住宅関連新聞記事ダイジェスト No.709  2017/11/02~2017/11/08

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住宅関連新聞記事ダイジェスト No.709  2017/11/02~2017/11/08
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【日本経済新聞】
1 ヤマダ電機、リフォームのナカヤマを買収へ
2 東京・江古田にマンション・福祉施設の街、18年秋
3 火災警報器、屋外でも鳴動 早期消火へ消防庁
4 エアビー、民泊+航空券で日本開拓 全日空とサイト
5 違法民泊で客盗撮容疑、津市の会社員を書類送検
6 常陽銀、茨城県守谷市と協定 中古住宅循環促す
7 鳥取県の移住、上半期が過去最高に
8 都知事、超高齢社会の都市づくりで諮問会議
9 埼玉県北部7市町、若者対象に移住誘致ツアー

【朝日新聞】
10 収益物件サイトの健美家、広告表示適正化へ 違反者には掲載停止も
11 家財保険でコンビニ払いにも対応 パーソナル少額短期保険
12 「高齢者を支える地域づくり協定」、都と締結 野村不アーバン
13 ネットで建築プランを一括請求できる新サービス シースタイル
14 本社工場が「緑化優良工場」として2賞を受賞 TOTO
15 ウッドデザイン賞ソーシャルデザイン部門受賞 東急住宅リースなど
16 12月1日から「安心R住宅」事業者団体登録申請の受付開始 国交省
17 明和地所、「コンパクトマンション」で早大と共同研究
18 第4次安倍内閣が発足 石井国交相ほか全閣僚を再任

【読売新聞】
19 9月の住宅着工数、2か月振りの減少、東京都
20 住友林業、1,000プランから選ぶセレクトスタイル住宅を発売
21 賃貸、購入で契約した人が不動産会社を選ぶときに重視したポイントは?
22 一戸建てに住んでいる人は、どの程度のご近所付き合いをしているの?
23 賃貸DIYにチャレンジしたい人必見! カリスマDIY主婦に初心者でもできるコツを聞いてみた

【日経産業新聞】
24 欧米でヒットの兆し? 小さな家、変な乗り物…
25 4%超え銘柄が急増 REIT、長期投資も有力選択肢に
26 動き鈍いREITの物件取得 価格高騰で物件買えず
27 夢の注文住宅のはずが… 業者まかせはトラブルのもと

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1 ヤマダ電機、リフォームのナカヤマを買収へ 2017/11/8 日本経済新聞
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アサヒ衛陶とも事業提携
 家電量販大手のヤマダ電機は住宅リフォーム事業を手がけるナカヤマ(埼玉県上尾市)を買収する。ヤマダ電機は自社で住宅リフォームを手掛けている。関東を地盤とするナカヤマを傘下に収めることで、高齢化などで需要拡大が見込めるリフォーム市場の開拓を急ぐ。

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2 東京・江古田にマンション・福祉施設の街、18年秋 2017/11/8 日本経済新聞
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 東京都中野区江古田でマンションの近くに病院や保育・介護施設など福祉インフラを集めた街が2018年秋に誕生する。都市再生機構(UR)や積水ハウス、地元の総合東京病院が連携し、遊休地約4ヘクタールを再開発する。都心に比較的近い地の利も生かし、子育て世帯やシニア層、学生など幅広い世代を呼び込む考えだ。
 再開発事業「江古田の杜プロジェクト」ではURが取得した国家公務員宿舎跡地に各種施設を整備する。積水ハウスが手掛ける分譲マンション(約530戸)は18年2月に完成する。同8月には賃貸マンション(約400戸)もできる計画だ。
 マンションから徒歩圏内に認可保育所や学童保育施設、サービス付き高齢者住宅、介護付き有料老人ホームも順次整備する予定だ。住民同士の交流スペースも設け、イベントや災害時の拠点として活用する。再開発の投資額は明らかにしていない。
 これに先立ち、総合東京病院が4月に新病棟を開設した。病床数は既存病棟と合わせて約500床に拡大。新病棟は病児保育や小児救急、高齢者の回復期リハビリなどに重点を置き、「小児から高齢者まで一貫してサービスを提供する」(同病院)という。
 再開発計画地は都営地下鉄大江戸線の新江古田駅から徒歩8分、西武池袋線の江古田駅から徒歩17分の場所。新宿や池袋にアクセスしやすく、「職住近接」志向の強い層の取り込みも狙う。「江古田の森公園」に隣接しており、豊かな自然環境もアピール。区立の小学校や図書館にも近く、教育環境が整っていることも売り物にする考えだ。

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3 火災警報器、屋外でも鳴動 早期消火へ消防庁 2017/11/7 日本経済新聞
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 総務省消防庁は、飲食店などの火災をすぐ把握するため、火災警報器の音声を屋外で鳴らす仕組みの普及を検討する。飲食店が不在でも近所の人が気付き、119番や初期消火できるようにする。効果を調べるモデル事業を7日から新潟県糸魚川市などで始め、2018年度中にシステムの仕様に関する指針を策定、メーカーに量産化を促したい考えだ。
 昨年12月に起きた糸魚川市の大火では、ラーメン店の店主がこんろの火を消し忘れたまま外出して出火、強風で木造住宅密集地に燃え広がった。営業時間外の飲食店は不在になりやすく、火元となるこんろなどを扱うため、消防庁は地域ぐるみで被害拡大を防ぐ仕組みが必要と判断した。
 想定しているのは、店の中と外に火災警報器をそれぞれ設置し、店内で煙や熱を感知すると、無線でつないだ屋外の警報器も連動するシステム。
 消防庁は、飲食店と隣接する住宅にある警報器を連動させる仕組みも検討している。糸魚川市などで行うモデル事業の一部で屋外にも警報器を設置、警報音が聞こえる範囲や風雨の影響を検証する。
 結果を基に、18年度は屋外の警報器に必要な機能や音の大きさを専門家らで検討、指針に反映させる

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4 エアビー、民泊+航空券で日本開拓 全日空とサイト 2017/11/7 日本経済新聞
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 一般住宅に旅行者などを有料で泊める民泊の仲介世界最大手、米エアビーアンドビーが日本で宿泊先と航空券を組み合わせて予約できるようにする。6日、全日本空輸グループと組み特設サイトを共同運営すると発表した。エアビーが日本の航空会社と提携するのは初めて。民泊の利用者が増えれば、シェアリングエコノミーの存在感が一段と高まりそうだ。
 特設サイトは同日立ち上げた。サイトを通じてエアビーの宿泊先に泊まると、宿泊料金に応じて最大200マイルがたまる。全日空のマイル会員は3100万人おり、マイル付与をきっかけにエアビーのサービス利用を促す狙いがある。
 宿泊先と航空券を組み合わせて販売するのは、JTBや楽天といったリアルとネットの大手も得意とする。これに民泊事業者が加わることで、価格やサービスの競争が激しくなりそうだ。
 ANAホールディングス傘下の格安航空会社(LCC)、ピーチ・アビエーションとも連携する。エアビーは宿泊だけでなく個人が提案する体験プランも仲介している。共同サイトで航空券とともにエアビーの宿泊や体験プランを提案する。ピーチの運航便を利用する顧客には個人旅行客が多く、エアビーとの相乗効果が高いとみている。
 ピーチはエアビーとの連携を皮切りにCtoC(個人間取引)型の旅行需要を開拓する。2018年春に旅の予約サービス「COTABI」を始める。個人が体験した旅行の移動手段や宿泊先を登録し、同じように旅したい利用者がまとめて予約できるようにする。
 エアビーは旅の選択肢を広げてきた。16年11月、米ロサンゼルスで旅行に関するすべてを同社のアプリで完結できる「トリップ」構想を明らかにした。現在はホテルの予約や体験プランの仲介を手がけるが、航空券の選択肢はない。全日空との連携は旅の総合的なサービスを提供するための足がかりになりそうだ。
 日本で住宅宿泊事業法(民泊法)が18年6月に施行される。ただ現時点ではエアビーに登録する物件は旅館業法などの許可を得ていない「ヤミ民泊」が多いとみられる。民泊法の施行前に民泊自体に手を出すことは航空大手にとってはリスクが大きい。全日空はエアビーとマイル付与などで協業を深め、民泊の顧客層の需要を掘り起こす。

