住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.633 　2016/5/5～2016/5/11

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住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.633 　2016/5/5～2016/5/11
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【日本経済新聞】
1 横浜の傾斜マンション、建て替え合意書　三井不側と管理組合
2 旭化成、16年３月期の純利益13％減　くい打ちデータ問題で特損
3 手ぶらで解錠も　ソニー系ベンチャーの「スマート鍵」
4 投資用マンション売却益にも控除　意外な優遇税制
5 京都の民泊、キャパ1万人超　料金、6001～9000円が最多
6 三井不の前期、純利益18％増　オフィスビルなど賃貸部門好調
7 東建物の１～３月、純利益68％減　マンション販売減少
8 「二重ローン救済策」が熊本地震で初適用
9 京都市の民泊施設、無許可が７割　市が実態調査

【朝日新聞】
10 一人暮らし生活　部屋探しは間取り重視　全宅連調査
11 4月景気指数、熊本地震が追い打ち 帝国データ
12 3月住宅着工　分譲住宅が大幅増　国交省
13 住宅ストック形成・評価の新事業　協議会の募集開始　国交省
14 アパートを小口化　個人投資家向け1口10万円から　インベスターズ
15 無電柱化法案成立へ　全住協が要望書を提出
16 京都市が民泊実態調査　許可取得は7%　過半数が所在地特定できず
17 応急判定、5万棟超で実施　「危険/要注意」約3万棟　熊本地震新聞
18 被災住宅の補修・再建　無料の電話相談窓口設置　国交省

【読売新聞】
19 宇治川東岸　景観守れ
20 「超高層」都心２地区に…森ビル、港区で再開発
21 空き家活用　地域の宝に…新潟市

【日経産業新聞】
22 太陽光大手インリーと工務店　ゼロエネ住宅を共同販売
23 太陽光　高精度で能力診断　東芝が学習機能付きソフト
24 住友セメントシステム、新基幹システム導入支援　データ移行の誤り確認
25 川崎市、待機児童ゼロならず　定員増上回る需要
26 ＬＩＸＩＬ、壁の断熱性2倍に　新工法で国内最高水準

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1 横浜の傾斜マンション、建て替え合意書　三井不側と管理組合 2016/5/11　日本経済
新聞
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　三井不動産グループが販売した横浜市のマンションが傾いた問題で、同社は10日、販売した
三井不動産レジデンシャルと管理組合が今月8日に合意書を交わしたと明らかにした。
　合意書には三井不動産レジデンシャルが建て替えを含めた是正方法や住民補償などの費用を
負担することなどを盛り込んだ。今後、同社は一連の費用について建設した三井住友建設側に
請求する方針だ。

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2 旭化成、16年３月期の純利益13％減　くい打ちデータ問題で特損 2016/5/11　日本経
済新聞
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旭化成が11日発表した2016年３月期の連結決算は、純利益が前の期比13％減の917億円にとど
まった。減益は３期ぶり。固定資産の処分に伴う損失や事業構造改革費用に加え、くい打ちデ
ータの流用問題の関連費用を特別損失に計上したことが響いた。石油化学製品の採算が改善し
営業利益は３期連続で最高益だったが、補えなかった。１株当たりの年間配当は前の期に比べ
１円多い20円とした。
　売上高は２％減の１兆9409億円にとどまった。年度後半の石化製品の価格下落が響いた。住
宅事業などは伸びたものの、石化製品の減収分を吸収できなかった。
　営業利益は５％増の1652億円と３期連続で最高益を更新した。主力の石化製品で原油安を背
景に原料のナフサ価格が前の期に比べて大幅に下落。製品価格に先行して下落したことで採算
が改善した。住宅事業で集合住宅「へーベルメゾン」の引き渡し戸数が増えたほか、販管費が
減ったことで増益を確保した。
　併せて開示した17年３月期の純利益は前期比微増の920億円の見通し。ヘルスケア部門で医薬
の薬価改定の影響が出るほか、住宅部門で販管費が膨らむ。売上高は２％減の１兆9100億円を
見込む。繊維やケミカルを含むマテリアル部門が円高の影響で減収になる。
　年間配当は20円に据え置く。想定為替レートは10円円高水準の１ドル＝110円に設定した。前
期実績は１ドル＝120円だった。

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3 手ぶらで解錠も　ソニー系ベンチャーの「スマート鍵」 2016/5/11　日本経済新聞
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　新しいライフスタイルを提案するデジタル機器として、スマートフォン（スマホ）でドアの
鍵を開けられる「スマートロック」が日本でも注目を集め始めている。
　2015年には国内外のメーカーから複数のスマートロックが登場。ソニーとWiLのジョイントベ
ンチャーであるQrio（キュリオ）が2015年11月に発売した「Qrio Smart Lock（キュリオスマー
トロック）」もそのひとつだ。
Qrioのスマートロック「Qrio Smart Lock」。価格は1万9440円（税込み）
　Qrio Smart Lockは、発売当初こそソフトウエアの品質などいくつかの問題でつまずいたが、
改善を進めることでその問題を解決。2016年に入ってからはユーザーの評価が格段に上がって
おり、販売台数も加速しているそうだ。筆者も購入し、毎日便利に使っている。
　スマートロックを使うと何が便利になるのか。今回は「Qrio Smart Lock」の実機をチェック
し、そのメリットや使い勝手を探ってみた。

