住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.264　2009/1/1～2009/1/7

―*―*―*　ＭＥＮＵ　*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―*―
【コラム】
1　　再び「買い時」が到来！　2009年のマンション市場を占う

【日本経済新聞】
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【朝日新聞】
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【読売新聞】
2　　和の色彩、もてなしの心　木工や漆など約６０点展示

【日経産業新聞】
3　　大京アステージ部屋のトラブルに「駆けつけサービス」
4　　コロナ、ヒートポンプを使った暖房システム
5　　サムシングＨＤ、不動産事業から撤退　地盤改良に集中
6　　賃貸成約数、首都圏で10ヵ月連続減11月は引っ越し手控え顕著
7　　三井住友建、グリーン電力で修繕積立金調達のマンション
8　　トステム、洋室と和室を仕切る室内引き戸を発売
9　　住宅建築のハンズワタベ、地中熱利用した省エネシステム販売
10　　大和ハウス工業とＴＯＴＯ、健康チェック機能付きトイレを共同開発
11　　アキュラホーム、1000万円台の木造注文住宅

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1　　再び「買い時」が到来！　2009年のマンション市場を占う
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　これまでの住宅・建設市場を振り返ってみると、2007年が改正建築基準法（07
年６月20日施行）による「官製不況」だったのに対し、2008年は金融危機により
各企業の資金繰りが悪化、脆弱（ぜいじゃく）な財務構造だった不動産業者が相
次いで経営破綻に追い込まれるという「黒字倒産不況」だったといえる。1990年
代後半、「金融機関がつぶれることはない」といわれていた中で、山一証券や北
海道拓殖銀行、日本長期信用銀行などが姿を消していった。同様に、不動産業者
も「上場企業だから安心」といった考えは通用しなくなったことを印象付けた１
年だった。
　一方、明るい話題に目を向けると、2008年は「200年住宅元年」になったとい
える。2006年６月に制定された住生活基本法に追随する形で、今年11月28日、長
期優良住宅の普及の促進に関する法律が可決・成立した。これにより、200年住
宅の普及・促進に向けた法制度が整った。同政策には否定的な意見もあるようだ
が、住宅政策が大転換期を迎えたという点で、筆者は意味のある１年だったと回
顧する。では、2009年はどうなるのだろうか？――「税制」「供給数」「住宅ロ
ーン」「住宅政策」、そして「住宅価格」の５つの視点で、2009年の住宅市場を
独自分析することにする。

■住宅ローン減税は５年延長　長期優良住宅にはさらなる特典が盛り込まれる
　まずは、住宅税制から見ていこう。ここでも2008年を振り返ってみると、これ
ほど「住宅ローン減税」に注目が集まった年はなかったように思う。一国の総理
大臣が同制度の延長・拡充を公言するという、熱の入れようには驚いた。しかし、
そのかいあってか、2009年度の与党税制改正大綱には５年間の延長が盛り込まれ、
最大控除額も今年（2008年入居）の160万円から500万円へと大幅に引き上げられ
た（図１参照）。その上、所得税だけでは控除しきれない場合、翌年度の住民税
からも控除（１年当たり最高９万7500円）できることとした。低所得者への配慮
がうかがえる。
　さらに、長期優良住宅については住宅ローン減税の条件をより良くし、また、
長期優良住宅を新築または取得後、2011年末までに入居すると、標準的な性能強
化費用相当額（一般住宅よりも追加的にかかった費用）の10％（上限1000万円）
を所得税から控除する制度も創設された。国土交通省は、この住宅ローン減税で
年間約４兆円の経済波及効果があり、約21万人の雇用を創出できるとしている。
これから住宅を手に入れようという人にとっては、歓迎できる内容になったとい
えよう。上手に活用してもらいたいと思う。
　他方、気になるのが消費税の行方だ。10月30日、追加経済対策の発表の席で、
麻生首相は、突然、「経済状況をみたうえで、３年後に消費税の引き上げをお願
いしたい」と発言した。今回の税制改正大綱には具体的な引き上げ時期こそ盛り
込まれなかったが、将来に先送りせず、また、社会保障制度の安定財源を確保す
るためには、消費税率の引き上げは避けて通れないとの考えが大綱からは読み取
れる。2009年度中の実施は、事実上、なくなったことになるが、消費税を政争の
具にされては困る。「国民目線」「消費者重視」での政局運営をお願いしたいと
ころだ。