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5 違法民泊で客盗撮容疑、津市の会社員を書類送検 2017/11/7 日本経済新聞
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 住宅に観光客を有料で宿泊させる「民泊」を無許可で営業し宿泊客を盗撮したとして、大阪府警守口署は6日、津市の谷口崇会社員(42)を旅館業法違反と軽犯罪法違反の疑いで書類送検した。同署によると「盗撮目的だった」と容疑を認めている。
 書類送検容疑は8月下旬、大阪府の許可を得ず同府守口市内のマンションに男女2人を宿泊させ、浴室の脱衣場と居間に設置したカメラで盗撮した疑い。不審に思った女性が110番した。
 同署によると、谷口会社員は15年12月ごろから、賃貸マンションの一室で違法民泊を営業。これまでに28回、外国人観光客などを宿泊させていた。火災報知機や置き時計に似せた隠しカメラを室内に設置し、盗撮を繰り返していたという。

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6 常陽銀、茨城県守谷市と協定 中古住宅循環促す 2017/11/6 日本経済新聞
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 めぶきフィナンシャルグループ(FG)傘下の常陽銀行は6日、同行グループの常陽産業研究所、茨城県守谷市の3者間でまちづくりに関する協定を結んだ。市内で中古住宅の居住者の循環などを促し、地域の活性化に向けて連携する。
 常陽銀グループはこれまでも、同市の「まち・ひと・しごと創生総合戦略」の取りまとめなどで協力してきた。今回の協定締結を通じて地域活性のための取り組みを強化する。
 常陽銀は市民向けに高齢者には広すぎるなどで住みにくくなった住宅を資金化し、生活に便利な住宅に引っ越したり、老後の生活設計全般の相談に応じたりする窓口を同行の守谷ローンプラザ内に設置する。フィナンシャルプランナー資格などを持つ行員が相談員を務める。住宅を担保に資金を借りるリバースモーゲージローンなど、同行の金融商品の活用なども提案する。
 12月~2018年3月にかけてはセミナー・個別相談会も開く。内容はリフォームや介護制度などを予定しており、同市は講師や広報面を担う。常陽産業研究所はセミナー・相談会の運営や今後の施策展開のための調査・研究などにあたる。

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7 鳥取県の移住、上半期が過去最高に 2017/11/3 日本経済新聞
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 2017年度上半期(4~9月)の鳥取県への移住者が933人に上り、上半期としては過去最高を記録した。同県の移住者を巡っては、11年度の504人から14年度には1246人へと増加。16年度には上半期が916人、年間で2022人と初めて2000人を突破した。とっとり暮らし支援課の担当者は「今年も2000人の大台に乗せる可能性が高い」と話す。
 県内19市町村のうち、10市町が前年同期より減少したが、鳥取、境港、倉吉3市などの増加が全体を押し上げた。鳥取市が前年同期より51人多い202人、境港市が38人多い112人、倉吉市が23人多い94人に上った。
 鳥取市は宝島社が発表した2017年版の「住みたい田舎」ランキングの総合部門で1位となるなど、移住者の関心を集めたことが背景にあるとみられる。倉吉市は移住生活の体験ツアーの提供などを通じて成果を上げている。
 同県は県内自治体と連携して移住促進策を展開。移住者向けお試し住宅の整備を進めてきたほか、移住者が住宅を取得したり改修したりする際の費用を補助する制度も拡充している。

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8 都知事、超高齢社会の都市づくりで諮問会議 2017/11/2 日本経済新聞
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 東京都の小池百合子知事は2日の記者会見で、超高齢社会での都市のあり方を議論する諮問会議を設けると発表した。有識者7人を委員とし、福祉や都市政策など幅広い視点から議論する。8日に初会合を開き、2018年夏をメドに知事への政策提言を目指す。
 諮問会議は「超高齢社会における東京のあり方懇談会」。委員は黒川清・日本医療政策機構代表理事や鈴木亘・学習院大学教授、住宅政策に詳しい園田真理子・明治大学教授らが務める。初会合では超高齢社会を迎えた東京の課題について意見交換する。
 都の人口に占める65歳以上の割合は15年に22.7%と、超高齢社会の基準である21%を上回っている。25年には団塊世代が75歳を迎え、その割合は23.3%になる見通しだ。
 小池知事は「福祉ニーズの増加はもとより、空き家問題、地域コミュニティーの希薄化など課題は少なくない」と指摘。「様々な専門家に分野を横断し、包括的な視点から東京ならではのモデルを提言してもらう」と語った。

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9 埼玉県北部7市町、若者対象に移住誘致ツアー 2017/11/2 日本経済新聞
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 埼玉県北部の7市町は4日と11日、東京都内や県南部の若者層を対象に、バスで各自治体のおすすめスポットを案内する「埼北移住促進モニターツアー」を実施する。人口減少に歯止めをかけるために定住・移住促進策で連携する埼玉県北部地域地方創生推進協議会の活動の一環だ。県北部を知ってもらう契機にしてもらい、移住につなげたい考えだ。
 4日は地域の西側の本庄市、上里町、美里町、神川町、11日は東側の熊谷市、深谷市、寄居町のコースを設定。農作物の収穫体験や工場見学、家族で楽しめる施設の紹介のほか、住宅街や文教エリアも案内し、地域での生活をイメージしてもらえるようにする。
 JTB関東熊谷支店に事業を委託した。大人1500円で都内や県南部で募集したところ、両日とも定員40人が満員となった。7市町は参加者に継続して情報を発信し、興味を深めてもらう。
 事務局の熊谷市は「いきなり移住してもらうのは難しい。まずは地域のよさを伝え、何度も足を運んでもらえるようにしたい」と話している。

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10 収益物件サイトの健美家、広告表示適正化へ 違反者には掲載停止も 2017/11/8 朝日新聞
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 収益物件の情報サイト「健美家」を運営する健美家(東京都港区)は11月7日、首都圏不動産公正取引協議会と連携し、公正競争規約違反の事業者に対する広告掲載停止の施策に参加すると発表した。不動産の表示に関する公正競争規約に違反し、同協議会が「厳重警告・違約金」の措置を講じた事業者に対し、原則として同サイトへの広告掲載を1カ月以上停止する。

