住宅関連新聞記事ダイジェスト No.302 2009/9/24～2009/9/30
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【日本経済新聞】
1 賃貸住宅、悪質滞納者見分けるデータベース管理協会が構築へ
【朝日新聞】
2 バリアフリー賃貸建設に独法ずさん融資９６％条件違反
3 家賃保証会社９社、滞納者のデータベース作成へ
4 マンション更新料は無効 京都地裁判決「趣旨が不明瞭」
【読売新聞】
5 低周波音 体への影響は
6 「補償はっきり」火災保険
7 Ｊリート２社が来春合併
8 省エネハウス一般公開
9 山武、天然芝で屋上緑化
【日経産業新聞】
10 住みたい街、首都圏「吉祥寺」関西「芦屋」が首位
11 賃貸の家賃、「実質表示」に敷金など含め総額で
12 トステム住研、健康・エコ配慮住宅 予防医療の研究成果採用
13 藤和不動産、首都圏にエリア制導入 仕入れから販売まで一貫体制
14 エス・バイ・エル、東北で外張り断熱住宅 光熱費１割削減
15 ８月の首都圏中古マンション価格、７カ月ぶりに上昇
16 リフォーム博、26日まで開催 82社出展
17 トヨタなど、自動で日ざしを制御する電動防犯ブラインド
18 戸建て注文住宅、世帯主の若返り進む
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1 賃貸住宅、悪質滞納者見分けるデータベース管理協会が構築へ 2009/9/30 日本経済新聞
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賃貸住宅の管理会社や家賃保証会社などで構成する日本賃貸住宅管理協会（東京・千代田）
は29日、悪質な家賃滞納者を見分けやすくなる情報データベースを構築すると発表した。
保証会社が滞納分の家賃を入居者に代わって弁済した履歴を登録し、入居申込時に照会する。
家賃を滞納したことのある人が保証を受けられず、入居しにくくなる可能性がある。
10月に会員会社の一部が新たに社団法人を立ち上げ、データベースの構築に向けた議論を
進める。
データベースの運用開始は１～２年後の予定。保証会社による弁済履歴に加え、氏名や生年月日、
携帯電話番号などの個人情報も登録する。閲覧は保証会社に限り、管理会社や物件のオーナーは
利用できない。
日本賃貸住宅管理協会は同日、年内をめどに「実質賃料表示制度」を導入すると発表。賃料
だけでなく敷金、礼金、更新料などを含めた費用の総額を明記し、入居者が判断しやすいように
する。
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2 バリアフリー賃貸建設に独法ずさん融資９６％条件違反 2009/9/30 朝日新聞
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独立行政法人住宅金融支援機構が、高齢者向けバリアフリー賃貸住宅建設のために実施した
公的融資について会計検査院が調べたところ、０７～０８年度の融資の９６％に当たる約４１７
億円分が、融資条件に違反して実行されていたことがわかった。調査では、約５％しか高齢者が
入居できておらず、同機構のずさんなチェック態勢が高齢者の入居の機会を奪う形となっている。
検査院は同機構に改善を求める方針とみられる。
この公的融資では、バリアフリー対応仕様のアパートなどを建てようとする大家らが、長期
固定金利で借りられる。メガバンクなどの同様の住宅ローンより低く、登録免許税が非課税など
の優遇措置もある。
融資の条件として、大家らは入居者の募集開始までに、高齢者の入居を拒まない「高齢者円滑入
居賃貸住宅（高円賃）」として、アパートなど物件を都道府県に登録する必要がある。
しかし、検査院が調べた０７～０８年度の融資対象４６８件のうち９６％の４５０件（約４１７億円）
は、募集開始時までに高円賃として未登録の物件で融資条件違反だった。このうち６割近くの２５９件は
「空室無し」として、募集後に高円賃に登録していた。
４５０件から任意抽出した１０３件を調べたところ、その５％の５件しか高齢者（６０歳以上の世帯
）が入居していなかった。
同機構は、建物の完成後、貸付額を決定して、貸し付け条件になっている、募集前までの高円賃の登録
やバリアフリー対応の確認をしてから融資を実行することになっている。しかし、同機構は、融資の申込
書類の中に高円賃の登録を証明するものは含めておらず、登録の確認もしていなかったという。
総務省の０３年の住宅・土地統計調査によると、民間賃貸住宅に夫婦で住んでいる世帯のうち、６５歳
以上の高齢者夫婦が占める割合は１７％だ。
住宅金融公庫から独法化された同機構は、「民業圧迫」の批判などを受け、政策的に重要だが民間には
困難な分野に事業が限定された。高齢者が安心して住める賃貸住宅の安定供給もその一つに当たる。
同機構は、かつては日本の住宅ローン市場の主役だっただけに、機構に残った数少ない直接融資業務で
