住宅関連新聞記事ダイジェスト No.298 2009/8/27～2009/9/2
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【日本経済新聞】
1 賃貸住宅、大阪高裁「更新料は無効」
【朝日新聞】
2 ７月分譲マンション着工数、また過去最低
3 「張り紙で家賃督促は不法行為」大阪簡裁判決
4 賃貸更新料、高裁が無効判決「目的・性質が不明確」
【読売新聞】
5 太陽光発電買い取り、１１月からスタート
6 ７月の住宅着工、３２％減
7 住宅ローン１０年固定４％に
8 コスモスイニシア、大和ハウスと提携
9 賃貸更新料は無効「消費者の利益害する」
10 Ｊリート支援基金、９月発足 最大５０００億円供給
11 住宅ローン賢く借り換え
【日経産業新聞】
12 ７月の中古マンション価格、10カ月ぶりプラスに前月比0.6％増
13 東急不動産、塗装や植栽に購入者が参加するマンション
14 三井住友建設、次世代マンションのコンセプトモデル拡充
15 ＹＫＫＡＰ、横ラインを強調しやすいカーテンウオール
16 ７月の新設住宅着工、32％減８カ月連続マイナス
17 天龍木材、屋上緑化事業を拡大
18 ＪＲ東日本、「サピアタワー」が環境最高評価
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1 賃貸住宅、大阪高裁「更新料は無効」 2009/8/28 日本経済新聞
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消費者の利益害すると判断 賃貸マンションの更新料支払いを義務付けた契約条項は消費者契約法に違反するとして、京都市の男性が貸主に支払い済みの更新料など約55万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が27日、大阪高裁であった。成田喜達裁判長は「更新料は消費者の利益を一方的に害し、無効」との判断を示し、一審・京都地裁の判決を変更し、更新料など45万５千円を返還するよう貸主側に命じた。貸主側は上告する方針で、最高裁の判断が焦点となる。
「入居２年で家賃２カ月分」といった更新料の設定は、首都圏や京都などで商慣行化しており、対象物件は100万件に上るとされる。同種訴訟では７月、京都地裁が別の事案で更新料を無効とする判断を示し貸主側が控訴中だが、高裁レベルでの無効判断は初めて。
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2 ７月分譲マンション着工数、また過去最低 2009/8/31 朝日新聞
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国土交通省が３１日発表した７月の新設住宅着工戸数は、前年同月比３２．１％減の６万５９７４戸で、８カ月連続で前年水準を下回った。中でも、分譲マンションの着工戸数は６月に続いて過去最低を更新した。
分譲マンションは同７１．９％減の３９６１戸。統計を始めた８５年以降、過去２番目に大きい落ち込み幅で、戸数は過去最低だった６月の４５９２戸をさらに下回った。マンション業者が在庫の販売を優先し、新規着工を抑制しているためとみられる。
注文住宅は同１２．２％減の２万６０４０戸、建売住宅は同１９．７％減の７８２６戸。いずれも１０カ月連続の前年割れだった。同省は「雇用、所得環境の悪化で厳しい状況が続く」（建設統計室）とみている。
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3 「張り紙で家賃督促は不法行為」大阪簡裁判決 2009/8/28 朝日新聞
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支払い済みの家賃を未納とされ、玄関ドアに退去を迫る文書を張り付けられて居住権を侵害されたとして、兵庫県宝塚市の借り主が家賃保証会社に慰謝料など計１２０万円の損害賠償を求めた訴訟の判決が２８日、大阪簡裁であった。山本晃與（あきよし）裁判官は張り紙による督促を不法行為と認定し、同社に２０万円の支払いを命じた。
支援団体「全国追い出し屋対策会議」事務局長で、原告代理人の堀泰夫司法書士は「業界に追い出し行為の禁止を迫る判決で、抑止効果が期待できる」と評価している。
原告は元飲食店アルバイトの女性（２８）、被告は「日本セーフティー」（大阪市）。
判決によると、女性は０５年、賃料１０万５千円のマンションに入居。その際、同社を連帯保証人とする保証委託契約を結んだ。体調を崩して入院し、０８年８月以降の家賃を滞納。同社が家主側に家賃を立て替えたが、女性は同１０月中に完納した。