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11 家財保険でコンビニ払いにも対応 パーソナル少額短期保険 2017/11/8 朝日新聞
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 パーソナル少額短期保険は、10月に販売を開始した賃貸居住者向け家財保険「賃貸保険ダイレクト」の支払い方法で、これまでのクレジットカードに加え、コンビニエンスストアでも対応できるようにした。部屋の面積だけで保険料が決まるのが特長で、申し込み手続きはインターネットで完結する。

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12 「高齢者を支える地域づくり協定」、都と締結 野村不アーバン 2017/11/8 朝日新聞
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 野村不動産アーバンネット(東京都新宿区)は11月1日、東京都と「都と事業者との連携による高齢者等を支える地域づくり協定」を締結した。今後は同協定に基づき、都内の「野村の仲介+(PLUS)」店舗での営業活動の際、高齢者等の見守り活動を実施していく。

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13 ネットで建築プランを一括請求できる新サービス シースタイル 2017/11/7 朝日新聞
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 不動産関連の見積り比較サイト「スマイスター」を運営するシースタイルは11月1日、「スマイスター 注文住宅」サービスを開始した。同サービスは「注文住宅を建てたい」「ハウスメーカー、工務店、設計事務所を探している」などの要望を持つ者が、複数の建築プラン(カタログ)に一括で問い合わせ(カタログ請求)できるもの。
 対象企業は注文住宅メーカー、集合住宅メーカー、工務店、設計事務所。課金方法は反響課金、初期費用・月額費用は無料。最大同時送信者数は設定なし。対応デバイスはPC、スマートフォン。
 国土交通省住宅局の住宅市場動向調査報告書(16年度)によると、住宅一次取得者の中で最も購入資金が高いのは、注文住宅。注文住宅所得世帯の施工者に関する情報収集方法は、住宅展示場に行く方法が主流となっている。
 その点を踏まえ、気軽に豊富な情報を知りたいという潜在ニーズに対応するため、今回のサービス開始となった。

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14 本社工場が「緑化優良工場」として2賞を受賞 TOTO 2017/11/6 朝日新聞
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 TOTOの本社・小倉第一工場(福岡県北九州市)がこのほど、「一般財団法人日本緑化センター緑化優良工場等表彰」の「日本緑化センター会長奨励賞」と、「17年度九州経済産業局緑化優良工場等表彰」の「九州経済産業局長賞」を受賞した。同社の事業所が「緑化優良工場等表彰」を受賞するのは、今回が初。
 同工場は同社の創立時に開設された工場で、住宅や商業地などに囲まれた市街地。敷地内の余裕を取りづらい立地ながら、工場の外周に樹木を植えるなど積極的な緑化計画を行ってきたほか、15年には緑化を取り入れた施設「TOTOミュージアム」を併設するなどの取り組みが評価され、今回の受賞に至った。敷地面積は10万2300平方メートルで、緑地・環境施設の面積は1万3759平方メートル。

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15 ウッドデザイン賞ソーシャルデザイン部門受賞 東急住宅リースなど 2017/11/6 朝日新聞
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 東急住宅リース、東急ハンズ、ハプティックの3社が協力して開発した定額制賃貸リノベーションパック商品「T×HAPTIC with HANDS」が、「ウッドデザイン賞2017 ソーシャルデザイン部門」を受賞した。木の良さや価値を再発見させる製品や取り組みを表彰する顕彰制度で、今後も3社は、無垢材の中でも床材で人気のある国産ヒノキ(三重県産)を使用し、快適な住空間を提供していくとしている。

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16 12月1日から「安心R住宅」事業者団体登録申請の受付開始 国交省 2017/11/6 朝日新聞
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 国土交通省は安心R住宅の事業者団体登録制度を11月6日に公布した。12月1日に施行し、事業者団体の登録申請の受付を開始する。耐震性があり、インスペクションが行われ、リフォームに関する情報提供が行われている既存住宅を「安心R住宅」として、流通を促進する。同登録制度は「安心R住宅」の標章使用を希望する事業者団体の登録要件や登録申請手続きなどを定めたもの。中古住宅のマイナスイメージを払拭して「住みたい」既存住宅の普及を目指す。

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17 明和地所、「コンパクトマンション」で早大と共同研究 2017/11/6 朝日新聞
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 明和地所はこのほど、「住まいのライフサイクルとコンパクトマンションの位置付け」について早稲田大学と共同研究を始めると発表した。コンパクトマンションに居住する2000世帯を対象に、ウェブアンケートやインタビュー調査を実施する。首都圏居住者の住み替えライフサイクルにおけるコンパクトマンションの位置付けを解明。コンパクトマンションの進化系として、新しい暮らしのスタイルと住まいのかたちを探るのが狙い。

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18 第4次安倍内閣が発足 石井国交相ほか全閣僚を再任 2017/11/2 朝日新聞
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 11月1日の特別国会で安倍晋三首相が第98代首相に選ばれ、同日、第4次安倍内閣が発足した。首相は石井国交相をはじめとするすべての閣僚を再任した。

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19 9月の住宅着工数、2か月振りの減少、東京都 2017/11/8 読売新聞
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東京都はこのたび、「平成29年9月及び平成29年第3四半期の新設住宅着工」についてとりまとめを発表した。

■平成29年9月
都内における9月の新設住宅着工戸数は11,564戸。前年同月比では、持家、貸家、分譲住宅とも減少し、全体で15.0%減と2か月振りの減少となった。
利用関係別では、持家は1,374戸(前年同月比0.5%減、5か月連続の減少)、貸家は6,055戸(同5.6%減、6か月連続の減少)、分譲住宅は4,110戸(同29.0%減、2か月振りの減少)、マンションは2,630戸(同37.0%減、2か月振りの減少)、一戸建ては1,410戸(同9.4%減、5か月連続の減少)。
地域別では、都心3区は534戸(前年同月比58.2%減、2か月振りの減少)、都心10区は3,012戸(同23.7%減、3か月連続の減少)、区部全体では9,422戸(同12.7%減、3か月連続の減少)、市部では2,116戸(同24.2%減、2か月振りの減少)となった。

※都心3区:千代田区、中央区、港区
都心10区:千代田区、中央区、港区、新宿区、文京区、台東区、墨田区、江東区、渋谷区、豊島区

■平成29年第3四半期
都内における平成29年第3四半期の新設住宅着工戸数は34,750戸。前年同期比では、持家、貸家、分譲住宅とも減少し、全体で6.4%減と2期連続の減少となった。
利用関係別では、持家は4,124戸(前年同期比7.1%減、15期連続の減少)、貸家は18,151戸(同5.0%減、2期連続の減少)、分譲住宅は12,374戸(同7.8%減、5期振りの減少)、マンションは7,825戸(同5.5%減、4期振りの減少)、一戸建ては4,374戸(同12.5%減、2期連続の減少)。
地域別では、都心3区は1,665戸(前年同期比20.5%減、3期振りの減少)、都心10区は8,040戸(同19.0%減、6期振りの減少)、区部全体では26,571戸(同6.9%減、2期連続の減少)、市部では8,084戸(同4.5%減、4期連続の減少)となった。

