住宅関連新聞記事ダイジェスト No.700 2017/08/31～2017/09/06
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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.700 2017/08/31～2017/09/06
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―*―*―* ＭＥＮＵ *―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 １億円超の邸宅建設 VRで「イメージギャップ」解消
2 高台でも浸水の恐れ ゲリラ豪雨で排水追いつかず
3 阪神大震災で被災者に貸し付け、未返済分を神戸市が免除
4 岩盤改革再始動、許されぬ停滞 成長底上げへ正念場
5 人工光合成 革新の種に 大阪市立大（解剖 先端研究所）
6 越前和紙メーカー、漆喰使った和紙壁紙 関西ペイントと事業化へ
7 火災警報器の設置率81％ ６月時点、頭打ちに
8 地震保険料、リスクに応じ見直し 負担増の地域多く
9 京都市、民泊で独自の条例制定へ ９月にも有識者で検討会議
10 住宅ローン金利、大手４行が下げ ９月、長期金利低下で
11 ７月新設住宅着工、貸家は3.7％減で２カ月連続マイナス
12 三井住友信託銀の住宅ローン金利、前月から据え置き ９月分
13 ７月の新設住宅着工、前年比2.3％減 アパート建設に一服感
14 首都圏新築マンション 年収の10.68倍
15 民泊条例案で営業日数制限 道有識者会議
【朝日新聞】
16 AI搭載した新HEMSサービス販売開始 日本住宅サービス
17 10月は「住生活月間」 国交省
18 「住まいの情報館」16日リニューアルオープン ハウスクエア横浜
19 管理物件のシニアサービス成約好調 ニッショー
20 遺品整理事業者検索サイトを提供開始 ライフルシニア
21 10月、中古流通とリノベーションを考えるフォーラム リノベる
22 不動産仲介士の受験申し込み10月2日から 日本RSP協会
23 全国で工務店向け「省エネ」セミナー LIXIL
24 人気は「オープンキッチン」、使い勝手も重視 リンナイ調べ
25 第6回賃貸住宅コンペを開催 大東建託
26 宇宙拠点開発のためJAXAに研究提案 ミサワホーム
27 要介護者向け「ベッドサイド水洗トイレ」モデルチェンジ TOTO
28 前月比再び下落 7月・首都圏、新築戸建て成約価格
29 JR中央・総武緩行線、「代表的な駅は秋葉原」 LIFULL調べ
【読売新聞】
30 17年第2四半期の住宅リフォーム市場規模、1兆5,932億円と推計、矢野経済研究所
31 「住まいの湿気が気になる」60.1%、マイボイスコム調べ
32 同じ部屋に長く住み続けると、家賃を下げてもらうことはできる？
33 頭金ゼロでもローンは組めるが、貯蓄ゼロでは家は買えない
34 おとり広告はなぜ生まれる？ 首都圏に続き近畿でも対策強化へ
35 最大50万円補助！東京都の新たな窓改修の補助金が魅力的
36 マンション売主向け新サービス、東急リバブル
37 東京都、高断熱窓の設置に対する助成事業を開始
【日経産業新聞】
38 家のトイレ 自動で尿分析 サイマックスが実験
39 ソニー、空き会議室分かるシステム 新規事業開発の欧州第１号
40 シナネン、水道料金削減を指南 工場や温浴施設など
41 窓際は遮光、明るさは奥まで 大成建設が新型ブラインド
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1 １億円超の邸宅建設 VRで「イメージギャップ」解消 2017/9/6 日本経済新聞
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「こんなはずじゃなかった」――。建て主からのそんな声を減らすためのコミュニケーショ
ンツールとして、VR（仮想現実）を活用する動きが活発になっている。
設計事務所のフリーダムアーキテクツデザイン（東京・中央）は2017年7月26日から、富裕層
向けの住宅設計にVRを導入するサービス「社長の邸宅」を開始。建て主は3次元で作成した設計
段階の住宅を、自由に歩きながら確認することができる。
同サービスのポイントは、設計料を含む建設費が1億円以上の住宅を対象とした点だ。事前打
ち合わせで、建て主が求める規模や予算、競合の有無などをヒアリングし、VRを使うかどうか
を決める。
フリーダムアーキテクツデザインの鐘撞正也代表は、1億円以上で線引きした理由を次のよう
に説明する。「VRを採用したプレゼンテーションには、数百万円を要することも少なくない。
それでもVRを活用するのは、成約率を引き上げられるからだ。建設費1億円以上の住宅における
成約率は、これまでの2倍に当たる30％を見込んでいる」
■BIMとVRを連携したワークフローを確立
社長の邸宅のサービスを開始するに当たり、BIM（ビルディング・インフォメーション・モデ
リング：コンピューターで柱や壁などの3D（3次元）モデルを組み合わせて仮想のビルを建てて
設計と管理に役立てるシステム）とVRを連動させたワークフローを構築した。具体的には、BIM
ソフトウェア「Revit（レビット）」でモデル化したデータを、クラウドサービス「LIVE（ライ
ブ）」にアップロードしてVRデータに変換する。
さらに、3Dゲームエンジン「Stingray（スティングレー）」で水のゆらぎや草木のそよぎと
いったアニメーションを追加するなどして、リアル感を高める。プレゼン時は、ゴーグル型の
ヘッドマウントディスプレー（HMD）「HTC Vive」を装着してプランを体感してもらう。3次元
でのイメージを確認しながら設計者と打ち合わせることが可能だ。
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2 高台でも浸水の恐れ ゲリラ豪雨で排水追いつかず 2017/9/6 日本経済新聞
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不動産コンサルタント 田中歩
ここ数年、局地的大雨、いわゆる「ゲリラ豪雨」による被害を伝えるニュースを目にするこ
とが多くなったと思いませんか？ ほんの数十分で河川の水位が急上昇したり、道路のマンホ
ールからあふれた雨水が吹き出したりする映像は決して珍しいものではなくなりました。実際
、気象庁の調査によると、1時間の降水量が50ミリ以上、あるいは同80ミリ以上の年間の発生回
数は増加傾向です。
■「猛烈な雨」、40年前の1.9倍
気象庁では、1時間に50ミリ以上80ミリ未満の雨を「非常に激しい雨」、同じく80ミリ以上の
雨を「猛烈な雨」と表現しています。下のグラフにある赤い直線は、過去の発生回数をもとに
中心的な分布傾向を表した回帰直線ですが、筆者が計算したところ、1時間の降水量が50ミリ以
上の非常に激しい雨の発生回数は1975年当時に比べ2016年は約1.5倍に、同じく80ミリ以上の猛
烈な雨の発生回数は約1.9倍となっていました。
局地的大雨が増加傾向にある中で、私たちは2つの水害リスクに注意する必要があると筆者は
考えています。
1つは堤防の決壊などで河川が氾濫して起こる浸水のリスクです。河川の流域の低い土地は、
当然浸水リスクがありますので、低地で土地選びをするならば、その中でもわずかに高い土地
（自然堤防や砂州など）を選んだほうがよいでしょうし、そうでなければ基礎を高くするなど
の対策をとる必要があるでしょう。自治体が整備している洪水のハザードマップをチェックし
て、河川の氾濫による浸水のリスクや程度を確認するのも有効です。
■堤防の内側でも浸水リスク
もう1つは、大雨などによる地表の水の増加に排水が追いつかず、用水路や下水溝などがあふ
れて氾濫したり、河川の増水や高潮によって排水が阻まれたりすることによって起こる浸水リ
スクです。堤防の内側、つまり市街地などにある「内水」による浸水にも注意が必要なのです
。内水浸水は河川流域の低地でなくても発生します。高台の中にあるわずかに低い場所でも起
こることがありますので、高台にいるから安心ということではないのです。
ここで問題になるのは、多くの自治体は洪水のハザードマップを整備しているものの、内水
のハザードマップの作成が済んでいない自治体が多いことです。筆者が住んでいる千葉県松戸
市は、内水のハザードマップが整備されていない自治体の一つです。その松戸市のハザードマ
ップをみてみましょう。
松戸市の洪水ハザードマップによると、松戸駅かいわいは地図の左側を縦に走るJR常磐線あ
たりが黄色（浸水が0.5メートル未満の区域）に塗られており、さらに西側の江戸川流域が青系
の色（薄緑：同0.5メートル～1メートル、薄水色：同1メートル～2メートル、水色：同2メート
ル～5メートル）に塗られています。一方、常磐線以東はほぼ、浸水が想定されていない区域に
なっています。
■自治体に報告されない浸水被害も
次に国土地理院の「色別標高図」を見てみましょう。
この地図は、緑色の部分が高台で、青色に近くなるほど低地を示しています。この地図上に
ある〇印は、15年に床下浸水が報告された箇所です（松戸市浸水実績図より）。この2カ所は、
洪水ハザードマップ上ではいずれも浸水エリアには該当していませんでした。浸水した理由は
、周囲より微妙に低い土地であったり、排水能力を超えた水が配管からあふれ出したりしたこ
となどが考えられます。
△印は、数年前の豪雨で、私の膝の高さ（40～50センチ）まで道路に水があふれた場所です
。周囲に住宅がないことから松戸市には報告されなかったようで、浸水実績図には掲載されて
いませんでした。△印のエリアは色別標高図を見てもかなりの高台にあるにもかかわらず、な
ぜこのようなことが起こるのでしょうか。
■被害を最小限に抑える対策を
△印の部分を国土地理院の土地条件図で調べてみると、「凹地・浅い谷」となっていました
。これが意味するのは「周囲に比べてわずかに低い土地」「大雨の際に一時的に雨水が集まり
やすく、浸水の恐れがある」ということです。色別標高図では低くなっているかどうかほとん
どわかりませんし、実際に歩いてみても、よほど注意深く見ないと低くなっているのがわから
ないくらいの場所です。このように、洪水ハザードマップには浸水の可能性が記載されていな