■スマートロックのメリットとは？
　冒頭で述べた通り、スマートロックは「スマホでドアの鍵の解錠・施錠を可能にする製品」
で、その設置方法によって２つのタイプがある。ひとつはドアの鍵自体を丸ごと取り替えるタ
イプ、もうひとつは既存のドアに後付けする形で対応させるタイプだ。
　Qrio Smart Lockは後者の後付けタイプ。強力な両面テープでドアのサムターン部分にかぶせ
るように設置する。工事の手間がなく手軽に導入できる点がメリットだ。
　スマートロックを導入すれば鍵を持ち歩く必要がなくなる。鍵をすぐ忘れる人には便利だし
、「鍵を失くす心配がない」というメリットもある。
Qrio Smart Lockをドアに取り付けたイメージ。縦向きだけでなく、サムターンやドアレバー
の位置などに応じて、横向きや下向きでも設置できる
　一方、解錠・施錠の手段が鍵からスマホに変わっても、それだけでは解錠の手間はあまり減
らない。
　物理的な鍵の場合は「鍵をポケットやカバンから取り出す」→「鍵を鍵穴に挿す」→「ドア
の鍵を解錠する」の３ステップが必要だが、スマートロックの場合も「スマホを取り出す」→
「アプリを立ち上げる」→「ドアの鍵を解錠する」の３ステップが必要となるためだ。
　Qrio Smart Lockは、2016年３月のバージョンアップでスマートウオッチに対応。これにより
「スマートウオッチでアプリを立ち上げる」→「ドアの鍵を解錠する」の２ステップで操作が
完了するようになった。スマートウオッチユーザーであれば、スマートロックによって利便性
は格段にアップする。
スマートウオッチでの操作は、watchOS 2.1以降とAndroid Wear 1.0に対応。アップルウォッ
チとソニーのSmartWatch 3のみの対応を発表しているが、対応機種は随時追加されるとのこと
　ちなみに、1点注意してほしいのは、オートロック式のエントランスを完備したマンションに
住んでいる場合だ。この手のエントランスは、鍵を直接差し込んで開けるタイプが多いため、
結局は鍵が必要となる。Qrio Smart Lockを利用するメリットが小さくなる。

■設置は簡単、ドアに貼り付けるだけ
　Qrio Smart Lockの設置手順や使い勝手を見ていこう。
　まずは、ドアへの本体取り付け。設置が簡単かどうかはスマートロック導入のハードルを下
げるための大きなポイントだ。
　手順は、簡単に言えば「本体を両面テープでドアに貼り付けるだけ」。形状が特殊でなけれ
ば、5分とかからずに設置は完了する。工具も必要ないので、誰でも簡単に取り付けられるはず
だ。
　サムターン部分が大きく出っ張っているドアでも、付属の「高さ調整プレート」を取り付け
れば設置は可能。さらに、サムターンの形状に合わせたホルダーパーツも3種類用意。幅広いメ
ーカーの鍵に対応し、多くのドアに設置できる。
本体に両面テープと、サムターンの形状にあった付属ホルダーを取り付ける。ホルダーがサ
ムターンのツマミ部分にはまる位置で張り付け、最後にカバーを取り付ければ設置完了だ
3種類のサムターンホルダーと2段分の高さ調整プレートを付属。そのほか、電源となるCR123
A電池×2個や取り付け用両面テープ×2枚も付属する
　スマホ側には専用アプリ「Qrio Smart Lockで世界中の鍵をスマートに！」（iOS／Android対
応）をインストールする。スマホと本体はBluetooth（ブルートゥース）で連動。アプリを起動
したら本体を認識させ、鍵の解錠位置と施錠位置を設定すれば準備は完了する。アプリ側の設
定も画面に沿って進めればよいので簡単だ。

■操作して2～3秒で鍵を解錠
　では、実際の使い勝手はどうだろうか。スマホとQrio Smart Lock本体の通信距離はだいたい
5m前後。範囲に入ると自動的に接続するので、歩いてドアの前に立てばすぐに操作できる感じ
だ。
　鍵の解錠・施錠は、アプリ画面下部のボタンをスライドさせて行う。操作すると2～3秒程度
で鍵が開いた。驚きのレスポンスとはいかないが、実用には許容範囲だろう。
　もちろん通信エラーがあると時間が延びたり動作しなかったりというケースもあるだろうが
、筆者が使ったなかではそういったケースはほぼなかった。
専用アプリ「Qrio Smart Lockで世界中の鍵をスマートに！」のメイン画面。画面下のボタン
を左右にスライドさせて解錠・施錠を操作する
　スマートウオッチでの反応も基本的にはスマホと同じ。こちらも、スマートウオッチで解錠
・施錠を操作すると2～3秒で動作してくれた。スマホを取り出す手間がないぶん、手軽さでは
こちらのほうが上。スマートウオッチユーザーはぜひとも活用してほしい。

■「手ぶら解錠」もできるが……
　スマートウオッチへの対応以外にも、Qrio Smart Lockには便利な機能がある。そのひとつが
「手ぶらで解錠」だ。
　「手ぶらで解錠」は、スマホの位置情報を取得することで、スマホなどで操作しなくてもド
アの前に来るだけでドアの鍵を解錠してくれる機能。鍵やスマホを取り出す手間どころか、鍵
を開ける手間さえなくしてくれる。
　こちらはスマートウオッチでの操作を超える優秀な機能なのだが、ちょっとした弱点もある
。それは、GPSの受信状態によって反応に差が出るため、利用環境によっては動作しないケース
もあるということ。
　筆者の自宅では問題なく動作しているが、解錠までの時間については2～10秒程度と幅がある
。その点からも、決して万能ではないことが分かるだろう。
　ただ、この「手ぶらで解錠」は今のところβ版であって正式な機能ではない。そのため、動
作にムラが出てしまうのは仕方のないところだ。
　荷物を両手で持っているときなどは助かる機能なので、今後のアプリやファームウエアのア
ップデートで精度が上がることを期待したい。
「手ぶらで解錠」の設定画面。利用する前にGPSを使って位置情報を設定する。また、利用時に
はスマホのGPSをONにする必要がある
　そのほか、解錠後に設定時間が経過すると自動で施錠する「オートロック」や、鍵情報を共
有する「キーシェア」なども備える。
　キーシェアは、イメージとしては利用期間を限定できる合鍵を自由に渡せる機能。例えば、
たまに訪れる親族や友人などに対して、訪問日だけ利用できる鍵を渡せる。手軽に渡せるだけ
でなく、鍵の情報を失効させるだけで利用不可にできる。
「オートロック」の設定画面。解錠後の動作までの時間は10～60秒で設定できる
「キーシェア」のキー作成画面。利用期間は、曜日や時間の細かい指定も可能。作成したキー
はメールなどで簡単に送れる

