住宅関連新聞記事ダイジェスト No.657 2016/10/20～2016/10/26
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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.657 2016/10/20～2016/10/26
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【日本経済新聞】
1 自宅を「売れる商品」に仕上げるコツ
2 「タワマン節税」けん制、高層階は増税へ 政府・与党方針
3 東急、渋谷再開発2棟の概要発表 オフィスやホテルで構成
4 住みたい街ランキング、品川・恵比寿が急上昇 民間調査
5 千葉県が差し押さえ物件の合同公売会 千葉、市原で来月末
6 米エアビーアンドビー、釜石市と観光促進で覚書
【朝日新聞】
7 7月・不動産価格指数 マンション41カ月連続上昇 国交省
8 公認ホームインスペクター試験、申し込み者が過去最高に
9 天候悪化が明確に 8月全国中古マンション天気図
10 管理業務主任者試験の申込者数は2万254人に
11 9月中古マンション売り価格 首都圏9カ月連続の上昇 東京23区は弱含み
12 全国エリアマネジメントネットワーク 福岡でシンポジウム開催
13 特区民泊、「2泊3日以上」で決定 宿泊日数を緩和
14 7カ月連続でマイナス 首都圏9月の賃貸成約 アットホーム調べ
15 競売不動産取扱主任者試験、10月31日まで受け付け
16 「住みたい街(駅)ランキング2016」 1位は吉祥寺 長谷工アーベスト
17 16年度不動産鑑定士試験 103名が合格
18 不動産実務セミナー、11月17日に全国65会場で一斉に 全宅連など
【読売新聞】
19 うっかり忘れ物！ 住まいの工夫でできる防止策とは？
20 HEMS（ヘムス）ってなんですか？ 普及しないのはなぜ？
21 民泊サービス解禁でウチのマンションはどうなる？
22 アパート外廊下の床が抜けて大怪我！ キケンな状態の見分け方は？
23 1年住んで分かった 注文住宅の「成功」と「失敗」リアルな声
24 「新橋」まで30分以内・家賃相場が安い駅ランキング
25 「省エネ住宅」って何？どんな特典が受けられる？
【日経産業新聞】
26 千代田化工 プラント設計にＣＧやＶＲ活用
27 ゲルマニウムで光10倍、東京都市大が発光素子
28 住友林業ホームテック 腐朽範囲を正確に診断
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1 自宅を「売れる商品」に仕上げるコツ 2016/10/26 日本経済新聞
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不動産コンサルタント 田中歩
中古住宅を売却するとき、不動産業者に対して最も期待するところは、「よりよい価格で買
ってくれる買い主を探してきてくれること」でしょう。
そのため不動産業者は、少しでも多くの買い主に物件情報の存在を知ってもらうために、自
社の顧客に情報を知らせたり、物件検索サイトに登録したり、周辺にチラシをまいたり、オー
プンハウスなどで周辺地域に売り物件の存在を知らせたりします。地域にあるほかの不動産業
者にも買い主探しをお願いすることもあります。
しかし、少しでも優位に売却を進めたいのであれば、これだけでは足りません。少なくとも
、あなたの不動産を「売れる商品」に仕立てるための「３つの工夫」が必要です。
（１）数ある物件の中から、あなたの物件を見学してもらうための工夫
物件検索サイトでは最寄り駅や面積、築年数、価格などで候補物件の絞り込みができるよう
になっています。買い主は検索されたものの中から気に入った物件について見学の申し込みを
します。このとき決め手になるのは「室内写真」と「価格」です。
室内写真はお見合い写真と同様、その物件のベストショットが必要です。写真を見てお見合
いをするかしないか決めるのと同じことです。きれいにお部屋を片付けて、広角レンズできち
んと撮影された室内写真はよりよく見えるものです。
物件価格がその地域の相場から逸脱していないことも大切です。買い主はたくさんの物件を
調べていますので、その地域の相場をそれなりに把握しています。ですから相場から逸脱した
価格だと見学には至りません。
となると、買い主が見学したくなる高めギリギリいっぱいで価格設定を行うということがと
ても重要になります。この水準は成約価格の３～５％増しというのが筆者の感覚ですが、立地
や競合する物件の有無によっても変わってきますので注意が必要です。
（２）物件見学時における第一印象をよくする工夫
買い主が物件見学をするときに、気になる部分はキッチン・バス・トイレといった水回りと
いわれています。買い主は他の競合物件とあなたの物件を比較しているわけですから、ここで
競合物件に負けてしまうと意味がありません。念入りにクリーニングしておく必要があります
。
このほか窓拭きをする、事前に風を通して新鮮な空気を取り入れる、余計な荷物は処分して
すっきりした部屋に仕上げる、といったことも重要です。特に、視線の集まりやすい場所（玄
関を入った正面の壁や階段や廊下、食器棚や本棚など）はすっきりとした印象となるよう工夫
をするといいでしょう。
カーテンを変える、テーブルクロスを変える、お花を飾るなど、大切なお客様やお友達を自
宅に招待するつもりで行うとよいと思います。
古い建物の場合、リビングダイニングだけ壁紙を貼り替えるというのも手です。壁紙を替え
るだけで、こんなに雰囲気が変わるのかということを明確に伝えることができるからです。
筆者はこの費用を売り主の代わりに立て替えて、売れたときにお返しいただく方法をよくご
提案します。物件の競争力は確実に上がりますし、かけたお金以上の効果はあります。
（３）買い主の不安を取り除く工夫
「中古住宅はどこにどんな不具合や欠陥が隠れているかわからない」という不安を抱く買い
主が多いのは事実。物件が古くなればなるほど、そうした不安は大きくなります。
そこで、お勧めしたいのがホームインスペクション（住宅診断）です。ホームインスペクシ
ョンとは「欠陥住宅ではないか」「いつごろ、どこに、いくらくらいの修繕費がかかりそうか
」「あと何年くらいもちそうか」といった、建物のコンディションを把握するものです。これ
らのことを事前に調べ、買い主にも伝えてから買ってもらうわけです。
もちろん、必要な修繕を事前に済ませておくと、よりよい物件になっていきますし、セール
スポイントにもなります。
今年６月に公布された宅地建物取引業法の一部改正により、「インスペクション実施の有無
を重要事項説明に追加」などが義務付けられたこともあり、今後、売買契約前にインスペクシ
ョン結果を買い主に告知することは当たり前になると思います。
また、「構造耐力上主要な部分」「雨水の浸入を防止する部分」に限定されますが、これら
の部分の不具合をカバーする「瑕疵（かし）保険」も次第に浸透してきているので、利用を検
討してみるとよいでしょう。
インスペクションと並行して「フラット35適合証明書」も取得しておくとよいと思います。
住宅ローンの選択肢を広げることは、買い主の層を広げることにもつながるためです。
このほかにも、中古住宅を「売れる商品」に仕立てる方法はたくさんあります。「売れる商
品」に仕立てるためには不動産ノウハウだけでなく、買い主目線のマーケティングノウハウ、
インスペクションなどの建物に関する知識など、これまで求められていなかったノウハウが必
要となってきます。
中古住宅をよりよく売るならば、こうしたノウハウを持つ不動産業者や不動産コンサルタン
トに相談することが鍵になるでしょう。
田中歩（たなか・あゆみ） 1991年三菱信託銀行（現・三菱ＵＦＪ信託銀行）入行。企業不動
産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務
に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインス
ペクション付き住宅売買コンサルティング仲介など、ユーザー目線のサービスを提供。2014年1
1月から「さくら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」執行役員として、総合不動産コンサ
ルティング事業の企画運営を担う。住み替えや相続などで、これから住宅の売却を考えている