くても、あるいは周辺より高台にあったとしても、浸水する可能性がある場所というのは存在
するのです。
局地的大雨が増加する傾向にある中、洪水ハザードマップは当然として、地域の浸水実績図
などを調べることがとても大事になります。ただ、前述したとおり、浸水実績図は「浸水した
」という報告がなされなければ記録は残りません。このため、周辺よりわずかに低い土地にな
っていないかどうかといったことを土地条件図や現地で注意深く確認することも大事です。
もし、水害のリスクがありそうな土地を選ぶのであれば、あるいはすでにそうした土地に住
んでいる場合は、被害を最小限に抑えるための対策を打てばよいのです。やはり「備えよ常に
」ということなのだと思います。
田中歩
1991年三菱信託銀行（現・三菱UFJ信託銀行）入行。企業不動産・相続不動産コンサルティン
グなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務に17年間従事。その後独立し、
ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインスペクション（住宅診断）付き住
宅売買コンサルティング仲介などを提供。2014年11月から個人向け不動産コンサルティング・
ホームインスペクションなどのサービスを提供する「さくら事務所」に参画。
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3 阪神大震災で被災者に貸し付け、未返済分を神戸市が免除 2017/9/6 日本経済新聞
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２０００人対象 再調査で最終判断
阪神大震災の被災者に生活再建のため貸し付けた計約777億円の災害援護資金を巡り、神戸市
は５日、未返済となっている約31億円について原則として返済を免除することを決めた。約２
千人が対象で、経済状況などを再確認し最終判断する。大震災から20年以上が経過する中、依
然として生活が苦しい借り主の負担を和らげるにはやむを得ない措置と判断した。
同日の市議会で関連議案が可決された。今回の市の対応により、災害援護資金の返済を巡る
課題は解決のメドがつく見通し。市保健福祉局は「返済を求め続けるより、他の重要な市政課
題にお金を使う方が有益だ」と説明している。
災害援護資金は、災害弔慰金法に基づき国や自治体が全半壊世帯などに最大350万円を貸し付
ける制度。神戸市は震災後、計約３万1600人に貸し付け、今年６月末時点で83％にあたる約２
万３千人、計約640億円が返済された。
返済免除は当初、借り主が死亡し、保証人も返済できない場合などに限られていたが、生活
再建できずに返済期限の10年を過ぎても返せない人が続出。このため、国は2015年、借り主が
破産したり生活保護を受けたりした場合や、月千円単位の少額しか返せない人も免除の対象に
加えた。
これを受け、神戸市は未返済金がある約６千人の状況を再調査し、今年６月までに約４千人
（約65億円分）の返済免除を決定。残る約２千人も免除の対象とするため、開会中の議会に借
入金を肩代わりする連帯保証人への債権放棄を盛り込んだ議案を提案していた。
市は今後、保証人に債権を放棄した旨を通知。その上で、借り主の返済能力を最終確認し、
免除の可否を決める。市によると、現時点で少なくとも約1200人は免除対象となる見通しとい
う。
兵庫県内の援護資金を巡っては、西宮市や尼崎市など10市で計約25億円の未返済がある。今
後、神戸市と同様の手続きを取る動きが増える可能性がありそうだ。
■東日本大震災では特別法 保証人付き無利子に
神戸市以外にも、災害援護資金の返済問題を抱える自治体はある。高知市は1975～78年の水
害や98年の集中豪雨などで貸し付けた計約29億５千万円のうち、３月末時点で約３億５千万円
が未返済。名古屋市も2000年の東海豪雨で貸した資金の約３割が返済されておらず、「完済の
めどは立っていない」（健康福祉局）という。
一方、国は阪神大震災後に住宅全壊などの被害を受けた世帯に最大300万円を支給する制度を
設けた。11年の東日本大震災では貸付金の返済について保証人を立てた場合は無利子とするこ
とや、返済期限から10年を過ぎても返済能力がない場合は免除できるなどとした特別法を作っ
た。
神戸市須磨区の男性（80）は昨年春、市から災害援護資金の返済を免除するとの通知を受け
た。阪神大震災後に200万円の貸し付けを受けたが、元金約131万円と利子約８万円の返済が残
っていた。
震災で一人暮らしをしていたアパートが全壊。命は助かったが住まいを失い、その後も定職
がなく収入も不安定な状態が続いた。生活費に充てるため援護資金を借りたが、４年後に始ま
った返済はすぐに滞ったという。
市に相談し、毎月千円の少額返済に転換した。その後、保証人が個人民事再生の手続きに入
ったため完済の見通しが立たなくなり、返済を免除された。男性は「周囲には完済した知人も
おり、返せなかった心苦しさが残る」と話した。
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4 岩盤改革再始動、許されぬ停滞 成長底上げへ正念場 2017/9/6 日本経済新聞
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国家戦略特区はこれまで、都市再開発を促す容積率緩和や一般住宅に旅行客を有料で泊める
民泊の解禁など実績を残してきた。首相主導の形で規制改革の突破口の役割を担ってきた。
内閣府が推計する潜在成長率は１％程度だ。０％前後だったリーマン・ショックの頃よりは
日本経済の中期的な実力は高まった。特区での規制緩和の効果もあるだろうが、政府が財政健
全化の前提としている実質経済成長率２％にはなお遠い。さらなる潜在成長率の引き上げは待
ったなしの課題だ。
しかし今春、学校法人「加計学園」の獣医学部新設問題が国会で紛糾すると、新たな改革の
議論は止まった。自治体や関係省庁と規制緩和を話し合う特区ワーキンググループ（作業部会
）は４月以降、公表ベースでは開催されていない。
安倍晋三首相は５日の会議で「透明性向上に向けた運用の見直しで特区の改革実現力を強化
する」と、規制改革へ特区を活用していく考えを強調した。そのうえで「成長をしっかりと実
現するには岩盤規制改革が不可欠だ」と語った。既得権益を持つ勢力の抵抗をどう抑えて、改
革を実現していくかに関心が集まる。
安倍政権は経済最優先という原点に回帰。「人づくり革命」という名のもとで人材投資が脚
光を浴びる。だが、規制改革をないがしろにすれば改革路線の後退と受け止められかねない。
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5 人工光合成 革新の種に 大阪市立大（解剖 先端研究所） 2017/9/5 日本経済新聞
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住宅に電力 産学で挑む
大阪市立大学人工光合成研究センターは植物の光合成をまねる「人工光合成」の技術を使っ
た住宅の実用化に乗り出す。戸建て住宅最大手の飯田グループホールディングス（ＨＤ）と共
同で、沖縄県の宮古島に同技術を使って電力などを供給する住宅を建てて実験を進める。天尾
豊センター長は「人工光合成を利用した世界初の住宅になる」と力を込める。
■化石燃料を代替
人工光合成は太陽光を利用して水と二酸化炭素（ＣＯ2）から、酸素と栄養分を生む光合成を
人工的に再現。無尽蔵といわれる太陽のエネルギーと、地上に豊富に存在する水とＣＯ2を使っ
て様々な有用物質をつくる。
地球温暖化の防止に向けたパリ協定が発効し、世界的に温暖化ガスの削減技術が急務になる
なか、実現すればＣＯ2を減らしながらエネルギー源を生み出せるため、温暖化防止の切り札に
なる可能性がある。石油などの化石燃料を使わずプラスチックなどの工業材料をつくることも
可能だ。
同センターが発足したのは2013年６月。産学連携で新産業を生み出すテーマを探していた大
阪市が、学内に優れた研究者が在籍していた大阪市大の「人工光合成」に注目した。大阪市大
もこの新技術を活用して新産業を生み出して地域に貢献するとともに、大学としてのブランド
を高める狙いもあった。
大阪市は６億円かけて、同大杉本キャンパス（大阪市住吉区）の一角に研究拠点を建設。３
階建ての拠点には企業が入居するスペースがあり、飯田グループＨＤは３年前から入り、共同
研究を進めてきた。発足から４年が過ぎ、天尾センター長は「研究活動はようやく軌道に乗り
始めた」と語る。
人工光合成の実現には３つの技術が必要だ。(1)太陽光から光のエネルギーを取り出す(2)こ
のエネルギーで水から電子を抜く(3)電子から目的の生成物を得る。天尾センター長はＣＯ2と
水に太陽光を当て、農薬などの原料になるギ酸を高効率で合成する酵素を開発した。
飯田グループＨＤが宮古島で建設する住宅の場合、このギ酸を専用タンクにためる。放電し
てしまう電気エネルギーと違い、半永久的に保管ができる。電力が必要な時は、水素生成装置
でギ酸を別の触媒と掛け合わせ、水素を生みだす。水素発電装置に移された水素は酸素によっ
て分解され、電気と熱が発生する仕組みだ。
現時点では燃料電池や太陽光発電などほかの省エネルギー技術に比べてコスト面などは劣る
が、「ＣＯ2を消費する住宅」の可能性は大きい。わずか１時間の太陽光エネルギーは全人類が
１年間に消費するエネルギーをまかなえる。植物の光合成による太陽エネルギーの変換効率は
１％程度だが、それを上回る10％クラスが実現できればコスト的にも実用化が視野に入る。
■基礎研究を集約
ほかの企業との共同研究も順調に進む。新日鉄住金とは製鉄の過程で生まれるＣＯ2と水素か
ら人造石油をつくる研究を進めている。関西の地元企業では、堺化学工業と、15年から光を当
てると水素を発生する光触媒を活用した新素材の開発に取り組んでいる。天尾センター長は「
今後は関西の企業とも共同研究を広げていきたい」と意欲を示す。
実現に向けて基礎研究も欠かせない。その一翼を担うのが、光合成に関連したたんぱく質の
構造解析で実績を持つ神谷信夫教授だ。ノーベル賞候補とも目される神谷教授は発足から２年
間はセンター長を務め、「基礎研究をけん引していきたい」と力を込める。天尾センター長も