■「進化する鍵」なのがいい
　実際に使ってみるとQrio Smart Lockはしっかり動作するし、便利な機能もそれなりにそろっ
ている。
　先述したように発売当初のQrio Smart Lockは電波の問題などでうまく動作しないケースもあ
ったようだが、アプリやファームウエアの改善によって、完成度を高めてきたという経緯があ
る。
　当然、今後も安定性の強化や機能の拡充などは随時行われるはずだ。さらに進化することを
踏まえると、導入する価値は十分にあると感じる。
　サムターンを備えたドアであれば、多くの住宅で簡単、気軽に導入できる。「日常生活をも
っと快適にしたい」と考えている人は試してみるといいだろう。とくに、鍵をよく忘れたり失
くしたりする人、スマートウオッチを活用している人にはおすすめだ。

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4 投資用マンション売却益にも控除　意外な優遇税制 2016/5/11　日本経済新聞
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不動産コンサルタント　田中歩
　不動産関連の税制の中には、「知る人ぞ知る」というものがいくつかあります。その一つを
ご紹介しましょう。2009年と10年に不動産を購入した人に限り、その不動産を売った場合に税
制上の特典があることをご存じでしょうか。
　09年に不動産を購入した個人は15年１月１日以降、10年に購入した人は16年の１月１日以降
に売却した場合、売却益（売れた価格から買った価格や仲介手数料などの譲渡費用を差し引い
た額）から最大1000万円を控除できる、つまり引き算できるという特典があるのです。
　なぜ09年と10年に不動産を購入した人に限定されているのかというと、08年のリーマン・シ
ョックが日本の不動産市場の動向に大きな影響を与え、地価下落を招いたからだと思います。
不動産の流通促進のために景気刺激策として導入されたのでしょう。
　本来、不動産の売却益（譲渡所得）には20.315％の所得税がかかりますが、09年と10年に不
動産を取得した人に限り、1000万円までの売却益はなかったことにしてもらえるわけです。
　自らが居住していた不動産を売却する場合は3000万円の特別控除が利用できますが、この「1
000万円控除」は居住用でない物件でも利用できます。つまり、投資用として取得した不動産で
も利用できるのです。
　ここ数年、東京23区内の中古マンション市場は活況で価格は13年以降上昇トレンドにありま
す（グラフＡ）。
　仮に09年に60平方メートルの投資用中古マンションを１平方メートル当たり55万円で取得し
た場合、取得金額は3300万円になります。現時点だと１平方メートル当たり約70万円で売却で
きるわけですから売却価格は4200万円となります。
　通常だと売却益は900万円（＝4200万円－3300万円）となり、約180万円（売却益900万円×税
率20.315％）の税金が課税されます。しかし、最大1000万円までの控除が利用できますので約1
80万円の税金がかからないことになるわけです。
　どのタイミングで売るにしても売却益が出なければこの特典は使えません。このまま価格が
まだ上がる、当面は下がらないと思う方はしばらく持ち続けるのもよいでしょう。ただし、相
場が下がり、利益（譲渡益）が出なければこの特典の意味はなくなります。
　東京23区内の中古マンションの価格が上昇を続けるのかどうか、筆者は今後の市況の推移を
見極める必要があると考えています。
　先ほどの東京23区における中古マンションの平均成約単価の推移に、在庫件数を重ねてみま
した（グラフＢ）。
　一見して分かるように「在庫が増えると価格は下落する」「在庫が減ると価格が上昇する」
という傾向が見て取れます。15年前半から在庫が急上昇していますので、今後もこれまでと同
じトレンドで価格が上昇するかどうか様子を見る必要がありそうです。
　次に、東京23区内の中古マンションの平均成約単価と日経平均株価の関係を見てみましょう
（グラフＣ）。両者には強い相関性があることがわかります。これは東京23区内の中古マンシ
ョンを買った人の中には、株価が上昇したために思い切って購入した、あるいは子供や孫のた
めに住宅取得の支援をしたという方がそれなりに存在したからなのではないかと推測します。
いわゆる、株価上昇に伴う資産効果によって中古マンションの相場が上昇したということです
。
　しかし15年夏ごろから日経平均は下落傾向に変化しました。もし、株価上昇に伴う資産効果
が中古マンションの価格に一定の影響を及ぼしているとすれば、そろそろトレンドに変化が表
れる可能性もありそうです。
　４月29日に米財務省が為替報告書において、日本を通貨政策の「監視リスト」に指定したこ
となどから、今後、より大型の金融緩和をしにくい状況になったともいわれています。「円高
・株価下落」が今後のトレンドになるとしたら、23区内の中古マンション価格にさらに大きな
影響を及ぼす可能性もありそうです。
　ところで、不動産投資の目線で今後の中古マンション価格を予想する場合、賃料がどのよう
に推移しているかを見る必要があります。賃料が上昇すると考えられているなら中古マンショ
ン価格は上昇、逆ならば価格は下落するからです。
　23区内の中古マンション平均成約単価と23区内のマンション平均賃料単価の推移を見てみま
しょう（グラフＤ）。中古マンション平均成約単価は13年以降、上昇していますが、マンショ
ンの平均賃料単価は08年のリーマン・ショック以降は下落を続け、14年以降はほぼ横ばいとな
っています。投資という側面から見ると、賃料収入が上昇しないのに物件価格だけが上昇する
という妙な状況になっているといえます。
　こうした現象が発生しているのは、金利の低下が原因だと考えられます。賃料が上がらない
のに価格が上昇するということは、「年間賃料（横ばい→）÷価格（上昇↑）＝表面利回り（
下落→）」という算式を見て分かる通り、利回りが下がるということになります。
　利回りが下がるなら投資をしようという気にならないと思うでしょうが、投資をする場合に
重要なポイントは「表面利回りと金利の差」すなわち「利ザヤ」が稼げているかどうかです。
　表面利回りの低下と同じ程度に金利が低下するなら「利ザヤ」は維持されますので、表面利
回りが下がっても（マンション価格が上がっても）投資する妙味はあるということになります
。つまり、ここ数年は、金利低下と同じようなペースで表面利回りが低下（価格は上昇）した
ことによって、グラフＤのような現象が起こったというわけです。
　筆者が分析したところ、東京23区内の中古マンションにおける「利ザヤ」はリーマン・ショ
ック前に4.3％まで下落しましたが、その後５％前後まで上昇。現在は４％を切る水準でほぼ横
ばいです。これが意味することは、東京23区の中古マンションに投資をする方にとっては利ザ
ヤは４％前後が最低ラインである可能性があるということです。
　利ザヤが拡大するためには、表面利回りが上昇（賃料が上昇）するか、金利が下がることが
必要ですが、現在の経済環境に鑑みると、簡単に賃料は上昇しそうにありません。
　今年２月からマイナス金利政策がスタートしていますが、民間金融機関が融資する際の金利
は、その収益構造からしてマイナスとなることはまずないでしょう。しかも、ここまでの低金
利になるとこれ以上の金利低下はそう簡単ではないと思います。つまり、金利面からみても中
古マンション価格が引き続き上昇する要素はなさそうです。
　このようにさまざまな指標を見ると、これまで通り中古マンション価格が上昇トレンドを継
続するかどうかについては、かなり微妙な状況になっているように思えます。
　09年、10年に投資用中古マンションを買われた方は、せっかく与えられた税制メリットを享
受するためにも、中古マンションの足元の市況だけではなく、今回挙げたいくつかの指標をに
らみながら、売却のタイミングを狙う必要がありそうです。

