象を持っている」が35％、「新鮮な食材に恵まれている」が34.8％で続い
た。

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6 団地再生へ共同事業体　横浜市・ＵＲなど、建て替え・改修促進 2016/12/10　日本経
済新聞
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　横浜市は古い団地の建て替えや改修を進めるため、都市再生機構（ＵＲ）や住宅金融支援機
構など6者からなる共同事業体をつくる。空室情報を共有して仮住まいを確保することで建て替
えを推進するほか、住民が改修費用を借りやすくするために金融商品を開発する。これまで個
別に進めてきた取り組みを一本化することで、効率的な団地再生につなげる。
　共同で事業を推進する主体として「よこはま団地再生コンソーシアム」を16日に組成する。
メンバーは横浜市のほか神奈川県、県と市の住宅供給公社、住宅金融支援機構、ＵＲの6者。従
来は市とＵＲ、県とＵＲなど2者間での連携にとどまっていた。横浜市によると団地再生に向け
た共同事業体は全国で初めて。

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7 池袋の区庁舎跡地一体開発　8つの劇場　オフィスにホールも 2016/12/9　日本経済新
聞
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　東京建物などは8日、東京・池袋の豊島区庁舎跡地などを一体開発する工事に着手した。オフ
ィス棟と新ホール棟のほか、豊島区が整備する新区民センターの計3棟で8つの劇場を設置する
。文化や芸術を前面に打ち出し、劇場都市として池袋エリアに訪日外国人を含めた来街者を誘
致する。
　「（仮称）豊島プロジェクト」は東京建物とサンケイビル（東京・千代田）の共同事業。豊
島区庁舎の跡地に地上33階建てで高さ約158メートルと超高層のオフィス棟、豊島公会堂の跡地
に地上8階建ての新ホール棟を建設する。このほか区が新区民センターを整備する。

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8 電気融着不要な樹脂管継手を開発 長谷工コーポ 2016/12/14 朝日新聞　
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　長谷工コーポレーションはこのほど、クボタケミックスと共同で、マンションの共用給水管
工事における配管接合に電気融着を必要としない「樹脂(ポリエチレン)管用継手」を開発した
。
　電気融着を必要としないことで、施工品質を安定化させることができ、接合時間も70%以上短
縮させることができる。電気融着とは、電気による熱で継手部分の樹脂を溶かして一体化する
こと。
　今後、同社設計・施工の新築分譲マンションの事業主に積極的に提案していく。

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9 首都圏マンション、16年供給は3.5万戸台へ　低水準のボリューム 2016/12/14 朝日
新聞
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　不動産経済研究所の調査によると、11月に首都圏で供給された新築分譲マンションは2701戸
となり、1月から11月までの累積供給戸数は2万8765戸となった。12月については7000戸程度の
供給予測であるため、16年は3万5000戸台の年間供給量になることが見込まれる。近年では3万
戸台の供給は09年の3万6376戸以外になく、低水準の供給ボリュームとなる。

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10 3大都市のグレードAビル空室率、名古屋のみ上昇　CBRE 2016/12/14 朝日新聞
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　CBREはこのほど、3大都市(東京・大阪・名古屋)のグレードAオフィス市況を発表した。空室
率は、東京が3・2%で前月比0・1ポイント低下し、大阪も2・9%で同0・6ポイント低下した。一
方、名古屋は同1・0ポイント増の3・6%となった。

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11 無電柱化推進法案　9日に可決、成立 2016/12/13 朝日新聞
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　超党派の議員により提出されていた無電柱化推進法案が9日の参院本会議で可決、成立した。
公布の日から施行となる。それとともに、国土交通大臣が無電柱化推進計画を定める。推進に
関する施策として、11月10日を「無電柱化の日」に制定、広報・啓蒙活動、調査研究や技術開
発、道路上の電柱・電線の新設の抑制、既存の撤去や政府による財政上、税制上の措置を実施
する。

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12 不動産売却、「1人で決断」が3割　シースタイル調査 2016/12/13 朝日新聞
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　不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルが、「不動産売却を
だれに相談しているか」を聞いたところ、誰にも相談せず、自分1人で決断したという人が31.4
%と3割に上った。最も多いのが、「夫婦」で50.8%、「両親」20.4%などとなっている。
　また、不動産売却経験者が不動産会社を選んだ決め手については、「信頼できる営業担当」
と「地元の不動産事情に詳しい」が58.3%で同率1位となり、「査定価格が高い」33.0%を上回っ
た。目先の査定価格よりも、信用や経験を重視する姿がうかがえた。
　この調査は、「不動産売却の経験がある、意志がある」という30～60代の全国500人を対象に
インターネットで行ったもの。

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13 費用は100万円未満までが4割　住まいのリフォーム調査　ネクスト 2016/12/13 朝
日新聞
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　ネクストが過去5年以内にリフォームを行った人482人を対象に、リフォームに掛かった費用
や話が違うと思ったことなどを聞いた「住まいのリフォーム調査」によると、リフォーム費用
で最も多かったのは、「100万～200万円未満」で25.7%だった。2番目は、「50万～100万円未満
」(18.5%)だったが、「30万～50万円未満」「10万～30万円未満」もそれぞれ10.4%などとなっ
ており、100万円未満までで全体の4割強を占めた。
　リフォームを行って話が違うと思ったことについては、1位が「費用が当初見積もりよりも高
くなった」(13.5%)、続いて、「工期が延びた」(12.4%)、「施工が雑だった」(7.5%)となった
。

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15 11月の不動産業倒産件数、6カ月ぶりに減少 東京商工リサーチ 2016/12/12 朝日新
聞
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　東京商工リサーチの調べによると、11月の不動産業の倒産件数は24件(前年同月比7.6%減少)
で、6カ月ぶりの減少となった。
　同社は、「金融緩和に伴う低金利の追い風を受け、業界が活気をみせるなか、業績好調企業
と不振企業の二極化が進んでいることがうかがわれ、今後の推移が注目される」と分析してい
る。

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16 11月中古マンション成約件数、3カ月連続増もほぼ横ばい　東日本レインズ 2016/12/
12 朝日新聞
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　東日本不動産流通機構(東日本レインズ)は12月12日、11月の首都圏流通動向をまとめた。首
都圏の中古マンションの成約件数は2985件で、前年同月比は3カ月連続増となったが、プラス0.
5%とほぼ横ばいの若干増に留まった。中古戸建ての成約件数は1026件で同マイナス8.6%となり
、3カ月ぶりに前年同月を下回った。

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17 UR都市機構　12月期高齢者向け優良賃貸住宅入居者募集 2016/12/12 朝日新聞
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　UR都市機構は、12月期の高齢者向け優良賃貸住宅の入居者募集を行う。募集戸数は東京地区1
8戸(15団地)、神奈川地区3戸(3団地)、埼玉地区2戸(2団地)の計23戸(20団地)。申込本人の年齢
が満60歳以上であることなどが、資格要件となる。12月13日(火)から26日(月)まで、募集案内
書をUR営業センター等で配布する。募集受付は26日までに投函されたもので、28日までに新宿
アイランド郵便局に到着したものが有効となる。

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18 17年度税制改正大綱決まる　与党 2016/12/9 朝日新聞
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　自民党と公明党は12月8日、17年度税制改正大綱をまとめた。住宅不動産関連では、小規模不
動産特定共同事業の創設に伴い、不動産特定共同事業で取得する不動産に係る特例措置が創設
・拡充される。また、タワーマンションについては固定資産税と取得税が見直され、生産緑地
についても法改正を前提に、小規模農地にも配慮がなされる。

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19 競売取扱主任者資格試験、受験者は増加　競売流通協が実施 2016/12/9 朝日新聞
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　不動産競売流通協会は12月4日、16年度「競売不動産取扱主任者」資格試験を全国11試験地(
札幌、仙台、新潟、金沢、東京、名古屋、大阪、広島、高松、福岡、那覇)で一斉に開催した。
　今年の受験者は1985人で、昨年の1922人と比べて増加となった。宅建士の資格保有者のほか
、弁護士や司法書士、不動産鑑定士の受験も目立った。また、金融従事者、地方公共団体職員
、学生などの受験も増えている。合格発表は、17年1月18日に同協会ホームページ上で行う。

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20 不動産信託受益権取引のモデル帳票を作成 2016/12/8 朝日新聞
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　第二種金融商品取引業協会(稲野和利会長)はこのほど、不動産信託受益権の売買・仲介を行
う際に使用する帳票の「協会モデル」を作成した。あわせてホームページ上に会員向けの「帳
票作成サイト」を開設した。
　今回作成したのは、顧客カードのほか、オプトアウト・オプトインと言われる特定投資家(プ
ロ)から一般投資家(アマ)へ(またはその逆)の移行に関する書面、注文伝票、取引日記帳といっ
た法定帳簿書類など全26種類の帳票。　

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21 不動産の売却代金、使い道は住み替え資金が1位　シースタイル調査 2016/12/8 朝
日新聞
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　不動産関連の比較査定サイト「スマイスター」を運営するシースタイルの調査によると、不
動産を売却した代金の使い道について、「住み替え資金にする」という回答が57.4%と5割を超
え1位となり、3位の「住宅ローンの返済」20.2%と併せて、住まいにかかわる資金に使う人が7
割を超えることが分かった。2位は「預貯金」23.7%。
　同調査は、30代から60代の全国500人からインターネットで調査したもの。

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22 標準管理規約改正でセミナー　東京都管理士会板橋支部 2016/12/8 朝日新聞
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　東京都マンション管理士会板橋支部は17年1月14日、板橋区栄町の板橋区立グリーンホールで
、「マンション標準管理規約改正のポイント」をテーマにしたセミナーを行う。
　今年3月に国土交通省が改正した「標準管理規約」のポイントについて、日本マンション管理
士会連合会会長の親泊哲氏が解説する。
　また、同連合会事務局長の村上民夫氏が、「マンション管理適正化診断サービス」について
解説する。
　参加費は資料代500円。時間は午後2時から4時30分まで。参加・問い合わせは、東京都マンシ
ョン管理士会板橋支部、電話090(1126)8542。

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23 会社の近く、実家の近く…エリア選びからはじめる家さがしのススメ 2016/12/1
3 読売新聞
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そろそろ新しい家に引越したいなと思ったら、まず新しい街で、どんな暮らしをしたいかを考
えてみませんか？　例えば、会社・（子どもの）学校の近く、知り合いの近く、遊び場の近く
、今住んでいる場所の近く、実家の近くなど、5つのエリアで考えてみませんか？　それぞれど
んな暮らしが待っているか想像してみると、住まい探しが一歩前進するはずです。
1．「会社の近く・学校の近く」に住んだ場合
まず、通勤・通学時間がかかりません。朝30分でも長く寝ることができるって幸せです。仕事
で疲れた帰宅時も、家が近ければ会社を出てから30分後にはお風呂に入ってソファでくつろぐ
なんてこともできるかも。子どもの学校が近ければ、部活で遅くなるときも、暗くなる前に子
どもが帰ってくることができるので、心配がありませんよね。仕事場の近くに一戸建てを購入
したIさんも、「仕事場に自転車で行けるのが一番の魅力。下の子の託児所にもすぐに迎えに行
けて便利です」と言います。
また、平日も休日も、活動エリアがほぼ同じなのもメリットのひとつ。例えば休みの日にクリ
ーニングを会社の近くで頼んでおいて、仕事帰りに閉店前の店で受け取る、なんてことも可能
です。
2．「友人・知り合いの住まいの近く」に住んだ場合【画像2】写真／PIXTA
なんといっても、気軽に知人に会えるのが最大のメリット。休日はもちろん、平日の夜だって
、地元で集合して一緒に晩御飯、なんてこともできちゃいます。流行りのシェアハウスには少
し抵抗がある人も、住まいが別々なら適度にプライベートを保つことが可能。ほどよい距離感
で付き合えるのがおすすめポイントです。
また、「友達とは外でも会いますが、家に集まることも多いので、掃除をまめにするようにな
りました。結果、家が常にキレイなのは予想外のメリットかも」と、賃貸マンションに引越し
をしたAさん。Aさんにとって家をキレイに保つコツは人を呼ぶこと。人を呼べば料理もしたく
なり、料理上手になるかもしれません。
3．「遊び場の近く」に住んだ場合
平日に夜遊びした後、すぐに家に帰れるって最高です。深夜タクシーや深夜バスの代金ってバ
カになりません。積もり積もって月に何万円もかかってしまったなんてことも。それなら少し
家賃が高くても、いつもの遊び場の近くに住むのが賢い選択。土日に買い物に行くのだって、
近いというだけでちょっと優越感があります。「○○に住んでるの」と、住所でアイデンティ
ティーを確立できるのもうれしい点です。
交通アクセスのいい繁華街に住んだTさんは、仕事は忙しいけれど、友達と飲みに行くことも欠
かしたくない30代。「飲んで盛り上がっても、終電が遅くまであるから安心。都心なので、友
達を呼びやすく、ホームパーティーが気軽にできて楽しいです」と満足げです。
4．「今住んでいる場所の近く」に住んだ場合
子どもが学校を転校せずにすむことが多く、子どもにとっても親にとっても不安が少ないケー
ス。特に小学生以上の子どもがいる家庭では、家の近くを引越し先の候補にすることが多いよ
うです。この場合、学校の交友関係や買い物をするスーパー、食事をする店など、普段の生活
スタイルを大きく変えることなく、すぐに新しい環境になじむことができます。
上の子が小学校にあがるタイミングで中古マンションを購入したGさんは、「生活面で今までと
変わることがないので、子どもたちはストレスなく新しい住まいになじみました」と言います
。その上で、希望していた広くて日当たりのいい住まいを手に入れられたので大満足だそう。
5．「実家の近く」に住んだ場合
子育て時期と親が高齢になった時期に特にメリットがあります。子育て世代にとっては、親に
子育ての悩みをすぐ相談できたり、気軽に預けられて心強いでしょう。共働きの場合には、子
どもが急に病気やケガをしたとしても、両親がお迎えやお世話をしてくれるので安心。また、
親が高齢になっても、すぐに駆けつけられます。一緒に出かけたり、ご飯を食べたりを気軽に
できるのもうれしいですよね。
先日第1子である赤ちゃんが生まれたばかりのIさんは、「もともと住んでいた場所なので、勝
手が分かっていて住みやすいのに加え、赤ちゃんのお世話に関して何かと母親に相談できるの
がうれしいです」。早々に仕事への復帰も考えているそうです。
エリアを決めれば、そこに住んだときの具体的な生活が浮かんできます。あなたの思い描く生
活はありましたか？　今はもちろん、例えば3年後など少し先の将来を見据えて考えると、後悔
することなく、満足のいく住まいが手に入るはず。そろそろ引越ししたいなと思ったら、5つの
エリアでの暮らしを想像することからスタートしてみてはいかがでしょう。

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24 マンションの水がマズイのは受水槽のせい!? 直結給水方式のすすめ 2016/12/12
読売新聞
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ご自身が住んでいるマンションの給水方法をご存じですか？ これまで多くのマンションの給水
方法として採用されてきたのが、いわゆる貯水槽(受水槽)型です。この方式では、各自治体の
水道から供給された水をいったん建物内の水槽に貯めてから、増圧ポンプや高架水槽を介して
各住戸に配水しています。しかし最近では、東京都をはじめ多くの自治体が貯水槽を介さない
「直結給水型」を推奨しています。その背景と直結給水型に切り替える際に留意すべき点をご
案内します。
なぜ直結給水方式が推奨されるのか？
昨今、各自治体が直結給水方式を建物の管理者に勧めているのは、大きく2つの理由があります
。
(1)　水槽内の衛生状態への懸念
法律上は、貯水槽の設置者（分譲マンションの場合は、管理組合）が適切に管理する責任があ
ります。特に容量が10トンを超える水槽の場合には、法律で年1回以上の水質検査（残留塩素の
濃度を確認）と水槽内の清掃が義務づけられています。しかしながら、必ずしもすべての貯水
槽が十分に維持管理されているわけではなく、その結果水道水に消毒のために含まれている残
留塩素の濃度低下による雑菌の繁殖など衛生状況の悪化が指摘されています。
また、昨今では節水機能の高いトイレや洗濯機の普及、単身・共働き世帯の増加に伴う滞在時
間の減少などに伴って槽内の水が滞留する時間が長くなる傾向も見られることも水質悪化の要
因になっています。
(2)　直結給水が可能な対象建物の増加
一方、水道を供給する側の状況にも変化が見られます。近年、配水管の口径の拡大によって水
道本管の水圧が上昇し、貯水槽を介さなくとも直結給水できる建物が増えたという事情があり
ます。
例えば横浜市では、20階以上の高層マンションでも増圧ポンプを多段階に設置することで直結
型の給水が可能になっています。
直結給水方式と貯水槽方式、その長所と短所を比較すると・・
最も、直結給水型が貯水槽型の給水方式に比べて全てにおいて優れているというわけではあり
ません。例えば災害発生に伴い急に断水となった場合でも、貯水槽があればしばらくの間は飲
料水を確保することができますが、直結型では別の対応が必要となります。
また、直結給水方式の場合には、配水管の圧力だけで給水する「直圧方式」（概ね3～4階まで
の低層建物向け）と、配水管の水圧の不足分を増圧ポンプで補う「増圧ポンプ方式」(4?5階建
て以上)の2種類があります。増圧ポンプを設置する場合には、別途工事費やポンプの保守点検
費も必要となります。
直結給水型の２つのタイプと貯水槽型を比較して、それぞれのメリットとデメリットをまとめ
ると、以下の表のようになります。
なお、貯水槽型から直結給水型に切り替える際には、貯水槽の撤去工事費、さらに建物の階数
によっては増圧給水ポンプの新設も必要になりますから、将来の維持管理費が軽減できるとし
ても、これらのコストを回収できるほどのメリットがあるのかもポイントになるでしょう。
どのように検討すればいいか？
分譲マンションの長期修繕計画では、築25～30年を目安に老朽化した貯水槽を取り替え更新す
る予定になっていることが多いと思われます。したがって、貯水槽の更新期が到来したときに
、直結給水型への切り替えをした場合も選択肢に加えて、衛生面や経済的な負担を中心に比較
検討するのがよいでしょう。
なお、こうした悩みに対応できるように、東京都水道局では直結型給水への切り替え工事に関
する見積もりサービスも行っています。まずは管轄する居住区域の水道局に相談されることを
お勧めします。
健やかな生活を送るために欠かせない「水」の問題を取り上げてみました。特に分譲マンショ
ンでは、共有財産の管理にかかわるため区分所有者間の合意形成に時間がかかると思いますが
、正しい情報や知識をもとに論点を整理してじっくり検討するようにしてください。

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25 2017年度税制改正、住宅への影響は？ タワマン高層階住戸が増税ほか 2016/12/
9 読売新聞
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来年度の税制改正の内容をまとめた2017年度税制改正大綱が、与党から発表された。住宅税制
がどう変わるのか、気になる中身を見ていこう。
40階の住戸は1階住戸より固定資産税が1割アップに
まず注目されるのが、居住用超高層建築物、いわゆるタワーマンションの固定資産税の見直し
だ。住宅の固定資産税は土地・建物の固定資産税評価額に税率をかけて計算されるが、区分所
有建物であるマンションは建物全体の固定資産税をまず計算し、それを各住戸の専有面積に応
じて案分する形になっている。
そのため、これまでは1階の住戸も最上階の住戸も専有面積が同じなら税額も同じだった。1階
と最上階とでは住宅価格に大きな差があるのに、不公平ではないかと問題になっていたのだ。
そこで大綱には、固定資産税額を案分するときに階数によって差をつけることが盛り込まれた
。1階上がるごとに少しずつ税額を高くし、40階の住戸は1階住戸より税額が1割多くなるように
する。建物全体の税額は変わらないので、低層階の住戸は従来よりも減税、中間階は変わらず
、高層階は増税となる。
この改正は高さが60m超（おおむね20階建て以上）で2017年1月2日以降に完成するマンションに
適用される。ただし、2017年3月31日以前に売買契約が締結された住戸があるマンションは対象
外だ。
同様の見直しは都市計画税と不動産取得税でも行われる。高層階住戸の評価額が時価に比べて
低い問題は、もともとは相続税対策に利用されることが問題視されていたのだが、相続税につ
いては今回の大綱では触れられていない。この点については今後、国税庁がなんらかの対応を
打ち出す可能性がありそうだ。
耐久性リフォームで長期優良住宅化すると減税される
大綱に盛り込まれたその他の改正内容としては、まず長期優良住宅化リフォーム減税の創設が
挙げられる。これは耐震リフォームと省エネリフォームに加え、劣化対策など耐久性を向上さ
せるリフォームを減税の対象にするというもの。
耐久性向上のリフォームを行い、中古の長期優良住宅として認定を受けると、所得税から最大6
2.5万円の控除を受けられる。工事の翌年度は固定資産税も３分の２減額される。さらに省エネ
リフォームについて、住宅全体の省エネ性能が一定基準にアップした場合、すべての窓を断熱
改修しなくても減税が受けられるよう要件を緩和する。
また、熊本地震など災害が頻発していることを受け、これまで個別の災害ごとに特別立法で対
応してきた税制上の措置を常設化する。災害により住宅に居住できなくなった場合でも、住宅
ローン控除や贈与税の非課税枠などを受けられるようにするといった内容だ。
このほか、所有権や抵当権を登記する際の登録免許税の軽減について、土地の所有権移転登記
は2年間、それ以外は3年間、適用期限を延長する。
税制改正大綱の内容は2017年の通常国会に法案が提出され、3月末までに成立する見通し。大綱
の内容どおりに決まるのが通例だ。

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26 冒険を求めて、北海道移住歴18年。森のパン屋が語る幸せの秘訣は 2016/12/8
読売新聞
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北海道・岩見沢の中山間地・美流渡（みると）でパン屋を営む中川さん一家が、この地に移住
したのは18年前。東京から札幌を経て、あえて“過疎地での不便な暮らし”を選んだ理由とは
？ 同じ地域への移住を予定している筆者が、妻の文江さんに想いを聞いた。
里山のような風景を見てひと目ぼれ
中川達也さん・文江さん夫妻は、わたしの移住の大先輩にあたる。来春、岩見沢の市街地から
車で30分ほどの美流渡に、わが家は引越しを計画中なのだ。今回、妻の文江さんからじっくり
話を聞く機会に恵まれ、「移住後の暮らし」や「夫婦の役割分担」など、自分が直面している
課題を乗り越えるヒントをたくさんもらうことができた。
美流渡は、もとは炭鉱街として栄え、かつては1万人以上が住んでいた地区。昭和40年代の閉山
に伴い、急速に過疎化。中川さんが移住した18年前に、すでに人口は大きく減少し、商店もた
った数軒となっていた。
「パン屋をやりたくて場所を探していたら、友人が美流渡を薦めてくれました。北海道という
と平らで広大な大地が続くイメージがありますが、ここは里山のような風景。まるで民話の世
界のような懐かしさを感じ、ひと目ぼれしました」
いまのわたしにもできる冒険がある。それが移住の動機
このとき中川さん夫妻は2人の息子と札幌で暮らしていた。20代のころ東京で仕事をしていたが
、夫妻には「ペンションを開いてみたい」という夢があった。夢に近づく第一歩として札幌へ
移り住んだものの、ペンションブームはしだいに下火に。夢が遠のいていくように感じること
もあったが、札幌でのサラリーマン生活は快適で、そこに安住していたという。しかし、30代
になったあるとき夫妻は、自分たちの暮らしを変えたいと思うようになった。そのきっかけの
一つは、文江さんが好きだった、あるテレビ番組だった。
「『電波少年』で、タレントがヒッチハイクで世界中を旅するコーナーが大好きでした。いま
のわたしにもできる冒険があるんじゃないかと思うようになったんです」
当時の社会状況も文江さんの心を動かした。90年代末は、北海道拓殖銀行が破たんし将来に不
安を抱く人々が増えた時代。こうした状況のなかで「息子たちには会社がつぶれても生きてい
ける人になってほしい」と思ったという。
新たなチャレンジをしたいと一念発起し、達也さんは会社を辞めてパン屋で修行をつむことに
した。その後開業する場所を探していたところ、美流渡に出あったのだった。
美流渡にひと目惚れしてからの行動は早かった。すぐに町会長らに「ここに住みたい」という
想いをぶつけ、あまり使われていなかった集会所を譲り受けることができた。築60年以上で、
壁がはがれ天井が崩れていた部分もあったが、この状況を見て文江さんはときめいた。「これ
からどんなふうにも変えていける」という可能性を感じたそう。達也さんと文江さんの父とで
半年かけて改修し、パン屋「ミルトコッペ」をオープンさせた。
移住後の生計はどうやって立てた？ 文江さんの暮らしの工夫
家は見つかったが、パン屋を軌道にのせるには、ある程度の時間が必要。貯金を崩したくなか
ったという文江さんは生活費を稼ぐため、札幌へ働きに出ることにした。美流渡から札幌へは
車で約1時間と通勤圏内。以前に看護師をしていたスキルを活かして介護事業を行う企業の運営
に携わった。しばらくして看護学校の予備校講師への誘いがあり、昼は会社で夜は学校で働く
ようになった。
忙しい毎日だったが、文江さんは暮らしの工夫も欠かさなかった。会社のフレックス制度を利
用して1週間のうち週4日勤務とし、週の1日は友人のスーパーでも働き始めた。このとき賃金の
代わりに、賞味期限が近くなった食品や残った野菜をもらう約束を取りつけ、1週間分の食事の
ほとんどをまかなった。また、住居にお風呂がなかったため、古くから地元にあった温泉を、
町からの補助を受け銭湯料金で利用。不便なことも多かったが、「毎日が冒険。それがとにか
く楽しかった。昔の経験がいまの自分をはげましてくれている」と文江さん。息子たちもたく
ましく成長していった。
妻が外で働き、夫が家事を。型にはまらない夫婦の役割
その後、ミルトコッペは当時はまだ珍しかった移住者であったことや、パンのおいしさから新
聞やテレビで取り上げられ話題になった。注文の電話がひっきりなしにかかり、予約が半年先
まで埋まることもあった。一時は、たくさんのパンをつくろうとしたが、これでは「いいパン
はつくれない」と感じた。ミルトコッペのパンは、すべて手作業で天然酵母を使い生地を12時
間熟成させ、レンガ釜でじっくりと焼き上げる。儲けなくてもいい、自分たちの手でつくれる
範囲でパンをつくろうと決めた。パン屋の収入だけで暮らしていくのは難しかったが、文江さ
んが働いていたことが、納得のいくパンづくりをする環境を支えた。
「夫はパンづくりと家事、子育てを。わたしは外に働きに出て、PTAや町会の活動に参加したり
。通常の家庭とは逆ですが、わが家の場合は夫が家で子育をしてくれたことで、上手くいった
と思います」
文江さんによると、男性が家を空けて働き詰めになると、よほど意識しないと子どもとの距離
は広がりやすくなってしまうこともあるという。しかし、美流渡のような自然のなかでは、除
雪作業や薪割りなどで男手は欠かせない。率先して暮らしをつくる父の姿を息子2人は間近で見
て、一緒に手伝うなかで育っていったという。
「父親が外で働くと収入は上がるかもしれませんが、父子の貴重な時間はお金には代えられま
せん」
“お金を稼ぐ”だけではない生き方を貫いて
文江さんが大切にしているのは、自分なりの“幸せの尺度”をもつことだ。仕事においても稼
ぐよりも、やりたいという気持ちに素直に従う。現在文江さんは、リンパの流れを良くし健康
を促進させる「リンパドレナージュセラピスト」として活躍している。これが自分の天職と語
る彼女は、これまでのやってきた仕事のすべてが、いまに生きているという。
「わたしはあらかじめ自分で目標を設定せずに、人に『やってみない？』と誘われるままに仕
事をしてきただけ。それが、わらしべ長者みたいに、だんだんスキルアップしていって、トー
タルな視点で人の体と健康について見る目が培われていきました」
11年前に岩見沢でセラピストの仕事を開始。口コミで噂が広がり、都会でも施術をしてほしい
という知人の要望に応えようと横浜にサロンをつくった（現在は恵比寿）。これまでと同様、
結果的（わらしべ長者的？）に都会と田舎の二拠点生活が始まった。
田舎と都会をつなぐ橋渡し。それが自分の役目なのかもしれない
いま、文江さんは都会と美流渡をつなぐ橋渡しを担っている。美流渡のロッジで健康や移住を
はじめ、自然豊かなこの場を楽しむためのさまざまなイベントを友人たちとともに開催し、都
会に住む大勢の人が毎年ここを訪れている。すでに夫婦1組と女性1人が移住をしており、都会
を離れた暮らしへと人々を導くことが自分の役割なのかもしれないと文江さんは思い始めてい
る。
「どんなことを自分がこれからやっていくのか、自分でも想像がつかないんです（笑）。いま
でも冒険をしているようなワクワク感がありますね」
この“わらしべ長者的人生”は、なかなか真似できるものではない。運が良かったと言ってし
まうのは簡単だが、本当にそうなのだろうか？ 文江さんにいまの人生があるのは、決して偶然
ではないのでは？と尋ねると、日ごろ、彼女が大切にしていることを教えてくれた。
「どんな仕事でも中途半端にせずに一生懸命やること。うそをつく人間にならないこと。人の
縁を大切にすること。いつもそう思ってきましたね」
これからわたしも美流渡で自然に囲まれた暮らしを実践するつもりだ。じつはわが家も夫婦の
役割が逆転しており、そこも文江さんと重なる。ただ、彼女のように、どんなことでも楽しむ
境地には、まだいたっていないのが現状だ。けれども今回話を聞いたことで、日々を懸命に生
きることが明日へとつながる、そう確信できた。シンプルなことだが、移住ライフを楽しむ秘
訣がそこにあるように思えてならない。

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27 仏ヴェオリア　漏水点検を手早く安く 2016/12/14 日経産業新聞
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　水処理世界最大手、フランスのヴェオリアは日本で新たな一歩を築きつつある。115の自治体
から水道料金の検針を引きうけている子会社が、水道管の水漏れ調査の受託も始めた。戸建て
住宅の水道メーターの上に新装置を置いて手早く点検する。財政難を背景に自治体による水事
業の民間開放が進む見通しで、水メジャーが日本の新市場を攻める。

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28 ＬＩＸＩＬ　安全・防犯、ＩｏＴで賢い家 2016/12/13 日経産業新聞
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　住宅設備最大手のＬＩＸＩＬグループが内需縮小の中でにらむ次の戦略は、住宅内での安全
や防犯といった様々なサービスの提供だ。東京都内の研究用家屋にセンサーを250個取り付け、
子供だけで浴室に入ると自動で水位を下げたり、家の外観を360度映し出したりする実験を進め
ている。瀬戸欣哉社長は遅れていたというデータ活用策の検討を急いでいる。

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29 ダイワボウＨＤ　ひび割れを自己治癒する繊維　コンクリート向け 2016/12/8 日経
産業新聞
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　ダイワボウホールディングスはひび割れを自己治癒する繊維で、コンクリート強化用途を来
年めどに開拓する。従来はモルタルに混ぜて使っていたが、コンクリート自体にはうまく混ぜ
られなかった。東北大学などと技術改良に着手。東京五輪を控えてインフラ更新が増えるなか
、橋梁やトンネルに使うコンクリートの寿命を延ばす繊維として需要をつかむ。

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.663 　2016/12/01～2016/12/07

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.663 　2016/12/01～2016/12/07
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―*―*―*　ＭＥＮＵ　*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 中古マンション、都心部戦線に異状あり
2 米不動産投資大手、水戸駅前ビルの受益権取得
3 住宅ローンがん特約拡充　広島銀、保険適用外も保障
4 桧家HD、全館空調システム「Z空調」　従来品の約半額
5 都、空き家相談のモデル事業　東急・ミサワホームなどが窓口
6 傾斜マンション報告さらに延期　三井不系など

【朝日新聞】
7 ARUHI、住宅ローン利用者優待サービスを拡充
8 優良リノベ物件専門のメディアをリリース　アットホーム
9 1月21日にマンション耐震セミナー 東京都
10 国内景気、3カ月連続改善　不動産も5カ月ぶり改善に
11 Jリートフェアに個人投資家1150人、若年層目立つ
12 全住協、「成年後見」で資格創設
13 受験率は83.7%、1万6952人が受験　管理業務主任者試験
14 『ブラックリスト』を共有化　ポータルサイト部会
15 インフラストック効果の情報サイト開設 国交省
16 インフラファンド第2弾、「いちごグリーン」が上場
17 東京建物グループ、駐車場事業再編で運営6.5万車室突破
18 浪江町とUR都市機構が復興まちづくりで覚書
19 東北、北関東で下落　10月全国中古マンション価格天気図
20 三井不動産レジデンシャルと丸紅　100件目の民間都市再生事業に認定
21 東京23区のビル新規賃料、わずかに上昇　東京ビル協調査

【読売新聞】
22 どれだけオトクになるの？ エコジョーズの威力
23 東大の女子学生向け家賃補助に賛否両論。自治体に助成はないの？
24 ロンドン大会に携わった建築家に聞く！　東京五輪「負の遺産」の減らし方
25 独身20代と40代、どんな家に住んでる？ 賃貸・持ち家？ 間取りは？
26 銀行の中の人に聞いた、変動金利が約7年間変わってない理由
27 20代と40代、独身ひとり暮らしで困ることは？

【日経産業新聞】
28 ＩＨＩ運搬機械、マンション居住者向けにカーシェア実証実験　空車スペース活用
29 マネーフォワード、賃貸の確定申告支援
30 三菱地所、空きマンションの活用支援
31 住宅市場先細り、群雄割拠に再編の芽

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1 中古マンション、都心部戦線に異状あり 2016/12/7 日本経済新聞
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不動産コンサルタント　田中歩
　2013年初から上昇を続けてきた中古マンション価格ですが、どうやら最近になって状況が変
わってきたようです。「東京23区内の中古マンション価格の上昇が止まった」「一部では価格
が下がっているマンションもある」という声が現場のあちこちから聞こえてきます。

■13年以降の金利低下が価格に影響
　23区内の中古マンションの成約価格はこのようになっています（グラフＡ）。08年１月から
上下動を繰り返しながらも、13年以降は上昇傾向をたどり、今年７月から10月の平均成約価格
は約71万円/平方メートル程度で横ばいとなっています。
　在庫推移と成約価格の関係を見ると、在庫の減少が進むと価格が上昇し始め、在庫の上昇が
始まってしばらくすると価格が下がるということが分かります。ただ、15年５月以降について
は、在庫は急上昇しているものの、価格は上昇から横ばいという状況になっています。
　これは、13年以降の住宅ローン金利の低下が一つの要因です。金利の低下によりローンで借
りられる金額が上昇し、それがマンション価格の上昇に寄与したと考えられます。

■成約日数は長期化の傾向
　では、23区のうち利便性や資産性が高い地域とされる都心７区（千代田区、中央区、港区、
渋谷区、新宿区、目黒区、品川区）についても、23区内全体と同様の状況になっているのでし
ょうか。これを調べるため、実際の取引事例を使って、都心７区に存在する中古マンションの
動向を見てみることにしました。
　グラフＢは都心７区で取引された中古マンションの平均成約単価（万円/平方メートル）と成
約日数の推移です。それぞれ直近６カ月の数値の平均値をその月の値とした６カ月移動平均で
グラフ化しました。
　平均成約単価は13年以降上昇を続けてきましたが、15年４月ころから価格上昇ペースが低下
し、現在は90万円/平方メートル程度で横ばいとなっていることがわかります。一方、成約日数
（売り出した日から成約した日までの期間）は15年夏ごろの50日程度から現在は65日超と上昇
傾向にあります。
　価格帯がより高い水準にある都心７区の中古タワーマンションについても見てみましょう（
グラフＣ）。なお、ここでいうタワーマンションとは「地上20階建て以上の高層マンション」
のこととしています。
　都心７区の中古タワーマンション価格は、昨年夏の約120万円/平方メートルをピークに下落
傾向です。成約日数も60日から80日を超える日数へと大きく上昇していることがわかります。

■インバウンド投資が減少
　在庫が急増したにもかかわらず、価格が横ばい傾向となっている要因の一つは、金利低下で
あるとお話ししましたが、金融機関の体力消耗の状況からみて、今後、さらに住宅ローン金利
が低下する余地は極めて少ないでしょう。
　また、都心部の中古タワーマンション価格が下落傾向にある要因の一つは、インバウンド投
資の減少です。円高の影響で海外からの投資が少なくなったのです。
　昨年夏は120円台だったドル円為替レートは、今年のはじめから急騰し100円前半まで上昇し
たわけですから、海外からの投資家からすれば、日本の不動産に手を出しにくくなったのは間
違いないでしょう。
　為替レートは先の米大統領選挙後、円安に振れていますが、これは一時的なものではないか
と思っています。12月のイタリア国民投票を皮切りに、来年のオランダ総選挙、フランス大統
領選挙、ドイツ総選挙が控えています。これらの動向次第では、ヨーロッパの金融や政情不安
定が想起され、円高となる可能性のほうが高いのではないかと思っているからです。
　為替がこのまま円安水準にあるとは思えないこと、金利のさらなる低下が見込めないこと、
在庫調整に一定の時間がかかることから考えると、今後、都心部の中古マンション価格はダウ
ントレンドに転換していくと考えざるをえません。都心部の中古マンションを売る予定がある
場合は、早め早めの対応が肝要でしょう。

■ストライクゾーンを見極める
　ダウントレンドとなることが予想される中で不動産を売る場合のポイントは、「絶妙な価格
設定」です。野球でいえばストライクゾーンにボールを投げないと、誰も手を出してくれない
状況といえるでしょう。しかも市場動向に伴ってストライクゾーンが変化することも加味しな
ければなりません。
　こうした状況下では、成約価格・成約日数・競合物件の販売状況などを踏まえ、その時々の
的確なストライクゾーンを見極めることが必要です。あなたのマンションを他の競合物件より
も高く売却するためには、その作戦を立てることができる不動産コンサルタントを見つけ出す
ことも重要なポイントとなりそうです。

田中歩（たなか・あゆみ）　1991年三菱信託銀行（現・三菱ＵＦＪ信託銀行）入行。企業不動
産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務
に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインス
ペクション付き住宅売買コンサルティング仲介など、ユーザー目線のサービスを提供。2014年1
1月から「さくら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」執行役員として、総合不動産コンサ
ルティング事業の企画運営を担う。

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2 米不動産投資大手、水戸駅前ビルの受益権取得 2016/12/6　日本経済新聞
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　米不動産投資大手のラサール・インベストメント・マネージメントは、ＪＲ水戸駅南口に直
結する商業ビル「水戸サウスタワー」の信託受益権を取得したと発表した。
　同ビルはイオングループのＯＰＡ（オーパ、千葉市）がアパレル店を中心とした大型商業施
設を来年春に開業する予定で、安定した賃料収入が見込めると判断した。

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3 住宅ローンがん特約拡充　広島銀、保険適用外も保障 2016/12/3　日本経済新聞
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　広島銀行は住宅ローン契約者に提供するがん保障特約の内容を拡充する。借入人ががんと診
断された場合にローン残高がゼロになる保障に加え、金利を上乗せすれば、保険適用外の先進
治療費なども保障する。女性配偶者ががんになった場合も治療費を保障する。住宅ローンは他
行との金利競争が激しいが、広島銀は金利以外の付加価値を高め、差別化を図る。
　5日から提供を開始する。これまでは借入人ががんなど三大疾病と診断された場合、住宅ロー
ン残高がゼロになるという保障のみだった。住宅ローンの通常金利に0.2～0.3％上乗せすれば
、がん保障をより手厚く保障する。

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4 桧家HD、全館空調システム「Z空調」　従来品の約半額 2016/12/2　日本経済新聞
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　住宅事業を手がける桧家ホールディングスは12月9日、全館空調システム「Ｚ空調（ゼックウ
チョウ）」を発売する。建物の高気密・高断熱性と空調、換気の組み合わせや配置などを工夫
し、販売価格を従来品の約半額に抑えた。ヒノキヤグループの注文住宅へのほか、外部の住宅
会社への販売も検討し、2020年までに年間1万棟の設置を目指す。
　同商品は「新時代冷暖システム」として、ヒノキヤグループの断熱・気密、ダイキンの空調
、協立エアテックの換気の技術を持ち寄り、共同で開発。1フロア1台の市販エアコンで全館冷
暖房ができるようにした。

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5 都、空き家相談のモデル事業　東急・ミサワホームなどが窓口 2016/12/2　日本経済
新聞
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　東京都は1日、空き家の活用に向け、民間事業者が所有者から相談を受け付けるモデル事業を
始めた。都の公募でモデル事業者に決まった東京急行電鉄など3者が同日、相談窓口を開設した
。空き家の管理や賃貸、売却などの相談をワンストップで受け付ける。都は相談事例を集め、
保育所などでの利用につなげる。
　相談窓口を開設したのは東急電鉄、ミサワホーム、ＮＰＯ法人空家・空地管理センターの3者
。東急電鉄は目黒と二子玉川の都内2カ所、神奈川県内で3カ所の窓口を開く。ミサワホームは
八重洲や北千住など都内で8カ所、空家・空地管理センターも東京・新宿など2カ所で設置する
。

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6 傾斜マンション報告さらに延期　三井不系など 2016/12/1　日本経済新聞
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　横浜市都筑区の大型マンションが傾いている問題で、販売元の三井不動産レジデンシャルと
施工元請けの三井住友建設は30日、杭（くい）施工時のセメント量のデータ改ざんの原因など
についての調査結果報告を2018年7月末まで延期すると同市に伝えた。建物解体後に地下部の詳
細調査を実施するとしている。
　延期したのは、データ改ざんの原因や建物の安全性検証の結果など全3項目。改ざん原因につ
いての報告延期は今回が6回目となる。当初は15年11月までの報告を求められていた。