方へ「どうすれば、中古住宅をより高く売却できるか？」を建築士がレクチャーする不動産売
却セミナーを10/29（土）に開催。詳細はこちらhttp://www.sakurajimusyo.com/1029semina
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2 「タワマン節税」けん制、高層階は増税へ 政府・与党方針 2016/10/25 日本経済新
聞
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政府・与党は20階建て以上の高層マンションについて、高層階の固定資産税と相続税を引き
上げる。2018年以降に引き渡す新築物件が対象。一方で低層階の税負担を軽くする。高層階の
部屋は取引価格が高いわりに税金が安く、富裕層の間では節税策として購入する動きが広がっ
ていた。
菅義偉官房長官は24日の記者会見で「実際の取引価格を踏まえた固定資産税の案分方法をい
ま検討している。今後の税制改正で検討する」と述べた。政府・与党は12月にまとめる与党税
制大綱に盛り込むことを目指す。国や市町村の税収は現行制度を適用する場合と変わらないよ
うにする見通しだ。
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3 東急、渋谷再開発2棟の概要発表 オフィスやホテルで構成 2016/10/24 日本経済新
聞
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東京急行電鉄は24日、渋谷駅周辺の再開発ビル2棟の概要を発表した。渋谷駅南側に2018年秋
に開業する複合ビルの名称は「渋谷ストリーム」とし、4万6000平方メートルのオフィスや180
室のホテルなどで構成する。渋谷駅から原宿方面に位置する17年春開業の複合ビルの名称は「
渋谷キャスト」とし、シェアオフィスや住宅などを備える。
渋谷エリアの再開発を担当する西沢信二統括部長は「渋谷エリアに様々な規模のオフィスを
用意し、ベンチャーやＩＴ（情報技術）などクリエーティブな企業を幅広く誘致したい」と話
した。
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4 住みたい街ランキング、品川・恵比寿が急上昇 民間調査 2016/10/22 日本経済新聞
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住みたい街「品川」「恵比寿」が急上昇――。マンション販売の長谷工アーベスト（東京・
港）が21日発表した「住みたい街（駅）ランキング2016」によると、品川が昨年の11位から5位
に、恵比寿が16位から9位に上昇した。同社は「駅前の開発などで『街が変わった』印象が強い
所が順位を上げた」と話す。
品川は将来のリニア新幹線の開業や山手線の品川―田町間の新駅設置による新たな開発への
期待が大きい。恵比寿は駅ビルの商業施設が新たに開業。「飲食や生活関連で店舗のラインア
ップが充実した」（同社）
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5 千葉県が差し押さえ物件の合同公売会 千葉、市原で来月末 2016/10/22 日本経済新
聞
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千葉県と千葉、市原両市は11月22日、県税や市税の滞納者から差し押さえた不動産の合同公
売を県庁で実施する。昨年は県と千葉市が合同で開催したが、新たに市原市が加わる。合同出
品により、入札参加者を増やして落札価格を上げ、県や市の収入増につなげる狙いだ。
土地10件のほか、住宅やホテルなど土地付き建物が6件、マンションの一室が1件の計17物件
を出品する。最低入札価格にあたる「見積価額」の合計額は約3億5000万円。当日に公売保証金
を納めれば原則として誰でも入札でき、即日開札する。
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6 米エアビーアンドビー、釜石市と観光促進で覚書 2016/10/20 日本経済新聞
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民泊大手の米エアビーアンドビーは20日、岩手県釜石市と観光促進で協力する覚書を締結し
た。同社が日本の自治体と提携するのは初めて。2019年に日本で開催するラグビーＷ杯で釜石
市は試合会場となる予定で、両者で民泊を推進する。
年内は民泊の推進役などを選んだり、セミナーを開いてエアビーアンドビーへの登録を後押
ししたりする。17年3月には釜石市で開く観光体験プログラムに民泊の仕組みを採用する考えだ
。
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7 7月・不動産価格指数 マンション41カ月連続上昇 国交省 2016/10/26 朝日新聞
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国土交通省はこのほど、16年7月の不動産価格指数(住宅)をまとめた。10年平均を100とした
全国の住宅総合指数は106・7(前年同月比1・3%増)。住宅地は96・8(同2・8%減)、戸建て住宅は
99・0(同0・8%減)、マンションは128・9(同6・3%増)。マンションは13年3月分より41カ月連続
のプラスと、相変わらずの堅調ぶりを示した。
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8 公認ホームインスペクター試験、申し込み者が過去最高に 2016/10/26 朝日新聞
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日本ホームインスペクターズ協会が実施する「公認ホームインスペクター資格試験」の受験
申込者が、前年比約1.4倍の1927人(10月20日時点)に上っていることが分かった。09年の試験制
度開始以来で過去最高となった。今年5月の宅建業法一部改正による「インスペクションの説明
義務化」などが影響したと見られる。
今年の試験は11月13日(日)に行われる。
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9 天候悪化が明確に 8月全国中古マンション天気図 2016/10/26 朝日新聞
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東京カンテイがこのほど発表した9月の全国中古マンション天気図によると、9月は「晴れ」
が13から11地域に減少、「雨」が6から8地域に増加するなど天候悪化が明確になっている。特
に地方圏の下落が続き、東北、九州地方では下落県が多くなっている。
47都道府県のうち価格が下落した地域数は前月の17から24地域に増加し、全国の過半の地域
で下落となり、価格の下落傾向が顕著となっている。
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10 管理業務主任者試験の申込者数は2万254人に 2016/10/25 朝日新聞
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マンション管理業協会はこのほど、16年度管理業務主任者試験の申し込み者数を発表した。
申込者数は、2万254人で、前年度試験から63人の減少となった。
同試験の試験日は12月4日。合格発表は17年1月20日の予定。
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11 9月中古マンション売り価格 首都圏9カ月連続の上昇 東京23区は弱含み 2016/10/2
5 朝日新聞
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東京カンテイが発表した9月の中古マンション価格(70平方メートル換算、売り希望価格)によ
ると、首都圏は前月比0.3%上昇の3530万円となり、9カ月連続で上昇した。都県別に見ると東京
都は前月に上昇していたが、同0.1%のマイナスと再び上昇が一服した。東京23区は前月からマ
