住宅関連新聞記事ダイジェスト No.318 2010/1/21～2010/1/27
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
住宅関連新聞記事ダイジェスト No.318 2010/1/21～2010/1/27 Vol.1
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
―*―*―* ＭＥＮＵ *―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【日本経済新聞】
1 建築確認、６月から審査期間半減めざす
【朝日新聞】
2 マンション管理費、住まない所有者へ増額認める最高裁
3 住宅ローン返済、見直し相談が急増 銀行側、対応を強化
4 建築前審査を簡素化６月から、審査期間半減へ国交省
【読売新聞】
5 マンション管理協力金、不在所有者に支払い命じる
6 城下町「保存地区にすべき？」住民にアンケート
7 「原宿団地」高さ制限緩和取り消しを…周辺住民が提訴
8 県有地３物件、「ヤフオク」で売却…熊本
―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
********************************************************************************
1 建築確認、６月から審査期間半減めざす 2010/1/23 日本経済新聞
********************************************************************************
国交省 国土交通省は22日、時間がかかりすぎると批判のあったマンションやオフィスビルなどの建築確認の手続きを６月から簡略化する、と発表した。建築基準法の施行規則や関連の告示を改正し、現在約70日かかっている審査期間を半分にするのが目標。
新しい手続きでは、建築主側が行政に提出する書類を減らし、行政内の審査も項目を簡素化する。これまでは提出書類の多さに加え、記入不備による再提出が繰り返されるなど、手続きの長期化が問題視されていた。
********************************************************************************
2 マンション管理費、住まない所有者へ増額認める最高裁 2010/1/27 朝日新聞
********************************************************************************
分譲マンションの管理組合費の額をめぐり、部屋を持ちながら自らは住んでいない「不在所有者」には「居住所有者」より額を上乗せして払わせていいかどうかが争われた訴訟の上告審判決で、最高裁第三小法廷（堀籠幸男裁判長）は２６日、「上乗せは許される」との判断を示した。管理組合の役員を務めない不在所有者と居住所有者との不公平感を和らげる手段として認めた。最高裁がこうした判断を示したのは初めて。
訴訟の舞台となったのは、１９７０年前後に分譲された大阪市北区のマンション（８６８戸）。年々、所有者が住まない部屋が増え、２００４年ごろには約１７０戸に上った。居住所有者から不満が出るようになり、管理組合は同年３月の総会で不在所有者だけから「協力金」を取ることを決めた。第三者に部屋を貸している一部の不在所有者が拒否したことから、組合側が支払いを求めて提訴した。
このマンションの管理組合費は月額１万７５００円（一般管理費８５００円、修繕積立金９千円）で、訴訟ではこれに月額２５００円を上乗せできるかが争われた。
第三小法廷は「居住所有者だけが組合の役員となってマンションの保守管理に努め、不在所有者はその利益のみを享受していた」と指摘。「管理組合の業務や費用は本来、組合員が平等に負担すべきだ」と言及し、金銭的負担で不公平の是正をはかることは合理的だと認めた。
そのうえで、上乗せ額が管理組合費の１５％と、さほど高額でないことや、大半の不在所有者が支払いに同意していることなどを考慮。「不在所有者ががまんすべき限度を超えているとはいえない」と結論づけ、支払っていない不在所有者側に未払い分を納めるよう命じた。
国土交通省は、管理費や修繕積立金の負担義務や使い方などについて、管理規約の標準的なひな型を示している。ひな型は「役員は居住中の組合員から選ぶ」とする一方で、不在所有者の協力金の規定はなく、徴収するか否かは各建物の管理組合の判断に委ねられている。人数と所有面積の双方で４分の３以上が合意すれば、管理規約を変更でき、協力金の徴収を認めている。