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7 ARUHI、住宅ローン利用者優待サービスを拡充 2016/12/7 朝日新聞
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　住宅ローン専門金融機関のARUHI(アルヒ、東京都港区、浜田宏会長兼社長)はこのほど、「AR
UHIメンバーズクラブ」を「ARUHI暮らしのサービス」へと名称変更し、新たに5社のサービス提
供を開始した。
　同サービスは、同社の住宅ローンを利用している顧客を対象に、新生活のスタートや住宅購
入後の暮らしのコストを削減するために提供しているもの。家電、家具・インテリア、引っ越
し、ネットスーパー、ハウスクリーニング、トランクルーム、カーシェアリングといったサー
ビスを、割引料金で利用できる。今回の5社追加で提携企業は合計21社となった。17年中に50社
まで拡大する予定。

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8 優良リノベ物件専門のメディアをリリース　アットホーム 2016/12/7 朝日新聞
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　アットホームはこのほど、リノベーション済みの売り中古マンション情報を紹介する新メデ
ィア「RE MAISON at home renovation(リメゾン　アットホームリノベーション)」(https://ww
w.athome.co.jp/renovation/)をリリースした。
　1都3県(東京都、神奈川県、千葉県、埼玉県)のリノベ済み中古マンションの中でも、リノベ
ーション住宅推進協議会の適合リノベーションR1物件、新築マンションデベロッパーおよびそ
の関連会社が売主のリノベーション物件、1棟丸ごとリノベーション物件のいずれかに該当する
物件情報を掲載する。

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9 1月21日にマンション耐震セミナー 東京都 2016/12/7 朝日新聞
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　東京都は17年1月21日、東京都新宿区の東京都議会議事堂で、マンション耐震セミナーを行う
。
　耐震総合安全機構の理事が「地震から守る、自分たちの住まい 熊本地震から学ぶマンション
耐震化の必要性、進め方」をテーマに講演するほか、マンション耐震改修の先進事例を紹介す
る。
　時間は午前10時から。定員は250人。申し込みは、耐震総合安全機構、電話03(6912)0772。

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10 国内景気、3カ月連続改善　不動産も5カ月ぶり改善に 2016/12/6 朝日新聞
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　帝国データバンクの調査によると、16年11月の景気DIは前月比0.8ポイント増の44.1となり、
3カ月連続で改善した。住宅着工や自動車生産も好調に推移し、国内景気は地方と大都市の双方
で改善、上向いている。
　不動産は同1.5ポイント増で、5カ月ぶりの改善。マイナス金利に伴う金融機関の事業者向け
貸出金利の低下が好材料なほか、住宅ローン金利の低下を受け、首都圏を中心に中古マンショ
ンや戸建て住宅の販売が好調なことから改善した。

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11 Jリートフェアに個人投資家1150人、若年層目立つ 2016/12/6 朝日新聞
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　Jリート各社が個人投資家向けにブース展示や説明会を行う「個人投資家のためのJリートフ
ェア」が11月26日、東京・日本橋のイベントホールで開かれた。主催は不動産証券化協会と東
京証券取引所。昨年よりもやや多い1150人が来場した。
　来場者は例年よりも若年層・初心者が目立ち、Jリートの基本的な仕組みや魅力を伝える基礎
セミナーには立ち見が出るほどの人気。Jリートの認知度が高まってきたことが背景にあるよう
だ。

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12 全住協、「成年後見」で資格創設 2016/12/6 朝日新聞
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　全国住宅産業協会は、成年後見制度に関する不動産資格を創設する。17年2月にその「講習会
」を開始する。正式な資格名称は今後決定する予定だ。
　同協会新規事業委員会は、東京大学と後見人制度について共同研究を行っていたが、今回の
資格講習会はその一環。今後の更なる高齢社会の進展により判断能力が不十分な人の増加が予
想される中、それらの人の円滑な不動産取引をサポートするために知識を習得することが必要
だと判断したものだ。

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13 受験率は83.7%、1万6952人が受験　管理業務主任者試験 2016/12/6 朝日新聞
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　マンション管理業協会はこのほど、12月4日に実施した管理業務主任者試験の受験者数が1万6
952人で、受験率は83.7%(昨年度は83.8%)だったと発表した。
　合格発表は17年1月20日。全受験者に合否通知を送付し、同協会ホームページに合格者の受験
番号、合格基準点、試験問題の正解を掲載する。
　昨年度の試験では、1万7021人が受験し、4053人が合格。合格率は23.8%だった。

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14 『ブラックリスト』を共有化　ポータルサイト部会 2016/12/5 朝日新聞
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　首都圏不動産公正取引協議会のポータルサイト広告適正化部会は12月から、違反広告を繰り
返すなど改善の見込みが低い「不動産事業者の情報」、いわゆる『ブラックリスト』を共有し
、構成会社5社がそれぞれの規定に基いて対応していく施策をはじめた。
　おとり広告を繰り返し行うなど各ポータルサイト運営会社から措置を受けても改善の見込み
が低い不動産事業者が存在し、中には新たに別会社を設立するなどの手法をとって、新規に入
会し、同様の違反広告を行っていることから、実施するもの。

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15 インフラストック効果の情報サイト開設 国交省 2016/12/5 朝日新聞
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　国土交通省はこのほど、インフラストック効果に関する情報ポータルサイトを開設した。
　全国各地の「ストック効果の事例」「ストック効果をめぐる動き」「国土交通白書・広報紙
」などの情報を一元化したもの。
　ストック効果とは、インフラが社会資本として蓄積され、機能することで継続的かつ中長期
にわたって得られる効果のこと。

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16 インフラファンド第2弾、「いちごグリーン」が上場 2016/12/2 朝日新聞
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　いちごグリーンインフラ投資法人が12月1日、東京証券取引所インフラファンド市場に上場し
た。太陽光発電施設を中心に投資する。
　インフラファンド市場への上場は、タカラレーベン・インフラファンド投資法人に続き2銘柄
目となる。

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17 東京建物グループ、駐車場事業再編で運営6.5万車室突破 2016/12/2 朝日新聞
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　東京建物はこのほど、駐車場事業の更なる強化を目指し、駐車場運営事業会社3社を日本パー
キングの1社に統合した。また、日本パーキングは日本総合サービスを完全子会社化。これで、
東京建物グループの駐車場運営車室数は6.5万車室を突破した。

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18 浪江町とUR都市機構が復興まちづくりで覚書 2016/12/2 朝日新聞
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　福島県の浪江町とUR都市機構はこのほど、復興庁立会いのもと、「浪江町の復興まちづくり
の推進に向けた覚書」を締結した。
　UR都市機構がこれまでの街づくりや、過去の震災で得た経験を生かし、浪江町と相互協力し
、浪江町復興の加速化を図るもの。

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19 東北、北関東で下落　10月全国中古マンション価格天気図 2016/12/1 朝日新聞
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　東京カンテイがこのほど発表した10月の全国中古マンション天気図によると、地方圏の下落
に一服感が出たもの、前月に続き東北や北関東で下落県が多くなっている。
　「晴れ」が11から13地域に増加、「雨」は8から9地域に増加。「薄日」は12から9地域に減少
した。全国で天候が改善したのは9地域で変わらず、横ばいが26から27地域に増加、悪化は12か
ら11地域に減少。
　47都道府県のうち前月比価格が下落した地域数は前月の24から19地域に減ったものの、依然
「悪化」地域(11地域)が「改善」地域(9地域)を上回る状況に変化はない。

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20 三井不動産レジデンシャルと丸紅　100件目の民間都市再生事業に認定 2016/12/1
朝日新聞
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　国土交通省は11月30日、三井不動産レジデンシャルと丸紅の「横浜市中区北仲通5丁目計画(
仮称)」を、民間都市再生事業計画に認定した。02年の同制度創設以来、100件目の認定となっ
た。

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21 東京23区のビル新規賃料、わずかに上昇　東京ビル協調査 2016/12/1 朝日新聞
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　東京ビルヂング協会は11月30日、四半期ごとに実施しているビル経営動向調査結果(10月期)
を発表した。それによると、東京23区の平均新規賃料(共益費込)は前回調査よりもわずかなが
ら上昇したことが分かった。上限は2万6908円(前回比251円増)、下限が1万7944円(同263円増)
。

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22 どれだけオトクになるの？ エコジョーズの威力 2016/12/6 読売新聞
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日増しに朝晩の冷え込みが強くなり、家に帰ってからお風呂に入る時間が待ち遠しくなる季節
。その至福のひとときを支える給湯器が交換時期を迎えたり、2017年4月からのガス自由化が気
になっていたりで、省エネタイプの給湯器への買い替えを検討している人もいるのでは？　そ
こで最新の給湯器に交換するとどんなメリットがあるのか調べてみた。
「エコ○○」という名称が多いが、何がどう違う？
最新の給湯機能のある設備の名称には、頭に「エコ」がついて省エネタイプであることを主張
するものが多い。しかし、それが逆に「エコがついていれば、どれを選んでもいい」という誤
解を生み、いざ購入の段階になって自宅に設置できないというのが分かって慌ててしまうこと
になりかねない。
そこで、現状「エコ」のつく給湯機能付きの設備を下記にまとめてみた（エネファームは名称
に「エコ」がつかないが、給湯機能を備えた省エネ設備として取り上げている）。
このように、給湯のみを行うのはエコジョーズとエコキュート、発電もできるのがエネファー
ムやエコウィルだ。使用するエネルギーもエコキュートが『電気』、それ以外の3つは『ガス』
と違いがあるほか、貯湯ユニットがあるかないかの違いもある。
もちろんそれぞれ高い省エネ性能を備えているのは上記のとおり。例えばエコジョーズの場合
、従来品と比べて給湯だけなら年間約9000円、給湯と床暖房を組み合わせた場合は約1万4000円
節約できる（※）
なお導入価格は、ガスを使う給湯設備で比べると、エコジョーズ ＜ エコウィル ＜ エネファ
ームという順に高くなる。

※従来品との比較や、給湯と床暖房を使用した場合の比較は東京ガスによる試算。【試算条件
】木造戸建住宅120m24人家族の一例　給湯負荷18.0GJ／年間　床暖房負荷12.7GJ／年間　ガス
料金は「暖らんぷらん」家庭用ガス温水床暖房契約＋エコ割（東京地区等）の平成28年9月時点
の原料価格に基づく税込金額。●使用量によって節約金額は異なる。●「暖らんぷらん」等の
適用は、東京ガスブランドの機器に限らない。●群馬南地区には「暖らんぷらん」等割引制度
はない
今の給湯器と入れ替えるなら貯湯ユニットの有無が重要に
違いが分かったところで、どれを選ぶかだが、給湯機能だけを求めるならばエコジョーズやエ
コキュート、発電機能も欲しいならエネファームやエコウィルということになる。
ただし、もう一つ注意したいことがある。それは貯湯ユニットの有無だ。表で示したように、
エコジョーズ以外は貯湯ユニットを必要とする。一戸建てをこれから建てるのであればそのス
ペースをあらかじめ用意すればいいが、既存の戸建てやマンションで、すでにある給湯器に変
えて導入する場合は、貯湯ユニットを設置するスペースを新たに確保する必要があるというこ
とだ。
エコジョーズの導入で気をつけたいポイント
貯湯ユニットがなく、従来からある給湯器とほぼ同じサイズのため、既存の一戸建てやマンシ
ョンに導入しやすいエコジョーズだが、さらに細かく見るとさまざまなバリエーションがある
。
まず、設置場所が屋外か屋内かで選ぶエコジョーズが異なる。また屋外タイプでも地面に置く
のか壁掛けかなど細かく分かれている。既存の給湯器はどのタイプなのかを確認するなど、自
宅のどこにどう置くのかを決めておこう。
次に、同時給湯がどれだけできるかという給湯機能を選ぶ。給湯器のお湯をつくる能力は「号
」で表されるが、号数が小さいほど給湯能力が小さくなる。小さい号数ではキッチンと浴室で
同時にお湯を使うと、お湯が細って（吐水量が減って）しまう。目安としては4人家族なら24号
がオススメだ。
またイマドキの給湯器はスイッチを押せば自動で設定した水位までお湯をはってくれ、浴槽内
の湯温のムラがないのでかき回す必要もないし、自動で保温するほか追い焚き機能もついてい
る。
さらに使用していて湯量が減った場合に自動で足し湯してくれる機能を備えた「全自動タイプ
」もある。一人暮らしなら「自動」で十分だろうが、家族なら「全自動」のほうが最後の人が
入浴前に足し湯をする手間が省けて便利だ。
エコジョーズをはじめ最新の省エネ給湯器を導入すれば光熱費の節約になるだけでなく、最新
機能でより快適に過ごすことができる。設置場所と自分が求める機能を見極めて、自宅にピッ
タリあった給湯設備を選ぼう。

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23 東大の女子学生向け家賃補助に賛否両論。自治体に助成はないの？ 2016/12/5 読売
新聞
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先日、東京大学が2017年4月から、1人暮らしをする女子大学生を対象に、毎月3万円の家賃補助
の制度を導入すると発表。すると、「女性はセキュリティも大切だし、必要」という肯定する
意見から、「男性差別では？」という意見まで、インターネットを中心に各メディアで賛否両
論が巻き起こった。制度導入の背景や、大学生の一人暮らしを助ける自治体について紹介しよ
う。連載【ネットで話題の住まいトピック】
ネットニュースやTwitterなどで話題になった住まいに関するトピックを、時にゆるく、時に真
面目に紹介します。東大に通う女子限定で、毎月3万円の家賃補助が必要なワケとは
今回、話題となっている「女子学生向けの住まい支援」は、1人暮らしの女子学生向けに、月額
3万円の家賃補助を最長2年行うというもの。対象となるのは、自宅から駒場キャンパスまでの
通学時間が90分を超える女子学生で、東京大学の1、2年生が在籍する駒場キャンパス（東京都
目黒区）周辺の、耐震性・安全性が高いマンション（約100室）に入居すると、毎月3万円の補
助が2年間受けられるという。保護者の所得制限はなく、2017年の春から導入する予定だ。
確かに東京大学駒場キャンパスがある東京都目黒区といえば、都内でも家賃が高いとされるエ
リア。ためしにSUUMOで目黒区・マンションのワンルームの相場を検索してみると、月8万5000
円となっている。隣接する渋谷区も8万6000円とほぼ変わらない状況で、確かに仕送りとアルバ
イトで生活する大学生には、厳しい環境といえるだろう。加えて、女子大学生が住むのであれ
ばセキュリティも大切にしたいため、賃料重視では不安……というのも事実。近年、大学生の
仕送り状況は厳しくなっていること、「2020年までに学生の女性比率30％」を目的としている
ことなどから、東京大学では女子学生向けの家賃補助が必要、と判断したようだ。
そのため、肯定的な意見としては、
「だから、東大が一人暮らしの女子学生に家賃補助を打ち出したのはすごくいいことだと思う
。学歴がすべてではないけれど、とりわけ地方在住者の場合、学生という立場で都会に出てい
ろいろなものを吸収できる機会を、女子だからという理由で奪われるのはあんまりだよ。」
「あと、東大が女子学生に家賃補助を出すというニュース、とても良いと思うし素直に羨まし
い。」
一方で、反対意見も。
「大学の事情もわからなくは無いけど、性別で補助を分けるのはどうかと思います。」
「東大の女子学生に月3万円の家賃補助、男女差別だよね。女子学生の比率を高める狙い？なん
だそれは…優秀な学生を集めろよ。なぜ『女子』だけなのか。結局は女尊男卑なんだよなぁ。
東大よ炎上してくれ。」
こうした男性差別だという意見も数多く見られ、なかには“「法の下の平等」に反するのでは
？“なんて声もあがっていた。
新宿区は大学生・シングル対象の1万円の家賃助成あり
そもそも、学生向けの手ごろで安全な住まいといえば、学生寮を思い浮かべる人も多いはず。
東京大学でも寮を用意していて、例えば「三鷹国際学生宿舎」では、定員の約25％を女性とし
ている。ただ、寮があっても、留学生や地方出身者（そのなかでも親世帯の所得が低い人）が
優先されるため、実際に入居するのはかなり厳しいようす。そもそも今回の「家賃補助」のは
じまりも、白金にあった東大女子寮が老朽化で取り壊しになり、その代替制度だったという指
摘もあるほど。
行政のサポートがないかを調べてみると、東京23区内では新宿区にシングル向けの家賃補助制
度がある。家賃9万円以下の住まいで、シングルで生活している人を対象に、毎月1万円の家賃
補助を出す「民間賃貸住宅家賃助成」制度だ。
ただし、対象となるのが30世帯と限られているため、応募多数の場合は抽選となり、今年は倍
率4.4倍（去年は4.37倍）だった。担当者によると例年3?4倍の倍率で推移しているという。毎
年10月に募集しているので、新宿区に長く住みたいという人・学生は、応募してもみるのもい
いだろう。
ただ、東京23区でこうした「学生・シングル」向けの助成制度を導入しているのは新宿区のみ
で、他の区で行われているのは「ファミリー向け」「高齢者向け」の家賃助成・助成となる。
余談だが、学生寮・家賃助成以外の、リーズナブルで安全な学生向けの住まいとしては、（1）
学生会館、（2）シェアハウス、（3）下宿などが考えられる。子どもの大学進学と住まいの予
算で悩んでいる家庭であれば、ぜひ選択肢として考えてみてほしい。
最近では、空き家を活用した「シェアハウス」や学生が住んでボランティアを行う団地の再生
なども各地で生まれている。こうした幸せなマッチングが生まれ、若い人の可能性が広がるこ
とを願ってやまない。

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24 ロンドン大会に携わった建築家に聞く！　東京五輪「負の遺産」の減らし方 2016/12
/2 読売新聞
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2020年、東京にオリンピック・パラリンピックがやってくる。それ自体は喜ばしいことだが、
競技場・開催地にまつわるゴタゴタ、高すぎるコスト……、漏れ伝わるネガティブな報道を見
るにつけ、どこか一枚岩になれない残念な空気を感じてしまうのも事実だ。特に気がかりなの
は、新設された立派な競技場や施設が大会後、「負の遺産」と化してしまうことだろう。レガ
シーという体の良い言葉とは裏腹に、国民の日常にとって無用の長物に過ぎない「五輪サイズ
のお荷物」が遺（のこ）される。なんともイヤ～な予感がしてしまうのだ。というわけで、こ
こはひとつ過去の事例に学ぶとしよう。近代五輪の成功例といわれるロンドン大会で競技会場
の現場監理を担った日本人・山嵜一也さんに当時のことをお伺いするとともに、近代都市にお
ける五輪の在り方、東京大会の向かうべき方向性を探った。
ロンドン大会はなぜ「成功」したのか？
山嵜さんは現在、東京を拠点に設計活動を行う建築士。2001年から12年間イギリスで暮らし、
現地の設計事務所に勤務した。2012年に開催されたロンドン五輪では、グリニッジ馬術競技場
の現場監理を担い、大会後のメーンパークの活用法を考える「レガシー・マスタープラン」な
どの作成にも携わっている。
まずは、計画段階におけるロンドンと東京の違いについて伺った。

―― 東京五輪、いろんな問題が噴出しています。ボート会場の件をはじめ、一連のゴタゴタを
見ているとなんとも行き当たりばったりな印象を受けるのですが、ロンドンのときはどうだっ
たんでしょうか？　2012年の開催時はもちろん、それ以降のことも考えて綿密に計画されてい
たといわれていますが……。
「そもそもロンドンの場合、以前から『ロンドン市内東部地区をどうにかしよう』という課題
があり、オリンピック招致の成功をきっかけにその地域の再開発が一気に進んだわけです。運
河や河川が流れる中洲のような場所に倉庫、工場、車庫、操車場、廃棄物処理場などがありま
した。そのような土地にメーンパークとなる競技場や選手村を整備し、大会後には跡地利用と
してオリンピック記念公園や住宅の街区を計画しています。オリンピックだけが目的ではあり
ませんから無駄になっていない。バルセロナ大会なども同様の成功例として注目されていまし
た。それらに対して、東京は『2020年のオリンピックでいかに儲けるか』が目的になっている
ように見えます。しかし、それだと計画も近視眼的になり、長期的なビジョンを私たちに説明
できていない。そこが残念なところです」

―― 東京にも「レガシー」の理念はあって、晴海地区につくられる選手村が大会後に住宅にな
るのもそのひとつです。でも、人口減が進み、かつ空き家も増えている今の日本に、果たして5
000戸もの住宅が必要なのかな？ という気はしますが……。
「大会後の選手村利用としてマンションを計画しても、将来ゴーストタウンにさせないための
ビジョンも合わせて考えなければいけません。これはオリンピック選手村の問題だけでなく、
都内に乱立するマンションにも感じます。なぜ必要なのか？　何のためにつくるのか？　その
ようなビジョンがないと、問題が噴出したときに立ち返る場所が見つかりません。選手村一つ
にしたってそうだし、ボート・カヌー競技の開催地問題もそうです。結局、オリンピックの経
済効果という視点でしか考えられていない」

―― そうした工事も「経済効果」という言葉でくくると、とたんにポジティブなものに思えて
くるから不思議です。確かに一時的な景気浮揚効果はあるのかもしれませんが、未来を思うと
暗い気持ちになりますね……。
「お金のような数値で議論を進めると合意形成が得やすいのではないでしょうか。いくら儲か
るとか、経済効果があると言っておけばそれが一つの客観情報となります。でも、同時に考え
なければならないのは、そこで建設費で儲かったとしても、その後のランニングコストはどう
なのか、次世代にとって優しいのか、環境にとって優しいのか、という視点です。そのような
疑問に対しても回答すべき基準としてビジョンが役に立つはずです。本当はそうした議論がで
きる空気やリーダーシップが必要なんです」

―― イギリスの人って、「経済効果」みたいなことは気にするんですか？
「もちろんお金には厳しいですし、費用対効果に見合わなければ批判もされます。実際、私が
かかわったグリニッジ馬術会場でも近隣住民による反対運動は常に起きていました。でも、ロ
ンドン大会のときは『何のためにオリンピックを開催するのか』が明確でしたし、そのための
説明をきちんとしていた。“経済効果〇〇億！”みたいな、お金の話ばかりではない。2012年
とそれ以降のロンドン市内東部地区の街づくりと、オリンピックのビジョンがきちんと?み合っ
た。また、そうなるように綿密に計画されていました」

―― そもそも、オリンピックそのもので儲かる・儲からないという尺度ではないんですね。お
金だけでない確たる目的がないと、開催する意味がないと。
「少し前に東京大会招致活動の疑惑が問われ、東京大会を返上すべきでは？　とニュースにな
りました。その際、直近に開催されたロンドンでもう一度オリンピックを開催すれば良いので
は？　という意見もありましたが、『器として競技場があるからオリンピックを開催するので
はない』と、ロンドンの人たちが一番よく分かっていると思います」
ロンドンに「負の遺産」が残らなかったワケ

―― 今、2020年に向けて立派な競技場が次々と建設されようとしています。そもそも1カ月間
のオリンピック・パラリンピックのためだけにワールドクラスの規模や施設を完備したスタジ
アムが必要なのかという議論もありますよね。
「大会後も世界的なスポーツ大会や数万人規模のコンサートを常に開催する、という考え方に
は無理があると思います。それって本当にレガシーといえるんでしょうか？　『我々は立派な
施設をつくった。後は君たちが考えたまえ！』と、昭和的なオヤジの感覚で語られている『遺
産』は、平成の世には合わないと思います。次世代に負担を押し付ける、非常に身勝手なレガ
シーになってはダメです」

―― ロンドン大会は「負の遺産」を残さなかった五輪として称えられています。なぜ、それが
できたのでしょうか？
「そこは競技場計画にはっきりした“割り切り”があったからでしょう。施設として大会後の
利用が見込めないものは仮設で対応できるという考え方だったんですね。例えば水泳競技の会
場は大会後に『市民プール』として使うことを見越して、本当に最小限の規模・設備でつくら
れた。そこに大会期間中は仮設スタンドを付けて、オリンピックサイズにしただけ。仮設スタ
ンドにはエレベーターは付いていませんから観客はひたすら階段を上って行かなくてはいけな
い。計画としては訪れた人にとって全く親切じゃないんです。しかし、何をもって“おもてな
し”というのか、の議論になりますが、オリンピックというわずか1カ月の大会のために隅々ま
でお金をかけて親切にするっていうのはやはり違うような気がします。東京の人はその後もず
っとそこに暮らしていくわけです。たとえ『親切ではない……』とクレームが出たとしても『
それは必要ない！』って毅然と言える考え方とデザインが求められます」

―― 施設自体は立派でなくても、オリンピックで使われたプールを市民が利用できるっていい
ですよね。
「そうですね。憧れの選手が金メダルを獲ったところで、普通に子どもたちが泳ぐっていう」

―― 山嵜さんが手がけられた馬術会場も、かなり簡素なつくりだったとか？
「観客席は鉄パイプに布をかぶせただけです。オリンピック会場ではあるのですが、“祭りや
ぐら”のようでした。ヨーロッパで人気が高い馬術競技でも、年間を通じて大会を見に来る人
なんてそうはいない。だったら、わざわざ競技場をつくらず仮設でいいだろうと。ただ、その
ぶん見せ方にはこだわっていました。敷地となっていたのは世界遺産であるグリニッジ王立公
園内。2万人収容の仮設競技場を建設しましたが、周囲の歴史的建造物とその先に広がるロンド
ンの街並みが“借景”となるように調和を考えて配置されました。それゆえ、全長6kmのクロス
カントリーコースが公園全体に設置されたのですが、丘の上の障害物を人馬が飛び越える後姿
はその先に広がるロンドン市街に向かって飛んでいくように見えました。しかも、その様子を
見せているのは会場の観客だけではありません。世界中でオリンピックを視聴している人のス
クリーンに対してどのように見えるか、まさに“見得を切る”カメラアングルが考えられてい
ました。テレビの前に座る世界中の視聴者はスポーツ中継という名の壮大な“観光案内番組”
を見ているようなものです。見せるべきは競技場ではなく、選手の躍動と、その肩越しに映る
ロンドンの街並
みだったわけです」
時代に逆行？　負の遺産だらけの「東京五輪」

―― ロンドン、リオと直近の2大会は、足りない部分を仮設により補うことで負の遺産を減ら
しました。一方、北京やアテネではきらびやかなスタジアムをつくったものの、今では荒廃し
ているなんて話も聞きます。東京はどちらかというと、悪い流れに逆行しているように思えて
しまいますが……。
「僕は東京という成熟都市だからこそ、新しいオリンピック像を世界に示すチャンスだと思っ
ています。せっかくロンドン、リオといい流れできているわけです。2020年の東京オリンピッ
クは1964年に続き日本では2度目の開催です。しかし、戦後復興、高度経済成長期真っ只中であ
った20世紀の前回大会当時とは時代背景が大きく違います。都市インフラや都市開発を必要と
する成長社会での都市計画とは違い、21世紀の成熟社会でのオリンピック開催では都市計画の
意味合いが異なってきます。アジア初開催の大会として位置付けられた前回大会は、20世紀型
オリンピックとして皆の共感が得られました。すなわち明確なビジョンを打ち出せました。そ
れゆえ、20世紀型オリンピックは招致さえすれば開催と同時に都市開発に伴う経済効果も見込
めた。しかし、東京と同じ成熟都市が次々と招致を断念していることから考えて、『オリンピ
ックを開催する意義とは何か？』というビジョンを見つけられない問題はもしかしたら東京大
会に限ったことではなく、今後、オリンピック招致を考えている全ての都市にも起きる可能性
があります。21世紀において成熟都市でオリンピックを開催することは大きなリスクを抱える
ことになってし
まったのかもしれません。
そんななか、世界の成熟都市のひとつである東京がロールモデルとして新しい21世紀型オリン
ピックを提示できればIOC（国際オリンピック委員会）も喜ぶはずです。ボート会場の一件にし
ても、こちらがしっかりとしたビジョンのもと説明すればIOCは聞く耳を持ってくれるのではな
いでしょうか」

―― それなのに、意地でも最初の計画通り進めようというのは、何らかの黒い力が働いている
ような気がしてなりません。本当に残念な話ですね。
「主役はスタジアムじゃなくて、選手です。簡素な仮設競技場だったとしてもそこで自国選手
が躍動し、金メダルを獲得することが重要です。オリンピック競技場は大会前に完成するので
はなく、選手の躍動する舞台となってはじめて完成するのです。それなのに、選手のために使
われるべき強化費が建設費用に回ってしまうような話がニュースになりましたが、それでは本
末転倒です」

―― 聞けば聞くほど暗い気持ちになってしまいますが、我々にとっても他人事じゃない。何と
かできるものなら何とかしたいです。
「ニュースとしておかしいと感じていても、いま目の前にあることとつながっているとはなか
なか思えないんですよ。これは僕らの未来の話です。声を上げていくことは必要じゃないかな
と思いますし、それぞれの持ち場で立ち止まり、考えるような姿勢が必要なんではないでしょ
うか」
せっかくやるなら立派なスタジアムで、世界に誇れるTOKYOをアピールしたいという考えもある
だろう。しかし、「宴（うたげ）のあと」を生きる次世代に、負の遺産を引き継がせていいの
か。それはかっこわるいし恥ずかしいことだと、一人ひとりが認識するべきなのかもしれない
。

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25 独身20代と40代、どんな家に住んでる？ 賃貸・持ち家？ 間取りは？ 2016/12/2 読
売新聞
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今や独身でいることは珍しいことではありません。2015年の国勢調査によると、男性の25～29
歳では72.5％、40～44歳では29.3％が、女性の25～29歳では61.0％、40～44歳では19.1％が未
婚。2000年の未婚率と比較すると、特に40代の未婚率の上昇が大きい状況です。今回は20代、4
0代の独身のみなさんが、どんな家に住んでいるのか、間取りや広さなどを具体的に聞いてみま
した。
20代では8割が賃貸物件に。40代になると持ち家率がアップ
まず、彼らがどんな家に住んでいるのかをチェックしていきましょう。
20代、40代別に見ると、20代では80.4％が賃貸なのに対し、40代では67.6％と低くなり、社宅
や寮は20代が14.8％、40代が4.8％でした。驚くべきは持ち家で、20代はわずか2.4％ですが、4
0代は23.6％。年齢があがり、貯金も増えたところでマンションなどを購入する人が増えるとい
うことなのでしょう。
男女別で見ても、持ち家率は、男性40代で24.3％、女性40代が22.2％なので、男女ともに同じ
くらいの割合で住まいを購入していることがわかります。
年齢が上がると、キッチンやトイレが独立した広い部屋に引越しを決める!?
月々の住居費負担を見ていきましょう。20代、40代ともに一番多かったのは6～7万円未満。し
かし、年齢が上がると収入も上がるためか、40代では10万円以上の人も1割以上いて、余裕を感
じられる結果となりました。
これは間取りにも表れていて、20代、40代ともにワンルーム・1Kに住んでいる人が1位でしたが
20代では75.6％、40代では32.8％と、42.8ポイントの差がありました。40代はその代わりに2K
・2DK ・2LDKが27.2％、1DK ・1LDKが24.4％。さらに3K ・3DK ・3LDKは11.2％もいる結果に。
一人暮らしだとすると、贅沢な間取りですよね。
1DK ・1LDK以上になると、キッチンやトイレが独立した間取りが多くなります。年齢が上がり
、1人暮らしが長くなると、部屋の広さはもちろんですが、自炊をしやすかったり、水回りが快
適な部屋に引越しを決める人が多いのかもしれません。
部屋の広さはというと、20代に比べて40代では住居の広さが大きくなる傾向がありました。細
かく見ると、20代は25m2未満で暮らしている人が約6割なのに対し、40代では25m2未満の人は全
体の3割にも満たず、40m2以上の人が全体の3割を超す結果となりました。
いかがでしたか？ 全体的に、20代より40代のほうが収入が増え、生活が安定するからか、どの
質問に関しても回答が分散していることがわかります。回答が分散するということは、生活に
幅があるだけでなく、それぞれ自分が重視したいことにも幅があることが想像できます。例え
ば、環境の変化に合わせて移動がしやすいように賃貸がいいという人、部屋は狭くてもいいか
ら交際費や生活費にお金をかけたい人など、収入に余裕があるからこそ選択肢が増えるのでし
ょう。
住まい探しは人それぞれ。何を重視するかは、その人によって変わります。また、収入や休日
の過ごし方、飲みに行く頻度など、同じ人でも年齢によって変化するため、取り巻く状況が変
わったなら、住まいを替える選択をするのもいいでしょう。その時々の、あなたが優先したい
条件で住まいを選ぶのが正解です。

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26 銀行の中の人に聞いた、変動金利が約7年間変わってない理由 2016/12/1 読売新聞
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現在、変動型金利で住宅ローンを返済している方、あなたのローン金利はどうなっているかご
存じですか？　実は変動型住宅ローンの金利は、約7年間も一定のままです。「変動しない変動
型」って、何か変じゃないですか？
平成21（2009）年以来、7年間も変動していない変動型金利
今年に入って毎月のように史上最低金利を更新していた固定型住宅ローン金利も、アメリカ大
統領選などの影響もあって金利上昇の可能性が出てきた。【フラット35】の金利推移グラフを
みると、平成28（2016）年8月につけた0.900％がこれまでの最低金利となっているが、金融市
場では長期金利が上昇し始めており、12月以降は変化があるかもしれない。
一方で、変動型の住宅ローン金利は全く違う動きをみせていることはご存じだろうか？　民間
金融機関の変動金利推移をみると、なんと平成21（2009）年以来金利はずっと2.475％のままな
のだ。昨今のような低金利時代になれば真っ先に下がりそうな「変動金利」が、実質「固定化
」されているのは、いったいなぜなのか？
その理由を考える前に、金利変動型住宅ローンの特徴をすこし整理しておこう。そのメリット
とデメリットは、大きく分けてふたつ。

１）固定型に比べると金利が低く設定されている　⇒　ただし返済途中で金利上昇するリスク
もある
２）半年ごとに金利を見直し、金利が低下すると返済額が減少する　⇒　逆に金利が上昇する
と返済額も増える

気になるのは２だ。日銀がマイナス金利政策を打ち出し、預金金利がほとんどゼロに近い「超
低金利時代」に突入しているのに、現在変動金利型の住宅ローンを返済している人はこの7年間
、「金利低下のメリット」を享受できていないということになる……。
なぜ、「変動金利」が変動しないのか？
それは「短期プライムレート」、通称「短プラ」が変動していないから。
銀行が短期間の企業向け融資に使う金利レート「短プラ」は各行が独自に決めており、変動型
住宅ローン金利の基準にもなっている。その短プラが、1.475％のまま約7年間動いていない銀
行が多く、平成28（2016）年2月の「マイナス金利政策」導入後もまったく動きがない。だから
変動型住宅ローン金利も「固定化」されているのだ。
ちなみに、固定型住宅ローン金利は10年物国債などの長期金利が指標となり、金融市場の大き
な動きに連動して金利レートが決まる。変動型と固定型では金利決定の仕組みが違うのだ。
では短プラは下がらないのか？　メガ銀行の支店長を務める知人に尋ねてみた。
「短プラのレートを決めているのは本部の専門部署なので、私が直接タッチしているわけでは
ないですが、銀行も収益を出さないと経営が成り立ちません。超低金利で収益環境は厳しくな
り、これ以上企業向けの貸し出し金利を下げる余地がないんですよ」
じゃあ、この7年間で変動型住宅ローンを選択した人は、昨今の低金利のメリットを得られてい
ないのでは？
「ほとんどの方は借り入れをした時点では固定金利タイプよりも低金利だから変動型を選択し
たはずです。その後も金利は上昇していませんから変動型を選んで損をしている方はいないの
では？　借り入れ時点の選択としては正しかったと言えると思います。もし、現在返済してい
る金利レートよりも低金利の住宅ローンがある場合は借り換えを考えるといいと思いますよ。
ただ、手数料も必要になるのでトータルで損得を計算してくださいと、お客様にはご説明しま
す」
逆に変動型金利が上昇することはないの？
「いろんな見方があると思いますが、当支店では個人的には景気対策を考えると当分のあいだ
企業向け貸し出し金利を上げることは難しいと思いますよ。借り入れを検討されている人には
、固定型と変動型のどちらにも偏ることなくご案内しています」とのことだった。
トランプ大統領は金利動向にも大きく影響を与える！？
金利が変動しない変動型住宅ローンだが、デメリットを被っているケースはどうやら少ないよ
うだ。ただ、この先はどう考えればいいのか注意点をまとめてみよう。

変動型住宅ローンを返済している人へ
●損はしていないが、これ以上の金利低下メリットを受けることは難しそう
●固定型への借り換えを検討する価値はある。手数料なども含めてトータルで判断しよう

これから住宅ローンを組もうとする人へ
●実際の変動型金利は年収などの条件によって引き下げがあり、引き下げの幅もいろいろ。固
定型、固定期間選択型の金利と比較して低ければ変動型を選択してもいいだろう
●変動型金利のメリットのひとつ「将来の金利低下期待」は、いまのところ望めなさそう

冒頭で書いたように、アメリカ大統領選以降は株価上昇＆金利上昇の動きが出始めている。ト
ランプ大統領が本格的に始動すると世界経済や金融市場も大きな影響を受けるかもしれない。
金利変動のニュースは見逃さないように！

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27 20代と40代、独身ひとり暮らしで困ることは？ 2016/12/1 読売新聞
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独身って自由なイメージがあるけれど、実際はどうなの？ 20代と40代の独身男女500人に、今
の幸福度や独身ならではの「よかったこと、うれしいこと」、そして「困ること」について聞
いてみました。
今の幸福度は20代40代ともに「普通」がトップだが、女性のほうがやや満足度が高い結果に
今の幸福度を聞いたところ、20代も40代も「普通」と答えた人が一番多い結果となりました。
男女別にみると、男性は20代40代ともに「普通」がトップでしたが、女性では20代が「やや満
足」、40代は「普通」がトップ。しかし、女性は「満足」派（「満足」と「やや満足」の合計
）は各年代4割超えで、3割に満たない男性に比べると、女性のほうが現在の状況に対する満足
度が高いことが分かります。
「普通」と答えた人のコメントは、「仕事内容もプライベートな時間も楽しんでいるが、収入
面で不安・不満がある（25歳・女性）」「仕事の成果にまだまだ満足できていないから（29歳
・男性）」「もう少し経済的にも時間的にも、余裕のある生活がしたい（43歳・女性）」「仕
事は順調だが、プライベートを充実させ切れていない（46歳・男性）」などがありました。
「満足」と答えた人は、「仕事もプライベートも充実している。あとはすてきな彼氏がいたら
最高です（28歳・女性）」「自分はパートナーには恵まれなかったが、人生は大変幸せだと思
う（48歳・男性）」「大好きなネコたちと誰にも何も言われず、自分の好きなように思うまま
に生きている（49歳・女性）」など。
「不満」と答えた人は、「恋人ができたらなぁ（27歳・男性）」「忙しすぎて疲れ切っている
（29歳・女性）」「忙しいわりに収入が少ない（47歳・男性）」などでした。
「時間の自由」と「干渉されない自由」が2トップ。3位は20代が「友達との時間」、40代は「
食」
次に、独身・ひとり暮らしならではのよかったこと、うれしいことを聞いてみました。
20代40代ともに、「自由に自分の時間を使える」が7割を超え、1位でした。2位は「誰にも干渉
されない」で、20代は66.8％、40代は71.6％。3位は年代で異なり、20代は「時間を気にせず友
達と遊べる」52.0％、40代は「いつでも自分の好きなものを食べられる」42.0％でした。
20代はひとり暮らしを始めて間もない時期。それは、「好きな時間に帰って、好きなものを食
べられる。とにかく自由で気楽（24歳・女性）」「朝帰りしても怒られない。事前に電話すら
必要がない。好きな時間にご飯を食べてお風呂に入れる。家飲みしても怒られない（28歳・女
性）」といったコメントからも、誰にも干渉されることなく自由な時間を謳歌している様子が
伝わってきますね。
40代はひとり暮らし・独身期間も長く、「自炊をするようになり、料理のレパートリーが増え
ただけでなく、干物や漬物までつくるようになった。実家では絶対に行わなかったことができ
るようになった（42歳・男性）」など、時間よりも食に興味関心が移っている模様。
ほかには、「ずっと実家暮らしだったため、両親のありがたみが理解できた（24歳・男性）」
「親兄弟や友人のありがたみを実感することが多くなった（44歳・女性）」など、自由を謳歌
するだけでなく、家族のありがたさを感じている人も。ひとり暮らしをして、前より家族との
仲がよくなったという人もいるようです。
困ることは「病気になったとき」がダントツ。2位は「荷物の受取り」
次に、独身・ひとり暮らしをしていて困ることを聞いてみると、20代・40代ともに半数以上が
「病気になったとき」と答えました。「体調を崩したときに、誰かいてくれればといつも思う
（42歳・男性）」など。病気になったときに誰もいない不安は本当につらいですよね。
2位は各年代「荷物の受取り」がランクイン。「休日以外に受け取ることができないため、再配
達依頼をいつもしていて宅配員の方に申し訳ない（24歳・女性）」など。マンションに宅配ボ
ックスが付いていない場合、再配達を頼まなければならず、面倒に思った経験は誰にでもある
のではないでしょうか。
3位は年代により異なり、20代は「ゴキブリといった害虫の退治」で38.0％。40代は「孤独死」
29.2％でした。女性のほうが「家のドアの外に大きな虫がいて、しばらく家から出られなかっ
たことがあった（28歳・女性）」など害虫への嫌悪があり、年をとると「実際に孤独死したら
どうなるのか考えることがある（43歳・女性）」「孤独死だけは悲しいので、できれば避けた
い（45歳・男性）」など、「孤独死」への不安が大きくなるようです。
ほかには、「今まで遊んでいた友人が結婚、子育てなどで時間が合わなくなってきたとき、一
人でも楽しめるすべを探さなければならないと思った（27歳・男性）」や、「ふと寂しさを感
じる。話し相手がいない（29歳・女性）」「結婚などの次のステージに進むめどもなく、アク
ションを起こすのも面倒。今は良いが、将来ひとりだとなにかと大変だと思う（29歳・女性）
」など、20代ならではの将来への不安も多く挙げられました。
独身、ひとり暮らしならではのよかったこと、うれしいこと、困ることは、年代、男女それぞ
れ特徴が出ていて面白い結果でした。独身、ひとり暮らしはとにかく自由です。楽しもうと思
えばいくらだって楽しめるし、逆に誰とも会わずに孤独でさびしいということもあり得ます。
同じ境遇でも、「楽しい」と思えるか、「寂しい」と思うかは自分次第。病気のときは不安だ
けれど、将来や老後の不安だって、「じゃ、友達と一緒にシェアハウスに住んじゃおう！」な
んて、思考をプラスに変えれば楽しくなってきませんか？ 人生は一度きり。自分らしいシング
ルライフを楽しみましょう！