イナス0.3%の5264万円でわずかに下落し、6月をピークに弱含む展開となっている。神奈川県、
埼玉県では依然として緩やかな上昇傾向を示している。千葉県では、千葉市や浦安市で2～3%程
度の価格上昇を記録した影響もあり、3カ月ぶりに上昇した。
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12 全国エリアマネジメントネットワーク 福岡でシンポジウム開催 2016/10/25 朝日
新聞
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全国のエリアマネジメント団体の交流や、エリアマネジメントの普及啓発、政策提案等を行
っていくことを目的に設立された「全国エリアマネジメントネットワーク」は、11月18日(金)
にJR九州ホールで「エリアマネジメントシンポジウム2016 in 福岡」を開催する。「公共空間
の活用」をテーマに、エリアマネジメントの事業と財源の可能性についての議論など行う予定
。
問い合わせ先は事務局(担当窓口はWe Love 天神協議会 小林、西山)、Eメールerimane-fuku
oka@nnr.co.jpまで。
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13 特区民泊、「2泊3日以上」で決定 宿泊日数を緩和 2016/10/25 朝日新聞
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国家戦略特区内における民泊(特区民泊)について、政府はこれまでの「6日7泊以上」だった
宿泊日数要件を、「2泊3日以上」へと正式に閣議決定した。これに伴い、10月31日から条例を
施行し民泊の事業者募集を開始する大阪市は、早急に2泊3日以上の宿泊要件で民泊ができるよ
う条例を改正すると見込まれる。また、16年早々から特区民泊を実施している東京都大田区は
、今後2泊3日以上に条例改正するかどうかを検討するとしている。6泊7日以上という宿泊要件
が一つの大きなネックとなっていた特区民泊。今回の日数緩和により、より多くの事業者が参
入することになるのか注目される。
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14 7カ月連続でマイナス 首都圏9月の賃貸成約 アットホーム調べ 2016/10/24 朝日
新聞
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アットホームの調査によると、9月の首都圏における居住用賃貸物件成約数は1万7628件で、
前年同月比6.8%減となり、7カ月連続のマイナスとなった。3カ月連続全エリアでの減少となっ
た。新築・中古別に見ると、新築アパートの成約は同2カ月連続増加し、堅調。中でも、シング
ル向きが同2年9カ月連続増と好調に推移している。東京23区は7804件で同9.8%減。千葉県、埼
玉県、神奈川県も減少した。
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15 競売不動産取扱主任者試験、10月31日まで受け付け 2016/10/21 朝日新聞
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不動産競売流通協会は10月31日まで、「競売不動産取扱主任者」資格試験の受け付けを行っ
ている。
同資格は、不動産競売の専門家として、一般消費者に不動産競売のアドバイスやサポートが
できる必要な知識の習得を目的としたもの。昨年は1922人が受験した。
試験日時は12月4日(日)午後1時30分～3時30分。札幌、仙台、新潟、金沢、東京、名古屋、大
阪、広島、高松、福岡、那覇の全国11会場。受験費用は9500円。
試験の概要、申し込みなどについては、同協会ホームページ(http://fkr.or.jp/certificati
on/about/)を参照。
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16 「住みたい街(駅)ランキング2016」 1位は吉祥寺 長谷工アーベスト 2016/10/21
朝日新聞
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長谷工アーベストは、首都圏居住のモニターを対象に実施した、WEBアンケート形式による「
住みたい街(駅)ランキング2016」の調査結果を発表、首都圏総合で1位は吉祥寺、2位は横浜、3
位は武蔵小杉と自由が丘となった。
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17 16年度不動産鑑定士試験 103名が合格 2016/10/21 朝日新聞
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16年度の不動産鑑定士試験の合格者は103名となった。試験は8月に実施され、10月21日に発
表があったもの。今年度は600点満点中、348点以上を取得したものが合格となった。
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18 不動産実務セミナー、11月17日に全国65会場で一斉に 全宅連など 2016/10/20 朝
日新聞
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全国宅地建物取引業協会連合会(全宅連)と全国宅地建物取引業保証協会(全宅保証)は11月17
日、全国65会場で一斉に「不動産実務セミナー」を開催する。実務に則した実践的なテーマを
取り上げており、今年は「重説トラブル防止」と「不動産取引の環境変化への対応」といった
内容で講演が進められる。昨年は約4000人が受講したセミナーだ。
事前収録した講義映像を用いて実施する。弁護士の専門家、国交省担当課長、コンサルタン
トらが講師で登場する。
時間は午後1時～4時30分。受講料は宅建協会会員およびその従業者は1080円(税込)、一般消
費者などは2160円(同)。受講料は事前払い。申込期限は11月4日。会場案内や申し込みについて
は同協会ホームページ「http://www.zentaku.or.jp/public/training/seminar/2016.html」を
参照。
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19 うっかり忘れ物！ 住まいの工夫でできる防止策とは？ 2016/10/25 読売新聞
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財布、定期入れ、携帯電話、家の鍵など……つい忘れて家を出てしまうこと、ありませんか。
忘れ物はなくても、物をどこに置いたか忘れてしまって出かけ際に探すのが大変、という人も
少なくないかもしれません。そんなうっかりタイプの人が忘れ物をしなくなるようにするには
、どうすれば良いのでしょうか。物の定位置を設けるなど、住まいの工夫でできる忘れ物防止
策について紹介します。
「お出かけ動線上」に物の定位置をつくる
忘れ物を防ぐためには、「出かける前に指差し確認をする」など、意識的に気を付ける方法が
考えられますが、人によってはおっくうになって確認し忘れてしまうこともあります。
毎日、意識せずとも忘れ物を減らせるようになる、住まいの工夫や収納の工夫はあるのでしょ
うか。空間整理コンサルタントであるライフオーガナイザーの川崎朱実さんと一緒に考えてみ
ました。
まず、忘れ物が多い人には次のような特徴があります。
（1）物の置き場所・定位置が決まっていない
（2）あちこちに物をちょい置きしがち
（3）置き場所が決まっていても、そこに置かないことが多い
（4）外出時に持って行く物を確認しないことが多い
（5）外出時の持ち物が多い
忘れ物をよくする人の帰宅後の行動を観察してみると、財布はダイニングテーブルにちょい置
き、携帯電話はリビングのソファに、鍵はクローゼット近くに何となく置いてそのまま、とい
うようなことがあります。置き場所がバラバラで日によって変わることもあるため、翌日、出
かける際に持っていくのを忘れるのです。
「どこに置いてあれば忘れないか自分や家族の行動パターンや性格に合った場所を考えて、常