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20 住友林業、1,000プランから選ぶセレクトスタイル住宅を発売 2017/11/8 読売新聞
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住友林業(株)は11月10日、セレクトスタイル商品「Forest Selection BF」を発売する。
同商品は、約30万邸の「住友林業の家」のノウハウをもとに、仕様、プランを厳選。1,000プラン、5つのインテリアスタイル、4つの建物外観の中から要望に合わせた1邸を選ぶことができる。
キッチン、バス、洗面化粧台等には、注文住宅の中で特に人気の高い仕様、設備を設定。システムキッチンは、汚れや熱に強く、カウンターの継ぎ目や排水口まわりの隙間がない一体成形の人造大理石のワークトップ。掃除がしやすく手入れが簡単にできる点が特徴。水滴が簡単に拭き取れ、凹凸がない一体成形カウンターの洗面化粧台は、汚れや水あかが溜まりにくく水廻りを清潔に保てる。
また、同社独自のビッグフレーム(BF)構法で将来的な間取り変更にも柔軟に対応する。本体価格は3.3m2あたり58万円(施工面積40.6坪のモデルケース)。

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21 賃貸、購入で契約した人が不動産会社を選ぶときに重視したポイントは? 2017/11/8 読売新聞
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売買・賃貸ともに、事前に不動産会社を絞り込む傾向が加速
RSCでは、2003年度からサイト利用者に対して調査を行っている。10年前の2007年度の調査結果を見ると、物件を契約した人が問い合わせた不動産会社の数は平均で3.6社(売買3.9社、賃貸2.9社)、その後訪問した不動産会社の数は平均で2.7社(売買2.8社、賃貸2.3社)だった。
これに対して、2017年度の調査結果では、問い合わせた不動産会社の数は平均で2.8社(売買2.8社、賃貸2.8社)、その後訪問した不動産会社の数は平均で2.1社(売買2.4社、賃貸2.1社)となり、問い合わせる不動産会社の絞り込みが加速している。

地元に強いことに加え、賃貸ではより誠実性を重視?
では、不動産会社を選ぶときにどういった点を重視しているのだろうか?
物件を契約した人が、「検索後に問合せや訪問をする不動産会社を選ぶ時のポイント」として挙がったのが物件の「写真の点数が多い」ことだ。中でも「特にポイントになるもの」として選ばれたものも、同じ「写真の点数が多い」ことだった。
「写真の点数が多い」ことと不動産会社選びのポイントは、どう関係するのだろうか?
前提として、最近は物件を選ぶ際に、外観や居室、水まわりなどの写真を多く掲載していることが重視されている。間取図やデータに加え、老朽化や使い勝手が一目で分かる写真を数多く掲載していることは、不動産会社の誠実さなどの姿勢が伝わるということなのだろう。
とはいえ、物件の写真を多く掲載すればいいのかというと、そういうわけではないだろう。売買と賃貸それぞれで、詳しく見ていこう。
売買では、2番目に「他にもたくさんの物件を掲載している」、3番目に「地元で知名度のある会社である」が挙がっていることから、地元に根づいて営業し、地元物件に精通している不動産会社かどうかを見ていると考えられるだろう。
一方、賃貸では、2番目は同じ「他にもたくさんの物件を掲載している」であるが、4番目に「その物件の欠点も書かれている」が挙がっている。「写真の点数が多い」ことを重視する割合が売買よりも高いことなども考えると、地元に精通していることに加え、より誠実性を不動産会社に求めていることがうかがえる。
さらに、売買も賃貸も「店舗がアクセスしやすい場所にある」ことが、特にポイントになる項目として高いことから、訪問する際のアクセスの良さも欠かせないポイントのようだ。

不動産会社に求めるのは「正確」で「詳細」な物件情報
調査では、物件を契約した人に「不動産会社に求めるもの」についても聞いている。結果は、売買・賃貸とも他を離して「正確な物件情報の提供」と「物件に対する詳細な説明」がトップ2だった。長く住むことになる物件に関して、プロに対して正確で詳細な説明を即座に求めることは当然だろう。
最後に、RSCとはどういった団体か説明しておこう。
不動産広告をインターネットで検索するユーザーも多いが、RSCは虚偽や不適切な広告が紛れ込んでサイトの信頼性が損なわれることのないように、不動産情報サイトを運営する事業者が立ち上げた団体だ。SUUMOを運営するリクルート住まいカンパニーやアットホーム、LIFULL、CHINTAIなどの8社で構成されている。
物件選びの入り口となるだけに、不動産サイトに物件の正確で詳細な情報が掲載されることはとても大切なことだ。一方で、物件に精通し、物件情報を的確に提供できる不動産会社かどうかを見抜く力もユーザーに求められる。
そういう意味では、不動産会社相互を比較検討しながら、それぞれの力量を見極める力をつけていくことも大切だ。事前に絞り込むだけでなく、比較検討しながら絞り込むという観点も忘れずにいてほしい。

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22 一戸建てに住んでいる人は、どの程度のご近所付き合いをしているの? 2017/11/6 読売新聞
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ご近所調査・集合住宅編に続いて一戸建て編。集合住宅に比べ、一戸建て住まいのほうがご近所付き合いはある程度必要とされる印象ですが、実際のところはどうなのでしょうか。どの程度のご近所付き合いが一般的なのか、子どもがいる・いないで差はあるのかなど、気になる内容満載です。

「挨拶を交わす程度」の交流は約6割。近隣とのかかわりに「満足」は8割強
実際に、近隣の住人と交流はあるかどうか聞いたところ、「会話はしないが、挨拶を交わす程度」(57.0%)がトップ、続いて「立ち話をする程度」(36.8%)、「おすそわけのやり取りをする程度」(24.5%)となりました。
集合住宅編では、交流がある人は賃貸住宅で22.3%(「よく交流がある」「ときどき交流がある」「たまに交流がある」を含める。以下同)、持ち家では42.6%という結果だったことを考えると、やはり一戸建て住まいのほうが近隣住人との交流はあるようですね。
近隣の住人とのかかわり方で、現状に満足しているかどうかについては、「満足している」(28.3%)「どちらかといえば満足している」(55.3%)を合わせると83.6%で、「満足している」人が多い結果となりました。
集合住宅でも、「満足している」「どちらかといえば満足している」を合わせると8割を超えており、住まいの形態にかかわらず現状に満足している人が多いということが分かります。
また、「どちらかといえば満足していない」「満足していない」と回答した人は、どのようなことで満足していないか聞いたところ、以下のような内容が挙がりました。

・いざ災害が起きたときに、しっかりとしたコミュニケーションや情報の共有がとれるのだろうかという点で少々心配(49歳・男性)
・もう少し近所付き合いをしたい(45歳・男性)
・交流がないこと(44歳・男性)
・もう少し接触したいが、お互い挨拶程度になってしまう(43歳・男性)
・挨拶しても、返してくれない人がいる(46歳・女性)
・気軽に話せる人がいない(44歳・女性)
・親の所有する土地に2世帯住宅を建て、引越してきた。地域の行事が多く、世代も違うので出席するのが嫌だ(41歳・女性)
・周りが年配の方ばかりで、地区清掃などのときに話す人もいなく、孤立している(34歳・女性)
・夫の実家に住んでいるので、自分だけ近所の人との関係が希薄だと感じる(29歳・女性)