【図１】住宅ローン減税　延長・拡充の中身　（上段：一般住宅　下段：長期優
良住宅）
居住年 控除対象となる
年末残高の限度額 控除期間 控除率 最大控除額
2009年 5000万円 10年間 1.0% 500万円
1.2% 600万円
2010年 5000万円 1.0% 500万円
1.2% 600万円
2011年 4000万円 1.0% 400万円
5000万円 1.2% 600万円
2012年 3000万円 1.0% 300万円
4000万円 400万円
2013年 2000万円 200万円
3000万円 300万円
（出所）2009年度税制改正大綱

■50年間、住宅ローンを払い続ける覚悟はありますか？
　続いて、新築マンションの販売戸数に話を移そう。冒頭でも触れたように、
2007年は建築基準法の厳格化などにより、首都圏の新築マンション供給は６万
1021戸へと大幅にその数を減らした（図２参照）。加えて、2008年は景気悪化に
よる消費マインドの後退や販売価格のミスマッチ（購入予算が追いつかない）と
いった悪条件が重なり、分譲マンション市場は完全な低迷期に突入した。その結
果、マンション分譲各社は新規販売より在庫処分を優先し、供給数はさらに低迷。
どうやら、2008年は４万戸そこそこになる公算だ。
　不動産経済研究所は12月18日、2009年の首都圏マンション発売戸数が４万7000
戸になる見通しと発表したが、すでに首都圏には１万1085戸（08年11月時点）の
販売在庫がある。合計すれば、ストック数は６万戸弱になる計算だ。「選択肢が
少なくなる」という意味では供給数の減少は歓迎しがたいが、少しでも早く在庫
をなくしたいという売り手側の心理（焦り）が働き、販売価格の下げ圧力は強ま
っている。それだけに、2009年は今まで以上に“手の届きやすい”物件が増える
ことになるだろう。表面上の新規販売数は減少するものの、決して「自分の買え
る物件までが減る」ことにはならないことを、覚えておいてもらいたい。

【図２】首都圏および近畿圏　新築マンションの販売戸数と販売価格
首　都　圏 近　畿　圏
販売戸数（戸） 販売価格（万円） 販売戸数（戸） 販売価格（万円）
2007年 61021 4644 30219 3478
2006年 74463 4200 30146 3380
2005年 84148 4108 33064 3164
2004年 85429 4104 31857 3177
2003年 83183 4069 31258 3165
2002年 88516 4003 39087 3237
2001年 89256 4026 36673 3188
2000年 95635 4034 39737 3245
1999年 86297 4138 35730 3419
1998年 66308 4168 29452 3562
1997年 70543 4374 33147 3687
1996年 82795 4238 44430 3581
（出所）不動産経済研究所

　そして３番目、2009年は住宅ローンにも大きな変化が訪れそうだ。というのも、
住宅金融支援機構が返済期間を最長50年とする住宅ローン「フラット50」を取り
扱い始める方針との報道を目にしたからだ。この新型ローン、実に賛否両論ある
ようで、「毎月の返済額を少なくできる」「同じ収入で購入予算（融資額）を上
げることができる」といった賛成意見がある一方、「適用金利が高くなる」「支
払い利息がさらに増える」「長期優良住宅にしか利用できないのでは使い勝手が
悪い」、さらには「50年間も住宅ローンに縛られたくない」など、否定的な意見
も耳にする。どうやら満80歳完済は「フラット35」と変わらないようなので、30
歳でマイホームを手に入れ、80歳でようやく返済を終える ―― このようなライ
フプランが描ける人には、ふさわしい住宅ローンといえるのかもしれない。
　なお、余計な心配と言われるかもしれないが、融資する側の債権管理も大変に
なるだろうと思う。「フラット50」も証券化手法を活用して、資本市場から資金
調達することになる。サブプライムローンの二の舞いにならないよう、証券化商
品の価値が目減りした場合の対応策などとのセットで導入を議論する必要がある
だろう。
　そのほか、省エネルギー性やバリアフリー性などの一定要件を満たす住宅に対
しては、当初５年間の借入金利を年0.3％優遇する優良住宅取得支援制度（「フ
ラット35」S）が拡充される。これまでは新築住宅のみだったものを、中古住宅
へも適用範囲を広げることとした。2009年１月５日以降の「フラット35」S（中
古タイプ）の受付期間に申し込みをした人が利用できる。金融優遇期間を当初５
年間から同10年間へと、５年間延長することも同時に検討されていると聞く。目
先の借りやすさだけで返済プランを立てるのは危険だが、上手に活用できれば資
金計画を健全化させる効果が期待できよう。