にそこに忘れたくない物をまとめて置くようにするのが大切です。お勧めは、出かける前に必
ず通って、目に付く場所です」（川崎さん、以下同）
「玄関」「玄関とリビングをつなぐ廊下」「リビングダイニング」といった場所に物の定位置
を決め、最初は強く意識してそこに物を置くようにすると、次第に習慣化されて無意識に定位
置化できるようになります。
「これから新築するなら、そうした“お出かけ動線”上に物の定位置を最初から設計すると良
いでしょう。新築でないならリフォームやDIYで壁面を使って邪魔にならない収納を取り付ける
のがお勧めです」
賃貸住宅の場合は、無印良品などで扱っている設置跡の目立たない壁面棚、通販サイトで扱っ
ている奥行きの浅い書棚や突っ張り棚を利用するのも良いでしょう。
「定位置で携帯電話の充電をしたいけれどコンセントがないという場合、2万～3万円で増設で
きるので、必要な人にはお勧めです」と川崎さん。増設ができない場合は、延長コードを目立
たないように配線することも考えてみましょう。なかには、モバイルバッテリーで毎日充電し
ているケースも。電源がない場所には良いかもしれません。
筆者の知人に毎日のように忘れ物をしていた人がいますが、知人の妻が忘れ物の多さを見かね
て、物（携帯電話、財布、玄関の鍵、定期入れなど）の定位置（兼携帯電話の充電場所）を玄
関のシューズクローゼット内（棚1段分）に設定しました。妻は帰宅後の夫が歩くルートを観察
し、ここなら必ず定位置として使うだろうという場所を見極めたそうです。
基本的に定位置の場所は、リビングダイニングや必ず通る玄関近くがいいのですが、携帯電話
やタブレット端末、眼鏡など、寝る前に寝室で使う頻度の高い物があるなら、寝室のドアの脇
など、必ず目に付くところにまとめて置ける場所を確保するのも良いでしょう。
ちなみに、（5）の持ち物が多い人については、「心配性な性格の方が多いですね。物が多いと
管理の手間がかかります。だからその分、忘れ物も多くなってしまうようですが、だからとい
って持ち物を減らすのは難しいようです」（川崎さん）。そうした場合は、持ち物のリスト化
（後述）で対応するのが良いようです。
川崎さんのお宅で完璧な忘れ物対策を拝見！
川崎さんは夫と子ども（4兄弟！）との家族6人暮らし。家を新築した際に、外出時に使う物や
バッグ等の置き場所も考えて設計したため、とても暮らしやすいそうです。川崎邸の工夫を紹
介します。
まず、玄関の収納には、外出時に使う物（エコバッグ、ポケットティッシュ、タオル、折り畳
み傘、学校用スリッパなど）をボックスに入れて収納しています。「靴を履いた後、『あ、忘
れた』って気付くことがあるのですが、そうなりがちな物は玄関を定位置にしました」
次に、玄関から続く廊下の途中に設けた約3畳のファミリークローゼット（家族全員の衣類を収
納）。夫は朝と夕方に、必ずここで着替えるので、バッグ置き場もここに。携帯電話の充電を
バッグに入れたままできるようにコンセントの位置を決めました。
ファミリークローゼットの向かいにはニッチ（壁の凹み）を利用した情報コーナーがあります
。学校のお知らせなどを掲示するほか、鍵や携帯電話を置く棚板やコンセント4口を設置。玄関
やリビングからすぐ近くです。
廊下の先はリビングダイニング。リビング収納を設けて川崎さんのバッグ置場にしました。「
学校の集金や町内会費の支払い、レシートの管理など、家でもお財布を出し入れすることが多
いので、過ごす時間が長いリビングに定位置があると便利です。ダイニングで宿題をする末の
息子のランドセルや学用品もここにしまっています」
忘れ物を減らす持ち物リストのつくり方
日常の持ち物に関しては定位置をつくることで忘れ物が防げるようになりますが、旅行、行楽
、社外打ち合わせなど、持って行く物がいつもと異なる場合は、やはり意識して忘れないよう
にする必要があります。
人間が同時に覚えていられる物の数は多くても7個までだそうです。持ち物が8個以上なら、持
ち物リストをつくると忘れ物防止に役立ちます。持ち物がさらに多い際には、下記のようにカ
テゴリー別にリスト化すれば把握しやすいです。
［2泊以上の旅行の場合］
●重要な必携物 → 財布、携帯電話、新幹線のチケット、玄関の鍵、保険証……etc
●衣類 → トップス◯着、ボトムス◯着、靴下◯足……etc
●身支度用品 → 洗顔セット、化粧品、ヘアブラシ……etc
●あると良い物 → 飲み物、文庫本、ウェットティッシュ、薬……etc
川崎さんによると、人は「文字」で物を認知しやすいタイプと、「画像」で認知しやすいタイ
プに分かれるそうです。箇条書きにする、写真を撮るなどして、自分が認知しやすい方法でリ
ストをつくりましょう。
バッグの中身が多い人や、毎日のようにバッグを変えるような人の場合も、リスト化して何を
持っているのか把握しておくと、忘れ物対策になります。「バッグの中が小物でごちゃごちゃ
しているなら、中身の見えるメッシュバッグを使ったり、日によって使うバッグが違う人は、
バッグインバッグを使うと物の入れ替えが簡単で、忘れ物対策になるのではないでしょうか」
ほかに、その日だけ確実に持って行かなければならない物（例：期日の迫った振込用紙、使用
日限定のサービス券など）があるなら、それを玄関ドアに貼り付けたり、ドアノブにぶら下げ
たり、靴の中に入れておくという方法も。あれこれ工夫することで、忘れ物を防ぎましょう。
実は筆者も忘れ物をしがちなタイプ。家族から「出かけるときは常に指差し確認を」と言われ
ますが、なかなか実践できていません。私の場合は定位置を決めて、さらに物を文字でリスト
アップして「見える化」することで、忘れ物頻度を減らしています。
指差し確認ができる人もいれば、そうでない人もいます。意識して能動的にやらなくてはなら
ないことは、人によって向き不向きがあるものです。だから意識せずに持ち物が自然に確認で
きる「物の定位置化」は忘れ物が多い人にはお勧めの方法だと感じました。
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20 HEMS（ヘムス）ってなんですか？ 普及しないのはなぜ？ 2016/10/24 読売新聞
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HEMSという言葉を見聞きしたことのある人は多いかもしれないが、「一時期に比べて目にしな
くなった」と感じている人も少なくないのでは？ HEMSとは何か。最近、あまり注目されなくな
っているのはなぜなのか。
国の目標は2030年に全世帯をHEMS化
HEMSとは、Home Energy Management System（ホームエネルギーマネジメントシステム）の略で
、「ヘムス」と呼ばれている。エアコンや照明、家電などを有線や無線でつなぎ、使用してい
る電力をモニターなどで「見える化」するシステムのことだ。モニターやスマホなどからエア
コンや照明などの電気機器の電源をON・OFFしたり、エアコンの設定温度を変えたりといった制
御も可能になる。
住宅にHEMSを導入すると、節電効果が期待できる。家で使っている電力がリアルタイムで見え
るようになれば、無駄な照明を落としたり、電気を使い過ぎないよう気を付けたりしたくなる
からだ。HEMSには太陽光発電や蓄電池もつなげられるので、エネルギーをつくったり貯めたり
することで、さらに省エネ効果が高まるだろう。
事は家庭内の節電だけにとどまらず、地球全体の温暖化対策にもおよぶ。日本はCO2など温暖化
ガスの排出量を2030年に2013年比で26％削減する目標を掲げているが、達成するには家庭部門
で約40％も削減しなければならない。そこで国では2030年までに全世帯（5000万世帯）にHEMS
を普及させる目標を打ち出しているのだ。
大規模なCEMSやAEMSのカギを握るスマートメーター
HEMSが注目され始めた背景には、東日本大震災で首都圏などの電力供給が不安定になり、計画
停電を余儀なくされた経験もある。HEMSを導入した住宅をネットでつなげれば、太陽光発電で
余った電力を足りないところに融通するなど、地域ごとで大規模にまとめてエネルギーを制御
することが可能だ。それにより電力供給を安定化させたり、大幅な省エネを実現できると考え
られている。
こうした地域ごとエネルギーを制御するシステムをCEMS（Community Energy Management Syste
m、セムス）やAEMS（Area Energy Management System、エムスまたはエイムス）などと呼ぶ。