「産学連携と基礎研究は人工光合成の実用化に向けた両輪だ」と強調する。
昨年４月には同センターが文部科学省の指定を受けて全国で唯一の「人工光合成研究拠点」
になった。全国の大学などから人工光合成に関する基礎研究のテーマを公募して共同研究を進
める役割を担い、国内の研究をリードする存在を目指す
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6 越前和紙メーカー、漆喰使った和紙壁紙 関西ペイントと事業化へ 2017/9/5 日本経
済新聞
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越前和紙メーカーの小畑製紙所（越前市）、清水紙工（同）を中心とする産学官の企業グル
ープは４日、関西ペイントの協力を得て、しっくいを使った和紙の壁紙を開発したと発表した
。関西ペイントの製品であるしっくいの塗料を和紙にコーティングし、抗菌や抗ウイルス、調
湿の機能を持つ。2018年度の事業化を目指す。
同グループには技術やデザインの助言で福井工業大学や福井県工業技術センターなどが入っ
ている。しっくい塗料の特徴である抗菌、抗ウイルスの機能を生かしつつ、和紙が持つ調湿効
果を融合させた。ホテルや学校、介護施設、シックハウス対策の住宅を中心とした販路を見込
む。
小畑製紙所が塗料が付きやすい和紙づくり、清水紙工がコーティングを担当する。すでに試
作品が完成した。関西ペイントは海外への販路開拓などで協力する。価格は未定だが、事業化
から５年後で１億円の販売を目指す。
越前和紙は証券用紙の電子化、ふすま紙の需要減などで受注環境は厳しいという。福井県は
補助金で同グループを支援し、高機能和紙の商品化を通じた産地の活性化につなげる。
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7 火災警報器の設置率81％ ６月時点、頭打ちに 2017/9/2 日本経済新聞
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総務省消防庁は２日までに、住宅用火災警報器の設置率は６月１日時点で81.7％だったと発
表した。前年から0.5ポイント増えた。警報器は2011年６月までに、すべての住宅で取り付けが
義務化された。ただ罰則はなく、近年は設置率が頭打ちとなっている。
全国の消防本部が管内でサンプル調査を基に算出した。都道府県別では、福井の94.6％が最
も高く、最も低いのは沖縄の57.5％だった。
原則として寝室や寝室へ通じる階段に取り付ける必要があり、地域によっては条例で台所な
ども対象としている。条例が定めた場所全てに設置している割合は66.4％で、前年比0.1ポイン
ト減だった。
電池切れや故障で火災時に作動しない恐れもあり、消防庁は定期的な点検を呼び掛けている
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8 地震保険料、リスクに応じ見直し 負担増の地域多く 2017/9/2 日本経済新聞
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平均3.8％、19年1月に実施見込み
ある日の夕方。筧家のダイニングテーブルでは満がノートを広げ、夏休みの宿題の追い込み
中です。隣に座る幸子が満の熱心な質問に対し、いろいろとアドバイスをしていると、仕事を
終えた夫の良男が帰ってきて満に声をかけました。
筧幸子（かけい・さちこ、48＝上） 筧良男（かけい・よしお、52＝中） 筧満（かけい・みつ
る、15）
良男 勉強熱心、結構だね。
満 自由研究リポートの最終チェックをしてもらっているんだ。ママが詳しい話だから。
幸子 テーマは地震保険よ。9月1日は防災の日だし、良い題材だと思うわ。
良男 備えあれば憂い無しだからな。
満 パパは保険についてママ任せで、実はよく知らないんじゃないの。地震保険は単独では
加入できず、必ず火災保険とセットで入るって知っていた？
良男 そうだっけ……。
幸子 日本は地震が多い国だけど、地震リスクは地域によって高低があるの。もしリスクが
高い地域の人だけが地震保険に入ったとすると、約束した保険金に対して保険料が大きく不足
するか、保険料を高くせざるをえなくなるわ。地震保険の制度を安定的に続けるためにも火災
保険とセットにして加入者を増やし、保険料も低くするという考え方なの。最終的に加入する
かは個人が判断できるけどね。
良男 そうだったな。
満 今回調べてみて、地震保険はどの損害保険会社で入っても商品内容に違いがないという
のが新発見だったよ。火災保険の場合は会社によって補償内容や保険料が異なるのにね。
幸子 2011年の東日本大震災では地震保険の保険金支払額が約1兆2700億円に上ったわ。大地
震を想定すると保険会社だけではリスクを負いきれないから、負担の一部を国が引き受けるこ
とで地震保険は成り立っているの。共同運営だから仕組みも一律なのよ。
良男 地震保険があるおかげで、家が壊れても保険金で建て直せるから安心だよな。
満 パパ！ それこそ誤解が多いポイントなんだよ。
幸子 そうね。地震保険は地震や地震による火災、津波によって家屋や家財が被った損害を
補償してくれるのが基本よ。だけど、契約できる保険金額は、火災保険の契約額に対して30～5
0％の範囲内と定められているの。さらに建物と家財それぞれで契約限度額が決まっているわ。
家の再建費用をすべて賄えるわけではないのよ。
良男 えっ、そうだったのか。
満 被害が甚大になるかもしれない地震で、火災の際と同じように保険金を払うのは難しい
んだよ。地震保険は、被災直後に必要になる当面の住居費や日々の生活資金を確保するのに役
立てる制度だと考えるべきなんだよ。まぁ、ママから聞いた話の受け売りなんだけど。
幸子 よく覚えたわね。大災害に備えて、被災者生活再建支援制度など公的な支援金もある
けれど、十分な額が出るとは限らないわ。地震保険はそうした支援とともに、生活再建の足が
かりにする仕組みなのよ。
良男 そう言えば最近、地震保険の制度が少し変わったって聞いたような気が……。
満 パパはニュースには強いね。今年1月、保険金支払いの基準となる損害区分が見直された
んだ。3区分だったのが4区分になったんだよ。
幸子 建物の場合、損害額が時価に対して50％以上だと見なされると「全損」の扱いになる
わ。そうすると、契約した保険金額の100％相当が支払われるの。損害額が40％以上50％未満な
ら「大半損」、20％以上40％未満なら「小半損」などと判定され、それぞれ決まった割合で保
険金が下りるわ。3区分だったときは、損害額がわずか数％違うだけで保険金支払額に10倍もの
差がつく場合が考えられたため、見直されたのよ。
良男 保険料の水準も見直されたんだよな。
満 保険料は損保各社でつくる損害保険料率算出機構が都道府県ごとに決めていて、今年1月
から全国平均で5.1％引き上げたんだ。下がった地域もあるけど、保険料の改定は今後も続くら
しいね。
幸子 ええ。政府が地震リスクを見直したのを受けて15年、保険料は全国平均で19％の引き
上げが必要だと結論づけたのよ。急激な負担増を避けるため3回に分けて改定することにしたの
。今年1月の改定はその1回目よ。2回目は平均3.8％の引き上げになると最近固まったところ。
保険料算出の基礎データの一部に変更があり、通算の上げ幅は14.2％と当初よりは縮小された
けれど、負担が増える地域は多いわね。
満 次はいつ保険料が変わるんだっけな？
幸子 まだ正式には発表されていないけれど、2回目は19年、3回目は21年になる見通しだわ
。3回目については改定の内容も決まっていないけれどね。気になるのは、3回目の後も改めて
見直しが控えていることよ。改定を3回に分けた影響で、1回で上げる場合ほどは保険料収入が
増えないためなの。保険料不足を解消するために、追加の改定が予定されているわ。
良男 負担感が増す地域は多いだろうなぁ。
幸子 地震保険は長期で契約すると保険料が安くなることを知っておくといいわ。現在は1年
契約に比べて例えば2年契約なら5％、5年契約なら11％安くなるわ。保険料が上がる地域の人に
限らず、考えてみるといいと思うわよ。
■改訂前に長期契約検討も
ファイナンシャルプランナー 平野敦之さん
19年に見込まれる保険料改定第2弾では長期契約の制度も一部見直され、契約時の負担軽減の
幅が縮まります。保険料が上がる地域の人は契約中の保険を改定前に解約し、新たに長期で契
約し直すことを考えてもいいでしょう。保険料上げの影響を受ける時期を最長5年、先延ばしで
きます。火災保険金に対する契約金額の比率を下げる手や、火災保険金を減額する選択肢もあ
ります。いずれの場合も補償を減らしすぎないよう注意しましょう。
一部の会社では、地震保険に補償を上乗せする商品を扱っていますが、保険料が割高な例が
目立ちます。住宅ローンの残債が多くて家計がもろい時期は上乗せ補償を活用し、後で保険金
額を絞り込むようにするなど、被災リスクと保険料負担のバランスを考えたいところです。
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9 京都市、民泊で独自の条例制定へ ９月にも有識者で検討会議 2017/9/1 日本経済新
聞
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京都市の門川大作市長は31日、民泊関連で独自施策を進めるため新たな条例を制定する意向
を示した。９月にも外部有識者の検討会議を立ち上げ、意見を集約して条例案をまとめる。無
許可で営業する違法民泊の取り締まり強化や、京都らしさを味わえる民泊の推進を議論する見
通しだ。
６月に成立した住宅宿泊事業法（民泊法）が来年に施行されるのを受け、独自の条例を制定
する。門川市長は記者会見で「京都ならではの観光振興と地域住民の安心安全をふまえ、どの
ような条例が京都に調和するかを検討する」と述べた。
検討会議は観光や住宅に詳しい大学教員などの専門家を集める。違法民泊の規制のほか、町
家の１棟貸しやホームステイタイプの民泊といった宿泊施設の推進についても話し合う見通し
だ。
８月には京都で民泊を運営する不動産会社らによる「京都簡易宿所・民泊協会」も発足し、
行政に違法な事業者の排除を働きかける意向を示してている。