満足していない人のなかでは、「もう少しかかわりたい」「ご近所付き合いをしたい」という人が多いようです。ほか少数ですが、ニ世帯住宅などで両親の住む土地に引越しをしてきた、夫の実家に住んでいる、ご近所と世代が違うなどの理由で周囲に溶け込めず、不満をもっている人もいるようです。

日々の生活で顔を合わせたり、子どもを通じて交流をもったりする人が多数
「会話はしないが、挨拶を交わす程度」「おすそ分けのやり取りをする程度」「立ち話をする程度」と回答した人に、どんなきっかけで周囲と交流が生まれたかを聞いてみました。
トップは「日常的に顔を合わせる機会が多いので」で、7割以上の人が支持しました。次に「同じ年ごろの子どもがいるので」「町内会などの集まりで会うことが多いので」が続きました。

近隣の人たちと交流している人に、具体的なエピソードも聞いてみました。
・子ども会でよく一緒に仕事をする(49歳・男性)
・奉仕活動など地域の活動参加など(46歳・男性)
・家の前の道路で子どもたちを一緒に遊ばせる。バーベキュー開催。パパ、ママ同士の飲み会を開催(39歳・男性)
・田舎に帰省した際、お土産を渡し合う(38歳・男性)
・夏場の天気のいい日は子どもたちが集まって遊んでいる。大人もただ見ているだけではなく、洗車をしながらなど、それぞれ過ごしている(36歳・男性)
・犬を飼っているので、共通の話題で情報交換している(49歳・女性)
・農作物などをたくさんもらうと、お互いにおすそ分けしあう(45歳・女性)
・同じ幼稚園に通っている子どもをもつ家庭が多く、幼稚園の話をしたりする(37歳・女性)
・毎年ハロウィンを近所の子どもたちと楽しんでいる、会えば何気ない会話をします(35歳・女性)
・ゴミ出しに外に出たときにばったり会って、天気の話など他愛もない話をすることがある(27歳・女性)

一戸建てでは、家の周りを掃除したりゴミを出したり、日々の生活のなかで顔を合わせる場面が多く、お互いに顔を覚え、挨拶をするようになるようですね。また、子どもがいる場合には、遊んだり、登下校が一緒だったりと、家が近いことで子ども同士の交流が生まれ、次第に親同士もつながりが出てきます。一戸建て住宅だと町内会の集まりなどもあり、そこでの会話をきっかけにという人もいるようです。さまざまなきっかけで顔を覚え、その後も付き合いが続いていくというのが多いようですね。
一方、「挨拶や会話をする間柄の人はいない」と回答した人に、その理由を聞いてみると、「顔を合わせる機会があまりないので」というのが60.7%で、生活リズムの違いなどから顔を合わせることがないことが、周囲とのつながりがない大きな要因となっているようです。
子どもがいる場合には、自らアクションをしなくても自然と周囲との交流が生まれますが、子どもがいない場合には、顔を合わせる機会自体が少なく、どうしても周囲と距離が生まれてしまうということかもしれません。そんなときは、町内会や子ども会のお手伝いなどに積極的に参加してみると、近隣の住人とのつながりが出てくるようです。「もう少し交流したいな」という人は、こうした集まりに顔を出すことからスタートするのもいいかもしれませんね。
ただし、「近所付き合いをしたくないので」という人も25.0%いて、一戸建てであっても、全ての人が交流を望んでいるわけではないことが分かります。
一戸建ての場合、集合住宅に比べて「ご近所付き合い」の度合いは高いことが分かりました。交流のきっかけは、日常的に顔を合わせる機会が多いのはもちろん、同世代の子どもの有無、町内会などの集まりへの参加が関係してくるようです。一戸建ての場合は賃貸よりも持ち家が多いので、近隣との交流を大切に思っている人が多いのかもしれません。一方で、「近所付き合いをしたくない」人も4人に1人の割合でいて、全ての人が密な交流を望んでいるわけではないようです。
ただし、一戸建ての場合には集合住宅のように管理組合や管理会社が存在しないため、密な交流までいかずとも、何かあった際に声をかけられるくらいの間柄でいたほうが、快適な生活を送ることができそうです。一戸建てを検討している人は、周囲の住宅環境をチェックしておくといいかもしれませんね。

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23 賃貸DIYにチャレンジしたい人必見! カリスマDIY主婦に初心者でもできるコツを聞いてみた 2017/11/2 読売新聞
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DIYで自分好みの部屋に変えてみたい、でも何から始めればいいのやら……。最近では「DIY可」の賃貸物件も少しずつ増えているなか、そんなお悩みを抱えている人もいるのではないでしょうか。そこで、今回はDIYで築47年の自宅を生まれ変わらせ、モデルルームのプロデュースなども手掛ける”DIYer Mari”さんこと、久米まりさんに、初心者でも簡単にできるDIYについて聞いてみました。

大きな工具が不要な“簡単DIYグッズ”も続々登場! DIYのトレンドと注意点
DIYと聞くと、重い工具や大きな材料が必要なイメージがあり、手を出しにくいという人も多いかもしれません。しかし、久米さんいわく、最近は初心者でも手軽にできるDIYグッズがたくさん登場しているとのこと。
「昔は壁紙のDIY一つとっても、『マスキングテープ』で壁を保護し、その上に『両面テープ』を付けて『ベニヤ板』を貼ってから作業する、とすごく大変だったんです。でもここ数年で、剥がせる両面テープやのりも出てきてとても簡単にできるようになりました。ホームセンターやネットで、貼って剥がせる壁紙や敷くだけの床材など賃貸物件向けのDIY商品も買えるようになっていますので、うまく活用すると賃貸に住んでいる人でも簡単にチャレンジできますよ」(久米さん、以下同)
最近のホームセンターでは、工具を貸し出してくれたり、その場で作業ができたりするスペースを設けているところも多いそうです。これなら誰でも簡単にDIYを楽しめそうですが、賃貸物件には『原状回復義務』が課せられている所も多いので、トラブルを避けるためにも、事前にDIY可の物件かどうかを確認しておきましょう。
初心者はまず「壁」や「床」など“大きい面積”を変えてみよう