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28 ＩＨＩ運搬機械、マンション居住者向けにカーシェア実証実験　空車スペース活用 2
016/12/6 日経産業新聞
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　ＩＨＩ子会社で立体駐車場の国内最大手のＩＨＩ運搬機械は5日、マンションの居住者向けに
カーシェアリングサービスの実証実験を始めたと発表した。期間は1年間を予定している。実験
を通じ、マンションの空き駐車場を有効活用するための事業を広げていけるかを検討する。
　東京と大阪にある2カ所のマンション内で始めた。同社製の駐車場設備の空車スペースを使い
、5人乗り乗用車を配置。マンション居住者がスマートフォンのアプリから車の予約や鍵の開け
閉めができるようにする。15分単位の利用で250円かかるほか、6時間以上の長時間利用であれ
ばパック料金も用意している。安全のため今回はマンションの居住者に限定利用とした。

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29 マネーフォワード、賃貸の確定申告支援 2016/12/6 日経産業新聞
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　クラウド会計ソフトのマネーフォワード（東京・港、辻庸介社長）は5日、賃貸物件を管理す
る不動産オーナー向けに収支管理や確定申告ができるサービスを来年4月に始めると発表した。
物件の収支状況を自動で取り込み、申告用の書類作成の手間を省けるようにする。紙の書類の
送付といった事務作業の負担を減らし、物件の管理などに集中しやすくする。
　不動産業界向けのウェブサービスを開発するダイヤモンドメディア（東京・港）の「オーナ
ーボックス」にマネーフォワードが機能を提供する。所有する複数の物件の家賃収入や修繕費
といった記録をネット上に集約し、オーナーや管理会社の担当者が情報を把握しやすくする。
収支の金額は項目ごとに自動で振り分けられ、確定申告の書類を作成する際にそのデータを活
用できる。

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30 三菱地所、空きマンションの活用支援 2016/12/5 日経産業新聞
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　三菱地所は、相続したマンションなどが空き家になった場合の有効活用を支援するサービス
を始めた。提案する内容は空き家をリフォームして貸し出すことだけでなく、売却や買い取り
、空き家の管理業務など幅広い。空き家に残る荷物の整理なども支援していく。
　サービスは同社グループが売ったマンションの購入者らが対象。グループの社員が無料で相
談に応じる。将来は同社グループの会員以外にもこのサービスを拡大させていく考えだ。

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31 住宅市場先細り、群雄割拠に再編の芽 2016/12/5 日経産業新聞
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　新築戸建て住宅市場の縮小に備え、住宅メーカーが生き残りを探っている。11月に名古屋が
地盤のトヨタホームがミサワホームへの出資比率を51％に引き上げ子会社化すると発表したの
も、市場の先細りを見据えてのことだ。これまで起きにくかった業界再編が進み出す可能性も
ある。
　新設住宅着工戸数は2008年度を最後に100万戸台を下回っている。30年度には54万戸に減少す
るとの予測もある。背景にあるのは少子高齢化に伴う人口減少だ。
　来年には、戦後の第１次ベビーブーム（1947～49年）に生まれた「団塊の世代」が70歳代に
突入。家を手放したり、空き家になったりするケースが徐々に増加し、住宅市場は新築より中
古、リフォームに軸足が移ってくるとみられる。
　ただ、これまでは大規模な業界再編は起きてこなかった。理由はいくつかある。
　住宅は地域性が大きい商品ゆえに従来は工務店や地場住宅会社が強かった。大手10社を合わ
せてもシェアは約３割にすぎず、部分的に統合しても競争優位性を得にくい。さらに各社が得
意とする工法が異なり、建設やメンテナンスのノウハウも融合しにくい。
　このため大手の間では介護や建設など異業種と組み収益源を広げる動きが活発だ。タマホー
ムのように低価格を強みとする会社が新会社を作り、高価格帯へ進出する動きもある。
　ただ、中堅に目を向けると風向きが変わり始めた。昨年から今年にかけてオープンハウスは
アサカワホームを、桧家ホールディングスはレスコハウスを買収した。
　地方の住宅会社や工務店は市場縮小や後継者難で廃業が進む。その間隙を縫って大手が台頭
してくれば、体力で劣る中堅中小の苦戦は必至だ。体力のあるうちに手を打たなければ生き残
れなくなるとの不安が、再編機運を後押ししはじめた。
　トヨタホームによるミサワホームの子会社化も、一部はこの文脈で説明がつく。ミサワに往
時の勢いはない。2004年に産業再生機構（当時）の支援を受けた。リゾート開発などバブル期
の拡大路線の失敗で経営不振に陥り顧客が離れた。
　その後回復したが、売り上げや利益は他社のように伸びなかった。経営再建に時間が取られ
、戸建て住宅への依存度が高い「一本足打法」からの脱却が遅れた。
　ただ、ミサワはグッドデザイン賞を27年連続で受け、累計受賞数も住宅業界最多の140点に上
るなどデザイン力に定評がある。トヨタ自動車の信用力と資金力を生かし、さらにトヨタホー
ムとの連携で規模を拡大、体力を回復すれば、先行する大手に追いつくことができる。トヨタ
とミサワの決断をきっかけに、大手の間で再編の機運が出てくる可能性もある。

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.662 　2016/11/24～2016/11/30

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.662 　2016/11/24～2016/11/30
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―*―*―*　ＭＥＮＵ　*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 新設住宅着工、10月は13.7％増　貸家は８年ぶり高水準
2 建材販売の高見沢、松本市の不動産企業を買収
3 貯蓄を減らさないようローン？　本末転倒な家計
4 中古マンションは「共用部」にこそ注目
5 東京都の人口、2060年には1173万人に　15年から13％減の推計発表
6 大和ハウス「家事をシェアする」家　玄関にロッカー
7 40階は1階の1割高　マンション固定資産税で検討
8 10月主要地価、横ばいが増える　マンション高騰響く
9 埼玉県、子育て世代の住み替え促進へ東武や埼玉高速鉄道と協定
10 横浜の統合型リゾート、経済波及効果5000億円超　商議所が試算

【朝日新聞】
11 女性活躍推進で「えるぼし」認定最高評価取得 東急コミュニティー
12 宅建士試験　合格点は35点
13 リーシングマネジメントシステム「Centrl LMS」を正式公開　ダイヤモンドメディア
14 地震に強い住宅を紹介「ジバングー」開設へ　地盤ネットホールディングス
15 前年同月比12カ月連続上昇　10月・首都圏、新築戸建て成約価格
16 16年度マンション管理士試験、合格ラインは35点前後か
17 大京他　「彩の国みどりのプラン賞」2物件同時受賞
18 東急電鉄と空家・空地管理センター　東京都モデル事業者に選出
19 ミサワホーム　東京都公募の「相続空き家利活用モデル事業者」に選定
20 「民間まちづくり実践セミナー」を開催　国交省
21 10月中古マンション売り価格　首都圏10カ月連続の上昇　東京23区は価格調整か
22 改修施工管理技術者試験1月22日に実施 MKS

【読売新聞】
23 中古マンション選びに欠かせない「管理」をみる4つのポイント
24 定住先をつくらない、「やど仮（ヤドカリ）」生活がおもしろい
25 建築会社が倒産!? リスクに備える「住宅完成保証制度」って何？
26 家がキマる家具・家電 [後編] 空間と調和するインテリアの選び方
27 家がキマる家具・家電 [前編] 家電芸人ヒデさんのイチオシは？
28 新築マンション分譲時からコミュニティクラブ開始、その効果は？

【日経産業新聞】
29 ＩｏＴ、専用線なしで安全・格安に　イーパーセル
30 横河ブリッジ　鉄骨生産２割増強　五輪需要にらみ施設向け
31 ナイス、静岡の住宅会社を買収

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1 新設住宅着工、10月は13.7％増　貸家は８年ぶり高水準 2016/11/30　日本経済新聞
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　国土交通省が30日発表した建築着工統計調査によると、10月の新設住宅着工戸数は前年同月
に比べて13.7％増の８万7707戸だった。４カ月連続で増加した。2015年６月（８万8118戸）以
来１年４カ月ぶりの高水準だった。相続税対策の一環で貸家を建てる動きが続き、全体をけん
引した。低金利環境の長期化も追い風になった。季節調整済み（年率換算）ベースでは前の月
に比べて0.1％減少した。
　貸家は22.0％増の３万9950戸と、12カ月連続で伸びた。08年10月（４万2942戸）以来８年ぶ
りの高水準で、リーマン・ショック後の最高を記録した。
　持ち家は4.9％増の２万6046戸と、９カ月連続で増加した。分譲は11.7％増の２万1050戸と２
カ月連続で伸びた。内訳をみると、分譲マンションが9.0％増、分譲の一戸建て住宅が12.6％増
だった。〔

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2 建材販売の高見沢、松本市の不動産企業を買収 2016/11/30　日本経済新聞
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　建材などを販売する高見沢は29日、松本市で不動産事業を手掛けるセイブの株式を取得し、
子会社化したと発表した。高見沢は住宅・生活関連事業の一環として東北信地域で不動産事業
を手掛けている。セイブの子会社化で同市など中信地域でも不動産事業に進出し、事業を一段
と拡大する。
　高見沢は14億9400万円でセイブの発行済み株式の99.5％を創業家から買収した。同社の全従
業員19人の雇用は維持する。高見沢は中信地域にコンクリートやボトル水の営業拠点を持つが
不動産の拠点はなかった。

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3 貯蓄を減らさないようローン？　本末転倒な家計 2016/11/30　日本経済新聞
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家計再生コンサルタント　横山光昭
　「家も車も買ったけど貯蓄はあります。毎月、ためることもできているので大丈夫ですよね
」と、家計の状態に「優良」という太鼓判がほしくてやってきた会社員のＣさん（38）。今は
共働きの奥さん（35）と２人暮らしですが、金銭的な準備が整ったら子どもをもうけたいと考
えているそうです。
　Ｃさんは「将来のためにきちんと準備をしてから子どもをもちたいのです」と言います。貯
蓄額は1000万円。子どものための貯蓄を今後どう増やしていくか、また、お子さんができた後
の生活費はどうなるのかを検討するために、家計表を見せていただきました。すると、収入は
約49万円ありますが、支出が約47万円あります。支出の詳細はわかりませんが、少し多すぎる
と私は感じました。
　「日常生活にはお金をかけすぎないよう気を付けていますが、将来のためになることについ
てはお金を使っています。メリハリですよ」とＣさんは自信たっぷりな様子です。確かに日常
の生活費には問題を感じませんが、住居費、自動車関連費、生命保険、医療費、習い事などが
、家族構成や収入の割には高くなっています。このままの状態でお子さんが増えると、瞬く間
に赤字家計に転落してしまいます。
　Ｃさんは、賃貸住宅より持ち家の方が長い目で見れば住居費を安くできるし、若いうちに買
ってしまえば住宅ローンも早く終わると考え、金利が３％の時期に住宅を購入しました。その
後、住宅ローンの借り換えなどは検討もしていません。
　また、貯蓄を減らしたくないからと300万円を超える自動車をローンで購入。金利は3.2％で
ローン期間は５年。利息については「考えていなかった」と言います。
　生命保険は相談先で薦められたものに入っているそうですが、かけすぎのようにも感じます
。医療費の大部分は健康維持のためのサプリメント。病気予防と美容を目的に２人で飲んでい
るのだそう。特に奥さんは美容系のサプリを多く飲んでいます。
　また、体力維持のために夫はフィットネスクラブに通い、トレーナーをつけて週１回運動し
ています。さらに、海外旅行や海外転勤の予定などはないそうですが、マンツーマンで授業を
受ける英会話教室に通っています。
　その他の支出は、すでに格安スマートフォンに乗り換えていますし、水道光熱費も意識して
節約しているようでしたので、まず、前述の気になる費目の改善方法を考えていくことにしま
した。
　ただ、改善するに当たっては、Ｃさんが大切にしている「将来のために」という気持ちを尊
重しながら臨まなくてはいけません。奥さんにも面談に同席いただき、何度か話し合いを繰り
返しながら、時間をかけて改善していきました。
　まず、自動車です。お金のことを懸命に考えている一方で、ローンを利用することによって
利息という無駄な支出が生じてしまうことへの意識が薄いようです。５年間で25万円以上もの
利息を払うことになるのに、気にせず返済を続けています。貯蓄を減らすことになりますが、
無駄な支出をなくすために、300万円ほどの残債がある自動車ローンを一括返済しました。
　健康のためのサプリにもお金をかけすぎているように思えました。効果があるのかないのか
を考えながら、いる、いらないを検討しました。すると、効果を感じずに惰性で飲んでいたも
のがいくつかあり、それらをやめました。
　夫のフィットネスクラブはトレーナーから習ったトレーニング内容を自分で覚えたため、そ
ろそろ一人でもできそうだと思っているそうです。トレーナーの指導をやめ、時々、見てもら
う方法に変えました。
　英会話は日常で使う機会がなく、上達もあまりしていないそうです。ただ、学びたいという
気持ちがあるので、教室を少し割安な月謝のところに変えて継続することにしました。これで
習い事費用はかなり抑えられました。生命保険は「念のため」と加入したものが多かったので
、保障内容を見直しました。
　これらと同時進行で、住宅ローンの借り換えを検討しました。借入残高は約2000万円で借入
金利は３％、返済期間も20年ぐらい残っているので、今のマイナス金利の状況を考えると、借
り換えによって十分にメリットが出ます。借り換えた結果、借入金利は0.8％になりました。返
済期間の短縮も考えましたが、自動車ローンの返済で貯蓄を300万円取り崩したことや、お子さ
んが生まれた後の生活費を考え、毎月の返済額の負担を軽くすることにしました。
　Ｃさんには貯蓄がありますから、少しまとめて繰り上げ返済することも検討しました。残高
の2000万円をそのまま借り換えると、毎月の返済額は９万1000円です。もし300万円を繰り上げ
返済し、1700万円を借りるなら毎月の返済額は７万7000円になります。
　生活費の圧縮具合と年間の貯蓄予定額を計算すると、住宅ローンを300万円繰り上げ返済する
と、年間の貯蓄見込み額は毎月の余剰金だけで年間200万円になります。自動車の一括返済と合
わせると、貯蓄を取り崩した600万円分は３年で取り返せる計算です。このようにシミュレーシ
ョンし、300万円を繰り上げ返済し、1700万円で住宅ローンを借り換えました。
　こうしてＣさんの家計は最終的に支出を14万7000円削減でき、今までのわずかな黒字額と合
わせ毎月16万7000円を貯蓄できることになりました。このペースを保っていけば、ボーナスが
なくても年間200万円の貯蓄が可能です。
　「貯蓄さえ残っていれば大丈夫だと思い込んで無駄な支出を見逃していました。毎月これだ
けのゆとりができれば、子どもができてもやっていけるという自信がもてました」と話すＣさ
んは自信を持った様子です。
　将来を考えて資金づくりに懸命な若い方は多いのですが、懸命にやっているつもりでも、知
らず知らずのうちに無駄な支出をしていることもあります。今は低金利なので「ローンを組め
ばお得ですよ」と巧みに誘われ、何を買うにもローンを組んでしまう人がいますが、利息を払
うデメリットをきちんと理解してほしいものです。「貯蓄は将来のため」と強く意識するあま
り、足元で損をしていたら元も子もありません。そうならないように、一度、家計全体を点検
してみることをお勧めします。
「もうかる家計のつくり方」は隔週水曜更新です。次回は12月14日付の予定です。

横山光昭（よこやま・みつあき）　マイエフピー代表取締役。家計再生コンサルタント、ファ
イナンシャルプランナー。お金の使い方そのものを改善する独自のプログラムで、これまで１
万人以上の赤字家計を再生。書籍・雑誌の執筆や講演も多く手掛け、「年収200万円からの貯金
生活宣言」（ディスカヴァー・トゥエンティワン）をはじめとする著書は累計180万部。近著は
「『老後貧乏』はイヤ！」（日本経済新聞出版社）。

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4 中古マンションは「共用部」にこそ注目 2016/11/30 日本経済新聞
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不動産コンサルタント　長嶋修
　不動産経済研究所（東京・新宿）によれば、10月の首都圏新築マンション発売戸数は前年同
月比0.6％減の2903戸と、２カ月ぶりに前年を下回った。契約率も61.6％と好不調の分岐点とさ
れる70％を２カ月ぶりに割り込み、物件在庫が積み上がる形となった。2012年の政権交代以降
、続いてきた価格上昇が敬遠されたものとみられる。
　一方で中古マンション市場は比較的好調だ。東日本不動産流通機構（東京・千代田）によれ
ば10月の首都圏中古マンション市場は成約件数が3339件と前年同月比16.1％増、成約単価も6.4
％上昇とどちらも13年１月以降、46カ月連続で前年同月を上回っている。都心の一部には価格
に天井感もみられるが、新築より相対的に割安で選択肢の多い中古マンションへといった動き
があるのだろう。
　ところで、中古マンションを物件見学する場合には「間取り」や「設備」など、どうしても
室内（専有部）に意識が向きがちにならないだろうか。それはもちろん大事なのには違いない
が、より重要なのは「外壁」「廊下」「階段」をはじめとする共用部だ。
　例えば外壁について、昨今のマンションはタイル張りのものが主流だが、写真１のような状
況がみられたらどうするだろうか。
　少し注意深く見ると思いの外、タイルがはがれているマンションがあることに気づくはずだ
。こうなる理由は「経年劣化」「不良工事」「大きな地震の影響」など様々だが、もしこのま
まの状態を放置していたらどうなるか。まず、一部のタイルに剥がれがみられるということは
、外壁の他の箇所でも同様の事象が起こる可能性がある。
　つまり、実はタイルが壁から浮いており、何かのきっかけで剥がれ落ちる可能性のある「落
下予備軍」の存在の可能性だ。万一高いところからタイルが落ちてくれば、それは言うまでも
なく非常に危険な凶器となりうる。
　写真２、３はマンションの駐車場部分だが、エフロレッセンス（白華現象）が見られる。
　エフロレッセンスとは簡単にいえば、コンクリート内部や表層部に浸入した水分が、コンク
リート中のカルシウム成分などや空気中の炭酸ガスと化学反応を起こしたもの。エフロレッセ
ンスは、少量であれば特段の問題はないが、写真２のように茶色の成分が染み出しているもの
は、内部鉄筋がさびている可能性がある。写真３ではコンクリート内に深く水が浸透し、ある
程度の中性化（コンクリートの劣化の原因のひとつ）が進んでいる可能性も考えられる。
　こうした不具合を発見しても、だからといってそのマンションは直ちにダメだということで
はない。大事なのは「マンション所有者で構成する管理組合がそれを把握しているか」、そし
て「手を打とうとしているか」ということだ。
　これは、マンション管理組合の議事録を取り寄せて読めばわかるが、管理組合員以外には公
開しないとしているマンションもある。不動産仲介営業担当者に尋ね、事情を確認してもらう
といいだろう。

長嶋修（ながしま・おさむ）　1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「さく
ら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」を設立、現会長。「第三者性を堅持した個人向け不
動産コンサルタント」の第一人者。国土交通省・経済産業省などの委員を歴任し、2008年４月
、ホームインスペクション（住宅診断）の普及・公認資格制度を整えるため、ＮＰＯ法人日本
ホームインスペクターズ協会を設立し、初代理事長に就任。『「空き家」が蝕む日本』（ポプ
ラ新書）など、著書多数。

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5 東京都の人口、2060年には1173万人に　15年から13％減の推計発表 2016/11/30 日本
経済新聞
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　東京都は29日、2060年の都内の人口が15年比13％減の1173万人になるとの推計結果を公表し
た。人口のピークは25年で、14年に策定した「長期ビジョン」で推計したピークから5年ずれ込
んだ。15年の国勢調査の結果を受け、推計し直した。
　同日開かれた会議で、今後4年間に取り組む実行プランを検討する「プラン策定会議」の第3
回で報告された。

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6 大和ハウス「家事をシェアする」家　玄関にロッカー 2016/11/28　日本経済新聞
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　大和ハウス工業は28日、女性の家事負担を軽くする戸建て住宅を開発したと発表した。玄関
に家族それぞれのロッカーを設け、着替えて居間でくつろぐまでの動線を工夫し「できるだけ
自分のことは自分で済ませるよう促す」よう設計したという。共働き世帯を主な対象に2017年1
月に売り出し、全国で年間220棟の受注をめざす。
　新しい住宅のコンセプトは「家事をシェア（共有）する」。玄関から片付けロッカー、洗面
所、キッチン、居間といった帰宅後のルートを想定して「身の回りの物が散らかりにくくする
」（大和ハウス）という。来客向けには居間から玄関まで別の動線を設定する。

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7 40階は1階の1割高　マンション固定資産税で検討 2016/11/26　日本経済新聞
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　総務省が検討している高層マンションの固定資産税の見直し案の概要がわかった。現在は何
階でも床面積が同じなら税額も同じだが、1階上がるごとに税額が増えるようにして、40階建て
のマンションなら最上階は1階より10％程度高くする。高層マンションでは眺めが良い上層階の
販売価格が高いため、固定資産税にも一定の差を設ける。
　与党の税制調査会で議論して、2017年度税制改正大綱に盛り込む。既存の高層マンションは
見直しの対象外で、18年以降に引き渡す20階建て以上の新築物件の固定資産税を見直す予定。
中間の階より下の階は税額を安くするため、マンション1棟の固定資産税額は今の制度と変わら
ない。

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8 10月主要地価、横ばいが増える　マンション高騰響く 2016/11/25　日本経済新聞
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　国土交通省は25日、10月1日時点の地価動向報告を発表した。7月1日時点と比べて上昇したの
は82地点と前回調査に比べて6地点減った。横ばいは18地点に増えた。マンション価格の高騰を
背景に都内住宅地で上昇から横ばいに転じた地点が目立った。全国で下落した地点は9四半期続
けてゼロだった。
　地価動向報告は四半期ごとに高層マンションや商業施設の集積地を中心に全国100地点を調べ
る。国交省は全体として「三大都市圏に加えて地方圏でも地価上昇が継続している」と分析し
ている。

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9 埼玉県、子育て世代の住み替え促進へ東武や埼玉高速鉄道と協定 2016/11/25　日本経
済新聞
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　埼玉県は24日、東武鉄道、埼玉高速鉄道（ＳＲ）と、子育て世帯などの県内への住み替え促
進と沿線地域の活性化に向けた相互連携に関する協定を結んだ。
　協定は2社それぞれと締結。駅や電車内に広告を掲示するなどして県の住宅関係の施策をＰＲ
するほか、住み替えに関する共同相談会を実施する。

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10 横浜の統合型リゾート、経済波及効果5000億円超　商議所が試算 2016/11/25　日本
経済新聞
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　横浜商工会議所は24日、横浜市内にカジノを中心とした統合型リゾート（ＩＲ）を設置した
場合、5595億～6710億円の経済波及効果があるなどとした報告書を公表した。併せて設置実現
に向けた要望書を安倍晋三首相らに提出。市内の他の経済団体にも連携を呼びかけており、実
現に向けた機運を高めたいとしている。
　報告書は同商議所が今年5月に発足させた「ＩＲ研究会」がまとめた。京浜急行電鉄の原田一
之社長が座長を務め、経済効果や治安への影響などについて調査してきた。

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11 女性活躍推進で「えるぼし」認定最高評価取得 東急コミュニティー 2016/11/30 朝
日新聞
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　東急コミュニティーはこのほど、厚生労働大臣から「えるぼし」認定最高評価を取得した。
　「えるぼし」認定は、労働局に申請を行った企業のうち、女性の活躍推進に関して優良な企
業を厚生労働大臣が認定するもの。
　採用や継続就業など5つの基準で評価され、同社は5つの基準すべてを満たし、3段階のうち最
高評価を取得した。

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12 宅建士試験　合格点は35点 2016/11/30 朝日新聞
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　不動産適正取引推進機構は11月30日、16年度の宅地建物取引士資格試験の実施結果概要を発
表した。
　それによると、受験者は15年度を3537人上回る19万8463人(男性13万8710人、女性5万9753人)
で、合格者は561人増の3万589人(男性2万450人、女性1万139人)。合格率は15.4%(登録講習修了
者は20.0%)。女性の合格者が582人、6.1%増だった。
　合否判定は35問以上正解(登録講習修了者は45問中30問以上)を基準とした。

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13 リーシングマネジメントシステム「Centrl LMS」を正式公開　ダイヤモンドメディア
2016/11/29 朝日新聞
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　不動産ソリューション業を手がけるダイヤモンドメディアはこのほど、不動産業界初となる
リーシングマネジメントシステム「Centrl LMS(セントラル・エルエムエス)」を一般向けに正
式公開した。
　可視化が難しかった不動産管理会社の「募集業務」を可視化し、プロセス改善を可能にする
サービスで、自動で物件データを収集し、1クリックで日報や募集状況レポートを作成すること
が可能だという。
　同サービスは東急住宅リースなどが既に活用しているが、今回の正式公開で、すべての不動
産管理会社が利用できるようになった。

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14 地震に強い住宅を紹介「ジバングー」開設へ　地盤ネットホールディングス 2016/11
/28 朝日新聞
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　地盤調査などを行う地盤ネットホールディングス(山本強社長)は、地盤が強固な場所だけを
抽出し、地震に強い安全な住宅情報を提供するサイト「ジバングー」をオープンする。また、
日本記念日協会から11月28日を「いい地盤の日」として認定されたこと、更に、新たなテレビ
コマーシャルを制作するなどして、同サイトの更なる周知を図る。新CM発表会の席上、山本社
長は、「地盤情報を知れば、地震は怖くない。一般消費者の方々に、地盤情報の大切さをもっ
と知っていただければ」と語った。

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15 前年同月比12カ月連続上昇　10月・首都圏、新築戸建て成約価格 2016/11/28 朝日
新聞
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　アットホームの調査によると、10月の首都圏における新築戸建て住宅の平均成約価格は3434
万円(前年同月比3.4%上昇)で、12カ月連続で上昇した。東京都下が同4カ月ぶりに下落となった
ため、3カ月続いた全エリアでの上昇は止まったが、その他のエリアでは上昇が継続した。東京
23区の平均価格は5005万円(前年同月比12.9%上昇)と再び5000万円を超え、同12カ月連続上昇。
前月比も6.0%上昇となった。神奈川県は前年同月比16カ月連続上昇、埼玉県は同11カ月連続上
昇、前月比も3カ月連続上昇。千葉県では前年同月比5カ月連続の上昇となった。

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16 16年度マンション管理士試験、合格ラインは35点前後か 2016/11/28 朝日新聞
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　16年度(平成28年度)マンション管理士試験が11月27日、全国8試験地(札幌、仙台、東京、名
古屋、大阪、広島、福岡、那覇)で一斉に実施された。
　今回で16回目となる同試験。合格率7～9%と「狭き門」としても知られる試験だ。昨年度の合
格率は8.2%、最低合格点は38点だった。
　なお、住宅新報社講師陣の予想では、今回の試験の最低合格点は35点前後になるとしている
。合格発表は、17年1月13日の予定。(

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17 大京他　「彩の国みどりのプラン賞」2物件同時受賞 2016/11/28 朝日新聞
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　大京と住友不動産が共同で開発分譲した埼玉県越谷市の「グランアルト越谷レイクタウン」(
総戸数381戸)と「ザ・シーズンズ グランアルト越谷レイクタウン」(総戸数435戸)の2物件が、
第8回「彩の国みどりのプラン賞」を受賞した。埼玉県で05年10月から行われている緑化計画届
出制度に届出のあった緑化計画の中から、特に優れた計画で、維持管理も良好な施設を表彰す
るもの。

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18 東急電鉄と空家・空地管理センター　東京都モデル事業者に選出 2016/11/28 朝日
新聞
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　東京都が公募していた「17年度東京都相続空き家等の利活用円滑化モデル事業」の事業者に
、ミサワホームとともに東京急行電鉄とNPO法人の空家・空地管理センターが選出された。これ
ら3つの団体は住まいに関する相談窓口を通じて、12月1日から空き家に関する相談受付を開始
する。

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19 ミサワホーム　東京都公募の「相続空き家利活用モデル事業者」に選定 2016/11/25
朝日新聞
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　ミサワホームは、東京都が公募していた「17年度東京都相続空き家等の利活用円滑化モデル
事業」の事業者の一つに選定された。住まいに関する相談窓口「住まいるりんぐDesk」を通じ
て、12月1日から空き家に関する相談受付を開始する。

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20 「民間まちづくり実践セミナー」を開催　国交省 2016/11/25 朝日新聞
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　国土交通省は横浜市で「民間まちづくり実践セミナー」を開催する。国交省都市局所管の「
民間まちづくり活動促進事業」の一環で、開催日時は12月10日(土)と17日(土)。場所は10日が
さくらWORKS〈関内〉イベントスペース、17日が関内新井ホールにて。問い合わせは、関東地方
整備局建政部都市整備課、電話048-600-1907。

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21 10月中古マンション売り価格　首都圏10カ月連続の上昇　東京23区は価格調整か 201
6/11/24 朝日新聞
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　東京カンテイが発表した10月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格)に
よると、首都圏は前月比2.6%上昇の3621万円となり、10カ月連続で上昇した。都県別に見ると
東京都は区部での事例シェアが拡大し、同1.0%のプラスの4855万円と再び上昇した。東京23区
では前月比マイナス0.4%の5245万円と小幅ながら引き続き下落し価格調整の度合いが強まった
。神奈川県は横ばい、埼玉県では16カ月ぶりに下落した。一方、千葉県は市川市や浦安市など
がけん引する形で引き続きプラスとなった。

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22 改修施工管理技術者試験1月22日に実施 MKS 2016/11/24 朝日新聞
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　マンション計画修繕施工協会(MKS)はこのほど、16年度「マンション改修施工管理技術者試験
」の概要を発表した。
　試験日は17年1月22日で、受験申し込み受付は12月22日まで。受験申込書は同協会ホームペー
ジからダウンロードすることができる。受験料は1人1万2960円。合格発表は17年3月1日。

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23 中古マンション選びに欠かせない「管理」をみる4つのポイント 2016/11/29 読売新
聞
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数ある中古マンションから購入する物件を選ぼうとするとき、どのように候補先を絞り込んで
いきますか？ まず大まかなエリアを決めたうえで、物件の築年数、最寄駅からの距離、部屋の
間取り、日照条件などを重視するのが一般的なのでしょう。ただ、それだけでは将来後悔する
かもしれません。と言うのも、マンションの場合、物件によって維持管理の面で大きな違いが
出やすいからです。販売チラシに記載されている情報では分かりづらい「管理」面のリスクを
どうチェックするのか、基本的なポイントをご紹介します。
チェックポイント1：管理費等の滞納がないか？
まず、真剣に購入を検討する物件については、下記の資料を仲介業者等を通じて現オーナーか
ら必ず入手するようにしてください。
■総会議案書と議事録（過去2，3年分）
■管理規約・使用細則
■長期修繕計画書
分譲マンションには共用部分の運営管理を行うための管理組合があり、毎年必ず総会を開催す
ることが義務付けられています。その総会議案書には、さまざまな重要な情報が潜んでいます
。
議案書には、過去1年分の決算報告が必ずあるので、財務諸表の「貸借対照表」を見てください
。向かって左側の「資産」の部に、「未収金」がないかを確認しましょう。これによって、決
算期末時点の滞納者の有無とその金額が分かります。なお、損益計算書だけを見て、管理費収
入が予算通りに計上されていても、それが実際に入金されているとは限らないので注意が必要
です。なぜなら、損益計算書は管理費の請求をもとに計上されるため、実際に入金されたかど
うかは関係がありません。必ず「貸借対照表」を確認しましょう。
もし未収金の残高が数十万円台まで達しているなら、現時点でそれがまだどれくらい残ってい
るか、滞納が長期化していないかを確認するようにしましょう。たとえ会計収支上は黒字で繰
越剰余金残高があったとしても、未収金がたまっていればその分キャッシュがないわけですか
ら、財政事情は厳しいと判断しなければなりません。また滞納者をそのまま放置しているよう
なら、管理組合や管理会社の対応がつたない可能性があります。
チェックポイント2：修繕積立金の増額リスクはないか？
管理費の金額には注目するけど、修繕積立金はついスルーしてしまいがち……。そもそも一体
いくらが妥当な水準なのか判断しかねる項目であります。
また、マンションの販売チラシを見ても、修繕積立金は管理費の金額に比べて半分以下の水準
であることが多く、金額的にあまり気にならないことも一因かもしれません。しかし、そこに
は「業界のカラクリ」が隠されています。と言うのも、新築時は分譲業者が販売戦略上の目的
で修繕積立金の水準を故意に低めに設定している場合がほとんどだからです。（「マンション
の修繕積立金に関するガイドライン」の概要（国交省）参照）
新築時の金額では、将来不足することが確実なため、経年的に増額改定していかざるを得ない
のが通常です。ただし、計画通りには増額されていないケースも珍しくなく、その分将来の増
額リスクがより大きくなっていきます。
築10年超の物件にもかかわらず、修繕積立金が管理費の半分以下の金額ならば、今後少なくと
も3～4倍の増額を迫られるリスクがあると考えておくべきでしょう。
チェックポイント3：駐車場の空き区画が多くないか？
既存のマンションでは、住民の高齢化やクルマ離れの影響で、空き区画の目立つ物件が着実に
増えています。もし、あなたが車を所有しているならそれをラッキーと思うでしょうが、問題
はその稼働状況です。もし駐車場の空き区画が全体の2割を超えるようなら、管理組合の収益が
予定よりも減っているのですから、将来管理費等の負担が増える恐れがあります。
さらに、機械式駐車場の場合は、平置きや立体駐車場に比べ、保守点検や修繕工事に多額の費
用がかかるので、リスクがより高いと言えます。言い換えれば、平置きか立体駐車場のほうが
低コストなのでお勧めです。
チェックポイント4：必要な修繕が計画的になされているか？
分譲マンションでは、外壁改修や屋上防水を含む大規模修繕工事をおおむね12～15年ごとに実
施するのが一般的です。
購入を検討しているマンションが築15年を超えている場合には、過去に大規模修繕を実施して
きたか、あるいは近い将来実施する予定があるかを長期修繕計画書や管理会社へのヒヤリング
を通じてチェックしておきましょう。
必要な修繕がこれまで実施されていないなら、近い将来大きく財政事情が変わる可能性があり
ます。また、管理組合の運営に無関心な方が多いために必要な修繕さえも施されていない場合
は、将来の資産価値が低下してしまうリスクもあります。
管理組合の活動状況をより詳しく知りたい場合には、総会の議案書等だけでなく、管理組合の
執行機関である理事会の議事録も入手して、定期的に開催されているか、適切な組合運営がな
されているかを確認するようにしましょう。
マンションを選ぶにあたっては、つい立地条件や部屋の間取り、設備のグレードに注目が集ま
りがちです。しかし、購入してから後悔することのないようにするためにも、管理組合の運営
状況や維持費の負担もチェック項目に加えて冷静に判断する目を養っていただきたいと思いま
す。

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24 定住先をつくらない、「やど仮（ヤドカリ）」生活がおもしろい 2016/11/29 読売
新聞
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最近知り合った人に「どこにお住まいなんですか？」と何気なく聞いてみた。すると「今、家
がないんですよ」と彼は言う。
そうか、可哀想に。なぜ家がある前提で話しかけてしまったのだろう。ただちに謝罪したが、
よくよく聞けばべつに気の毒な話ではないらしい。
なんでも彼は決まったすみかを“あえて”持たず、いろんな街の格安宿を泊まり歩く生活をし
ているというのだ。家を借りられない事情があるわけでもなく、積極的にそのスタイルを選ん
でいる。
いったいどういうつもりで、そんなヤドカリみたいな生き方をしているのか？その一日に密着
し、問い詰めてみることにした。
ヤドカリ暮らしは「本当に自分にあった街」を見つけるための下見
というわけで、とある平日の夜、仕事帰りの彼と待ち合わせた。指定された場所は「蔵前」。
東京・台東区の下町で、最近はスカイツリーのおひざ元として注目度が高い。
本日はこのあたりに宿をとっているというヤドカリ氏（以下、Y氏）。そのまま外国人バックパ
ッカーでにぎわうゲストハウスで予約の旨を告げ、手慣れた感じでチェックインを済ませる。
「では、飲みにいきましょう」
そう言うY氏に連れられてやってきたのは、いかにも名店ふうなたたずまいの路地裏居酒屋。事
前にいい感じの飲み屋を下調べしておいてくれるあたり、じつにソツのない男である。仕事も
デキるに違いない。顔もなかなかハンサムだ。それだけに、なぜこんなトリッキーな生活をし
ているのか解せない。変態なのだろうか？
詳しく聞いてみよう。
―― 早速ですが、なぜ家を借りずに街を転々としているんですか？
「理由はいろいろですが、一番の目的は“本当に自分にあった街”を見つけるための下見、の
ようなものなんです。以前、神楽坂に2年住んでいて、その後に仕事の都合で不動前に引越しを
したんですが……、不動前も嫌いではないけれど、神楽坂に住んでいたときに比べるとあまり
刺激が無くて。そのときに「自分に合った街に住む＝毎日がより楽しくなる」と気づき、「本
当に自分にあった街」を探そうと。
ただ、実際に家を借りると2年契約だったりするので、いろんな街に住むことができない。じゃ
あ、もっと短いスパンでいろんな街で暮らす方法はないか、と考えて、この生活をはじめるこ
とにしました。
単純にその街が楽しいかどうか、好きか嫌いかは遊びに行けば分かると思うんですが、その街
が自分にとって“暮らしやすいのか、生活に合っているのか”って、休日や昼間だけでなく、
平日の朝と晩も過ごしてみないと分からないのではと思うので……気になる街に何日か『住ん
で』みて、自分にとって本当にベストな街を探しています」
―― 「何日か」って何日くらいですか？
「大体3日～4日くらいですかね」
―― 3日住んだだけで、暮らしやすいかどうか分かるものなんですか？
「自分も最初は短期間では分からないかな、と思い1週間くらいでスタートしたのですが、やっ
てみると3日程度で意外と分かるもんだ、と感じました。3泊もして街を歩き回ればそれなりに
土地勘も出てくるし、3日目の朝には宿から駅の場所へも何も見なくても行けるようになったり
。何より平日の朝と夜の雰囲気が分かるのが大きいですね。
平日の遅い時間や出勤前って基本的にそこに住んでる人しかいないから、休日に遊びに行くの
と違って、リアルな風景が見える気がするんですよね。実際にそこから会社に出勤することで
経路や電車の混雑具合も体感できますし……」
―― 具体的にどんなことに気づくんですか？
「例えば、自分は仕事場の最寄駅が地下鉄だと京橋なんですけど、浅草に何日か“住んでた”
ときに、銀座線だと浅草駅が始発で本数も多く座って会社まで行けて、時間帯にもよると思う
のですが、想像以上にガラガラで快適でした。こういうのも、泊まってみないと気が付けなか
った点かな、と思います。
上野もよかったです。JRの最寄駅の東京駅にとにかくめちゃくちゃ近くて6分くらい。ただ、朝
とか酔っぱらいの方が道端で転がってたり、夜、安い定食屋さんでご飯を食べていたら、酔っ
た隣のおじさんが『まだこねえのかよ！』って店員さんを怒鳴りつけてたりもして……けっこ
うカオスな街だなと。個人的にはこういう雰囲気も嫌いではないけれど、苦手な人は苦手だろ
うな、と思いました。
あと、茗荷谷。予想はしていたんですが、完全に幸せファミリーオーラ全開の街で、男が一人
暮らしして楽しい街、というのとは少し違うかな、とか。
先日は少し郊外にも行ってみようと、府中にも泊まってみました。大國魂神社前のけやき並木
が、以前住んでいたことがあって大好きな仙台の「定禅寺通り」になんとなく似ていて、好き
な街だな、と思いつつも東京駅まではやや遠いなあ、など。「住む視点」でいろいろと発見が
ありました」
―― とはいえ、宿代もバカにならないでしょう？
「それが、決して「安い！」とは言えませんが、“案外”安上がりなんですよ。宿代は1日3000
円を目安にしていて、1カ月あたり約9万円。都内で家を借りるのとさほど変わりません。通信
費、電気、ガス、水道代もひとり暮らしなら1万5000円～2万円くらいかと思いますがそれはゼ
ロですし」
―― 東京23区内で3000円の宿って、そんなにありますか？
「普通にけっこうあります。上野なんて1500円の宿もありましたよ。カプセルホテルなんです
が、お風呂にジャグジーもついていて、Wi-Fiも使えるし、テレビもある。コインランドリーも
ある。部屋は狭いけれど、寝るだけなら十分かと。あとは、毎日宿代を財布から支払っている
と出費をリアルに実感するので、なんとなく節約しようと思えるんですよね。だから無駄遣い
しなくなって、かえってお金に余裕ができたと思います。
なので、先週はちょっと奮発して湯河原に泊まったんですよ。金曜日から3日間。交通費はぼち
ぼちかかりましたけど、奥湯河原にあった宿は1泊2800円のゲストハウス風の旅館。安いのにオ
シャレにリノベーションしてあって、温泉付き。しかも、源泉かけ流しです。お客さんは8割～
9割近くが外国人で、けっこうシャワーで済ませちゃう人も多いようで、湯船はほぼ貸し切り状
態。リフレッシュできて最高でした」
下見といいつつ、ヤドカリ生活そのものを楽しんでいるように見受けられるY氏。調査を兼ねつ
つ街を楽しむ。合理的かつ、日常を非日常に変えるグッドアイデアといえるかもしれない。変
態呼ばわりしてごめん。
初めての街の飲み屋には必ず足を運び、地元客とふれあう
そんなY氏、ヤドカリ生活のなかで最も大事にしているのが「食」である。
「もともと食べ歩きが趣味で、日々街を歩いて見つけたおいしいものについて書くブログをや
ってたりもします。将来、自分で飲食店をやりたいとも思っているので、それに向けて最近の
食のトレンドとか、自分が好きなお店・目指したいお店なんかが分かればいいかなと思って始
めたんですけど……いろんな街のお店を開拓できるのも、ヤドカリ生活の利点ですね」
―― もともとの趣味との相性もいいわけですね。毎晩飲み歩くんですか？
「仕事が終わる時間によりますが……20時台に会社を出られたときは必ず飲みに行きます。と
言うと、食費が高くつきそうに思われるし、実際安くはないのですが、安いお店と高めのお店
のバランスを考えて、平均すると基本的には月6万～7万円くらいになれば、ってところだと思
います。朝と昼はコンビニのおにぎりやサンドウィッチで200円～300円に抑えて、そのぶん夕
食にお金をかけますね。ランチでいっぱい食べちゃうと眠くなるし、夜に楽しみがあると仕事
を早く終わらせるモチベーションにもなるんですよ」
―― 飲むときは、一人で？
「だいたい一人です。でも、誰かが話しかけてくれることも多かったりします。小さなお店だ
と店員さんが間に入って、常連さんと会話をつなげてくれたりもする。こないだも一人で飲ん
でいたら、常連さんと店員さんと仲良くなって、6時から深夜1時のラストオーダーまで話し込
んで、気づいたら一緒に店の後片付けとかしてて（笑）。きっと、常連でもないのに一人で飲
んでるヘンなやつがいると、みんな気になるんでしょうね」
早朝の風景に表れる、住人のマナー意識
ちなみに、この日は筆者も蔵前のゲストハウスに泊まることにしたのだが、慣れない相部屋、
見知らぬ人の気配に、しばらく寝付けなかった。Y氏のやっていることには全面的に賛同するが
、個人的にヤドカリ生活は肌に合わないらしい。やはり家のベッドが一番落ち着くし、僕には
家が必要だ。
「正直、デリケートな人や女性にはおすすめできないので、誰にでも合う生活だとは思いませ
ん。自分はどこでも寝られるし、同じ空間にいろんな人がいても気にならない。朝は強く、前
の晩に遅くまで飲んでいてもパっと起きて出勤できるので、この生活に向いているのかなと思
います。ただ、自分のようにがっつりとやど仮（ヤドカリ）みたいなことは無理でも、「住ん
でみたいなあ」という街がある方には、2泊くらいその街のホテルに泊まってみる、というよう
なことはぜひおすすめしたいです。イメージだけでなく、実際に泊まってみると分かることっ
て本当に多いので。すごく合うのが分かってから引越したほうが、街とのミスマッチもないの
かと」とY氏。デリケートな36歳のおっさん（筆者）とは対照的に、たくましい青年である。
「このあたりの方々はすごくマナーが良さそう」と、その視線の先にはしっかりと分別された
資源ごみ。なるほど、そういうのも見るのか。将来自分が住むかもしれない街だけに、お姑さ
ん並みにチェックが細かい。
ほかにも、駅に向かう人の姿から住人像を分析。「意外と学生っぽい人が多いなとか、女性が
多いから治安が良いのかなとか、通学・通勤タイムだからこそ、実際にその街に住んでいる人
の姿が見えてくるんです」。なるほど、なるほど、だんだん意味が分かってきた。
最後に蔵前の感想を聞くと「かなり気に入って、住みたくなりました。会社からも近いし、街
の雰囲気も落ち着いていてよくて。チェーン店ではない、個人経営の居酒屋さんもちらほら。
銭湯もあるし、おしゃれな文具店なんかも楽しい。歩いてすぐの浅草まで行けば、おいしいお
店もたくさん」と高評価だ。これまでヤドカリしてきた街のなかでも、かなり上位に食い込ん
だようである。
なお、彼はもうしばらくこの生活を続けるという。最終的にどの街が1位に輝き、Y氏はどこに
住むのか。じつに興味深い。