■2009年は価格調整の促進により、再び「買い手市場」が到来する
　続いて４番目、住宅政策は今年らしい内容になっている。不動産業者の相次ぐ
破綻を受け、資金繰り支援を打ち出しているからだ。世界的な金融市場の混乱に
より、日本の金融機関は融資姿勢を硬化させている。そのため、資金繰りのメド
が立ちにくくなっている中小の不動産業者を主な対象に、住宅金融支援機構など
を通じて資金供給（低利融資）することを、政府は12月15日、「住宅・不動産市
場活性化緊急対策」としてまとめた。金融の目詰まりを解消することによって不
動産市場を活性化し、もって景気回復につなげたい考えだ。これにより、各企業
の資金調達環境は改善の方向に向かうものと期待する。倒産の連鎖を食い止める
特効薬になってほしいと願うばかりだ。

　そして５番目、最も気になる住宅価格の動向を最後に分析しておこう。ここで
改めて、数年前までマンション価格が高騰していた背景を思い出してみると、外
資主導による投資マネーが都心部の収益不動産に大量投入。その結果、実態以上
に価格だけが一人歩き（需要過多）し、「ミニバブル」とまで呼ばれるほどの加
熱ぶりにつながった。これが、価格高騰のメカニズムだ。しかし、2006年秋にサ
ブプライムローン問題が拡大したことで、外資は撤退を余儀なくされた。さらに、
2008年９月のリーマンショックが追い討ちをかけ、国内景気は急激に悪化。日本
の住宅市場は販売不振に追いやられた。はたして、2009年もこの状況を引きずる
のか、誰もが気になるところだろう。
　筆者は、２つの意味で価格のミスマッチが解消に向かうと予想する。１つは、
未契約の新築マンションが値引きによる在庫処分を加速させることで、価格調整
が促進。割安感のある新築マンションに生まれ変わる――という流れだ。そして、
もう１つは地価および建設コストが下落した時点で仕込んだ新築マンションが、
2009年春以降、販売を始める。これにより、従来に比べて値ごろ感のある新築マ
ンションが登場することになるだろう。「高くて買えない」といった需給ギャッ
プ（＝ミスマッチ）の解消につながることになる。住宅ローン減税は延長・拡充
が事実上、確定し、また、世界的な金融緩和により住宅ローン金利の先安感も台
頭し始めている。その上、値ごろ感のある新築マンションが登場するようになれ
ば、買い時の条件は整うことになる。
　そのほか、制度面での来年の動きを補足しておくと、改正建築士法により2009
年５月から「構造設計一級建築士」「設備設計一級建築士」といった専門資格者
による法適合確認などが義務付けられる。また、特定住宅瑕疵（かし）担保責任
の履行の確保等に関する法律により、2009年10月から新築住宅の売り主などに
「責任保険の加入」または「供託金の供託」が義務付けられる。これにより、専
門資格者が人員不足に陥る懸念、あるいは保険料などが価格転嫁される心配があ
り、姉歯ショックの再発防止を目的とした法整備が“逆行”するおそれもある。
考え過ぎかもしれないが、頭の片隅にとどめておくといいだろう。
　以上をまとめると、分譲業者にとっては「我慢の年」、消費者にとっては「値
ごろ物件を手に入れるチャンスの年」――2009年は、こうなると筆者は分析する。
時代の変化を読み、経済環境の動きを先読むことで、満足・納得のいくマンショ
ン購入が可能になるだろう。2009年は明るい話題が多かったといえる年になるこ
とを期待してやまない。

住宅コンサルタント　平賀　功一氏
　「マイホーム選びの基準」とは一体何だろう？　世間ではマンションブームと
いわれる一方、地震や台風の災害リスク、金利上昇懸念やリストラによる返済リ
スク、さらに欠陥住宅といった構造上のリスクなど、夢のマイホームが悪夢に変
わるおそれは少なくない。このことは、マンション購入に関する「成功の方程式」
が見えにくくなっていることの表れであり、こうしたリスクを回避するには“ト
レンド”を読むことが欠かせない。敵（＝時代の潮流）を知らずして、正しい戦
略は立てられないからだ。
　そこで、はじめてのマンション購入のヒントとなるよう、時代をとらえた“旬
”な話題をコラム形式でお届けしよう。
e住まい探しドットコム（http://www.e-sumaisagashi.com/）代表
ネットを中心に公平・中立なスタンスで「失敗しない住宅選び」のための情報発
信を行う。
日経住宅サーチ「マンション管理サテライト」でも連載中。
ファイナンシャルプランナー　宅地建物取引主任者