だが同社従業員は同１１月、女性宅の玄関ドアに「あらゆる強制手段を行使してでも、貴殿の債務を全額回収致します。その折には、貴殿の交渉には一切応じられません」と記した催告書などを張り付けた。
判決は催告書について「原告が心理的圧迫を受け、日々不安な生活を送らざるを得ないのは明らか」と指摘。「文言は決して穏当なものでなく、社会的相当性を著しく逸脱したものだ」と批判した。
同社は「判決文を見ていないのでコメントできない」としている。
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4 賃貸更新料、高裁が無効判決「目的・性質が不明確」 2009/8/27 朝日新聞
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賃貸マンションの契約更新時に入居者から「更新料」を徴収する契約条項は消費者契約法に照らして無効だとして、京都市の男性会社員（５４）が家主に支払い済みの更新料など約５５万円の返還を求めた訴訟の控訴審判決が２７日、大阪高裁であった。成田喜達（きたる）裁判長（亀田広美裁判長代読）は、請求を退けた一審・京都地裁判決を変更し、約４５万円の支払いを家主に命じる逆転判決を言い渡した。家主側は上告する方針。
高裁判決は、今回の更新料について「目的や性質が明確でなく、賃料の補充などの合理的な根拠を見いだすことは困難」と指摘。消費者の利益を不当に害する条項を無効と定めた消費者契約法に反し、同法が施行された０１年４月以降の契約に基づいて支払われた４０万円分を無効とした。家主が返還拒否した敷金約５万円も支払い対象とした。
賃貸住宅の更新料を違法とする司法判断は７月にあった別の訴訟の京都地裁判決で初めて示され、高裁レベルでは今回が初めて。首都圏や京都などで続けてきた不動産業界に影響を与えそうだ。
判決によると、男性は００年８月、京都市左京区のマンションに月４万５千円の家賃で入居。１年ごとの契約更新の際、家賃約２カ月分にあたる１０万円の更新料を支払う内容の契約を家主と交わし、０６年１１月に退去するまで５回分の更新料（５０万円）を払った。
高裁判決は、消費者契約法施行後の更新契約の有効性を検討。家主側が「更新料は契約更新を拒む権利を放棄する対価だ」と主張した点について、家主の更新拒否はそもそも借地借家法の規定で正当な理由がある場合に限られているとし、徴収理由にならないと指摘。「賃料補充の性質もある」との主張も、家賃増減と連動する契約になっていないことなどを理由に退けた。
さらに判決は、今回のケースは１年ごとに家賃２カ月分余りと高額▽借地借家法の規定を男性に十分に伝えていない、などといった問題点も指摘。「更新料を併用し、賃料を一見少なく見せることは消費者契約法の精神に照らして許されない」としたうえで、「更新料相当額を得ようとするのなら、その分を上乗せした賃料を設定し、消費者に明確、透明に示すことが求められる」と結論づけた。
昨年１月の一審判決は家主側の主張を認め、入居者側に一方的な不利益を与えるものではないとして男性の請求を棄却した。
◇
《賃貸住宅の更新料》契約更新時に借り手が家主に支払う費用で、戦後の住宅難で家主の立場が優位だった１９５０年代ごろから地域によって広まり、「慣習」として定着したとされる。国土交通省のアンケート（０７年）によると、首都圏や京都、福岡などでみられ、平均徴収額が最も高いのは京都で家賃の１．４カ月分、最も安いのは北海道で同０．１カ月分。
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5 太陽光発電買い取り、１１月からスタート 2009/9/1 読売新聞
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経済産業省は３１日、太陽光発電で余った電力を電力会社が買い取る新制度を１１月１日から始めると発表した。買い取り価格は、一般住宅の場合、これまでの２倍となる１キロ・ワット時当たり４８円で、期間は１０年間だ。電力会社の買い取り費用は、来年４月以降、すべての電気利用者の料金に上乗せされる。
試算では、家庭の負担額は２０１１年度は月３０円程度、１６年度以降は最大１００円程度になる見込みだ。
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6 ７月の住宅着工、３２％減 2009/9/1 読売新聞
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国土交通省が３１日発表した７月の新設住宅着工戸数は、前年同月比３２．１％減の６万５９７４戸となり、８か月連続で前年同月を下回った。
内訳をみると、分譲住宅は同５０．１％減の１万１９４６戸だった。このうち、マンションは同７１．９％減の３９６１戸で、統計を取り始めた１９８５年以降で最少の戸数を記録した。