あるバリアフリー賃貸住宅向け融資残高を拡大させたい意向も背景にあるものとみられる。
検査院は、大家らが制度の趣旨を理解せずに融資を申し込んだり、高齢者以外で入居者が埋まった後に
高円賃に登録したりする現状を問題視。同機構に対して高齢者の入居を促進するための対策を取るように
求めていく。
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3 家賃保証会社９社、滞納者のデータベース作成へ 2009/9/30 朝日新聞
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賃貸住宅の入居者の連帯保証を請け負う家賃保証会社９社が、家賃滞納などの信用情報をデータ
ベース（ＤＢ）化して一括管理する事業を始める。もともと家賃保証の業界団体が計画していたが、
「業者から一方的に『悪質な滞納者』と認定された人は、住まい探しが難しくなる恐れがある」
との批判が出て、結論を先送りしていた。９社は今回、業界団体とは別行動の形でＤＢ化に踏み切る。
９社を含む賃貸住宅管理者ら約１１００社が加盟する「日本賃貸住宅管理協会（日管協）」が２９日
発表した。９社は来月、ＤＢ化を進める社団法人「全国賃貸保証業協会」を設立。他に家賃保証の約
１０社が参加の意向をみせているほか、日管協も人材や資金面で支援する。将来は、家賃保証以外の
日管協の加盟各社も、入居者の信用情報を提供する見込みだ。
新法人の会員になった家賃保証会社は、連帯保証している入居者の毎月の家賃支払い状況を登録する。
情報登録の開始時期は未定だが、運用を始めて２年後には、約１２６０万戸の民間賃貸市場の２割弱に
あたる２４０万件の情報が蓄積されるとみている。
日管協の三好修会長は会見で、家賃をきちんと支払っている入居者の記録がＤＢに残る点を挙げ、
「住宅困窮者の信用補完になり、多くの人が安価な保証料で保証を受けられるようになる」と強調した。
ＤＢ化構想は、家賃保証会社の業界団体が滞納を繰り返す悪質な入居者を締め出す狙いで推進していた。
これに対し、一時的な家賃滞納でもＤＢに記録されれば常習者と同様に賃貸住宅を借りにくくなる恐れが
あるとして、低所得者支援団体などから批判が相次いだ。
このため新法人の会員は、失職などによる一時的な滞納者の保証引き受けを安易に拒否しないことなど
を申し合わせる。ただ、一度でも滞納して保証会社が代位弁済すれば、その金額が記録されるという仕組
みは従来の計画と変わらない。「病気などでやむなく数カ月滞納する人もいる」などとして、業界内にも
依然、反対論は根強い。
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4 マンション更新料は無効 京都地裁判決「趣旨が不明瞭」 2009/9/25 朝日新聞
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賃貸マンションの契約更新時に借り主から「更新料」を徴収する契約条項の是非が争われた３件の訴訟で、
京都地裁は２５日、いずれも「消費者契約法に照らして無効」との判断を示した。家主側は控訴する方針。
一方、借り主側弁護団は、更新料をめぐり勝訴が続いているのを受け、京都と滋賀の借り主を原告に来月にも
集団提訴する予定だ。
借り主が家主に更新料の返還を求めた訴訟２件では、瀧華聡之裁判長が家主側にそれぞれ２２万８千円と
１１万６千円の支払いを命じた。家主が借り主に更新料の支払いを求めた１件では、佐野義孝裁判官が請求を
棄却した。
判決は、更新料について「賃料の補充や、借り主が借り続ける権利を補強する対価などの性質は認められない」
「趣旨が不明瞭（めいりょう）」「借り主側に重大な不利益を与える」などとしていずれも消費者契約法に反すると
判断。「社会的に認知された制度だ」などという家主側の主張を退けた。
更新料をとる慣行は首都圏や京都、滋賀、福岡などにある。０７年の国土交通省のアンケートでは、平均額が
最も高いのは京都で、家賃の１．４カ月分だった。
判決のうち１件では、退去時の補修費の一定額を借り主に払わせる「定額補修分担金」の条項も争われた。
判決は「通常損耗分は賃料に含める形で回収されている」として家主側に１２万円の支払いを命じた。
借り主３人は、大学や大学院在学中の０３～０６年に京都市内のマンションに入居。１～２年後の更新時に
家賃２カ月分にあたる７万６千～１１万６千円を支払うとの契約を結んでいた
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5 低周波音 体への影響は 2009/9/30 読売新聞
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川澄さんは「風力発電に反対ではないが、なぜ住宅地の近くに設置するのか」と話す エコブームを追い風
に普及する「風力発電」や、空気中の熱を利用して湯を沸かす省エネタイプの「家庭用給湯器」。環境にやさしい
はずの機器から「低周波音」が出ているとして、不調を訴える人が相次ぎ、環境省が調査に乗り出す。一体何が