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10 住宅ローン金利、大手４行が下げ ９月、長期金利低下で 2017/8/31 日本経済新聞
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大手銀行が31日、９月に適用する住宅ローン金利を発表した。長期金利の低下を反映し、３
メガバンクが一斉に引き下げた。三菱東京ＵＦＪが10年固定型の最優遇金利を0.05％引き下げ
て0.75％とした。三井住友、みずほ、りそなの各行もそれぞれ0.05％引き下げた。三井住友信
託は0.70％として前月から水準を据え置いた。
10年物など固定型の住宅ローン金利は、長期金利の動向をもとに各行が毎月決めている。三
井住友、みずほは４カ月ぶりに引き下げ、それぞれ1.05％、0.80％とした。８月は北朝鮮情勢
が緊迫したことや米政権運営の先行き不透明感などから投資家のリスク回避姿勢が強まり、国
債に買いが入り長期金利が低下した。
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11 ７月新設住宅着工、貸家は3.7％減で２カ月連続マイナス 2017/8/31 日本経済新聞
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国土交通省が31日発表した７月の新設住宅着工戸数は前年同月比2.3％減の８万3234戸と、２
カ月ぶりに減少した。そのうち貸家が同3.7％減の３万6365戸と２カ月連続で減った。貸家は相
続税の節税対策を目的に増勢が続いたが、金融庁や日銀が地銀の過剰融資に目を光らせている
ことで転機を迎えたとの見方がある。
貸家は30都府県で前年同月を下回った。減少率は、山口県が67％、山梨県が55％、新潟県が5
4％と大きく落ち込んだ。貸家はマイナス金利下で融資先に苦しむ地銀が地主に積極的な営業を
展開し、５月まで19カ月連続で伸びていた。同省の建設経済統計調査室は「貸家は地域によっ
ては需要が底堅いが、アパート融資が減少して一服感も見られる」としている。
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12 三井住友信託銀の住宅ローン金利、前月から据え置き ９月分 2017/8/31 日本経済
新聞
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三井住友信託銀行は31日、９月適用分の住宅ローン金利を全コースで８月から据え置くと発
表した。主力の10年固定金利は８月と同じ0.70％。変動金利は0.525％と過去最低水準を維持す
る
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13 ７月の新設住宅着工、前年比2.3％減 アパート建設に一服感 2017/8/31 日本経済
新聞
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国土交通省が31日発表した建築着工統計調査によると、７月の新設住宅着工戸数は前年同月
比2.3％減の８万3234戸だった。２カ月ぶりに減少した。ＱＵＩＣＫがまとめた市場予想の中央
値は0.2％減だった。貸家と持ち家の減少が響いた。
内訳をみると、貸家が3.7％減の３万6365戸となり、２カ月連続で減少した。個人向けアパー
トローンに減速感がみられるなど相続税の節税を目的としたアパート建設に一服感が出た。
持ち家は5.7％減の２万5370戸と、２カ月連続で減少した。前年に大きく伸びた反動が出た。
一方、分譲住宅は２万1037戸と5.7％伸びた。増加は２カ月連続。分譲マンションが15.2％増
と大きく伸びた。神奈川県などで大規模案件の着工が多かった。分譲の一戸建ては1.3％減だっ
た
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14 首都圏新築マンション 年収の10.68倍 2017/8/31 日本経済新聞
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2016年の首都圏の新築マンションの平均販売価格はサラリーマンの年収の10.68倍。調査会社
の東京カンテイ（東京・品川）の集計でこんな結果が明らかになった。なお高水準といえるが
、５年ぶりに低下した。年収が増えていることに加え、マンションの割高感から千葉や埼玉な
どで価格を抑えた物件が増えているという。
70平方メートル換算のマンション販売価格を、県民経済計算を基に推計した雇用者１人あた
りの平均年収で割って算出した。16年の首都圏の新築マンション価格（70平方メートル換算）
は5511万円と前年比で２％下がった。一方、首都圏の雇用者の平均年収は516万円と同１％上昇
。この結果、年収倍率は0.31ポイント下がった。
販売価格が下がったのは千葉県や埼玉県だ。特に千葉は千葉市内や柏、松戸などで値ごろな
大型物件の供給が進み、平均価格が10％超下がった。
都内は一等地の億ションや23区の高額物件が供給の大半を占め、16年の販売価格も2.5％上昇
し、年収倍率も11.46倍と上昇している。ただ足元では低下の兆しもある。カンテイの高橋雅之
主任研究員は「従来の価格では売れず、１割程度価格を下げて売る物件も出始めている」と指
摘する。
一方、16年の首都圏の中古マンション（築10年）の年収倍率は7.13倍と0.44ポイント上がっ
た。７倍台は23年ぶりの水準。販売価格が８％上がったことが主因だ。都内は9.13倍と全国で
最も高く、神奈川県は7.65倍と３番目に高かった。高橋主任研究員は「一次取得層が新築から
中古に流れ、販売価格が上がった」とみる。
かつて政府は年収の５倍で大都市圏の住宅を買えるようにする目標を掲げ、92年に閣議決定
した。ただマンション価格の年収倍率は５倍を大きく超えて推移する。高橋主任研究員は「７
～８倍まで一気に下がることは期待できないが、価格の調整局面に入りじわじわと年収倍率も
下がる」とみている。
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15 民泊条例案で営業日数制限 道有識者会議 2017/8/31 日本経済新聞
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一般住宅に旅行者を有料で宿泊させる民泊を解禁する「住宅宿泊事業法（民泊法）」が来年
施行されるのを受けて道は30日、独自の条例案を議論する有識者会議の初会合を札幌市で開い
た。民泊を営業できる区域や期間を制限し、住民の生活環境を守る。来年３月までに条例案を
道議会に提出、制定を目指す。
会議には日本旅館協会北海道支部や北海道マンション管理組合連合会、北海道観光振興機構
の役員のほか、札幌市、洞爺湖町の担当者らが出席した。
別荘地では閑静な環境を守るためゴールデンウイークや夏休みの民泊営業を制限したり、学
校周辺では登校日の営業を制限したりすることを検討する。道は９月にも予定されている政府
の民泊実施のガイドライン公表を受け、国の担当者を交えて２回目の有識者会議を開く。
民泊は全国で年500万人以上が利用、外国人観光客を中心に年々増加している。一方で道内で
は民泊を巡りトラブルも起きている。札幌市の保健所には「夜中に騒いでうるさい」「ゴミ出
しのルールを守らない」といった苦情が、昨年度は149件あった。
６月に成立した民泊法では、都道府県などが住民の生活環境の悪化を防ぐため、独自の条例
を定めて民泊の営業日数を制限することを認めている。
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16 AI搭載した新HEMSサービス販売開始 日本住宅サービス 2017/9/6 朝日新聞
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日本住宅サービス(広島県福山市、有吉彰英社長)は9月上旬、AIを搭載して導入コストを削減
したHEMSの新サービス「AIHEMS(アイヘムス)」を販売開始する。販売は関西地区から順次全国
展開する予定。
同新サービスは、AIを搭載した約60グラムの小型センサーを分電盤に取り付け、電力使用量
などを分析してPCやタブレット、スマホなどで「見える化」するというシステム。従来のHEMS
と比べ、導入時の機器設置や設定などの手間を大幅に簡略化できる。
センサーや専用システム、アプリなどの開発・運用はソニーの研究部門から独立したインフ
ォメティス(東京都港区、只野太郎社長)が行っており、アフターサービスなどの業務バックア
ップを日本リビング保証(東京都渋谷区、安達慶高社長)が担当する。提供参考価格は2年パック
が10万8000円、5年パックが12万5000円。
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17 10月は「住生活月間」 国交省 2017/9/6 朝日新聞
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国土交通省は毎年10月を「住生活月間」と定めて総合的な啓発活動を展開している。今年は
「いまこそ健康・省エネ・あんしん住宅～ココに注目!お得でかしこい住まいの最新性能～」を
テーマに、長崎県佐世保市で記念式典、展示などを開催。また、全国への情報発信事業「住宅
・すまいWeb」でホームページ関連の充実を図り、全国に向けて住情報の提供を推進する。
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18 「住まいの情報館」16日リニューアルオープン ハウスクエア横浜 2017/9/6 朝日
新聞
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総合住宅展示場「ハウスクエア横浜」(神奈川県横浜市都筑区)は9月16日、併設する「住まい
の情報館」をリニューアルオープンする。同情報館は2万4800平方メートル(地下1階、地上4階)
の規模で、30社のリフォーム関連ショップやショールーム、住まいの相談コーナーなどを1カ所
に集約。今回、開業22年で最大規模の改装となり、住まいづくりのワンストップの場として生