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25 建築会社が倒産!? リスクに備える「住宅完成保証制度」って何？ 2016/11/28 読売
新聞
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憧れの注文住宅。間取りを決めて設備を選び、手付金も払っていざ契約、着工となった後に、
「依頼した建築会社が倒産してしまった！」「工事がストップして手付金が戻ってこない！」
となったらどうしますか？ そうした事態が生じる可能性はけしてゼロではありません。最悪の
事態を避けるために、“家づくりの保険”とも言われる「住宅完成保証制度」という仕組みが
あることを知っておきましょう。
万一に備える「住宅完成保証制度」で安心を手に入れる
「住宅完成保証制度」とは、注文住宅の建築中に、施工会社の倒産等で工事が継続できなくな
った場合に、建て主が最小限の追加負担で住宅を完成できるよう保証する制度のことです。
建築会社が倒産（破産して事業停止）すると、次の悪夢のような事態が生じます。

（1）着手金など支払った金額が返金されない
支払済みの金額が出来高（それまでに掛かった工事費）より多くても、返金されない。支払額
が出来高よりも少ない場合は、破産管財人から差額を請求されることも
（2）工事を引き継ぐ会社がなかなか見つからない
別の施工会社が引き継いでも、工事の状況把握をするだけでかなり労力がかかるので、引き受
けてくれる会社を見つけるのに苦労する
（3）引き継いだ工事で割り増し工事費が発生する
建築会社や協力会社が現場から撤収しているので、新たに生じる足場費用、建設機械の再契約
費用などが追加で生じる。例えば電気配線工事等を別会社が引き継ぐ場合、配線のチェックに
手間がかかるなどして、途中まで工事が進んでいてもほとんどの事項で二度手間になり、ゼロ
から工事するのと同じような費用がかかることも

住宅完成保証制度では、こうした損害に対して、あらかじめ決められた一定額が保証されます
。
この制度を提供しているのは、「住宅保証機構 株式会社」（旧・財団法人住宅保証機構）をは
じめ、「株式会社 住宅あんしん保証」「株式会社ハウス・デポ・ジャパン（ハウス・デポ）」
「株式会社GIR」など数社。
また、リクルート住まいカンパニーでも、2016年5月から「スーモカウンター 完成あんしん保
証」のサービス提供を開始しました。
この制度に詳しい住宅保証機構の前田和孝さん、スーモカウンター千葉店の馬場綾乃さんに話
を伺いました。
仕組みや保証内容は保証会社によって異なります。
「保証タイプは大きく分けて『保険タイプ』と『エスクロータイプ』の2種類があります」と馬
場さん。
「保険タイプ」は支払い済み工事費と出来高の差額、割り増し工事費など損害の一部を補填（
ほてん）するもの。
「エスクロー（第三者預託）タイプ」は、建築資金を保証会社が預かり、工事費を出来高に応
じて建築会社に支払うことで損害を最小限に留める仕組みになっています。
例として3社の保証内容を簡単に紹介します。
具体的にいくら保証されるのか、住宅保証機構の「住宅完成保証制度」を例に見てみましょう
。

Aタイプでは、追加で発生する工事費分が保証対象となります。
「工事がストップした時点で、それまでの工事の出来高を割り出します。仮に工事請負金額200
0万円の物件で400万円分まで工事が終わっていたとしたら、残りの工事費は1600万円。しかし
別の建築会社が引き継ぐ場合、1600万円では完成させられないことがほとんどです。発生した
追加費用を保証対象としますが、工事請負金額2000万円の2割を上限としているので、400万円
までを保証金として支払います」（前田さん）
Bタイプでは、Aタイプの保証に加えて着手金の損害も対象となります。
「仮に手付けで400万円支払ったとして、出来高300万円までしか工事が進んでいなかった場合
、不足分の100万円は、倒産企業から返金されることはまずありません。その返ってこない分を
保証しています（ただし工事請負金額の2割が上限）」（前田さん）

保証制度を利用したい場合、どうすればいいの？
住宅完成保証制度を利用するには、依頼する建築会社に制度を使いたいと伝えて手続きをして
もらえばいいのですが、この制度は義務ではないので加入していない建築会社も多いようです
。制度に加入しているかどうかは、直接工事を依頼する会社に聞くのが一番分かりやすいです
が、各保証会社のHPで検索することもできます。
「建築会社にとっても、審査を受けたり参加金を預託したりと手間がかかりハードルが高くな
るので、利用する会社数が飛躍的に増えないのかもしれません。審査が通らない会社もありま
すし、『保証制度を伝えることで“倒産の心配があるのか”とお客様に余計な不安を抱かせて
しまうかも』という懸念をおもちの会社もあります」と前田さん。
制度がスタートした1999年から既に17年もたっているのに、住宅完成保証制度があまり認知さ
れていないのは、そうした消極的な理由があるからかもしれません。
「でも逆に、『審査にクリアしたちゃんとした会社であること、万一の保証制度を整えている
こと』を強みとして営業ツールと考えていただいている会社もあり、さまざまです」とのこと
。
建て主が要望すれば加入してくれる会社がなかにはあるかもしれません。
利用時の保証料（※）は建築会社が保証会社に支払うので、基本的に建て主の費用負担はあり
ませんが、「会社によっては、工事費に含まれている場合もあるので、契約時に見積書を確認
してみてください」（前田さん）
※例えば住宅保証機構の「Aタイプ」（工事請負金額が2000万円の場合）では保証料は4万3736
円。

スーモカウンターでは「こちらで紹介する建築会社はすべて制度の対象となっているので、お
客様は保証料を支払う必要はありません」と馬場さん。
倒産しそうな会社を見分ける方法ってあるの？
民間信用調査機構である東京商工リサーチの調査「全国企業倒産状況」によると、昨年2015年
の建設業全体の倒産件数は1686件。前年比14.19%減で、ここ10年間のピークだった2008年を境
に7年連続の減少となっています。これは業界全体の数字なので、注文住宅の建築会社に限定す
れば、もっと少ない数となります。
建設業の倒産数が減少し、注文住宅の建設会社で目立った倒産の話は以前ほど聞かなくなった
とはいえ、依頼した会社が倒産してしまう可能性はゼロではありません。
では、「倒産しそうな会社を見極める方法」はあるのでしょうか。
何社もの建築会社を顧客に持つ前田さんですが、そんな専門家から見ても、「倒産しそうな会
社の確実な見極め方は残念ながらありません」とのこと。
「上場企業なら決算書類の公開が義務づけられているので誰でも確認できますが、建築会社で
上場している企業は一部なので、一般的に経営状況を把握するのは難しいですし、年間施工件
数の多寡で会社の良し悪しを判断することもできません。安定経営の会社でも、リフォームに
力を入れていて新築の施工件数が少ない場合もありますし、施工能力が高いから経営力も高い
かというと別問題で、いい家を建てていても倒産している会社もあります」と前田さん。
建築会社を選ぶ際に、担当営業の対応や施工現場の様子を見て会社の良し悪しを判断する人は
少なくないかもしれませんが、その方法で倒産リスクのある会社かどうかまで判断することは
できません。
「社員が優秀でも、経営者に問題がある会社もあります。『出社したら勤務先が倒産していた
』という話も見聞きします」（前田さん）
過去には、関連会社による会社乗っ取り騒動で経営者が行方不明になって、倒産とは関係なく
工事が止まったままという、迷惑な事例もあったそうです。
それでも、「こんな会社は用心したほうがいいというポイント」はないか聞いてみたところ、
「多額の着手金を要求する会社は注意すべきだと思います」と前田さん。
過去にあった例では、「手付けで1000万円入れてもらえれば、工事費を2割安くします」と最初
に高額な費用を請求し、建て主から着手金を受け取った直後に経営者が行方をくらませるとい
う事件があったそうです。
馬場さんも、「一番大きな被害額としては、工事費の約7割の6000万円を支払った後で建築会社
が倒産したという酷いケースがありました。工事費の支払いは３回に分けて支払うのが基本な
ので、言われるままに支払わないようにしてください」と注意を呼びかけています。
審査を通った会社でも倒産!？ 完成保証制度で安心の家づくりを
「当社では、建築会社の財務状況や着工件数などで経営状態を詳細に把握し、信用調査をした
上で問題がないと判断した会社にこの制度に加入していただいていますが、そうした一見安心
できる会社でも、『ある日突然、倒産』という厳しい現実もあるのです」（前田さん）
例えば、金融機関の判断で突然融資がストップしたため倒産してしまうケースや、関連会社の
業績悪化で連鎖倒産してしまうケース。規模の小さい会社などでは、代表者の死亡や病気療養
のために工事継続や経営の維持が難しくなる例も考えられるそうです。
倒産リスクの見極めが無理な上に、一定の信用がある会社でも倒産しない可能性はゼロではな
いのが実状です。自宅の新築という、人生で一番大きな買い物をするのだから、万一の場合の
リスクを回避する手段として、住宅完成保証制度の利用を考えてみましょう。
「本来ならこの制度を利用せずに無事に家が完成するのがベストなのですが、『この会社なら
絶対大丈夫』とは誰にも言えません。リスクをなるべく減らして、家づくりを進めてほしいで
すね」と最後に前田さんは語ってくれました。

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26 家がキマる家具・家電 [後編] 空間と調和するインテリアの選び方 2016/11/25 読
売新聞
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センスのいい住空間をつくるには、どのように家具や家電を選べばいいか。前編では「家電芸
人ヒデさんのイチオシは？」について紹介したが、後編では、インテリアコーディネーターと
しての実績をもち、家電にも詳しい専門家の戸井田園子さんにポイントを聞いた。
“住みたい空間”の写真を集め家具や家電などが合うかビジュアルで確認
「住みたい部屋のイメージに、欲しい家具や家電が合うか確かめるために、“空間スクラップ
”をつくってみましょう」（戸井田さん、以下同）
したい空間の写真や画像をインテリア雑誌やインターネットサイトから選んでノートに貼り、
周りに気になる家電やインテリア、照明の写真を並べると色やデザインが空間に合うか判別が
しやすい。
初心者におすすめなのは家具・家電の色を統一する方法
『色・素材・形』のいずれかを統一して選びましょう。初心者が失敗しにくいのは『色』で統
一する方法」。白い家電やブラウンの家具などベース色を決め、後は丸みを帯びたものや、ス
クエアのデザインといった「形」で選んだり、表面がざらざらしたものやツルツルしたものな
どの「素材」で遊んだりすれば、センスがよく見える。
家具・家電を配置したときに快適に過ごせるサイズか確認を！
テレビやソファ、照明などを配置したときに快適に過ごせるかが大事。家具のサイズを測り、
よく通るスペースは家具や家電などの間を80 cm以上離せるかの確認を。テレビとソファの距離
は画面の高さ×3倍が目安（42インチのテレビなら約160cm）になり、「テレビの中心に視線が
いく高さのソファやテレビ台を選びましょう」
エリアやシーンによって家具・家電の色や照明の使い分けを
「リビングは茶色、キッチンは白、寝室は青というように、エリアごとのベース色を決めて家
具や家電の色をそろえれば、よりコーディネートを楽しめます」。また、同じダイニングテー
ブルでも、料理がおいしく見える照明は電球色、勉強するには蛍光色など、シーンによって光
を変えられるように設定すれば、使い勝手は向上する。

住まいとの調和を考えて家具・家電を選ぼう
家電を選ぶときは「機能、デザイン、予算」からバランスよく考えるのがベター。予算は限ら
れるので住宅購入時に決めておくことも大事になる。「冷蔵庫や洗濯機、エアコンなどのすぐ
に必要な生活家電を“一次購入”、空気清浄機やプリンターなどを“二次購入”、コーヒーメ
ーカーやゲーム機などの嗜好品を“三次購入”と、買う時期をずらせば、妥協が軽減されます
」
住まい選びに気を取られると、家具や家電などのコーディネートが後回しになりがちに。気に
入ったものや最新の商品を購入する前に、「機能はもちろん、空間全体の調和を考えた色やデ
ザイン、素材のものを意識して選ぶことが、センスがよく快適でキマる部屋づくりにつながり
ます」。家と家具・家電選びを並行して考えよう。

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27 家がキマる家具・家電 [前編] 家電芸人ヒデさんのイチオシは？ 2016/11/24 読売
新聞
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雑誌に載っているようなハイセンスですてきな住空間にするためには、内装デザインや家具選
びだけでなく、家電や照明を含めたトータルコーディネートが大切らしい。前編では、家電芸
人の第一人者であるペナルティのヒデさんと二子玉川 蔦屋家電で住コンシェルジュとして多く
の人に「住まいに合わせた家電」を提案する久保さんに、「住まいと一緒に家電を選ぶ理由」
について語ってもらった。ヒデさん（以下ヒデ）：初めて蔦屋家電に来ましたけど、家電量販
店とは思えないぐらいおしゃれな空間ですね！ 家電のほかにも照明や観葉植物、書籍など、生
活が豊かになるような商品がずらりと並んでいて。
久保さん（以下久保）：ただ並べるのではなく、例えば私が担当している家電コーナーでは、
リビングやキッチンといった住空間に置かれたシーンをイメージできるように、空間をデザイ
ンした配置を心がけています。
ダイソンの掃除機が登場した衝撃。家電にデザイン性が求められるように

???近年、デザイン性に優れた家電が増え始めています。きっかけは何でしょうか？
久保：昔は、「白物家電」という言葉に代表されるように、色数が少なく、機能性重視でデザ
インは無難なものが多かった。でも時代とともに、生活空間になじみ、かつおしゃれになるよ
うな、デザイン性を重視したスタイリッシュな家電が増えてきたんです。1980年代後半から90
年代にかけてバング&オルフセンの薄型のCDプレーヤー、2000年代にダイソンのサイクロン掃除
機、そして家電ではないですが、iPhoneが登場したとき、「かっこいい！使いたい！」と多く
の人が思ったことも、「家電にデザイン性は重要」だと消費者が認識し始めたきっかけだと思
います。
ヒデ：僕が大学生のときに登場したソニーのウォークマンのインパクトも大きかったと思いま
す。おしゃれなオーディオ機器をポケットに入れて持ち運べる快適さを実現させてくれたこと
に驚いた人は、たくさんいるのではないでしょうか。
久保：最近だと、ダイソンの掃除機が登場したときは衝撃的でしたよね。それまでの日本の生
活空間にあまりなかった“オレンジ”という色があった。実際に部屋に置いてみると、「オレ
ンジという差し色が、住空間をおしゃれに彩るんだ」と気付いた人は多かったと思うんです。
ヒデ：ものすごく真面目で地味な学級委員の女の子が、オレンジの眼鏡をかけた途端、周りが
「おおー、なんかいいじゃん！」となる感じですよね（笑）
久保：そうそう（笑）。差し色が全体の印象を変える。
ヒデ：すべての家電がオレンジとかピンクだったら落ち着かないですけどね。林家ぺー＆パー
子師匠のように（笑）
おしゃれな家電が気分を上げ、日々の暮らしを変える

???家具だけでなく、家電も選び方次第で、住まいがおしゃれになって気持ちが上がることに、
消費者が気付いたんですね。
ヒデ：そうですね。スタイリッシュなデザインの家電が登場してから、僕のなかでも生活空間
のなかでの家電の存在意義が変わってきたように思います。例えば、家事をサポートするため
だけでなく、男が弾けないギターを部屋に飾るように、部屋にデロンギのコーヒーメーカーが
あったら絶対モテるし、生活に余裕が見えますよね。いわゆる“モテ家電”になる。人に見せ
たい“見せ家電”、“美術品”ともいえます。
久保：“モテ家電”……。確かに（笑）
ヒデ：家電って、デザインや色一つで生活が少し変わるとも思うんですよ。「結婚したいから
誰でもいい」というわけではないように、「掃除したいから何でもいい」にはならない。どう
せなら、掃除が苦痛にならず、ストレスを感じないように楽しくしたいですよね。そう考えた
とき、「ゴミを吸えればいいや」ではなく、かわいらしい色やデザインのほうが気分は上がる
じゃないですか。
久保：毎日の暮らしのなかで少し気分が上がるって、長期的に見ると大きな価値ですよね。
ヒデ：働きながら子育てをして、その上で家事も……って大変でしょ。ダイソンの掃除機を買
って、「今まで妻にやってもらっていた掃除を自分がやるようになった」という夫の話をよく
聞くんですよ。「このかっこいい掃除機でなら掃除するのが楽しそう。だから、自分もやって
みたい」って。そういった意味でも、“機能性”と“デザイン性”のバランスは大事かなと思
う。
久保：「デザイン家電のおかげで男性が家事をやるようになった」って、日本の生活文化の一
つの変化ですよね。

今イチオシの“見せ家電”、“モテ家電”は？
???ヒデさんが、今注目している“見せ家電”は？
ヒデ：少し前までは、海外家電に目がいきましたが、最近、デザイン性の高い家電が国内から
も続々と登場していますよね。バルミューダのトースターやカドーの加湿器とか。バルミュー
ダのトースターはデザインや色ももちろんすてきですが、パンがおいしくて、一流ホテルさな
がらの朝食気分を味わえる。もう小さなパン屋さんが家にあるようなものです。
久保：コーヒーメーカーもそうですが、外食先でしかできなかったことが、今では家電がある
ことで家のなかにいながら気楽に楽しめる。
ヒデ：「楽しめる」ってことも大事ですよね。
久保：国内のデザイン家電といえば、ベンチャー企業が注目されがちですが、日本の大手家電
メーカーにも優秀なデザイナーはたくさんいますので、今後は大手からもデザイン性を重視し
た家電が続々と登場すると思いますよ。

機能だけではなくデザイン性も考え、住まいに合わせた家電選びを
???これからの住まいと家電はどのように選べばいいのでしょう。
久保：実は、おしゃれな空間をつくることと、ファッションのコーディネートは考え方が同じ
なんですよ。
ヒデ：確かに。僕も今日のファッションは、帽子が最初に決まったんです。で、この帽子に合
うジャケットは何かなと考え、次にパンツが決まり、靴が……というふうに。
久保：家電もそんな感じで、全体のバランスを考え、部屋をコーディネートするように、色や
デザイン、サイズなどを選んでいけばいいですね。
ヒデ：売り場でお客様と接していて、家電を選ぶ側の意識は変わってきていると感じますか？
久保：そうですね。日本の家電は多機能重視の傾向がありますが、多少機能の数が減っても、
デザイン性を優先して家電を選ぶ人が増えています。また、個性を重視し、自分らしいもの、
自分の生活に合うものを選択するようになっていると思いますね。だからこそ、住まいに合っ
た家電をコーディネートできるように、われわれもお客様から部屋のイメージなどを聞いてご
相談にのっています。
ヒデ：自分で選べば、もちろん失敗することもありますよね。野球でいえば、莫大な契約金を
支払ったのに、体が大きいだけで全然打てなくて、あれ？ うちのチームに合わなかったみたい
な、助っ人外国人プレーヤーのように。
久保：（笑）。「家電量販店の売り場は広いから分からなかったけど、購入して家に届いたら
、あれ？ やけに場所をとるな」という話を聞くことはありますね。
ヒデ：そんなときは高い授業料を払ったと思うしかない！ 僕も何度も失敗していますし。
最初の話に戻りますけど、僕、ウォークマンを購入する前に、実物大のウォークマンの写真を
切り抜いて、「ポケットに入れたらこんな感じかな?」とシミュレーションしていたんです。サ
イズの確認はもちろんですが、手に入れた後の生活をイメージしていました。実家でそんな僕
の様子を見た兄貴は、何も言わずそっと扉を閉めましたけど（笑）。
でも使っている生活をイメージすることって、何を買うか考える上で大事だと思うんです。最
新家電を買いたいとき、「この家電を使えばこんなすてきな生活ができます！」とイメージで
きるように妻に話したプレゼンは、ほぼ通りますし（笑）
久保：なるほど（笑）。しかしまあ、僕らの子どものころは、「ロボット掃除機」が登場する
なんて想像することもできなかったですよね。これからさらにセンスが良くて機能性の高い家
電が登場すると思いますよ。
ヒデ：小さいころから、こんなすてきで便利な家電に囲まれて生活する子どもたちは本当に幸
せ者ですよ。家電はさらに発展するでしょうが、僕らの子どもたちが大人になるころは、想像
もできないような機能性とデザイン性を兼ね備えた家電が登場し、ますます家と家電は密接な
関係になっていくんでしょうね。

前編ではヒデさんと久保さんに「家と家電を一緒に選ぶ理由」や「注目の家電」について語っ
てもらいましたが、後編では、「誰でもおしゃれな部屋にするには、実際にどのように家具、
家電を選べばよいか」について紹介します。

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28 新築マンション分譲時からコミュニティクラブ開始、その効果は？ 2016/11/24 読
売新聞
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マンションの良好な管理運営、資産価値の維持にコミュニティの重要性が注目されている。外
部コンサルタントの協力を得て入居前からコミュニティ形成の支援活動を行い、その後入居者
同士の自主的な取り組みが生まれ始めているマンションがあると聞いた。現在コミュニティク
ラブを運営している住民の方々に話を伺った。
得意分野のスキルを活かしてコミュニティクラブを運営
神奈川県横須賀市にある“ザ・パークハウス 追浜”は、約5万4000m2もの広大な敷地に5棟の建
物が立つ総戸数709戸の大規模マンションだ。2012年から2014年にかけて順次竣工、分譲された
。最寄りの京浜急行本線・追浜駅から歩いて10分ほどで到着するエレベーターホールからシャ
トルエレベーターで約59mもの高さを一気にあがると、そこには５棟のマンションと４つの庭園
と２つの提供公園のある広大な１つの街のようになっている。
コミュニティクラブの運営委員は管理組合理事なども含めて10名。活動内容は、イベント等の
企画・運営、登録サークルの募集や活動の承認、掲示板や会報誌を通しての居住者への告知な
どさまざまだ。共用施設が集まる建物のキッチンスタジオで、コミュニティクラブのメンバー
として活躍する３人の住民の方にお話しを伺った。※以下、役職はすべて2016年9月時点
コミュニティクラブの会長で管理組合の副理事でもある阿波野さんは、生まれも育ちも横浜市
の金沢区、追浜とは目と鼻の先という距離に住んでいた。地元と言っていいエリアからの転居
だ。
「4年前に入居して以来、理事会とコミュニティクラブに参加しています。特に積極的にかかわ
りたいと思ったわけではないのですが成り行きで委員をすることになってしまいました（笑）
。コミュニティクラブとしては夏祭りなどのイベントの開催やサークル活動のサポートが中心
ですね」
同じように副理事でコミュニティクラブではICTを担当する木澤さん（30代）は2014年に都内か
ら転居してきた。「当時子どもが2歳、広くて自然がある環境で暮らしたいと家探しをしていま
した。海が見え緑が多く共用設備が充実していたのと、自分は事業を経営しているので通勤の
必要がないこともあり、ここに決めました。理事会には自ら立候補して参加しました。マンシ
ョンの運営も人任せではなく自分でかかわりたいと思ったんです」と積極的だ。
小美野さん（30代）はフリーランスのアニメーターで東京に仕事場がある。「以前も神奈川県
内の団地に住んでいて自治会活動をしていた経験があります。高台にあるこの環境とコミュニ
ティを大切にするというコンセプトが気に入って引越してきました」とのこと。マンション内
のコミュニティ活動の必要性を痛感しているようだ。
終期の入居からわずか２年で、すでに夏祭りを開催したり、サークル活動が始まっているのは
、やはり最初からコミュニティクラブが設定されていただけのことはあるだろう。コミュニテ
ィ活動が盛んと言われるマンションでも入居後５年以上たってから着手されることが多い。そ
の点でもスタートダッシュが早い。
入居前からコミュニティクラブを用意した理由
同マンションを企画した三菱地所レジデンス株式会社の担当者に、コミュニティクラブを入居
前につくった理由を聞いてみた。
「住宅というハードに、住民の方々がコミュニティという魂を入れることで、真に“ザ・パー
クハウス 追浜”が完成すると考えました。集合住宅はさまざまな異なる価値観をもった人が集
まって、管理組合という組織のもと生活をしていくわけですが、特に本物件のような700戸以上
の大規模物件ともなると、より多くの価値観、趣味嗜好、家族構成等が集まることとなります
。そのためコミュニティ形成はより複雑となると考え、専門家に依頼をしてコミュニティ立ち
上げのサポートを企画し、引き渡し当初から誰もが積極的に交われるコミュニティを形成して
いきたいと考えました」とのことだ。
また同マンションはクッキングスタジオや和室などのカルチャールーム、体育館のようなスポ
ーツアリーナ、キッズルーム、屋外にはバーベキュープラザや菜園など20以上もの豊富な共用
施設を備えている。
「提供した多種多様な共用部は、前述のコミュニティ形成の一助となればという思いで取り入
れました。自然発生的にさまざまなイベント、サークル活動等を立ち上げ、そのなかで共用施
設も活用していただきたい。住民の方同士がつながることで住環境の維持管理はもちろん、非
常時の助け合いなどを含め安心安全な暮らしを享受することができるとも考えています」と話
してくれた。
新しい人にも参加してもらい、基盤づくりをしていきたい
コミュニティクラブは全世帯加入が原則で、１戸当たり月額500円のクラブ会費で運営されてい
る。入居時はコミュニティクラブの実質的な運営は、マンションのコミュニティ支援に精通し
た外部コンサルタントが事務局として主導をし、２年の契約期間のうちに徐々に居住者に引き
継いできた。
「当初はコンサルタント主導でしたが、現在は住民主導の運営になっています。夏祭りやイベ
ントの開催も自分たちで委託業者にやってもらいたいことだけを頼むようにしています。次の
ハロウィーンにも新しくイベントを開催できればと思っています」と阿波野さん。
新築マンションに入居した場合、住民同士が知り合うまでに時間がかかる。理事会に入ったり
、防災訓練に参加しないと、なかなかお互いに顔見知りになれない。初対面の人に声をかける
にも、きっかけをつかみづらいものだ。このマンションでは入居前に契約者同士の交流会が開
催されたそうだ。あらかじめ分譲する側が機会をつくってくれれば、コミュニティを醸成する
のも早くなるだろう。もちろん最終的には、住民のみなさんがそういった機会をどう利用して
いくか、というかかわり方が大切だ。交流会等の機会があれば、上手に活用してほしいものだ
。

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29 ＩｏＴ、専用線なしで安全・格安に　イーパーセル 2016/11/28 日経産業新聞
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　データ配信サービスのイーパーセル（東京・千代田、北野譲治社長）は、あらゆるモノがネ
ットにつながる「ＩｏＴ」向けにソフトウエアと半導体を使って格安でデータをやり取りでき
るシステムを開発した。専用線などの大きな投資は不要で、半導体を設置した自動車や建設機
械などから安全に情報を集められるという。大量のデータをやり取りする企業向けに年内にも
販売する。

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30 横河ブリッジ　鉄骨生産２割増強　五輪需要にらみ施設向け　　　　2016/11/25　　日
経産業新聞
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　横河ブリッジホールディングスは大阪府内の工場で約15億円を投じ、施設の建材に使う鉄骨
などの生産能力を約２割引き上げる。東京五輪などを追い風にスポーツ施設向けなどの需要が
伸びるとみて新たな生産ラインを構築する。手薄だったエリアに営業所を新設して受注活動も
強め、2018年度に事業売上高で15年度比26％増の280億円を目指す。

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31 ナイス、静岡の住宅会社を買収 2016/11/24 日経産業新聞
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　【横浜】すてきナイスグループの住宅資材商社、ナイス（横浜市）は、民事再生手続き中の
住宅会社、菊池建設（静岡市）の全株式を取得して子会社化した。資材調達や工期短縮など合
理化を進め、同社が首都圏や静岡県で手がけてきた和風住宅「檜（ひのき）の家」「現代数寄
屋」などの販売を拡大する。
　菊池建設に2億円を出資。同社の本社を横浜市に移転するとともに、ナイスの住宅事業本部本
部長を務める木暮博雄取締役が菊池建設の社長に就任した。

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.661 　2016/11/17～2016/11/23

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.661 　2016/11/17～2016/11/23
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【日本経済新聞】
1 中古住宅、売り主責任はどこまで？　現況有姿のワナ
2 トヨタホーム、ミサワホームを子会社化　110億円で
3 ＪＫホールディングス、合板伸びる
4 大和ハウス、賃貸併用住宅で高級タイプ
5 コルビュジエの休暇小屋　簡素極小、人間本来の暮らし
6 ジョイフル本田、ショールームにＶＲ　リフォーム子会社で
7 県内自治体、移住希望者の取り込み競う
8 住友不、ＪＲ大井町駅前に大型マンション　木造住宅密集を解消
9 軽減税率など見送り　税制改正関連法が成立
10 消費増税再延期の改正法が成立
11 家の中の風向きを把握　ミツミが小型風量計
12 かえってもめる「ウチは相続対策不要」の３大勘違い
13 千葉・木更津市、「オーガニック」で街づくり　年度内に行動計画　

【朝日新聞】
14 ホテルグリーンコア坂東建設計画を都市再生整備事業に認定　国交省
15 8カ月連続でマイナス　首都圏10月の賃貸成約　アットホーム調べ
16 1万3千人が受験　賃経管理士試験
17 10月分譲マンション賃料、首都圏4カ月連続上昇　東京カンテイ調べ
18 「地震時管制運転装置」の認知度は65.6% 三菱電機ビルテクノ
19 ホームインスペクター試験、受験者が前年比44%増　業法改正で関心度高まる

【読売新聞】
20 タワーマンションのフロア格差って？高層階は増税されるの？
21 浴室、トイレ、洗濯機…子どもが“溺れる”危険性に要注意！
22 東京23区の家賃相場が安い駅ランキング！ 2016年版

【日経産業新聞】
23 大林組がシステム　ビル異常検知、すぐ対処
24 セコム、民泊運営を支援　電子錠など提供
25 三井不動産リアルティ、マンション成約価格を瞬時に推定

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1 中古住宅、売り主責任はどこまで？　現況有姿のワナ 2016/11/23　日本経済新聞
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不動産コンサルタント　田中歩
　先日、中古住宅を購入する予定である友人から相談がありました。友人いわく、契約書には
「瑕疵（かし、不具合や欠陥）が見つかった場合は売り主が責任を負う」という記載があるの
に、仲介業者からは（１）中古住宅の売買なので、現況有姿（ゆうし）取引となる（２）よっ
て、瑕疵について売り主は責任を負わない（３）対象建物は建築後２年しか経過していないの
で問題はない――と説明を受けたというのです。
　中古住宅の取引において、「現況有姿」で取引するというのはよくあることです。現況有姿
取引とは、言葉通りに読めば「現在あるがままの状態で取引する」ということですから、仮に
不動産に不具合などがあったとしても、それは仕方のないことだという意味になりそうです。
また、取引対象となる建物が築２年ということであれば、さほど問題があるとも思えません。

■現況有姿と瑕疵担保責任の関係
契約書類に「現況有姿」という言葉があったら、その解釈について事前に確認しておきたい
　一般に不動産売買において、売り主も買い主も普通では気づかないような不具合や欠陥が対
象不動産で見つかった場合、売り主はそれを修復する責任（瑕疵担保責任）を負う必要があり
ます。
　一方、不動産取引において現況有姿取引とは「現状のまま、何ら手を入れず外から見える姿
のままで売る」「引き渡し日における現況のまま（外から見える姿のまま）で引き渡す」と解
釈されるのが通常です。
　ここでポイントになるのは、現況有姿取引というのが「外から見える姿のままで取引する」
ということです。
　外から見えるということは「売り主も買い主も普通では気づかないような不具合や欠陥」は
含まれないことを意味します。つまり、現況有姿取引だからといって、ただちに「瑕疵担保責
任を負わなくてもよい」ということにはならないのです。
　友人から契約書を見せてもらったところ、

・売り主は引き渡しの日から１カ月間に限り、瑕疵担保責任を負う。
・本取引は中古住宅につき、現況有姿取引とする。

と書かれていました。つまり、この契約条文の意味は「多少の汚れや経年劣化がある」「塗装
がはがれている」「壁にひび割れがある」「建具の建て付けが悪い」など外から見える不具合
などは、あるがままの状態で売りますよ、という意味です。
　一方で、引き渡し日から１カ月以内に、普通では気づかない不具合や欠陥、例えば「柱が腐
っている」「シロアリの害がある」などの瑕疵が発見された場合は「売り主が責任を負います
」という意味になるはずです。
　売り主が仲介業者から「瑕疵担保責任は負わなくてもよい」と説明を受けていたとすると、
後日、外からは気づかない瑕疵が見つかった場合、売り主と買い主の間で論争になりかねませ
ん。法的に争うなどということになれば、お金も時間もかかってしまいます。
　本来、売買取引は売り主も買い主もお互いを信頼し、納得の上で取引するのが当然ですから
、このようなトラブルの種は契約前に整理しておいたほうがよいのです。
　残念ながら仲介業者はこのことについて十分理解していないまま、友人に間違った説明をし
ていたわけです。

■瑕疵の範囲は事前に決定
　ところで、この条文のままでは瑕疵の範囲が広範にわたることになるので、売り主からすれ
ば不安が増えます。そこで、一般には瑕疵の範囲を以下のように特定することが多いのです。

【中古マンションの場合】
専有部分における「雨漏り」「シロアリの害」「給排水管の故障」

【中古戸建ての場合】
「建物構造上主要な部位の木部の腐食」「雨漏り」「シロアリの害」「給排水管の故障」

　いずれも、そこに住むという契約の目的を考えたときに、絶対に外せない最低限の範囲に限
定されており、これであれば、売り主も買い主もお互いに合意できる内容ではないかと思いま
す。
　なお、築年数が20年以上経過しているような不動産の場合は、売り主が責任を負いきれない
というケースも多いため、売り主が建物について瑕疵担保責任を負わないとする契約も多々あ
ります（ただし、売り主が不動産業者、買い主が一般ユーザーとなる取引の場合は認められま
せん）。
　このように、現況有姿取引と書かれた契約書については注意が必要です。
　現況有姿という言葉が書かれている契約書類を見たら、契約締結前に売り主、仲介業者と共
に「現況有姿」が上記のような解釈であることを相互に確認することが大切です。そして、瑕
疵の範囲についても関係者間で確認しておくべきでしょう。
　後日談ですが、冒頭の友人は「中古住宅である以上、ささいな不具合などについては対象外
で構わないけれど、致命的な不具合や欠陥だけは売り主の責任範囲にしてほしい」ということ
で、上記のように瑕疵の範囲を明確にし、無事に取引に至ったそうです。

田中歩（たなか・あゆみ）　1991年三菱信託銀行（現・三菱ＵＦＪ信託銀行）入行。企業不動
産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務
に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインス
ペクション付き住宅売買コンサルティング仲介など、ユーザー目線のサービスを提供。2014年1
1月から「さくら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」執行役員として、総合不動産コンサ
ルティング事業の企画運営を担う

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2 トヨタホーム、ミサワホームを子会社化　110億円で 2016/11/22　日本経済新聞
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国内市場縮小に備え
　トヨタホームは22日、ミサワホームを子会社化すると発表した。ＴＯＢ（株式公開買い付け
）と第三者割当増資を組み合わせて約110億円を投じ、持ち株比率を51％に引き上げる。ミサワ
の上場は維持する。子会社化を契機に、部材の調達や商品の共同開発などの協業を拡大し、国
内住宅市場の縮小に備える。
　トヨタホームはミサワ株の27.8％を保有する。ミサワの発行済み株式の14.1％に相当する約5
46万株を上限にＴＯＢを実施する。
　51％を保有するために必要な残りの株式は、新株発行と自社株処分を組み合わせてミサワか
ら割り当てを受ける。ＴＯＢによる取得株数が上限に達しなかった場合でも、増資の金額を増
やすことにより、51％の持ち株比率を実現する考えだ。
　ＴＯＢによる買い付け価格は１株あたり1100円で、21日までの１カ月間の平均株価に34％上
乗せした価格とする。ＴＯＢの期間は28日～12月26日。第三者割当増資の１株あたりの価格は8
74円とする計画だ。
　ミサワを子会社化する背景には、国内の住宅市場の縮小懸念がある。国土交通省によると、2
015年の新設住宅着工戸数は約91万戸だった。08年の約109万戸を最後に、年間100万戸を割り込
む水準が続く。トヨタホームも19年度までに戸建て住宅の販売を14年度比で約５割増の７千戸
に増やす計画だが、この目標値は実質的に取り下げている。
　ミサワも中期経営計画では16年度の売上高目標を５千億円としていたが、今期見通しは4050
億円。ミサワはトヨタ自動車を親会社に持つトヨタホームの信用力と資金力を後ろ盾に事業の
拡大に弾みをつける考えだ。
　トヨタホームとミサワホームは住宅販売の大幅な伸びが見込めないなか、合理化などで協力
関係を一段と深め生き残りをめざす。技術や商品開発、部材調達などの共通化部分を増やす。
　ミサワは増資などで得た資金を不動産開発に投じる計画だ。両社とも戸建て住宅が中心の収
益構造のため事業の多角化ノウハウを共有する。
　ミサワは経営状態が悪化し、04年に産業再生機構の支援が決まった。その後、トヨタなどが
スポンサーとなり役員などを派遣。トヨタがトヨタホームに住宅事業を集約するなどして、現
在はトヨタホームがミサワの筆頭株主となっている。