田中歩（たなか・あゆみ）　1991年三菱信託銀行（現・三菱ＵＦＪ信託銀行）入行。企業不動
産・相続不動産コンサルティングなどを切り口に不動産売買・活用・ファイナンスなどの業務
に17年間従事。その後独立し、ライフシミュレーション付き住宅購入サポート、ホームインス
ペクション付き住宅売買コンサルティング仲介など、ユーザー目線のサービスを提供。2014年1
1月から「さくら事務所（http://sakurajimusyo.com/）」執行役員として、総合不動産コンサ
ルティング事業の企画運営を担う。5月14日(土)「円高・株安で不動産市況はこうなる！　収益
物件の売却戦術を考えるセミナー」を開催。詳細はhttp://www.sakurajimusyo.com/semina_160
514へ。

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5 京都の民泊、キャパ1万人超　料金、6001～9000円が最多 2016/5/10　日本経済新聞
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　日本有数の観光都市である京都市で、住宅の空き部屋などに旅行者を有料で泊める「民泊」
が広がっている。市が9日発表した実態調査によると、市内の民泊施設の宿泊可能人数は1万人
超だった。ホテル不足が指摘される中、受け皿として需要が高まっている。ただ、市は民泊施
設の7割程度は旅館業法上の無許可営業とみており、運営ルール作りが急がれる。
　インターネット上に公開されている市内の民泊施設は2702件。そのうち、戸建て住宅は935件
、マンションなど集合住宅は1677件だった。戸建て住宅を丸ごと貸すケースは約6割、マンショ
ン内の1戸をそのまま貸すケースは約9割。こうした物件は管理者不在のケースも多く、周辺住
民からは「トラブル時の連絡先が分からない」などの声も出ている。
　登録物件の所在地は、下京区（599件、22.2％）が最も多く、中京区（470件、17.4％）や東
山区（445件、16.5％）といった観光名所が多い3区で全体の半数以上を占めた。
　割安のイメージがある民泊だが、1人1泊したときの宿泊料金は、6001～9000円が最多で567件
（21％）、次が9001～1万2千円の484件（17.9％）で、ビジネスホテルと並ぶ水準になっている
。

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6 三井不の前期、純利益18％増　オフィスビルなど賃貸部門好調 2016/5/10　日本経済
新聞
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　三井不動産が10日発表した2016年３月期の連結決算は、純利益が前の期比18％増の1177億円
となり最高益を更新した。賃貸部門で既存ビルの賃料上昇や「ららぽーと富士見」など新たな
商業施設の開業が寄与した。年間配当は前の期より５円増やし30円とした。
　売上高は３％増の１兆5679億円、営業利益は９％増の2024億円だった。戸建てなどは苦戦し
たが、オフィスビルなど賃貸事業が１割近く伸びた。マンション販売は単価上昇が寄与した。
会見した佐藤雅敏常務執行役員は日銀のマイナス金利政策の導入の影響について「株安などの
不確定要因はあるが、住宅購入者にとっては中長期的にいい効果をもたらす」と話した。
　17年３月期の業績予想は売上高が12％増の１兆7500億円、純利益が６％増の1250億円を見込
む。既存ビルの賃料上昇や、前期に開業したオフィスビルや商業施設が通期にわたって寄与す
る。年間配当は前期実績から２円引き上げ、32円とする計画だ。
　横浜市のマンションで杭（くい）の一部の不具合があった問題については、今期の業績予想
に反映していない。現在、マンションの管理組合と補償について協議中であり「影響額を合理
的に見積もることは困難」としている。