起きているのか。 所変わって東京・板橋区の女性会社員（３９）宅。庭の向こうに隣家の給湯器が見える。
エアコンの室外機に似た小ぶりな姿だが、「あれが動き始めると、頭の中が小刻みに震えるんです」と女性は訴える。
川澄さんは、低周波音が原因で同じような症状を訴える人がいることを、医師から聞いて知った。１秒間に空気が
振動する回数をヘルツと言い、１～８０ヘルツの音波を低周波音と呼ぶ。高速で走る車の窓を開けた時に聞こえる
「ボボボッ」という音が典型的だが、周波数が低くなると、人の耳には聞こえない。環境省によると、低周波音に
関する苦情は１９９０年代まで全国で年間４０件前後だったが、２０００年度は１１５件、０７年度は１８１件に
増えている。
工場や建設工事の騒音は騒音規制法で音量の基準が定められ、違反すれば罰則もあるが、低周波音には規制がない。
「感じ方に個人差があるため」と環境省。同省によれば、低周波音が人に苦痛を与える原因も、苦情が増えている理由も
分かっていないという。
大手造船重機メーカーの元技術社員で、在職中、騒音問題にかかわったことから低周波音の問題にも詳しい成蹊大
非常勤講師の岡田健さん（６５）は、「国は低周波音が人に影響を及ぼす仕組みを解明し、低周波音を出す機器を設置
できる場所を制限すべきだ」と訴える。
こうした声や苦情の増加を受け、環境省は今年度から愛媛、愛知両県の風車の周辺で、低周波音と住民の健康状態の
因果関係を調べることを決めた。冬場の風の強い時期に、風車からの低周波音を測定し、住民の声を聞き取る方針だ。
「これまで環境省は、我々が低周波音の被害を手紙で伝えても、現地に来ることもなく、実態を調べようとしなかった。
今度こそ、苦しむ声に謙虚に耳を傾けてほしい」。川澄さんはそう話した。
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6 「補償はっきり」火災保険 2009/9/28 読売新聞
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被災後の査定不要 契約額との差穴埋め
火事で家が焼けたが、火災保険の保険金が予想していたほど出なかった――という不満からトラブルになる例もある、
という。そこで、大手の損害保険各社は今秋から、補償内容が従来よりも分かりやすい火災保険を相次いで発売する。
中身をチェックしてみよう。（経済部 山内竜介）
被災時に実際におりる保険金が、契約時の保険金を下回るケースがあるのは、契約時と被災時の物価水準に変化があったり、
契約から年数が経過するごとに住宅の評価額が減額していく、などの理由があるためだ。
これに対し、損害保険ジャパンが発売する「ほ～むジャパン」は、被災した家を建て直す「再建費用」を保険契約時に計算、
それを基に保険金を決めてしまう「評価済み」保険だ。
全焼の場合、経過年数などにかかわらず、保険金を全額払う。半焼でも実際に被害を受けた分の修繕費が補償されるなど
「事故時に期待通りの補償を受けられる」（広報）特徴がある。
東京海上日動の新火災保険では、被災時にＩＨクッキングヒーターが支給される（Ｓｗｉｔｃｈ！Ｓｔａｔｉｏｎ新宿で）
三井住友海上火災保険が発売するのは、契約者が保険金を選べる「ＧＫすまいの保険」だ。建物の面積と構造、所在地から、
標準的な再建価格を事前に査定する。契約者はこの価格の上下３０％の幅の中で、建物の材質などに合わせて自由に保険金を
設定できる（保険金を増やした場合、保険料も割り増しになる）。被災後の査定は不要で、全焼の場合は事前に設定した保険金
全額を受け取れる。
東京海上日動火災保険の「トータルアシスト住まいの保険」は、契約時に２０００円の追加保険料を払うと、被害に遭った時に、
再発防止に役立つＩＨクッキングヒーターや家庭用スプリンクラーなどの現物を贈る。再建価格の評価は従来通り被災後だが、
再建価格が保険金額を下回れば、全契約に付く無料の特約で、再建価格の最大１・３倍まで、差額が穴埋めされる。
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7 Ｊリート２社が来春合併 2009/9/28 読売新聞
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伊藤忠商事系Ｊリート（上場不動産投資信託）のアドバンス・レジデンス投資法人と、経営破綻（はたん）したパシフィック
ホールディングス傘下の日本レジデンシャル投資法人が２５日、２０１０年３月１日付で合併すると発表した。
合併後の資産規模は、賃貸マンションを保有して家賃収入による利益を投資家に配当する住宅系Ｊリートとしては、最大級となる。
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8 省エネハウス一般公開 2009/9/24 読売新聞