以上の注意を守って、いざDIYスタート! ……でも、どこから手を付けたらいいのでしょう?
「初心者の人は、まずは広い面積、例えば壁や床を変えるのがおすすめです。最近は剥がせるのりで直接貼れる壁紙や、畳の上にそのままおいて使えるフローリング材なども数多く登場しています。大きな面積が変わると部屋の雰囲気もガラッと変えられるし、DIYへのモチベーションも高まりますよ」
なお、「いきなり壁紙の色を変えるのは勇気がいる」という人には、手持ちの雑貨や家具を使ってリメイクしてみるのもいいそうです。
「例えば、テーブルの天板だけ変えてみるのはどうでしょう。輸入壁紙にはかわいいデザインのものがたくさんあるので、それを貼ったら全くイメージが変わりますよ。壁紙を貼った後に撥水性のあるニスを塗ることで、水拭きもできます」
さらに、お風呂や台所のDIYで人気の“タイル貼り”の前段階として、コースターや鍋敷きに挑戦してみるのもおすすめだといいます。
「鍋敷き、もしくはコースターサイズの木材に接着剤を付けて、タイルを貼って、目地埋め材を練って隙間を埋める。そうすると、小さくてもかなり“やった感”があって、達成感が出ます。壁にタイルを貼りたい人も多いと思いますが少し難しいので、小さなもので練習して、自信を付けてから壁にステップアップしてみるのもいいかもしれないですね」
憧れのアイランドキッチンも自作できる! 中上級者におすすめのDIY

DIYに慣れてきたら、少し大掛かりな家具やインテリアにも挑戦してみたい……と思う方もいるはず。そこで、久米さんに中・上級者におすすめのDIYインテリアを教えてもらいました。
《材料》
・高さ60cmほどの木板 2枚
1.それぞれ板の真ん中あたりに、板の厚さ+2、3mmの幅(1cmの厚さがあれば、1.2~1.3mm)の直線を、板幅の半分くらいまで引く。
2.糸のこぎり、電動のこぎりなどで切り込みを入れる
3.切り込みを入れた部分を組み合わせると、“X型”のマガジンラックが完成
「簡単だけど、すごくオリジナリティがあるマガジンラックができます。マガジンラックが大きいと引っ越しの時に大変ですが、これならすぐ持ち運べるのもいいところ。2の作業は板を買った際に、ついでにホームセンターの工具を借りてやってしまうとゴミも出なくて便利です」

《材料》
・木製のパレット(荷物を運ぶときの荷役台) 適量
1.ベッドのマットレスの大きさに合わせて、パレットを好みの高さに積む
2.上にマットレスを置けば出来上がり
「置くだけで出来るのでお勧めです。パレットの間に照明をいれるとリゾート風に、壁に立てかけるとヘッドボードになるなど、色々工夫しても面白いかもしれません」

《材料》
・市販のカラーボックス 適量
・テーブル天板 1枚
1.カラーボックスを並べる
2.その上に天板を載せ、ビスなどで固定する
3.お好みでニス、ペンキなどを塗る
「憧れのアイランドキッチンも、市販のカラーボックスなどを使って簡単につくることができます。天板にはテーブルのDIY同様、壁紙+ニスでもいいし、タイルを貼ってもいいと思います」
中・上級とはいうものの、どれも少ない材料で手軽にできるものばかり。久米さんいわく、こうした手軽なものを「細く長く」続けていくことが、DIYを楽しんで、続けるコツだそうです。
「あんまり難しいものに手を出してしまうと、『買ったほうが早いやん!』と嫌になってしまいがち。だから、簡単で時間もわずかしかかからないものから、細く長く続けていくといいと思います。『春になったらあの壁紙変えてみたいな……』とか、目標を季節ごとに頭の中に描いていたら、楽しみもできるし、日常的にDIYに取り組めると思います」
なお、つくった家具やリフォームした部分の“メンテナンス”も重要になるといいます
「マスキングテープや“剥がせる”と銘打っている接着剤なども、経年劣化してしまい、はがれなくなってしまったり、跡が残ったりする可能性もありますし、カビが生えることもあるかもしれない。ですから、模様替えの意味も込めて、何年かに1回は剥がしてメンテナンスをすると、後々困らないと思います」
話を聞いていると、意外と手軽に挑戦できそうなDIY。「家族や友人を巻き込んでいくと、コミュニケーションが生まれて絆も深まりますよ」と久米さん。DIYを始めたいと考えている人は、今週末、家族や友人たちと一緒にホームセンターに出かけてみてはいかがでしょうか?

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24 欧米でヒットの兆し? 小さな家、変な乗り物… 2017/11/8 日経産業新聞
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 ユニークなスタートアップから老舗企業の挑戦まで、海外でも新しい商品やサービスが生まれている。まもなく日本に上陸し私たちの暮らしを変えるかもしれない、米国、欧州各国のトレンドを追った。

■小さな家でシンプルな生活を
タイニーハウス
 高額のローンを抱えてあくせく働くより、小さな家に住み、浮いたお金で自由な生活を楽しみたい―。新たな豊かさを求めるライフスタイルが、米国で支持を集めている。9~37m2(平方メートル)の家は、その名も「タイニーハウス」。以前からある概念だが、多くの自治体では法律に明記がなかった。近年の人気を受け、オレゴン州やワシントン州などで法整備する動きが出てきている。
 専門の業者も次々登場し、小さなスペースを有効活用できる家の開発が進む。収納可能なダイニングテーブルや、壁面を倒して造るテラスなど、工夫が満載だ。タイニーハウス専門業者の一つ、ニューフロンティアは、米国の多くのメディアで取り上げられており、1日40~50人の購入希望者から問い合わせがあるという。小さくとも豊かな暮らしができるタイニーハウスは、日本でも受け入れられそうだ。

■高品質な商品を低価格で提供
ブランドレス日用品
 そんなシンプルライフのムーブメントは、日用品にも起きている。品質が良ければ、大手メーカーの品である必要はないと考える人々が注目しているのが、「ブランドレス」というECサイトだ。ブランドレスは、米国シリコンバレーの2人の起業家が、社会貢献できる営利事業を模索し、17年7月にスタートしたサービス。物流や店舗運営、卸に払うマージンなどを排除するぶん、品質に配慮した日用品をすべて3ドル(約340円)で提供している。低価格ながら、食品は全商品、保存料や甘味料は不使用。半数以上がオーガニック商品だ。化粧品も全商品、400以上の有害物質を排除するなど、彼らが納得した商品のみが並んでいる。

■駅から会社までキックボードでスイスイ
シェアキックボード
予約も支払いもスマホで完了。空き状況も確認できる
 一方、欧州では、環境に配慮した移動手段がますます増えている。パリをはじめとするフランスの都市でじわじわと人気を集めるのが、シェアサイクルならぬ「シェアキックボード」。このサービスを開始したKnotの創業者によると、「ある友人が娘と一緒にキックボードを買ったところ思いのほか便利で、街なかでも借りることができたらいいのに、と話していたのが発案のきっかけ」という。
 大学のキャンパス内や、駅から会社の間など、1km未満の移動を想定しており、現在パリのオフィス街に10、郊外の都市サン・ドニに10のスポットが設置されている。利用方法は、スマホのアプリでアカウントを開設するだけ。1分ごとに課金するシステムで、2時間では1ユーロ(約133円)、10時間は5ユーロ、50時間は10ユーロで利用できる。今後はドイツをはじめとした欧州、米国での展開を予定しているという。「いずれは日本でも」と意気込む。