まれ変わる。リニューアルキャンペーンも開催する。
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19 管理物件のシニアサービス成約好調 ニッショー 2017/9/5 朝日新聞
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総合不動産業のニッショー(名古屋市北区)は、高齢者が賃貸物件を借りやすくするためのサ
ービス「シニアライフサポート」が提供開始から約3年半で210件の成約となったと発表した。
同サービスでは、毎日の電話の安否・体調確認、ホームセキュリティや救急ボタン、ライフ
監視センサーの設置、病院や介護サービスに関する専門相談員の電話対応、住み替えサポート
などがある。初期費用30000円のほかは月額6000円で、また、同社の管理物件以外でも家主の承
諾があれば追加300円で利用できる。部屋を改修する必要がなく、空室対策の観点からも物件オ
ーナーに提案している。
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20 遺品整理事業者検索サイトを提供開始 ライフルシニア 2017/9/5 朝日新聞
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LIFULLの子会社で、老人ホーム・介護施設の検索サイト「LIFULL介護」を運営するLIFULL s
enior(ライフルシニア、泉雅人社長)は9月4日、遺品整理事業者の検索サイト「みんなの遺品整
理」(https://m-ihinseiri.jp)を 提供開始した。提携先の(一社)遺品整理士認定協会の審査を
通過した全国の運営事業者を検索し、比較検討ができる。同協会相談員が、相談から業者の紹
介までを無料サポート。複数事業者の見積もりが手配できるため、ユーザーは1社ずつ問い合わ
せする手間が省ける。
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21 10月、中古流通とリノベーションを考えるフォーラム リノベる 2017/9/5 朝日新
聞
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リノベる(東京都渋谷区)は10月6日午後1時～4時、東京都渋谷区のベルサール渋谷ファースト
で、「リノベるフォーラム2017」を開催する。同社の株主、取り引き先に加え、今年度は一般
参加者も招待。基調講演は「宅建業法改正と中古流通マーケットのこれから」(さくら事務所長
嶋修会長)。中古流通とリノベーションの未来についてパネルディスカッションも行う。参加費
無料。要予約。事務局、電話03(5766)2598まで。
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22 不動産仲介士の受験申し込み10月2日から 日本RSP協会 2017/9/4 朝日新聞
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日本レジデンシャル・セールスプランナーズ協会(日本RSP協会)は、不動産営業実務者向けの
「第17回不動産仲介士試験」の受験申し込みを10月2日から11月2日に受け付ける。本試験は12
月7日13時30分から、東京・名古屋・大阪・福岡などの各会場で行う。
協会員ではあれば誰でも受験できる。問題は全60問、4者択一のマークシート記入方式。受験
料は10000円(税込み)、合格発表は18年1月25日に日本RSP協会HP上に掲載する。
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23 全国で工務店向け「省エネ」セミナー LIXIL 2017/9/4 朝日新聞
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LIXILは9月21日の長野会場を皮切りに、全国89会場で工務店を対象とした「省エネ基準セミ
ナー」を開催する。国が示す省エネ基準に適合するための基本事項や、より高い水準が求めら
れるZEHなどについて解説するセミナーで、17年4月から導入された「簡易計算ルート」の詳細
な説明も行われる。
同セミナーは国交省の住宅市場整備推進等事業「省エネ住宅・建築物の整備に向けた体制整
備」の補助事業で、同社は3年連続での受託となる。今回は前年度までの開催実績を生かし、こ
れまでのセミナーで好評を博した省エネ住宅のメリットを提案するノウハウなど、施主への訴
求ポイントの紹介も行われる。
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24 人気は「オープンキッチン」、使い勝手も重視 リンナイ調べ 2017/9/1 朝日新聞
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リンナイは8月30日、首都圏在住の1885人を対象に行った「『キッチンスペース』に関する意
識調査」の結果を発表した。
同調査によれば、現在の自宅のキッチン形状は他のスペースから壁で仕切られた「独立型」
が最も多く38・9%で、理想のキッチン形状は仕切りを設けずリビングなどとつながった「オー
プンキッチン」スタイルのうち、「カウンター型」が最も人気で35・0%だった。2位は同じ「オ
ープンキッチン」スタイルの「アイランド型」で、25・7%の支持を集めている。
また住宅の購入やリフォームの際に、キッチンに対して重視したいポイントについての設問
では、1位が「使い勝手」で87・4%で、「手入れ・掃除のしやすさ」73・5%、「収納性」70・9%
と続いた。
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25 第6回賃貸住宅コンペを開催 大東建託 2017/9/1 朝日新聞
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大東建託は9月1日から、今回で6回目となる「賃貸住宅コンペ」を開催する。今年のテーマは
「既存価値を上げる賃貸住宅 豊島区編」で、サブテーマは「敷地の広さ500平方メートルに10
～15戸の賃貸、新たな価値とは」。
募集期間は18年1月10日まで。一般部門と、今回新たに追加された指名大学部門の2部門で募
集し、各部門の最優秀作品には賞金200万円が贈られる。詳細は公式サイトhttp://www.japan-a
rchitect.co.jp/kentaku/へ。
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26 宇宙拠点開発のためJAXAに研究提案 ミサワホーム 2017/9/1 朝日新聞
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ミサワホームはこのほど、国立研究開発法人宇宙航空研究開発機構(JAXA)の技術開発組織「
宇宙探査イノベーションハブ」が実施した研究提案募集に応募し、採択された。
同社が提案した研究は、「持続可能な新たな住宅システムの構築」。今後宇宙探査活動の本
格化に伴い、宇宙の有人拠点は短工期で運搬性が良く、施工や維持管理が容易である必要があ
る。そこで、約半世紀にわたって「南極昭和基地」の建築物を手掛けている同社が、建築の省
力化技術と自立循環システムについて提案。極地で培った工業化住宅の技術とノウハウが評価
され、採択につながった。
同開発組織は地上とJAXAの宇宙探査技術を応用して、宇宙開発だけでなく、日本の産業振興
と新たな産業創出につなげることを目的としている。そこで今回は、将来的な宇宙探査への応
用を目的としつつ、まずは地上での事業化において実現性のある提案を募集していた。今後は
月面の有人基地への応用を視野に、3年かけて研究開発を行っていく計画だ。
同社は「これまで培ってきたノウハウを最大限に生かし、果敢に挑戦し、日本の宇宙開発の
発展に貢献していく」とコメントしている。
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27 要介護者向け「ベッドサイド水洗トイレ」モデルチェンジ TOTO 2017/8/31 朝日新
聞
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TOTOは10月2日、要介護者向けに居室内に後付け設置できる「ベッドサイド水洗トイレ」を4
年ぶりにモデルチェンジして発売する。利便性向上のため本体を小型軽量化してキャスターを
搭載し、1人で移動させることを可能にしたほか、価格は従来品よりも13万円安い39万8000円(
税別、設置・工事費別)に抑えている。
同商品は13年、戸建て住宅や高齢者施設の居室向けに開発されたもの。使用者の状況に合わ
せてベッドサイドなど使いやすい位置に移動することができるため、要介護者の排泄の自立促
進や介護者の負荷軽減が期待できる。販売目標は発売3年目で月間約100台。
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28 前月比再び下落 7月・首都圏、新築戸建て成約価格 2017/8/31 朝日新聞
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アットホームの調査によると、7月の首都圏における新築戸建て住宅の平均成約価格は3446万
円(前月比1.6%下落)で、再び下落した。エリア別に見ると、東京23区の平均価格は4925万円(同
6.0%上昇)、成約数が最も多い神奈川県も3702万円(同0.5%上昇)と上昇したが、成約数は共に減
少し、他の3エリアの価格下落をカバーできなかった。東京都下は3640万円(同1.8%下落)、埼玉
県は2962万円(同1.2%下落)、千葉県は2698万円(同2.1%下落)だった。
09年1月を100とした価格指数を見ると、首都圏の価格指数は前月比1.6ポイント減の97.3。東
京23区が最も高い値となっており、106.5(同6.0ポイント増)だった。
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29 JR中央・総武緩行線、「代表的な駅は秋葉原」 LIFULL調べ 2017/8/31 朝日新聞
