住宅関連新聞記事ダイジェスト　No.274　2009/3/12～2009/3/18

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【日本経済新聞】
1　　マンション再販市場、拡大

【朝日新聞】
2　　米住宅着工、８カ月ぶり増加　２月は前月比２２％増
3　　家賃保証業の規制検討へ　追い出し屋被害で国交相意向　

【読売新聞】
4　　担保不動産の売却促進…与党法案提出へ
5　　東京中央郵便局　３割保存で決着
6 都心空室率５％台
7 エスグラント再生法適用
8　 頭金不要「フラット３５」自民が改正案
9　　保存建築　まるで接ぎ木都心見上げたら…「？」
10　　中央郵便局　建築学会が見解

【日経産業新聞】
11　　東邦レオ、導入コストを４割減できる屋上緑化サービス
12 東洋エクステリア、ガーデンルーム向けの家具や雑貨を発売
13 ３階以下の賃貸住宅、07年度は大手４社がシェア拡大
14　　ＩＮＡＸ、狭いトイレ用の手洗いカウンター
15　　ＹＫＫＡＰ、風通し高める室内向けドア
16　　マンション市況、今年後半やや回復
17　　ＩＮＡＸ、小型の洗面化粧台　奥行きを44センチに
18　　トーセイ、営業員３倍　今期の受託資産残高を1.5倍へ

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1　　マンション再販市場、拡大　　2009/3/16　日本経済新聞
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　「アウトレットマンション」買い替え客を刺激　「アウトレットマンション」と呼ばれる新築マンションの再販市場が拡大している。新築マンションの販売不振を受け、完成在庫を抱えたマンション開発・販売会社（デベロッパー）から在庫を安く買い取り、低価格で再販する。3月末の決算期を控え、資金繰りに窮した新興デベロッパーは完成在庫の圧縮を急いでおり、再販市場は一段と広がりそうだ。
　アウトレットマンション大手のリベレステは千葉県船橋市などで完成在庫約100戸を当初発売価格の最大60％引きで取得。2月から再販を開始した。同大手のアーバネットコーポレーションも神奈川県相模原市などで約50戸を35％引きで取得し、1月から販売している。

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2　　米住宅着工、８カ月ぶり増加　２月は前月比２２％増　　2009/3/17　朝日新聞
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【ワシントン＝西崎香】米商務省が１７日発表した２月の住宅着工は年換算で前月比２２．２％多い５８万３千戸となり、８カ月ぶりの増加に転じた。市場関係者の大方の予想は過去最低水準の約４５万戸だったが、予想外に集合住宅の着工が増え、全体の伸び率も９０年１月以来最高となった。
　先行きを示す着工許可も３．０％増の５４万７千戸だった。ただ、前年同月比では着工は４７．３％減、許可も４４．２％減と激しく落ち込んでいる。長引く不況で主な住宅指標は軒並み悪化が続いており、１月の新築、中古住宅の販売もそれぞれ前月比１０．２％、５．３％減少している。

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3　　家賃保証業の規制検討へ　追い出し屋被害で国交相意向　　2009/3/16　朝日新聞　********************************************************************************
　敷金・礼金なしの「ゼロゼロ物件」などで家賃を滞納した借り主が、家賃保証会社などから強引に退去を迫られる「追い出し屋」被害をめぐり、金子国土交通相は１６日の参院予算委で、家賃保証業の規制を視野に入れた検討を進めていく考えを明らかにした。藤末健三氏（民主）の質問に答えた。各地で表面化している追い出し屋問題に対し、国交相が方針を示したのは初めて。
　金子国交相は「（全国追い出し屋対策会議などから）家賃保証業務を登録制にして、違反行為をした業者に登録取り消しなどの処分を科すことができるようにしてほしい、との要望があり、検討している」と述べた。
　国交省は、早ければ４月下旬にも民間賃貸住宅部会で家賃保証業務の適正化策を討議し、法規制の必要性を含めて議論を進める方針だ。
　追い出し屋被害は、居住権を侵害され、住まいの確保が困難な「ハウジングプア」を生み出している要因と指摘されている