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25 4%超え銘柄が急増 REIT、長期投資も有力選択肢に 2017/11/4 日経産業新聞
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 市場の一部には、五輪前に不動産市況が崩れるのではないかという見方がある。これを懸念してか、REIT価格は不動産株とともに年初から下落基調が続く。東証REIT指数は2017年6月末に何の抵抗もなく、当然のように1700ポイントを割り込んだ。これは16年1月以来、ほぼ1年半ぶりの水準で、16年6月に英国が欧州連合(EU)離脱を決定した時の水準さえ下回る。REIT価格は短期的には日銀の金融緩和という材料でもない限り、15年同様の下落基調が続く可能性が高い。
 一方、価格下落に伴い、REIT分配金利回り(以下、利回り)の魅力が増している。6月末時点で、上場58銘柄の利回りは単純平均で4.5%、加重平均でも13年9月初旬以来となる4%超まで上昇している。銘柄の数で見ても、58銘柄中36銘柄の利回りは4%超えだ。
 これまでこの連載では「REIT投資は短期での売却を基本とすべし」と書いてきたが、ここまで利回りが高い銘柄が増えてくると、長期目線でのREIT投資も選択肢に入ってきたのではないかと考えている。銘柄を選別すれば、長期での分配金収益で価格下落分を十分に補える可能性が高い。

■狙い目はPBRで選別
注:投資口価格は2017年6月5日時点
 長期投資が選択肢となる理由として、まずREITの増配基調が続く可能性が高い点が挙げられる。前述の通りREITの利回りは13年9月以来となる4%超えの水準にある。しかし、13年の東証REIT指数は今より低い1300ポイント台前半だ。つまり13年時点より分配金が増えているので、1700ポイントでも4%台の利回りとなっている。
 無理な分配金を出しているわけではない。イオンやイトーヨーカドーなどがテナントとなっている郊外型商業施設はやや厳しいが、それを除けば、REITが投資する大半の用途で堅調な賃貸需要が続く可能性が高い。
 例えば東京都心部では、来年以降、大量のオフィスが供給される予定だ。賃貸オフィス市況の悪化を懸念する声もあるが、足元の株価上昇が企業業績の改善を見越しているなら、オフィスの供給過剰を懸念する必要はない。景気拡大期のオフィスビル完成ラッシュは、06年の例が示す通り、稼働率や賃料の低下には結びつかない。
 長期金利の上昇も3年超の投資だと懸念すべき材料となりそう。しかしREITの財務体質を考えるならその影響は軽微だ。当面は過去に調達した借入金の借り換えで金利負担が減少するフェーズが続くだけでなく、多くの銘柄は長期固定金利で資金を調達している。金利負担増を懸念する必要はない。
 従って長期投資前提で銘柄を選ぶなら、増資による分配金の希薄化懸念が少ない、PBR(価格÷1口当たり出資額)1.2倍超の銘柄が有力候補になる。その上で長期固定金利での借入金調達比率が高いなどの財務体質を検証材料に加えるといいだろう。

関大介
 不動産証券化コンサルティングおよび情報提供を手掛けるアイビー総研代表。REIT情報に特化した「JAPAN-REIT.COM」(http://www.japan-reit.com/)を運営する。

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26 動き鈍いREITの物件取得 価格高騰で物件買えず 2017/11/3 日経産業新聞
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 2017年9月の東証REIT指数は、1648~1675ポイントと狭い範囲で推移した。ただし、17年になって初めて1700ポイントを上回ることなく月間の取引を終えたことからも分かるように、年初から続く下落基調が収まったわけではない。
 価格同様、REITの物件取得も低調だ。17年度上半期(4~9月)の物件取得額は5585億円と、前年同期の9776億円から大幅に減少している。これは既存上場銘柄の物件取得(外部成長=物件取得による資産規模拡大)が大幅に減ったためだ。上半期の既存上場銘柄による物件取得額は、16年の7402億円から17年の3856億円へと、ほぼ半減した。
 REITは保有資産の分散効果を高めるためにも外部成長を続ける必要がある。運用会社もREITの保有物件が増えれば運用報酬が増えるので、REITの外部成長は歓迎だ。
 投資口価格が下げている時期に物件取得のための増資を行うと、1口当たりの分配金に悪影響を及ぼすこともあるが、足元では、そこまで下げている銘柄は少ない。
 外部成長が低迷しているのは、REIT価格の低迷ではなく、不動産価格高騰の影響が大きい。

■慎重姿勢は歓迎すべきこと
注:投資口価格は2017年9月1日時点
 REITは不動産市場から直接物件を買うより、スポンサー企業が保有する優良物件を取得することが多い。ただし大半のREITでは、その際の取得価格上限を不動産鑑定評価額とする規約を設けている。不当な高値での買い入れを防ぐためだ。
 不動産価格が高騰している現在、スポンサー企業は実勢価格より安い鑑定評価額で物件を傘下のREITに売却しても、うまみはない。実際、スポンサー企業が保有物件の一部を外部に売却する事例が増えている。
 REIT側も、リーマン・ショックの時に鑑定評価額が急激に低下し、大半の銘柄が含み損を抱えたという苦い経験を持つ。不動産価格に過熱感がある時期に物件を取得すると、不動産市場が変調を来たしたら、軒並み含み損に転じるのではないか、今は物件取得には慎重であるべきではないか、と考えるのは当然だろう。
 運用会社は、目先の利益(運用報酬)だけを考えるなら、高値だろうがREITの保有物件を増やすのが理にかなっている。投資家にとってもREITの物件取得が減ると、その分、分配金の伸びが抑制されるというデメリットもある。
 しかし、このような運用会社の慎重姿勢は、将来の含み損リスクを回避するという意味で、長期目線の投資家にとっては歓迎すべきことだろう。
 物流施設特化型やホテル特化型のように物件の収益環境が大幅に好転している銘柄を除き、ポートフォリオの拡大に走っている銘柄への投資は、短期的な投資と割り切る必要があるだろう。

関大介
 不動産証券化コンサルティングおよび情報提供を手掛けるアイビー総研代表。REIT情報に特化した「JAPAN-REIT.COM」(http://www.japan-reit.com/)を運営する。

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27 夢の注文住宅のはずが… 業者まかせはトラブルのもと 2017/11/2 日経産業新聞
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弁護士 上床竜司
 ハウスメーカーに注文住宅の新築を依頼することになりました。基本的な設計プランや工事金額の打ち合わせが終わり、近く請負契約を結ぶ予定ですが、ハウスメーカーから送られてきた契約書には、建物の簡単な間取り図と立面図しかついていません。このまま契約を結んでも大丈夫でしょうか。