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3 ＪＫホールディングス、合板伸びる 2016/11/22　日本経済新聞
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【合板伸びる】主力の合板卸売り事業が好調で、新築住宅の屋根や床向けに販売伸びる。合板
加工も市役所や病院など公共施設からの引き合いが強い。原木のコスト上昇は負担だが、建材
小売り事業の拠点の統廃合による採算改善で吸収する。子会社の負ののれんや設備投資の補助
金を計上。増収増益。

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4 大和ハウス、賃貸併用住宅で高級タイプ 2016/11/22　日本経済新聞
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　大和ハウス工業は22日、２階建ての賃貸併用住宅の最上位ラインを29日に発売すると発表し
た。一戸建て住宅の一部を賃貸部分とするタイプで、２人暮らしの富裕層らの需要を見込む。
相続税対策などとして売り込み、年150棟の販売を目指す。
　新製品は軽量鉄骨住宅の高級ライン「ｘｅｖｏΣ（ジーヴォシグマ）」シリーズ。間取りな
どは自由に設計できる。賃貸部分については、大和ハウスグループが長期で借り上げて運用す
るプランも提案する。第１種低層住居専用地域など向けで、販売価格は182.70平方メートルの
モデルプランで4181万円。一般の戸建て住宅より割高となるため、相続税の節税対策には有効
となる。

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5 コルビュジエの休暇小屋　簡素極小、人間本来の暮らし 2016/11/20　日本経済新聞
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　20世紀の近代建築に多大な影響を及ぼした建築家、ル・コルビュジエ。今年７月、世界遺産
に認定された７カ国17施設のなかには、夫人と２人で最小限の暮らしを営むために建てた簡素
な小屋があった。南仏の小さな村にある「カップ・マルタンの休暇小屋」。この小宇宙に凝縮
された、コルビュジエの思いとは？

■８畳の１Ｒ　まるで茶室
「休暇小屋」は南仏のカップ・マルタンという村に立つ。質素な材料を使い、一見するとログ
ハウスのよう。海水浴を愛したコルビュジエは、小屋付近の海岸で水泳中に心臓発作を起こし
、77歳で永眠した
　「国立西洋美術館などを手掛けた巨匠ル・コルビュジエの」、加えて「風光明媚（めいび）
なコート・ダ・ジュールに立つ別荘」と聞けば、さぞや豪華な建造物を連想する人が多いはず
。しかし、見てびっくり。夫人と２人で過ごすために設計した「カップ・マルタンの休暇小屋
」は、なんとわずか８畳ほどのワンルームなのだ。

左隅にステンレス製の洗面器、窓の折戸には、鏡が付いている。地中海の強い光とは対照的に
、内部はベニア合板張りのほの暗い空間。「目が慣れるのにしばらく時間がかかるほど、外光
との差があります」（中村さん）
　「驚くほど小さく、簡素。まるで茶室のようです」と話すのは、休暇小屋に８回足を運んだ
という建築家の中村好文さん。
　休暇小屋は、コルビュジエが人間にとって「極小の住居空間」とはどのようなものかを構想
し、実験的に作ったものだという。

天井の高さを一部変えて収納にしたり、彩色したりして空間に変化をつけている。木製ベッド
の下部には収納用の引き出しも。コルビュジエは家具デザインの名手でもあった
　「日本には、人が生活するのに最低限必要なスペースは『立って半畳、寝て一畳』、という
考え方があります。それに似た発想がコルビュジエにもあったのでしょう」
　この休暇小屋には、コルビュジエ自身が人体の寸法と黄金比をベースにして作った基準寸法
、「モデュロール」が当てはめられている。例えば、天井高の226センチは身長182.9センチの
おとなが立って手を上に伸ばしたときの寸法だ。
　「内部は薄暗くて洞窟のよう。竪穴式住居的な住まいの原型を感じさせます。巣にこもって
いるような居心地の良さがあったのではないでしょうか」と中村さん。実際に、コルビュジエ
は「住み心地が最高のここで一生を終えるであろう」と語ったほど気に入っていたようだ。
　集合住宅や美術館など、巨大な建築を多く手掛けたコルビュジエにとって、この小屋は「飛
び抜けて異質」だという。20世紀を代表する建築家が「人が住む家」のあるべき姿を考え抜い
た結果が、この小屋だというのは興味深い。

■鴨長明に通じる　立ち返る原点
　一丈四方の庵（いおり）を結び、「方丈記」を著した鴨長明の哲学にどこか似たものを感じ
はしないだろうか。
　「小屋には心をくすぐる魔力がある。終生憧れ続けた地中海に面することも大きいですが、
無駄がなく機能的なこの小屋に帰ってくると、コルビュジエは人間本来の暮らしに立ち返るこ
とができたのではないか。私はそう考えています」

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6 ジョイフル本田、ショールームにＶＲ　リフォーム子会社で 2016/11/19　日本経済新
聞
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　ジョイフル本田は19日、リフォームを手掛ける子会社、スマイル本田（茨城県土浦市）の店
舗に仮想現実（ＶＲ）が体験できる設備を導入する。壁に立体映像を映し出し、利用者の動き
に合わせて映像も動く。映像内に家具を自由に配置することで客にリフォーム後のイメージを
つかんでもらう狙いだ。
　導入するのはスマイル本田がつくばエクスプレス（ＴＸ）の研究学園駅前に19日開業するシ
ョールームだ。同社はこれまでジョイフル本田のホームセンター内に出店しており、単独店は
初めて。

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7 県内自治体、移住希望者の取り込み競う 2016/11/19　日本経済新聞
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　移住者の取り込みを狙う静岡県内自治体の動きが加速している。ヤフーが25日に都内で開催
する移住相談会には、静岡市や三島市など県内の５市が出展する。首都圏からの移住者を対象
に、住宅取得費の一部や通勤費を助成する制度を設ける県内自治体も増えている。静岡は首都
圏から近い移住の有力候補地だけに、今後も移住希望者の取り込み策を競う動きが活発となり
そうだ。
　ヤフーは25日、東京都千代田区にある本社のカフェ兼コワーキングスペース「ＬＯＤＧＥ」
で移住相談会「地域ＰＲ企画」を開催する。全国から福島県、群馬県など10の自治体がブース
を出すが、静岡県内からは静岡、三島、伊豆の国、裾野、御殿場の５市が参加する予定だ。
　ヤフーは10月から通勤時間が２時間以上の社員を対象に新幹線通勤を認め、月15万円を上限
に支給する制度を導入した。家賃など生活費を抑えたり、実家で育児や介護をしたりしながら
働けるようにする。「週休３日制」も前向きに検討中で、多様な働き方に対応できるようにす
る。
　今回の相談会はヤフーが支援策を導入したことを受けて初開催する。ただ、社外の一般客も
参加が可能だ。各自治体はヤフーの移住希望者らを対象に移住支援策や生活情報などをＰＲす
る。
　静岡市は、静岡県出身で同市の観光親善大使を務める元ミスユニバースの森理世さんをゲス
トに招き、移住をアピールしてもらう。森さん自身が静岡に住みながら仕事をこなしている生
活スタイルなどについて話してもらう。「新幹線のひかりが停車したり、商業施設が多くあっ
たりと、都会らしさをアピールしたい」（市企画課）と話す。
　三島市も当日、市のキャラクター「みしまるくん」などが参加し、新幹線での通勤が可能な
点や独自の支援制度など紹介する。今年４月に導入した助成金制度「住むなら三島移住サポー
ト事業」の紹介のほか、子供の医療費や保育料の助成制度など幅広い支援策をＰＲする考えだ
。

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8 住友不、ＪＲ大井町駅前に大型マンション　木造住宅密集を解消 2016/11/18　日本経
済新聞
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　住友不動産はＪＲ大井町駅前（東京・品川）で総戸数629戸の大型マンション〔資料請求する
〕に着工した。災害に弱い木造住宅が密集する地域（木密地域）の敷地を統合し、利便性が高
い駅前地区を高度活用する。総事業費は約380億円。2019年8月に完成させる予定だ。
　同社と地権者らでつくる再開発組合が17日、起工式を開いた。事業区域は駅西側の広さ約0.8
ヘクタール。地上29階・地下1階で高さ約104メートルの大型マンションを建設する。総戸数629
戸のうち、地権者の入居分などをのぞく476戸を来春から分譲する。

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9 軽減税率など見送り　税制改正関連法が成立 2016/11/18　日本経済新聞
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　消費税率を10％へ引き上げる時期を2017年４月から19年10月に再延期する税制改正関連法案
が18日の参院本会議で自民、公明両党などの賛成多数で可決、成立した。延期に伴い酒を除く
飲食料品の消費税率を低く抑える軽減税率制度の導入や、住宅ローン減税の適用期間なども軒
並み２年半先送りする。
　消費税の軽減税率は消費税率を８％から10％に引き上げる際に飲食料品の税率を８％に据え
置く措置。軽減税率を踏まえ、21年４月に導入予定だった事業者が商品ごとの税率を記録する
インボイス（税額票）は23年10月に延期する。
　住宅関連では購入資金の借入残高に応じて税負担が軽くなる住宅ローン減税の終了時期を19
年６月末から21年12月末まで延ばす。自動車分野でも購入時に納める自動車取得税を廃止し、
燃費性能に応じて課税する新税の導入を19年10月に先送りする。

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10 消費増税再延期の改正法が成立 2016/11/18　日本経済新聞
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　消費税率10％への引き上げを2017年４月から19年10月に再延期する税制改正関連法が18日午
前の参院本会議で自民、公明両党などの賛成多数で可決、成立した。酒を除く飲食料品の消費
税率を低く抑える軽減税率や、自動車の新税導入など、消費増税に合わせて予定していた他の
税制の見直しも見送る。
　増税延期は安倍晋三首相が今年６月に(1)世界経済が不透明感を増している(2)増税すれば内
需を腰折れさせかねない――などとして決断した。
　軽減税率は消費税率を現行の８％から10％に引き上げる際、生活必需品である飲食料品の税
率を８％に据え置くもの。消費増税と同じく導入を２年半延期する。事業者が商品ごとの消費
税率を記録するインボイス（税額票）の導入は21年４月を予定していたが23年10月に遅らせる
。
　自動車分野では購入時に払う自動車取得税を廃止し、燃費性能に応じて課税する新税の導入
を19年10月に先送りする。新税の税率の適用基準は19年度税制改正で見直す。
　住宅関連では、購入資金の借入残高に応じて税負担が10年間で最大500万円軽くなる「住宅ロ
ーン減税」の終了時期を19年６月末から21年12月末まで延ばす。親や祖父母から住宅の購入資
金を受け取った人向けの贈与税を巡っては、非課税枠の上限を最大3000万円に引き上げる時期
を今年10月から19年４月に遅らせる。

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11 家の中の風向きを把握　ミツミが小型風量計 2016/11/18　日本経済新聞
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　ミツミ電機は風速に加えて風向きを測定できる小型の風量センサーを開発した。オフィスや
住宅、自動車などで空気の流れを把握して、空調機器の風が人に直接当たらないように制御す
るなどの使い方を見込む。既に複数の顧客企業に試作品を提供して実証実験に取り組んでいる
。実験結果や顧客からの要望を基に改良を進めて、2017年以降の実用化を目指す。
　開発したのは直径20ミリメートル×高さ７ミリの小型の風量センサー。風向きを調べる部分
を構成するのは熱源となるヒーターと、温度センサーだ。ヒーターを中央に置き、その周囲に
４つの温度センサーを配置した。ヒーターで暖められた空気が風を受けて移動すると、周囲の
温度センサーが温度を検知する仕組み。風上と風下の温度センサーの測定結果の差などから風
向きと風速を判定する。
　ヒーターを設置する基板が厚すぎると、熱が基板側に逃げて上部の空気を十分に暖められな
い。ＭＥＭＳ（微小電子機械システム）の技術を応用して、基板の厚さを１マイクロ（マイク
ロは100万分の１）メートルまで薄くした。
　このほかに外部から風を取り込む際に空気の流れが乱れて測定精度が低下しないように流路
の構造を最適化した。
　風向きの精度はプラスマイナス10度。最大で毎秒30メートルまでの風速を測定できる。今後
はさらなる小型化も検討する。
　「これまで風向きを測定するには100倍ほどの大きさの機器が必要だった」（ミツミ電機の技
術者）という。設置の自由度が高まるため、様々な場所や機器に設置して空気の流れを知るこ
とができるようになる。
　ミツミ電機は空調機器の制御のほか、農地のモニタリングやドローンの制御、簡易的な気象
計測などの用途を見込む。さらに空気清浄機のフィルターを通過する風量の変化を測定して掃
除の時期を知らせるなどの新たな使い方も想定する。

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12 かえってもめる「ウチは相続対策不要」の３大勘違い 2016/11/18　日本経済新聞
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税理士　内藤 克
「うちには大した財産はありませんから……」
「うちは長生きの家系ですから……」
「うちは兄弟みな、仲がいいですから……」
　相続対策はまだ必要ないと考えている人の話を聞くと、理由は大体この３つに分類されます
。他には「相続対策に興味を示すと生命保険や不動産の営業を受けるからイヤだ」という思い
や、どこの家にも１つや２つはある「人に言いたくない話」をしなければならない煩わしさで
相続対策から遠ざかる、といったケースもあるようです。そういう場合は別として、冒頭の３
つの理由には実はそれぞれ大きなリスクが存在しているのです。

■「大した財産はない」方がよっぽど苦労する
　大した財産かどうかは感じ方に個人差があるので一概には言えませんが、冒頭のような発言
をする人は、相続税がかからない程度の財産のことを「大した財産ではない」と思っているの
かもしれません。要するに「相続税はお金持ちの税金であって、我々庶民には関係ない」と考
えているのでしょう。
　ですが、2015年から相続税の基礎控除は大幅に下がっていて対象者は増えているため、油断
はできません（それまでの「5000万円＋1000万円×法定相続人の数」が「3000万円＋600万円×
法定相続人の数」になり、４割減に）。また「住宅ローン（借金）が多く残っているから財産
から引けるんじゃない？」といっても、これは死亡時に団体信用生命保険で完済されるため債
務控除はないことになります。
　さらに相続財産が自宅だけの場合、場所によっては相続税はかからないかもしれませんが、
法定相続分に基づいた分割は難しくなります。遺産分割の材料である預金など流動資産が少な
いため、分割財産の選択肢が乏しくなってしまうからです。つまり「大した財産がない」方が
分割では困ってしまう可能性が高いのです。このような場合は生命保険への加入や資産の売却
などで、手元の流動性を高めておかなければなりません。

■「健康寿命」が残っているうちに対策を
　最近は健康寿命の重要性が意識されるようになりました。健康寿命とは健康上の問題がない
状態で日常生活を送れる期間をいい、平均寿命と健康寿命との差は男性で約９年、女性で約13
年といわれています。この間に認知症などを患うと自分の意思表示ができなくなり、契約など
の法律行為が不可能になります。
　その場合は裁判所によって法定後見人が選任され、後見人は本人の利益を考えながら法律行
為の代理を務めることになります。本人がたとえ遺言を書いていてもそれに従ってお金を動か
せるのは相続開始してからの話で、生きている間の財産処分は自由にできなくなります。もし
孫に対して「お前が大きくなったら、おじいちゃんのお金でイギリスにサッカー留学させてあ
げるからね」といって長年にわたってお金を積み立てていたとしても、認知症になって後見人
が選任されてしまうと、その約束は事実上そこまで。後見人は他の相続人とのバランスを考え
て積極的な贈与をさせてくれなくなるのです。
　このような場合の対策としては「民事信託」（家族信託）が有効になります。民事信託は07
年の信託法の改正により始まった制度で、本人の財産を子供に信託して、財産名義を移したう
えで管理してもらうというものです。しかしながら、この信託契約そのものも認知症などで意
思表示ができなくなった後ではできないのです。
　人間、寿命があらかじめわかっていれば余裕をもって対策を講じる時期を決められますが、
こればかりは誰にもわかりません。なので「長生きの家系だから」と安閑と構えているのでは
なく、健康なうちに自分の財産をどう使ってほしいのかを意思表示して、法律的な手続きを済
ませておく必要があるのです。

■兄弟は仲がいいというけれど……
　「うちの兄弟は子供の頃から仲良しだ」といっても、いつまでも兄弟姉妹の仲がいいとは限
りません。事業に失敗してお金を工面しなければならなくなったり、結婚した配偶者が上手に
親戚付き合いできずに疎遠になったりするなど、環境が変われば仲の良かった兄弟の関係も不
安定になってきます。本人たちだけなら問題がなくても、それぞれの配偶者が出てくるとトラ
ブルが顕在化します。
　特に、兄弟姉妹の配偶者同士がもともと折り合いが悪かった場合は、相続となるとまるで代
理戦争のようになり、兄弟同士が何年もの間争うことになります。親の介護をするのは実の息
子ではなくお嫁さんであるケースも多く、ちゃんと介護費用に使っているのに、後で「母のお
金を一体何に使ったんだ！」と資金使途について兄弟から厳しく追及されることもあります。
親は自分が生きている間に子供同士のトラブルなど見たくないものですが、子供としては親が
生きている間に、遺言などできちんとした意思表示をしてほしいものです。

内藤 克（ないとう・かつみ）　税理士法人アーク＆パートナーズ　代表・税理士。1962年生ま
れ、新潟県長岡市出身。90年に税理士登録、95年に東京・虎ノ門で個人税理士事務所を開業。9
7年に銀座で税理士・司法書士・社会保険労務士による共同事務所を開業。2010年に税理士法人
アーク＆パートナーズを設立。弁護士ら専門家と同族会社の事業承継を中心にコンサルティン
グを行っている。事例中心のわかりやすい講演にも定評あり。「士業はサービス業である」こ
とを強く意識し、顧客満足度を追求。日本とハワイの税法に精通し、ハワイ税務のコンサルテ
ィングも行っている。趣味はロックギター演奏。

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13 千葉・木更津市、「オーガニック」で街づくり　年度内に行動計画　　　　2016/11/17
　日本経済新聞
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　千葉県木更津市が就農を軸とした活性化に乗り出す。16日から有機農業の魅力を訴えるイベ
ントを開催。今年度中に産学官共同で行動計画を策定する。東京湾アクアライン効果で商業分
野で雇用が生まれており、若年層を呼び込み就農を促すことで農業と商業を地域経済の柱に育
て、2019年度までに市内の就労者を約５万2000人と12年度から１割強増やす。
　16日に始まった「木更津市オーガニックシティフェスティバル」は地方創生の総合戦略の一
環として17年度から着手する「オーガニックなまちづくり」を紹介するイベント。会場のかず
さアカデミアホールには市民など3000人が来場し、渡辺芳邦市長などが街づくりの姿について
講演した。会場では農業生産法人などが自社商品や、有機農業の魅力をアピールした。
　17日にはインドネシアの環境・林業省関係者による特別講演や、アジア各国の先進事例を紹
介するフォーラムを開く。
　同市は「オーガニック」を有機農業に限らず農林水産資源を生かした地域活性化策と位置づ
け、木更津商工会議所やＪＡ木更津市、木更津工業高等専門学校などによるプロジェクト推進
協議会を立ち上げた。協議会にはイオンモールや住宅建設の新昭和（君津市）、音楽プロデュ
ーサーの小林武史氏が率いる農業生産法人の耕す（木更津市）も参加している。
　協議会では12月の市議会での基本条例案の可決を待って今年度内に行動計画を策定し、来年
度から実行に移す方針だ。具体策の一つが、無農薬栽培に興味を持つ若者の新規就農や移住支
援だ。
　千葉県などと連携して技術面や資金面をサポートできる仕組みを構築。就農後は地域一体と
なって「木更津オーガニックシティ」として地域ブランドを発信するほか、定期イベントの開
催などを通じ、農業の担い手となる世代間の交流も促す。
　地元産野菜などの地産地消にも取り組む。市内の小中学校で市産の有機野菜を使った給食を
提供し、残飯を回収し肥料として農家に提供する循環型のモデルなどを導入する。一部地域で
は試験的に実施しており、次年度以降、順次地域を拡大する。このほか木更津港を使った観光
振興策なども盛り込む考えだ。
　木更津市では東京湾アクアライン開通や通行料金値下げなどにより、周辺の再開発が加速。
千葉県の毎月常住人口調査によると、16年４月１日時点の人口は13万4281人と10年連続で増え
た。
　三井アウトレットパーク木更津やイオンモール木更津など商業施設の誘致が進む半面、もと
もと市の主要産業だった農業は少子高齢化や若者の農業離れが深刻な課題となっている。木更
津市では就農支援による雇用創出などを通じ、19年度までに市内の事業所従事者数を12年度比5
718人多い５万1800人まで増やすことを目指している。

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14 ホテルグリーンコア坂東建設計画を都市再生整備事業に認定　国交省 2016/11/22
朝日新聞
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　国土交通省は、11月1日付けで、ホテルグリーンコア坂東特定目的会社のホテルグリーンコア
坂東建設計画について、民間の都市再生整備事業に認定した。ビジネスホテルの立地がない茨
城県坂東市岩井地区において、私有地を賃借してビジネスホテルを整備することにより、中心
市街地の適正な発展、地域の産業振興と活性化を図ることを目的とするもの。事業施工期間は1
5年12月23日~16年12月1日。これにより同事業は、民間都市開発推進機構による金融支援を活用
することができる。

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15 8カ月連続でマイナス　首都圏10月の賃貸成約　アットホーム調べ 2016/11/21 朝日
新聞
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　アットホームの調査によると、10月の首都圏における居住用賃貸物件成約数は1万7617件で、
前年同月比10.5%減となり、8カ月連続のマイナスとなった。また、4カ月連続全エリアでの減少
となった。東京23区は7718件で同12.9%減。千葉県、埼玉県、神奈川県も減少した。中でも東京
23区のマンションは賃料の高さが敬遠され、同4カ月連続の二桁減となった。新築・中古別に見
ると、新築アパートは成約の38%を占める神奈川県が堅調で同3カ月連続増加。特にシングル向
きが同2年10カ月連続増と好調に推移している。

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16 1万3千人が受験　賃経管理士試験 2016/11/21 朝日新聞
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　16年度の賃貸不動産経営管理士試験が11月20日、全国29会場で行われ、同試験の実施団体で
ある賃貸不動産経営管理士協議会によると1万3149人が受験した。申し込み者数は1万3862人で
、受験率は94.8%。通常の資格試験では80%ほどなので驚異的な数字だ。
　賃貸不動産経営管理士は、賃貸管理版の「宅地建物取引士」といえる資格で、今年9月に行わ
れた管理業者登録規程などの改正により、賃貸人に対する管理についての重要事項説明を行う
者と位置づけられた。これにより、昨年4908人だった受験者は、約3倍の1万3000人超と大きく
その数を伸ばした。合格発表は、1月13日の予定。

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17 10月分譲マンション賃料、首都圏4カ月連続上昇　東京カンテイ調べ 2016/11/18 朝
日新聞
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　東京カンテイ(http://www.kantei.ne.jp/)の調査によると、10月の首都圏・分譲マンション
賃料は前月比1.3%上昇の2697円(1平方メートル当たり、以下同)と4カ月連続で上昇した。都県
別で見ると、東京都では同マイナス2.4%の3153円と比較的大きく下げており、埼玉県(1591円、
同0.9%下落)や千葉県(1535円、同0.3%下落)では前月に引き続き弱含みとなった。一方、神奈川
県は同0.3%上昇の2026円とやや持ち直しており、2月以降は2000円台を堅持している。

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18 「地震時管制運転装置」の認知度は65.6% 三菱電機ビルテクノ 2016/11/17 朝日新
聞
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　三菱電機ビルテクノサービスはこのほど、地震発生時のエレベーターに関する調査結果を発
表した。
　それによると、地震が発生した際、エレベーターを自動的に最寄り階に停止する装置(地震時
管制運転装置)があることを知っているかどうかについては、「知っている」が65.6%、「知ら
ない」は34.4%となった。
　地震時管制運転装置を「すべてのエレベーターに設置してほしいかどうか」については、「
設置してほしい」が68・9%となった。

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19 ホームインスペクター試験、受験者が前年比44%増　業法改正で関心度高まる 2016/1
1/17 朝日新聞
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　日本ホームインスペクターズ協会が実施する「公認ホームインスペクター(住宅診断士)」資
格試験が11月13日に実施され、同協会によると受験者数は前年を43.9%上回る1714人だった。5
月の宅建業法一部改正で、宅建業者にインスペクションに関する説明義務を課す規程が盛り込
まれたことから、同資格に対する関心度が高まった結果だと推測される。
　昨年の合格率は31.2%だった。合格発表は12月22日。

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20 タワーマンションのフロア格差って？高層階は増税されるの？ 2016/11/22 読売新
聞
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TBSドラマ『砂の塔～知りすぎた隣人』では、タワーマンションの低層階と高層階の「フロア差
別」が描かれている。タワーマンションの低層階と高層階では価格差が大きいので、高層階の
住人ほど資金力があるということで生じるわけだ。どの程度の価格差があるのか？　スタイル
アクトが調べたので見ていこう。【今週の住活トピック】
同一新築タワーマンション内の坪単価差を比較 ／スタイルアクトタワーマンションの坪単価差
は、首都圏で1.74倍、関西圏で2.12倍
スタイルアクトでは、2014年以降に販売されたタワーマンション（20階以上のマンション）に
ついて、同一マンション内での坪単価を比較した（画像1）。その結果、平均坪単価差は首都圏
で1.74倍、関西圏で2.12倍となった。
タワーマンションは眺望が良いというのがウリ。高層階では周囲に視界を妨げる建物がないた
め価格が高くなり、低層階では周囲の建物が視界を妨げたり、タワーならではの見下ろすよう
な眺望がないために、価格は安く設定される。加えて、低層階は幅広い層に購入してもらうよ
うに、比較的狭い間取りで手が届きやすい価格を設定し、高層階は面積を広くして、富裕層向
けに販売するという戦略をとるのが一般的。特に最上階とその数階下までは、室内の仕様を豪
華にして億ションとして販売することも多い。
実際のマンションの販売価格の価格差は、面積の狭めな低層階に対して面積の広い高層階とな
るので、さらに広がる。スタイルアクトが面積にかかわらず同一マンション内の最高分譲価格
と最低分譲価格を比較したところ、首都圏で3.71倍、関西圏で4.58倍までその差は広がった。
売買価格と評価額の差を利用して、タワーマンションが節税に使われる！？
マンションを購入した場合、購入した住戸部分と共用の土地の一部の所有権を得ることになる
。通常、所有権は敷地の総面積を住戸の面積に応じて持ち分を案分する。つまり、何階であろ
うと住戸の面積が同じなら、持ち分となる土地の面積は同じということだ。加えて、タワーマ
ンションの場合は、同じ広さの敷地でも上に高く伸びる分だけ住戸の数が増え、200戸などの規
模で敷地を分け合うので、持ち分となる土地の面積は小さくなる。
一方、2015年から相続税が増税となる改正が行われたことで、タワーマンションに節税の効果
があることが注目されるようになった。
相続税は、相続した時点の時価で相続財産を評価することになっている。例えば、現金で1億円
を相続した場合は、相続財産は1億円となる。1億円で取得した投資信託を相続した場合は、相
続時の基準価格で相続財産が評価される。住宅の場合は、建物は固定資産税評価額、土地は路
線価など自治体で定めた評価額で評価されるのだが、この評価額は実際の売買価格（時価）よ
りも低くなるのが通常だ。
したがって、次のような節税方法が考えられるわけだ。現金で2億円を相続した場合と比べると
、2億円の高層階のタワーマンションを相続した場合のほうが相続財産の評価額を下げられ、そ
れを賃貸していればさらに評価額を下げることができる。例えば、評価額が5000万円だとすれ
ば、相続財産を現金より1億5000万円圧縮して相続税を計算することができる。
加えて、タワーマンションを売却する場合は、販売価格と同様に高層階は高く売れるので、相
続後そのタワーマンションを買ったときと同じ2億円で売れるということもありえる。評価額と
売買価格の差が大きいことが、富裕層にとっては大きなメリットになるという仕掛けだ。
国税庁も以前から、タワーマンションによる節税で租税回避行為とみなされるものは厳しくチ
ェックするとしていた。そこで政府はフロア格差の解消に、2018年以降に引き渡されるタワー
マンションの固定資産税評価額を、低層階は低く、中層階は変わらず、高層階は高くするとい
うことを、来年度の税制大綱に盛り込むことを検討している。
さて、タワーマンションの本来の魅力は、高層階での眺望の良さやランドマーク的なステイタ
スにある。加えて大規模な戸数ゆえに、豪華なエントランスやゲストルーム、眺望の良い高層
階のラウンジなど、充実した共用部分が利用できる点も見逃せない。低層階の場合は、同じ価
格帯の普通のマンションより、充実した共用部分を利用できるというメリットもあるわけだ。
節税目的などではなく、タワーマンションの本来の特徴を理解したうえで、どんな暮らしをし
たいのかを考えて住まいを選んでほしいと願うばかりだ。

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21 浴室、トイレ、洗濯機…子どもが“溺れる”危険性に要注意！ 2016/11/21 読売新
聞
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家庭内では、大小さまざまな事故が起きているが、今、日本の家庭内事故で多くの子どもの命
を奪っているのが、お風呂などで発生する「溺死」だ。浴槽はもちろん、ベビーバスなどにわ
ずか10cm?30cmの水があれば、あっという間に溺れてしまうという。では注意点や対策とは？　
危険な水まわりの箇所とあわせて紹介しよう。
子どもは流れる水が大好き。だからこそ注意が必要
親子にとって、貴重なスキンシップの場でもあるお風呂。だが、家庭内での事故のうち、浴槽
などで溺れてしまい、命を落とすケースは実は少なくないという。
実は、“浴槽に水を残して使う「残り湯」が危ない！”というニュースが続いたため、一時期
よりも残り湯をする人が減ったものの、2011年の東日本大震災をきっかけに、災害対策として
浴槽に水を残している家庭が増加し、まだまだ溺死が多いのだという。溺死事故の発生場所は
、家庭内では浴室が多いという。
「もともと、子どもは頭が大きく、重心が高い。あわせて筋肉も未発達なので、大人よりもバ
ランスを崩しがち。そこに10cmでも水が残っていれば、あっという間に溺れてしまうのです」
（栗原さん）
そういえば、前回、ご登場いただいたSafe Kids Japanの太田由紀枝さんも、「洗面器やベビー
バスで溺れる事例も報告されています。大人からすると顔を持ち上げればいいのではと思うか
もしれませんが、子どもの筋力では、上体を起こすことができないんですよ」と話していた。
あわせて、流れる水が好きな子が多いことも教えてくれた。
そういえば、筆者宅の息子も1歳ごろ、やたらお風呂の「自動湯はりスイッチ」を押し、お湯を
掛け流し状態にして遊んでいた。メーカーにチャイルドロックの有無を問い合わせたが、「ロ
ック機能はない」と返答された記憶が……。今、振り返ってみると、あの時浴槽に栓がしてあ
ればお湯がたまってしまい、溺れる危険があったのかもしれない。ただ、こうした子どもの行
動特性を知っておくことが、まずは家庭内事故予防の一歩になるように思う。
トイレや浴室には、外側上部に補助錠をつける
対策としては、やはり浴槽にお湯や水を残さないこと、浴室に子どもが入れないように、面倒
でも浴室ドアに施錠しておくのがいいという。
「浴槽のふちの高さが、およそ50cm程度あれば、のぞきこんで転落、溺れることは少ないので
すが、基本的には子どもが入れないようにしておくのが望ましいでしょう。浴槽のフタのうえ
に乗って遊び、浴槽に落ちてしまい溺れたというケースもありましたし、浴室の床はつるつる
とすべりやすく、硬いタイルであることも多いので、浴室での転倒事故も危険なんですよ」と
栗原さん。
浴室のドアにカギがついていない場合は、外側上部に簡易の補助錠をつけておくのがいいとか
。取り付けるのは面倒だが、子どもが理解するまでの、ある一定期間だけだと思って対策を講
じたいもの。ちなみに、浴室に手すりがあるのは高齢者だけでなく、大人や子どもの安全対策
にも有効だそう。子どもを抱いて浴槽内で転倒したときなどに、自然と手のいく場所に丈夫な
ものがあると、支えになるのだとか。
見落としがちなのが、トイレと洗濯機だ。前述したとおり、子どもによっては、水を流したり
、ぐるぐるまわる渦に興味しんしんの子もいる。
「便器をのぞきこんでいて、頭が抜けなくなったという事例もありました。鼻と口元がおおわ
れてしまえば、便器での溺死の危険もあります。ほかにも、二槽式洗濯機の洗濯槽を見ていて
バランスを崩し、溺れたというケースも。洗濯機はフタをして、まわっているときはロックが
かかるものを選んで」と太田さん。トイレも浴室と同様、外側上部に補助錠をつけ、子どもだ
けで入れないようにしておくのがよさそうだ。
「住まいを選ぶときに、子どもの安全対策を重視する人はいません。だからこそ、住宅設計者
があらかじめ対策を講じておかないと」と栗原さん。
とはいえ、住まいを選び、そこで暮らすのは私たち自身だ。小さな子どもがいる家庭であれば
、予算や徒歩分数などのスペックとあわせて、「子どもの安全対策がなされているか」という
視点で、住まいを検討してみてほしい。住まい・製品選びをするときに「安全対策」にまで考
えがおよぶ人は少ないだろう。また、実際に住んでから、もしくは子育てしながら「危ないな
」と気がつくことのほうが多いはず。子どもの興味や成長にあわせて、適宜、対策をとり、ひ
とつでも不幸な事故を減らしていきたい。

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22 東京23区の家賃相場が安い駅ランキング！ 2016年版 2016/11/18 読売新聞
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「東京は家賃が高い」とはよくいわれることで、実際に東京以外の地域と比べて、その高さに
驚いた経験がある人も少なくないはず。だけど東京といっても、エリアによって家賃相場はさ
まざま。そこで東京23区内にある約480駅のうち、リーズナブルに住めるエリアを調査。駅から
徒歩15分以内、ワンルーム・1K・1DK物件の家賃相場が安い駅TOP15を紹介しよう。
東京23区内の家賃相場が安い駅TOP15

順位／駅名／家賃相場（沿線／所在地）
1位　金町　5.90万円（JR常磐線／葛飾区）
2位　柴又　5.94万円（京成金町線／葛飾区）
3位　西高島平　5.96万円（都営三田線／板橋区）
3位　葛西臨海公園　5.96万円（JR京葉線／江戸川区）
5位　京成金町　6.00万円（京成金町線／葛飾区）
6位　堀切菖蒲園　6.09万円（京成本線／葛飾区）
7位　竹ノ塚　6.11万円（東武伊勢崎線／足立区）
8位　北綾瀬　6.14万円（東京メトロ千代田線／足立区）
8位　お花茶屋　6.14万円（京成本線／葛飾区）
8位　亀有　6.14万円（JR常磐線／葛飾区）
11位　梅島　6.19万円（東武伊勢崎線／足立区）
12位　新柴又　6.21万円（北総線／葛飾区）
13位　見沼代親水公園　6.22万円（日暮里・舎人ライナー／足立区）
14位　一之江　6.27万円（都営新宿線／江戸川区）
14位　喜多見　6.27万円（小田急線／世田谷区）
14位　篠崎　6.27万円（都営新宿線／江戸川区）
14位　江戸川　6.27万円（京成本線／江戸川区）
1位の金町駅をはじめ、葛飾区からTOP15に7駅がランクイン
最も家賃相場が安かったのはJR常磐線・金町駅で5.9万円。金町駅の隣駅である亀有駅は8位に
ランクインしており、家賃相場は6.14万円。わずか1駅違いで家賃相場に2400円の開きが見られ
るため、節約派は住まい探しの際に参考にするといいだろう。
さて1位の金町駅・8位の亀有駅ともに、東京メトロ千代田線との直通運転を行うJR常磐線・各
駅停車の駅で、大手町駅や霞ケ関駅、赤坂駅、表参道駅といった都心部へ乗り換えをせずに行
くことも可能。また、金町駅の南口には5位にランクインした京成金町線・京成金町駅があり、
周辺住民は行き先に応じて2路線を使うことができる点が魅力だ。
そして2位は、上記の京成金町駅から1駅の京成金町線・柴又駅。京成金町線は京成金町駅、柴
又駅、京成高砂駅の順に並ぶわずか全3駅の路線で、京成高砂駅で京成本線と北総線に乗り換え
ることができる。そして京成高砂駅から京成本線に乗れば、2駅目が8位・お花茶屋駅、3駅目が
6位・堀切菖蒲園駅。京成高砂駅で北総線に乗り換えると1駅で12位・新柴又駅となっている。
ここまで見てもお気づきだろうがランクインした駅は葛飾区が多く、トップ15のうち7駅が半径
2.5kmほどのエリアに集中している。葛飾区は東京の東端に位置し、区境を流れる江戸川を東へ
渡ると、そこはもう千葉県。こうした立地から、東京23区内でも家賃相場が安いのだと推測で
きる。
東京23区内で安く住むなら東側もしくは東京23区の端が穴場！
葛飾区に次いでトップ15に多かったエリアは、ともに4駅ランクインした足立区と江戸川区。葛
飾区の北に足立区、南に江戸川区が隣接しており、東京23区を東西に分けて考えると両区とも
葛飾区同様に東側に位置している。
葛飾区、足立区、江戸川区のいずれでもない駅は2駅のみで、3位に板橋区の西高島平駅と14位
に世田谷区の喜多見駅がランクイン。そのうち3位・西高島平駅は都営三田線の終着駅。駅から
600mほど西へ進むと埼玉県和光市という板橋区の端にあり、都内の地下鉄駅で最も北に位置す
る駅でもある。「東京の端」と聞くと不便なイメージをもつかもしれないが、都営三田線1本で
都心の神保町駅や大手町駅、日比谷駅にアクセスできる。
14位・喜多見駅は小田急線の各駅停車駅で、登記上の所在地は世田谷区喜多見だが、実際は世
田谷区と東京都狛江市にまたがって駅がある。こちらも東京23区の端に位置する駅とはいえ新
宿駅まで小田急線で1本。隣の成城学園前駅で小田急線の急行に乗り換えれば、新宿駅まで20分
ほどで到着できる。
ランキングを振り返ると、東京23区内で家賃をおさえて住むならまず葛飾区を探すのがよさそ
うだ。また西高島平駅や喜多見駅を見ても分かるように、約480もの駅があって電車網が充実し
ている東京23区内では、端に位置していても交通アクセスが不便とは限らない。それでいて家
賃がおさえられるのだから、葛飾区以外でも東京23区の端に位置するエリアが穴場といえるだ
ろう。

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23 大林組がシステム　ビル異常検知、すぐ対処 2016/11/21 日経産業新聞
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　大林組はビルの情報を一元管理し、故障の遠隔監視ができるシステムを開発する。管理会社
やテナント企業が閲覧するもので、空調などが故障すると、該当するビルの３次元（３Ｄ）モ
デルで立体的に故障場所を示す。モデルをクリックして設備のメーカーや点検記録を確認し、
素早い対処ができる。ＩＴ（情報技術）で管理しやすくなると訴え、建築の受注につなげる。

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24 セコム、民泊運営を支援　電子錠など提供 2016/11/21 日経産業新聞
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　セコムは今月、一般住宅に旅行者を有料で泊める「民泊」の運営支援サービスを始めた。自
動火災報知設備の設置や消防への申請を支援するほか、暗証番号で開閉する電子錠や金庫、備
品盗難に備えた損害保険も提供する。
　民泊の規制緩和が進んでおり、市場拡大が予想されている。合法物件を対象にまず100件の受
注をめざす。

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25 三井不動産リアルティ、マンション成約価格を瞬時に推定 2016/11/18 日経産業新
聞
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　不動産仲介サービスの三井不動産リアルティは17日、マンションの成約価格を瞬時に推定・
表示するシステムを開発し、提供を始めたと発表した。延べ80万に及ぶ仲介取引件数をもとに
販売価格を総合的に算出することから、同社は価格の精度の高さを売り物にして仲介につなげ
る。
　専用サイトの利用者は物件の売却を検討している客を想定している。物件名を選んだ上で階
数や部屋番号を入力すれば推定成約価格が提示される。その物件の購入検討者の数も表示する
という。

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.660 　2016/11/10～2016/11/16

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.660 　2016/11/10～2016/11/16
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―*―*―*　ＭＥＮＵ　*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 「家を買う」と決めたら　知っておくべきこと
2 節税効果大だが落とし穴も　小規模宅地等の特例
3 近畿10月、マンション販売3.3％増　民間調べ
4 東大が女子学生向け家賃補助　月3万円、100室確保
5 住友不、マンション銘柄卒業　17年３月期最終、初の1000億円台
6 ガンなら残債ゼロも　住宅ローンの疾病保障が充実
7 傾斜マンション建て替え390億円　三井不、負担配分は先送り
8 特区のマンション、民泊可否を規約に明記を　国交省が通知