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4　　担保不動産の売却促進…与党法案提出へ　　2009/3/17　読売新聞
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反対者の抵当権抹消
　借金返済に向けた担保不動産売却の円滑化を図るため、与党は１６日、売却に反対する担保権者の抵当権を裁判所が抹消し、早期売却に道を開く「不動産任意売却促進法案」を今国会に提出する方針を固めた。
　借金を返せなくなった借り手が担保不動産を売却しようとしても、一部の担保権者が反対して売却できないケースに対応するものだ。
　昨秋以降の景気悪化で企業倒産が増える一方、土地などの不動産価格は下落傾向で、倒産した経営者が担保の土地を早期に売却して借金返済に充てるのを支援する意味合いがある。担保権者になることが多い金融機関や土地取引の活発化を望む不動産業界から、制度導入を求める声が上がっていた。
　現行制度では担保権者全員が同意しなければ、反対者の抵当権が付いたままになるため、所有者は不動産を事実上売却できない。抵当権を抹消するには、裁判所が行う競売にかけることになるが、手続き終了まで約１０か月間かかるうえ、その間に価格が下落する傾向にある。これに対し、新制度により任意で売却できれば、早ければ３か月で済むという。
　具体的には、まず、不動産売却に同意した担保権者が抹消の許可を裁判所に請求。その後１か月以内に、売却に反対する担保権者が〈１〉競売を申し立てない〈２〉売却予定代金に５％上乗せした金額での買い取りを申し出る新たな売却先を見つけられない――のいずれかの場合、裁判所が抵当権の抹消を認める仕組みだ。
　一般的に、担保物件売却による返済金は上位の担保権者から順に得られるため、下位者が手にするケースはほとんどない。
　このため、下位者が抵当権抹消に反対し、売却同意の見返りとして債務者らに法外な金額を要求するケースがあり、新制度はこれを防ぐ効果も期待されている。

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5　　東京中央郵便局　３割保存で決着　　2009/3/13　読売新聞
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　保存部分が拡大された東京中央郵便局の建て替えイメージ図　日本郵政は１３日、東京中央郵便局（東京都千代田区）の建て替え計画を見直し、保存部分を当初計画の２割程度から３割程度に増やすことで文化庁と合意したと発表した。建て替え後は、登録有形文化財への登録を申請する。これにより、建て替え問題は決着した。
　設計の変更で、建設費は５０億円以上増えて約１０００億円に、２０１１年度中としていた完成時期は約３か月遅れる見通しだ。ただ、地上３８階建て、高さ２００メートル級の高層ビル化する計画の大枠は変更しないという。
　この問題では、鳩山総務相が「文化財としての価値が失われる」と当初計画に反対を表明。日本郵政と文化庁との間で、対応策を協議していた。

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6　　都心空室率５％台　　2009/3/13　読売新聞
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　賃貸オフィスビル仲介の三鬼商事が１２日発表した２月末時点の東京都心５区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の平均オフィス空室率は、前月末から０．６７ポイント上昇して５．６０％となった。
　悪化は１３か月連続で、２００５年６月（５．０３％）以来、３年８か月ぶりに５％を超えた。

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7　　エスグラント再生法適用　　2009/3/13　読売新聞
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　マンション開発・分譲のエスグラントコーポレーション（東京）は１２日、東京地裁に民事再生法の適用を申請し、受理されたと発表した。昨年９月末時点の負債総額は約１９１億円。
　同社は「ラグジュアリーアパートメント」などのブランドでマンション事業を展開。０８年６月期連結決算の売上高は３２０億円だった。

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8　　頭金不要「フラット３５」自民が改正案　　2009/3/12　読売新聞
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　自民党は１２日、住宅金融支援機構（旧住宅金融公庫）の長期固定ローン「フラット３５」について、住宅購入時の頭金を不要にする制度改正案をまとめた。マンションの売れ行きが悪化していることから、景気対策として住宅取得を促す。
　フラット３５は同機構が民間金融機関と提携した最長３５年の固定金利ローン。利用者が最も多い「買い取り型」は、融資の上限が建設や購入に必要な金額の９０％で、数百万円の頭金が必要となる。制度改正で、住宅の購入意欲はありながら頭金を用意しにくい若年層などがローンを利用しやすくする。

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9　　保存建築　まるで接ぎ木都心見上げたら…「？」　　2009/3/12　読売新聞
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銀行倶楽部（東京銀行協会ビルヂング）
大手町野村ビル
日本工業倶楽部会館
東京中央郵便局の再開発イメージ図（日本郵政提供）

　有楽町の「ＤＮタワー２１」は旧第一生命館（手前）と高層ビルが調和し、一定の評価がある　東京・丸の内の東京中央郵便局の保存が注目されるが、その周辺では多くの歴史的建築が建て替えと保存のはざまに立たされてきた。元のまま残っているのは、同郵便局を含めて２件だけ。代わりに建物を一部だけ残し、超高層ビルにした例が目立つ。「日本の顔」とも言える場所で、接ぎ木したようなビルが不思議な景観を見せている。（高野清見）