■設計図と仕様書、念入りにチェックを
 「注文住宅でデザインも間取りも自分の理想のマイホームをつくる」。そう考えただけで夢が膨らみ、ワクワクするのではないでしょうか。注文住宅は自分の好みに合わせて自由に建物を設計できるメリットがあります。一方、建売住宅と違って契約時には建物はまだ影も形もありませんので、建物が建った後で「自分のイメージとは違う」といった理由でトラブルになることがあります。
 これから建てる建物の内容は設計図や仕様書で決まります。設計図や仕様書に書かれていない部分は、できあがったものが自分の希望と食い違っても、「契約違反だ」と主張しにくくなります。トラブルを防止するためには、ハウスメーカーに設計図や仕様書をきちんと作らせることが重要です。
 その設計図と仕様書の概要を下記にまとめました。
【設計図】建物の外観や間取り、構造、各部位の形状や寸法、設備の配置などを示した図面。設計図には配置図、平面図、立面図、断面図など建物全体を示した図面や、細部を拡大した詳細図、構造設計図、電気や給排水などを示した設備設計図など様々な図面がある。
【仕様書】工事で使う材料や製品の品質、性能、メーカー、施工方法などの仕様が書かれている。設計図には詳しい仕様までは書き込めないので、仕様書を別に作る。
 設計図と仕様書は、これから建てようとする建物の内容、つまり施工者との契約の内容を決める重要な書類なので、普通は工事請負契約書に設計図・仕様書を添付します。建物の設計を正確に表現しようとすれば、詳しい設計図や仕様書が必要になるはずです。ところが、中には契約書に間取り図や立面図など数枚の図面や簡易な仕様書しか添付しない業者もいます。「設計図や仕様書には細かい部分は書いていないけれど、打ち合わせでこちらの要望を伝えてあるから大丈夫だろう」と油断していると、後述するような思わぬ落とし穴が待っています。逆に、図面には寸法まで細かく書いてあるのに、見方がよくわからないからといって後で確認しようと見過ごしていると、これもトラブルの原因になります。

■トラブル事例(1)追加工事代金の請求
 業者と設計プランの打ち合わせを始めたところ、担当者から「まず契約を結ばせてほしい。細かい仕様は後からいくらでも変更できる」とせかされて契約を結びました。その後の打ち合わせで、内装材として契約前に見せられたイメージ図に近い色柄のクロスを選んだところ、「追加の工事代金が発生する」と言われました。仕様書では内装材の種類について「ビニールクロス」とだけ書かれていましたが、担当者からは「仕様書のものはベーシックなタイプで単価は1平方メートルあたり1000円。工事代金はこのタイプを使う前提で見積もっている。先ほど選んだクロスはプレミアムタイプで単価は1平方メートルあたり3000円なので、差額が追加になる」と言われました。イメージ図に近いのはプレミアムタイプなのですが、担当者は「イメージ図はあくまでもイメージ」と取り合ってくれません。
 このケースでは、仕様書にクロスの品名などが詳しく書かれていないのに、「後からいくらでも変更できる」という担当者の言葉を安易に信じて契約したことが原因です。

■トラブル事例(2)照明の位置にずれ
 天井に直接取り付ける「シーリングライト」をダイニングルームに設置したところ、テーブルの真ん中からかなりずれていました。契約前のイメージ図にはテーブルや家具、照明の絵も書かれていたので、当然その配置に合わせて取り付けてもらえると思っていました。業者に位置を変えてほしいと苦情を言ったところ、「設計図には照明の取り付け位置は書かれていない。部屋のだいたい真ん中に取り付けているので問題ない」と言われました。

■トラブル事例(3)駐車場に車が入らない
 我が家は普通乗用車を持っていて、新築を機にもう1台、大型のワゴンを購入することにしました。業者には車を2台とめられるよう、駐車場は広めに確保してほしいと要望しました。ところが、家が出来上がって車を駐車場にとめようとしたところ、幅が狭く2台の車を駐車できませんでした。しかし、業者は「駐車場の寸法は図面のとおりなので、契約違反ではない」と言われてしまいました。
 (2)(3)のケースでは、大切な要望が明確に業者に伝わらず、設計図に正確に反映されているのか確認しなかったことがトラブルの原因になっています。業者はプロなのだからきちんとやってくれるはず、という思い込みは禁物です。建築主はたとえ素人でも、設計図を見て照明やコンセントが表示されているかどうかや、その位置を確認したり、駐車場にとめる車の車種やサイズを伝えてスムーズに車庫入れができる幅を確保するよう求めたりすることはできます。特に自分がこだわりを持っている部分は期待が裏切られたときの落胆も大きくなりますので、入念にチェックしてください。

■設計契約を先に結ぶこともできる
 ハウスメーカーに依頼して注文住宅を建てる場合、設計・監理と施工を同じ会社に発注するのが一般的です。これを「設計施工一貫方式」と呼びます。この場合、まず設計・監理業務と施工業務を含めた形で工事請負契約を締結して、契約後に詳細な設計を行うことが一般的です。そのため契約を結ぶ前にはあまり詳細な設計の打ち合わせができないので、契約書に添付する図面は簡単なものになりがちです。しかし、それではトラブルを防ぐことができません。そこで、この方式であっても設計契約を先に結び、詳しい設計内容が固まった後で工事請負契約を締結することが考えられます。工事請負契約書のひな型として利用されている業界団体の約款の一つには「設計施工一貫」の場合でも、まず設計契約を結んで、設計が完了した後に施工と工事監理に関する工事請負契約を締結する、という二段階の手続きを前提にした契約の形もありますので、使うことができるか確認してください。
 設計プランを検討している段階では、設計図を何度か書き直しますが、請負契約書に設計図が添付されていないために、どれが最終的に確定した設計図なのかはっきりせず、後でトラブルになることもあります。設計図は必ず請負契約書に添付してもらうようにしてください。また、役所などへの確認申請手続きで使用した図面の内容が最終的に確定した設計図と違い、業者が確認申請用の図面に合わせて工事を進めてしまうトラブルもあります。これは確認申請用の図面に設計打ち合わせでの修正要望が反映されていないことなどが原因です。確認申請用の図面も業者まかせにしないできちんとチェックしましょう。

■内訳書のチェックも忘れずに
 契約を結ぶときに受け取る書類では、設計図や仕様書のほかに「内訳書」も大切です。内訳書は、各工事の単価と数量といった請負代金の詳しい内訳を表にまとめた書面です。契約書に添付することもあります。内訳書には、設計図や仕様書には書き切れなかった工事内容が書かれていることが多く、工事内容、つまり契約内容を知る手掛かりになりますし、工事代金額が適正かどうかをチェックするための資料になります。
 また、内訳書は工事の追加や変更があったときにも重要になります。例えば、契約時には書斎に作り付け棚をつける予定だったのを、契約後の予算の関係で取りやめることにした場合、本来ならば契約した工事代金から棚の金額を減額しなければなりません。しかし、内訳書に棚の金額(単価と数量)が書かれておらず、「建具工事 一式 ●●円」としか書いていなければ、いくら減額したらよいのかはっきりしません。悪質な業者であれば、棚の金額は本当は20万円なのに「5万円としか見積もっていなかった」と言い張って5万円分しか減額しないかもしれません。このようなトラブルを避けるためにも、工事の単価と数量が細かく書かれている内訳書の提出を求めるべきです。

(監修 建築家 米田耕司)

■上床竜司
 1994年弁護士登録。あさひ法律事務所所属。不動産法務、建築紛争、会社法など企業法務、倒産案件などを中心に取り扱っている。建築紛争の取り扱い経験は多数あり、マンションの瑕疵(かし)紛争や建て替え案件も多く手掛けている。弁護士会の委員として民法(債権法)改正検討作業にも従事。趣味はゴルフ、サッカー観戦など。

2017-11-09 | Posted in 住宅関連新聞記事Comments Closed