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7 東建物の１～３月、純利益68％減　マンション販売減少 2016/5/9　日本経済新聞
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東京建物が９日発表した2016年１～３月期の連結決算は、純利益が前年同期比68％減の24億
円だった。マンションの完成の端境期にあり、売り上げに計上した物件が大幅に減った。
　売上高に当たる営業収益は34％減の552億円。物件を引き渡し売上高に計上したマンションな
ど住宅の戸数は182戸と８割近く減った。大型のタワーマンションの完成がなかったことが響い
た。昨年２月に完成した大型オフィスビル「東京建物日本橋ビル」（東京・中央）の賃料収入
が３カ月間を通してあったものの、補えなかった。
　16年12月期通期は売上高が前期並みの2600億円、純利益は１％増の165億円を見込む。中規模
の商業ビルなどを売却し、マンション販売の減少を補う。

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8 「二重ローン救済策」が熊本地震で初適用 2016/5/9　日本経済新聞
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　熊本地震では、自然災害で住宅ローンなどの弁済が困難になった被災者が債務整理を行いや
すくする制度が初めて適用される。債務整理後も信用情報が毀損しないので新たに住宅ローン
を借りることができ、「二重ローン救済策」とも言われる制度だ。ただし、十分な資力のある
被災者には適用されず、破産手続における「支払不能」または恐れのある場合に限られるので
注意が必要だ。
　初適用になるのは、2016年4月に始まった「自然災害による被災者の債務整理に関するガイド
ライン」だ。全国銀行協会が中心になって2015年12月に作成した。この手続きを使えば、被災
者は2000年に施行された「特定調停法」に基づく債務整理を行いやすくなる。破産法や民事再
生法などに基づく法的倒産手続と違って、債務整理終了後も信用情報が毀損しないため、新た
に住宅ローンを借りることも可能となる。工務店やビルダーにとっては、被災者の生活再建の
ために上手な活用方法をアドバイスしていくことが信頼獲得につながりそうだ。
　自然災害で自宅が被災して貸家を借りたり、仕事が続けられなくなって収入が途絶えたりし
て既存の住宅ローンの返済が困難になった場合、まずは金融機関に支払い猶予や返済条件の変
更などを相談して弁済継続の可能性を探る。そのうえで被災者生活再建支援金や、死亡や重度
障害で支給される災害弔慰金・障害見舞金のほか、地震保険の保険金や新規の住宅ローンなど
を使って生活再建の基盤となる住宅の取得が可能かどうかを検討することになる。
　しかし、こうした方法が困難な場合、既存債務をいったん整理（免除）する手続きを取る。
これには自己破産や会社倒産などの法的整理と、民事調停などの私的整理があるが、個人や個
人事業主でも民事調停を利用しやすくするために制定されたのが特定調停法だ。その手続きは
事案によって異なり複雑なため、とくに活用が見込まれる事案については個別にガイドライン
を策定して利用者の便宜を図っている。

■弁護士などの費用を国が全額助成
　自然災害による被災者のためのガイドラインは、東日本大震災後に作成された個人版私的整
理ガイドラインで1300件を超える債務整理が行われた実績を踏まえて、災害救助法が適用とな
る甚大な自然災害の被災者を対象に定められた。手続き支援を行う弁護士などの費用を国が全
額助成（特定調停などの費用を除く）し、新たに特定調停のスキームを活用することで原則6カ
月以内でスムーズに債務整理を終了できるようにするのが狙いだ。
　特定調停による債務整理を成立させるためには、債権者に対して財産状況を全て開示し、破
産や民事再生の手続きと同等以上の債権回収を見込める「調停条項案」を提示して同意を得る
必要がある。国・地方から支給される被災者生活再建支援金や、災害弔慰金・障害見舞金は差
し押さえ禁止財産となるが、生活に欠かせない自由財産として手元に残せる現預金にも上限が
設定される。原則として上限を超えた現預金や土地などの財産を処分して弁済に当てる必要が
あり、地震保険の保険金も裁判所の判断で弁済に回さなければならない可能性がある。

■「二重ローン救済策」のフロー
　債務整理に着手する場合の手続きは、フローチャートに示す流れとなる。
　メーンの債権者から手続き着手の同意が得られれば、登録支援専門家を派遣する四つの団体
（資料1）に依頼。専門家から連絡があったら、委嘱状を確認したうえで必要書類の作成作業に
入る。必要書類（資料2）は債務整理の申出書が受領された後に追加できる場合もあるので、出
来るだけ早く「弁済の一時停止」をしたい場合は債務整理の申し出を急ぐ必要があり、必要書
類のうち事前に準備できるものはそろえておくのが良いだろう。
　調停条項案の作成では、全債権者と事前協議を行い、全債権者から同意を得られる弁済案を
作成できるかどうかがポイントになる。同意の見通しが得られれば個別面談や債権者説明会を
開催して調停事項案を提出し、全債権者から同意の回答を得たら、必要書類等（資料3）をそろ
えて簡易裁判所に特定調停を申し立てる。同意しない債権者がいても、その債権額が少額なら
、その債権者を除く調停事項案で特定調停に持ち込める場合もある。

●登録支援専門家の依頼先（資料1）
　（1）日本弁護士連合会および弁護士会
　（2）日本公認会計士協会および各地域会
　（3）日本税理士会連合会および各税理士会
　（4）日本不動産鑑定士協会連合会および不動産鑑定士協会

●債務整理申出書の必要書類など（資料2）
　（1）住民票の写し
　（2）陳述書および添付資料（給与明細書・源泉徴収票・課税証明書の写しなど）
　（3）財産目録および添付資料（預貯金通帳・証書の写しなど）
　（4）債権者一覧表
　（5）家計収支表（直近2カ月）
　（6）事業収支実績表（直近6カ月）＝事業者の場合
　（7）り災証明書、被災証明書など