日本マンション管理士会連合会によると、築年数が古い建物ほど所有者の高齢化が進み、賃貸に出す所有者も増えて、管理組合の役員の担い手が不足する傾向が大都市でみられるという。一方で、大半の入居者は管理費を安く抑えたいため、管理組合の運営資金は不足がちで、同連合会は、今回の判決が呼び水になって、今後、不在所有者から、協力金の徴収を始める管理組合が急増する可能性があるとみている。
各地のマンションの役員経験者らでつくるＮＰＯ法人・全国マンション管理組合連合会によると、協力金を徴収しているのは、１００戸以上の大規模な建物が多いという。
谷垣千秋事務局長は「画期的な判決。協力金には、貸す所有者が増えて管理組合が空洞化するのを防ぐ目的と、役員をやらずに済むことへのペナルティーを科す意味がある」と話す
********************************************************************************
3 住宅ローン返済、見直し相談が急増 銀行側、対応を強化 2010/1/25 朝日新聞
********************************************************************************
景気悪化による失業、ボーナス削減などを受け、金融機関への住宅ローン返済に関する相談が急増している。住宅ローン利用者に対する貸し付け条件の見直しなどを金融機関に促す「中小企業等金融円滑化法」も施行され、メガバンクは窓口の担当者を増やすなど体制整備に乗り出した。
「ご返済額の変更等につきましてもご相談をうけたまわっております」。三菱東京ＵＦＪ銀行は昨年１１月から、こう呼びかける書面を、変動金利型の住宅ローン利用者に年２回送る通知に同封し始めた。７月までは延滞者への送付に限っていたが、通常の返済者にも対象を広げた。
返済条件の見直しなどの相談件数は昨年１２月以降、１日平均１００件を超え、１１月の５倍。１２月に中小企業等金融円滑化法が施行され「銀行も柔軟に応じてくれると知った人も多いようだ」（広報）。
同法は２０１１年３月末までの時限立法。借入金の返済に苦しむ中小企業や住宅ローンの借り手から申し込みがあった場合、金融機関に対し、返済期間の延長などに応じる努力をするよう求めている。実施状況の報告も義務づけた。
三菱ＵＦＪでは、相談に対応する本部内の専任窓口の担当者も、１０月の約２０人から今では７０人に増やした。
三井住友銀行は昨年１２月、本部に「ローン金融円滑化相談窓口」を新設。専用フリーダイヤルで相談に応じるほか、各支店に課長級の相談責任者を任命した。１２月の相談件数は前月の３．５倍。１２月からやはり専用フリーダイヤルを設けたみずほ銀行も、相談は「１２月に急増し、１月も高い水準で推移している」（広報）。
国民生活センターによると、住宅ローンをめぐる相談件数は増える傾向にある。０９年度は１月２１日時点で２８１０件と、前年同時期より３８．４％多い。
■猶予断られる例も
増加の背景には景気悪化がある。日本経団連が昨年１２月に発表した大手企業の冬のボーナス調査では、平均妥結額（組合員１人当たりの加重平均）は前年同期比１５．０１％減の７５万５６２８円。減少率は調査開始以来、最大だ。
住宅ローンの相談について全国地方銀行協会長の小川是・横浜銀行頭取は２０日の会見で「不況の影響を受けて顕著に増加している。特にボーナス払いを毎月の給与払いに振り替えて欲しいという申し出が多いようだ」と話した。
金融機関側は、個別の相談で収入の今後の見通しなどを聞いた上で、返済期間を延ばして月々の返済額を減らしたり、一定期間は元本の返済を止めて利息だけを支払うようにしたりする。三菱ＵＦＪの場合、相談の半数については返済条件の変更に応じているという。
ただ、国民生活センターには「夫が勤務先を解雇されたので住宅ローンの支払い猶予を頼んだが、銀行に断られた」などの相談が寄せられている。近畿圏や東京などで無料相談を受けるＮＰＯ「消費者相談センター」（大阪府四條畷市）では住宅ローン関連の相談が０８年秋のリーマン・ショック以降目立つが、「銀行がどこまで条件緩和に動いているか、正直いって不透明だ」（担当者）と指摘する。
返済条件を見直しても収入が減り続ければ、住宅を手放さざるを得なくなる恐れがある。不動産鑑定会社、三友システムアプレイザルの調べでは、東京地裁が０９年度上期（４～９月）に扱った土地、建物、土地付き建物、マンションの競売件数は２７９５件。０７年度下期の１２５９件の２倍以上に増えている
********************************************************************************
4 建築前審査を簡素化６月から、審査期間半減へ国交省 2010/1/23 朝日新聞