マンションの販売在庫は今年に入って減少傾向が続いているものの、「雇用・所得環境が厳しいため住宅取得の意欲が低い。マンションを供給する業者側も、需要を慎重にみている」と分析している。着工の先行指標となる建築確認の申請件数は、７月は同１９．７％減の４万６０４１件で、前年同月の実績を１０か月連続で下回った。
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7 住宅ローン１０年固定４％に 2009/9/1 読売新聞
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三菱東京ＵＦＪ、みずほ、三井住友、りそなの大手４銀行が９月１日から適用する住宅ローン金利が３１日、出そろった。
８月半ばまで長期金利が上昇していたことを受け、各行とも期間１０年の固定型金利を０．１０％引き上げ年４．００％とする。７年の固定型を持たない三井住友を除く３行は７年型も０．０５％引き上げ、年３．８０％とする。２～５年の固定型金利は、４行とも年３．１０～３．６０％で据え置き、横並びが続く。
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8 コスモスイニシア、大和ハウスと提携 2009/8/31 読売新聞
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マンション分譲のコスモスイニシア（旧・リクルートコスモス）は２８日、大和ハウス工業と資本提携すると発表した。
大和ハウスはコスモスイニシアの子会社、コスモスライフの全株式を引き受けるほか、コスモスイニシアが予定する増資に応じる。マンションの共同開発など業務提携でも大筋で合意。９月２８日に開く債権者会議で正式決定する。
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9 賃貸更新料は無効「消費者の利益害する」 2009/8/28 読売新聞
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大阪高裁判決、家主に返還命令
マンションの賃貸契約を継続する際に支払いが契約により義務づけられる更新料を巡り、京都市の男性会社員（５４）が、支払い済みの更新料など計約５５万円の返還を家主に求めた訴訟の控訴審判決が２７日、大阪高裁であった。
成田喜達（きたる）裁判長（亀田広美裁判長代読）は「更新料の契約条項は消費者の利益を一方的に害しており、消費者契約法に照らして無効」と述べ、男性の請求を棄却した昨年１月の１審・京都地裁判決を変更。家主に約４５万円の返還を命じる借り主側逆転勝訴の判決を言い渡した。家主側は上告する方針。
更新料は首都圏や京都府など１００万戸以上で徴収されているとみられる。地裁での同種訴訟判決は京都、東京などで４件あり３件は借り主側が敗訴している。今年７月、京都地裁が借り主側勝訴の初判断を示したが、高裁の判決は初めて。
判決によると、男性は２０００年に京都市内のマンションに入居する際、月４万５０００円の家賃と１年ごとに１０万円の更新料を支払う契約を家主と結び、０５年８月までに５回、更新料を払った。
１審判決は更新料を賃料の前払いとみなしたが、成田裁判長は「かなりの高額で前払いとみるのは困難。借地借家法では正当な理由なく家主は契約更新を拒否できないと定めているのに、説明せず更新料の支払いを義務づけている」と指摘。消費者契約法施行（０１年）以後の更新料全額と未払い家賃を差し引いた敷金の返還を命じた。
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10 Ｊリート支援基金、９月発足 最大５０００億円供給 2009/8/28 読売新聞
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Ｊリート（上場不動産投資信託）の資金繰りを支援する「不動産市場安定化ファンド（基金）」の内容が２７日、都内で開かれた最終検討委員会で了承された。９月５日に発足し、２０１２年３月末までに国内不動産市場に３０００億～５０００億円を供給する。各Ｊリートが発行する投資法人債（企業の社債に相当）が来月以降、相次いで償還期を迎えることをにらみ、借り換え資金を供給して保有不動産の投げ売りを防ぎ、市況悪化に歯止めをかける。
不動産市場は金融危機以降、買い手がほぼ不在の状況で価格下落が続いている。新ファンドはＪリートへの資金供給を通じ、適正価格で不動産が取引される市場環境を整えることも狙う。
新ファンドが融資する利率は、Ｊリートが独自に金融機関から資金調達する場合より高めに設定。借入期間が延びるほど金利を上乗せするなど安易な救済を防ぐ仕組みとなっている。