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2　　和の色彩、もてなしの心　木工や漆など約６０点展示　　2009/1/5　読売新聞
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　現代の住まいに合った木工や漆などの作品を集めた展覧会「時季（とき）を彩
る～もてなしとくつろぎのかたち～」が、東京・西新宿のリビングデザインセン
ターＯＺＯＮＥで開催されている。
　日本の色彩をテーマに、もてなしとくつろぎの空間を作り、伝統工芸作家２１
人による作品約６０点を展示している。
　和風照明作家の木崎雅徳さんの作品は、木を組子状にしたあんどん＝写真上＝。
幾何学的なデザインで、ぬくもりが伝わる。景色盆栽作家の小林健二さんの作品
は、季節の息吹を感じさせるモダンな盆栽だ＝写真下＝。
　１７日には染色家森くみ子さんによるセミナーも開かれる。色鮮やかな藍（あ
い）染めの作品を紹介、自然と融合したもの作りなどを解説する。
　入場無料。２０日まで（水曜休館）。問い合わせは、同センター（０３・５３
２２・６５００）へ。

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3　　大京アステージ部屋のトラブルに「駆けつけサービス」　　2009/1/7　日経産業新聞
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　大京グループの大京アステージ（東京・渋谷）は６日、マンションのトラブル
発生時に駆けつけて対応する「駆けつけサービス」をこのほど始めたと発表した。
玄関の鍵の紛失やガラスの破損など解決に緊急性を要するトラブル発生時などに
24時間、365日いつでも駆けつけるサービスを低料金で提供する。顧客の利便性
を向上、管理戸数の拡大を狙う。
　契約はマンションの管理組合単位で、料金は戸数などで変わるため明らかにし
ていない。サービスの提供はモニター付きインターホンシステムの導入が条件と
なるが、導入マンション入居者の利用は低料金に抑える。

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4　　コロナ、ヒートポンプを使った暖房システム　　2009/1/7　日経産業新聞
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　コロナは２月下旬、ヒートポンプでつくった温水の熱を利用して温風を室内ユ
ニットから吹き出す暖房システム「コロナエコ暖」を発売する。こうしたシステ
ムは業界初という。オール電化率が高まっている注文住宅向けに売り込む。外気
温度がセ氏マイナス15度でも、最高約56度の温風を吹き出すことが可能という。
投入電力の約２―４倍の暖房エネルギーを生み出すとしている。価格は室外ユニ
ットが44万9400円、室内ユニットは最大暖房出力３キロワットが６万4050円、同
4.4キロワットが８万850円。

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5　　サムシングＨＤ、不動産事業から撤退　地盤改良に集中　　2009/1/7　日
経産業新聞
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　大証ヘラクレス上場で地盤改良事業のサムシングホールディングス（ＨＤ）は
６日、不動産業の子会社を解散し、特別清算手続きを始めると発表した。不動産
市況の悪化を受けて、既に新規の不動産開発・販売は凍結している。完全に撤退
することで、地盤改良工事と地盤改良の保証という主力事業に経営資源を集中す
る考えだ。
　解散するのは全額出資子会社のサムシングリアルネット（東京・中央）で、
2006年５月の設立。リアルネットがほぼ全額を占めるサムシングＨＤの不動産事
業は07年８月期に売上高約５億9700万円、粗利益約7200万円だったが、08年８月
期には売上高が約6300万円、粗利益が約1000万円にまで縮小していた。

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6　　賃貸成約数、首都圏で10ヵ月連続減11月は引っ越し手控え顕著　　2009/1/6　日経産業新聞
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　不動産情報サービス大手のアットホーム（東京・大田）がまとめた2008年11月
の首都圏（１都３県）の居住用賃貸物件の成約件数は前年同月比10.3％減となっ
た。成約件数が前年を下回るのは10カ月連続。景気減速感の強まりから、引っ越
しを控える動きが顕著になっていることが響いたようだ。
　とりわけ東京23区の落ち込みが大きく、前年同月比20.1％減となった。23区の
減少率が２ケタ台となるのは９カ月連続。神奈川県は同0.2％増となったほかは、
埼玉県が同8.2％減、千葉県が同1.8％減で、全体的に引っ越し需要が冷え込んだ。