【朝日新聞】
9 ネットでこだわりの家づくり　SuMiKa　
10 「リノベーション・オブ・ザ・イヤー2016」開催　リノベーション住宅推進協議会
11 自民党　ちんたい議連が「民泊に係る決議案」まとめる
12 1304人が受験　不動産コンサル試験
13 10月中古マンション成約件数、16%超の増加　東日本レインズ
14 東京オフィス賃料　引き続き「上昇の減速」局面　JLLが分析

【読売新聞】
15 持ち家を友人・知人に貸し出すときの注意点とは？
16 押入れを、ホームエレベーターにリフォーム！　人も犬も将来安心
17 「卓越風」ってなに?　風を味方につける住まいづくりのコツ
18 築30年のビルを社員総出でDIY！ オフィスを自分の居場所に

【日経産業新聞】
19 首都圏10月、マンション発売0.6％減　民間調べ
20 リフォームで自宅にジム　積水化学が1号物件
21 初期費用ゼロでＨＥＭＳ　ＪＣＯＭ

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1 「家を買う」と決めたら　知っておくべきこと 2016/11/16 日本経済新聞
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不動産コンサルタント　長嶋修
　Ｓさん（39）は奥さんと小学生の子ども２人の４人家族。超がつく低金利のいま、東京郊外
に建つ4000万円の４ＬＤＫ、新築一戸建てを契約しようかどうか迷っている。
　現在住んでいる２ＬＤＫの家賃は11万5000円。年間では138万円だ。２年ごとに１カ月分の更
新料がかかることも踏まえると10年で約1437万円、20年だと2875万円を支払うことになる。家
賃はただ出ていくだけで手元に残ることはない。このまま一生家賃を払い続けていてもいいの
か、年をとってもずっと払い続けることができるのか不安だ。
　なにより子どもが大きくなり、以前より荷物もだいぶ増えて、いま借りている賃貸住宅もか
なり手狭になってきた。これより広いところに引っ越すなら、さらに高い家賃を払い続けなけ
ればならない。
　昨今の低金利で住宅ローンはより借りやすくなった。4000万円を丸々借りても、35年返済な
ら月々の支払いは12万円台で済むうえ、住宅ローン減税で年末ローン残高の１％が所得税から
控除される。年末残高が3600万円なら控除額は36万円で、月当たり３万円に相当する。という
ことは実質的に毎月９万円程度の支払いで、いまより格段に広く新しい、そしていつかは自分
のものになる夢のマイホームに手が届くのだ。
　一方で気になることが大きく２つある。ひとつは「建物の将来価値」。「日本の住宅は新築
で買ったときに最も高く、10年でおよそ半値、20～25年程度で価値はほぼゼロ」とよく聞く。
土地建物それぞれ2000万円とすると、仮に土地の価値がまったく下がらないとしても、4000万
円で買った住宅が20年後には2000万円程度になってしまうわけだ。
　手持ち資金はそこそこあるが、今後子どもの教育費がかかることや不測の事態に備えるため
、なるべく使いたくない。
　仮にＳさんが4000万円の新築一戸建てを、諸費用の120万円だけ手元資金を使い、4000万円の
住宅ローンを借りて買った場合、住宅の資産価値とローン残高の関係はグラフのようになる（
期間35年、金利1.5％）。
　新築住宅は買って住んだ瞬間に「中古市場」という全く性質の異なるマーケットに移行する
。すると建物の価値は20％程度落ちて3600万円程度となる。
　そのとき住宅ローンはほぼ丸々残っており、いきなり400万円程度の「家計内債務超過」の状
態となる。建物は減価し続けるため、債務超過が解消されるのは18年目から。
　もし「転勤」「リストラ」「親と住むことになった」「住みたくなくなった」など、様々な
理由でこの期間中に売却を余儀なくされた場合は、差額の数百万円に加え、売却費用約100万円
を別途、捻出しなければならない。しかもこのシミュレーションはあくまで、地価が変わらな
かった場合だ。
　ずっと住み続けていればこの問題は顕在化しないだろう。しかし、東日本不動産流通機構に
よると市場で売りに出されている中古住宅のうち２割以上は10年以内、３割以上が築15年以内
の物件だ。人生には結構、不測の事態が起きるのだ。
　しかしこの点についてはさほど心配はいらない。というのも国は現在、築年数で一律に減価
する現行の建物評価を根本的に改めようとしている。
　簡単にいうと「現実の築年数」を無視し、「事実上の築年数」によって評価するというもの
。こうした制度は日本以外の先進国では当たり前のように行われているが、日本も遅ればせな
がら先進国に追いつこうとしている。
　これから全国およそ30カ所で、中古住宅の評価の仕組みを実証実験するプロジェクトが国の
サポートを受けながら走り出す予定だ。この際に高く評価される要件は大きく３つ。（１）耐
震性（２）省エネ性（３）雨漏りや水漏れがないこと――だ。
　今後は「事実上の築年数」によって評価されることを踏まえて、（１）（２）については現
行水準の中で可能な限り高い性能のものを選ぶといい。（３）については年に１度、可能なら
半年に１度、建物をざっと点検することで早期発見・対応が可能だ。
　Ｓさんにとってもう一つ気になるのが人口減少。昨今は空き家問題が深刻化していると聞く
。これから本格的な人口減少、少子化・高齢化の波が押し寄せる中で、さらなる空き家の増加
が懸念されているようだ。果たして住宅を買ってもよいのだろうか。
　この点は確かに大きな懸念事項だろう。確かに、今後日本の住宅価格は2040年には10年比で4
6％下がるといったシミュレーションもある。
　しかしこの点も、立地を吟味することでリスク回避は可能だ。というのも目下、これから訪
れる本格的な人口減少社会をにらみ「生かす街」と「そうでない街」を分ける政策が進行中だ
からだ。
　今年７月末時点で全国289の自治体がこの「立地適正化計画」に取り組んでいるが、都心や都
市部の一部を除き、いずれほとんどの自治体が取り組むことになる。人口減少といえばかつて
は地方の問題だったが、今後この課題が表面化するのは、高度経済成長期にマイホームを求め
て大量の人口が流入した「都市郊外」である。
　具体的には都心から30～40キロ圏内、ドア・ツー・ドアで１時間から１時間半の、かつて「
ベッドタウン」と呼ばれたところだ。すでに神奈川県の相模原市、横須賀市、埼玉県川越市、
志木市、戸田市、春日部市、千葉県松戸市、柏市、流山市などが立地適正化計画の策定に乗り
出している。

埼玉県毛呂山町が策定した「立地適正化計画」では20年後の公示地価の上昇率を目標に掲げ
ている
　計画では「都市機能誘導区域」には医療・福祉施設や子育て施設、商業施設などを集約する
。この区域では容積率の緩和や税制優遇、補助金制度などを実施して移転を促進する。その周
辺に「居住誘導区域」を設定、自治体が「人口密度を維持ないしは増加させる」と宣言し、生
活サービスやコミュニティーが持続的に確保できるよう誘導する。例えば、埼玉県毛呂山町で
は居住誘導区域内について、10％の地価上昇を目指すとしている。
　ここで留意したいのは、自治体は「これ以外の地域では人口密度は維持しません」といって
いることだ。これ以外の地域では上下水道や道路の修繕など行政サービスも後手に回るだろう
。
　むろんこうした線引きが行われたからといって、その瞬間から街がガラッと変わるわけでは
ない。街づくり、都市政策は10年単位の長い取り組みだ。ただ、この政策は「不断の見直しを
行う」としている点に注目しておこう。区域外の地域は時間の経過に伴い、徐々に無居住化に
向かうイメージだ。迷惑空き家があったとしても、取り壊しなどの対処も行わないだろう。
　都市部でも地方でも、全体として住宅価格は下落するが、どの地域でも価格が下がらない、
あるいはむしろ上昇に向かう地域がある。こうした地域に入るか、入りそうな立地を選択しよ
う。日本の住宅価格は今後大きく３極化に向かう。（１）価値維持ないしは上昇（２）半値あ
るいはそれ以下へ下落（３）無価値あるいは負債――といった具合だ。
　割合としては（１）全体の20％（２）60％（３）20％程度――だろう。上位20％に入るには
、建物の品質にこだわったうえで適切な点検を行うこと。そして立地をよくよく吟味すること
だ。

長嶋修（ながしま・おさむ）　1999年、業界初の個人向け不動産コンサルティング会社「さく
ら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」を設立、現会長。「第三者性を堅持した個人向け不
動産コンサルタント」の第一人者。国土交通省・経済産業省などの委員を歴任し、2008年４月
、ホームインスペクション（住宅診断）の普及・公認資格制度を整えるため、ＮＰＯ法人日本
ホームインスペクターズ協会を設立し、初代理事長に就任。『「空き家」が蝕む日本』（ポプ
ラ新書）など、著書多数。

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2 節税効果大だが落とし穴も　小規模宅地等の特例 2016/11/15　日本経済新聞
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　相続した自宅土地の評価額が80％減額されるという絶大な節税効果を持つのが「小規模宅地
等の特例」だ。
　制度の詳細は下図の通りだが、例えば1億円の土地なら相続税評価額が2000万円になる。「相
続予定の自宅の土地があるなら、特例の適用条件を調べておき、生活に支障がない限り、特例
が使える状態を整えて維持しておきたい」と税理士の佐藤絵里子さんは話す。
　ただし、節税効果が大きい特例だけに、適用要件も細かく難解だ。専門家でも勘違いするこ
とがあり、失敗事例も多い。親や子の暮らし方など様々なことが関係し、ちょっとしたことで
特例が使えなくなる。特にこれから不動産を購入する人は、特例の適用に影響はないか、相続
案件の取り扱い実績が多い複数の税理士に相談しておいた方が無難だろう。

■中途半端な対策で後悔
　具体的な失敗例を見ていこう。下のCASE1は、中途半端な節税対策で80％減の特例をフル活用
できなかった例だ。A子さんが使った2500万円までの贈与が非課税になる相続時精算課税は、課
税を先送りしているにすぎない。贈与税は非課税になるが、相続時には相続財産として勘定さ
れる。さらに贈与を受けた2500万円相当分は80％評価減の適用対象外。住宅メーカーの営業マ
ンが勧める部分的な節税対策に惑わされ、必要なかった相続税を納める羽目になった。

CASE1：節税のつもりの贈与が無意味、80％減も対象外で裏目に
　「住宅メーカーの話だけに頼らず、自分でしっかり確認すべきだった」。母の相続を終えたA
子さんは、自分の選択ミスにため息をつく。
　今から10年ほど前、A子さんは父の他界を機に夫婦で母と同居することにした。母が父から相
続した資金で土地を求め、二世帯住宅を建てたのだが、その際、住宅メーカーの営業マンに「
節税になりますよ」と「相続時精算課税制度」の適用を提案された。親からの2500万円までの
一括贈与が贈与税非課税になるという制度だ。
　A子さんは提案通り、母が購入した土地・建物のうち、土地2500万円相当分を贈与されたとし
てA子さん名義とした。残りは母名義だ。
　うまい節税ができたと満足していたA子さんだが、その後母が亡くなり、相続という段になり
「想定外」の事態に遭遇する。相続時精算課税を適用した贈与分2500万円は相続財産として合
算されるうえ、この分は小規模宅地の80％の評価減は適用されないのだ。
　80％評価減をフル活用できれば相続税はゼロだったのだが、A子さん名義の2500万円分が課税
対象になったことで相続税が発生。節税のつもりで取った行動がアダとなり、A子さんは相続税
を納めることになってしまった。
　営業マンの話をうのみにした失敗では、施設で生活する親所有の古い実家を壊し、子供がロ
ーンを組み賃貸物件を建ててしまった話もある（子供は親と別居で別生計）。
　賃貸物件の土地でも要件を満たせば50％減の対象で、営業マンの話では「小規模宅地等の特
例は使えます」とのこと。だが、そこで賃貸経営するのは親でなく別生計の子と見なされ、特
例は使えない。

■別居でも使えるケースも
　特例を使うには「親と同居」が必要だと思い込んだ末の失敗例も多い。CASE2は特例を初めか
ら諦めてしまった例。事例のB助さんは適用要件を把握しないまま自分の家を買ってしまったが
、親が自宅で一人暮らしで、かつ相続する子供が賃貸住宅で暮らしているなら特例を受けられ
る。

CASE2：マイホームを買わなければ、相続税を払わずに済んだのに……
　B助さんの父は東京都内の戸建てで一人暮らし。B助さんは相続時に自宅土地の評価を下げる
特例があることは知っていたが、「同居」が必須条件だと勝手に思い込んでいた。税制上有利
だとは知りつつも、同居は何となく気が重く、対策は先送りにしていた。そんな折、B助さんは
魅力的な中古物件に出合う。賃貸暮らしのB助さん夫婦はそちらに飛び付いてしまった。
　数年後、父は大病を患い死亡。自宅を相続したB助さんには予想通り相続税の支払い義務が生
じた。申告手続きを頼んだ税理士は「賃貸暮らしを続けていれば、自宅土地80％の評価減が使
え、相続税の払いは不要だった」という。B助さんは「もっとよく考えて行動すべきだった」と
後悔している。
　相続発生時に親が施設で暮らしていた場合も条件次第で特例が認められる。「自分は対象外
だと一人で判断せず、まず専門家に聞いてみることが大事」（佐藤さん）だ。
　せっかく条件を満たしたのに、相続税の申告をして安心し、早々に自宅を売ってしまうとい
うCASE3のような失敗例も少なくない。特例を適用して評価減を受けた自宅用の土地は、相続税
の申告期限（相続発生の10カ月後）まで所有するという適用要件がある。

CASE3：家を売るのが早過ぎて、評価減は取り消しになってしまった
　相続時に自宅土地が80％減になる特例の条件をクリアし、相続税の支払いはゼロになって安
心しきったC太郎さん。面倒な申告手続きも早々に終え、親の死も乗り越えて前向きに自身の人
生を歩もうと、相続した古い実家を土地とも売り払った。
　売却で得た現金をローン返済に充てようと考える矢先、税務署から連絡が入る。「80％減適
用には相続税の申告期限（相続発生10カ月後）までその土地を所有する要件があるため、80％
減は却下、申告をやり直すように」というのだ。C太郎さんは茫然自失。

　二世帯住宅にまつわる間違いも多い。二世帯住宅の土地の特例適用要件は2年前に一部緩和さ
れており、「親と子の居住部分を区分所有で登記している場合でも、敷地全体について特例が
使えると勘違いする人もいる」（税理士の松木昭和さん）。適用範囲は条件により異なるが、
区分所有しており親と別生計の子が引き継いだ場合、敷地全体にわたり特例は使えない。
　また、親の自宅に住民票だけ移して実際は別居という場合も適用は否認されるし、反対に住
民票移し忘れのミスも多い。同居条件は名実共に整えておくことが重要だ。

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3 近畿10月、マンション販売3.3％増　民間調べ 2016/11/15　日本経済新聞
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　不動産経済研究所（東京・新宿）が15日発表した近畿2府4県のマンション市場動向調査で、1
0月の発売戸数は前年同月比3.3％増の1263戸だった。兵庫県や滋賀県で増えた。宝塚市などで
即日完売物件があり、発売月に契約した割合を示す契約率は71.8％と好不調の目安となる70％
を上回った。1平方メートル当たりの単価は10.6％高い59万6千円と上昇傾向にある。

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4 東大が女子学生向け家賃補助　月3万円、100室確保 2016/11/14　日本経済新聞
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　東京大は14日、来春入学する地方出身の女子学生らを対象に、大学近くにマンションなど約1
00室を確保して貸し出す取り組みを新たに始めると発表した。対象者には毎月3万円の家賃支援
を最大2年間行う。
　教養課程を過ごす駒場キャンパス（東京・目黒）まで通うのに自宅から90分以上かかる女子
学生も含む。保護者の所得制限は設けない。東大は女子学生の割合が全体の約20％で一層の受
け入れ拡大に取り組んでいる。

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5 住友不、マンション銘柄卒業　17年３月期最終、初の1000億円台 2016/11/14　日本経
済新聞
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　住友不動産のオフィス賃貸事業が急速に伸びている。昨年以降に東京都心部で大型オフィス
ビル３棟を相次いで開業させた効果が出て、部門利益は同事業で最大手の三菱地所を上回るほ
どだ。これが業績全体を押し上げ、住友不は14日、2017年３月期の連結純利益の予想額を970億
円から過去最高となる1000億円（前期比14％増）へと上方修正した。
　「市場は誤解している」。先月28日、株価下落を受けて住友不のある役員はため息をついた
。前日に野村不動産ホールディングスが今期のマンション販売計画を下方修正。野村不株は大
幅安となり、マンション市況悪化の観測から住友不株も売られてしまった。
　住友不には「マンション銘柄」とのイメージが根強い。マンションの供給戸数が比較的多く
、丸の内や日本橋のようなまとまったオフィスエリアを持たないためだ。だが、収益構造の実
態はというと、いまやオフィス賃貸事業が稼ぎ頭となっているのだ。
　今期はビル賃貸部門の利益が1260億円と前期比で13％増え、連結営業利益の７割を稼ぎ出す
。９月に一部開業した六本木グランドタワー（港区）など３棟が寄与する。菱地所のビル事業
の利益は1260億円の見込みだが、売却益を除く賃貸利益だけだと1100億円ほど。住友不はビル
事業で菱地所を引き離しつつある。
　景気変動の影響を受けやすい住宅事業を補うため、1970年代に安定した賃料収入が見込める
ビル事業に参入した。「三角ビル」の愛称で知られる新宿住友ビル（新宿区）など、いまや保
有ビルは200棟を超える。
　住友不は菱地所などと違い、開発した物件の売却先となる不動産投資信託（ＲＥＩＴ）を運
用していない。「売却しない方針」（仁島浩順社長）で、保有ビルを増やし続ける戦略を採っ
ている。ビルを売却しないとまとまった現金が入らなくなり、資金繰りは厳しくなるため、銀
行と強固な関係を築いて借り入れで開発資金を確保してきた。
　オフィス賃貸事業をさらに拡大させるべく、今後も資金はビル開発投資に優先的にまわして
いく。このため利益のどれだけを配当に回すかを示す配当性向は今期、11％にとどまりそう。
同業他社が20％台半ばなのと比べると見劣りする。18年以降、大型オフィスが大量供給される
こともあり、今後は成長に向けてどこまでリスクを取るかのバランス感覚がより重要になって
くる

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6 ガンなら残債ゼロも　住宅ローンの疾病保障が充実 2016/11/13　日本経済新聞
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　銀行が住宅ローンに付帯して取り扱う「疾病保障」の商品性が多彩になってきた。疾病保障
は、借り手が病気などで働けなくなったときに返済負担を軽減するための保険の一種。最近は
特定の病気と診断された時点で残りの返済負担を免除する商品や、共働き世帯が入りやすいよ
う内容を工夫した商品が増えている。ローン金利の引き下げ余地が狭まるなかで付帯保険で独
自性を打ち出す戦略だ。
　住宅ローンを借りる際は一般に団体信用生命保険（団信）に加入するのが前提になる。もし
返済中に本人が亡くなれば、保険金が下りてローンは完済される。
　団信に加えて、疾病保障を上乗せし、「疾病保障付き住宅ローン」として扱う銀行がここ数
年目立つ。重病になれば、たとえ一命をとりとめても、働けなくなるリスクがある。その場合
に保険金が下りてローン返済に充当される仕組みだ。

■金利を上乗せ
　疾病保障付き住宅ローンは「扱う金融機関によって保障内容が異なるケースが多く、最近に
なり一段と多様化が進んでいる」（ファイナンシャルプランナーの高田晶子氏）。
　よく確認したいのが、保険金が支払われる際の条件だ。特定の病気と診断されるとローン残
債に相当する保険金が下りる商品もあれば、病気になった後まったく働けない状態が一定期間
続くことを条件とする例もある。
　一定の条件を満たすと月々の返済を免除し、働けない状態が長引いた場合に残債をゼロとす
るよう条件を定める銀行もある。疾病保障と一口に言っても、銀行や商品ごとに保障内容や基
準はばらつきが大きい。
　大手銀行や地方銀行の間ではさらに独自性を打ち出そうと、疾病保障付き住宅ローンの商品
性を刷新する動きが相次いでいる。
　三菱東京ＵＦＪ銀行は４月、「がんと診断、もしくは脳卒中と急性心筋梗塞の治療が目的の
入院」を残債ゼロの条件とするタイプ（３大疾病保障充実タイプ）を加えた。がんの診断確定
を条件とする商品は他行にもあるが、脳卒中と急性心筋梗塞の入院だけで残高がゼロになるの
は珍しい。借り手が負担する疾病保障のコストとして、年0.3％がローン金利に上乗せされる。
　特定の病気で一定期間まったく働けないと残債ゼロとなるタイプもある。こちらは年齢や残
高に応じて計算される比較的低い保険料で済む。新タイプと異なり、中途解約が可能だ。
それぞれ追加負担するコストはどれくらいか。一定の条件（借入額2000万円、金利年1.5％、
期間35年、借入時年齢30歳など）でみると、新タイプは金利上乗せ分として月々約3000円が必
要。もう一方は保険料として例えば当初が月144円、30年後に月2279円などとなる。
　三井住友銀行は、保障の一部として「一時金」を新設した。借入時20～45歳の人は、病気や
ケガで入院して１カ月超働けない場合に10万円（入院一時金）が払われる。
　同46～55歳の人はがんや脳卒中など八大疾病のいずれかで１カ月超就業不能になった場合に1
0万円（就業不能一時金）が下りる。保障にかかるコストは据え置きとし、ローン金利に年0.3
％を上乗せする。

■個別事情に応じて
　千葉興業銀行と八十二銀行はそれぞれ共働き世帯を想定した新商品を導入。夫婦２人で連帯
債務者として住宅ローンを借りた後、夫婦のいずれかが、がんと診断されると、残債がゼロに
なる仕組みだ。
　従来型の一般的な疾病保障付き住宅ローンでは、夫婦のどちらか一方が重病になっても返済
負担の一部が残るケースが多かった。「夫婦どちらかのがん診断で残債をゼロとする保険は国
内では前例がない」（両行から保険を引き受けるカーディフ生命保険）という。
　疾病保障付き住宅ローンについてＦＰの高田氏は「全般に保障内容は充実してきたが、利用
すべきかどうかは個別の事情に応じてよく考えたい」と助言する。例えば、重病になったら自
宅を手放してもいいと考えている人や、すでに多額の就業不能保険に加入している人は、疾病
保障を住宅ローンに付帯する必要性は低下する。自分に向いたリスク対処法を探す姿勢が大切
になる。（堀大介）

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7 傾斜マンション建て替え390億円　三井不、負担配分は先送り 2016/11/11　日本経済
新聞
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　横浜市都筑区の傾斜マンション問題で、三井不動産は11日、建て替えなどにかかる費用が総
額約390億円になるとの見通しを発表した。くい打ちを担当した旭化成建材など関係各社との負
担の配分について結論が出ておらず、損失計上など決算への反映は見送った。
　マンションの管理組合は9月、傾いていない3棟を含む全4棟の建て替えを正式に決めた。これ
に伴い、三井不動産は費用総額を算定。将来的に支払いの義務が発生する恐れがある「偶発債
務」として決算添付資料の注記事項に記した。費用には建て替えのほか、住民への慰謝料や仮
住まい費用を含む。

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8 特区のマンション、民泊可否を規約に明記を　国交省が通知 2016/11/11　日本経済新
聞
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　住宅の空き部屋に旅行者を有料で泊める民泊の広がりを受け、国土交通省は11日、マンショ
ン管理組合で民泊の受け入れが可能かどうかを規約に明記するよう要請することを決めた。国
家戦略特区として民泊が認められた自治体にある建物が対象で、トラブル防止につなげる。
　同省は特区に該当する自治体や不動産業界団体などに同日、周知を求める通知を出した。通
知にはマンション管理組合向けの規約文案として「部屋を民泊に使用できる」「使用してはな
らない」など具体的な文言を例示した。

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9 ネットでこだわりの家づくり　SuMiKa 2016/11/16 朝日新聞　
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　SuMiKaは11月16日、編集する家「スマートメイド型住宅」の提供を始めた。
　スマートメイド型住宅とは、消費者が家の設計に主体的に関わり、ウェブサービス上で、自
分の家の間取りを組み立て、カスタマイズツール上で編集できるもの。SuMiKaと工務店、ハウ
スメーカーの協業で開発した。
　第1弾は、タマホームとの協業による都市向けコンパクト住宅「クローバー」シリーズと銘建
との協業による平屋住宅「クラフト」シリーズ。

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10 「リノベーション・オブ・ザ・イヤー2016」開催　リノベーション住宅推進協議会 2
016/11/16 朝日新聞
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　リノベーション住宅推進協議会は、12月15日(木)に2016年を代表する魅力的なリノベーショ
ン事例を選ぶコンテスト「リノベーション・オブ・ザ・イヤー2016」の授賞式および審査員に
よる講評会を開催する。51点のノミネート作品の中からグランプリ・各部門最優秀作品賞・審
査員賞を決定する。

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11 自民党　ちんたい議連が「民泊に係る決議案」まとめる 2016/11/16 朝日新聞
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　自由民主党の賃貸住宅対策議員連盟(ちんたい議連)は、11月16日に民泊に係る決議案をまと
めた。内容は「民泊新法における営業日は年間180日とする」「民泊を管理する事業者は宅建業
、旅館業、旅行業、管理業の登録者とする」「空き家を活用し、簡易宿所とする場合は既存と
は別類型で法制化する」「民泊転用促進助成制度の新設を求める」の4点となった。

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12 1304人が受験　不動産コンサル試験 2016/11/14 朝日新聞
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　16年度不動産コンサルティング技能試験が11月14日行われ、試験実施団体の不動産流通推進
センターによれば、申し込み者1577人のうち受験者は1304人だった。受験率は82.7%。
　合格発表日は16年1月13日。合格者には合格の通知を行うと共に、同日同センターのホームペ
ージ上で合格者の受験番号を公表する。

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13 10月中古マンション成約件数、16%超の増加　東日本レインズ 2016/11/10 朝日新聞
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　東日本不動産流通機構(東日本レインズ)は11月10日、10月の首都圏流通動向をまとめた。首
都圏の中古マンションの成約件数は3339件で、前年同月比はプラス16.1%だった。中古戸建ての
成約件数は1151件で同プラス8.0%となり、9月に続いて前年同月を上回った。

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14 東京オフィス賃料　引き続き「上昇の減速」局面　JLLが分析 2016/11/10 朝日新聞
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　JLLは11月7日、世界主要都市のオフィス賃料動向を示す「プロパティクロック(不動産時計)2
016年第3四半期」を発表した。東京グレードAオフィス賃料は、引き続き「上昇の減速」フェー
ズを維持した。今後も緩やかに上昇していく見通しという。
　プロパティクロックとは、世界の主要都市の賃料動向を時計に見立てた独自の分析ツール。
賃料が概ね「下落の加速」「下落の減速(底入れ)」「上昇の加速」「上昇の減速(頭打ち)」と
いうサイクルで変動することを前提に、現在の賃料がどこに位置するかを表示する。

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15 持ち家を友人・知人に貸し出すときの注意点とは？ 2016/11/14 読売新聞
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せっかく念願のマイホームを手に入れたのに、転勤などの事情で一時的に貸し出すことになっ
たとしたら、どうしますか？　賃貸管理会社を通じて入居者を探すのが一般的かと思いますが
、「アカの他人」よりも気心の知れた友人や親戚などに貸したいと思う方もいらっしゃるでし
ょう。
ただ、「親しき中にも礼儀あり」とはよく言ったもの。友人や知り合いに貸す場合でも口約束
で済ますのは相当のリスクが伴います。あらかじめ留意すべきポイントについてご紹介しまし
ょう。
万が一のトラブルに備えて必ず契約書をつくろう！
特に気心の知れた友人に貸すような場合、「親しい間柄だから、契約書なんて相手を信用して
いないみたいで気が引ける……」と思うかもしれませんが、さにあらず。そういうケースこそ
、相手につい過度な信頼を置きすぎるために、なんらかの事情でもめ始めると大きなトラブル
に発展しやすいのです。
たとえ数年程度の限られた期間であっても、大切なマイホームを貸し出すのであれば、少なく
とも下記の事項を押さえた賃貸借契約書を作成することをお勧めします。

■契約期間
■家賃の額・納付方法と期限
■共益費・敷金の有無と金額
■禁止事項（貸主の承諾なく模様替え、改築、又貸しを行うなど）
■契約解除の要件（家賃の滞納、目的外の使用、上記禁止条項への違反など）
■賃借人が退去する際の原状回復義務とその範囲
■連帯保証人の有無

とは言うものの、自分で一から契約書を作成するのはさすがに骨が折れますよね。たいへん参
考になる資料として国土交通省が「賃貸住宅標準契約書」を公表していますから、それを「た
たき台」にしながらご自身の契約内容について検討することをお勧めします。
一時的な賃貸ならば、「定期借家契約」の選択が無難
実際に契約を結ぶにあたってぜひ知っておいていただきたいのは、賃貸借契約には「普通借家
契約」と「定期借家契約」の２種類があるということです。
普通借家契約においては、契約期間満了の際に賃借人が更新を希望した場合、貸主側がその物
件を必要とする事情など正当事由があると認められない限り、それを拒むことができません。
つまり、契約期間を仮に2年と定めたとしても、確実に２年で終了できる保証がないわけです。
こうした契約期間の不確実性などのリスクを解消すべく、平成12年に施行されたのが定期借家
制度です。定期借家の場合、期間が満了すれば確実に契約は終了となります（※双方が合意す
れば再契約も可能）。また、普通借家と異なり、期間１年未満の契約も可能です。
ただし、定期借家契約の場合には、「契約に更新がなく、期間満了とともに契約が終了する」
旨の書面を賃借人に交付して事前に説明する必要があるなどのルールが定められているので、
注意が必要です（下記比較表参照）。
＜出典：国土交通省　「定期借家制度をご存じですか・・・？」パンフレット＞
＜出典：国土交通省　「定期借家制度をご存じですか・・・？」パンフレット＞

なお、定期借家制度の概要と契約書のひな形については、普通借家の場合と同様に、国土交通
省が下記サイトページで公開していますので、参考にするとよいでしょう。
分譲マンションを賃貸する場合の注意事項
最後に、あなたのマイホームがマンションの場合の注意点をご紹介します。分譲マンションの
場合、管理組合がマンション使用上のルールとして「管理規約」やそれにもとづく「使用細則
」を定めているのが一般的です。
これらは、オーナー（貸主）である区分所有者だけでなく、占有者である賃借人も順守するこ
とが求められますので、貸し出す際には、それらの写しを賃借人にも提供するのが親切でしょ
う。
また、マンションごとに多少ルールの詳細は異なりますが、一般的に管理組合に対する手続き
として求められる事項としては、以下のものが挙げられます。

■区分所有者本人に代わって第三者が使用する旨届け出る
■現在使用している共用施設（駐車場、駐輪場など）を又貸しするのはNGのため、解約の手続
きをする
　（※賃借人が、入居後に使用したい場合には別途組合に届ける必要があります）
■賃借人がペットを飼育する場合には、制限事項を規約や細則で確認のうえ届け出る

このように分譲マンションの場合には、管理規約等にしたがって正しく手続きを行う必要があ
りますので、ご注意ください。
不動産を貸し出すとなれば、貸主側にもそれなりのリスクが伴うこと、また実際に契約を結ぶ
には一定の知識も必要なことをお分かりいただけたでしょうか。今回ご紹介したポイントをも
とに、ご自身の事情を加味して慎重に検討していただきたいと思います。

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16 押入れを、ホームエレベーターにリフォーム！　人も犬も将来安心 2016/11/14 読
売新聞
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先日、ホームエレベーターのある友人宅に泊まらせていただいた。重い荷物を持っていたので
助かったし、愛犬もうれしそうにエレベーターを使っているのを見て気づいた。「高齢犬には
階段、良くないからイイ！」。昨今、人とペットの高齢化が進むなか、2階建てでもホームエレ
ベーターを付けるリフォームが増えていると聞き、最新のホームエレベーター事情を探ってみ
た。
贅沢品だったホームエレベーター、今は“転ばぬ先の杖”
その友人宅は3階建てで、新築時からホームエレベーターを設置。鏡や椅子、絵、季節ごとの帽
子を飾り、お出かけ前の小さなインテリア空間としても活用している。
一方、わが家の愛犬は短足胴長コーギー犬。獣医さんからは「腰を痛めるので階段は使わせな
いように」と言われたが……。
2階リビングなので、頻繁に上り下り。11歳になって、そろそろ不安になってきた。
犬は階段の上り下りで、関節を痛めたり椎間板ヘルニアになったりするそう。骨を折ったりし
たら、治療費がビックリするくらいかかるのが動物。
人間も同様で、階段での転倒で打ち所が悪いと生死にかかわる事故になりかねない（実は筆者
も50歳を前に感覚が鈍ったのか、階段で転倒！　頭を打ったことがある）。
2階にリビングルームなどメインの生活空間がある間取りも多くなり、老後を考えるとホームエ
レベーターは贅沢品ではなく、転ばぬ先の杖となる“保険”と言える設備投資かもしれない。
昨今の商品開発で、設置条件や商品内容がどう変わっているのかショウルームへ話を聞きに行
ってみた。
タタミ1畳サイズの押入れが、エレベーターに変身リフォーム！
ホームエレベーター市場はメーカー2社で約90％のシェアを占める様子、その大手パナソニック
のショウルームを訪ねた。
「実は、愛犬家がホームエレベーターを設置するリフォームは年々増えています」と、パナソ
ニックの武藤氏。
基本的には高齢者が自宅をバリアフリー化する際に、エレベーターを導入するケースが多いが
、
「愛犬を抱っこして階段を上り下りすることに不安を感じるなど、ペットにとってもご自身に
とっても安心に暮らせる対策としてホームエレベーターが注目されています」（武藤氏、以下
同）ということだ。
また将来、車椅子でも自宅生活を続けることができるよう準備する方も多いようだ。
「そこで、2階建ての一戸建て専用にリフォーム用ホームエレベーターを開発しました」
ナント、押入れをエレベーターにリフォームする提案だという！
「リフォーム用に基礎工事も省施工に改善され、過去に構造上難しいと諦めたお宅でも設置が
可能になっています」
自治体によっては、建築確認申請やエレベーター確認申請などの手続きが必要な場合もあるの
で、「リフォームには2カ月ほど見ておいてほしい」とのこと。
気になるのは費用。
「この2階建て用のリフォームの場合、エレベーター組み立て工事費※合わせて約285万?295万
円（税抜）です」
※他に工務店が、エレベーターを設置するための建物側の工事費がかかる
工事費が約35万円なので、商品は250万円くらいだから以前より少し安くなった感はあるものの
、まだまだ高い設備だ。キッチン替えるか、エレベーター付けるか？　という金額。ちなみに
、パナソニックではリフォームローンも用意していて、3万円前後/月払い（15年）でも設置で
きる。
では、電気代や保守点検といったランニングコストはどれくらいかかるのだろう？
「月々の電気代は地域や条件にもよりますが、省エネ性能も高まり約440円/月と以前より安く
なっています」
法令で義務化されているメンテナンスについては、
「年1回の定期点検が4万円（税抜）。加えてオプションのメンテナンスも行っています」。
なるほど、他の住宅設備と違うのは定期点検が必須である点だ。利用頻度などによっても違っ
てくるが、部品の交換なども10年20年後には必要。これは他の設備も同じこと。
布団干しもゴミ出しも、ラクラク！
パナソニックが実施した設置ユーザーのアンケートによると、場面別の利用状況は、
1位：布団を干すとき　41%
2位：大型荷物の上げ下ろし　38%
3位：買い物の上げ下ろし　34%
4位：疲れているとき　29%
5位：洗濯物を干すとき　25%
と続く。高齢の親のために設置した主婦のみなさんが重宝している様子。
ショウルームでは、インテリア性の高い扉＆庫内の色柄やスケール感を見て確かめられる。
エレベーターの形も縦型・横型・樽型など、豊富にそろっているので、わが家にぴったりなも
のが見つかりそう。
ホームエレベーターが普及している状況が分かったが、災害や事故などへの対策が万全な製品
を選ぶことが重要であることもパンフレットを見て感じた。
停電・地震・火災時の自動運転対応や、事故を未然に防ぐセンサー、緊急通報に対応する24時
間365日のコンタクトセンターのことなどが記載されている。エレベーター選びの重要なポイン
トは、やはり安全に対する高い信頼性。それでこそ、転ばぬ先の杖になる設備だ。

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17 「卓越風」ってなに?　風を味方につける住まいづくりのコツ 2016/11/11 読売新聞
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木枯らしの季節がやってきた……。冬場の強風はできれば避けたいものだけど、夏場には恋し
くなるのが涼風だ。風を味方にできれば住まいはもっと快適になるかもしれない。そのカギを
握る「卓越風」について調べてみよう。
あるエリア、ある期間に最も頻繁に吹く風が「卓越風」
先日、兵庫県明石市の住宅建設会社を訪ねた際に「播州は南風がよく吹くエリアなので、南側
に風を取り入れる開口部、北側に風の抜け道となる開口部をつくるように設計します」という
話をお聞きした。筆者は毎日の風向を確認している風フェチでもある。そこで思い出したのが
「卓越風」という言葉。皆さんはご存じだろうか？
気象庁のサイトには「卓越風向」という用語の解説があり、「ある地点で月ごと、または年間
を通して一番吹きやすい風向」と書かれている。あるエリアで、ある期間に最も頻繁に現れる
風向きの風を「卓越風」と呼ぶのだ。東北地方で夏場に吹く「やませ」、冬場に関東地方で吹
く「空っ風」、「六甲おろし」や「赤城おろし」など独特の名前が付けられた局地的な風も、
卓越風の一種と考えることができる。
注目したいのは、こうした特有の名前が付けられていなくても、それぞれの地域ごと、季節ご
とに「卓越風」があるということ。
地域ごとに月別の風向を示した、とても面白い気象データがある。「一般財団法人　建築環境
・省エネルギー機構」が自然風の利用・制御の参考資料として公表しているもので、都道府県
別にそれぞれの主要都市の風向データをチェックできる。
同じ県内や隣接エリアでも「卓越風向」が違うケースは多い！
この風向データは自然風の利用によって冷房エネルギー削減を考えるための資料として作成さ
れているため、特に注目したいのは夏場の風向だ。また、起居時（7時?23時）と就寝時（23時?
7時）では、海風と陸風の影響を受けて風向が逆となる地域も多いことから、特に熱のたまりや
すい起居時の風向に注目する必要がある。
冒頭で例示した兵庫県播州地方の主要都市「明石」のデータを見ると、夏場の起居時には南寄
りが「卓越風向」だということが分かる。また「開口面設置に適した方位の判定表」を見ると
二重丸がつけられているのは南南西、南、南南東になっており、「南に開口部を設ける」とい
う冒頭の話が、自然風を利用することを考えると理論的にも正しいことが分かる。
この風向表を見ると、同じ県内や隣接する地域でも卓越風向は微妙に違っているのが分かる。
兵庫県と大阪府での「開口面設置に適した方位の判定表・起居時」の二重丸風向を挙げてみる
と……
　●姫路⇒南南東、南、南南西、南西
　●明石⇒南南東、南、南南西
　●神戸⇒南西、西南西、西
　●大阪⇒北北東、北東、南西、西南西、西
　●堺⇒西南西、西、西北西
　●枚方⇒東
姫路や明石では南寄りだが、神戸や大阪では西寄りになり、堺ではさらに西北西も範囲に入っ
てくる、内陸部の枚方になると真逆の東となるのだ！
「卓越風」を味方につける住まいづくりのポイント
では、こうした卓越風を取り入れて快適な住まいを手に入れるためにはどうすればいいのか？
「自然とつくる環境共生住宅」をテーマとした活動している「一般社団法人環境共生住宅推進
協議会」が発行する冊子「風の5カ条」から、家の中に上手に風を導くヒントを抜粋して紹介さ
せていただこう。
風を住まいに取り入れたい季節は夏場なので、まず夏の卓越風向をベースにして住宅の向きや
周囲の建物との関係、窓の設置位置や窓のカタチを考える必要がある。

●ヒント1　建物配置で風を導く
風向を考慮した建物配置、開口部の設置によって風の道をつくってあげる。風を取り入れるた
めに小さな庭を設けることも効果的なようだ。
●ヒント2　ウインドキャッチャーも活用して風の入り口を増やす
都市部などで風の主方向に開口部設置が難しい場合には、卓越風が流れる風上側に縦型のすべ
り出し窓を設けて、風を取り入れる“ウインドキャッチャー”とする
●ヒント3　家の中に上手に風の通り道をつくる
風上だけでなく風下側にも同等の面積の開口部を設けて風の道をつくる。マンションでは廊下
の扉を開けることも必要。欄間付きのドアであればドアを閉めていても風の抜け道をつくるこ
とができる。

ちなみに、こうした風を考慮した住まいの設計は一般的なものなのだろうか？　一般社団法人
環境共生住宅推進協議会にお聞きしてみた。
「日本では、卓越風を意識した住まいづくりが行われてきました。例えば群馬県など関東地方
では、冬季の空っ風対策として、防風目的で屋敷林を持つ農家もまだ残っています。日本海側
の砺波（となみ）あたりでは、冬季の雪対策として、屋敷林を持った農家もあります。」との
ことだ。
太陽や雨・水、緑、風……。住まいを取り巻く自然環境を快適な住まいづくりに活かすために
、まず自分の住む街の卓越風向を調べてみてほしい。風の向きや強さを知ることで、夏は涼し
くて冬は寒風を防ぐような住宅設計が可能になるはずだ。