********************************************************************************
国土交通省は２２日、マンションやビルなどの建物の着工前に必要な建築確認の審査手続きを、６月から大幅に簡素化すると発表した。同時に受けられなかった二つの審査を並行して受けられるようにしたり、提出書類の数を減らしたりして平均７０日かかっている現行の審査期間の半減を目指す。
構造計算書が偽造され、耐震強度が足りないマンションやホテルが各地に建っていることが発覚した２００５年の耐震偽装事件の再発を防ぐため、国交省は０６年に建築基準法を改正して審査の手続きを厳しくした。一方で、１９９０年に１７０万戸台だった住宅着工は０６年（１２９万戸）から減少傾向で、０９年は１１月までで７１万９千戸。４２年ぶりに年間１００万戸を下回る見込み。
不況や人口減少の影響もあるが、審査の厳格化も一因として、政権交代後に前原誠司国交相が審査の簡素化を指示。同省が建築士や建設業者から改善点の聞き取りを進めていた。同省は手続きの簡素化で住宅市場の活性化も狙う。
耐震偽装事件後、マンションやビルなど大規模な建物の審査では、耐震強度の構造計算が適切か、専門の判定機関でのチェックが必須になった。しかし、自治体や検査機関による設計図や書類の審査が終わらないと、判定機関の審査に進めなかった。６月以降は、両方の審査を同時並行で受けられるようにする。
マンションも戸建て住宅も、着工後には細かい設計変更でも申請をやり直す必要があったが、変更を認める範囲を広げる。 自治体や検査機関に苦情窓口を設け、審査の平均日数を公表し、自治体間でのばらつきの解消を目指す。
今回の簡素化について同省は、「耐震性や防火性など、安全面の審査の省略にはならない範囲でできる改善」（建築指導課）としている。３月に建築基準法の施行規則などを改正する。
前原国交相が指示していた罰則強化は法改正が必要で、今回は見送られた
********************************************************************************
5 マンション管理協力金、不在所有者に支払い命じる 2010/1/27 読売新聞
********************************************************************************
大阪市北区にある分譲マンションの管理組合が、マンションに住んでいない所有者（不在組合員）にだけ、管理組合の運営を負担するための「協力金」の支払いを求めることができるかどうか争われた３件の訴訟の上告審判決が２６日、最高裁第３小法廷であった。
堀籠幸男裁判長は、「マンションの保守管理などには組合員の協力が不可欠だが、不在組合員は貢献をしていない。一定の金銭的負担を求め、居住組合員との不公平を是正しようとしたことは合理性が認められる」と述べ、支払いを拒んでいた５人に対し、月額２５００円の支払いを命じた。
判決によると、マンションは１９６０年代に建築、分譲されたが、次第に賃貸される部屋が増え、２００４年には総戸数８６８戸のうち、約２割が不在組合員の所有になっていた。
不在組合員は管理組合の役員に就かないため、管理組合は０４年、不在組合員に、全員が負担する一般管理費などとは別に、月５０００円の協力金を負担させることを決定。０７年に２５００円に減額した。３件の訴訟の１、２審判決は、「不在組合員の不利益が大きい」として管理組合の請求を棄却したり、「月額１０００円程度なら合理性がある」として請求を一部認めたりするなど、判断が分かれていた。
マンション問題に詳しい杉田昌紀・行政書士の話「マンションは築年数がたつほど、転勤などで不在組合員が増える傾向があり、そうした人から協力金などの金額を徴収できるかどうかの問題が、近年持ち上がってきた。最高裁判決によって徴収に踏み切る管理組合が増える可能性はあるが、２５００円という額が独り歩きするのは問題で、管理の状況などにあわせて妥当な額を決めるべきだ」
********************************************************************************
6 城下町「保存地区にすべき？」住民にアンケート 2010/1/26 読売新聞
********************************************************************************
城下町の風情を残す町並み保存のため、山口県岩国市が導入を検討している伝統的建造物群保存地区制度について、市は対象地区と見込む同市岩国１の住民に賛否を問うアンケートを行っている。
郵送で２月５日（消印有効）まで回答を募り、判断材料にする。