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新日本石油（東京都港区）は、最新の省エネ設備を採用したモデル住宅「ＥＮＥＯＳ創エネハウス」＝写真＝（横浜市港北区）を
２９日から一般公開すると発表した。
住宅には、家庭用の燃料電池や太陽光発電装置、太陽熱温水システムなどが備え付けられている。３月に開設し、これまで主に
自治体や企業関係者に公開してきた。希望者は、同社ＨＰ（http://www.eneos.co.jp/lande/product/soene/）で事前予約する。
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9 山武、天然芝で屋上緑化 2009/9/24 読売新聞
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制御機器メーカー「山武」（東京都千代田区）は今月、伊勢原工場（神奈川県伊勢原市）の屋上約６０００平方メートルの
うち約１０００平方メートルを天然芝で緑化したと発表した
水設備の電力は工場内に設置した風力発電で賄うという。屋上には人工芝（約６００平方メートル）も敷いているが、天然芝
の方が表面温度が２～３度低く、工場内の室温を自然に下げる効果が期待できるとしている。天然芝では休み時間に社員がフット
サルなどを楽しんでいるという。
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10 住みたい街、首都圏「吉祥寺」関西「芦屋」が首位 2009/9/30 日経産業新聞
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住友不動産、大京、東急不動産、東京建物などマンション分譲大手８社は、共同で運営するインターネットサイト
「メジャーセブン」を通して調べた「住んでみたい街」のランキングを発表した。首都圏では「吉祥寺」が２年連続の首位で、
２位の「自由が丘」、３位の「横浜」も昨年と変わらなかった。関西圏では「芦屋」が５年連続でトップになった。
首都圏では、上位９位までが昨年と同じだった。住みたい理由として、吉祥寺は「公園が多い」「自然環境が豊か」、
自由が丘は「おしゃれ」「洗練されている」などの項目が挙がった。住みたい沿線ランキングは「東急東横線」「ＪＲ山手線」
「東急田園都市線」の順だった。
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11 賃貸の家賃、「実質表示」に敷金など含め総額で 2009/9/30 日経産業新聞
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賃貸住宅の管理会社や家賃保証会社などで構成する日本賃貸住宅管理協会（東京・千代田）は29日、賃貸住宅の家賃表示を
「実質表示」にすると発表した。賃料だけでなく敷金、礼金、更新料などを含めた費用の総額を入居者が判断しやすいように
することで、「退居時のトラブルなどを減らせる」（三好修会長）としている。年内をめどに詳細を詰める。
物件を４年間借りた場合の総額を月単位で割り、実質賃料として表示する方針。協会の会員は約1000社で、賃貸住宅の物件
情報をインターネットで紹介している業者なども賛同を表明しているという。
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12 トステム住研、健康・エコ配慮住宅 予防医療の研究成果採用 2009/9/30 日経産業新聞
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トステム住宅研究所（東京・江東）は29日、「持続性」をテーマにした住宅「ＺＵＴＴＯ（ずっと）」を発表した。予防医療の
研究成果などを取り込んだ「バイオルーム」を設け、健康増進効果をうたうのが特徴。太陽光発電と太陽熱による給湯システム、
バイオマスを利用した暖炉を併設するなど、環境面にも配慮した。2010年３月期中に商品化する。
バイオルームの床下部分には、山本化学工業（大阪市、山本富造社長）が開発した特殊なゴム素材を使用。遠赤外線の効果で
居住者の体温が上昇し、血流が良くなるという。室内でリラックスしやすいよう、医療現場で利用するようなアロマテラピーや
発光ダイオード（ＬＥＤ）照明も据え付けた。
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13 藤和不動産、首都圏にエリア制導入 仕入れから販売まで一貫体制 2009/9/29日経産業新聞
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三菱地所子会社でマンション分譲大手の藤和不動産は28日、首都圏で完全エリア制を導入する機構改革を10月１日付で実施すると
発表した。用地の仕入れから販売に至るまで各エリアごとに一貫体制をとることで、情報収集力、行政との折衝力、マーケティング
戦略の強化を図るのが目的。