そのカギを握るのが、各家庭に設置されるスマートメーターだ。
スマートメーターとは家庭の電力消費量を自動で検針できるようにする、ネットにつながった
メーターのこと。HEMSとスマートメーターをセットにすることで、CEMSやAEMSが実現するとい
うわけ。現在、地域の電力会社が各家庭のメーターをスマートメーターに取り換える作業を進
めており、2024年にはほぼすべての世帯に設置される見通しとなっている。
ZEHの普及で注文住宅はHEMS化が前進
さてそれではHEMSは普及しているのだろうか。経産省によると2013年時点の普及率はわずか0.2
％だったそうだが、その後は一戸建ての注文住宅を中心に導入が進んでいるようだ。
というのも、国がZEH（ゼッチ）の普及に力を入れているからだ。ZEHとはネット・ゼロ・エネ
ルギー・ハウスの略で、太陽光発電などでつくるエネルギーが消費するエネルギーを上回り、
差し引きゼロ以下になる住宅のこと。2020年までに新築戸建住宅の半数以上をZEHにする目標を
掲げ、補助金などで推進しているところだ。ZEHを建てるのにHEMSは必須条件ではないが、導入
するケースが多いという。
国の意向を受け、大手住宅メーカーを中心にHEMS付きのZEHを手掛けるケースが増えている。だ
が、中小の工務店まではなかなか浸透していないのが現状だ。コストが優先される建売住宅で
も、HEMSやZEHを導入する物件は多くはない。
物件価格の高騰でマンションのMEMS化にブレーキ
マンションはどうかというと、そもそもZEHの対象にはなっていない。というのも、マンション
は屋上の面積が限られるので、全戸分の太陽光パネルを搭載するのが難しく、エネルギー消費
をゼロにするのが困難だからだ。
それでもHEMSについては東日本大震災以降、首都圏などで導入する分譲マンションが登場して
きた。マンションの各住戸にHEMSを設置し、スマートメーターを通じてネット化。太陽光発電
を付けた共用部分の電力とともに、マンション全体のエネルギーを管理するシステムだ。こう
したシステムをMEMS（Mansion Energy Management System、メムス）と呼ぶ。
MEMSが登場してきたのは、経産省が2013年度からスマートマンション導入加速化推進事業とし
て、デベロッパーへの補助金を交付し始めたためだ。併せてスマートマンション認定制度を立
ち上げ、MEMSを導入するマンションがロゴマークを付けられるようにした。同年度末には全国
で941棟、約10万8000戸の補助金交付申請があるなど盛り上がりを見せた。
だが、補助金事業が2015年度で打ち切られたこともあり、最近はMEMSを導入するマンションが
伸び悩んでいる。認定制度は民間のスマートマンション推進協議会に引き継がれたが、2015年8
月からの1年間で認定されたマンションは12件。その多くは中部圏や地方の物件だ。特に物件価
格が高騰している首都圏では、コストがかかるMEMSの導入を見合わせるケースが多くなってい
るようだ。
消費者の関心が盛り上がらないのが最大のネック？
一戸建て・マンションとも普及には課題の残るHEMSやMEMSだが、最大のネックは消費者の関心
が今一つ高まらないことだという説もある。せっかく自宅にHEMSを導入しても、モニターをチ
ェックして節電に励むのは最初のうちだけで、やがて宝の持ち腐れになってしまうケースも少
なくないとか。
だが、HEMSを開発するメーカーでは機器の改善を進めている。最近はAIやIoTの技術を応用し、
居住者がチェックしなくても自動で機器を制御できるシステムも登場しているのだ。
「現状では各メーカーが自社製品のみを対象としているケースが大半ですが、HEMSにおける公
知な標準インターフェース(同じ“ことば”)として規格を統一し、他社の製品もつなげられる
ようにする動きも出ています。HEMSで機器をコントロールする技術が進めば、普及が進むでし
ょう」（住宅生産団体連合会 住宅性能部長・里仁さん）
いずれスマートメーターが全世帯に設置され、機器のコストダウンが進めば、国がめざす「全
世帯HEMS化」も遠からず実現するかもしれない。将来に備えて、これから家を買ったりリフォ
ームするならHEMSの導入も検討しておくといいかも。
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21 民泊サービス解禁でウチのマンションはどうなる？ 2016/10/24 読売新聞
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民泊サービスが解禁される可能性が高まってきた。サービスが解禁されると、持っている空き
マンションを活用できるようになるのか。あるいは自宅のマンションに見知らぬ人が出入りす
るようになるのだろうか。
原則として旅館業法の許可が必要になる
民泊サービスとは自宅の一部や空き家などを活用して、旅行者などに宿泊サービスを提供する
こと。急増する訪日外国人観光客の宿泊先確保や、同じく増え続ける空き家対策としての活用
が期待されているところだ。
ただし、今すぐ民泊サービスを始めようと思ってもハードルが高い。まず、原則として旅館業
法の許可を得る必要がある。規制の内容が2016年4月に緩和され、宿泊者数が10人未満の場合は
フロントを設置しなくてよいことになったが、そもそも建築基準法上の用途地域が住居専用地
域の場合は原則として旅館業を営むことができないのだ。
個人が旅館業法の許可をとって民泊サービスを営業するのは、あまり現実的ではないだろう。
世の中には旅館業の許可を取らずにサービスを提供する「ヤミ民泊」が横行しているという話
も聞くが、都内で無許可営業していた男性が逮捕された例もある。
特区民泊の最大のネックは滞在期間の制限
では個人が合法的に民泊サービスを営むのは無理かというと、方法はある。それが国家戦略特
区での民泊、いわゆる「特区民泊」だ。これは国が定めた国家戦略特区内で提供する民泊サー
ビスのことで、旅館業法による許可は必要ない。
現状では東京都大田区と大阪府で特区民泊が可能となっているが、大阪府の中でも市によって
できるところとできないところがある。大阪市は2016年10月から条例を施行し、特区民泊が可
能になる。このほか千葉市や北九州市でも特区民泊を可能とする条例を制定する見通しだ。
特区民泊により個人の民泊サービスに道が開けたわけだが、実際に認定されたケースは今のと
ころ大田区が24施設、大阪府が4施設にとどまる（2016年9月時点）。普及が進まない最大の理
由は滞在期間が6泊7日以上に制限されているためだ。最低でも1週間泊まらなければならないと
いうのでは、外国人旅行者などのニーズに合いにくい。
この点は国も承知しており、このほど国家戦略特区諮問会議が2泊3日以上に短縮することを決
めた。近くルールが改正される予定だ。
全面解禁に向けた特区新法は年明け以降に先送り
特区民泊の滞在期間が短縮されれば普及に弾みがつきそうだが、そもそも国家戦略特区に指定
された地域しか対象にならないというのが大前提となる。そこでもう一つの注目される動きが
、民泊サービスを全面解禁するための新法（民泊新法）だ。
政府の規制改革会議が2016年5月にまとめた答申では、住宅地も含めて届け出制で民泊サービス
を可能にする枠組みが示された。物件を利用者に仲介する事業者の登録や住宅の管理者の登録
のほか、苦情への対応措置なども求める内容だ。
新法の法案は開会中の臨時国会にも提出されるかとみられていたが、見送られた。というのも
、年間の営業日数の上限について関係業界の意見が割れているためだ。規制改革会議では「180
日以下の範囲内」としていたが、経営への影響を警戒する旅館業界は自治体が条例で決められ
るよう求めている。一方、民泊ビジネスへの参入をうかがう不動産業界はなるべく長い営業日
数を確保したい考えだ。2017年の年明けからの通常国会に法案が提出できるかどうか、動向が
注目される。
マンション管理規約で民泊を禁止する動きも
いよいよ解禁が間近に迫りつつある民泊サービスだが、解禁されればすぐに個人でも始められ
るかというと、そうもいかない。マンションの場合は「管理規約に違反していないこと」とい
う条件が付くからだ。
民泊がマンションの管理規約に違反するかどうかの問題も一筋縄ではいかない。ヤミ民泊が問
題視され始めるなか、マンションによっては管理規約を改正して明確に禁止するケースも出た