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7　　三井住友建、グリーン電力で修繕積立金調達のマンション　　2009/1/5　日経産業新聞
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　三井住友建設は新エネルギーの発電を手掛けると発行できる「グリーン電力証
書」を活用してマンションの修繕積立金を調達する仕組みを導入した高層マンシ
ョン建築の提案営業を開始する。屋上だけでなく壁面にも太陽光発電パネルを本
格導入し、二酸化炭素（ＣＯ2）排出を抑制した「環境付加価値」を外販できる
ようにする。
　グリーン電力証書を発行するには経済産業省が所管する認証機関に登録するな
どの手続きが必要だが、修繕積立金の一部を新エネルギー導入でまかなう仕組み
が実現すれば、ユニークなマンション管理組合の運営手法になる。三井住友建設
は「環境共創マンションイー・コンフォート」の商品名で、環境に配慮した住宅
供給に関心が高いマンション開発会社などに売り込む。

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8　　　トステム、洋室と和室を仕切る室内引き戸を発売　　2009/1/5　日経産業新聞
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　トステムは2009年1月、洋室と和室を仕切る室内用の引き戸「戸襖（とぶすま）
引戸」を発売する。枠の色はこげ茶色か明るい木調の色の２色から選べる。どち
らも和室と洋室の雰囲気に合う色合いのため、２つの部屋を違和感なく自然につ
なぐことができるという。
　戸の色は洋室側が茶系など７種類、和室側が５種類ある。これらの色を組み合
わせ、住宅の雰囲気に合ったデザインにすることができる。戸が閉まり切る直前
に、ブレーキがかかって減速する機能も搭載しており、安全性にも配慮した。価
格は7万9485―24万1900円。

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9　　住宅建築のハンズワタベ、地中熱利用した省エネシステム販売　　2009/1/5　日経産業新聞
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　【新潟】住宅建築のハンズワタベ（新潟県長岡市、渡部政雄社長）は地熱を利
用した空調システムを組み込んだ住宅の販売を今春から始める。地中にパイプを
埋め、1年を通じて温度が安定している地中の熱を室内に循環させる仕組み。冷
暖房の負荷を軽減できるため、省エネにつながる。まず同社の営業所にシステム
を導入、効果を検証してから本格販売する。
　導入するのはジオパワーシステム（山口県美祢市、橋本真成社長）が開発した
システム。ハンズワタベが代理店となり、新築の住宅に組み込んで販売するほか、
既存の工場向けに空調設備として売り込む。

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10　　大和ハウス工業とＴＯＴＯ、健康チェック機能付きトイレを共同開発　　2009/1/5日経産業新聞
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　大和ハウス工業とＴＯＴＯは体調チェック機能を盛り込んだトイレを共同開発
し、このほど販売を開始した。便器に付いた採尿器で瞬時に体温測定ができるほ
か、尿糖値も調べることができる。トイレで測定したデータをパソコンに自動送
信して、日々の変化をグラフ化することも可能。健康維持管理に役立てることが
できる。
　床と壁には体重計や血圧計を組み込んでおり、データをトイレに付いたモニタ
ーに表示できるという。尿糖値や体重などはその日の数値だけでなく、何週間か
のデータをグラフでモニターに表示できる。若年層や高齢者でも扱いやすい仕組
みで、家族の健康管理のために使える。

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11　　アキュラホーム、1000万円台の木造注文住宅　　2009/1/1　日経産業新聞
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　アキュラホームは注文木造戸建て住宅で１棟当たりの価格を1000万円台に抑え
ることができる商品を発売する。同社が運営する住宅フランチャイズチェーン
「ジャーブネット」を通じて全国で販売。期間と棟数を限定したうえ、ジャーブ
ネットを通じてキッチンなどの住設機器を一括で大量に仕入れることで建築コス
トを引き下げることに成功した。
　発売する住宅の3.3平方メートル当たりの価格は31万1000円から。一般的なプ
レハブ住宅よりも３割以上安い計算。3.3平方メートル当たりの価格が最低の31
万1000円に抑えるには、延べ床面積は125平方メートル以上にする必要があるた
め、１棟当たりの最低価格は1200万円弱になる。