●特定調停申立の必要書類など（資料3）
　（1）特定調停申立書
　（2）特定債務者の資料など
　（3）関係権利者の一覧表
　（4）資格証明書
　（5）特定調停申立費用（数千円、債権者の数や減免額などで異なる）

　被災者の生活再建が進めば、いずれ一定の収入が得られるようになるだろう。その時に既存
債務の整理が終了していれば、新たに住宅ローンを借りて新築しやすくなる。工務店や住宅会
社も、被災者を支援しながら新しいガイドラインが実際にどのように運用できるのかを把握し
ていく必要がありそうだ。

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9 京都市の民泊施設、無許可が７割　市が実態調査 2016/5/9　日本経済新聞
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　京都市は９日、住宅の空き部屋などに旅行者を有料で泊める「民泊」の実態調査結果を発表
した。インターネット上に公開されている市内の民泊施設は市街地を中心に2702件あった。施
設の情報と、京都市が管理する旅館業の登録情報を照合したところ、少なくとも全体の68.4％
に当たる1847件が旅館業法に基づく許可を受けていない施設だった。
　市の担当者が所在地を特定できなかった物件などを含めると、法令に違反した施設数はさら
に件数が増える可能性があるという。
　今回の調査は民泊仲介サイト「Ａｉｒｂｎｂ（エアビーアンドビー）」をはじめとする８サ
イトを対象とした。
　国家戦略特区で認められた民泊を運営するための「最低６泊以上の長期滞在に限る」との条
件を満たす施設は44件と、全体の1.6％にとどまった。１泊２日から泊まれる施設が1452件（53
.7％）、２泊３日からが840件（31.1％）と大部分を占めた。

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10 一人暮らし生活　部屋探しは間取り重視　全宅連調査 2016/5/11 朝日新聞
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　全国宅地建物取引業協会連合会は5月10日、「一人暮らしに関する意識調査」の結果を発表し
た。
　部屋探しで重視するポイントとして、建物では間取りの広さ(67.3%)、日当たり(56.2%)、駐
車場の有無(46.0%)が挙げられた。
　重視する部屋の設備では、バストイレ別(66.2%)、収納スペース(60.8%)、エアコン付き(58.3
%)が挙げられたほか、インターネット接続については年代が高いほど重視する度合いが高くな
った。若年層ではスマートフォンの利用率がPCの利用率より高いためと見られる。
　「隣に住んでいてほしいタレント」については、男性タレントは明石家さんまが1位、女性タ
レントは綾瀬はるかが1位だった。
　調査は2月19日～22日まで、インターネット上で全国の18歳以上の男女2350人を対象に実施し
た。

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11 4月景気指数、熊本地震が追い打ち 帝国データ 2016/5/11 朝日新聞
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帝国データバンクの調査によると、4月の景気DI(景気動向指数)は前月比0.4ポイント減の42.
4となり、2カ月ぶりに悪化した。
　企業のコスト負担が徐々に上昇しているほか、熊本地震が自動車部品や電気機械などの生産
、観光関連にも影響し、国内景気は再び悪化に転じた。なお、不動産業は前月比0.1ポイント悪
化の48.1だった。
　DIは50が判断の分かれ目。50より上であれば「よい」、下であれば「悪い」を意味する。

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12 3月住宅着工　分譲住宅が大幅増　国交省 2016/5/11 朝日新聞
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　国土交通省の調べによると、2016年3月の新設住宅着工戸数は7万5744戸だった。3カ月連続の
増加。季節調整済年率換算値は99万3000戸。
　持家は2万2274戸(前年比4.3%増)、分譲住宅は2万2125戸(同26.0%増)、貸家は3万572戸(同1.1
%増)だった。

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13 住宅ストック形成・評価の新事業　協議会の募集開始　国交省 2016/5/10 朝日新聞
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　国土交通省はこのほど、「住宅ストック維持・向上促進事業」のうち「良質住宅ストック形
成のための市場環境整備促進事業」の事業者の募集を始めた。締め切りは6月13日。
同事業は中古市場の発展を目指し、住宅ストックの品質向上と、それが資産価値として市場
で評価されるまでの一体的な仕組みの開発を支援する内容。住宅事業者や宅建業者、建築士、
インスペクション・住宅履歴関連の事業者、金融機関などで構成する協議会が主体となる。協
議会を通じて、仕組みの構築に係る費用やリフォームの工事費などを補助する。
　今回、事業主体となる協議会の募集を開始した。数の上限は特にない。審査後に採択者を決
定し、6月下旬から事業をスタートさせる予定。期間は2017年2月末まで。

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14 アパートを小口化　個人投資家向け1口10万円から　インベスターズ 2016/5/10 朝
日新聞
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　個人投資家向けにインターネットを使ったアパート経営システム「TATERU」を提供している
インベスターズクラウド(東京都港区、古木大咲社長)は、新事業として不動産特定共同事業を
始める。3月末に、東京都知事から不特法事業者の認可(匿名組合型)を受けた。年内にも第1弾
商品の販売を始める予定だ。
　1棟アパートを小口化して投資家に販売していく。投資家の出資額は1口当たり10万円で、ア
パート経営で得られた収益を口数に応じて分配する。小口化することで新たな投資家層を開拓
する狙い。4月中旬にホームページ上で先行メール登録を始めたところ、10日間で想定を上回る
250件の問い合わせがあったという。

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15 無電柱化法案成立へ　全住協が要望書を提出 2016/5/10 朝日新聞
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　全国住宅産業協会(神山和郎会長)はこのほど、自民党・無電柱化小委員会(委員長=小池百合
子衆院議員)に無電柱化の推進に関する法整備実現に向けての要望書を提出した。
　小池委員長は、「今国会中の法制化を実現したい」と話している。