。自社が分譲するマンションの管理規約で、あらかじめ民泊を禁止する項目を盛り込む考えを
示すデベロッパーも現れている。
国土交通省が管理規約のお手本として示しているマンション標準管理規約では、「専有部分を
専ら住宅として使用するものとし、他の用途に供してはならない」としている。そのため2015
年12月の石井啓一大臣の会見では、特区民泊について「実施する場合は管理規約の改正が必要
になる」との見解を示した。
だが一方で、国家戦略特区ワーキンググループの有識者委員からは「特区民泊は標準管理規約
上の住宅に含まれるとすべき」との異論も出た。そのためこの点についてはあいまいなままに
なっており、マンション管理業協会が「民泊を禁止または容認する場合の管理規約の例を作成
・公表してほしい」と国土交通省に要望するなど、目下の課題となっている。
このように現状は民泊サービスを巡ってルール整備がまさに進められている段階といえる。自
分たちのマンションがヤミ民泊の巣窟になるのではと心配な人も、民泊ビジネスで一山当てよ
うと目論んでいる人も、国が結論を出すまでもう少し待ったほうが賢明かもしれない。
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22 アパート外廊下の床が抜けて大怪我！ キケンな状態の見分け方は？ 2016/10/24 読
売新聞
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10月6日、北海道のアパートでとある事件が起きた。それは、住人の自殺をとめようと警察官が
説得にあたっていたところ、なんと共用廊下の床が抜けてしまい、骨折をしてしまったという
もの。怪我人がいるので不謹慎だとは思うのだが、なんともコントのようなこの話、ネット上
で話題になっていた。では、アパートで「床抜け」が起きそうな物件とは？危ない「サイン」
をプロに聞いてみた。
廊下の床崩落事件にネット上では「ドリフかっ」とツッコミ多数
事件のあらましを報道から振り返ってみよう。10月6日の午後、北海道函館市のアパートで暮ら
す住民が自殺を試みているという110番通報があり、6人の警察官が駆けつけて思いとどまるよ
う、説得にあたっていた。すると、アパートの2階の廊下通路の一部が突然崩落し、警察官の男
女6人が約3メートル下の地面に落下。自殺を図ろうとした住民は別の警察官に無事保護された
というが、警察官2人は足の骨を折る大けがを負ってしまったという。
このニュース、ネット上でも大盛り上がりで、
「想像するだけで笑えるw」
「絶対に笑ってはいけない警察24時じゃん」
「騒動に驚いて自殺やめたパターンならある意味成功」
「これには自殺しようとした人も苦笑い」
「ドリフだな」
「きっと6人が廊下に侵入した時点ではまだ大丈夫で、そのうち１人の鼻がムズかゆくなって『
へっきし！！』ってくしゃみした直後に崩壊したんだろうな 」
とコメントが殺到。今回の事件はまさに「ドリフ」や「笑ってはいけない」というコントを地
でいくような展開だが、実際に床抜けや手すりが崩落する事件は、身近に起きている。笑い話
だけでは済まされないのだ。
というのも、今年、消費者庁が賃貸物件では、生命身体に危害を及ぼす不具合が発生している
として、注意喚起を行っている。消費者庁に寄せられた不具合情報（653件）のうち、外階段で
の不具合は20件。消費者庁に寄せられた不具合なので、発覚していないだけで、実際にはもっ
と発生しているのかもしれない。
崩壊寸前のアパート階段・廊下、実は珍しくない？
「崩壊する寸前の外階段なら何度も見ています。ご相談をいただき、調査をした現場で、崩落
の危険がある階段は月に1件くらい。町を歩いていて『あ……危ない』と感じるのを含めると月
5件くらいは見かけます」と話してくれたのは、アパートなどの鉄骨・鉄板の延命補修工事、塗
装工事や耐水工事を手掛ける横山鉄工所の横山文人さん。
また、上り下りするたびに階段本体がグラグラ揺れる、段板の一部が外れていて、そこを飛ば
して上り下りする人がいる、鉄骨補強の打ち合わせ中に鉄骨がミシミシという音をたてるなど
、崩落までいかなくとも実にさまざまな現場があるとか。あわせて、大家さんもどこに相談し
たらいいのか困っていた、DIYで補修できたと思っていてもできていなかった、なんて人も多い
のだそう。
では、床抜け・廊下抜けレベルの「本当に危ない箇所」、素人でも見分ける方法はあるのだろ
うか。
「鉄骨廊下の健康状態についての見極めは、『胴差し鉄骨』のサビ状況を確認すると良いでし
ょう。胴差し鉄骨というのは、廊下の外周を構成する鉄骨で、この部分の強度が落ちると、廊
下の床面を支えることができなくなり、床抜けのような事故につながります。また、階段部分
ならササラ桁の鉄骨のサビにも注目してください」（横山さん）
こうした鉄骨や鉄板の傷みの原因は主に、雨水。コンクリート部分などにヒビが入って劣化す
ることで、骨組みとなる鉄骨強度が傷んでしまう。あわせて、床面の防水がしっかりなされて
いるかを確認してほしいとアドバイスしてくれた。
鉄骨や鉄筋・コンクリートなどは、雨風にさらされて経年とともにダメージをうけるが、適切
なメンテナンスをすれば長持ちする。物件を見るときには、お部屋だけでなく、共用階段や廊
下の傷み具合・メンテナンス状況にも注意しながら、見学してほしい。
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23 1年住んで分かった 注文住宅の「成功」と「失敗」リアルな声 2016/10/21 読売新
聞
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しっかり計画を練って建てた理想のわが家。でもいざ住んでみると、「当初の思惑とは違った
」ことが起こりがち。「こうすればよかった」という失敗もあるし、「思ったよりずっとよか
った」という成功もある。そこで、実際に1年住んでわかった先輩たちのリアルな声を紹介。失
敗しない家のつくり方を学ぼう。
思い描いていた通りになって満足！「成功」の声
●リビングが広くなった
リビングを吹抜けで2階とつなげ、さらにデッキにもつなげて広くしました。デッキに出て、お
茶などを楽しむ時間をもてるのが幸せです。（山梨県・女性・51歳）
●家具を買わなくて済んだ
リビングの壁に、造作で大収納のテレビボードを導入しました。新たに家具を買わずに済み、
リビングも思った以上に広く使えています。（岐阜県・男性・47歳）
●開放感のあるお風呂に
２階の浴室の前にバルコニーを設置。バルコニーの手すり壁が目隠しになり、浴室の窓を大き
くできました。半露天風呂的に楽しんでます。（東京都・女性・51歳）
●玄関で汚れをすぐに落とせる
シューズインクロゼットに手洗い場を併設しました。外で遊んだ子どもが帰ってきたときに、
玄関で汚れを落とせるのがいいです。（神奈川県・男性・48歳）
建てているときには気付かなかった……。「失敗」の声
●玄関の目の前に道路が……
玄関の扉を開けたらすぐに道路で、信号待ちの車から家の中が丸見えになってしまいます。玄
関の位置をずらせばよかった……。（大阪府・女性・31歳）
●高い位置の窓が掃除できない
リビングを吹抜けにして高い位置に窓をつけたら、手が届かず、掃除ができません。今度ハシ
ゴを買わなくっちゃ……。（神奈川県・女性・50歳）
●WICが広すぎた
主寝室のウォークインクロゼットを5.5畳と広めにとりました。でも結局デッドスペースが多く
、壁面収納の方がよかったかも。（奈良県・女性・30歳
●コンセントの位置が不便
コンセントの位置が使いやすい位置になく、延長コードを使っている状態です。事前に図面で
ちゃんと位置を確認しておけばよかった。（大阪府・男性・31歳）
建てる前の思惑通りに空間が使えて満足している「成功」の声に対して、設計段階では気付か
なかったことや、希望を叶えたはずなのに思わぬ“落とし穴”があった「失敗」の声。実際に
住んでみないと分からないことも多いが、「失敗」がひとつでも少なくなるよう、先輩の声を
参考にしてみてほしい。
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24 「新橋」まで30分以内・家賃相場が安い駅ランキング 2016/10/20 読売新聞
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1872年開業の歴史を持つ新橋駅の一帯にはさまざまな企業がオフィスを構え、庶民的な料金の