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LIFULL(東京都千代田区)はこのほど、「JR中央・総武緩行線の駅に関する調査」を発表した
。それによると、千葉駅から三鷹駅までの39駅のうち、「住みたい駅」1位は津田沼、「はやり
そうな駅」1位は船橋となった。また、「最も代表的だと思う駅」では1位秋葉原(120票)、2位
新宿(69票)、3位錦糸町(67票)となり、秋葉原が2位の約2倍の票を獲得した。
調査はインターネットで、「JR総武線沿線に最寄駅があり、週に3日以上総武線を利用してい
る」と回答した15～69歳の男女500人を対象に行った。
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30 17年第2四半期の住宅リフォーム市場規模、1兆5,932億円と推計、矢野経済研究所 20
17/9/6 読売新聞
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（株）矢野経済研究所はこのほど、住宅リフォーム市場の短期的な市場トレンド調査を実施し
た。調査期間は2017年4月～6月（2017年第2四半期）。
同調査における住宅リフォーム市場とは、「10m2超の増改築工事」「10m2以下の増改築工事」
「設備修繕・維持関連」「家具・インテリア等」の4分野をさす。
同社は2017年第2四半期の住宅リフォーム市場規模は1兆5,932億円、前年同期比で10.9%増と推
計。2016年後半より3四半期連続で前年同期比プラスとなり、全体的に低迷していたリフォーム
市場は、ここへきて回復の兆し。
また、2017年の住宅リフォーム市場規模は、6.2～6.4兆円と予測。第1・第2四半期は共にほぼ2
015年と同じ水準で推移していること、3四半期連続で前年同期比増などの回復基調が見られる
ことなどから、2015年並みの規模で推移するものと予測した。
2019年10月には消費税増税が実施される予定だが、今後、工期のかかる大規模リフォームを中
心に実需がこれに先行するかたちで顕在化するものと想定され、住宅リフォーム需要は消費税
増税の時期まで緩やかに伸びていくものと考える。
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31 「住まいの湿気が気になる」60.1%、マイボイスコム調べ 2017/9/6 読売新聞
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マイボイスコム（株）（東京都千代田区）は、2回目となる「住まいの湿気」に関するインター
ネット調査を実施した。調査時期は2017年8月1日～5日。回答数は11,247件。
それによると、住まいの湿気が気になる人は60.1%、男性5割強、女性7割弱。女性30・40代では
「気になる」という強い意見が他の層より高い。高層集合住宅の上層部居住者では、湿気が気
にならない人の比率が他の層より高い傾向。
湿気が気になる場所は、「家の中全体的に」が23.1%、「風呂場」が49.4%と半数弱にのぼる。
「洗面所」「押入れ・クローゼット」が2割強～3割弱、「日当たりの悪い部屋、北側にある部
屋」「脱衣所」「キッチン・台所」が各2割弱。「靴箱」「風呂場」「押入れ・クローゼット」
は、女性、特に女性高年代層で比率が高い。
住まいの湿気で困っていること・気になることは、「カビが発生する」が49.2%、「におい」「
空気がこもる」「結露」「室温（温度）が高く感じる」「なんとなく、じめじめする」が各20%
台。また、住まいの湿気で困っていること・気になることがある人のうち、「ほぼ一年を通し
て」気になる人は24.2%となっている。
現在の住まいで行っている湿気対策としては、「窓や戸を開け、換気をよくする」（61.5%）、
「浴室の換気をする」（37.5%）が上位2位。「エアコンの除湿・ドライ機能」「押し入れ・ク
ローゼットや収納スペースの扉などを開けておく」が各2割。これら上位項目は、女性高年代層
で比率が高い傾向。
住まいの湿気対策の工夫・おすすめ方法としては、
●お風呂、シャワーが終わった後に水気をタオル等でふきとる。（男性32歳）
●除湿剤とエアコンのドライ機能に頼りきりです。（男性37歳）
●晴れた日は窓を開けて換気するが、雨の日はとにかく閉め切る。（女性32歳）
●二枚ガラスの窓は片側だけ全開にするのではなく、両方のガラスを開けておくと風が巡回し
てよいときいたのでやってました。（女性49歳）
●お風呂使用後は水をかけて温度を下げ、窓をしっかり開けて換気を行う。（女性43歳）
などの回答があった。
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32 同じ部屋に長く住み続けると、家賃を下げてもらうことはできる？ 2017/9/5 読売
新聞
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新築で買った家も、10年もたてば価値は大きく下がるといわれています。でも、それは持ち家
に限らず「賃貸」でも同じこと。長く住んでいれば設備も老朽化し、物件としての価値は下が
っていくはず。なのに、経年に伴い「家賃を下げてもらえた」という話はあまり聞きません。
実際のところ、入居期間が長くなるほど「家賃交渉」はしやすいものなのでしょうか？ 大家
さんの事情や心理、実際に交渉を行う際のポイントなどについて、賃貸物件の管理会社に長年
勤務しているハウスメイトパートナーズ東京営業部課長の谷 尚子さんに聞きました。
家賃交渉の前には、 “周辺相場＋α”をチェックしよう
そもそも、家賃交渉をすることはアリなのでしょうか？ 大家さんの心証を著しく損なってし
まうことはないのでしょうか？
谷さんいわく、大家さんとの家賃交渉は「常識と礼儀をもって交渉すれば、デメリットはない
と思います」とのこと。ただし、その際は、家賃の値引きをお願いするだけの“根拠”をきち
んと示すことが重要といいます。
「退去があったときに少しずつ家賃が下がっている賃貸物件は、年月がたつとほかの部屋との
家賃差が出ることがあります。そういう場合は、交渉が成立する可能性が高いと思います。一
方で、賃料が下がっていないという物件は、人気を保てているということなので交渉しても難
しいことが多いです」（谷さん、以下同）
また、部屋の状態や話し合いをするタイミングによっても、状況は変わってくるそうです。
「そのお部屋に住んだ歴代の入居者の使い方によって、部屋の値段は変わってきます。また、
賃貸不動産の募集家賃は、繁忙期には高くなり、閑散期には低くなる傾向があるため、市場が
強気になる時期に交渉しても、うまくいかないと思います。家賃交渉をしたいのであれば、周
辺相場と併せて、ほかの部屋の状況やタイミングなども考慮した上で、交渉していただいたほ
うがいいと思います」
「築年数↑≠家賃↓」。家賃を下げられない大家さんの事情
ただし、どんなに交渉を試みても、「家賃はどうしても下げたくない」と考える大家さんも少
なくないようです。
「そもそも賃貸物件とは、大家さんが数千万～億単位の借り入れをして、30～35年のローンを
返済しながら経営をしているもの。分譲マンションと同じで、『古くなったから家賃を下げて
ほしい』と言われても、簡単に家賃交渉に応じられない理由があるのです。もちろん、大家さ
ん自身がその物件の市場価値を下げない努力をすることが必要ですが、築年がたったという理
由だけで値下げ交渉をするのは大きな間違いだと思います」
また、「家賃を決めるのは“機械”ではなく、“大家さん”という人間です」と谷さん。「下
げて当然」といった態度では、なかなか聞く耳をもってもらえないと指摘します。
「例えば、新築に入居して初めての更新で家賃交渉をするというのは、よっぽどの理由がない
限り大家さんも管理会社も違和感を抱きます。そういう入居者さんは、相手の事情を考えずに
、とにかく自分だけが得したい人に映ってしまうからです。また、“下げて当然”という態度
で交渉するのと、“お願いベース”で交渉するのとでは、結果が違うと思います。家賃交渉は
『お互いの同意のもとで成立する』ことを理解した上で、相手の感情を動かさないと成功しま
せん。
また、家賃交渉をしてきた方が、例えば過去に家賃滞納を繰り返していたり、ごみをきちんと
分別しないで何度も注意されていたり、騒音で周辺のお部屋に迷惑をかけていたりと、いわゆ
る『マナーに問題のある方』の場合は、大家さんは家賃を下げてまで長く住んでもらいたいと
は思いにくいものです。先々家賃交渉をしようと思われている方は、ご自分の生活マナーにつ
いても一度振り返ってみてくださいね」
“家賃交渉”or “住み替え”を判断する基準は？
谷さんのお話をおさらいすると、家賃交渉の余地があるケースは以下の3つ。
・住み続けたいという意思があること
・自分が住む部屋と同タイプの部屋が安くなっているなど、家賃を下げてもらう根拠があるこ
と
・自分が大家さんにとって、家賃を下げてでも長く住んでもらいたい「良い入居者」であるこ
と
ただ、物件の状況によっては無理に交渉をせずに「住み替え」を選んだほうがいい場合もある
ようです。
「老朽化してきて大きな修繕が必要なのにもかかわらず、修繕か建て替えか、もしくは所有を
やめて売却かの結論が出ていない物件もあります。今後の賃貸経営の後継者や経営方針が決ま
っていないケースが多いのですが、こうした物件では良い住環境の継続が望めません。その場
合は、住み替えを検討したほうがいいと思います」
“家賃交渉”か“住み替え”か。いずれを選択するにせよ、まずは自分の住まいの状況や周辺
相場についての下調べが重要になりそうです。そして、いざ大家さんと話し合うときには、自
分の“人間性”が見られていることもお忘れなく！
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33 頭金ゼロでもローンは組めるが、貯蓄ゼロでは家は買えない 2017/9/4 読売新聞
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「頭金ゼロで家が買える！」などと書いてある広告を見ると、貯蓄がなくても家が買えると思
ってしまうかもしれない。でも、実際には家を買うときに諸費用がかかるため、最低でも数百