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16 京都市が民泊実態調査　許可取得は7%　過半数が所在地特定できず 2016/5/9 朝日
新聞
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　京都市がこのほど、同市における民泊の実態調査結果を公表した。同市が把握した約2700施
設のうち半数以上で所在地が特定できなかったほか、旅館業法上の許可を取得している施設の
割合は7%にとどまった。また、同法の許可や用途地域への適合性、周辺住民の反応など様々な
点において、戸建てと集合住宅との間で傾向に違いが見られた。
　同市は京都府警との連携強化や民泊対策PTの設置を通じて、違法民泊への対応に力を入れて
いる。今回の調査結果を踏まえ、許可の取得促進や無許可営業への厳正な対処を行いつつ、多
様な宿泊施設の拡充・整備を進めていく方針。

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17 応急判定、5万棟超で実施　「危険/要注意」約3万棟　熊本地震 2016/5/6 朝日新聞
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　国土交通省によると、熊本地震における被災建築物の応急危険度判定は、5月6日時点で5万15
70棟に対して実施された(18市町村)。1日当たり延べ6000人強が従事。内訳は「立ち入り危険」
の赤が1万4452棟、「立ち入るときは要注意」の黄が1万6440棟、「使用可能」の緑が2万678棟
だった。

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18 被災住宅の補修・再建　無料の電話相談窓口設置　国交省 2016/5/6 朝日新聞
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　国土交通省は、熊本地震における被災住宅の補修・再建に関する無料電話相談窓口を設置し
た。番号は0120(330)712。受付時間は午前10時～午後5時。日曜、祝日は除く。実施主体は住宅
リフォーム・紛争処理支援センターと住宅瑕疵担保責任保険協会。
　また、現地に派遣された相談員(建築士)に対して住宅を見ながら補修方法・費用を相談した
り、熊本市内の窓口で現況写真や図面を基に相談したりすることも可能。いずれも上記の番号
から申し込みを受付ける。

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19 宇治川東岸　景観守れ 2016/5/11 読売新聞
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　◇国名勝指定→宇治市山林買い上げへ　宅地開発に危機感
　山河の景観美で知られる宇治橋（宇治市）近辺の山林で、大規模な宅地開発が計画され、宇
治市は用地を買い上げて保全するため、２年以内に一帯の国史跡、名勝指定を目指す方針を決
めた。６月に専門家の検討委員会を発足させ、国への働きかけを強める。（布施勇如）
　史跡指定を目指すのは、古墳時代中期（５世紀）に造られたとされる宇治二子山古墳と周辺
の計約４ヘクタール。この区域と南側の仏徳山（標高１３２メートル）を含む計約２１ヘクタ
ールは、同時に名勝指定を国に求めていく。
　今回の方針は２０１４年、一帯のうち民有地約４ヘクタールを右京区の不動産会社が買収し
たことがきっかけとなった。同社所有地の一部は、世界遺産の宇治上神社、平等院周辺の環境
を守るための「バッファゾーン（緩衝地帯）」内にあるが、開発自体は規制されない。
　同社は約３０００平方メートルに住宅８戸の建築を計画し、昨年３月、市に事前協議書を提
出。市は「開発されれば、宇治川東岸の景観が損なわれる」として、再考を促す一方、文化庁
に対策を相談した。同庁担当者は昨秋、現地を視察し、「国が守るべき文化財としての価値は
ある」と協力的な反応を示したという。
　このため、市は一帯の史跡、名勝指定に取り組み、指定後に同社所有地を一括して市有化す
ることにした。買い上げ価格は、市が不動産鑑定に基づいて提示し、費用の８０％を国が補助
する制度があるが、指定には土地所有者の同意が必要で、同社と協議を続けている。
　同社社長は「市の方針について基本的な合意はできている」と話している。

　◇仏徳山周辺　戦前も評価
　仏徳山は宇治上神社の背後にあり、「大吉山」の名で親しまれている。１９１３年（大正２
年）、麓に完成した関西電力宇治発電所は、山腹に調整池や鉄管を設置。着工前から「風致を
壊す」と住民の反対が起き、完成後、植樹による修景工事が行われた。
　宇治市史によると、仏徳山を含む宇治川一帯は、嵐山（右京区、西京区）が史跡・名勝とな
った２年後の２９年（昭和４年）に指定が決まりかけていた。見送られた経緯は不明だが、「
嵐山と並ぶ景勝地。その後は戦争激化の混乱で、立ち消えとなったのだろう」と市歴史まちづ
くり推進課の杉本宏主幹は推測する。
　宇治川周辺の市中心部は、７０年に府条例の「特別風致地区」（現在は市条例）となり、２
００９年には文化財保護法に基づく「重要文化的景観」に選定された。しかし、仏徳山の一部
や宇治二子山古墳は、対象区域に含まれていない。
　同古墳は、発掘調査から４８年が経過。文化庁記念物課の担当者は「史跡指定に当たっては
、古墳がきちんと保全されているか、出土した遺物が現在の学術的観点からどんな価値を持つ
のかを確認する必要がある」と市側の課題を指摘する。
　市は今後、一帯の調査を行い、検討委員会の専門家から再評価の助言を受けつつ、戦前に果
たせなかった史跡、名勝指定に再挑戦する。

＜宇治二子山古墳＞　宇治市宇治山本の丘陵（標高約７０メートル）にある南北２基の古墳。
１９６８年に発掘調査が行われ、北墳は直径４０メートルの円墳、南墳は一辺３４メートルの
方墳か円墳と判明した。甲冑かっちゅうや刀剣などの武器が多く出土し、交通の要衝だった宇
治川一帯を支配した軍事豪族が被葬者とみられている。