同制度は、指定地区の建物の補修費を市が補助したり、固定資産税を優遇したりし、町並み保存を支援する取り組み。国の重要伝統的建造物群保存地区に選定されれば、市の補助費の半額以上を、国や県も負担する。
ただし、外観が変わる改築などは、市の定める基準を満たさなければならず、いったん保存地区に指定されると、基本的に解除されない。このため、制度導入について住民の意向を把握することにした。
アンケートの対象は、岩国城の城下町だった同市岩国１のエリアで、一帯には白壁や瓦ぶきの家屋が多く残り、江戸時代に造られた建物もある。職員が説明を兼ねて戸別訪問し、１８～２１日にほぼ全体の２２１世帯へ調査用紙を配布した。
９割以上の回収率で、うち７割以上の賛意を得られれば、導入する方針。早ければ６月にも制度導入の条例案を市議会に提出したい考えだが、満たさなければ断念も含めて再検討する。
市教委文化財保護課は「歴史的な町並みを後世に伝えることは必要だが、住民の意見を聞いて判断したい。多数の回答を待ちたい」としている。
********************************************************************************
7 「原宿団地」高さ制限緩和取り消しを…周辺住民が提訴 2010/1/25 読売新聞
********************************************************************************
建て替え計画が進められている東京都渋谷区神宮前３の原宿団地について、都が高さ制限を緩和したのは違法だとして、付近住民ら１１人が２２日、都に許可処分の取り消しを求める訴訟を東京地裁に起こした。
訴状によると、この地域は同区の都市計画で、建物の高さを４０メートルに制限されているが、市街地の環境改善につながる建築計画と認められれば、建築基準法の特例で、高さ６０メートルまで認められる。都は２００９年２月、この特例に基づき、建て替え後に敷地の一部を広場などとして開放するとした同団地の建物の高さ制限を緩和した。これに対し、住民らは、「広場が行き止まりで通り抜けができず、市街地環境の改善につながらない」と主張している。
提訴後に記者会見した原告の遠藤晴久さん（７４）は「計画は地域の景観まで破壊するので、見直してほしい」と話した。
都建築指導課の話「訴状が届いていないので、コメントは差し控える」
********************************************************************************
8 県有地３物件、「ヤフオク」で売却…熊本 2010/1/25 読売新聞
********************************************************************************
熊本県は、財政再建戦略の一環として、県有地３物件をインターネットのオークションサイトを活用した一般競争入札で売却する。
インターネットによる県有地の売却は初めてで、広く購買希望者を募る狙い。
物件は、▽熊本市京塚本町の県警本部職員住宅跡地（最低売却価格２０４０万円）▽高森町高森の一の宮土木出張所跡地（同４９５万円）▽水俣市わらび野の水俣署職員住宅跡地（同１３４４万円）。いずれも以前、県の広報紙などを使って公告し、一般競争入札を実施したが落札されなかった。
ネット公売は、「ヤフー」が運営する「官公庁オークションサイト」を利用する。２月４日午後２時まで入札参加の申し込みを受け付ける。入札は同１８日午後１時～２５日午後１時。
県は「従来の入札より、手続きも簡単なため、できるだけ多くの申し込みにつなげたい」としている。問い合わせは県資産活用推進室（０９６・３３３・２１２２）へ。
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
住宅関連新聞記事ダイジェスト No.318 2010/1/21～2010/1/27 Vol.2
━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━━
―*―*―* ＭＥＮＵ *―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【読売新聞】
9 茨城県住宅供給公社、新年度にも解散へ
10 ０９年の米住宅着工、過去最低水準
【日経産業新聞】
11 大東建託、部屋探し24時間365日受け付け
12 ウレタン系断熱材、代替フロン不使用に
13 富士通ＦＩＰ、木・鉄筋コンクリ混在住宅に対応した構造計算ソフト
14 長谷工、関西初の「長期優良」マンションを１月末発売
15 ヤフー、ポータルの不動産情報に注文住宅向け新設