万円の現金が必要になるのだ。
住宅ローンとは別に諸費用は現金で用意する
頭金がなくても住宅が買えるということはつまり、住宅ローンで住宅価格の100％を借りること
ができるということだ。例えば4000万円の家を買うのに4000万円の住宅ローンを借りられれば
、頭金はゼロで買える。
「それなら、手持ちのお金がゼロでも家が買えるの？」と思う人もいるかもしれない。だが、
「頭金ゼロ」と「手持ち資金がゼロ」とは意味が違う。なぜなら、家を買うときには税金や手
数料などの諸費用がかかるからだ。
諸費用は手持ち資金から現金で支払うのが原則だ。なかには諸費用まで住宅ローンに含めて借
りられたり、住宅ローンとは別に諸費用ローンが組めたりするケースもある。これならたしか
に、手持ち資金ゼロでも買えるが、あまり勧められる買い方ではない。
というのも、住宅ローンで価格の100％を借りたうえで、さらに諸費用分まで追加で借りると、
借入額が住宅価格を上回る「オーバーローン」になるからだ。借入額が多くなると、それだけ
返済額の負担が重くなる。だけでなく、オーバーローンだと家を売って住み替えようと思って
も、売ったお金でローンが返しきれず「売るに売れない」状態になってしまう。
住宅ローンの返済方法で一般的な元利均等返済の場合、返済の当初は返済額のうち利息の占め
る割合が大きいので、借りたお金（元金）がなかなか減らない。そのうえ、住宅は買ってから
年月が経つうちに売るときの価格（資産価値）が減っていくのが一般的なので、いったんオー
バーローンになるとなかなかそこから抜け出せないという事態に陥ってしまいかねない。
諸費用は住宅価格の3％～10％は必要
ところで諸費用にはどんなものがあるかというと、まず売買契約のときに印紙税が数万円かか
るほか、所有権の登記に必要な費用が20万円～30万円程度必要だ。中古住宅や新築一戸建てを
仲介会社を通じて買うときは仲介手数料として住宅価格の3％強がかかる。
住宅ローンを借りるときの費用も大きい。金融機関への融資手数料やローン保証料、ローン契
約のときの印紙税、抵当権設定のための登記費用、火災保険料など、数十万円～100万円前後か
かるのが通常だ。10万円前後の団体信用生命保険料がかかる場合もある。
このほか、固定資産税などの精算金や、新築マンションの場合は修繕積立基金、注文住宅なら
地盤調査費用なども必要だ。家を買うときにかかる不動産取得税や、親から援助を受けた場合
の贈与税といった費用もある。
これらの諸費用を合計すると、住宅の種別により価格の3％～10％程度になるのが一般的だ。中
古住宅や新築一戸建てで仲介手数料がかかる場合は、諸費用に加えてさらに価格の3％強が必要
だが、新築マンションのように仲介手数料が不要な場合は価格の3％程度で済むことも多い。住
宅価格が4000万円とすると、120万円～400万円程度ということになる。 家を買うときには、最
低でもこれだけの現金を手元に用意する必要がある。もちろん、家を買って貯蓄がゼロになる
のは不安だから、数カ月分の生活費も別途残しておくべきだろう。
家を買うときの頭金は本来、住宅価格の2割程度が目安とされている。今は超低金利なので頭金
ゼロで買っても返済負担がさほど重くない人もいるかもしれない。だが、諸費用や生活費のこ
とも考えて、余裕のある手元資金を確保しておきたいものだ。
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34 おとり広告はなぜ生まれる？ 首都圏に続き近畿でも対策強化へ 2017/9/1 読売新聞
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不動産を借りる、あるいは購入しようとする消費者に、取引できないのに「まだあります」と
言ったり、魅力的に見える架空の内容で誘引する「おとり広告」。
首都圏では「おとり広告」の排除へ向けて、業界、不動産ポータルサイトを含めた取り組みが
すでに始まっている。近畿圏でも、この問題解決に向けて新たな動きが始まった。そこで、こ
の取り組みに対する不動産事業者の理解を深めるため、「不動産ポータルサイト広告に関する
勉強会」が開催された。おとり広告はなぜ生まれるのか、なくならないのか。近畿圏ならでは
のある事情も、解説していこう。
警告+違約金で、5つの不動産ポータルサイトへの掲載がストップ
7月20日に開催された勉強会に、筆者も参加してきた。不動産ポータルサイトを利用する不動産
賃貸仲介業の経営者、社員を中心に140名の参加のもと、2部に分かれたその勉強会の中身を紹
介する。
最初に、（公社）近畿地区不動産公正取引協議会 小田徳行氏によって、表示規約違反業者へ
のこの8月からの対応について説明があった。
まず、「おとり広告」とはなにか。大きく次の3種類に分類される。
1. 架空物件
物件そのものが存在しないため、実際には取引することができない物件
2. 意思なし物件
物件は存在するが、実際には取引する意思のない物件
3.契約済み物件
物件は存在するが、実際には取引の対象となり得ない物件
この「おとり広告」も含めて、ポータルサイト広告適正化部会のメンバー間で2016年度に共有
された「おとり広告」は、全国で2812件。そのうち近畿圏は1206件（全国集計の43％）と全国
最多だという。エリアごとにみた物件掲載数は、はるかに首都圏が多いはずで、全掲載物件か
らの比率で言うとダントツに多い違反物件数ということになるだろう。
社会問題化する「おとり広告」に、全国最多の43％を占めている近畿圏の危機感は大きい。そ
こで、2017年8月から始まった「おとり広告」排除への新たな取り組みとはどのようなものなの
か。
まず、不動産ポータルサイトの運営会社によって組織されたポータルサイト広告適正化部会が
、おとり広告や悪質な不当表示を把握し、その不動産事業者の情報を共有する。そして、近畿
地区不動産公正取引協議会にて表示規約違反として厳重警告・違約金の措置を受けた不動産事
業者には、同部会構成会社5社が運営するサイト（at home、CHINTAI、HOME’S、マイナビ賃貸
、SUUMO）への広告出稿が、最低1カ月以上、停止されるというもの。
ポータルサイトは今や不動産広告の主力メディアになっている。今までは、各社がそれぞれの
サイトで掲載停止等の措置を取っていたものが、各社がおとり広告等の情報を共有することで
、一斉にどこにも出稿できなくなれば、営業面での大きなハンディとなることが考えられる。
加えて、違反行為の程度によっては、不動産事業者名や違反の概要、措置の内容が公表される
場合もあるということだ。ポータルサイトでの広告掲載ができなくなる上に、事業者名が公表
され消費者がそれを知ることになると、物件の問合せをする消費者はいなくなり、企業イメー
ジにとっても大きな痛手となるだろう。
情報の質が問われている今、「おとり広告」はもはや通用しない
続いて、リクルート住まいカンパニーの石橋和也氏の講義があった。長く賃貸物件広告の現場
で、仲介会社と消費者の意識を見てきた石橋氏は言う。今、不動産広告に消費者は何を一番求
めているかというと、それは物件数や、デザインではなく、「情報の正確さ」であると。しか
も、その意識は年々高くなってきているそうだ。
リクルート住まいカンパニーが行った調査によると、消費者が物件について問合せたときや来
店時に「情報が間違っていた」場合、以後、その会社には問合せをすることがないと答えた比
率は、「すでに埋まっていたと言われた」場合や「ウィークポイントを告げられた」場合以上
に大きく、間違った情報を掲載する会社には厳しい評価をする傾向が見られるという。
新聞、雑誌、インターネットなどで「賃貸物件のおとり広告」に対する関心も大きい。今や消
費者はピンポイントで物件を検索し、それを目的に来店する。「おとり広告」で誘引し、他の
物件を紹介することで成約を得てきたスタイルは、効率が悪く経営的にも成り立たなくなると
いう。
「おとり広告」は、お客さまに対する後ろめたさからくる従業員の精神的な負担も大きく、離
職率を高めるリスクもある。加えて規約違反に対する大きなペナルティーを考えると、今や「
おとり広告」は消費者にとってはもちろん、不動産事業者にとってもデメリットしかない、と
石橋氏は言う。
垣根を越えた取組みで、「おとり広告」のない世界を
賃貸仲介事業者が、消費者のニーズに応えるためには、正確な情報発信を維持していかなくて
はならない。そのために最も重要なのが不動産事業者による「物件情報のメンテナンス」だ。
賃貸物件の仲介の場合、家主や管理会社からの依頼を受けて、複数の会社が物件の募集広告を
出す場合が一般的だ。その中の一社が成約を得ても、その情報がすぐに他社にまで伝わらない
。そのタイムラグが、「契約済」物件が掲載される原因の1つだという。
物件情報のメンテナンス不備による「おとり広告」や「不当広告」は、広告主である不動産事
業者の意図や故意、過失の有無を問わない。つまり、単に「削除忘れ」も「知らなかった」も
同様に責任が問われるという訳だ。
会場に来ていた賃貸仲介会社の方は、「不動産業界の信頼を高めていくためにも、このような
取り組みはやっていくべきですね」と話された。
なによりもまず、間違った情報を発信することのデメリットをもっと不動産事業者が意識する
必要があるだろう。
平成29年1月から首都圏で始まったこの取り組みは、現在、掲載停止となるポータルサイトが5
サイトから7サイトに増えるなど、取り組みはひろがりつつある。不動産事業者だけでなく、物
件情報が掲載される不動産ポータルサイトも、不当表示等を防止するフィルタリング技術の開
発などを通して、システム的な改善も行うべきであろう。
消費者にとっても、不動産事業者にとってもデメリットしかない「おとり広告」は業界全体で
垣根を越えて取り組むべき重要な課題だ。事業者は、消費者が最も求めているのは情報の質で
あることを強く意識し、おとり広告がない当たり前の世界を実現して欲しい。
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35 最大50万円補助！東京都の新たな窓改修の補助金が魅力的 2017/8/31 読売新聞
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東京都では、家庭における省エネルギー対策を推進するために、平成29年度（2017年度）の新