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20 「超高層」都心２地区に…森ビル、港区で再開発 2016/5/7 読売新聞
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　不動産大手の森ビルは、東京都港区の「六本木５丁目地区」と「虎ノ門・麻布台地区」で超
高層ビルを核とした再開発に乗り出す方針を明らかにした。
　地権者と協議に入っており、２０２２年度以降の開業を予定する。両地区ともに東京屈指の
高さのビルを建設してランドマークとし、オフィスや商業施設、文化施設、高級マンションが
入居するビル群の開発を検討している。
　森ビルは、１９～２２年度に予定する虎ノ門ヒルズの周辺開発と合わせ、総事業費１兆円超
を投じる考えだ。シンガポールや香港に集中する世界的な企業のアジア拠点の誘致を目指す。
　「六本木５丁目」（約１０ヘクタール）は六本木ヒルズの東側に隣接する地域で、学校や古
いビルが並ぶ。「虎ノ門・麻布台」（約８ヘクタール）は地下鉄日比谷線神谷町駅の西側で木
造住宅が多い。ともに六本木ヒルズ（約１２ヘクタール）に迫る規模の再開発となる。

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21 空き家活用　地域の宝に…新潟市 2016/5/7 読売新聞
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　◆宅建協会などと連携
　県内最大の人口を抱える新潟市が、市内で増え続ける空き家の対策に本格的に乗り出す。４
月２５日には県宅地建物取引業協会、全日本不動産協会県本部、市シルバー人材センターと連
携協定を結んだ。不動産の管理や活用に詳しい団体と情報共有を進める。
　市住環境政策課によると、市内には別荘や賃貸用などの建物を除いた空き家が約１万８３６
０戸あると推定されている。管理が行き届かない危険な建物も多く、市には昨年６月から今年
１月末までに１８０件の苦情が寄せられた。
　県宅建協会や不動産協会は普段から、市民から空き家の売買や解体について相談を受けてい
るほか、シルバー人材センターは空き家の庭木の枝切りや草刈りを請け負っている。協定締結
で、市と３者との間で情報共有や意見交換を行い、空き家の利活用や除去を進める。協定締結
式で県宅建協会の平松勝副会長は「不動産は町の有力な財産。法的なアドバイスも含め街の発
展に寄与したい」と話した。
　県宅建協会などからの助言で生まれたのが、昨年９月に中央区本町通１２番町にオープンし
た市民農園「本町菜園」（約２４０平方メートル）。４０年近く放置されたままだった長屋６
棟を所有者の了解を得て解体し、跡地を活用した。本町十二自治会の長谷川守英会長（８０）
は「火災の危険や防犯面で抱えていた不安がなくなり一安心した。畑の利用者との交流も生ま
れた」と話す。篠田昭市長は「空き家をうまく活用すれば地域の財産となる。全国の先進事例
を聞いていきたい」としている。

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22 太陽光大手インリーと工務店　ゼロエネ住宅を共同販売 2016/5/11　日経産業新聞
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　中国の太陽光パネル大手、英利緑色能源（インリーグリーンエナジー）の日本法人（東京・
港）と、全国の地場工務店ら約30社でつくる団体は、エネルギー収支が実質ゼロのゼロエネル
ギー住宅（ＺＥＨ）の販売に共同で乗り出す。太陽光パネルや高効率給湯器を標準搭載した住
宅を開発し、団体に加盟する工務店が販売できる仕組みを整えた。大手ハウスメーカーがＺＥ
Ｈ拡販を進めていることに対抗し、地方などで顧客開拓を狙う。

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23 太陽光　高精度で能力診断　東芝が学習機能付きソフト 2016/5/10　日経産業新聞
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　東芝は太陽光発電設備向けに、日射量などの発電環境に基づき、設備の能力が最大限に発揮
されているかどうかを診断するサービスを始めた。学習機能が付いた高精度な算出ソフトと、
診断結果を分かりやすく「見える化」するシステムを開発した。発電事業者が診断結果を活用
すれば、異常の早期検知や設備の効率運用が期待できる。東芝は自社で提供している保守サー
ビスの受注増にもつなげる狙いだ。

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24 住友セメントシステム、新基幹システム導入支援　データ移行の誤り確認 2016/5/9
　日経産業新聞
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　住友セメントシステム開発（東京・港、大塚千明社長）は、ドイツのＳＡＰが世界で切り替
えをすすめている最新の統合基幹業務システム（ＥＲＰ）について、企業への導入支援を始め
た。人事や購買のデータが正しく移行できたか確かめるソフトウエアを販売、使い方を助言す
る。大企業で１件数億円の受注も見込めるとしており、製造業の受注を目指す。

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25 川崎市、待機児童ゼロならず　定員増上回る需要 2016/5/7　日経産業新聞
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　川崎市は6日、保育所などに入れない待機児童数が4月1日時点で6人に上ったと発表した。前
年は待機児童数が初めてゼロになったが、2年連続のゼロ達成はならなかった。保育所などの定
員を大幅に拡充したが、子育て世帯の流入などを背景に利用申請者数が過去最多となり、受け
入れきれなかった。
　利用申請者数は前年より2312人多い2万7576人だった。待機児童6人は高層マンションが林立
する武蔵小杉駅周辺など同市中原区在住。京急大師線や東急田園都市線の沿線でも子育て世代
が増えているうえ、同区内では保育所などの敷地確保が難しくなっている。

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26 ＬＩＸＩＬ、壁の断熱性2倍に　新工法で国内最高水準 2016/5/5 日経産業新聞
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　ＬＩＸＩＬは壁の断熱性を国内最高水準に高めた「スーパーウォールデュアル」を5月から発
売すると発表した。新工法を採用し、断熱性を従来の同社製品の2倍に高めた。加盟する全国約
9900の工務店で扱う。年間のエネルギー消費量を実質ゼロにする「ゼロエネルギー住宅（ＺＥ
Ｈ）」への採用を見込む。
　従来の充填断熱した壁の外側に50ミリメートルの断熱素材を付ける新工法を開発した。9日に
「スーパーウォールデュアル100ＥＸ」として発売する。狭い場所でも施工できるように壁の内
側に断熱素材を加えた「同ＩＮ」も7月に発売する