―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
********************************************************************************
9 茨城県住宅供給公社、新年度にも解散へ 2010/1/22 読売新聞
********************************************************************************
茨城県は財政支援をしている県住宅供給公社について、新年度にも解散する方向で調整に入った。
巨額の債務解消に第３セクター等改革推進債の活用を検討している。２００８年度決算で発生した６６億７０００万円の追加損失は、数年をかけて分割して穴埋めすることを前提に、２月開会の定例県議会で提出する０９年度補正予算案に盛り込む方針だ。
県は当初、公社を今年度中に解散させるかどうか検討していた。しかし、解決しなければならない課題が山積。３セク債を許可する総務省との調整にも時間がかかるため、先送りせざるを得ない情勢となった。
解散に必要な経費は新年度当初予算案には計上せず、６月以降の補正予算案に盛り込む見通しだ。早期解散を求めていた自民党は、県が新年度解散を担保すれば０９年度補正予算案や１０年度当初予算案を認める方向で水面下の調整を進めているが、橋本知事の責任も追及する方針だ。
県が県議会県出資団体等調査特別委員会に示した想定案によると、０８年度決算の損失分は、１５年度の解散を前提とした現行の公社経営支援計画に合わせ、同年度までに分割して処理することと仮定した場合、７年間で毎年度約９億円が必要となる。補正予算案にはこの９億円のほか、「桜の郷整備事業」造成工事の委託料支払いの２５億円など、公社関連で計３５億円程度を盛り込む見通しだ。
解散に向けた最大の懸案が、特定優良賃貸住宅事業（特優賃）の整理だ。特優賃は、国や県が補助金を出して土地所有者に集合住宅を建ててもらい、主に公社が借り上げ、国と県が建築費や家賃を補助する制度。住宅供給公社は所有者が住宅金融支援機構から金を借りる際に連帯債務者となっており、管理業務も行っている。公社が解散すると、同機構は所有者との契約見直しが必要となる。県は、所有者が民間金融機関に借り換えられるように調整しているが、メドは立っていない。
公社が所有する塩漬け土地も、民間が買い取る可能性は低く、県が引き取っても維持管理費がかさむ。当該市町に引き取りを打診しているが、色よい返事はないという。
県の想定案によると、新年度解散で３セク債を１０年償還とした場合、５３６億円が県負担となる。今年度は補正予算を含め８４億円、新年度は１２億円、償還が始まる１１年度以降は４２億～４６億円の負担が見込まれる。
３セク債を活用しない場合、県負担額は５４７億円で大きな差はないが、新年度以降の５年間で６３億～７０億円が必要となり、解散予定の１５年度には経費等貸付金処理などで１３４億円の巨額負担が生じる。
********************************************************************************
10 ０９年の米住宅着工、過去最低水準 2010/1/21 読売新聞
********************************************************************************
【ワシントン＝岡田章裕】米商務省が２０日発表した昨年１２月の住宅着工件数は季節調整後の年率換算で前月比４・０％減の５５万７０００戸と２か月ぶりのマイナスとなった。
年間の着工件数は前年比３８・８％減の５５万３８００戸で、統計上で比較可能な１９５９年以降、最低の水準を更新し、住宅市場の回復が遅れていることを示した。一方、約半年先行する指標である住宅着工許可件数は前月比１０・９％増の６５万３０００戸で、明るい兆しも出ている。
********************************************************************************
11 大東建託、部屋探し24時間365日受け付け 2010/1/27 日経産業新聞
********************************************************************************
オペレーターが応対 大東建託はマンションやアパートなどの部屋探しで24時間365日の対応を始めた。各支店や店舗にかかった電話はグループ内のコールセンターに自動転送され、オペレーターが応対する仕組み。インターネットを使って仕事帰りなどの夜間や、早朝に部屋探しをする人が増えていることに応える狙いだ。不動産業界では初めてという。