規事業として、既存の住宅に高断熱窓（エコサッシやエコガラス）を設置した都民や管理組合
に、補助金を出す助成事業を開始した。最大で50万円の補助金が受けられる。
最大50万円の助成が受けられる、都の助成事業の条件は？
地球温暖化対策として、国際的に省エネの推進が課題となっている。
家庭で消費するエネルギー量は、産業部門や運輸部門などに比べると少ないものの、消費量の
伸び率が高いのが特徴だ。
そこで、人口の流入が続く東京都では、家庭部門の省エネ対策として、既存の個人住宅の窓を
高断熱窓に改修する場合に補助金を出す助成事業（平成29年度～31年度）を開始した。
注目したいのは、その助成額だ。
助成対象となるのは高断熱窓の購入費用と設置工事費で、助成対象費用の1/6まで、上限50万円
（1住戸当たり）が助成額となる。
助成を受けられるのは、都内に住宅を所有している個人だけでなく、マンションの管理組合な
ども対象となる。
マンションでは、サッシなど窓まわりは共用部分としているのが一般的だ。そのため、住戸ご
とに無断で窓を改修することはできず、省エネ性を高めるために管理組合が主体となって、マ
ンション全体で一斉に窓の改修を行うことが想定される。この場合に、管理組合に対して50万
円×住戸数を上限に改修工事費用の助成が行われる。
一方で、マンションごとに管理規約を改正し、性能向上目的の窓改修を住戸ごとに認める事例
も増えている。窓の改修が認められているマンションなら、管理組合の許可を得れば住戸ごと
に窓を改修できる。そうすれば、一戸建ての場合と同様に、住戸ごとに助成を受けることがで
きる。
もう少し詳しく助成を受けられる条件を見ていこう。
・対象となる高断熱窓は、（一社）環境共創イニシアチブ（SII）に登録されている未使用のも
の
※一覧をSIIのサイトで見ることができる
・改修する箇所は、最低でも1居室のすべての窓
・平成29年4月1日以降に、都内の既存住宅に新たに高断熱窓を設置すること
東京都の補助金のほかに、国や市区町村の補助金・減税制度も活用できる
実は、数年前に我が家の窓をエコガラスに改修した。マンションの管理規約が改正され、性能
向上の場合に改修が認められるようになり、それを受けてすぐにシングルガラスだった窓をす
べてエコガラスに変えた。
特に我が家は角住戸なので、やたらと窓が多い。解放感はあるものの、夏は暑く冬は寒く、冬
の朝の結露には悩まされていた。内窓（既存の窓の内側にもう一つ窓を設ける場合）は専有部
分の改修となるので管理組合の許可が不要だが、窓が二重になるのは嫌だったので、管理規約
の改正を待っていたのだ。
こういったお得な助成制度はなかったが、住宅エコポイントがある時期だったので、エコポイ
ントと省エネ減税を利用しようと考えたのだ。窓の省エネ改修では所得税と固定資産税の減税
制度があるが、特に所得税は全居室のすべての窓を改修することが条件だったこともあり、す
べての窓の改修を行った。
サッシごと変える場合はガラスの選択肢も広いが、サッシは変えずにガラスだけを変えたので
、厚みなどの制約もあって、真空ガラス（ガラスとガラスの間にわずかな真空層がある窓ガラ
ス）を採用した。複数社に見積もりを取るなどして価格交渉をしたが、それでもすべての窓の
ガラスを交換したので、100万円近い費用がかかった。
仮に100万円かかる窓の改修を今から行った場合、東京都の補助金が受けられるなら、消費税や
対象外の費用などを差し引いた対象工事額が90万円だったとすると、その1/6、つまり15万円が
助成されることになる。
このほかに、国の補助金（SIIの断熱リノベなど）や市区町村の補助金などが利用できるなら、
助成される額はさらに大きくなる。
私の場合は、7万5000ポイントのエコポイントだったので、窓の改修を行うのが今だったらよか
ったのにと残念な気持ちになった。
加えて、ローンではなくキャッシュで支払った場合は、10％（上限25万円）が所得税から控除
される。私の場合は実際の工事費用より標準的な工事として試算した工事費用の方がかなり低
くなったので、その10％の5万円ほどが確定申告で戻ってきた。また、固定資産税額も1/3が減
額されるなど、あの手この手で工事費用を取り戻すことができる。
東京都に家を持っていない人でも、自分が利用できるお得な制度がないか、情報を集めるとい
いだろう。
もちろん、注意点もある。それぞれの制度で適用される条件が異なるので、事前に細かい点ま
で調べることが重要だ。安易に利用できると思ったり、金額を高めに想定したりして、計算違
いだったということのないようにしたい。
さらに、減税は事後申告が可能だが、助成制度は事前に助成金交付の申請をして、都の交付決
定を受けてからでないと、工事を行えないといった手続き上の違いもある。提出する書類も制
度ごとにいろいろと用意しなければならないので、事前に工事の依頼先としっかり相談してお
くのがよいだろう。
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36 マンション売主向け新サービス、東急リバブル 2017/8/31 読売新聞
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東急リバブル（株）は9月8日（金）より、マンションの売主向けサービス「アクティブ売却パ
ッケージ」（通称：アクセル君）を開始する。
同サービスは、築年数の経過などにより設備の交換が必要で、ホームステージングによる演出
だけでは買主の印象を良くすることが難しい空き家のマンションが対象。同社の定額制リフォ
ームパッケージ「あんしんリフォームセレクト」と、リフォーム後の室内に家具やカーテンな
どで装飾するサービス「ルームデコレーション」を提供する。
また、工事費用の支払いを売却物件の決済日、または売却保証期日まで猶予することで、初期
費用の持ち出し不要（支払猶予）で売却機会を創出する。さらに一定期間内にリフォームした
物件が売れない場合は、同社の「売却保証」により、「査定価格＋リフォーム費用」の100%を
保証。売主がリフォーム費用の投資リスクを抱えないようにした。
対象となる物件は、駅徒歩10分以内、昭和58年1月築以降（新耐震）、専有面積（壁芯）50m2以
上、同社査定価格が2,500万円以上6,000万円未満のもの。
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37 東京都、高断熱窓の設置に対する助成事業を開始 2017/8/31 読売新聞
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東京都は、既存住宅に高断熱窓を設置した都民等に、その費用の一部を助成する事業を開始す
る。
都内の既存住宅における高断熱窓の導入を促進し、都内のエネルギー消費量の約3割を占める家
庭部門の省エネルギー対策を推進していくために実施するもの。
対象者は、高断熱窓を設置する住宅の所有者又は管理組合等。高断熱窓を1部屋以上に設置する
ことで助成を受けることができる。
国の高性能建材による住宅の断熱リフォーム支援事業において補助対象となる製品として登録
されている窓及びガラス、未使用であること、設置日が2017年4月1日以降であること、が条件
。
助成率は、助成対象経費の1/6（※100円未満切り捨て）。上限額は1住戸当たり50万円。申請期
間は2017年8月28日～2020年3月31日（交付は2020年度末まで）。
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38 家のトイレ 自動で尿分析 サイマックスが実験 2017/9/6 日経産業新聞
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ヘルスケアベンチャーのサイマックス（東京・葛飾、鶴岡マリア社長）は福岡市と連携し、
トイレにセンサーなどを設置し、住民の健康状態をチェックするサービスの実証実験を始める
。排尿を自動分析してスマートフォン（スマホ）に約１分で結果を通知する。継続的にデータ
を収集して生活習慣病の予防につなげ、将来は個人向け製品の開発を目指す。
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39 ソニー、空き会議室分かるシステム 新規事業開発の欧州第１号 2017/9/4 日経産
業新聞
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ソニーは１日、空いている会議室や社員の居場所などを確認できるシステム「ニムウェイ」
の販売を欧州で始めたと発表した。ドイツ・ベルリンで同日に一般公開が始まった、欧州最大
の家電見本市「ＩＦＡ2017」に出展する製品・サービスの目玉に位置づける。新型のスマート
フォン（スマホ）やスピーカーなども展示し、来場者の注目を集めていた。
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40 シナネン、水道料金削減を指南 工場や温浴施設など 2017/8/31 日経産業新聞
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燃料商社のシナネンホールディングスは水道料金削減のコンサルティング事業を始めた。浄
化装置を導入して上水道より安価な井戸水や工業用水に切り替えるほか、下水道に流す汚水も
減らす。初期費用はかからず、最大で水道料金を６～７割削減できるという。上下水道を管理
する自治体などへの交渉も代行する。水の使用量が多い工場や温浴施設などの需要を開拓する
。
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41 窓際は遮光、明るさは奥まで 大成建設が新型ブラインド 2017/8/31 日経産業新聞
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大成建設は採光と遮光が同時にできるブラインドを開発した。ブラインドの下の部分で光を
遮りながら、上部に設けた採光部から太陽光を取り入れる。独自開発の部材を使うことで、窓
際のまぶしさを防ぎながら室内の奥まで自然な光を届ける。室内照明を抑えられるため省エネ
ルギーにもつながるといい、自社開発のオフィスビルなどに導入する。