エリア制導入に合わせて首都圏事業本部で東京都を担当する第一事業部を東京事業部に、神奈川県を担当する第２事業部を横浜
事業部に、埼玉県、千葉県を担当する第３事業部を関東事業部に改称する。同時に事業部ごとの損益や資金管理を強化するため、
事業管理部を各事業部内に置く。
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14 エス・バイ・エル、東北で外張り断熱住宅 光熱費１割削減 2009/9/29 日経産業新聞
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エス・バイ・エルは東北地方で外張り断熱住宅を10月１日に発売すると発表した。
主力の長期優良住宅「ＧＰ１」に二重の断熱構造を施した。従来工法と比べ、暖房用の光熱費が１割以上削減できる。外壁の
熱損失も32％削減した。寒冷地仕様を取り入れることで、東北でのシェア拡大を目指す。
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15 ８月の首都圏中古マンション価格、７カ月ぶりに上昇 2009/9/25 日経産業新聞
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不動産情報サービスの東京カンテイ（東京・品川）は24日、８月の首都圏（東京都、神奈川県、埼玉県、千葉県）の中古マンション
価格が７カ月ぶりに上昇に転じたと発表した。70平方メートル換算で2739万円と、前月比で2.2％上昇した。下落が続いていた東京都
でも前月に比べ価格が上昇し、「一時の急落状況から脱しつつある」（東京カンテイ）という。
東京都は前月比2.5％上昇し3648万円。神奈川県は1.3％上昇の2412万円、千葉県は0.6％上昇の1721万円となった。埼玉県は0.1％
下落し1744万円だった。
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16 リフォーム博、26日まで開催 82社出展 2009/9/25 日経産業新聞
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住宅リフォームの最新情報を比較・検討できる「日経住まいのリフォーム博2009」（主催・日本経済新聞社）が東京・江東の国際
展示場「東京ビッグサイト」で開かれている。今年で５回目。リフォーム会社や住設機器メーカーなど82社が新製品やサービスを
紹介する。26日までの４日間で５万5000人の来場を見込む。
環境問題に注目が集まるなか、二酸化炭素（ＣＯ2）排出量の削減につながる省エネ機器を搭載した環境配慮型のエコリフォームの
事例を特別展示。リフォーム費用の負担軽減に役立つ減税や各種助成金制度も紹介している。入場は無料。
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17 トヨタなど、自動で日ざしを制御する電動防犯ブラインド 2009/9/25 日経産業新聞
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【名古屋】トヨタ自動車とトヨタホーム、アイシン精機は24日、自動で日ざしを制御する電動防犯ブラインドシャッターを共同で
開発したと発表した。本体内にマイコンを内蔵し、日付や居住地域、製品の設置方向、時刻を入力すると、太陽の位置を計算し、
ブラインドの角度を自動で切り替える機能を持つ。春や秋には室温も感知し、ブラインドの角度を調整するという。
「日射制御エアリーガード」で、同製品を使用すれば、夏には日ざしを遮りながらも自然の明かりや窓からの風を取り込み、
室温上昇を抑えて冷房の稼働時間を低減する。寝室では、タイマーを設定することで起床時刻に合わせてブラインドが開き、
取り込まれた朝日のなかで目覚めを迎えることができる。シャッターは幅984～2484ミリ、高さは1095～2398ミリに対応可能で、
価格は26万2800円から。
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18 戸建て注文住宅、世帯主の若返り進む 2009/9/24 日経産業新聞
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住団連調査 住宅生産団体連合会（住団連）がまとめた2008年度の戸建て注文住宅の顧客実態調査によると、世帯主は30歳代が
45.3％となった。
なかでも35～39歳の団塊ジュニア世代が23.8％を占め、いずれも調査開始以来最高だった。住宅ローンの低金利と融資比率が
上がっていることが背景にあるようだ。逆に借入金は増加し、延べ床面積は大幅に縮小した。
調査は00年度から始め今年で９回目。世帯主の平均は42.1歳と、07年度に比べ0.9歳若返った。世帯年収は869万円で21万円減少。
これを受け借入金は32万円増の3244万円に膨らみ、借入金年収倍率は3.73倍（07年度は3.61倍）と過去最高となった。