飲食店も軒を連ねている。JR各線に加え地下鉄も通るため、周辺駅からの乗り換えついでに降
り立って、仕事帰りの一杯を楽しむ会社員の姿も新橋では見慣れた光景だろう。今回はそんな
サラリーマンの聖地として知られる新橋駅まで、30分以内でアクセスできる家賃相場が安い駅
を調査。通勤に、そして仕事帰りの寄り道にも便利な駅のトップ15を紹介しよう。●新橋駅ま
で30分以内の家賃相場が安い駅TOP15
順位／駅名／家賃相場（沿線／所在地／新橋駅までの所要時間／乗り換え回数）
1位 市川 6.20万円（JR総武線／千葉県市川市／約24分／0回）
2位 葛西臨海公園 6.43万円（JR京葉線／東京都江戸川区／約26分／1回）
2位 本八幡 6.43万円（JR総武線／千葉県市川市／約29分／1回）
4位 綾瀬 6.47万円（JR常磐線／東京都足立区／約30分／1回）
5位 舞浜 6.49万円（JR京葉線／千葉県浦安市／約29分／1回）
6位 浦安 6.62万円（東京メトロ東西線／千葉県浦安市／約30分／1回）
7位 川口 6.65万円（JR京浜東北線／埼玉県川口市／約29分／1回）
8位 船橋 6.69万円（JR総武線／千葉県船橋市／約30分／0回）
9位 新子安 6.83万円（JR京浜東北線／神奈川県横浜市／約28分／1回）
10位 青砥 6.93万円（京成押上線／東京都葛飾区／約26分／0回）
11位 小岩 6.94万円（JR総武線／東京都江戸川区／約24分／1回）
12位 新小岩 7.01万円（JR総武線／東京都葛飾区／約18分／0回）
13位 葛西 7.02万円（東京メトロ東西線／東京都江戸川区／約27分／1回）
14位 国道 7.04万円（JR鶴見線／神奈川県横浜市／約29分／2回）
15位 鹿島田 7.07万円（JR南武線／神奈川県川崎市／約27分／1回）
1位は千葉県・市川駅。2位には再開発で注目度上昇中の駅も
東海道線や山手線といったJR各線をはじめ、新橋駅には東京メトロ銀座線、都営地下鉄浅草線
も通りさまざまな方面からアクセスしやすい。そのため銀座や日比谷、虎ノ門に囲まれた都心
・港区に位置しながらも、「30分以内」という条件のランキングにもかかわらず都内はもちろ
ん、千葉、埼玉、神奈川各県の駅がトップ15入りしている。
そんななか、1位になったのは千葉県市川市に位置する市川駅。JR横須賀線に直通のJR総武線快
速を利用すると、乗り換えなしで新橋駅まで約24分という好アクセスで、家賃相場は6.20万円
。高度成長期以降、住宅地として開発されてきただけあり、駅周辺にはスーパーをはじめ暮ら
しを支える商業施設が充実。賃貸物件数も数多く、ひとり暮らしからファミリー層まで好みの
住まいが探しやすいだろう。
2位のJR総武線・本八幡（もとやわた）駅も千葉県市川市で、1位の市川駅の隣接駅だ。都営新
宿線の停車駅でもあり、5分ほど歩けば京成本線・京成八幡駅も利用できる。本八幡駅と京成八
幡駅の間は近年、再開発が行われ、2015年には巨大複合施設「ターミナルシティー本八幡」の
商業棟もオープン。「これから人気が出そうだと思う郊外（東京23区以外）の街（駅）ランキ
ング」の2016年版（リクルート住まいカンパニー調べ）でも、9位にランクインしている。本八
幡の情報はこちらの記事で詳しく紹介しているのでチェックしてほしい。
新橋駅の北・東・南の各方面にある1都3県がトップ15にひしめく
トップ15の大半は新橋駅から見て東側のエリアだが、7位のJR京浜東北線・川口駅は新橋駅の北
側。埼玉県川口市に位置し、途中で快速に乗り換えると新橋まで約29分で行ける。埼玉県内で
は大宮や浦和に次ぐ主要駅であり、東京に近いベッドタウンとしても人気。駅周辺には市立図
書館や行政センターなど市の施設が集まっている。百貨店の「そごう川口店」をはじめ大型商
業ビルも立ち並び、休日にわざわざ遠出しなくても駅前でショッピングが楽しめる点も魅力だ
。
新橋駅の南側にある駅としては、9位・14位・15位にランクインした神奈川県の駅が当てはまる
。そのうち9位のJR京浜東北線・新子安駅は、横浜駅まで２駅という便利なロケーションながら
家賃相場は6万円台。また、新子安駅から2分も歩くと京急本線・京急新子安駅があるため、地
域住民は行き先に応じて２路線を利用できる。駅の南側は工場や倉庫、横浜港があり、住宅地
は駅北側。駅前には住宅棟や商業棟からなる「オルトヨコハマ」、その先に駅前広場を挟んで
小学校や住宅地が広がる。
東京の東側にある新橋駅から西方面へと進んでも、しばらくは家賃相場が高い都心の街が続く
ことになる。そのため、今回の調査では新橋駅の西側にある駅はトップ15入りを逃した。しか
し北・東・南の各方面からは家賃が7万円台前半で収まる、路線もさまざまな駅がランクイン。
いまの住まいから少し移動するだけで、新橋駅にアクセスしやすい駅もあるかもしれないので
、もう一度トップ15の顔ぶれをチェックしてみては？
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25 「省エネ住宅」って何？どんな特典が受けられる？ 2016/10/20 読売新聞
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省エネが注目されるようになって久しいが、「省エネ住宅」というのも数多く登場している。
いろいろな省エネ基準があったり、低炭素やゼロエネルギーといった表現もあったり、優遇を
受けられる省エネ住宅があったりで、どこがどう違うのかよく分からないという人も多いので
はないか。そこで省エネ住宅について、整理してみようと思う。
基本となるのは、国が定める「省エネ基準」
省エネ住宅について整理しようと思い、国土交通省に取材をお願いし、住宅局住宅生産化建築
環境企画室の課長補佐の川田昌樹さんに話を伺った。省エネ住宅を見るうえで基本となるのは
、国が定める「省エネ基準」だという。
省エネ基準は、「エネルギーの使用の合理化に関する法律（省エネ法）」の制定に対応して、
昭和55（1980）年に制定された。以降、平成4（1992）年、平成11（1999）年に改正され、その
内容を強化してきた。このため、昭和55年の省エネ基準を「旧省エネ基準」、平成4年を「新省
エネ基準」、平成11年を「次世代省エネ基準」といった呼び方もしている。
どのように強化されてきたかというと、「外皮」といわれる、外壁や屋根、天井、床、窓など
の住宅を包む部分について、断熱性能を高めるようにレベルが上がってきた。具体的な違いは
、専門的で複雑なのでここでは省くが、国土交通省がそれぞれの省エネ基準で年間暖冷房エネ
ルギー消費量を試算した結果、画像１のようになった。
さらに、平成25（2013）年に省エネ基準が改正された。外皮の断熱性の水準は平成11年の水準
と同様ではあるが、評価方法が変わったのが大きな特徴だという。外皮だけでなく、冷暖房設
備や給湯器、照明など住宅全体で消費するエネルギーの量を総合的に評価できるように「一次
エネルギー消費量※」の基準が追加されたからだ。
※住宅で使用する電気、灯油、都市ガスなど（二次エネルギー）を石油、石炭、天然ガスなど
（一次エネルギー）に換算してどれくらい消費したかを表すもの
一方、平成11年には「住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）」の制定に対応して、
「住宅性能表示制度」が誕生した。住宅の性能を統一基準で評価しようというもので、10分野
（新築の場合）のモノサシで測るもの。その1分野に省エネ性能がある。
省エネ性能の評価ルールは、これまでの省エネ基準に準じている。平成25年の改正に応じて、
外皮のモノサシとなる「断熱等性能等級」と一次エネルギー消費量のモノサシとなる「一次エ
ネルギー消費量等級」に分かれるようになった。これらの関係が分かってくると、省エネ住宅
といわれるものの違いが分かってくる。
省エネ住宅の要件になる「住宅性能表示制度」と「省エネ基準」の関係性
省エネ基準と住宅性能表示制度の等級との関係性を表にしたのが、画像2だ。
自分が取得しようとしている住宅の省エネ性能を知りたい場合は、どの時点の省エネ基準に適
合しているのか、住宅性能表示制度を利用した評価書を取得している場合はどんな等級になっ
ているかを目安にするとよいだろう。
省エネ性能が高い住宅の場合、特典がつくことも見逃せない。