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11 住宅ローン賢く借り換え 2009/8/27 読売新聞
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景気低迷、伸びない収入…
景気低迷で収入が伸び悩む中、より有利な返済条件を求めて、住宅ローンの借り換えを検討する人が増えている。不動産コンサルティング会社「ハイアス＆カンパニー」の住宅ローンアドバイザーの川瀬太志さんの助言をもとに留意点をまとめた。（経済部 金田浩幸）
住宅ローンを借り換えるのは、過去に組んだローンより低い金利の商品に乗り換えて総支払額を抑えたり、変動金利から長期固定金利に変更して将来の金利上昇に備えるためだ。
金利を固定から変動に変えると、目先の金利は低くても、将来、金利が上昇すれば、総支払額が増える可能性がある。一方で、変動から固定に切り替える場合は、変動よりも高い金利が設定されて月々の支払額が増えることがある。
川瀬さんは「私が相談を受けた場合は、銀行などのキャンペーンを利用して、１０年程度の固定金利を薦めています。１０年後に金利が上昇していることも考えられます。金利が固定されている間に繰り上げ返済で元本を減らしておくべきでしょう」と話す。
最近は収入が減少する借り手が増え、毎月の支払額を抑えるために借り換えるケースが目に付くという。借り換えを検討する際には、「まず現在の借入先に相談する」（川瀬さん）ことが鉄則だ。金融機関が返済期間の延長などに応じるケースもあり、当面の返済額を減らせるからだ。ただ、返済期間が延びれば、総支払額は増えることを頭に入れておかなければならない。
別の金融機関の商品に乗り換える際、最近の収入が減っていたり、転職して間もなかったりする場合は、信用力が低下するため、借りられない場合もある。
また、借り換えには、事務手数料や保証料などの費用が必要なことも考慮しなければならない。川瀬さんは「借り換えに伴う諸費用は、条件次第で１００万円を超えることもある。借り換えのメリット、デメリットを考慮して総合的に判断してほしい」とアドバイスしている。
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12 ７月の中古マンション価格、10カ月ぶりプラスに前月比0.6％増 2009/9/2 日経産業新聞
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不動産情報サービスの東京カンテイ（東京・品川）は７月の全国の中古マンション価格をまとめた。70平方メートルに換算した平均価格は前月比0.6％増の2032万円で、10カ月ぶりにプラスに転じた。ただ、マンション価格が底値に近かった2005年以前から見ると現在の水準は高く、「今後も価格が下がる可能性はある」（東京カンテイ）という。
地方別に見ると、関東が前月比1.0％減の2625万円、中部圏が横ばいの1484万円、近畿圏が0.5％増の1784万円。北陸は前月比3.4％増、中国は2.6％増で、北海道、東北、沖縄も若干のプラスとなった。九州、四国はいずれも0.5％のマイナスだった。
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13 東急不動産、塗装や植栽に購入者が参加するマンション 2009/9/2 日経産業新聞
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東急不動産は購入者が壁面塗装などに参加するマンション「ブランズ中野南台」を10月中旬に発売すると発表した。購入者はエントランス部分の塗装の仕上げを担当するほか、自ら栽培した鉢植えを壁面の植栽パネルに植え込む。入居前に住民同士のコミュニケーションの場を提供することで、近所付き合いをしやすくする。
マンションは東京都中野区に建設中で、来年６月に完成する。入居者には電動アシスト自転車のレンタルサービスも提供する予定。地下鉄や京王線の駅から徒歩10分以上の立地だが、特色のあるサービスの提供や環境配慮を前面に打ち出してアピールする。
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14 三井住友建設、次世代マンションのコンセプトモデル拡充 2009/9/2 日経産業新聞
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三井住友建設は次世代マンションの基本概念をまとめたコンセプトモデルを拡充した。昨年に発表した環境配慮型の「Ｅ―コンフォート」など２シリーズに加え、新たにストック型社会に対応した「超長寿命マンションサスティ200」など３シリーズを打ち出した。マンション分譲会社などへの提案力を高め、受注につなげる狙いだ。