建物よりも景観
　「海外でこの写真を見せると『パロディーじゃないのか？』とよく言われます」昨年６月、東京都内で開かれた日本建築学会のシンポジウム。鈴木博之東大教授（建築史）は、丸の内と周辺の歴史的建築の保存例をスクリーンで紹介し、そう付け加えた。
　１９９３年建て替えの銀行倶楽部（東京銀行協会ビルヂング）は、大正建築の外壁を一部保存し、レプリカ（模造品）を組み合わせて新築ビルの足元に張り付けた。９７年には旧日清生命館の「大手町野村ビル」も、同じ手法で建て替えられている。
　これらは俗に「かさぶた保存」と言う。古い建築に最新のビルを重ねているので、見慣れない外国の建築関係者からは冗談のように見えるのだ。
　東京中央郵便局も、現計画の保存対象は東京駅前広場に面した外壁のみ。それも現物を残すのは幅６６メートル、奥行き１３メートルで、大半をレプリカに置き換える。完成予想図では、局舎を突き抜けて超高層ビルが立つ。
　日本郵政は「駅前広場の歴史的景観を継承する要素として重要」と外壁の保存理由を説明する。建物の文化財的価値より、「実は景観がキーワードなんです」と藤岡洋保・東工大教授（建築史）はこの手法の観点を指摘する。７８年、京都市の中京（なかぎょう）郵便局が外壁などを保存し、内部を造り替えたのが先例として知られ、当時は画期的な保存手法として評価された。
　歴史的建造物や景観をある程度保存すると、事業者は容積率アップの優遇が受けられる。９５年に改築された有楽町の「旧第一生命館」（ＤＮタワー２１）、２００３年建て替えの「日本工業倶楽部会館」もそれぞれ２３０％、４０４％の割り増しを受けた。いずれも内部が極力保存され、同倶楽部は部分的に、登録有形文化財の指定を受けている。しかし現在、丸の内周辺で建物が丸ごと残るのは、空襲で損傷した東京駅を除くと、東京中央郵便局と明治生命館（国の重要文化財）だけだ。
　東京駅では、国重文のレンガ駅舎を創建時に復元工事中。低層の駅舎上空に余る容積率は、近くのビルに譲渡され、修復・復元費用もその売却益でまかなわれている。容積率の特例措置は建物保存に有効だが、その地区の高層化も招き、痛しかゆしの面がある。

価値生み出すか
　「建物の一部しか残らなくても、人によっては保存と言う。保存の定義は人や時代で異なり、絶対の正解はない」と東工大の藤岡教授は話す。その上で、駅舎を活用したパリのオルセー美術館を挙げ、「既存建物の潜在的な可能性に、新しい価値をどう足せるか。建物を残すとは、新しく作ることなのです」と姿勢の見直しを問いかける。
　日本郵政は鳩山邦夫総務相の批判に、東京中央郵便局の保存範囲を広げる方針を示した。申し訳程度から、価値を生み出す保存に踏み出せるだろうか。

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10　　中央郵便局　建築学会が見解　　2009/3/12　読売新聞
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　日本建築学会（会長＝斎藤公男・日大名誉教授）は１１日、保存問題が議論を呼ぶ東京・大阪中央郵便局に「国指定重要文化財の水準をはるかに超える価値がある」との見解を発表した。「外観だけではなく、平面や構造から意匠細部までを含めた建物全体」に建築的価値があり、「かけがえのない文化遺産」としている。日本郵政が東京中央郵便局の保存部分を増やして再開発し、登録有形文化財をめざす方針を示したことを受けたもの。

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11　　東邦レオ、導入コストを４割減できる屋上緑化サービス　　2009/3/18　日経産業新聞
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　東邦レオ（大阪市）は18日、導入コストを従来に比べ40％低減できる屋上緑化サービスを開始する。植物の種類やウッドデッキなどを、あらかじめ用意した２―３の選択肢から選ぶ方式を採用。これまで主流だったオーダーメード方式に比べ、安く仕上げることができる。
　価格は材料費と工事費を含め、１平方メートル当たり２万9500円から。緑化のパターンは、芝生や草花が生えるものなど３種類から選べる。緑化区域を囲むフレーム部材もアルミ製など３種類を用意した。ウッドデッキのデザインは２種類ある。これらから選択して屋上庭園をつくることができる。

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12　　東洋エクステリア、ガーデンルーム向けの家具や雑貨を発売　　2009/3/18　日経産業新聞
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　東洋エクステリア（東京・新宿）は４月１日、住宅と連結するように庭に設置するガーデンルーム向けの家具や雑貨を発売する。いすやテーブルのほか、クッションやグラスなど計106種類を用意した。同社の主力商品であるガーデンルームと一緒に販売し、2009年度に１億5000万円の売り上げを目指す。
　家具や雑貨は「ミッドテリアプロジェクト」のブランド名で展開し今後、106種類から増やしていく予定。同社の製品を施工する工事店を通して販売する。製品のデザインや企画は同社が手がけるが、生産は外部に委託する。