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18 築30年のビルを社員総出でDIY！ オフィスを自分の居場所に 2016/11/10 読売新聞
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近年、オフィスの内装にお金をかける企業が増えている。特に、イケてるスタートアップのオ
フィスはかっこいい。快適性、働きやすさの追求に加え、企業の想いや哲学みたいなものが空
間に反映されていて面白いのだ。今回は、特にオフィスがイケてると評判の株式会社CRAZYに潜
入してきた。
元繊維工場をフルリノベした超快適オフィスに潜入
株式会社CRAZY（以下、クレイジー）は「オリジナルコンセプトウェディング」を掲げ、世界に
ふたつとない結婚式をプロデュースするウェディング業界のアウトサイダー。完全オーダーメ
イドのウェディングを演出する企業だけに、それを生み出すオフィス自体も唯一無二の個性的
なものだった。
まずは、その唯一無二ぶりをご覧いただこう。
2015年3月に現在のオフィスに移転してきたクレイジー。場所は両国。表参道とか南青山とかで
はなく意外にも下町である。もともと工場として使われていた築30年、4階建てのビルをフルリ
ノベーションして使っている。
中は1階がカフェと来客用のサロンスペース。2階以上がスタッフが働く執務エリアだ。執務エ
リアへ至る階段の壁にはスタッフ一人ひとりのカラー写真が掛けられていて、ひっくり返すと
モノクロになっている。出社時はカラーを表に、外出・退社時はモノクロを表にして、出退勤
を可視化しているんだとか。かしこい！ おしゃれ！
2階は執務スペース兼食堂。クレイジーは社員の健康を何より大事に考えていて、毎日メンバー
全員で一緒に昼ごはんをきちんと食べるそうだ。専属の調理スタッフがつくる、栄養バランス
に配慮した自然食。野菜は信頼できる農家のもののみを使うという。「きちんと」のレベルが
スーパーモデル級である。
ちなみに今日のランチはハヤシライスとサラダ。案内してくれた広報の方は「今度ぜひ食べに
いらしてください」と言ってくれたが、今度といわず今日でもこっちは構いませんですよ。
さらにすごいのが3階の執務エリア。なんか樹が生えてる。
柱に流木を巻き付けたシンボルツリーの周りにフリーアドレスのデスクがゆったりとレイアウ
トされている。ソファ席もあってオフィスというよりリア充系シェアハウスのおしゃれリビン
グである。このシンボルツリーには「いろいろな人たちと絡み合ってうねりを起こしながら世
界へ羽ばたいていく、という思いが込められています」（広報）とのこと。
ちなみに、このフロアは土足禁止。オフィスを大切にきれいに使おうという意識が共有されて
いる。当たり前だけどデスクにガンダムとか置いている人は一人もいなかった。
そのすてきっぷりに、同行の女性編集者の目もすっかりハートになっている。「かわいい～」
「こんな会社で働きたい～」を連呼していて、今にもスーモを辞めるとか言い出しそうな勢い
だ。まあ待て、転職するなら詳しく話を聞くのが鉄則だぞ。
というわけで、こんなすてきオフィスをつくってしまった張本人に話を聞いてみることにした
。
クレイジーのチーフアートディレクター・林隆三さんだ。
一番大事な「食の空間」に、最大の時間とコストを投入
―― 全部がかっこいいオフィスですけど、特にこだわった部分ってどこですか？
「やはり2階の厨房ですね。最初にこの建物を内見に来たとき、自然光が一番よく入って気持ち
いいフロアが2階だったんです。いい気が流れているというか。なので、僕らが一番大事にして
いる食堂、食の文化をここに持ってこようと」（林さん、以下同）
―― 確かにそこらの飲食店より本格的な厨房です。
「僕らにとって食事って事業よりもある意味大事な位置づけなんです。だからそこに一番コス
トと時間をかけましたね。みんなで集まってご飯を食べるっていうのはクレイジーの伝統で、
創業当初は代表の森山自ら米を炊いていました。一番大事なのは自分の健康、その次が仲間と
のコミュニケーション。そこは昔から1ミリもブレていない。僕もここに来て健康になったどこ
ろか、細胞レベルから変えられている感じがしますね」
なんと細胞から！ いいな～僕も変えられたい。
業務を完全ストップし全社員でオフィスをリノベーション、その効果は？
―― ここって、クレイジーさんが入る前はどんな建物だったんですか？
「もともとは繊維メーカーの工場、その後は倉庫として使われていたと聞いています。築30年
なんですが、こういう歴史のある建物を自分たちでリノベーションして変えていくことに価値
があるんじゃないかと思ってここに決めました。でも、コンディションは決して良くなくて、
古さゆえの不備もたくさんあって……けっこう大変でしたね。エアコンも全部壊れていたし」
―― そんなボロボロだった面影は今や微塵もないですね
「でも、最初はけっこうヒドイ状態だったんです。2015年の3月に入居して、最初はとりあえず
汚いところは目隠ししつつ使っていました。業務と並行してリノベーションして最終的に完成
したのはその年の12月中旬。半分はプロの手も借りましたが、残り半分は自分たちでDIYしたん
ですよ」
―― それは改修コストを抑えるため？
「それももちろんありますが、どちらかというと好奇心ですね。みんなでやったら楽しそうだ
よねってことになり、結婚式を挙げられる方が少ない年末の10日間、通常業務を完全にストッ
プして全スタッフ総出でDIY作業に没頭しました」
―― 全員ってすごいですね
「僕らは創業以来『全員が共通の体験をする』ことを大事にしていて、例えば1年目は当時の全
スタッフで世界一周の旅をしました。それが今回は社を挙げてのDIYだった。もちろん全員がク
リエイティブな感覚に優れているわけじゃないし、正直すごい不器用な子もいるんですけど、
それでも全員が平等に作業するという方針です。僕がプロジェクトマネージャーで、塗装係、
やすり係とか分担して。壁、天井の塗装や3階のフローリングは全部自分たちで張りました」
―― 床の張り替えって素人には難しいんじゃ？
「いとこが建築家とか、お父さんが工務店とか、社員の身内に専門家がいたので、そういう人
に手伝ってもらったりして、なんとかなりました。ほかにも社員の友達とかお客さんも助けて
くれて徹夜で作業したり、日ごと人数が増えていきましたね。周りを巻き込んでいくのがうち
の特徴なので」
―― みんなでやって何がよかったですか？
「自らつくり上げることで社員一人ひとりが“自分の居場所”だって思えるようになりました
よね。オフィスに働きに来るのではなくて、それこそ自分の家みたいな感覚で仕事ができる。
それは、クレイジーの『働くことと生きることを分けない』という考えにもマッチするところ
です。結果、仕事への“わたくしごと”が強まって生産性も高まったように感じます」
最初は正直、師走のくそ忙しいときに業務を完全にストップさせてDIYするなんて、名前のとお
り狂気じみた会社なのかな、なんて思っていたのだが、年末10日分の売上と引き換えにしても
おつりがくるくらいのリターンがあったようだ。考えてみれば、住まいと同等、あるいはそれ
以上に長い時間を過ごす空間だけに、スタッフ一丸で快適な空間をつくろうというのはごくご
く真っ当かもしれない。
というわけで、クレイジーのオフィスに見た哲学は……

・1に健康、2に人間関係。だからみんなでランチを食べる
・「与えられたオフィス」ではなく「自分の居場所」であることが大事
・全社員で共通の体験を！ 器用な人も不器用な人も平等にDIY

いや、噂通りクレイジーかつ、めちゃくちゃいい会社でした。
ちなみに1階のカフェは社員でなくても誰でも利用できるので、ぜひ足を運んでみてください。

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19 首都圏10月、マンション発売0.6％減　民間調べ 2016/11/16 日経産業新聞
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　不動産経済研究所（東京・新宿）が15日発表したマンション市場動向調査によると、10月の
首都圏の発売戸数は前年同月比0.6％減の2903戸だった。前年実績を下回ったのは2カ月ぶり。
人気を集めやすい大型マ物件の供給が少なかったことが響いた。販売価格も高止まりし、契約
率は6割台まで落ち込んだ。
　発売戸数を地域別でみると埼玉県が66.2％減だった。一方、東京23区や神奈川県、千葉県は
増加した。消費者が購入した戸数の割合を示す月間契約率は7.2ポイント低い61.6％。好不調の
目安となる70％を2カ月ぶりに下回った。1戸あたりの平均価格は5406万円と0.8％上がった。

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20 リフォームで自宅にジム　積水化学が1号物件 2016/11/11 日経産業新聞
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　積水化学工業は10日、高齢者の健康維持に役立つジムのような運動器具や設備を取り入れた
住宅リフォーム事業の1号物件を報道陣に公開した。フィットネスクラブ大手のセントラルスポ
ーツの知見を生かし、安全や防音にも配慮した。神奈川県と大阪府にショールームを設け、マ
ンションや戸建て向け提案を強化。2020年度に年300件の受注をめざす。
　1号物件は千葉県船橋市中心部のマンション。普段使わない洋室2部屋を、小型の屋内運動場
「うちジム」にした。

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21 初期費用ゼロでＨＥＭＳ　ＪＣＯＭ 2016/11/11 日経産業新聞
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　ＣＡＴＶ大手のジュピターテレコム（ＪＣＯＭ）は月内に、初期費用なしで月380円（税別）
からの低額の家庭用エネルギー管理システム（ＨＥＭＳ）の提供を始める。従来のサービスは
初期費用で数万円かかっていた。電力会社のスマートメーター（次世代電力計）とＪＣＯＭの
ネットサービス用の通信機器を置いた家庭が対象で、これらの機器を有効活用して設置費など
を抑える。

住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.659 　2016/11/03～2016/11/09

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.659 　2016/11/03～2016/11/09
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―*―*―*　ＭＥＮＵ　*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 意外に知らない　不動産売買の「手付金」
2 消費増税再延期法案、参院で審議入り
3 商店街の空き店舗にアンテナ店　中板橋には富山・魚津から出店
4 北海道など８カ所で「ワーキングホリデー」　総務省
5 千葉市の高齢者住宅、住民が「ゆるスポーツ」の新種目を考案
6 東京都、モデルハウスに多摩産材　三鷹市内の展示場で
7 不動産株の低迷は何を意味するのか（窪田真之）
8 東建物の純利益16％増　16年12月期、中国でマンション好調
9 東電系・日立・パナソニック、住宅用ＩｏＴで実験
10 テンバガーも夢じゃない　注目のIPO予備軍
11 パリ協定発効　温暖化対策、住宅に商機あり
12 憧れのハワイで不動産　相続時はどこの税法で計算？
13 住宅地「オレンジタウン」に商業ゾーン　ＪＲ四国が整備
14 家バリアフリー化に介護保険　最高18万円給付
15 足音・ゴミ捨て　ご近所トラブルどう解決する？

【朝日新聞】
16 10月不動産業倒産件数、5カ月連続で増加 東京商工リサーチ
17 戸建て注文住宅の顧客動向　来場、引き合いが減少　住団連「住宅業況調査」
18 土地取引動向調査で、すべての地域で悪化　国交省
19 10月景気動向、2カ月連続の改善 帝国データ調べ
20 JLL予測、世界の不動産投資額、通年は10%減の6100億ドル
21 一括受電マンション増加　東京カンテイ調べ
22 大家が直接入居者を募集　情報サイト「ウチコミ!」、関西エリアでサービス開始
23 買い時感、やや減少　リクルート調べ

【読売新聞】
24 水道料金が跳ね上がった！ それ、漏水が原因かもしれません
25 トランプ氏が大統領になったら、日本の住宅市場はどう変化する？
26 カーテン？ それともブラインド？ 窓まわりのアイテムの選び方とは
27 75歳で横浜から北九州へ移住した夫婦。憧れだけじゃないそのワケ

【日経産業新聞】
28 北都銀系、高齢者の移住拠点整備　秋田市中心部に
29 紙材料でフルカラー液晶　東京理科大
30 住宅内装材向けカラーガラス　背面に樹脂　６割軽く
31 中小ビルの省エネ後押し　東プレ、除湿付き換気装置

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1 意外に知らない　不動産売買の「手付金」 2016/11/9 日本経済新聞
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不動産コンサルタント　田中歩
　不動産売買契約において必ず出てくる「手付金」。よく耳にする言葉ではありますが、その
意味を正確に理解している人は少ないのではないでしょうか。今回は、この手付金についてお
話をしたいと思います。

■本来は返還される
　通常の不動産売買契約では、契約締結時に手付金を支払います。契約締結から約１カ月後に
残代金を支払い、晴れて買い主に所有権が移転します。
　ところでこの手付金、実は売買代金の一部ではないのです。
　本来、手付金は契約締結時に売り主にいったん預けて、売買代金全額を支払う際に、売り主
から返還してもらうという位置づけのものです。
　ただ、いちいちこのような手続きをするのは面倒なので、契約書には「手付金は残代金支払
いのときに売買代金の一部として充当する」と書かれるのが一般的です。

■３種類の内容を確認
　手付金には大きく「解約手付け」「違約手付け」「証約手付け」という３つの種類がありま
す。一般には解約手付けについて知っておくとよいかと思います。
　解約手付けとは、「買い主は、売り主が履行に着手するまでは、売り主に対し支払い済みの
手付金を放棄（手付け流し）して売買契約を解除でき、売り主は買い主が履行に着手するまで
は、買い主に対し手付金を買い主に返還するとともに、手付金相当額の金銭を買い主に支払う
（手付け倍返し）ことで売買契約を解除できる」というもの。
　ここで問題となるのが「履行に着手」という意味です。
　この意味が曖昧なままだと、後日トラブルになることがありますので一般の取引では、「履
行に着手するまで」ではなく、一定の期日を定め、その日までであれば「手付け流し」または
「手付け倍返し」ができるような内容であることが多くなっています。
　ただし、売り主が不動産屋の場合は、一定の期日を定めることは許されていませんので、「
履行の着手」の解釈で論争にならないよう、その解釈については契約前に確認したほうがよい
でしょう。
なお、一般に「売り主」側の履行の着手とは、以下のようなものとなります。
（１）売り主が物件を引き渡したとき
（２）売り主が買い主のための所有権移転登記申請手続きに着手したとき
（３）売り主が物件の一部を引き渡したとき
（４）売り主が買い主の事情で所有権移転登記を残代金決済前に行ったとき
（５）買い主の希望に応じて建築材料を売り主が発注した場合や工事に着手した場合

　一方、「買い主」側の履行の着手とは、以下のようなものとなります。
（１）買い主が内金（手付金ではなく、売買代金の一部）を支払ったとき
（２）買い主が新居への引っ越しを前提に引っ越し業者と契約を締結したとき
（３）買い主が新居用の家具を購入したとき（どこでも使用できるような家具は除く）
（４）引き渡し期日を経過し、残代金支払いの準備ができているとき
（５）残代金を支払ったとき

　違約手付けと証約手付けは、解約手付けのように、手付金相当額を支払えば解除できるとい
うものではありません。想定されているのは「契約違反による解除」となりますので、違約金
や損害賠償金を支払わざるを得なくなります。
　違約金や損害賠償金は売買代金の20％程度とされることが多く、手付金よりも多額となるの
が通常です。ですから、一般の方が不動産売買を行う場合は、違約金ではなく解約手付けにな
っていることを確認しましょう。

■金額の確認が重要
　手付金の額が僅少である場合、売り主も買い主も気楽に契約を解除できてしまいます。例え
ば、手付金１万円だったら、安易に契約してしまっても簡単に解除できそうですよね。これは
売り主にとっても同じことがいえます。
　一方、手付金額が大きい場合、売り主も買い主も簡単には契約を解除できず、本来の機能を
果たせなくなってしまいます。
　そもそも解約手付けとは、一般の個人の方々が一定の手付金相当額を支払えば、契約を解除
できるようにしようという趣旨ですから、手付金の額にはある程度のバランス感が必要です。
一般的には売買代金の５～10％程度が適切でしょう。
　もし、手付金の額があまりに僅少あるいは過大である場合、なぜそのようなことになるのか
、仲介業者にその意図を確認すべきでしょう。
　ちなみに、売り主が不動産業者の場合は、売買代金の20％を超えて手付金を受領することは
できないことになっています。

■放棄すれば解約はできるが……
　さて、解約手付けのルールに基づき解約できたら、これで安心というわけではありません。
中古住宅の売買では、一般に仲介業者が介在します。仲介業者は契約が成立しさえすれば、依
頼者（売り主または買い主）に仲介手数料を請求できるというのが原則なので、手付金を放棄
して契約を解除しても、仲介手数料を請求されることがあります。
　ですから、契約する前に万が一、解約となった場合の仲介手数料の取り扱いについて、事前
に確認しておくことが大切です。

田中歩（たなか・あゆみ）　1991年三菱信託銀行（現・三菱ＵＦＪ信託銀行）入行。企業不動
産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務
に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインス
ペクション付き住宅売買コンサルティング仲介など、ユーザー目線のサービスを提供。2014年1
1月から「さくら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」執行役員として、総合不動産コンサ
ルティング事業の企画運営を担う

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2 消費増税再延期法案、参院で審議入り 2016/11/9 日本経済新聞
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　消費税率を10％に引き上げる時期を2017年４月から19年10月に再延期する税制改正関連法案
が９日午前の参院本会議で審議入りした。増税延期に伴い、酒を除く飲食料品の消費税率を低
く抑える軽減税率や、住宅購入の優遇制度など関連税制を軒並み延期する措置も盛り込んだ。
今国会で成立する見通しだ。
　軽減税率は消費税率を現行の８％から10％に引き上げる際、生活必需品である飲食料品の税
率を８％に据え置く制度。消費増税と同じく導入を２年半先送りする。事業者が商品ごとの消
費税率を記録するインボイス（税額票）の導入も21年４月の予定を23年10月に先送りする。

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3 商店街の空き店舗にアンテナ店　中板橋には富山・魚津から出店 2016/11/8　日本経
済新聞
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　東京都内の商店街が空き店舗に地方の市や町のアンテナ店を誘致する動きが相次ぐ。中板橋
商店街振興組合（板橋区）では9日に富山県魚津市の食材が売りの食堂兼アンテナ店「うおづや
」を開店。下高井戸（杉並、世田谷区）や戸越銀座（品川区）にも地方市町の店ができた。空
き店舗に悩む商店街と東京からファンを呼びたい地方の思惑が一致。都心と地域を結ぶ情報発
信拠点を目指す。
　「うおづや」には魚津市や商工団体も協力。中板橋で働いていた若者が魚津で半年間修行し
食堂の料理長に就任。魚津の漁師のまかないとして親しまれるバイ貝の炊き込みご飯「バイ飯
」や富山湾のカニやホタルイカなど季節ごとの味を提供する。海産物のほか糖度の高い「加積
リンゴ」や日本酒などの販売も仲介する。商店街に魚津出身者がおり、祭りで魚津のカニを販
売したのが縁になった。

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4 北海道など８カ所で「ワーキングホリデー」　総務省 2016/11/8　日本経済新聞
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　総務省は８日、都市部の学生らが長期休暇に地方で働く「ふるさとワーキングホリデー」を
来年１月から始めると発表した。北海道と福島、兵庫、奈良、山口、愛媛、佐賀、熊本の８道
県が計約1000人を約２～４週間受け入れる。滞在者を増やして地方の消費を押し上げるほか、
将来の移住を促す狙いもある。
　交通費は原則として参加者が負担する。宿泊費は公営住宅の空き部屋を使うなどして安くす
る。働いた分の賃金で滞在費用を全額まかなうことを想定する。愛媛ならミカン農家で働きな
がら、休日に造船会社やタオルメーカーを訪問する。福島では酒造会社で働きながら、休日に
東日本大震災の被災地を訪れたりする。

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5 千葉市の高齢者住宅、住民が「ゆるスポーツ」の新種目を考案 2016/11/8　日本経済
新聞
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　元気な高齢者向けの集合住宅、スマートコミュニティ稲毛（千葉市）は７日、運動が苦手な
人も楽しめる「ゆるスポーツ」の新種目を考えるプロジェクトを始めた。世界ゆるスポーツ協
会（東京・中央）と組み、住宅に住む高齢者がアイデアを出し、12月下旬に発表する。
　ゆるスポーツは年齢や障害の有無、運動の得意・不得意に関わらず誰でも楽しめる。同協会
が考案した競技はハンドソープをつけた手でハンドボールをする「ハンドソープボール」や、
１メートルをいかに遅く走るかを競う「100センチメートル走」など約50種類に上る。
　スマートコミュニティでは住人と職員を合わせた約20人が３つのグループに分かれ、新種目
の開発に取りかかった。ゴミ箱やピンポン球などの小道具を活用して考案する。同住宅ではサ
ークル活動も盛んで、開発したゆるスポーツをサークル活動にも生かす。
　同協会は2015年に設立され、首都圏を中心にスポーツイベントなどで、ゆるスポーツを紹介
している。萩原拓也事務局長は「新しいスポーツを生み出す環境を整え、誰もが気軽に体を動
かすきっかけをつくりたい」と話す。

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6 東京都、モデルハウスに多摩産材　三鷹市内の展示場で 2016/11/8　日本経済新聞
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　東京都は多摩地域の木材をＰＲするため、多摩産材を使ったモデルハウスを三鷹市内の住宅
展示場に建築する。設計、建築、運営をする工務店などの募集を始めた。建築費などの経費を
１棟につき1250万円補助するほか、展示場の使用料も都が負担する。
　30代の子育て世帯向けと、60代の夫婦向けの２つのモデルハウスを建てる。都内に事業所が
ある工務店などが対象で、2017年１月中旬に募集を締め切る。都はモデルハウスを建てる展示
場で多摩産材に関するセミナーなどを開く予定だ。
　多摩ではスギやヒノキなど、主に住宅用の木材が生産されているが、産地の知名度向上が課
題となっている。

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7 不動産株の低迷は何を意味するのか（窪田真之） 2016/11/8　日本経済新聞
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楽天証券経済研究所所長兼チーフ・ストラテジスト
「不動産市況は改善が続くが、不動産株は低迷している。これには２つの解釈がある」
　アベノミクスが本格的に始まった2013年以降、日銀による異次元金融緩和と円安による景気
回復の効果で、東京都心部のオフィス需給は引き締まりつつあります。
　オフィスビル仲介大手、三鬼商事の調査によると、13年１月に8.56％だった都心５区（千代
田・中央・港・新宿・渋谷）のオフィスビル空室率は、16年９月に3.70％まで低下しています
。下落傾向だった平均賃料は、13年12月の3.3平方メートル１万6207円を底に上昇に転じ、16年
９月には同１万8336円となりました。
　不動産でも郊外や住宅地の価格はほとんど上昇していないので、一般に不動産ブームという
認識は浸透していませんが、都心部は既にブームの様相を呈しています。
　日本の大手不動産会社は、都心部に優良物件を多数保有しています。不動産市況の改善によ
り、保有する賃貸不動産の含み益が年々増加しつつあります。
　含み益とは時価と取得原価の差額で、価格上昇による価値増加分のことです。近年、不動産
価格上昇によって、賃貸不動産の含み益がさらに拡大しつつあります。三井不動産には13年３
月末で8104億円の含み益がありましたが、16年３月末にはそれが１兆5644億円にまで膨らんで
います。
　ところが、不思議なことに不動産株は最近、値下がりが続いています。
　前回の不動産ブームのピークは07年でした。それまで不動産市況が大きく改善したことを反
映して、不動産株も急騰しました。ところが、不動産市況は08年から下落に転じ、不動産株も
急落しました。後から振り返ると、07年は「不動産ミニバブルの年」といわれたのです。
　不動産市況と不動産株はともに、12年までは低迷が続きました。再び、不動産需給が改善に
向かうのは、アベノミクスが本格的に始まった13年以降です。これにより、不動産株は13年か
ら急騰しました。
　今回、不動産ブームはまだ継続していますが、不動産株には先に異変が起きました。ブーム
が続いているのに、不動産株は先に大きく下がっています。これは前回の不動産ミニバブルと
は異なる動きです。
　前回の不動産ミニバブルでは、不動産市況と不動産株の動きが一致していました。07年まで
いっしょに上昇し、08年からいっしょに下落したのです。今回、不動産株だけ先に下がってい
るのは、なぜでしょう？　これには２つの解釈があります。
　ひとつは不動産株が実態を無視して過剰に売られているという解釈です。昨年夏以降、日経
平均株価は外国人投資家の売りで大きく下がりました。そうした外国人の売りに押されて、日
本の不動産株は本来の投資価値を下回るほど売られた可能性があります。そう考えるなら、不
動産株は割安で買い場を迎えていることになります。
　ところが、もうひとつの解釈もあります。不動産業が循環産業であることに投資家が気付い
たという見方です。今は不動産ブームのさなかにありますが、不動産市況は循環的に上昇と下
落を繰り返しています。
　前回の不動産ブームでも05年からミニバブルの可能性を指摘する声がありました。
　今はまだ07年の時ほど不動産市況が過熱しているわけではありませんが、今後どうなるのか
わかりません。歴史は繰り返すのか、今後の不動産市況および不動産株の動きに注目したいと
思います。

プロのポートフォリオは運用に精通したプロが独自の視点で個人投資家に語りかけるコラムで
す。原則火曜日掲載で、楽天証券経済研究所所長兼チーフ・ストラテジストの窪田真之氏とレ
オス・キャピタルワークス社長兼最高投資責任者（ＣＩＯ）の藤野英人氏が交代で執筆します
。

窪田　真之（くぼた・まさゆき）　楽天証券経済研究所所長兼チーフ・ストラテジスト。1961
年生まれ。84年慶応義塾大学経済学部卒業後、住友銀行（現三井住友銀行）入行、91年ニュー
ヨーク駐在。92年住銀投資顧問（当時）日本株ファンドマネジャー、99年大和住銀投信投資顧
問日本株シニア・ファンドマネジャー。2014年楽天証券経済研究所チーフ・ストラテジスト、1
5年から所長兼務。大和住銀投信投資顧問では日本株運用歴25年のファンドマネジャーとして活
躍した。著書に「投資脳を鍛える！株の実戦トレーニング」（日本経済新聞出版社）など多数
。

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8 東建物の純利益16％増　16年12月期、中国でマンション好調 2016/11/7　日本経済新
聞
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　東京建物は７日、2016年12月期の連結純利益が前期比16％増の190億円になる見通しを発表し
た。従来予想は165億円だった。中国企業との合弁会社が揚州や青島で展開するマンション事業
が好調で、持ち分法投資利益などが想定より25億円増える。
　固定資産として保有する賃貸ビルや賃貸住宅を売却し、予定していなかった特別利益も計上
する。売上高は前期並みの2600億円と、従来予想を据え置いた。

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9 東電系・日立・パナソニック、住宅用ＩｏＴで実験 2016/11/7　日本経済新聞
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　東京電力ホールディングス傘下の送配電事業者である東京電力パワーグリッド（ＰＧ）と日
立製作所、パナソニックは７日、あらゆるモノがネットにつながる「ＩｏＴ」関連の実証実験
を関東の住宅約110戸で始めると発表した。家電製品ごとの利用状況をリアルタイムで計測し、
故障の予知や高齢者の見守り、省エネ助言などのサービスなどにつなげる。
　３社で事業の枠組みを構築して、警備など消費者向け事業を手掛ける企業にサービスの利用
を呼びかける計画だ。住宅のほか店舗や工場での活用もにらむ。2017年３月に今回の実験を終
えた後、実際のサービス提供事業者とさらに大規模な実験を実施。早ければ17年度中に実用化
する。
　東電ＰＧが外部技術を活用して開発した電力センサーで家電製品の電流や電圧を計測する。
パナソニックの通信技術でデータを収集、送信し、日立がデータの蓄積や加工を担う。センサ
ーは家電製品ごとに取り付ける従来の仕組みと異なり、分電盤などに１つ設置するだけで済む
。電流の波形などからどの製品が使われているかを区別する。センサー価格は数千円単位にな
る見通しだという。
　電力センサーのほか温度や照度などを測る他のセンサーも組み合わせた多彩なサービス開発
も目指す。電力自由化で参入した新電力の利用者もサービス対象からはずさないようにする。
　電力小売りを担当する東京電力エナジーパートナーもソニー傘下のソニーモバイルコミュニ
ケーションズと、家電の遠隔操作による省エネや高齢者の見守りサービスなどを検討している
。

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10 テンバガーも夢じゃない　注目のIPO予備軍 2016/11/7　日本経済新聞
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　九州旅客鉄道のIPOが話題だが、早ければ年内ともいわれる有望なIPO銘柄はまだまだある。L
INEの上場時のように、関連銘柄がにぎわうことも多い。注目IPO銘柄を一挙紹介する。

【エリーパワー】　蓄電池の本命
　太陽光発電向けのような大型から、家庭向けの小型まで幅広い用途で使える蓄電池などを開
発しているのがエリーパワーだ。
　蓄電池は自動車や家電のみならず電力事業分野でも市場拡大が続くのが確実で、その「本命
企業」としてIPOを待ち望む声は多い。
　同社の最大の特長は「オールジャパン」と言っても過言ではない株主構成だ。下の表にある
ように、筆頭株主の大和ハウス工業をはじめ、電池開発に携わるそうそうたる企業が名を連ね
ている。東テクのような中小型株もあり、上場が決まれば株価にも大きく反映されそうだ。

注：2016年7月25日時点。金融機関やベンチャーキャピタルを除く。HDはホールディングス

　同社は2006年創業。リチウムイオン電池や蓄電システムの開発に取り組んできた。非上場な
ので表中にはないが、2016年6月には株主でもある竹中工務店の大阪本社ビルに大型蓄電システ
ムを納入するなど実績を積んでいる。
　中でも注目なのは、大和ハウスが展開する防災配慮型の賃貸住宅「セジュール New ルピナ」
シリーズに同社の室内用蓄電システムが採用されたことだ。年間500棟の建設を目標としており
、電池の数は数千個になりそう。新分野に進出した企業は開発やマーケティング費用が先行し
て業績がなかなか付いてこないこともあるが、エリーパワーは出資企業と連携して商品やシス
テム販売を広げることでこうしたリスクを低減しているようだ。
　IPOが決まれば当然、出資比率が高い大和ハウスや国際石油開発帝石にも恩恵が出るが、より
株価面での影響が大きいのは中小型銘柄だろう。東テクなどが注目されそうだ。

【ZMP】　自動運転に強み
自動運転関連企業として数年前からIPO観測が浮上しているのがZMPだ。2016年はディー・エ
ヌ・エーと自動運転タクシーの開発を始めたことが注目を集めた。新製品やサービス、技術揮
発などニュースが出るたびに関連銘柄が大幅高となるなどにぎわっており、期待度の高さがう
かがえる。
　一言で「自動運転」と言っても同社の事業範囲はかなり広い。ソニーとの共同出資会社では
土地の測量や調査に使える小型無人機を開発。物流企業とは倉庫内で使うロボット台車の活用
を模索するなど億の製品・サービスをそろえる。
　自動運転は政府が2020年の東京オリンピックまでに実現できるよう、各種規制緩和に着手し
ている。公道での実証実験も少しずつながら可能な範囲が広がっている。となると、今後2～3
年はこの分野のテーマ性は持続する。ZMPはその協業網の広さから関連銘柄の裾野も広く、大型
から中小型株まで多くの銘柄に恩恵が広がりそうだ。
　注意点もある。期待度の高さの裏返しで、「公開価格がかなり高くなる可能性がある」（証
券関係者）との見方があるためだ。一般的に公開価格が高騰すると実際のIPO時に初値やその後
の株価が抑えられる傾向がある。CYBERDYNEと同様、業績はまだ人気に見合うレベルではなさそ
うなので、公開価格によっては中長期でじっくり儲ける銘柄として保有するのも選択肢だ。

【スパイバー】　鉄より強い「クモの糸」
　慶応義塾大学発のベンチャー企業であるスパイバーは、クモの糸を人工的に合成した繊維を
開発している。この糸は鉄鋼の300倍以上の強度を持ち、産業用から衣料まで用途も幅広い。実
用化までこぎ着けているのは同社だけで、普及が進めば世界的な企業に大化けすることもあり
得る。
　出資しているのはベンチャーキャピタルが中心だが、上場企業もある。「ザ・ノース・フェ
イス」などスポーツウエアを展開するゴールドウインだ。既に共同製品も開発した。かなり高
価でヒットとなるのは難しそうだが、IPOで大きな含み益が発生しそう。スパイバーとゴールド
ウインをセットでトレードすれば大きく儲けられるかもしれない。

【クロスカンパニー】　人気上昇中のアパレル
　カジュアル衣料の大手で「アースミュージック＆エコロジー」などのブランドを展開してい
るのがストライプインターナショナル（旧クロスカンパニー）。2016年4月には元ソニー社長の
出井伸之氏らを社外取締役に招いており、上場準備が進んでいるようだ。
　業態としては製造から販売まで一貫して手掛けるSPA（製造小売り）で、2015年1月期の売上
高は約1000億円。ファーストリテイリングの「ユニクロ」など競合が多い市場だが、若い女性
の支持を得て業績を伸ばしている。株価もさることながら、リテールビジネスの有望IPO銘柄と
して優待内容にも注目が集まりそうだ。

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11 パリ協定発効　温暖化対策、住宅に商機あり 2016/11/4　日本経済新聞
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　温暖化対策の新たな国際的枠組み「パリ協定」が４日発効する。日本政府は2030年の温暖化
ガス排出量を13年比26％減らす「約束草案」をすでに提出済み。この目標達成のカギを握るの
が、４割減を義務付けられた家庭部門だ。住宅関連メーカーは省エネ部材や機器の商機とみる
。
　「樹脂とアルミでは、熱の伝わり方が1000倍ほど違います」。ＹＫＫＡＰは今春、樹脂サッ
シを使って２時間～半日程度で取り付けられるリフォーム用の窓を発売した。従来は新築向け
のみだったが、既設住宅向けの開拓を狙う。
　窓は省エネの要だ。「一般的なアルミサッシの場合、冬は室内の暖気の52％が窓から出る」
（ＹＫＫＡＰ）。夏は窓から入る熱を遮断し、冬は暖気を出させなければ冷暖房効率は高まる
。国の補助金の対象にもなる。
　ＹＫＫＡＰは現在15％程度の出荷割合を、20年には４割に高めることを目指す。今年に入り
富山県と埼玉県の窓工場のラインを増設した。16年度上期の樹脂サッシ窓の売上高は前年同期
比1.4倍。全国約1000店の代理店を通じ、高断熱性を訴求して拡販する。
　大手住宅メーカーが注目するのは、太陽光パネルで電気を作り出すなど省エネを徹底し、エ
ネルギー収支を実質ゼロにした「ゼロエネルギーハウス（ＺＥＨ）」。新築住宅販売の起爆剤
として期待されている。
　積水ハウスはすでに16年上期の新築に占めるＺＥＨの割合が72％となった。屋根材と一体化
させて搭載量を増やした瓦型の太陽光パネルが好評という。20年までにＺＥＨの割合を80％に
高める。
　ミサワホームは、販売戸数の３割を占める旗艦ブランドでＺＥＨ仕様の住宅を拡充した。現
在の販売割合は20％だが20年には90％を目指す。
　４月に全面自由化された家庭向け電力小売りでも、温暖化対策に配慮したプランが登場した
。日本エコシステム（東京・港、白髭博司社長）は同社の負担で住宅の屋根に太陽光パネルを
設置。昼間はパネルの電気を住宅で使い、夜は日本エコシステムから電気を購入する。初期費
用を抑えて太陽光発電を家庭で使える仕組みを採り入れた。
　パリ協定発効後の世界の潮流を、国内商戦の活況につなげられるかどうかが焦点だ。

　Ｑ　パリ協定とは何か。
　Ａ　１９９７年の京都議定書に続く、地球温暖化対策の国際的な枠組みだ。途上国を含む全
ての国と地域が参加するのが特徴だ。昨年末にパリで開かれた第２１回国連気候変動枠組み条
約締約国会議（ＣＯＰ２１）で採択されたことからパリ協定と呼ばれる。
　Ｑ　京都議定書との違いは。
　Ａ　京都議定書は、温暖化ガスを排出してきた先進国が先に削減すべきだとの考えから先進
国のみが対象だった。ただ、米国の離脱や中国の不参加で意義が下がったうえ、採択から発効
まで７年余りもかかった。
　パリ協定は京都議定書と異なり、目標が未達の場合の罰則はない。目標実現に向けたルール
作りはこれから話し合われる。
　Ｑ　枠組みの内容は。
　Ａ　世界共通の長期目標として、産業革命前からの地球の平均気温上昇を２度未満に抑え、
さらに１・５度未満にするよう努力すると明記した。各国・地域は２０２０年以降、約束（削
減目標）を作成・提出・維持する義務を負う。目標は５年ごとに見直す。
　Ｑ　日本の対応は。
　Ａ　すでに二大排出国の米国と中国をはじめ、８０カ国が批准している。
　日本は昨年７月、３０年の温暖化ガス排出を１３年比２６％減の約１０億４２００万トンと
する約束草案を事務局に提出した。批准は遅れており、衆院本会議の採決を経て、国会として
の承認手続きがようやく完了する。

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12 憧れのハワイで不動産　相続時はどこの税法で計算？ 2016/11/4　日本経済新聞
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税理士　内藤 克
　本日はハワイで行った筆者の相続セミナーの現場からお届けします。
「ALOHA!　内藤先生、憧れのコンドミニアムを購入しようと思ってハワイに来ました」
「いいですねえ、移住でもするんですか？」
「使い道は後からゆっくり考えます（笑）。ところでこちらでは不動産は共有名義で買うのが
いいと勧められましたが……」
「相続手続きを考えてのアドバイスですね。しかしあなたがお金を出して奥様との共有名義に
するんですから、日本で贈与税がかかってしまいますよ」
「え？」
「大丈夫です。方法はいくつかありますから、購入の申し込みだけ済ませて名義のことは日本
に帰ってからゆっくり検討しましょう」
　ここ数年、海外投資の税金に関する質問が増えてきました。今までは海外投資というと、い
くら利回りが良くても手続きを英語でしなければならないこと（それに購入時は皆親切でも、
売却時にはその担当者はいないかもしれないし）や、日本円に戻した時の為替リスクを考えて
ちゅうちょする方が多かったのですが、最近は考え方が変わってきたように感じます。
　もちろん日銀のマイナス金利政策を受けて、行き場を失ったお金が海外の資産に向かってい
ることが主な要因ですが、複数の通貨で資産を保有してリスクを分散するという考え方（ポー
トフォリオ理論）が根付いてきたともいえます。
　為替リスクについては「ずっとドルのまま運用し続ければ関係ない」「円高になってもドル
で買い物をすれば損はしない」「いつかハワイに移住するかもしれない」などと、割り切る方
が増えてきているのも事実です。いちいち円転するから為替差損益を意識しなければならない
わけで、これはもっともな理屈です。

■重要なのは現地の法律と日本の税務
例えば最近急増しているハワイの不動産投資を例に取ってみると、購入時に注意しなければ
ならないポイントとして「取得名義」があげられます。
　日本国内で不動産を購入する場合、お金を出す人と不動産の名義人が異なればそこに贈与税
が発生しますが、そのことはほとんどの方が理解されています。そのため住宅を購入する際に
は、頭金（親からの贈与を含む）をどうするかやローン名義（とその返済）を慎重に考えて決
定するのです。

ハワイの相続セミナーで講演中の筆者
　ところがハワイで不動産を購入するときには日本の税法のことはすっかり忘れてしまい、夫
婦共有名義で購入して、後から税務署から指摘を受けたりする人が実に多いのです。なぜ日本
で意識していることが海外では置き去りにされてしまうのでしょうか。
　米国では相続の開始に際して、「プロベート」という日本にはない手続きが必要になります
。これは被相続人の財産が一時的に凍結されて、管財人（弁護士）により財産債務の確定や相
続税の納税が行われたのちに相続人名義に変更するというもので、１年から１年半ほどかかり
ます。そこで米国の居住者はこれを回避するためにジョイントテナンシー（夫婦合有）、トラ
スト（日本でいう信託）、ＬＬＣ（合同会社と訳されるが、税務上は日本の合同会社とは全く
別物）などの名義で取得するのです。
　要するに「米国ではこれが当たり前ですよ」と購入時に現地でアドバイスを受けると、日本
の税法のことはすっかり忘れて米国流に登記を進めてしまうのでしょう。いくらハワイの不動
産だからといっても所有者が日本の居住者であれば、相続に際しては日本の相続税や贈与税が
適用されてしまうのです。これはハワイに限らず世界のどこの国の不動産であっても原則的に
同じです。

■専門家の知識も実は曖昧
面倒なプロベートを回避する方法として、実は上記以外の方法もあります。単独所有にした
上で死因贈与登記を行う方法で「ＴＯＤ」と呼ばれます。死因贈与とは「私が死んだら〇〇（
名前）へ贈与する」という契約であり、日本でもこれと同じ手続きに「死因贈与の仮登記」と
いうものがあります。
　このＴＯＤはハワイ州では2012年から導入されていますが、米国居住者は夫婦間の贈与課税
がないため、わざわざこの制度を使うことはありません。このため専門の弁護士でない限り「
今回はＴＯＤで行きましょう」と提案をすることはまれですし、日本の専門家でここまで踏み
込んでアドバイスできる人はほとんどいません。
　海外不動産投資ブームはここ最近のことですので、現在はどちらかというと購入時のアドバ
イスを求められるケースがほとんどです。しかし今後は売却や相続が発生した場合の税務（そ
れも現地と日本の両方）、さらに税務以外の手続きに関しても両方の国のアドバイスが受けら
れる状態を確保しておかなければなりません。そうでなければ残された家族は誰に相談すれば
いいのかわからずに困ってしまうでしょう。せっかく購入した常夏の楽園のコンドミニアムが
「お父さん、なんでこんな面倒臭いもの買ったんだろう」と言われないためにも、残される人
たちへの準備は万全にしておくことが大切です。