「24時間お部屋探し受付サービス」では、営業時間外の問い合わせに、建物入居者の窓口「いい部屋ネット大東お客様センター」が応対する。経験年数が２年を超えるオペレーターが中心となって、空室状況の照会や受付業務、最寄りの支店・店舗の案内、メールからの問い合わせへの返信などを実施する。
********************************************************************************
12 ウレタン系断熱材、代替フロン不使用に 2010/1/27 日経産業新聞
********************************************************************************
業界団体発表 住宅用断熱材のメーカーなどで構成する日本ウレタン工業協会（東京・港、広田英幸会長）は26日、マンションなどの壁に吹き付けるウレタン系断熱材を代替フロン不使用の「ノンフロン製品」に切り替えると発表した。
今年８月までに代替フロンのハイドロフルオロカーボン（ＨＦＣ）を使った製品の生産を縮小し、来年３月までの完全移行を目指す。
断熱材に使うＨＦＣは京都議定書では温暖化ガスに指定されていない。ただ、同じ重量で比較した場合の温暖化効果は二酸化炭素（ＣＯ2）の約900倍になるとの試算もある。
********************************************************************************
13 富士通ＦＩＰ、木・鉄筋コンクリ混在住宅に対応した構造計算ソフト 2010/1/27日経産業新聞
********************************************************************************
富士通エフ・アイ・ピー（東京・江東）は、木造と鉄筋コンクリートが混在した住宅の構造計算に対応したソフトを発売した。これまで10日かかっていた構造計算の作業が２日ほど短縮できる。３年で２億5800万円の売り上げを目指す。
木造住宅構造計算ソフト「ストラデザイン」の追加機能「混構造オプション」として発売する。１階部分が鉄筋コンクリートまたは鉄骨、２階以上が木造のような住宅の構造計算を一括して処理できる。従来は木造部分とそれ以外の部分を別々に計算して組み合わせる必要があり、構造計算に労力やコストがかかっていた。ストラデザインの価格は23万9400円、混構造オプションの価格は42万円。いずれも１年間の保守料を含む。
********************************************************************************
14 長谷工、関西初の「長期優良」マンションを１月末発売 2010/1/25 日経産業新聞
********************************************************************************
改装容易に 長谷工コーポレーションは、関西で初となる長期優良住宅マンションを１月末に発売する。大阪府吹田市で建設中の「ブランシエラ吹田片山公園」で、将来家族構成が変化したときに改装しやすい仕組みを施した。当初の間取りや内装も自由に設計できる。マンション本体の構造も強化するなど、耐久性にも配慮した。
改装や設備工事がしやすいように二重床にして、床下に排水管やガス管を巡らし、間取りを問わず自由に設計図面をひけるようにした。壁は二重床の上につくりつけることで、改装時に取り外しがしやすくなるという。天井も二重天井にする。こうした工夫で電線や給水管の位置を気にせず設計できる。
********************************************************************************
15 ヤフー、ポータルの不動産情報に注文住宅向け新設 2010/1/22 日経産業新聞
********************************************************************************
ヤフーは、ポータルサイトで提供している不動産情報に注文住宅のコーナーを新設した。ハウスメーカーや工務店、モデルハウスの検索やカタログ請求などができるほか、地域やキーワードだけでなく、画像から好みの住宅を探せる機能を盛り込んだ。家作りに関する知識を学べる読み物やＱ＆Ａなども用意した。
画像から好みの住宅を検索する機能では、内外装や間取りの画像を次々に閲覧しながら、気に入った画像を「お気に入り」に保存。保存した画像から好みやハウスメーカーなどの傾向が分かり、建てたい家をイメージしやすくなる。