例えば、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携する全期間固定型の住宅ローンの【フラット3
5】が利用できる条件のなかに、省エネ性能が盛り込まれている。【フラット35】を利用するに
は、少なくとも昭和55年の省エネ基準の断熱性能を満たしていることが求められる。さらに、
平成25年の省エネ基準を満たしていれば（断熱等性能等級4または一次エネルギー消費量等級4
）であれば【フラット35】SのBプラン（当初5年間、金利が0.3％引き下げられる）が利用でき
、一次エネルギー消費量等級5であれば、【フラット35】SのAプラン（当初10年間、金利が0.3
％引き下げられる）が利用できるといった具合だ。
なお、中古住宅についても【フラット35】や【フラット35】Sが利用できる。新築とは条件が異
なるので、確認をしてほしい。
ほかにも特典はある。親や祖父母から住宅取得のために贈与を受けた場合に、贈与税が一定額
まで非課税になる制度があるが、「良質な住宅であれば非課税枠を500万円上乗せできる」こと
になっている。この良質な住宅の要件はいくつかあるが、省エネ性能では、断熱等性能等級4ま
たは一次エネルギー消費量等級4以上の省エネ性能が求められている。
優遇を受けられる「省エネ住宅」には、どんなものがある？
高い省エネ性能を求めた住宅の一つが「低炭素住宅」。その名のとおり、二酸化炭素の排出を
抑制する住宅だ。政府が推し進めているので、認定される基準を満たせば優遇が多くなってい
る。同じように優遇されるものとして「長期優良住宅」がある。こちらも一定の省エネ性能も
求められるが、長期にわたって使用できることを認定するものなので、多様な高い性能を満た
す必要がある。
○低炭素住宅
認定要件：断熱等性能等級4＋一次エネルギー消費量等級5（平成25年の省エネ基準の一次エネ
ルギー消費量が1割以上削減）に加え、HEMSの導入や節水対策など一定の措置が必要
優遇内容：
・【フラット35】SのAプランの利用可能
・「住宅ローン減税」の対象となる住宅ローンの限度額（4000万円まで）の引き上げ（5000万
円まで）
・所得税の特別控除(低炭素住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除)
・登録免許税の税率の引き下げ
○長期優良住宅
認定要件：建物の基本構造部の耐久性や更新性、一定の面積、定期的な補修やメンテナンスの
計画の策定などに加え、断熱等性能等級4の省エネ性能
優遇内容：
・【フラット35】SのAプランの利用可能
・「住宅ローン減税」の対象となる住宅ローンの限度額（4000万円まで）の引き上げ（5000万
円まで）
・所得税の特別控除(長期優良住宅の新築等をした場合の所得税額の特別控除)
・登録免許税の税率の引き下げ
・不動産取得税の課税標準の特例
・固定資産税の新築家屋の税額軽減の期間延長
注目を集める「ZEH」、「スマートハウス」とは？
一戸建ての新築住宅では、「ZEH（ネット・ゼロ・エネルギー・ハウス）」や「スマートハウス
」が注目を集めている。前者は太陽光発電などで創出したエネルギー量と住宅内で消費するエ
ネルギー量が年間でおおむねゼロまたはプラスになる住宅、後者はエネルギーをコントロール
するシステムを活用して見える化や自動制御をする住宅。
いずれも、住宅の高い省エネ性能に加え、エネルギーを創出したりコントロールしたりする設
備等が求められるが、明確な基準というものはない。ただし、年度ごとに予算をつけて国土交
通省や経済産業省がZEHを支援する事業に認められれば一定の補助金を受けられたり、蓄電設備
等の設備に対する補助金を受けられたりする場合もある。もちろん、低炭素住宅などの適用要
件を満たせば、その優遇は受けられる。
また、住宅を「省エネリフォーム」した場合には、所得税の減税や固定資産税の減額の特典が
ある。こちらは、窓の省エネ性を上げることを基本としている。まずは比較的手を付けやすい
、窓の改修工事から支援をしようということだろう。
10月11日から始まった「エコ住宅」、「エコリフォーム」とは？
平成28年第2次補正予算が10月11日に成立し、「住宅ストック循環支援事業」の実施が決まった
。この支援事業にも、エコ住宅やエコリフォームに対する支援制度があるので、抜粋して紹介
しておこう。
○住宅ストック循環支援事業のエコ住宅（建て替え）
認定要件：耐震性が低い住宅を取り壊して、定められたエコ住宅をマイホームとして建築する
（工事着手が10月11日以降）場合に適用。非木造住宅は「一次エネルギー消費量等級５」、木
造住宅は「断熱等性能等級４」または「一次エネルギー消費量等級4」などの必要がある。
優遇内容：補助金30万円
○住宅ストック循環支援事業のエコリフォーム
認定要件：窓やドア、外壁や屋根・天井、床の断熱改修やエコ住宅設備の設置など、省エネ性
を高めるリフォームを実施（工事着手が10月11日以降）する場合に適用。ただし、リフォーム
後の住宅に一定の耐震性が必要となる。
優遇内容：工事の内容に応じて30万円を限度に補助金を受け取れる。ただし、耐震改修を行う
場合は45万円が限度。
※ほかに、40歳未満の人が中古住宅の取得と併せてエコリフォームを行う場合は、補助金の限
度額は50万円（耐震改修を行う場合は65万円）制度もある
かつて実施されていた住宅エコポイントにかなり近い条件設定になっているが、ポイントでは
なく補助金がでること、エコ住宅は建て替えが条件に、エコリフォームは耐震性の確保が条件
になっていることなどが大きな違いだ。
住宅ストック循環支援事業については、筆者の記事「平成28年度第2次補正予算成立。住宅の補
助金はどうなった？」で詳しく説明しているので参照してほしい。
平成25年の省エネ基準を住宅でも義務化しよう、という動きがある。政府は2020年までに、住
宅の規模に応じて段階的に進めようとしている。また、住宅の省エネ性を★の数で表示する「
住宅版BELS」といったものもスタートしている。住宅の省エネ性能を上げることで、冷暖房の
効率が上がり、快適に暮らせるというだけでなく、金利の引き下げや減税額の拡充といった特
典が受けられる場合もあるので、特典の内容と条件などを押さえておくとよいだろう。
省エネは、国が力を入れている政策だけに、これからも動向に注目していきたいものだ。
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26 千代田化工 プラント設計にＣＧやＶＲ活用 2016/10/26 日経産業新聞
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千代田化工建設はプラントの設計や受注活動に３次元（３Ｄ）のＣＧ（コンピューターグラ
フィックス）やＶＲ（仮想現実）を活用する取り組みを本格的に始める。既存プラントの改修
案件を主な対象とし、仕上がりが一目で把握できるようにする。顧客が迅速に投資判断できる
だけでなく、設計の不備を防ぎ工期の短縮やコスト低減にもつなげられるとみる。
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27 ゲルマニウムで光10倍、東京都市大が発光素子 2016/10/25 日経産業新聞
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東京都市大学の徐学俊講師らの研究グループは、ゲルマニウムを微細加工した発光素子を開
発した。光を反射させる鏡の役割をする「分布ブラッグ反射鏡」を、従来のシリコンに代えて
ゲルマニウムで作製し、光の強さを10倍以上に強めた。プロセッサー中の信号のやりとりを電
気から光に変えることを可能にする成果で、大規模集積回路（ＬＳＩ）の高速化や低消費電力
化が期待できる。
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28 住友林業ホームテック 腐朽範囲を正確に診断 2016/10/21 日経産業新聞
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リフォームの住友林業ホームテック（東京・千代田、光吉敏郎社長）は木造住宅の耐震改修
用に、大工の経験が浅くても柱やはりの腐朽範囲を正確に見極められる劣化診断器を開発した
。同時に、腐った部分に木材を継ぎ足す作業時間を3割減らす工法も生み出した。熊本地震以降
に再び高まっている耐震改修の需要取り込みに生かす。