内藤 克（ないとう・かつみ）　税理士法人アーク＆パートナーズ　代表・税理士。1962年生ま
れ、新潟県長岡市出身。90年に税理士登録、95年に東京・虎ノ門で個人税理士事務所を開業。9
7年に銀座で税理士・司法書士・社会保険労務士による共同事務所を開業。2010年に税理士法人
アーク＆パートナーズを設立。弁護士ら専門家と同族会社の事業承継を中心にコンサルティン
グを行っている。事例中心のわかりやすい講演にも定評あり。日本とハワイの税法に精通し、1
1/17（木）にはアラモアナホテルで「ハワイ相続セミナー」を行う。

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13 住宅地「オレンジタウン」に商業ゾーン　ＪＲ四国が整備 2016/11/3　日本経済新聞

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　四国旅客鉄道（ＪＲ四国）は戸建て用の分譲住宅地「オレンジタウン」（香川県さぬき市）
の販売強化へ、最寄り駅のオレンジタウン駅前に商業ゾーンを整備する。19日のオープンを予
定する。カフェのほか、住民らが１日単位で借りて作品販売に使えるスペースも設ける。新た
な飲食店なども誘致して街の魅力を高め、分譲販売を加速する狙いだ。
　新設の商業ゾーン「四季の集庭　ＯＲＡＮＧＥ　ＧＡＲＤＥＮ」は同駅前にあり、敷地面積
が約1200平方メートル。グループのよんてつ不動産（高松市）が整備する。テナントのカフェ
は地元の料亭「菊水」が店舗運営と指導をし、ランチと夜はカフェバースタイルを想定してい
る。
　１日単位のレンタルスペースにはキッチンを備え、作品販売のほかカルチャー教室などでの
利用もできる。同ゾーンには住宅購入や出店の相談室も設置する。
　オレンジタウンは販売開始が1998年で、バブル崩壊の影響を受け苦戦してきた。682区画のう
ち、３分の２が売れ残っている。現在、地域内に商業施設がなく、住民らからの設置要望も強
かった。

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14 家バリアフリー化に介護保険　最高18万円給付 2016/11/3　日本経済新聞
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　親が高齢で介護を受けているという家庭にとって関心事の一つが、家のバリアフリー化だろ
う。床の段差をなくしたり、手すりを取り付けたりすれば、転倒などによるケガの防止につな
がる。そうしたリフォームの費用を助成してくれる制度が公的介護保険にあり、活用すれば費
用負担を減らせる。制度の利用法を紹介しよう。
　東京消防庁によると、高齢者（65歳以上）を救急搬送した際の事故原因で最も多かったのが
転倒（81％）で、うち転んだ場所が住居だった例は57％にのぼる（2015年）。寒くなるこれか
らの季節は特に、入浴中の事故や、年末年始の飲酒に起因する転倒が増えやすい。
　高齢者が長年住み慣れた家で暮らし続けられるよう、公的介護保険には住宅改修費用を援助
する制度がある。対象者は要介護または要支援と認定され、在宅で暮らす人。要介護区分とは
関係なく給付を受けられる。
　１人につき申請できるのは、改修に要した費用でみて20万円（限度基準額）まで。費用の原
則９割が介護保険から給付される仕組みで、最高18万円を受け取ることができる。例えば改修
費用がちょうど20万円なら18万円が給付され、自己負担は２万円で済む。
　費用が20万円に達するまで何度でも申請できる。20万円を超えたときは超過分は全額自己負
担。例えば30万円かかれば、超過分10万円に先述の２万円を加え、合計の自己負担額は12万円
となる。助成を活用しない場合と比べると節約効果は大きい。
　改修の対象は、介護保険被保険者証に記されている住所地の建物で、賃貸住宅も含まれる。
改修工事の種類や場所は多岐にわたる。家の状況に応じて必要な改修を組み合わせて利用する
ことができる（表Ａ）。
　例えば手すりは、廊下や便所、浴室、玄関などに設置できる。扉の形式を開き戸からアコー
ディオンカーテンに変えたり、便器を和式から洋式に取り換えたりする改修も対象。床を、滑
りにくい材質の板材に張り替えることも可能だ。
　どんな改修をすればいいのか、まずは担当のケアマネージャーや地域包括支援センターに相
談しよう。本人の心身の状態を考慮しながら、必要な工事内容を考えてくれる。施工事業者と
の打ち合わせを含め、いろいろな相談に乗ってくれる。
　申請窓口は市区町村だ。表Ｂのように、改修工事に先立ち、「事前申請」をする必要がある
。申請前に着工した改修は給付対象とならないので注意したい。工事完了後、「事後申請」を
して認められてはじめて給付に至る点も確認しておこう。
　給付金の受け取り方には２種類ある。工事費をいったん全額支払ってから給付分を受け取る
方法（償還払い）と、施工業者に自己負担分だけを支払う方法（受領委任払い）だ。それぞれ
必要な書類の内容に多少違いがある。後者を選びたいなら、施工事業者がこの方法に対応して
いるかどうか確認が必要だ。
　前述したように、給付対象の改修は１人あたり20万円（限度基準額）までと定められている
。だが、給付金を上乗せで受け取れるケースがあることを知っておくといい。
　ひとつは、本人の要介護の状態が重くなるケース。要介護状態が初めての改修で着工した日
と比べて３段階以上あがると、もう一度、20万円の給付枠が設けられる仕組みだ。１回のみ可
能だ。
　もうひとつは後で転居したケースだ。転居前に給付を受けていても、引っ越した先で新たに2
0万円の給付枠が設定されるので、改めて改修をすればいい。
　公的介護保険で要介護・要支援と認定されている人は６月末で約625万人。65歳以上の第１号
被保険者の２割弱だ。介護認定で非該当（自立）とされた人は住宅改修の給付を受けられない
が、一部の自治体は独自に助成事業に取り組んでいるので、居住地に制度があるかを確認して
みよう。
　例えば東京都は介護保険給付の対象外部分について、高齢社会対策区市町村包括補助事業に
より、各区市町村に対して費用の一部を補助する。自宅で介護を受けながらも、自立してケガ
なく生活を送るために、住まいの改善は大事なポイントだ。

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15 足音・ゴミ捨て　ご近所トラブルどう解決する？ 2016/11/3　日本経済新聞
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　今回は、平穏な毎日を脅かすご近所トラブルに着目。子どもの足音がうるさいとの執拗なク
レーム、ゴミ出し問題などなど、実際に読者の皆さんから寄せられた身近な困り事に弁護士法
人・響の徳原聖雨弁護士が解決法をアドバイスしてくれました。

■CASE１　子どもがうるさい！ とマンション隣人からしつこく無言電話が来る
Ｑ．　夫と息子2人の4人暮らしです。長男が2歳を過ぎたころから「子どもの足音や生活音がう
るさい」とマンションの隣の部屋や、下の階の住人から言われるようになりました。防音マッ
トを敷くのはもちろんのこと、生活時間も先方の要望に沿うようにし、その都度何らかの対応
をしてきたつもりですが、先方が100％満足することはありません。「具合が悪くて寝込んでい
るときに足音をたてられて困った」と言われたことがあったので、「そういうときは直接お電
話くだされば、すぐに静かにさせます」と、自宅の電話番号をそれぞれにお渡ししました。
　その後、実際に電話がかかってくることはなかったのですが、ここ2～3年、子どもがベッド
から飛び降りたり、転んだり、派手な音をたてた直後に、無言電話がかかってくるようになり
ました。出ると切れたり、出なくてもワンコールで切れたりします。「うるさいですよ」と知
らせているつもりだと思いますが、いい気持ちはしません。無言で着歴もないので、隣や階下
の住人がかけているという証拠はないのですが、かかってくるタイミング的に間違いないと思
っています。最近では、子ども自身が電話に出ることもあり、無言電話が多いことに違和感を
感じているようです。どうしたらいいでしょうか。
Ａ．　電話主を確かめるのに一番早い方法としては，その住人の方に確かめることだと思いま
す。「ナンバーディスプレイ」などの番号通知サービスにして相手の番号を確かめることもで
きます。しかし、直接聞いたとしてもはぐらかされるか、開き直られるなどするかもしれませ
ん。番号通知サービスで電話主が住人の方と判明してその事実を住人の方に示しても、子ども
がうるさかったからと言われておしまいになってしまう可能性もあります。そうすると、結局
何もできないままになってしまいます。
　では、何か法的な手段があり得るのか。そこも厳しいですね。例えば、無言電話が続くこと
によって精神的に疲れてしまった、体を壊してしまったなどがあれば損害賠償請求などが考え
られますが、現時点では法的手段はなさそうです。住人の方との話し合いが現時点では一番の
方法だと思います。もし直接が難しければ、マンションの管理組合などを通じて、という手も
あるかもしれませんね。迷惑電話お断りサービスという方法で住人からの電話を拒否すること
もできますが、この手段をとるとまた別のトラブルに発展しかねません。

■CASE２　ゴミの分別をしない住民がいるが、誰だか特定できない
Ｑ．　住宅街に住んでいて区画ごとにゴミを出す場所が決まっています。私の所は、隣の家の
前に出すのですが、特にBOXなどがあるわけでもなく道路上にむき出しに置きます。最近、近所
に引っ越されてきたご家族がいるのですが、そのころから度々、ゴミ収集車が来ても持ってい
かれないゴミがあります。恐らく燃えるゴミやプラスチックなどを出す曜日を間違えているも
のだと思われますが、そのゴミがずっと放置されます。生ゴミなどの場合、カラスとかが突っ
ついてゴミが散乱した状態になります。度々、風などで私の自宅前まで転がってきます。その
度に嫌な思いをしながらゴミを自宅内で保管し、正しい曜日にその他人のゴミを出しています
。はっきりと誰が捨てたゴミか分からないので、泣き寝入りしている状態です。何か対処する
方法とかはありますでしょうか。
Ａ．　引っ越されてきたご家族にゴミの日の確認をする、というのが直接的な方法として考え
られますね。ただ、本当にそのご家族が出されたゴミなのか分からないということもあります
し、直接話をすることで近所関係が悪化してもいけません。そこで、回覧板や掲示板、ゴミ捨
て場などにゴミの日やゴミの種類について周知するような貼り紙をするのもいいかもしれませ
ん。
　そのような方法をとっても何度も同じことが起きるようであれば、役所に相談してみてはい
かがでしょうか。ゴミの収集を担当している部署があるはずです。その部署に相談して、場合
によっては役所からの指導をお願いすることも考えられます。

■CASE３　隣の家のモノがわが家の敷地にはみ出ていて、邪魔なんです！
Ｑ．　隣の家とわが家の間に柵があります。ここに自転車カバーが2つ豪快にかかっており、わ
が家の駐車場にはみ出している状況です。こうなると自分の自転車の出し入れ、車の乗り降り
に妨げになるのですが、そのカバーを汚したり引っかけたりしないように、毎回少しずらしな
がら行っている状況です。最近では、植木もはみ出してきて建物（わが家）につきそうな状況
です。つまり、わが家の地面ではなく「空間」にはみ出しているのですが、はみ出さないよう
お願いできるものでしょうか。
Ａ．　自転車カバーについては、ご相談者様の敷地内にはみ出してしまっているのであれば、
隣人に対してそれを敷地内に戻すように求めることは可能です。もっとも、あくまでも求める
ことができるだけで、隣人が何もしてくれなかったら意味がありません。隣人に隠れてそっと
敷地に戻したとしても何か法的な問題が起こるとは考えにくいですが、隣人に一声かけて許可
をもらってからのほうがいいでしょう。
　植木についてですが、実は民法で次の通り定められています。まず、隣の家の木の「枝」が
境界線を越えてきたときには、その木の所有者に枝を切るように請求できます。しかし、隣の
人に無断で切り取ることはできません（民法233条1項）。一方、隣の家の木の「根」が境界線
を越えてきたときには、その根は自分で切り取ることができます（民法233条2項）。面白い例
え話として、隣からはみ出してきた木の枝、もしくは果実は自分で切ることができないが、隣
の家にあるタケノコがこちらの敷地でも生えたということがあればそのタケノコをとることが
できてしまいます。
　無断で枝を切り取り、木が枯れてしまったりした場合、逆に訴えられる可能性もゼロではあ
りませんので、注意しましょう。もし頼んでも切ってくれない場合、損害賠償請求を起こすこ
ともできますが、「隣家の枝のせいで、かなり日当たりが悪くなっている」「虫がひどく、人
的被害を受けている」「枝で建物や車などが傷つく」など、枝がはみ出ていることによって具
体的な被害が出ていないと、裁判に勝つことは難しいかもしれません。

徳原聖雨
　『弁護士法人・響』の福岡オフィス支店長。福岡県弁護士会所属。子どもの権利委員会、法
教育委員会所属。交通事故・離婚・相続・借金問題など民事案件を主に扱う。http://hibiki-l
aw.or.jp/　(TEL)0120-205-376

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16 10月不動産業倒産件数、5カ月連続で増加 東京商工リサーチ 2016/11/9　朝日新聞
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　東京商工リサーチの調べによると、10月の不動産業の倒産件数は、31件(前年同月比82.35%増
加)となった。5カ月連続前年同月を上回り、6月と並び今年最多となった。
　同社は、「販売不振による倒産が前年同月の8件から19件に著しく増加している。物件購入で
顧客の慎重姿勢を指摘する声があり、小規模企業を中心に今後の推移が注目される」と指摘し
ている。

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17 戸建て注文住宅の顧客動向　来場、引き合いが減少　住団連「住宅業況調査」 2016/
11/8　朝日新聞
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　住宅生産団体連合会がまとめた16年度第3回「住宅業況調査」によると、戸建て住宅の顧客動
向について、見学会、イベントへの来場者数や引き合い件数が減少していることが分かった。
　見学会、イベントへの来場者数について16年7～9月の実績は、全国で「増加」が23%→14%、
「減少」は29%→40%となり、前四半期から連続して減少した。
　引き合い件数について同時期の実績は、全国で増加が19%→11%、「減少」が24%→31%となっ
た。

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18 土地取引動向調査で、すべての地域で悪化　国交省 2016/11/8　朝日新聞
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　国土交通省の「土地取引動向調査(16年8月調査)」によると、土地取引状況に関する企業の判
断が「東京」を含むすべての地域で悪化した。今回の調査では、「現在の土地取引状況の判断
」と「1年後の土地取引状況の予想」についてのDI(「活発である」-「不活発である」)は、共
に「東京」を含むすべての地域で低下した。この調査では、土地市場の動向に大きな影響を及
ぼすと考えられる主要企業3500社(上場企業1750社、資本金10億円以上の非上場企業1750社)が
対象となっている。

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19 10月景気動向、2カ月連続の改善 帝国データ調べ 2016/11/8　朝日新聞
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　帝国データバンクが実施した景気動向調査によると、10月の景気DI値は前月比0.4ポイント増
加の43.3となり、2カ月連続で改善した。同社は、「金融市場が堅調に推移し、震災や台風被害
からの復旧工事、住宅投資の増加が全体を押し上げた」としている。
　不動産業の景気DI値は、前月比0.8ポイント低下の46.2で、4カ月連続の悪化となった。
　景気DIは50が判断の分かれ目。50より上であれば「よい」、下であれば「悪い」を意味する
。

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20 JLL予測、世界の不動産投資額、通年は10%減の6100億ドル 2016/11/8　朝日新聞
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　JLLがこのほど発表した投資分析レポートによると、世界の商業用不動産投資額(2016年第3四
半期)は1650億ドルで前年同期比4%減少した。1～9月の投資額は4540億ドル(前年同期比8%減)。
通年では6100億～6300億ドル(同10%減)となる見通し。

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21 一括受電マンション増加　東京カンテイ調べ 2016/11/7　朝日新聞
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　東京カンテイの調査によると、新築マンションに占める一括受電の普及率(物件ベース)が、1
1年の3.81%から16年(上半期)には31.06%に増加していることが分かった。
　同社は「東日本大震災以降に電気料金が値上がりし、マンションの光熱費などを削減するた
め、一括受電ニーズが高まり、新築マンションにも一括受電が採用されることになったことが
大きな要因」と分析している。

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22 大家が直接入居者を募集　情報サイト「ウチコミ!」、関西エリアでサービス開始 20
16/11/7　朝日新聞
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　不動産インターネットメディア事業を手がけるアルティメット総研はこのほど、同社が運営
している、大家自ら入居者を募集する不動産情報サイト「ウチコミ!」の関西エリアでのサービ
スを開始した。
　「ウチコミ!」は仲介手数料が無料の賃貸情報サイト。物件はすべて大家が直接掲載した新し
い入居者募集サイトで、インターネットを通じた「直接取引」の時代に対応したもの。サービ
スエリアは、これまで東京、神奈川、千葉、埼玉の一都三県だったが、大阪、兵庫、京都に拡
大した。

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23 買い時感、やや減少　リクルート調べ 2016/11/4　朝日新聞
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　リクルート住まいカンパニーの「住まいの買い時感調査(9月期)」によると、「今が住まいの
買い時」と感じている人の割合は17・4%で、前回より0・9ポイント減少した。前年同月と比べ
ると1・5ポイント上回った。
　買い時と感じる理由を聞いたところ、1位は「今後、消費税の引き上げが予定されているから
」だった。2位は、「お金が借りやすいから」。3位は、「今のほうが住宅ローン減税など税制
優遇のメリットがありそうだから」だった。

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24 水道料金が跳ね上がった！ それ、漏水が原因かもしれません 2016/11/8　読売新聞
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使用量はいつもと変わらないはずなのに、今回に限って水道料金がやけに高い！ そんなとき、
まず疑うべきは“漏水”です。実際、編集部にも漏水に気がつかず、いつもは数千円のところ
が数万円にのぼる請求が届いた経験があるメンバーがいます。いつでもどこでも起きうる漏水
で痛い目を見ないためにも、知っておいて損はしない「漏水を見つける方法」や「漏水してい
たときの対処法」について東京都水道局の担当者に教えてもらいました。
わずかなトイレの漏水で水道料金が1カ月で約7万4500円も上乗せに!?
蛇口を閉めているのに水が止まらない、止水栓から水が漏れているなど、すぐに発見できる漏
水はいいとして、問題は気がつきにくい“微妙な水漏れ”。特に発見が遅れがちなのがトイレ
なのだとか。
「見つけることが難しく、かつ頻繁に発生しがちなのがトイレタンクからの水漏れです。便器
の水たまりを注意深く見ていただいたときに、水面が揺れていたり、便器の前部や後方部から
水がちょろちょろと流れていたりしたら要注意。タンクの中には、『浮き球』がついていて、
上にあがると給水をやめて、下がると給水が始まるという仕組みになっています。しかし、浮
き球の根元部分にあるパッキンが劣化してゆるくなると、浮き球の上げ下げがうまく機能せず
、タンクから給水され続けてしまいます」
ちなみに、便器の水たまりが多いタイプの洋式トイレの場合、水面がわずかに揺れている程度
の漏水でも、1カ月で約150m3、約7万4500円もの料金にのぼることもあるそう（東京23区の場合
）。なお、水道管やトイレなどの水道設備については使用者の責任において管理されるものと
されているので、漏水があったとしても水道メータで計量した水量に対する料金は支払うこと
が原則。ただし、きちんと管理していても発生したと認められる漏水については、減額できる
場合もあるとか。
水道メータの『パイロット』で水漏れをチェック
とはいえ、便器を常にチェックし続けるなんてできません。水道代の高額請求で仰天なんてこ
とにならないためにも、見つけにくい漏水も含めて簡単に発見する方法はないのでしょうか？
「ひとつには、水道メータについている『パイロット』という銀色の金属がどのような状態か
を確認する方法があります。このパイロットが継続的に回転しているときは水が流れているこ
とを示していますが、家の中で水道を使っていないのにパイロットが回っている場合は、水道
メータから蛇口までの間で漏水の可能性があります」
「パイロット」は蛇口から水が垂れているくらいの水量でも回転するそう。通常、マンション
やアパートといった集合住宅であれば玄関ドア横の扉の中に、一戸建ての場合は、玄関の近く
にメータボックスがあるケースが多いようです。自宅の水道メータがどこにあるのか確認をし
ておきましょう。
修理を依頼する際は事前に内容と費用の確認を！
では万が一、漏水していたらどのように対処すればいいのでしょうか？ 焦って水道工事店に連
絡する前にまず自分で水を止める方法があるそう。
「例えば、水道管が破裂して外や床下で水がシューシューふいている場合だと地面を掘って調
べたり、床下に潜って漏水箇所を探したりする必要があるので、復旧には時間が掛かります。
修理会社にお願いすると、調査をしにくるだけでも費用が掛かる場合もあり、即日対応しても
らうには費用負担も増えることがほとんど。
そのため、水を使わないときはまずは、水道メータの近くにあるバルブを閉めて、水道を一旦
遮断することをおすすめします。また、修理を依頼するときは必ず事前に作業内容や費用をよ
く確認することが大切です」
ちなみに、水道管の破裂でよくあるのは、寒い季節になり気温が下がり、水道管を通る水が凍
って破裂するケースなんだとか。そのため、水道管が外気に触れないように保温材などを巻い
ておくのも家庭でできる対策のひとつだそう。もしもの漏水で焦らずに済むよう、定期的に水
道メータを確認しておきましょう。

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25 トランプ氏が大統領になったら、日本の住宅市場はどう変化する？ 2016/11/7　読売
新聞
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11月8日に控えたアメリカ大統領選。民主党のヒラリー・クリントン氏に対する共和党のドナル
ド・トランプ氏は、政治家未経験かつ過激な発言で知られる人物。ゆえに、経済や金融の専門
家のなかからは、市場の混乱を指摘する声も挙がっています。日本にとってアメリカは主要貿
易国のため、影響も少なくありません。
そこで、もしトランプ氏が大統領に就任したら、住宅市場にどのような影響があると考えられ
るのか、ニッセイ基礎研究所・金融研究部の佐久間誠氏に聞きました。
トランプ氏の政策で円高株安に？
佐久間氏によると、日本の住宅市場の変化を予想するうえで、まずはトランプ氏の政策を踏ま
えておく必要があると言います。その政策のポイントは大きく分けると3つになるそう。
「まず、トランプが大統領になったとき、アメリカの政策がどう変わるかですが、一番は不透
明感が強まるということです。はっきり言って、“どうなるかよく分からない”というのが特
徴です。そして二番目には、『グローバリズムと格差』という問題。トランプ氏は強硬な移民
政策を打ち出しており、反グローバリズム、アメリカファーストであることに間違いないので
すが、一方で格差縮小はどうかというと、金持ち優遇の政策といえます。反グローバリズムを
主張することで中間層や低所得者層の心をつかみつつ、ちゃんと金持ち優遇の政策も提示して
いる。八方に配慮していることを踏まえると、いい加減な政策ではないということです。
そして、三番目の特徴として挙げられるのは、『経済の長期停滞への対応』です。リーマンシ
ョック以降、各国の中央銀行が金融政策を打ってきましたが、その有効性が低下しているとい
うこと、そして経済成長が弱まっていて、生産性が低下しているんじゃないかと言われていま
す。世界的に経済成長が難しい時代になってきているのではないかという懸念があるんですね
。その解決策として、金融政策がダメだったら、減税をしたり、財政支出したり、規制緩和を
したりという手段が考えられるのですが、トランプ氏もそうした政策を打ち出しています」（
佐久間氏、以下同）
ちなみに、トランプ氏が表明する大型減税では、法人税と所得税の引き下げで、10年間で合計4
.4兆ドル の減税を見込んでいるとか。とくに所得税率を7段階から3段階に変更し、最高税率を
7％近く引き下げる点は、佐久間氏が指摘する「金持ち優遇政策」にあたるようです。これによ
って、「富める者が富めば、貧しい者にも自然に富が滴り落ちる」、いわゆるトリクルダウン
理論を実践しようというわけですが、低所得者層の経済環境が上向くのかというと、「分から
ない」と佐久間氏。
「ちなみに、インフラ投資についてはヒラリー氏が2750億ドルと打ち出している一方、トラン
プ氏は『少なくとも2倍にする』とざっくりしたものではありますが、実施することは表明して
います。これらをまとめると、トランプ氏の政策は大きな方向転換を意味しますが、すべて実
現できるのかは疑問です。金融市場の短期的な反応としては、まず考えられるのがパニック。
投資家はリスクを回避するために資産を売却し、株安、円高につながることにもなると思いま
す」
先行きの不透明感から住宅購入を一層リスクに感じてしまう
なお、アメリカのブルッキングス研究所という大手シンクタンクでは、トランプ氏が大統領に
なったら、日経平均が13％下がり、円高が4%進むと試算しているそう。これが、本題の「日本
の住宅市場の変化」にかかわってくると言います。
「日本では、東日本大震災以降、建築コストの高騰がひとつの大きな問題になっています。そ
れは人が足りないだけではなくて、建築材が高いことも要因のひとつ。それが円高によって、
建材の輸入費用が安くなれば、住宅を買いやすくなる、そういう意味では日本にとっては良い
かもしれないですね。ただ、円高株安は日本経済全体を考えると悪い影響を及ぼします。世界
の貿易量が減って、日本の輸出企業が儲けられなくなる。そうするとこれまでの賃上げやデフ
レ脱却という動きにストップがかかる可能性があります。先行きの不透明感が高まると、なか
なか家を買おうという気持ちにはならないですよね」
この不透明感の高まりが、家の購入をリスクだと捉えるマインドを増幅させてしまう可能性に
つながるようです。
「デフレ脱却の動きが弱まると、住宅ローン金利は低いまま推移する可能性が高くなります。
もっと下がるかもしれません。つまり、住宅ローンはどちらかというと借りやすくなるでしょ
うし、メーカー次第かもしれませんが、建築コストが安く抑えられれば、住宅の費用も安くな
るかもしれません。しかし、株安が進んでしまうと個人の消費マインドは上向かない。そのた
め、住宅市場が活性化するとは考えにくいと言えるでしょう」
経済の再生を見据えた金融緩和で円安株高を狙ってきた日本にとって、大きな痛手になること
は間違いなさそう。とにもかくにも、アメリカの新リーダー誕生までもう間もなく。日本の住
宅メーカーのみならず、これから住宅購入を考えている人にとっても、大統領選がどう決する
のか目が離せなさそうです。

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26 カーテン？ それともブラインド？ 窓まわりのアイテムの選び方とは 2016/11/7　読
売新聞
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窓まわりにつけるカーテンやブラインドなどのアイテム。その種類は幅広くデザインもバラエ
ティに富んでいることから、どうやって選んでいいか分からないという人も多いのではないで
しょうか。最終的には、気に入ったものを選ぶにしても、それぞれのメリット・デメリットは
知っておきたいところ。そこで、カーテンやブラインドなど窓まわりのアイテム専門店「ファ
ンテックス」の藤原佳紀さんに、違いを教えてもらいました。
カーテン、ブラインド、ロールスクリーン、シェード…、それぞれのメリット・デメリットは
？
今回は、よくインテリアショップでも目にするカーテン、ブラインド、ロールスクリーン、シ
ェードについて、比較をまじえつつ見ていきましょう。ちなみに、こういった窓まわりの装飾
品は、「ウィンドウトリートメント」と呼ぶそうです。

■カーテン
◯メリット
「最も評価できるのは『扱いが簡単なこと』です。現在、国産メーカーのカーテンの9割は家庭
で洗えるものなので、手軽に洗濯することができます。レールから外すだけなので着脱も簡単
ですし、変えたくなったら商品を買いかえればいいだけ。価格も比較的リーズナブルです。す
べての窓まわりのアイテムのなかで、低価格のカーテンレールとレース、ドレープ（厚手のカ
ーテン）の組み合わせが、もっともコストを抑えられるプランの一つになります。また、カラ
ー、デザインはもちろん、縫製スタイルやアレンジを含めるとアイテム数は無限にあるなかか
ら選べるので、ブラインドとは異なる魅力です」（藤原さん、以下同）
◯デメリット
「カーテンは横に開くため両サイドにカーテンがたまり、モサッとしてしまい、その分窓が狭
く感じられてしまいます。間取りにもよるのですが、寝室や子ども部屋など比較的狭い空間で
は、ベッドやデスクなどが窓の前に配置され、カーテンの開け閉めがしにくかったり邪魔に感
じたりといったことがあるかもしれません」

■ブラインド
◯メリット
「ブラインドは、一台でドレープとレースの二役ができます。つまり、光と視線を同時に調整
できる点で、他のアイテムより優れているといえるでしょう。デザインもおしゃれなものがそ
ろっています。カーテンのようにモサッとしないので、窓まわりがスッキリとします。また、
ひもやチェーンの上げ下げで操作ができるので機能的です。ちなみに、ブラインドを厚手のカ
ーテンのように窓側に使用して、レースカーテンを部屋側の手前に掛けるスタイルもはやって
います」
◯デメリット
「掃除が若干面倒かもしれません。水平に羽根が連なっているので、すぐにホコリがたまって
しまいます。また、羽根の途中にはひもがついているので、一気にスーっと掃除できず、少し
工夫が必要です」

■ロールスクリーン
◯メリット
「シンプルな見た目が最大の特長ですが、ロールスクリーンの生地を巻き取ると10cm弱くらい
に納まるので、どのアイテムより一番コンパクトに収納できます。窓まわりをなるべくごちゃ
ごちゃさせたくないのであれば、ロールスクリーンが一番です。昼間用のレースとの使い分け
ができないので基本的には曇りガラスなど、視線が入らない窓での使用がおすすめです」
◯デメリット
「シースルーから遮光まで選べますがシングルでつけるのが基本で、ダブル使いが難しいため
、調光と目隠しが同時にできません。網戸にしたいときなどは上げると外から丸見えになって
しまいます。ただ、ロールスクリーンの遮光ができる厚手の生地とシースルーの生地が重なっ
ているダブルタイプやブラインドのように調光ができるタイプも登場しています。遮光ができ
る厚手の生地とシースルーの生地が重なっているのもあります」

■シェード
◯メリット
「カーテンの生地が使えるということが一番のメリットではないでしょうか。リビングの窓に
はバルコニーに出入りしやすい横開きのカーテンを採用している人が多いと思いますが、同じ
部屋にカーテンをかけられない小さい窓があるとロールスクリーンなどを使用せざるを得ず、
インテリアがまとまりません。その点、シェードならカーテンとまったく同じ生地でつくるこ
とができるので、空間に統一感がでます。厚地とレースがひとつになっている『ツインシェー
ド』というアイテムはカーテン同様の使い方もできます」

◯デメリット
「お値段がカーテンより高いです。洗濯や生地交換はカーテンより面倒になります。風を通し
ているときは下の部分についているボトムバーが窓枠に当たってしまいます」
一長一短を吟味し、ライフスタイルにあわせたチョイスを
また、窓まわりで気になるのは断熱についてですが、どれが一番優れているのでしょうか？
「断熱は裏地付きカーテンがおすすめです。冷気は裾から入り込むのでカーテンの裾を長めに
つくることも効果的です。また、カーテンボックスやサイドのリターン仕様なども併用すれば
さらに効果が高まります。ほかにも、表地と裏地の間にさらに中綿を挟んだタイプもあり、こ
れは空気層が二重になるので、断熱性が突出して優れているといえるでしょう。また、最近は
『ハニカムスクリーン』というタイプのスクリーンも人気。ハニカムとは蜂の巣のことですが
、まさに蜂の巣に似たような空気層があるスクリーンになり、夏は冷房効果、冬は暖房効果が
見込めます」

「どのアイテムにも、メリット・デメリットがあります。そのため、何を優先して選ぶかとい
う選択が必要になってきます。ライフスタイルなどにあわせて決めてください」と藤原さん。
それでも、どうしても悩んでしまう時はカーテン専門店や、ホームセンターなどでプロの意見
を求めてみるといいかもしれません。

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27 75歳で横浜から北九州へ移住した夫婦。憧れだけじゃないそのワケ 2016/11/4　読売
新聞
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今、北九州市の移住促進の気勢がすごい。というのも、待機児童ゼロ、高齢者向け住宅や老人
ホームなど介護施設の待機数の低さに加え、コンパクトシティならではの生活の便利さが少し
ずつ移住を検討している人々に伝わってきているのだ。今回は本サイトでも取り上げた北九州
市の取り組み「お試し居住」を通じて実際に移住をした佐藤ご夫妻にその後の状況をうかがっ
てきた。
子どもたちに依存しないと決め、今も先も不便のない場所を選んだ
佐藤ご夫妻は今年8月に戸塚の分譲マンションを売却し、北九州の賃貸マンションを借りて移り
住んだ。
そもそも、北九州に住むきっかけは自分たちの故郷であることも要因のひとつではあるが、そ
れよりもまず「自分たちが将来、身体が動かなくなったときに子どもたちのお世話になるのか
？」と考え始めたときになるべく自分たちでなんとかしようという結論に至ったのが大きかっ
た。
それから地元の戸塚の区役所へ赴き、横浜での特別養護老人ホームの待機状況を聞いたところ
、現状で待機数が100?300人、さらに団塊世代の入所が今後増えることを知ると、自分たちが希
望したときにすぐに順番が回る可能性が極めて低いことを実感せざるを得なかった。
佐藤ご夫妻が当時住んでいたマンションは駅から徒歩25分。坂の高低差もあり、これからの生
活の難しさは容易に想像できた。何より、築35年のマンションの老朽化が進み、修繕やバリア
フリー向けにリフォームする費用を考えると年金生活では負担が大きい。将来、子どもたちに
はなるべく頼りたくないと決めた。それであれば、この場所にこだわりをもつ必要もないので
はないか。
そんななか「お試し居住」の制度をニュースで知り、ものは試しと直感で動いてみたところ、
慎重派の夫と自由思考派の妻の意見が珍しく完全一致。将来の介護生活を見込んだ上で北九州
市へと移住を決めた。
そうして物件を探し始めてから約半年で戸塚のマンションを売却し、小倉駅のほど近い地域に
移り住んだ。
「子離れするって最初から自分たちで決めたから、全部自分たちでやろうと2人で引越し作業も
手続きもやりました。家財道具はより安く回収してもらえるよう、ホームセンターでチェーン
ソーを購入して庭で解体作業もしました。大変だったけどひとつひとつが良い思い出です」
移住前も移住作業も移住後もエピソードがたくさんある、と二人で笑う佐藤ご夫妻。主体的な
選択をすることが自分たちにとって満足のいく今の生活と未来へのビジョンを手に入れたよう
だ。
75歳で横浜から北九州へ移住した夫婦。憧れだけじゃないそのワケ
【画像1】子どもや孫たちとはFaceTimeで週に1回会話をしています。近いうちに遊びに来てく
れるそうなので孫に会うのが一番の楽しみと語る佐藤三征さん（画像提供／佐藤三征さん）
現実的な費用のハナシ。移住前、移住後どちらがお得？
「戸塚の分譲マンションは、築35年で6畳和室1室、4畳洋室2室の3LDK。ローンは既に完済して
いました。ただ、修繕費と管理費が毎月2万8000円程度、それに固定資産税を加えると年に40万
?50万の出費がありました。そこに臨時の修繕費が発生。加えてバリアフリー設計をするとなる
と、向こう10年で1000万円の出費が見込まれました。
北九州の賃貸マンションは間取図では築12年の8畳和室、6畳洋室の2LDKとなってますが、図面
に含まれてない3.5畳の洋室もあり、そこは書斎として利用しています。家賃は8万1000円です
（共益費込・敷金別）。
引越しは不動産選定前からのホテルや食事代、飛行機代を含めて100万円以内というところです
が、マンションの売却金で向こう10年は補填(ほてん)が効く上に賃貸なので、突発的な出費の
不安がなくなりました。
また横浜に比べると生活費も安く抑えられています。近所にプールがあるのですが、毎日泳い
でも月額6300円。都内だとこの倍はします。スーパーも近くに3軒、商店街もあるので地元の食
材が安く手に入るのも魅力的ですね。確実に生活の質は上がったと感じています」と語る佐藤
さん。
当初、賃貸物件ならではの「75歳の壁」と言われる、貸し渋りをする大家さんが多かったこと
が移住のネックになったそうだが、佐藤さんが借りたURでは審査条件に年齢は対象とならない
ので、シニアでも一定の条件をクリアしていれば審査は通りやすかったとのこと。また移住に
関しては市の補助金はでないものの、「お試し居住制度」を利用すれば一時滞在の際に1カ月間
、お試し居住用の住居（1LDK）を格安で利用できるので、事前に目的をはっきりさせた上で制
度を使えば初期投資の負担は軽減されそうだ。
気になる環境へのなじみかた。新しい人間関係に抵抗はなかった？！
「これは北九州市に移住して驚いたことなんですが、最初に地域の合唱サークルに入ったとき
、たくさんの人が自分たちを囲んで『どこから来たの？　なんで横浜からわざわざ北九州に？
』と質問攻めにあいました。普通だったら遠慮しがちなところですが、この地域の、特に元気
なシニアはオープンマインドな人が多いような印象です。
僕たちは高校まで北九州にいたのですが、それでも何十年も関東で生活していたので母校の友
人たちともほとんど疎遠になっていました。新しい人間関係の構築に不安や抵抗はありました
が、それも最初だけでしたね。妻の性格が明るいので、どんどんつながりができて、そこは感
謝しています。
あとは土地の利も影響していて、戸塚にいたときは地域サークルに参加するのもわざわざ横浜
に電車で行き、大人数で全員の名前と顔も一致しないまま時間が過ぎていたのですが、ここで
は交流センターにも歩いていける、参加者も十数人ほどなので、会話する時間がしっかりもて
ます。これから何かあるのかもしれませんが、今のところは不自由をあまり感じてはいないか
な。趣味のゴルフも再開しましたよ」
75歳で横浜から北九州へ移住した夫婦。憧れだけじゃないそのワケ
75歳で横浜から北九州へ移住した夫婦。憧れだけじゃないそのワケ
シニア移住成功のカギは、自身の優先順位をもつことと具体的な生活イメージができるかどう
か
話をうかがっていると全てが順風満帆で移住をしたように聞こえるが、全ての価値観が夫婦一
緒だった、という訳ではない。例えば、蘇美さんは移住前は北九州でも分譲マンションを希望
していたが、ローン審査が一気に厳しくなるという「75歳の壁」を感じて購入から賃貸へ気持
ちを切り替えたという。
三征さんは「地方移住」という言葉がネガティブに受け止められて周囲から反対にあったこと
もあったそうだ。その度に夫婦で喧嘩もしたが、将来何が必要か、それは亡くなった蘇美さん
のお母様の介護生活も通じて得た教訓を思い出し、2人で優先順位を整理していったとのこと。
最後に三征さんはこう語る。「アドバイスをするのであれば、市の制度を利用して移住をした
としても、それはあくまでもきっかけを提供してくれるだけで、それ以降は自身の責任です。
そのため自分自身が移住先でのイメージをしっかり得てないと、移住後にギャップが生じてし
まう。定住するポテンシャルがその場所にあるか冷静な判断が必要です」
シニア移住となると多くの壁があるように感じる。
けれど、先立ってクリアしてきた人の話を聞くと、どこでどんな生活がしたいのかという価値
観とその街のマッチ具合を冷静に見極めることが大事だと分かる。
また2016年10月には北九州市への移住希望者に向けて相談窓口を東京・有楽町に開設。移住へ
の大きな後押しとして、まずは自身で専門機関に問い合わせる等、確実に歩みを進めることが
オススメだ。

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28 北都銀系、高齢者の移住拠点整備　秋田市中心部に 2016/11/9 日経産業新聞
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　【秋田】北都銀行は、同行系の秋田不動産サービス（秋田市）が事業主体となり、秋田市中
心部で、高齢者が移住先で自立して暮らす「ＣＣＲＣ」の拠点を整備すると発表した。人口減
の歯止めと中心市街地の活性化が狙いだ。
　ＣＣＲＣの拠点となるビルは、ＪＲ秋田駅西口から約300メートル西にある北都銀行と秋田信
用金庫（秋田市）の所有する土地（約1300平方メートル）に秋田不動産サービスが整備する。
下層階には金融機関や店舗が入り、上層階が高齢者の居住部分となる予定だ。計画の詳細は今
後詰め、年明けをめどに公表する。

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29 紙材料でフルカラー液晶　東京理科大 2016/11/8 日経産業新聞
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　東京理科大学の古海誓一准教授らは、紙の主成分のセルロースからフルカラーの液晶をつく
る手法を開発した。セルロースは安価で安全性が高く、環境にも優しい。ディスプレーなどの
用途に加え、砕いて粉末にすれば化粧品や塗料に使えるとみている。２年後の実用化を目指す
。

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30 住宅内装材向けカラーガラス　背面に樹脂　６割軽く 2016/11/7 日経産業新聞
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　旭硝子はオフィスや住宅の内装材向けに樹脂と複合化した新しいカラーガラスを開発した。
ガラスと軽量の樹脂を貼り合わせることでガラスを薄くし、従来品より６割軽くした。人手不
足が課題の住宅・建設業界向けに作業者が１人で持ち運びできる点を訴え、住宅メーカーへ採
用を促す。国内の窓ガラス需要が低迷する中でガラスの利用拡大をねらう。

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31 中小ビルの省エネ後押し　東プレ、除湿付き換気装置 2016/11/4 日経産業新聞
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　自動車向け部品やトラックの冷凍装置を手がける東プレは、中小オフィスビル向けに、除湿
機能が付いた換気装置を開発した。エアコンと組み合わせて使うことで、室内を従来よりも少
ない電力で効率的に冷やしたり暖めたりできる。パリ協定発効などを受けて国内でも省エネ型
ビルの普及が加速するとみて、販売を強化していく。