「サスティ200」は間取りを自由に変更できる「スケルトンインフィル」と呼ぶ方式を採用。建物の骨格部分は計画的に維持管理し、設備や内装は更新を繰り返して、長寿命化を図る。施工管理のデータベースを活用して住宅履歴情報を蓄積することも提案する。このほか居住者の健康に配慮した「ＶｉｇｏｆｕＬ」、柱や梁（はり）のない新開発の壁式構造を採用する免震壁式マンションなどもコンセプトモデルに加えた。
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15 ＹＫＫＡＰ、横ラインを強調しやすいカーテンウオール 2009/9/2 日経産業新聞
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ＹＫＫＡＰは横のラインを強調しやすいカーテンウオール「システマ9221ｃ」を１日発売した。厚板複層ガラスに対応しており、高い断熱性を実現できるのが特徴。従来は縦・横ともラインが見えやすい「グリッドタイプ」が主力だったが、設計の際に選べるデザインのバリエーションを増やした。オフィスビルや病院、学校などでの採用を見込む。
ユニットの幅は最大２メートル。１つのユニットに室内の換気口と、非常用侵入口の両方の機能を持たせている。通常は安全に配慮して開き幅を約10センチメートルにとどめ、非常時には消防隊がストッパーを外して中に入れるようにした。価格は個別に見積もりに応じる。
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16 ７月の新設住宅着工、32％減８カ月連続マイナス 2009/9/1 日経産業新聞
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国土交通省が31日まとめた７月の新設住宅着工戸数は前年同月比32.1％減の６万5974戸だった。減少は８カ月連続で、７月としては集計開始の1965年以来、最も少なかった。持ち家、貸家、分譲住宅のいずれも大きく落ち込み、なかでもマンションが６月に続き、過去最低を更新したことが響いた。「雇用・所得、資金調達環境の悪化が影響している」（建設統計室）とみている。
利用関係別では持ち家が12.2％減の２万6040戸、貸家が36.0％減の２万7278戸、分譲住宅が50.1％減の１万1946戸となった。分譲住宅のうち、マンションは「在庫調整局面が続いている」（同）ため、71.9％減の3961戸と大幅な落ち込み。一戸建ては19.7％減の7926戸で、集計開始以来、７月としては最も少なかった。地域別でもすべての地域で大幅に減少。首都圏は29.5％減、中部圏は31.7％減、近畿圏は27.5％減、その他地域が36.3％減。
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17 天龍木材、屋上緑化事業を拡大 2009/8/28 日経産業新聞
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【浜松】天龍木材は屋上緑化事業を拡大する。大阪府の中堅住宅メーカーと協力し、省エネルギー型の住宅として販売する。ヒートアイランド現象が問題となっている都心部で公共施設やオフィスビルにも環境対策として売り込む。主力の木材・建材事業が住宅市場の低迷で苦戦するなか、屋上緑化を事業の柱の一つに育てる。
大阪の住宅メーカーが建てる注文住宅のオプションとして、天龍木材の基盤材を使って屋上を緑化する。環境に配慮した住宅として大阪府内を中心に販売する。９月５日に大阪府内の住宅展示場にモデルハウスをオープンする予定だ。
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18 ＪＲ東日本、「サピアタワー」が環境最高評価 2009/8/27 日経産業新聞
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東日本旅客鉄道（ＪＲ東日本）がＪＲ東京駅そばに所有する高層ビル「サピアタワー」が国土交通省が主導する環境評価の基準「建築環境総合性能評価システム（ＣＡＳＢＥＥ）」で最高評価を取得した。
地上35階、地下４階でホテルやオフィスが入居する高層ビル。(１)貯水タンクを再生可能な木製にする(２)太陽光を室内に取り入れ消費電力量を減らす(３)リサイクルセンターを設置しゴミの減量化を進める、などの取り組みが評価された。ＪＲ東日本は駅周辺などに建築年数の古いビルを多く抱えており、今後の建て替えでも環境保全を重視した建物にする方針だ。