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13　　３階以下の賃貸住宅、07年度は大手４社がシェア拡大　　2009/3/17　日経産業新聞
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　住宅産業研究所（東京・新宿）は16日、2007年度の３階建て以下の賃貸住宅の供給動向を発表した。それによると、戸数・棟数ともに、大東建託、レオパレス21、積水ハウス、大和ハウス工業の大手４社のシェアが拡大している実態が明らかになった。
　全体の戸数は前の年度比6.7％減の27万7000戸。大手４社のシェアは同4.8ポイント増の62.4％を占めた。最もシェアが高かったのはレオパレスで、1.7ポイント拡大の21.8％だった。棟数は全体で4.9％減の6万7000棟で、４社のシェアは1.4ポイント増の31.6％。棟数ベースのシェアが最も大きかったのは0.5ポイント増の10.3％を占めた大東建託だった。

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14　　ＩＮＡＸ、狭いトイレ用の手洗いカウンター　　2009/3/17　日経産業新聞
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　ＩＮＡＸは４月１日、トイレなどに設置する手洗いカウンター「アクアフィット　カウンターフロートタイプ」を発売する。手洗いの下部に棚などがなく、狭小住宅のトイレでも設置しやすいのが特徴。壁と床、どちらの給排水にも対応できるため、幅広い住宅に取り付け可能だ。
　同社の洗面化粧台の扉の色と合わせることができて、トイレと洗面空間が一体的なデザインになる。価格は10万3950円から。発売１年後で月間1300台の販売を目指す。

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15　　ＹＫＫＡＰ、風通し高める室内向けドア　　2009/3/16　日経産業新聞
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　ＹＫＫＡＰは４月１日、風を通すためのすき間を設けた室内ドア「スクリーンパーティション片開きドア　Ｔデザイン」を発売する。ドアに縦長に設けた採光部をスライドさせると、すき間に変わる仕組み。住宅内の風通しを高める効果がある。
　ドアの上方にも通風のためのすき間を設けられる。パネルの角度を変えるとすき間が生まれる仕組み。アルミ枠は白や黒など３色をそろえた。価格は13万8390―23万6250円。初年度１億円の売上高を目指す。

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16　　マンション市況、今年後半やや回復　　2009/3/12　日経産業新聞
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　民間予測　調査会社のトータルブレイン（東京・港）は2009年のマンション市況の見通しについてのリポートをまとめた。09年前半は厳しい状況が続くものの、後半には建築費やマンション用地の取得費の低下を背景に発売価格が低下。3000万―4000万円台の優良物件の価格設定が可能になると分析している。一次取得者を中心に売れ行きも回復してくると予測する。
　同社によるとマンション用地の価格はピーク（08年前半）時に比べ30―40％下落、工事費も09年夏までにはピーク時比20―25％程度の下落が見込まれるという。このため、現時点で用地を取得して工事費が下がる夏前後に工事を発注すれば、09年後半には一次取得者が購入可能な水準でのマンションの発売が可能になり「消費者も購入に動く」（トータルブレイン久光龍彦社長）見通しだ。

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17　　ＩＮＡＸ、小型の洗面化粧台　奥行きを44センチに　　2009/3/12　日経産業新聞
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　ＩＮＡＸは４月１日、小型の洗面化粧台「エスタ」を発売する。カウンターの奥行きを44センチメートルに抑え、洗面器部分は奥行きを40センチメートル確保した。幅も60―90センチメートル。メーンの洗面化粧台とは別の２台目の化粧台として、寝室の脇や廊下などに設置できる。
　カウンターは洗面器部分との継ぎ目がないデザインで、汚れがつきにくいのも特徴。ごみを取り出しやすい排水口も採用した。水栓金具は３種類を用意した。価格は13万200円から。発売１年後に月間400台の販売を目指す。

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18　　トーセイ、営業員３倍　今期の受託資産残高を1.5倍へ　　2009/3/12　日経産業新聞
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　トーセイは不動産ファンドの受託資産残高を拡大する。子会社が管理・運営する不動産ファンドの営業員を2007年末の５人から今年２月までに3.4倍の17人に増やした。他の不動産ファンドに投資する投資家に運用利回りの高さをアピールするなどで営業を強化する。09年11月期までに受託資産残高を前年度実績1.5倍の2222億円に引き上げる。
　不動産ファンドを管理・運営する子会社は「トーセイ・アセット・アドバイザーズ」（東京・港）。オフィスビルやマンションなどの不動産を対象に投資家から預かった資産を運用しており、08年11月期の受託資産残高は1486億円。前年度の1.6倍に増えたが、今期も700億円強上積みし運用手数料の拡大を狙う。